加强房地产经纪管理范文

导语：如何才能写好一篇加强房地产经纪管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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为了加强对本市房地产经纪人的管理，发挥其在房地产市场流通中的积极作用，促进本市房地产市场的健康发展。上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局根据《经纪人管理办法》（国家工商局第36号令）和《上海市房地产经纪人管理暂行规定》（沪府办〔1994〕第19号）及有关规定，就进一步做好本市房地产经纪人培训考试、资格认定以及房地产经纪活动的管理工作通知如下：

一、房地产经纪人员的培训考试和资格认定。上海市房屋土地管理局会同上海市工商行政管理局负责对申请从事房地产经纪活动的人员执业前的培训考试和资格认定工作。对符合资格的人员核发由两局共同制定的资格证书，发证人员资料由两局分别保存。有关新的《上海市房地产经纪人员资格证》的发证、换证等具体事宜，由两局通过联席会议方式定期协商处理。1998年度工商年检时，房地产经纪公司持证人员数量不足5名以上的，不得从事房地产经纪活动。市、区、县房地局主管部门对1998年1月1日起已领取营业执照、但持证人员数量不足5名的房地产经纪公司不予受理备案、注记和评定资信等级。

二、房地产经纪组织的日常管理工作由房地产管理部门和工商行政管理部门负责。房地产管理部门负责取得营业执照后的房地产经纪组织备案、注记等日常行业管理工作，发生持证人员在多个经纪组织注记的，由房地产管理部门查处并通报工商行政管理部门。工商行政管理部门主要负责房地产经纪组织的工商登记、核发营业执照及日常的工商行政管理法规的监督、检查、指导工作。注册登记时，工商行政管理部门应对申报的资格证书加注印记，以防持证人员重复使用证书。

三、违法行为的检查和处理。各级房地产管理部门和工商行政管理部门要密切配合，共同加强对房地产市场的监督检查，凡未取得营业执照擅自从事非法经纪活动或超越经营范围、进行不正当竞争等违法活动的，由工商行政管理部门查处。凡违反房地产有关法律、政策和规定的，由房地产管理部门按有关规定查处。

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[摘 要]随着我国房地产市场机制的建立与完善,房地产经纪在房地产交易中扮演着十分重要的角色,房地产经纪行业的良性运转有助于房地产市场的持续发展。目前,从业人员素质低下、诚信机制不完善、服务水平较低成为制约房地产经纪行业发展的主要障碍。本文通过发放调查问卷,实地调查了北京市消费者对房地产经纪行业服务水平的评价,并运用SPSS软件进行了数据分析,最后提出改进房地产经纪行业服务水平的对策建议。

[关键词]北京 房地产经纪 服务水平 对策

一、引言

房地产具有价值量大、产权多样、交易程序复杂、信息不对称等特性,在交易过程中离不开专业的中介服务。优质的房地产经纪服务有利于住房二级市场的发展、有利于提高房地产市场效率、有利于维护房地产交易安全。近几年来,房地产经纪机构和从业人员队伍迅速壮大,但是仍然出现从业人员素质参差不齐、专业人才匮乏、缺乏必要的理论知识和实践经验、没有经过专门职业道德教育和专业技能培训等问题,这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质,乃至服务意识等方面都与发达国家有着较大的差距。因此,亟需提高房地产经纪行业的服务水平、规范发展房地产经纪行业,以引导居民通过换购、租赁等方式合理改善居住条件,促进房地产市场持续健康发展。

二、北京房地产经纪行业服务水平现状调查

1. 房地产经纪行业的总体看法

调查显示,有47%的消费者没有接受过房地产经纪服务,有53%的消费者通过房地产经纪机构帮助其完成房屋买卖或租赁交易,其中35%的消费者在房地产经纪机构的帮助下完成交易2次或2次以上。有50%左右的消费者提到曾经遇到过不诚信的房地产经纪机构,由此对房地产经纪机构印象很差。而当问到今后若有房产交易时,是否会选择房地产经纪机构提供服务时,只有58%的消费者回答“会”。

2.房地产经纪机构的评价

(1)不选择房地产经纪服务的原因

第一,收取佣金高。有61%的消费者认为房地产经纪人收取的费用偏高。目前北京房地产经纪行业的收费标准为:从事房屋租赁的,佣金为一个月的租金;从事房屋买卖的,佣金为房屋价格的1%-3%,多数情况为3%。发达国家除美国的佣金率为5%-7%之外,其他国家佣金率均较低,为1%-2%。但是,北京的房价收入比远远高于发达国家,导致消费者负担的佣金水平相对要高。

第二,服务不完善。有49%的消费者认为房地产经纪行业的服务质量、服务内容不合理,难以满足消费者的需求。与许多国家的房地产经纪人相比,我国房地产经纪人承担的责任和义务相距甚远。例如,我国房地产经纪人仅仅提供居间和代办服务,而美国的房地产经纪人服务内容还包括合理确定房价、住宅勘查、责任保险等许多专业服务,我国房地产经纪人的收费标准与所提供的服务严重不匹配。

第三,缺乏诚信。调查中只有12%的消费者认为房地产经纪机构是讲究诚信的,这主要是由于一些中小型房地产经纪公司常采用虚假信息、收取不合理费用和制造不公平合同等方式获取暴利,致使整体经纪公司在大众心目中口碑不佳,从而影响了整个行业的发展。

(2)选择房地产经纪机构的依据

从调查数据来看,“熟人推荐”和“信用较高”是最重要的选择依据,分别占22.7%和20.9%;其次是“服务质量”,占17.3%;然后是“品牌”、“距离较近”和“公司规模”,分别占15.9%、10%和9.1%;最后为“广告宣传”和“公司环境”,分别占2.3%和1.8%。

3.房地产经纪人的评价

(1)信息告知

88%的消费者认为房地产经纪人基本能够提供所需信息,其中44%的消费者认为能够提供有用信息但不够全面;70%的消费者认为信息告知是比较及时的;59%的消费者认为所提供的房源信息是令人满意的。

(2)服务态度

73%的消费者认为房地产经纪人的服务态度令人满意,表明目前北京房地产经纪人还是比较积极的为顾客提供服务。39%的消费者认为是在房地产经纪人帮助下安全的完成了交易,14%的消费者认为未能提供满意的服务。

(3)专业水平

70%的消费者认为房地产经纪人的服务热情,但是专业水平不高,有16%的消费者认为服务素质差、职业技能低,只有14%的消费者认为服务热情并专业,比较满意。房地产经纪人的职业道德、业务素质、专业技能等还需要有较大的提高。

三、影响房地产经纪行业服务水平的原因分析

1.法制建设明显滞后

1994年出台的《城市房地产管理法》,明确了房地产中介机构的法律地位,为发展和管理房地产经纪行业提供了法律依据。随后,有关部门又先后了《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法规文件,对房地产经纪服务作了原则性规定,但没有突出房地产经纪行业的特殊性,缺乏明确具体的实施细则,可操作性不强。加上专门法律法规的缺失,还没有建立起系统的行业法律法规体系。

2.行政管理职责不明确

房地产业的快速发展带动了经纪业的高速发展,但是市场的调控机制(包括法律体系、管理制度)还不能适应行业发展的需要。在法律法规不够健全的情况下,政府管理部门除了自行实施许可以外,还承揽了诸多行业自律管理的事务。由于政府在行业自律管理上处于时间上、空间上和专业上的信息不对称地位,以致管理难以到位、难见成效。

3.行业准入门槛低

由于房地产经纪市场准入条件宽松,北京房地产经纪机构大多规模较小,而且一些房地产中介机构的工作人员都没有专业资质。难以为客户提供准确、满意的专业服务。整个行业的科技含量较低,影响了客户对经纪行业提品的信赖度。

4.行业监管体系不完善

当前行业监管体系不完善主要表现在:一是各管理部门(工商行政管理部门、房地产管理部门,物价及税务等部门)之间缺少具体的横向联系,政出多头、管理脱节。二是房地产经纪行业组织作用没有充分发挥,自律管理的方式与手段比较落后,目前还没有专门法律法规确立行业组织的地位与作用,也没有明确行政主管部门与行业组织具体管理职责的划分。三是房地产经纪人员职业资格制度的落实不到位。因此,在房地产经纪行业准入门槛低,对房地产经纪机构和房地产经纪人诚信制度建立不完善的情况下,难以对其进行有效的管理。

四、提升房地产经纪行业服务水平的对策建议

1.完善相关法律制度

首先,应尽快出台《房地产经纪管理办法》,确定房地产经纪市场运行规则,规范从业行为,界定房地产经纪机构与经纪人的权利、义务与责任,明确规定房地产经纪机构的信息公示和告知义务等。其次,健全房地产经纪人的市场准入及退出、奖惩、继续教育、个人负责制度,加强房地产从业人员素质建设。再次,完善房地产经纪服务收费管理。按服务种类、内容和阶段制定服务收费标准。最后,制定房地产经纪合同示范文本。房地产经纪人承办经纪业务,应采用房地产管理部门、工商管理部门共同制定的房地产经纪合同示范文本,并附执行该项经纪业务的房地产经纪执行人签名。此外,还应建立营业保证金制度或执业保险制度,保护消费者合法权益。

2.加强房地产经纪行业诚信建设

首先,可以由中国房地产估价师与房地产经纪人学会,建立全国统一的房地产经纪机构和经纪人资信评价体系,在全行业开展房地产经纪机构和经纪人评价。其次,完善房地产经纪机构和经纪人信用档案系统,提供公开查询业务,使房地产经纪机构和经纪人的不良记录公开透明,接受社会监督。最后,加强行业自律,行业组织要制定房地产经纪人执业规则、示范合同文本、服务质量标准、职业道德规范和继续教育制度,全面提高房地产经纪人的业务素质。

3.加强房地产经纪信息管理

房地产管理部门应当建立并完善房地产交易信息系统,充分整合信息资源,通过信息技术手段,提高信息交换、权属查询、合同签订直至产权登记整个流程的交易效率,简化交易程序,实现政府对房地产经纪行业的有效监管。通过该系统实现查询交易房地产的权属状况、统一交易信息平台、网上签订交易合同、网上合同即时备案、自动统计经纪机构和人员的业绩、产权登记部门共享合同数据等。

4.明确相关管理职责

实行既统一又分工、协调衔接的房地产经纪市场监管主体制度,划清管理职能,理清管理关系。由工商行政管理部门按照对一般企业管理的要求,对房地产经纪机构进行工商登记。房地产经纪机构经营中存在的问题,由房地产管理部门及时发现,并通报工商行政管理部门处理。房地产经纪人资格取得由人事管理部门、房地产管理部门共同负责。房地产经纪人员注册登记管理由房地产经纪行业组织负责,接受主管部门监督。房地产经纪行业组织要发挥在行业诚信建设方面的重要作用,积极探索房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理相结合的管理模式。

5.提高从业人员素质

一是加强从业人员的资质管理,创设执业资格制度,对学历、实践年限、业务知识等都要作具体规定。二是扩充从业人员的专业知识,通过定期和不定期的组织培训,增加从业人员在房地产经纪、房地产估价、房地产投资分析、房地产营销策划、法律咨询等方面的专业知识。三是规范从业人员行为,这就需要充分发挥行业协会的重要作用,建立经纪人管理档案,记录其工作中的重大事件、投诉以及表彰等,以便对从业人员行为进行约束和规范。

我国房地产经纪行业己经有了一个良好的开端,房地产经纪机构须对消费者行为给予高度重视,应该根据消费者的需求特点,致力于高效的专业化服务,建立企业的诚信机制并设计合理的收费标准,注重规模建设、合理布局,全面提高企业的市场竞争力,不断提升整个经纪服务行业的质量。

参考文献:

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[2]张 戈 苏永玲 张兆弟 高岳阳:谈我国房地产经纪行业的规范与发展,沈阳建筑大学学报社会科学版,2006(7):226-228

[3]李贵良:中国房地产经纪行业管理模式的合理选择,中国房地产,2005(5):17-19

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（一）机构登记备案。房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县（市）房地产主管部门办理备案手续，取得备案资格证明。各地工商登记部门在领取营业执照和工商营业执照年检时，予以提醒办理备案手续。已备案企业跨行政区域异地承接业务，需按照有关管理规定到项目所在地房地产主管部门办理备案。

（二）设立备案条件。房地产经纪机构设立备案应具备下列条件：(1)有自己的组织机构且机构名称须具备房地产经纪的特点；(2)有不低于20平方米固定经营场所；(3)有不低于10万元人民币注册资本金（商品房销售不低于50万元）；(4)有至少1名专职房地产经纪人或者3名专职房地产经纪人协理（商品房销售至少3名专职房地产经纪人，销售人员具备经纪人协理或以上资格）。房地产经纪分支机构备案也应具备上述基本条件。房地产经纪机构的法定代表人及分支机构负责人必须是房地产经纪人或房地产经纪人协理。

（三）强化后续管理。《房地产经纪机构备案证书》有效期为一年，各房地产经纪机构应在备案证书到期前一个月内持相关资料向当地房地产主管部门申请延续备案。逾期未申请延续有效期的企业视为自动放弃房地产中介服务资格。房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。

各房地产经纪机构要严格执行备案管理有关规定。对未经备案的机构和未注册的房地产经纪人员的业务申请，房地产交易与登记、租赁、抵押等业务部门不得受理。房地产主管部门应及时将已备案的房地产经纪机构及其分支机构的相关信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。

二、着力强化房地产经纪人员管理

（一）严格资格准入。房地产经纪人、房地产经纪人协理执业资格准入实行考试制度。房地产经纪人全国统一大纲、统一命题、统一组织，由国家住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施。房地产经纪人协理全国统一大纲，由省房地产主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试。通过考试成绩合格的人员方可取得相应的职业资格证书。

（二）实行挂牌执业。根据省住房和城乡建设厅、省物价局《关于转发<关于加强房地产经纪管理、进一步规范房地产交易秩序的通知>的通知》（建房管〔〕463号）要求，实行房地产经纪人和经纪人协理持证上岗和全省统一标牌并挂牌执业制度。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得相应职业资格证书，房地产经纪人还需由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省房地产管理部门初审合格后，统一报住建部或其授权的部门注册，准予注册的申请人，核发《房地产经纪人注册证》。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

（三）规范从业行为管理。房地产经纪人员注册后，只能受聘于一个房地产经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动。房地产经纪人员不得以个人名义从事经纪活动，不得在其他经纪机构兼职。房地产经纪人和房地产经纪人协理在经纪活动中必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，恪守职业道德。

三、进一步规范房地产经纪活动管理

（一）加强商品房预（销）售行为监管。房地产销售经纪机构要严格执行商品房预（销）售有关规定。对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、虚假信息和广告，以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为，有关部门要依法依规严肃处理；对不按要求公示价格信息、隐瞒真实情况以及群众投诉较多的房地产项目，要及时进行核实处理，情况查实的责令其限期整改，整改期间可暂停网签资格。要加大现场巡查力度，及时发现违法违规和不规范行为，并通过公开曝光、暂缓预售许可、吊销房地产销售资格等手段加大惩处和监督力度。

（二）推行存量房交易网上签约备案。市区房产中介服务机构要认真按照《关于对市区存量房交易实行网上备案管理的通知》（住房发〔〕48号）要求，实行网上备案，并按照业务流程实行网上操作，确保二手房交易市场规范有序健康发展。各县（市）房地产主管部门要加快实行房地产经纪机构网上备案管理和存量房交易网上操作，力争在年底前上线运行。

（三）加强住房租赁市场监管。各地要结合住房租赁行为监管，依法严肃查处房地产经纪机构进行虚假宣传、提供虚假租赁房源、改变房屋内部结构分割出租、隐瞒真实房屋租赁信息，以及为不符合安全、防灾等强制性标准或属于违法建筑的房屋提供租赁经纪服务等违法违规行为。要加大政策宣传和落实力度，采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。

（四）推广使用房地产经纪合同示范文本。房地产经纪机构要推广使用房地产经纪服务合同和存量房买卖合同或房屋租赁合同示范文本，进一步遏制经纪合同权利和义务的“不平等条约”。市房管、工商等主管部门将结合我市实际，加快制定相关合同的示范性文本，力争尽快出台，供各地推广使用。各房地产经纪机构、房地产经纪人要通过提供优质的专业服务，让委托人了解和掌握签订所推荐的房地产经纪合同示范文本的基本原则和要求，自觉规范合同当事人的行为。

（五）严格执行有关制度规定。房地产经纪机构要严格执行交易资金监管制度，不得向买卖（交易）双方收取交易资金监管费等名目的费用，并在其营业场所公示诚信服务承诺，接受社会监督。房地产经纪机构应实行明码标价，提供质价相符的服务。各县（市）房地产主管部门要建立健全房地产经纪信用档案，并结合实际情况和专项整治工作，建立本地区经纪机构信用档案，于10月底前报市住房保障和房产管理局备案。

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一、房地产经纪活动当事人之间的法律关系

房地产经纪活动当事人包括房地产经纪机构及其房地产经纪人员、房地产经纪业务委托人、交易相对人及其他相关机构。

房地产经纪活动当事人之间的关系依托房地产经纪服务产生，与交易当事人之间的交易法律关系相区别，房地产经纪活动当事人之间的法律关系可以称之为服务法律关系。房地产经纪服务法律关系存在于房地产经纪机构和委托人之间，主要包括委托关系、关系、居间关系等。

房地产经纪服务法律关系基于合同产生，适用于调整房地产经纪服务法律关系的法律依据包括《民法通则》、《合同法》等，规范房地产经纪服务当事人行为的法规主要是《房地产经纪管理办法》。

根据当事主体的多少，房地产经纪服务法律关系可分为双方关系和三方关系。值得注意的是，不管双方关系还是三方关系，房地产经纪机构必定为当事一方。房地产经纪人员虽然是房地产经纪活动的实质主体，但是我国法律不允许个人名义执业，所以房地产经纪服务合同关系中的“乙方”只能是房地产经纪机构，不能是房地产经纪机构的分支机构或者房地产经纪人员。为此，《房地产经纪管理办法》第14条也有明确规定“，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”。

1.房地产委托关系

委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生、行纪、居间一切委托事务的基础。根据《合同法》第396条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，房地产委托可以定义为：房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称受托人。

房地产委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事物相对人的三方关系。房地产经纪机构受托人办理委托事务时，以委托人或者以自己的名义进行活动，代委托人与第三人订立房地产交易合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。

现实中，房地产委托业务一般不单独出现。在存量房经纪活动中，往往与房地产业务或者房地产居间业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产居间合同签订；在新建商品房经纪活动中，房地产委托与房地产业务或者房地产行纪（包租、包售）业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产行纪合同签订；一般也仅限于代办性质的简单事务性工作，这种业务通常不收费或者收费很少。

相对于民法上的委托而言，房地产经纪活动中的委托有其特殊性。一是房地产委托事项有目的性，即为了协助或者促成委托人与第三人的房地产交易；民法上的委托标的是一般性劳务，不强调目的性和针对性。二是房地产委托一般是有偿的，因为房地产经纪机构是商事主体，有营利性，受托为委托人提供房地产交易相关服务应收取相应的服务费用；民法上的委托可以有偿，也可以无偿。三是根据《房地产经纪管理办法》关于房地产经纪服务合同的相关规定，房地产委托合同一般为书面的房地产经纪服务合同；《合同法》上的委托合同为非要式合同，现实中的委托大多情况下什么合同都没有。

2.房地产关系

房地产属于民法上的委托。根据《民法通则》第63条“公民、法人可以通过人实施民事法律行为。人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任”的规定，以及《城市房地产管理法》中的房地产经纪定义，房地产可以定义为：房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。

房地产涉及两方法律关系。一是房地产经纪机构与委托人之间的委托关系，房地产经纪机构行为的法律效果直接归属于委托人，委托人对房地产经纪机构的行为承担民事责任。例如，房地产经纪机构为委托人出售房屋，售房款直接归属委托人，房地产经纪机构不得从中隐瞒信息，赚取差价，同时委托人也对房地产经纪机构做出的承诺承担民事责任。二是房地产经纪机构与交易相对人之间的关系，房地产经纪机构以委托人的名义进行独立意思表示，对自己的行为承担连带责任。

目前我国只承认单边，即在同一宗房地产交易中，房地产经纪机构只能作为交易一方的人，不得同时兼作交易双方的人。因为人是对被人负责，代表被人的利益并维护其合法权益，在同一交易中双方利益相对，双边无法实现被人的利益诉求，同时也有违民事活动的公平原则。

根据委托人授权的不同，房地产分为开放式和独家，开放式就是委托人委托多家房地产经纪机构房地产交易事宜，谁先房地产交易成功，谁就获取服务费用。独家是委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜。再进一步细分，独家又可以分为交易权共享的独家和交易权独权的独家。交易权共享的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，同时保留自行成交的权利；交易权独权的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，并放弃自行成交的权利。

相对民法上的而言，房地产经纪活动中的有其特殊性。一是房地产行为以促成委托人与第三人的房地产交易为特定目的，民事上的没有特定目的；二是房地产为有偿，房地产经纪机构完成服务事项要收取授权约定的服务费用，民法上的可以有偿也可以无偿；三是房地产关系确定一般签订书面合同；民事法律行为的委托，可以用书面形式，也可以用口头形式。

另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员的关系也有的性质。房地产经纪机构和房地产经纪人员都是房地产经纪活动的主体，但房地产经纪机构是责任主体，房地产经纪人员是行为主体，二者之间也属于法律上的关系。《房地产经纪管理办法》规定了房地产经纪机构应当按照《劳动合同法》与所聘用的房地产经纪人员签订劳动合同，劳动合同确立的雇佣关系决定了房地产经纪人员是其所聘用房地产经纪机构的人，所以房地产经纪人员只能以房地产经纪机构的名义承接业务，不能以个人的名义承接业务、收取费用。同时，房地产经纪人员的服务行为结果直接归属于房地产经纪机构，但房地产经纪人员对自己的行为也负有连带责任，特别是对第三人的权益造成损害的时候。

3.房地产居间关系

根据《合同法》第424条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。房地产居间可以定义为：房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。

在房地产居间过程中，房地产经纪机构虽然与委托人存在委托关系，但是处于中间人的地位。无论何种居间活动，房地产经纪机构都不是委托人的人或交易当事人一方。房地产经纪机构作为居间人只是按照委托人的指示，为委托人报告可以与委托人订立房地产交易合同的第三人的有关信息，给委托人提供订立合同的机会，或者在交易当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介，并不参与委托人和第三人之间具体的订立合同的过程，其角色只是一个中介服务人，只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。

房地产居间根据房地产经纪机构所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立交易合同进行介绍或提供机会的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。所谓房地产报告居间，是指房地产经纪机构接受一方委托人的委托，搜寻交易相对人的信息报告委托人，从而提供订立房地产交易合同的机会；所谓房地产媒介居间，是指房地产经纪机构不但要向委托人报告订立交易合同的机会，而且还要进一步周旋于委托人与交易相对人之间，努力促成交易合同成立。无论哪种居间，只有促成房地产交易合同成立，房地产经纪机构才能取得居间合同约定的报酬。

相对于民法上的居间而言，房地产经纪活动中的居间有其特殊性。一是房地产买卖居间主要是媒介居间，因为房地产是特殊商品，房地产经纪机构只提供信息服务，委托人与交易相对人很难达成买卖交易，房地产居间活动中撮合成交的媒介服务必不可少。但是，房地产租赁居间一般是报告居间，因为房屋租赁合同相对简单，比较容易达成。二是房地产居间报酬的支付方不确定，可以是委托人，也可能是交易相对人，一般取决于惯例和谈判的结果；按照《合同法》，服务报酬应当由受益双方均摊。三是房地产居间关系一般是通过书面的房地产经纪服务合同确定，《合同法》则没有规定居间合同为要式合同。

二、三类法律关系比较

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    本报讯　（记者张学冬）近日，北京房地产经纪事务所召集部分房地产经纪公司召开座谈会。会上认为，针对目前北京房地产经纪市场的现状，要通过规范行业及政府主管部门加强服务职能等方面新的举措进一步激活北京的存量房以及二手房市场。

    有业内人士认为，目前北京的房地产经纪市场已经是暗流涌动，近期政府主管部门的一系列动作都表明他们希望通过新的举措，积极引导和加快二手房市场的进程。

    北京市国土资源与房屋管理局有关领导在会上表示，要进一步加强规范房地产经纪市场的力度，通过采取一些新的措施来规范房地产经纪行业，扶持一部分正规的优秀的房地产经纪公司，同时要严厉打击那些违法违规操作的房地产经纪公司。相关部门也将加强服务职能，改进和完善一些交易环节，比如简化一些交易手续，在更大的范围内定期公布二手房交易指导价格。同时，主管部门要定期和房地产经纪公司进行座谈交流，相互沟通信息，形成一个有效的市场的指导行为。

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关键词：房地产经纪业房地产经纪市场三维知识管理模式知识

我国房地产经纪业市场特点

房地产具有价值量大、位置固定、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动中需要专门的知识和可靠的信息帮助，所以房地产经纪行业应运而生。我国房地产经纪业是伴随着房地产市场而产生发展起来的。随着我国房地产市场的发展，房地产经纪服务日益成为房地产交易活动中最活跃的环节，随着《城市房地产管理法》的颁布实施，房地产经纪业的法律地位得以确认，房地产经纪业在促进我国房地产市场的快速健康发展中，在房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的发展中起到不可替代的作用。

在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构，一般都称为房地产经纪公司或房地产中介评估公司。完善的房地产中介体系包括有房屋交易、融资按揭、物业管理等为房地产交易而提供相关咨询服务。房地产经纪人在上述领域中的地位与作用，主要是为卖者与买者之间供求者之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪组织是自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，必须独立、客观、公正的执业。

根据以上对房地产经纪业的概念和功能的规定，本文认为房地产经纪业主要包括：咨询（法律、科技、政策、项目、市场、经营、投资等）、房地产估价、房地产居间、房地产、房地产行纪、科学研究和综合技术服务等业务类型。

目前比较流行的知识密集型服务业的解释就是为知识的生产、储备、使用和扩散服务的行业。房地产经纪业作为知识密集型服务业(Knowledgeintensivebusinessservice，简称KIBS)是一种经济活动，它致力于房地产交易相关知识的创造、积累和传播，是目前服务业中发展较为迅速的一部分。同时由于其具有的“知识性”，使得对创新的产生、发展和传播发挥着越来越重要的作用，对其影响途径、机制和效果的分析也正在成为创新领域研究的热点。

房地产经纪业具有一般知识密集型服务业的特点：首先，智力服务是房地产经纪业的主要形式。房地产经纪业主要是依靠自己的智力劳动向社会、个人或团体提供知识服务以及有关劳务服务，它常表现为一种建议、方法、技术方案以及对工作、决策和行动有用的知识、判断、计算机程序等。其次，知识是房地产经纪业的基础。知识是一种客观上已认识的事物、一种精神财富，是知识密集型服务业的基础。最后，人才是房地产经纪业的关键。房地产经纪业的人员应该由具有较高专业水平的管理、工程、经济等各类专业人员组成。

我国房地产经纪市场是一个正在发展中的、尚没有完全成熟、充满机会的市场。该市场作为一个新兴市场通常随着我国房地产政策或技术环境发生巨大变化而出现和发展，其主要特点包括：第一，房地产技术和需求的快速发展。房产市场地产市场不完全成熟，市场的边界不完全清晰。地区发展严重不平衡，调查发现，广州、上海的发展水平远远高于其他城市，表现为二手房交易中通过房地产中介完成交易的比例远远高于其他城市。房地产经纪服务企业表现出定位的差异性、扩张的多样性、信息的非公开性、收费的不一致性以及利润来源的非透明性等。第二，许多新竞争者进入市场，并且发展迅速，竞争者之间的模仿迅速。房地产经纪服务的从业人员素质参差不齐，无论是专业素质、还是道德修养都有较大的差距。有很大比例的从业人员不具备经纪人资格，大部分具备经纪人资格的从业人员的平均从业时间较短，经验相对缺乏。第三，信息不对称性明显。消费者（委托人）严重缺乏相关信息的获取渠道、对房地产市场的运行现状和规律缺乏了解、消费行为不够理性等。第四，政策性影响明显，相关的法律法规不够完善。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围早已超过现行相关法律法规的规定；行业标准不明晰而且与房地产经纪服务业自身的发展严重脱节；在服务过程中出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处理，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，许多问题在合同法中找不到确切的解决依据。

由于以上特性的存在，房地产经纪行业中存在许多机会。企业会面临多种机会的选择，通过市场结构的分析，可以发现更好的市场位置，从而获得更好的绩效。同时，由于企业特性的不同，同样的机会对于不同企业来说，其价值也是不同的。所以企业面临的挑战就是在众多的机会之中，找到最适合自己的机会，这个机会不仅能够充分发挥企业的资源优势，同时，也能够使企业在市场中优于竞争对手。房地产经纪企业基于竞争力量分析的市场定位非常重要，同时如何结合自身条件评估这些机会，并快速有效地进入这些领域至关重要。在这个过程中，房地产经纪企业不断积累自身的优势资源、整合外部资源，是企业不断发展的关键。

综上所述，可以看出房地产经纪业是集知识、技术、资金、智力为一体的富有活力的新产业。随着科技发展和社会进步，经济增长的推动力从以资本、土地、劳动力为主逐渐转向以知识和智力服务为主。因而，着力发展房地产经纪业，将为国民经济结构注入诸多新的增长“模块”，且能以巨大、新颖和超强的承载能力，成为国民经济发展的“助推器”。同时，房地产经纪业还具有重新整合生产要素的能力，并具有明显的全球化倾向，从而使得资源配置的活动范围进一步扩大。在经济全球化的背景下，资源重新整合并发挥竞争的优势是经济发展的重要保证。因此房地产经纪业运用知识管理模式提升行业竞争力就显得异常紧迫。

基于动态学习能力的三维知识管理模式

本文认为我国房地产经纪企业需要具备知识运用的能力，才能有效的实行知识转化的管理活动，而在企业核心发展过程中，知识的创造及使用，是信息时代驱动财富的引擎，如何快速将知识转换为金钱是一项挑战。而当知识以具体、可销售的形式转换为企业获利价值时，即产生“知识报酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地产经纪企业需要具备知识运用的能力，才能有效的实行房地产交易相关知识转化的管理活动。

一个良好的知识管理框架应该能将组织成员的知识由知识管理技术、团队协同合作一起创造完成。每一个服务组织需要多种不同的知识管理能力，能够有效的运用各种知识资产，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位学者认为推展组织的知识管理计划，应以建立基础建设（科技、结构及文化）与流程管理能力等方面的组织能力观点为重点。

房地产经纪企业需能将知识转化为价值，才能赋予知识管理的意义，而知识价值化要靠行动，有创新行动的组织才有旺盛的活动，所以知识管理应重视管理知识转换为价值的知识转换程序，除了能追踪知识变为价值的转换，同时能衡量对于获利的影响。

本文认为知识若要成功的移转与利用，则需要具备五个条件：对的知识经由对的管道传递到对的人手上；知识的接受者必须有意愿去接纳；知识的接受者必须有能力去吸收；知识的接受者必须有利用的动机，且能正确有效地将吸收到的知识利用出来付出行动；付出行动后的知识应能帮助组织实现价值。当实行一项策略之时，应避免造成创造性的混乱（creativechaos）。

当房地产经纪组织遭遇真正的危机时，例如因技术或市场需求的改变造成的急速业绩萎缩，创造性的混乱自然产生，引发新的问题，非现存知识可以解决，造成组织的高度紧张，使组织成员努力地创新的组织知识以解决问题（Nonaka，1994）。

可以构造如图1所示的基于动态能力的价值创造三维模式图。本模式三个维度分别解释如下：

程序维（processdimension）。房地产经纪组织做事的方法：以客为尊的顾客满意的服务观念、以合作来提高竞争力、增加人员及信息的影响力。有三个角色：协调（coordination）/整合（integration）：虚拟接口－网际网路界面；学习（一种动态概念）：敏捷（agility）善用各种信息及蕴藏在人员身上的各种知识及技术；重组（transformation）：一种联盟动态性，紧密型（Tightly）的长期性连结或是松散型（Loosely）的短期性连结。位置维（positionsdimension）。房地产经纪组织架构（弹性）：调整组织以控制环境改变及不确定性。专注核心竞争力：此特定的资产较难以商业化，较难在市场上交易或传授，可形成竞争优势，如机会导向型：因市场机会而聚集形成的类型，能力导向型即大型房地产经纪连锁企业属于这种情况，供应链型即利用反应市场需求所呈现，拍卖市场型即依赖传统交易的企业关系。

路径维（pathsdimension）。房地产经纪业技术的策略性选择：以目标整合为导向，特定任务具有临时组织特性；以信息科技为导向，用电子化的方式来进行整个房地产内交易过程的运作，形成合作式网络；以资源分配为导向，分享彼此的成本、技能、市场，并进行所需资源的重组；以网络架构为导向，形成松散与模糊的组织架构，利用供应链的优势，透过互相信任与分享信息系统来协调活动。型态包括：虚拟接口、共同联盟、星状联盟、价值联盟、市场联盟与虚拟人。

其实房地产经纪服务业的知识管理模式的上述三个维度并不是截然分开的，三个维度事实上是相互影响、相互作用的。由以上三维模式分析，可以构造如图2所示的房地产经纪业网络价值创造模式：

我国房地产经纪业实施三维知识管理模式的策略

知识管理作为形成企业核心竞争力的关键，已在发达国家的许多企业取得了成功，并正在成为一种创新管理范式。这既给我国企业的发展提供了值得借鉴的经验，又对我国的企业提出了严峻的挑战。在新的历史条件下，我国必须通过加强知识管理来不断地形成和提升企业的核心竞争力。三维知识管理模式作为一种全新框架和视角，对于我国房地产经纪业的发展具有重要的理论和现实意义。要构建运行这样一种模式，本文认为可以从以下方面入手：

（一）牢固树立企业知识管理观念

知识管理观念是构成企业核心竞争力的无形要素，影响着企业高层和员工的一切行为。如果知识管理观念能够得到整个企业上下的一致认同，并顺利贯彻到企业的经营决策和日常活动之中，就会在企业内部形成一种无形的力量，推动企业的创新，从而培育出强大的核心竞争力。因此，企业应积极采取措施，帮助员工尽快树立知识管理的现代管理观念，充分认识知识管理对企业生存和发展的深远价值，为培育企业的核心竞争力奠定坚实的思想基础。

（二）搞清实施知识管理与业务流程重组的关系

三维知识管理的重点是知识的识别、获取、开发、分解、存储和共享，并为其构建有效的途径和机制，以运用集团的智慧提高企业的应变和创新能力。知识管理必须与房地产交易业务流程紧密相连，将知识创造与扩散同房地产经纪企业的业务流程结合起来，可以节省企业的开支，并产生巨大价值。

（三）努力协调信息技术和人力资源之间的关系

在三维知识管理框架中，技术，特别是信息技术，扮演着十分重要的角色。我们甚至可以说：没有技术支持，就没有三维知识管理模式。可是，问题往往不是人们忽视了技术的重要性，而是过分强调技术，认为技术的作用大于人才资源在知识管理中的作用。实际上，知识管理应该是以知识为中心，以人为本，以信息工具为辅的，促进企业绩效逐步改善的过程和活动。就三维知识管理而言，技术作为工具和渠道，本身并不能创造知识，而是扩展知识传播的领域、提高知识传播的速度。人力资源才是三维知识管理的核心内容，也是企业核心竞争力的重要组成。知识管理的核心要素是人，特别是企业的中高层管理人员。技术是使企业从知识管理实践中得益的有力工具，只能对显性知识进行管理，无法涉及到存在于员工头脑中的隐性知识。因此，房地产经纪企业如果仅靠一个现成的软件包来实施知识管理，那肯定是一种外在的管理，与信息管理系统没有截然不同，因为它缺乏知识管理的灵魂—人的参与，而只剩下一个表面的框架，无法适应竞争环境的变化，无法完成企业实施三维知识管理的初衷，导致知识管理的失败，给企业带来无法评估的损失。为了最大限度地避免运用信息技术所带来的僵化和教条，让人的活力充分发挥出来，企业应该尽快建立一种能激发知识工作者潜能的管理模式，为知识工作者提供足够的信息平台，让房地产经纪企业的信息技术能力和人的创造力实现无缝的结合。

（四）适时组建企业动态知识联盟

核心竞争力是由一系列知识专长和技能共同构成的一种竞争优势。由于受企业内部资源条件的限制，单靠一个房地产经纪企业自身的“积累”来建立核心竞争力，其速度是比较缓慢的，而要形成强劲的核心竞争力则是更加困难的。因此房地产经纪企业除了要对知识进行自身积累、自我更新外，一条有效的途径就是从外部获取。此途径能够使企业在较短时间内获取必要的核心竞争力的知识要素，弥补本企业自身知识要素的缺陷，并通过对企业知识资源的再次重组，便能够快捷有效地建立起具有竞争优势的核心竞争力。房地产经纪企业从外部获取核心竞争力知识要素的最好办法就是适时组建企业动态知识联盟。企业动态知识联盟是战略联盟的一种形式，由多家独立企业为了抓住和利用迅速变化的市场机遇，通过知识交互方式，将先进技术的供需各方联合起来，进行过程重组、产品研发、生产制造、销售服务、利润分配，形成一种新的动态知识联盟系统。对一个房地产成员企业来讲，实质上采取的就是一种“借势”的策略，即以各种方式借助外力，对企业外部的优势进行整合，实行聚变，创造出超常的竞争优势。企业动态知识联盟建立后，要通过合作竞争的方式，实行供应链管理，共同组织和控制无形资产，共同保护合作竞争中的优势，共同承担竞争的风险。此外，在企业动态知识联盟中，不能只注重财务指标和短期效益，而应该学习对方企业的各种专业知识和技能，共享核心竞争力。

（五）具体实施策略

从目前我国房地产经纪业的现状出发，可先在知识密集型经纪企业试点和实施三维知识管理新模式，然后再逐渐推广到其他企业。从知识管理的内容和知识管理模式的特定内核来思考，可试点和实施如下几种模式：一是知识战略管理模式。企业知识战略管理模式包括编码管理模式和人物化管理模式。前者将知识（显性知识）编码、储存在数据库中，以便企业员工通过计算机网络直接搜寻并调用，其经济意义在于：知识可以被迅速、多次重复利用，节省工作时间，使企业产品成本和服务成本大大降低，规模经济效益显著；后者则是知识和知识所有人的结合，即未经编码或无需编码的知识（隐性知识）通过人员的直接交流得到传播和分享，它需要引进一流专家、人才、知识，在经济上花费较大。二是知识人力资源管理模式。当知识的获取、运用和创造知识的能力成为经济发展关键时，知识人力资源便成为最有价值的资源。因此，要认识人才特别是知识型人才的激励需求，为他们建立自主、高效的工作环境和适应知识型人才发展的管理组织结构；要鼓励学习，重视培训，在企业员工之间建立知识交流制度，并通过知识交流，促进员工“终身学习”；房地产经纪企业要按照一定的标准，采用科学的方法，对员工的工作绩效进行评价，以此作为员工薪资报酬、晋升的基本依据，并通过绩效评价改善员工的工作态度，增强员工的工作能力，提高员工的工作绩效。三是技术创新模式。技术创新作为知识创新的延伸和转化对房地产经纪企业具有实际意义。企业的技术创新模式有传统型、合作型、虚拟型、借鉴模仿型四种类型。房地产经纪企业应根据不同规模、不同发展时期，对技术创新模式进行有差别的自主选择。

参考文献：

1.陈卓勇，吴晓波.新兴市场中的中小企业的动态能力研究[J].科学学研究，2006.4

2.魏江，MarkBoden等.知识密集型服务业与创新[M].北京:科学出版社，2004

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前两天有一位广州当地排名前三的大型房地产经纪公司的高管来访，在笔者（广州市房地产中介协会会长）办公室谈起一个困惑：我们加入协会的公司要受会员自律公约的约束，不入会的反而不用受约束，我们这不是花钱找麻烦吗？

这样的问题其实不是第一次有会员向笔者提出，不过这次我没有直接回答，而是讲了一个前几天刚刚发生的故事。

广州市房地产中介协会在成立三年之后开始申请4A级社会团体，前几天民间组织管理局组织认证专家到协会实地考察，在听取了协会的汇报之后，认证专家说：“你们协会先后出台了《广州市房地产中介行业执业规范》、《广州市房地产中介行业信用评价管理办法》、《广州市房地产中介行业不良行为管理办法》等多项行业自律管理制度，并结合我市二手房交易市场实际情况，推出了《二手房买卖重点事项告知书》、《看楼协议书》等指引性文件，还通过举办房地产中介行业、房地产按揭服务行业自律签约大会、组织全体会员单位共同开展‘诚信Logo标贴’等活动，在会员中倡导诚信经营、守法自律。这样市民就会信任协会会员，将协会会员与非会员加以区分。”

当时这番话对笔者的触动很大，因为自从广州市房地产中介协会成立以来，一直把为会员提供优质服务作为协会工作的中心，而事实上组织会员加强行业自律也是协会向会员提供的一种服务，自律和服务在这一点上得到了完美的结合。

我把这个故事说给这位经纪公司的高管听，并且借用这个故事来回答他的疑问，虽然看上去他并未能完全被这个故事说服，但他还是表示看到了未来发展的方向。

其实我还经常给房地产中介行业的朋友讲全美房地产经纪人协会的故事：全美有超过300万名持牌房地产经纪人，但并非全部经纪人都是全美房地产经纪人协会的会员。全美房地产经纪人协会（NAR）成立于1908年，距今已有100多年历史，NAR的会员具有一个专门的称呼Realtor，这是一个完全生造出来的英文词，专指NAR会员（NAR的全称即：National Association of Realtors），并且是一个注册商标，所以通常他们会郑重地写作Realtors ，后面加圈的R表示这个名称是经过注册的。如果用刚才那位经纪公司高管的话说，成为NAR的会员也是典型的“花钱找麻烦”——会员当然要交纳会费，同时还要参加继续教育，要遵守NAR的职业道德规范。但作为NAR的会员，却可以在社会上享有很高的声望，公众都知道NAR会员能够提供优质的房地产经纪服务。而且只有NAR会员才能加入各级MLS系统（关于MLS，详见笔者近年来在《中国房地产》杂志发表的若干篇相关文章），加入这个系统就能用最快的速度帮助客户找到买家（卖家）。

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北京市房屋租赁管理若干规定完整版全文

第一章　总　则

第一条　为了加强房屋租赁管理，维护社会秩序，保护房屋租赁当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条　本市行政区域内的住宅租赁和

非住宅房屋租赁他人居住的，依照本规定管理。

第三条　房屋租赁管理坚持管理与服务相结合的原则，实行属地管理。

第四条　本市各级人民政府应当加强对房屋租赁管理工作的领导，建立出租房屋管理机构。出租房屋管理机构具体负责房屋租赁管理的组织、指导、协调、监督等综合管理工作。

公安机关负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理。

建设(房屋)行政部门负责房屋租赁市场、出租房屋建筑结构安全的监督管理和房地产经纪的行业管理。

工商行政管理部门负责对经纪活动进行综合监督管理，查处利用出租房屋进行无照经营等违法经营行为。

民防行政部门负责人防工程的租赁管理。

卫生、人口计生、规划、税务、国家安全和城市管理综合执法等行政部门应当按照各自职责做好房屋租赁的管理工作。

第五条　区、县人民政府应当在社区、村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务站(以下简称基层管理服务站)，并保障其工作所需的经费、办公场所。

第六条　居民委员会、村民委员会等基层组织应当协助有关行政部门做好房屋租赁管理工作，督促出租人、承租人自觉遵守国家和本市房屋租赁管理规定。

居民委员会、村民委员会可以根据本地区实际，组织居民制定房屋租赁管理公约，对房屋租赁实行自治管理。

第二章　出租登记

第七条　本市实行房屋出租登记制度。办理房屋出租登记不得收费。

第八条　出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，并填报下列内容：

(一)出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地;

(二)出租房屋的基本情况、租金和租赁期限;

(三)房屋权属证书或者房屋来源证明;

(四)本市规定的其他内容。

第九条　房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。

在房屋租赁合同有效期内，居住人员发生变更的，承租人应当自变更之日起2日内告知基层管理服务站，办理变更登记手续。

第十条　房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动，应当书面告知租赁当事人到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登记手续;提供房屋租赁经纪委托业务的，房地产经纪机构应当按照本规定第八条、第九条第一款的规定，办理房屋出租登记、变更、注销手续。

第十一条　基层管理服务站应当为办理房屋出租登记的当事人提供下列服务：

(一)宣传有关房屋租赁管理的规定和安全使用房屋的知识;

(二)告知有关人员办理流动儿童入学、国家免疫规划项目的预防接种、计划生育免费技术服务等事项的规定和流程;

(三)根据当事人的要求出具与房屋租赁有关的证明;

(四)受当事人委托提供办理暂住登记、暂住证件，办理普通地下室登记备案，交验、登记流动人口婚育证明，办理临时流动人口婚育证明，纳税代办服务等;

(五)提供维权服务信息;

(六)市和区、县人民政府规定的其他服务项目。

基层管理服务站为当事人提供服务，不得收取任何费用。基层管理服务站不得从事或者变相从事经营性活动。

第三章　管理规范

第十二条　出租房屋的安全由房屋所有人负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。

房屋所有人将出租房屋委托他人管理的，应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站。

第十三条　出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。

禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

第十四条　出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得向无身份证明的人出租房屋;不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件;发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的，及时向公安机关报告。

对多人居住的出租房屋，出租人应当建立居住人员登记簿，并按规定报送基层管理服务站。

出租人出租房屋的收入，应当依法纳税。

第十五条　承租人应当配合出租人进行房屋出租登记;不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。

第十六条　向境外单位、人员出租、转租、转借房屋，或者承租人留住境外人员的，出租人、承租人应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定。

第十七条　房屋管理单位应当按照下列规定对房屋进行安全管理：

(一)建立房屋安全管理制度，落实各项管理措施。

(二)按规定对所管房屋进行安全检查，并将安全检查情况予以记录，妥善保存。

(三)按照有关行政部门或者基层管理服务站的要求提供房屋安全检查结果。

(四)发现危及房屋使用安全或者其他违法行为的，立即制止，并督促责任人改正;拒不改正的，及时报告房屋所在地有关行政部门依法处理。

第十八条　从事房屋租赁经纪业务的机构应当依法成立，取得营业执照，符合国家和本市规定的条件。

从事房屋租赁经纪活动的人员，应当取得相应的房地产经纪资格证书。未取得房地产经纪资格证书的人员，不得从事房屋租赁经纪活动。

第十九条　本市对房屋租赁经纪委托业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。具体办法由市建设(房屋)行政部门会同有关部门制定。

第二十条　房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，应当遵守下列规定：

(一)在经营场所公示服务内容、服务标准、房地产经纪资格证书复印件。

(二)房屋租赁经纪业务，由房地产经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪合同，统一收取佣金、开具发票。房地产经纪人员不得以个人名义承揽业务。

(三)房地产经纪人员不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务。

(四)不得伪造、变造、买卖、出借、出租房地产经纪资格证书。

(五)不得占用、挪用或者拖延支付客户资金。

(六)不得居间、出租不符合出租条件的房屋。

第四章　监督检查

第二十一条　本市按照统一规划、资源共享的原则，建立房屋租赁综合管理信息系统平台，对房屋租赁信息实行动态管理。

管理、使用房屋租赁信息的部门及其工作人员，应当对房屋租赁信息保密，维护当事人的合法权益。

第二十二条　公安、建设(房屋)、工商行政管理、民防、卫生、人口计生、规划、税务和城市管理综合执法等行政部门应当建立执法责任制，落实对房屋租赁管理的监督检查责任;在执法中发现不属于本部门查处的违法行为的，应当及时告知同级出租房屋管理机构，出租房屋管理机构应当及时告知有关行政部门依法查处。

房屋管理单位、房地产经纪机构、房屋租赁当事人应当配合有关行政部门对房屋租赁进行管理。

第二十三条　市和区、县有关行政部门，街道办事处，乡、镇人民政府应当按照各自职责，做好对基层管理服务站及其工作人员的培训、指导工作。

第二十四条　基层管理服务站应当建立巡视制度，采集房屋租赁信息，对房屋租赁情况进行日常检查，并做好下列工作：

(一)发现登记信息不实的，予以更正;

(二)发现未登记的，进行补登;

(三)发现房屋存在安全隐患的，督促出租人或者承租人进行整改;

(四)发现违反治安、消防、卫生、计划生育、建筑结构安全等管理规定的违法行为，报告上级出租房屋管理机构或者其他有关行政部门。

第二十五条　经房屋安全鉴定机构鉴定，出租房屋属于危险房屋的，建设(房屋)行政部门应当告知房屋所有人、承租人按规定采取解危措施。采取解危措施，需要承租人或者其他使用人暂时迁出的，承租人或者其他使用人应当及时迁出。出租房屋危及人身安全，并且房屋所有人、承租人拒绝对出租房屋采取解危措施的，建设(房屋)行政部门应当依法采取强制加固、修缮措施，并可以责令承租人或者其他使用人限期迁出。

强制加固、修缮发生的费用由责任人承担，因阻碍加固、修缮造成的损失，由阻碍加固、修缮的责任人承担。

第二十六条　建设(房屋)、工商行政管理等行政部门对房地产经纪机构履行监督检查职责时，可以检查有关资料，了解房地产经纪业务情况和客户资金、风险准备金等方面的管理情况;可以要求被检查单位提供房地产经纪机构营业执照、房地产经纪人员资格证书。

建设(房屋)、工商行政管理等行政部门可以根据国家和本市有关规定向社会公布监督检查的有关信息。

第五章　法律责任

第二十七条　具有房屋租赁管理职责的行政部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其上级部门或者监察机关责令改正;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条　对违反本规定的下列行为，由公安机关按照下列规定处罚：

(一)出租人、承租人、房地产经纪机构未按照本规定第八条、第九条规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的，责令改正，处200元以上500元以下罚款。

(二)违反本规定第十三条规定，出租的房屋存在治安、消防安全隐患的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。

(三)违反本规定第十四条第一款规定，出租人向无身份证明的人出租房屋，或者发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑，不向公安机关报告的，处200元以上500元以下罚款。

(四)违反本规定第十四条第二款规定，出租人未建立居住人员登记簿，并按规定报送基层管理服务站的，责令改正，并可处200元以上1000元以下罚款。

(五)违反本规定第十五条规定，承租人使用租赁房屋时损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，处警告，并责令改正;逾期拒不改正的，处200元以上500元以下罚款。

第二十九条　对违反本规定的下列行为，由建设(房屋)、工商行政管理、民防行政部门根据各自职责按照下列规定处罚：

(一)违反本规定第十三条规定，出租的房屋存在建筑安全隐患的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款;

(二)违反本规定第十七条规定，房屋管理单位未履行安全管理职责的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款;

(三)违反本规定第十八条第二款规定，房地产经纪机构使用未取得房地产经纪资格证书的人员从事房屋租赁经纪活动的，处5000元以上3万元以下罚款;

(四)违反本规定第十九条规定，房地产经纪机构未落实资金监管制度的，责令改正，并处5000元以上3万元以下罚款;

(五)房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，违反本规定第二十条第(一)项、第(二)项、第(三)项、第(五)项、第(六)项规定，或者违反本规定第二十条第(四)项规定，出借、出租房地产经纪资格证书的，责令改正，处3000元以上3万元以下罚款。

第三十条　违反本规定第十三条规定，出租的房屋存在卫生安全隐患的，由卫生行政部门责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。

第三十一条　对违反本规定的行为，其他法律、法规、规章已经规定行政处罚的，由有关行政部门依法处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附　则

第三十二条　本规定自2008年1月1日起施行。1995年6月13日北京市人民政府第13号令，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令第一次修改，根据2004年6月1日北京市人民政府第150号令第二次修改的《北京市外地来京人员租赁房屋治安管理规定》同时废止。

 

看了“北京市房屋租赁管理若干规定”还看了：

1.北京市房屋租赁管理若干规定

2.北京市房屋租赁管理规定

3.北京租房规定

4.单位房屋租赁管理规定

篇9

一、本市市区范围内国有土地上存量房交易结算资金实行监管。镇江市房地产交易所为本市市区存量房交易资金具体监管机构。各辖市内存量房交易结算资金监管参照本规定实施。

存量房交易当事人应当通过镇江市房地产交易所在银行开设客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件，划转交易资金。交易当事人也可以签署自担风险声明书，按照合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式。

二、镇江市房地产交易所应在银行开设交易结算资金专用存款账户，账号名称为[镇江市房地产交易所]名称后加“客户交易结算资金”字样，该帐户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。

买房的购房资金在办理房屋所有权交易登记前可一次性存入也可分批存入。交易结算资金的所有权属于交易当事人，不属于镇江市房地产交易所的负债。交易结算资金不提现、不收取手续费。

若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行、镇江市房地产交易所有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。

三、镇江市房地产交易所应在银行按房产买卖的资金监管协议建立子账户，交易当事人应当向银行提供个人存款帐户用于资金划拨，子账户划拨时应当依据加盖有镇江市房地产交易所开据的支取凭证支付。

支取凭证应凭房产买卖双方签字的领款申请书开据，应有业务部门和财务部门签章；监管协议议定的权利义务关系消灭而当事人一方不予配合的，镇江市房地产交易可以直接开据支取凭证

四、房产买方应将购房资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户。交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。交易未达成的，交易双方就撤销买卖契约达成一致后，通过转账的方式划回房产买方的原转入账户，以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户；贷款存入的，凭还贷凭证直接将本金转入贷款银行，利息由贷款人自行支付。

五、加强交易结算资金专用存款账户管理。镇江市房地产交易所应保证客户交易结算资金专用存款账户的资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同、买卖契约或监管协议中的约定一致。贷款银行应凭据存量房资金监管协议及首付款凭证审批发放购房贷款，并将款项划入资金监管账户。

房地产管理部门应当采取定期或不定期检查的方式，对客户交易结算资金专用存款账户的开立情况、交易资金支付情况等加强监管。对违反合同约定使用资金的行为，要严肃查处。

客户交易结算资金专用存款账户的开户银行应按照其与镇江市房地产交易所的约定，加强资金管理，确保存量房交易结算资金专款专用。

为确保存量房交易结算资金专款专用，房地产经纪机构、房地产经纪人员以及交易保证机构，不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。

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深入贯彻《国务院办公厅转发建设部等关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（【20】37号文件）、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》和市国土房管局《天津市房地产市场执法检查方案》的精神，整顿规范我区房地产市场交易秩序，维护消费者合法权益，稳定住房价格,加强房地产市场秩序健康发展，巩固房地产支柱产业重要作用，保持经济平稳较快增长，满足广大群众的住房消费需求。

二.指导思想：

从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发，坚持整顿规范和促进健康发展并重，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、健康有序的房地产市场环境。

三.主要任务：

1.整顿和治理无证售房行为。无证售房是指房地产开发企业未取得商品房销售许可证，自行或委托经纪机构，以认定、登记、选号等方式销售或变相销售的行为。对于无证售房行为，应当按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《天津市商品房管理条例》等法律法规进行查处。

2.整顿和治理囤积房源等行为。对房地产企业虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价，或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序行为，依法进行查处。

3.整顿和治理房地产经纪行为。房地产经纪机构、房地产经纪人从事经纪活动应符合法律、法规规定，对于利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房信息等费用，在过程中非法赚取差价、占压资金等违规行为、依法进行查处。

四.方法步骤和时间安排：

执法检查自7月21开始，至8月31日结束，分四个阶段进行：

第一阶段，市国土房管局部署阶段（7月21日）。听从上级安排，认真学习文件精神，深刻领会文件实质和对保持房地产市场持续健康发展的重大现实意义，切实把思想统一到国务院37号文件精神上来，精心准备，认真组织。

第二阶段，全面检查阶段（7月22日-8月11日）。

为了更加深入广泛地开展此次检查工作，我局将于7月28日，在星光广场开展专项宣传咨询活动，发放宣传材料，解答群众疑问，面向社会宣传此次检查的内容，公布投诉电话，接受群众投诉和举报，并根据群众反映的情况，开展针对性地检查。分别召开房地产开企业和房地产经纪机构座谈会，组织他们认真学习国办37号文件、建设部166号文件及市局的文件精神，深刻领会，提高认识。同时部署此次检查工作，为这项工作的顺利进行奠定基础。

此次检查采取全面检查和有针对性地检查相结合的方法进行，我局将对辖区内房地产开发企业、房地产经纪机构，开展拉网式清查，做到全面覆盖，全面检查，不留任何死角。

具体检查内容：

1．房地产开发企业

（1）是否存在无证售房或变相无证售房行为；

（2）商品房网上销售是否合规；

（3）商品房网上预定是否合规；

（4）是否存在虚假信息、炒卖房号行为；

（5）商品房销售现场是否公示《商品房条例》和《商品房买卖合同》示范文本；

（6）商品房销售现场是否公示《商品房销售方案》；

（7）是否存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价行为；

（8）是否存在不按规定进行合同备案行为。

2．房地产经纪机构

（1）是否存在未经备案开展经营的行为；

（2）是否销售无证商品房；

（3）成交的存量房是否公示；

（4）是否存在非法赚取房屋交易差价行为；

（5）是否存在为禁止转让的房屋提供中介服务的行为；

（6）是否存在占压当事人房款的行为；

（7）服务场所是否公示《中介服务收费标准》；

（8）服务场所是否公示《中介服务标准》、《服务内容》、《执业规范》和投诉电话。

第三阶段，整改处理阶段（8月12日-8月20日）。对检查中发现企业存在的违法违规行为进行集中梳理，对存在不规范经营行为的企业进行责令整改；对需要进行处罚的企业，按照法定程序进行处罚；对普遍存在的典型问题，通过媒体予以曝光，达到警示企业、提醒群众的目的。

第四阶段，总结阶段（8月21日-8月31日）。8月21-24日，摸清开发企业和经纪机构底数，汇总情况，弄清存在问题，按问题类型剖析原因，总结检查中的经验做法及效果，建立长效管理机制。并于8月24日前将检查总结及相关资料上报市局。

五．组织领导

这次检查是落实37号文件精神的重要措施，是保障我市房地产市场稳定发展，确保国办37号文件要求落到实处的具体行动，为使检查达到预期效果，我局成立专项领导小组，由孔淑英同志任组长，安承明局长任副组长，丁连生、李广茂、张红梅、周萍同志为小组成员，负责检查的组织实施，确保抓出成效，不走过场。

六.几点要求

1.提高认识。此次检查是落实国办37号文件精神的重要措施，是当前的重要任务，我们一定要站在执政为民和建立和谐房地产市场的高度，认识规范房地产市场的重要性，关系国民经济的发展，关系群众生活。

2.抓典型，以点带面。根据检查中发现的典型问题，区分不同类型，深入分析研究，剖析原因，制订相应措施，对违规行为给予相应处罚，通过以点带面的方式，解决各种违法违规行为。做到边检查、边分析、边整改、边处理、边纠正，对违规行为分类处理，触犯法律的移交司法部门，做到事事有结果，件件有着落。