土地使用权出让的特征范文

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土地使用权出让的特征

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关键词：国有土地使用权；出让；民事合同；行政合同

近年来，由于我国土地资源的有限性和经济高速发展的要求不相适应，导致土地市场因用地而引发的纠纷不断增加。其中因土地使用权出让而产生纠纷占了相当比例，主要表现为国有土地使用权出让合同纠纷。而解决该纠纷的第一步就是确认国有土地使用权出让合同的性质①。

一、产生背景

土地使用制度改革以前，用地者依靠政府单纯的行政划拨从国家手中取得土地使用权。划拨国有土地使用权是指县级以上人民政府依法批准、在土地使用者依法缴纳补偿安置等费用后，将该土地交付其使用或无偿交付土地使用者使用的制度。毋庸置疑，在这种体制下，国家与用地者之间形成的完全是一种行政法律关系。

从1982 年起，土地使用制度开始改革，1987 年国务院正式批准在深圳、上海、广州、厦门、福州等城市开展土地使用制度的改革试点。1990 年施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》），规定了土地使用权出让应以拍卖、招标、协议的方式进行②，且要订立出让合同，即在国家完全垄断供应市场的条件下，土地使用权在一定范围内公平竞争，以期获得有限的土地使用权，并就出让金数额、出让期限、土地用途、转让条件等事项与代表国家的土地行政主管部门协商签订合同。以这种方式取得土地使用权的克服了行政划拨的种种弊端，更显科学、合理。国有土地使用权出让合同由此产生。

二、法律关系分析

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）等有关法律法规规定，国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

在该法律关系中，主体包括出让方和受让方。依据《条例》第十一条，出让方是指市、县各级人民政府的土地管理部门。土地管理部门在该合同中既是合同的签订者，又是合同履行的监督者。依据《条例》第三条，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定之外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。由此可知，受让方包括境内外的公司、企业和其他组织和个人。在该法律关系中，客体是一定期限内的国有土地使用权。

三、关于该合同性质的争议

目前，无论在理论界还是在实务界，对该合同的性质并未形成一致意见。通说主要有四种观点，即民事合同、行政合同、双重性质的合同和经济法合同。下面将对四种通说进行简要的介绍。

（一）民事合同

认为国有土地使用权出让合同是民事合同，主要理由如下：

1.原则：《条例》第十一条，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。平等、自愿、有偿的原则是民事合同的基本原则。这表明出让合同双方应是平等民事主体的关系，而国家在进行土地使用权出让行为时，其法律地位只是一个特殊的民事主体。

2.主体：土地行政主管部门在出让合同法律关系中，只是代表国家作为土地所有人，并不是以土地管理者的身份出现。

3.目的：签订出让合同的最根本的目的是在土地所有权上设定用益物权，使其作为一种特殊的商品进行流通，从而实现土地资源配置的优化和土地效益最大化。

4.法律责任：《条例》第十四条，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。由此可知，受让方也享有平等的解除权，并可以要求出让方给付违约赔偿，这是民事合同的显著特征。

（二）行政合同

认为国有土地使用权出让合同是行政合同，主要理由如下：

1. 《条例》第一条规定为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。

土地行政管理部门代表国家出让国有土地、签订国有土地使用权出让合同时，是为了履行其行政职责，贯彻该条例的相关规定。出让合同一方固定为土地行政管理部门，符合行政合同的主体恒定特征。

2.出让合同的内容主要是行政上的权利和义务。通过规定土地使用者未按合同约定进行开发建设，出让方可以采取纠正、罚款、收回土地使用权等行政制裁措施；为公共利益、实施城市规划进行旧城区改建等需要使用土地的，出让方可以依法收回土地使用权等内容体现该合同的行政色彩

3.《条例》第十七条，规定土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地管理部门在合同履行的过程中，享有监督权、处罚权和单方解除权，这都是行政优益权的具体体现，具有明显的行政合同特征。

（三）双重性质说

认为该合同兼具民事合同及行政合同的双重性质。主要理由如下：

1.从现行土地出让实践来看，出让合同兼具民事属性和行政属性双重法律性质。从现行法律法规，《暂行条例》更突出出让合同的民事属性，《城市房地产管理法》则在这方面有所弱化。

2.合同目的

土地管理部门作为国家土地所有权的代表，通过出让合同在土地所有权上设定土地使用权，实现土地所有权的民事目的。同时其作为国家土地资源管理部门，通过出让合同实现土地高效集约、用途管制、土地市场调控等行政目标。

这种双重性质说虽避免了对合同性质判定的争议，但却会给司法实践带来一系列难题。首先导致同案不同判的结果；其次会给法律适用带来困难；再次是影响出让合同价值的实现；最后不利于行政责任和民事责任的区分，也不利于明确规划部门与土地管理部门之间的职责权限。

（四）经济法合同说

持有此观点的学者认为：土地是承包经营、房产建筑的基础。计划经济时代土地为国家和集体所有，其利用效率和层次低造成国有资源的浪费。市场经济要求将土地的使用从传统的束缚中解脱出来，通过出让使用权实现土地的最大利用。

法律一方面要求出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则订立，违反合同义务的一方应当承担相应的责任；另一方面依靠土地管理部门对土地使用权的出让、转让、出租、抵押进行监督。无疑将土地出让合同归入民事、行政都会出现“公法遁入私法”“私法遁入公法”的局面。

合同中政府既需要以平等的身份与个人、组织订立出让合同，又需要以管理者身份扮演监督者的角色。经济法律关系以经济职权和经济职责、经济权利和经济义务为内容，既包含了“平等性”的内容，同时又对“隶属性”内容做出了规定——突破了民法与行政法的局限性。

四、纯化合同性质，完善相关制度

目前关于该合同的性质并未形成统一的意见，而司法实践中此类纠纷是不可避免的，这就导致了同案不同判的司法窘境。泰丰大酒店有限公司诉大同市土地管理局土地出让纠纷案、山东省烟台市国土资源局与山东烟台长城科工贸集团公司等土地行政处罚决定纠纷上诉案、湖北省武汉市国土资源局与武汉兴松房地产开发有限公司行政纠纷上诉案等案件中，司法机关对国有土地使用权出让合同的性质认定不一。理论界在讨论该合同的性质时，也是各抒己见，意见不一。

在对该问题进行理论探讨时，要从应然层面出发，审视和质疑现有的法律法规，找出现行法律法规的漏洞，进一步指明应该如何完善该制度。笔者认为应将该合同的性质纯化为行政合同。

行政合同是一种柔和的、富有弹性的行政管理方式。其政策依据是党的十三大报告中：“无论实行哪种经营责任制，都要运用法律手段，以契约形式确定国家与企业之间，企业所有者与企业经营者之间的责权利关系，都要通过竞争产生合格的经营者。”

行政合同，在我国行政管理领域应用较为广泛。主流观念行对政合同的定义采取的是德国模式即主体兼目的说。体现在在行政合同的主体上，行政合同必须有一方是行政机关；行政合同是行政主体与行政相对人之间经过协商而达成的一种协议；行政合同是行政机关为了实现行政管理目的和行政职能；最后是行政优益权，行政合同贯彻行政优益权原则，这也是行政合同与民事合同最大的区别。

国有土地使用权出让合同之所以称之为合同，就是因为它吸收了民事合同的一些特征，诸如平等、自愿、有偿的原则、受让方的合同解除权、受让方的违约损害赔偿等。但是采纳民事合同的一些特征，只是为了更方便的进行土地行政管理，并不能因此改变合同的性质。

将国有土地使用权出让合同纯化为行政合同是具有重要意义的。

1.符合行政管理的发展趋势。我国经济体制改革的推进促进了行政命令向行政合同方式的转变。在土地出让过程中，采用行政合同的方式，明确双方的权利义务，比单纯的采用行政命令的方式，更易于使当事人接受，更易于使当事人支持土地行政管理的工作。

2. 便于行政相对人寻求救济

（1）举证责任。在民事合同中，举证规则是谁主张谁举证，在这种举证规则下受让方明显处于劣势地位。如果认定为行政合同，那行政部门就要对其行政行为的合法性承担举证责任，行政相对人只需对行政结果承担举证责任。因而将国有土地使用权出让合同认定为行政合同更有利于保护行政相对人的权益。

（2）法律统一。在诉讼过程中人民法院依据法律法规，参照规章，可以在裁判文书中引用合法有效的规章及其他规范性文件。因而保持了审判与行政部门执法时法律适用的一致性。

3. 便于行政管理部门行使管理职责。在行政合同中，行政机关享有行政优益权，有权对相对人进行监督、指挥；依照规定单方面变更或解除合同，对相对人的违约行为进行制裁。这样更能发挥行政管理快捷、高效、经济等的优势。

五、总结

从以上分析可以看出，尽管土地出让合同具有民事合同的基本特征，但无法掩饰其深深的行政烙印。将其纳入民事合同，既可能造成理论上的混乱，又无法解决由此引发的在实践中存在的问题。

总之，土地出让合同作为一种行政合同，既是政府对土地市场进行干预的行政手段，又是公民对政府权力进行限制的方式。随着民主政治进程的加快，政府行政管理手段的强制性色彩不断弱化，越来越多的体现相互服务与合作、民主与沟通的行政法人文精神。国有土地使用权出让合同正是行政法将行政权力因素与契约精神有机结合，运用到土地管理中的一种表现。将国有土地使用权出让合同认定为行政合同更够能好的维护受让方的合法权益，同时也可以使政府更好地发挥其土地管理职能。（作者单位：巫山县人民法院办公室）

注解：

①法院在审理国有土地使用权出让纠纷时首先要确定适用民事讼诉程序还是行政诉讼程序，所以确认该合同的性质就成为关键的一步。

②《条例》第十三条土地使用权出让可以采取下列方式：

（一）协议；

（二）招标；

（三）拍卖。

（四）依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

参考文献：

[1]宋志红.国有土地使用权出让合同的法律性质与法律适用探讨[J].2007（2）.

[2]张军连. 土地法学[M]. 北京：中国农业大学出版社 2001： 80.

[3]刑鸿飞.赵联宁. 行政合同的制度分析[J]. 南京社会科学， 2001，（5）： 51.

[4]宋志红.民事合同抑或行政合同：论国有土地使用权出让合同的纯化[J] .中国土地科学，2007，（3）： 33.

[5]顾吉珉.《出让合同》性质辨析.中国土地.2009（11）.

篇2

一、破产企业土地使用权的概念和法律特征

土地使用权是指按照法律对土地加以利用的权利。破产企业土地使用权是指破产企业依据法律规定业已取得并仍可以有偿或无偿地利用土地产生效益的权利。根据土地管理法规定,我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。国有土地和集体所有的土地虽不得侵占、买卖或非法转让,但土地的使用权可依法转让。结合以上企业土地使用权的概念和有关的法律规定,破产企业土地使用权具有以下特征:

1、主体特定。即在清算组处分破产财产以前,土地使用权只属于破产企业。

2、来源合法。破产企业原来赖以生存发展的土地使用全不论是以何种方式取得,都应是根据法律规定拥有土地使用权证。破产企业非法获取的土地使用权,国家应无条件地无偿收回。

3、财产有偿。土地使用权作为破产财产的重要组成部分,其价值在破产企业生存时和破产后均会以不同形式体现出来。

4、程序规范。企业取得土地使用权的程序是经过申请、审核、批准、发证,而要取得破产企业的土地使用权,不仅要遵循企业破产法规定的程序,还必须经过资产评估程序、审核确认程序、成交价和议价程序、土地使用权转移登记等一系列程序。

二、破产企业土地使用权的来源

国家供给土地使用者土地使用权的主要途径有两种,一种是出让,另一种行政划拨。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权以协议、招标、拍卖的方式在一定年限内让和土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。划拨是指出让、转让以外的其他各种取得土地使用权形式的行为,除拨用原来就属于国有的土地以外,主要是指由国家向农民集体征用一定面积的土地,所有权归国家,使用权划拨给单位或个人,由用地者支付征地费用,以后每年向国家缴纳土地使用税的土地使用形式。受让的土地使用权在一定年限内可以转让、出租、抵押,而行政划拨取得的土地使用权只有规定用途的使用权。综观近几年所审理的企业破产案件,大量的全民所有制企业和集体所有制企业土地使用权的取得,主要来源于行政划拨,小部分才通过出让和支付出让金的方式获取。

三、破产企业土地使用权的处理原则和程序

企业破产法虽然规定了如何处理破产企业的财产,但忽视了破产企业最重要的财产权利──土地使用权的处理新问题,有关土地管理法规也未涉及,这对人民法院处理破产企业的土地使用权带来了相当的难度。对此,笔者认为,要处理好破产企业土地使用权新问题,有必要遵循以下原则:

(一)合法取得原则

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权可以抵押。有的濒临破产的企业,为了不丧失土地使用权,往往将土地使用权和地上建筑物或其他附着物作抵押,期望凭籍其土地使用权恢复生气。但假如该抵押合同违反国家法律、法规和土地使用权合同的规定,就应认定无效,抵押权人就不能按抵押合同取得土地使用权。因此,要取得破产企业的土地使用权,不仅要按法律规定办理,而且受让的权利主体、转让的形式和转让手续都要合法。

(二)优先取得原则

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。假如破产企业在破产以前,已依法将土地使用权或地上建筑物、其他附着物抵押给抵押权人,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和企业破产法的有关规定,抵押权人有优先受偿权和优先取得权。由于破产企业的土地使用权是破产财产的组成部分,假如以转让等方式处理,首先也必须满足全体债权人的需要。因此所有债权人也享有优先于非债权人的优先取得权。

(三)有偿取得原则

由于我国土地所有权和土地使用权的分离。有些破产企业的土地使用权,是过去无偿或低价取得的。因此,在处理破产企业的土地使用权时,要不要考虑其使用权的取得方式,要不要评估作价新问题,经常在审判实践中引起争论。有的主张无偿或低价取得的土地使用权,就不必考虑它的价值,或对其价值忽略不记,处理破产财产只要处分企业的物质形式的货币和实物。尤其在有行政命令的情况下,清算组提交给人民法院的破产企业财产清单,往往对土地使用权的价值未作评估,有的甚至不说明土地使用权的起初情况。但笔者认为,新的权利主体想要拥有破产企业的土地使用权,必须有偿取得。不论破产企业的土地使用权是以何种形式取得,都应当交有评估资质的土地评估机构依法进行评估,然后以评估价为低价,通过公开拍卖的方式,对破产企业的土地使用权进行公开竞买。

(四)国家干预原则

人民法院依法独立行使审判权,这是人民法院的基本审判原则。但在审理企业破产案件时,尤其是在处理破产企业的土地使用权时,由于目前规范这方面的法律、法规不够明确,清算组为让债权人和债务人均能从土地使用权的有偿处分中得到更多的财产收益,往往会忽视国有资产的流失,把本应由国家收取的土地使用权出让金作为破产企业的财产用以清偿,造成国家不必要的损失。这种现象在无偿取得划拨土地使用权的全民企业的破产案件中时有发生。为防止在审理企业破产案件中国有资产流失,当地的市(县)人民政府应依法予以干预。在破产企业土地使用权转让时,应对转让期限限制在使用年限内;假如转让价格明显低于市场的,政府应行使优先购买权。

人民法院依法裁定破产的分配方案,是行使审判权的具体内容。从一定意义上讲,人民法院依法处分破产企业的土地使用权,裁定新的权利主体获取破产企业的土地使用权,是代表土地所有权人──国家行使土地所有权的部分处分权。尽管如此,土地使用权新问题究竟是政府行政管理事务新问题,人民法院在审理破产案件时,要想处理好破产企业的土地使用权,仍应当取得当地市(县)人民政府的配合和协助。

那么,人民法院应采取什么程序处分破产企业的土地使用权呢?笔者认为,破产企业的土地使用权,作为破产财产的组成部分,虽有其非凡性,但它和破产企业的其他财产是紧密相连的,因此人民法院首先应遵循企业破产法规定的程序,对破产企业的土地使用权,人民法院可委托法定的土地资产评估机构评估并经资产主管部门认可,然后由清算组对破产企业的土地使用权连同其地上建筑物或其他附着物一并进行协议转让、招标转让或拍卖转让,人民法院同时邀请政府有关部门对转让行为进行监督和协助,最后由人民法院作出破产土地使用权转移给新的权利主体的裁定,新的权利主体在支付获取费用后,凭人民法院的裁定书,按土地管理部门的规定办理有关法律手续。

四、破产企业土地使用权的处理方式

(一)通过出让和支付出让金方式取得土地使用权的处理方式:

1、拍卖转让。这主要是指通过有关部门在社会上公开竞争,有偿转让破产企业土地使用权的一种方式。人民法院可以出具委托书,委托法定机构对破产企业的土地使用权根据其所处的四周环境、条件、发展前途等诸多因素进行综合评估,报出评估价。同时结合政府部门对处理破产企业土地使用权的有关要求,利用叫价方式,把土地使用权转让给出价最高、最符合政府部门规定要求的新的权利主体,拍卖结果经人民法院裁定确认后,新的权利主体凭人民法院的裁定向土地管理部门领取土地使用证,取得破产企业的土地使用权。这种方式更能达到物尽其用,地进其力的社会效果。

2、协议转让。这种方式适用于已对破产企业的地上建筑物或其他附着物进行了抵押的债权人。因为债权人对地上建筑物或者其他附着物进行抵押,在其享有优先受偿权的同时,赖以建设的土地使用权必然会随之转让。因此可以让抵押权人和清算组在已经把握的综合评估价基础上自由协商定价,双方达成一致意见后签订协议书,协议书提交债权人会议通过后由人民法院作出土地使用权转让的裁定,这样,让抵押权人既实现自身的债权和土地使用权,又根据协议规定,将取得土地使用权的转让费交给清算组,用以清偿破产债务和支付国家或集体应收取的出让金或土地使用权的部分增值,以达到审理企业破产案件的预期目的。

3、招标转让。这种方式主要适用于无抵押的土地使用权的处分,是在全体债权人中采用公平竞价方式进行。由于破产企业的土地使用权是破产财产的组成部分,所以债权人就应享有优于非债权人的优先取得权,因此必须首先满足全体债权人的需求。人民法院宣告企业破产后,清算组根据已经把握的土地使用权转让的综合评估价,向全体债权人发出载有土地使用权有偿转让的标书,由债权人根据标书发出投标书,然后由清算组选定符合条件的债权人进行决算。决算后的情况交债权人会议讨论通过后,由人民法院裁定破产企业土地使用权的转让,土地使用权的转让费由清算组按规定处理。

篇3

1、土地抵押权具有担保物权和土地它项权利双重性质;2、土地抵押权的标的为土地使用权;3、土地抵押附属于土地使用权;4、土地抵押权的设定属于要式行为;5、土地抵押权具有担保物权的功用和效力。

土地抵押权的客体范围:

1、划拨国有土地使用权;2、出让方式取得的国有土地使用权;3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;4、乡(镇)村企业的建筑物战胜范围内的土地使用权。

土地抵押登记制度:

1、土地抵押登记的作用。2、土地抵押权登记程序。3、土地抵押权登记的效力。

土地抵押权的消灭:1、债务清偿;2、抵押物消灭;3、土地抵押权实现;4、抵押权无效。

土地抵押权制度中需要思考的几个问题:

1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权;

2、关于“四荒”土地抵押;

3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回;

4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地人民政府主管部门的批准或同意。

内容提要:土地抵押权是附属于土地使用权的一项土地他项权利,土地抵押制度也是人们在经济发展中一直探讨的一个问题。本文先从土地抵押权的概念和法律特征谈起,对土地抵押权的客体范围、登记制度及土地抵押权的消失进行阐述,并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。

关键词:土地抵押权土地抵押权登记土地使用权

随着社会主义市场经济的全局发展,土地在国民经济发展中越来越显示其重要性,人们已不再单独将土地作为一种资源来对待,而是将其当作一种资产进行科学的管理,以充分发挥其在国民经济中的经济杠杆作用。为此,笔者通过对土地管理知识的一些学习和了解,感到这是一门非常广泛和深奥的学说,其中有许多知识需要我们进行学习,有许多问题需要我们进行思考和探讨,在此本文就其中的土地抵押权进行阐述,并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。

一、土地抵押权的概念

在我国,土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内,在不转移土地占有的情况下,将土地使用权作为债权的担保;当债务人不履行债务时,债务人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中,提供土地使用权作为担保的,为抵押人,接受土地使用权担保的债权人,为抵押权人。

土地抵押权是指在土地抵押关系中,抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。

从我国现行法律规定来看,土地抵押权是指的土地使用权抵押权,法律只允许对土地使用权进行抵押,而对土地使用权以外的其他土地他项权利,没有明确规定。

二、土地抵押权的法律特征

首先,土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念,应当归入担保权或者担保物权的范畴,《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产,因此,从物权法的意义是说,土地抵押权是一种担保物权;同时土地抵押权又是土地他项权利的一种,是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此,土地抵押关系的调整,不仅要适用担保法的规定,而且要适用土地法的规定。

其次,土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利,但土地抵押权必须是基于土地使用权(主权利)才能成立,并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利,因其标的物为土地,地上物及某些土地权利,抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的,因此,土地使用权可以成为抵押标的物。目前,我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押,故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。

第三,土地抵押权附属于土地使用权,但两者又有着密切的联系,土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面,它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件,根据我国现行法律,作为主权利的土地使用权,因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,作出收回土地使用权的处罚而消灭时,在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面,它的实现必然导致土地使用权归属的变动。

第四,土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同,并进行土地抵押权抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度,抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件,当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定,效力未定的书面抵押合同,其效力经登记而确定。

第五,土地抵押权具有担保物权的功用和效力,它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障,而不是直接满足对土地的利用需求。因此,它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分,土地抵押权是担保性他项权利,而其他诸如地上权,地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征

三、土地抵押权的客体范围

1、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权,是指经县级以上人民政府依法批准,土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的,所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。(1)土地使用者须领有国有土地使用证。(2)具有地上建筑物,其他附着物合法的产权证明。(3)以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。(4)经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。

《中华人民共和国担保法》第36条规定:以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出,以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权,但是,如果以划拨土地上的房屋作抵押的,该划拨土地使用权同时抵押。

2、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权,是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权,对土地使用权有权作出处分,包括抵押。但根据现行法律规定,以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山,荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定,集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用,《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押,但是必须要符合下列条件:第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。

4、乡(镇)村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定,乡(镇)村企业的土地使用权不得单独抵押。乡(镇)村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押,而不能单独抵押。当以乡(镇)村企业的建筑物抵押时,其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。

四、土地抵押权登记制度

1、土地抵押登记的作用

(1)抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权,是一种对世权。因此,对土地抵押权的设立应进行公示,向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况;并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述,抵押权的生效均以登记为必要条件。(2)警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的,是让公众了解该抵押权的变动情况,自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则,法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权,抵押权人的权利实现就会存有风险,但如果进行土地抵押登记,就可以给抵押权人提供足够的警示,使之了解设立后顺位抵押权的风险,从而为其行为选择提供全面的法律帮助。

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一、两种土地使用权

现行立法上的“土地使用权”一词，在概念上存在多义。实务中遇到“土地使用权”一词时，首先应区别具体的土地使用权是物权性质还是债权性质。

关于物权性质的土地使用权，在《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中均有规定，具体种类有：城镇建设用地使用权、乡镇企业建设用地使用权、农村宅基地使用权等。其有以下特征：设立时须根据有关物权的法律法规，如《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等；有关法律法规大多是强行性规范；属于用益物权，是与土地所有权相分离并立的权利；其权利期限较长；当事人权利义务关系中，法定内容多而约定内容少；其权利人对土地有直接占有、使用和收益的权利；在权利受侵害时，其权利人可直接行使物上请求权，可以直接对第三人包括土地所有人主张权利；其设立、变更和消灭等，须经不动产登记，权利人须持有《土地使用权证书》，除非法律有特别规定，否则可自由转让；如果根据出让合同取得，其权利人须支付出让金，根据划拨取得则权利人可无偿拥有；土地所有人或土地使用权人可将物权性质的土地使用权向公司出资，出资后公司成为土地使用权人，但须向出资人折算相当股份。

关于债权性质的土地使用权，现行法律疏于规定，但实务中却常见，具体情形有：租用或借用他人土地堆放建筑材料、修建临时建筑、停放车辆、举行活动等。其有以下特征：只须根据租赁或借用合同设定；有关法律大多是任意性规范；债权性质的土地使用权只是土地所有权中的使用权能，不能独立于土地所有权；其期限较短；当事人权利义务中，约定内容多而法定内容少；其权利人对土地通常只有占有、使用的权利，如土地所有人允许转租，则权利人有收益权；其权利人根据租赁或借用合同行使权利，在权利受侵害时，一般没有物上请求权；其设立、变更或消灭时不须登记，但如登记则可对抗第三人，权利人不需持有《土地使用权证书》；除非有约定，否则不能转让；如果据租赁合同取得，其权利人须交付租金，根据借用合同取得则权利人可无偿使用；债权性质的土地使用权不可用于向公司等法人出资，只可以用于合伙出资。

二、两种土地承包经营权

通常认为，我国农村土地承包经营权只有一种。其实根据现行法律及司法解释，土地承包经营权也有两种。例如，《农业法》第十三条规定：“在承包期内，经发包方同意，承包方可以转包所承包的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面。”最高人民法院《关于审理农村承包合同纠纷案件若干问题的意见》规定：“转包是指承包人把自己承包项目的部分或全部，以一定的条件发包给第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原发包人履行合同的行为。”所以，农村土地转包中存在两种“承包经营权”：其一是转发包人继续拥有的承包经营权，其二是转承包人拥有的承包经营权。前者应是物权性质的土地承包经营权，后者应是债权性质的土地承包经营权。

物权性质的土地承包经营权有以下主要特征：该权利是与土地所有权相分离并立的权利；该权利是根据农用土地承包经营合同而设立的，发包人是土地所有人；该权利人对土地拥有独立的占有、使用、收益的权利，拥有农用土地上种植物、养殖物的所有权，对外独立享有收益权和承担风险；当事人权利义务关系中，法定内容较多而约定内容较少；该权利期限较长；在权利受侵害时，权利人可独立行使物上请求权，可以向任何第三人包括土地所有人主张权利。就目前实际情形来看，该类权利仍有许多债权性质，如多数未经不动产登记，转让时须经土地所有人同意等。但随着农村土地制度的改革和物权制度的完善，该权利内容中的债权性质将逐渐淡化以至消失。

债权性质的土地承包经营权有以下主要特征：该权利只是物权性质的土地承包经营权的使用权能；该权利根据转包合同而确立；该权利人对土地没有独立的占有、使用、收益的权利，对农用土地上的种植物、养殖物没有所有权，对外不能享有收益和承担风险，对内（即转发包人和转承包人之间）则可以分享收益和分担风险；当事人权利义务关系中，约定内容多而法定内容少；该权利期限较短；在权利受侵害时，权利人不能行使物上请求权，只可以向转发包人主张权利，或者通过转发包人向第三人包括土地所有人主张权利。

三、“土地租赁”的多义性

在社会经济生活中，“土地租赁”一词被广泛使用。经济学上的土地租赁，往往指任何有偿使用他人土地的情形。法律上的土地租赁则至少在以下两种意义上使用。

其一，债法上的土地租赁。其法律关系基本与通常租赁合同关系相同，特别之处在于标的物为土地；出租人可以是土地所有人，也可以是物权性质的土地使用权人；承租人拥有的土地权利即是上述债权性质的土地使用权。

其二，物权法上的土地租赁。《股份公司土地使用权管理暂行规定》第九条规定：“国家以租赁方式将土地使用权租给公司的，定期收取租金。”该项规定的情形即是物权法上的土地租赁，其目的是设立物权性质的土地使用权，属于建立物权关系的原因关系；其当事人一方为土地所有人（不叫出租人），另一方为土地使用权人（不叫承租人），相互之间的关系受物权法规范。与土地使用权出让相比，两者有以下不同：（1）两者目的均为设立物权性质的土地使用权，均属于设立物权的原因关系，但出让属于土地使用权出售。（2）因出让而设立土地使用权，出让金在性质上属于土地使用权的价金，土地使用权人应在较短期限内（如60日）交付；因租赁而设立土地使用权，租金可在土地使用权存续期间定期交付。

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关键词：土地储备土地供应弊端创新

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2015）05（a）-0000-00

城市土地储备制度尽管在各地城市的实践中取得了巨大的成效，但由于城市土地储备制度是一项全新的土地管理制度，在实施过程中也面临诸多涉及运行程序、法律、市场、资金等方面的问题，这些问题制约了当前城市土地储备制度的实施及其社会经济目标的实现。

城市土地储备的实施一般包括土地收购、储备和供应三个环节。其中土地供应是城市土地使用权价值的实现环节，即城市政府根据土地利用总体规划和城市规划、及城市发展需要和土地市场的需求，将储备土地的使用权有计划地投入市场，出让给用地单位，从而获取土地使用权出让金或者土地收益的环节。城市储备土地使用权的供应方式对城市建设发展以及城市政府、用地单位及市民的利益具有重大的影响。但目前，我国现行的城市储备土地的供应方式存在比较严重的负面效应。

1 现行城市储备土地的供应方式存在严重的弊端

招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的方式虽有不同，但它们出让的标的物都是储备土地的使用权；在具体的运作上，在以拍卖、挂牌方式出让土地使用权的过程中，一般规定拍卖或挂牌的底价，应价最高者最后获得土地使用权；在以投标方式出让土地使用权的过程中，一般只是重点评定投标方所开出的土地使用权价格，开价最高者最后获得土地使用权，因此招拍挂成交的基本原则都是价高者得。

采用招拍挂方式供应土地相对于实施土地储备制度以前以协议出让为主的方式而言是一个很大的进步，它有利于规范土地市场行为、显化土地资价值，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，减少国有土地资产流失。然而，以土地使用权设定标的，以土地使用权价格高低作为出让依据的储备土地供应方式，会产生一个直接的后果――出让价格远远高于收购和前期开发的成本，土地使用权的价格不断上升。因此，这种储备土地出让方式因其自身的制度缺陷，会带来了一系列的负面效应。

2 城市储备土地供应方式的创新

2.1 变土地使用权招拍挂为建设项目招标

现行城市储备土地供应招拍挂方式的标的物是储备土地的使用权，此时该拟供土地的开发用途、建筑容积率、建筑密度等使用条件和开发建设时限都已经由政府城市规划管理局或者相关部门予以确定，并作为土地供应的附加条件。也就是说，此时的土地使用权实质上已经变成了建设项目的开发权，用地单位通过招拍挂方式购买的名义上是土地使用权，实际上是以该储备土地使用权为基础的建设项目开发权，而土地使用权只是作为建设项目的基本前提所存在。既然如此，是否可以将储备土地的供应方式由土地使用权的出让转变为以该储备土地使用权为基础的建设项目的出让呢？如果这种转变可以改变上述单纯以土地使用权为标的、以土地使用权价格高低为依据的供应方式所带来的负面效应，那就应该是可以的。

由于土地使用权作为一种价值单一的财产权，可以采取招标、拍卖和挂牌的交易方式供应；而建设项目是由技术因素与价值因素多个要素构成，不适合采取单一准则的拍卖和挂牌方式交易，而只能采取招标的方式。变储备土地使用权的出让为以储备土地为基础的建设项目的出让，实际上就意味着土地使用权价格不再是唯一的成交指标而只是建设项目招标评标指标中的一个因素，这必然会使得用地单位加大对非地价的技术因素的重视，同时减少城市政府以及用地单位对土地使用权价格的预期，由此产生对高地价的抑制，从而达到削弱和改善储备土地招拍挂供应方式导致地价高涨所带来的上述负面效应。因此，创新城市储备土地的供应方式，将土地使用权的招拍挂转变为以该储备土地使用权为基础的建设项目的招标，是完全可能的。这种转变将会改变政府的形象，进一步完善我国的城市土地储备制度。以储备土地为基础的建设项目的招标，标的是建设项目，拟出让的土地使用权是项目建设的物质实现条件。招标的项目由两部分组成，其一为商务标，为针对土地使用权价格所设的标；其二为技术标，为针对项目规划设计方案和建设管理措施所设的标。从内涵上讲，建设项目招标方式中的商务标就相当于现行的土地使用权招拍挂出让的内容，但以储备土地为基础的建设项目招标方式增加了技术标，其内容更为丰富。

具体而言，商务标设定的是土地使用权的出让价格，在实际的操作中并非遵循“开价越高，评定越优”的评价标准。土地储备机构组织专家参考土地取得成本和城市基准地价，根据拟出让土地的区位、面积、地质、地势、形状，交通因素，环境因素等，设定一个合理的投标价格区间，当投标者的投标价格低于或者超过这个区间时，该投标当即被否决；对于符合这一区间的投标价格再根据“开价越高，评定越优”的原则，给出相应的评分。这样既不会使土地使用权出让价格过低，又防止了用地单位非理性高价获取土地使用权，再将增加的土地取得成本转嫁消费者的情况，而城市政府始终获得理性而相对较高的出让价钱。技术标设定的是建设项目的规划设计方案与建设管理措施，其中包括：项目用途、规划指标、外观设计、建筑技术、环保节能、建设期限、经营管理等等指标。

2.2 以储备土地为基础的建设项目招标的适用范围

以储备土地为基础的建设项目招标方式适用于目前的任何一种城市储备土地使用权的供应，只是根据情况的不同，评标模型的参数值不同。对于普通商品住宅用途土地使用权的出让，如果出让地价过分偏高，将导致房价抬升，最终影响到购房者的利益，这违背了改善城市居民住房条件这一城市土地储备制度建立和实施的初衷。因此，在住宅用地供应时，住宅项目招标中商务标中的最高价的设定应当合理，不应过高。另外，因为住宅用地与居民生活的关系密切，在技术标中，外观、环保和节能等因素应当予以重视，这些评价指标在技术标中所占比例也应当相应设定的较大一些。

对于工业用途储备土地的供应，也应采用招标的方式。此时，不仅商务标中最高价要结合工业项目的产出水平和国家与地方的产业发展政策合理设定，而且还要结合工业项目自身生产流程对总图布置的要求、以及工业项目经营管理的特征设定技术标。同时，商务标与技术标的权比要合理。对于商业等经营性用途土地使用权的供应，城市政府可以放手让市场来调节出让价格。因此，土地储备机构在商业性建设项目招标时，可以将商务标中的最高价设定得相对大一些，甚至可以设定为无穷大即不设最高价。在技术标中，则应当重点考虑环境保护、交通组织、城市景观等指标。而且在一定的情况下，也可以将技术标的权重设定为零，即只考虑商务标的内容。

2.3 以储备土地为基础的建设项目招标的配套条件

创新城市储备土地的供应方式，将土地使用权的招拍挂转变为以该储备土地使用权为基础的建设项目的招标，首先是要有完善的法律支持。

在法律层面，《中华人民共和国招标投标法》第 2 条规定，招标投标法适用于在中华人民共和国境内进行的招标投标活动，因此以储备土地为基础的建设项目招标方式同样适用招标投标法。《中华人民共和国招标投标法》第 3 条规定，大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目是必须进行招标的建设工程项目。城市储备土地使用权的招标显然不在必须进行招标的项目之列。但是，城市储备土地使用权的出让对城市的经济发展以及公众的利益有很大的影响：城市政府在城市土地储备的过程中在收购土地、前期开发等环节投入大量的资金，这涉及到土地能否盘活，巨额银行贷款能否偿还等等一系列的风险；城市储备土地使用权的出让与城市规划之间往往存在冲突，进而影响到城市的发展；城市储备土地使用权的出让关系到城市的产业规划，以及与城市各个经济部门之间的协调发展；城市储备土地使用权的出让，尤其是住宅土地使用权的出让对居民的影响甚大，关系到居民的住房条件、生活质量和社会福利等等方面。正是基于城市储备土地使用权的出让对城市的经济发展以及公众的利益的巨大影响，笔者建议修改《中华人民共和国招标投标法》，将以城市储备土地使用权为基础的建设项目投标规定为必须进行招标的建设工程项目。

在地方性法律法规和规章层面，目前各地都规定对于经营性用地一般采用招标、拍卖和挂牌出让的方式，经营性用地中往往包含了普通住宅用地。但是，笔者认为，对于住宅用地应该利用本文提出的新的储备土地供应方式，即采用以储备土地为基础的住宅建设项目招标的方式进行。对住宅用地的出让采用新的招标方式，更有利于发挥城市土地储备制度改善居民住房条件、提高社会福利水平的功能。因此，城市政府有必要修改土地储备法规和规章中相应的储备土地供应方式的条款，将住宅用地供应明确列入项目招标的范围。此外，将土地使用权的招拍挂转变为以储备土地为基础的建设项目的招标，尤其是对于其中关系到城市市民生活质量与社会福利水平的普通商品住宅项目的招标，还需要建立配套的利润监督机制。

3 结论

我国土地管理制度改革已经进入了一个关键时期，而城市土地储备制度也已成为城镇土地使用制度改革的一个突破点。本文主要对城市土地储备制度实践过程中存在的储备土地供应方式不科学问题进行了研究，并提出了相应的解决办法，以期能为我国各大中小城市施行城市土地储备制度提供一定的参考。但由于土地具有地域性，而且各地方的情况也有差异，因此各城市在实践中应因地制宜，寻求适合本地的办法，最大限度的发挥城市土地储备制度的功能。

参考文献

[1] 张志河. 浅谈我国土地储备制度的作用、问题及对策. 南方国土资源，2009.7

[2] 叶必丰. 论公共利益与个人利益的辨证关系. 学术季刊，1997.1

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在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权利，承担一定的义务。而且，其权利和义务存在对应关系，即买方的权利就是卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利。是双务民事法律行为。

今天查字典小编将告诉大家：怎么样的房屋买卖合同是无效的，具体内容如下，仅供大家参考。

怎么样的房屋买卖合同是无效的

1、房屋与土地分开转让

现实生活中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让、地产不得转让。这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。

因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。

2、侵犯优先购买权

房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。

3、因欺诈转让房屋

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

4、商品房预售违法

我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

5、过程中涉及到土地使用权转让违法

《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定以下合同应为无效：

(1)以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;

(3)转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;

(4)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;

(5)有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

6、法律法规的强制性规定禁止转让

如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。

利用虚假房屋买卖合同诈骗特征

随着房价的越来越高，对于能够拥有自己一套房子的人来说是非常不容易的。但是就是有这么一种人，利用国人买房心切的心理制造虚假房屋买卖合同进行诈骗。

近日，奇台县公安局接到报警，自20xx年6月，居民王某被他人利用虚假房屋买卖合同及其他诈骗手段共骗取现金26万元。如何避免遇到虚假房屋合同诈骗呢?接下来就跟随昌吉公安来了解一下当前虚假房屋买卖合同有什么特征吧!

一是类型新颖化

缔约者为规避法律对各种类型虚假房屋买卖合同的限制，手段不断推陈出新。如借贷担保型纠纷中为规避法律禁止流押的规定，贷款人并不直接成为房屋买卖合同的相对方，而是要求借款人给予其房屋出售委托授权，在借款人有不能清偿之虞时将房屋出售于第三人。

二是矛盾尖锐化

基于通谋、有瑕疵的意思表示等侵害当事人和第三人房屋财产权的现象频发，有些案件中甚至会关系到对当事人和第三人的唯一住房，巨大的利益纠葛导致此类案件矛盾冲突难以调和，案件调撤率极低。

三是牵连广泛化

纠纷或多或少均涉及第三人利益，如套取贷款型房屋买卖合同涉及贷款银行的利益，借贷担保型房屋买卖合同借款人常以第三人所有之房产提供担保，变相赠与型房屋买卖合同则涉及卖方的债权人及继承人利益等。

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幻觉醒来

“开征物业税不会取消土地出让金。”最近一段时间，财政部、国家税务总局和国土资源部官员在多个场合不约而同对此作出澄清。

他们明确表示：正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金。

尽管如此，“土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳，从而带来房价下降”的说法，仍在社会上广为流传，让公众充满期待。

公众的期盼，源于物业税改革初期政府部门的宣传。

始于2003年的新一轮税制改革，要点是在1994年确立的分税制框架下，对现行税制进行有增有减的优化调整。其中一项重要改革，是完善以财产税为主体的地方税体系。而对现有房地产税费进行整合重组，出台物业税，便是为地方政府设置主体税种的一个考虑。

或许是为了获得民众的认同，在提出要进行物业税改革后，相关部门在大力宣传物业税有这样那样好处的同时，并未强调出台物业税的最主要的目的，其实是为地方政府设置一个支柱性税源。他们更愿意向民众宣传的是――“物业税出台后，房价会大幅下降”。

这个说法自有其完整的逻辑。物业税是借鉴国外房地产保有税的做法，将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取。开征物业税后，将把以往一次纳的70年期的土地出让金等相关税费，改成按年收取，把一次性支出变成在若干年内逐年支出。

这样，房价中包含的需一次性缴纳的土地出让金等税费，就变为在房产保有阶段逐年缴纳。2003年11月，时任财政部税政司司长朱振民在一次讲话中曾经说：“通过吸纳房地产开发建设环节的一些收费，降低开发成本，房价会相应下降。尤其是减轻了初次买房支出的负担，使大多数老百姓有条件、有能力买到房。”

众多专家学者对这个逻辑也给予首肯。他们认为，土地出让金纳入物业税逐年缴纳，可有效地抑制地方政府“寅吃卯粮”等短视行为，减少对土地的滥用，同时可为地方政府提供更稳定、有持续性的财政来源；开征物业税所引起的一次性房价降低，有利于中低收入消费者购房；物业税将消费者的支付从很高的一次性支付，变为较低的一次性支付，加上未来的多次较小额支付，也有助于金融系统的稳定等。

基于物业税改革初期政府部门的说明与承诺，社会公众对“物业税出台后房价会降低”也充满期盼。

“以税代价”难行

可是，在政府部门提出“取消土地出让金、出台物业税会带来房价下降”的说法不久，有专家便指出，由物业税替代土地出让金的想法是错误的，没有可操作性。

“这样做是把价、费、税混淆了。如果用‘税’来代替‘价’，会带来一系列弊端。”中国社科院财贸所研究员何振一对《财经》记者说。

在这些专家看来道理很简单，就是“土地出让金和物业税乃是两种不同性质的东西”。

在中国，土地为国家所有。国家作为土地所有者，把最多为70年的土地使用权让渡给使用者，自然要收取土地出让金。因此，土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。

物业税则是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

那么，以税代价，是否可行？

专家认为，土地出让金由取得土地使用权者支付，物业税则由不动产业主缴纳。不仅支付主体不同，二者的资金渠道和流向也不一致，因此难以相互转化。若取消土地出让金，国家作为土地所有者在土地一级市场出让土地便失去了依据，只能回到划拨土地的老路。

倘如此，最大的受益者将是房地产开发商。取消土地出让金后，那些与政府有良好关系、但资本实力不足的开发商，其开发成本将大幅降低，游戏空间将大大扩展。

因此，取消土地出让金一经提出，房地产开发商立即应声附和说，“物业税出台后房价会降”。但这不过是“口惠而实不至”的幻觉。因为在求大于供的市场条件下，追求企业利润最大化的房地产商，不会主动将取消土地出让金带来的成本下降让利给购房者，房价下降不可能自动出现。

事实上，近些年有关部门已不再有“开征物业税可降低房价”的宣传。目前，财政部、国土资源部和国家税务总局的一致看法，是未来开征物业税不会取消土地出让金，在开征物业税的同时，土地出让金仍应单独交纳。且征收土地出让金的政策会更加明确，土地出让金收支管理也会更加得到强化。

2006年12月，国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，明确了国有土地使用权出让收入的范围，要求加强国有土地使用权出让收入征收管理；将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。同时，对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。

“价、税、费”并存

中国不动产税费制度的基本特征，一是内外税制不一致，内外资企业和个人适用不同的税种，政策待遇不一致；二是保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重；三是税种繁杂，计税依据差异大；四是存在着大量项目繁多、规范程度低的税外收费。

目前，中国的房地产业税费制度中，“价、税、费”并存。直接以房地产作为征税对象的税种共有六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

具体而言，在房地产拥有使用环节，对外商投资企业和外籍个人征收城市房地产税，对国内企业和个人征收房产税、城镇土地使用税；在房地产转让环节，对内外资企业和个人征收土地增值税、契税、所得税、营业税。

此外，与其他企业一样，从事房地产开发的企业还涉及营业税、企业所得税、个人所得税、城建税、印花税和教育费附加。

收费项目更是繁多。中央政府出台的收费项目有20多种，地方政府出台的收费少则几十种，多则几百种。如征地拆迁补偿费、旧城改造费、市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费、各种证书工本费等。几乎所有的政府部门都设有针对房地产的收费项目，包括规划、建设、工商、水利、电力、邮政、农业、环保、公安、城管等。

基于如此混乱的局面，新的房地产税改革的方向，是统一内外税制，对内外资企事业单位、经济组织、个人一律征收房地产税；同时，将房屋和土地合并征税。清理取消不合理、不合法的收费，将一部分具有税收性质的收费转化为税收，将一部分经营性收费转为由受益者付费，将属于地价的收费归入地价中。

自2003年11月起步的物业税改革，即在这个方向上进行。许多专家以及研究机构的意见是，将目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为物业税；耕地占用税实质上与土地出让金重复，这一税种可以考虑取消。

土地增值税的功能是国家对房地产增值征税，将来物业税出台后，因其依据评估值征税已经体现了国家对房地产增值的收益，因此可以取消土地增值税。

而目前向外资收取的土地使用费，和城镇土地使用税性质相同，可合并进物业税。

实实在在增加的税负

毫无疑问，在如此设计下，物业税具备“好”的税制的主要方面。例如，它能够很好地调节稀缺的土地资源，让多占地、占好地者多纳税；它对经济变化能做出灵活反应，经济热时税负重，经济冷时税负轻，故能够发挥税收的自动稳定经济的功能；等等。

但无论如何，土地出让金作为土地使用权的交易价格不可能取消。政府曾经宣传的“物业税出台后房价降低”的基础条件已不复存在。因此，对房屋业主而言，开征物业税后意味着多了一个税种，未来税负将是实实在在的增加，而不是一厢情愿的减少。

这几年，虽然政府相关部门已经停止了“物业税出台会带来房价下降”的宣传，但对曾经的错误说法给社会公众带来的误导，并没有进行认真纠正，对公众甚至一些学者的误解一直保持沉默。

“这是不负责任的。应当让公众认识到物业税的本质是税负增加。”一位专家对《财经》记者说。

更令人担心的是，在2006年，税收政策积极参与房地产市场的调控，为抑制投机、投资需求，大幅提高了房地产流转环节税负。

这与政府确定的“降低流转环节税负、增加保有环节税负”房地产税费改革目标确是违背。而宏观调控带来的税负增加，未来必将转化为物业税负担。

纳税人税负增加，是房地产税制改革的最大阻力，对此财税部门心知肚明。为使改革顺利推进，财税部门已经在考虑制定过渡性政策，如允许纳税人在过渡期内逐步地增加税负，将税负增加的压力在一定期间内缓慢释放；初期可以设定较高的标准，只对符合标准的住宅征税，以取得公众的支持；同时，对部分农村和行政事业单位的用地、用房列入减免税范围，暂不对其征税。

不过，无论如何，改革过程中政府对公众的承诺难以实现，以及参与短期宏观调控偏离改革的既定目标，无疑会降低社会公众对物业税改革的支持。作为政府，若政策目标发生调整后难以兑现过去的承诺，应向公众进行充分的解释和说明。

中国房地产业税种一览

中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

房产税和城市房地产税：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。

城镇土地使用税：以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。

土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。

篇9

一、破产财产的概念及其法律特征

破产财产是指在破产程序中，由破产管理人管理处分的、用于破产清偿分配的、破产企业享有或经营管理的财产及财产权利。它具有下列法律特征：1.破产财产是破产企业享有或经营管理的财产及财产权利。首先，破产财产是一种广义的财产，既包括有形财产，也包括无形财产，还包括财产权利。而人身权因与权利主体人身不可分离，没有直接的财产内容，故不属破产财产，如名称权、名誉权等。其次，破产财产由破产人享有或经营管理，不属破产人享有或经营管理的财产，不应作为破产财产，而应由权利人取回。如他人的定作物、寄存物、寄售物、借用物等。2.破产财产是用于破产清算分配的财产及财产权利。这一特征包含以下内容：第一，法律设定破产财产的首要目的是最大限度地满足和保护破产债权人的公平受偿权，这一目的决定了破产财产的特殊用途，即必须用于破产分配。第二，破产财产并不等于破产人享有或经营管理的一切财产。按照法律规定，破产人享有或经营管理的某些财产可不用于破产分配，如破产人的担保物。因此，只有用于破产分配的破产人的财产才是破产财产，而依法不用于破产分配的破产人的财产不属破产财产。第三，破产财产是可以实现的财产，无法实现的财产不应当作为破产财产清偿分配。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国企业破产法(试行)〉若干问题的意见》，(以下简称《贯彻〈破产法〉意见》)第六十五条规定，确实无法收回的破产企业的财产，不列为破产财产进行分配。3.破产财产由破产管理人管理和处分。我国法律称破产管理人为清算组。破产法第二十四条规定，法院应当自宣告企业破产之日起15日内成立清算组，接管破产企业；清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。按此规定，行使破产财产管理处分权的主体既不是破产人，也不是破产债权人，而是清算组；清算组独立于破产债权人和破产人，只对法院负责；清算组行使管理处分权并不是为了自己的利益，而是为了全体破产债权人的利益。由破产管理人行使破产财产的管理处分权，是为了保证破产清算的公正性。4.破产财产具有动态性。这种动态性表现在三个方面：在时间上，破产财产并不局限于破产宣告时债务人的财产，也包括破产宣告前一定时间内被债务人违法处置的财产，还包括破产宣告后至破产程序终结前取得的财产，甚至包括程序终结后追加分配期内发现并追回的财产。在财产数额上，破产财产并不局限于破产宣告时的财产总额，在破产清算期间，其数额可能因某些原因而变化，如清理破产人因应收账款所产生的数额变化。在形态上，破产财产也并非静止不变，随着破产清算工作的进行，其表现形态可能相互转换，如破产人所持股权被有偿转让成货币，则破产财产即以财产权利转变为有形财产。

二、我国现行法律法规对破产财产的具体规定

我国现行法律法规对破产财产的具体规定，除了《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十八条、第三十五条规定外，最高人民法院《贯彻〈破产法〉意见》第六十条、第六十五条和《关于审理企业破产案件若干问题的规定》(以下简称《破产规定》)的第六十四条至条七十条也进行了详细规定。通过对上述规定的归纳，破产财产的范围应包括以下内容：

(一)宣告破产时破产企业经营管理的全部财产

破产宣告时破产企业享有所有权以及国有企业被授予经营管理权的财产，均属于破产财产。这些财产大体包括四类：（1）有形财产，如厂房、机器设备、运输工具、原材料、产成品和办公用品等；（2）无形财产，如土地使用权、专利权、商标权、著作权、专有技术、特许权等；（3）货币和有价证券；(4)投资权益，如破产企业在其他公司中享有股权。

(二)破产企业在破产宣告后至破产程序终结前取得的财产

依据《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十四条和第二十六条的规定，破产企业的清算组可以进行必要的民事活动，并有权决定继续履行破产企业未履行的合同，通过清算组的行为所取得的财产本身属法人资本增值的结果，构成法人财产的组成部分，这类财产属于破产财产。具体包括以下几种情况：(1)因破产企业的债务人的清偿和财产持有人的交还而取得的财产。这部分财产在取得以前仅仅是破产企业的帐面财产，不具有可分配性，经清偿或交还后，成为可分配的现实财产。因此，从可分配财产的角度讲，由这些原因取得的财产可以视作破产财产的新增加部分。(2)因未履行合同的继续履行而取得的财产。由于这种合同是双务合同，破产财产在接受给付时有相应的对待给付，而且这种对待给付一般是等价性质的。因而，这部分新取得的财产不是价值形态上的财产增加，而是实物形态上的财产增加。从实物形态的角度讲，这可以视作破产宣告后破产财产的收入。(3)由破产企业享有的投资权益所产生的收益，如公司股份的年终分红，在合资企业中的获得的利润分配。(4)破产财产所生的孳息，如房租、银行利息。(5)清算期间继续营业的收益，应注意的是破产宣告后，破产企业在有利于破产债权人利益的前提下，可以进行必要的营业，由此增加的营业所得就应归入破产财产。(6)基于其他合法原因而取得的财产，如因他人侵犯破产企业的专利权而获得的赔偿。

(三)应当由破产企业行使的其他财产权利

应当由破产企业行使的其他财产权利主要有以下几项：（1）应当由破产企业行使的物权，除上述已涉及到的所有权、经营权、使用权等外，还有矿业权、占有权、抵押权和留置权等。（2）应当由破产企业行使的合同债权，如对销售客户拖欠的货款以及因其违约行为所产生的违约金、赔偿金的请求权。（3）应当由破产企业行使的票据权利，如破产企业作为票据持票人所享有的付款请求权和追索权。（4）应当由破产企业行使的股东权。股东权是一种复合权利，主要包括收益权和表决权。（5）破产企业享有的知识产权。（6）破产企业的开办人注册资金投入不足的，应当由开办人予以补足，补足部分属于破产财产。（7）因错误执行破产企业，执行回转后的财产应列入破产财产。（8）破产企业依法取得代位求偿权的，依该代位求偿权享有的债权应列入破产财产。（9）破产企业在被宣告破产时未到期的债权视为已到期的债权，并列入破产财产，但应当扣除未到期的利息。（10）权利人放弃优先受偿权的抵押物、留置物和出质物或优先偿付被担保债权剩余的抵押物、留置物和出质物，这些财产也应并入破产财产。

三、关于破产财产的几个特殊问题

在实施破产法的司法实践中，破产财产范围的确定常常涉及到一些特殊问财产或者财产处分行为，还应当结合有关的法律或政策进行具体分析。

(一)关于破产企业以无偿划拨方式取得的土地使用权是否是破产财产问题

破产企业的土地使用权取得的途径一般有以下几种情况：第一，以出让方式取得的，即向国家支付土地使用权出让金，取得一定年限的土地使用权；第二，以转让方式取得的，即通过买卖、交换、赠与等其他合法方式取得；第三，以划拨方式取得的，即经县级以上人民政府依法批准，无偿取得土地使用权的。

实践中对以出让和转让方式取得的土地使用权应作为破产财产是没有争议的，但对以划拨方式取得的土地使用权应否作为破产财产却存在严重的分歧。一种观点认为以划拨方式取得的土地使用权不能作为破产财产，但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。理由是根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条和最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第一条的规定，并认为如果将划拨土地使用权归入破产财产范围内用于清偿债务，不仅不符合现行的有关土地法律法规规定，而且势必造成国有资产的流失。另一种观点认为，破产企业以划拨方式取得的土地使用权也是依法履行一定手续后合法取得的，应列入破产财产。其理由分别是：第一，改革开放以来，我国从社会主义市场经济发展的需要出发，已逐步改革土地使用制度，土地使用权流通限制有所松动；第二，对债权人有失公平，原国有企业划拨的土地使用权是作为企业财产的组成部分，甚至还有许多企业把划拨取得的土地使用权作为其注册资金的一部分，如果收回土地使用权，就等于抽逃注册资金，这样，不仅违反了《中华人民共和国民法通则》第四十八条和其他有关企业法人注册资金的法律规定，而且也损害了其他债权人的利益。

笔者认为，上述两种观点虽然各有一定的道理，但都有所偏颇，从当前破产案件的具体操作上讲，对划拨取得土地使用权的，应当采取灵活的方法，具体问题具体分析。首先，凡列入全国企业兼并破产和职工再就业工作计划的国有工业企业破产，适用国务院《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》(以下简称国发(1994)59号文件)等政策，破产企业的土地使用权应纳入破产财产。国发（1994）59号文件第二条规定：“企业依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让，转让所得首先用于破产企业职工安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产分配方案”。其次，对依法必须由国家收回的土地使用权也不应一律无偿收回，还应具体情况具体处理：划拨取得土地使用权已作为破产企业注册资金的，政府就应将收回土地使用权而减少的注册资金部分给予补足，补足的注册资金部分应列入破产财产；对于破产企业取得划拨土地使用权时已经支付了安置补偿费等征地费用的，政府应给破产企业相应的补偿，这些补偿就应列入破产财产。第三，破产企业虽然无偿取得划拨土地使用权，但根据城市规划国家无须立即收回的，在不改变土地用途的前提下，应允许破产企业在补交一定比例土地出让金后，将划拨土地使用权列入破产财产并用于清偿债务。

(二)关于破产企业对外投资的财产是否应列入破产财产问题

企业对外投资(如联营、入股、建立独资企业等)在资产构成上体现为企业的长期投资，是企业总资产的一部分，因此在企业破产时，这些投资也应进行清算并列入破产财产，具体操作时还应注意以下几种情况：第一，属于破产企业独资设立的企业，如不具备法人资格的，应对该分支企业的财产以及债权、债务编制成册，列入破产财产，一并进行破产；如取得法人资格的，应把破产企业对其享有的投资权益进行变价转让，转让所得则应纳入破产财产。第二，破产企业在其他公司的投资或联营的投资，应在明确企业资产状况的基础上将投资的数额、所占比例列入破产财产。第三，破产企业以股票或其他有价证券方式拥有的股权，以有价证券形式计入破产财产。

(三)关于破产企业的融资租赁物是否应列入破产财产问题

融资租赁是指由出租人融通资金，供货人提供设备(即租赁物)，承租人支付租金，具有融资、融物双重职能的租赁交易。笔者认为，根据合同法的有关规定，在租赁期间，出租人享有租赁物的所有权，承租人破产的，租赁物不属于破产财产；承租人在租赁期间届满后破产的，租赁物的归属按照法律规定或当事人约定来确定：若租赁双方约定租赁物在租赁期间届满后归承租人所有的，则租赁物属于破产财产。若租赁双方对租赁物的归属没有约定或者约定不明确、且无法定的权属变更事由的，则租赁物的所有权仍归出租人，该租赁物不属于破产财产。

(四)关于无法收回的破产企业的财产可否列入破产财产问题

在清理破产企业的债权中，破产企业的下列债权可不列为破产财产：(1)已超过诉讼时效的；(2)债务人已歇业且无财产可供清偿债务的；(3)债务人下落不明的；(4)追偿费用将超过债权数额的；(5)符合会计法核账原则并经有关部门审批核销的；(6)其它原因导致债权确实无法收回的。

篇10

厂房买卖合同协议书范文一

合同编号： )

立房地产买卖合同人

出卖人(甲方)：

买受人(乙方)：

根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。

第一条甲乙双方【未通过经纪机构居间介绍】【通过公司居间介绍(房地产执业经纪人：，经纪人执业证书号： )】，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下：

(一)甲方依法取得的房地产权证号为：，

(二)房地产座落在上海市【区】【县】【路】

【弄】【新村】【支弄】号室(部位： )。房屋类型： ;结构： ;

(三)房屋建筑面积：平方米，另有地下附属面积：平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】：平方米。

(四)房屋平面图和房地产四至范围 (附件一);

(五)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】;国有土地使用权以【出让】【划拨】【】方式获得。

(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况(附件二)

(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。

第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为元，(大写)：元整。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。

第三条甲方转让房地产时，土地使用权按下列第款办理。

(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从年月日起至年月日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。

(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。

(三)

第四条甲、乙双方同意，甲方于年月日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】【甲方将房屋钥匙交付给乙方】【】为房屋转移占有的标志。

第五条甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值倍】【价值元】向乙方支付违约金。

第六条甲、乙双方确认，在年月日之前，【甲乙双方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以【市】【区】【县】房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。

甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。

第七条上述房地产风险责任自该房地产【权利转移】【转移占有】之日起转移给乙方。

第八条本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。在上述房地产【权利转移】【转移占有】前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。

第九条乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第款内容处理。

(一)每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的 %的违约金，合同继续履行。

(二)乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款 %的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。

(三)

第十条甲方未按本合同约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第款内容处理。

(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期未付款的 %的违约金，合同继续履行。

(二)甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的 %向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。

(三)

第十一条经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。

第十二条本合同自【甲、乙双方签订】【公证处公证】

【】之日起生效。

第十三条本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，按下列第项解决。

(一)提交上海仲裁委员会仲裁;

(二)向人民法院提起诉讼。

第十四条本合同一式份，甲、乙双方各执份，

（签名盖章)：代表( 签名盖章)：电话：电话：签约日期：年月日签约地址：

厂房买卖合同协议书范文二

出让方(以下简称甲方)：

注册地址：

法定代表人：

受让方(以下简称乙方)：

注册地址：

法定代表人：

根据《中国人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方本着自愿、公平、诚信和互惠互利的原则，经过充分协商，就甲方向乙方出让厂房和该厂房的土地使用权事宜达成如下协议：

一、房产、土地权属基本情况

1.甲方向乙方出让座落在【】的厂房，厂房建筑面积为【】平方米，【】结构，平房和【】层楼房各【】幢，其中【】面积【】平方米，【】层楼房面积【】平方米，甲方持有【】政府颁发的《房屋产权证》(【】房权证【】字第【】号)。

2.甲方向乙方出让座落在【】的厂房所对应的土地使用权，土地使用权限至

【】年【】月【】日，土地使用权类型为【】，土地用途为【】，土地使用权面积为【】平方米，实际用地面积为【】平方米，该土地使用权随房产所有权转移。甲方持有【】政府颁发的《土地使用权证》(【】国用【】第【】号)。

3.厂房和土地区域四至按房产证和土地使用权证标定。

二、转让价格及税费承担

1.甲方出让的厂房所有权、土地使用权共计总价为人民币万元，其中厂房作价万元，土地使用权作价万元。

2.本合同的房屋产权和土地使用权转让产生的税费由甲方承担。

三、付款方式和交易流程

1.本合同转让总价款人民币万元共分三期支付。

(1)第一期支付：甲方协助乙方完成如下房产、土地移交手续后十日内，乙方向甲方支付【】万元，该定金在乙方获得厂房所有权和土地使用权证书之日起自动转为第一期转让款。

①本合同签订后甲方向乙方移交厂房、土地，办理移交手续。

②乙方向甲方支付定金后，甲方应在十日内办结该厂房、土地未清税费，保证对出让的房屋和土地享有合法完整的所有权和土地使用权，权属清晰明确。

③甲方应将出让的土地、房屋内所有约定不属于乙方的东西搬出，因特殊原因无法搬出的需经过乙方同意。

④甲方应结清与出让土地、房屋有关的一切费用，包括但不限于水电煤气费、物业费、垃圾费、环保费、管理费、卫生费、人员薪酬费等。

⑤甲方应向乙方提供关于厂房和土地的测绘、评估及房屋产权、土地使用权登记转让所需要的一切文件材料。

(2)第二期支付：甲乙双方就房屋产权、土地使用权变更向产权登记机关提交资料完备，符合要求，并经产权登记机关正式受理后十日内，乙方向甲方支付第二期转让款【】万元。

(3)第三期支付：乙方在领取房产证和土地使用权证后十日内，向甲方支付第三期转让款【】万元。

2.甲方收到乙方各期款项(共三期付款，分别为【】万元、【】万元、【】万元)起日内应向乙方开具相应价款的票据。若甲方银行账户变化，甲方需提前十日以书面形式告知乙方，否则因此而产生的一切经济损失都由甲方承担。

3.本合同签订后出现的政府原因(如规划、征收或区域过户冻结等)或政府部门工作失误造成房产证、土地使用权证不能过户变更的，甲方需在双方确定无法办理过户变更后日内返还乙方已支付的出让款和定金(利息按中国人民银行同期贷款利率计算，起算日期为。若产生双方已缴纳的税费，则双方各承担税费的百分之五十。

四、其他规定

1.甲方保证在本合同签订前，应解除厂区内所有与第三方的租赁关系，并腾空全部厂房。

2.甲方保证对出让的房屋和土地享有合法完整的所有权和土地使用权，权属清晰明确。

3.甲方保证出让的房屋和土地不存在与第三方的权属和债务纠纷，也不存在对外租赁、抵押、质押或被司法机关查封等权利瑕疵。

4.在本合同签订后，未经乙方书面许可，甲方不得向任何第三方出售、出租、抵押、质押或在该房产上设置任何权利担保。

5.除双方另有书面约定外，厂房、土地及附属设施应按签约时现状完好地转移交付乙方。

6.登记在甲方名下的变压器、水、电、煤气及其他付费项目使用权，由甲方迁移变更，甲方应协助乙方办理相应的变更手续。

五、免责条款

1.由于不可抗力或意外事件而造成合同一方或双方不能履行合同约定的义务的，不视作违约，合同另一方免除。

2.不可抗力是指不能预见、不能克服且无法避免的客观事件，如战争、自然灾害等。

六、违约责任

1.若乙方逾期付款，乙方应按中国人民银行同期贷款利率向甲方支付逾期利息;如乙方逾期付款超过二个月，甲方有权单方终止合同，并没收乙方支付的定金。

2.乙方取得出让房屋所有权证和土地使用权证后故意不履行付款义务，则甲方有权向乙方追索按合同支付剩余价款及伍拾万元违约金。

3.若因甲方原因无法办理房产证和土地使用权证的过户变更手续，或未按期移交房产，属甲方违约，甲方应无条件全额退还乙方已经支付的转让款(包括定金)及赔偿乙方已缴纳的税费等损失，并向乙方支付伍拾万元违约金。

七、争议解决

本合同履行中出现争议，先由双方友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向乙方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

八、附则

1.本合同同时得到甲乙双方的完全理解和认同，任何更改均需双方协商一致并以书面形式确认。

2.本合同由双方授权代表签字盖章后生效。

3.本合同未尽事宜，由双方协商确定后作为补充合同监督执行。

4.本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。

5.本合同一式四份，甲乙各执一份，房产、土地登记部门各一份。补充协议、补充约定、合同附件都是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

甲方：乙方：日期：

厂房买卖合同协议书范文三

出卖方(甲方)：

证照号码：

法人代表：

买受方(乙方)：

证照号码：

法人代表：

中介方：

地址：电话：

根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。

第一条甲方将位于苏州市区号的有限公司自有产权的工业厂房及附属设施、国有土地使用权转让给乙方。该标的具体情况如下：

1，国有出让工业用地面积：平米，土地证号：苏国用( )第号。终止日期：年月日。

2，已建厂房及附属用房，建筑面积合计平米。房产证号：苏房权证区字第号。

3，水电及消防、排污设施、固定装饰装潢，照明设备。

第二条甲方确保上述标的产权清晰，所有权明确，无权益纠纷，无抵押贷款，本次交易甲方已征得权利共有人及隐性权利人的同意;乙方现场查看过上述标的，对于该标的所处位置、建筑及设施情况、以及交易税费情况充分了解，自愿买受该标的。

第三条甲、乙双方经协商一致，同意上述标的整体出让价款为人民币万元(大写： )。办理房产土地交易过户手续，交易税费按照法律规定各自承担。

(一)甲乙双方在中介方的见证下于年月日签定本合同，同时乙方支付定金人民币万元给甲方。

(二)本合同签定后，双方办理国有土地使用权转让鉴证手续，甲乙双方根据国土部门的要求提供相关材料。国有土地使用权转让鉴证手续完成，乙方支付第二笔出让价款人民币万元(大写：万元人民币)给甲方。

(三)国有土地使用权转让鉴证手续完成后，双方办理房屋产权交易手续，房屋产权交易手续完成后，乙方支付第三笔出让价款人民币万元(大写：万元人民币)给甲方。

(四)上述全部交易手续完成一周内，双方办理标的移交手续。甲方结清该标的移交之前所产生的所有水电汽及其他费用后，将上述标的移交给乙方，乙方支付余款人民币万元(大写：万元人民币)给甲方。自移交一日起该厂房土地的租赁权移交乙方，租金由乙方收取。

第四条甲、乙双方确认，本合同签订后，除房地产交易管理部门依法作出不予过户决定外，上述标的权利转移日期以房地产交易管理部门受理该标的转让过户申请之日为准。双方承诺，对于办理过户手续积极给予协助。由于任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料的，造成对方损失的，违约方负责赔偿。

第五条乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列_______款内容处理。

(一)每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款千分之五的违约金，合同继续履行。

(二)甲方书面催告乙方之日起的30日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同。违约责任由乙方承担，造成甲方损失的，乙方负责赔偿。

第六条甲方未按本合同约定的期限将上述标的交付给乙方，甲、乙双方同意按下列第____款内容处理。

(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款千分之五的违约金，合同继续履行。

(二) 乙方书面催告甲方之日起的30日内，甲方仍未交付上述标的的，乙方有权单方解除合同，违约责任由甲方承担，造成乙方损失的，甲方负责赔偿。

第七条本合同签定后，若甲乙任何一方以任何理由反悔的，或因违约而造成合同无法履行的，需向对方赔偿违约金人民币万元，并赔偿对方经济损失，同时承担双方全部中介费用。

第八条本次交易过户手续由甲方负责办理，中介方协助。所需材料由甲乙双方提供，办理过户过程中需要交纳的税费按照法律规定由甲乙双方各自承担。

第九条本次交易甲方需支付中介费万元，乙方支付中介费万元。本合同签订当日，甲乙双方各支付50%中介费;房屋产权交易手续完成后，甲乙双方移交标的当日，各支付余下的50%中介费。

第十条经甲、乙双方协商一致，双方签定的补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。

第十一条本合同自三方签订之日起生效。

第十二条本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，可依法向人民法院起诉。

甲方：乙方：

负责人：负责人：

年月日年月日

中介方：

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