土地收益还原法范文
时间：2024-01-31 17:53:01
导语：如何才能写好一篇土地收益还原法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
收益还原法又可以称为收益法，在土地估价中较为常用，可以客观评估土地、不动产或者房地产等价格，奠定在预期原理基础上，对未来收益权的现值进行预测和分析。通过收益还原法获得的价格，就称为“收益价格”。以下将对其具体运用进行分析：
1、土地估价中收益还原法的应用
1.1 土地总收益的确定
一方面，在确定总收益过程中，可主要考虑如下要素：其一，总收益应该是客观性的指标，也就是正常收入，并非待估土地的实际性收益。例如，在空置的写字楼中，评估过程中不能根据零收益来计算，而是按照同等水平、同等类型的平均租金进行收益计算；在经营效益良好的酒店中，不能根据高入住率来计算收益，而是参考当地同类酒店的平均入住状况来计算。其二，收益应该是长期取得、稳定性、固定的收益；例如，如果土地登记的用途为“工业”，但是当前以商业使用形式为主，其租金略高于工业用途，但是没有经过土地变更登记，政府部门可能对该行为进行查处，需要业主补缴商业用途与工业用途土地出让金的差额，那么商业租金收益就是一种不稳定、无保障的收益，因此不能认定为客观收益。
另一方面， 有关收益的确定。结合所收集的资料情况以及土地所处地区的房地产市场状况，可将收益划分为土地收益与房地收益两部分内容。例如，有关土地收益调查的确定，需要收集所处地区的土地出租案例，综合考虑待估宗地的客观因素、主观因素、区域因素等，采取市场比较法最终确定土地收益；再如，有关房地收益的确定，可通过调查的方法确定待估宗地的区域形势、建筑用途、结构状况以及同类型房屋的出租率、租金水平等，最终确定房地收益。
1.2 土地总费用的确定
对于土地总费用的确定，涉及到一些影响因素，主要从以下几方面加强控制：
（1）利息不能计算到总费用中扣除。由于利息也是投资土地的成本支出内容之一，因此经常将其作为费用扣除。实际上，投资者选择土地投资项目，主要考虑由此产生的效益必然高于银行存贷款利息，那么无论是投资者的自有资金还是贷款资金，利息都只能作为投资收益的一部分，而不是土地费用。
（2）在总费用中可以考虑税费内容。采用收益还原法，其评估过程使用的税费项目，主要来自土地运营时的缴纳费用，其中包括营业税、土地使用税、印花税、城市维护建设税，等等。但是在房地产税法中，契约税、所得税以及土地增值税不能列入到税费项目中。
（3）将划拨的土地出租时，有关“土地收益”的内容，应该作为总费用予以扣除。对于房屋所有人来说，并没有获得来自“土地收益”部分的资金，那么该项内容就不能列入到出租方的纯收益中，仅能作为上缴国家的费用而予以扣除。
另外，对土地总费用的计算，除了考虑以上因素以外，还有一些费用问题，如维修费的计算、折旧年限的确定、折旧费用的计算等等，只有解决各个细节问题，才能最终确定土地总费用。
1.3 资本化率的确定
在土地估计过程中采用收益还原法，土地还原率是影响较大的因素之一。还原利率和投资风险呈正比例关系，也就是说，面临的风险越大，可能获得的收益率就越高。在确定土地还原利率值时，主要采取以下方法：
（1）租价比较方法。也就是利用市场中若干目标物的售价，与纯收益获得诸多比率，采取众数法或者加权平均法进行确定；通过采用该种方法，具备良好的理论基础，其客观性、实用性较强；
（2）安全利率计算与风险调整值相结合，通过该方法获得资本化率，取安全利率是重要前提，也就是没有任何风险的资本投资收益；
（3）综合排序方法。首先，确定社会普遍存在的投资类型和相应收益率；其次，对该项目的资本化率所属区域范围进行确定。例如，土地投资的风险比国债投资大，那么其收益率也高于同期国债的年利率。
2、土地估价中应用收益还原法存在的问题
以当前收益还原法在土地估价中的运用状况来看，主要存在以下问题有待优化：首先，收益还原法可以在已经产生收益的土地或者存在潜在收益的土地中采用，但是没有任何收益的土地不能采用该种方法，适用范围有限。其次，当前一种错误的思路认为，还原利率实际就是还原了纯收益的价格，以此作为收益率。实际上，这仅是人们对未来投资收益的预测，并不能真实反映土地价格走向；再次，由于该种方法中采取了预期收益理论，可能出现评估结果虚高现象，带来城市房地产价格、低价的“泡沫经济”；最后，在计算土地价格过程中，获取土地的纯收益率，需要涉及到重置成本来计算房屋现值的问题，但是没能将土地附加的利润或者利息计算其中，那么计算获得的房屋现值将与房屋实际现值存在出入，对最终结果的精确性造成影响。
3、改进与完善收益还原法的几点建议
3.1 纯收益的优化与改进
首先，正确认识收益的内涵与实质，通过采取精确、科学、有效的预测方法，对未来经济的寿命年限进行确定，由此带动纯收益发展；当前，一些学者已经将灰色预测方法、蒙特卡洛模拟预测方法融入到土地估价法中，更具合理性、可操作性；其次，加强对细节计算的重视程度，如果房屋的寿命大于土地的使用年限，那么在纯收益中还应该涉及到经济寿命结束之后的不动产残值分摊问题。
3.2 收益率的优化与改进
首先，奠定收益率的理论基础，了解其本质、特征等；其次，结合具体的项目对未来收益、收益率等进行计算与确定，在具体解决收益率问题时，采用数据方法进行客观计算，减少不必要的主观因素或者客观因素影响。
针对当前收益还原法应用的实际情况，有针对性地采取完善措施，可避免由于人们的预期过高而虚增估价，带来城市房地产的泡沫经济发展趋势，由此引发不必要的风险和损失。
总之，收益还原法已成为土地估价中最常用、最基本的方法，具有一定的理论基础和应用价值，其适用范围较为广泛，但是有关稳定收益率、还原率的确定，由于受到诸多因素的影响，其精准性有待改进。因此在今后应用过程中，可考虑采用多种估价综合运用的方法，以此保障土地估价的客观性、精准性。
参考文献：
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篇2
关键词：耕地估价；问题；对策
中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）02-0044-02
进入20世纪90年代后，随着农村分工、分业的深化和生产社会化、市场化程度的不断提高，原有的耕地经营制度的缺点逐渐显现，农户耕地一户多块、一块多户的现象，制约着耕地的适度规模经营，使得耕地整体经济效益低下。其根本原因是我国农村土地要素市场尚没有完全形成，阻碍了市场对耕地资源的优化配置。如何构建耕地流转机制，使耕地资源得到有效可持续利用，一个很关键的措施就是建立一个完整的耕地评价制度体系，而耕地估价是这一评价体系的重要组成部分。但目前我国对土地价格，尤其是耕地价格评估的研究和应用仍有许多问题需要解决。
一、耕地价格评估的现状
1.耕地价格评估专业化程度薄弱。具体表现为：执业标准不规范，存在人为操纵评估价格的现象，行业公信力不强；监管力度不够，评估执业人员的执业素质和执业操守有待提高。
2.耕地价格评估作为政府支农投资的参考手段应用不够。近年来，国家虽然加大了对“三农”的扶助力度，如大力支持农业基础设施建设、划拨农业综合开发资金等，但是对耕地收益价格评估的投入和重视不够，使得耕地价格评估对政府投资方向的确定和投资计划的参考作用没有得到充分发挥。
3.耕地价格评估未能充分服务于农业经济活动。随着农业生产向规模经营方向发展，耕地经营权的流转日益频繁，各种形式的农地转包、租赁经营、作价入股等已在不少地区涌现.但一些地区由于没有开展耕地估价工作，使得耕地经营权的流转缺乏科学计量依据，耕地流转中的利益分配、补偿得不到应有的保证，挫伤了农民的积极性，不利于农业生产的规模经营和产业化、现代化的实现。
二、耕地价格评估存在的问题
（一）评估前提不明确
对耕地收益价格进行评估前，应明确评估前提，这样才能全面、准确地考察耕地的收益能力。目前，很多评估人员工作中出现了以下问题：首先，评估基准日不能确定。随着时间的推移，耕地价格也在不断变化中，评估基准日不能合理确定，估价结果必然会产生误差。其次，作物种植制度不明确，这对估价结果影响很大。作物是一年一熟制还是一年两熟，是连作制还是轮作制，对不同作物产出价值影响很大。再次，耕地开发程度不清晰。耕地外几通，耕地内场地是否平整，是否已具备种植生产条件，这些都影响者评估结果的确定。
（二）缺少深层次数量分析
目前耕地估价中采用的估价模型普遍存在一个问题，即过分简化，缺少深层次的数量分析。部分估价人员运用收益还原法求取耕地纯收益时，直接采取近3年耕地实际纯收益的平均值，忽视各年耕地收益受作物种植制度、自然条件、集约利用水平等影响而应综合考虑的调整因素。这种计算方法虽然简化了计算过程，但也造成了科学性和合理性的缺失。另外，选取土地还原利率时，也有直接选取一种利率而不考虑市场经营风险因素的影响的现象，这些评估过程的简化违背了土地评估机构作为中介服务机构所应有的谨慎性与专业性，对本行业的公信力和声誉产生不利影响。
（三）参数选取主观性强
近年来，我国耕地估价存在的问题尤为突出，其中参数选取主观性和随意性表现于以下方面。
1.客观总费用的计算存在问题。一是漏掉了一些项目的费用；二是对一些费用的测算不合理，导致许多地区的农地呈现负收益状态，为采用收益还原法评估耕地价格设置了障碍。
2.纯收益测算存在的问题。当前测算农用地纯收益主要采用投入产出法，即直接求取耕地近3年纯收益基础上用收益还原法进行地价测算，可能产生由于种植作物不同而引起地价不同的现象，往往出现“高收益高地价、低收益低地价”、“同一块土地，收益大相径庭”等不合理现象，进而导致耕地使用权资产价值的流失，这势必影响了地价评估的科学性与合理性。
3.还原利率的确定存在的问题。目前，在实际估价中通常是直接选取一种利率法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，应该在已选利率的基础上根据当时市场和风险情况加以适当调整。
（四）信息的收集缺乏科学性和动态性
实际估价工作中，耕地估价的资料收集比较困难，影响耕地质量及价格的因素很多，要使耕地估价的结果比较客观地反映耕地质量情况，必须广泛收集有关的社会、自然、经济等方面的资料。另外，信息和资料要收集和采取多年的连续的数据，这样才能尽量减少误差使评估结果更科学。然而，部分估价师考虑到资料收集的烦琐和困难，仅收集和采用近几年的数据信息作为评估资料，这样计算出的评估结果科学性和合理性很值得商榷。
三、完善耕地收益价格评估的对策
（一）耕地估价前提必须要明确
1.明确估价基准日。估价基准日是土地价格的定义中必不可少的要素之一。由于地价是随着社会经济的发展变化在不断涨落和变化着的，如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，则所评估出的价格就毫无意义。因此，明确估价基准日是明确耕地估价的必要前提。
2.标明作物种植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持续利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多种选择的可能，主要表现在作物种植制度上。由于同样土地种植不同作物会产生不同的生产能力，进而产生地价的差异，因而为了使耕地估价更加科学、准确，必须标明待估耕地作物的种植制度。
3.揭示耕地开发程度。不同的耕地开发程度，对耕地种植作物的选择和投入产出等均有不同程度的影响。例如，视耕地是否平整、水利通电设施是否齐全，可综合考虑评估种植水田还是旱田更为适合，是种植粮食作物还是经济作物获利更大。
（二）加强深层次数理分析模型的应用
运用适当模型估算土地纯收益。通过对各种评估方法的综合比较，目前收益还原法是耕地价格评估的首选方法，因此土地纯收益的合理测算至关重要。耕地纯收益系统中，由于部分信息时明确的，部分信息不明确，对于这样一个灰色系统，可以借鉴灰色系统理论，通过建立灰色预测模型（GM），收集4—5个年份数据为样本，即可计算得到估价年期的预期纯收益数据。
运用合理方法测算土地还原率。目前，比较常用的较合理的还原利率确定方法是“安全利率加风险调整值”法。它是在安全利率的基础上，根据农用地收益的风险大小，加上一定比例的风险调整系数，以此作为还原利率。由于农用地风险难以确定，风险调整系数的确定对评估师的专业性和经验性要求较高。另外，采用Monte Carlo模拟法确定还原利率也是一种科学合理的方法。其基本原理是运用概率密度函数模型。根据影响耕地价格的各种因素的变动范围和趋势选择适宜的概率密度函数模型，计算机通过产生的随机数，采用模糊数值迭代法计算得到预期还原利率值。
（三）选取参数时要遵循主客观相结合的原则
应全面分析确定还原利率的方法。目前在评估实务工作中可以使用的还原利率的测算方法，包括土地纯收益与土地价格比率法、安全利率调整法、现实投资收益率排序插入法和Monte Carlo模拟法。土地纯收益与土地价格比率法对成交案例的可比性要求较高；安全利率调整法对风险调整值的确定方面要求评估师将其专业性和评估经验相结合；现实投资收益排序插入法需要较高的技术性，将搜集到的各种类型投资收益率排序、分析对比，根据经验综合分析确定还原利率；Monte Carlo模拟法对数学模型的应用要求较高，但测算结果更有说服力。评估师应根据实际情况全面分析选择合理的还原利率确定方法。同时，要考虑风险发生的概率。风险是指某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合，在经济学中是指投资收益的不确定性。在耕地估价过程中风险的表现有两方面：由于自然灾害等非常原因导致各年间耕地产出剧烈波动；安全利率调整法中风险调整值的确定直接影响还原利率，进而影响最终评估结果。因此，对风险发生的概率要考虑和重视。
（四）科学、连续地收集相关信息
1.掌握作物的常年产量和平均价格。由于受自然条件的影响，农作物的种植条件和产量会出现上下波动，呈现出一定程度的不稳定性。收集资料时应剔除非常因素的影响，取得作物的常年产量。由于经济环境、宏观政策以及供给关系的变动，每年作物的价格都会有所浮动，应该求出平均价格作为本次评估中年总收益测算的基础。
2.年总收益测算时要考虑财税政策的影响。财税政策虽然不能直接影响耕地的经济产出量，但可以通过粮食补贴政策、农机补贴政策、农产品价格政策等影响耕地净收益。在一些粮食生产大省，农村税费改革和种粮补贴政策的实施，激发了农民粮食生产的积极性，增加了耕地生产的净收益。另外，土地政策对耕地价格也具有十分重要的影响。因为它规定了土地的用途，在很大程度上决定了土地的利用方式，从而决定了耕地所能带来的收益量，最终影响耕地收益价格。
3.资料的收集要尽可能齐全且有一定时间跨度。年总收益是农用地按现用途合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收入。年总成本费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年均客观总费用。由于农业生产是一个开放系统，受到自然、社会经济等条件的制约，在时间上表现出一定的波动性。因此，应全面收集有关投入和产出的资料，并保证所收集资料有一定时间跨度，这样才能尽可能保持数据的持续性、稳定性和可靠性。
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篇3
·地下空间使用权概念
《物权法》规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，把建设用地使用权表述成一个空间的概念，往下延伸就是地下空间使用权（以下简称“地下权”），是指对于不动产的地下部分的使用和收益权，如利用地下空间建造地铁、地下停车场、隧道、铺设地下管线、电线、电话线等的权益。
·地下空间使用权实例
对于地下管线，如供电线路、煤气管道、自来水管线、电话线等可以用《物权法》中的地役权来设定权益。对于可以单独设立使用权的地下空间，从建筑形式上可分为两种：一种由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程， 出现比较多的情况是地上为公园、广场等公共设施用地；一种是独立开发建设的地下工程，如杭州武林广场地下空间开发利用项目，其地上为现状的武林广场，项目东至武林广场东通道、南至体育场路、西至杭州剧院和杭州大厦、北至环城北路，总建筑面积6.9万平方米，规划建设地下三层，其中，地下一二层为购物商场，地下三层为地下停车库及地铁区间。
2005年2月，深圳市国土资源局土地房产交易中心成功挂牌出让两宗地下空间项目用地，平面投影面积接近1.4万平方米，建设地下空间总建筑面积2.4万平方米，土地使用年期为40年，金额为1680万元，单位地下空间价格为1200元/平方米，单位建筑面积上分摊的地下空间价格为700元/平方米。这是全国有史以来以经营性土地方式首次出让的地下空间使用权。
国外城市地下空间估价研究综述
德国：各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法。该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出，求取其每平方米的价值点数，以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别价值估算目的、土地位置、用途、建筑物外观等条件，经土地估价委员会加以修正调整，以符合实际情形。
日本：日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率作了规定，以此作为评估土地立体利用价值的依据。所有指数系假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得，是各阶层单位面积的指数，各阶层的楼地板面积不同时，各种指数与该阶层的楼地板面积之积就形成该阶层的有效指数，但仅表示一般标准，根据建筑物所处区域和城市级别的不同，各楼层效用比率应作相应调整，其适用范围以近邻地区、同一供需圈内的相类似情况为原则。1楼的效用比率最高，在1楼为基准，向下和向上均逐层递减。
我国城市地下空间使用权宗地地价评估方法选择
土地使用权宗地价格评估我国经过多年的发展已形成比较成熟的评估方法体系，地价评估方法主要分为以下五个方法：成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法。地下空间使用权价格评估性质、思路、方法理论上与土地使用权价格评估一致，但不同方法的选择及应用受到市场发育状况限制。我国地下空间使用权市场属于起步阶段，市场不发育，交易案例少，由此决定了现阶段地下空间使用权价格评估方法选择的差异性。
·市场比较法
市场比较法是以替代原则为理论基础，它要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，更适宜于市场比较发育地区经常易的土地价格的评估。而目前国内地下空间的开发利用尚在发育，交易案例很少，且是不完全规范的非市场产权交易，难以满足市场比较法的应用条件。
·剩余法
理论上，剩余法适用于地下空间地价评估，但该方法需对地下开发项目的预期价值、成本及开发商正常利润率等有精确把握，在目前国内市场不完善的情况下，在实际应用中也有一定难度。但对于作为地下车库、车位等的停车用途，由于市场上交易已十分普遍，对应用剩余法所需的预期价值、成本及开发商正常利润率等条件可以清晰掌握，应用剩余法评估地下空间使用权价格的条件已基本成熟。
·成本逼近法
由于成本逼近法主要是用于农用地转为城镇用地所需支付的土地征收补偿、相关税费及基础设施开发成本，这些问题在地下空间使用权中均不涉及，在实践中没有实际意义。
·收益还原法
由于地下空间的特殊环境特点及长期收益的预测、各种不同类型收益的分解和资本化率确定也不易把握，收益还原法整体上难以应用在实际操作中。但对特定地区如义乌等地下商铺租赁比较活跃的地区收益还原法评估地下空间使用权价格一定程度具备了可行性。
·基准地价系数修正法
其应用的前提条件是要先建立城市地下空间使用权基准地价体系，由于目前我国尚未建立城市地下空间使用权基准地价体系，缺失可行的前提条件，暂不具备应用基准地价系数修正法的条件。
地下空间使用权基准地价评估思路探讨
我国目前城镇基准地价评估的技术路线分两种，一种是在土地市场比较发育，土地交易活跃，各种交易类型的样本丰富地区，主要以市场交易样本地价为依据，通过样本分区整理，采用适当的数理统计方法划分土地级别、评估基准地价。另一种在土地市场不发育的城镇，各种交易类型的样本少，不具备直接采用市场交易样本直接评估基准地价的客观条件，则采用以土地定级为基础，土地收益为依据、土地交易价格为参考的技术路线。土地定级则主要采用多因素赋权加和法进行定级，其基本思路通过选择一组影响土地级别的因素如商服繁华度、道路通达度，在单因素评价的基础上，计算评价单元总分，按总分高低划分土地级别。
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摘 要： 土地一级开发是政府根据城市总体规划和土地利用总体规划，为保证国民经济社会发展和土地市场的稳定，在土地出让或划拨前对土地进行整理和前期开发的过程。由于土地一级开发需求资金数额庞大，政府自身进行开发会面临较大的压力，因此由企业进行专业的土地开发是更好的选择。
关键词： 土地一级开发；土地规划；地价测算
在企业进行土地开发过程中，土地价格是投资决策的关键因素，进行科学合理的定价测算，可以使企业在完成该项目后保证自己的利益。但企业进行地价测算时大多采用传统的土地定价方法，忽视了不确定性因素的变动对土地出让价格的影响，主观经验对评价结果的影响较大，可能导致企业做出错误的决策。并且由于房价逐年上升，房地产市场竞争较大，土地资源竞争加剧到底土地出让价格的增加，传统土地定价方法容易低估土地出让价格，使得企业错失优质的土地一级开发项目。
1. 研究的背景、意义和目的
广义的土地一级开发是城市政府为了城市国民经济和社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规划的顺利实施，在土地出让或划拨前对土地进行整理、投资、开发的过程。经过十几年的发展，土地一级开发在各地都有了一定的成效。如今，土地一级开发已经成为政府调控宏观经济的重要手段，也是整个房地产市场的价值基础。
近年来，中国的房地产市场波动一直较大，尤其是 2009 年末房价的涨势更是惊人，房价经历了由高到低，由低到高的起落，由房价的讨论使得更多的人开始关注土地一级开发市场。房地产开发初期我国主要采用一二级联动开发的方式，随着房价大幅增涨，这种开发方式显示出较大的弊端，土地增值收益流失严重。
2. 土地一级开发地价测算方法
土地一级开发项目投资决策的一个重要参数就是土地出让价格，只有土地出让价格可以平衡土地一级开发的成本费用税收等支出和合理的利润，企业才可以获得部分土地增值收益，进行该项目的投资开发。如果企业对于土地出让价格估计过高，实际出让地价不能平衡成本和利润，将使得企业投资该项目获得巨额亏损；若土地出让价格估计值低于实际价格，企业会在投资决策时放弃该项目，则可能由于投资决策失误而错失优质的投资项目。因此，企业应该选择合理的土地定价方法，根据面临的实际情况合理测算地价，避免决策失误。
2.1市场比较法
通过与估价近期有过交易的类似地块进行比较，根据交易时间、区域以及相关交易情况，考虑个别因素的差异，设定相应的修正系数，适当的修正类似地块的出让价格，市场比较法就是以此估算出让土地的客观合理价格的方法。此方法理论比较简单，是技术上较为成熟的一种估价方法，也是房地产估价最常用的方法之一。
2.2成本估价法
成本估价法主要依据土地所耗费的各项费用之和，加上合理的利润、税金和贷款利息，通过土地增值收益推算土地价格的一种评估方法。
2.3 成本估价法
成本估价法主要依据土地所耗费的各项费用之和，加上合理的利润、税金和贷款利息，通过土地增值收益推算土地价格的一种评估方法]。 成本估价法适用于固定收益模式，而不可用于固定收益加分成和收益分成模式。固定收益模式是计提土地一级开发项目总成本的固定比例作为自己的收益，一级开发企业的收益风险较小，土地出让价格在投资决策中并非重要风险因素，因此用成本估价法正向推算土地出让价格，其正确性对投资决策影响不大。但如果采用固定收益加分成或收益分成模式，增值收益部分是一级开发企业获得收益的总要来源，成本估价法中的增值收益来自于经验预测，风险程度较大。
2.4 基准地价修正法
政府会在不同时间节点上的基准地价，根据待测土地的环境状况、区位条件、土地使用年限和政府要求的容积率等，确定相应的修订系数，得到修订后的预测土地价格。计算公式如下：
待y土地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×日期修正系数×年
期修正系数×容积率修正系数×因素总修正系数
待测土地价格 = 待测宗地楼面熟地价×规划建筑面积
2.5收益还原法
基准地价修正法的原理和市场比较法的原理相似，只是将未来若干年内待测土地每年预期纯收益用一定的还原利率折现为预测时间的收益，其总和即为预测宗地价格。计算公式为：
待测土地价格=第i年土地纯收益 /（1+ 还原利率）i-1
收益还原法适用于能够产生收益的土地，包括产生土地增值收益或者二级市场收益，该方法可以对能产生收益的土地、房屋或者有收益的房产资源进行估价的一种便捷方法。收益还原法要求首先估算土地在未来每年预期纯收益，然后根据期望收益率这算到当前投资点上，以便考虑资金的时间价值。
2.6 假设开发法
假设开发法是假设土地出让给二级开发商完成房地产开发后可以正常销售，通过市场比较法预测房地产销售收入，扣除房地产开发成本、利润和税金等，来估算土地出让价格的客观合理价格或价值的一种估价方法。假设开发法多种房地产估价，包括净地、已完成土地一级开发的“熟地”、待出售房地产评估、单位搬迁出让土地和在建项目等的估价。评估时，需把握其投资开发前、后的状态，以及开发以后的经营方式。对于土地一级开发企业，假设开发法被用于评估完成土地一级开发后土地出让价格，即“熟地”出让价格。
3.总结
不同土地定价方法在房地产和土地评价领域中都有应用，在具体分析了不同方法的测算原理、评估对象、适用情况及其局限性后，我们可以看出，以上介绍的五种方法均适用于土地一级开发完成后的土地出让价格，对土地定价有一定的指导意义，但这些方法在实际应用中受主观经验影响较大，因此估计结果偏低；评估结果是固定点值，不能的得出土地定价的波动范围。但土地一级开发企业进行投资决策时更希望项目的收益值是在某个范围区间中波动，减少决策风险，因此这些评估方法不能满足企业需求。假设开发法根据市场开况逆向推导土地成本，是最适用于土地一级开发项目土地定价的方法。
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[9]曲卫东，於洋. 基于蒙特卡洛模拟假设开发法对土地出让底价评估的改进. 中国土地科学. 2014.28 （11）： 11-18.
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农村土地使用权流转价格受多重因素的作用，我国当前特殊的农地产权制度，农村土地使用权转让价格无历史价格以供参照（邓大才，2001）。同时，土地因素（吴萍，2010）以及自然因素等，都会影响土地承包经营权价格，李启宇（2010）认为农民对农地流转价格的满意度是农地流转顺利进行的基础，此外，户主的文化程度、土地经营内容、组织化程度、流转约定年限等也是重要因素（伍振军，2011）。多数学者都认识到农村土地使用权流转价格普遍较低，甚至是零价格状态，而交易成本与流转价格之间有一定的内在联系（Cheng-riDing，2001；邓大才，2007/2009；Deininger，2005；SongqingJin，2009）。邓大才（2005）指出农地流转市场处于初始状态，交易成本较低，交易成本发现价格的功能发挥不够；Deininger（2005）则通过对中国三个最穷省份建立土地租赁的数据模型分析，认为分散的土地租金有助于平等和效率目标的实现，异质性市场参与信息显示，减少土地租赁市场上的交易成本能够实现更大的额外的生产力成果。SongqingJin（2009）指出，影响土地市场参与的因素，来源于交易成本和个人能力有关的家庭模型。在此问题上，邓大才（2009）进一步指出，农地流转的交易成本与农地流转价格成反比关系，但笔者通过实地调研发现，事实上当前中国农村土地使用权流转过程中，交易成本极低，甚至没有交易成本，农户无偿转租土地给其他农户的现象非常普遍，它们之间并不成反比关系，这种理论与实际的相悖，值得继续深入探讨。一些学者从地租理论角度，分析其对土地使用权流转价格的影响，王高华（2007）、朱奇云（2008）、喻瑶（2009）都认为地租是农村土地使用权价格的构成成分，张家胜（2007）、王洁（2009）等都指出地权的明确性与稳定性对流转价格有着深刻影响。朱仁友（2002）、焦洁（2009）等均认为农村土地制度、农村社会保障制度对农村土地使用权流转价格有着一定影响。吴萍（2010）、李雪（2011）等都指出土地收益，会明显影响农村土地使用权流转价格的高低。邓大才（2009）、喻瑶（2009）等认为农地流转均衡价格的形成是各有关因素共同作用的结果，邓大才认为农地流转市场形成的最根本原因是“收益———需求”因素，需求因素是农地流转市场形成的充分条件，外来资本有增加农地需求和发现农地价格的功能。当前我国农村土地使用权流转价格普遍低下，在学界已成共识。SamuelP.S(2003)考察了中国二十多年的土地制度以及1980年之后开始的农村初级和二级市场的土地使用权，指出中国土地市场发展尚处于初级阶段，土地转换成非农化很普遍。目前中国农村各地普遍存在无偿甚至倒贴转包土地的现象，损害了农民的利益（林翊，2009），农户之间土地转包大多采取口头约定形式，承租年限也不确定，这与农村“亲戚社会”的专有性关系及农业生产的专用性特征有关（马元，2009）。农民种田不合算，土地没有吸引力，是价格低下的首要原因（邓大才，2000），邓同时指出其他原因，如渠道不畅、范围窄、成交的可能性小等因素。国际国内多种因素的波及，如近年来农资价格的刚性上涨，农业生产面临的风险高、农产品蛛网式供求变化等，都导致土地使用权流转价格普遍不高（黄晓峰、2008）。此外，技术创新不足、生产成本高昂、规模不经济、供给者的偏好和动机等（黄丽萍、2008）。徐志明（2009）指出江苏省土地流入方以种养大户为主且价格稍高，而农户间自发的土地流转价格相对较低，土地流转价格机制尚未形成。学者们对造成当前农村土地使用权流转价格偏低原因的分析较多，但没有提出或认识到导致价格低廉的主要原因，造成当下农村土地使用权流转价格低下的主要原因是我国农业经济不发达，规模经济不够强大，而马元（2009）提出的“亲戚社会”专有性一说，观点新颖，也符合中国农村的宗族人情社会的历史影响。
二、农村土地使用权流转价格评估方法及定价机制问题
当下我国农村土地使用权流转，大多数学者建议采用收益还原法，同时辅之以市场比较法、成本法等（石爱虎，1993；单胜道，2002；路婕，2003/2010；苏晓鹏等，2009）等，亦有学者指出在农村土地方面应采取土壤潜力估价法、标准田法等进行估价（张丽庆，2008）。也有研究主张根据流转主体来定价（钟林，2009；浙江物价课题组，2011），分析农户、政府、企业或市场中介等主体在流转价格形成中的影响。林带雄（2009）、孔凡文等（2011）都提出应根据农用地流转方式和流转后的具体用途，来确定价格评估方法。李启宇（2010）提出“预期地租”计价标准，即考虑土地的未来收益，路婕（2010）通过综合分析各种方法后，认为现行的农用地股价方法应主要采用收益还原法。农村土地使用权流转价格中参数的确定，钟林（2009）等提出政府可以通过在交易价格规则中选择一个最优参数来最大化农地流转交易成功的概率，苏晓鹏（2009）认为流转价格评估中最关键的问题是对预期收益、折现率和收益期三个参数的确定。路婕（2010）则指出评估土地价值的关键在于土地客观纯收益和土地还原利率二个参数的确定，而浙江物价课题组（2011）则提出应综合土地的预期收益、折现率、收益期、流入方年均最高出价计算四个参数，并考虑物价及粮食价格逐年上涨的因素。在农村土地使用权流转价格评估方法的采用上，收益还原法是目前多数学者主张的方法，并主张采取成本法、市场比较法、基准地价修正法等方法，对流转价格中参数的确定进行了探讨，但何种方法与何种参数在流转价格中有着决定作用，均未形成定论。
三、农村土地流转价格模型建构问题
一些学者通过实证调研，建立农村土地流转价格模型，以探寻土地流转价格的计量方式以及内涵，武树深（2002）、帅晓林（2010）均主张采取地租计量模式、资产要素计量模式、资源福利计量模式进行计算，有学者指出基于社会保证土地流转定价模型具有一定的合理性（吴萍、2010），也有学者指出应包括经济价格、社会价格和修正价格（穆松林、2011）。但大多计量模型只是停留在理论层面，由于地权的二级产权性质和范围界定不清，与外国农地流转价格不具可比性，都给农村土地流转价格的计量带来困难（邓大才、2001）。钟林（2009）基于农户和企业最优决策，建立需求———供给模型，伍振军（2011）通过建构农户资产配置模型和实地调研经验，证明入股土地股份合作社有助于降低流转的交易费用和不确定性，申云（2011）构建了农地流转农户协商定价的农地流转供求模型。客观地分析，这些模型估计结果是合理适度的，有一定的实际应用价值（高艳梅、2011/2012），但均未考虑各种具体流转方式的影响并建构模型，也没有建构农村土地流转价格的一般模型。目前我国农村土地使用权流转方式，按流转主体来区分，主要可以分为五大类：农户农户（本村本地农户、外来农户）、农户种粮大户、公司+农户、入股土地合作社、家庭农场。已有研究未能以流转主体农户为主要视角并结合流转方式进行分析、建构模型，或仅仅建立了农村土地使用权流转价格的具体模型，或未建立农村土地使用权流转价格的一般模型，并将一般模型与具体模型综合起来进行系统分析。
四、农村土地价格管理配套建设、管理制度与政策建议
有学者主张采取经济、法律、行政手段对农地价格进行管理，规范农地的短期转包行为，逐步过渡到农村土地使用权的中长期转移，使非农收入大大超过农业收入并得到一定的价格补偿情况下，放弃农地使用权（石爱虎、1993）。王高华（2007）主张应利用税收和财政政策对农业实行补贴政策，建立完善的土地信息管理系统等措施来提高农地使用权的市场化程度。建立农用地评估制度、评估机构，建立农村社会保障体系，建立农村土地使用权地价管理体系等是多数学者的主张（张家胜、2007）等。一些学者主张建立流转平台，健全农地租赁市场的交易服务中介（马元，2009；邓大才，2009）。有学者提出采取明确承包土地财产性质，提高农民预期，弱化所有权，减少承包土地的拥有成本，建立土地使用权市场，为土地流动提供载体，规范土地交易价格，提高土地的吸引力（邓大才，2000；张丽庆，2008）。在中国农村土地问题上，也有不少学者提出土地私有化，笔者以为，此方案在目前中国的大政治体制背景下，短期内无法实现，周其仁（2004）指出中国农村改革兼顾新产权合约及其执行和保障体系之间的互相配合，但如何重建产权秩序特别是转型时期的产权秩序或疏通家庭小农业与大市场的通道，是关键问题。
五、研究述评与展望
篇6
[关键词]划拨土地 价格 评估
一、划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程
1.过去对划拨土地使用权的认识
在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该条例中第四十七条规定:“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。
2.过去对划拨土地使用权的评估及引发的问题
基于以上对划拨土地使用权的认识、理解,在土地评估中,对划拨上地使用权的价格内涵就有了如下界定。划拨土地使用权价格评估在土地评估行业的发展进程中大概经历了两个阶段:第一阶段是从单纯的土地评估兴起,将土地作为一项固定资产而不是无形资产对其评估。开始,至1996年以前。划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同,价格内涵也一致,其土地使用权价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分,且划拨土地使用年期未进行界定;第二阶段是1996年以后至今。划拨土地使用权的评估方法未变,但价格内涵与前一阶段相比,对土地使用年期进行了设定,依据有关法律规定根据评估对象的土地用途,分别作不同使用年期的设定。而上述评估方法及界定的价格内涵所得出的评估结果就可能导致出让等有偿方式取得土地使用权价格低于或等于划拨土地使用权价格,而众所周知,以出让、租赁等有偿使用方式取得的土地,除了要支付土地补偿费、安置补助费及相关税费外,还要向当地政府交纳土地出让金、租金,或交纳红利;而划拨方式取得的土地则只支付土地补偿费、安置补助费及相关税费。这就造成这样的事实:在取得土地时,以出让、租赁等有偿方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用,而在评估土地价格时,出让、租赁等有偿使用土地价格又等于或低于划拨土地价格。
二、划拨土地使用权价格评估内涵
1.根据国土资源部国土资的[2001〕44号文中“……可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,……”表明,划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分,即土地平均取得成本和开发成本,除此之外没有更明确的规定。而在实际当中,企业的资金利息和投资利润是与资金投入相伴生的,在划拨土地使用权价格的评估中也同样要考虑土地使用者对土地投入所产生的利息和利润。2.划拨土地使用年期的确定。众所周知,在宗地价格评估中,都要对所评估的地价进行价格定义,也就是说,要把你所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说,不同的地价定义,会得到不同的估价结果,而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。因此划拨土地使用权价格的评估作为一种类型的宗地评估,也要对评估宗地使用年期进行界定。目前,对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种看法:一是根据评估宗地的设定用途设定其使用年期为该设定用途的法定最高出让年期;二是根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制……”,亦即划拨土地使用年期应设定为无限年期。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定,我国土地一级市场的土地由政府统一供应,进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得才能转让。因此,划拨土地一旦要用于经营,进入二级土地市场都必须要转为有偿使用(如出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资入股等几种方式),而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期的限制。因此,为了能与有偿使用土地一定年期的价格相比较,划拨土地使用权价格评估中也应设定有限使用年期,一般地,其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。
三、划拨土地使用权的评估方法
1.成本法。在用成本法计算出让土地价格时,土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,应归国家所有,相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此,划拨土地使用权价格应为土地成本价格,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
2.收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上,以一定的还原利率,折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此,可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定,是国家权益在土地收益上的体现,所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
3.市场比较法。可以预见,随着企业对划拨土地权益的日益增强,划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多,划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。
4.用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前,很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金,出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金,可以得出:划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。
5.综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素,如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算,综合分析后,剔除不适宜的测算方式,对合理测算结果进行算术平均或加权平均,求得划拨土地使用权价格。
参考文献:
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关键词：土地储备制度；问题；对策
一、我国城市土地储备制度的建立
我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权，开创了国有土地使用权有偿出让的先河，成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进，1996年，上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。
土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，通过土地储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给，防止多头供地；有利于企业改制解困，盘活存量土地资产，高效合理配置存量土地；土地收购后，进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差的土地得以再开发和再利用；出让后的土地升值，增加政府土地收益，保证国有土地资产的增值。
二、我国城市土地储备制度存在的问题
1 土地储备运作主体界定不清。
从目前来看，全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构，明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构，形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中，城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划，具体实施土地收购储备等工作；又要参与到企业运营过程中，与开发商共同经营土地，便产生了政府部分官员的“寻租”行为。 转贴于
2 土地出让倾向于高端住宅。
随着房地产行业的快速发展，土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前，部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬，部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，居民房价收入比例超过国际标准3至5倍，引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。
3 土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。
土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低，导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”，拉大了城乡之问的差距和矛盾。
三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。
1 建立一个以政府为核心，土地管理部门为纽带，有关部门共同参与的土地储备管理机构，制定科学的土地收购、储备和供应计划，保障政府对城市土地资产的有效经营，促进经济社会发展。
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关键词：土地储备制度;问题;对策
一、我国城市土地储备制度的建立
我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物(教学案例，试卷，课件，教案)。1987年9月，深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权，开创了国有土地使用权有偿出让的先河，成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进，1996年，上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。
土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，通过土地储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给，防止多头供地;有利于企业改制解困，盘活存量土地资产，高效合理配置存量土地;土地收购后，进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差的土地得以再开发和再利用;出让后的土地升值，增加政府土地收益，保证国有土地资产的增值。
二、我国城市土地储备制度存在的问题
1土地储备运作主体界定不清。
从目前来看，全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构，明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构，形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中，城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划，具体实施土地收购储备等工作;又要参与到企业运营过程中，与开发商共同经营土地，便产生了政府部分官员的“寻租”行为。
2土地出让倾向于高端住宅。
随着房地产行业的快速发展，土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前，部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬，部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，居民房价收入比例超过国际标准3至5倍，引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。
3土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。
土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低，导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”，拉大了城乡之问的差距和矛盾。
三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。
1建立一个以政府为核心，土地管理部门为纽带，有关部门共同参与的土地储备管理机构，制定科学(教学案例，试卷，课件，教案)的土地收购、储备和供应计划，保障政府对城市土地资产的有效经营，促进经济社会发展。
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房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确定房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值,有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。
一、房地产抵押中存在的风险
1.税收风险。
就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:
(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元
(2)营业税:(4200-1200)×5%=150万元
(3)城建税、教育费附加和河道整治费:150×5%=16.5万元
(4)土地增值税:
增值金额3000万元
可扣除项目1200+2.1+150+16.5=1368.6万元
应纳税金额4200-1368.6=2831.4万元
纳税金额累进684.3×30%=205.29万元
684.3×40%=273.72万元
1368.6×50%=684.3万元
94.2×60%=56.52万元
土地增值金额205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83万元
(5)个人所得税:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314万元
拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元,拍卖后价款为2489.256万元,再除去拍卖费用210万元(约为拍卖价格的5%),可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元,远低于贷款本金(2700万元),风险显而易见。另外,在拍卖后,如不能提供抵押物购入时的原始发票,增值税将按照拍卖价格计征,这样纳税金额将进一步提高,风险增大。就上述测算看,税收占房产增值额的50%左右,增值额越大,税收越高,实际可以用以归还贷款的款项也相应减少,而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。
2.抵押物风险。
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况:①是在一些地区,由于土地管理部门与房产管理部门相互独立,完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成,但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调,许多房屋并无土地使用权证,房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下,对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性;②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多,也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言,房屋作为耐用消费品,还具有保值、增值的作用,但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下,房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长,抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前,与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款,只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号,以下简称《规定》)直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债”;第七条规定:“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以执行”。从法律后果看,《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空,第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务,加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素:①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准,执行法官的主观判断可能左右实际执行效果;②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下,是否能对抵押房屋予与执行;③是没有明确被执行人存在主观恶意时,能否对抵押房屋予与执行;④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。
3.变现风险。
房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
4.社会和政策性风险。
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣,政策鼓励支持,则房地产价格看涨,相反则会看跌,我国也不例外。新的房地产政策的出台,对2005年上海房地产市场的影响显而易见,二手市场的交易量明显减少,出现了持币待购的现象。对抵押权人来说,这些因素是应该充分考虑的,若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化,很可能遭受损失。
5.经济性风险。
目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。此外,如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽,也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅,如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题,就会使抵押权人遭到损失。
6.或然损失风险。
抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。
二、抵押评估存在风险的房地产类型
1.变现能力差的房地产
房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中,房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中,常遇到变现能力差的房地产如:①划拨方式取得土地使用权的房产,由于土地变更程序繁琐,所需变现时间长;②非居住用房,由于税收制度的变更,快速变现价值与抵押价值差异程度大;③大型商场,独立使用性、整体分割性差;④非工业园区内的标准厂房,配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产,估价师应对其进行充分的变现能力分析,进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。
2.实际用途与证载用途不符的房地产
在实际工作中,经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致,例如以下四种情况:①证载用途为办公,实际用途为商业;②证载用途为厂房,实际用途为商业;③证载用途为住宅,实际用途为商业;④证载用途为厂房,实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建,实际用途为商业的,如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房,把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定,公建用房不能进行抵押,这种情况应引起评估师的注意和警戒,避免造成银行等金融机构的损失。
三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制
在实际工作中,评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺(商场)、工厂和仓库为例,作如下阐述。
1.店铺(商场)抵押评估
(1)在商铺的抵押评估中,常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定,往往因估价师水平差异,而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠,不予认可。因此,合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有:①是否处于核心商圈。商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样,成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值,投资回报率就高;反之,如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险,投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力,能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所,所以有广场的地方,就有冲天人气,就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集,形成了巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以,评估一个商铺,看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数,可衡量收益还原法评估中还原利率的数值,用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估,从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。
(2)商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制,要求评估师做到:①搜集交易实例,多收集周围商铺的成交行情,其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例,即从搜集交易实例中,挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金,即租金中包含了一些其他东西,比如:有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价,估价师比较容易了解到开价(如挂牌价格),而较难了解到实际成交价,但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异,商铺一楼与二楼的租金差异很大,直接导致了其售价差异,因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等,进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估,对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单,那就是——买卖不破租约。综上所述,市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验,因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。
(3)有些店铺(商场)有自身的特点,如某商铺一面临上海市着名商业街,一面临小路,一面临一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺(商场)的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是:首先,选取该基地中的着名商业街的一店铺作为典型店铺,用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多,为了谨慎起见,基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法,充分发挥估价师对店铺的认知。其次,在基准价格确定的基础上,再考虑基地内各店铺因临街状况的差异,存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异,求得级差修正系数。再次,在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后,通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。
各项因素因子的选取见下表:
2.工业厂房(仓库)抵押评估
对于工业厂房的评估,实际工作中采用市场比较法评估较少,一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中,为有效控制风险,要处理好以下几方面的问题:
(1)在同一基地内,相同规模的工厂由于土地容积率的差异,土地利用程度的差异,土地取得费用和开发成本是不同的,由此造成评估结果差异较大。
(2)有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新,在用成本法对工业厂房进行评估时,如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高,应结合直线折旧法综合确定成新率。
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关键词：耕地保护外部性价值；补偿；沈阳
中图分类号： F301 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-04-0022-2
0 引言
我国实行了最为严格的耕地保护制度，但耕地仍然在逐年减少，严重威胁到我国的粮食安全和可持续发展。其中有自然原因的减少，政策原因的减少，但更为主要和突出的是人为原因的减少，在如今的大市场经济的环境下，耕地农业经营收益过低，农民大多选择出外务工，导致耕地疏于管理，耕地质量严重下降，有的甚至撂荒。耕地征用成本低，地方政府打着“公共利益”的旗号大量圈地，为获取巨大的土地财政收入，有的甚至违法占用耕地。执行耕地保护的直接主体地方和农民都无耕地保护的意愿，其原因就是耕地价值被低估，耕地保护外部性效益未得到补偿，导致其耕地保护没有积极性，因此有必要对耕地保护的外部性效益进行一些定量研究，并以此为依据确定耕地保护补偿的额度及补偿方案。
1 耕地保护外部性效益分析
耕地保护产生的外部性价值主要从耕地的功能说起，耕地除了物质产出功能外，还有社会功能和生态功能。耕地的外部性价值主要体现在其社会功能和生态功能上。在社会功能上，耕地固定着大量的劳动力，使农业人口稳定就业，保持着社会稳定；合理保护利用耕地，经济价值得到实现从而保障农民的基本生活；耕地得到保护，提供了稳定的粮食生产，从而达到保障国家粮食安全的目的。在生态功能上，耕地具有涵养水源、保持水土、净化与美化环境、改善大气质量、防风固沙、调节气候、减轻污染、维持生物多样性的功能。结合我国国情和相关学者研究[1-2]，耕地外部性价值可以概括为社会保障价值，粮食安全价值，生态服务价值。
2 对沈阳市耕地保护的外部性价值测算
2.1 社会保障价值
这里的社会保障价值只是指耕地保护所产生外部性的那部分社会保障价值，而不是指耕地所有的社会保障价值，主要包括指耕地吸纳农业劳动力使农民稳定就业，耕地作为一种保障，使农民老有所依，也就是主要计算其失业保障和养老保障这两种外部性效益。换种角度理解也就是耕地替代了政府给农民发放了就业保障和养老保障。因此可以用计算社会失业保险和养老保险的价值来替代耕地保护所产生的社会保障价值。
耕地的养老保险价值计算可用人均养老保险价值与人均耕地的比值计算，公式如下
VY=L/A 式中：L为人均养老保险价值；A为被评价地区人均耕地面积。
耕地的失业保障价值可用城镇固定资产在单位面积上的投入来代替[3]，计算公式如下
VW=C/A
式中：VW为耕地的失业保障价值，C为当地乡镇企业人均固定资产投入；A为被评价地区人均耕地面积。
由于耕地的这种社会保障价值与农民对耕地的依赖程度相关，结合相关研究可用修正系数K来进行修正，农民对耕地的依赖程度与农民的非农收入水平成反向关系[3],因此可用研究区域农业人口人均的非农业纯收入与全国农业人口人均的非农业纯收入比值来计算修正系数K，计算公式为：
K=S0/Si式中：S0为全国平均水平的农业人口人均非农业纯收入，Si为研究区域农业人口人均非农业纯收入。
因此耕地保护的外部性保障价值的计算公式如下：
VSB=(VY/A+VW/A)×K
查阅2010年辽宁及沈阳市统计年鉴，得到：
2009年沈阳市耕地面积为772275.5hm2，总人口数为7165490，得人均耕地面积0.107hm2/人，沈阳市集体经济固定资产投资为680319万，城镇集体单位人数为10.2万人，得人均固定资产投资66697.9元/人，那么耕地的失业保障价值为623344.8元/hm2，全国农业人口人均非经营性纯收入2626.4元，沈阳市农业人口人均非经营性纯收入3860.8元，得调整系数K为0.68，假设农民缴纳养老保险，一般人寿命约为70，因此平均缴纳养老保险的年龄在35左右，按20岁参加工作计算，缴纳保险年数为15年，按社会平均收入的60%缴纳，2009处沈阳市农民每年纯平均收入为8752.9元，每年约5251.7元，15年共交78775.5元，那么现在耕地对农民的养老保险价值约为736219.6元/hm2。根据公式得出沈阳市耕地保护的社会保障价值为1359564.4元/hm2。
2.2 粮食安全价值
耕地的国家粮食安全战略纯收益可以通过国家对占用耕地所收取的费用、保护现有耕地所必要的耗费以国家对耕地利用的补贴来计算[4]。
Vr=T+CP
式中：Vr为社会稳定价值，T为国家对占用耕地收取的费用，CP为国家因保护耕地支出的费用。
据沈阳市规划和国土资源局和沈阳市财政局有关资料统计，2008年以来平均每年因耕地保护投入的费用在5亿元，按照现行沈阳市土地开发整理项目投资标准，亩均投资1000元，估计需投入95亿元。
沈阳市耕地占用税以沈北新区、辽中县的征收税额28元/平方米为标准进行计算
VSW =T+CP=（10+28）×61.16+95=2419.08亿元
那么耕地的粮食安全价值为313240.5元/hm2
2.3 耕地资源生态价值
耕地在生态服务功能上具有明显的外部性，其主要表现在涵养水源、保持水土、净化与美化环境、改善大气质量、防风固沙、调节气候、减轻污染、维持生物多样性，最早对耕地生态价值进行估算研究是Costanza(1997)[5]。谢高地（2003）[6]等人在Costanza(1997)基础上对其估价理论与方法进行了进一步研究与修正，估算出我国的平均状态下的耕地（农田）生态服务价值。
由于区域间差异，蔡运龙等人假设生态系统的服务功能与生物量成正相关，并用地区潜在经济产量代替生物量，提出了区域修正系数。
计算生态服务功能价值的公式为：
Ve=Va•Ke（1） 其中修正系数Ke=bi/B（2）
式中Ve为生态服务价值，Va为我国耕地生态服务价值的年价值的平均值,根据谢高地（2003）可知5140.9元/hm2
bi为被评价地区耕地生态系统的潜在经济产量，B为全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量。
据王万茂[7]的划分标准，沈阳市是辽宁省的省会，处于二级农业区，即辽宁平原丘陵区土地潜在经济产量8.9t/hm2,全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量B值为10.69t/hm2。根据（2）式修正系数Ke为0.83。
结合（1）式可得到沈阳市耕地平均的年生态服务价值为4266.95元/hm2。
利用收益还原法原理将其折现，还原率采用2009年银行一年期定期存款年利率为2.25%，得耕地189642元/hm2。
沈阳市耕地保护的社会价值为1359564.4元/hm2， 粮食安全价值为313240.5元/hm2，生态价值为189642元/hm2，耕地保护外部性总价值为1862446.9元/hm2。
3 外部性内部化的补偿方案
3.1 耕地保护的外部性内部化方式选择
在经济学中，将外部性内部化主要有两种途径，一个是源于科斯理论的通过政府借助于市场手段解决外部性问题，一个是源于庇古的理论，通过征税和补贴对边际私人净产值小于边际社会净产值的部门实行奖励和津贴，实现外部效应的内部化。可以总结为政府和市场相结合的手段，和政府直接干预的手段。农业是我国的基础产业，关系到国家的稳定，耕地产出主要是农产品，而农产品价格不宜过高，所以通过市场调节价格将耕地保护外部性效益包含其中不现实。因此，对于耕地保护的外部性内部化还是采用政府直接干预的手段更为合适。
3.2 补偿额度
耕地保护的外部性享受者是区域内的居民，同时农民自身也享受到部分耕地保护的价值，因此可用区域内非农业人口和农业人口的比例将耕地保护外部性产生的总价值分割，继而算出非农业人口享受的耕地外部性价值，也就是耕地保护需要补偿的额度。
计算公式可表述为Vb=V0*KP
其中KP=P1/(P1+P2)
式中：Vb为耕地保护外部性补偿额度，V0为耕地保护外部性总价值，KP为非农业人口比例，P1为非农业人口，P2为农业人口。
上述计算沈阳市耕地保护外部性总价值为1862446.9元/hm2，从沈阳市统计年鉴查得，2009年沈阳市农业人口数为2521086，非农业人口数为4640956，那么可计算出KP为0.65，补偿额度Vb为1210590.5元/hm2。
3.3 补偿资金来源
从政策角度来看，《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（国发[2004]8号文），规定从2004年开始，将部分土地出让金用于农业土地开发，比例不低于土地出让平均纯收益的15%，专项用于土地整理复垦、宜农未利用地开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。2006年的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）强调应逐步提高土地出让金用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重；规定新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。耕地保护外部性补偿是刺激耕地保护者的积极性，根本目的是促进当地基本农田的保护和建设，所以依据国发[2004]8号文和国发[2006]31号中的政策规定，可以将新增建设用地有偿使用费和土地出让金的15%作为耕地保护的补偿资金来源。
同时2008年成都市率先试行耕地保护基金制度，其管理办法中的第四条明确指出：
（一）每年市、区（市）县两级的新增建设用地土地有偿使用费；
（二）每年缴入市、区（市）县两级财政的土地出让收入的一定比例的资金。
以上两项不足时，由政府财政资金补足。
因此，耕地保护的补偿资金从地方土地收入及财政抽取筹集是完全合理可行的。
3.4 补偿方式
从耕地保护的外部性的效益角度看，其主要的表现是吸纳农民就业，维持社会稳定，其二耕地是农民养老的保障，所以政府可以给农民缴纳失业保险，缴纳养老保险。
从成本效益角度来看，对耕地保护的外部性效益补偿，主要是两条途径，一是降低耕地保护成本，二是提高耕地保护收益。因此补偿方式也从这两个途径出发。
降低耕地保护成本，政府可以提供化肥、农药、种子、农业机械以及农田水利设施。
提高耕地保护的收益，最直接的是给予资金补偿，同时政府也可以开展技术服务，提供农业生产技术咨询和指导，以帮助提高粮食产量，增加农户收益。
参考文献
[1] 宋敏,张安录,湖北省农地资源正外部性价值量估算――基于对农地社会与生态之功能和价值分类的分析[J].长江流域资源与环境,2009,(4):314-319.
[2] 边学芳,吴群,曲福田.基于边际机会成本理论的农地价格矫正研究――以江都市为例[J].中国人口资源与环境,2006,
16(6):118-123.
[3] 霍雅勤,蔡运龙.耕地资源价值的评价与重建[J].干旱区资源与环境,2003,17(5):81-85.
[4] 周建春.耕地估价理论与方法研究[D].南京农业大学,
2005:88,155-158,164,167.
[5] Costanza,R.The value of the world's ecosystem services and natural capital.Nature,1997(387):253-260.
[6] 谢高地,鲁春霞,冷允法,等.青藏高原生态资产的价值评估[J].自然资源学报,2OO3,18(2):189-196.
