征收土地评估方法范文

导语：如何才能写好一篇征收土地评估方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

中图分类号： F301.1文献标识码： A

一、《办法》与《意见》相比变化

（一）、评估价格完全依照市场

2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。

在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。

房屋征收价值完全按照市场价格，这一规定非常重要。在过去发生的强拆恶性事件中，一个重要的原因就是征收者与被征收者在征收价格上的巨大分歧。很多情况下没有能够体现被征收房屋的市场价值，而是参照政府确定的征收价格，而政府参照价往往都很低，尤其是地方政府作为利益一方，或者开发者与地方管理者存在千丝万缕联系的时候，这种不合理性更加突出。这一规定的意义在于，它是落实《物权法》，保护公民合法财产权的一个实质性举措。今后任何一起因征收而引起的拆迁（搬迁）补偿，征收方和被征收方将站位于基本平等的“市场主体”角度，不仅给予被征收人充分的地位和话语权，更充分体现政府方面对私有物权的尊重。

《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。”

（二）、评估机构由被征收人选

《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。

《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。

《办法》取消了政府指定评估机构的权力，改由被征收人选定价格评估机构，它体现操作过程致力于程序公正。

由政府指定评估机构的结果是，评估价通常都很低，曾引发过许多拆迁矛盾。现在由被征收人来选定评估机构，这就不仅是对被征收人权利的尊重，突出了人性化，更是对制度漏洞的弥补，有利于被征收者利益的保障。指定评估机构的权力会在一定意义上影响征收价格的确定，至少在具体操作过程中，将评估机构的决定权交到被征收者手里，为保证交易的公平公正创造了条件。至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。不过他认为，选定评估机构的办法，还需细化。“比如要拆一条街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。即便投票，也需要细化操作办法。可以想一下，现在一个小区成立业主大会，投票都那么难，更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。”

（三）、 评估更多体现土地价值

《意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。

《办法》中明确规定，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收的房屋类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

评估方式多样化、细致化，其进步意义在于按不同的房屋情况，使用最有可操作性，以及最有利于动拆迁户的估评方式。其在补偿中将地段价值、房屋内装修价值、停业停产损失赔偿等多元化的因素都纳入评估范围，相应地也要求评估方法的灵活性和多元化，这些都将更有利于房屋价值的合理化、人性化的评估，在征收的补偿中不仅仅体现房屋的价值，更给予土地价值更多的体现。

《办法》相比废止的《意见》有不少亮点，但《办法》能否真正得以贯彻执行，还有许多问题需要解决。

二、新办法中出现的问题

（一）、完全按市场价评估房屋价值的可行性

问题尽管按市场价评估房屋价值符合市场经济的观点，但是房屋是一种比较特殊的商品，完全按市场价评估房屋价值，不足以消除被征收人的疑虑与担忧。这是因为，城市建设、旧城改造，征收公民房屋在所难免，但是所谓“居住惯性”也是不可忽视的因素。征收房屋除了物质补偿以外，对被征收人因搬迁造成的精神损失与生活不便，也应考虑给予补偿。

再一方面，什么是完全的市场价也缺乏一个明晰的标准，从房价评估到签订补偿协议、发放补偿款、公民重新置业有一个时间差。在房价不断上涨的当下，被征收人拿到的市场价补偿，到购房时可能会贬值、缩水。

另外，不同的家庭，住房情况千差万别。如果按照旧房屋的市场价与有限面积给予他们补偿款，他们根本达不到那样的购买力，或者说住房条件会变得更差。

（二）、评估机构的独立性和公正性问题

尽管评估机构由被征收人来选定，但被征收人选定的评估机构未必就独立、公正。一则，选定评估机构的具体办法由各地政府制定，地方政府作为土地市场的最大获益者，能否制定合理的操作办法需要检验；二则，《办法》规定评估费用由委托人支付——实际就是地方政府支付，谁直接出钱评估机构显然会听谁的话；三则，地方政府也是评估机构的监管者，评估机构也可能倒向地方政府一边。

三、对策

（一）、从评估细节上完善《办法》。

如何选定评估机构、如何考虑房屋评估的软件因素等问题，需要在制度上明确和细化，诸如评估机构的选择需建立在公平有效的集体决策之上，评估方法的选择更注重对征收目的考虑， 评估机构与评估方法的选择更便于评估结果倾向于弱势群体的利益，以便于征收过程中的利益过渡，努力确保征收过程中利益的双赢，即实现了政府的宏观经济目标，又保障了被征收人的收益。

(二)、建立房屋征收市场价定期公开机制。

社会大众对于整个城市房价总体情况、房屋的计价内容和程序并不明确清楚的知悉，房屋征收完全按市场价评估缺乏了强有力的、准确性的、能够取信于民的统计数据作支撑。要想实现这一目标，地方政府只有拿出具有说明力的统计数据，并定期公开房地产市场价格，才能保证实现房屋征收完全按市场价评估的具体要求和目标。

（三）、保持评估机构的独立性与公平性

评估费用支付问题，评估款项不能由委托人即地方政府直接支付，在费用支付前，应当由被征收人集体来决定评估费用支出，政府出资，在双方均对评估报告没有异议的之后，再通过独立的第三方金融机构支付。

加强评估资格认定，要提高房屋评估行业素质，在职业的过程中设立有效的业务承接条款，对于任何有损职业独立性的业务建立一整套风险评估及应对的机制，某些情况下拒绝接受委托。

有争议的房屋征收评估事件，可成立由媒体、律师、社会人士组成的独立的临时监督机构，或开辟司法救济渠道。要培养公益性房屋征收的询价机构和评估机构，以验证商业性评估机构评估的合理性。

篇2

引言：远离立法的本意，歪曲公共利益的需要，或没有实现合理、公平、公正、全面的补偿，如果实施强制拆迁，那么就是间接地发动

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作者简介：男，1969年10月生，江苏海安人，犯罪学硕士学、法律博士、正高级经济师、教授级企业法律顾问，硕士生导师，从事不动产法、国际商法、土地估价、项目管理、公务“官”员品性矫正、罪犯心灵关怀等领域的理论与实务研究，在省级以上刊物上发表经济与法学论文30余篇，曾经在2004年至2007年间，先后赴美国联邦调查局、意大利环境和领土海洋部做高级访问学者，分别研究刑事侦探技术和国土资源生态环境管理。座右铭：一生只向真理低头！

篇3

Abstract： The inheritance tax has been collected in 2/3 countries of the world as a way to narrow the gap between the rich and the poor and balance the taxpayer's psychology. With the development of China's national economy， the people's income level increased and the gap between rich and poor is widening， and real estate inheritance tax gradually enters into people's vision. However， China's current property evaluation system is imperfect， and there are a variety of shortcomings for the real estate inheritance tax collection. This paper analyzes the current situation and development of real estate inheritance tax at home and abroad， analyzes the difficulties of assessing the taxation of real estate inheritance tax in China， and discusses the applicable solutions. Finally， the author puts forward his views and opinions， and looks forward to the tax base assessment for real estate inheritance tax in the future.

关键词：房地产遗产税；税基评估；征收制度；征收模式

Key words： real estate inheritance tax；tax base assessment；taxation system；taxation mode

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）10-0031-03

0 引言

遗产税作为调整社会平衡的一种方法已在大部分国家和地区开征，其在缩小社会贫富差距、促进社会公平、维护社会和谐稳定方面起着重要作用。随着我国经济社会快速发展，人民收入和生活水平迅速提高，特别是近几年来，房价地价飞速上涨，房地产已经成为家庭财产的主要构成部分，贫富差距也日益突显，房地产遗产税随之成为学者和公共关注的焦点。

随着我国不动产登记体系逐步完善，房地产遗产税在征税环节的条件优势更加明显，征税条件也愈发成熟。但是，我国目前财产评估制度、争端处理机制尚还不够完善，对征收该税带来种种困难。通过对相关国家的对比研究发现，从国家层面出台对应法律，建立合理的税基评估体系，完善相关信息系统和争端处理机制是顺利推进该项税收的关键所在。

1 我国房地产遗产税及税基评估特点和难点

探析房地产遗产税税基评估的特点和难点，对未来顺利征收该税有着重要的参考价值。我国在国家经济、政治制度和社会因素等方面的共同影响下，遗产税也多次被提及，民国初期曾征收^遗产税。1939年出台了《遗产税暂行条例》和《遗产税暂行施行条例》，自1940年7月1日起在全国施行，但由于种种原因没有成功。房地产遗产税是以被继承人去世后遗留的所有房地产为征税对象，向遗产的继承人和受遗赠人征收的税，通常与房地产赠与税联系在一起设立、征收。其税基评估是以被继承人遗留的所有房地产为评估对象进行的评估，且只是一次性评估，评估基准日一般为被继承人的去世日。就我国目前的人均GDP、居民储蓄、个人财富增长等经济指标数据情况来说，已经具备了征收房地产遗产税的基础。但是也存在着以下征收难点：

①相关法律要点等制度不完善。除缺乏国家相关税收立法以外，还存在着评估日期确定和房地产产权确定等难点。征收的起征时间、起征金额、征收税率等还有待进一步探讨。国外在征收房地产遗产税时以被继承人去世日期算起，虽然我国初步构建了死亡信息登记制度，但相关医疗疾病监测和户籍管理制度仍存在着不足，目前全国只有约1/3的市区开展了死亡因素监测和统计。此外，我国在不动产登记方面也存在一些不足，比如多年以前没有建立房产档案，对房产来源方式、购入住房价格等信息还未进行审核。大批存在的小产权房如何界定房产属性可能也是一个解决的难点。这些因素给房地产遗产税税基评估带来了较大的阻碍。

②税基评估技术解决缺乏相关依据。主要困难在税基的确定、房地产价值评估和税收的监管。我国各个城市之间房地产价格差距较大，如果按照统一的税基进行征收，会造成税基标准偏低。如果按照城市分化进行征收，如何确定标准还需要长期的讨论。目前各评估机构虽已经具备房地产价值评估相关能力，但是还没有征收过遗产税，缺乏相关案例指导，财产评估制度还不尽完善，评估机构能否客观公正的进行估值，对于房地产遗产税的准确定位有着较大的影响。税务机关的税收控制能力和管理能力直接影响着纳税人会的主动性和心态。我国税务机关在信息化管理系统运行下的征管能力和技术手段虽获得了很大提升，但税收监测与评估能力仍然较为薄弱，特别是对跨区域的财产难以掌握和监管，这不仅会造成房地产遗产税税费流失，也可能会增加征税成本。

③税基评估方法不完善。我国目前对房地产的评估方法主要有市场比较法、资产基础法和收益法。但是房地产不可能完全相同，不同的房地产价值影响因素也存在差异。加拿大等国家在对房地产遗产税税基评估时选用市场比较法，我国如用市场比较法进行评估时，可比因素的选取及其比重的确定都比较困难，从一定意义上带有较重的主观色彩，对税基评估可能不准确。资产基础法在对房地产遗产税税基评估时一般直接采用历史数据，我国房地产是升值幅度和浮动幅度都较大，容易造成数据不够准确及时。除了商铺、出租屋等具有收益性房地产外，一般的住宅收益无法准确量化，用收益法无法对其准确评估。单纯参照某种房地产估价方法已无法满足我国房地产遗产税税基评估的要求，因此应该在现有评估方法的基础上，结合房地产遗产税税基评估的预估标准，完善评估方法。

④房地产市场的差异性和波动性较大造成评估困难。2016年期间，我国的房地产市场价值存在着很大的波动性。不同的地区，不同的时期房地产价值也存在着较大的差异性。北上广深的房价日新月异。之前一两万的房价一路飙升到十几二十万每平方米，限购后可能又跌落很多。政策的调整会给该地区的房价产生巨大的影响。目前在不同的城市房价仍然会有较大程度的浮动。房价的浮动性给房地产遗产税税基评估也会带来一定的影响。即使是同一个城市的房价不同时期的房价也存在着较大的波动性，很可能出现刚评估好房地产的价值，缴税之前房价就出现天翻地覆的变化，这可能会影响到继承人对评估师的专业评估水平和公正性产生怀疑。

2 国外房地产遗产税税基评估现状

不同国家和地区在政治制度、经济制度等方面采取的政策都不尽相同，因此房地产遗产税税基评估的制度、发展和现状都存在着一定差异。通过对此进行分析，可以给我国的房地产遗产税税基评估带来一些启示。

①加拿大房地产遗产税税基评估现状。加拿大政府为了避免评估和税收产生利益冲突，采取评估机构和税收机构完全独立的政策。在各省设立由政府拨款的皇家评估公司，负责本省的税基评估工作。该评估公司不属于政府部门，但是注册资金和经费均由政府拨款。在房地产价值管理方面，政府将估价周期由平常的三至五年改为一年，从而方便估价师在对房地产遗产税进行税基评估。同时政府加强房地产遗产税的立法工作，在不列颠哥伦比亚省通过了《评估机构法》和《估价法》，由法律指定省物业估价局为税房地产价格评估机构。

②美国房地产遗产税税基评估现状。财富的过度集中在美国被视为对民主政治的威胁，巨额遗产会被理解为与机会均等的民主理想相违背，而开征遗产税能有效的降低社会财富的集中程度。美国国会预算办公室的相关研究表明，在遗产税率和生前赠与的比例和数量上存在正相关关系，因此，美国采取遗产税和赠与税同时征收的方式。在对遗赠的房地产评估时，继承人进行资产申报后由政府判断其真实性，在起征点以上的房地产，由专门评估机构对税基进行评估。生前赠与的税收相对于遗赠，优惠程度会有一定幅度降低，这就会直接减少生前赠与的数量。在对房地产遗产税税基评估时，美国也会借鉴赠与税的税基评估方法和结果，根据不同的地区和税率，采用不同的方法。此外，也会采用案例法对相似的房地产进行税基评估。

③日本房地产遗产税税基评估现状。日本作为长期征收遗产税的国家，政府专门设立了官方评估机构――地产估价局，并建立了完善的评估机制。房产所有人虽然享有土地所有权，但在遗产税环节环节，要交纳高达75%税率。日本在对房地产遗产税税基评估时，会根据不同房地产的特点，选择不同的评估方法，或者同时采用几种不同的估价方法。

④马来西亚房地产遗产税税基评估现状。马来西亚将遗产税归类于联邦税，并根据《地方政府法》在地区政府中建立独立的评估部门。在对房地产遗产税税基评估中采取了两种程序和过程。一是采取群体与个体评估相结合的方式。为保证评估工作的效率，在五年一度的评估结果更新时，采用群体评估模型。在进行特殊或单一房地产遗产税税基评估时，采取个体评估方式。二是政府投入巨资建立了不动产电子计算机管理系统――E-Land系统，不仅实现了房地产的注册和权属变更等信息的电子化管理以及信息随时更新，而且保证了评估部门工作有效进行以及评估信息的及时性和准确性，更降低了评估工作的成本。

3 国外房地产遗产税税基评估对我国的启示

2016年国内房地产的疯涨给国家经济带来了巨大的风险，相关的限制措施和征税讨论也层出不穷。我国目前财产评估制度不完善，以避税和转移资产为目的资产隐瞒或虚报资产现象屡有发生，且目前国内不仅相关法律法规急需建立和完善，专业资产评估机构也和相关配套资料乏善可陈。因此，早日立足国内实际情况借鉴国外成熟经验制定我国的房地产遗产税税基评估制度势在必行。

①国家立法规范评估机构。加拿大、日本等国家专门设立了遗产税税基评估机构，并出台一系列法律给予支持。我国可以出台相关法律，对目前的社会评估机构加以规范，国家成立专业评估人员组成的团体进行指导。这样既能省去大笔资金成立评估机构节省评估成本，又可以规范社会评估机构进入良性建设。

②建立不动产管理系统。我国幅员辽阔，各地发展程度各有不同，在房地产信息的登记和管理方面也存在着较大的差异。目前各地应可以借鉴马来西亚的方法，结合自身的实际情况，集中力量对房地产遗产税所要求的基评估信息开展研究，对我国需要缴税的税基评估信息进行登记、统计和分析。建立专业化、专门化的房地产遗产税税基评估信息数据库。

③对房地产进行周期性评估。在加拿大等国一般每三至五年就要对土地、房地产等重要金融资产进行一次价值评估。我国政府相关部门可以借鉴类似经验，由具有权威性和公正性的专业机构每三到五年就对土地、房地产等重要金融资产进行一次价值评估。确保资产价值的完整性和可靠性。

④建立纳税人争议处理机制。房地产属于个别性商品，在税基评估中，因房地产个性因素造成的估价差异是不可避的，因此，应建立相应的处理机制。可以采用对评估结果进行公示，以增强评估信息的透明度；当纳税人对结果有异议时，应在一定期限内向原税基评估机构申请复核评估；为保证纳税人的申诉权利，地方应成立税基评估专家委员会，允许纳税人对有异议的评估结果向当地税基评估专家委员会申请鉴定等。在征税过程中，征税机关对申报的评估结果的审查核定后应出示相关文件和证据，配合纳税人完成纳税业务，保护其合法权益。

目前，国家管理层面也意识到房地产行业的波动性对我国经济带来了巨大的影响，也出台了部分政策，努力稳定房地产市场，房地产遗产税已势在必行，所以，其税基评估已逐渐成为评估界的焦点，成为社会关注的焦点。通过借鉴国外成熟的房地产遗产税征收制度，不断完善我国房地产遗产税征收制度和方法，确立合理的房地产遗产税税基和评估周期，推进该税早日落地，是努力促进社会公平，维护社会安定的重要手段。我国征收房地产遗产税必将对我国经济社会带来深远而长久的影响。

参考文献：

[1]张永忠.我国遗产税税基的评估[J].经济论坛，2014（6）：36-40.

[2]宋春兰.加拿大房地产税税基评估实践与启示[J].现代商业，2014：34-37.

[3]李哲.马来西亚不动产持有税税基评估制度介绍[D].沈阳：沈阳工程学院.博士论文，2009（3）：23-25.

[4]孙德轩，宋艳梅.日本房地产税制经验及借鉴[J].税务研究，2011（11）：91-95.

[5]任晓兰.遗产税开征的两难抉择[N].东方早报，2013年第015版.

[6]中华人民共和国建设部.房地产估价规范[J].2015（8）：12-18.

篇4

关键词：东莞市 土地出让 评估方法

中图分类号：F205 文献标识码：A

文章编号：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出让评估的工作流程简介

东莞市内在对招拍挂出让土地的底价或起始价进行评估时，一般的做法是：

1.市国土资源局负责组织地价评估，通过招标方式选定土地评估机构，评估机构采用市场比较法、剩余法、成本法等方法评估招拍挂底价或起始价，提交市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组审核，再由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策，根据土地估价结果和政府产业政策，拟定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，并报市人民政府批准实施。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。应交的土地出让金数额也是由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策确定。

2.东莞“三旧”改造中，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。市国土资源局组织（或通知）委托有资质的评估公司对地块的出让土地使用权市场价格进行评估；市国土资源局拟订协议出让方案后报市政府审批。

二、出让评估中使用的评估方法的种类

当地没有制定有关国有土地使用权招拍挂出让的底价或起始价的评估办法，但由于东莞未公布地价指数等参数，土地管理部门人员并不认可评估使用基准地价修正法，允许的评估方法主要有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益还原法等。而对于成交价上限的评估工作目前还未开展。

对于原土地使用者的土地补偿费用，允许采取的估价方法有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益法。

东莞市内的工业用地项目与其他经营性用地项目在确定底价或起始价时估价方法有所不同，区别是：

1.工业用地项目一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。

2.其他经营性用地项目中的住宅一般以市场比较法为主，以剩余法为辅；商业服务业以市场比较法为主：收益还原法为辅；公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地可以参照工业用地一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。

具体到用地类型，土地出让评估，一般采用评估方法主要有：（1）住宅：一般以市场比较法为主，以剩余法为辅。（2）商业服务业（含商务金融用地、住宿餐饮用地等）：一是有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅；二是可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为主，以市场比较法为辅，市场比较法的案例所在地区选取范围可以适当扩大。（3）工矿仓储用地：对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估，在租赁交易案例不充分时，可以采用成本逼近法。

三、评估目的的表述

出让土地市场价值的评估目的表述为：评估待估宗地的土地使用权市场价值，为委托方土地出让提供价值参考。

四、采用市场比较法评估的要点

1.可比案例的选择。采用市场比较法评估出让土地价值，选择市场比较案例时，判断某区域与估价对象属于同一供需圈依据与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

在可选用的交易案例较少的情况下，可以采用拍卖成交案例、有设定特别交易条件的成交案例作为比较案例。

以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题，导致评估方法的使用受到很大的限制。由于原规划只是一种假设，没有实施，往往限制了收益还原法等评估方法的使用。

在东莞有两大发展园区，即松山湖科技产业园和虎门港工业园，虽然在地理位置上都分属几个不同的乡镇，但各自已形成总部集聚效应；与所处的各乡镇之间经济联系不大，因此在评估此类土地出让价值时可比案例的选取，尽量选取同一园区的案例，不用所在乡镇的案例。

我们的解决办法主要是：在使用市场比较法及剩余法选取可比案例时可以适当扩大可比案例的区域范围，特别是注意对可比案例用地类型、容积率等因素进行修正，尽量选取用地类型接近，容积率相近的可比案例，使比较案例与评估对象修正幅度限制在20%以内，同时修正参数的取值要做有理有据。

另外，此粪土地出让的问题主要就是对政策的把握问题，评估价格变动的空间很小，因此评估中注意要向委托方索取相关的政策文件及出让税费的计算表。选定比较实例后，要认真阅读出让公告，了解成交价的内涵（包含哪些税费及未含哪些税费），应建立价格比较基础，统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、注意面积的内涵和面积的单位等。

2.可比案例的因素修正。需要进行交易日期修正时，可以编制日期修正系数表进行修正，交易日期修正系数一般根据同类用途的地价指数进行确定，地价指数的确定可以参照“中国城市地价动态监测”的城市或区域的地价增长率。，同时结合当地近期土地交易情况和房地产发展趋势综合确定，对于同一城市内的不同区域，由于发展程度不同，期日修正大小也有异。

交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。即便是同一交易类型如出让，招标、拍卖、挂牌和协议4种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低：拍卖出让价格最高且可能偏高；招标出让和挂牌出让的，价格可能是居中价，且最可能是合理价。我们的做法是：以待估宗地为基准，每增加或下降一个级别，指数增加或减少2。

交易情况分为正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市场价格，公开透明进行交易的情况；非正常交易包括急于出售、急于购买、有条件出售或购买、交易税费的负担等等特殊情况。对由于不符合正常市场值的交易情况所带来的价格偏差进行纠正，分析各种情况下对土地交易产生的是偏高或者偏低的影响，向着公平市场方向修正。根据该种状况下偏离市值的程度，确定修正的百分比，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，利用修正系数，修正具体的交易案例。

对各可比案例交易价格进行各项影响因素修正后，所得到的各个比较实例的价格可选用以下方法之一来确定比准价格：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。但由于一般估价实务中选取的可比案例不会很多，因此中位数法与众数法并不适用。在评估实务中，如可比实例修正过程没有明显差异或差异不大，可采用简单算术平均法：如各可比实例修正过程差异显著，则应采用加权算术平均法，此时应通过分析比较案例与委估对象的相似度、贴近度、比较修正的准确性、可靠性和修正幅度综合判断确定各案例价格的权重。

五、采用成本逼近法评估的要点

评估出让土地市场价值时，除了工业用地、公益设施用地等外，还通常对于仓储用地、军事设施用地、港口码头用地等选用成本逼近法。

成本法运用中存在的难点：（1）土地取得费的测算中对涉及到的土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费的土地政策法规的适用性、合理性的把握，采用的相关税费的合理性；如土地用途是林地，就不应再计算耕地占用税；如果一宗地内有各种各样的农地类型，各类农地所占的面积不祥的情况下，如何确定土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费及所应交纳的耕地占用税。（2）对投资利润率如何确定更为合理。（3）如何合理地确定土地增值收益等问题。

六、采用收益还原法评估的要点

1.收益案例的选择。采用收益还原法评估待出让的商业综合体用地，如果缺乏可比案例来测算未来商业综合体总收益，可以选用小型商业店铺作为比较案例。

如果选用小型商业店铺，应通过以下的修正使其成为可比案例：（1）选用小型商业店铺案例应和待估宗地在同一供需圈；（2）选用小型商业店铺案例从事的行业尽量相同，容积率相近且面积尽可能大；（3）收集小型商业店铺案例如果是出租性土地及房屋的宗地，应收集三年以上的租赁资料，如果是营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料（所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势），并对之进行分析。在当前的经济形势下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前几年是负收益。因此在确定选用小型商业店铺收益时，应调查周边可比案例的平均收益，权益人提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实，这时须认真鉴别，可查阅其审计报告。同时，对会计报表进行调整，将不合理数据调整为客观合理数据，将会计处理数据调整为估价数据（例如会计折旧与估价折旧不同）。

在东莞市内，纯土地租赁交易量较少。一般可通过现场调查、房地产中介、网络及报纸等媒介得到土地租赁案例。

如果缺乏此类案例，还是可以采用收益还原法评估出让土地价值的。因为除了通过土地租赁案例进行测算外，我们还可以通过以下方法解决：（1）我们可以通过调查获得房地产的客观收益后，减除合理费用，再扣减建筑物的贡献值，即扣减房屋现值×建筑物还原利率即为年土地纯收益的客观合理数据。（2）对于经营（生产）性企业的土地纯收益。可以通过调查获取企业经营（生产）纯收益和非土地资产纯收益，两者相减即可得年土地纯收益，其中企业经营（生产）纯收益可以通过年经营（生产）总收入减去年经营（生产）总费用得到。

2.收益还原法中的难点：（1）如何获得年土地纯收益的客观合理且稳定数据。（2）土地费用如何准确测算。（3）土地还原利率的取值等，最易发生的技术错误是对土地纯收益的测算。

3.解决方法：（1）土地纯收益的测算可以通过土地租赁合同或估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例进行调查，了解片区土地平均租金水平（2）房地产出租采用的是“一费制”，即房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%或5%）、教育费附加（按营业税的3%）等合计得出综合税率，进而测算出土地费用。（3）通过安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法估算房地产的还原利率。

4.放弃使用收益还原法的情况：（1）缺乏估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例。（2）没有收益或潜在收益的，如公共设施用地等。

七、采用剩余法评估的要点

1.根据我们的估价经验，采用剩余法评估出让土地市场价值时，以下问题容易被忽视或最容易犯错误：（1）估算开发完成后的不动产价值时，未能根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价；未能在符合估价基准目的政策规定的前提下合理预测销售时间；未能根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间价值问题来合理预测销售情况；租赁未考虑出租率及租金增长情况；未注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时应使用可售面积。（2）估算开发成本时，开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金；计算开发成本时未使用总建筑面积。

2.一直悬而未决的问题是：（1）如何合理地估算利润率，选取的依据及标准怎样才算合理？（2）采用现金流量折现法对待开发土地价值进行测算时。价值时点的不同可能导致开发价值的差异等。

八、在特殊出让评估时的一些做法

1.在政府征收评估中的做法是：（1）对于原土地使用者的土地补偿费用，在评估和核定时以现状用途和规模为主，适当考虑未来的规划用途和建设规模。（2）东莞市内测算补缴地价款时，以确定变更的批准日为估价时点，采用割差法，先计算变更之后及之前两种情况下的总地价，对两者进行比较，其差值即为应补缴的地价款。（3）在出让土地评估过程中，是评估的价值类型是出让市场价。

2.出让配建保障性住房的住宅用地，其地价评估思路与无此项配建的住宅地价评估思路的不同：（1）出让配建保障性住房的住宅用地对保障性住房用地的出让成本和税费及售价要根据政策，另列考虑。（2）如果估价对象周边建有或拟建保障性住房项目，它将对估价对象价值主要产生以下影响：一是售价降低，主要的原因是供给增加及高收入人群减少；二是低收入人群增加，引起居住环境变差，降低估价对象的价值。

对于这些影响的量化主要是体现在商品房的售价降低方面。

九、在出让评估中应关注的问题及建议

1.关注征收补偿等政策法规的变化，如“三旧”改造政策、城轨建设用地的拆迁征收相关政策法规在估价基准日是否已失效或变更。对于同在有效期内的政策法规，要根据待估宗地的特点，相关法规的适用性进行取舍；同时注意相关法规的法律冲突问题，在选用时要与委托方沟通，尽量取得委托方认可的书面意见，减少纠纷发生的可能性。

2.关注集体土地使用权流转和国有土地使用权出让在评估处理上的差异。

3.关注规划批准书上的用地类型和实际出让的用地类型不一致的情况，解决评估的合法性问题。如中小学校用地的评估，按《土地利用现状分类》出让的用地类型为公共管理与公共服务用地——科教用地项下的教育用地，而规划的用地类型往往列为住宅用地类下的中小学幼儿园用地。笔者认为：出让年限是指最高出让年限，不高于出让年限出让就是合理的，住宅用的的最高出让年限为70年，公共管理与公共服务用地的最高出让为年限50年，出让评估时应以公共管理与公共服务用地的最高年限50年进行评估。这并不违反评估的合法性原则。

4.对于以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题。在使用市场比较法时注意对可比案例用地类型、容积率等进行修正，修正参数的取值要做到有理有据。

5.在土地出让评估中要遵循实质重于形式的原则，加强估价对象及可比案例的现场勘查工作，对于不同类型的教育用地的出让评估，采用不同的价格内涵和评估方法。（1）对于幼儿园用地（R61）的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划性质为幼儿园用地（R61）。据估价师现场勘查，估价对象是开发商应建设规划部门对住宅配套建设的政策要求，而购买用来建设社区幼儿园的，是居住区内为小区配套使用的居住级以下的幼儿园用地（R61），与规划用途相符，评估价格就往居住用地（R2）价格上靠，选取居住用地（R2）作为可比案例，特别注意是要对土地用途、容积率及使用年限的修正。评估方法采用市场比较法及收益还原法。（2）对于中学用地的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划用途为中小学及幼儿园用地（R6），据《东莞市城市规划技术管理规定》（自2006年1月1日起施行），R6为居住区级以下的教育设施用地，如幼儿园、小学、中学等用地。而据估价师现场察勘，待估宗地实际上是居住区以外的中学用地。结合评估的目的，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）规定，应归属公共管理与公共服务用地中的科教用地，因此评估设定用途为教育用地，选取有限的教育用地及同区域的科研用地等作为可比案例，评估价格就往科教用地上靠，评估时要特剐注意的是对土地用途的修正。评估方法采用市场比较法及成本逼近法。

6.若同一估价对象委托几家土地评估机构同时进行评估，解决各评估机构之间评估结果的差异问题，基本方法有以下两点：一是参与出让评估工作的土地估价师们要认真学习评估理论和不断更新知识，提高评估业务能力，减少差错的发生；二是中标的几家机构在有关部门及协会的组织下共同探讨，采用相同的评估方法及采用相近的评估参数，特别是土地还原率、收益率等参数。

以上是笔者对政府土地出让评估的一些想法和做法，恳请评估师批评指正。同时希望评估行业协会能在今后举办多种形式的学术交流活动，鼓励机构之间估价师的交流。如可以让评估师把在评估工作中遇到的技术难题上传到网站、微博、QQ群等，让广大评估师们共同探讨。使我们评估行业内形成爱评估、懂评估、互教互助的学习氛围，树立行业专业健康向上的形象，使各评估机构和行业不断发展壮大。

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一是建立二手房交易价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司（占全市房产交易量85%），它是二手房买卖合同中真实的房屋交易价值。一方面，该合同中的房屋成交价格是中介机构作为居间人促成房屋买卖收取中介费用的依据；另一方面，该合同是卖方请求买方支付房款，买方请求卖方交付房屋并配合办理所有权变更手续，双方履行权利承担义务的依据。评估机构在征收项目评估时，通过该数据库，选择被征收房屋周边或选择被征收房屋类似房屋，采取一组二手房交易案例数据，作为参考数据。

二是建立二手房挂牌价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司，它是4家企业各自网站上公开的二手房房源挂牌价格信息。一般房屋所有权人的挂牌价格均高于房屋交易市场价格10%-15%左右，是为了在买卖时有一个还价余地。评估机构在征收项目评估时，在二手房交易价格数据库中没有找到被征收房屋周边或类似房屋交易案例数据的情况下，可通过该数据库采取一组二手房房屋挂牌价格案例，作为参考数据。

三是建立房产交易登记价格数据库。数据库来源于宁波市房屋交易登记管理中心。由于在二手房买卖中存在着房屋实际成交价格和登记价格不一致的现象，也即是卖方为了少缴纳房产交易税而在提供给房屋交易登记中心的买卖合同中，故意减少了房屋成交价格导致产生阴阳两个合同，一般均低于房屋市场价格10%-15%左右。评估机构在征收项目评估时，在上述两项价格数据库中没有找到被征收房屋类似房屋交易案例数据情况下，可通过该数据库采取一组房产交易登记价格案例，作为参考数据。

四是建立二手房租赁价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司，是4家企业各自的商业业务二手房租赁价格信息。该数据主要应用于被征收房屋或其类似房屋交易案例较少时，但有经济收益的租赁房屋，可运用收益法对被征收房屋进行价格评估，作为参考数据，一般使用于非住宅评估。

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资产评估主要包括六大要素，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法（注：《资产评估学》（1999年全国注册资产评估师考试辅导教材）第1页）。遗产估价也不例外。

1.遗产估价的主体：即由谁来承担遗产估价任务。世界各国主要有由民间独立的资产评估机构评估、专家评估和专门机构评估等几种方式。目前我国的资产评估仍处于起步阶段，而且主要是国有资产评估。针对个人财产的评估业务还有待于开拓和发展。

2.遗产估价的客体：即遗产估价的具体对象。遗产大致可以分为3类，即动产、不动产和具有财产价值的权利。动产包括现金、银行存款、有价证券、金银首饰、珠宝等；不动产主要是房屋、工厂等；具有财产价值的权利，主要包括专利权、商标权、保险权益、债权、土地占用权等。它们构成了遗产估价的具体对象。具体到某一遗产继承案例时，则该案例中被人遗留的财产为本次遗产估价的具体对象。

3.特定目的：遗产估价的特定目的，一是为了继承人之间分割遗产，二是为征收遗产税提供依据。

4.遗产估价程序：是指遗产估价的各个步骤和环节，包括确定评估对象、制定方案、收集数据资料、选择评估方法、确定评估结果、撰写评估报告等。在以课征遗产税为目的的遗产评估中，全面收集遗产使之不被遗漏或逃避纳税应是关键内容。

5.价值类型：目前国际上的资产评估主要有4种价值类型，即重置成本、现行市价、收益现值和清算价格（注：《资产评估学》（1999年全国注册资产评估师考试辅导教材）第1页）。

6.遗产估价方法：可以采用市场法（通过比较被评估遗产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，以确定被评估遗产的价值）、成本法（按遗产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定遗产的价值）和收益法（通过估算被评估遗产未来预期并折算成现值，以确定遗产价值）等方法来估价遗产价值。

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关键词:财产课税制度　房产税　土地税　遗产税、赠与税

财产课税制度是一国税收体系的重要组成部分。1994年税制改革曾对我国财产课税制度作了一定程度的完善,但相对于所得税制、商品税制来说,财产课税制度改革的步子要小得多。目前我国财产课税制度在税种设置、税制设计、组织收入等方面有其明显的不足,因此改革和完善我国现行的财产课税制度,建立一个科学、合理、公平、有效、适合我国社会主义市场经济体制要求的财产课税体系,具有极为重要的意义。

一、 世界各国财产课税的发展概况及对我国的启示

财产课税历史悠久,曾是各国政府主要的财政收入来源。目前世界各国都已着手建立一套种类齐全、功能完整、与本国国情相适应的财产课税制度。从财产课税的实践来看,根据应税财产的形态不同可分为动态财产税和静态财产税。动态财产税是对转移或变动中的财产课征的财产税,主要包括遗产税和赠与税。静态财产税是对纳税人在一定时间内拥有的财产进行课税,是财产课税的主要组成部分。同时静态财产税依据其征收方式不同,分为综合财产税和特种财产税。综合财产税,又称为一般财产税,是对纳税人拥有的全部财产实行的综合课征。这种财产税的应税范围较广,原则上包括纳税人所有或支配的全部财产。实行综合财产税制度的国家主要有美国、加拿大、德国和新加坡等。特种财产税,又称个别财产税,是对特定类型财产课征的财产税,主要包括土地税、房屋税、车辆税等。发展

税税制比较完善的国家,一般以市场价值为计税依据。客观地分析,以市场价值为税基有三个优点:一是税基具有弹性,随着房地产市场价值的上涨,税基扩大,财产税的收入也将相应增加。二是市场价值反映纳税人的纳税能力,有利于实现税收公平原则。但以市场价值为税基要定期对财产进行评估,税收征管成本较高。因此,大多数以市场价值为计税依据的国家都设立专门的房地产评估机构,实行严格的财产登记制度,同时税务机关从不同渠道搜集有关财产税、纳税人以及市场的信息,注重与各部门的协调配合,强化征收管理,堵塞税收漏洞,减少税收流失。

国外经验表明,发达国家都已基本上建立了一套多税种协调配合、功能健全的财产课税制度。发展

,人们收入水平显著提高,社会分配悬殊问题也日益显凸出来,这一方面使财产税的税源增加,税基扩大,增加财产课税收入成为可能,另一方面也使征收财产税更为必要。因此,要从思想上转变观念,重视财产税制建设,从增加税种,完善税制、加强征管入手,适当增加财产课税收入。

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关键词：社会稳定；风险评估；问题分析

中图分类号：D523 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-00-01

一、引言

随着我国进入经济社会的转型时期，许多社会问题、社会矛盾也随之出现，如因土地征收、房屋拆迁等事件引发的群体性或暴力抗迁事件不断激化着社会矛盾，严重影响着社会的稳定。其中，引起社会矛盾激化的一个重要因素就是社会稳定风险，对社会稳定的风险评估必然引起了党和政府的关注。自从党的十六届六中全会以来，为了加强和谐社会的建设在我国很多地区相继出台了关于社会稳定风险评估的办法。但是目前的社会稳定风险评估在很多地区并没有引起足够的重视，在风险评估中仍然存在着很多问题，这不仅影响着评估工作的顺利进行，而且影响着对社会稳定风险的及时有效处理。因此，为了做好社会稳定风险评估工作，我们有必要对评估中存在的问题及其后果进行探讨。

二、社会稳定风险评估中存在的主要问题及其后果

从广义上来说，社会稳定风险主要是指由于政治、经济、文化等子系统与社会系统的依赖关系，这三个子系统内出现的任何风险都会对整个社会造成影响，导致社会动荡和社会不安。

1.在指标设定上，没有严格遵循社会稳定风险评估视角。在目前的风险评估工作中并没有严格按照社会稳定风险评估的视角来设定相关指标，使得在很多情况下并不能对风险做出正确的评估。首先，我们都清楚风险存在着不确定性，是损失出现的可能性，与问题是截然不同的。但是目前很多评估指标的内容评估的是问题，而非风险，对于风险评估与问题评估没有进行严格的区分。其次，现行评估指标体系中的一些评估指标并不直接涉及社会稳定风险，而是考虑到了项目的可行性。但是项目可行性的出发点更多的是基于社会经济而非社会稳定。两者并不严格的区分使得在很多问题上偏离了社会稳定的轨道，将风险评估工作局限在了经济方面。

2.评估方法与程序作为合法化机制存在着局限性。目前的社会稳定风险评估主要通过民意调查与听证会两种方式展开。这两种评估方法可以使有关部门对自身的相关行政行为在特定地区的舆论反应进行一定程度的了解，而且对于暴力抗法事件和的发生也能起到防止作用，但这仅仅是在社会稳定风险的现实性一面。民意调查与听证会方法却很难准确预测或预防社会稳定风险的非现实一面，如网络媒体的质疑、不满和批判等社会舆论及其对个人风险认知的影响等。目前社会稳定风险评估方法与程序存在的局限性使得相关部门并不是总能收集到有效的信息，对于一些非现实性的社会舆论却是没有办法进行及时、准确的预测和预防。

3.在社会稳定风险评估的对象上，没有区分事项与方案。社会稳定风险评估要同时兼顾目标存在的风险和事项实施方案存在的风险。其中目标是由事项确定的，而达到目标的路径却是方案确定的，两者有显著的差别。一个事项能通过不止一种的方案来实施，不同方案存在着不同的风险。若是对事项与方案不进行区分，就会容易根据一个方案的风险评估而对整个事项进行否定。这有可能会引起评估的简单化结论，或是因为修改评估方案而不得不进行低效率的反复评估。

4.社会稳定风险评估的内容存在着局限性。首先我国还缺乏相关的涉及公民重大利益的行政程序法律，使得一些行政程序、法律权威缺失，阻碍着合法性评估的进行，一些关键性的制度需要建立。其次，合理性评估工作仍然存在着困难，对与民众有关的切身利益很难进行顺利地评估。合理性评估在农村和城市地区的进行都存在着阻碍，例如对被征收土地后的农民的基本生存如何进行保障，对房屋拆迁后的居民如何进行补偿，体制本身的局限性阻碍了这些问题的解决。

5.社会稳定风险评估的主体存在信息局限性。目前地方政府的信息负担能力的局限性使得风险评估主体对于社会不稳定的准确信息很难进行获取。首先，评估主体自己评自己时的独立性不足，在评估时很容易把自己的倾向性意见参与进去，在评估过程中很难尽可能运用现代科技手段，最后易得出有利于自己的结论。其次，在实际的评估工作中很少就涉及到人们的主观意愿和主张的客观线索提出要求，导致得出的结果主观性过强。第三，进行社会稳定风险评估需要用相对精确的语言来描述和分析，但是目前的评估中很多时候对于评估事项的规定和政府之外的主体的参与表述比较模糊，而且评估的具体指标可操作性不强。

三、完善社会稳定风险评估的建议

首先，要建立完善的社会稳定风险评估机构，有专门的组织和人员来负责，还要有一些专家库等智囊团。在进行评估工作时，要切实明确职责，将责任落实到每一个工作人员身上，激发员工的工作积极性。其次，在进行评估时要积极主动地使用先进评估技术，认真做好数据收集、指标修正和评估报告等工作，形成科学完备的评估程序。此外还要建立长效机制，形成科学可行的评估体系。第三，要使社会稳定风险评估工作有坚实的社会基础和良好的社会氛围。可以对这项工作进行宣传，使民众正确认识到风险评估的重要性。还要鼓励民众积极参与评估工作，让其认识到这项工作攸关自身利益的。此外，要充分考虑各方相关利益主体尤其是弱势群体的切身利益，尽最大可能维护人民的根本利益。

四、结束语

总之，社会稳定风险评估对于社会的稳定有着重要的作用。目前风险评估的对象、主体、内容、指标及方法等方面仍然存在着问题，影响着问题和风险的有效、及时解决。因此，我们要采取一定的措施切实加强社会稳定的风险评估工作，促进社会的稳定与和谐。

参考文献：

[1]张振生.关于重大项目社会稳定风险分析评估中的几个问题[J].中国工程咨询，2011（09）：17-18.

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关键词：物业税国际经验借鉴

财产课税是对纳税人拥有的财产或属其支配的财产课征的税收。严格来说，财产课税是一个税收体系，它包括若干不同的税种。物业税只是财产课税的其中一种，它属于从价税，是对不动产的保有环节进行征收的税种。从各国的征收实践来看，物业税的征收主体、征收范围、征收方式都各不相同，没有统一的形式。而且对这一税种的具体称谓也并不完全相同，有的国家（地区）称为不动产税、地方财产税、财产税、房产税、土地税，也有的国家（地区）直接就称为物业税。

各国（地区）开征物业税的概况

美国对不动产保有课税只设置单一的税种，称之为财产税（也即物业税）。财产税是美国地方政府重要的财政来源，是地方税的主体税种。美国财产税的纳税义务人为不动产的所有人。课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋建筑物。财产价值的估算是美国财产税征收的核心。经过多年以来的发展，美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。评估主要采用三种方法：一是比照销售法，即通过比较最近在时常被售出的类似财产的价格来估价；二是成本法，即在历史成本的基础上根据折旧予以调整；三是收入法，即根据财产未来产生的净收入现值来估算财产的价值。财产税的税率是由各地方政府自行规定的，税率一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定。各地方政府为加强对财产税的征收，还建立了比较详细的财产信息管理制度。资料卡片是其中最常见的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情况、估价的组成和变化情况、建筑的种类、土地的类别、房屋种类和数量等。在使用计算机加以管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息，可以作为对财产价值重估时的参考，也可以为个人所得税的计算和检查提供必要的参考。美国财产税的优惠规定主要是针对非商业用途以及对年长公民和残疾人的减免。一般对政府、宗教、教育、慈善等非盈利组织免税；对家庭自用住宅设一定的宽免；对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定的标准时可享受一定的抵免额，用来抵免个人所得税或直接退回现金；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。

英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目前唯一的地方税，是按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租约居住人、特许居住人、业主等几类。如一处住房为多人所有或多人居住，则这些人将共同负有纳税义务。居民住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5年重估一次，按房产的价值分为A～H共8个级别，分别征收不同的税额。一般情况下最高税率是最低税率的25倍。具体每个级别的税率全国并不作统一规定，由各地区政府根据当年预算支出情况而定。英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免、过渡减免四大类。其中，优惠主要是针对没有收入支持或低收入的纳税人，优惠多少则取决于纳税人的收入、储蓄和个人境况，最高可达100%。伤残减免主要是针对某些伤残者，在征税时，可以降低其住房价值应纳税的档次，给予适当的减税照顾。

日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，按应税财产所在地，由各市町村或都道府县分别征收，是地方政府收入的主要来源。固定财产税是对土地、房屋和建筑物、商业有形资产征收。城市规划税是城市规划事业和土地规划事业的财源，对土地和房屋的所有者课征。固定财产税的税基为各市町村《固定财产登记册》中所列示的应税财产评估价值。在评估土地的价值时，每次单独对同一类土地进行评估，如住宅用地、农业用地和森林用地等。然后以某一区域内一定数量和标准的土地，作为同一类土地价值的标准，每块土地的价值可以依据标准土地的价值并结合周围环境而定。在评估房屋和建筑物的价值时，根据住房供给政策，对房屋提供税收减免。具体减免规定为，2002年3月31日前新建的面积为50-120平方米的房屋，在前三个纳税年度减征50%；2002年3月31日前新建的3层以上的耐火住宅，面积为50-280平方米的，前五个纳税年度减征50%。除此住房供给政策的减免规定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社会福利以及地方税法案规定的其他用途的财产免税，中央政府、都道府县和市町村以及外国大使馆所拥有的财产也免税。《固定财产登记册》中所列的房屋、土地或建筑物的评估价值，依据土地市价、房屋或建筑物的替代成本的变化，每三年修订一次。每年从3月1日起，《固定财产登记册》都要向纳税人公开展示20多天。在此期间，纳税人可以进行查询，如果对评估价值有疑问，可以向固定资产评估委员会提出申诉。

加拿大的物业税也是对不动产征收，是地方的主要税种。不动产的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府来评估，政府估价一般用市场价评估法。为了将评估的误差减少到最低程度，加拿大各省都成立了专门的集中评估机构。每个省都制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大部分省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，评估师可以任意索取相关资料，当事人必须予以配合。在加拿大没有全国统一的物业税率，税率主要依据各地方政府的收支状况自行规定，因此，即便在同一省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。加拿大物业税收的减免与美国很类似，主要也是依据物业的用途和物业的所有者予以减免。主要包括对农业用地、森林用地、宗教用途的土地等给予轻税待遇；对政府拥有物业给予免税待遇。除此之外，加拿大的一些省还设有税额扣除法、延期付税法，以减轻低收入家庭和有困难的特定纳税人的税收负担。

香港物业税是对土地及建筑物课征的一种税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入的业主则不需要缴纳物业税。香港对物业税的免除项目主要三项：一是由业主支付的差饷，也即物业管理费；二是来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；三是作为支付修理费及其他开支费用的20%免税额，这是一个无论实际开支数目大小而规定的划一的扣除额。物业税的税率在15%左右，2004年略为增加，为16%。香港物业的业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表内，接受税务局评税主任的评税后，再根据评税通知书的时间和税额缴纳税款。

从上述各国（地区）对物业课税的概况可以看到，物业税是地方税种，由当地政府进行征收管理。物业税均对不动产保有环节征税，即对土地、房屋和建筑物征收，一般由物业所有者申报并缴纳。在物业税税收要素的具体设置上，各国（地区）并不相同，但从征收管理来看，又都是以政府评估、个人申报为主。

借鉴国际经验对我国开征物业税的建议

目前，我国对不动产课税，也就是类似于物业税的税种有7个，包括营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。收费的项目更是多不胜数。现行的房地产税收政策存在许多问题：首先，税制不统一。目前我国外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则。其次，计税依据、税率设计不科学，税收负担不公平。第三，税费名目繁杂。我国房地产开发过程中缴纳的税费很多，除上述7种税外，还有城市维护建设税，教育费附加，印花税等等，过多的税种，既不符合简化税制的原则，又会出现重复征税的情况。对房地产业的收费更是将近百种，这不仅给征纳双方带来很多麻烦，更制约了房地产市场的健康发展。

针对目前我国不动产课税的种种弊端，借鉴各国（地区）征收物业税的经验，并结合我国的实际情况，对我国开征物业税提出以下几点建议：

简化合并税种。根据简化税制的原则，对现行与房地产有关的税种进行合并，统一内外资企业税制。建议取消土地增值税，合并涉及房地产开发和保有环节的税种和相关收费，开征统一规范的物业税，并将物业税的征收管理权限下放，确立为由地方政府征收的地方税种。因为，从国外对物业课税的成功经验可以明显地看出，物业税都是地方的主体税种，是地方政府主要收入来源。因此，在统一税政的前提下，赋予地方政府一定的税政管理权，以调动地方政府的积极性。

科学设置物业税的计税依据。从国际上看，以不动产的市场价值作为计税依据被各国普遍采纳，运用得最为广泛，如以上所述的美国、英国和加拿大等。以市场价值为计税依据更符合量能纳税的原则，而且还具有税源丰富，收入富有弹性，交易证据多、便于诚信纳税等优点。因此，我国的物业税也应建立以市场价值为核心的计税依据，每隔3-5年重新评估一次，这样既能够准确真实地反映税基，并随经济的发展带动税基的提高，进而稳步提高财产税的收入，同时又能体现公平税负、合理负担的原则。

合理确定税率。国外财产课税大多为地方税收，因此普遍都是由各地方政府自行决定税率，而没有实行全国统一的税率，具体的税率都是根据当地政府的预算支出规模来确定。我国物业税税率也不适宜全国统一税率，因为各省的经济发展状况不一致，可考虑全国范围内制定一个幅度的税率，具体税率的大小可由地方政府自行规定。至于税率的形式，我国宜采用比例税率，因为比例税率比较简单，易于征收和管理。

建立完善的评估制度。以不动产的市场价值为计税依据需要相应完善符合我国国情的不动产评价体系和评估制度。首先，要制定评估的法规和操作规程，并设置专门的评估机构，从法律和制度上对评估从业人员的职业道德加以规范和约束，对评估从业人员还要进行定期培训，考核其执业能力。其次，要确定科学合理的评估方法，可以重置成本法和现行市价法作为评估办法的基础。最后，还要通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权。不动产的评估结果必须定期公布，并允许纳税人进行查询。如果纳税人对不动产的估价等持有异议的，他们有权申请复议，地方政府必须设立专门的机构办理有关复议事项，纳税人对复议结果仍有异议的，可再向法院，由法院进行判决。

建立与不动产登记、评估有关的信息数据库。物业税的评估工作需要大量的、详尽的不动产信息和较长时期内的市场信息。建议为纳税人进行不动产信息登记，详细登记纳税人所拥有不动产的类别、所在地、评估价值、评估价值变化的日期情况等等，运用计算机技术对这些信息进行及时地搜集、处理、存储和管理，以获取有效的评估和征管的资料。

参考资料：

1.陈永良，《外国税制》，暨南大学出版社，2004

2.财政部税收制度国际比较课题组，《美国税制》，中国财政经济出版社，2000

3.财政部税收制度国际比较课题组，《英国税制》，中国财政经济出版社，2000

4.财政部税收制度国际比较课题组，《日本税制》，中国财政经济出版社，2000

5.中国社会科学院财政与贸易经济研究所，《中国：启动新一轮税制改革：理念转变、政策分析和相关安排》，中国财政经济出版社，2003

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摘 要 土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，将农民集体所有的土地转变为国家所有土地，给予农民集体和个人一定补偿的法律制度。土地征收必然导致大量农村土地转化成城市土地，失去土地的农民如若不能妥善安置将会引发严重的社会危机。政府应当完善监督机制，加强土地违法管理。

关键词 土地征收 土地征用 土地补偿费

一、关于土地征收制度的辨析

土地征收是一种基本的土地法律制度，普遍存在于各国法律之中。它是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，将农民集体所有的土地转变为国家所有土地，给予农民集体和个人一定补偿的法律制度。土地征用是指国家出于社会公益目的，依法定条件和程序强制性地收买集体所有的土地或者私人使用的土地归国家所有的法律行为[1]。土地征收与土地征用既有相似点又有不同点。相似点在于，两者都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同点在于，土地征收的实质是强行收买，是土地所有权的改变，不存在土地返还的问题。土地征用的实质是强制使用，只是土地使用权的改变，在被征用的土地使用完毕，国家应及时返还被征用人，这只是一种临时使用他人土地的行为。因此，土地征收是土地所有权的改变，土地征用则是土地使用权的改变。

二、土地征收中的问题

土地征收必然导致大量的农村土地转化成城市土地，土地是农民的衣食之本，失去土地的农民如若不能妥善安置将会引发严重的社会危机，使被征收了土地的农民最后变成了“种田无地，就业无岗，低保无份”的三无人员。

首先，土地征收的范围扩大。我国《土地管理法》第43条规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡镇村公共设施和公共事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。而《宪法》中规定，国家为了社会公共利益的需要可以依照法律规定对土地进行征收。因此《土地管理法》与《宪法》的有关内容是冲突，使公共利益的范围扩大，从而导致公为私用。农民的土地被恣意征收，农民的基本权利得不到保障[2]。

其次，补偿费用少，补偿标准低。我国土地征收补偿是按照原用途补偿的。而一般意义上应该按照土地将来的收益进行补偿。土地被征收导致的用途发生变化，使土地几倍甚至几十倍的增值。“低价买入，高价卖出”使政府在土地征收的过程中获得了大量的利益，从而取走了土地征收利益分配中的相当一部分，最后分到农民手中的只是很少的利益。

再次，补偿措施较为单一。据调查，现在我国土地征收的补偿方式基本都是单一的金钱补偿，主要表现为农民交出承包的土地，由国家给与一定数量的安置费。我国《土地管理法》第47条第6款规定：“支付土地补偿费和安置补偿费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。”这说明我国对被征收土地的农民予以补偿的目的不在于保障土地上的财产利益，而在于保障农民的生存权。然而现状却是大量被征收土地的农民涌入城市，因为缺少文化知识和劳动技能，无法找到工作。一旦国家发放的一次性的安置费用花光，他们的生活就陷入困境，成为造成社会不稳定的因素。

三、土地征收问题的完善方法

（一）完善法律法规，确定土地征收范围

只有将为公共利益而实施的征地与一般经营性用地严格区分开，才能有效防止集体土地所有权的被侵犯。因此，建议国家立法机关明确界定“公共利益”的相应内涵，可考虑将土地征用限定在以下公共利益性用地范围内：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城乡基础设施用地；（3）国家重点扶持的能源、水利等基础设施用地，如煤矿、机场、大坝等；（4）特殊用地，如监狱等；（5）享受特殊优惠政策用地，如经济用房建设用地、迁移户用地等；（6）公益及福利事业用地，如学校、医院等[3]。

（二）提高土地补偿标准，切实保障农民权益

在土地补偿的标准问题上，建议以市场价格作为参考依据。要根据不同的地域、不同的类型以不同的评估方法来确定补偿标准，除此之外还要为失地农民提供维持生计的额外补偿费。

（三）增加补偿渠道，完善失地农民保障体系

因为土地补偿费仅够维持失地农民几年的生活，所以农民的就业和养老问题就比较突出。政府应当积极的创造条件，给被征地农民提供免费的劳动就业技能培训，安排相应的工作岗位，为失地农民提供免费就业服务。从而为其建立一个可持续发展的保障体系。

（四）完善监督机制，加强土地违法管理

对主管部门进行改革，完善听证制度，做好复议工作。当行政工作人员违法行政时，农民可以通过行政诉讼使被侵害的权利得到补救，要加大对违法批准征地人员的惩罚措施，完善对违法批准征地人员的刑事责任追究制度。

参考文献：

[1]李海鸣.我国土地征用制度之经济分析.地方政府管理.2001(12).