土地增值税计税方法范文

导语：如何才能写好一篇土地增值税计税方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、房地产企业土地增值税概述

在我国经济的迅猛发展带动下，房地产行业已经成为我国的国民经济中最为重要的一部分。房地产企业的不断发展，使得其自身的税收成本也在相应增加。各类土地费、相关拆迁给予的补偿费、一些相关基础设施的建设费等税收负担，严重的影响着房地产企业的实际利润。土地增值税是在对国有土地使用权以及相关的建筑物进行有偿转让时所产生的价格增值量征收的税种，其税率通常以超额累进的形式进行计征，总体维持在30%至60%之间。而对于房地产企业的土地增值税来说，主要的涉税业务包括对土地的使用权进行转让、再建项目转让以及将房屋进行销售等。如何对土地增值税进行纳税筹划，进而使纳税风险降到最低，使房地产企业获得最大效益是我国房地产企业现阶段值得探讨的一个问题。

二、房地产企业土地增值税的纳税筹划措施

（一）充分利用国家的相关税收政策

国家鼓励、支持房地产企业的合理发展，并提出一系列的优惠政策促进其发展。对于这些优惠政策，房地产企业要在法律范围内，通过科学、合理的手段充分利用，进而达到节税或免税的目的。

对于免税的政策来说，要想达到这一目的，企业就要在进行准确的核算增值额的基础上，通过对增值额进行控制以及对相关项目的金额进行扣除等手段加以实现；对于代收费用的相关政策来说，房地产企业要将相关的代收费用通通归纳到房价的计算当中，为企业经营减少税负压力。但是，这种手段会使得企业的营业税相对增加。因此，企业要以自身的实际情况为前提，在充分了解的基础上制定更加合理的税收筹划策略，使企业取得更加高效的利益。

（二）对税收临界点合理利用

由于土地增值税存在着不同的等级，不同的等级之间又存在着不同的税率以及相关的税收优惠。土地房地产企业可以根据各个企业的临界点不同，并对其进行控制，进而实现合理减税的目的。这一手段也是房地产的税收筹划中十分重要的方式。运用这一手段时，首先，要对相关数据进行大量的测算，将具体收入与相关税收优惠政策之间的关系进行详细的分析，权衡利弊。其次，要根据房产的价格来对增值税率进行适当的调整，使增资额度始终处在可以享受优惠的最大范围内，进而使企业的综合效益得到提高。另外，企业还可通过对房屋的装修维护来使扣除项目的金额得到相应提高，进一步控制相关增值额度。

三、实际税务处理方法的运用

（一）充分运用临界点进行税务处理

我国税法有明确的规定，在对普通的住宅进行建筑以及销售时，对于增值额没有高于要扣除掉的相关项目金额的20%，可以免收其土地增值税，而对于超过的那部分，则要按照规定计税。例如，某公司要将其已经建好的住宅楼以600万的价格出售，在建筑过程中产生的成本支出包括享有土地的使用权而支付的240万、建筑开发所要支出的费用为120万、其他成本97万。所以，企业在纳税筹划前应该缴纳的营业税是30万，城建税以及教育的费用之和为3万，可扣除的资金为490万，经过计算，增值率为0.2245，超过了20%，，因此，土地增值税缴纳的实际金额应为33万，纳税筹划之后，企业为了实现利益最大化，将售价进行调整，增值率调为20%，这时，设住宅的售价X，根据计算可得此时住宅的售价为大约587万元，这时，企业不需要缴纳土地增值税，较之前节税约20万元。

（二）将替收的费用与售价合二为一

房地产企业涉及到的范围较为广泛，如替收相关建筑的配套费用、维修要使用的基金费等，这些费用房地产企业可自己征收，也可以将这部分费用统计到房价中收取。举个例子，某房地产企业想要出售一办公楼，3200万元的收入，180万元的代收费用，在这中间，包括房地产自身开发所指出的成本800万元，对土地进行转让的金额为200万元，还有一些需要扣除的资金总和为300万元。如果房地产企业是自己征收费用，那么可以减去的成本为1500万元，增值额达到1700万，经过计算，可得增值率为113.33%，土地增值税是625万元；反之，如果是将替收的费用和房屋的售价合二为一后，企业得到了3380万元的总收入，这时，所得到1680万元的可以减去不予以计算的项目，1700万元的增值额，增值率达到101.19%，可以得出土地增值税是598万元，较筹划之前节约了27万元。

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增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

计算增值额扣除项目：取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税实行四级超率累进税率1、增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

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土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的纳税要素包括:

(一)土地增值税纳税人

凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)产权,并且取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。

(二)土地增值税征税对象和纳税范围

土地增值税的征税对象是:有偿转让房地产所取得的收入,包括有偿转让房地产所取得的全部价款和经济收益。土地增值税的纳税范围是:转让国有土地使用权;地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

(三)土地增值税计税依据、纳税期限与纳税地点

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日到房地产所在地的税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告以及其他与转让房地产有关的资料。

(四)土地增值税的计算

在计算土地增值税的应纳税额时,先以纳税人取得的房地产转让收入减除各有关扣除项目的金额,计算得出增值额,再按照增值额超过扣除项目金额的比例计算得出增值额,最后按照增值额超过扣除项目金额的比例分别确定增值额中各部分的适用税率,并依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和,即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。土地增值税实行超率累进税率,其计算公式如下:

土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额

应纳税额=∑(增值额×适用税率)

二、 房地产开发行业土地增殖税的特殊性

我国《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税实行四级超率累进税率(30%、40%、50%、60%)。还规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。随着房地产市场竞争的日益激烈,土地使用权的取得成本日益飚升。就房地产开发企业而言,是高成本高风险;就消费者而言,是高价位高负担。长此以往势必不能形成房地产开发业的良性循环。房地产开发企业如何在保证基本利润率的前提下有效降低税费从而降低房价,已成为房地产企业在市场竞争中获胜的关键。

三、 房地产企业土地增殖税纳税筹划方法

(一)控制增值额法

1、通过减少销售收入降低增值额

税法规定的扣除项目有五部分,纳税人需要特别注意的是:税法允许扣除的项目比企业实际核算中涉及的项目要少,所以计算增值额时必须以税法规定为准。增值额小,计税额就小,适用的税率就低,土地增值税税负就轻。

税法规定,纳税人建造普通住宅出售,如果增值额没有超过扣除项目的20%的,免予征收土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。可见,纳税人建造住宅出售的,应考虑增值额增加带来的效益与放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系,避免增值额稍高于起征点而导致得不偿失。

2、通过增加可扣除项目降低增值额

如果纳税人能够最大限度地扩大费用列支比例,则肯定会节省很多税款。当然这种筹划应有一定的限度,而且这种扩大也并不是越大越好,在必要的时候适当地减少费用开支可能效果会更好,这主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业在不同地方开发成本比例因为物价或其他原因可能不同,这就会导致开发出来销售房屋的价格有高有低,这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担,这就要求企业对开发成本进行必要的调整,使得各处开发业务的增值率大致相同,从而节省税款。

(二)收入分解筹划法

在累进税制下,收入的增加预示着相同条件下增值额的增加,从而使高的增值额适用较高的税率,档次爬升现象会使得纳税人税负急剧上升。纳税人进行房地产开发,往往涉及的工程范围比较多,如建筑工程、安装工程、装饰装修工程、设备购置等。如果就整个房地产开发项目签署合同,则整个开发过程中发生的费用均属于总投资的范畴,并就其整体计算缴纳土地增值税。但实际上,房地产开发项目的开发进程,是分期进行的,纳税人可以利用不同工程的性质,选择不同税种,进行税务筹划。考虑到当前房地产开发企业大多是多种经营,既从事建筑业,又从事加工业,既有房屋销售业务,又有各种设施销售和装饰装修业务及物业管理服务,因此房地产企业通过将不动产销售价格部分分解至其附营业务的收入上,就可以大幅度降低税率。

(三)均衡申报各种房地产价格

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关键词：土地增值税项目分摊、土地面积法、建筑面积法、税务机关确认

中图分类号：F239.41文献标识码：A文章编号：

前言：

根据规定，各地现行的土地增值税扣除项目分摊方法主要有土地面积法、建筑面积法，以及税务机关确认的其他方法。因税务机关对其他方法没有作出具体规定，故在土地增值税清算过程中采用的最多的是土地面积法和建筑面积法。而这两种方法应用于分期开发项目、不同功能开发项目和已售未售开发项目之间进行分摊扣除项目，存在着一些不合理的地方，税企之间因此也存在着颇多争议，故制订更合理的分摊方法已经成了现下当务之急需要解决的问题。

1、土地面积法的利和弊

土地面积法，即分期开发或滚动开发的房地产项目，其土地与房地产开发成本按照各期开发项目所占土地面积的比例进行分摊的方法。

该法的优点是：取数方便，计算简单。该法无需建筑面积方面的数据，只要取得土地使用权证面积，以及各期项目所占土地面积，即可计算出各项目所应分摊的成本金额。该方法适用于房屋功能和容积率一致的开发项目，适合整建整售的开发项目以及土地成本的分割。该法的缺点在于对于建造不同功能、不同容积率的房屋的各类成本无法进行合理分摊。如果开发的项目中出售已售和未售情形需要分摊土地和开发成本的，那么这种方法就无法合理地计算出各自应承担的成本金额。

2、建筑面积法的利和弊

建筑面积法，即房地产开发项目的土地成本和开发成本按照所建房屋的总可售面积进行分摊，计算出单位面积成本后，由此计算出已售面积和未售面积应承担成本金额的方法。

建筑面积法优点是适用于房屋功能相同，但容积率不同的开发项目，适合于在已售与未售房屋之间进行房地产开发成本的分摊。因为同一类型房屋，其每平方的建安成本是一致的。但该法的缺点在于所需数据较多，工作量大，投入的精力相对较大。对于土地成本的分摊不是很合理，对于不同功能房屋扣除项目的分摊也不十分合理。

3、其他方法

通过上述两种方法的阐述，我们可以看出它们都有各自的利和弊，那么针对房地产开发项目的复杂性和多样性，用什么样的分摊方法比较合理呢？笔者提出两种方法，与大家一起交流。

3.1建筑面积层高比例法

层高比例法，即以普通住宅的层高为基准系数1，将其他功能的房屋如商铺、车库、阁楼等层高与之相比，计算出各自系数，然后再以各自的可售面积根据各自的系数相乘后，得出折算后的总可售面积；再在此基础上，将土地成本和开发成本在折算后已售和未售面积之间进行分摊的方法。

这种方法适用于功能混合的房屋类型。如底层是商铺，上面是住宅的房型；底层是车库，中间是住宅，顶层是阁楼的房型等。这种房型，无法计算出各自所占的土地面积，因此无法按土地面积法进行分配。而根据层高来确认开发成本，比较适合实际的房屋开形，也比普通的建筑面积法更趋合理。

例：对某一房地产开发企业进行土地增值税清算。该房地产开发企业开发商住楼，其总可售面积10,000平方米，其中商铺面积2,000平方米，住宅面积7,000平方米，阁楼1000平方米。总销售收入60,000,000元，其中商铺收入20,000,000元，住宅38,000,000元，阁楼2,000,000元。总计税成本40,000,000元，其中土地成本15,000,000元，开发成本25,000,000元。假设已售出商铺1,800平方米，住宅7000平方米，阁楼1000平方米。商铺层高5.4米，住宅层高3米，阁楼层高2.1米。假设不考虑房地产开发费用、加计扣除20%和相关税金。

原：建筑面积法

第一步：计算总计税成本

总计税成本=40,000,000元

第二步：计算已售面积的计税成本

总已售面积=1,800+7,000+1,000=9,800平方米

已售面积应分摊成本=40,000,000×9,800/10,000=3,920万

单位成本=39,200,000/9,800=4,000元

第三步：计算已售面积的增值额和增值率

增值额=60,000,000-39,200,000=20,800,000元

增值率=20,800,000/39,200,000=53%，适用税率40%；

第三步：计算应交土地增值税

应交土地增值税=20,800,000×40%-39,200,000×5%

=8,320,000-1,960,000=6,360,000元

假设清算后剩余商铺全部对外销售，平均售价同已清算商铺售价，取得收入2,222,222元。

剩余商铺增值额=2,222,222-4,000×200=1,422,222元

增值率=1,422,222/800,000≈178%，适用税率50%；

应交土地增值税=1,422,222×50%-800,000×15%

=711,111-120,000=591,111元

从上例可看出，剩余部分再以同样价格对外进行销售时,其增值率已经发生了很大的变化，前后适用的税率也相差很大。

现：层高比例法

第一步：按层高比例计算可售面积

假定以住宅的层高为基数1：

商铺的层高比=5.4/3=1.8

阁楼的层高比=2.1/3=0.7

总可售面积=住宅7,000×1+商铺2,000×1.8+阁楼1,000×0.7

=11,300平方米

已售面积=住宅7,000×1+商铺1,800×1.8+阁楼1,000×0.7

=10,940平方米

第二步：计算已售面积的计税成本

已售面积计税成本=40,000,000×10,940/11300

≈38,725,664元

单位成本=38,725,664/10,940=3,540元

第三步：计算增值额和增值率

增值额=60,000,000-38,725,664=21,274,336元

增值率=21,274,336/38,725,664=55%，适用税率40%；

第四步：计算应交土地增值税

应交土地增值税=21,274,336×40%-38,725,664×5%

=8,509,734-1,936,283=6,573,451元

假设清算后剩余商铺全部对外销售，平均售价同已清算商铺售价，取得收入2,222,222元。

剩余商铺增值额=2,222,222-1,274,336=947,886元

（注：也可用未售面积200×折算系数1.8×单位成本3,540元计算，因为小数点的缘故，这儿用的方法为总计税成本-已售面积计税成本）

增值率=947,886/1,274,336≈74%，适用税率40%；

应交土地增值税=947,886×40%-1,274,336×5%

=379,154-63,717=315,437元

从建筑面积层高比例法可以看出，剩余部分再销售时，其增值空间虽比清算部分略大，但还是在合理的范围以内。另外，因为层高不一样，故其建安成本也会不同。用层高比例法则可以顾及这个因素，对税务机关和企业来说，就这点的分歧也会减少。

3.2售价折算法

售价折算法是以住宅的平均单价为基准系数1，将其他功能房屋的平均单价与基准价进行换算，然后以此来重新计算可售面积的一种方法。这种方法考虑了市场因素，因为不同功能的房屋市价肯定是不一样的。但这种方法也有不合理的地方，那就是功能强的房屋，不一定成本就高。特别针对于商铺与住宅，商铺的售价很有可能是住宅的两到三倍，但成本是不是就要达到住宅的两三倍，就值得商榷了。

继续用上例，将建筑面积折算改为售价折算法。

第一步：按售价比例计算可售面积

假定以住宅的平均售价为基数1：

住宅平均售价=38,000,000/7,000=5,429元

商铺平均售价=20,000,000/1,800=11,111元

阁楼平均售价=2,000,000/1,000=2,000元

商铺的售价比=11,111/5,429=2

阁楼的售价比=2,000/5,429=0.4

总可售面积=住宅7,000×1+商铺2,000×2+阁楼1,000×0.4

=11,400平方米

已售面积=住宅7,000×1+商铺1,800×2+阁楼1,000×0.4

=11,000平方米

第二步：计算已售面积的计税成本

已售面积计税成本=40,000,000×11,000/11400

≈38,596,491元

单位成本=38,596,491/11,000=3,509元

第三步：计算增值额和增值率

增值额=60,000,000-38,596,491=21,403,509元

增值率=21,403,509/38,596,491=55%，适用税率40%；

第四步：计算应交土地增值税

应交土地增值税=21,403,509×40%-38,596,491×5%

=8,561,404-1,929,825=6,631,579元

假设清算后剩余商铺全部对外销售，平均售价同已清算商铺售价，取得收入2,222,222元。

剩余商铺增值额=2,222,222-1,403,509=818,713元

（注：也可用未售面积200×折算系数2×单位成本3,509元计算，因为小数点的缘故，这儿用的方法为总计税成本-已售面积计税成本）

增值率=818,713/1,403,509≈58%，适用税率40%；

应交土地增值税=818,713×40%-1,403,509×5%

=327,485-70,175=257,310元

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关键词：土地增值税；房地产企业；税务；筹划工作

1房地产企业在土地增值税税务规划工作中的实际问题

根据对当前房地产企业在税务管理方面的实际工作，总结出土地增值税在税务筹划工作中所遇到的问题主要有以下几个方面：首先，许多房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作之前缺乏对自身实际情况的了解和调查，导致土地增值税税务筹划工作没有真正的落实，房地产企业在设计税务方案的过程中忽略了税收业务本身的真实特征，并没有按照具体问题具体分析的实践原则，与房地产企业的特有属性相悖。其次，部分房地产企业在做增值税规划安排时，不仅忽略了税务本身的实际特性，甚至还忽略了个体规划税务工作的重要性，土地增值税的税务筹划并不科学合理，进而不能为房地产企业的增值税税务筹划总体方案提供有价值的参考和帮助。最后，房地产企业的税务规划工作应用的是超额累计税率的计算方式，税率是依据增值额占比进行累计的。在国家规定的《土地增值税暂行条例》相关条文中，在企业之外的财务费用中，持有相关、有效金融机构证明且房地产企业的相关项目是按照份额计提利息，允许企业按实扣除，但扣除费用要低于银行同期贷款的利率额。因此，房地产企业应该结合国家相关的优惠政策对税务工作进行合理筹划，减轻房地产企业的土地增值税的税务负担，保障房地产企业持续、健康、稳定的发展。

2房地产企业的相关税务筹划工作

2.1对税务筹划空间的分析和明确

土地增值税的计算依据来自于房地产企业增值额，增值税主要包括可扣除项目和收入这两方面因素。房地产企业的收入额和可扣除项目额对增值税率的高低有直接关联，换句话说，就是房地产企业的纳税金额多少由企业的收入额和可扣除项目额直接决定。房地产企业所涉猎的项目业务相对较多，合作单位范围广，且项目开发过程很复杂，房地产工程建设需要较大资金来维持运行，项目实施工期长而且项目规模大，因此，房地产企业在进行税收规划工作时必须首先了解好项目涉及的业务类型和业务规模，掌控好税务筹划的空间边界，对项目的各个阶段做好财务预算，进而为增值税税收工作的顺利进行打好铺垫。

2.2应用合适的土地增值税税务筹划方法

合理界定好税务筹划空间、科学选择税务筹划方法能够有效地提高税务规划的工作质量，因此，房地产企业就必须结合自身项目特性对增值税税务开展相关筹划工作，再加以应用科学合理的税务筹划方法，才能够保障房地产企业的利润收入和发展水平。但是要考虑到土地增值税进行税务筹划的目的是为了控制或者减少有关纳税金额，因此，房地产企业应将所有影响纳税金额的因素综合起来进行分析和研究，在不违反相关法律规定的前提下，通过应用增加收入和税额扣除分散法，并结合房地产企业实际的纳税份额增值税所占比重，对土地增值税进行合理有效的筹划工作，切实减少房地产企业的纳税额度，保证房地产企业的经济效益和社会效益。（1）分散收入法。为了减轻企业的税收负担，纳税人在两人及两人以上的需要依照法律规定分担纳税责任。房地产企业可以运用与气压企业的合作关系来分散纳税负担，除此之外，房地产企业可以将地产项目模块化来获得国家更多的税务优惠，以分散投资的经营模式来获取更多的企业效益，房地产企业土地增值税的税收压力可以得到有效的缓解。房地产企业签订的不同销售合同规定了不同的经济收入，需要上缴土地增值税的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的装修金额不需要纳税，所以，降低毛坯房售价相对的提高房屋装修费是提高房地产企业利润收入的有效手段。（2）增加扣除项目法。增加扣除项目法就是指房地产企业为了调整税收扣除额来适当增加部分扣除项目。在保证土地增值税率恒定的基础上，合理规划、调整扣除项目，进而能科学规划房地产企业的土地增值税额，在实际调整扣除项目金额的工作规划中，为了降低税收金额，要不断对房地产企业项目开发成本进行科学评估和合理规划。我国税法所规定的土地增值税的扣除项目包括：房地产开发成本、取得土地使用权所支付的费用金额、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目。在其他扣除项目进行资金扣减时，房地产企业的纳税人能够依据房地产开发成本与土地使用权所支付的费用之和比重的20%进行资金的扣减。房地产在进行税收筹划工作时，纳税人可以直接取一部分资金转移到成本，再将一部分资金进行合理的税务规划，需要注意的是，税收筹划完成之后再进行资金转移的行为均被视为偷税行为，违反了国家相关法律规定，可见，房地产企业进行的税务筹划准备工作是相当必要的。（3）税率临界。国家颁布的相关税法明确规定了土地增值税的纳税比例，针对超出实际纳税金额的份额实行累加计算的税收方式，因此，房地产企业必须高度重视国家规定的税率临界点，将企业土地增值税税额有效控制在预期额度之内，为房地产企业土地增值税的税务筹划工作保驾护航。

3结语

综上所述，房地产企业在我国国民经济发展中占有相当大的比重，为了维护房地产企业的发展市场和发展环境，企业相关法人需要依法定期向国家缴纳税收。本文主要从收入、扣除项目额以及税率三大方面对土地增值税的税务规划工作进行研究、分析和比较，并针对房地产企业在税务筹划方面的实际问题提出相应的解决办法，提高房地产企业的利润收入，为企业的发展提供理论和经验支持。

参考文献

[1]赵朝敏，刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督，2016（17）.

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[关键词]土地增值税 房地产行业 征管问题

一、前言

土地增值税自开征以来,已有近20年的历史。随着经济迅速发展,基础设施建设的不断完善,土地增值收益越来越大,对其征税,对实现土地所有者权益、建立地方主体税源等方面发挥了一定的作用。随着房地产业迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出,房地产业土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点。本文就此进行探讨。

二、在房地产行业中开征土地增值税的目的

土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。在房地产行业中开征土地增值税,主要目的如下:

(1) 对不规范的炒买炒卖房地产现象进行规范和调控;

(2)国家参与土地增值收益的分配,维护国家权益。 国家作为土地的所有者及土地周边环境的主要投入者,理应参与对土地增值收益的分配,这也正是征收土地增值税的理论基础。

(3)增加财政收入,为国家进行经济建设筹集资金。这是所有税种都有的共同目的。但对于土地增值税来讲,财政收入目的并非是主要目的或第一目的。第一目的即调节房地产市场才是主要目的。

三、目前土地增值税征管存在的主要问题

(1)首先,房地产企业自身存在着一些问题,对于土地增值税征管造成了隐患。从征地、开发、建筑、销售等环节走来,周期较长;各个企业开发的形式也不一样,有的是对单位开发的,有的是自己直接开发的,建筑方掌握开发商急于承包的心理,由开发商垫钱开发,使工程款迟迟要不下;自己盲目开发,房屋销售不了,使项目竣工但工程款不能结算,有的长达数年;有的开发商工程结算后卷款溜走或长期拖欠工程款使之亏损,使之税款流失。

(2)缺乏规范的征管办法。在土地增值税的征收、管理、申报、交纳、清算、稽查等环节上,调查研究还不够,尤其是一线征收、管理、稽查人员,在具体工作的落实上,缺乏规范的征管办法作指导,工作存在盲目性。

(3)税务机关与政府职能部门缺乏协调配合。国有土地有偿转让、房产及地上附着物随土地一起转让在纳税人没有开据税务机关监制发票的情况下,土地管理部门和房产管理部门直接办理国有土地使用权的转移手续和房产产权转移手续,其后果导致纳税人不缴或少缴税款,造成税务机关对此类纳税人的事后管理、检查难度加大。

四、如何加强土地增值税征管工作

(1)房地产开发企业应该加强自身规范,自觉地、如实地向当地税务机关申报,每个项目从开发到竣工,从销售到预缴税款的进度,配合税务机关结清税款;同时,当地政府部门要积极支持税务机关的清算工作。税务工作是一个行政执法单位,也生活在社会里,也有亲人熟人,本身工作就不好干,要多关心和支持理解他们,不要过多的干预他们正常工作。并加大监督他们的行政行为的力度,使他们正确树立为民服务的思想和自身素质的提高。

(2)搞好培训,尽快提高征纳双方征纳意识

针对征纳双方征纳税款意识淡漠这一问题,首先要加大对税务干部的培训。一是学习税收政策;二是学习相关的征管办法;三是通过考试验收促进全员的学习积极性。其次,搞好会计人员的培训,重点是土地增值税的计算、交纳、记账等基础性知识的培训;第三、加大社会宣传力度。通过电视、印发传单,举办培训班等多种形式对纳税人广泛宣传。使纳税人进一步了解征收土地增值税的意义、计税方法、申报程序,消除纳税人的抵触情绪,争得纳税人的广泛理解和支持,营造良好的社会环境。

(3)制定切实可行的征管办法

针对缺乏规范的征管办法这一问题,加强对土地增值税征收、管理、申报、稽查等各个环节的研究和探讨。当前,应当对已经具备清算条件的开发项目作详细的统计,选择一两个项目做试点,进行纳税清算,找规律、定办法,结合实际研究制定比较规范的土地增值税征管办法,规范土地增值税的征管行为。清算办法的内容应当包括:清算的条件、清算的时间、清算的提出、清算表的设置、清算的主体、预征税款的管理、管理部门的审核程序、稽查部门检查的时机以及对查出税款的定性等,以增强清算办法的可操作性、科学性、规范性。

(4)规范核定征收,堵塞税收征管漏洞

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的,必须立即纠正。对确需核定征收的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。

参考文献:

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[2]张新华.耕地保护政策的制度经济学分析[D].新疆农业大学,2005

[3]青宇波.我国有关耕地保护的税收制度研究[D].四川大学.2006

[4]王丽娟.城市化进程中的城市土地集约利用研究[D].南京农业大学,2006

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摘 要 当前，随着我国市场经济的发展，我国中小房地产企业也得到了迅猛发展。但同时，随着国家房产调控等相关政策的出台，以及国外资本的引入，我国房产市场面临着日益严峻的竞争，尤其是中小房地产企业，更是面临着一定考验。纳税筹划是在不违背税收法律的前提下，通过对涉税业务进行一系列策划，从而帮助企业达到节税目的。近些年来，纳税筹划尤其受到中小房地产企业的重视。对此，本文以中小房地产企业为探寻视角，围绕纳税筹划，进行了相关分析与探讨，希望有助于房地产企业的下一步发展。

关键词 中小房地产企业 纳税筹划 竞争 发展

一、我国中小房地产企业纳税筹划的意义

作为中小房地产企业，税费支出属于其一项成本，与其经济利益紧密相连。因此，科学、有效、合理的控制企业的税费支出，不仅能有助于房地产企业节省开支，还从宏观上有利于其可持续发展。另外，房地产企业在我国的众企业类型中，属于资金密集型行业。近些年来，我国房价趋高，政府对房地产企业出具了诸多房产调控政策。在宏观经济环境的影响下，我国房地产企业，尤其是中小房地产企业的利润被极度挤压，由与之前的“暴利行业”相比，已逐渐演变为“平利行业”。此外，房地产企业毕竟是我国的新兴行业，众多投资者都想在这新行业里分一杯羹，因此当前我国房地产企业数目众多，规模不一，竞争也日益加剧。其中，中小房地产企业所面临的竞争尤为激烈。在这种情况下，中小房地产企业利用一定的税收筹划手段，节省纳税成本，争取使企业税收负担达到最小化，不仅能为企业节省开支缩减成本，从而在一定程度上减轻企业的资金压力，还能在为企业增加经济效益的同时，提高企业的竞争力，从而有助于企业的未来发展。

中小房地产企业的税收筹划，就是在密切结合房地产行业宏观经济政策变化革新的同时，通过一定财务管理手段，合理避税、节税、规避纳税陷阱，以及关注能够引起纳税数额的因素，帮助企业节省纳税成本。对企业应纳税额的影响因素中，税率和计税依据是两个最根本、最直接的因素。计税依据越小，税率越低，应纳税额就越少。不仅如此，这两个因素还间接影响其他因素。虽然税种不同，这两种因素的内容不同，但是纳税筹划手段都是围绕这两个因素进行着手。

二、中小房地产企业纳税筹划的措施

（一）关于土地增值税的纳税筹划

作为房地产企业，土地增值税是一项主要成本。根据我国税法相关规定，在建造普通标准住宅时，增值率在20%以下，土地增值税可以免征。超过20%，土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

1.增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

4.增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

对此，房地产企业可以适当增加扣除项目，以使得房地产企业的增值率尽可能保持在20%以下，从而享受免税待遇。具体纳税措施如下例。

假设：我国某一房地产企业开发一处普通住宅，住宅总售价为1000万元，可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200 ÷800=25%。（不考虑企业所得税）。

该房地产公司需要缴纳土地增值税：200×30%=60（万元）；

营业税：1000×5%=50（万元）；

城市维护建设税和教育费附加：50×10%=5（万元）；

该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5=85（万元）。

纳税筹划措施：该房地产企业可以对住宅住房进行简单装修。假设装修费用为300 万元，则房屋售价增加至1300 万元。则按照税法规定可扣除项目增加至1100万元，增值额为200万元，增值率为200÷1100=18%。

由于增值率未超过20%，因此该房地产企业不需要缴纳土地增值税；

营业税：1300×5%=65（万元）；

城市维护建设税和教育费附加：65×10%=6.5（万元）。

该房地产公司的利润为：1300-1100-65-6.5=128.5（万元）。

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广厦公司为一房地产开发企业，2004年取得其开发的集美花园销售收入30000万元，除此外没有别的商品房销售收入。另按当地政府的规定，代有关部门收取天然气、有线电视、通信、自来水等初装和配套费3500万元（按售价的一定比例收取）。在该项目的开发过程中发生财务费用3000万元（能明确分摊且可提供金融机构的证明）、管理和销售等费用2500万元，开发建设成本16006万元（含支付的地价）。广厦公司为了避免将代收费用并入应纳税营业额而增加税负，因此决定自己不代收有关费用，而由其全资子公司广厦物业管理有限公司来代收上述费用，取得手续费收入35万元。因而2004年广厦公司的税负为营业税＝30000×5%＝1500万元，城建税及教育费附加＝1500×10%＝150万元，由于代收费用仍含在合同金额中，因此印花税＝33500×0.5‰＝16.75万元。土地增值税根据《土地增值税暂行条例》和实施细则的规定：纳税人开发建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。同时规定纳税人为房地产开发企业的，扣除项目可按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和加计20%扣除。印花税因已列入管理费，因此不允许扣除。广厦公司开发的集美花园的土地增值额为5350万元，土地增值率为21.70%，由于土地增值率超过了20%而低于50%，因而适用30%的税率，所以广厦公司的土地增值税＝5350×30%＝1605万元。假如不考虑其他因素（下同），广厦公司当年可实现税前利润5245万元，所得税1730.85万元（5245x33%），净利润3514.15万元。

广厦物业管理有限公司代收的有关费用，根据《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）的规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“”业务。同时《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]76号）第四条规定：“业的营业额为纳税人从事业务向委托方实际收取的报酬”。也就是说，广厦物业管理公司只需就其取得的手续费收入作为应纳税营业额缴纳营业税，因此其税负为营业税1.75万元（35×5%），城建税及教育费附加0.175万元（1.75x10%），由于物业公司当年亏损所以没有所得税。因此广厦公司及其子公司广厦物业管理有限公司在集美花园项目中的总税负为5004.53万元。

如果广厦公司不将业务进行分拆，即由自己直接代收并计入销售收入，其他条件均不变的情况下，则2004年广厦公司的税负如下：营业税＝33500×5%＝1675万元，城建税及教育费附加167.5万元（1675×10%），印花税和取得的手续费收入税负不变仍分别为16.75万元和1.93万元。土地增值税除适用业务分拆后的全部规定外，同时还适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）关于“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”的规定，也就是说广厦公司代收并已作为转让房地产的收入计税的费用可以在计算土地增值额时予以扣除，并据以计算增值率。因此，广厦公司的土地增值额为5157.50万元，土地增值率为18.20%，由于增值率未超过20%，因此免缴土地增值税。

广厦公司当年可实现税前利润6690.57万元，净利润4482.68万元（6690.57×67%），所得税2207.89万元。由于广厦物业公司未参与该项目的经营，因此广厦房地产公司的税负就是该企业母子公司的全部税负，其总税负为4069.07万元。

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对于房地产开发企业土地增值税的税收筹划，必须紧紧地围绕着现有惟一的一份土地增值税优惠政策，即1995年财政部和国家税务总局联合的财税[1995]48号文《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（以下简称“财税48号文”）进行，任何偏离该通知的所谓“税收筹划”都属于故意逃税行为。

以一家民营房地产开发企业A公司为例，2000年A公司分别以5000万元、3000万元和2000万元购得O、P和Q三块连在一起的土地，计划作为一个大型综合性商务建筑开发，其中O地块计划作为主体商场、P地块作为写字楼，Q地块作为酒店进行开发，至2005年9月，O地块主体商场已完成交付出租使用，P地块写字楼主体框架工程基本完成，工程成本为8000万元（工程队代垫，仍未支付工程款），而Q地块则一直处于生地状态。

由于碰到资金周转困难，A公司决定出售P地块及其上盖主体框架工程，集中资金开发Q地块，由于所在地段属于城市黄金地段，P地块价格几年来迅速飙升，土地评估价高达1.5亿元（不含上盖主体框架工程成本）。而B公司作为一家国营房地产集团，非常看好P地块的发展潜力，决定以评估价1.5亿元和8000万元从A公司购入P地块土地使用权及其上盖主体框架工程。进行再开发作为集团总部办公楼及对外出租使用，并愿意配合A公司进行相关的税务筹划。

按照正常的计算方法，在此交易过程中，由于增值额超过扣除项目金额50%而未超过100%，土地增值税税额按照增值额*40%－扣除项目金额*5%进行计算，A公司必须缴纳土地增值税2910万元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面对如此高额的税收负担，A公司财务人员绞尽脑汁想出了一个自认为可行的税收筹划方案:A公司与B公司签订一份转让土地使用权及其上盖在建工程的协议，协议总价款为1.5亿元（土地评估价），同时上盖框架工程款由于A公司仍未支付给工程队，该未付款项由B公司承担向工程队支付，A公司的财务人员认为，通过这种税务安排，该工程款可视为公司开发成本在申报土地增值税时作为计算增值额的扣除项目，而转让土地及上盖在建工程收入则只为1.5亿元，增值额不应超过扣除项目金额50％，公司只需申报土地增值税315万元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。

这个方案初看之下觉得有点道理，但只要细究一下就会发现，财务人员是错误地理解了土地增值税条例中有关收入、成本的概念，如果协议转让价为1.5亿元，则工程成本8000万元不应作为A公司的开发成本，而是B公司的开发成本，A公司不能作为增值额的抵扣项目进行抵扣，公司通过这种方案的安排是不属于合理的税收筹划而是在刻意逃税，一旦被税务机关稽查，A公司将不可避免地面临巨额税收补缴和罚款。

面对着上述啼笑皆非的税务安排方案，房地产开发企业该如何合理地运用土地增值税的相关政策进行税收筹划呢？笔者认为：在正确地解读财税48号文的基础上，以下三种策略可以达到为企业减轻税负的效果：

1、 合理分摊成本费用。房地产开发企业的成本费用开支有多项内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发成本作为销售收入的扣除项目，必定影响房地产企业增值额的大小，由于房地产开发企业一般均同时进行几处房地产开发业务，企业可根据各处房地产开发的征收时间的先后进行延后征收、根据开发后用于出租的房地产不属于土地增值税征收范围的规定，合理分配各个房地产开发项目之间的开发成本，从总体上达到减少和延后税负的目的。

2、 灵活运用合作建房方式免征土地增值税的规定。财税48号文规定对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。如果房地产开发企业自身有土地，但资金紧张，可以与有意愿购买该房产的其他企业采取合作建房的形式，联合进行房地产开发，将本为房地产转让的行为改为合作建房的方式，从而达到免征土地增值税的目的。

3、 充分运用以房地产进行投资、联营、公司合并和分立免征土地增值税的规定。财税48号文规定对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，或者公司在分立过程中，将房地产转让到分立企业中的，暂免征收土地增值税；对投资、联营企业、兼并企业、分立企业将上述房地产再转让的，则应征收土地增值税。房地产开发企业可通过先将拟出售的土地或房产分立为一个独立公司，再将该公司股权出售于有意向受让者；或将拟出售的土地或房产与有意向的受让公司合资成立一家新公司，再将新公司的股权转让给有意向受让公司的方式实现销售，从而达到减税的目的。

回头看前面所述案例，A公司如何运作该项目才能达到土地增值税税负最小化，同时双方合作又成功呢？根据上述所列策略我们逐一进行分析如下:

【策略1】

由于O地块作为主体商场已开发完成并用于出租使用，因此其不属于土地增值税征收范围，而整个项目又是在同一地点由同一工程队开发的群体开发项目，因此 A公司可合理地将开发成本项目中的某些公共费用如拆迁补偿费、前期工程和设计费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，进行合理的调控，按照能使P地块分摊到最大开发成本的分摊方法进行分配，从而加大P地块计算土地增值税的增值额扣除项目，达到节税目的。

【策略2】

由于B公司购买P地块是作为集团总部办公楼及对外出租使用，A公司以P地块以及上盖主体框架工程，B公司以投入资金2.3亿元再加上后续完成整个项目的资金的方式双方合作建房，同时B公司同意A公司将2.3亿元付清P地块未付工程款8000万元后剩余1.5亿元作为Q地块开发资金使用，P地块开发完成后B公司获得绝大部分的房产，而A公司仅象征性地获得小部分房产以构建合作建房按比例分房自用的模式，通过这种安排符合财税48号文对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税的规定。但是，运用这种方法进行筹划时，房地产开发企业应注意，土地是没有过户的，B公司在合作建房过程中是无法保证其合法权益，但到了开发完成后，双方均办理了相关的房产权属，反过来，A公司可能面临着被B公司要求追回其用于开发Q地块的1.5亿元资金的风险。因此，这种税收筹划方式仅仅可用于双方互相信任的基础上。

【策略3】

A公司采用分立方式将P地块和上盖框架工程单独设立M公司，M公司总资产为2.3亿元、负债为8000万元，净资产为1.5亿元，分立后B公司再以1.5亿元收购M公司的所有股权。根据财税48号文的规定，在交易过程中A公司是暂免征收土地增值税的，而且进一步对这个方案的整体税负进行分析，我们可以看到：①根据财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》，分立过程中发生的土地使用权、不动产所有权的转移行为，不征收营业税；②根据财政[2003]184号《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。③根据国税发［2000］119号文《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》的规定，被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税；分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定成本。因此A公司应就资产转让所得缴纳企业所得税3960万元[（15000-3000）*33%]，但同时M公司作为分立企业在计税时可按经评估确认的土地价值1.5亿元确定成本，因此若M公司在项目完成后进行再出售的（上述案例是作为集团总部办公楼及对外出租使用，则只影响固定资产账面价值数），则间接使M公司可抵减土地增值税4320万元（12000*1.2*30%）、企业所得税2534.4万元[（12000-4320）*33%]。根据以上分析，本方案A公司在缴纳所得税3960万元后却带来了M公司税负的抵减6854.4万元，A公司在筹划土地增值税的同时，也带来了A和M公司整体税负的减少。因此选择该方案无疑最适合A公司的最大利益。

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关键词：营改增；房地产企业；税负影响

中图分类号：F812.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-01

一、引言

营业税改征增值税，简称“营改增”，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。由于增值税只对产品或服务的增值部分征税，“营改增”之后预期可以有效避免重复征税的问题，以达到减轻企业税负，促进产业升级、优化经济结构的积极作用。“营改增”自2012年1月1日在上海开始试点，到2016年5月1日开始在全国范围内推行。2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部由缴纳营业税改为缴纳增值税。而房地产业作为我国国民经济的支柱产业，“营改增”又旨在减轻企业负税，那么“营改增”到底会如何影响房地产企业的税负问题呢？到底是达到预期的税负减轻呢，还是如许多学者所担忧的税负不降反升呢？

二、“营改增”全覆盖后对房地产企业税负的影响分析

由于房地产企业一般纳税人的普遍性及其在房地产业中占据着重要的位置，因此本文只分析了房地产企业中的一般纳税人。同时，本文只分析房地产新项目，不含简易计税的老项目。本文的分析基于两个假设条件，一是营改增前后房地产企业的含税收入总额和含税成本总额保持不变；二是营改增后房地产企业所有可抵扣进项税额对应的成本都可作为开发成本在土地增值税前加计扣除。

1.“营改增”后房地产企业应交增值税的计算

一般纳税人如有符合规定的特定项目，可选择适用简易计税方法，也就是说通常情况下一般纳税人采用一般计税办法，房地产企业一般计税办法下适用税率11%。房地产企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（简易计税的老项目除外）的计税销售额为全部价款和价外费用扣除受让土地时向政府部门支付的土地款后的余额。由于这里面是含税的，因此我们在计算销项税额时要先将其换算成不含税销售额，再乘以税率11%。

例如，A房地产公司房地产当期销售价款i万元，受让土地向政府部门支付的土地款占当期销售价款的十分之四，开发成本中可以取得的进项税额占售房收入的比例（以下简称进项收入比）为3%。则销项税额的计算为（i-0.4i）/（1+11%）×11%，得到5.95%i万元。“营改增”之前，当期营业税额为5%i。“营改增”之后，用销项税额减去进项税额，得到应纳增值税额2.95%i万元。若进项收入比低至1%，应纳增值税额4.95%i万元，仍然低于营业税额。也就是说，改成增值税后，进项税额可以抵扣，在不考虑其他税费的情况下，房地产企业所负担的税负减少了。

2.“营改增”对房地产企业土地增值税的影响分析

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。“营改增”之后土地增值税的计算会有两处变化，一是转让房地产取得的应税收入为不含增值税收入，因此在计算转让房地产取得的收入时要将含税收入换算为不含税收入；二是转让房地产可扣除的相关税费，在“营改增”之前由营业税、城市维护建设税和教育费附加构成，而“营改增”之后不再有营业税，而法定扣除项目中其他项目均无变化，因此导致了法定扣除项目金额减少，预估应纳土地增值税税额会减少。

3.“营改增”对房地产企业企业所得税的影响分析

企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。房地产企业同样要缴纳所得税。在其他条件不变的情况下，换算成不含税收入后，主营业务收入减少，主营业务成本由于有进项税抵扣也减少，营业税金及附加减少。当收入减少幅度小于成本减少幅度，营业利润增大，进而导致企业所得税略微上升；当收入减少幅度与成本减少幅度一致，企业所得税略保持不变；当收入减少幅度大于成本减少幅度，营业利润减少，进而导致企业所得税略微下降。

总的来看，房地产企业在“营改增”之后应纳增值税额低于营业税，应交土地增值税、城市维护建设税和教育费附加都比之前下降，应交企业所得税可能略有上升，但主要税种税负总额会比“营改增”之前下降。因此本文认为，房地产企业在“营改增”之后税负下降有很大的可能性。

三、房地产企业应对“营改增”的策略建议

面对“营改增”带来的机遇和挑战，房地产企业应积极应对、未雨绸缪。

1.加强进项税额抵扣环节的管理

“营改增”之后增值税税额的高低，直接取决于企业能够取得多少增值税专用发票进行抵扣。因此，对于增值税发票的管理笔者有如下建议：一，尽量选择具有增值税纳税资格的合作商；二，指派专人负责增值税发票的认证管理工作；三，尽量减少交易程序，最好与增值税一般纳税人直接进行交易以尽快取得增值税专用发票。

2.树立税务筹划意识，增强内部控制

不仅仅是财务人员，销售人员、管理人员，只要的企业的员工都应该树立税务筹划意识和节约意识。在日常工作中，在每一个经营环节都应该做到税务筹划。尤其是对财务人员、企业管理人员、材料采购人员和预决算人员，要进行有关增值税专业知识的宣讲，增强员工对增值税基本原理、税率、纳税环节和纳税要求的认识，培养在采购材料、分包环节索要专用发票的意识，并确保能够进行熟练操作和运用。同时，可以增加机器设备的购入，劳务用工可以采用外包等形式，以取得更多的增值税进项抵扣。

3.建立健全内部财务制度，规范经营行为

随着“营改增”的全面覆盖，给各行各业的经营管理提出了更高的要求。房地产企业由于其上游企业主要以建筑企业为主，而建筑企业的上游企业小、散、乱，沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票，因此房地产企业必须提升自身经营管理水平，规范经营行为。对于通过挂靠、外包、分包、转包以及联营项目等经营方式的合作商，要有效筛选和取舍，并做到实时监督。同时，将内部控制贯穿经营管理的每一环节，做到时时内控，事事内控，并建立健全内部财务制度，明确职责分工，及时发现问题解决问题，以适应“营改增”全覆盖后的新形势。

参考文献：

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