房地产供应商管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产供应商管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：商业房地产：供应链；集成化供应链管理

作者简介：康耀江(1965－)，男，河北邯郸人，天津大学管理学院博士研究生，主要从事商业房地产及集成化供应链管理研究。

中图分类号：F293.3　文献标识码：A　文章编号：1006－1096(2007)03－0069－04　收稿日期：2007－02－07

一、商业房地产供应链分类

根据供应链的集合程度，商业房地产开发企业的供应链组合可以分为5种类型，分别是地产开发型、房产开发型、物业持有型、金融投资型和综合开发型。在这5种类型中，作为一级土地开发商的纯粹地产开发型随着国家土地管理政策的调整和土地“招拍挂”制度的全面实施，企业的主导权逐渐丧失，政府主导的趋势越来越明显。因此，这类房地产开发商已经越来越少；综合运作型是综合了地产开发型和房产开发型两种供应链模式，由于地产开发部分少了，所以该种模式已经逐渐变成了房产开发型。所以，目前商业房地产企业的供应链组合方式主要就是房产开发型、物业持有型和金融投资型3种(丁烈云、毛鹤琴，2004)，其模式分别如下图所示。

本文的研究对象是商业房地产开发型供应链，主要原因在于商业房地产开发商在整个过程中深度参与每个关键环节，全面地把握商业房地产产品“制造”的流程，能够从全局的角度把握商业房地产发展的方向。

二、商业房地产开发流程

在国内的一般性教科书上，根据中国的国情和实际情况，将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施、营销和服务等4个阶段(赵世强，2003)，如下图所示：

按照国际上传统的经典房地产著作，一般将房地产开发分为以下8个阶段：

三、商业房地产集成化供应链管理模型

依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析，结合集成化供应链管理理论，建立如下图所示商业房地产集成化供应链管理模型：

(一)模型基本说明

该模型不是直线供应链，而是横向和纵向交叉的网络供应链模型，决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程，而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是紧密相关的，不仅互为补充，而且在一些情况下甚至是互相渗透的。所以，4个流程虽处在供应链上的不同位置，但是他们之间互相“牵引”，形成了一个有机的管理创造系统，从而生产出符合市场需要的有价值的商业房地产产品。

(二)模型的四个基本流程

模型包括4个基本流程模块：土地和资金的获取、工程建设管理和运营管理，这3个流程通过决策、计划和营销这个流程进行协调和统一。

决策、计划和营销：指的是商业房地产项目开发的整体决策和营销管理活动，包含开发方式的决策；产品创意；开发流程与合作伙伴的确定；销售策略的制定等。其中也包含支持性运作管理，如：确定商业房地产房型结构，布置方式和数量；具体开发计划进度；销售方式等。

土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂，随着我国金融市场的完善，资金来源渠道的多样化，采用何种方式获取资金是房地产企业急待研究的问题。土地和资金可以看作是房地产产品的“原材料”，如何“采购”至为关键。

工程建设管理：指的是项目的勘查、规划设计和工程施工管理。勘查包括地形测量、工程地质和水文勘查；规划设计包括项目的整体布局，造型选择，与周边配套设施的结合，施工图设计等；施工：包括施工单位、监理单位的选择，质量、进度和资金的控制，竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强，也是比较容易控制。

运营管理：可以用四个统一来概括，就是统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端，但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在房地产产品的制造上，而且很大一部分体现在对项目的管理经营上，所以运营管理流程是非常重要的。

(三)四个基本流程之间的关系分析

1．从时间上看

从时间上看4个流程具有很明显的时间顺序，这就要求在进行商业房地产开发的时候，开发公司要遵循一定的规律，不能盲目。比如在决策不确定的情况下就不能逾越这个阶段开展工程建设。房地产行业是失败不起的行业，商业房地产更是如此，严格执行投资建设程序，环环相扣，才能确保项目实施的稳定性、可控性，才能实现投资效益。但是实际的开发过程并不是沿直线一步一步地向前进行的，因此模型并不是直线型的，而是循环网络型；开发是一门艺术，它是非常复杂且具有创造性的活动，开发中的有些做法不是完全合乎逻辑的，因此，不能完全依赖于抽象的模型。在每一个阶段，不能仅仅考虑下一个阶段，要始终从全局的角度来考虑。

2．从内容上看

(1)决策、计划和营销

这个流程内的管理活动贯穿整个供应链，“管理就是决策”，因此决策和计划在任何管理中都是贯穿始终的活动，而且是最总要的管理活动。

现代营销管理理论已经把营销管理活动视为企业发展的关键因素，占有统领性的地位。中国房地产行业前期经历了一个飞速发展的过程，已经进入“买方”市场，“顾客是上帝”的时代已经来临，因此营销管理的重要性日渐突出。将营销管理视作贯穿始终的管理活动，并作为衡量其他管理活动是否有效的标准，可以将商业房地产开发的产品始终与市场需求保持一致，大大降低开发风险，提高项目成功的概率。

(2)土地和资金

这个流程是4个环节中技术含量最多的，也是相对最易于控制的管理环节，属于产品“制造”阶段，执行的特色最明

显，但是并不是说这个管理环节就容易、简单和不重要。房地产产品和一般性产品不同，具有一次性，而且要经得住长时间的检验(至少20年以上)。规划、设计和建造不仅要满足现代需要，而且要符合未来时展的要求。

土地和资金作为房地产开发的“原材料”，是影响商业房地产开发最重要的两个要素。房产依附在土地之上，资金是项目开发的血液，两者与其他环节的关系是非常重要的。

(3)工程建设管理

工程建设管理是决策的结果，依赖于土地和资金的支持，同时对后期的运营管理有直接的影响，为了便于后期的运营管理，在这个阶段就应该安排运营管理阶段的相关机构和人员进来参与决策。所以工程建设管理与其他管理模块的交叉管理也是最多的。

(4)运营管理

运营管理是商业房地产开发的最后一个阶段，但是对商业房地产项目本身来说则意味着一个新的开始。运营管理是在前面3个流程管理的基础上开展的，因此处在最为被动的位置。在这个流程管理阶段，除了要完成前面3个环节中没有完成的一些工作外，更为重要的是要通过商业开发实现项目最终的价值。

运营管理是否能够成功根本取决于前面3个阶段的成果，取决于整个战略和策略是否正确，运营管理在一定程度上还可以弥补前面阶段的缺陷，但是对于一个商业房地产项目来说，决不能将成功押在最后的运营管理环节上。

3．从组织结构上看

商业房地产开发，在组织结构上属于典型的网络型组织结构。从图中不难看出，商业房地产开发商的关键职能基本上都是由外部的专业机构来完成的。房地产开发商利用自身优势，通过信息整合，以经济利益为驱动力，建成一个系统的组织网络，将房地产开发的各个环节的复杂职能纳入到自己的管理系统内部，不仅确立了自己的中心地位，而且有效推动了整个系统的有机运转。

四、商业房地产集成化供应链管理模型分析

(一)商业房地产业集成化供应链中企业的角色与相互关系

商业房地产业供应链是种网络结构，开发商是商业房地产项目的开发实施者，是项目的总负责人，承担项目开发成败的经济责任，是供应链的组建者，对供应链的运作起主导作用。所以，开发商是供应链的核心企业；是集成化供应链的管理者。由开发商提出以满足客户需求为目的的供应链分工措施，对各种资源进行整合；由开发商对战略性问题和支持性运作问题做出决策，在项目实施前完成市场分析、费用测算、经济评价和风险评估的过程，做出开发计划并在项目实施过程中对计划进行调整。

(二)商业房地产业集成化供应链管理的实现方式

首先，开发商要从传统的局部性思维转换到整体性的系统思维。在观念上，开发商要充分尊重链中的供应商，一流的供应商造就一流的企业，抛弃以往哪些“非此即彼”、“你死我活”、“极力压价”的竞争式的方式，努力营造相互合作的双赢或多赢的新局面，从竞争走向竞合，努力提高供应链整体的竞争能力，从而提高供应链的绩效，为链中企业创造更好的绩效水平。

其次，集成化供应链管理也不仅仅是合作伙伴的选择，开发商要建立相应的生产计划与控制体系、采购体系、信息技术支撑体系、价值观共享及风险共担体系、链中企业的激励制度等支持系统，包括企业的外部网、内部网、知识库、电子数据库及电子数据交换系统等。以此来保证供应链的稳定高效运作。

第三，链中企业建立互信关系是进行有效合作的纽带与保证。开发商要与合作企业共担责任、风险与成本，同时共享成果与收益，这是企业间建立长久信任关系的唯一有效途径。节点企业间只有建立了信任关系，供应链的运作效率才能得到保证和提高，开发商才能赢得长久的竞争优势。

(三)商业房地产集成化供应链管理博弈分析

对于商业房地产开发商来讲，作为供应链的核心企业，进行集成化供应链管理，不仅仅是从自身的利益最大化的目标出发，而是应在争取供应链利润最大化的基础上，进行链中企业之间的利益协调和分配。供应链的竞争，首先是供应链与供应链之间的竞争，其次才是链中企业之间的分配竞争，它们之间存在博弈关系。下面以开发商和建筑商为例，对他们之间的博弈进行分析。开发商和建筑商都是独立的企业。

1．博弈分析

假设建筑商的单位产品价格为p，产量为q，成本函数为TC1，则利润为

π1=pq-TC1(q)

开发商的产品价格为P2，产量为Q2，除去中间产品(建筑商)的成本函数为TC2，则利润为

π2=P2Q2-TC2(Q2)-pq

总利润为

π=π1+π2=2Q2－(TC2(Q2)+TC1(q))

在只有一家建筑商的情况下，则q=Q2。并且，对于商业房地产的需求曲线满足于

P=f(Q)

在完全信息的条件下，博弈双方轮流出价的讨价还价博弈为G(δl，δ2)，建筑商和开发商获得利润的贴现因子分别为δl和δ2，N={1，2}代表博弈双方，P为中间产品的集合，X∈R+为中间产品的产量空间，T={0，1，2……}为所有的时间集合。双方博弈的规则为：当一方给出中间产品的一个价格，另一方要么接受这个价格，要么拒绝这个价格，若接受这个价格，则根据这个价格选择一个使其利润最大化的中间产品的产量，博弈结束；若拒绝这个价格，博弈进入下一轮，由拒绝方出价，另一方要接受并选择一个其利润最大化的中间产品的产量，要么拒绝，博弈继续下去，直到一方接受对方的出价，达成一致。

在建筑商和开发商都不能决定中间产品的价格的情况下，建筑商选择产量来决定自身的利润最大化，开发商根据商业房地产的市场供求函数来决定利润最大化产量，当双方同时博弈时，建筑商选择产量q使其自身利润最大化化π1则最优化一阶条件为

P=MC1(q)

开发商根据需求函数决定利润最大化，并且q=Q2时，最优化一阶条件为

P=f(q)+qf’(q)-MC2(q)

上两式联立可得博弈均衡解p*，满足

P*=MC1(q*)

P*=f(q*)+q*f’(q*)-MC2(q*)

满足供应链的利润最大化产量q*

f(q*)+f’(q*)q*-MC1(q*)-MC2(q*)=0

这个均衡过程的形成过程与双方的成本函数有密切的关系，但是在传统的合作方式中不可能达到完全信息的条件。建筑商和开发商只有形成战略合作伙伴的关系，对供应链实行集成化管理，双方充分的互相信任，博弈过程是合作博弈，才能达到供应链整体利益最优的水平。

2．合作博弈的帕累托改进

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［关键词］房地产；供应链；供应链管理；核心竞争力

［中图分类号］F293 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）36-0029-01

1 商业房地产开发流程

在国内的一般性教科书上,根据中国的国情和实际情况,将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施、营销和服务等4个阶段。按照国际上传统的经典房地产著作,一般将房地产开发分为以下8个阶段：提出投资设想、投资设想细化、可行性研究、合同谈判、签署正式协议、工程建设、竣工投入与资产管理。

2 房地产项目供应链管理研究

依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析,结合供应链管理理论,建立如下图所示房地产项目供应链管理模型。

房地产项目供应链管理模型

2.1 模型基本说明

该模型不是直线供应链,而是横向和纵向交叉的网络供应链模型,决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程,而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是紧密相关的,不仅互为补充,而且在一些情况下甚至是互相渗透的。所以,4个流程虽处在供应链上的不同位置,但是它们之间互相“牵引”,形成了一个有机的管理创造系统,从而生产出符合市场需要的有价值的房地产产品。

2.2 模型的四个基本流程

模型包括4个基本流程模块：决策、计划和营销，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理,其中，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理这3个流程通过决策、计划和营销这个流程进行协调和统一。

决策、计划和营销：指的是商业房地产项目开发的整体决策和营销管理活动,包含开发方式的决策,产品创意,开发流程与合作伙伴的确定,销售策略的制定等,其中也包含支持性的运作管理,如：确定商业房地产房型结构,布置方式和数量,具体开发计划进度,销售方式等。

土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂,随着我国金融市场的完善,资金来源渠道的多样化,采用何种方式获取资金是房地产企业亟待研究的问题。土地和资金可以看做是房地产产品的“原材料”,如何“采购”至为关键。

工程建设管理：指的是项目的勘察、规划设计和工程施工管理。勘察包括地形测量、工程地质和水文勘察；规划设计包括项目的整体布局,造型选择,与周边配套设施的结合,施工图设计等；施工包括施工单位、监理单位的选择,质量、进度和资金的控制,竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强,也比较容易控制。

运营管理：可以用四个统一来概括,就是统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端,但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在房地产产品的制造上,而且很大一部分体现在对项目的管理经营上,所以运营管理流程是非常重要的。

3 房地产企业供应链管理研究

随着市场的成熟、资源的紧缺和竞争的加剧,开发商若想可持续发展则必须根据企业和环境的特点,去发现、挖掘、整合内部资源和外部资源,运用供应链管理理论培育自己的核心竞争力,通过建立战略联盟的方式处理好合作伙伴相关行业关系,使得整个房地产开发流程的系统优化以达到控制和降低成本的目的,成功获取核心竞争力。

3.1 建立房地产企业供应链管理成本控制系统

按照房地产开发流程从商品房的形成到向用户交付使用商品房需经过商品房生产准备、商品房生产和商品房销售三个阶段,通过供应链进行成本管理,开发商在不同的阶段成本控制侧重点应有所不同。为了便于成本分析,简单地把商品房建造前后作为划分界限,将整个房地产供应链划分为上游、开发商核心企业和下游,成本也相应划分为上游成本、开发商内部成本和下游成本,进一步细化得出房地产开发企业的供应链成本控制模型。

供应链成本控制的最终目标就是控制用户成本,使其尽可能最小化来获取最大利润,以较低的成本向用户提供同等的价值或以同样的成本向用户提供更多的价值,特别是有助于实现用户所看重的核心价值。最有竞争力的房地产企业供应链不仅应使项目总成本优化,而且使房地产企业核心竞争力的特征体现在用户看重的核心价值上,还要体现在商品房保值、增值和对用户新需求的预测、识别和满足上,从而使房地产企业获取持续竞争优势基础的核心竞争力。

3.2 做全程供应链的管理者

全程供应链管理的实质就是为了快速响应客户的快速变化,有效缩短客户到供应商的响应周期,从而迅速并准确的满足客户的个性化需求。全程供应链管理重新进行了供应链的分工,合作、风险分担、利益共享的经营模式,企业的工作重心转移到整合供应链内部资源,判定供应链的内部分工标准,分配价值活动,传递需求信息,制定供应链管理的整体战略。

开发商主要是通过土地取得、市场分析等措施而取得投资收益。在市场竞争环境中开发商必须通过与房地产供应链的各组成部分进行讨价还价,从而取得本身利益的最大化。随着土地供应的市场化、房地产市场竞争的激烈化,市场逐步向买方转化,房地产企业在继续依靠供应链内部的优势地位获得利润的基础上,需要向满足消费者日益变化的个性化需求转移来保证既得利益不受损害。这就要求房地产开发企业转变思维和经营方式,站在全程供应链管理者的角度,从房地产供应链的内部竞争转向与其他房地产供应链的竞争,与设计商、承建商、供应商以及通往最终客户的下游环节结成伙伴关系。

参考文献:

［1］马士华,林勇,陈志祥.供应链管理［M］.北京：机械工业出版社,2000.

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[关键词] 房地产 供应链管理

一、房地产业供应链管理模式的风险

根据房地产业供应链管理模式风险的来源差异，我们可以将其分为内部风险和外部风险两种类型。内部风险与各节点企业之间的合作是否合理有关;外部风险是在所有节点企业合作良好的情况下，受外部环境的影响而产生的。

1.内部风险。房地产业供应链管理模式的内部风险，主要是指供应链节点企业选择不当、能力和技术不能适应形势发展，或者由于节点企业缺乏必要的沟通，造成理解不充分、缺乏信任、追求自身利益而产生的风险。非理性的合作，不一定与追求个体利益有关，它主要是由于在双方合作过程中，由于信息传递出现扭曲、节点企业之间理解不充分，或是在技术和能力的支持上发生了问题，从而致使供应链成员无法采取合作行为。

2.外部风险。外部风险指的是与供应链内部各节点合作情况无关的情况下，所有能够导致供应链整体低效或损失增加的危险。根据其具体来源，外部风险又可分为人为风险和行业风险。

人为风险，主要来自行业内的竞争者，比如恶意竞争者通过某种手段，对供应链的有意破坏。行业风险，主要是由于房地产行业受多种因素的影响，比如土地政策、税收政策、物价变动、消费观念等，从而对供应链管理模式也产生间接影响。

二、房地产业供应链管理模式风险的防范

在社会实践中，越来越多的企业已经认识到，与其他企业进行合作的重要意义。相互之间良好的合作，可以创造出多赢的格局，给各节点企业带来巨大的收益。其中通过，对于供应链企业来说，关键在于努力控制各种不稳定性，降低采用该模式所带来的风险。

1.建立合理的约束机制。加强供应链成员选择评价体系建设。房地产开发项目的特征具有惟一性，决定了供应链评估标准的动态性，要适时变动、不断完善评估体系。

内部风险和相互之间的信任紧密相连，增强节点企业之间的信任程度，可以降低内部风险，更有利于供应链的正常运转。一般来说，制定明确的合同条文和详细的行为规范，是一种减少节点企业不确定行为的比较有效的手段。在供应链各节点企业正式合作前，房地产开发企业和其他企业应当明确各自的责任，建立约束机制，明确共同的利益所在。

除了完备的合同外，必须重视相互之间的监督。采用供应链模式之后，相互应当密切注视其他企业的发展和决策动态，及时发现合作中存在的问题，及时采取相应的措施，建立淘汰机制。

建立供应链绩效评估系统。供应链的绩效评价可以从三个方面考虑:一是内部绩效评价，主要对供应链上的企业内部绩效进行评价，评价指标包括开发成本、质量、期限等;二是外部绩效评价，主要是供应链上的企业之间运行状况进行评价，指标有用户满意度、生产能力饱满度等;三是供应链综合绩效评价，不能只注重单一企业的效率，综合绩效并不仅仅是核心企业的事情，要从整体上对供应链进行评价。

2.建立适当的激励机制。供应链上每个成员对供应链的贡献大小肯定不同，建立一套有效的激励机制，使整个供应链优化所产生的效益，在供应链各企业之间，以及企业内部之间进行合理分配，就显得非常重要和必要。

订单激励。供应链成员企业获得更多的订单，是对供应链成员企业的一种极大的激励。比如，承建商对原材料供应商的订单越多，激励作用就越大，可以对于那些能够以合理的价格、满意的质量和服务、及时提供原材料和设备的供应商给予更多的订单。

商誉激励。商誉是企业的无形资产，对企业非常重要。商誉来自于供应链内其他企业的评价和在公众心目中的形象和声誉，反映企业的产品质量和服务水平，反映企业的社会地位，包括经济地位。

3.加强节点企业间的沟通。发挥核心企业的作用。供应链中不同节点企业有时会产生相互冲突的目标，房地产开发企业在供应链中要积极发挥协调作用，加强节点企业之间的沟通，而且要有长远的眼光，广泛听取各方面的意见，在掌握足够的信息后再进行决策。

建立房地产供应链知识共享机制。比如成立房地产知识咨询协会、组建自愿学习团队等，定期组织开展活动，加强相互之间的交流。通过这种方式，来逐步推进房地产开发企业与各节点企业的知识共享，有效促进知识的相互学习，各自加强自己核心能力的建设，提高新知识的转化率，提高各企业动态的学习能力、持续的技术创新能力以及对市场的迅速响应能力，进而增强房地产供应链的整体竞争力。

建立供应链信息共享机制。充分利用工nternet等科技手段，实现企业之间信息交流的网络化、横向化、制度化、规范化、灵活化和安全化。在信息时代里，信息对企业意味着生存。企业获得更多的信息意味着企业拥有更多的机会、更多的资源。通过建立供应链信息共享机制，企业能够更快捷地获取合作企业的需求信息，由于消除了相互之间的猜忌，可以共同探求解决新问题的方法，降低了风险。

总之，风险防范与规避，是一个十分复杂的问题，相应的措施和方案也非常得细致具体。房地产企业在进行风险防范时，应根据自身的情况来制定相应的策略，以使供应链管理模式得到更好的开发和利用。

参考文献:

[1]王学发王宏王靖:房地产开发企业的供应链管理模式.河南城建高等专科学校学报，2001(4),P31

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[关键词] 房地产投资 险 防范

自2001年北京申办奥运成功以来，房地产业一跃成为我国国民经济的主要支柱产业,各地房地产投资开发占全社会固定资产投资的比重被迅猛拉升至15%左右，特别是北京市的房地产投资在2004年高达58.27%。虽然在2008年住宅销售量有明显下降，但房地产投资依然保持强劲的态势，据统计，今年1月～6月，全国房地产投资为1.5万亿元，同比增长35.1%。但由于房地产投资形态具有投资金额巨大、回报率高、位置固定性、建设周期长等特点决定了房地产投资活动的不稳定性和高风险性，由此，房地产投资者必须认真地分析与研究其投资风险，探讨和采取有效的防范措施，这样才能获得预期的经济收益。

一、房地产投资主要风险类型研究

任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理、考察、评审、实施与管理、竣工后的评价与分析。某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风险。传统上，其风险主要分为投资系统性风险和非投资系统性风险。前者会影响整个房地产市场变化，后者只针对单项房地产价格变化。

1.投资系统性风险

(1)政策风险。房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，在我国市场经济尚未完善的情况下，国家对房地产业的发展作了严格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭规定、限制别墅建设等等相关宏观调控政策都给房地产投资者带来风险。

(2)利率风险。当前房地产投资的资金60%主要来自银行贷款，所以银行利息率的少许变化，都会给房地产投资带来较大风险。一般来说，利率越低，房地产投资成本越低，其投资收益越大；反之，利率越高，房地产投资成本越高，其投资收益越低。2004年以前我国执行的是较低的存贷利率，有效的配合了房地产的发展。但是随着房地产出售市场价格的飞速上升，我国开始执行从紧的货币政策，仅在2007年一年内就加息六次，一年期存贷款利率分别累计上调1.62个百分点和1.35个百分点，公积金贷款利率累计上调0.54个百分点，拉紧了房地产投资的资金链，加大了投资成本和风险。

(3)通货膨胀风险。通货膨胀是指因纸币发行量超过市场流通的实际所需要量而引起的纸币贬值、物价飞涨、实际购买力下降。我国从2007年年底开始物价逐月上升，通货膨胀现象显现。其主要原因之一是房地产投资项目过多，导致相关的材料如钢材、煤电等需求量大于供给，使其售价水平上涨，材料等售价水平的上涨又成为生产者要求工资上涨的理由，周而复始，形成成本推进性通货膨胀。通货膨胀越高，其购买力越低，使更多房地产投资项目建设完成后所收回的资金与投入的资金之间的差距拉大，造成实际收益率降低的风险。

(4)供求变化的风险。当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，产生高额利润，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给量，使之达到平衡。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性给房地产投资带来极大的风险，当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临“空房”率高涨的尴尬局面。

(5)自然风险。自然风险是指由于自然因素（如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等）的不确定性和不可抗拒性对房地产投资项目产生的风险。如今年5月份的四川汶川大地震，灾区房地产市场受到毁灭性破坏,虽然国家对灾区执行了从松的货币政策，提供大量的临时住所和住房补贴，但由于地震的影响在人们心理上产生的巨大负面影响，导致大量的房地产投资项目取消，已经在地震灾区所支付的房地产投资项目将面临着是否继续还贷、房屋如何维护和销售的难题。

2.非投资系统风险

(1)经营竞争风险。当前的房地产市场是完全竞争市场，由于房地产投资者在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营竞争风险的出现主要来源投资者的主观因素，它包括投资地点选择失误、对法律条文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900万平米开发量，大小楼盘过分密集，在2008年该区某大型楼盘打出打折、送精装修等促销手段，房价一度跌至2700元/平米，导致同区楼盘也纷纷相应降价，房价逼近开发商的投资成本，风险颇大。

(2)财务风险。房地产投资者资金来源分为自有资金和借入资金，在利率保持不变的状态下，投资者可以充分利用自有资金和借入资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润，如果这支财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的可能性和风险。特别是在当前由于房价下滑，全国退房呼声高涨，造成购房者不按期或推迟或取消支付购房款情况下，会给负债经营的投资方带来新风险。

(3)质量风险。在同地区同价位的房地产面前，项目的施工质量就成为投资者首要考虑的要素。房地产项目施工质量不达标准，可能导致返工、加固、更改设计等技术处理，而且会拖延工期，加大资金投入。各大城市都有因为消防设施设计、施工不达标或施工质量不过关的“烂尾楼”出现。

二、房地产投资风险防范

1.投资系统风险的防范

(1)时刻关注政策导向，把握投资时机。我国房地产业起步较晚，市场不够完善，因此国家经常会出台一系列政策来引导其健康发展。房地产投资者在投资决策做出前，应主动与当地政府、金融机构、各级主管部门取得联系，及时了解国家各项财税政策和城市建设规划变动对房地产业可能产生的影响，及时调整投资策略，控制投资风险，提高投资效益。

(2)提高预期和采用固定利率合同形式，规避利率风险。利率风险主要来源于国家货币政策的变化，具有不可预见性。但国家的每次调整都是有迹可循的，如GDP指标的高涨都会引起国家金融机构的高度紧张，房地产投资者可以时刻关注这些指标系数，及早做出安排，同时为应付我国银行贷款利率的提高可能及预期，可以预先与银行等金融机构签订固定利率合同。

(3)有效控制供应链和销售渠道，规避通货膨胀风险。通货膨胀的主要表现在上游供应链中的材料价格的飞涨，如果和材料供应商和施工方在签署合同时，就对供应价格做出明确的限制或直接采用固定价格，则可以达到风险转移给供应商和施工方。同时在销售渠道中，加大宣传力度，采用预售预租等手段，将资金尽快回笼再投资出去，也可以抵消通货膨胀带来的成本增长。

(4)进行充分的市场调查，对供求变化做出良好的反应。可以委托咨询公司、房地产公司对房地产市场的供求状况进行调查和分析，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和城市建设规划来调整投资项目，避免供给过旺和重复建设产生的风险。

(5)加强保险意识，规避自然风险。房地产保险不同于其他类型是以房屋及建筑物的安全为标的，能有效将地震、火灾等不可抗拒力带来的风险转移给保险公司，从而成为房地产投资者规避自然风险的主要途径。

2.非投资系统风险的防范

(1)重视竞争对手，有效防范经营竞争风险。在市场经济中，竞争无处不在，要防范经营竞争风险，应做到以下两点：一是清晰的认识到各竞争对手之间优缺点，找出投资项目的差别化和亮点；二是努力降低投资成本，加强管理绩效，逼退其他经营性竞争对手，获得或保持较好的市场占有率。

(2)优化投资组合，规避财务风险。房地产投资活动虽然是一个周期长、高风险高收益的活动，但是各个投资建设项目的风险程度、获利能力、资金需求量各有不同。投资者可以合理恰当的搭配各种不同投资类型的项目，计算整体收益与整体风险之间的相关性，尽可能缩短投资回收期，降低借入资金成本，规避财务风险。同时减少资金成本中借入资金的比例，吸引更多的投资者，分担风险。

(3)健全监管机制，保障房地产质量。房地产项目在房地产业中是待售商品，除了考虑优质投资地段选择、施工成本低廉外，还需要选好设计、施工、监理、材料供应商的质量。投资者在投资过程应明确各个环节和流程，并有相应的监管制度，如在材料招标过程中，应与信誉良好的供应商签定较长期的供应合同。在施工过程，利用质量和经济相挂钩的形式，签订责任状，对工期和施工质量及时监管，避免扯皮现象，保障投资项目的完成。

总之，房地产投资者应理性对待风险，对投资系统性风险应提高警戒和预测，对非投资系统性风险更应及时消除和规避，及时注意使用多种投资方式，分散风险，减少损失，达到建设投资利润最大化的目标。

参考文献：

[1]韩春民:建设单位在工程项目中的风险管理[J].建筑经济,2006(10)

[2]蒋先玲:房地产投资教程[M].北京:对外经济贸易大学出版社,2005

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一、上海房产价格已经高过美国

自从2000年以后，上海的房产价格一直处于快速上升中。据上海中房指数办公室的上海中房价格指数，2000年8月，上海中房住宅指数只有660点；2004年10月，上海中房住宅指数涨到了1270点，涨幅达92．4％。也就是说上海中房住宅指数在过去4年间涨了将近1倍。按年分析的话，2001年12月底，上海中房住宅指数相对2000年12月底的上海中房住宅指数上涨10．1％，2002年底相对于2001年底上涨15．5％，2003年底相对于2002年底上涨33．1％，2004年10月底相对2003年12月底上涨13．1％。从中房价格指数可以看出，上海市房地产增速最快的年份是2003年。Zhou， Sornette（2004）的研究发现：2002年11月份，上海莘庄地区的房产均价只有2800元／平米，而2003年10月，莘庄地区的房产均价已经达到5400元／平米。Zhou，Sornette（2004）的研究对中房价格指数进行了数量分析，结果发现上海中房指数的增长速度本身也在增长，即房产价格呈幂指数（Super－Exponentially）增长。而根据复杂系统理论，任何幂指数增长的系统都是不稳定的。这说明上海房产价格的指数化增长肯定是无以为继的。Zhou， Sornette（2004）据此认为上海的房产泡沫正在形成，而且泡沫化程度超过英国伦敦。

在经过过去几年持续快速增长后，上海的房产市场价格已经被推到极高的水平，上海房屋与土地资源管理局网站2004年11月26日公布的资料。计算出上海房产的均价是8241．5元／平米。保守估计上海的住宅户均面积只有80平方米，那么每套住房的均价是65．9万元。根据上海统计局网站资料：2003年上海城市居民人均可支配收入是14867元，而每户家庭平均人口是2．99人。从这两个数字可以算出家庭年平均收入是44452元，这样算来，上海人平均需要花费家庭年总收入的14．8倍才能按照2004年11月份的价格购买到户均面积为80平米的住房。

美国房价与上海房价的对比。美国的数据均来自美国国家统计局的网站（如无特别注明，文中所有美国数据均来自该网站的美国房屋调查报告），上海的数据来源于上海统计局以及上海房地资源管理局的资料（如无特别注明，文中上海数据均来自上海统计年鉴2004）。上海的每套房产面积中位数是估计值，每套房产价格中位数是根据每套房产面积中位数的估计值计算得出。美元按照1：8．3的汇率折算成人民币。上海的房产平均单位面积价格已经超过全美平均单位面积价格，甚至超过美国纽约和芝加哥的价格，仅仅低于洛杉矶的房产价格。值得注意的是，根据2003年的统计数据，上海平均家庭收入不足全美平均家庭收入的1／10。而上海市区（不算郊县）的人口密度2001年是2363人／平方公里，1996年，纽约人口密度是8886人／平方公里。在一个人口密度是上海3．8倍，家庭平均收入是上海家庭平均收入10倍的美国金融中心纽约，房产绝对价格还不及上海的房产绝对价格。

二、上海房产价格飞涨的成本因素分析

经济学原理认为，从长期来看，在一个完全竞争市场中，商品的价格等于商品的成本。因为，如果商品的价格高于商品的成本，将吸引越来越多的供应商进入这个产业，供给的增多将导致价格的下跌。而当商品价格低于商品成本时，现有的供应商会选择退出，供给的减少将使价格上升。最后只有当商品价格正好等于商品的成本时，市场和产业才会趋于均衡。经济学理论认为完全竞争市场不会存在超额利润。把经济学的一般原理应用到房产市场中，可以认为：假如房产市场是一个完全竞争市场或者接近完全竞争市场，那么从长期来说，房地产的价格应该等于房地产的成本。Hendershott（1966）认为房产的真实价值（Fundamental Value）应该等于房产的重置成本（Replacement Cost）加减将来由于空置率低于或者高于平均水平而引起的租金变动。Hendershott（2000）认为：当房产价格高于真实价值时，房产开发商将持续地开发新的房产供应市场；当房产价格低于真实价值时，房产开发商将停止建造新的房产。正由于房产供应商的这种行为，将使得房产价格最终会稳定于房产的真实价值。但是在实际市场中，投资者通常并不明白这一点，当房价上升时，投资者的短视行为使得他们认为房产价格将持续上升。所以当房产价格上升时，投资者由于担心将来房产价格上升更高，将不断地跟风买进房产。投资者的这种追涨行为使得房产价格急速上升。急速上升的房产价格最终刺激了地产开发商开发更多的房产供应市场，。这样将使得房产的空置率越来越高。最后在过量的供应下，房地产泡沫破裂，房产价格急剧下降。

在上海，房产的重置成本到底是多少呢？上海外环内某地段2004年正在施工的一栋18层高的住宅建筑成本预算，容积率为1．5，资料来自某房地产开发公司内部资料。

在上海，房产的重置成本大约只有4000元／平方米。而上海目前房产的销售均价已经达到8241．5元／平方米。因为重置成本远远低于销售价格，所以毫不奇怪，大量的新兴建筑正在上海各个地方破土动工，放眼望去，整个上海到处都是轰鸣的起重机。虽然从长期来说，房产的价格会趋向于房产的重置成本。但在短期内，房产的价格则确实有可能偏离房产的重置成本，而且有时候这个短期还会不那么短，甚至可能长达10年。而10年以后的重置成本可能又会发生变化。 可见单分析房产的成本还不足以把握房产价格未来的具体变动情况，因而接下来本文继续从房产的需求和供应方面来分析上海的房产市场。

三、上海房产市场的需求分析

对房产的需求具体来说可以细分为三种需求：消费需求、投资需求以及投机需求。

从消费需求方面来看，消费需求是指出于自住目的而需要购买房产所带来的需求。而消费者对房产的消费需求与居住城市的人口总数是成正比的。如果一个城市人口快速增长，新移民源源不断的对房产的消费需求有可能会造成该城市的房价急剧上涨。自从2000以来，上海房价一直在不断上涨，这种房价上涨的因由是否在于新移民？上海市人口变动情况，资料来自上海市统计局。2000年到2003年4年间，上海市总净迁入人口仅42．5万人，只占上海市总人口的不到3％。这么微小的新移民数量不足以对上海房产市场产生较大的冲击力。在上海的人口构成中，流动人口占了很大一个比例。由于中国户籍制度逐步走向宽松，可能有很多常住人口没有在上海市户籍机构登记而采取长期的流动人口形式住在上海。是不是流动人口对房产的消费需求造成了过去几年上海市房产价格的快速上涨呢？上海市流动人口情况，资料来自上海市统计局。2003上海市流动人口虽然比2000年增加111．7万人，但是中心城区流动人口仅仅增加0．09万人，而新增流动人口主要分布在上海市的郊县，而且根据统计，其中85．3％是来自农村，是进城务工的农民。分布在郊县的，主要是由农民构成的流动人口自然不大可能对上海中心城区的房产市场造成消费需求冲击。

从上海市人口变化来看，过去几年上海户籍人口增加仅42万人，而流动人口在中心城区几乎没有增加。所以很难说上海过去几年的新移民会对上海房产市场造成需求冲击。那么，是否在过去几年发生了特别情况，使得上海市民愿意在居住上面花费更多？果真如此，当然这种需求的冲击会造成上海市房价的上涨，这种行为同时会造成房租价格的上涨。过去几年上海市租房价格指数，资料来自上海市统计局。过去几年中，房屋租赁价格指数并没有什么变化，这说明对于住房的消费需求在过去几年中并没有大的增长。

综合起来看，在过去几年中，上海市的人口并没有大的增长，而且上海市的房屋租赁价格指数并没有什么变化。本文未能发现任何导致住房消费需求大幅增长的证据。

从投资需求来看，对房产的投资需求是指购买房产，然后出租，期望从房产的租金收入中获得回报的需求。在上海的内环线以内，一套面积约为40平米的一室户房价每月房租大约为1200元。而该房产的价值按照2004年11月份的价格计算大约为50万元。也就是说，购买该房产转租的投资年回报率约为0．12×12／50＝2．9％。这只比国债利率稍微高一点，考虑到房屋出租还有可能连续几个月遇到租不出去的情况，因而很难想象上海的房产还具有靠房租收入获益的投资价值。

再看看投机需求。投机需求是指购买房产期望将来卖出时卖价高于买价，从买卖差价中获利的需求。在任何一个市场中，适当的投机需求是必须的。因为这些投机者的存在，给市场提供了流动性以及价格发现的功能。但在一个投机成分过多的市场中，价格的波动会很大，而且价格会极度偏离价值，使得市场失去效率，资源得不到有效配置。泡沫的形成与过度投机是分不开的。Garber（1990）的研究认为：过度投机会造成市场出现泡沫。

在2004年11月24日举行的上海市政府新闻会上，上海市政府新闻发言人指出：近年来，本市居民购房比例占75％左右，外省市人士购房比例为20％左右，境外人士购房占5％左右。外省市以及境外人士购房一般不是为了自住，上海房产也不具备购房以后从房租收入中获益的价值。这说明大量的房产购买者是为了投机。即使本地房产购买者占到75％，但在市场投机气氛浓郁的情况下，不能排除部分本市居民购买房产也是为了投机的可能性。

四、上海房产市场的供给分析

Glaeser， Gyourko（2003a）的研究认为：假如一个城市控制房产的供给，那么在需求增加时房产价格将飞速增长。Glaeser， Gyourko（2003a）认为，1980年以后美国纽约房产的供求由于受到限制而增长缓慢，这导致了美国纽约的房产在1980年以后以每年2．2％的速度在升值，这个升值速度是全美平均速度的两倍。Glaeser， Gyourko（2003b）的研究发现：当一个城市由于新移民等原因而快速扩张时，对房产的需求会快速增加。但是只要这个城市的房产供应没有受到限制，那么对房产需求的增加只会增加这个城市房产的面积而不会增加这个城市房产的价格。针对1970―1980年间全美各城市的数据进行的实证研究证实了他们的观点。

如果上海市自从2000年以后由于某种原因而导致房产的供应量受到限制，那么这种供应量的受限将导致房产价格的上升。然而1992年国家开发浦东、建设上海的决策出台以后，从1993年起，上海市的房屋竣工面积一直保持着较大的数量。上海市的房产价格自2000年以后一直在快速增长。2000年的房产价格升值确实导致了2001年房屋竣工面积的大幅攀升，增幅达27．5％，2003年房屋竣工面积比2002年又增长39％。过去几年快速增长的房屋竣工面积使上海市房屋总面积快速增加。2003年上海居住房屋总量达3．06亿平方米，而2000年上海市居住房屋总量只有2．07亿平方米。从1990年到2000年，上海市居住房屋面积增加1．2亿平方米，翻了一番。这个时间用了10年。而2003年上海市居住房屋总面积又相对2000年增加0．99亿平方米。前一个1．2亿平方米的居住房屋面积增加用了10年，后一个0．99亿平方米的居住房屋面积增加只用了3年。

从以上分析来看，自2000年以来，上海的房产供应增长速度十分迅速，房产的供应并没有受到限制。但是从2000年以来，上海的房产价格还是飞涨。这说明过去几年上海的房产需求增长速度超过房产的供应增长速度。就是说，过去几年上海的房产卖的比盖的多。而本文第三部分已经分析过，上海过去几年的人口只有大约3％的增长，流动人口也没有增长，房产的租赁价格几乎没有变动，对房产的消费需求在过去几年变化不大。这说明过去几年对上海房产快速增长的需求主要出于投机需求。

根据泡沫理论，如果存在过度投机，商品价格快速增长的同时也开始孕育泡沫。而泡沫总归是要破裂的。

篇6

为推动我县房地产业持续健康发展，根据县政协常委会2012年工作安排，6月中旬开始，县政协抽调部分政协委员和有关单位人员组成专题调研组，走访了县住建局、县国土资源局等部门和多家房地产开发企业，实地踏看了部分住宅小区，并外出宜丰、上高、武宁、龙游等兄弟县区学习考察，现将本次调研情况报告如下。

一、发展现状与特点

我县人口近30万，县城城镇人口约4万，居民户数约1.3万。2003年以来，全县共有房地产开发企业16家，分别在**、宣风、银河、万龙山等处建成商品住宅小区29个（不含经适房和廉租房），总供地面积2071.17亩,总建筑面积为198.1万㎡，总开发户数13185户。县城内共有13家房地产开发企业建设商品住宅小区20个，总用地面积1183.2亩，总开发户数9563户。概括来讲，主要呈现以下特点：

（一）全县房地产业投资强劲增长，产业地位日益凸现。统计数据表明，2009年-2011年县城房地产业累计完成投资8.27亿元，房地产业实现增加值3.72亿元，完成规费收入1002万元，土地出让金2.08亿元，税收收入1.02亿元，对全县经济增长的贡献率约为4.7%。房地产业投资的大幅增长，改善了城市面貌和居民住房条件，推动了城市基础设施建设的完善，也带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关行业的快速发展，增加了大量就业岗位。如表一所示：

2009年－2011年县城内房地产开况统计表(表一)

时  间

建筑面积(万㎡)

总套数

（套）

总投资额（亿元）

土地出让金（万元）

规费收入（万元）

税收入库

（万元）

2009年

7.95

587

1.57

3569.23

374．12

1843

2010年

14.27

1000

2.4

4244.67

276．39

3691

2011年

12.63

921

4.3

13010.4

352．23

4692

合计

34.85

2508

8.27

20824.3

1002.74

10226

（二）房地产开发主要以住宅开发为主，房地产消费基本本地化。房地产开发主要以住宅为主，近几年住宅建设的比例达到90%以上，而商业性物业不到10%。同时**外来投资和外来人口较少，历年推出的商品房93.3%是由本县区居民消费，仅有327户为外县来芦购房户，占销售总户数的6.7%。

（三）房地产业外观形象、楼盘设计、环境配套不断提升。如现代城别墅区、半山豪园和正在建设的新天地，较之早先开发的小区，无论在外观形象、楼盘设计和环境配套上都有明显提高。

（四）房地产价格连年攀升,小区空置率较高。据统计（见表二），目前县城区商品房销售价多层房均价为2480元/㎡，比2009年上涨近1倍；小高层电梯房均价2850元/㎡，最高3380元/㎡。县城20个小区已建成商品房5884套，已销售4833套，平均空置率约为18%，超过国际通用的10%的空置警戒线。

县城内各小区相关数据表（截止2012年6月）(表二)

序号

公司名称

楼盘名称

总用地

面积（亩）

已建

成面积

(万㎡)

 销售均价

 (元/㎡)

总户数（套）

已建户数(套)

已销售

户数

(套)

入住率(%)

容积率(%)

绿地率(%)

1

江西鑫海地产

有限公司

天灯柱、金茂、金惠

25.7

5.73

381

381

381

100

2

**宏祥房地产开发有限公司

金鹰小区

100

9.88

2230

740

400

380

65

1.66

39

3

**高强房地产开发有限公司

戏龙名苑

44.78

4.66

320

320

320

90

1.62

30.7

新天地

109.1

4.12

2850

965

394

136

1.56

34

 

4

 

 

 

**县溢源房地产开发有限公司

时代水岸

35.7

6.30

2580

400

380

304

70

1.98

34

时代经典

72

4.90

2600

576

341

297

15

2.00

38

丽景星城

35

4.70

2560

315

315

283

65

2.00

38

碧水华庭

36.5

4.96

2430

436

352

302

47

2.00

38

怡和源

70.5

2.78

2500

606

168

67

1.98

43

5

浙江龙游金峰房地产开发有限公司

现代城

109.6

10.2

2600

459

459

335

78

1.38

32

6

**汇天置业有限公司

美芦水郡

63.12

7.60

2780

450

367

337

75

2.00

33

7

宜春市金豪房地产开发有限公司

富祥花园

36

3.78

260

260

260

20

1.80

40

8

瑞昌市景泰房地产开发有限公司

锦绣家园

30

4.94

2200

354

354

280

45

1.90

28

9

**县永欣房地产开发有限公司

滨河名居

44.3

5.10

2500

512

338

263

47

2.00

35

10

**县鸿华房地产开发有限公司

蔗棚蔬菜批发市场

8.6

1.4

960

82

82

82

62

2.67

11

**大华房地产开发有限公司

金河湾

46.3

4.60

2400

304

247

205

45

1.56

33

12

****玉女山庄有限公司

半山豪园

284

36

2750

2123

678

572

13

1.89

38

13

浙江省义乌市中北房地产开发有限公司

财富广场

32

3.6

2800

280

48

29

2.80

33.2

县城城区合计

1183.2

125.25

9563

5884

4833

二、存在的主要问题

（一）房地产业呈现非良性发展态势。消费者、开发商和政府三方所得利益均不理想。第一，消费者普遍感觉购房负担较重。一套130㎡的住房价格达32.5万，以双职工家庭计算,2011年在岗职工平均工资为24000元，房价收入比达到6.8倍，超过国际惯例通用的4-6倍的标准。同时，商品房性价比偏低。我县县城商品房均价（2500元/㎡）与上高县（2800元/㎡）相差不大，但上高的商品房在环境、配套、物业等方面档次远高于我县。第二，开发商反映开发周期长，投资收益不高。因资金问题、拆迁困难、建设过程中阻工闹事多等原因，我县的楼盘开发周期大都在六年以上。一位开发商反映，虽然在**以20万/亩的价格购地，但开发周期过长，财务成本很高，平摊后年投资回报率并不高。而在上高等地以130万/亩的价格购到净地可以直接开工建设，三年之内完成一个楼盘的建设和销售，相比之下，年投资回报率还更高。第三，政府以低地价、低规费、优税收等条件进行房地产招商，减少了大笔财政收入。

（二）普通中低档商品房供大于求。我县县城商品房大多数都是120-150㎡的中等户型，中低档商品房市场目前趋于饱和状态。如表二所示,县城已动工的20个楼盘商品房总设计户数为9563套,已建成5884套,已销售4833套，已建待售1051套，已批待建3679套,以上二项合计已批待售4730套,以三口之家计算,还需增加14190人来县城定居。

（三）土地投放量过大，没有实行净地出让，土地出让价格低。一方面，商品房用地投放总量过大、速度过快。2003年以来，全县房地产供地共2071.17亩(见表三)。其中县城城区供地共1766.8亩，至今还有7宗未动工土地计351.88亩（见表四），如按照我县目前的建设模式,平均容积率1.8计算，这7宗土地还可以建设商品房420000㎡，约3100套。加上现有楼盘的已批待售商品房4730套，县城内已供地待售商品房合计7830套。另一方面，土地出让效益低。由于我县在土地出让时没有做好周边环境，大多没有做到净地出让，导致土地出让价格非常低。我县的土地平均价格为20万/亩，最高卖了87万/亩，而上高县采用先做环境再净地出让的做法，土地卖到130—400万/亩，经济效益可观。

全县房地产业供地情况表(表三)

年度

土地投放量（亩）

土地出让金收入（万元）

已开发面积（亩）

未建设面积（亩）

2003

219.15

219.15

2004

190.16

141.06

49.1

2005

42.3

2220.63

42.3

2006

666.43

13043.95

616.43

50

2007

250.03

2588.44

160.03

90

2008

57.95

1351.27

45.74

12.21

2009

177.5

3569.23

93.49

84.01

2010

213.42

4244.67

213.42

2011

217.11

13010.4

40.95

176.16

2012

37.12

3220

37.12

合计

2071.17

43248.59

1572.57

498.6

县城内房地产未动工楼盘土地情况统计表(表四)

序号

用地单位

宗地位置

供地

时间

供地

面积（亩）

备注

1

上高宏利房地产公司

日江路南侧

2008.2

13.77

未搬光缆

2

应小平

更田村

2009.9

84

置换土地

3

佳鑫房地产公司

更田村

2010.12

50.98

征地款未发到位

4

瑞联地产置业公司

更田村

2010.12

60.14

征地款未发到位

5

坤贤地产公司

古城管理处

2011.5

71.72

未交地

6

鑫海地产开发公司彭战胜

**镇潭田

2009

34.15

未建

7

创宇房地产开发公司

**行政路

2012.1

37.12

未交地

合计

351.88

（四）房地产开发水平不高。一是开发企业多、小、资质低。目前在县城区从事开发的13家房地产开发企业中，没有具备一级资质的开发企业，具有二级资质的2家，三级资质的5家，四级资质的4家,还有2家资质待定。全县所开发29个楼盘中，总建筑面积在10万㎡以上的楼盘只有7个，其余都是小型楼盘。由于房地产开发企业缺乏高资质和没有雄厚资金实力，无法完成具有较大规模、较高品质的楼盘建设。二是商品房开发水平不高，楼盘档次较低。开发产品以多层建筑为主，小高层电梯房建设刚刚起步，真正的别墅区还没有，开发商开发理念落后，品牌意识不强，市场营销观念不强，以卖环境、卖配套、卖功能、卖管理的“以人为本”的开发理念尚未形成趋势。

（五）配套设施不完善，物业管理滞后。部分开发商只顾片面追求增加建筑面积以提高自身效益，忽视项目配套设施建设，给消费者生活造成不便，也给社会管理带来隐患。如绿地、幼儿园、超市、停车位、社区服务等配套设施多数小区不完善或达不到要求。物业管理停留在初级的保安保洁水平，绝大部分住宅小区没有成立业主委员会。政府应做的市政基础设施不完善，如：垃圾中转站、学校、停车场、市场、公厕、供电网络等。

（六）房地产业发展环境不优。首先，因未能实行净地出让，造成房地产开发过程中征地拆迁难。如美庐水郡，仅40亩的土地，开发已经五年了，至今仍有一个养猪圈在小区中间，严重影响小区建设和居住环境。半山豪园也因为拆迁难而调整规划，留下一处败笔。二是建筑工程建设过程中“强揽工程、强买强卖、强行阻工”的现象时有发生。一些地头蛇采取强行强霸的手段，以高于市场的价格供应建材、参工参运。既扰乱了房地产开发施工市场，加大了房地产开发成本，更损害了投资环境，不利于引进真正有实力的房地产开发企业进驻**。

三、意见与建议

**发展房地产业有着独特的优势。一是生态优势。**有好山好水好空气，常年气温比**低3-5℃，全县森林覆盖率达67.4%。武功山是国家级重点风景名胜区，山口岩水库依城而建，山环水绕的**是名副其实的山水之城、宜居之城。二是区位交通优势。县城距**只有17公里，车程只有15分钟，自有**后花园之称。三是价格优势。**房地产均价在4500元/㎡左右，比**高出2000元/㎡，在**买一套房的资金在**可以买一套房（含普通装修）加一辆车。只要我们加强房地产业的引导，找准产业定位，理顺运作方式，**房地产业是大有可为的。基于此，提出如下建议。

（一）提高认识，高度重视房地产业的发展。**的房地产业不是不要发展、而是要如何发展、如何更好地发展的问题。房地产业关联度高、带动力强，涉及到40多个产业部门，是国民经济的支柱产业。据测算，每亿元房地产开发投资可以带动国民经济各部门的产出2.86亿元，可以增加就业岗位2000多个。就财政收入来讲，以年投放土地200亩，每亩均价100万计算，土地出让金收入为2亿（含成本）；按平均容积率1.6计算，建筑面积为21.34万㎡，按75元/㎡的规费标准计算，规费收入是1600万元；按均价3500元/㎡，平均税率12%计算，税收收入约0.9亿元；按以上几项测算，则200亩土地的房地产开发带来的财政收入合计3.06亿元。因此我们要把房地产业提升到事关**发展后劲的战略高度来抓，要下决心、下大力气像抓工业一样抓实抓好，让房地产行业成为支撑**经济社会新一轮发展的重要产业。

（二）找准发展定位，实现**房地产业的科学发展。

建议**房地产业今后一段时期的发展定位为科学规划，完善城市基础设施，引进高资质有实力的开发商，面向中高端客户，开发中高档楼盘，做到政府、开发商和消费者三赢，实现**房地产业的科学可持续发展。一是充分利用**生态优势，打造最佳人居环境，发展中高档旅游休闲房地产，将**建设成宜居宜游的休闲后花园。二是开发中高档楼盘，打造**品牌。中低档商品房已经供大于求，**的房地产业要发展好，必须定位在中高档楼盘。要瞄准**以外的高端改善房客户群，引导开发商更新理念，建设一批环境美、绿化好、文化浓、质量优、物业管理好的楼盘，以高品质的住房小区打造**房地产品牌，实现居者“有”其屋到居者“优”其屋的转变。武宁县建设旅游、休闲、养生城市，选择生态环境好的地段，打造“临街不建店面、地面不停车、物业智能卡管理、高层与多层并重”的高端纯住宅小区，成功吸引了大批创业成功人士前来消费，大大提升了武宁房地产升值空间。三是引进高资质开发企业。要提高房地产企业资质准入门槛，最好要引进三级以上资质的开发商。另外，要引导开发商加快楼盘开发周期，在签订合同时，可要求开发商的楼盘开发周期控制在四年以内。

（三）限量供应土地，实行净地出让。一是加强城市土地利用总体规划及实施，限制土地投放规模。武宁县为了消化2006年以前的空置土地，2007-2008年两年未对外供地。龙游县严格控制土地投放量，等到前一个楼盘开发到一定时期才开始供应下一个楼盘的土地。从**目前的实际情况出发，建议每年供应商品房用地200亩左右，土地拍卖价格定在100万以上。对闲置土地要按照国土资源部《闲置土地处置办法》的规定，采取适当措施予以处置（能收回的尽量收回），将现有的351.88亩完全未动工的土地用于中高档小区建设，不再进行低水平重复性建设。二是要坚持净地出让，完善市政基础设施，先做环境后卖地，以提升土地的价值。

（四）优化操作模式，实现房地产业的良性发展。建议县政府以城司为载体，通过城司这个平台，完成筹资、征地拆迁、基础设施建设，然后实现净地出让，获取差额利润，然后再投入资金征地拆迁、建基础设施，再净地出让，以形成一种良性循环。否则，**的城市建设、房地产业开发不可持续。武宁县和宜丰县的土地运作模式较为成熟，武宁县由城司负责筹资、基础设施建设和土地出让，国土局负责征收土地，房管局负责征收房屋，至今已储备土地1万多亩。宜丰县先由政府完成征地拆迁，再由城司以土地贷款修路，完善基础设施，之后才挂牌拍卖，土地卖到130-400万/亩。

（五）完善配套设施，强化房地产行业监管。一是城市基础设施该政府做的政府一定要配套完善好，该开发商做的政府部门一定要督促开发商做好。要科学规划城市医疗、教育、环卫设施、社区服务、市场、停车场等设施的布局，小区楼盘中的绿化、停车位、幼儿园、超市、休闲健身、排污系统等设施必须达到使用要求。二是要统一房地产业的税收和规费的收取标准，并做到统一征收。要加强对房地产业的管理，住建局要联合公安、城管等有关部门对房地产开发建设过程中的强揽工程、强买强卖、强行阻工等行为进行专项治理。

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关键词：房地产企业；成本管理；控制

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

房地产企业成本包括直接成本和间接成本，直接成本又分为不变直接成本和变动直接成本，间接成本则有机会成本和管理成本两项内容。在房地产行业的成本管理部门，做好企业的成本控制，就是要把房地产建设过程中的任务分解到最易控制的程度，并明确每个子任务的所需因素。任务的目标就是指明该任务需要实现的要求，包括资源要求（如各种资源计划，人员、设备等）计划、时间计划、质量要求、验收标准和上下关联任务，这些因素是描述一个任务的重要信息，只有把每个任务的成本控制好了，才能实现成本的综合控制。

一、房地产企业成本控制存在的问题

随着房地产行业的发展，房地产企业公司结构日趋完善，项目管理日趋规范，这在很大程度上推动了房地产企业成本的下降。但与此同时，部分房地产项目仍然存在成本过高的问题，需要采取积极的举措予以改善。

1.成本控制意识不浓

首先，由于近年来我国房地产行业利润水平较高且行业发展迅速，这就使得房地产企业总体盈利较佳，企业职工特别是领导者的成本意识相对薄弱。其次，部分项目领导者为加大项目主导权，积极争取控制权，即使有空闲也不愿意在项目之间进行调剂，而短缺的项目则更多的需要争取银行等金融企业的支持，从而在房地产企业内部人为的拉高了成本。

2.使用缺乏长远规划性

首先，部分房地产企业缺乏长远的规划，在使用计划上更多的是以年度为计划期限，缺乏更为长远的融资方案，这就与房地产项目本身的长周期存在差异，可能导致本年度的过度使用而下一年度相对缺乏，不得不花费更高的成本获取外部的支持。其次，从房地产企业管理模式来看，项目无法得到合理保障，一般而言，房地产开发企业会同时运行多个项目，通过集中统一管理甚至成立财务公司的模式来运行，这就可能导致某一项目挪作他用。而无法得到保障，甚至项目无以为继。

3.成本控制措施空化

首先，房地产项目成本控制目标不明确，部分房地产项目在追求上以越多越好等为目标，或者认为房地产项目只要融到了资就是赚钱，从而没有按照项目实际需求进行安排，从而导致成本过高。其次，使用过程中安排不合理，项目部没有与原材料供应商等单位就支付时间等进行协商，导致部分被提前支出，部分由于延后支出而增加了违约等，这也加大了成本。

二、房地产企业全过程成本控制

近几年来房地产业得以快速发展，作为我国国民经济中的一个重要的支柱产业，但随着国家房地产业各项政策的逐步实施，房地产开发市场不断的壮大，仅仅依靠土地资源的升值来获取利润的风险也在不断的增大，如何以最低的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产业，是房地产开发企业需要关注的首要问题，是以利润最大化为主要目标，进度与产品的质量是围绕着成本目标来进行的，而市场和成本是对利润最主要的因素，房地产开发企业也仅能对成本有所控制，这也成就了成本控制在房地产项目管理和开发中的核心地位及作用。

1.房地产开发设计阶段的成本控制

在建筑工程项目开发设计阶段，努力提高可行性研究报告数据的准确度，切实发挥其控制建设项目总成本的作用。尽可能准确地计算出包含土地成本、工程造价、前期规费、材料费、机械费、资金成本及管理费用等可能发生的工程建设项目全过程费用。做好项目经济评价，必须积极参与项目决策前的准备工作，认真收集有关资料，切实做好项目的可行性研究报告，要求专业设计人员在确保设计的实用性、科学性、经济性、合理性的同时，尽量节省投资，要做到精心设计，将设计与造价结合起来，有效的控制工程变更，对因工程设计问题造成工程延期，大量的工程变更，工程材料浪费，超出投资限额等，由设计单位按合同承担相应的经济责任，从而把设计的权、责、利有效的结合起来，从而使建筑工程成本在设计阶段能得到有效的控制，发挥其最大的效益，确保房地产开发企业经济效益的最大化。

2.房地产开发施工阶段的成本控制

2.1施工单位的选择与管理。应通过建设项目招投标，选择报价合理、信誉良好、具有较强的管理能力和经济实力的承包商作为合作单位，同时在合作过程中还应加强对承包单位的管理与服务。

2.2施工现场签证的管理。现场签证主要指房地产企业与承包，签订工程合同后，由于工程设计变更、现场施工需要及其他可变因素导致原施工流程及合同约定的变更，是工程承包合同的补充内容。首先应明确签证各职能部门、各相关负责人的签字权限，避免结算时发生互相推诿的现象；其次应加强合同管理，避免、减少和规范现场签证；第三应加强现场签证时效性，避免签证久拖不签，为结算带来麻烦。

2.3设计变更管理。设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。一方面设计变更是由设计团队整体的水平、能力、素质决定的，所以选择优秀设计团队是控制设计变更最有效的方法之一；另一方面设计变更是由房地产公司管理团队的水平、能力、素质决定的，应使公司编制的策划书、设计委托书科学、准确并具有一定的前瞻性，以更好的控制设计变更数量，从而达到控制工期和造价的目的。

3.房地产开发竣工结算阶段的成本控制

在建筑工程项目竣工阶段，应该对建筑工程施工阶段的技术资料、变更、工程签证索赔，资金来往账目等资料进行核对和整理，根据建筑工程施工资料与往来账目，合理支付工程施工的人工费、材料费、机械和设备的各项费用。也要处理好建筑工程的索赔，对于建筑工程施工阶段发生的索赔项目和金额进行核对，根据合同和协议支付索赔款额，建筑工程项目竣工阶段的造价控制，也是工程项目中造价控制的一个重要环节。

4.逐步引进科学的成本管理方法

具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。随着房地差企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。

结束语

在房地产开发中，成本控制是房地产开发企业重要组成部分，在房地产市场经济竞争中具有十分重要的意义，也在以后的竞争中占据重要的地位，对房地产开发进行合理的成本控制是控制工程成本的关键，因此，我国需要加强对房地产成本控制的分析与研究，完善相关的制度，建立一支有专业素养和专业知识的成本控制研究队伍，采用科学合理的施工方法与施工工艺，这才能确保房地产项目开发过程中以最小的代价，获取最大的利益。

参考文献：

[1]邵玲娟.房地产企业现代成本管理控制问题研究[D].山东大学,2008.

[2]史殿新.基于ERP系统的S房地产公司目标成本控制研究[D].华南理工大学,2012.

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关键词：成品住宅；一体化；产业链；前期阶段

中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1674-9944（2015）12-0287-04

1传统住宅产业链存在的问题

传统住宅产业链属于资本密集型产业，掌握土地和资本的房地产企业居于整个产业链的主导地位。从项目总体策划、立项审批、规划设计、开工准备、全面施工、验收交付许可到登记入住的各阶段，均为单线推进模式，形成以房地产企业为核心进行配套生产的产业链。传统住宅建设依托劳动与资本密集，势必与资源节约型和环境友好型的可持续发展道路相背离，其发展后劲因而受到严重牵绊。具体而言，传统住宅产业链存在以下问题。

1.1产业链价值分布不合理

中国现行的土地供给制度，在很大程度上决定了土地主导着住宅产业价值链，因此地方政府掌握土地资源，以及房地产企业掌握资本，控制了产业链的主要利益，导致产业链中利益分配不均，未能赋予产业链各价值主体公平竞争的平台，进而影响了新技术、新材料、现代管理理念和方法在产业项目中的实施。

1.2产业链环脱节

科技密集型程度较低，以及地方政府、房地产企业垄断资源、资本，传统住宅产业链各价值主体呈现粗放经营与合作的关系，导致产业链关系孤立割裂，未能形成平等参与、优势互补、高效沟通与互惠合作的一体化关系模式。

1.2.1房地产开发粗放竞争

作为获得资金、土地便能运营的房地产企业，一般不具备项目规划能力，因而只能委托设计院进行规划设计。通常规划设计环节占据整个项目成本的70%，这就导致传统住宅产业链中没有技术支撑的房地产企业，无力培养自身的规划设计能力，只得凭借拿地环节进行粗放竞争，以此确保自己的利益主体地位。

1.2.2劳动密集型的建筑业

由于传统住宅建设多为现场手工作业，加之产业链各环节各自为政、衔接互济不够紧密，导致工人劳动强度加大，生产、经营呈分散状态，因而拉长了建设周期、降低了生产效率。同时，因设计、施工、部品选择与运输的责任部门缺少实时沟通与工作对接，又导致相互推诿、权责不明，因此建设质量难以控制，监管耗费成本巨大。

1.2.3建材业标准化、系列化、部品化水平较低

现场手工作业的劳动密集型生产方式，导致传统住宅产业链中部品、建材的工业化生产水平较低，因此影响了住宅产业化的基础――部品与建材的标准化、规格化与系列化。这无疑导致资源浪费、劳动效率降低、工程质量堪忧，进而影响产业链环的衔接与住宅产业的规模化效应。

1.2.4未形成供、产、销一体的“链"状参与主体

传统住宅产业链的供、产、销关系为：房地产企业拿地委托设计院完成规划设计通过工程招投标选择施工企业由施工企业整合原材料供应商、建材经销商、设备供应商等承担施工任务完成施工并交付给房地产企业房地产企业通过销售或自行销售给最终客户由物业管理公司负责维护住宅产品。

由此可知，这种生产组织形式的参与主体，涉及众多部门和人员，各自拥有独立的经营目标、技术理念和利益关系，众口难调很难建构合作纽带，生产经营的一体化模式因此较难实现。此外，建筑设计与室内设计工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使购房后还需进行二次装修，这不仅增加了环境负担，不符合低碳环保的大势所趋，同时，亦不利于建材、部品的标准化、工业化生产体系的建构。

2成品住宅产业链的重构原则

“成品住宅”（finished housing）是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。成品住宅开发建设应强调以“成品”为目标，采用一体化开发建设管理方式，使各生产要素完美组合，减少中间环节、优化资源配置；通过工厂化生产提高构配件质量与生产能力，从而节约建设成本、降低劳动强度、提高劳动效率，发掘其价值与使用价值的“商品”。成品住宅的产业链建构原则表现为以下几方面。

2.1以终端用户需求为导向

2.1.1立足顾客现实需要和潜在需求

成品住宅从土地获取管理、项目总体策划、设计任务书的制定、建筑设计、室内设计、部品选样、项目施工、材料设备的供应、竣工验收、入住总结到售后服务等各环节，均以终端客户的需求和消费为中心，以产品的服务功能为重点，综合技术推动型和需求拉动型的优点而形成产业链；以客户需求为导向，重构产业链各价值主体的生产组织形式与工作对接的关系，真正实现“以客户为本”的产业链建构主旨。

2.1.2搭建用户参与设计的开放平台

“以客户为本”的建构主旨还表现在：在成品住宅的产业链中介入用户参与设计、监控的过程。为此，以信息系统为支撑搭建用户参与的平台实属必要。例如，在前期规划设计阶段，利用BIM互动性与及时反馈性的可视化特性，可使客户更加直观、快捷地了解项目全过程。同时其强大的模拟功能辅以造价控制环节，亦可方便客户把握节能、日照、热传导与紧急疏散情况，进而有效控制成本，深化客户的自主参与程度。此外，通过类似的信息平台收集用户的需求信息，进而优化方案，亦有助于改善产业链环之间的协作关系，以期高效生产出市场接受度高的产品。

2.2建构信息共享的平台打通全产业链

2.2.1优化设计方案

信息化的集成环境可为成品住宅的产业链建设提供较准确的模型。其信息平台的优化性在于：将“多种项目设计方案和投资回报分析结合起来，从而实时的计算出设计变化带来的投资回报变化，找出最优方案”，从而有利于参与主体客户的决策。与此同时，对于施工难度较大的异形设计，亦可藉此信息平台优化设计施工方案，以期减少工程量、压低工程造价，为客户赢得更多的价值回报。

2.2.2 链接工作接口

传统住宅产业链环脱节的重要导因就在于各专业之间沟通不到位。据统计，仅仅由于项目成员之间的数据互通性较弱而产生的额外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工与室内装修割裂，时常出现建筑主体结构妨碍管道设备的布置的问题。为此，变更原初设计方案，导致资源与劳动力的浪费，人为拉长了建设工期。信息化的集成环境因其模拟、预演与协调功能，可在“专业之间与专业内部进行碰撞检验，并即时生成数据，以供施工参考”，因而成为打通住宅全产业链、提升项目效益、进行全过程精细化管理的重要平台。

2.2.3 高效传递信息

信息化的集成环境可通过交互窗口修改三维模型，其即视性、互动性与反馈性为设计、建造、运营信息的传达提供较大便利。同时，其完备的构件信息亦为自动生产加工提供了技术条件。此外，通过4D模拟可预演施工过程，采用5D模型辅以成本控制，皆体现了信息化集成环境可动态、高效传达信息的优势。

2.3建构工业化生产平台

2.3.1缩短建设周期

由于工业化生产平台藉由标准化、规模化、系统化的工业化生产方式，取代分散的手工业生产方式，其中的住宅部品、建材皆在工厂流水线上产生，故通用化、系列化、集约化程度较高，加之现场装配式施工方式，因而显著提高了生产效率，与此同时，亦较少受制于天气情况，建设工期大大缩短。

2.3.2提高工作成效

一方面，对传统住宅的产业链进行分解、重组和优化，密切成品住宅的产业链接口，提高各工种之间的信息沟通成效，深化客户的自主参与层级，可显著提高工作效率且质量可控；另一方面，工业化生产方式带来的标准化、规格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的规模化生产与社会化营销，从而推动成品住宅的产业化进程。

2.3.3减少资源浪费

勘察、设计、施工、项目管理、监理、部品、材料、设备等的全产业链生产组织形式，可减少在设计、施工、材料部品的选样、供应等环节中，因工作对接问题与无效益变更导致的资本浪费与能源消耗。此外，工业化生产平台采用污水再生利用和雨水收集利用技术，实现施工养护用水的循环利用， 可显著节水节能。另外，标准化、通用化、现场装配式的工业集中生产方式，亦可降低建筑主材与辅材的损耗。

3成品住宅前期阶段的一体化产业链建设

成品住宅是一项涉及获得土地、开发、设计、施工、监理、材料、设备和用户等众多方面的系统工程。一体化则指在信息化集成环境与工业化生产方式基础上，以为用户提供优良的成品住宅和优质服务为目标，将获得土地、投资开发、设计施工、构配件生产、部品设备生产供应、施工、销售及售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，实现成品住宅产供销一体化。在此，以产品设计中的人、机、环境关系为研究成品住宅建设一体化的切入点。具体而言，即成品住宅开发建设各环节均以用户需求为基础，进而，传承中国古代造物模件化技术与多元样式兼容的营构模式，以成品住宅的部件化、标准化生产为出发点，根据消费者品质需求的不同，探索个性化菜单装修模式与大众化标准式装修模式，实现工业化与人性化、通用化与个性化、批量化与多样化的共赢。同时，建构以产业链核心企业为成员的企业集团，整合资金、资源、技术优势，注重成品住宅推广应用过程中的集成化、低碳环保与智能化技术。

根据成品住宅一体化产业链的构成及相关因素，可将产业链系统分为土地获得管理、项目投资开发、项目设计与项目报批等前期阶段，土建安装、样板房施工等中期阶段，以及住宅销售与服务等后期阶段。其中，投资开发定位的正确性以及设计构思、设计成果等前期阶段，直接影响成品住宅一体化产业链建设成果与项目实施结果，因此，拟重点阐述成品住宅前期阶段的一体化产业链建设情况。

3.1土地获得管理

3.1.1土地信息收集

收集土地信息的目的在于，藉由政府、专业网站和主流报纸为公司拍地、融资、调整土地价格、了解区域土地情况、分析市场竞争等提供参考。一般而言，由集团营销企划部通过报纸、土地储备中心处、人员来电、约访等途径收集、整理土地信息。在地块公示后，确定重点意向地块，报送公司主管、领导审批。之后对获批地块进行审核并进行现场勘查，在此基础上，将勘查资料整理成文报送公司管理层。经公司管理层研讨后，由企划部组织完成“意向地块可行性研究报告”。负责这一环节的职能部门为公司营销企划部与公司管理层，必要时需与国土部门交涉。

3.1.2意向地块可行性研究分析报告

制定详细实施计划，通过具体数据和量化的衡量标准、责任分配，动态预测、分析市场、消费者与竞争对手的可行性分析报告，可降低企业投资风险，提高决策成功率。通常来说，意向地块可行性研究分析报告涵盖城市发展与房地产市场整体概述、周边情况分析及重点个案研究，区域楼盘目标客户分析、经济测算等内容。

由营销企划部设定可行性研究计划、组织市场调研、定位分析产品，而后提交设计部。设计部进行项目规划设计和初步分析，提交采购部与审计部。由采购部和审计部对产品进行初步成本测算，并制定初步销售计划和销售价格，提交财务部。财务部对投资经济效益进行分析评估，总结评估结论提交公司管理层审核、决策。此环节涉及职能部门为营销企划部、设计部、采购部、审计部、财务部、公司管理层。

3.1.3土地竞拍管理

土地竞拍旨在：①控制各城市短长期的土地供应总量；②逐年增加经适房用地的供应；③对商品房用地进行招标或挂牌出让，并确定出让价高限，以防地价飙升；④将一次性收取土地出让金改为收取土地租金。具体流程包括准备履约保证金、参加挂牌、准备投标拍卖所需文件，与拍卖人、招标人、土地管理部门、挂牌人等签约，以及备份同摘牌、投标、拍卖相关的资料。该环节由土地管理部门控制。

3.2项目投资开发

3.2.1制定“项目经营计划书”

作为项目经营的纲领性文件，计划书涉及经营业绩、客户维度，包括成本、设计、工程、入住、物业的内部维度，以及学习与发展。制定项目经营计划书首先需就项目位置、现状、配套设施情况、规划设计条件、技术经济指标等进行简要分析与介绍。集团应对总利润要求、总投资要求、峰值资金、人员配置、总开发周期、品牌建设、团队建设等提出总体量化要求。制定项目开发中关键节点的行动计划和各部门、各专业的详细进度计划。根据项目实际情况，陈述可能存在的风险，并制定应对方案。最后，对上述内容分类列表汇总。该环节在获得土地后一个月内进行，由公司管理层和各职能部门负责。

3.2.2编写“项目前期市场研究报告”

“项目前期市场研究报告”是项目策划与编制“产品建议书”的参考。营销企划部需系统收集、整理、记录、分析成品住宅地产市场、营销、产品等方面的信息，以期对项目进行可行性分析，为市场定位和公司决策提供依据。在地产市场调研与分析的基础上，分别从项目市场、项目客户、产品概念、规划设计、建筑室内设计细节与标准、配套设计、社区服务、户型面积配比、项目价格等入手进行定位。最后，依据项目投资开发周期、销售周期、经济收益调整定位，以寻求用户与项目的平衡点。

3.2.3撰写“产品建议书”

以用户为导向，探讨项目的市场受众面，进行项目市场定位与产品建议，是撰写“产品建议书”的目的所在。获得土地后，营销企划部市场主管负责制定编写工作计划，计划报送营销总监并通过后，由营销企划部、市场部人员与相关部门进行协商与沟通，并就目标客户群、项目主题、形态、建设指标等深入调研，而后提交市场调研报告。同时，营销企划部组织编写“初步产品建议书”，论证方案的可行性。建议书提交公司管理层审批通过后，由设计部开始项目初步规划设计，审计部、财务部测算成本、财务指标实施，营销企划部综合各部门意见，组织编写“产品建议书”。再次提交管理层审批、论证。经由董事长、集团总部论证通过后即可实施。此环节涉及职能部门较多，包括营销企划部、项目部、审计部、财务部，以及公司、集团管理层等。

3.3项目设计与建材、部品选样

3.3.1制定工作计划

此环节在产品建议书确定之后与概念设计之前的一周开始，由规划设计部负责制定有关项目内容、工期、起始时间、需其他部门配合事项等内容的工作计划，并交由规划总监与公司管理层的总经理审批。

3.3.2设计招标

招标文件旨在阐明部品、建材的采购或工程性质，通报招标程序将依据的规则和秩序，是投标商编制投标文件的基础，也是采购人与中标商签订合同的基础。

设计招标环节涉及四大流程：①编制招标书。由规划设计部负责制定计划，报送公司管理层审批。招标书通常包括：方案招标书、施工图设计招标书、景观设计招标书。方案照标书在产品建议书完成一周后提交，施工图设计招标书在扩初阶段根据扩初深度提交。景观设计招标书在规划方案确定后一周内提交。②实施招标流程。由规划设计部负责实施，公司管理层总经理委托的招标小组评标，相关表单报送公司管理层审批。③编制设计任务书。设计任务书包括方案设计任务书、景观设计任务书、施工图设计任务书。一般由规划设计部负责编制任务书，在招标确定后一周内开始。方案设计任务书需对项目名称、用地概况、设计依据、总体控制性指标等进行明确说明；要依据用户需求定位户型与面积匹配；指明具体的经济技术指标、总体规划要求、住宅户型设计要求、建筑形式、功能、车位比例要求等；提出技术控制要点与提交成果的形式、要求；出示设计时间节点。景观设计任务书除项目简介、定位与设计时间节点外，需重点就景观设计原则、规划技术经济控制指标、景观设计要求、方案设计提交成果形式与内容、景观施工图纸内容等提出具体要求。施工图设计任务书需对总图设计、平面设计、立面设计、室内装修设计与标准等提出具体要求。④签订合同。由规划设计部负责合同的谈判和起草，并交由相关部门流转审批，一般在招标确定后一周内开始。

3.3.3方案设计与建材、部品选样

一体化产业链的建构理念，使得成品住宅方案设计阶段，即要考虑从住宅构件、部品的设计生产，住宅建造施工，住宅使用、改造直至废弃回收等各个阶段，积极通过新技术来提高效率、降低能耗，从而求得经济和环境关系的平衡与优化。

成品住宅的方案设计阶段包括以下环节：在投资部、销售部的市场调研基础上进行建筑、景观、住宅室内风格定位；规划设计部提出概念方案的同时，装修设计与主案设计师介入，从住宅的长寿化发展、用户的标准化与个性化需求角度入手，优化户型、预留可调整的空间，提供可供用户自主选择与搭配的菜单式装修方案；在户型定稿前，由装修设计师结合系统设备、土建各方做最后优化，完成成品住宅户型设计方案及施工图；方案设计完成的同时，设计单位提交材料、部品和设备清单，财务部进行成本估算；设计师通过信息平台与一站式建材、部品超市选择材料、部品样板，提交技术部确认（销售部、成本部、工程部参与），并由技术部、设计部确定材料设备供应商。

由上述流程可知，在方案设计与建材、部品选样的过程中，立足用户需求，借助信息化集成环境与一站式采购，建筑师、室内设计师、销售部、财务部、工程部、材料供应商等搭建了紧密的工作接口，建构起互助合作、优势互补的一体化产业链。

3.3.4方案论证、评审

方案论证内容主要为：审核项目定位，会审专业规范、技术要点、设计指标、设计风格、物业管理、成本控制等，以此为确定中选方案提供依据。

方案论证对象包括：规划、建筑、施工图与景观方案。其中，规划、建筑与景观方案由规划设计部负责组织论证后，填报论证表并报送相关部门审批。施工图方案由项目部负责组织图纸会审，填报会审意见并报送相关部门审批。

3.4项目报批

此阶段在整套施工图出图前即可进行。

3.4.1办理项目立项手续

首先，将土地成交确认书和土地储备中心地产经营科提供的资料，提交行政审批中心发改委立项。继而，将环境影响报告书提交环保局审批，获得项目审批意见。最后，携带材料至行政服务中心发改委窗口办理立项手续。

3.4.2办理建设用地规划许可证

首先，至规划局窗口获得“选址规划意见书”，至测绘院获地形与管线图，至规划局获得红线图与规划设计要点，并转交设计院，从设计院处获得建筑设计方案。复归规划局审批，获取建筑设计方案审定意见书。在相关部门签署意见后，至规划局窗口办理用地规划许可证。

3.4.3办理土地证

携带土地登记申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书及委托人身份证明书等，土地权属证明文件，建设用地规划许可证、选址意见书、规划红线图、总平图等，至国土局办理。

3.4.4办理建设工程规划许可证

首先，将施工图交由行政主管部门授权的审图机构审查，获得“建筑工程施工图设计文件审查批准书”等相关支撑文件；继而，至规划局申请规划放线，同时，环保局进行环保评估，审核通过后至规划局办理建设工程规划许可证。

3.4.5办理建筑工程施工许可证

施工单位与监理单位招投标，选定监理施工单位后，至城建档案馆进行施工合同备案，至房管局进行白蚁预防登记，至质监站进行质监、安检备案。备齐相关材料后，即可办理建筑工程施工许可证。

3.4.6办理预售证

首先，办理预售住房价格批复，至地名委员会办理小区命名审批。携带项目所在地派出所出具的地址、编号证明，办理住房预售面积审查，至产权处报送相关报建资料供审查，最后，联络公司工程部协助产权处进行现场勘查，无异议后即可获得预售证。

4结语

到目前为止，江苏成品住宅仍低于住宅年开发量的40%，与发达国家成品住宅开发量的80%以上相去甚远，究其原因在于：产品质量问题影响购房成本与用户消费观念的转型。因此，立足终端用户需求与信息化集成环境，设计、施工、监理单位等尚需积累成品住宅建设经验，强化获得土地、投资开发、设计施工、构配件生产、部品设备生产供应、施工、销售及售后服务等产业链的衔接力度与合作机制，提升住宅部品、建材的标准化、通用化与工业化生产水平，才能推动成品住宅的产业化进程，实现资源节约型和环境友好型的可持续发展目标。这里，梳理前期阶段一体化产业链的流程，或可为成品住宅投资开发、设计、管理体系的规模化、一体化建构，抛砖引玉。

参考文献：

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[2]中国房地产信息集团.房地产开发前期阶段[M].北京：中国经济出版社，2011.

[3]罗红旭.基于产业链理论的我国住宅产业化项目管理模式研究[D].成都：西南交通大学，2013.

[4]曹四海.浅谈菜单式全装修住宅[J].安徽建筑，2002（4），12.

篇9

商业地产开发运营现状及资金障碍分析

住宅地产和商业地产在开发运营上存在着本质差异，住宅开发的核心是获得廉价土地和健康的现金流，一个项目完整的操作周期是2~3年，售后交给物业管理公司，不存在后续经营发展问题。而商业地产的本质是商业，地产只是实现商业价值的载体，一个商业项目的操作周期要5~8年（含建设和运营）。目前国内很多地产商均以开发住宅地产的思路和手法对商业地产实施运营开发，在项目未建成之前就将集中型商业散售。散售后，小业主往往基于自身利益的考虑，以租金价值为取向而忽视业态之间的促进发展，极易造成邻里业态的冲突，如火锅店旁边是高档时装、化妆品店比邻宠物店等尴尬情况。[18]而散售的商业街由于缺乏统一管理运营导致个体经营性的短视，致使开张时红火，两年后成为“死街”。对于商业地产来说，持有并运营零售型商业部分更便于统筹协调、合理定位、商业安排；反之，商业地产的核心竞争力就无法完全体现，而长期持有商业资产及运营导致的大量资金缺口往往是目前许多商业地产商必须面对的严酷现实。

（一）资金流动性不强

目前国内商业地产的主要运作模式是以重资产为主的香港模式和以售养租为主的万达模式。以香港模式运营的商业地产企业通过获取一、二线城市传统商业核心区域的土地或旧商业，通过移植现代、时尚的香港商业物业理念，实现与周边商业的差异化竞争，多以城市综合体或单体零售商业为主，商业部分完全自持，由开发商打造的香港专业商业管理团队进行零售物业的运营管理。初期投资回报较低，2~3年后物业进入成熟运营期后实现了高于同行或周边区域的租金水平和分成收益，以较高的租金贴现低成本的土地，快速收回成本实现盈利。该模式虽从长期看可为企业带来经营和资产增值双重收益，但对开发商的资金实力要求很高，要求能够承受较高的一次性资本投入和前期的商业培育再投资。万达模式运营的商业地产企业基于低地价、政府扶持、核心区位、订单式招商等成体系的产业链整合优势，通过综合体项目中公寓、写字楼、住宅的销售回报补贴大型商业的投资和运营的亏损，不可售持有型物业在整个项目中一般不超过30%，以销售型物业产生的现金流收回项目的整体投资，以接近“零成本”的价值持有集中商业或酒店，等待时机将持有型资产上市实现证券化，投资人获利退出。为满足持有资产进入证券化平台的要求，万达商业项目的租金绝对值较低，且租金回报相对于高售价处于很低的水平，在牺牲一定收益的条件下实现了较稳定的现金流运营。以售养租模式虽然在一定程度上解决了商业地产运营的大量资本沉积问题，但低租金模式不利于商业的培育，使物业价值提升不快，背离了商业运营的基本原理。通过比较，我们可以看到，不论是重资产持有模式还是以售养租模式都无法从根本上解决商业地产运营中资金流动性不强的问题。

（二）融资渠道不畅

鉴于商业地产的经营属性，不但在开发阶段需要大量的资金投入，在竣工开业后仍然需要在1~3年的培育期继续投资，通过进入品牌的调整、商业性宣传活动、价值客户的固化等措施，促进租金、分成收益、资产三项指标稳定提升。即便如此，如果仅仅依靠租金净收益偿还已有投资，保守计算需要8~20年，近期投资开发建设的商业物业由于土地价格的增加，投资回收期还会相应延长。国内商业地产商往往通过银行、信托公司、保险机构、外资等进行融资，以融资资金投资住宅等其他高回报的产品，补贴商业运营的亏损，但目前也出现了融资渠道不畅的问题。首先，银行配合国家房地产调控政策收紧了贷款规模。依据国家对住宅地产市场投机行为调控整顿的要求，自2009年开始各家商业银行收紧了对整个地产行业的贷款规模。如调高首付款支付比例、上调房屋贷款利率、实际利率执行基准利率上浮等。2012年在稳健货币政策的指导下，各商业性银行的贷款额度还会降低，同时会加大对保障性住房和中小型生产企业的倾斜扶持，商业性房地产开发商通过银行融资投向住宅，通过住宅销售补贴商业运营亏损的做法无法实施。第二，信托因净资本核算指标和房地产产品监管而主动压缩业务。2011年5月各商业银行的总行根据银监会要求，全面叫停银（行）信（托）合作，房地产信托的发行从“事后报备”变更为“事前审批，一事一议”。而2011年2月12日银监会下发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》（银监发【2011】11号）则对信托公司的净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定，并严格要求2011年底进入“结算期”。由于房地产融资类信托产品对净资本金要求数额明显高于其他工业、服务业信托产品，直接导致信托公司2012年主动压缩房地产信托业务。第三，保险资金因投资能力、比例限制和缺乏专业管理团队而很少涉足商业地产。2010年9月保监会印发了《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发【2010】80号），保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，可以采用债权、股权或者物权方式投资不动产，但仅限于商业不动产、办公不动产、保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，但并不是所有的保险企业都有参与的资格。根据《办法》规定，投资不动产的保险公司上一会计年度末偿付能力充足率需不低于150%且投资上季度末偿付能力充足率不低于150%；上一会计年度盈利、净资产不低于1亿元人民币；具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定。目前符合条件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少数几家大型公司。《办法》对投资比例也有谨慎的规定，即投资不动产的账面余额不得高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额不得高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不得高于本公司上季度末总资产的10％。由于投资比例的限制，缺乏案例、实际操作细则，没有专业的商业运营团队支持，大型保险公司对于投资商业地产抱谨慎态度，仅基于自用考虑，在一线城市收购了一些已经建成的、核心区域的写字楼。第四，外资因政府审批及结汇障碍进入困难。现行法律法规明确限制外资以债权投资房地产，以股权方式投资房地产企业需要商务部、外汇管理局、国家工商总局联合审批。鉴于对自身投资安全性的考虑，外商资金往往选择在国内开发商获得土地并追加了部分建设投资后，以股权并购或增资的方式进入项目，此行为需要上述三部局联合审批方能实施。外资股权若要实现股东分红，换汇后汇出境外，也需要相同的审批程序和时间。外资仅在股权投资和退出两个环节就要耗费1~2年的时间，本来离岸的低成本资金由于“空转1~2年”，变成了与国内“热钱”成本相当的资金，丧失了经济优势。如果再综合政治意识形态对投资风险的放大效应，境外资金的成本已经明显高于国内的资金。在商业地产的发展机遇期，如何妥善解决资金流动性不强与融资渠道不畅的突出问题，充分挖掘商业地产开发运营链条中各个环节的融资价值，释放参与建设企业和政府的吸金性，实现各种权益的经济最大化，提高外部投资人的注资兴趣点，促使持有型资产变现流动，将是新时期商业地产发展必须考虑与解决的重要问题。以下笔者根据全价值链理论与国内外商业地产经营的成功模式，提出全价值链商业地产模式并进行分段解析。

商业地产全价值链股权投资模式及其创新点

价值链理论是由迈克尔•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行业竞争者、供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在进入者威胁与替代品威胁五种竞争力构成的“五力模型”中，只有灵活运用成本优势战略、差异化战略、缝隙市场战略等才能在激烈的商业竞争之中胜出。公司应该视具体情况和自身特点来选择战略方针，同时要考虑连接产品或者供给的系列渠道。波特首次将这种渠道称为价值链，并在每一条价值链上区分出内部后勤、生产或供给、外部物流及配送、市场营销及售后服务等五种主要的活动，而每一项活动都伴随着各自的派生活动，每一家公司的价值链相应地融入一个更为广阔的价值体系中。[19]在价值链理论的基础上，针对我国商业地产面临的背景情况与自身特点，对商业地产运营中的土地供应方（政府）、生产或供给方（建设总包方）、市场营销（基金管理公司）、售后服务（商业运营团队）等链条环节的价值进行深度挖掘，并对这些环节融入更为广阔的价值体系中的关系进行系统梳理，试图运用金融手段实现商业地产运营的全价值链体现。股权投资是指企业或个人购买的其他企业（准备上市、未上市公司）的股票或以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资于其他单位，通过投资取得被投资单位的股份，目的是为了获得较大的经济利益，这种经济利益可以通过分得利润或股利获取，也可以通过其他方式取得。目前学者们研究的股权投资形式主要有三种：一是商业资产信托，二是私募股权基金，三是类REITs资本化平台（详见表2）。本文根据目前国内研究的主要股权投资形式中投资人权利义务、投资人关系、资金特点及发展现状，结合商业地产价值链上政府、开发商、建设总包方、商业运营团队与潜在商业购买人的价值取向，将股权投资的几种形式与债权投资形式结合起来，设计了商业地产全价值链股权投资模式。主要由四种不同的股权投资方案组成，一是政府为主导的私募产业基金；二是以建设总包方为主导的建设开发集合计划（权益与现金集合信托计划，以收益权为劣后级、社会资金为优先级的集合信托计划）；三是由商业资产潜在购买者参与组成金融衍生方案；四是商业地产运作成熟后通过REITs平台上市的公募基金方案，这四种新方案加上原有的传统商业银行融资模式构成了系统的、多元性的并具有延展性的商业地产产业融资模式（详见图2）。

商业地产全价值链股权投资模式的创新之处有以下几点：创新之一：公私搭募。按照不同商业阶段回报率的不同匹配相适应的资金，在建设或并购期借助持有商业的品牌价值和对未来居住价值的提升，提高公寓、写字楼、配套住宅的销售价格，以较高的回报率平衡前期进入项目的社会性资金的高风险。商业进入成熟期后，每年实现了持续稳定的租金收入，风险大幅降低，适合进入公众融资平台，成为非专业性公众投资人的可选投资产品。尊重并量化投资风险，合理搭配公众和私人性资金。创新之二：资金个性配置。针对项目的不同业态（如零售商业、公寓、写字楼等），面向未来可能持有或熟悉该业态运作的机构投资人募集资金，既符合国家对于“面对特定的、有风险识别能力的投资人进行募资”的客观要求，又能降低未来阶段性投资到期退出的兑付风险。创新之三：私募平台，政府调控。政府投资的国有“沉没资产”———核心区的国有商业用地或资产进入基金，吸引国有和社会投资人投资，选择专业建设和运营团队负责中期的建设和后续运营，政府以土地或资产供应为手段，以区域或行业的视角对商业性基础建设投资和运营进行调控，达到合理刺激居民消费，扩大内需的目的。创新之四：以利贴息。在项目的开发期，以项目工程款收益权为建设总包单位融资，并将建设总包单位获得的“额外浮动利润”以转移支付的方式支付给信托投资人，既帮助建设总包单位开拓了潜在的市场，又弥补了企业融资难的客观问题。创新之五：商业物业定制。提前锁定潜在的长租期大面积租户、未来资产持有人，为其定制商业物业，并将未来资产持有人引入私募平台，约定持有人按工程进度支付购房款；请长租期大面积租户配合开发商申请银行开发贷款并约定进入运营期后，开发贷款转为经营性贷款。充分利用定制模式，减轻开发期的资金压力。创新之六：物业租金提前分红。未来商业租户和潜在的持有人可选择在预售前以资金投资私募平台，不但可以全程监控目标物业的建设质量和进度，也可以作为投资人获得基金或信托的分红，其实质就是通过投资的前置，提前获得了标的物业的租金分红。

全价值链商业地产运营链条分析

房地产开发工作以项目为单位实施，最显著的特性是唯一性、可借鉴但不可全盘复制性。从可行性研究到设计任务书下达这一阶段（业内统称为前期）的工作直接决定了项目的成败，商业运营团队的主要任务除对项目进行市场调研、客群分析、未来租金分析外，还应依据项目的控规要求对各个业态的比例进行调整———原则是未来使用功能优先，内部布局和功能优化为主，外立面装饰变化为辅。融资团队的主要任务是基于各业态的未来销售、持有意向，按全寿命原则组合各方面的资金，实现投资方利益最大化。现在规划的城市未来综合商业体的主要业态以零售商业、公寓、写字楼、酒店为主，该平台的利益方有政府、建设总包、潜在的租户、可能的业主、某个业态整体购买人等，各参与方的诉求不同，给项目带来的潜在价值不同，成功的基金方案应该在最大程度上优化、整合各方诉求，为项目创造最有可能的开发运营环境。

（一）通过商业产业开发私募基金实现政府公信力的商业价值

政府在出让土地获得利益的同时，维护社会稳定、解决就业、创造持续税收等方面的诉求也在加强。为了便于统筹管理与整体经营，我们应该充分发掘政府公信力价值。全国性的开发商可以考虑与省或直辖市一级的政府设立商业产业开发私募基金，即在地方政府融资平台外，依托政府公信力重点整合和改造省属（直辖市属）范围内的原轻工业、供销社、物资局的商业资产、土地，形成具有投资价值的商业资产包，地方政府出地、专业商业开发运营商出钱并负责运营。当地政府的投资公司和开发商出种子资金，注册实体作为基金的GP③和次级LP④，吸收当地大型企业、社保和养老基金、社会资金作为基金的优先级LP⑤，共同发起商业产业基金，专注于商业资产包的开发、运营。这种模式可以充分利用政府信用和建设管理团队的专业性吸收社会资金，由开发运营商掌握项目的管理权，政府以土地出资作为GP和次级LP，不但可以全程监督项目的开发和运营，预防经营风险，指导微观实体运营支持政府的宏观政策，还可以获取常规收益（次级LP）和额外的超额收益（GP）。此外，政府对持有型商业物业在开业之初的地方性税收的减免、城市配套基础设施费用的减免、政府同意商业内部的功能布局优于外立面的形象工程、协调消防和人防部门接受在法规内的创新性设计等宏观政策性的支持，会对项目的成本、工期、销售价格、后期使用成本等产生良性的影响。

（二）通过以利贴息的信托计划实现建设总包方的融资价值

由于建设总包方一般是轻资产运营企业，在已有的债权融资模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融资价值。商业地产全价值链股权投资模式中，建设总包方以工程应收账款权益委托发行信托计划，由建设方的母公司做增信担保⑥，投标时按全额取费⑦，引入信托计划以股权形式投资来减轻开发商的资金压力。因开发商获得总包方的信托融资，原本给开发商让利优惠⑧的6%~8%有可能作为利息转移支付给信托计划，开发商对此信托计划承担连带责任，并承担部分利息费用，当后期财务成本较低的银行贷款或销售收入足以支付信托本金和收益时，信托投资最先退出。如果建设总包方的母公司或关联单位出于自用、改善资产结构或投资获利的目的，有意整栋购买写字楼、公寓或商业，可以将其在基金的投资与目标物业锁定，在托管银行设立专户，建设总包单位对基金的投资专门用于支付目标物业的工程款。该融资方案的核心是将第三方在项目中的权益证券化并投资于项目的开发过程中，首先，使建设单位因具有强有力的资金支持与其他同行相比更具竞争力而获得项目，原来的工程垫资成为股东出资通过股权方式进入项目公司，可按出资比例获得项目支付的分红。第二，建设总包方初期借用较银行利息高的信托融资，一旦低成本的银行贷款进入，即刻替换信托资金，通过提升高成本资金的流动性变相降低资金使用成本。第三，工程款利润取费中原本让利给开发商的6~8个百分点作为部分利息贴现给信托计划，剩余部分利息约为7~9个百分点，⑨等同于建设单位向银行贷款的利息，不会额外增加建设单位的财务成本。第四，将建设总包的潜在购买价值在销售环节体现，以量身定制的模式降低了销售压力、舒缓了募资压力，同时也开拓了一条持有型物业的退出渠道。

（三）通过不同金融产品资金链实现商业资产购买客户的投资价值

商业地产全价值链股权投资模式还可以使商业资产的购买客户包括整体购买客户与小业主通过参与资金链中不同金融产品的投资，实现他们的投资价值。这些客户可以次级LP的身份参与初期的政府产业基金，以优先级LP身份参与总包方发起的信托计划，也可以公众投资人的身份参与类REITs平台融资。基金作为项目公司的股东，可以在注资前与原股东签订对赌合约，基金对部分物业享有优先购买权、优先租赁权，一旦触发行权条件（例如基金退出、获得预售许可），基金的投资人作为物业的潜在购买者和租赁人与物业资产的持有人项目公司可以直接签订房屋买卖或长期租约。一般大面积需求的租赁客户相对于小面积租赁客户而言是处于优势地位的，如果基金或商业管理公司作为若干小面积租赁客户的代表，在项目建设之初，就以专业化的知识和经验筹划未来的运营，并统一协调业主和租户在租期、租金涨幅、业主更替、使用功能等方面的利益，无疑为后期商业租金的增加、商业物业价值的增加奠定了良好的基础，实现了业主、租户双赢的良好局面。这种模式对潜在的商业购买客户、小业主的吸引力有三点：一是提前锁定了目标物业。将销售或租赁工作延伸至项目初期，以认购基金份额的形式提前锁定物业的潜在购买者和租赁人。二是房屋购置首期款支付周期的延长降低了小业主的经济压力。三是以基金分红的形式提前获得了资产投资的“租金”收益。

（四）通过类REITs平台实现商业产业基金原始股东的财富价值

将产生稳定租金收入的成熟商业资产进入类REITs平台，通过资产证券化的方式向不特定的公众募集资金。通过类REITs平台融资，借助资本市场的“市盈率”杠杆对商业资产的租金进行放大，实现了投资商业产业基金原始股东财富价值的增加；资产进入平台后通过专业团队的运营，以定期派发红利的形式为公众提供稳定的收益。

结论

综上所述，成功开发运营商业地产的核心是“优秀的商业策划、招商、运营管理团队”和“基于商业物业全寿命的证券化资本运作”，这两个核心的本质是对地产行业“人”和“财”价值的深度挖掘，进而通过地产即“物”这个载体实现“人”与“财”被挖掘价值的经济体现，笔者将这种基于深度挖掘地产开发要素的模式定义为“全价值链商业地产模式”。

其核心是以股权投资模式、按商业物业不同开发运营阶段组合不同类型的资金，通过资金放大“人、财、物”在开发链条中的附加价值，确保持有型商业物业运营和处置价值的最大化。全价值链商业地产模式的核心是以轻资产运营方式将运营与重资产剥离，以费用收费模式替代资产收益。具体操作方式是运用私募股权投资（PE）、信托计划与公募基金（REITs）相组合的金融手段在不同阶段为商业地产项目开发、收购和持有经营提供强大的资金支持。通过私募基金投资开发型物业，并对商业物业进行先行收购和管理，充当预上市资产的孵化器，待成熟后出售给上市基金。资产管理公司即房地产基金管理者，对私募和公募基金的参股或控股使得其在整个资本运作过程中有足够的控制力。在操作的全过程中遵循资产类型与投资人相匹配的原则，实行物业细分，即按照不同标准进行物业分类，并为每种细分的资产匹配相应的PE或REITs。在商业物业可行性研究分析的初期，开发商就需要将政府（土地供应平台）、建设总包单位（建设平台）、租户和购买人（商业运营平台）、基金及基金管理公司（融资平台）等资源进行深度价值挖掘，目的是募集资金开发建设、提前铺路锁定销售对象、拓展退出渠道。全价值链商业地产模式的精髓是对产业链参与单位的资源整合，建立动态的、多赢的、风险互担的利益价值共同体。目前国内大型的、持有型商业资产一般交易周期普遍较长、交易价格不高，造成这种客观现实的主要原因是购买人对物业未来价值的测算差异、缺乏专业的商业运营团队来支持购买决心、短期内无法了解现有租户对物业持续租赁的忠诚度等。

篇10

[关键词]旅游体验；旅游产业；旅游产业链

[中图分类号]F59

[文献标识码]A

[文章编号]1002―5006(2010)06―0019一07

随着近年来旅游市场需求的快速成长，以及国内外政治经济形势的不断变化，特别是由于中国政府对国际社会的碳减排承诺等原因，旅游业被再一次提到了新的高度。2009年11月25日，国务院常务会通过《关于加快发展旅游业的意见》，并明确提出“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。但是，旅游业的边界到底是什么?旅游现代服务业到底又是什么?目前尚没有明确的界定。本文拟从旅游体验的角度来分析旅游产业价值链，讨论旅游产业的边界与现代服务业特征。

1产业链的概念与内涵

自1985年迈克尔・波特(Michael E Porter)在《竞争优势》中提出价值链(value chain)的概念以来，产业链(industry chain)、供应链(supply chain)等概念相继产生，其中产业链是产业价值系统的简称，但由于理论研究的缺乏，产业链、价值链、供应链常常混为同一概念。在国内学术界，虽然产业链一词实际应用不少，但理论研究并不多。学者们尚未就产业链的特性、本质、结构、形成机制、治理模式等理论基础性问题形成共识。近年来，国内学者对产业链的界定大致可以分为3类：

第一类是从产品生产的角度定义。产业链是指在一种最终产品的生产加工过程中――从最初的自然资源到最终产品到达消费者手中所包含的各个环节――所构成的整个的生产链条。产品生产角度强调关键产品的中心地位，产业链涵盖了商品或服务在创造过程中所经历的从原材料到最终消费品的所有阶段，即围绕核心产品，一种或几种资源通过供应商、制造商、分销商、零售商等承担着不同的价值创造职能并相互联系的环节，不断向下游产业转移直至到达消费者的路径。

第二类是从战略联盟的角度定义。产业链是在一定地域范围内，同一产业部门或不同产业部门某一行业中具有竞争力的企业及相关企业，以产品为纽带，按照一定的逻辑关系和时空关系，连接成的具有价值增值功能的链网式企业战略联盟。战略联盟的角度强调产业链的整体优势，认为产业链的本质在于以具有较强国际竞争力或竞争潜力的企业为核心，与相关产业的企业以产品、技术、资本等为纽带结成的一种具有价值增值功能的战略关系链，将一个企业的整体优势转化为一个区域和产业的整体优势，从而形成这个区域和产业的核心竞争力，带动产业整体发展。

第三类是从产业关联的角度定义。产业链是产业依据前、后向的关联关系组成的一种网络结构。产业关联角度强调企业甚至产业间的供给和需求关系，在这种各产业依据前、后向的关联关系组成的链式生产结构中，有关的经济活动、经济过程、生产阶段或经济业务按次序联结起来，产业上游到下游各相关环节间的供需链、企业链、空间链和价值链4个维度有机结合。

以上3种定义方式虽然角度各不相同，但本质上都认同核心产品或产业在产业链中的链核地位以及产业链中不同产业间的前、后向链式关系。然而芮明杰等认为，随着模块化时代的到来，产业链的形态已经发生了根本性的变化，产业链中知识关联的重要性更加突出。产业链在本质上是以知识分工协作为基础的功能网链。因此，对于模块化时代的新兴产业，则应更多地从知识分工协作角度定义其产业链。

2旅游产业与旅游产业链

关于旅游产业或者旅游产业链，学术界一直存在争议。早在20世纪，美国旅游学专家托马斯・戴维森(Thomas Lea Davison)曾提出旅游不是产业，认为将旅游定义为产业是贬低了旅游的真正意义，并曾因此引起学界的争论。但随着旅游市场需求与供给的不断壮大，实际上无论是学界还是业界，大多数都承认旅游业是一个对国民经济有重要影响的产业，只是对什么是旅游产业，尚存在两种不同看法：

一种观点是直接将旅游产业与旅游业等同起来，统一定义。如王大悟和魏小安根据联合国《国际产业划分标准》对旅游业的内容进行了界定，并认为“旅游业是满足旅游者在旅游活动中的行、游、食、住、购、娱等各种需要，以提供旅游服务为主的综合性产业”。旅游产业包含了所有生产或提供满足旅游消费者在旅游过程中所需要的食、住、行、游、购、娱等方面的产品和劳务的部门或企业，它们广义上提供各种组合旅游产品而狭义上只提供核心旅游产品，旨在完成旅游生产和服务。

另一种观点认同上文提到的对旅游业的普遍定义，但认为旅游产业比旅游业包含了更加广泛的内容，两者不可等同。申葆嘉提出，旅游业主要是指以住宿业、餐饮业、旅行社以及人工建造的游乐园为主的接待诸行业的复合体，而旅游产业既包括了营利的旅游业，还包括了许多发展旅游所必须的社会非营利因素。罗明义则进一步将旅游产业分为旅游核心部门、旅游依托部门和旅游相关部门3个层次，包括了所有满足人们旅游需求的旅游产品、旅游消费和旅游供给，而旅游业主要是指第一个层次。

旅游产业的界定存在争议，旅游产业链的戈Ⅱ分也存在以下3种方法：

基于旅游者需求的旅游价值链界定。旅游者的需求拉动了旅游产业要素的形成，因此，旅游产业链的界定也常从旅游者需求角度出发。如李丹枫等认为，旅游产业链是指旅游消费者从获得旅游信息并决定进行某次旅行、经过空间移动，到最终实现旅游体验这一系列的活动过程中，因吃、住、行、游、娱、购等旅游消费涉及的企业分属不同的产业类型而形成的一种产业链接关系。何建民提出，对于常规旅游来说，旅游价值链包括了目标顾客的选择、定位、产品设计、价格制定、渠道选择和形象推广等。这类概念都强调产业链始于旅游者空间移动，止于旅游者旅游消费体验的实现，是吃、住、行、游、购、娱6要素相关企业的集合。这种界定方法使旅游产业的边界相对较窄，通常被称为狭义的旅游产业，但便于统计与操作。也正因如此，目前国家旅游局主导的旅游产业统计口径也基本上采用这一界定方式。

基于旅游产品供应的旅游价值链界定。通常认为旅游产业是由生产旅游产品与服务的旅游企业集合构成的，因此，不少关于旅游产业链的定义从旅游产品与服务的供应角度出发，如坦佩尔和冯特(Tapper＆Font)将旅游产业链定义为一条包含了所有旅游产品与服务的供应与分配的链条，旅游价值链因此可分为赢得订单(win order)、分配前的支持(pre-deliverysupport)、分配(delivery)以及分配后的支持(post― delivery support)4个阶段，以实现旅游产品的端到端无缝连接，或者将旅游产业链定义为包含了旅游供应商、旅游开发商、旅行社和游客4个部分的单链。路科从供应链管理思想出发，认为目前旅游业的运作是以旅行社为核心、各相关行业企业为节点而联结成的服务于旅游者的供应链模式。张辉把旅游的生产与销售涉及众多的企业活动，从获取旅游目的地的各种旅游要素暂时使用权开始，到旅游产品的组合以及产品的分配和销售的整个过程定义为旅游产业链或旅游产品链。在应用研究领域，玛丽安娜・希贾拉(Marianna sigala)认为旅游供应链包含产品一生中的所有方面，如原材料、材料处理、制造、分配、零售、顾客使用和最终抛弃。詹姆斯・墨菲(James Murphy)和史蒂芬・史密斯(Stephen Smith)认为约翰・门泽尔(John Mentzer，et al.)等人对供应链的定义适合描述烹饪旅游的供应链，即：直接参与产品、服务、资金和／或信息从源头到顾客、从上游到下游的流动的3个或更多的实体(组织或个人)组成的一个整体。裴德罗・拉文托斯(Pedm Raventos)描述了在旅游产业链中航空公司、酒店及其他供应商与旅行社的供需关系。部分研究则根据各自研究的内容，直接从各行业通用的供应链定义中选择了较符合自身要求的内容。此类旅游产业链的界定方法强调旅游产品与服务的供给，但并不强调产品与服务供给的起点与终点，旅游产业链的外延比较宽泛，与通常大家所说的广义的旅游产业概念基本相当。

基于空间移动范围内旅游产品供应的旅游价值链界定。基于旅游者需求的旅游产业链界定划分了旅游产业链的起点与终点，使旅游产业研究具有可操作性；基于旅游产品与服务供给的价值链强调了旅游产业链的多元性，但又陷入概念泛化的困境。于是又有学者将旅游产品与服务的价值链终点限定在“特定旅游目的地的分配和营销”内，相应的旅游供应价值链定义为：“参与了从旅游产品／服务不同部分的供应(如航空业、住宿业)到最终旅游产品在特定旅游目的地的分配和营销这个过程中不同活动的旅游组织所组成的网络”。或者将旅游供给限定在旅游者空间转移过程中，如“在旅游者到目的地的空间转移及旅游消费过程中，为其加工、组合并提供旅游产品，以助其完成到达目的地的旅行与游览，此间所形成的以旅游企业为核心的各种产业供需关系”。

以上3种旅游价值链或者旅游产业链的界定方式都各有优缺点，第一种界定方便操作但局限了旅游产业链的边界；第二种界定放大了旅游产业链的边界，但由于“什么是旅游产品”仍难以界定，旅游产业链的边界问题也因此仍未解决；第三种界定方法使旅游产业链理论上的边界清晰，但它与第二种界定方法存在同样的困境。传统的旅游产业链定义比较关注产品的生产联系和由此产生的物质流动，但芮明杰等认为，这些都只是产业链的外在表现形式。产业链在本质上是以知识分工协作为基础的功能网链，通过知识的分工和知识共享创造递增报酬，为顾客创造价值。因此，旅游产业链的定义本质上应该从知识的分工协作人手，以不同的价值创造来划分产业环节，并将各环节以网状结构联系起来。

3基于旅游体验的旅游价值链分析

旅游产业链界定的困难缘于对旅游现象本质界定的复杂性以及由此引起的旅游产品定义的不确定性，使旅游产业链的界定或者过于宽泛或者过于局限。根据谢彦君的分析，旅游体验是旅游世界的“硬核”，如果在旅游世界中抽掉了旅游体验，就等于抽掉了旅游现象的基本矛盾，抽掉了旅游现象的内核。没有旅游体验这种根本需要，旅游产品就没有必要生产出来，旅游资源将依然以其自在的状态存在着，不存在专业的企业生产旅游产品，狭义旅游业自然也不存在，而它的缺位将使广义旅游业成为没有内涵的空壳，它们的存在仅具有非旅游的意义。旅游业是一个新兴产业，与传统产业链以有形产品之间的关联形成链式结构所不同的是，旅游产业链有“模块化”的特征，主要表现为以知识关联形成的网状结构。在旅游产业链生产分工的背后，技术的差异只是表象，实质上是围绕体验创造、生产与销售、提升的知识分工。

基于这一出发点，以旅游体验这一旅游的“硬核”为中心，按照知识分工和价值创造，可以对旅游产业价值链作如下划分(表1)：

旅游体验产品设计。从旅游资源到旅游产品的第一步是旅游体验产品策划与设计，这类企业包括以旅游目的地资源整合和设计为主的旅游规划与产品策划、营销等咨询服务公司等类型企业群体，其技术含量高、价值创造空间大，但是在以往的旅游产业价值链划分中却并未得到应有的重视。

旅游体验产品物质环境制造。策划与设计好的概念产品需要物质载体来表现，相关的硬件建设也因此成为重要的一步，如果没有这一环节，再好的旅游资源都只能停留在潜在状态，不能作为一种经济资源，也就更不能服务于游客的旅游体验。一些专门进行景区建设、酒店建设等旅游环境与设施施工建设的专业企业群体，他们的旅游属性被其建筑行业特征掩盖，而使其在旅游产业价值链认知中长期被忽视。

旅游体验产品信息传递与中介服务。凝结了概念与设施硬件的旅游产品需要向远在异地的旅游者传递信息并进行销售，相应的中介服务企业群体也因此产生，他们包括各类旅游广告公司、文化传播、网络传播等信息传播企业群体以及专门进行产品销售的旅游网络在线销售公司、旅行社企业等等。行业内广受诟病的旅游市场信息不对称问题，与这部分产业发育不完善有紧密关系。

旅游运输服务。旅游体验产品的消费依赖于消费者的移动而不是产品的移动，因此旅游交通运输企业群体产生，这里主要指从客源地到目的地的运输，不包括旅游地的本地交通。旅游体验产品运输可以看作是旅游体验产品中的一部分，它将游客从旅游目的地外运送到旅游体验地，其价值不仅仅在运输功能的实现，服务也为这一环节的价值创造提供了发展空间。

旅游体验产品生产与消费。服务业的最大特点是生产与消费的同时性，到达旅游目的地的旅游者开始享受各项旅游体验服务的时间与地点，同时也是旅游企业进行生产的时间与地点，这些企业包括为旅游者在旅游地提供必要的吃、住、行、游、娱等服务企业群体，这部分企业通常被认为是核心旅游产业，是典型的劳动力密集型的传统服务业的组成部分。

旅游体验的二次消费生产与服务。根据谢彦君的解释，旅游消费只包括愉悦的旅游体验要求的基本消费，而旅游者消费则是旅游者在旅游过程中的全部消费，包括的范围通常比前者大。前者属于旅游体验的初次消费，而旅游者在旅游地的购买行为则可以理解为旅游体验的二次消费，它属于旅游者消费中的非基本消费部分，是完善和加强游客旅游体验的重要内容，和这部分生产与消费紧密相关的是一些旅游商品制造与销售服务企业。

旅游体验产品精加工。随着目的地游客类型不断升级，旅游体验产品的精细化、个性化程度需求也 不断提高，相应的生产与服务企业群体不断产生与发展，这些企业群体包括知识与技术附加值较高的旅游服务体验产品，如融养身、保健、康疗与旅游休闲观光为一体的高端接待服务企业等。

旅游体验产品的物产消费服务。随着旅游体验的个性化要求程度不断提高，部分体验对物产的依赖度也不断提高，专门为此类企业提供物产供应的旅游企业也不断成长，如将酒店体验产品与分时度假相结合，将度假与房地产开发相结合，出现的一些新型房地产开发企业群体。

旅游体验产业链整合服务。随着旅游产业链不断延伸，旅游企业对金融、保险、信息等服务业的需求也不断增大，同时也不断融合，一些专门的旅游信用卡、旅游保险、旅游数字化服务企业不断成长，使旅游产业进入了一个新阶段。

4旅游产业链的基本特征

以旅游体验为核心划分的旅游产业价值链，涵盖了旅游体验产品的设计、配套环境的制造、体验产品的营销与中介服务、生产、消费与服务的各个环节和流程，每个环节对旅游体验产品所赋予的价值各不相同，其分布呈现出一条旅游产业价值链的“微笑曲线”(图1)，具有以下特征：

模块化的网状产业链结构。新兴产业链越来越多地具备模块化与网状结构的特征，模块间既有投入一产出式的传统线性关系(如图1左侧的旅游体验基本构成部分)，也有因知识的关联与整合形成的非线性关系(如图1右侧的旅游体验价值提升部分)，总体来看则是一种网状结构。图1中线性的描绘只代表了各环节创造价值的高低，并不代表各环节间有必然的上下游关系。但是网状消费的外部性有可能产生其他环节运行的临界点，如体验产品的设计没有完成时，设施建设难以进行；旅游体验的基本生产和消费没有达到一定水平，对体验产品进行精加工和高物质附加也不现实。在这种网状的旅游产业链中，模块间横向和纵向的关联交织其中，知识与价值的高低紧密相连，形成旅游业的“微笑曲线”。

基本价值与追加价值的新认识。谢彦君从观光娱乐的视角提出，除旅游观光娱乐业以外的其他产业都是提供旅游产品追加价值的产业，都处于附属地位。那么从旅游体验的视角，凡是直接参与旅游体验生产和消费过程的产业都属于核心价值产业，而对于旅游体验进行价值再创造的产业则属于产业链中的追加价值部分。图1中从“二次消费”处划分，左边部分(包括二次消费)是旅游体验的基本构成环节，体现的是旅游产业价值链中旅游体验的基本价值；右边部分则是旅游体验的价值提升环节，体现了旅游体验的追加发展价值。这部分现今发展还不成熟，但从其价值地位来看，其成长空间大，创造价值高，极富发展潜力。

制造业和服务业特征的融合。纵观整个产业链条，囊括了旅游体验产品从设计到销售再延伸到精细化的旅游服务的全过程，既与制造业的产品生产一产品设计、原料采购、物流运输、加工制造、订单处理、批发经营、终端零售相类似，同时又包含了二次消费服务、产品精加工、物产消费服务、产业链整合服务等有着明显服务业特征的过程。一方面，旅游活动的广泛性与复杂性，使得旅游体验生产与服务所涉及的行业众多，其中不乏制造业相关的企业，使得产业链形态具有制造业的特征。另一方面，旅游的服务特性决定了产业链的服务业特征明显，因此，旅游产业价值链虽然形似制造业的“微笑曲线”，但又有自身独特的内容，比如，产品营销只是信息的中介服务而不是产品的直接销售、运输服务是消费者的运输而不是单指物质产品运输、产品的生产与消费的同时性，等等。

产业复合与价值分布趋同。产业链中的企业群体有相当部分具有复合的行业属性，如旅游规划计划企业同时属于咨询行业，旅游景区建设企业群体同时属于建筑行业，旅游运输企业群体也属于运输业，旅游房地产企业属于房地产业，旅游金融企业属于金融行业等等。但恰恰是这些复合产业部分所创造的价值更高，处于产业价值曲线的两端，而传统的单纯的旅游业即吃住游等企业却只能处于价值曲线的底部，表现出产业复合程度越高，价值创造也越高的特征，这也充分说明了旅游产业的综合关联性特征。

5基于旅游体验的旅游产业链认识的意义

更清楚、全面地了解旅游业的各方面产业特性。长期以来，将旅游业局限于吃、住、行、游、购、娱的范围内，旅游业被认为是劳动力密集型的传统服务业，但一些客观上已经成为旅游产业重要组成部分的现代服务业如旅游咨询服务、旅游电子商务服务等却没有被纳入旅游产业的范畴，基于旅游体验视角的产业链认识有助于加深对旅游业的理解，为旅游业建设成现代服务业指明方向。