土地纠纷常见问题范文

导语：如何才能写好一篇土地纠纷常见问题，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】穿堤涵闸；软基处理；差异沉降

1、前言

珠三角的堤防安全达标建设遇到大量在软土地基上的堤围加固，穿堤涵闸的建设问题，在已建工程中，穿堤涵管主要有钢筋混凝土预制或现浇涵管，钢筋混凝土圆拱直墙涵管，钢筋混凝土箱型涵管，穿插式预应力混凝土管几种形式，目前在运行过程中大量遇到穿堤涵管管道断裂或者伸缩缝止水带破裂甚至错位等严重问题发生，直接或者间接诱发工程险情。而引起涵管变形断裂破坏的主要原因是软基处理方法不当造成的不均匀沉降[1]。

地基承载力的概念包含两个，即地基的强度稳定和地基沉降变形。其实通常破堤建涵管是不存在所谓的地基强度问题的[2]。因涵管埋在堤中，且开挖荷载大于回填荷载，假若涵管是采用顶管建造，则显然不存在地基承载力问题。破堤建涵管，涵管埋在旧堤中，不存在地基强度失稳问题，主要是解决回填后产生的地基不均匀沉降问题。不均匀沉降致使涵管错位或折断，或是伸缩缝拉伸破坏，从而造成建筑物不能正常使用。地基透水性较大时则发生管涌险情，因此有效的解决地基不均匀沉降是穿堤涵闸软基处理的首要问题也是关键性的问题。

珠三角的软土是珠江三角洲的软土可以说是全国最软的软土之一，存在软土厚，含水量高，压缩性高，承载力低的特点，其含水量一般在w＝60～100%，孔隙比一般在e＝1.5～2.5，承载力一般为 fk=40～60kPa，在这样的软土地基上筑堤建闸，软土地基的处理是很重要的。且上部填土产生的附加荷载不同，基础压缩量也不相同，从而使地基存在不同程度的不均匀沉降变形。变形后的涵管是防汛抢险工作中的一大隐患。下面就一典型案例来分析这一问题。

2、工程案例

2.1概况

佛山某泵站其主要功能是以改善区域环境，兼有防洪、缓解下游水资源短缺等功能，该泵站由引水明渠、进水前池、主泵房、出水压力涵管、防洪闸及消力池等组成，出水涵穿过佛山大堤。泵站上游布置有自排闸一座，自排闸用暗涵形式穿过佛山大堤。佛山某泵站防洪闸段及泵房段采用管桩处理，压力涵管段采用水泥搅拌桩复合地基处理方案。在试运行阶段发现靠近外江侧的压力涵管段在与防洪闸室连接部分出现裂缝（如图一），涵管内部出现多处裂缝，有的沿管壁延伸至管顶，涵管底板裂缝部分出现渗水（如图二）。

本场地堤体筑填土主要以粉质粘土回填而成，已固结，压实；而堤基土主要有流塑状淤泥质土、淤泥，松散～稍密状粉砂，稍密状中砂，可塑状粉质粘土，中密状粗砂，稍密状粉砂和可塑状残积粉质粘土等；下伏基岩为下第三系华涌组风化岩石。

2.2原因分析

其实通常破堤建涵管是不存在所谓的地基强度问题的，因涵管埋在堤中，且开挖荷载大于回填荷载，则显然不存在地基承载力问题。破堤建涵管，涵管埋在旧堤中，不存在地基强度失稳问题，所以主要的原因是回填后产生的地基不均匀沉降问题.

本工程对防洪闸段采用了管桩基础、压力涵管段采用水泥搅拌桩复合地基基础，先压力涵段水泥土搅拌桩复合地基的沉降进行了计算，复合地基沉降量分为两部分，复合地基加固区压缩量s1和下卧层压缩量s2，计算发现搅拌桩复合地基的最终沉降达24.7cm, 防洪闸段管桩基础沉降计算依据建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）[3]中规定：计算桩基础沉降时，最终沉降量宜按单向压缩分层总和法计算。地基内的应力分布宜采用各向同性均匀线性变形体理论，防洪闸段管桩基础最终沉降值为2cm。

第一节压力涵管与防洪闸之间在竖向为刚性连接，对于压力涵管而言，靠近防洪闸这端，防洪闸和涵管的变形不协调导致涵管基底反力减少，使得涵管的内力增大，若现有结构的抗弯及抗剪能力不足以抵抗该结构内力，则将导致结构开裂破坏。压力涵管段搅拌桩基础与闸室段管桩基础之间的沉降差较大，故涵管与闸室连接位置下部土体可能因下沉后与涵管底面脱开不能提供地基反力。

3、控制差异沉降的方案研究

工程实践表明，涵管地基的不均匀沉降对建筑物的危害更大，会引起上部结构产生过大变形、开裂、倾斜甚至破坏。涵管地基的不均匀沉降造成的质量病害影响着整个泵站的运行。因此，如何使地基的最大沉降量控制在规范的允许范围内，同时使基础沉降趋于均匀，是涵管基础迫切需要解决的问题。

目前复合地基或桩基设计桩体布置时多数采用“等桩长、等桩径、等桩距”(即等刚度)的设计方法。工程实践表明，尽管桩数不少，但锅底型沉降仍然不可避免[4]，变刚度调平设计是以控制基础的沉降差为原则，人为合理地调整地基土刚度和桩体刚度(桩数、桩距、桩长、桩型等)分布，使其在基底平面内变化，从而优化沉降等值线的分布，使差异沉降值及其变化梯度减至最小，进而降低基础筏板内力和上部结构次应力，改善建筑物的使用功能，增大结构的可靠度，保证上部结构的耐久性及使用性。变刚度调平的核心是调整地基、桩土刚度分布，其技术不仅可行而且调平效应明显[5]。采用变刚度方法的经济合理性在于:可以减少或消除多余布桩，较常规等刚度设计而一言，用桩的数量与桩工程量减少，同时降低筏板内力以使筏板厚度和配筋量减少，从而使基础的造价降低[6]。

因此控制差异沉降较理想的方法是采用调整地基的刚度，针对可能的沉降形状，采用不同的地基刚度分布，也就是所谓的变刚度调平法使回填后沉降较均匀。涵管地基中采用换填浅层处理不能很好解决问题，因涵管地基主要是纵向沉降差问题，不是地基强度问题，换填主要是浅层处理，并不能解决涵管的纵向沉降差问题，由于堤身填土是梯形荷载，浅层换填后仍会产生锅形沉降。且涵管地基软土排水固结时间长，其沉降时间往往长达数年，很多水闸两侧的沉降差往往每年都有新的发展，就是由于软土变形的时间性所产生。当应力水平较高时，可能还会存在着儒变，变形时间长达数十年。

4、结论

软土地基上的涵闸建设关键要处理好地基的变形问题，而非强度问题，而很好的处理措施就是针对上部荷载的情况，分析可能的沉降形状，从而采用不同的地基刚度分布，从而使沉降趋于平缓，从而解决差异沉降。

参考文献

[1]姚中林,贾鹏辉. 洞庭湖区穿堤涵闸基础设计存在问题及处理措施.湖南水利水电. 2006年第03期.

[2]杨光华. 软土地基上的堤闸建设问题. 广东水利水电. 2012年01期

[3]建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）.

[4]刘金砺. 高层建筑地基基础概念设计的思考[J].土木工程学报,2006,39(6):100一105

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关键词：房屋；测量；常见问题；解决方式 

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：

引言 

近年来，随着我国市场经济的发展和住房制度改革的深化，商品房作为一种高价、耐用的特殊商品进人了流通领域，商品房交易市场日趋活跃，城市住宅需求更显示了其强劲的张力，其中商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售建筑面积均逐年增长。而房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作，其成果的准确性既关系到房屋权利人的切身利益，也关系到房产管理部门对房屋的管理工作。 

一、房产测量的意义 

房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益。房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，它是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据。同时也为房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建筑和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及土地使用情况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。因此，房产测量是进行城市土地开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。 

二、房屋测量中容易出现的问题

1、房屋测量存在误差

在房屋测量中存在误差是常见的问题之一，引起误差的原因是多方面的，一般而言是人为因素或者是测量设备因素。首先，工作人员的工作失误会产生误差，近年来，房地产测量行业迅速兴起，导致缺乏专业的测绘技术人员，会出现测量的误差。例如工作人员对图纸的研究不够深入或者是由于粗心导致测绘失误，导致测量的数据的准确性不高，容易出现房产面积的偏差，同时工作人员在对数据进行计算的过程中，出现计算失误以及对特殊情况的处理不恰当，都会影响房屋测量的准确性。其次，是开发商通过非法手段导致了房屋面积的偏差，主要是因为在施工的过程中，在没有经过规划部门的同意而进行设计的变更，以至于出现纠纷。

2、房屋边长等数据问题 

计算房屋面积时，房屋边长数据是必须给出的，他们的获得则是通过设计图纸，故在比对资料时经常会出现：在没有会审的图纸当中，经常会有前后不一致的情况，包括施工图、结构图图。经过会审的图纸错误少的多，并且实际当中通常不会再更改会审图纸，但一旦出现，就是使房屋某些部位的变更。另外，有些房屋的边长数据可以从数据图上直接读取，而有一些则需要经过换算，这对测量单位的要求会相对更高，这对设计图上的尺寸如内控尺寸、柱轴心尺寸等，由于这类尺寸必须经过换算，故在实际工作当中，必须看明白图上的标注尺寸。而对于没有标注的尺寸，这就应该找到设计人员进行补充。充分认识到房屋边长数据的重要性，工作当中细致小心是这类问题可以解决的唯一途径。 

3、合同产生的误差问题 

在当前房屋买卖交易当中，开发商往往对于商品房交易中出现的面积问题通常将责任推托给测量单位而造成问题的复杂性。这一在签订计算委托书时，就应该明确双方的责任和义务，从而避免不必要的纠纷。这类问题主要有：开发商在签订委托书时资料并不齐全，签完委托书后还要提供更多的图纸；面积误差，由于设计图在施工中出现变更或者发生施工误差，这必然导致面积差异，依据标准商品房买卖合同，合同面积与产权面积误差不能超过3平方，一旦超过了这一值，就不属于测量责任。这样在实际操作当中，就应该要去开发商做的资料和文件齐全，避免出现责任不清的问题。 

4、工作人员测量过程产生的问题 

测量工作人员的失误使房屋面积产生问题。由于测量单位的专业技术水平的不足，就有可能出现错误，具体体现在：读图不够精确、细致；专业水平不够不能读懂图纸；计算错误等造成后期检查人员的错误分析；为观测、记录数据不准确等因素造成房产面积出现差错。此外，还存在有开发方侵权、欺诈等行为造成的房产面积出现差错。对于这一问题可以通过相关法律部门认定实现维权 

三、房屋测量常见问题的解决方式

1、设计图纸资料必须要经过会审,并盖有审核单位的图章

经过会审的图纸错误少很多,而且会审图纸都通过了规划,建房时基本不会再更改会审图纸。就不会出现设计图有可能会被开发商变更, 出现提供给测绘单位与施工单位的图纸不一致的情况,发生房屋某些部位的变更,改变使用性质的房屋。

2、 测量准确度的提高 

建立工作协作与沟通机制，积极与职能部门进行联系，同时加快数字化测量投入力度。通过先进的测量设备，有效解决手工测量时测量工具精度不够、误差过大的现象。提升测绘成功准确度，测绘成果严格遵循二级检查、一级验收，做到产品质量100%正确无误。在质量上严格把关，做到责任到人，严格审查，力争每一个数据都准确无误，每一份图纸都尽善尽美，符合规范，保障测绘产品质量达到规范要求的精度标准。获取详细的平面图。具有详细的住宅平面图，测量和计算才能方便而准确。平面图理应应包括住宅的主要数据以及使用面积等。这一问题的解决是测量改进的必经过程和完善方式，对于个人利益和测量单位都是很有益处的。 

3、对现有的测量仪器进行升级改革,采用先进的数字化测图设备进行测量,这主要是采用先进仪器进行采集,得到有关的信息及数据,通过计算机进行数据处理,然后再经过图形的生成和编辑,最后获得房屋面积的数字化图形,然后经过专用的图像输出设备,精确地绘制出房屋的建筑面积图纸。数字化的测图技术是现阶段在房地产地形测量、地籍的测量中广泛应用的一种新型技术,数字化测图本身具有绘制的图纸质量高、速度快、所需要的劳动强度很低、图载的信息非常的多等特点,是房产图成图绘图的一个重要发展方向。 

4、建立审核制度

在对商品房进行实测后 要运用电脑对所取得的资料进行绘图和计算, 在有了初步的图纸后, 技术负责人应该对图纸和实测的数据进行反复的校对, 确认没有错误后才能够打印标准成果图。另外还有定期对成果图进行抽查,看其是否与实物相符。并充分利用规划部门的规划,审核资料,与设计图纸和预测成果图进行比较, 找出发生变化的地方、变化的数据以此来保证实测成果图的精确度。房产测绘的成果资料要经过整理、检查、验收后, 才能向委托人提交资料, 并归档。

结束语

探索、研究建立符合我国自身发展的房屋测量管理系统，对测量技术进行革新化、科学化、标准化的发展要求。测量人员的素质也应不断提高，从而确保测量成果的准确、合理。本文给出了房屋测量中经常出现的问题，以及这些问题解决的方法，这对于更多的实践工作中避免类似事件的发生将会产生一定的帮助。 

参考文献

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关键词：房产测量；技术；作用

房产测量内容丰富，主要包括平面控制测量、房产调查、要素测量、房产图的绘制、面积的计算等等。对房屋面积的推算，要运用房产测量的技术，其意义和作用是巨大的。房产的测量关系到广大产权人，利益涉及面很广，因此，其全过程都必须体现出科学、严谨，准确，真实。

一、房产测量的作用

首先，房产测量是城市土地开发利用、城市规划建设必须的基础资料。按照国家有关部门制定的房产测绘的规范标准和有关其建筑用地的信息和资料，通过对房屋的状况和其权属状况的准确测量，明确城市房屋和土地占有位置、面积及使用等状况，为各地房地产产权的管理单位提供基础数据。

其次，房产测量也是衡量和检验房地产开发商销售面积的准确性的重要手段。我们国家商品房的价格一直处于快速上涨的状态，房产价格越来越高，开发商往往在利益的驱使下改变房屋销售面积，损害购房者利益而为自己谋利，进行房产测量利于保证买卖双方的利益，尤其是购买者的利益，也有利于维护房产市场的秩序。

房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘，由具有资质的房产测量单位进行。房产测量的成果，包括统一坐标数据相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，载入房屋权属证书，所以房产测量所得的房产图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有所有权属、财政和城镇的规划三大基本功能，其的主要作用为以下三个方面。

（一）为了使城市房产的管理和相关规划真实，准确，使城市建设的水平得到进一步提高，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解掌握房产的权属位置，数量等确切的信息。

（二）房产测量提供了有关房产的详细资料，是正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化，甚至包括拆迁的房产数量和面积、建立现代产权产籍和产业管理的档案、统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据。在房产价格居高不下的情况下，准确的房产测量结果，可使广大的消费者放心，使房产的管理更具科学性。

（三）房产测量形成的房产档案为现在旧城改造中的房屋的拆迁提供了第一手资料，为房屋权属纠纷提供了真实可靠地资料，也为纠纷中的处理提供了法律依据，同时也为现代的房产测量，为城市的GIS建设提供了支撑点，这些由现场测绘人员到实地测绘所得到的资料或者利用图纸资料采集来的房产图形方面的数据，地理信息系统的建设才得以顺利有效的进行。

二、房产的测量技术及方法

（一）房产数字化测图技术

数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用。数字化测图采用一定方法采集有关房产的信息，通过计算机处理相关数据，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪，绘制成房产图。采用一定的方法采集有关信息，采用计算机处理，利用图形的生成和处理，经过绘图仪器的输出打印出相关的房产图，需要有相关的硬件环境包括全站仪、经纬仪、手持测距仪等等。还要有相关的软件环境，具备专业的房产测绘软件。在实际的测量中，要有具体的测量方案，基本的测量控制点位，界址点的测量，进行房产调查，使用相关仪器进行野外测量的同时保管好得到的具体数据，再进行计算机的数据处理，经过图形编辑后，用绘图仪打印测量的具体结果。

（二）房产测量的具体方法

在商品房销售过程中，房产相关的纠纷非常多，房地a测量的结果是解决房产纠纷的重要依据。房屋面积测量结果的精度非常的重要，可运用坐标解析法进行房产测量计算。一般来说房产面积测算可分为两部分，一是房屋面积测算，另外一个是用地面积测算。房屋面积测算包括房屋使用面积、建筑面积、产权面积、共有建筑面积等，用地面积测算是地块面积测算。

目前，随着卫星定位的广泛运用，GPS技术因其高效的性能，是在房产测量中应用最广泛的一种技术。它实现了用GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。RTK测量技术是GPS定位技术的基础之上发展而来的一种最新技术，更为准确，其具有其他测量技术不可比拟的优点，应用越来越广泛，可满足中小比例尺地形图测绘。

三、房产测量中常见问题分析

（一）层高与净高的区分

在国家标准《房产测量规范》中层高的说明是指房屋的上下两层的楼面，或者为上下楼地面层之间的距离。《规范》中没有给层高一个允许误差值，在实际的执行中由于没有明确的依据，一般只依照图纸或者当地细则执行，但是有些地区没有相关细则，从业人员往往按照约定俗成的标准来执行。当实际操作只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2.05m。因此在房产测量过程中对于层高与净高掌握的原则为凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。

（二）对称边长度实地丈量不一致问题

在进行房屋实测时，由于测量误差的原因或者是房屋建设过程中的质量问题或者是存在设计变更等因素，出现前后墙、左右山墙在施工图纸中应相等的边出现不相等的情况，使得设计中规则多边形的房屋变为不规则。这种情况下，需要对测量数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差超过限差的边长数据应现场再次量测，检查数据是否因为测量的误差造成的，若确实不一致，则应根据测量的结果来进行绘图和面积计算。

（三）共有面积分摊问题

对于一般的住宅楼共有面积的分摊，首先要计算出房屋的总建筑面积和房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，计算出面积分摊系数后，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。而比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，还可能涉及到二级分摊和多级分摊，这种情况应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。

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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 民国时期，北京前门外西河沿东口商铺林立。图/FOTOE

全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作为确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料。

土地交易始自周朝

严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。

《周礼・大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物”，意思就是将天下的田地山川以及人口等进行造册登记，便于国家治理。

按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国;卿大夫所分得的土地称为采邑;士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。

西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者即是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。

目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。

历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说，“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓言。

周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。

春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是对于楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。所报内容经审查核实后，最后登记入册，上报到县。自此，可以看做是政府承认了私有土地的合法性，并依此为根据征收田租。

隋唐统计手实与分级汇账簿

隋唐时，据《新唐书・食货志一》记载：“凡里有手实（“手实”是指唐宋时在基层官吏监督下居民自报户内人口p田亩以及本户赋役承担情况的登记表册），岁终具民之年与地之阔狭，为乡账。乡成于县，县成于州，州成于户部。”

由此可以看出，唐朝的土地统计政策是很完备的：先在乡里进行统计，然后汇总成乡账;乡账完成后再上报到县，由县汇总成县账;县账完成后送达至州，汇总成州账，最后上报到中央户部。

在登记时间上，也有规定。据《唐令田令》，“诸应收授之田，每年起十月一日里正预校勘造簿，历十一月，县令总集应退、应受之人，对共给授，十二月内毕。”这样，全国有多少家庭，每个家庭授田和宅地数量是多少，以及每年应该有多少土地赋税收入，朝廷能做到心中有数且便于清查。

同时，唐代在土地管理方面出现了立契、申牒或过割制度，规定土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才算有效，否则要受到处罚。

其实关于宅地的统计也就是房产的登记，在我国古代大多是与田产的登记同步的，因为国家一般都是同时确定某一户拥有的田宅情况，也就是包括土地与房子的双重的规定了。

例如吐鲁番出土的《（武）周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》，这个手实就很清楚地展示了政府对于田产与房产的双重登记内容。

《周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》

1.户主宁和才年十四岁

2.母赵年五十二岁

3.妹和忍年十三岁

4.右件人， 见有籍

5.和贞年二十二岁

6.罗胜年十五岁

7.右件人，籍后死

8.合受常部田

9.一段二亩（常田） 城北廿里新兴东渠西道南道北曹君定

10.一段一亩（部田三易） 城西七里沙堰渠东渠西张延守南第延守北麴善亮

11.一段一亩（部田三易） 城西五里马堆渠东张沙弥子西张阿仲南北渠

12.一段一亩（部田三易） 城西五里胡麻井渠东渠西麴文济南渠北曹粟堆

13.一段四步居住园宅

14.牒， 件通当户新旧口、田亩段数四至，具状

15.如前。如后有人告隐漏一口，求受违敕之罪。谨牒。

（注：以上的8至12条就是关于田产登记的状况，而第13条就是关于此户家庭住宅的登记信息，第14条则是户主保证此牒属实的文件）

宋朝的“砧基簿”

至宋朝，中国的土地登记制度日趋成熟和完善。

南宋时期，民众按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至（地籍上每宗地四邻的名称）、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘无误后上报经界所（宋朝时专门管理土地登记工作的机构），再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。

砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”（检验确实），土地转让才有效力。

不过，在宋朝出卖不动产，得先问问亲邻，首先问询他们想不想买。因为宋朝法律规定，亲邻具有优先购买权。北宋后期还强调，所谓“亲邻”，必须为有亲之邻，即虽为邻而非亲或虽为亲而非邻者，都不具有优先购买权。

按照现在的话说，这就意味着一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要先通过住在附近的家人、族人的批准。正规的做法是拿一个小本子，把“亲邻”的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁亲戚大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。

搞定了亲邻后，就要制作契约，到官府印契。契约是国家统一格式，被称为“官颁契纸”，类似今天的“标准合同”，统一规定契约中必须包括双方当事人姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。

只有在缴纳契税钱后，官府在契约上加盖官印，交易才有效，就是合法合规交易，受到法律保护。加盖官印的契约称为“红契”，具有法律效力;不缴纳契税，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且还属于偷税漏税。 卖屋文契， 清道光二十六年（1846 年），存于浙江衢州博物馆。图/ 杨兴斌/FOTOE

“红契”要交的契税历朝不等，一般叫“间架税”，但无论多少，对购房者来说，在当时都是一个不小的负担，于是很多人常常不到官府那办“交易手续”，民间房屋买卖多行“白契”。

这固然省了税费，却往往导致纠纷。民间“白契”太多，产权不明，交易混乱，档案管理不完备。宋朝的判牍汇编《名公书判清明集》或是明代小说《三言二拍》对房产纠纷都有记载。

对于“白契”，朝廷只得加大稽查，一经发现，就治人匿税之罪，进行刑事处罚。南宋《庆元条法事类》记载：凡“匿税者，笞四十;税钱满十贯，杖八十;监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律”。

契约之后，要过割赋税，即在契约上写明标的物的租税、役钱，并由官府在双方赋税簿账内变更登记，加盖官印。如果没有过割赋税，往后买卖交易双方发生纠纷争讼时，即使买受田宅的富豪之家持有契约，官府也不会受理争讼。

宋朝地产买卖契约，又分为绝卖、活卖与赊卖三种。所谓绝卖，即无任何附加条件的买卖;凡只转让使用权与收益权，保留回赎权的买卖叫活卖或典当，典当契约的业主得到钱主的典价，在法定的30年期限内可随时以原价赎回标的物;赊卖是采取类似商业信用或预付方式，然后收取出卖物的价钱。所有这些买卖活动，都必须订立契约，取得官府认可后，才能得到法律的保护。

清末引入现代房产登记制度

明朝洪武二十年（1387年），朝廷编制出各地土地田产登记管理及据以确定赋役税收的“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，详细记载每宗土地的业主姓名、田土形状、方圆四至等，成为解决土地纠纷的重要依据。

满清入关后，多次大规模侵吞土地，一度打破了明代的土地登记制度，康熙四年（1665年）朝廷下令进行土地登记造册，历时多年完成。

明清两朝对田地、房屋的交易，都有明确规定。明代《明律・户律》“典卖田宅”条文规定，不税契者，除了刑事处罚外，一半价款要上缴官府。清代在《户部则例》中明确规定，凡置买田地房，不赴官府粘契尾，一经发现，也要依法治罪，“笞五十，物货一半入官”。

总的来说，古代房屋登记，是伴随土地税赋制度而存在的，其最主要目的是便于税赋征收，其私有财产之证明只是附带性的作用，且登记的资料由官府掌握，对外保密，普通民众不能查询。

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关键词：工程；档案管理；电力；应用

电力建设项目工程档案是电力企业基本面貌和工程建设全过程的综合反映，它随电力建设项目的开始而建立，是提高工程建设及管理水平酌表现，是企业进行维修、扩建、改建的依据，是业主单位必须长期妥善保存和进行备案的重要工程档案资料。在我国经济全面发展的历史背景下，做好档案管理工作，不断地更新档案管理观念，勇敢探索和尝试新的档案管理手段，以全面、真实地反映本单位整体发展状况和经营成果。

一、电力工程档案管理工作的必要性

随着社会的不断发展，一方面电力企业档案的数量在不断的增加和丰富；另一方面电力工程档案又处在不断损毁的过程中。档案保管工作就是向一切可能损毁档案不利因素作斗争的工作过程。简言之，档案保管工作应该做到四不：不使档案分散、不使档案互相混乱、档案不丢失不泄密、不使档案遭到损坏。

二、电力工程档案管理工作的重要性

在今天电力建设大发展的背景下，对电力企业各项管理提出了更高要求的同时，也凸显出档案管理在电力工程建设中的重要作用。

电力建设项目从投资计划、勘察设计、招投标、施工、使用等活动，这中间多个环节，多个施工单位，多个部门交集，建设周期长，参与人员众多，在这期间形成了大量的电力工程档案，而它记载着整个建设周期期间建设活动中各种原始的、图物相符的、有保存价值的、真实的数据和记录，是日后生产经营时技改、改建、扩建甚至经济权益纠纷、诉讼、索赔时

提供最有利的依据和证据。工程档案管理作为工程建设项目管理的一部分，其质量的好坏，影响工程验收的质量结果，直接影响到企业的经济效益和维护企业的法律权益。管理好电力工程档案既是工程的需要，也是电力企业日后可持续发展的重要支撑。

1、为项目设计提供依据，项目设计单位在做施工图设计时要以前期的可行性研究及初步设计为依据，因此做好可行性研究及初步设计的归档工作，为施工图设计提供依据。

2、工程档案是项目合法性的依据，作为国家重点建设项目，必须通过国家规定的相关程序审批，取得合法手续后方可开式建设。

3、为解决施工过程中与参建单位的法律纠纷提供依据。在一个大型工程项目的建设过程中难免会与参建单位发生合同纠纷，做好相关文件材料的归档，可为发生法律纠纷时提供有力证据。

4、为竣工结算提供依据：做好与竣工结算有关的文件资料的归档，为竣工结算提供有力依据。

5、为项目施工提供依据，在项目建设过程中，做好施工过程资料的管理归档，为工程建设提供理论依据。与参建单位的往来文件、图纸会审记录、专题会议纪要、工程协调会纪要等文件材料为工程建设过程中发生的变更、设备缺陷处理、奖励与处罚、管理纠纷等提供解决问题的依据。

三、常见的电力企业工程档案管理中存在的问题

电力企业工程档案管理中的常见问题主要保险在以下方面：

1、项目文件管理的职责分工不明确。主要表现在：各参建单位之间文件材料的收集整理分工不明确，对范围内应收集、归档的文件材料不清楚，没有正确地执行文件形成部门整理文件的规定。

2、人员不稳定，建设项目档案管理业务不熟。主要表现在：由于电力施工的特殊性：施工点多、线长、分散，施工专业技术人员变化较频繁；新分配来的大学生对文件资料的归档工作相关知识不了解，培训工作不及时。

3、交件材料收集不齐全。主要有建设项目前期文件缺失较多，如：土地征用协议、招投标文件等；建设项目设计文件不全，如：初步设计审批文件、批准概算书、预算书等；建设项目施工文件不全，如：工程开工报告、质量监督检查报告、竣工报告及竣工签证书、设计变更通知单、竣工图纸、工程决算报告等；建设项目监理文件不全，如：工程进度计划报审表、设计变更报审表、特殊工种资质报审表等；设备文件不完整。如：无设备开箱记录等。

4、文件材料整理编目不规范。a.文件的组卷不合理。b.案卷标题拟写不规范。此外还有案卷题名没有提示卷内文件的全部信息、拟写错误。

四、做好电力工程档案有效管理的基本措施

1、建立档案管理制度，依法归档

（1）设立建没项日档案室质量管理小组，实行分级管理，明确基建项目参建单位归档职责，设定项目类别工程档案归档负责人，落实责问考核制度，并设置奖罚条例引起各方面重视和提升责任心；

（2）从工程开始时就要求各参建单位对归档资料必须按国家标准《科学技术档案案卷构成的一般要求》、行业标准《归档文件整理规则》、《国家重大建设项目文件归档要求与档案管理规范》、《电力建设施工、验收及质量验评标准汇编》和本企业的《项目档案归档管理制度》等文执行；

（3）实施资料分类别专业技术人员审查、鉴别制，对归档资料进行督导审查，勘察纠错，根据工程进度节点同步移交资料归档，从而避免施工中资料丢失，设计变更时无记录，竣工时大量的工作堆积，在收集和编制竣工资料时做到有章可循、标准一致、职责分明，力求工程资料的完整性和准确性，实现了麓I过程全过程记录收资，用规范的档案管理行为来推动各参建单位档案规范化管理，从而有效地控制档案的归档质量，在有需要时随时调阅卷宗，做到有依有据，有迹可循，发挥档案管理的重大作用。

2、加大管理宣传

相比较于工程建设进度和质量管理，工程档案管理容易被忽略，普遍存在对该项工作不太重视的情况，到竣工验收时才匆忙整理交付，所以经常出现数据错漏、资料遗失等，给档案收集、整理、归档带来了很大的难度，从而严重影响了工程档案管理的质量。其主要原因在于大部分人对档案管埋工作不够重视，资料整理琐碎，于工程进度无直接影响，无直接经济效益，无正面的考核制度约束。要提升工程档案有效管理，企业必须要加强宣传档案管理的必要性，上下统一认识其重要性，提高对其的关注度，如本企业员工、参建单位、设备供应商、项目负责人等，从而转换被动收集资料为主动整理收集。

3、工程档案管理纳入合同，依法制约

在社会经济体制潮流下，有效、合法的合同起着扮演着决定性作用的角色，用它能有效的约束参建单位各的行为和应履行义务，是强而有力的法律依据。所以在业主进行工程招、投标及各项合同、协议时，应在其中对参建单位、设备供应商等各方就建设项目工程档案的归档范围、移交时间、完整性、准确性等各方面的质量要求设立相关条款，并独立列出建设工程档案管理所占款项比例。合理运用法律和经济手段来制约双方履行合同、协议，在保证质量并接时移交归档，工程竣工验收结束后，予以结算工程档案管理专款款项，争取工程档案管理主动权，这是做好建设项目工程档案管理的有效方法。

4、注重档案安全管理工作

工程档案安全管理工作与工程项目建设的进程同步，是工程档案管理工作韵重要组成部分。必须将安全工作落实到位，积极按照国家关于档案保管保护的规定执行，保障建设项目工程档案设施建设、档案实体防护措施及信息系统的安全管理以及规范操作。①制定档案管理人员的工作职责内容和范围，并设立本企业档案室管理、库房管理标准规范，制定档案借阅等规章制度，防止资料的丢失、损坏和被恶意篡改等破坏行为，对电子文档实施防修改措施，保证资料的完整性；②设立档案查阅权限设置，防护涉及知识产权、受控文件和商业机密的档案外涉，保证企业的经济利益和维护企业的法律权益。

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关键词：现代住宅小区；园林绿化设计以及施工；常见问题；对策

中图分类号：TU986.3 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20151132047

作为人们休闲的主要去处，小区的绿化环境如果做得很好不仅可以为人们提供一个较为良好的休息环境，同时也为提高整个小区的满意度做出了重要的作用。但在实际的施工操作过程中，由于某些原因导致小区的绿化设计不是很完美。针对这些问题，我们要做的就是找出相应的对策进行完善，为居民创造更好的生活环境。

1 住宅小区的园林绿化设计

对小区进行绿化设计需要根据施工当地的实际情况，进行有选择的施工建设――只有选取最佳的绿化施工设计，有针对性的进行绿化施工建设才可以让绿化达到预期的效果。接下来我们就这个问题进行相关的探讨。

现阶段我国的基本国情就是人口众多且分布不均，在东部沿海经济较为发达的地区，人口密度更是远远高于我国的其他地区。在这样一个庞大的人口压力下，住宅面积就显得尤为紧张。如果没有进行科学的规划就对小区进行绿化施工，不仅达不到预期的理想效果，而且还占用了大量的土地，人地矛盾更加尖锐。为了让居民享受到较为理想的绿化环境，针对这样的情况我们可以采取立体型绿化设计的施工方案进行住宅小区的绿化建设。这种绿化施工方法是采取平面与垂直面相结合的办法，在条件允许的范围内将绿化面积达到最大，让居民充分享受到一个充满绿色的休闲娱乐环境。选取这种方法进行住宅小区的环境绿化时，需要提前与居民打好招呼，对于那些需要进行绿化的区域再次进行明确的规定，减少以后在施工过程中出现施工单位与居民出现问题纠纷的现象。选用这种方法对住宅小区进行绿化施工，需要充分利用住宅小区内的空间――阳台在征得居民的同意后进行植物绿化；同时对墙体进行相关的检测后选取适当的植物进行墙体绿化覆盖（根据当地的实际情况进行植物选取，保证选取的植物不会对建筑物造成大面积的侵蚀，保证建筑物的使用年限在预期年限内）。采用这种方法对住宅小区进行绿化不仅大大增加了小区内的绿化面积，同时也在一定程度上增加了住宅小区的单位含氧量，环境得到了较为明显的改善，这对居民来说是最好的绿化结果。还有一个面积较大的绿化区域――停车位。作为住宅小区中最不可缺少的一部分，它所占的土地面积如果拿来进行适当的绿化，其效果也是十分明显的。在停车位周围种植一些大叶或藤木植物，不仅可以为车辆遮挡住一部分阳光，保证车辆的使用年限，还可以达到美化环境、增加空气含氧量的效果，一举多得。根据相关的调查显示，我国经济发达的地区人口密度较高，住宅区尤其明显。在这样的一个现实状况下，对住宅小区进行绿化采用立体型的绿化施工方法，不仅可以缓解住宅小区内部的人地矛盾，还达到了我们预期的绿化目的。这种方法值得我们有选择的针对不同地区进行推广，帮助居民们营造一个更为绿色舒适的休闲娱乐环境。

2 住宅小区园林绿化施工中常见问题及相应对策

在对小区进行绿化施工时会出现一些阻力，为应对这些问题就需要我们根据实际情况找出相应的对策对其进行解决。接下来，我们就这个方面进行相应的探讨。

2.1 绿化施工没有变化，缺乏新意

根据相关的调查显示，大多数的住宅小区在绿化设施这一方面相似性都比较高。这样的现象如果不进行相应的改观，会造成小区居民的审美疲劳。针对这样的情况，相关单位的负责人需要根据当地的实际情况有针对性的进行适当的改变：收集居民的意见，根据实际情况进行恰当的改变。让居民感到耳目一新，达到预期的绿化效果。

2.2 绿化植物的选取

有些地区在选取绿化植物时由于没有考虑全面导致最终的绿化效果没有达到预期的效果。为了应对这种情况，就需要我们在进行绿化植物挑选时认真听取相关专家的意见，结合当地的实际情况选取最合适的绿化植物，争取达到预期的最佳绿化效果。

3 结语

现代住宅小区的绿化问题是一个值得认真思考的问题，将小区的绿化做好让居民受益是我们最终的目标。

参考文献

[1] 徐晓梅，张超，吕德新. 对住宅小区绿化的思考[J]. 内蒙古林业，2007（12） .

[2] 张静. 住宅小区绿化建设之树种功能和选择[J]. 农业与技术， 2008（02）.

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论文关键词　挂牌出让　国有建设用地使用权　公证

国有建设用地使用权有偿出让是我国城镇国有土地使用权制度的重要内容之一。挂牌出让国有建设用地使用权对合理开发、利用和经营国有建设用地有着重要的作用。值得强调的是，挂牌出让国有建设用地使用权在有偿出让法律关系中有一定的特殊性，这就决定了公证在出让过程中有着一定的影响。本文从公证实务的层面对挂牌出让国有建设用地使用权进行研究与分析。

一、挂牌出让国有建设用地使用权应采用公证的现实性分析

挂牌出让国有建设用地使用权指的是出让人挂牌公告，以公告中所确定的期限把拟出让的国有建设用地条件在指定的土地交易场所进行挂牌公布，接受竞买人的报价申请的同时更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时所得到的出价结果来确定土地使用者的方式。

挂牌出让国有建设用地使用权中公证有着极其重要的作用。这是由我国挂牌出让国有建设用地使用权的现实情况决定的。从国有建设用地使用权有偿出让法律关系的层面来看，其本身具有特殊性，这是由该法律关系的持续期限长决定的，国有建设用地使用权转让年限最短40年（即商业用地），最长70年（即住宅用地），同时还具有法律关系标的额大、法律关系复杂、内容严格的特点。而公证通过对国有建设用地使用权挂牌出让活动的现场监督，能够发挥法律证明机构的优势，进而有效的证明该国有建设用地使用权转让法律行为的真实性与合法性，降低纠纷发生的可能性。除此以外，从土地主管部门在挂牌出让国有建设用地使用权时所具有的二重身份来看，土地管理部门不仅仅是国家土地的管理者，同时还是国有建设用地的所有权的人格代表，也就是说土地主管部门同时具有民事主体与行政主体的双重身份。这就导致只有公证部门的介入才能为使用权交易提供必要的安全性与法律保障，该方式也符合国际惯例的要求。简而言之，挂牌出让国有建设用地使用权应采用公证是我国现实情况决定的。有必要促进公证实务在挂牌出让国有建设用地使用权中积极作用的发挥。

二、挂牌出让国有建设用地使用权公证实务现状

本文从挂牌出让国有建设用地使用权公证管辖以及审查内容两方面对公证实务现状进行论述。在公证实务中，公证管辖指的是不同公证处之间受理公证事务的职责划分以及权限分工，而挂牌出让国有建设用地使用权公证管辖是由土地出让方所在地的公证处进行管辖。该管辖方式建立的基础是我国《中华人民共和国公证法》第25条规定以及《公证程序规则》第14条、第15条以及第16条对此进行了规定。即：申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出。除此外审查的内容包括一般审查与重点审查。一般审查内容包括：公证管辖权审查；当事人主体资格审查；审查出让的国有建设用地四至是否明确；审查出让是否经政府批准；审查委托书的真实性；审查出让的国有建设用地是否与城市规范建设相符合等等。重点审查的内容包括：对是否具有符合《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》要求的规则与须知内容进行审查；挂牌公告是否在挂牌开始进行了公告；审查挂牌工作操作流程；审查国有建设用地使用权出让活动是否符合公开、公正、公平的原则。值得注意的是，挂牌出让国有建设使用权的公证实务中经常遇见办证时间长与截止点时出现多个竞买人要求报价等问题的处理。这些问题是否有效的解决对公证实务的工作效率有着重要的影响。

三、挂牌出让国有建设用地使用权的公证实务应用策略

对于挂牌出让国有建设用地使用权公证实务工作效率的提升来说，主要受两方面影响，一方面是公证部门本身对该类公证实务的重视与管理，另一方面是在具体的实务处理中问题如何解决。只有这两方面的协调配合，才能不断的优化公证实务的工作效果。

（一）挂牌出让国有建设用地使用权的公证工作顺利的保障策略

从确保挂牌出让国有建设用地使用权公证工作顺利的层面来看，公证机构应处理好以下几个方面的问题：首先是公证处管理者的重视，管理者可通过召开专题会议的方式确定公证实施的具体方案，在方案中确定对可能出现问题的处理方法，并指派业务较强的公证员承办该业务。其次，加强与相关部门的沟通协调。公证处应加强与挂牌出让国有建设用地使用权的相关部门的沟通，这些部门包括国土资源局以及招标投标管理办公室等等，确定出现场活动的相关职责。与此同时，公证处还应加强在专业知识与实践经验的学习，可通过组织相关公证员到开展此类挂牌出让较早的公证处进行学习的方式来提高公证员在此方面的专业水平。

（二）挂牌出让国有建设用地使用权的公证实务常见问题解决策略

挂牌时间长的解决策略：国有建设用地使用权公证属现场监督类公证范畴，参与挂牌出让国有建设用地使用权的报名登记时间通常不少于7个工作日，现行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第八条出让人应当至少在挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介挂牌公告及第十八条确定挂牌时间应不得少于10个工作日。这就使得在具体的公证实务中，从申请受理到挂牌报价完结是一个期限较长的过程。对于该类问题，公证员可通过与挂牌工作人员信息沟通的方式来进行解决，当有人报名或者报价时，挂牌工作人员将该情况通过电话的方式通知承办此事的公证员，公证员在赶赴现场参与，报价人在进行报价时要填制《报价单》，其中一联要存放公证处，做好此环节工作。在竞买保证金截至时点，公证员也应将此环节详细情况逐一记录在案。在该国有建设用地使用权挂牌出让报价的最后一个工作日（即挂牌活动截止日）则需要公证处的公证员做好流程的收尾工作，整理现场工作记录，完善记录内容，活动结束后还应当场宣读公证词，并于七日内出具公证书。

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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 福建省沙县小吃城，沙县小吃品牌效应带动了当地旅游

沙县小吃，大概是全国覆盖率最高的连锁餐饮品牌，其占有率远高于成都小吃、味千拉面、肯德基、星巴克等境内外竞争者。

几个月前，就连其“劲敌”兰州拉面，也由发源地青海省化隆回族自治县的县长亲自带队到沙县，“考察沙县小吃发展及品牌运作等情况”。

毕竟，从上世纪90年代开始，短短20年左右，沙县小吃就已悄无声息地占领了中国的街头巷尾。

这些或整洁或简陋的店铺背后，有着也许在全国都独一无二的“推手网络”。推动者，是全国唯一以政府名义成立的小吃业发展领导小组办公室，沙县人口中的“小吃办”。

自1997年成立“小吃办”以来，沙县至今已换了4届政府，在宣传推进沙县小吃方面从未懈怠。

如今，沙县政府已策划组建沙县小吃集团公司，把沙县小吃品牌朝着公司化方向运作，一个可能的目标就是上市。

这样，几万个背着木槌、鸳鸯锅在全国乃至全世界四处打拼的沙县小吃业主，就会有一个新身份――股东。

走出去的沙县人

有着1600多年建县历史的沙县，位于福建省中部偏北，闽江支流沙溪下游，自古即为闽西北重要的商品集散地。

北方汉民族的面食文化和南方闽越先民的米食文化在这里融汇，各家各户都有自己的手艺。很多小吃“传儿不传女、传内不传外”，争夺某个秘方传人的官司在沙县时有发生。

同属三明市的邻县永安，小吃也别有特色，可永安小吃并不出名，更没形成产业。

一个关于源头的说法是：1992年，带着小吃手艺的沙县人为了讨生活，自发出门开店。也有不少报道称，原因是那时沙县的“标会”倒了。

标会，是福建等地一种普遍的民间融资形式。一个标会往往由几十上百人组成。1992年，沙县以夏茂镇为重灾区，因赌博引发金融危机，标会纷纷倒闭，有人“跑路”外出开沙县小吃。

沙县小吃同业公会会长黄福松却认为，“‘倒标’出去的只是极个别的人。”他对《t望东方周刊》说，政府的推动才是沙县小吃走出去的根本原因。

1992年至1997年间，农村耕地，虽然尚未明确将小吃作为主要方向，但沙县政府一直积极鼓励农村剩余劳动力借此走出去。

“老百姓不甘贫穷落后，一部分人带着传统的小吃手艺先出去开店，赚钱的消息也传回了家乡，一带十，十带百，后来都出去了。”夏茂镇松林村的小吃业主姜承草对《t望东方周刊》表示。

姜承草1997年出去开店，第一站是福州。虽有亲戚帮带，心里也惴惴不安，“小学五年级文化水平，晕得很，到沙县县城走一遭都不敢想，更不用提去大城市了。”

他有个同乡，在大城市把店铺谈下来，交了定金，回家带着媳妇孩子又过去，却找不着位置，“我不骗你，有名有姓的。”

沙县小吃的优势是“即坐即上”，加上“一元进店、二元吃饱、五元吃好”，如野草般疯长。

姜承草到过福州、上海、河南、陕西等地。他的轨迹也基本符合沙县小吃“攻城略地”的路径：先是本省大城市，接着到珠三角、长三角，最后是中部平原、西部地区。

还有人去了新加坡、德国、美国、迪拜。 沙县小吃制作能手在展示燕饺

“哪里好做我们就到哪里做。但是我们文化程度低，如果没有政府帮忙，到哪里都要被欺负的。”说到此处，他那被烟熏火燎过的额头挤满了沧桑。

200个干部做小吃去了

沙县“小吃办”的数据显示，目前沙县小吃在全国的经营店已超过2万家，从业人员6万多，年营业额接近70亿元人民币。可以作为比较的是全聚德年营业额不到20亿元。

1997年，时任沙县县委书记刘道崎下乡到夏茂镇，听到满街叮叮当当的砸铁声，发现铁匠正日夜赶工用于煮馄饨、熬高汤的鸳鸯锅。

问明原因，他随即主持成立县长兼任组长的沙县小吃业发展领导小组，下设“小吃办”。

同时，县委县政府鼓励各个乡镇至少有一名科级干部停薪留职出去做小吃，当年“下海”的干部就达200人。夏茂镇原党委副书记罗维奎“下海”后，两年多时间带领乡亲办起18家“罗氏小吃店”。

对于政府之于沙县小吃的影响，姜承草记得：1999年福州创建文明城市，数以千计的沙县小吃面临被清退的危机。沙县政府火速发动各乡镇党员，给小吃业主讲文件，“一定要达到标准，不达到就生存不了。”

一夜间，沙县小吃的煤桶全部换成了液化气，小黑板全部换成了招牌广告。

不久，福州市召开了饭馆业主大会，姜承草去参加，“当地分管领导说沙县老百姓丰富了当地的餐饮业，为同行作了表率，这1000多家沙县小吃就像初升的太阳。”他嘴巴咧开，眼睛眯成了一条缝。

沙县小吃驻福州联络处设在沙县驻福州办事处大楼的顶层。姜承草印象深刻的是会议室里的大地图，密密麻麻地标注了福州各处的沙县小吃。

没达到标准的店放一颗红图钉，达到标准的店放一颗绿图钉。广东等地沙县小吃店密度高，为避免恶性竞争，沙县小吃同业公会要求，500米范围内不能有两家沙县小吃。

现在全国有29个城市设立了沙县小吃驻外联络组织。上传下达、证件获取、纠纷调解、业务投诉都由联络处帮忙解决，还要做好所在城市的商标保护。

建立联络处的想法起自2006年，因为沙县外出经营人员多、经营区域广，管理成为难题。当年，沙县政府提出建立“一乡一城一组织”的发展战略，一个乡镇要负责在一个小吃业主相对比较集中的城市建立一个管理组织，这是各地联络处的雏形。

由于帮带关系，同一个城市的沙县小吃至少店主三分之一都是一个乡镇里出来的。有些乡镇负责两到三个城市的联络处。比如，夏茂镇负责北京联络处、西安联络处、杭州联络处。

“联络处隶属于同业公会这个行业协会，以提供服务为宗旨，不以约束为目的。真正需要政府层面开展的活动，比如维权，由县里面的相关部门做，联络处配合。”沙县小吃发展服务中心副主任张鑫对《t望东方周刊》表示。

联络处和“小吃MBA”

起初小吃业主经常面临租赁纠纷和拆迁问题，都找到联络处，“联络处同志会告诉他们如何调解，如果诉诸法律，如何请律师，等等。”但张鑫说，“联络处不是政府机构，不会以政府部门自居去调解。”

新人不会找店面，联络处也会指导：“新手盘老店，老手盘新店”，“原来开什么店，不改变原有的风味、口味。还要注意观察店铺门口的人流基本是什么时候入店，以及附近有无拆迁。”张鑫解释说。

每天，沙县小吃联络处的官方微信都会一两条店铺转让信息，写明店铺位置、转让价格、转让原因等，这些都由联络处负责搜集。

联络处的难处在于，统一所有小吃业主的认识，需要付出大量的努力。沙县政府每年给所有联络处共约60万元拨款，“有些捉襟见肘。”

早期县政府对于小吃店也有不少补贴：2004年在上海每新开一家店补贴1000元，2007年在北京开张的前100家店每家补贴3000元。

到2015年6月底，“小吃办”和沙县农商银行设立的小吃融资担保基金贷款授信总金额已达到1.89亿元。

“我们发现，大家都想出去赚钱，力气却不知道往哪里使，1998年就设立了沙县小吃发展服务中心，就一些共性的方面，比如小吃技能、食品安全给业主们做培训。”张鑫说。

零基础的小吃业主曾反映“上课听不懂”，多番商量后，小吃发展服务中心决定对学员作背景调查，把在同一地域开店、具有同等水平的学员安排在同一班级。

现在，张鑫每天要花至少3个小时，通过微信和微博与全国各地的小吃业主们沟通，解答问题，并把这些作为案例拿到课堂上讨论。

曾有广东学员问张鑫，原材料供应地离店铺较远，自己采购耗时，送货上门耗钱，如何解决？

张鑫跟几个老师商量后回复：“可不可以联合附近的业主请一个供应商送货，货品总量增加，不仅有市场话语权，还能分摊每次送货的成本。”

家乡怎么办

无论是销售收入、GDP效应乃至税收，小吃业几乎都不能直接给沙县带来风光业绩。但“沙县小吃却解决了三农问题，把农民转移出去了，让农民富起来了，返乡创业，还间接带动了配料、桌椅等相关产业。”张鑫说。

然而，家乡的赤脚医生告诉姜承草，离乡者越来越多，找他看病的全是老人，有些老人离世，连抬棺的人也没有。也许一人故去，一个家庭就在村庄中被就此划去。

如今沙县9万青壮年劳动力中约有6万人在外。最初，外出的农民自发尝试土地流转。“由于不规范，农民不踏实、租方难安心，很难持续。”黄福松介绍。

2001年，沙县县委、县政府从财政拿出150万元作资本金，成立了两家农村土地承包经营权信托公司。后来又在县农业局设立土地流转中心。现在沙县耕地的土地流转率是全国平均水平的3倍多。

留守儿童也是个大问题。出门的小吃业主极少把孩子留在身边，一般都让留在沙县本地的亲戚朋友帮带。黄福松说，现在政府除了努力扶持民间托管机构，还鼓励公办学校的教师帮小吃业主带孩子。寄宿学校也必须配备电脑室，方便小吃业主经常与孩子视频。

“看上去简单的小吃业，实则牵一发而动全身。妇联、教育局、农业局、计生局、各乡镇街道……我们在举全县之力推这个事业。”黄福松说。

沙县附近的将乐、顺昌、南平等县市，甚至福建省以外的人也都使用沙县小吃的招牌。沙县小吃同业公会1998年注册了“沙县小吃同业公会”的集体商标，只有会员才有权使用。

但《商标法实施条例》对属地作为商标有一定的约束，使得沙县不能完全依靠商标维持沙县小吃的品牌和权益，于是开设了维权办公室。

有人提出，既然冒牌规范难度大，不如开放对外地人的有偿培训，也许就可以规避此类问题。

也有人认为，一旦放开，会造成行业管理的不可控，可能影响沙县小吃的品牌信誉。而且即使如此，对于以次充好、假冒伪劣的商家还是无法起到监管作用。

另一方面，即使沙县小吃已经有39个品种获得了“中华名小吃”的称号，因工艺及原料配送，出了沙县，一般也就是经营拌面、扁肉、炖罐、蒸饺这“老四样”。

“配送是个大问题。没有沙县本土的原料，做不出这么好吃的东西。夫妻两个人做，也没那么多精力。”姜承草说。

篇9

我国作为一个农业大国，一直以?矶挤浅9刈⑷?农问题，在三农问题中，最主要的问题就是农村集体土地产权管理的明确与否。当前，我国有关部门正在加大对农村土地确权的改革力度，这将有利于农村居民强化物权保障，明确土地承包经营权的归属，保证广大农民群众合法权益不受侵害。此项工作具备较强的现实作用，它的落实效果将会给我国农村今后的发展带来直接的影响，同时还关联着我国农业现代化的进程。由此可以看出，农村土地确权是一项存在一定难度系数且繁琐的工作。而农村土地确权中存在的问题将会给农村土地确权改革提供挑战。针对此项工作，怎样才能理顺思路，将其合理、合法、顺利地完成，是当前每个农村工作者首先面对的问题。下面，本文将进一步对农村土地确权的重要作用以及在确权过程中遇到的常见问题与解决对策进行阐述和探究。

一、落实农村土地确权的重要作用

（一）保证村民合法权益不受侵害

长期以来，农村土地使用权及所有权都没有建立合理的规定以及保证机制，所以，为了更好的对村民的合法权益进行保护，就要实现对农村集体所有土地的使用权限进行明确界定，同时还要在落实农村土地确权的过程中，对各块土地的应用情况进行深入调查、了解、审核，进而促进农村土地管理工作的全面开展。针对传统土地权责不清晰的状况而言，当村民外出务工时，就会将土地进行转让，通过此种方式来获取更多的经济效益。但是，由于一部分非农就业缺少平稳性，针对不愿外出务工的村民来说，为了取得更多的土地流转资金，开始将土地应用到非农用途中，进而使得农业用地受到不同程度的损害[1]。因此，借助土地确权的方式，权衡土地各个权限关系，从而及时对土地抛荒及非法占地等现象进行合理管控。

（二）提升农民整体经济效益

土地确权作为实现农村土地流转的前提条件，是推动土地规范流转、促进土地适度规模经营、发展现代农业的客观需要。土地流转不但可以增加村民财产性收入，而且可以让村民从土地中解放出来，给从事其他行业提供了条件，进而获得更多的经济效益。当村民经济收入升高时，不仅可以改善其自身生活环境，同时还能满足内需。另外，开展土地确权工作，村民不仅可用自己的权证进行抵押贷款，有效解决农村抵押品匮乏等融资问题，还能通过土地应用权抵押的形式来获取所需的生产资金，进而提升农业生产效益。

（三）给政府简政放权提供条件

长时间以来，中央部门开展了小政府、大社会等思想改革工作，同时也颁布了一系列改革措施[2]。站在农村经济管理角度来说，因为缺少完善的农村适度规划运营机制，使得政府部门无法全面掌握土地以及其他自然资源权责信息，政府存在无所不管的现象，进而导致工作效率低、资源浪费等比较严峻的现象出现。落实农村土地确权工作，不仅可以对农业经营主体的权益关系的确定提供条件，同时还能建立完善的新型农业运营管理机制。当农业经营主体的权益关系得到确定时，有关管理机构的职责问题也就得到了确定，进而给政府简政放权奠定了良好的基础。

二、当前农村土地确权中存在的主要问题

（一）缺乏对土地权证的重视力度

因为城镇化改革逐渐深化，再加上农村居民生活压力逐渐增大，大多数的农村居民选择外出务工。针对当前的农村来说，农村人口流失程度比较大，当前留守在农村的主要以老弱病残和小孩为主，并且这些人群不具备较高的文化素养，法律意识比较淡薄。针对这些现象，在落实土地确权工作时，往往会受到一定的制约，农村居民没有意识到土地权证就是其土地所有权和经营权的主要依据，没有真正意识到土地权证的实际作用和发放土地权证的现实意义，反而注重在占地之后，他们可以获得多少经济收益。在这种状况下，他们没有积极性、没有热情，不能全面的参与到土地确权工作中，并且不能给予高度重视和密切配合，阻碍了土地确权工作进程，这样不仅不能实现土地规范流转，同时还无法保证农村居民的合法权益，甚至存在土地非农化应用现象[3]。

（二）无法实现私自开垦的“四荒”土地权益明确

在农村中普遍存在“四荒”现象。所谓的“四荒”主要指荒山、荒岭、荒沟以及荒滩。当前，农村居民在进行土地承包时，没有签署有关合同，就开展耕地工作，这样虽然会给耕地面积的增大提供条件，实现“四荒”土地的开发，但是，也会给农村土地确权工作的开展带来困难。假设采用“先占”原则来落实土地确权发证，显然存在有失公允现象，就会引发农村居民对土地产权之间的矛盾和问题[4]。但是，假设没有对“四荒”土地开垦的农村居民实现确权发证，就会打消农村居民开荒的热情，土地的开发利用收到制约，进而使得土地闲置或者浪费的现象日益严峻。

（三）缺少充足的技术经费

要想保证土地确权的顺利开展，首先就要对土地界限范围进行明确，这就需要应用专业技术得以实现。所以，为了保证土地确权工作的全面落实，勘查设施以及技术工作人员缺一不可。但是，结合当前的情况来看，在落实确权工作时，技术工作人员数量较少，为了保证确权工作可以顺利完成，有关部门只能采用临时抽调技术工作人员的方式来开展此项工作，进而导致工作结果差强人意。此外，经费的匮乏也是导致确权工作无法顺利落实的主要影响因素，各个政府部门预算管理对确权工作缺少统一性，针对预算较少的区域来说，勘察设施以及工作人员数量就不能顾及。

（四）相关政策、法律法规缺乏完备性

我国将大量的精力放置在构建社会主义国家方面，我国法律体系也在逐渐完善。站在农村土地角度来说，我国前后出台了一些有关的法律机制，但是，其中所展现的含义也只是停留在基础抽象性原则问题上，针对具体方面的介绍少之又少，这就导致在开展农村土地确权工作时，缺少正确的引导操作。农村土地确权作为一项具备法律性的工作，需要构建完善的法律机制来进行制约，从而保证此项工作的全面落实，给有关工作和解决矛盾提供法律保证和凭证。

三、针对农村土地的确权工作中的问题的解决对策

（一）健全土地确权的相关法规政策

当前，我国在开展农村土地确权工作时，已经颁布了有关的法律机制，但是根据执行情况来看，执行效果普遍偏低，再加上由于农村土地确权工作自身具备一定的繁琐性，这就给有关法律提出了迫切要求。所以，为了保证农村土地确权工作可以全面落实，构建完善的法律机制是非常必要的。在进行法律机制构建时，需要结合农村土地确权工作中面临的主要问题，深入分析、有针对性地提出处理措施，进而在提升农村居民对农村土地确权认识的基础上，才能对农村土地确权的落实起到配合的作用[5]。

（二）实现对农村的“四荒”土地高效应用

在开展农村土地确权工作的过程中，虽然“四荒”土地确权存在一定的难度，但是我国政府部门应该给此项工作的开发提供一定支持。对于我国土地资源比较匮乏的现象来说，加大“四荒”土地开发和应用力度是非常必要的。首先，要想提升“四荒”土地开发应用效力，就要做好农业生产运营主体的明确工作；其次，在进行“四荒”土地开发的过程中，政府部门还要给予一定的支持和补贴，这样可以调动“四荒”土地开发的积极性；最后，实现对“四荒”土地的合理、科学管理。

（三）引入新型的技术和方法

由于农村土地确权工作自身具有一定的繁琐性，为了起到资源节约的效果，就要加强新兴技术和方法的引进力度，这样不仅可以提升确权工作水平，还能保证确权质量。长时间以来，农村在进行土地权属分配时，总是会引发纠纷问题。因此，为了保证土地权属分配的合理性，就要应用现代化的技术方式，从而降低农民间的矛盾程度。

（四）严格执行土地权证的登记发放程序

对于当前我国土地权证登记发放过程中，出现的种种问题，我们应该采用两种方式进行处理，第一，构建专业的土地权证登记发放部门，建立农村土地确权工作团队，制定详细的确权机制，进而对确权工作中存在的问题一一处理。第二，明确土地权证的登记发放流程，严格按照要求进行发配，防止在开展土地确权工作时，出现虚报、多报等现象，进而保证土地权证的登记发放合理和安全[6]。

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关键词 银行 抵押物 法律风险

中图分类号：F832 文献标识码：A

1 转贷涉及的抵押问题

转贷在银行业务中也称为借新还旧，法律并未禁止。有人认为转贷时贷款金额未变化，实际也未发放新的贷款，而且重新办理抵押涉及手续和费用问题，于是不重新签订抵押合同，更不重新办理抵押登记。这一做法将导致新贷款抵押权不成立，法律风险极大。这是因为，转贷的实质是旧债权消灭，新债权产生，根据《物权法》第一百七十七条的规定，主债权消灭，担保物权消灭，故原贷款的抵押权已随原贷款的清偿而消灭。如果原贷款的抵押物仍需作为新贷款的抵押担保，必须重新签订抵押合同，并重新办理登记手续。

2 抵押权行使期间的问题

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。”《物权法》的规定实际上将抵押权的行使期间缩短了两年。银行应当在主债权到期后，及时采取有效措施中断主债权的诉讼时效，防止因主债权诉讼时效丧失而导致无法行使抵押权。

3 合同登记文本与实际文本的一致问题

办理抵押登记时，银行向登记部门提交的主合同与抵押合同必须与实际签订的文本相同，否则抵押权可能落空。实际中有先签订借款合同和抵押合同以办理登记，正式放款前再签订正式借款合同与抵押合同的现象，这样就造成实际履行的合同与登记备案的合同不一致。如果发生法律纠纷，极易被认定为登记的主合同未履行，而实际履行的主合同因与登记的抵押合同无法对应而不属于抵押担保范围。其实，先签订借款合同与抵押合同，然后办理抵押登记手续，登记完成后再发放贷款完全符合法律规定，根本不需要多此一举，签订两次合同。

4 最高额抵押期间和金额的问题

最高额抵押合同约定的期间不是抵押权的行使期间，也不是主债权的履行期限，而是主债权的发生期间，只要在约定期间内发生的债权，都属于最高额抵押担保的范围。但有些情况下如何认定“主债权发生”并不简单，尤其是利息、费用及银行承兑汇票、保函等业务中的垫款往往发生在约定的期间之外，这种情况下是否属于最高额抵押担保的范围可能引起争议。因此，银行应在最高额抵押合同中约定：因期间内签订的主债权合同而产生的垫款、利息等债权，即使实际发生时间在期间届满以后，但仍属于抵押担保范围。

最高额抵押合同中约定的金额并非主债权的最高金额，而是抵押人承担担保责任的最高限额，抵押人对超出此最高额的部分不承担责任。因此，银行必须避免主债权余额超出“最高额”的情况。如最高额抵押合同中约定的“最高额”为1000万元，那么主债权本金就应少于1000万元，因还要预计利息、罚息等；同样，如果主债权本金金额为1000万元，同样因要预计利息、罚息等，最高额抵押合同中约定的“最高额”就要大于1000万元。

5 第三人抵押与保证并存的问题

银行债权既有保证又有抵押时，《物权法》实施前后对如何行使担保权利有不同的规定。《物权法》实施前，根据《担保法》及其司法解释的规定，如果是第三人提供的抵押，则银行可以要求保证人或者抵押人承担担保责任（即银行有选择权）；如果抵押是由债务人提供的，则银行仍应先向抵押人主张权利，而后再向保证人求偿（即银行无选择权）。而根据《物权法》第一百七十六条的规定，只要当事人之间有债权人可以选择保证人、抵押人主张权利的约定，无论是第三人提供的抵押，还是债务人自己提供的抵押，债权人都可以按照约定行使担保权利（即银行有完全的选择权）。在业务实际中，可能存在抵押权难以处置，向保证人主张权利更为有利和便捷的情况，银行应在抵押合同、保证合同中约定银行对向何人行使担保权利、行使何种担保权利有选择权。

6 抵押土地长期闲置的问题

根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，有关部门可以无偿收回土地使用权，但因不可抗力或者政府的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。因此，银行在接受土地使用权抵押时，应当认真审查土地使用权出让合同，了解开发期限和动工日期，并密切关注土地开发进展。对于未能在规定期限内开发的，应敦促抵押人及时到土地管理部门办理延期开发手续，或提前收回贷款，或要求借款人另行提供有效担保。

7 房产和国有土地使用权一并抵押问题

《物权法》坚持“房随地走、地随房走”原则，规定房产与土地使用权应一并抵押，并规定未一并抵押的视为一并抵押。这就表明不允许将房产和土地使用权分开抵押，即使只办理了房产和土地使用权中一项抵押登记，也应认定房产和土地使用权抵押权都成立，抵押权人对抵押房产和土地使用权都享有优先受偿权。但是，司法实践中对此尚有不同认识，为防范风险考虑，银行在抵押合同中应约定房产和土地使用权均为抵押物，并最好都办理抵押登记；特别是以划拨土地使用权抵押的，应到土地管理部门办理土地抵押登记。

8 出租房产抵押和抵押房产出租的问题

租赁权本质上是一种债权，房产所有人将已出租的房产用于抵押无须征得承租人同意，只须书面通知承租人即可。我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。因此，银行作为抵押权人行使抵押权时，承租人仍可按租赁合同继续租赁该房产，这势必增加处置抵押权的难度。建议银行在接受房产抵押时，应先调查该房产是否出租，如该房产已出租，应查阅租赁合同，了解租赁期限，考虑是否接受以该房产作抵押物。

抵押权成立后，抵押人对抵押财产仍享有占有、使用、收益、处分的权利，故抵押人可以将已抵押的房产出租给他人。《物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，这就说明，由于抵押权成立在先，租赁权成立在后，而且房产抵押已到登记部门公示，故以抵押房产出租不能套用买卖不破租赁规则，抵押权优先于租赁权。抵押权人实现抵押权时，可以解除租赁关系，并且不承担承租人的损失。