土地增值税实施条例细则范文

导语：如何才能写好一篇土地增值税实施条例细则，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、政策性搬迁概念及分类

政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下进行的整体搬迁或部分搬迁。这里指的社会公共利益需要包括：第一，国防和外交的需要；第二，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；第三，由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；第四，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；第五，由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；第六，法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

政策性搬迁包括房屋征收和协议搬迁两种工作形式。房屋征收，是指国家基于公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。协议搬迁，是指搬迁实施单位依据城市规划和政府搬迁文件（同样也是基于公共利益需要），就国有土地房屋搬迁补偿安置事宜与被搬迁人协商并签订搬迁协议的活动。

不管是协议搬迁还是房屋征收，都是在政府主导下，基于社会公共利益的需要进行的房屋搬迁，二者的工作成果是一致的，是土地所有者（国家）将土地使用权收回的行为，因此二者都属于政策性搬迁。同时，都必须有政府搬迁文件或公告方可进行。在实际工作中，二者并行不悖，互为补充。

二、非政策性搬迁分类

与政策性搬迁对应的非政策性搬迁，可细分为商业性搬迁和自行搬迁。商业性搬迁主要是指企业与企业之间、企业与个人之间的市场收购转让土地使用权或处置相关资产的行为。自行搬迁是指企业或个人由于自身生产、生活经营需要而自主搬迁的行为。

现行规则已经对政策性搬迁给出了比较明确的界定，是政府主导的为了公共利益进行的搬迁，这里必须注意两点：第一，政府主导的搬迁一般都会公告或有正式的文件，都产生了国家将土地使用权收回的结果。第二，政策性搬迁是与自行搬迁、商业性搬迁等概念相对应的，企业自主决定的搬迁是正常的商业行为，不属于政策性搬迁。

三、协议搬迁税收政策把握

（一）关于营业税

按照《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）补充说，上述文件中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

由此可见，协议搬迁补偿款应免征营业税。

（二）关于土地增值税

《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

由此可见，协议搬迁补偿款应免征土地增值税。

（三）关于企业所得税

按照《关于的公告》（国税总局公告2012年第40号）明确了企业所得税的处理方式：

一是企业搬迁的资产，简单安装或不需要安装即可继续使用的，在该项资产重新投入使用后，就其净值按《企业所得税法》及其实施条例规定的该资产尚未折旧或摊销的年限，继续计提折旧或摊销。也就是说，仅需要简单安装的，其安装费用直接费用化即可，不必资产化，原资产继续计提折旧或摊销。

二是企业搬迁的资产，需要进行大修理后才能重新使用的，应就该资产的净值，加上大修理过程所发生的支出，为该资产的计税成本。在该项资产重新投入使用后，按该资产尚可使用的年限，计提折旧或摊销。也就是说，需要大修理的则资本化。根据《企业所得税法实施条例》第69条规定，同时符合两个条件的修理支出，属于大修理支出，其一是大修理支出达到取得固定资产时计税基础的50%以上，其二是延长使用年限2年以上。

三是企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定的年限摊销。

篇2

摘 要 如今城市建设步伐加快，在大力推进城中村改造项目形势下，房地产开发企业必然涉及到房屋补偿税收事宜。站在房地产开发企业角度，除了希望能享受更多的拆迁税收优惠政策以外，更希望政府能给予企业更多的税收便利。本次我们要探讨的就是在政策性搬迁情况下，支付给被拆迁企业的拆迁补偿费，是否可以不开建安发票，而以收据及相关拆迁协议等资料作为扣除凭证。本文将从营业税、企业所得税、土地增值税等几方面来加以说明。

关键词 政策 搬迁拆迁 补偿费 票据

一、营业税相关规定

由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权（包括地上建筑物等不动产）的行为，因此，根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，被搬迁企业“只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税”。

根据《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》国税函（2007）969号规定，“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税”。

再根据《征管法》第二十一条规定，“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”。

从以上税收政策法规规定来看，补偿收入不属于生产经营收入，不需要开票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。

因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取得收款收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。

二、土地增值税相关规定

按照土地增值税清算规定，对于房地产开发企业支付的拆迁补偿费，无论以何种方式支付，均应取得合法的凭证在土地增值税前扣除。在上述营业税论述中我们已说明政策性搬迁是一种免税行为，不交营业税，不需要开票，所以在计算土地增值税扣除项目时，也无需取得发票，应当以取得的收据及相关拆迁协议资料作为扣除凭证。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二项第二款规定“土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费以及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。”

拆迁补偿费主要包括：①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物及青苗补偿费；④菜地开发建设基金；⑤拆迁补偿费；⑥搬迁补助费；⑦临时安置补助费；⑧安置房周转费用；⑨停工、停业补偿费；⑩退还的相应土地出让金。

根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发【2009】91号）第二十二条第三项规定，审核拆迁补偿费时应当重点关注：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

因此，强调拆迁补偿费是否实际发生是关键。实际工作中主要以收据、双方银行流水记录为实际发生额提供证明，以双方签订的拆迁协议对其金额的合理性进行审查。所以，我们认为房地产开发企业对于拆迁补偿费，可以不需要发票，应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：

1、拆迁补偿合同或协议；

2、被拆迁人的身份证复印件；

3、被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；

4、支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；

5、政策性搬迁文件及公告；

6、其他相关资料。

三、企业所得税相关规定

根据企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

根据企业所得税实施条例第二十七条规定，企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。

企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

事实上，房地产开发企业支付给被拆迁企业的拆迁补偿费是为了建造房屋而发生的必要支出，根据拆迁协议支付的该项支出也是一项合理支出，符合税法相关规定。因此，我们认为应以被拆迁企业开具的收据及拆迁协议作为企业所得税税前扣除依据。

四、实际工作要求

拆迁补偿费是一笔大额支出， 一般开发企业都是按年分期支付，可能在被拆迁企业搬离主城以后还会继续发生。按照现行土地增值税扣除办法相关规定，扣除项目必须要有合法的票据才能扣除。这样，当被拆迁企业在收拆迁款时，开发企业就会要求被搬迁企业必须先到税务开免税发票。这样无形增加了被拆迁企业工作负担。这时，被拆迁企业往往不配合开发企业到税务开免税发票。在实际操作中，许多开发企业又担心没有发票不能在土地增值税清算时扣除的税务风险。因此，根据“实质重于形式”的原则，也为了提高工作效率，简化行政手续，我们认为被拆迁企业无需到税务开免税发票，但是要提前将政策性搬迁文件及公告等拆迁资料交与拆迁片区主管税务所备案及开发企业备查。

综上所述，笔者认为，政策性搬迁支付的拆迁补偿费是可以不开发票的，以被拆迁企业开具的收据及拆迁协议等资料在税前列支。这样操作，并不违反我国现行税收法规相关规定，也不影响各地的税收征管，相反更为企业提供了税收便利。

参考文献：

[1]刘振芳.试析政策性搬迁补偿款财税处理差异.商业会计.2010年16期.

[2]李佳，李媛.政策性搬迁与处置收入税务处理.财会通讯.2010年25期.

篇3

关键词：建筑企业；纳税筹划；借款费用；土地增值税

中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）28-0129-02

一、纳税筹划及原则

纳税筹划是指通过对涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。纳税筹划有利于实现企业价值或股东权益最大化，所以许多纳税人都乐于进行筹划。

1.合法性原则。遵纪守法是税务筹划中必须要严格遵守的原则，任何企业和个人都不得在违反法律的前提下进行税务筹划的活动。尽量少缴纳税款是每个企业都有的想法，但是一定要保证是在合法的前提下进行的种种方式，只有在法律的框架下企业才能充分地享有各种权利。

2.稳健性原则。任何纳税人要想在财务安全的前提下取得最大的经济收益，都必须权衡节税利益和节税风险之间的关系，节税的利益越大风险就越大，各种节税的预期方案都有一定的风险，比如债务风险、市场风险、利率风险、税制风险等，所以权衡好二者之间的关系对企业的创效有着非常重要的意义。

3.财务利益最大化原则。税务筹划的目的就是要使纳税人的财务利益最大化，也就是可支配财务利润最大化，企业不能盲目地缴税纳税，应该认真做好预期的节税方案，同时还要考虑纳税人综合经济效益的最大化。

4.节约性原则。税务筹划可以节约税务支出，如可以选择低税负，可以延迟纳税时间等方法，方法越简单越好，越容易操作越好。但是，与此同时一定会耗费一定的财力、人力、物力，税务筹划应尽量节约筹划成本，从而提高企业的成本优势。

二、建筑企业纳税筹划实务研究

1.借款费用的纳税筹划。借款费用是纳税人为经营活动的需要承担的、与借入资金相关的利息费用，包括：长期、短期借款的利息；与债券相关的折价或溢价的摊销；安排借款时发生的辅助费用的摊销；与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额。（1）当企业在享受免税期间、亏损发生年度，以及有前五年亏损可延续弥补时，借款费用应尽量予以资本化，换言之，即将固定资产的认定时点尽量子以延后，使利息资本化期间延长，增加资产价值，供日后多提列折旧，以期减轻税收负担。（2）当企业处于盈余年度，借款费用应尽量予以费用化，以期达到费用极大化目的，从而减轻税收负担。（3）注意利息支出的合法性，即应取得合法凭证。例如支付金融机构利息的合法凭证是金融业的利息清单，支付其他债权人利息的是收息者的收据；借入款项应于账内载明债权人的真实姓名和地址，其利息支出才能准予认定。否则如查无此人，或虚列债权，则以虚报费用、漏报所得处理；一方面借入款项支付利息，一方面贷出款项，如不收取利息，或收取利息低于所支出利息者，对于相当于该贷出款项支付利息或其差额，将被税务稽查机关认为非营业所需且是不合理的支出，而被调整剔除，宜特别注意。（4）独资及合伙人，支付其配偶的利息，宜采取分别财产制并依法登记，才能列报利息费用，减轻税收负担。（5）除金融机构以外的借款（例如民间借款），利率如果超过同期同类商业银行贷款利率的，其超过部分利息不予认定，故应尽量向金融机构贷款，不要向金融机构以外对象贷款，避免被调整剔除。（6）关联企业相互融资，彼此适用所得税税率相同时，双方可以不计收付利息，得到无息贷款的好处，这样不仅营运资金得以灵活运用，还可以避免课征营业税（金融保险业）。

2.利用分期确认收入筹划。《企业所得税暂行条例实施细则》第54条规定：纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。纳税人下列经营业务的收入可以分期确定，并据以计算应纳税所得额：以分期收款方式销售商品的，可以按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现；建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过一年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现；为其他企业加工、制造大型机械设备、船舶等，持续时间超过一年的，可以按完工进度或者完成的工作量确定收入的实现。分期确认收入筹划的基本原则是，让法定收入时间与实际收入时间一致或晚于实际收入时间，这样企业就能有较为充足的现金纳税，并享受该笔资金差额的时间价值。

3.关于“三费”的筹划。“三费”是企业发生的业务招待费、广告费和业务宣传费的简称。新《企业所得税法》规定，业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。《企业所得税法实施条例》第44条规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。在实务中，有些企业的业务招待费、广告费和业务宣传费经常超过税法规定扣除限额，导致不能在税前全额扣除，加重了税负。进行纳税筹划的基本原则是：在遵循税法与会计准则的前提下，尽可能加大据实扣除费用的额度，对于有扣除限额的费用应该用够标准，直到规定的上限。在日常财务工作中可以从以下三方面进行筹划：（1）设立独立核算的销售公司，提高扣除费用额度。按规定，“三费”都是以营业收入作为基础计算扣除限额的，如果将企业的销售部门设立成一个独立核算的销售公司，将企业的产品销售给销售公司，再由销售公司对外销售，这样就增加了一次营业收入，在整个企业的利润总额并未改变的前提下，费用限额扣除的标准可同时获得提高。（2）业务招待费与会务费、差旅费分别核算。在核算业务招待费时，企业应将会务费（会议费）、差旅费等项目与业务招待费等严格区分，不能将会务费、差旅费等挤入业务招待费，否则对企业不利。因为税法规定，纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会务费、董事费，只要能够提供证明其真实性的合法凭证，均可据实在税前全额扣除。同时，也绝对不可以故意将业务招待费混入会务费、差旅费中核算，否则属于偷税行为。（3）合理转换“三费”。在核算业务招待费时，企业除应将会务费（会议费）、差旅费等项目与业务招待费等严格区分外，还应当严格区分业务招待费和业务宣传费，提前做好预算，以利于二者间的合理转换，从而进行纳税筹划。

4.利用土地增值税的税收优惠进行纳税筹划。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

例：某房地产开发企业，当年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5 000万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.15亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8 500万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。（1）如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：增值额与扣除项目金额的比例为：（15 000-11 500）÷11 500×100%=30.43%。适用30%税率。应缴纳土地增值税=（15 000-11 500）×30%=1 050（万元）（2）如果分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（10 000-8 500）÷8 500×100%=17.65%。增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（5 000-3 000）÷3 000×100%=66.67%。适用40%税率。应缴纳土地增值税=（5 000-3 000）×40%-3000×5%=650（万元）。分开核算合计共交650万元，比不分开核算交1 050万元少交400万元。

5.固定资产的购置与租赁纳税筹划。固定资产购置额的高低，在以固定资产作价投资的情况下，既影响房地产开发企业的股权份额，也影响折旧费的摊销。例如，房地产开发母公司向房地产开发子公司提供的施工设备价格，直接影响摊入房地产开发子公司的开发产品成本，提高固定资产原值，意味着加大折旧费，必然增加房地产开发子公司的生产成本；反之，则会减少成本。当固定资产的购置涉及关联方之间可折旧资产的转让时，由于各国（地区）对资本收益的税务处理方式不同，会使房地产开发企业通过转让定价转移利润或将利润转化为资本收益。在施工设备租赁领域中，由于各国（地区）对国际租赁业务中应由哪一方计提折旧，哪一方可以扣除费用，以及由谁承担风险等问题的规定不尽一致，房地产开发企业可以设法利用这些差异达到避税的目的。租赁费的高低，会直接影响交易双方的收入和成本。在以上诸方面的转让定价中，房地产开发企业是采用高定价还是低定价的形式，取决于母、子（总、分）公司所在国（地区）的税率高低、控股比例和公司集团战略目标等诸多因素。

参考文献：

[1] 财政部CPA考试委员会.税法[M].北京：经济科学出版社，2013.

[2] 霍晓蓉.中国房地产企业纳税筹划策略[J].黑龙江科技信息，2010，（36）.

[3] 周天俊.浅议房地产企业所得税纳税实务的处理方法[J].知识经济，2013，（7）.

篇4

1. 分类

按照停车场所建造方式的不同，停车场所主要分为以下几类：

1.1单独建造的地上停车场所

指建造于地上，独立存在，不依附其他建筑物的停车场所。

1.2利用地下基础设施形成的停车场

第一种是非人防地下车位：根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。由开发商投资修建的地下车位，开发商可享有占用、使用、收益和处分的权利。第二种是利用人防设施形成的停车场所，项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县(区)人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但没有出售的权利。利用人防设施形成的停车场所是房地产开发行业内比较常见的停车场所类型。因为根据《人防法》的相关规定，房开企业建造房屋的时候根据面积必须建造相应的人防。这部分人防设施的开发成本较高，因此将人防设施改造成地下停车场所是房地产开发企业的常见选择。

2. 对不同类别停车场所的会计核算和税务处理

2.1单独建造的地上停车场所的会计和税务处理

房地产开发企业建造单独建造的停车场所过程中发生的各项费用，应直接计入或分配计入停车场所。出租停车场所时，应与承租方签订租赁合同或协议，

税务处理方面，房地产开发企业销售停车场所，应交纳土地增值税、印花税和企业所得税。房地产开发企业出租停车场所，取得的租金应作为应纳税所得额，交纳房产税、营业税和企业所得税。

2.2利用地下基础设施形成的停车场所的会计和税务处理

2.2.1会计处理

第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发［2009］31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本-公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发产品-地下车库之中。

第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下车库按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。该地下车库性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。根据国税发［2009］31号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”因此其建造成本归集在开发成本-公共配套设施费，最后分摊至可售面积成本之中。因此对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库，开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话，应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有。

第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后，可以获得地下人防车库的相应收益权。但其地下人防设施归属国家，故不存在销售产权行为。

第四种情形，对于随商品房销售转让车位使用权（买房送车位使用权）的情况，开发商与业主签订商品房销售合同，同时签订车位使用权转让协议，地下车位与商品房捆绑，其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中，发生的可以理解为销售不动产行为，统一开具销售不动产发票。

2.2.2税务处理

A对外出租的税务处理：

地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。其涉税要点主要为

（1）地下车位只能出租不能出售地下车位经核实原属“人防工程”，但国家有相关规定"“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。

（2）租赁期限不得超过20年。根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”也就是说，法律只能保护您对这个车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。

（3）明确约定租金及其支付方式

所涉及到的主要税种为：

营业税及附加：按租赁业5.6%交纳。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。

企业所得税：根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条 企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。以收到的租金全额作为收入计征所得税，而非按会计处理分摊至各期确认收入计征所得税。

土地增值税：因未发生权属转移，不涉及土地增值税。

房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。

土地使用税：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定，“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。

印花税：租赁收入的千分之一。

B对外出售的财税处理：

对外出售的地下车库应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。在符合收入确认条件时，确认主营业务收入，同时结转开发产品--地下车库相关金额至主营业务成本。

其涉及到的主要税种为：

营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加。纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。但纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按成本利润率来计算价格。（成本利润率由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定）

土地增值税：单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税。

企业所得税：税率为25%，与销售住宅所得税处理相同。

房产税：与住宅等开发产品类似，已销售的车库不交房产税。

土地使用税：产权已转移部分，不交土地使用税。

印花税：以销售额为依据，按销售不动产税率万分之五申报。

C自用的地下车库财税处理：

自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品--地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财税［2005］181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。

营业税及附加：按销售不动产交纳营业税及附加。

土地增值税：房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。

所得税：其收入并入房屋销售总价，成本已分摊至可售面积成本，其所得税与销售商品房性质一样。

房产税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不再征收房产税。

土地使用税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。

印花税：其价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销售不动产万分之五交纳。

需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。

篇5

2008年注册会计师考试复战已经拉开序幕,广大考生也进入了紧张的复习阶段。笔者从2008年CPA《税法》教材变化、命题规律、各备考阶段的复习要求和2008年命题趋势预测4个方面给广大考生提供一些备考的参考，希望对大家顺利通过该科目的考试提供一些帮助。

一、2008年CPA《税法》教材的主要变化

2008年《税法》教材在结构上变化比较大，删除了内外资企业所得税法两章的内容，增加了新《企业所得税法》及其《实施条例》内容，教材由原来的18章调整为17章。教材的内容也有所变动，各章变化程度如下：

第2章《增值税法》

1.27页第12行增加“按债转股企业与金融资产管理公司签订的债转股协议，债转股企业将货物资产作为投资提供给债转股新公司的，免征增值税”；

2.32页最后一个自然段新办商贸企业增值税一般纳税人的认定及管理规定中新增“对设有固定经营场所和拥有货物实物，注册资金在500万元以上、人员在50人以上的新办大中型商贸企业，提出一般纳税人资格认定申请的，经主管税务机关审核查验，可直接认定为一般纳税人，不实行辅导期一般纳税人管理；

3.35页低税率的规定中新增“盐、音像制品和电子出版物、自来水（不含自来水生产厂）”；

4.46页17行海关完税凭证进项税额抵扣的时间限定中新增“纳税人丢失海关完税凭证，可凭海关出具的相关证

第4章《营业税法》

1.127页修改了纳税人提供建筑业应税劳务时确定营业税扣缴义务人的规定；

2.132页明确对港口设施经营人收取的港口设施保安费以及单位和个人受托种植植物、饲养动物的行为，应按照服务业税目征收营业税；

3.149页新增公司从事金融资产处置业务时的相关规定。

第7章《资源税法》

1.190页新增“ 从2007年1月l日起，对地面抽采煤层气暂不征收资源税”；

2.删除了铁矿石、有色金属矿的减免税规定。

第9章《城镇土地使用税法》

217页城镇土地使用税的税收优惠中增加“利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税、在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，免征城镇土地使用税以及核电站的城镇土地使用税的征免”内容。

第10章《房产税法》

224页增加“居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税”的规定。

第11章《车船税法》

属于变化较大的一章，根据《车船税暂行条例》及其《实施细则》的规定重新进行了编写，增加了保险机构代收代缴车船税和滞纳金的计算内容。

第12章《印花税法》

242页调整“股权转让书据适用3‰税率，包括A股和B股”。

第14章《企业所得税法》

根据《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的相关内容，重新编写了教材。

第15章《个人所得税法》

1.自2008年3月1日起，个人工资薪金所得的费用扣除标准、个体工商户业主的费用扣除标准、个人独资企业和合伙企业投资者本人的费用扣除标准和对企事业单位的承租承包经营所得的必要费用的扣除标准由原来的按月扣除1 600元调整为2 000元；

2.316页利息、股息、红利所得应纳税额的计算中“适用税率，2007年8月15日前为20%，8月15日起为5%；”

3.330页增加了员工取得股票期权的个人所得税的相关规定；

4.334页增加了有关企业向个人支付不竞争款项征收个人所得税、个人取得拍卖收入征收个人所得税和个人取得有奖发票奖金征免个人所得税的相关规定。

第17章《税务行政法》

删除了“税务行政赔偿”一节。

二、命题规律总结

《税法》考试近几年呈现以下几个特点：

1.题型稳、题量大

考试题型和分值分布基本稳定，其中客观题包括单项选择题、多项选择题、判断题三种题型共50题，主观题包括计算题和综合题7或8道题，主客观题的分值各为50分。题量比较大，以2007年考试题为例，客观题50个问题，7道主观题共67个问题目，其中计算题28问，综合题39问，也就是说考生要在150分钟做117道题目，可以说是时间紧任务重，要求考生对知识点非常熟悉，并有较强的计算能力。

2.全面考核、重点突出

税法考题的特点是每章均有考题，重点章节考点又比较突出，重点章节包括增值税、消费税、营业税、个人所得税和企业所得税等几章，分值为总分的80%左右。

3.跨章节考核、跨学科考核

计算题和综合题具有很强的综合性和复杂性，一个题目的考核会涉及多个税种、或是多个主体，同时有些考题还需要一定的会计知识，这反映了税法考试侧重实务性和操作性的特点。

三、各备考阶段的复习要求

1.教材通读阶段

根据考试的命题规律和各章节的重要程度，合理分配复习时间，根据大纲的要求紧密联系教材的内容，理解各个知识点，进行系统的复习，提高自身的专业知识基础。

2.教材提升阶段

根据考试主客题目的特点，提炼知识点，打乱教材的章节结构，使知识点系统化，全面提高对考点整体把控能力。

3.习题强化阶段

精选符合考试命题规律的习题，仔细分析习题的考点，强化知识点、提升解题能力。

4.考前冲刺阶段

依据大纲，紧扣教材，突出重点、难点的复习，剖析历年考题，提升应试能力。

5.模拟考试阶段

查缺补漏，精选模拟试题，模拟考场环境，全面提升临场发挥能力。

四、2008年命题趋势预测

近三年税法考试的通过率呈下降的趋势：2005年通过率为18.19%， 2006年通过率为17.34%，2007年通过率为11.08%。特别是2007年，税法考试通过率是CPA考试五个科目中最低的，同时由于前述教材内容的变化，教材总篇幅缩水120页左右，所得税的考核难度与前几年比会有所下降。基于以上两点，笔者预计2008年税法考试通过率会有所提高，因此在此建议已报名准备参加税法科目考试的考生一定要借助这个利好消息抓紧复习，顺利通过该科目考试。

但作为CPA考试来说，由于税法政策变化而造成通过率大幅度提高的可能性也不会很大，所以建议考生也不要掉以轻心，特别是所得税内容调整后其在总分值中的考核比例会从原来的25%下降一半左右，这些分值会转移到其他税种的考核中，这会对考题题型、分值分布等产生一定的影响。客观题的考核依然会体现全面考核的特点，各章的分值分布情况会有所变化，但题型预计不会改变。但主观题的考核内容和题型会有一定的变化，笔者结合多年的辅导经验建议考生注意以下几类题型：

1.多税种的综合考核，这是传统的综合题目，历年考试中所占分值比较多，比如流转税各税种之间的结合、流转税和所得税的结合、各小税种的综合等内容；

篇6

第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理

第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

第三章成本、费用扣除的税务处理

第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

第十三条开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。

第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

第二十条企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：

（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

第二十三条企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

第四章计税成本的核算

第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

第二十八条企业计税成本核算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：

（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。

（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

第五章特定事项的税务处理

第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

第六章附则