土地征收法律法规范文

导语：如何才能写好一篇土地征收法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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自改革开放以来，伴随着城镇化发展，各级政府对农村土地的大量征收，产生了一系列的社会问题。本文对我国现行的土地征收法律进行了分析，归纳出我国法律对农村土地征收的强制性、目的性、合法性和补偿性，发现农村土地征收现存的弊端，并提出一定的完善建议。

关键词:

土地征收;法律特征;补偿方式;合法程序;监督体制

改革开放以来，我国社会主义城镇化建设的步伐逐步加快，各级政府在城市化的发展进程中，为建设城镇、工厂以及工业园区等建筑，需要征收大量土地，而土地是农民最基本的、赖以生存的生活来源，在市场经济飞速发展的今天，农村土地征收所产生的一系列社会问题，都可能引发大量的纠纷。

一、我国土地征收的法律特征

我国农村土地征收法律制度是推进社会主义城镇化发展的重要保障，在现有的法律法规中，在《宪法》中规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”;在《土地管理法》中明确规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”;在《物权法》中规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”从以上法律法规中，可以看出我国对土地征收，是以补偿为前提，以实现公共利益为基础，将农村集体土地强制征收成为国家所有，具有强制性、目的性、合法性和补偿性四点法律特征。

(一)土地征收的强制性

从上文提到的法律规定中可以看出，对农村土地征收的实施方是国家，国家是有权并依照法律法规，可以对农村土地实施强行征收，被征地的一方必须完全服从。因此，国家对农村土地的征收是带有强制性特征的，但强制征收土地必须在法律规定的“为了公共利益的需要”基础之上，这就是土地征收的第二个特征———目的性。

(二)土地征收的目的性

判断国家及各级政府在征收农村土地时是否符合法律法规的要求，其标准和依据就是判断所谓“公共利益的需求”，这是对土地进行征收的前提和基础。由于城市化的不断扩张，以及市场经济的飞速发展，城镇化建设、工业区建设等用地的不足，都导致了对农村土地的征收逐渐扩张。因此，只有明确是为公共谋求利益的目的，对农村土地实行征收，才能具有正当性和合理性。

(三)土地征收的合法性

在各国立法中，对土地的征收都必须严格依照法律程序进行。我国践行的是依法治国、依法执政、依法行政，按照正规的法律程序对农村土地进行征收，才能防止滥用权力的现象发生，才能保障土地征收的过程能够顺利进行，同时也能保证被征地农民的合法权益，维护社会稳定和公正性。

(四)土地征收的补偿性

上文所列出的如《宪法》等法律法规，都明确规定了，如果对土地实行了征收，那么就必须对被征收者给予一定的补偿。即使征地行为是为了集体的公共利益，但少数人势必会因此而受到利益损害。所以必须对被征地者进行补偿，践行民法公平、正义的原则。农村土地征收制度是我国对公共事业发展的重要保证，其意义之重大，在对土地征收进行中，保证对权力的合法行使、对土地和资源的合理分配及利用、以及平衡不同利益主体之间的关系，都起到了关键的、不容忽视的作用。

二、我国农村土地征收中的弊端及完善建议

(一)关于农村土地征收的程序方面

在对农村土地征收中，涉及到国家、集体和农民三方，由于目的、利益等诸多原因，三方之间不可避免的会产生各方面矛盾和纠纷，最为凸显的矛盾就是关于征收补偿费的问题。目前，我国在对农村土地征收中，还有很多程序缺失的现象存在，农民的权益受到侵害，无法得到保障。首先，被征地的农民个人，对土地征收的决策并没有参与权。国家和各级政府对农村土地的征用是在“公共利益”发展的前提下进行的，那么公众对其“公共利益”的合理性就应有权参与。在国外，在征地前政府公告，派专职专员进行一系列审查，召开听证，被征地者可以参加其中的所有过程并表达自己的要求。所以，笔者认为应该本着“协商优先”的原则，让被征地者真正参与到意见征求和土地征收的过程中。其次在发生土地纠纷和矛盾时，要保证被征地者有可以申诉和寻求司法救济的部门。如果被征地者对整个过程的合法性和补偿等问题有异议，应有专门的机构来受理此类申诉，这样才可以化解农民的矛盾，保护农民的权益。处理好各方面的矛盾，是土地征收顺利进行的保障。

(二)关于农村土地征地的补偿方面

我国的《土地管理法》中规定，“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及土地附着物和青苗补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”，以及“支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”。不难看出，这种补偿标准较为落后，已经无法满足和适应现今市场经济大环境下的发展和需要。改革开发以来，整个中国的经济已经发生了翻天覆地的改变，农村社会的经济形势也发生了剧烈的变化，依据上文中的补偿标准，农民所能获得到的征地补偿范围极为狭窄，得到的经济补偿和土地征用后所产生的经济效应相差极其悬殊。另外《土地管理法》中提到的“保持原有生活水平”，并没有为农民身份的人民群众进行可持续发展的考虑。在中国农村，大多数农民从业能力非常有限，在失地的情况下，近乎等同于失业，无法从事其他行业来维持生计。随着时间的推移和市场经济的日益繁荣，农民想要一直保持“原有生活水平”近乎于不可能。因此，应提高对被征地者的补偿，才能真正对农民的利益提供有效的保障。具体来看，除去法律已经规定的补偿外，增加社会保障费用、再教育和培训费用以及土地增值费用，才能让农民切实的享受到土地增值后的价值。

(三)关于农村土地征收的监督体制

目前我国还缺乏对土地征收的进行系统监督、管理的政府执法部门，对权力依法进行监督是限制权力滥用的重要保证。在对农村土地征收前，要严格控制对土地的审批权，实行责任制，并切实落实到个人;为征地补偿费专门设置专用账户，并纳入到银行体系，使农民集体可以发挥监督作用;政府应设置土地执法监督和咨询的机构，让农民可以充分咨询和表达诉求，同时也可以加强对土地征收的执法和监察力度。

三、结论

综上所述，在城市化进程加快的现代社会，针对我国现行的关于农村土地征收的法律法规特征，其实际存在的弊端，从法治建设角度和社会实践角度，都应该尽快建构和完善相关的法律程序、补偿标准和监督体制，保障农民群体的合法权益。

［参考文献］

［1］吴鹏．我国农民土地征收法律制度研究［D］．东北师范大学，2005．

［2］李红娟．我国农民土地征收法律制度改革的问题与对策———基于征地制度改革试点的分析［J］．创新与创业，2014(1):48－50．

［3］周银燕．我国农村土地征收法律制度研究［J］．广东省社会主义学院学报，2010，2(39):75－79．

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【关键词】拆迁补偿；司法对策

中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)03-056-01

在经济全球一体化的当今，国家要富强，社会要发展，这就使得建设成为必须。然而，建设要使用土地，土地上的建筑就要拆除，建筑的所有人或者使用人就要搬迁。也正是这看似简单的道理，也使得这些年的拆迁问题引发了很多令人咋舌的悲剧。尤其是在最近几年的城市化进程实践中，涉及农村集体土地拆迁工作所带来的问题愈发值得关注，特别是在一些区县的城区扩建和经济开发区建设等项目中，向农村索取集体土地已是必然和常态。这其中的问题如果处理不好，就容易引起矛盾的激化，从而给社会带来许多不安定因素。

一、农村征地过程中存在的问题

农村房屋的拆迁工作是与征地工作同时进行的，主要依据的是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的有关规定、国土资源部的一系列规章以及相应的地方法规和政府规章。虽然这些都为农村集体土地的征地拆迁工作和保护被拆迁人的合法权益提供了法律依据，但在拆迁工程中依然存在很多问题。

（一）相关法律法规的空白

如上所述，当前开展农村房屋的拆迁工作主要依据的是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的有关规定。值得强调的是，这些都不是直接针对农村拆迁问题而存在的法律法规。鉴于此，各省、市人民政府通过参照以上所提及的法律法规，并依职权或多或少的出台了一些地方性法规和政府规章，以便农村拆迁工作的实施。然而，由于各地方政府在解决农村拆迁问题至今没有一个统一的规范标准，也就使得这些法律规章在实际问题的面前没有可操作性。

（二）公共利益界定的缺失

由于《土地管理法》没有对“公共利益”做出明确的规定，加之由于当前农业对于个人来讲是两低一高（低产出、低回报、高风险）的弱质产业而不被重视，越来越多的农民进城务工，因此一些地方政府和官员为了拉动当地GDP和个人政绩，采取征用农民土地后又将土地以出让或出租的方式招商引资用来增加财政收入。以公共利益为借口肆无忌惮地征地用于非公益项目的开发，这种对“公共利益”滥用的结果使得一部分人达到了位高权重或者一夜暴富的目的，同时也使得农民的利益受到了极大的损害。

（三）对农民权利的漠视

现实中，绝大多数征地工作都是由开发商或者是上级政府通过与农村的负责人直接谈判进而签订征地协议，然后由相关部门发文进行公示，拆迁公司进行评估。在征地谈判过程中，罕有村负责人将征地工作和谈判进程向村民汇报或者是与村民共同协商，如此，村民连最基本的知情权都享受不到，更谈何发言权、诉权。在拆迁进行中，一些村民的基本权利更是惨遭践踏，轻则生活上被断水断电，重则人身受到残害、房屋隔三差五遭遇毁损。最终，弱势的村民不得不妥协而签订拆迁协议。

（四）执法有欠公允

在具体拆迁工作中，评估与补偿标准随意性大。对少数强势的拆迁户，征地方情愿以增加补偿的妥协方式来息事宁人，甚至对个别的违建也予以较高的补偿，但对于更多的势力单薄的拆迁户，征地方则通过一定程度的强制力和非法暴力解决。

（五）补偿对象的混乱无根据

在个别地方对农村土地征用后，乡镇或者村委会对能获得补偿的成员范围没有一个法律上或者合理的依据。比如，“外嫁女”或者男方到女方家落户的情况就得不到补偿或者很少的补偿。

二、农村征地过程中问题的解决途径

（一）制定专门性法律法规

农村拆迁引发的问题之所以频发，就是由于目前我国缺乏专门针对农村拆迁方面的法律规范。因此，制定有关农村拆迁的专门性法律是当务之急。对专门性法律法规的制定和完善，能针对性解决实践中的纠纷、填补拆迁程序的缺失、压制公权力的膨胀、保障私权利的合法权益。

（二）对“公共利益”予以清晰界定

对“公共利益”界定的重视在此是为了更好的保障农村被拆迁人的合法权益。当前，我国农村拆迁所依据的《土地管理法》、《物权法》等都没有对公共利益有一个清晰而具体的界定。参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条明确规定的公共利益的六种情形，对于鉴定对农村集体土地的征收，其用途是否是为公共利益有一定的借鉴意义。

（三）对政府予以合理、明确的角色定位和法律责任

对政府角色和责任的明确，表面看为改变其角色错乱的现状，其旨在保障被征收人合法权益的实现。第一，明确政府的主体地位。从做出房屋拆迁、土地征收决定前的组织论证、公告，征求各方意见，到最后做出决定并实施拆迁，并且要对拆迁过程中出现的各种问题负有首要责任。第二，收回政府强制拆迁的权力，改变政府既是“运动员”又是“裁判”的不合理现状。第三，予以政府法律责任约束，保证其权力的正确行使。征地过程中直接负责人和工作人员对其违反任何规定的行为要负相应的行政责任、民事责任，甚至刑事责任。只有这样才能维护被征收人的切身利益，实现征地拆迁利益冲突的平衡，体现公正执法和公正司法。

参考文献：

[1]赖淑春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨[J].山东大学学报,2008.

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关键词：城市建设；收回土地；铁路；权益

中图分类号：D08 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）015-000-02

随着经济的快速发展，城市建设的步伐不断加快，现代化的城市对土地的需求非常迫切，地方政府往往以进行旧城改造等理由收回铁 路划拨土地使用权，这对铁路企业如何保护好土地权益的问题变得十分突出。

一、铁路划拨用地

1.铁路用地及其特点

铁路用地是指铁路部门依法取得使用权的土地，包括运输生产用地、辅助生产用地、生活设施用地和其他用地。

铁路是城市工业、商业活动的中心和连接城乡的纽带。由于铁路运输事业在国民经济中大动脉的特殊地位，铁路用地自然地在城市发展中处于经济活动的中心，铁路为城乡之间架起了经济联系的桥梁，铁路用地的利用和发展必然成为城镇经济和周围经济发展的辐射源，很多城市是依托铁路逐渐发展起来的。同时，城市发展后，因为铁路用地对城市的所起到的分割作用，对城市的规划和交通等又形成一定的制约作用。

2.划拨土地使用权及其特点

我国目前土地使用权制度中，取得土地使用权的方式主要有两类，意识土地使用权划拨，而是土地使用权出让。北京局土地面积约3.1万公顷，其中的土地使用权类型为划拨用地3.07万公顷，占总面积的99%，所以是保护好划拨土地使用权权益对企业的意义重大。

《城市房地产管理法》中定义为划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本规定以划拨方式取得土地使用权的，处法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

划拨用地使用权具有以下特点：

（1）划拨土地使用权是依照法律法规并经由批准权的政府批准。

（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事业和涉及国计民生的项目。

（3）不需要缴纳土地出让金。

（4）划拨土地使用权没有使用年限的限制。

（5）依法对土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

（6）土地使用受到一定的限制，未经批准并补缴土地出让金不得转让、出租、抵押等。

二、政府收回土地使用权

1.土地使用权收回的定义

所谓国有土地使用权收回是指国家基于法律规定，有偿或者无偿地收回原土地使用权人对土地的使用权的行为。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主体时，才存在所有权人对使用权人权利的收回。就铁路划拨土地来讲，国家是土地所有权人，铁路企业是土地使用权人。法定的土地管理机构映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并应给予合理的补偿。

2.政府收回土地使用权的主要依据

历年来政府及土地行政主管部门出台的一些法律、法规和政策，对政府收回土地使用权提出了行管规定。

《土地管理法》第58 条规定，为公共利益需要使用土地的和为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。它确立了政府收回土地使用权的基本权利。

国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47 条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让”

《物权法》第148条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”

3.政府收回土地使用权的理由

鉴于土地使用权是一种用益物权，政府收回划拨土地提前收回依法划拨的国有土地使用权只能基于重大的正当理由，即所谓“因公益事业收回”，在实际工作中主要有公共使用、旧城改造、土地储备等。

（1）公共利益。相关法律法规都提到因公益事业可以提前收回铁路用地。单就因公益收回土地使用权而言，行政机关在做出收回土地使用权的行政决定时，所依据的公共利益的范围没有准确的界定。一般来讲狭义的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通设施、河道、机场车站的修建等。

（2）旧城改造。广义上讲旧城改造也可以算是公益事业，但根据《土地管理法》地58条专门对旧城改造进行了叙述，也可以看出法律法规暗含了旧城改造不属于狭义的公益事业。事实上，旧城改造是政府提前收回土地使用权的主要形式，也是实际工作中遇到最多的。

（3）土地储备。《土地储备管理办法》第12条规定，因旧城区改建需要调整土地的，应有国土资源管理部门经由批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权，对政府有偿收回的土地，与土地登记机关办理土地登记手续后纳入土地储备。由此可见土地储备是以旧城改造等收回土地后的一种方式。实际工作中，很多城市的土地储备中心直接依据城市规划进行土地收储，同时政府收回的土地需经土地储备后进入市场出让。

三、收回铁路划拨土地的补偿

1.铁路划拨土地其实不是无偿取得

通常人们认为铁路划拨土地为无偿取得，除部分接收敌伪土地外，建国后新建铁路用地均系国家无偿划拨，不需要支付相关费用。但实际工作中，铁路建设征（拨）用土地需要依法对原土地使用者支付土地房屋搬迁、安置、补偿的费用。近年来，随着土地价值的不断攀升，征地拆迁费用越来越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地块，越来越接近土地出让金的价格。同时，铁路企业在多年使用划拨土地时对土地进行了投入，应该依法享有土地的权益。

2.划拨土地补偿的依据

前述1990 年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》虽仍然没有废止，但其中的有些内容已经不适应当前经济、社会发展的需要了，不能再机械的进行套用搬用。国土资源部于2001 年公布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，第一次明确了企业国有划拨土地的权益，承认国有划拨土地使用权是一种财产权。《土地管理法》第58 条也明确规定，在公益事业及旧城改造情形下政府收回国有土地使用权应当予以适当补偿。该条款未限定国有土地使用权的取得方式，应当认为同时适用于出让土地使用权和划拨土地使用权。无论土地使用权人是单位还是个人，均需给予适当的补偿。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》和《土地管理法》对收回是否补偿有冲突。从时间上可以看出立法的趋势是从无偿到有偿，划拨土地使用权的权益日益被重视。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》是法规，《土地管理法》是法律，依据下位法服从上位法的原则，应该承认，收回国有划拨土地使用权应给予原土地使用者一定的补偿。同时，依据法律适用中的“新法优于旧法”原则，也应当在收回划拨国有土地使用权时，予以土地使用权人一定的补偿。

3.划拨土地补偿价格如何确定

《土地管理法》第58条只规定了应给予适当补偿，但是如何补偿，该法没有明确的规定，相应的法规、规章都没有述及。相应的法规、规章都没有述及。《城镇土地估价规程》中规定：“划拨土地使用权价格与土地出让金之和为出让土地使用权价格”。实际工作中，可依据《城镇土地估价规程》对涉及的划拨土地使用权进行评估后按照评估价格给予补偿。根据宗地条件评估出该地块出让土地使用权的价格，一般设定为该用途的最高使用年限，计算并扣除土地出让金，得出该宗土地的划拨土地使用权价格。

四、实际工作中出现一些问题

1.划拨土地收回补偿法律的缺失

目前执行的法律法规没有明确指出划拨土地使用权的补偿方法和程序，所依据的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58条相关描述，相对于出让土地使用权较为补偿标准界定模糊不清。《物权法》中没有明确对划拨土地使用权的补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对土地收回的补偿更是只字未提。因此，应当通过对相应法律、行政法规的修改，将收回划拨土地使用权补偿制度具体化。如通过修订《土地管理法》或《土地管理法实施条例》，加入明确收回划拨土地使用权补偿的内容；在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，明确在进行建筑物补偿的同时， 应当同时对土地使用权进行补偿。

2.收回土地使用权的主体不清

收回土地使用权的批准权限，是有批准权的人民政府或原批准用地的人民政府，既可以是县级以上人民政府，也可以是有关人民政府土地行政主管部门。在实际工作中，具体组织实施土地收回工作的，往往是公益设施、城市改造的土地征收往往由建设单位或建设指挥部或者开发商牵头，补偿协议往往由建设单位或工程指挥部担当，实际这些单位没有收回土地使用权的职能。随着国家相关制度的逐步完善，近年来这种状况也将得到了一定改善。

3.征收房屋和收回土地使用权并行

首先，在收回国有土地使用权的情形下，很难将其与不动产公益征收区分开来。由于我国坚持的“房地权利一致”的原则，二者的效果都是将土地使用权与建筑物的所有权同时征收。实际工作中有些是依据《土地管理法》等收回土地使用权同时对房屋进行征收补偿，即所谓“房随地走”；有些是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等通过征收国有土地上房屋，同时收回土地使用权，即所谓“地随房走”。这样造成征收程序和补偿标准的不一致。

4.补偿标准的不确定

相对于出让土地使用权，政府部门在实践中对划拨土地使用权补偿的思路非常清晰，大多是不予补偿。一些地方出台地方文件，明确对国有划拨土地不予补偿，一些地方只对征收的房屋进行补偿，不对划拨土地给予补偿。完全不考虑被拆迁人对其土地使用权享有的相关利益，必然会引起拆迁部门与铁路被拆迁单位之间的冲突。

五、保护铁路划拨用地权益的几点措施

1.坚持有偿收回的原则

铁路划拨土地使用权因公益收回必须以补偿为前提，即必须通过法定的程序，在取得铁路部门同意、给予充分补偿的基础上，才能收回铁路划拨土地使用权及相关建筑物的拆除。房屋征收与土地使用权征收在程序上同步，由统一的部门负责，土地使用权征收程序前置于房屋征收程序，土地使用权征收与房屋征收分别补偿。

2.坚持土地置换的方式

土地是一种不可再生的资源，政府往往以低价收回胡波土地使用权，在通过市场进行土地出让。对政府依法收回铁路用地，铁路企业可采取与政府协商采取土地置换的补偿方式。利用政府收回铁路用地的契机，经土地评估，择地置换给铁路企业土地用于生产建设。如需经营开发，可采取土地出让的方式，补缴土地出让金后去的出让土地盘活土地资产。

3.积极参与城市建设规划

铁路企业应依据城市总体规划、土地利用总体规划，根据铁路中长期的发展并结合近期发展目标，满足铁路运输生产和经营需要，通过与政府规划部门协商，把铁路用地规划纳入城市总体规划中去，对铁路用地的进行统筹协调，合理安排铁路用地的利用。同时，对因生产运输需要，不宜有政府收回的地块，应与政府积极协商变更或调整城市规划。

4.开发利用盘活土地资产

铁路企业及时掌握铁路用地利用现状，对一些生产力布局调整后空置的土地，及时提出调剂利用方案。对因废弃铁路用地、城市零散地块，可以与政府协商进行土地置换或合作开发，盘活铁路用地资产，确保铁路用地保值增值。

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他认为土地增值税存在先天缺陷，一方面想通过加大对开发商加高房产售价进行征税来控制房价上升，另一方面又无形中将一大块金融成本加入开发商销售成本，最终会传导到房价上，成为房价上涨的一个推手。他觉得这不符合土地增值税推出时国家的期望，“是到了对这一税种进行调整的时候了。”他明确向记者表示。

他进一步解释了自己的想法，首先他认为一定要根据中央的相关精神开展税种税制的调整工作。“中央十八届三中全会已经通过决议，明确要求加大房地产税改革试点力度。完全可以以此为契机，探讨将土地增值税并入房产税的途径。”他表示，土地增值税本身就有和房产税相重复的地方，都是对房产的增加额征税，但是计算方式和征收方式不同，环节不同，造成土地增值税征收起来比房产税困难得多。“因此，我们要严肃考虑是否将土地增值税并入房产税，一是好征管，二是避免重复征税，减少购房成本，降低房价。”

其次，他认为可以考虑阶梯式改革土地增值税，避免改革过快引起市场动荡。“短期内完全可以考虑降低土地增值税税率，比如只按房产销售额的 2% 税率征收，但要做好税务征管工作，保持法律的严肃性。而且这样做完全可以减少税务征管部门因这一税种的自由裁量权较大，而导致选择性执法的机会。而下一步再考虑用新经济发展大局，不能不谨慎。”

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关键词　房地产法规　教学内容　教学形式

1　房地产法规应用课程的教学目标和积极意义

中职房地产营销与管理专业将房地产法规应用作为必修课程，这就说明了房地产法律在房地产行业中的地位，其积极意义在于：维护自身的合法权益，合理规避政策风险，发现经营漏洞，提高学生在生活和学习中处理现实问题的能力，即学习课程的过程去现行国家或地方房地产法律法规的变化，从而制定有利于经营的决策，同时，了解我国房地产法现状与存在的问题，针对工作中出现的与房地产相关的法律法规问题，尤其是房地产交易登记过程中的问题能有较好的把握能力，具体而言，房地产法规应用教学的目标主要有以下三方面：

（1）主要通过房地产法含义、特征、原则以及我国房地产立法过程等的讲解，使学生对房地产法有一个基本的认识。（2）介绍房地产开发过程中各个环节具体的法律规定，涉及范围主要有土地出让、国有土地上房屋征收与补偿、房屋买卖、租赁、抵押、房地产估价、房地产赠与、继承、物业服务等方面的法律规定；会结合房地产业实际操作，通过法律工具找出问题、分析问题和解决问题。（3）培养学生能够运用所学房地产法律知识、法律关系，更好地处理工作和生活中的法律问题。

2　房地产法规应用课程教学特点

2.1　以专业课为底设计授课内容

一是将中职第一学期到第三学期的“房地产基础知识”、“房地产经纪实务”、“房地产估价实务”等专业课程的内容简化，融入到房地产法规应用课程中去。在课程设置上，前面提到的三门专业课是在房地产法规应用之前讲授的，在房地产法规应用学习中，一些较为基本的概念如房地产、土地使用权、抵押、共同共有等都可以通过案例分析的方法去展示。但由于大部分的学生没有法律基础，因此会在授课中先复习案例中涉及到的房地产专业知识，之后再详细向学生介绍有关法律的基本概念、原理等，如法律主体、法律关系、民法通则、合同法、物权法等基础知识，重要的是解释他们之间的联系，有利于学生随后学习案例分析、法规应用。

二是按照整个房地产开发的过程设计教学计划。即从开发企业组建项目公司，通过拍卖市场取得土地使用权，其后向商业银行抵押土地使用权来融资，再到房屋建设、验收和销售，最后到物业服务、组建业委会等，每一个环节都有不同的法律规定，都有其固有的操作特点和法律风险，按照开发过程去讲解便于学生理解。

三是在向学生们讲解房地产法律法规的基础上，有意识地指导学生们独立思考问题的习惯，同时，让学生们思考在现阶段法律法规现存的问题如何去解决和进一步完善。改革开放以来，随着经济的发展，我国的房地产法律体系日趋完善，提高了立法的层次，不断地扩大其调整的客体，但我们依然看到，房地产法亦有其不少尚待解决的问题，例如法律法规间的冲突，立法层次急需提高，部分法律内容过于简化、不合情理。

2.2　以中职学习学习的特点出发，探讨不同的教学方式方法

与很多实操类的房地产专业课程相比较，房地产法规应用的教学内容是较为枯燥的，每节课都要向学生介绍不同的法律法规，为调动学生的学习积极性，笔者运用了：案例教学法、分组讨论法、视频分享法及律师讲座法等方式，大大提高了学生的学习兴趣。

首先是案例教学法，大大小小的不同案例汇聚于每一个任务或专题，使学生们都试着用生活中接触过的经验、学过的法律知识去分析，案例教学是采取分组的形式去进行，即每个小组成员约为四至五人，课前将讨论资料打印好，分发给大家去准备。通过分析、讨论加深对每个案例涉及法律法规的认识。

第二是上课讨论，一定规模的上课讨论、分析贯穿整个教学过程，例如对某个概念、原理或有关的案例，先让学生分组讨论，再由任课教师归纳总结。又如在讲解房屋抵押时候，碰巧是我国汶川地震发生后不久，社会上在热烈讨论灾区损坏的房屋的产权人应否还要继续向借款的商业银行归还贷款的事情，于是将这个真实案例展示在课堂上，同时列举了相关的法律法规和条文，学生们集思广益，学到了不少法律知识。

第三是视频的观看。在分析某一个法律任务时，可以提前将准备好的案例视频播放出来，使学生们有一个较为直观的认识，同时，可以增加他们的理性认识，更能活跃上课的气氛。教学的视频必须贴合实际生活和学习，勤于更换，不用年深日久的视频，要与时俱进。

第四是创造机会去法院旁听，让学生迈出课堂，切身处地在法庭看到法官的审判、律师的辩护，体会到在上课时候枯燥无味的法律法条在法庭上竟成了强有力的依据。从法庭回来后让学生针对案件进行分享。

3　授课中存在的问题及思考

一是内容整合、课时再安排。房地产行业是极受政策影响的行业，学习房地产法律法规和相关政策对房地产专业的学生尤为重要。如果课程学时安排每周两个学时的话，很难在短期内将涉及如此浩瀚的房地产法律体系完整地展现，充其量只能是蜻蜓点水或只讲重点章节，更缺乏足够的学时去讲解及进行上课探讨分析。所以，学时应增加为每周四至六个学时，此举有利于提高房地产法规应用课程的学习效果。

二是教学视频的收集或制作。除了利用网络资源下载、书店购买或图书馆查询等方法，还可以调动所有学生的积极性，如让他们演绎某些案例，如物业服务中的业主收楼、买卖双方由于合同纠纷而做的调解、业主大会开会选举代表等。

三是资金的投入。总体来说，专任教师普通形式的授课并不需要资金的使用，但如果采取创新形式、用多种教学形式去教学的话，如移动课程、在外参观、邀请律师或专业人士来分享、访谈会等，就需一定的资金支持。

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中国农业人均占有的自然资源非常少，人均耕地1.38亩耕地，仅为世界水平的40%，人均耕地面积世界排名第130位左右，而且耕地面积已经持续10多年下降，逼近18亿亩的红线。在未来几年内，土地问题将是我国农村的焦点问题，如何协调农民与当地政府的土地权益，做到土地增值让农民分享，直接影响到未来中国农村能否平稳发展。

工业化、城镇化过程中确实要占用一部分农村土地，但关键是如何规范化、如何尊重农民意愿和保障农民权利。保障农民的土地财产权就必须给农民足够的补偿，土地增值让农民分享，以此保障农民的生存就业与发展权。正如总理所言：“推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。”另外，土地使用成本增加，也可以减少盲目占地、随意圈地等现象的发生。

应尽快出台新的《土地管理法》，让法律为农民土地财产权护航。去年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》解决了近年来城市房屋拆迁纠纷乱象。而对于涉及到农民土地财产权的现行《土地管理法》，其征地程序、补偿和补助水平已不能适应农民的实际需求，农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权在该法中一直难以得到合理补偿和充分体现，也是目前产生一切乱象的根源。

农村征地随意问题也必须解决。农村征地范围必须界定为公益用地才能征用，比如可以对公共利益界定为：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；法律法规规定的其他公共利益的需要。用于非公益性的其他城市化用地，在符合法律法规规定的情况下，应该采取市场公平交易的原则，由用地者与土地所有者和土地承包人直接交易合作开发。

保障农民土地权益的当务之急是尽快给农民土地确权发证。因为土地证书是土地权益的法律凭证和保障，直接关系农民切身利益。农村土地财产权利的实现，首重产权明晰。农村集体土地确权登记发证可以维护农民权益，长期以来，这项工作在实践中阻力大、举步艰，一些地方农民土地登记发证率仍然较低。农村集体土地无证，农民无法捍卫自己的土地权益。除了农民土地确权外，还要建立健全土地流转市场运行机制，在符合规划土地用途的前提下，农民可以将土地承包经营权在各种用途中转让、出租、抵押、入股，从而扩大农民财产性收入的来源。

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关键词：违法建筑；类型化；状态违法行为；构建

基金项目：江苏高校哲学社会科学研究项目：“建设新江苏背景下城市管理行政执法理念重构”（编号：2015SJD589）

中图分类号：D9 文献标识码：A

收录日期：2016年9月27日

一、研究背景

伴随着城市化进程的加快，违法建筑作为一种社会现象引起了越来越多的关注。由于历史原因、利益驱动等因素，违法建筑成了居民改善居住条件和牟利的廉价选择，从而导致了违建现象层出不穷。违法建筑因其涉及政策性强、法律门类多和时间跨度长等特点，而成为行政执法部门的工作顽疾，执法效果和社会效应也不尽如人意。在核心为依法治国的十八届四中全会上，将“法治”推向了一个新的高度，被定性为实现“中国梦”的有力保障。如何搬开这块城市管理中的“绊脚石”，依法治国为违法建筑的治理指明了方向，即依法治理。

本文立足于我国国情，基于违法建筑概念的界定和苏州市姑苏区违法建筑的数据统计，对违法建筑进行类型化分析，结果表明在行政难作为的情形下对违法建筑进行一刀切的方式已难以适应依法治国的要求，由此提出类型化处理违法建筑的建议，以期对城市管理行政执法领域违法建筑处理标准的制定提供参考。

二、相关概念界定

（一）违法建筑的法律界定。违法建筑是在行政执法和司法适用中普遍使用的概念。然而，我国立法界至今未对违法建筑有官方的界定，以至执法实务中出现“违法建设”、“违章建筑”、“违法建筑”混用的情况。三者的区别在于：严格来讲，违法建筑的范围应广于违法建筑，它包含了一切违反法律、法规以及规章的建筑物，而违法建筑物一般是指违反规章的建筑物；违法建设是从行为过程描述其违法性，而违法建筑或者违法建筑则是从行为结果描述其违法性。对于行政机关执法来说，查处的应当是行为人的违法行为，即违法搭建；而执法的对象则是违法建筑。

理清违法建筑在法律上的认定标准，是界定违法建筑概念的必要条件，也有利于正确处理违法建筑。认定为违法建筑的构成要件是“实质和形式”，实质即“是否妨害公共利益”、“是否影响规划”。形式指是否取得相关许可。根据上述界定，笔者将违法建筑定义为：违反规范性法律文件的义务性或禁止性规定，而进行新建、扩建和改建所产生的，经有权行政主管部门依法认定其违法性和社会危害性的建筑物以及其他建造设施。

（二）类型化的概念。所谓类型化，实质是对概念进行分类，将具体现象和抽象法律概念进行连接，便于归纳和对比，从而认识内在的同一性和差异性。具体到违法建筑，通过类型化分析可以深入认识其属性和利于合法合理处理。简而言之，违法建筑类型化分析的目的：违法建筑是否需要立即拆除、是否能补办手续、是否予以暂缓拆除、征收时是否需要补偿，等等。

三、违法建筑“行政作为难”的原因

违法建筑一直是城市管理的难题，在全国范围内也未见有切实可行的办法。城市化要经历“规划、建设和管理”的过程，三分建设七分管理，可见管理的重要性。

（一）管理体制造成的窘境。对于一般建筑物来说，规划和管理并不同属一个主体，由于部门自身利益和部门之间衔接不紧密的原因，矛盾往往都下沉到管理环节。在规划部门验收合格后，若建筑物存在设计瑕疵，会对后续的管理带来很大的困扰。如，房屋设计时就留有搭建的空间，很可能导致后续的群发性违建、别墅群违建等，造成城管执法难以解决和处理的困境。

（二）拆除执行难。数以千计的违法建筑投诉量使城管执法部门疲于应对，暂且不说投诉的压力，单单大体量的违法建筑的拆除就是个难题：一是拆除的技术问题。一旦遇到高层建筑违法建筑，既要完成拆违又要确保高空作业人员的安全，对城管执法部门来说，是一项难以完成的任务；二是当事人的抗法。拆违中出现抗法最为常见，如果处置不当，不仅影响本次的拆违，更严重的是会波及到其他违建的拆除工作。

（三）法律变更带来的困惑。以苏州市姑苏区为例，从图1、图2中可以看出，违法建筑投诉的绝对数量和占比都较高，而违法建筑的处置不像违章停车，城管执法机关可以将车辆违章信息抄报至交警支队实施源头管理。违建的查处和拆除面临着复杂的矛盾和严谨的法律程序，遭遇暴力抗法、软暴力拒拆和败诉也是常有的事。2008年1月1日前，城管部门现场拆除的依据是参照《苏州市城市规划条例》第四十五条的规定，可以现场拆除再建部分。随着《中华人民共和国城乡规划法》和《苏州市城乡规划条例》的施行，“现场拆除违法建设”的权限不再被法律授权。这一权限的缺失极大地影响了执法的效率：一方面现场拆除不仅能立即消除违法行为，而且对将实施违法搭建的人们有警示作用；另一方面现场拆除法律依据的缺失，导致执法部门会面临因程序不合法而败诉的风险。（图1、图2）

对违法建筑的执法效力直接关乎城管部门的形象和执行力，甚至体现的是政府的执行力和公信力，炙烤着政府的执政思维。

（四）违法建筑处置缺乏标准。全国各地对违法建筑的处理方式各异，这与地区差异、执政理念、体制机制不无关系。由于地区差异而造成标准不一尚可理解，然而同城出现对不同类型、不同危害程度、不同建造时间的违法建筑采用同样的处理模式，或对同一类型的违法建筑予以不同的处罚，这就令人费解。笔者认为造成这种尴尬局面最关键的因素是缺乏统一的处置标准。

在违法建筑范畴内，有一类特殊的违法建筑叫“无证建筑”，虽不属规范概念，但却客观存在，是特殊时期和环境下的产物。无证建筑不全都违法，也有“合法的无证建筑”，即农村政策更迭时期建造的宅基地和相关规划类法规出台前后的建筑。对于“合法的无证建筑”，如果实行和违法无证建筑同等对待予以拆除，或在征收时划归违法建筑而不予补偿，这种不尊重历史的“一刀切”做法不但给建造人的利益带来巨大损失，而且缺乏法律依据。

四、违法建筑类型化分析

违法建筑根据不同的分类标准可以分为不同的种类。对违法建筑进行类型化分析，可以理清其违法的性质和程度，从而明确应查处的行政主体，适用的法律、法规以及处置的方式。

（一）根据是否具有土地使用权来划分。根据建筑人有无土地使用权的不同，可以将违法建筑区分为两类：（1）建筑人没有土地使用权限，侵占他人或公共土地进行建筑；（2）在建筑人拥有土地使用权的土地上建造的违法建筑物，属程序性违法建筑，即未经许可或未按许可内容而擅自建设的建筑。

（二）根据违法建筑具体违章情形的不同来划分。根据违法建筑具体违章情形的不同，可以将违法建筑区分为三类：（1）未取得规划许可建设的建筑；（2）未按规划许可的内容建设的建筑；（3）逾期未拆除的临时性建筑物。

（三）根据违法建筑违反法律法规类别的不同来划分。根据违法建筑违反法律法规类别的不同，可以将违法建筑区分为三类：（1）仅违反公法但未违反私法的违法建筑，即妨碍公共利益而不侵犯私权；（2）既违反公法又违反私法的违法建筑；（3）仅违反私法但未违反公法的违法建筑，仅是对他人私权利的侵犯（杨延超，2004）。

（四）根据能否消除对规划实施的影响来划分。可将违法建筑区分为“能”和“不能”消除对规划实施的影响，也就是能否补办手续。（1）只未取得审批手续但未违反城市规划的违法建筑，一般可以补办手续使其成为合法建筑；（2）违背了城乡规划和土地管理规定的违法建筑，则不能通过补办手续的方式转正。这种划分的意义在于对违法建筑进行处理时，分为程序性违法建筑和实质性违法建筑这两种情况分别进行处理。

（五）根据违法建筑存在的地域来划分。按上述标准可将违法建筑区分为城市违法建筑和乡村违法建筑。（1）所谓城市违法建筑是指建筑于城市规划区内的违法建筑；（2）所谓乡村违法建筑是指建筑于广大农村地区的违法建筑。作这种分类主要意义在于可以明确执法、管理工作的重点。但实际上随着我国城市化进程的加快，违法建筑正在大量地出现“城中村”，此类违法建筑的处理要综合当时的法律法规和政策，避免偏颇。

（六）根据违法建筑建造的时间来划分。按此标准可分为“新违法建筑”和“旧违法建筑”。以《城乡规划法》施行时间为界，之前建造好的违法建筑为“旧违法建筑”，之后的为“新违法建筑”。

这个分类的意义在于立足我国国情，综合兼顾历史政策的延续和法律法规的正式施行，对不同时间段出现的违法建筑给予不同的处置符合客观实际。作这种分类的法律意义重大，直接影响到征收、城市化进程等公益事业，应引起我们的关注。

五、违法建筑类型化处理模式构建

由于处理不同时间段形成的违法建筑所依据的法律法规不尽相同，根据“法不溯及既往”原则，加之政策、动机、用途等因素，在对违法建筑类型化分析基础上，必须区别对待、妥善处理。

（一）新旧违法建筑的划定和处理原则。本文以《城乡规划法》施行的时间为界区分新旧违法建筑，并进行分类处理，具体如图3。（图3）针对违法建筑类型化处理流程图作如下说明：

1、对新违法建筑一律按《城乡规划法》的规定从严处理。对《城乡规划法》施行后发生的违法建筑一律按法律规定从严处理，以体现法律威严。

2、对旧违法建筑按三段式理论进行处理。对旧违法建筑按三段式理论进行处理，即在《城乡规划法》实行前设定两个时间节点，一个是《城市规划法》施行时间，另一个是施行后的一段延续时间（长短因地制宜）。通过两个节点将时间分为三段。对第一时间段内的违法建筑一律准许补办手续，不补办的征收时也按合法建筑进行补偿，但扣除相关税费。对第二时间段内的违法建筑从宽处理：能补办准许补办，不能补办的征收时参照合法建筑适当补偿。在第三时间段内的一律从严，按不当得利返还和征收不予补偿的原则处理。

3、区分第一时间段内无证建筑与违法建筑的处理。无证建筑是指没有“两证”且无档案的建筑，其建造人通过申请得到主管部门同意后实施建造，由于建造人自身意识问题未办理“两证”。或由于当时的法律环境、政策因素、许可制度不完善等原因，主管部门未给予“两证”。其档案也因主管部门登记不全或遗失而无据可查。此类建筑在当时不存在违反审批程序、妨碍规划和公共利益，或规划调整后原先影响规划和公共利益的情况消失了，应视为合法建筑；而第一时间段内的违法建筑在当时存在违反程序或妨碍规划、公共利益，或两者皆有的情况，但因规划调整、法律法规的变更，原先的影响已消除且具备补办手续的条件，这类违法建筑应予以补办手续，在缴纳相关税费后转为合法建筑。

4、设定第二个时间节点的理由。鉴于当时我国的传播途径、科技水平和生活条件等因素限制，人们获取信息的渠道少、时间长，偏僻、落后的地区更甚；人的行为、思维方式有惯性作用。因此留出一段时间作为缓冲，符合客观实际和人性特点。

（二）违法建筑状态违法行为的处理。对于违法行为超过两年被发现的违法建筑的处理一直困扰着行政部门。在学界有状态延续一说，即违法建筑一旦建成，只要不拆除，其后果违法事实就一直存在，仍然适用行政处罚。笔者认为这里存在着一个误区，违法建筑其后果违法实质上属于“状态违法”，其特点是：违法行为终了，不法状态（即后果违法）单独继续。行政处罚是对违法行为的制裁，而不是对不法状态的处罚，也就是说超过两年被发现的违法行为不适用行政处罚。

对状态违法行为的处理，本文提出两种解决办法：一是依据《土地管理法》、《环境保护法》等法律法规，采取有效措施对因其造成的土壤污染进行治理；二是通过城区改造、征收等形式解决，根据调查、认定的结果决定对其处理和补偿的办法。

六、结语

本文基于对历史政策、地区差异、法律更迭实际的尊重，根据各种要素对违法建筑进行类型化分析。在此基础上，运用“法治方式”拟对不同类型的违法建筑采用不同的法律依据和适用条款进行处理，为违建处理标准的制定提供参考，符合依法治国的“法治思维”。融入“法治思维”和“法治方式”的违法建筑类型化处理模式，既能维护法律威严和群众利益，又可减少不当执法和暴力抗法现象的发生，有利于提高行政效率和社会效应，为违法建筑处理实务提供理论和实践指导。

主要参考文献：

[1]王才亮.违章建筑的界定与处理[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.

[2]沈晖.治理城市违法建筑的法律机制研究[M].上海：同济大学出版社，2013.

[3]蒋拯.违法建筑处理制度研究[M].北京：法律出版社，2014.

[4]段朝立.城管执法视角下违法建筑治理问题及对策研究[D].山东：山东大学，2010.

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【关键词】集体土地征收；土地征收和土地征用；缺陷及完善

一、目前我国土地征收的法律概况

我国土地实行的是社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制。那么作为土地所有制的法律表现形式，土地所有权也相应分为国家土地所有权和集体土地所有权。而按照我国《土地管理法》第二条第四款的规定，我国的土地征收也只能发生在国家和农民集体之间，因此本文所谈的土地征收不包括国有土地使用权的征用。

二、当前土地征收制度的缺陷

（一）土地征收权被滥用

当前土地征收过程中所存在的一系列问题与我国土地征收法律、法规的不完善和政府对土地管理的缺位有关。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”实际上公共利益的概念已被扩大到经济建设，可以说许多企业都打着“公共利益”的名义来申请用地，那么这就存在一个“公共利益”如何界定的问题。

（二）土地征收补偿标准和范围不合理

1、补偿标准和范围缺乏足够的法律依据

按照目前的土地征收制度，实际上是土地所有权的转移，即由农村集体所有转变为国家所有。既然是两种所有制的转移，那么在市场经济条件下土地的价格就应该由市场来决定，就应该由法定的土地价格评估机构来评估。而现行法律规定是按照被征用土地前3年的平均产值的6―10倍来计算的，一方面这种制度受多种因素的影响如市场、土地用途、地区差异、种植条件等。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的，被征收单位不得拒绝，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款的规定，被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的，才有权要求批准征收土地的人民政府裁决。

2、征地补偿范围小、标准低

从现行的法律法规来看，土地征收的补偿范围一般限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费等。这样的补偿范围在土地市场发展的今天远远弥补不了农民失去土地的损失。因此是否能考虑一下象国外一样进一步扩大征地的补偿范围，如加拿大的土地征收补偿一般包括（1）被征收部分的补偿，必须根据土地的最高和最佳用途及当时的市场价格。（2）有害或不良影响补偿，主要针对被征收地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，可能还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。（3）干扰损失补偿，被征地所有人或承租人因为不动产全部或基本征收，因混乱而造成的成本或开支补偿。（4）重新安置的困难补偿。

（三）土地征收程序不规范，缺乏民主

我国土地管理法及其实施条例虽然对建设用地的规划、批准及其实施方案作出了具体规定，但在实施过程中存在许多问题，严重侵犯了被征地农民的利益。如《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。而事实上在征收土地的过程中不但不听取意见，甚至在补偿方案未出台的情况下用地单位就将推土机开到地里。在生活中这样的事早已不是新闻。实质上不管是土地管理法及其实施条例或是村民委员会组织法，其立法目的都是为了规范和监督在土地征收过程中存在的问题。也就是防止征收权利被滥用，在这里主要是指村民委员会和村民小组的主任、组长，因为他们的民主法律意识很淡薄，有些事情不要说召开村民会议，甚至事后也不通知群众，严重违反村民委员会组织法19条规定的民主议定原则。一个小组长甚至连上百亩的土地都敢私自出卖，完全不顾村民的利益，更不考虑失去土地的农民以后的生计，这也是近年来土地上访案件逐渐增多的原因之一。

三、对完善土地征收法律制度的思考

（一）从立法上明确“土地征收”和“土地征用”的概念

我国2004年《宪法》第10条第3款规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。现行《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款也规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。上述两部法律虽然对土地征收和征用作出了规定，但土地管理法实施条例及其他有关土地征用的法律法规、部门规章还未作出相应修改，立法上有点滞后，在现行土地征收、征用的操作过程中出现了法律空挡。那么什么是土地征收？什么是土地征用？实际上征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，征用只是使用权的改变。

（二）尽快制定《土地征收法》

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一、正当程序及其在有关国家土地征收中的体现

（一）正当程序的基本要求

正当程序亦称正当法律程序，它是英美法系古老而长青的原则，其意义在于——在作出任何使他人遭受不利影响的决定前，应当听取当事人的意见。在英国，正当程序寓于自然正义原则之中，包括两项根本原则：一个人不能在自己的案件中作法官，人们的抗辩必须公正地听取［2］。在美国法上，正当法律程序作为一项宪法原则被规定在美国宪法之中。1791年美国宪法第5条修正案规定：“未经正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由和财产。”1867年第14条修正案又采用正当法律程序，将其扩大适用到各州，直接针对州政府、州政府官员和地方政府。根据美国法院的解释，宪法规定的正当法律程序有两方面的意义：一是正当法律程序是一个实体法的规则，称为实质的正当程序。这种意义的正当法律程序要求国会所制定的法律必须符合公平与正义，如果国会所制定的法律剥夺个人的生命、自由或财产，不符合公平与正义的标准时，法院即宣告这个法律无效。其现在主要是保护财产权以外的宪法权利。二是正当法律程序是一个程序法的规则，称为程序上的正当法律程序。这种意义上的正当法律程序要求一切权力的行使在剥夺私人的生命、自由或财产时，必须听取当事人的意见，当事人有要求听证的权利［3］。法国宪法未规定“正当程序条款”，但法国行政法院逐渐发展出类似英国“自然正义原则”的“防御权”，即“凡剥夺既存权利，即应给予当事人适当的防御机会”。其内容包括：“告知程序的存在、所有指控的内容、给予充分的时间准备防御（答辩）、行政机关并应确实斟酌当事人表达之意见等。”［4］德国联邦行政程序法第28条明文规定，行政程序中的当事人有听证权——行政机关作成干涉当事人权利之行政行为前，应给予当事人对与该决定有关之重要事实，表示意见的机会。为落实听证权，该法还规定当事人其他的附带程序权利，包括第25条的行政机关劝告、教示义务，以及第29条的卷宗阅览权。

（二）正当程序在有关国家土地征收中的体现

土地征收是对公民土地财产的剥夺，而正当法律程序是制约土地征收权的有力武器，因而正当法律程序原则在各国土地征收中得到了广泛的应用。

1.在美国，作为正当的法律程序，通常土地征收行为应当遵循如下步骤：一是预先公告；二是政府方对征收财产进行评估；三是向被征收方送交评估报告并提出补偿金的初次要约；被征收方可以提出反要约；四是召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性；如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为；五是如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收财产。除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变；六是法庭要求双方的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；七是双方最后一次进行补偿价金的平等协商，为和解争取最后的努力；八是如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”价金数额；九是判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产［5］。

2.在法国，土地征收是公用征收的重要组成部分，其程序分为两个阶段：行政阶段和司法阶段。行政阶段主要审批土地征收的目的和确定可以转让的不动产，具体包括事前调查、批准公用目的、具置的调查和可以转让决定四个程序。批准公用目的是行政阶段最主要的环节，只有批准符合公用目的，土地征收才能合法进行，法院裁决所有权转移才有合法根据。批准公用目的是一个行政决定，被征收人及利害关系人以及对土地征收有直接利益的人，如不服该决定可向行政法院提起越权之诉，请求撤销违法的决定。司法阶段主要是所有权的移转和补偿金的确定。被征收的不动产所有权的移转，由不动产所在省的公用征收法官裁判，对此裁判不服的，可向最高法院提起复核审诉讼。补偿金的确定可由双方协商，不能达成一致意见的，可向公用征收法官，不服判决可上诉［6］。

3.日本的土地征收称为土地收用，其《土地收用法》规定了土地征收的一般程序，其程序包括五个方面：事业准备、事业认定、调查报告的制作、收用委员会的裁决以及不服申诉和诉讼［7］。其中颇具特色的程序是事业认定、征收裁决以及不服申诉和诉讼程序。事业认定是认定申请的项目是否具有公共性的程序，依起业者申请，由建设大臣或都道府县知事在听取专家、群众意见或举行听证的基础上进行认定，应在三个月内完成，并将认定结果公布于众，认定的效果自公告之日起生效。自项目认定公告之日起1年内，起业者应申请土地所在地的都道府县的征收委员会作出征收裁决。该委员会是独立的行政委员会，独立行使职责。征收委员会的裁决有驳回裁决和征收或使用裁决两种。如当事人认为事业认定违法、裁决程序违法时，即提出的理由属于公益方面的内容时，可以征收委员会为被告提起行政诉讼中的撤销诉讼；如对损失补偿的金额不服，则可以另一方当事人为被告提起行政诉讼中的当事人诉讼［8］。从以上国家土地征收的正当法律程序看，其程序的基本要求是：公共利益的认定程序、公告程序、相对人有效参与程序和完善的救济程序。

二、我国土地征收程序存在的主要问题

（一）缺乏公共利益的认定程序

公共利益的需要是行使土地征收权的前提条件。只有当征收土地符合公共利益的需要时，才可行使征收权；反之，则不得行使。正因如此，各国均规定土地征收必须符合“公共使用”、“公共事业”、“公共利益”，且设立了公共利益认定程序。在我国，虽然《宪法》、《土地管理法》和《物权法》等法律均强调土地征收必须为了公共利益的需要，但从征收程序的具体内容来看，尽管法律也有土地征收方案须报国务院或省级政府批准的规定，但由于在报批征收方案时，以市县政府作为申请人，并不要求具体的用地单位和使用目的，因此，批准征收时，并不包含对征收目的是否符合公共利益的认定，导致了征收权的滥用。

（二）程序公开性不强

我国土地征收程序公开性不强主要表现在：（1）公告时间的事后性。根据《土地管理法》第46条“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府予以公告并组织实施”，第48条“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征收地的农村集体经济组织和农民的意见”的规定可以看出，我国的公告是有关部门批准后的公告，即为事后公告，只是一种既定事实的告知，并没有提供有效的救济渠道。（2）公告内容简单、缺乏说理性。《征用土地公告办法》第5条、第8条分别规定了征收土地公告和征地补偿、安置方案公告的内容，从内容来看，较为简单，是一种例行性通知，对征收是否符合公共利益的需要，补偿、安置方案确定的理由和依据等均缺乏说明。（3）公告形式单一化。依据现行法律法规，征收土地、征地补偿、安置方案应在被征收土地所在地村、组内和乡（镇）人民政府所在地进行公告。实践中，多采用张贴公告的方式进行。这种单一化的公告方式难以保证被征收人知悉公告内容，这就往往导致其权利无法得以主张。

（三）被征收人不能有效参与征收程序

被征收人不能有效参与征收程序表现在：（1）被征收人无权参与土地征收决策。被征收人只是在政府作出征收决定后，才被告知其土地已被征收，土地征收决策完全是政府的单方行为。（2）被征收人难以有效参与征地补偿、安置方案的制定。尽管依据现行法律法规的规定，征地补偿、安置方案由国土部门会同有关部门拟订后公告，在公告期间，被征收人可以提出意见和提出听证要求，但“确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改”的规定表明该方案已经生效并难以改变。（3）听证形式化。根据《征用土地公告办法》和《国土资源听证办法》的规定，被征收人对补偿、安置方案要求举行听证的，应当举行听证会。但由于举行听证会的范围仅限于补偿、安置方案，且没有规定未举行听证会的补偿、安置方案的法律效力，加上我国尚未建立必须根据听证笔录作出行政决定的制度，听证在实践中流于形式。

（四）缺乏救济程序

我国只对土地征收中补偿标准的争议规定了救济程序，且这是一种行政裁决最终的程序。《土地管理法实施条例》第25条规定，“对补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。”这意味着，土地权利人对补偿、安置有异议的，只能申请县级以上人民政府协调，协调不成的，由上一级人民政府裁决，不能寻求司法救济，这种救济难保其公正性。其实，土地征收救济包括对土地征收行为本身的救济（征收救济）和对土地征收补偿、安置的救济（补偿救济）两种，在我国，不管是对土地征收行为本身还是对补偿安置均不能进行司法审查。

三、我国土地征收正当程序的构建

（一）增设公共利益认定程序，确保征收前提的合法性

鉴于公共利益的需要是土地征收的前提条件，国外土地征收往往设立公共利益认定程序，以判断征收是否为了公共利益。在我国，公共利益认定往往被吸收在土地征收申请及批准程序之中，没有单独独立出来，弱化了该程序的意义，从而引起征收权滥用，严重损害了被征收人的合法权益。因此，应增设公共利益认定程序，由申请人在项目批准后向有关主管部门提出公益目的认定的申请，主管部门应通过听证程序并严格按照听证笔录做出决定。

（二）完善公告制度，促进程序公开

程序公开是实现公民知情权和参与权的前提，要促进程序公开，必须完善公告制度。（1）公告内容细致化，增加说理性。我国土地征收除公告现有法律法规规定的内容外，还应对征收符合公共利益的说明，补偿安置标准确定的理由和依据、被征收土地的详细情况、财产评估方法、被征收人的异议和听证权等权利及其行使的方式、期间等［9］。（2）公告方式多样化，力求到位。除依现行的方式公告外，征收公告和补偿、安置方案必须在当地普遍发行的报纸上予以连续、在当地县级电视台滚动公布，并应借鉴法院送达的方式派专人或通过特快专递将其送达到每一位被征收人手中。

（三）强化被征收人的有效参与

参与程序是现代行政程序的一项重要原则，是指“受行政权力运行结果影响的人有权参与行政权力的运作，并对行政决定的形成发挥有效作用”［10］。要保证被征收人有效参与程序，必须做到：（1）被征收人具有参与土地征收程序的可能性。如被征收人知悉自己有权向行政机关提出意见和建议，知悉行政机关作出征收的决策和补偿安置方案的内容和依据，行政机关确定的参与时间和地点方便被征收人参与，听证权的告知与听证的举行之间应具有相当的间隔，以方便被征收人做好准备工作。（2）就参与的程序来看，被征收人应有权参与土地征收决策过程、征收补偿、安置方案的制定等实质性程序。对于征收中公共利益的认定，征收范围和位置的确定，补偿、安置方案的制定，被征收人均应有权参与，行政机关应与被征收人展开充分的对话与协商。（3）被征收人的参与行为应具有影响土地征收实体内容的可能性。被征收人参与征收行为目的是让行政机关听取其意见和建议，影响征收行为的内容。如果被征收人在实施参与行为（如提出意见和建议，参加听证会）之初，征收行为的内容已经确定且不可更改或难以更改，那么只有傻瓜才会积极参与。因此，被征收人应在事前或在行政机关最终决策作出之前参与征收程序，且行政机关应听取其意见和建议，即对所获取的意见和建议“必须真诚地予以考虑”，而不是“听而不取”，装装样子。（4）规范听证程序。举行听证会是被征收人参与征收程序的重要体现。举行听证会应从补偿、安置方案的制定扩大到土地征收决策程序，同时应明确规定被征收人申请举行听证会而未举行听证会作出的征收决策和补偿、安置方案的法律效力，明确规定应根据听证笔录作出征收决定和制定补偿、安置方案。

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关键词：农村土地；集中居住；登记发证

中图分类号：F301.3 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-04-0031-1

随着中央提出的建设社会主义新农村的方针，城乡一体化的步伐也在加快，农村集中居住区建设正在如火如荼的进行，集约化利用土地，有利于改善农民生活条件，在农村实施集中居住区建设势在必行。集中居住区建设有利于推进城镇化进程，有利于土地节约集约利用，是通过采取自建、联建、代建、统建的方式，实现农村人口逐步向集中居住区、乡镇集镇区集中的居住形式，一项利国利民的工程。农民原来的宅基地权属界线都将被打破，土地发证难却成为农村集中居住区建设的绊脚石，使得农民合法权益得不到保障，这就需要土地部门积极调整解决土地所有权和使用权权属关系的问题，顺利实现集体土地统一管理。下面结合自己的工作对土地发证存在的问题进行梳理，提出不同的处理方法。

1 土地发证工作存在的问题

我国目前实行的法律法规明确限制了集体土地流转，正是这些政策阻碍了土地的登记发证工作。农民的宅基地在我国农村具有很强的社会保障作用，宅基地是农村居民的基本生活资料。所以国家为了保障农民的生活，特定了法律对宅基地进行了保护，避免不合理的兼并和流传。我国现行的法律是禁止农村宅基地流转买卖的，同时也不允许赠与、入股、抵押。我国实行的房地合一的政策，取得了房屋使用权就是获得了宅基地的所有权，由于宅基地的保障作用，是严禁外流的，需要外流必须在集体成员之间流转，人员想获得房屋的使用权就必须落户在这个经济体中；另外一户一处宅基地的政策，使得农民一旦出让就很难获得第二处宅基地，其目的是控制耕地的流失；最后对宅基地的面积进行了严格规定，不得超出规定标准 。

在这种政策的支配下，农村建设用地受到了很大的限制，集中建设居住区的发证工作就很困难，因为符合条件的很少很少，由于政策和法律限制了宅基地使用权流转的范围，那就是宅基地的流转应该是一个集体经济组织内成员，限制外来人口。导致发证难的原因还有农民不同意土地的调整，因为农户一般都住在自己承包田附近，如果调整远了，耕种收获不便，农民不同意调整土地;另一点，土地的广袤性，产生了土地的质量差别，良田被置换成薄田，农民的切身利益受到了影响，他们还是不同意调整；这样的调整从目前看实施难度大，但是集中居住的情况是农民需要跨村、跨镇的流动变化，所以宅基地跨组集体经济组织流转的现象应运而生，但是按照现在的政策规定，符合办证条件的只有很少一部分。

2 几点建议

2.1 合理调整宅基地所有权和使用权

严格执行“一户一宅”政策。目前我国集体土地实行的是“三级所有，队为基础”的所有权制度，到集中居住点居住的村民必须退出原有宅基地，把原有土地使用证注销，重新办理土地使用权证书。经办人员要签名以示真实有效。对规划为示范村和集中居住区的建设用地，要按照有关文件精神给予农户土地补偿，如果村集体有同等质量的土地，可安排给被拆迁户使用，由村委会与农民签订协议，将规划建设用地变成村集体所有，由村委会统一安排使用。严格限制规划集中居住区范围内的农民自行擅自建房。

2.2 限制购买权

对于集中居住区建房，必须坚持农民自建或者政府代建的原则，建设房屋要办理土地使用权证，农民或政府代建方要提供乡镇政府、住建局及等相关部门共同出具的证明。杜绝借机进行商品房开发。限制集中居住区房屋的交易范围，只允许集中居住区所在村被拆迁农户优先购买。严禁城镇居民到集中居住区购买房屋。

2.3 落实户口政策，保障外来人员合法权益

人口的流动，是土地权属发生变化的主要原因。对于示范村和集中居住区以外的人员申请宅基地，要经过村集体经济组织对其申请条件的审核，如果审核符合申请条件，并且申请者要提供原住宅基地被收回的证明，经本村集体经济组织2/3以上成员表决同意，则可由村委会给其办理落户手续，确定为宅基地使用权受让主体，这样保证了外来人员的合法权益。

2.4 集中居住区土地国有化

改变发证难可将集体建设用地征收为国有，并且无偿划拨给农户使用，这样处理后，宅基地的流转限制得到缓解，同时 也实现了农户房屋的产权明晰。这种情况一般适用于乡镇内实行，并且具有一定的资金和具备征收条件。在实施中需要注意两点，一个是国有储备地的无偿使用，一个是对于经营性用地需要先征收后出让，公开履行招拍挂程序后方可使用 。

为了保证社会主义新农村建设的顺利进行，必须结合农村土地管理实际，加快推进农村土地使用制度改革步伐，严把土地登记关，协调好土地和农民切身利益的关系，加强农村建设用地管理，探索集中居住区农村宅基地登记发证的新途径和新方法，是土地工作者要研究的新课题。土地涉及农民利益，牵涉千家万户，做好此项工作意义重大。

参考文献