土地流转具体实施办法范文

导语：如何才能写好一篇土地流转具体实施办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

紧紧围绕推进现代农业、提高粮食综合生产能力、增加农民收入，明确所有权，稳定承包权，搞活经营权，完善分配权，建立健全加快土地流转促进规模经营的制度保障、政策扶持和组织领导体系，支持和鼓励农业主体扩大经营规模，形成有利于发展现代农业的土地资源配置机制，促进农业转型升级，进一步加快新农村建设进程。

（二）基本原则

1、坚持稳定承包权、放活经营权的原则。在稳定农村土地家庭承包经营制度和土地承包关系的前提下，实行土地所有权、承包权和经营权分离，鼓励各地创新土地承包经营权流转机制和流转形式，促进土地合理配置和有效使用。

2、坚持依法、自愿、有偿的原则。推进农村土地流转和发展规模经营，要严格按照法律法规进行，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。要充分尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地承包经营权。要充分尊重市场规律，切实保障农民的经济利益。

3、坚持集中连片、集约经营的原则。土地承包经营权流转要与农业区域布局、农业基地建设、土地整理开发结合起来，与培育土地规模经营主体结合起来，实现土地集中连片经营和生产要素优化配置。

4、坚持保护耕地、严格禁止抛荒的原则。要切实提高土地的利用率和产出率，承包经营耕地的单位和个人连续两年弃耕抛荒的，原发包单位可依法终止承包合同，收回发包的耕地；承包方无正当理由弃耕半年以上的，两年内不得享受政府有关支农补贴。

二、创新土地流转方式，加快土地流转步伐

（一）积极鼓励多种形式流转土地。要积极引导鼓励农户依法采取转包、出租、互换、转让、股份合作等多种方式流转承包土地。推行承包农户委托发包方或者土地流转服务组织流转其承包土地。对长期流转条件不成熟的，鼓励季节性流转。

（二）积极探索土地流转新型方式。推行农村土地股份合作制。在二三产业相对发达，大多数农户已经脱离土地的村，鼓励引导农户把土地承包经营权入股转化为长期股权，组建土地股份合作社，实行股份合作经营；积极引导农业龙头企业、农民专业合作社与流转土地的农户结合利益共同体，开展合作生产、规模开发。

（三）培育壮大农业规模经营主体。鼓励和引导有资金、懂技术、会经营的专业大户、农民专业合作社和农业企业等农业经营主体受让农户流转的土地，通过土地流转，扩大生产规模，开展规模经营。

三、完善政策措施，优化土地流转环境

（一）落实扶持政策。县政府对农村土地承包经营权流转实行以奖代补。从年起，县财政将建立土地流转和发展规模经营的奖励和补助专项资金，具体实施办法由县农业局、财政局另行制定。

（二）实行信贷支持。农村合作银行等金融机构要加强对规模经营主体的信贷支持，把规模经营主体作为信贷支农的重点，每年安排一定额度的农业信贷资金，解决规模经营主体季节性、临时性所需生产经营资金不足的问题。对实力强、资信好的规模经营主体，给予一定的信贷授信额度。

（三）实行用地优惠。对流转期限长并签订规范流转合同，经营面积100亩以上的专业大户、农民专业合作社和农业企业，因生产需要建造简易仓库、生产管理用房、晒场等农业生产配套设施，在不破坏耕作层的前提下，允许其在流转土地范围内按流转面积5‰左右的比例使用，作为设施农用地，经乡镇同意，报县级农业主管部门审批后，并到县级国土资源部门备案，设施农用地不得改变土地的权属和用途。具体实施办法由县农业局、国土局另行制定。

（四）建立多层次的农村社会保障制度。继续推进农村合作医疗制度改革，加快建立健全农村社会保险、大病救助、子女教育、农民工保护等多层次的农村社会保障体系，逐步弱化土地的福利和社会保障功能，解除农村土地流出者的后顾之忧。对承包土地全部委托乡镇（街道）流出且年限超过10年以上的农户，制定相应的鼓励政策，给予准失地农民待遇，纳入失地农民生活保障，给予适当的财政补助。

四、健全土地流转机制，强化土地流转服务

（一）建立健全土地流转服务体系。建立县土地流转指导中心，负责政策法规咨询、流转规范程序制订、业务指导及纠纷调处等工作；各乡镇（街道）相应建立土地流转服务中心，落实专人负责，具体负责本辖区范围内土地流转供求信息的搜集、土地评估、政策咨询、合同签订、档案管理、矛盾调处等指导服务工作；村级配备信息员，有条件的村设立土地流转服务站，主要做好流转土地的审查、登记管理和代表农户与专业大户、企业签订合同，档案管理等工作。

（二）有效发挥政府和村级集体经济组织的服务作用。各乡镇（街道）要积极创新服务机制，对土地流转进行宏观上指导、管理和服务，围绕培育主导产业和优势产品，搞好产业发展规划和土地流转规划，加快区域产业形成。村集体经济组织要充分发挥引导、协调和服务作用，积极参与土地流转工作，在法律规定的范围内接受农户委托流转。对不愿流转的农户，可以在保证农户权益不受损失的前提下，以其承包土地数量、质量不下降为原则，另行安排承包地块。

（三）规范土地流转行为。土地流转必须平等协商，依法、自愿、有偿进行，不得损害农民的土地承包权益，不得改变土地集体所有性质和土地用途。委托发包方或中介组织流转承包土地的，应由承包方出具土地流转委托书，注明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名盖章；以转让方式进行流转的，必须事先提出申请并经发包方同意。受让方将以转包、出租方式获得土地进行再流转的，必须经原承包方同意。引导流转期限在一年以上的土地流转双方签订规范书面流转合同。乡镇（街道）、村级组织或土地流转服务组织应及时向达成意向的双方提供由工商和农业部门制订的农村土地承包经营权流转合同示范文本并指导签订。

（四）规范土地流转管理。要建立健全农村土地承包经营权流转备案、登记和档案管理制度。村土地流转服务组织对承包方提出的转包、出租、互换或其它方式流转承包土地的要求，应及时办理备案，并上报乡镇（街道）。乡镇（街道）要建立农村土地承包经营权流转情况登记册，落实专人负责土地承包经营权流转情况登记、资料的收集、整理、归档和管理工作。同时，要建立健全农村土地承包经营权流转投诉和制度，妥善解决农村土地流转纠纷。

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一、存在的问题

尽管我县新型农业经营主体在农村经济发展中发挥着重要作用，也呈现良好的发展态势，但目前发展中仍存在一些问题，主要表现在：

（一）抗风险能力低。由于国家现行的农业保险政策扶持对象是原承包户，通过土地流转形成的农业新型经营主体享受不到扶持优惠政策，相当部分农业新型经营主体没有办理保险，遇到自然灾害、市场风险往往出现亏损，抗风险能力低。据调查，2013年种植烟叶的部分大户因受水灾减产，出现经营严重亏损；种植花生的大部分大户因市场价格回落呈现亏损局面。

（二）扩大生产规模融资难。农业新型经营主体在发展过程中，要扩大生产规模需要大量资金投入，无论是合作社或者是家庭农场、种植大户都缺乏贷款抵押条件，往往因资金瓶颈阻碍了农业新型经营主体的进一步发展。

（三）设施农业用地存在困难农业新型经营主体在经营、加工、仓储等环节需要一定的配套设施，需要占用一定面积土地，但是大多数经营大户承包的都是基本保护农田，国家的《基本农田保护法》、国土资源部、农业部《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》等法律法规政策都对设施农业用地提出了严格要求，需要当地政府和国土部门调整规划解决设施农业用地问题。

（四）缺乏管理和技术型人才。目前农业新型经营主体的牵头人，大多是一些农村能人和专业户，多数属于传统农民，学历不高，缺乏专业知识。直接影响到市场竞争力的提高，制约了合作社的发展。

二、培育新型农业经营主体的对策

（一）大力培育发展专业大户和家庭农场，提高农户生产经营的产业化水平。家庭承包经营责任制是农业经营的基础，因此，农民家庭经营是农业产业化最基本的经营模式。要加快培养新型职业农民，引导有文化、懂技术、善经营的农村致富带头人，通过土地依法流转等多种形式，扩大生产规模，培育更多的种养大户，并在此基础上成立适度规模经营的家庭农场，条件成熟的可申领工商企业营业执照，按照“生产有规模、产品有标牌、经营有场地、设施有配套、管理有制度”的要求，规范家庭农场的发展。

（二）完善壮大农民专业合作社，提高农民的组织化程度。引导分散的农户按照产业链、产品和品牌组建专业合作社，兴办生产、加工、销售等不同类型的合作组织，完善生产设施，扩大产销对接。农村土地整理、农业综合开发、农田水利建设、农技推广等耗费人力、财力较大的涉农项目，更加适合由合作社承担。根据上级精神，在全县选拔评选出一些农民合作社作为五星级合作社创建对象，按照经营高效、硬件完备、带动有力、服务统一、运行规范五星级标准进行培育发展。提高办社质量，加强规范运作，严格建章建制。通过五星级合作社的引领，使全市合作社发展规范化，走向完善壮大，更加有效地提高农民的组织化程度。

（三）做大做强龙头企业，充分发挥它们在农业产业化进程中的带动作用。一方面，要鼓励和引导城市工商资本到农村发展适合企业化经营的种养业，积极为农户提前、产中、产后服务，支持龙头企业通过兼并、重组、收购、控股等方式组建大型企业集团，促进龙头企业做大做强，提升它们对农业产业化的带动能量；另一方面，要探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地的准入和监管制度，遏制粮地“非粮化”、农地“非农化”现象。同时，还要建立、健全龙头企业与农户的利益联结机制。比如，完善订单农业，规范合同内容，明确责任权利，引导龙头企业与农户形成稳定的购销关系，真正实现保底收购；又如 ，支持农民以土地承包经营权、技术、劳动力等生产要素入股，与龙头企业结成利益共享、风险共担的紧密型共同体等，让农民真正得到实际的好处。

（四）加强对规模经营主体用地支持。面对新型农业经营主体设施农业用地难问题，建议对流转期限5年以上、流转合同规范、规模经营面积6.67万平方米以上的规模经营主体，在不影响耕作层恢复的前提下，允许其在流转土地范围内按流转面积3‰～5‰比例的土地，建造生产需要的简易仓（机）库、生产管理用房、晒场等农业生产配套设施，不得改变用途。其用地视作农业生产用地，按农用地管理，经县级农业行政主管部门审核同意后，由乡镇国土所协调用地选址，并到县级国土资源主管部门备案。具体实施办法由各区、县（市）政府根据本意见精神制定。各级政府和有关部门要安排一定的用地指标，专门用于经营规模大的专业合作社、农业龙头企业等经营主体就地建设农产品加工等永久性基础设施。

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关键词：农村产权抵押;金融创新

中图分类号：F830.31 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2015（6）-0086-06

一、杨凌农村产权抵押贷款试点的主要内容

（一）农村产权抵押贷款“杨凌模式”

“杨凌模式”的建立，切实解决了示范区农村产权的确权颁证、流转以及涉农贷款风险补偿问题，实现了农村产权抵押物全覆盖，有效化解了涉农抵押难问题。

1、建立了完善的运作体系。杨凌示范区已成立农村产权抵押贷款工作领导小组，成员主要包括示范区金融办、杨陵区政府、示范区国土局、示范区农业局、示范区财政局、示范区规划局、示范区法制办、杨凌现代农业示范园区建设管理中心、中国人民银行杨凌支行、杨陵区人民法院等单位，全面负责示范区农村产权抵押贷款工作。各成员单位具体分工如下：杨陵区政府负责制订抵押登记和管理办法，并做好组织实施工作;示范区金融办负责制订农村产权抵押融资的具体实施办法，研究设立风险补偿资金，建立农村产权抵押融资风险补偿机制和激励机制，协调金融机构开展农村产权抵押融资业务;财政部门负责对风险补偿资金设立、流转试点经费提供财政支持;国土资源管理部门、农业部门、房产管理部门负责制订相关抵押登记管理的办法;各金融机构负责制订农村产权抵押贷款的具体操作细则。

2、制定出台配套制度，引导金融产品创新。以《关于支持继续办好杨凌农业高新技术产业示范区若干政策的批复》为指导，杨凌示范区管委会制定出台了《农村产权抵押贷款试点实施意见》、《农村土地经营权抵押融资管理办法》、《农村房屋抵押融资管理办法》、《大棚、养殖圈舍等地上附属产权及生产设施抵押借款管理办法》和《活体动物、果园、苗木等生物资产抵押融资管理办法》等文件，明确农村产权抵押贷款抵押标的物涵盖农村土地经营权、农村房屋、农业生产设施、活体动物及果树、蔬菜大棚、农业企业股权、商标专利知识产权、应收账款等有形无形资产，引导金融机构开办“金土地”土地经营权质押贷款、“宅贷通”农村住宅房抵押贷款、“蔬宝通”温室大棚抵押贷款、“摇钱树”苗木抵押贷款、“畜宝通”活体动物抵押贷款等农村信贷创新产品，强力支持农业发展。

3、确权颁证，办理抵押登记。分别由农业、畜牧、国土、房管等相关部门对抵押资产进行确权颁证，办理抵押登记。在人民银行杨凌支行的积极协调下，免除了土地部门对每户按规定要收取的数千元测绘费，颁发了房屋产权证及他项权证等，推进农村金融创新进程。

4、设立农村产权交易中心，促进产权流转。杨凌示范区管委会设立了农村产权交易流转中心，建立农村产权交易平台。及时收集和各类产权流转交易信息，组织产权流转、招拍挂等交易活动。

5、引入农业保险机制，发挥保险保障功能。杨凌示范区管委会与人保财险陕西省分公司签署战略合作协议，启动政策性农业保险创新试点，对参与抵押试点的活体动物、苗木、果树等生物资产由人保财险实行应保尽保。已实现了政策性奶牛、能繁母猪保险全覆盖，设施大棚蔬菜参保大棚5000亩，与3家养殖企业合作开展生猪、秦川肉牛保险试点，有效发挥了农业保险的保障作用。其中，“银保富”设施蔬菜保险产品，除大棚主体、大棚内农作物因自然灾害等原因受到损失外将获保险保障外，大棚经营者因遭受意外伤害导致身故、残疾、烧伤的，保险人依照条款约定，将属于被保险人所欠贷款本金余额内的保险金优先支付给贷款金融机构，剩余部分的保险金支付给受益人，从而保障发放贷款金融机构的资金安全。

6、建立风险补偿基金，缓释信贷风险。由杨凌示范区和杨陵区政府两级财政共同出资200万元设立农村产权抵押融资风险补偿基金，对挂牌交易的抵押物三个月内未能流转或再流转后金额不足以归还贷款的，按照应还款额的80%及时进行代偿，由风险补偿基金管理机构向抵押人追偿后再注入风险补偿基金。

7、规范细化操作流程。杨凌示范区所涉及四类农村产权抵押融资操作流程分别严格按照《杨凌示范区农村土地经营权抵押融资管理办法（试行）》、《杨凌示范区农村房屋抵押融资管理办法（试行）》、《杨凌示范区农业设施抵押融资管理办法（试行）》和《杨凌示范区生物资产抵押融资管理办法（试行）》四个管理办法实行。农村产权抵押融资操作流程描述如下：

（1）农户、合作社、家庭农场或企业提出贷款申请并说明贷款用途;（2）对抵（质）押物进行确权，需要参加农业保险的产权必须完成参保，与农地相关的抵押贷款须由村委会同意;（3）金融机构负责调查农户、合作社、家庭农场或企业的贷款用途、信贷风险和资产规模等;（4）对抵（质）押物价值予以评估;（5）借款人到政府指定部门办理抵（质）押登记手续;（6）金融机构审议确定期限、金额，与借款人签订合同;（7）相关资料在指定管理部门登记备案;（8）金融机构按照合同约定发放贷款;（9）金融机构、保险机构及指定管理部门对借款人资金使用情况持续监督，确保能够收回抵（质）押贷款;（10）借款人按照合同约定归还贷款。

以上政策措施的出台，实现了农村资产的确权与流转的结合，最终形成了贷款申请―确权颁证―银行受理―价值评估、抵押登记并在农村产权交易中心备案―贷款发放―贷款偿还（不能偿还贷款时抵押物进入产权交易中心挂牌交易）等一整套贷款流程。

（二）杨凌农村产权抵押试点取得成效

从试验效果来看，农村产权抵押融资拓宽了农户、农村中小企业抵押物范围，扩大了农村信贷规模，提升了农村金融服务效率，初步探索形成了农村金融内生性发展模式。

农村产权抵押贷款“杨凌模式”的主要成效体现在：

1、攻克了涉农贷款抵押物的确权与流转难题。由于涉农资产的管理涉及到政府多个主管部门，产权多样且分散，其确权、颁证与流转是老大难问题，也是涉农贷款无有效抵押物的关键所在。杨凌模式的成功做法无疑攻克了这道难题，且实现了涉农资产抵押的全覆盖，为信贷资金的及时投放铺平了道路。

2、实现了较大额涉农信贷资金的无障碍投入。按抵押物评估价值一定比例发放贷款，满足了涉农企业与农户从事规模种养业对大额信贷资金的需求，弥补了农户小额信用贷款资金较小的缺憾，实现了较大额涉农信贷资金的无障碍投入。

3、促进了现代农业产业的快速发展。农村产权抵押贷款业务不仅满足了涉农企业、农户季节性和投入周期长的农业资金需求，推动了土地的集约化经营;而且，激活了农村静态存量资产，使农民依靠土地资本获得信贷资金致富，农民专业合作社和涉农企业凭借自有资产融资发展产业，促进了农村金融制度、机制和产品创新，激发了农村经济活力。

在农村产权抵押贷款“杨凌模式”的支持下，占地8.3万亩的杨凌现代农业示范园区已初具规模，设施蔬菜生产基地已建成日光温室4800多座、中棚4300多亩，建成猕猴桃精品示范园1500亩，大批涉农龙头企业建成投产。但在实施过程中由于部分机制不健全等原因也有金融机构信贷资金损失的问题，通过以下案例进行分析。

二、案例分析

（一）典型案例

2010年5月17日，法定代表人刘某组建成立了蔬果专业合作社，注册资本共计162万元。2010年6月1日，专业合作社与杨凌示范区五泉镇汤家村签订土地租赁合同，租地面积共70.305亩，租赁期限为20年。后期总共投资约200余万元，建成了50米标准化大棚53.1座。

2011年3月20日，为补充生产经营所用流动资金，专业合作社以自建的53.1座大棚为抵押，由杨陵区农林局办理了抵押登记手续，向杨凌农村商业银行申请大棚产权抵押贷款50万元。经农商行审核成功发放贷款，贷款期间从2010年4月29日至2014年4月28日，期限为36个月，利率为8.382‰，还款方式为按月清息，并且53.1座大棚均完成参保。

受2011年9月长期阴雨影响，专业合作社40余座大棚不同程度受损，造成直接经济损失100余万元。经过修缮，部分大棚勉强可以继续使用。因合作社后期经营不善严重亏损，刘某无力交付地租，且无法归还农村商业银行贷款本息，目前这笔贷款已被农村商业银行计入可疑贷款之列。另外，抵押物流转管理也存在问题，即使依法收回大棚产权，年大棚租金仅勉强能够交付土地年租赁费，已无余款偿还贷款本息，给农村商业银行的信贷资金造成损失。类似的情况还有杨凌绿矾农业专业合作社及杨凌庆飨专业合作社等。其中，因杨凌绿矾农业专业合作社无法按期偿还农村商业银行贷款利息，2012年9月11日，农商行依法强制收回。完好的大棚不足20座，其它基本倒塌废弃，已将借款人在杨凌区金雅都一套房产查封，但大棚和房产流转执行存在困难，造成资金严重损失。杨凌庆飨专业合作社后期经营不善严重亏损，徐怀庆无力交付地租，债务较高，大棚村和五泉镇政府接管，现借款人外出两年未能取得联系，无法归还农村商业银行五泉支行贷款本息，且抵押物流转无法执行。

（二）案例说明

自2009年12月起，杨凌示范区开始探索农村产权抵押融资创新试点。这几年试点工作成效比较显著，但是不应忽视的是，农村产权抵押贷款实际操作过程中仍存在着一些问题，影响和制约了示范区农村产权抵押融资工作的进一步开展。上述案例反映出了示范区农村产权抵押融资工作的部分问题，对其中存在的两项典型问题予以分析说明。

1、政府支持措施不到位。杨凌农村商业银行五泉支行之所以向这三家专业合作社发放大棚产权抵押贷款，其中一个重要的原因是杨凌示范区管委会及杨陵区政府为鼓励农村产业可持续发展，设立了农林产权抵押保证金专户，并口头承诺若信贷资金产生风险，政府将补偿80%信贷资金。但是，当这三笔大棚产权抵押贷款发生逾期后，政府承诺资金并未到位，致使五泉支行信贷资金产生较大损失，共计116万元无法收回。

2、农村产权流转体系不健全。案例中三笔大棚产权抵押贷款发生逾期，五泉支行按照信贷协议约定，将大棚收回并进入农村产权交易中心进行流转。但是现实情况是这些抵押品无法流转，或者即使流转成功也无法偿还信贷资金。据实地调研了解，进入农村产权交易中心流转的土地租金约为每亩1000元，一座完好无损的大棚年租金价值2000左右，而三户专业合作社的多数大棚都已倒塌荒废。首先由于租金定价较高，难以实现抵押品全部流转;其次即使实现成功流转，需先向土地所属村庄交纳土地租金，仅以土地上面附着物经济收益来偿还五泉支行信贷资金，而这部分收益都不足以归还贷款利息。

在杨凌示范区开展的农村房屋产权、农业生产设施、生物资产等多项工作也存在类似隐患。若信贷资金发生违约情况，即使能够收回作为抵押物的房屋、苗木、活体动物等，也难以在农村产权交易市场成功流转。因此解决好农村产权抵押贷款中流转方面的问题成为农村产权抵押贷款持续发展的关键因素。

三、案例启示

（一）杨凌农村产权抵押融资试点工作中存在不足

杨凌示范区在农村产权抵押融资试点中大胆创新，不断盘活农村资产，助推了杨凌现代农业的发展。农村产权抵押融资试点提升了示范区农村金融服务效率，但因受制于种种因素，目前仍存在着一些实际问题。

1、风险补偿机制不健全

杨凌示范区和杨陵区政府两级财政共同出资设立农村产权抵押融资风险补偿基金共计200万元，用于弥补农村产权抵押贷款的资金损失，但是在实际操作过程中风由于在设立风险补偿基金时，并未相应地出台配套风险补偿具体办法，即使出现农村产权抵押融资风险问题，需要动用风险补偿基金时，没有明确的申请和使用流程，使风险补偿金未能弥补金融机构信贷资金损失。同时随着辖区农村产权抵押贷款笔数增大、金额增多，金融机构风险随之上升，风险补偿金从2009年设立之后一直没有追加，资金量相对不足。

2、农村产权流转体系不健全

（1）土地流转制度有漏洞。杨凌是我省最早推动土地流转的地区，由政府主导，推行合并调整、反租倒包、企业租赁、自愿互换、入股合作等五种土地流转土地流转过程中有涉及多方主体，包括：土地流出方--农民;土地流入方--种植大户、合作社、农业企业等用地单位;土地流转管理部门--政府各级管理机构），初步形成了土地流转治理网络。

在实地调研中掌握到土地流转管理方面还存在一些细节问题：一是宣传不到位，导致农民缺乏对土地流转和土地银行的认识，增加了土地流转的难度;二是缺乏系统规范的土地流转相关文件，缺乏全方位多角度对整个土地流转过程进行明确系统规定的文件;三是青苗补偿标准不完善，粮食作物在不同的生长阶段耗费的种植成本以及能够带来的收益是不同的，因此设置赔偿标准时应该按照粮食作物的不同阶段有不同的赔偿标准。

（2）农村产权交易中心作用未发挥。政府主导与市场决定之间缺乏有效的连接，尽管设立了农村产权交易中心，但没有市场需求的有效配合。市场的建立和繁荣需要一定的利益驱动，而目前农村产权流转后的规模经济效益还没有真正体现。杨凌农村产权交易中心的设想尚停留在理论层面，又因农村产权抵押贷款违约情况较少，对可能存在的现实问题并未真正得到相关部门重视及有效解决。

3、产权价值评估办法不明确

杨凌农村产权流转中心对农户和中小企业抵押物的确权登记以及价值评估等工作都存在一定的缺陷。截止2014年8月，杨凌示范区尚无专门为产权抵押贷款服务的产权价值评估机构。抵押物价格由政府制定或者涉农企业、农户与放贷金融机构协商决定，易产生人为压低抵押物价值的情况，势必影响涉农企业和农户进行产权抵押的积极性。

4、保险发展滞后且农户参保意识弱

示范区保险发展较为滞后，尚不能较好地满足农户、合作社等防范农业风险的需求。并且据调研了解，部分农户参保意识较弱，认为购买农业保险是多此一举或者青苗补贴太少，不少苗木抵押物未投保。

5、农村信用环境较差

农村产权抵押融资试点在一定程度上推进了新农村建设发展，公民诚信观念和信用意识有所提高。杨凌示范区农村产权抵押风险控制良好，但是仍应当清醒认识到当前农村整体信用环境较差，部分农民信用观念淡薄、对自身信用重视程度低，不利于农村产权抵押融资试点工作的进一步开展。

（二）杨凌示范区农村产权抵押融资支持措施

虽然农村产权抵押担保存在若干风险，但其在扩大农村担保物范围、降低农民贷款门槛方面无疑是积极有益的，为此应从法律、政策、资金保障等多方面进一步推动农村产权抵押担保的实践。针对杨凌示范区农村产权抵押融资试点工作中存在的问题，特提出以下建议：

1、建立政银企联动机制。农村产权抵押融资试点工作牵涉组织层级、参与主体较多，在信贷风险防控方面，金融机构难以独立完成持续动态化的跟踪监测，必须依靠密切配合、高效联动的机制对风险进行反馈、判断和处置。同时应实现风险控制前移，及早消除管理性风险、尽量减少经营性风险对农户利益造成损害。因此要进一步发挥政府主导作用，建立政银企联动机制，切实提高风险管控水平，在出现经营风险初期能够实现及时反馈和快速介入，通过实施土地经营权再流转等有效手段，为化解金融信贷风险提供保障。

2、健全风险补偿机制，提高农户参保意识。农业生产受自然环境的影响较大，风险系数较高，由此扩大农业保险覆盖面对促进示范区农村产权抵押融资试点工作具有重要意义。应从积极扩大农业保险险种和覆盖面，切实提高农业保险保障水平，争取农业保险良好发展环境等方面多管齐下，积极稳妥推进示范区农业保险发展。

农村产权抵押贷款使农户获得了农业生产的资金，一定程度上降低了金融机构的风险，但是农户面临的农业固有风险依然客观存在。万一发生农业灾害，不愿参保的部分农户损失较大，部分农户购买农业保险则保险公司需承担较大损失。因此应当构建多层次、多元化的农业风险保障体系。强制实行农业灾害保险，可由保险公司、再保险公司及政府三方分担保险损失，这样可有效地化解农村产权抵押融资的相关风险。保险公司与再保险公司按照业务要求予以赔偿，政府应运用财政资金设立农业补偿基金，结合农业灾害及保险公司赔偿情况，向农户及保险公司予以适当的补偿。

3、完善农村产权流转体系。规范的农村产权交易中心应该成为多方主体参与、利益共享的平台，实现农村产权和市场的有效对接。要切实做好土地流转的供求登记和信息，接受双方质询，落实契约关系，办理合同签证手续。针对示范区实际存在的抵押物流转难问题，首先可以考虑在借款人申请农村产权抵押贷款时要求其提供能够联系合作的下游企业名录，若信贷资金无法顺利收回，抵押物由其下游企业接手的可能性较在流转中心盲目寻找下家应更大些;其次，对于已进入流转中心的抵押物定价的问题应该予以关注。信贷资金发生不良，金融机构依照约定收回抵押物，赋予其对抵押物的定价权，更好地结合市场需求规定抵押物的价格，更有利于其弥补信贷资金的缺口。

4、建立农村产权价值评估机构。农村产权交易市场需要依靠农村产权价值评估机制才能形成农村产权的合理价格。由示范区相关部门完善产权制度，建立产权价值评估机构，对农民抵押的产权进行有效、科学、准确的估价，保证农村产权应有的价值。农村产权价值评估机构对农村产权进行价值评估，并向其出具书面证明，为金融机构发放贷款提供准确的参考，以此作为向金融机构获得贷款的凭证。比如土地承包经营权抵押贷款业务，既要考虑土地承包经营权的的年限，又要考虑到其地面附着物的经济价值，从而对土地承包经营权的综合价值做出合理评估。

5、加强示范区信用体系建设，增进金融支农能力。农村信用环境是开展农村金融创新的基础条件，由人民银行杨凌支行牵头，与示范区相关部门联动，打造出农村信用体系建设“杨凌模式”，拟建成涵盖农户、农民专业合作社、家庭农场等新型农村经营主体的农村信用信息数据库，实现数据信息定期更新、辖区金融机构共享，较好地解决因信用信息不对称而长期困扰涉农企业和农民无法简便快捷满足贷款需求的难题，提高信用等级，降低融资成本，增加贷款的便利性。金融机构运用数据库对农户进行信用评级，以信贷员实地调查的资料为依据，建立农户个人信用档案，优先对达到金融机构信用等级标准又有资金需求的农户安排发放贷款。在信用评级制度的基础上，以农村产权抵押贷款为基点，完善农村信用体系，将农村抵押贷款扩大为更大范围上的信用贷款，更大程度地支农惠农。

6、优化农村金融生态环境。农村产权抵押融资试点工作的良性发展离不开良好的农村金融生态环境。积极打造农村信用工程，创建信用农户、信用村组、信用乡镇，营造重信用、讲诚心的社会风气;加强宣传教育，采取灵活多样的形式加大农村地区信用法制的宣传力度，推进农户电子信用档案的建立，积极开展农户信用评价。同时要加强正面典型的宣传力度，推动农村信用工程建设的健康发展。并且要多角度、多层次、多方面地对农村产权抵押政策进行宣传，普及贷款政策，并通过新闻媒体，面向社会广泛报道农村金融产品和服务方式创新的工作动态、成效经验和先进典型，为推动农村产权抵押融资试点工作创造良好的环境。

参考文献

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[2]罗剑朝.杨凌示范区农村产权抵押融资实验与支持政策研究[J].西部金融，2013，（1）：23-29。

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The Research on the “Yangling Mode” of Rural Property Right Mortgages

Research Group

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论文关键词:黑龙江　新型农村社会养老保险　实施方案

论文摘要:黑龙江省农村社会养老保险制度起步较早，发展缓慢，而农村地区对社会养老保险又有较强的需求。国家新型农村社会养老保险试点指导意见，为黑龙江省建立新型农村社会养老保险制度提供了重要契机。黑龙江省建立新型农村社会养老保险制度，要做好以下几方面的工作:做好战略规划;制定切实可行的试点实施方案;与促进农村经济发展结合起来;落实实施措施。

新型农村社会养老保险试点是黑龙江省落实和推进新型农村社会养老保险制度、解决农村居民老有所养问题的一个契机。黑龙江省是农业大省，产粮大省，而且要在2012年实现千亿斤粮食发展战略，新型农村社会养老保险制度作为一项惠农制度应该在全省提前实现对农村适龄居民的全覆盖，这样更有利于调动广大农民的种粮积极性，减少外出人员的后顾之忧，有利于劳动力转移和现代农业的发展。同时，也有利于解决农村贫困问题，让广大农村居民真正享受到改革开放的成果，享受自己多年支持国家经济发展的回报。

一、黑龙江省农村社会养老保险制度发展现状

黑龙江省农村社会养老保险制度建设起始于20世纪90年代，1992年民政部制定颁发了《县级农村社会养老保险基本方案《(试行)》。1994年，黑龙江省人民政府根据《基本方案》的内容颁布了《黑龙江省农村社会养老保险规定》，大力推广农村社会养老保险工作。但由于《基本方案》制度设计上的缺陷，加上中央政府机构调整等原因，1998年后，全国大部分地区农村社会养老保险工作进展缓慢甚至陷人停顿状态。1999年由于国务院决定对已有的业务进行清理整顿，停止接受新业务，黑龙江省农村社会养老保险工作处于半停滞状态，新参保人数锐减。截至2007年底，全省有111个县(市、区)，70%的乡镇开展了农村社会养老保险，截至2007年底农村人口已达1 762. 9万人，仅有184万农民参加了农村社会养老保险。截至2008年6月末全省共拨付农保基金306. 45万元，涉及到26 892人次，领取保费的有67 568人。目前全省领取养老金的农民中，领取标准每月只有几角钱的占25 %，每月领取五六元的占50%。以阿城市为例，每年续缴率仅为1%，从2000年至2005年阿城市新增参保人数每年为6人。阿城市共有355人领取农村养老金，社保部门每月共计发放2 320. 30元，月人均领取6. 5元，其中月领取养老金超过60元的只有7人。可见，虽然黑龙江省农村社会养老保险制度起步较早，但发展缓慢。

然而，黑龙江省农村地区对社会养老保险有较强的需求。2008年一项对黑龙江省依安县、双城市、五常县、肇东市四个市县的调查显示:参加社会养老保险已经成为增加农民收人之后，农民最想解决的现实问题。农民养老观念开始由“家庭养老”向“社会养老”转变。农村参加养老保险率低，仍受到家庭经济条件的限制。农民的养老保险参与意愿深刻影响农村社会养老保险制度开展。随着人口老龄化日益加重，家庭养老功能弱化、土地保障功能降低，传统的农村养老保障模式已不足以保障农村老人的晚年生活，在农村地区迫切需要建立新型社会养老保险制度。

二、国家政策提供重要契机

2009年9月1日，国家出台了《国务院关于开展新型农村社会养老保险试点的指导意见》，从2009年起开展新型农村社会养老保险(以下简称新型农村社会养老保险)试点。

新型农村社会养老保险试点的基本原则是“保基本、广覆盖、有弹性、可持续”。任务目标是探索建立个人缴费、集体补助、政府补贴相结合的新型农村社会养老保险制度，实行社会统筹与个人账户相结合，与家庭养老、土地保障、社会救助等其他社会保障政策措施相配套，保障农村居民老年基本生活。新型农村社会养老保险基金由个人缴费、集体补助、政府补贴构成。国家为每个新型农村社会养老保险参保人建立终身记录的养老保险个人账户。养老金待遇由基础养老金和个人账户养老金组成，支付终身。中央确定的基础养老金标准为每人每月55元，年龄满60周岁时开始领取。 转贴于 2009年黑龙江省的宝清、宁安、依兰等13个县市区参加全国首批新型农村社会养老保险试点，使170万农民受益。新型农村社会养老保险试点是黑龙江省落实和推进新型农村社会养老保险制度的一个契机，全省要结合省情制定好切实可行的新型农村社会养老保险实施方案，进而建立起新型农村社会养老保险制度，解决全省农村居民老有所养问题，达到农民生活安康，农业经济快速发展。

三、黑龙江省建立新型农村社会养老保险制度的建议

1.做好战略规划。国家规定2009年试点覆盖面为全国10%的县(市、区、旗)，以后逐步扩大试点，在全国普遍实施，2020年之前基本实现对农村适龄居民的全覆盖。黑龙江省要力争在2015年实现全覆盖，农村参保居民月领取养老金达到90元，2012年覆盖率达到60%，农村参保居民月领取养老金达到75元，2009年试点地区农村参保居民月领取养老金60元，每年涨5元，做好规划更利于制度实行。

2.制定切实可行的试点实施方案。制定实施方案，必须遵循国家制定的新型农村社会养老保险试点指导意见并结合黑龙江省实际，要区别不同地区情况制定切实可行的实施方案，分条明晰试点可能涉及的各个方面的要求、具体实施办法等。同时要特别考虑农村不同群体的特殊需求。农村特殊群体包括三类人:一是农村的“五保”户、贫困户，他们是农村社会救济的对象。二是失地农民，尤其是进人老年的失地农民，他们丧失了劳动能力，又没有了土地的生活保障，成为养老保险制度必须首要针对的对象。三是那些因缺少劳力而陷于生活窘迫的家庭，尤其是无子女在身边照顾的单身老人和老年夫妇应该特殊考虑。四是计划生育户即独生子女户和两女户。按现行“农村计划生育奖励扶助制度”，当其夫妇一方或双方年满60周岁时，可领取每人每年600元的养老扶助资金，该奖励只是杯水车薪。

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第二条本办法所称城乡建设用地增减挂钩（以下简称挂钩）是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。

第三条挂钩试点工作应以落实科学发展观为统领，以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件，统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点。具体遵循以下原则：

（一）以规划统筹试点工作，引导城乡用地结构调整和布局优化，推进土地节约集约利用，促进城乡协调发展。

（二）以挂钩周转指标安排项目区建新拆旧规模，调控实施进度，考核计划目标；

（三）以项目区实施为核心，实行行政辖区和项目区建新拆旧双层审批、考核和管理，确保项目区实施后，增加耕地有效面积，提高耕地质量，建设用地总量不突破原有规模；

（四）因地制宜，统筹安排，零拆整建，先易后难，突出重点，分步实施；

（五）尊重群众意愿，维护集体和农户土地合法权益；

（六）以城带乡、以工促农，通过挂钩试点工作，改善农民生产、生活条件，促进农业适度规模经营和农村集体经济发展。

第四条国土资源部负责对全国挂钩试点工作的政策指导、规模调控和监督检查；试点省（区、市）省级国土资源部门负责辖区内试点工作的总体部署和组织管理；试点市、县国土资源部门负责本行政区域内试点工作的具体组织实施。

挂钩试点工作应当由市、县人民政府组织协调，相关部门协同配合，共同推进。

第五条挂钩试点工作实行行政区域和项目区双层管理，以项目区为主体组织实施。项目区应在试点市、县行政辖区内设置，优先考虑城乡结合部地区；项目区内建新和拆旧地块要相对接近，便于实施和管理，并避让基本农田；

项目区内建新地块总面积必须小于拆旧地块总面积，拆旧地块整理复垦耕地的数量、质量，应比建新占用耕地的数量有增加、质量有提高。

项目区内拆旧地块整理的耕地面积，大于建新占用的耕地的，可用于建设占用耕地占补平衡。

第六条挂钩试点通过下达城乡建设用地增减挂钩周转指标（以下简称挂钩周转指标）进行。挂钩周转指标专项用于控制项目区内建新地块的规模，同时作为拆旧地块整理复垦耕地面积的标准。不得作为年度新增建设用地计划指标使用。

挂钩周转指标应在规定时间内用拆旧地块整理复垦的耕地面积归还，面积不得少于下达的挂钩周转指标。

第七条挂钩试点市、县应当开展专项调查，查清试点地区土地利用现状、权属、等级，分析试点地区农村建设用地整理复垦潜力和城镇建设用地需求，了解当地群众的生产生活条件和建新拆旧意愿。

第八条挂钩试点市、县应当依据土地利用总体规划和专项调查，编制挂钩试点专项规划，统筹安排挂钩试点项目区规模布局，做好与城市、村镇规划等的衔接。

第九条挂钩试点县（区、市）应依据专项调查和挂钩试点专项规划，编制项目区实施规划，统筹确定城镇建设用地增加和农村建设用地撤并的规模、范围和布局，合理安排建新区城镇村建设用地的比例，优先保证被拆迁农民安置和农村公共设施建设用地，并为当地农村集体经济发展预留空间。

项目区实施规划内容主要包括农村建设用地整理复垦潜力分析，项目区规模与范围，土地利用结构调整等情况；项目区实施时序，周转指标规模及使用、归还计划；拆旧区整理复垦和安置补偿方案；资金预算与筹措等，以及项目区土地利用现状图和项目区实施规划图。

第十条挂钩试点工作必须经国土资源部批准，未经批准不得自行开展试点工作。

省级国土资源部门制定试点工作总体方案，向国土资源部提出开展挂钩试点工作申请。国土资源部对省级国土资源部门上报的试点工作总体方案进行审查，并批准挂钩试点省份。

经批准的试点省级国土资源部门，依据试点工作总体方案，组织市、县国土资源部门编制项目区实施规划，并进行审查，建立项目区备选库；根据项目区入库情况，向国土资源部提出周转指标申请。

国土资源部在对项目区备选库进行核查的基础上，按照总量控制的原则，批准下达挂钩周转指标规模。

第十一条挂钩试点应当具备以下条件：

（一）建设用地供需矛盾突出，农村建设用地整理复垦潜力较大；

（二）当地政府重视，群众积极性较高；

（三）经济发展较快，具备较强的经济实力，能确保建新安置和拆旧整理所需资金；

（四）土地管理严格规范，各项基础业务扎实，具有较强制度创新和探索能力。

第十二条试点省（区、市）应根据国土资源部批准下达的挂钩周转指标规模，在项目区备选库中择优确定试点项目区，对项目区实施规划和建新拆旧进行整体审批，不再单独办理农用地转用审批手续。整体审批结果报国土资源部备案。

项目区经整体审批后方可实施，未经整体审批的项目区，不得使用挂钩周转指标；未纳入项目区、无挂钩周转指标的地块，不得改变土地用途，涉及农用地改变为新增建设用地的应依法办理农用地转用手续。

第十三条项目区实施前，应当对建新拟占用的农用地和耕地，进行面积测量和等级评定，并登记入册。

第十四条挂钩试点实施过程中，项目区拆旧地块整理要严格执行土地整理复垦的有关规定，涉及工程建设的，应当执行项目法人制、招投标制、工程监理制、公告制等制度。

第十五条挂钩周转指标分别以行政区域和项目区为考核单位，两者建新地块的面积规模都不得突破下达的挂钩周转指标规模。对各项目区挂钩周转指标的使用情况，要独立进行考核和管理；对试点市、县挂钩周转指标的使用情况，要综合行政辖区内的所有项目区进行整体考核和管理。

试点市、县国土资源部门应按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则，制定建立挂钩周转指标管理台账，对挂钩周转指标的下达、使用和归还进行全程监管。

挂钩周转指标从项目区整体审批实施至指标归还的期限一般不超过三年。项目区要制定分年度指标归还计划，试点市、县国土资源部门督促落实指标归还进度；试点省级国土资源部门每年应依据指标归还计划，对各试点市、县挂钩周转指标归还情况进行考核验收。

第十六条项目区建新地块要按照国家供地政策和节约集约用地要求供地和用地。确需征收的集体土地，应依法办理土地征收手续。

通过开展土地评估、界定土地权属，按照同类土地等价交换的原则，合理进行土地调整、互换和补偿。根据“依法、自愿、有偿、规范”的要求，探索集体建设用地流转，创新机制，促进挂钩试点工作。

第十七条项目区选点布局应当举行听证、论证，充分吸收当地农民和公众意见，严禁违背农民意愿，大拆大建；项目区实施过程中，涉及农用地或建设用地调整、互换，要得到集体经济组织和农民确认。涉及集体土地征收的，要实行告知、听证和确认，对集体和农民妥善给予补偿和安置。

建新地块实行有偿供地所得收益，要用于项目区内农村和基础设施建设，并按照城市反哺农村、工业反哺农业的要求，优先用于支持农村集体发展生产和农民改善生活条件。

第十八条市、县国土资源部门对挂钩试点工作要实行动态监管，每半年将试点进展情况向上级国土资源部门报告；省级国土资源部门应定期对本行政辖区试点工作进行检查指导，并于每年年底组织开展年度考核，考核情况报国土资源部备案。

第十九条项目区实施完成后，由试点县级国土资源部门进行初验。初验合格后，向上一级国土资源部门申请，由省级国土资源部门组织正式验收，并将验收结果报部备案。

项目区验收时，需提供1:1万或更大比例尺的项目区土地利用现状图和必要的遥感影像资料，与项目区实施前的图件资料进行比对和核查。

第二十条项目区竣工验收后，要在规定的时间内完成地籍调查和土地变更调查，明确地块界址，并依法办理土地变更登记手续。

第二十一条试点各级国土资源部门应运用计算机等手段，对建新拆旧面积、周转指标、土地权属等进行登记、汇总，建立项目区数据库，加强信息化管理。

第二十二条国土资源部定期对试点工作进行检查，对未能按计划及时归还指标的省（区、市），要限期整改，情节严重的，暂停挂钩试点工作；对于擅自扩大试点范围，突破下达周转指标规模，停止该省（区、市）的挂钩试点工作，并相应扣减土地利用年度计划指标。

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1、实施工业强区战略，加快城乡工业化进程。以园区建设为重点，以项目建设为支撑，以科技创新为动力，扩大工业总量，调整优化结构，培植工业支柱，争创名优品牌，提高经济效益，做强城镇工业增长极，拉动城乡一体化发展。到2015年，全区工业增加值达到17亿元，年均递增13%；工业增加值占GDP的比重达到21.3%，提高6.7个百分点。一是加强工业园区建设，构筑招商引资平台。在坚持抓好南郊工业园区基础设施配套完善的同时，加快实施西郊工业园区开发建设规划，力争用三年时间，完成园区道路、水电、通讯、绿化等“五通一平”工程，基本满足企业项目入驻的要求。进一步理顺工业园区管理体制，尽快形成封闭管理、独立运行的管理服务机制，从入驻手续、项目审批、企业融资、工商税务、权益保障等方面，为入驻客商提供全程化服务，真正把工业园区建成招商引资上项目的平台。在此基础上，逐步完善清水、总寨等乡镇工业小区建设规划，多渠道筹资搞好基础设施建设。二是狠抓项目建设，扩大工业经济总量。坚持大小并举,内外结合,城乡配套的原则,充分发挥工业园区的聚集效应,举全区之力，千方百计招商引资上项目。既要抢抓机遇，争取国家、省市和外商投资，集中精力发展大项目和重点企业，又要立足资源优势，突出重点产业，引导和鼓励城乡民间投资，发展中小企业项目，培植工业发展的后续梯队，谋求扩大工业经济总量。力争到2015年，工业经济中园区工业所占比重达到80%以上。三是调整优化结构，培植工业发展支柱。调整的方向是向高新技术看齐，调整的目标是加快产业产品升级换代步伐，增强企业的核心竞争力，调整的重点是发展农产品精深加工、生物制药、新型建材和名优家具。逐步拉长加工产业链，形成工业发展的四大支柱产业，培植一批知名企业和名牌产品。四是加快建立现代企业制度。以完善公司法人治理结构为核心，进一步规范公司制改造。要适应市场需求，积极探索实践，建立出资人制度。逐步完善董事会、监事会和股东大会各司其职、相互激励、相互制衡的管理机制，切实加强企业成本资金、产品质量和生产安全管理，提高企业运行质量。

2、实施产业富民战略，推进农业产业化经营。继续按照“企业+中介组织+农户”的模式，以产业发展为支撑，加工企业为龙头，机制创新为重点，加快农业产业化进程，推动城乡一体化发展。一是壮大农村优势产业群。在逐步改造提升粮食、林果等传统产业的同时，沿路乡镇主攻奶牛、蔬菜和高效制种，沿山乡镇主攻肉牛、肉羊和优质牧草，推动战略性主导产业规模化扩张，发展集约化经营，培育名品、精品，提高生产效益，促进农民持续增收。在此基础上，积极开发肉鸡、菌菇和特色水产养殖，培育农民增收的新亮点。二是做强加工龙头企业。坚持“扶强、扶优、扶大”的原则，抓好现有龙头企业发展。特别要支持那些经营机制好、产业关联度大、带动辐射面广，与农户关系密切的龙头企业，集中精力做大做强。在此基础上，大力开发果蔬饮品、畜禽产品加工，向农畜产品加工的深度和广度进军。三是创新农业产业化经营机制。要引导龙头企业、大户能人、乡村组织和涉农服务单位兴办各类服务实体，发展农村合作经济组织，提高农民的组织化程度。与此同时，要引导一些有条件的龙头企业，以入股或租赁的方式固化原料生产基地，把农民的土地纳入企业集中经营管理，建立企业、农户之间科学合理的利益分配机制，逐步形成紧密型利益联合体。通过创新完善运作机制，促进土地向业主集中，农民向非农产业转移，提高土地集约化经营程度。

3、实施城镇带动战略，加快农村城市化进程。按照《酒泉市加快城市化发展纲要》的精神和要求，全力配合实施城区道路交通、供水排污、垃圾处理、热电联供、文体设施、绿化亮化等十大工程，不断加强街道、社区建设，拓宽社区服务领域，提高城市管理服务水平。在此基础上，坚持政府引导、市场运作、与中心城市配套的原则，科学规划，合理布局，准确定位，突出特色，加快发展农村小城镇，带动城乡一体化发展。结合我区的实际来看，开发建设小城镇必须要突出重点、择优发展。综合分析六个建制镇发展的基础条件、人口资源状况和区位优势，我们认为，目前清水、总寨和西洞已初步建起了工业小区，为小城镇的发展奠定了基础，而且均地处312国道沿线，区位优势明显。尤其是西洞镇，大部分处于城市规划控制区以内,具备优先发展的条件，应该体现城市功能分区的特点，与城市配套发展；金佛寺镇人口相对较多,在沿山区域具有区位优势,对周边乡镇辐射带动能力相对较强；上坝镇虽然人口较多，但距离总寨镇很近，工业基础薄弱，应与总寨镇联合发展；三墩镇基础条件相对薄弱，而且随着酒航路的开通，区位优势被逐步弱化，辐射半径较小。因此，建议优先发展清水、总寨、西洞、金佛寺四个小城镇。重点抓好三个方面的工作：一是科学制定小城镇发展规划。要结合当地和周边乡镇经济社会发展水平、产业特色、区域特点等，准确定位小城镇发展方向，尽快修编小城镇发展总体规划和建设详规，用于指导小城镇建设和发展，做到一次规划，分步实施，保持建设的连续性。二是强化基础设施建设。在政府投资的基础上，合理配置和利用镇区资源，积极建立以民间投资、招商引资为主的多元化投融资机制，进一步加大投入力度，实施道路、水电、供暖、环卫和工业小区基础设施建设项目，不断改善基础条件，增强集聚生产要素和经济要素的能力。三是积极培育小城镇的支柱产业。高度重视小城镇的产业结构调整和支柱产业发展，把小城镇建设与农业产业化经营紧密结合，加快发展工业小区和第三产业，走好强工促农、兴商建镇的路子，聚集生产要素，繁荣镇区经济，增强小城镇自我发展的能力。力争到2015年，把四个小城镇建设成设施完善、功能配套、主业突出，具有较强带动能力的次区域中心，人口分别达到6000人以上。

4、实施城郊开发战略，培育发展城郊经济带。城郊开发是推进城乡一体化发展的突破口。从现状看，我区城郊资源的开发利用很不充分，一方面，表现在城市的人流、物流、信息流集中辐射在城郊，但利用效率不高，没有完全起到推动城郊经济发展，促进农民增收的作用；另一方面，表现在城郊大量的果园、水域、湿地、生态风光和闲滩空地等开发层次不高，利用不充分。实施城郊开发战略，就是要充分发挥城郊区位优势和资源优势，对运行效率低下、甚至闲置的资源进行有效整合利用，使城郊经济得到突飞猛进的发展，形成新的经济增长点，最终达到致富农民的目的。今后一个时期，城郊开发建设要突出走好三条路子：一是借城开发的路子。充分利用城市的技术、信息、市场和人才，开发科技附加值高的产业和产品，在做强园区工业的同时，大力发展高产奶牛、无公害蔬菜、小商品生产和面向城市的服务项目，逐步把城郊优势转化成经济优势。二是借路辟景的路子。充分利用酒航路、酒嘉路、酒金路和312国道交通便利、人流集中的条件，开发建设休闲旅游景点，带动城郊旅游业发展。一方面以汉唐博物馆、法幢寺、北郊公园、植物园、西汉胜迹园和“天外天”太空城为重点，对环城旅游资源进行统一规划、集中整合、综合利用，形成规模宏大、档次较高的核心旅游景区。另一方面，以海马泉的开发建设为龙头，利用周边水域开发休闲旅游景点，逐步形成功能配套的湿地保护景区；以清水河沿岸开发为重点，健全完善基础设施，发展民俗风情游览景点，形成生态风光旅游景区。三是借景生财的路子。在抓好主景区建设的同时，进一步完善政策和机制，吸引更多的民间投资参与城郊旅游开发，利用一些闲散的果园、水域等兴办农家乐园。鼓励农民依托旅游景区（点）发展餐饮、娱乐项目，吸引更多的城市居民和外来人口到农村度假、休闲、消费，繁荣城郊经济，促进农民增收。在发展过程中，必须高度重视生态环境的保护和利用，不能以牺牲环境为代价。同时，要统筹考虑景区（点）开发与农户小康住宅建设的问题，可以在景区（点）内适量布局一些高标准小康住宅，以缓解城郊用地的矛盾，推动农村康居工程建设。

5、实施科教兴区战略，切实转变经济增长方式。坚持把科技进步和提高人口素质放在重要位置来抓，进一步加强技术创新和人才培养，为城乡一体化发展提供科技支撑和人才保障。一是实施科技创新工程，大力推进技术进步。工业方面，要以高新技术工业园区为示范点，围绕主导产业、骨干企业和重点产品，狠抓科技攻关和新产品开发，广泛采用先进技术设备和工艺，促进产品更新换代，积极发展高新技术工业，走新型工业化道路。农业方面，重点围绕农业增效和特色农产品开发，加快先进实用技术的推广应用。引进推广良种繁育技术、标准化生产技术、节水农业技术、生物工程技术和农产品精深加工技术等，加速科技成果转化，提高农业科技含量。二是进一步深化科技体制改革。在稳定现有农技推广机构的基础上，按照经营和公益性职能分开的要求，促进一般性技术推广工作和经营项目逐步走向市场。支持科研单位、龙头企业和各类合作经济组织，以多种形式开展联合协作，建立科研与生产紧密结合的新机制，积极培育多元化的农业技术推广服务体系。三是着力培养人才。在认真抓好基础教育、成人教育的同时，突出发展职业技术教育和素质教育，采取多种方式培养和引进人才。尤其要加强企业职工和农民的职业技能培训，着力提高一线劳动力的科技文化素质。四是加快信息化进程。积极推进科技信息化，大力实施政府、企业、学校和居民上网工程，整合城乡信息资源，努力建立统一兼容、资源共享、高效实用的区乡村信息网络平台，让先进的科学技术渗透到经济社会生活的各个领域，使科技转化成为推动经济发展的强大动力。

五、推进城乡一体化发展的保障措施

1、统筹城乡发展规划。着眼于打破城乡二元结构，加强规划的基础性研究，形成城乡一体的规划体系。从目前我区各项规划的制定情况来看，我们认为，近期应结合酒泉市城市总体规划和土地利用总体规划的调整，尽快编制《全面小康建设规划》、《区域城镇体系规划》、《旅游产业发展规划》和《农村康居工程建设规划》。为保证规划的科学性和可操作性，建议《全面小康建设规划》由相关部门负责编制，其它三个规划由政府出面，聘请专家或委托资质较高的单位编制，为各乡镇研究制定各自的详细发展规划和建设规划提供依据。应进一步加强规划制定和实施的依法监督和统一管理，建立严格的违犯规划责任追究制度，切实维护规划的权威性、严肃性和相对稳定性，做到一部规划管到头，一张蓝图建到底。

2、健全完善政策体系。一是完善支持小城镇发展的政策。在坚持政府垄断土地一级市场、规范培育二级市场的前提下，探索建立土地一级市场供给主体多元化的机制。在坚决执行国家土地法规、审批程序和规划方案的基础上，允许小城镇规划区内集体的土地，以入股、出租等形式直接进入土地市场，参与小城镇的开发建设；对小城镇在镇区改造过程中，通过土地整理等方式形成的富余地，允许直接进入土地市场；对小城镇的企业用地，可以通过集体建设用地流转、土地置换、分期缴纳出让金的方式合理解决，也可以采取农户入股或企业租赁的方式解决；小城镇建设用地的有偿使用收益全部留给镇级财政，统一用于小城镇的开发建设。探索建立小城镇建设的多元化投资机制。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业、区域和所有制界限，采取股份制、租赁制、合资经营等多种方式，鼓励单位和个人投资兴建小城镇基础设施和公益设施。在统一管理的前提下，实行谁投资、谁所有、谁经营、谁受益，逐步把小城镇基础设施建设推向市场，允许公平竞争，拓宽融资渠道，实现建设投资多元化。二是完善支持工业园区发展的政策。重点是对工业园区实行封闭管理，杜绝外部干扰；园区内资源基本由工业园区垄断经营，土地收益要适当给园区留一部分；园区上缴市、区的税收以2002年为基数，五年内增量部分全部留到园区，五年后增量部分按20%留到园区，用于园区基础设施建设。三是完善支持科技创新和合作经济组织发展的政策。每年安排100万元支持农业科技创新。同时，适当安排扶持农民合作经济组织发展的经费，推动农业产业化经营。四是探索建立公共财政体制。适应政府职能转变的需要，使财政逐步退出竞争性领域，转移到满足社会公共需求上来，把财政资金重点用于城乡基础设施建设、公益事业、生态建设、统筹全区职业技能培训和建立农村社会保障制度。完善乡镇财政管理体制，实行重点小城镇财政超收部分全部留给镇级财政的办法，增强各镇加强基础建设和提供公共服务的能力。

3、探索完善土地承包经营权流转机制。在坚持落实党在农村的各项政策，长期稳定土地承包经营制度的前提下，着眼于实现土地集约化经营和追求土地效益最大化的目标，支持农民按照“依法、自愿、有偿”的原则，采取灵活多样的方式流转土地承包经营权。结合我区实际，应主要采取以下七种流转方式：⑴互换。对零星分散承包地，允许农户通过调换的方式进行流转，发展土地适度规模经营；⑵转让。农户间通过协商，可直接转让全部或部分土地经营权；⑶转包。有其它经营门路或有特长，不愿种地但又不愿放弃土地承包权的农户，可通过协商将土地经营权在一段时间内转给他人；⑷出租。农户通过签定经济合同，在一段时间内可将土地租赁给本地农户或外地经营者，以提高承包土地的经济效益；⑸入股。农户可将土地经营权折价入股，与集体或个人、或企业按照利益共享、风险共担的原则，建立股份合作制，结成经营联合体；⑹招标承包。对农户自愿流转的土地，村集体经济组织可统一对外招标承包；⑺委托发包。对那些外出打工或人少地多的农户，可委托村委会将土地转包给其他农户。实践当中，还要尊重群众的首创精神，积极探索新的流转方式，争取在土地流转机制上有新的突破。

4、深化户籍制度改革。适应推进城乡一体化发展的需要，进一步放活政策，简化手续，探索建立城乡统一的新型户籍管理制度。逐步取消现行以农业和非农业性质划分户口的户籍管理制度，推行以实际居住地登记为“居民户口”的城乡一元化户籍管理制度，让农民享有自由进城和自由迁徙的权力。鼓励农村富余劳动力向城镇转移，农村人口在城镇落户，落户后在一定时期内计划生育政策不变。为使这项改革稳步推进，建议先将城市和“城中村”居民，统一登记为“居民户口”，逐步向农村推进。建议由公安局研究制定具体实施办法，力争用五年时间，完成农业户口和非农业户口统一登记为“居民户口”的工作。

5、深化城乡管理体制改革。积极适应建立新型城市管理体制的要求，以强化街道管理、发展社区服务为主题，进一步创新机制，完善设施，拓宽服务领域，满足社区居民生活需要，提高城市管理服务水平。对纳入城镇规划区内的村组，逐步“撤村建居”，促其向社区管理模式转变。继续深化乡村管理体制改革，着眼于集中资源、组团开发、形成发展“拳头”，积极稳妥地推进撤乡并镇、合村并组，逐步实现由行政区划向经济区划的转变。

6、统筹城乡社会事业发展。进一步调整教育布局，优化资源结构，改善农村办学条件，全面提高九年义务教育水平，大力普及农村高中阶段教育，发展职业教育和成人教育；整合城乡卫生资源，健全以乡镇卫生院为主的乡村卫生服务网络。深化农村医疗卫生体制改革，全面落实医疗卫生保障措施，逐步建立以大病统筹为主、兼顾基本医疗的新型农村合作医疗制度；以先进文化为导向，创新体制、机制，配套完善设施，巩固文化阵地，发展文化产业，促进城市现代文明向农村扩散。通过统筹城乡社会事业发展，逐步缩小城乡差距。

7、统筹城乡社会保障体系。重点是突破体制界限，建立统一、开放、竞争、有序的城乡劳动力市场。积极探索完善农村社会保障机制，逐步把养老保险、失业保险、医疗保险和最低生活保障制度从城市向农村延伸，扩大社会保障覆盖面，促进农民由土地实物保障向社会统筹保障转变，力争到2015年建起城乡统一的社会保障体系。关注弱势群体，健全完善社会救助体系，逐步形成经济发展与社会保障同步提高的新机制。

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    一、公有住房使用权的性质及权能构成问题

    现有的公房使用权如同国有土地使用权一样，一直没有立法明确地对其性质进行界定。下面笔者从现有的有关法律规定来对公房使用权性质进行分析。首先，从公房使用权的产生来源来看，公房使用权是公房租赁制度的产物，实际上可以说是一种特殊的租赁权（对使用人来说是承租权），但是这种公房租赁权与传统民法上的私人所有权基础上的租赁权是不同的，主要在租赁主体、租金标准、租赁期限和租赁关系的发生方面有区别。因此，它不是一般意义上的租赁权。其次，长期以来，学界有把公房使用权称作“公房居住权”的，但居住权在大陆法系传统民法上有其特定的含义，一般指“对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利”，是建立在私人所有权基础上的为特定个人设定的一种用益权，且不得将使用的房屋出租、转让或进行其他处分，因此也不能把公房使用权同居住权相提并论。至于目前的“公房使用权”的提法，本身就是一个性质待定权能不确定的概念。从前面分析和给出的定义来看，公房使用权应该是独立物权，也是一种新型物权。具体物权类型的设定将在后面有详细论述。

    性质不清必然导致权能范围的变化不定，主要表现在公房使用权的可处分性及处分权能的范围上。实际上，公房使用权的处分权在地方立法中往往有着不同的规定。

    二、公有住房使用权交易的现实问题和法律障碍

    1.公有住房使用权交易规制的必要性、过渡性和长期性

    对公房使用权交易的规制具有现实必要性。首先，“公房使用权”具有客观存在的交易价值，体现在三个方面：一是通过市场租金与公房租金间的差额收益；二是通过房改受益，这实际上是一种房改政策利益；三是通过拆迁补偿和安置收益。这些收益都是由公房使用权带来的。其次，存在大量的公有住房使用权利益又没有相应的交易法律规定，必然诱发非法市场交易的泛滥。如社会上流行的“买卖公房钥匙”的现象，一套“公房使用权”可以被卖到2至3万元，造成大量的国有资产流失。另外，一些公房承租使用人由于没有能力购买新房，又不能公开转让现有公房，公房承租人的利益得不到合法补偿，也导致私下转让有很大的市场。因此，与其去堵，不如规范市场进行引导，制订合理合法的措施，实行公房使用权有偿转让，将地下市场变为公开合法交易。

    公有住房使用权交易其实也是无奈的选择，由于现在城市住房紧张问题还没有根本性缓解以及大多数居民购买力有限，公房使用权交易将是长期的要求。但是这种做法具有过渡性，因为公房改革的最终目标还是公房私有化。

    2.公有住房使用权交易的法律障碍

    公房使用权虽然不是所有权，但对当今普通中低收入家庭和居民来说还是值得考虑的交易对象，如果没有对权利形式的统一认识，权能不能确定，各地就会难以立法规范公房使用权的交易问题，就是规定了可以上市交易也不能得到有效的规范和保护。另外，公有住房使用权交易具体操作中也存在很多法律问题。如公房使用权交易后的财产收益分配方法、税收问题以及产权登记公示问题等。这些问题其实都是产权形式的性质和权能不确定引起的，严重影响公房使用权交易的正常进行。最后，就是与现行法律的衔接和冲突问题。《城市公有房屋管理规定》明确禁止自由转租和买卖公房使用权，现在允许公有住房公开有偿转租转让必然和该规定相冲突。

    三、公有住房使用权及其交易问题的法律对策

    1.制订物权法，对权利进行法律定位。从前面的分析可以看出，公有住房使用权是一种独立财产权形式，可以界定为新型的用益物权，根据国外大陆法系国家成熟的物权立法和英美法系的财产权制度，我国的公有住房使用权与美国不动产租赁制度中承租人的房屋“租赁使用权”非常接近。承租人对房间有绝对的排他性的控制权利，有即时的土地权益的占有、使用、收益、转租、优先权等。不同的是这种租赁关系建立在租约基础上，而我国的公房租赁源于住房低租分配制度，与一定的身份（如国有单位职员）相联系。但是美国民法规定，租约中如无明文限制，租约（租赁使用权）既可转让，也可以转租，如果只限制了转租，则可以转让租约。这里提到的租赁使用权规则可以为我们设计公房使用权时利用。为了把公有住房使用权和建立在私人房屋所有权上的租赁使用权区分开，我们不能完全照搬大陆法系上的“居住权”（用益物权中使用权的一种）规定，因为居住权侧重于特定人的使用利益，而财产独立性差，即具有不可交易性。如法国物权法规定，居住权限制于受益人及其家庭成员居住，既不可转让，也不可出租。这些规定显然不适合我国公有住房改革的要求。根据以上分析，我国公房使用权是一种独立性很强的新型用益物权，权能接近于所有权，是公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。公有住房使用权包括占有、使用、收益和处分权，不过这与所有权的四项权能同名不同义。（1）占有。指公房使用权人对其享有使用权的公有住房的实际控制和支配的权利，它是产生使用权的前提和基础。（2）使用。指公房使用权人对其享有使用权的公有住房合理利用的权利。公有住房使用权可以继承。如《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定，“承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续”。由于合法承租使用人对公有住房的占有和使用一般是没有法定期限限制的，合法使用人可以事实上永久占有和使用公有住房，但必须依法履行承租人合理利用等义务。（3）收益。指公房使用权人对利用所使用的公有住房获取利益的权利。根据北京的通知规定，公房使用人可以转租获益。但收益权是受限制的，不能把居住公房做商业经营获益。（4）处分。指公房使用权人根据自己的意愿保有、转让或灭失其所享有的公房使用权的权利。主要指对公房使用权的处分，而使用人无权决定公有住房的最终命运。从以上权能分析和实践做法来看，公房使用权非常接近于所有权，在实践中是可行的，有必要进一步立法确认。

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关键词：土地制度，主体功能区，区域性土地政策

一、引言

迄今为止，我国依然维持城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的制度。一方面，造成农村与城市土地分属不同法律约束，由不同机构管理，形成不同的市场和权利体系；另一方面，形成只要涉及农地变为建设用地，就要通过政府征地，任何单位建设用地都要使用国有土地。这种制度使政府成为农地变为建设用地的唯一决定者，成为城市土地一级市场的唯一供应商。改革提高了市场配置资源的程度，但是政府同大型国有企业垄断上游资源一样，对土地的垄断却进一步强化。中国经济由投资拉动的现状，是与大部分投资由银行提供以及地方政府用土地撬动金融密切相关的。法律赋予地方政府对土地的垄断权，不仅是地方政府赖以生存和维持运转的重要保障，而且也促成了地方政府以土地启动经济增长的特殊激励结构。政府征地、卖地越多，地方可支配收入就越多，政府掌握的土地越多，城市扩张成本就越低，招商引资越便利，政府税源越多。这种增长方式的弊端已在财政、税收、金融、投资、价格形成机制、社会和谐、政府行为诸多方面彰显出来。土地参与宏观调控，其宗旨是约束地方政府行为。但是，土地调控的闸门在中央，而土地闸门的把手还在地方，加上地方财政严重依赖土地及其相关收入的现状得不到改变，地方政府就有将闸门把手拧开甚至放闸的冲动，进而使中央政府的土地调控效果大打折扣，对经济社会可持续发展提出严峻挑战。必须对现行土地制度进行根本改革。

本报告强调了以建设主体功能区为契机进行国土规划的必要性，提出了主体功能区建设中制定土地政策的基本原则，并按优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域，设计了相应的土地政策。

二、推进形成主体功能区土地政策的基本思路

（一）以进行主体功能区规划为契机，开展国土规划

在我国经济发展的规划中，有以经济发展为主导的五年计划，有以土地利用管制和耕地保护为主的土地利用总体规划，有以满足城市化发展的城市建设规划和乡村规划。这几个规划在实施过程中，各自为政，相互冲突，导致规划的效力大打折扣。经济发展规划以GDP等增长指标为主导，决定一个地方在一个阶段的经济面貌，也决定地方领导的政绩，因此，往往成为主导性规划。城市建设规划直接与一个地方的城市化程度相对应，而且城市外延的扩大也决定一个地方城市政府的财政能力，加上我国目前正处于城市化的快速发展阶段，在城市建设规划方面，出现2-3年各地就进行一次规划修编，也就不奇怪了。土地利用总体规划是在给定一个时期的经济发展速度和城市化程度的前提下，对一个地方土地利用结构、土地转用和耕地保护量的指标性规划，但是，由于各地的经济发展速度和城市化水平大大超过预期，另一方面，由于我国改革后的第一个土地利用规划是1997年编定的，带有明显的计划经济色彩，对经济发展预期明显过低，造成土地利用总体规划大大滞后，越来越失去其权威性，甚至在一些地区成为制约经济发展的瓶颈。主体功能区规划，是国土开发战略性、基础性、约束性的规划。要以主体功能区规划为基础，以国民经济和社会发展规划为依据，以城市规划和土地规划为支撑，逐步建立定位清晰、功能互补的国土开发规划体系。以推进形成主体功能区为契机，把国土规划提上议事日程，从可持续发展和区域协调发展的角度，对国土进行全面规划，实行科学的国土开发和保护，对于优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发的土地进行科学布局，以《国土规划法》的形式予以明确，提高规划的科学性，减少行政干预，减少下位法之间的冲突和矛盾。

（二）有利于空间合理布局，形成区域梯度发展

改革二十多年来，区域之间的调整，土地政策起到了很重要的作用，20世纪80年代乡镇企业的发展打破了国有企业一统天下的局面，区域朝着均衡方向发展，而乡镇企业之所以能全国遍地开花，在很大程度上得益于当时的政策鼓励农民利用集体的土地自办企业，解决农民的就业和收入问题。90年代初，珠江三角洲的崛起，除了比邻港澳的便利外，也得益于当时广东比较灵活的集体土地进入市场的办法，据调查，这一区域50%以上的建设用地属于集体建设用地，这就大大降低了企业创办的门槛，为招商引资创造了大大便利。90年代末以后，长江三角洲的发展尽管已面临新《土地管理法》的严格管理，但这一区域80年代乡镇企业大发展时，留下了大量存量集体建设用地，为长三角工业化城市化提供了巨大的土地空间。

随着珠三角和长三角的高度工业化，土地稀缺性大大提高，产业转移势在必然，中部和西部局部地区成为承接产业转移的重要区域。土地政策的制定和实施必须要充分考虑各地经济发展状况不一，土地要素的角色和功能应有所差异。在优化开发区，由于土地稀缺性十分高，如果继续沿袭政府独家控制土地、低价供应土地支持工业和大比例行政划拨用于基础设施土地的思路，不仅导致土地的不集约、节约利用，而且也不利于这些地区的城市化和工业化的匹配发展；重点开发区域将扮演承接优化开发区产业转移的重要角色，土地政策的制定和实施应当借鉴优化开发区起步和发展阶段以灵活性和创新性支持工业化和城市化的经验，避免建设用地完全通过征用的倾向，给集体建设用地进入市场开辟一个通道，将对优化开发区的发展具有重要战略意义；限制开发区和禁止开发区是以环境保护为主，土地政策的制定和实施则应以强调补偿机制的完善为主，通过补偿和转移支付，缩小这两个区域与优化开发区和重点开发区的差距。因此，在推进形成主体功能区建设中，根据不同区域的功能定位，形成区域性的土地政策，将有利于区域发挥比较优势，形成区域之间协调发展。

（三）建立和健全补偿机制，缩小区域差距，实现区域共同发展

我国经济区域发展之所以形成各地单纯追求经济发展，一个很重要的原因是，一个地方不抓经济，该地区与其他地区的差距就会不断拉大，地方政府收入也上不来。

地区之间经济发展水平的差距由它们之间的工业化、城市化程度决定，而工业化、城市化程度的差异又带来政府获得的土地收入的差距。一个地区的工业化、城市化水平越高，居民购买力越强，房地产业越活跃，土地市场也越发展，政府土地收入也越高。反之，一个地区的工业化、城市化程度越低，居民购买力越低，房地产业不发展，土地市场也无法发展，政府土地收入也极其低微。这是这一轮经济发展背后政府收入状况差异的真实写照。

尽管我们力图通过财政转移支付解决地区之间的平衡，但由于地区之间差距的根源在于预算外收入的差距，一个地方的产业不发展，尤其是地方可支配的收入上不来，光靠财政转移支付，无法带来地方富裕和地方政府财政状况的好转。

解决的办法是，根据主体功能区的区域划分原则，对于能发展的区域（优化开发区域和重点开发区域）在土地政策、尤其是建设用地指标有所放松，支持优化开发区域城市化的进程和重点开发区域的工业化进程；对于限制开发区域和禁止开发区域，除了已经实行的财政转移支付和退耕还林、还草政策外，在财政上专辟生态和环境保护基金，给予补偿；除了中央财政渠道外，还应探索区域之间发展权机会损失补偿机制，即由优化开发区域和重点开发区域获得了发展权的区域向被限制和禁止发展区域进行发展权补偿，办法包括建设用地指标可交易，建立政策性移民专区等等，让限制和禁止发展区域享受工业化和城市化的成果，让优化开发区域和重点开发区域享受优良的环境，形成全局范围的经济、社会、自然可持续发展。

（四）充分发挥市场机制的作用，实现稀缺土地资源的集约、节约利用

我国上一轮经济发展中，政府通过垄断土地供应主导经济发展进程，这种增长模式，虽然保证了工业化和城市化的高速度，但也带来政府经营土地和金融的高风险，农民权益受损，土地的粗放利用，形象工程林立，环境恶化，土地腐败。

我国经济已进入追求增长质量和经济、社会与资源环境可持续发展新阶段。土地尽管在区域发展中还将扮演重要角色，但土地启动经济成长的机制必须要有根本改变。那就是，要减弱政府对土地的行政配置和独家垄断，发挥市场在土地配置中的基础性作用，通过价格机制反映土地资源的稀缺性，引导土地的更集约、更节约及更有价值利用；将财产权在土地利益分配中的作用摆在重要位置，让土地所有者农民集体分享城市化工业化带来的土地价值增值的成果，促进社会和谐和政治稳定。

具体而言，在优化开发区，土地政策的重点是，强化市场机制的作用，政府逐步退出对土地征用和供应的垄断，诱导目前过量的基础设施用地和工业用地向城市用地的配置，将一些对农民财产性补偿的个案探索上升到地方普适性做法，并形成地方规章，对农民土地权益实行合法保护。在重点开发区的经济起飞阶段，一定要吸取优化开发区的经验教训，改变靠土地招商引资和以土地抵押从事城市基础设施投资的思路，真正发挥市场在配置土地资源中的作用，既通过价格机制保证稀缺土地得到最优利用，又通过健全市场和农民土地产权保护，降低企业创办门槛，实现农民土地权利对土地级差收益的分享，为实现城乡统筹和共融提供制度空间。

三、主体功能区的土地政策设计

（一）优化开发区的土地政策

1.优化建设用地供应结构，促进城市化和工业化协调发展。（1）改变优化开发区土地供应目前工业用地比重过高，城市商业等三产用地比重过低的局面。应着力研究发达国家和地区同等经济发展水平下，城市用地与工业用地的比重关系，提高土地的集约度和利用效率，推动优化开发区从过于依赖工业增长向依赖城市三产发展的转变，促进城市集聚效应对整个经济的带动作用。（2）在土地增量不大幅增加的前提下，增加商业和房地产用地的市场供应量，促进房地产市场的健康发展。具体途径是，将建议（2）中提到的减少的行政性划拨用地，转用于通过市场方式供应于经营性用地，以及将建议（4）中提到的工业性协议用地减少的部分直接通过市场方式供应转用于城市经营性用地。

2.强化市场在建设用地配置中的作用，探讨政府逐步退出垄断土地供应的途径。（1）严格限定行政划拨用地的用途和比重。目前行政划拨用地的用途过于宽泛，占地过多，既浪费土地，又易滋生腐败。建议对建设用地中划拨用于公共设施建设的比重做出严格限定，清理一些以公共利益名义实际是营利性的用地。进行某些公共用地按市场价赔偿的试点。减少行政划拨的公共建设用地的用途和比重进行严格限定，尤其是作为所谓提升城市品位的大广场、大马路、豪华办公楼等做出严格限定。（2）着手制定“公共利益征地否定式目录”，明确规定以盈利性为目的的用地不得征用，土地的征用必须坚持《宪法》和《土地管理法》规定的“为了公共利益的需要，可以对土地实行征收和征用”的原则，改变目前只要是经济建设需要就实行征用的做法。为了解决“公共利益”在法律上难以准确界定的情况，建议出台政策明确规定，只要是以盈利为目的的用地，即可判定为非公共利益，这类用地不得通过征用获得，并列出不属于公共利益用地的名录，作为将来国土部门监察的重要内容。（3）限定政府储备土地为存量土地，严禁征用农民集体土地纳入土地储备范围，明确土地储备中心主要通过对存量建设用地的收购和收回以获取土地。

3.严格控制建设用地增量，把盘活存量作为土地政策的着力点。（1）出台政策统一处理历史遗留问题，在制度上堵住新的土地空闲置。抓住当前土地资产价格上涨的有利时机，以盘活闲置土地为目的，由国务院尽快出台关于处置国有闲置建设用地历史遗留问题的规定，对闲置用地的界限、类型、范围、期限，金融机构抵债土地缴纳闲置费、土地收回和相关税费等作出明确政策规定。同时，加强土地利用制度改革，加大土地腐败的处罚力度，进行土地保有环节的税收征收试点，提高房地产商持有土地的成本，防止土地投机。（2）对存量集体建设用地的确权进行分类处理，在政策上既要给出路，又要防止违法用地合法化。对“无证用地”、“历史用地”要视情给予专项指标支持和减免税费，由登记机关直接按历史用地进行确权发证。属于旧厂房改造，须根据有关规定完善用地和规划报建手续后方可进行。对违法用地的旧厂房拆迁，应视情给予补偿。为防止地方借改造之机扩大集体建设用地范围,建议国土部门在珠三角地区进行存量集体建设用地确权试点。（3）尊重农民土地财产权利，构建利益共同体。政府应主要从旧物业改造带来的产业升级和物业的税收中受益，土地价值升值的绝大部分应留给农民集体；在物业改造中，尊重农民意愿，尽可能保持土地的集体所有；对于需要政府和社会资本介入的大型物业改造项目，要保留合理比例和位置较好的物业给农民集体，让农民集体长期享有物业出租的收入。

4.实行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。（1）由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。（2）在建设用地挂钩过程中，城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域，作为工业和城市发展用地；（3）城市区域应向腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城，这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。（4）对于整理出的闲置建设用地，可以不占用年度建设用地指标。

5.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡，逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。（1）在优化开发区，既要阻止稀缺土地资源被大面积圈占，又要解决建设用地后备资源的供应瓶颈。以浙江为例，土地严管前，浙江省已有各类开发区规划面积1521平方公里，启动开发面积484平方公里，仅占32%，大量土地未被利用。但是，受制于建设用地的按计划指标控制与管理，再过5到10年，浙江的一些城市将面临无地可用的窘况。2000至2004年，全省建设用地平均年使用量约50万亩，最高年份达70万亩。土地严管后，2005年国家下达的建设用地指标16.5万亩，加上已获批准可使用的折抵指标共20多万亩，大量已批项目等地开工。建议对优化开发区域的现有农保率作出调整，以适应地方经济发展和城市化进程。（2）在划定功能区之后，为了协调区域内的经济发展，可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法，改为以功能区域为单位，实行耕地占补平衡。（3）建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异，它们占用基本农田的量也不一样，各地只能通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换，解决经济发展用地与基本农田保护平衡，这种做法一直没有得到中央认可。随着经济发展，这种做法将越来越普遍，甚至出现跨省平衡。建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策，这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求，又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。

6.进行土地财产税改革试点，培植地方政府可永续利用的地方税源。（1）启动土地财产税改革，让城市政府有永续的收入来源。根据各国经验，土地财产税一般作为地方政府主要税种，可以成为地方政府可持续性收入的重要来源。在操作上先易后难，合并税种，统一征收，分步实施。建议将与土地财产相关的税费由多个部门征收，改为只由税务部门征收；将现行的各种土地税费合并为三个税种，即土地占用税、土地保有税和土地交易税。土地占用税是对土地农转非行为的征税，将现在的耕占税、耕地开垦费、新增建设有偿使用费合并征收，体现保护耕地的目的；土地保有税是对持有建设用地者的征税，基于土地的不可再生性和随着经济发展必然升值的情况，可由中立的土地评估机构公布一个地区一定时期的土地价格，税务部门根据地价上涨的情形对土地持有者征收一定比例的土地保有税；土地交易税是对建设用地的交易行为征税，既让地方政府可以获得稳定的税源，也有利于土地转向最有价值的使用。（2）在土地财产税改革探索阶段，尽快出台土地出让金纳入地方预算管理实施办法，并明确土地出让金由地方使用，中央不参与其利益分配。中央可明确规定，将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理，有利于这笔资金的规范有效使用。但是，在操作上要注意以下两点：一是，预算资金管理是年初进行预算，年终审核，而土地出让金是政府出让土地所得，它是一种政府垄断下的市场行为，当年计划出让多少土地可以由有关机构控制，但出让金多少则受市场左右，土地出让金如何纳入地方预算管理要有具体实施细则。二是，中央在土地出让金预算管理的规定中，应规范和提高土地出让金的使用效率，决不可成为主管部门在摸清地方家底后分配地方土地收入的契机。

7.尝试工业用地和农民宅基地进入市场，让农民分享工业化、城市化成果。（1）尝试政府放弃对工业用地的垄断供应，让农民集体土地直接进入工业用地市场。建议政府放弃对工业用地的垄断供应，让农民集体土地直接进入工业用地市场，这样，一方面可以减轻政府的财政压力，另一方面有利于农民分享土地级差收益，使稀缺的建设用地按市场价格配置到更有价值的使用。广东省政府积极推行以农民集体建设用地直接进入市场的做法，值得推广。（2）给被征地村留一定比例的经济发展用地，由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明，村留用地既有利于村级经济壮大，在农村公共财政缺位的情况下，土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源，而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策，就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。（3）保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中，农民受益最大的一块是利用宅基地盖房，获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定，出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面，因此，必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时，对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名，侵犯农民宅基地权利。

（二）重点开发区的土地政策

1.逐步加大市场在土地资源配置中的作用，警惕和防范政府经营土地风险。（1）改变建设用地指标过于集中于大城市的局面。在重点开发区，政府在建设用地上行政配置资源的色彩浓，对经济发展的负面影响大。在一些省份，2/3以上的建设用地指标被集中使用于省会城市和少数几个中等城市，不利于区域协调发展，应该予以改变。（2）在重点开发区，地方政府也借鉴优化开发区的做法，实行政府土地储备和独家经营土地，但是，由于经济发展尤其是房地产市场发育不足，土地出让收益不理想，政府经营土地并非一本万利，应减少政府独家供应土地的局面，禁止政府将增量土地放入土地储备。（3）在重点开发区，基础设施用地比重过高，带来供地结构的不合理，也影响土地收益，应当予以改变。

2.尝试工业用地直接进入市场，维持我国制造业的全球优势。审慎评估政府垄断工业用地“招、拍、挂”对我国工业化的影响，让农民集体土地直接进入市场。工业用地“招、拍、挂”出让政策的出台，可以在一定程度上遏制地方政府压低地价招商引资行为，但也会提高重点开发区的工业用地的成本。我国现在正处在工业化的关键阶段，农业劳动力的转移和工业向重点开发区转移，都有赖工业化继续保持一定增长速度。优化开发区的经验表明，在符合规划和用途管制的前提下，农民直接将集体建设用地以出租、出让、转让等形式供应给企业，既大大降低了企业的用地成本，又保证了农民可以长期分享土地增值收益，地方政府可以获得企业税收和土地使用费。推广地方农民集体建设用地直接进入市场的做法，有利于大量中小企业到广大重点开发区域落户，促进制造业向重点开发区域的转移，继续保持我国制造业在全球的竞争优势。

3.维持工业化、城市化进程中集体和国有土地的“同地、同价、同权”。（1）城市化进程中的土地国有化趋势应该有所遏制。在法律有待修改的情况下，要用好土地利用总体规划和城市建设规划这个龙头。规划就是法律，一切用地以规划为蓝本，不能突破规划，也不能利用政府权力随意修改规划。防止地方利用村改居、市改区、区域调整、城市化改制等所谓创新，变相大面积圈占农地。（2）在制度上确保建设用地两种所有制的长期并存。我国宪法确立的土地国有制和集体土地所有制的并存，有利于维护我们这样一个农业人口大国的长期稳定。但是，由于现行有关法律造成城市化的同时土地就必须国有化的现实格局，建议在宪法中可考虑修改以城乡分割来划分两种土地所有制的提法。不仅要赋予农民农地农用时的长期而有保障的土地使用权，而且要赋予农民在农地转为建设用地时的土地使用权、收益权和转让权。（3）给被征地村留一定比例的经济发展用地，由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明，村留用地既有利于村级经济壮大，在农村公共财政缺位的情况下，土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源，而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策，就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。（4）保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中，农民受益最大的一块是利用宅基地盖房，获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定，出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面，因此，必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时，对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名，侵犯农民宅基地权利。

4.尽快制定规范集体建设用地流转的法律，结束集体建设用地大量非法流转的局面。（1）应在符合规划的前提下，集体土地应与国有土地一样，可以出租，出让，转让，抵押；可以获得与国有土地具有同等权利的《集体土地使用权证》；农民可以获得土地流转的绝大部分收益；集体非农建设用地必须符合规划控制，依法取得。（2）所有非农建设用地的安排必须符合土地利用总体规划，农用地转非农建设用地必须在规划的控制下，按年度用地计划实行农用地转用，依法进行土地登记，办理转用手续，取得转用证书。（3）要对所辖地域的非农建设用地作一次认真普查，制定出补办转用手续的最后期限和罚则，使所有非农建设用地必须依法取得，禁止私下流转的土地黑市；建立集体建设用地使用权交易市场。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，依市场原则将集体建设用地使用权进入市场进行交易，这一过程不改变集体土地所有权性质，任何建设用地使用者都可根据市场公平交易的原则，与集体土地所有者或建设用地使用者进行等价交换。土地使用权价格应该是市场价格。(4)加强集体土地收入的管理，确保农民成为土地流转收益的主要获得者。在土地产权上，严格界定集体经济组织和农民在土地权利，在流转收益分配上的关系，要加强对集体经济组织土地收益资金的管理，将土地流转收益最大程度地运用于农民的社会保障，以保障农民的长远生计。

5.进行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。（1）由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。（2）在建设用地挂钩过程中，城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域，作为工业和城市发展用地。（3）城市区域应腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城，这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。（4）对于整理出的闲置建设用地，可以不占用年度建设用地指标。

6.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡，逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。（1）在划定功能区之后，为了协调区域内的经济发展，可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法，改为以功能区域为单位，实行耕地占补平衡。（2）建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异，它们占用基本农田的量也不一样，各地可以通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换，解决经济发展用地与基本农田保护平衡。（3）随着经济发展，跨省耕地动态总量平衡将不可避免，建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策，这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求，又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。

（三）限制开发区的土地政策

1.建立生态保护的财政和地区补偿机制。（1）国家财政专门设立生态保护基金，作为对限制开发区域保护环境的补偿。（2）继续维持10-15年的退耕还林补偿政策。这一政策在其他区域可以停止，但是对于限制开发区域必须继续，这对于生态修复将起到十分有效的作用。（3）国家出台政策，建立发达地区向限制开发区域的环境补偿办法。

2.加大林权、草场权属改革，增大当地人口从林业、草业中的获利。（1）改革森林采伐制度，提高林业经济效益；（2）林地权属的长期化；（3）解决草场的“公地悲剧”问题，解决草场界定中的技术和产权问题。

3.对于资源性利用的产业发展予以土地政策的支持。限制开发区不可能完全脱离工业化进程，带来当地人口致富，应该支持当地资源性产业的发展。在建设用地指标上，改变完全集中于大中城市的格局，对于限制开发区内一些县发展资源性产业给予一定的土地指标。

（四）禁止开发区的土地政策

1.建立生态保护的财政补偿机制。由于本区域主要是国家森林公园或自然保护区，资源的保护具有国家公共品的特性，因此，必须建立限制开发区域的土地和资源保护的受益主体已经超越本地区人口，因此，必须由中央财政专门设立生态保护基金，作为对限制开发区域保护环境的补偿。

2.继续执行退耕还林和生态修复补偿政策。前些年实施的退耕还林还草政策，对于禁止开发区的生态恢复起到了十分积极的作用，考虑到这些地区的生态正处于修复期，当地农民还没有经济能力承担后续功能，继续10-15年的中央财政支持相当关键，因此，这一政策对于禁止开发区域必须继续，这对于生态修复将起到十分有效的作用。不仅如此，在实施主体功能区以后，由于禁止开发区主要承担生态功能，中央财政应对本区域生态修复以后的维护设立专门资金。

篇9

佛山市禅城区公共租赁住房管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为进一步完善本区住房保障制度，构建以公共租赁住房为主体的住房保障体系，公平、公正、有序解决本区符合条件的中低收入家庭的住房困难,改善本区外来务工人员和各类型人才的居住条件，根据《广东省城镇住房保障办法》(广东省人民政府令第181号)、《广东省住房保障制度改革创新方案》(粤府办〔20xx〕12号)、《佛山市保障性住房管理办法》(佛府〔20xx〕72号)、《佛山市住房保障制度改革创新实施方案》(佛府办函〔20xx〕436号)等文件精神，结合本区实际，制定佛山市禅城区公共租赁住房管理实施细则(以下简称细则)。

第二条 公共租赁住房是指由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持，其他各类主体投资建设，纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，面向本区内符合条件的中低收入住房困难家庭、外来务工人员和各类型人才等群体出租的政策性住房。

本细则所称公共租赁住房包括廉租住房和租赁型经济适用住房，将廉租住房、租赁型经济适用住房同公共租赁住房合并管理，统一归类为公共租赁住房(以下简称公租房)。区属管理的住宅类直管公房将逐步纳入公租房管理体系，对于空置的和原承租人已退出的住宅类直管公房(夫妻间转名除外)要纳入公租房管理。

第三条 本区行政范围内公租房的规划建设、用地和资金安排、申请和分配、管理和监督等相关活动适用本细则。

第四条 公租房的建设和管理应当坚持“政府主导、社会参与;统筹规划、以需定建;适度保障、严格监管”的工作原则，对供应对象实行有限期租赁并只租不售。

第二章 职责分工

第五条 区人民政府对全区公租房的建设和管理负责。

区国土城建和水务局为本区公租房的建设、分配、管理的主管主责单位，负责保障性住房的规划、政策制定，负责指导、监督全区住房保障工作，依据法律法规进行住房保障行政处罚等工作。

区公资办负责统筹本区公租房的使用、增值、监控、分析和管理工作。

区住房保障中心是本区住房保障工作组织实施机构，负责做好公租房需求调查、建设、运营、管理以及保障对象的审核、保障等具体组织实施工作。各镇(街道)应当设立住房保障管理实施机构，配备相应的专职工作人员，协助区住房保障中心做好上述工作。

区委宣传部、区委社会工作部，区政务监察和审计局、区发展规划和统计局、区环境保护和城市管理局、区财政局、区人力资源和社会保障局、区地税局、区经济和科技促进局、区公安分局、区工商行政管理局等部门为本区解决符合条件中低收入家庭、外来务工人员和各类型人才住房困难的成员单位，各司其职，协同做好公租房的建设、管理等相关工作。

第三章 规划建设

第六条 本区公租房建设纳入本区“xx”住房保障规划，纳入国民经济与社会发展规划，按照以需定建的思路科学编制，分年度组织实施。

第七条 公租房可以由政府投资建设，也可以由企业和其他机构投资建设。公租房房源可以通过新建、改建、配建、收购、租赁等方式多渠道筹集，具体有以下方式：

(一)政府投资建设、收购、租赁、改建以及接管、没收的公租房。

(二)在商品住房开发项目以及“三旧”改造中的商品住房项目中按一定比例配套建设的公租房。

(三)企业经政府批准利用自用土地投资建设的公租房。

(四)开发企业在商品房项目中按照公租房套型标准自行建设的用于租赁的住房。

(五)各类投资主体在工业园区、产业园区建设及升级改造中，集中配套建设的公寓和集体宿舍。

(六)利用集体建设用地建设的公租房。

(七)社会捐赠及其他渠道筹集的住房。

第八条 公租房的建设应符合城市总体规划的要求，要因地制宜、科学规划、合理布局，交叉式建设，充分考虑居民的生活、工作、就医、子女上学等实际需求，尽量安排在设施齐全、交通便利的区域。公租房建设应按照城市规划要求配套建设道路交通、学校、医院、文体等基础设施、公共服务设施和商业服务设施，同期交付使用。

第九条 规划部门在符合城市规划控制指标的前提下，可按照控制性详细规划指标的上限掌握公租房项目容积率，并适当预留公共绿地。

第十条 公租房建设项目允许配建适量的商业服务设施，商业服务设施配建比例不得超过项目总建筑面积的20%。

政府投资建设的公租房配套商业服务设施，统一经营管理，租金收入和其他经营收入专项用于公租房建设。

社会力量投资建设的公租房配套商业用房可以独立确权、经营，经区住房保障主管部门审核批准后可以转让、转租，但不得改变配套商业服务设施的功能。

第十一条 公租房以保障基本居住需求为原则，新建公租房可以是成套住房，也可以是职工公寓或集体宿舍。公租房的建设标准应符合广东省保障性住房建筑规程的相关规定。可根据申请家庭的人口规模配租不同面积的成套住房，以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。

第十二条 公租房建设要严格执行国家相应建设程序和住宅建筑规范，在项目进行报建时，应明确建设类型为公租房。公租房的验收和保修，按国家有关规定执行，公租房建设单位对其建设的公租房工程质量负责。

第十三条 大力鼓励在外来务工人员集中的开发区、产业园区等，由政府统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，由政府直接配建或引导投资主体建设公租房。集中配建的公租房面向用工单位或者园区其他单位符合条件的人员出租。

第十四条 住房困难职工较多的单位，在符合城乡总体规划的前提下，经政府批准，可以利用自用土地建设公租房，纳入当地政府公租房计划实行统一监管，优先向本单位符合保障条件的职工出租，剩余房源调剂安置其他保障对象租住。

第十五条 按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则，经省人民政府批准，可利用集体建设用地建设公租房。公租房建成后可向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位整体承租后再向符合住房保障条件的对象出租。利用农村集体建设用地建设的公租房应当整体确权，不得分拆确权，不得转让，不得抵押。

第十六条 公租房建设实行“谁投资、谁所有”的原则，整体确权并在房地产权证上载明公租房性质。在公租房性质不变的前提下，公租房可以整体(整幢)转让和整体抵押(利用集体建设用地建设的公租房除外)，不得分拆转让和分拆抵押。整体(整幢)转让公租房的，转让人和受让人应持相关材料到区住房保障主管部门备案，受让人应与区住房保障主管部门签订监管协议。

第十七条 各公租房建设项目的类别及性质须经认定，由建设单位(物业权属单位)向区住房保障主管部门提出申请，填写佛山市禅城区保障性住房项目认定申请表并提供相关材料，区住房保障主管部门对审核同意的项目予以认定并报市住建管理部门备案。

经政府认定的公租房建设项目，经相关部门审批后，免收各项行政事业性收费和政府性基金，并落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策规定。

第四章 用地安排

第十八条 公租房建设用地纳入年度土地供应计划，区国土部门在制订住房建设用地计划中要先落实公租房建设计划所需用地(包括划拨和出让)，并明确具体地块和空间布局。涉及新增建设用地的，应提前确定地块，开展土地征收等前期工作，确保及时供地。收回的闲置土地，优先安排用于公共租赁住房建设。

第十九条 政府投资建设和管理的公租房项目，其建设用地使用权以划拨方式供应;其他方式投资建设的公租房建设用地使用权，可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用，并将所建公租房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。采取租赁方式的，可按年缴纳土地租金。对需要办理公租房建设用地手续的，要简化程序，加快办理。

第五章 资金筹集

第二十条 公租房资金来源主要包括：

(一)中央和省安排的专项补助资金。

(二)政府财政年度预算安排资金。

(三)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益。

(四)土地出让净收益提取一定比例的资金。

(五)通过创新融资方式及公积金贷款等筹集的资金。

(六)出租公租房及出租、出售配套设施回收的资金。

(七)通过货币配建形式收取的资金。

(八)企业投入的自有资金。

(九)村镇集体经济合作组织投入资金。

(十)发行企业专项债券。

(十一)社会捐赠的资金。

(十二)经当地政府批准可纳入公租房筹集资金使用范围的其他资金。

第二十一条 政府应建立保障性住房资金专用帐户，所有公租房资金必须纳入该专用账户，按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理。

第二十二条 政府性质的公租房及配套设施的租赁收益专项用于偿还政府建设的公租房贷款及利息、公租房及其配套设施的管理、维修、空置期的物业管理费用等。租金收入不足以偿还贷款及利息的差额部分，经政府批准可以其他收入的方式偿还。

其他投资主体建设的公租房租金收入，应优先用于归还公租房建设贷款及公租房的维护和管理费用支出。

第六章 申请条件

第二十三条 本区公租房申请条件实行动态化管理，区住房保障主管部门根据本区经济社会发展水平和住房价格水平进行调整，报区政府批准后公布执行。

第二十四条 本区公租房保障对象为：

(一)本区城镇户籍中低收入住房困难家庭(家庭成员包括配偶、共同生活的子女、父母和其他法定赡养、抚养、扶养关系的人员)。同时具备以下条件：申请人家庭具有本区城镇户籍且实际在本区工作或居住;家庭人均年收入不高于上一年度当地城镇居民人均可支配收入;家庭人均财产总额不高于11万元，其中银行存款和投资类资产不高于5万元(资产审核内容见附件1);申请人及共同申请的家庭成员在本市人均自有住房或租住政府公房、单位自管公房等建筑面积在15平方米(含15平方米)以下。

(二)符合条件的外来务工人员。同时具备以下条件：申请人家庭非本区城镇户籍，但申请人须在本区工作并连续全额缴纳社会保险费满3年;家庭人均年收入不高于上一年度当地城镇居民人均可支配收入，家庭人均财产总额不高于11万元，其中银行存款和投资类资产不高于5万元(资产审核内容见附件1);申请人及共同申请的家庭成员在本区人均自有住房或租住政府公房、单位自管公房等建筑面积在15平方米(含15平方米)以下。

(三)符合条件的各类型人才。(另文规定)

第一节 政府投资筹集公租房申请条件

第二十五条 申请政府投资筹集的公租房(不包括政府投资在工业园区、产业园区配套建设的公寓、集体宿舍和政府投资建设的人才公寓)须同时符合下列条件：

(一)申请人家庭为本区城镇户籍中低收入住房困难家庭。申请人及共同申请的家庭成员(包括配偶、共同居住的子女、父母和其他法定赡养、抚养、扶养关系的人员)具有本区城镇户籍且实际在本区工作或居住，户籍因就学、服兵役等原因迁出本区的，可作为家庭成员共同申请。家庭成员中有非本区户籍的，若其在本区工作或居住(提供工作证明或居住证明)且在户籍所在地未享受任何住房优惠政策，可作为共同申请的家庭成员。

30周岁以上的单身人士(含离异、丧偶)，其父母(子女)在本市范围内自有产权住房，或父母(子女)租住的公租房家庭人均建筑面积在15平方米以下(含15平方米)的，可以独立申请承租公租房。孤儿年满18岁后，可独立申请。

(二)申请人家庭未按房改政策购买公有住房，未参加单位内部集资建房，未购买经济适用住房、限价房，不属于村集体建房(村改居)和分房政策(包括宅基地分配)范围，或享受过上述住房优惠政策但家庭人均建筑面积在15平方米以下(含15平方米);未领取机关企事业单位住房补贴等其他购房优惠政策。

(三)申请人及共同申请的家庭成员在申请日之前3年内在本市出售、赠与、离婚析产、自行委托拍卖的房产或以其他方式转移的房产仍需计入在本市自有房产面积。

第二十六条 申请家庭因重大疾病等原因造成经济条件特别困难，在申请之日前3年内(包括3年)在本市转让房产的，应提供二级以上(含二级)医院专科医生明确诊断等相关证明材料，经住房保障实施机构审核批准后可以不纳入计算在本市自有房产面积。

第二十七条 在房源空余的情况下，可接受其他类别保障对象的申请。

第二节 社会力量投资建设公租房申请条件

第二十八条 申请社会力量投资建设的公租房(不包括社会力量投资在工业园区、产业园区配套建设的公寓、集体宿舍和社会力量投资建设的人才公寓)须同时符合以下条件：

(一)申请人家庭为本区城镇户籍中低收入住房困难家庭或符合条件的外来务工人员。申请人及共同申请的家庭成员(包括配偶、共同居住的子女、父母和其他法定赡养、抚养、扶养关系的人员)不受户籍限制，但须实际在本区工作或居住(提供工作证明或居住证明)。

(二)申请人家庭未按房改政策购买公有住房，未参加单位内部集资建房，未购买经济适用住房、限价房，或享受过上述住房优惠政策但家庭人均建筑面积在15平方米以下(含15平方米);未领取机关企事业单位住房补贴等其他购房优惠政策。

(三)申请人及共同申请的家庭成员在申请日之前3年内在本区出售、赠与、离婚析产、自行委托拍卖的房产或以其他方式转移的房产仍需计入在本区自有房产面积。

第二十九条 申请家庭因重大疾病等原因造成经济条件特别困难，在申请之日前3年内(包括3年)在本区转让房产的，应提供二级以上(含二级)医院专科医生明确诊断等相关证明材料，经住房保障实施机构审核批准后可以不纳入计算在本区自有房产面积。

第三节 各类投资主体投资建设的园区配套公寓、集体宿舍

申请条件

第三十条 各类投资主体投资在工业园区、产业园区配套建设的公寓、集体宿舍的供应对象主要为园区符合条件的职工，具体申请条件由公租房项目产权单位制定，报区住房保障主管部门批准后，报市住建管理部门备案。

第四节 各类投资主体投资建设的人才公寓申请条件

第三十一条 各类投资主体投资建设的人才公寓申请条件另文规定。

第七章 申请程序

第三十二条 申请本区公租房须提交以下申请资料：

(一)禅城区公租房申请表。

(二)户口簿、申请人和共同申请人身份证、结婚证，离异或丧偶的提供相关证明，非本区城镇户籍人员还须提供居住证、社保证明、劳动(聘用)合同等。

(三)在户籍所在地、实际居住地或外地拥有房产的证明材料，共同申请人所拥有的其他房产证明材料;承租住房的，提供租赁合同;有工作单位的，提交单位住房分配情况证明;其他居住状况证明。

(四)申请人及共同申请人上一年度收入证明(工资收入含奖金、各类补贴、加班费或其他收入)，以及上一年度个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证;未就业的提供失业证明或其他相关证明;个体工商户的提供营业执照和上一年度个人所得税及相关缴税凭证。

(五)申请人及共同申请人拥有土地、房产、汽车的，提供近期的有资质资产评估机构出具的资产评估报告。

(六)属烈士家属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休和离职人员、转业复员军人、孤老、残疾人以及受到区政府以上各级政府表彰的劳动模范的，提供相关证明。

(七)家庭资产情况及其证明材料。

(八)计划生育证明。

(九)诚信承诺书。

(十)其他证明材料。

前款规定的各类证明材料，应提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件核对。申请不同类型的公租房，应根据该类型公租房的申请条件提供相应的证明。

第三十三条 公租房申请、审核、配租具体程序详见附件2。

第八章 租赁管理及租金

第三十四条 公租房的租赁管理在政府统筹下，原则上实行“谁投资、谁具体管理”的方式进行公开配租。房源及配租档案由住房保障实施机构统一备案，任何非投资主体、非委托指定单位和个人不得擅自出租。房屋的日常维护和管理由政府指定的运营机构或由产权单位自行负责。

第三十五条 建立公租房登记管理制度，住房保障实施机构必须为公租房建档立册，并实行信息化管理，实施严格监督。

第三十六条 处于轮候状态的申请人家庭，在轮候期间家庭情况发生变动不再符合公租房保障条件的，取消该家庭的轮候资格。

第三十七条 取得配租资格的申请人发生以下情形之一的，视为自动放弃，本次配租作废，但可重新申请：

(一)未按规定的时间、地点参加选房的;

(二)参加选房但拒绝接受选定住房的;

(三)已选房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的;

(四)签订租赁合同后不入住或放弃租房的;

(五)其他放弃租赁资格的情况。

第三十八条 每个符合条件的家庭只能申请租住一套公租房。

配租公租房房型与申请对象相对应，原则上2人及以下家庭分配一房一厅的住房。3人及以上家庭可斟情分配两房或以上户型。

第三十九条 公租房按照“经济环保”原则进行一次装修，承租公租房的家庭不得对住房进行二次装修、扩建、加建和擅自改变原有使用功能和内部结构。

第四十条 承租人不得将公租房出借、转租、分租或闲置，不得用于从事经营活动，不得擅自改变使用性质，不得私自调换。

第四十一条 公租房租金标准根据市场租金参考价确定。(市场租金参考价的核定详见附件4)

政府投资筹集的公租房租金按照套型建筑面积计收，对不同的收入群体原则上实施级差化租金，具体标准详见附件5。租金计收比例根据经济社会发展、保障对象承受能力以及市场房屋租金水平等情况进行调整。具体的调整时间和幅度，由区住房保障主管部门会同价格主管部门、财政部门提出意见，报区人民政府批准后公布执行。

社会力量投资建设的公租房和各类投资主体投资建设的园区配套公寓、集体宿舍的租金标准原则根据实际制定，但不得高于同期、同区域、同类型普通商品住房市场租金参考价的80%，且必须经区价格主管部门和区住房保障主管部门批准并备案。

各类投资主体投资建设的人才公寓的租金标准另文规定。

第四十二条 有自有产权住房家庭承租政府投资筹集的公租房的，享受租金优惠的承租面积为总承租面积扣除自有产权房面积，其余面积按市场租金参考价计收。

有汽车(非营运)的家庭承租政府投资筹集的公租房的，其租金标准不得低于房屋所在地市场租金参考价的60%。

第四十三条 政府投资筹集的公租房租金收入，按照政府非税收入管理的规定缴入国库，实行“收支两条线”管理。其中镇(街道)投资筹集的公租房租金收入，先按照政府非税收入管理的规定缴入区级国库，区财政再全额返还给镇(街道)。

第四十四条 承租人应按相关规定缴纳租金及水、电、燃气、有线电视、电信、卫生、治安、物业管理费等费用。

第九章 续约及退出

第四十五条 入住公租房必须签订租赁合同并缴纳租房保证金。租房保证金按照承租人月租金的3倍计收，住房保障实施机构(出租人)应设立租房保证金专户，实行专项管理。承租人腾退住房时，无违约责任的退还租房保证金，违约的可从租房保证金中抵扣应承担的相关费用。

租赁合同应采用省住房和城乡建设厅统一制定的租赁合同示范文本。原则上每个租赁期限为3年，租赁期满后承租人经审核仍符合条件的，可以申请续租。已签定廉租住房租赁合同、经济适用住房租赁合同的，租赁期满经审核仍符合条件改签公租房租赁合同，租金标准按照新规定执行。

租赁合同中应明确以下内容：

(一)房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况。

(二)租金及其支付方式。

(三)房屋用途和使用要求。

(四)租赁期限。

(五)房屋维修责任。

(六)双方的权利义务。

(七)停止公租房保障的情形。

(八)违约责任及争议解决办法。

(九)其他约定。

第四十六条 承租政府投资筹集公租房的保障家庭，应当自租赁合同届满之日前3个月内向住房保障实施机构申请续约。承租社会力量投资建设公租房，各类投资主体投资建设的园区配套公寓、集体宿舍和各类投资主体投资建设的人才公寓的应当自租赁合同届满之日前3个月内向出租人申请续约，并如实申报家庭收入、资产、人口和住房变动情况，有关部门应当在25个工作日内对其申报情况进行审核，住房保障实施机构应将审核结果予以公示，公示时间不少于20日，并按以下规定处理：

(一)经审核符合公租房租赁条件的，住房保障实施机构(出租人)继续提供公租房，视家庭年人均收入情况相应调整租金标准，并与承租人续签租赁合同。

(二)经审核不再符合公租房租赁条件的，按租赁合同约定退出所承租的公租房。

第四十七条 租赁合同期限届满未申请续约或申请续约未获批准的，承租人应结清有关费用并于合同届满之日后30天内腾退出公租房。

第四十八条 申请公租房后承租人及家庭成员出现或被发现有下列情形之一的，承租人应当按规定结清有关费用并退出公租房：

(一)家庭收入、资产超过规定标准的。

(二)购买、受赠、继承或通过其他途径获得住房，人均住房建筑面积超过规定标准的。

(三)出现不符合承租公租房条件的其他情形的。

第四十九条 公租房承租人主动申请退出公租房的，应向住房保障实施机构(出租人)提出解除租赁合同的书面申请;按规定退出公租房的，应结清水、电、煤气等一切应当由承租人承担的相关费用。

第五十条 租赁合同期限届满未申请续约或申请续约未获批准以及被取消承租公租房资格的，应当结清有关费用腾退承租的公租房;暂时无法腾退的，给予6个月的过渡期，过渡期内按同地段市场租金参考价计收租金;过渡期满后仍不腾退的，按租赁合同约定处理，并在适当范围内公告，必要时申请人民法院强制执行。

第十章 监督管理

第五十一条 住房保障实施机构定期对保障家庭进行资格审查，同时不定期进行随机抽查，并通过群众举报、入户调查、信函索证等调查取证方式，加强公租房保障资格和住房使用情况监管。

经审查或抽查，对不再符合保障条件的家庭，取消其承租资格;对家庭收入、住房、人口等情况发生变动，不再符合原核定家庭年人均收入标准、租金标准、补贴标准，但仍符合保障条件的，视家庭年人均收入、住房情况相应调整租金标准、补贴标准并根据变动情况及时变更住房档案，实现公租房的动态管理。

第五十二条 申请人家庭被发现提供虚假资料申请公租房的，取消保障资格，5年内不再受理申请人及共同申请的家庭成员的住房保障申请，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。已实物配租的勒令其退出租住房屋，解除租赁合同限期30天内搬出，并按照房屋所在地市场租金参考价补缴租金;已领取租赁补贴的，立即停止发放，并勒令其退还所骗取的租赁补贴，并按照银行同期贷款利率补收补贴资金的利息。

第五十三条 公租房承租人有下列违规情形之一的，由住房保障实施机构(企业或其他机构)勒令其退出租住房屋，解除租赁合同并限期30天内搬出。自房屋收回之日起5年内不再受理申请人及共同申请的家庭成员住房保障申请。依法追究相关责任人员责任，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：

(一)申请人不如实申报家庭情况及住房情况的。

(二)申请人擅自将租住房屋转租、出借、调换的。

(三)无正当理由连续空置6个月以上的。

(四)无正当理由连续拖欠租金2个月或累计拖欠租金6个月的。

(五)擅自对租住房屋进行扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变使用性质的。

(六)故意损坏租住房屋及其附属设施、公共设施的。

(七)违反其他有关房屋管理规定或根据合同和相关法律规定应当收回住房的。

第五十四条 对出具虚假证明的单位或个人，由有关部门提请其上级主管部门或其他有权监管部门依法追究相关责任人员的责任;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第五十五条 出租人在租赁合同存续期间不按规定的租金标准收缴租金或擅自向不符合条件家庭或个人出租公租房的，区住房保障主管部门应当责令其退回多收租金、追缴少交租金或者收回房屋，并将违规情况载入诚信纪录。对拒不执行的，可提请有关政府部门暂停或取消其所享受的优惠政策，依照有关物价管理法律规定进行行政处罚等方式追究其责任。

第五十六条 从事公租房相关工作的职能部门及其工作人员在规划、计划、用地管理、资金筹集、资金使用管理、资格审核、房源筹集、配租和监督管理等工作中违反有关法律、法规、规章、政策和制度，不履行或不正确履行职责，影响机关工作秩序和效能，损害管理和服务对象的合法权益的，追究其行政责任，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

对公租房相关工作中的行政管理行为有异议或不服的，可以向有关部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。

政府有关部门的问责制度参照《佛山市保障性住房管理办法》的规定。

第五十七条 各类违规行为承担的法律责任参照《广东省城镇住房保障办法》的规定。

第十一章 附 则

第五十八条 单位自建并自行管理的公租房面向本单位职工出租的，应当参照本细则的规定，结合实际制定具体申请条件、分配及监督管理方案，经单位讨论通过，报区住房保障主管部门批准后，报市住建管理部门备案。

第五十九条 纳入公租房管理的住宅类直管公房，应当由区住房保障中心参照本细则的规定，结合实际制定具体申请条件、审核程序、分配方案、租金标准及监督管理方案，经区住房保障主管部门批准后，报区政府和市住建管理部门备案。

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一、基本情况

二、主要问题

2、征地拆迁。征拆进度一直以来都是制约项目建设的瓶颈。近几年来，国家对征拆工作的管理日趋严格，这在一定程度上影响了项目征拆进度。在调研过程中，明发商业中心、永通汽车城、**紫鑫酒店等项目就对加快征拆提出了迫切要求。

3、投资环境。一方面项目落户需要办理的各种手续仍然比较繁琐。项目从签约到启动，各项程序所需耗费的时间一般在三个月以上，如果涉及用地指标、规划调整等问题所需时间更长，甚至要一两年之久。另一方面配套基础设施仍有待进一步完善。配套基础设施的完善程度直接影响到周边项目建设及市场前景。中鼎江岸花城就提出希望政府加快**大道建设以提升楼盘品质。

4、队伍建设。一是人员配置不足。除**镇配备了较多专职工作人员外，其他乡镇专职招商工作人员人数不多，大多数是同时兼任多个工作岗位，不利于业务水平的提升。二是缺乏优秀的专业人才。现有的招商队伍中精通商务、会说外语、熟悉法律的专业人才不多。

三、后段工作想法及建议

1、加大宣传，奠定招商工作基础。一是强化日常宣传。此次调研中我们把宣传与调研相结合，在今后的工作中，我们将更加注意强化各种形式的日常宣传，将日常工作与宣传相结合，随时随地宣传新区。二是加强网络宣传。应加快门户网站的建立，并设立招商引资专栏，及时更新招商项目、投资程序、优惠政策、项目进展等内容，让更多的人认识新区、了解新区、关注新区，为新区发展开拓更为广阔的空间。三是适当活动宣传。根据需要积极组织筹办或组团（队）积极参加各地区举办的会展招商活动，增加外地客商对新区的了解，提高新区知名度。

2、科学规划，确保项目布局合理。一是要加快编制规划。目前滨水新城相关规划正在逐步完善，规划的不确定在一定程度上造成了招商信息的不确定，制约了招商工作的快速推进；二是科学定位规划。规划是对招商工作的指导和服务，要通过科学制定规划为后续招商项目的合理布局提供指导；三是准确采集数据。对新区主要片区的基础数据采集要详实准确，为项目招商争取主动。

3、完善机制，增强招商工作的主动性。一是完善激励机制。对招商工作有突出贡献的部门和个人进行奖励，针对介绍人按其发挥作用大小制定不同等级的奖励措施。二是健全考核机制。科学制定考核目标，将服务招商工作的具体内容列入新区各部门的考核指标，建立“部门配合、人人有责”的考核新机制，形成主动服务招商、人人参与招商的新局面。三是制定优惠政策。根据县内现有政策，结合新区实际，制定优惠政策。并对个别重大项目，有针对性的加大优惠程度，凸显新区招商环境优势。

4、创新方式，增强招商工作的实效性。一是突出重点项目的招商。改变“接待式”的被动招商模式，制定重点招商项目计划，进行主动、有针对性的上门招商。二是推进板块招商。拿出几个条件成熟的区域，在依照新区整体规划的前提下实行板块招商。重点推进**项目的招商，有序开展谷山片区的开发。三是引进BT合作模式。目前在基础设施建设领域，我们正在积极探索引进BT建设模式进行招商，已与二十三冶集团进行多次接触。在今后的工作中，我们将学习借鉴各地的成功经验，迅速形成一套适合新区的成熟的BT建设合作模式。

1、绿线控制范围过大的问题。（明发集团）

按照规划局出具的规划条件，金星大道旁绿线控制距离为27米。

明发方面认为：绿线控制范围过大，将涉及到实际净用地面积和绿化投入成本增加等问题。

2、总包干经费范围争议。（明发集团）

协议书第2.2条约定：前期开发包干经费包含项目用地的土地出让金、土地补偿费、青苗果树及附属物补偿费、拆迁补偿安置费、城市基础设施及配套设施的建设费用、耕地占用税、“三金”（土地储备金、工业用地成本调节金、农业土地开发金）、土地出让业务经费及失地农民社保基金、土地报件审批税费等项目用地前期开发过程中的一切成本、费用及税收。

挂牌文件第九条价外税费规定：挂牌交易不包括应缴纳的价外税费。契税和挂牌交易服务费由出让方按有关政策和规定收取。

明发方面认为：①协议书的土地出让业务经费中应该包含挂牌交易服务费。②协议书中未明确说明包干费是否包括契税，但契税应按包干经费的4%交纳，而不是按照摘牌地价的4%交纳。

3、请求尽快签订有关问题的补充协议。（盈峰翠邸）

用地范围内有一处水渠需要改造，已签订的合同中未具体明确，之前已向清政县长汇报，因领导调离未能及时签订补充协议。请求与县人民政府能尽快签订有关问题的补充协议，确保项目建设的顺利推进。

4、反映电网建设有关问题。（联诚国际）

从20**年5月1日开始，长沙市所有新建住宅小区开始实行公专合一的电网，电梯等公共用电由小区物业收费，户内用电由业主直接到电力局缴费，公专合一的电网在申请建设的过程中难度较大。

5、反映自来水接入的有关问题。（联诚国际）

最初规划要求是100的水表，接入自来水时自来水公司不同意用100的水表，只安装了50的水表，后因无法满足需要又换成了100的水表，除收取了换表费用外还收取了管网配套等其他费用。

6、请求对步行街税收给予优惠。（联诚国际）

步行街计划今年5月开街，为吸引商户加大宣传力度，营造开街气氛，扩大影响，促进县城商业繁荣，请求县人民政府对广告税收给予优惠。

7、请求加快规划调整相关手续的办理。（卧龙湾）

户型、外立面、容积率需要调整，去年3月、6月已分别进行两次评估，手续一直未办妥。

8、业主子女是否能到星城实验中学、实验小学就读。（浩龙·音乐界）

9、请求加快征拆和高压线迁移工作。（紫鑫酒店）

10、请求加快征拆尽快交地。（永通汽车）

项目调研报告（二）

***年***月，***金融学会金融租赁研究会为了配合即将召开的全国金融改革会议，按照人民银行的要求，对业内的典型租赁项目开展调查工作。希望通过调查，达到进一步宣传租赁业务在国民经济中的重要作用，以及进一步摸清影响租赁业发展的政策性因素。

租赁物件主要有：电信、电子设备、电气制造设备、化工设备、制药设备、公交汽车、运输汽车、轧机、电梯、医疗设备、环保设备、制酒设备、印染等，触及行业范围比较广泛。

租赁方式有三种：直接融资租赁、回租和经营性租赁。其中有些公司采用创新租赁技术，减少风险，提高了收入，但这种方式并不普及。

资金来源主要是银行贷款。其他方式有：自有资金；吸收租赁资金；项目融资，还有一部分是自筹。遗憾的是金融租赁公司没有从资金市场或战略投资机构融资的案例。

担保方式主要有：信用担保、项目担保、企业担保、在建工程抵押、委托基金担保、信用证担保、托收等多种方式。缺乏银行担保、政策性担保公司担保的典型项目。

风险防范措施主要有：保险、担保、保证金抵押、供货商代垫款、租赁债权转让给银行或投资人、对回租的物件用他项权登记的方式抵押、社会一些机构或部门监督和管理。还没有依靠二手市场、强制公证等方式，利用社会资源控制和化解租赁风险的手段。

租赁公司的收益主要是手续费、租赁利差、保证金利息等。还没有或有租金的案例。整体看租赁业务仍处在低收益，高风险的阶段。还缺乏吸引租赁公司积极开展租赁业务的动力。

承租人的收益主要有：技术更新；提前投资；得到快捷方便的服务；扩大产量、品种和出口创汇；增加效益、节省投资费用；解决流动资金短缺问题；通过租赁加速折旧。

供货厂商收益主要有：在销售时，租赁公司为促销提供了金融服务，使得他们全部或大部分货款及时收回，促进了企业的再生产，增加了市场占有率。

社会效益主要有：增加了税源和就业机会；增加了国家的外汇收入；改善了基础设施建设和城市公共交通用车问题；提高了地区医疗环境的硬件能力；改善环境治理设备的能力，减少了环境污染。

阻碍租赁进一步发展的原因主要有：税基不合理，利息重复纳税，导致租赁公司收益太低，缺乏开展租赁业务的积极性；经营性租赁税率过高，特别是把长期设备经营性租赁和短期经营性租赁同等待遇不合理；加速折旧税务手续太繁琐；对于特殊租赁物件，如：汽车、房地产等产权管理部门不予办理他项权登记，难以用租赁方式开展业务；有些地方承租企业破产，将回租物件作为清算资产破产清算；海关对租赁购置设备没有明确的政策，实际操作没法规可依，扯皮事情不断；承租企业拖欠租金，资金回笼慢，使租赁公司再投入困难；租赁公司资金来源紧缺，现行政策没有落实；租赁成本高于银行贷款，没有税收调节，企业融资成本太高，不愿意使用租赁。

需要支持的政策条件：需要合理的税基和税率，降低租赁公司的税赋；投资抵免所得税政策应该给予租赁项目，以吸引更多的资金用于租赁；应将短期设备租赁与长期经营性设备租赁分别对待，让后者享受融资租赁同等待遇；需要产权管理租赁物件应该给予租赁公司他项产权登记，以便这些产业也可以利用租赁方式投资或消费；简化加速折旧报批手续和程序；卫生部禁止投资机构在非营利性医院投资设备，应允许用融资租赁的方式添置设备。

这次典型项目调查基本告一段落，主要收获是搜集和交流了行业的经验以及先进的做法，对政策法律、法规调整，提出了共性的希望。调查的目的基本达到。今后我们还根据企业的要求，对企业在发展中遇到的问题，组织相关的部门进行现场调查，帮助企业诊断问题，找出解决实际问题的办法，把为行业服务落在解决困难、帮助发展方面。

这次调查不足的是提供的资料太少，没有完全反映行业真正的成绩、困难和需求。主要原因有：绝大多数公司都忙于增资扩股，没拿出更多的精力参与这次调查；有些公司认为租赁项目的做法是商业秘密，不愿意对外透露。造成的结果是一些新颖的租赁做法没有收集到，而这些新兴的业务恰是最需要政策支持，也最容易取得政策支持的项目。

中国租赁市场非常大。租赁业务可以说从现在刚起步，市场的开拓范围很广，还谈不上竞争，行业更多的应该是交流和发展。不能只希望得到别人的经验而不愿意展示自己的经验，不交流就不会进步。新的租赁模式只有不断创新才有生命力，特别是在信息时代知识更新速度非常快，如不持续创新自己的新事物也会在短期内衰老。国外租赁公司把自己的做法完全公布在网上，以此招揽更多业务的做法值得我们借鉴。

行业内就算在某个领域有局部竞争，也应该从服务和创新两个方面进行。这是企业自身的素质所决定的，别人轻易学不到。信德租赁公司无固定租金、无担保、无固定租期，还参与分红的租赁做法早就宣传，至今没有那家租赁公司能效仿就是个例证。但他们给我们带来的创新精神，领导了中国的租赁业走向创新租赁的新时代。

今年尽管大量开展租赁业务的公司还不算多，但是几家积极开展业务的公司租赁额却飞速发展。公司之间的差别越来越大，希望今后能增加业内交流，缩小行业差距，为租赁事业的发展共同进步。

项目调研报告（三）

为全面了解**区妇女小额担保贷款工作现状，充分发挥小额担保贷款对妇女创业就业工作的金融杠杆作用，有效缓解女性创业人员融资难、担保难的问题，近日，区妇联组成专题调研组，先后深入到区就业处、火连坡镇、张公庙镇、车溪乡、闸口乡、澧州特产购物中心进行了实地走访调研。现将调研情况报告如下：

一、基本情况

（二）**区妇女小额担保贷款认定审批程序

第一步：贷款妇女持贷款申请书填写《**区促进就业小额担保贷款申请审批表》，到区妇联签署初审意见。

第二步：区就业处在收到贷款妇女申请后，经办人员对贷款妇女资格和项目进行审核及实地考察，并签署意见。

第三步：具有小额担保贷款发放资格的银行接到区就业处（担保中心）审批意见后，办理借款合同和担保手续、签署意见、发放贷款。

第四步：将贷款申请人资料报区财政局出具贴息意见后，报区促进就业小额担保贷款协调领导小组办公室审核备案。

（三）妇女小额担保贷款给妇女带来的新变化

2、妇女创业的区域优势显着增强。区妇联、区就业处紧紧围绕区委、区政府“六个一万亩工程”（万亩楠竹万亩茶，万亩葡萄万亩虾，万亩蔬菜万亩花），按照山、丘、平、湖四大板块产业格局发展思路，有针对性地开展妇女小额担保贷款工作，带动了农村高效产业的发展。

3、妇联组织的凝聚力显着增强。妇联组织抓准服务妇女民生，深层次参与社会管理和公共服务的突破点，实实在在为需要创业资金的妇女姐妹解了难题、办了实事，进一步彰显了妇联活力，提高了社会地位。

二、主要做法

自我区实施妇女小额担保贷款以来，区委、区政府、区妇联、区就业处及相关部门认真贯彻落实促进妇女就业小额担保贷款政策，把实施妇女小额担保贷款项目作为一项扶持妇女创业就业的重大民生工程来抓，取得了明显成效。

（一）多部门合作，政策保障到位

区委、区政府高度重视妇女小额担保贷款工作，建立了“政府主导、妇联配合、多方协作”的社会化、开放式和城乡一体化的创业信贷服务体系，有效地发挥了小额担保贷款扶持妇女创业就业的作用。

一是完善工作机构。区委、区政府将区妇联纳入成员单位，进一步充实了“小额担保贷款协调领导小组”和“担保中心”两项机构的力量。各职能部门也加强协调配合，明确职责分工，及时解决推进过程中出现的问题，有效推动了工作的开展。

二是建立保障机制。区人社局会同财政、金融、妇联等部门联合制定印发了《**区促进就业小额担保贷款实施办法》、《关于推进和激励全民创业的暂行意见》、《关于实施创业富民工程的暂行意见》等一系列政策性文件及工作措施，形成了妇女小额担保贷款强劲的政策支撑体系和保障机制。

三是建立联动机制。制定和执行了联席会议制度和工作进度通报制度。小额担保贷款工作协调领导小组定期召集人社、财政、金融、妇联等部门召开联席会议，加大了对妇女创业的扶持力度。

（二）多渠道宣传，舆论支持到位

为积极营造妇女小额担保贷款推动妇女创业的浓厚舆论氛围，区妇联、区就业处通过多形式、多渠道宣传，使广大妇女充分了解小额担保贷款政策，形成了关心妇女创业就业的强大社会合力。

一是通过报刊、电视、网络等新闻媒体向广大妇女宣传小额担保贷款的意义、申办程序和创业成功典型刘艳、周志凤、皮华凤等妇女的优秀事迹，形成了宣传先行、培训与贷款结合、扶持一个、带动一片的工作格局。特别是去年农历腊月二十，由区妇联、区就业处与区荆河剧团合作，以小额担保贷款工作为主题，编导的喜剧小品《都是多疑惹的祸》登上了我区20**年春节联欢晚会的舞台。

二是充分发挥基层妇联作用，摸清本辖区符合发放小额担保贷款条件妇女的情况，上门讲解小额担保贷款的作用和申报程序。

三是在区、乡两级公共就业服务平台设置“政策宣传资料免费取阅处”，常年免费发放小额担保贷款政策宣传单。

四是利用大型招聘会等契机向妇女提供小额担保贷款政策咨询。

（三）多方位帮扶，跟踪服务到位

为有效推进妇女成功创业，我们不断完善服务手段，优化服务理念，开展全程跟踪服务，提高了妇女创业成功率。

一是全程提供服务。我区建立了由政府职能部门、企业家、SIYB项目培训教师和经办机构工作人员组成的近80人规模的专家服务团队，为广大妇女在内的创业者提供开业指导、项目开发、小额担保贷款、跟踪服务等“一条龙”服务。我区小额担保贷款直接发放合作银行已增至区农村信用联社、区邮政储蓄银行、长沙银行**区支行、区沪农商村镇银行四家银行。乡镇、社区公共就业服务平台均设立了专项服务窗口，全程协助创业者办理小额担保贷款申报、工商和税务登记等手续。同时，我区通过建立创业孵化基地和信贷扶持捆绑等举措，有力地推动了妇女创业就业，在进驻基地的40家微小企业和个体工商中有12家企业老板是女性。如原乡镇妇联主席皮华凤一直想创业，可苦于没有好项目，区妇联得知情况后，通过市场调查和项目考察，最终帮助她在火连坡镇创办了万代蜈蚣繁养场，并为她申请到8万元小额担保贷款，目前，该繁养场已初具规模，预计年产值可达30多万元。

二是开展创业培训。区妇联坚持推行“创业培训+妇女小额担保贷款”的联动机制，把申请小额担保贷款妇女是否参加过系统的创业培训，有没有取得《培训合格证书》纳入小额担保贷款申报条件范畴。20**年以来，区妇联主动争取区就业处的支持，共举办六期SYB创业培训班，培训妇女180人。培训班主要针对学员的需求和自主创业的思路，聘请各方面专家采用个别咨询、集体答疑、小组座谈等方式进行指导，通过培训，使贷款妇女的市场分析能力、经营管理水平及信贷诚信度得到全面提升，形成了以创业培训提高妇女创业成功率，以创业成功率提高妇女贷款偿还率的良性机制。如区妇联通过积极努力，帮助张公庙镇柳荫村妇代会主任周志凤成功流转到了10亩土地，并为她进行SYB创业知识培训，成功申请到了30万元小额担保贷款，使她的葡萄园扩种到了50亩。

三是实行规范管理。为切实推进我区妇女小额担保贷款工作由“做大”向“做强”、“做实”方向发展，我们坚持以“放得出、用得好、收得回”为目标，着力在小额担保贷款的发放、回收及回访等基础管理工作上下功夫，通过规范资料初审、实地查看、初步审核、资料复核、资料管理、贷款发放、跟踪服务、展期服务、贷款回收等9项业务，对包括妇女在内的小额担保贷款申报对象统一开展实地考察和统一“三堂会审”，切实提高了妇女小额担保贷款工作质量。

三、存在的问题

妇女小额担保贷款是对创业妇女进行资金扶持的最直接、最有效的惠民政策，在扶持妇女解决资金短缺问题中取得了显着成效，但在具体实施的过程中仍然存在着多方面的问题和困难需要解决。

1、妇联作为承担主体没有掌握主动权。妇女小额担保贷款工作是一项涉及部门多、政策性强、操作程序复杂的系统工程。妇联作为此项项目的承担主体，有责任把妇女小额担保贷款工作抓好抓实，但在贷款额度、制定相关程序等方面都不具有主动权，这就造成了权利和义务的分离。尽管财政、人社、银行对妇女小额担保贷款工作都非常支持，但他们都有各自的规章制度，涉及到具体工作环节，还是以本部门利益为主。妇联既不是政策的制定者，也不是实施者，这种主动权的缺失对妇女小额担保贷款工作的运行形成了一定阻力。

2、担保渠道狭窄。在调查中我们发现，有很多妇女特别是农村妇女无法寻找合适的抵押物，找不到合适的吃财政饭的反担保对象，只能对妇女小额担保贷款望洋兴叹。如车溪乡妇女严彦、闸口乡妇女赵厚秀因为没有反担保资源，至今没有申请到小额担保贷款。

3、银行代办点设置不便民。我区有区农村信用联社、区邮政储蓄银行、长沙银行**区支行、区沪农商村镇银行四家银行参与小额担保贷款发放工作，但都只在城区设立代办点，农村是一片空白，而申请小额担保贷款的对象大部分为农村妇女，她们不得不付出更多的时间和精力申请贷款，极不方便。

4、贷款程序比较冗长。在走访调查的过程中，80%的妇女反映小额担保贷款手续繁杂，在申请小额担保贷款时，必须持身份证、户口本、营业执照、结婚证及个人收入证明等一系列证件，之后要找好担保人，经人社部门审查、担保公司审核和实地查看后方可到银行办理贷款手续，她们都说：“申请小额贷款的手续太繁琐，关卡太多，就像画上的饼，难充饥呀！”

四、对策及建议

妇女小额担保贷款是一项长期而艰巨的工程，是激励妇女创业的有效平台，要使这一惠民政策发挥最大作用，任重而道远。针对以上问题提四点建议：

1、成立专门的妇女小额担保贷款集中办理中心。建议省、市、区三级妇联借鉴甘肃、新疆的先进经验，在行政办证大厅设立妇女小额担保贷款集中办理中心，开展“一站式”服务，把握妇联作为承担主体的主动权。

2、有效降低反担保门槛。金融信贷管理部门要进一步解放思想，通过与人社、妇联等部门长时间的合作，在持续保证小额担保贷款回收率达98%以上的基础上探索农户信用担保、联保、抵押、存折质押等多元化反担保形式，降低反担保门槛，扩大妇女受益面。