土地征收安置办法范文

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篇1

〔2021〕年第2号

2021年1月15日，河南省人民政府根据《中华人民共和国土地管理法》第46条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条和《河南省土地管理法实施办法》的有关规定，以豫政土〔2021〕第134号批准征收集体土地1.1657公顷。现将经河南省人民政府批准的《征收土地方案》内容和有关事项公告如下：

 

一、建设用地项目名称：济源市愚公（王屋）220千伏输变电工程项目建设用地

 

二、征收土地位置：王屋镇枣园村、柏木凹村、和沟村

 

三、被征地村（居委会、组）及面积：

 

1、王屋镇枣园村    1.0001公顷     其中耕地0.8681公顷

2、王屋镇柏木凹村     0.1422公顷     其中耕地0.1234公顷

3、王屋镇和沟村    0.0234公顷     其中耕地0.0203公顷

 

四、土地补偿安置标准：

 

（一）征地补偿安置费和社保费标准

 

被征地村（居委会、组）

面积

（公顷）

补偿安置费标准

社保费标准

王屋镇枣园村

1.0001

58.5万元/公顷

66.45万元/公顷

王屋镇柏木凹村

0.1422

58.5万元/公顷

66.45万元/公顷

王屋镇和沟村

0.0234

58.5万元/公顷

66.45万元/公顷

 

（二）地上附着物补偿标准：按照济政〔2016〕51号文件规定的标准执行。

 

（三）青苗补偿标准：1.8万元/公顷

 

五、被征收土地所涉及的农业人员安置办法：1、货币安置；2、农业安置；3、社保安置；4、就业安置。

 

六、被征收土地四至范围内的土地所有权人、使用权人在本公告公布之日起10日内持土地权属证书或其它有关证明材料到示范区自然资源和规划局办理征地土地补偿登记，请互相转告。

 

凡从自然资源和规划局现场调查之日起，抢建、抢种的地上附着物不予办理补偿登记。

 

七、土地所有权人、使用权人在2月10日之前不办理征地补偿登记将被视为放弃应有的权益。

 

特此公告

 

 

 

济源市人民政府

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第一条为进一步加强和规范征地管理工作，保护被征集体土地单位和农民及建设用地单位的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《省实施(中华人民共和国土地管理法)办法》等法律法规和有关配套政策规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条全县范围内征收集体土地适用本办法。

国家重点工程项目征收土地的补偿标准和安置办法另有规定的，从其规定。

第三条县人民政府依法对本辖区内农民集体所有土地实行统?征收，(以下简称征地)并以货币方式支付征地补偿费用。其他任何单位和个人，不得以任何形式进行征地。

第四条县国土资源部门负责征地的审查报批、组织协调与监督管理工作，乡(镇)人民政府承担辖区内征地的具体实施工作。县工业园管委会、临江产业园建设工作筹备指挥部、县城东北片区开发建设指挥部会同乡(镇)人民政府共同做好辖区内征地工作，确保征地工作的顺利进行。

县发改委、公安、财政、住建、人社、农业、林业、水利、民政、统计等县政府有关部门按照各自职责，配合做好征地工作。

第五条被征地的农村集体经济组织或者村民委员会(社区)和农民应当服从经济社会发展对建设用地的需要，积极做好征地相关工作。

第二章征地工作程序

第六条征地按下列程序办理审批手续

(一)在征地依法报批前，县国土资源部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征收土地的集体经济组织。

(二)县国土资源部门组织对拟征地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，并由拟征土地所在乡(镇)人民政府配合国土资源部门对调查结果与被征地的农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人予以共同确认。同时通知县人力资源和社会保障部门，共同对被征地地类，耕地面积涉及人口数量及征地前后被征地农民人均耕地面积等，进行调查确认并会同征地所在乡镇、村、社区填报相关材料表格。农村集体经济组织或者村民委员会应当召开村民代表会或者村民大会，形成会议纪要。

(三)在履行上述程序的基础上，县政府授权乡(镇)人民政府与被征地农村集体经济组织草签征地协议，县国土部门予以配合。

(四)在征地依法报批前，应按照有关规定履行听证的告知程序。当事人在被告知5个工作日内对县国土资源部门拟订征地补偿标准、安置途径有异议的，以书面形式提出申请听证，县国土资源部门应当按照《国土资源听证规定》组织听证，附具听证笔录材料上报，不需要听证的由村集体经济组织负责出具不需听证的书面材料上报。

被征地农民就社会保障问题要求听证的，县人社部门要派员参加听证会议，并在听证回证上签字。

(五)县国土资源部门负责拟定征收土地方案并报有批准权的机关批准。

第七条征地经依法批准后，按下列程序实施补偿安置工作

(一)征地批文下发后15日内，由县人民政府将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

(二)被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，提供土地权属证书或者其他有效权属证明资料，由当地集体经济组织汇总后到公告指定的单位、地点办理征地补偿登记。

(三)县国土资源部门根据经批准的征地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告并送达至被征地农村集体经济组织。听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。被征收土地的所有权人和使用权人对征地补偿安置方案有异议的，应当在公告之日起10个工作日内以书面形式提出，在该期限内没有提出的，视为无异议。县国土资源部门应当根据被征收土地的农村集体经济组织或者村民委员会和农民对公告拟定的征地补偿方案提出书面意见，在不违背有关法律、政策规定前提下修改完善征地补偿安置方案，报经批准后组织实施。

(四)在征地补偿安置方案批准后的3个月内，被征地农村集体经济组织拟定发放名单，经所在地方乡镇人民政府审核后，报县财政和国土资源部门审定后按规定程序发放。属补偿农村集体经济组织的，拨付给农村集体经济组织；属补偿被征地农民的通过“一卡通”直接发放给被征地农民；属被征地农民社会保障费用的，在填报《县被征地农民社会保障措施落实情况说明表》之前由县人社部门核定及时足额直接拨付至社保基金专户。

(五)被征地的土地所有权和使用权人应当自征地补偿费用付清之日起30日内交付被征收的土地。

第八条在征地过程中，对征地补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调解决，协调不成的，可向批准征地机关申请裁决。征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施。

第三章征地补偿安置

第九条在全县范围内征地按照省政府政[]132号文公布的补偿标准进行征地补偿。

第十条被征收土地上的青苗和房屋等附着物补偿标准，按照县人民政府《关于公布县征收土地上青苗和房屋等地上附着物补偿标准的通知》(政[]8号)执行。

违法建筑(含构筑物等)和在征地通知下发后抢种的树木、农作物或者抢建的设施等，一律不予补偿。

第十一条征地补偿费按下列规定进行支付和使用。

(一)土地补偿费的70％以上和安置补助费的全部要支付到被征地农民个人帐户，不得克扣和挪作他用。被征地单位应动员需要安置人员参加被征地农民养老保险，在征得需安置人员同意后，安置补助费可用于支付其被征地农民养老保障费用。

(二)青苗及地面附着物补偿费支付给所有者或依法对此享有权利的人。

(三)留用被征地集体经济组织的征地补偿费用的收支情况应上墙公布，并由当地政府和国土资源、财政、审计等部门监督使用，不得以任何形式私分、挪用或截留。任何部门不得将征地补偿费用于代扣或偿还与征地无关的债务。

第十二条建立被征地农民养老保障制度。由乡镇人民政府提供被征地农民名单，按规定程序参保申报。对被征地单位征收耕地达到80％及以上的，可全部参加被征地农民养老保障。对未达到80％耕地被征收的，按安置的农业人口数实行即征即保，需要安置的农业人口数，按照被征耕地(以下简称耕地)数量除以征收前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。

建立全县征地调节资金，实行专款专用。资金按土地出让金的5％及财政安排专项经费等渠道筹措。征地调节资金主要用于征地补偿资金的平衡，被征地农民参加养老保障的财政补助支出，被征地农民劳动技能培训支出。

第十三条征收城市规划区内集体土地涉及房屋拆迁安置的，实行实物套房安置或货币补偿安置方式。征收城市规划区外集体土地涉及房屋拆迁安置的，在符合土地利用总体规划和集镇、村庄建设规划的前提下，实行统建安置或货币补偿安置，但项目区征地范围内一次性拆迁总数5户以下(含5户)可安排宅基地实行自拆自建安置。

第十四条对被征地的村级集体经济组织安排被征土地中农用地面积的5％用于发展村级集体经济。在城市规划区(含临江产业园)的建设用地范围内征收集体土地，安排的用地位置由县人民政府(或乡镇人民政府)确定。在城市规划区以外征收集体土地实行一事一议。安排的用地必须由集体经济组织依项目进行申报用于除住宅(含商品房开发)外的二、三产业，不得分配给个人使用，并支付不低于工业用地基准价格的土地出让金。

第十五条被征地单位的耕地被全部征收后，原农业人口经县公安局、县国土资源局审核，可转为非农业人口；原属于集体所有的其他土地，依法转为国有土地，并进入县土地储备中心统一管理。

第十六条因工程施工等需要临时用地的，经批准后，根据临时用地影响范围，按征收土地的统一年产值标准逐年补偿。使用期满后，应当及时恢复土地原状，退还给原使用单位，并增付一年补偿，弥补恢复后造成的减产。

在使用过程中造成无法恢复土地原状的，应依法予以征收。

第十七条大中型水库的征地补偿安置应按《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》的规定执行。

第十八条使用农林场等国有农用土地进行建设的，土地补偿费支付给国有农用地单位，安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费支付给个人。

第十九条土地被征收后，被征地单位应按规定办理农村集体土地所有权证、农村集体使用权证、农户土地承包经营权证变更或收回。

第二十条征地拆迁工作经费按照每亩2400元支付给实施征地工作的乡镇人民政府包干使用。

第四章法律责任

第二十一条违反土地管理法律、法规，无故拒交土地的，由县国土资源主管部门责令限期交出土地；逾期拒不交出土地的，由县国土资源主管部门申请人民法院强制执行。造成严重后果构成犯罪的，依法追究刑事责任。依法移送司法机关征地过程中，有阻挠妨碍国家机关工作人员依法执行职务行为的，由公安机关依照有关法律法规予以处罚。

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关键词:“毛地挂牌、净地交付”;概念;法律效力;法律风险

中图分类号:D922．3;F301 文献标识码:A 文章编号:2095－4379－(2016)10－0159－02

近年来，随着我国土地出让制度的不断健全完善，相关政策明确要求土地实行“净地”出让，禁止“毛地”出让。但有些地方政府未能严格贯彻该落实。有的出让合同中约定为“净地”出让，但实际为“毛地”出让，有的出让合同中约定“现状出让、净地交付”等。究其原因，其中很重要的一条是在当前发展模式转型，经济下行的背景下，地方政府财政吃紧，没有足够的资金进行土地一级开发中的整理、拆迁、基础设施建设，在暂时又无法摆脱土地财政的情况下，只能采取变通的方式出让“毛地”。现实当中，大量出让合同中出现了“现状挂牌、净地交付”、“毛地出让、净地交付”等表述方式。这类合同在履行过程中一旦产生纠纷，政府和土地受让人对合同的性质、效力、违约责任等均出现巨大分歧。本文正是基于这种土地出让的现状，以“毛地挂牌、净地交付”为例，对这种模式的相关法律问题进行研究探讨。

一、“毛地”“净地”概念

“毛地”和“净地”虽不是法律术语，但在相关政策文件中对此已有表述，国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》中规定，实行建设用地使用权“净地”出让。国土资源部、住房和建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中规定，不得“毛地”出让。因此，有必要对“净地”、“毛地”的概念进行定义，以便准确适用。所谓“净地”，根据《闲置土地处置办法》的规定，指市、县政府供应的土地应当地土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发等所必要的基本条件［1］。“毛地”是相对于“净地”而言的，是指拟出让的土地或者权属边界条件不清晰、或者未征收拆迁安置完成、或者不具备交付条件，或者兼具以上三点中的两点或全部。

二、“毛地”出让与“净地”出让的历史沿革

自土地有偿使用制度建立以来，我国的土地出让工作取得了突飞猛进的发展。土地财政在此背景下也应运而生，并且成为很多地方政府财政收入的主要来源。但是2004年之前，由于《城市房屋拆迁管理条例》赋予开发商拆迁人资格，加之地方政府的财政资金不足，土地的出让大部分是“毛地”出让，由开发商承担拆迁工作。这种模式在短时间内达到了降低拆迁成本、提高拆迁效率、促进经济繁荣的效果。但很快，其弊端就显示出来。一方面，由于开发商天然的利益最大化的本性，在拆迁过程中采用非法手段野蛮拆迁的情况频现，严重侵害了被拆迁人的合法权益，造成社会负面影响，并在一定程度上影响了社会稳定。另一方面，由于地价上涨，开发商囤地待涨的情况也愈发严重，造成土地大量闲置。同时，地方政府意识到，土地是否经过一级开发，出让价格有天壤之别。一项针对北京市中心城区地价的分析数据表明，当政府出让的地块经过了一级开发后，只需40%的土地出让金就能覆盖所有一级开发和土地整理的成本，60%的增值收益是由土地一级开发产生的。而当政府出让的土地未经一级开发时，土地增值收益就会流向土地开发商，从而大幅减少政府的土地出让收益［2］。在这种背景下，国务院以及相关部门出台了一系列政策对此予以调整，实行“净地”出让政策。《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(［2004］)规定，严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地;国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》(国地资电发［2007］36号)规定，实行建设用地使用权“净地”出让;国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国地资发［2010］151号)明确不得“毛地”出让;国土资源部《闲置土地处置办法》(2012年6月1日国土资源部令第53号)中规定了土地出让应当权利清晰、安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确、动工开发所必需的其他基本条件。

三、“毛地挂牌、净地交付”土地使用权出让模式的法律效力

尽管诸多文件规定土地应当“净地”出让，但由于法律对“毛地”出让未作禁止性规定，加之纯“净地”出让需要地方政府前期大量的资金投入，一些地方“毛挂净交”，即在“毛地”的情况进行招拍挂形成土地交易。政府利用土地出让金将“毛地”变为“净地”并在规定时间内将“净地”交付给开发商［3］。这种模式易造成对其性质认识的混乱，其到底是“毛地”出让，还是“净地”出让。笔者认为，这种模式属于“毛地”出让。理由是，不管是国务院《关于促进节约集约用地的通知》，还是国土资源部《闲置土地处置办法》，均规定的是土地出让前达到“净地”条件。交付只是土地出让合同中，出让人履行合同中的一项义务。出让合同签订后，虽然没有办理物权变更手续，但土地出让的法律关系已经成立。故签订土地出让合同时未达到“净地”条件的，均属于“毛地”出让。既然有如此多的文件规定不得“毛地”出让，那么“毛地挂牌、净地交付”合同是否无效呢?如果合同无效，对双方承担民事责任有巨大影响。同时，如果合同无效给国家造成一定损失，则政府官员有之嫌，如果数额巨大，甚至有可能构成犯罪。因此，对于政府而言，明确认识此类合同的效力非常重要。笔者认为，“毛地挂牌、净地交付”虽然违反了国家的政策规定，但从法律视角考察，其法律效力仍然是应当肯定的。理由是:第一、目前各地政府土地出让均是按照《中华人民共和国房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律法规规定的形式进行，程序合法。第二，该模式不符合合同法关于合同无效的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。国务院、国土资源部的文件虽然禁止“毛地”出让，但因其性质属于规范性文件，不是法律或行政法规，不属于法律的强制性禁止规定，不产生合同无效的法律后果。司法实践中，人民法院对未达到“净地”出让的合同的效力也予以了认定，如江苏省高级人民法院(2014)苏民终字第00374号判决即对未完成拆迁就出让的土地出让合同的效力予以了确认。

四、“毛地挂牌，净地交付”模式中，各方当事人的法律风险

“毛地挂牌、净地交付”模式中，背后往往隐藏着另外一个合同关系，即受让人事先与政府签订土地一级开发合作协议。最普遍的情况是由受让人提供房屋征收拆迁的全部资金，政府完成征收拆迁工作，受让人参与土地摘牌，根据受让人摘牌与否等不同情况确定受让人的土地一级开发的投资回报。在当前房地产市场不景气的环境下，这种模式隐含着巨大的法律风险。对于政府而言，如果选择的开发商资金实力有限，在房屋征收拆迁过程中，很容易出现开发商资金不足导致房屋征收拆迁工作拖延，甚至不能完成的情况。一旦房屋征收拆迁不能完成，开发商也确定无力继续投资，则政府就会面临处理拆迁安置、支付巨额临时安置费等局面。而土地受让人如果与政府签订土地一级开发合作协议时不够谨慎，土地成本测算不够精准，也容易出现拆迁成本超出投资预算而无力承担的情况。另外，如房屋征收拆迁工作进展缓慢或者严重拖延，政府不能按约交付“净地”也势必出现投资成本加大，失去商业机会等情况。这两种情况都极易造成项目搁浅的局面。一旦项目搁浅，则政府和土地受让人都会产生巨大的损失。综上，笔者认为，“毛地挂牌、净地交付”的出让方式，是在特定历史条件下的产物。其大量存在会产生诸如土地闲置、社会不稳定因素增加等后果。建议立法机关对此情况研究论证后，以法律或行政法规的形式，对“毛地”出让予以禁止，以确保“净地”出让政策的有效落实。

［参考文献］

［1］郄建荣．闲置土地处置办法旅行“净地”出让将堵死政府原因致土地闲置开发商一手交闲置费一手涨房价不再可能［N］．法制日报，2012－7－3．

［2］张弦．公私合作(PPP)的成败之道［M］．北京:国家行政学院出版社，2015．

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一、项目概况

1、项目名称：县东城大道南路周边旧房改造工程

2、项目基本情况

县东城大道南路周边旧房改造工程位于镇仙源村。一是修建东城大道南路及支路：东城大道南路起于县体育馆，止于迎宾大道，长约820米，宽30米；支路即井岗大道西段（连接清华大道），长约125米，宽18米，征收范围为道路中心线两侧60米范围内农田及旧房。二是仙源村上、下排旧房改造。改造范围：东临清华大道，南临防洪堤二期仙源段安置地，西临东城南大道延伸段，北临庙背塅居民住房（具体以征收红线范围为准）；修建连接清华大道支路两条（上、下排北侧南侧各一条），北侧道路长约180米，宽18米，南侧道路长约220米，宽12米，总用地面积约81000㎡，其中道路建设用地约32800㎡。

二、项目实施内容

项目分两期实施，第一期实施东城大道南路及支路建设，第二期实施仙源村上、下排旧房改造。

（一）第一期实施内容：

1、征地面积：约26000㎡；

2、房屋征收情况：该项目房屋征收涉及私房约24户，征收房屋占地面积约3400㎡，建筑面积约6400㎡，附属建筑面积约750㎡；

3、东城大道南路建设：全长约820米，路基宽30米，以及道路范围内的排水、排污管道，绿化、亮化等基础设施；

4、井岗大道西段：长约125米，宽18米，以及道路范围内的排水、排污管道，绿化、亮化等基础设施；

5、管线搬迁：供电、供水、移动、联通、电信、电视等管线的搬迁；

6、土地整理及安置工作：需提供约7200㎡土地作为房屋征收安置用地，对房屋征收安置用地进行整理，完成三通一平等基础设施建设及安置工作。

具体项目建设按规划部门审定的规划设计方案和审定的施工图组织实施。

（二）第二期实施内容：

1、征地：约15000㎡；

2、房屋征收情况：该项目房屋征收涉及私房约120户，征收房屋占地面积约15000㎡，建筑面积约48000㎡，附属建筑面积约3000㎡；

3、连接清华大道支路两条（上、下排北侧南侧各一条），北侧道路长约180米，宽18米，南侧道路长约220米，宽12米，以及道路范围内的排水、排污管道，绿化、亮化等基础设施；

4、管线搬迁：供电、供水、移动、联通、电信、电视等管线的搬迁；

5、土地整理及安置工作：项目范围内需提供土地30000㎡作为房屋征收安置用地。对房屋征收安置用地进行整理，完成“三通一平”等基础设施建设及安置工作。

具体项目建设按规划部门审定的规划设计方案和审定的施工图组织实施。

三、安置办法

采取土地异地安置及货币补偿两种安置方式，由房屋被征收户任选一种。第一期安置地拟选在防洪二期仙源上排安置地东侧，面积约7200㎡，拟安置标准为1:0.75，第二期采取就地安置，拟安置标准1：0.75。

四、项目投资估算

项目总投资估算约11120万元。

（一）第一期建设投资估算：合计投资约2450万元。

1、项目建设前期费用（含勘查设计、规划等）30万元；

2、征地费用（含征地报批、补偿、工作经费、测量等）约300万元；

3、房屋征收补偿（含房屋补偿、评估、搬迁补助、工作经费、奖励等）约1250万元；

4、工程建设费用（含道路建设、土地整理、监理费、建设管理费等）约870万元。

（二）第二期建设投资估算：合计投资约8670万元。

1、项目建设前期费用（含勘查设计、规划等）20万元；

2、征地费用（含征地报批、补偿、工作经费、测量等）约150万元；

3、房屋征收补偿（含房屋补偿、评估、搬迁补助、工作经费、奖励等）约8100万元；

4、工程建设费用（含道路建设、土地整理、监理费、建设管理费等）约400万元。

五、资金筹措

该项目为政府投资工程，城建公司为代建管理单位，通过工程招标发包方式确定施工承包单位。

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一、北京市货币化安置的特殊内涵

货币化安置方式在相关文件中有提及，但实践中理解不同，执行中也出现偏差。有人认为，货币化安置就是货币补偿和实物安置的简单结合。货币化安置方式是货币化安置的重要内容，理解了货币化安置方式，就基本上理解了货币化安置的内涵。

国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》后，2015年8月住房和城乡建设部、国家开发银行联合发文《关于进一步推进棚户区改造货币化安置的通知》（建保〔2015〕125号），结合房地产去库存，提出了各地“按照原则上不低于50%的比例确定本地区棚户区改造货币化安置目标”的量化要求。部分省市在2015年前后关于城市棚户区改造相关实施意见或办法中涉及并提到了“货币化安置”概念，多数体现了房地产去库存的精神。

住房和城乡建设部住房保障司副巡视员刘霞在回应“棚改危改新建对楼市库存造成压力”时表示，住建部是通过各种方式来推动棚户区改造货币化安置工作。现在提倡的棚户区改造货币化安置，具体包括三种方式：第一种方式是政府搭建平台，居民与开发企业直接对接选房；第二种方式是政府从开发商那里购买合适的商品房作为安置住房；第三种是老百姓拿到钱自主选择。

住房和城乡建设部办公厅《关于棚户区改造货币化安置统计口径有关问题的通知》（建办保函〔2015〕910号）提到了针对货币化安置设计了三种统计口径：直接货币补偿、政府组织棚户区改造居民购买商品住房安置和政府购买商品住房安置。北京市住建委、北京市重大项目办、国开行北京市分行联合发出《关于做好棚户区改造货币化安置工作的通知》（京建发〔2015〕340号），提出货币化安置的三种主要形式：先计算棚户区改造居民货币补偿再由居民购买政府组织建设的安置房、居民自主购买商品房及直接货币补偿。

北京作为首都，不存在房地产去库存的问题。同时，北京的货币化安置补偿工作还要围绕疏解非首都核心功能、京津冀协同发展等国家战略发挥作用。

按照上述内容，结合北京市征收安置工作及房地产市场情况，北京的货币化安置方式可分为以下三种：

第一，被征收人购买政府组织建设的安置房，对原房屋和安置房进行货币化差额结算。安置房包括“按照经济适用住房产权管理”的定向安置房、三定三限三结合的安置房以及其他类型的安置房。

第二，被征收人自主购买商品房。政府搭建平台，从普通商品房、自住型商品房、限价商品房市场中组织房源，被征收人与开发企业直接对接选房。建议把中介机构组织的二手房作为安置房。政府通过搭建平台或预订服务，提供房源供被征收人选购，并由被征收人与开发建设单位或原产权人结算购房价款。

第三，直接货币补偿。货币直接补偿给被征收人，被征收人拿到钱自主选择。

二、北京市货币化安置的特点

现阶段进一步研究货币化安置办法和原则，需要更好地结合北京市货币化安置的特点，主要包括以下几点：

第一，北京市房地产市场供不应求，不存在房地产去库存的问题；

第二，征收补偿中的“暗补”，在现实中的征收过程中发挥着很大的作用；

第三，征收涉及中央在京单位多，实施中各区县主导性强，尤其在补偿、补助、奖励标准和类型上，各区县差异明显；

第四，安置房源紧张，安置房源不足，而房价增长快，实行限购政策，控制日益高涨的房价，使被征收人更偏向选择安置房；

第五，商品房价格高，被征收人中的困难户购买力不足问题日益突出；

第六，按照北京市现有征收项目情况和北京市住宅市场的持续火爆程度，单一的安置房供应模式已无法满足北京市各类征收项目的进程。

三、北京市币化安置的原则

结合《关于做好棚户区改造货币化安置工作的通知》（京建发〔2015〕340号），并针对北京市安置工作具体情况，提出以下北京市国有土地上房屋征收货币化补偿安置的原则。

第一，被征收人自愿原则。北京市国有土地上房屋征收货币化补偿安置，要继续坚持被征收人自愿的原则，实物安置与货币化补偿安置相结合，鼓励被征收人选择货币化安置方式，但不搞一刀切。

第二，区县政府主导原则。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）明确规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。各区县政府相关部门要科学谋划，统筹安排，做好货币化安置从前期论证到后期执行等各项工作。

第三，因地制宜原则。各区县相关部门要结合当地房地产市场现状，综合考虑各区县征收面临的安置需求，科学规划定向安置房建设，优先选择货币化安置方式，科学统筹安置房源。

第四，历史衔接原则。各区县货币化安置要考虑多年来拆迁征收项目的实践情况，总结历史成功经验，统筹考虑历史衔接。

第五，综合平衡原则。货币化安置要做好区域之间、项目之间的综合平衡，还要做好征收项目和拆迁项目、腾退项目等政府主导项目的平衡。

第六，公开、公平及公正原则。货币化安置要坚持公开公平公正原则，及时公开货币化安置政策、标准、方案等信息，保护老百姓的切实利益，保护政府资金等公共资金的安全。

第七，市场化原则。货币化安置要符合市场化原则，无论是对被征收人的被征收房屋的补偿，各类补助和奖励，还是对被征收人安置房屋的价值，都要体现市场化原则。

第八，社会化原则。货币化安置要在政府主导下，调动社会力量参与，特别是安置房源方面，通过市场组织房源，多途径筹措安置房源，统筹协调各方利益，最大限度让利于民，让更多群众受益。

篇6

拆迁单位：**县征地拆迁事务所

（以下简称甲方）

被拆迁人：

（以下简称乙方）

因G319线桃花源景区公路改线工程建设项目需要，根据征地房屋拆迁安置补偿法律、法规的相关规定，经甲、乙双方协商同意，就房屋搬迁补偿安置事宜达成如下协议：

一、基本情况。乙方在

镇（办事处）

村

组拆迁范围内有房屋建筑面积

平方米，房屋及其他实物情况详见《房屋调查原始调查表》、《补偿清交单》。实物量严格按照甲、乙双方共同核准的调查数值为准，不得变更；在拟征收土地告知后乙方抢建、抢装的房屋及附属设施等，不予补偿。

二、补偿金额。按照现行征地房屋拆迁补偿标准执行，具体补偿金额为：1.房屋补偿费为

元；2.住宅房屋装饰装修、设施为

元；3、室外设施为

元；4、其他（搬家费、过度费、重建误工费）为　 　元；5、超面积安补费为

元。以上补偿费共计

元。

三、付款方式。自协议签订当日一次性付清。

四、安置措施。乙方同意采取以下第

项安置办法进行安置：

（一）重建安置。由当地村、组协助乙方做好异地重建宅基地选址，用地手续报批，重建宅基地通电、通路、场地平整等工作，使其具备基本的重建条件（重建安置费用乙方均不承担）。

（二）货币安置。乙方自愿放弃重建安置，今后不再重建房屋，而选择实行一次性货币安置，给予

元节约用地奖和

元

住房安置补助费。选择货币安置后再申请重建安置的不予受理。

五、奖励办法。为鼓励提前搬家，2013年7月5日至7月25日内交出房屋、腾出土地的给予交房腾地奖。奖励标准为：2013年7月5日至7月 日内搬家腾地的给予奖励

元；2013年7月 日至7月 日内搬家腾地的给予奖励

元；2013年7月 日至7月25日内搬家腾地的给予奖励

元。2013年7月25日24:00后搬家腾地的，不予奖励。

六、协议签订后，乙方应在协议签订之日起15日内搬家腾地。乙方被搬迁房屋及附属设施所有权即归国家所有，甲方有权进行处置，乙方如需利用被搬迁房屋及附属设施材料的，甲方可赠予乙方。乙方拒不领取补偿费用、拒不搬迁腾地的，依法责令限期腾地；逾期不腾地的，可申请人民法院强制执行。

七、为确保拆迁过程中人员、财产安全，由甲方聘请有资质的单位实施房屋拆除工作。如因乙方自行拆除导致的安全事故甲方不负任何责任，概由乙方自行负责。

八、本协议自双方签字之日起生效；本协议正本一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

鉴证方：

（签章）

（签章）

（签章）

年

篇7

【关键词】土地征收 住房安置 疑难法律问题 社会保障 政策设计理性

引子：案件简介

2005年4月，在C市X区务工的外来男青年罗某（城镇户籍），与当地农村女青年李某登记结婚。同年10月，李某所在村社集体土地被依法征收，李某代表其所在家庭与当地基层人民政府签订征地拆迁住房安置协议，约定住房安置方式为统建房安置，家庭安置人口为2人，安置面积为80平方米（其中罗某20平方米，李某30平方米，按照政策对于罗某与李某已婚未育情形增加一个人口分配30平方米）。2007年5月，李某与罗某因夫妻感情确破裂，经人民法院主持调解达成离婚协议，但双方就财产分割未达成一致意见。同年10月，当地基层人民政府按照最初约定，向李某、罗某交付使用1套建筑面积为80平方米的安置住房。对于已婚未育情形增加一个人口分得的30平方米住房面积，如何确定其产权归属，因双方未生育子女即已离婚而争执不下，故再次诉诸人民法院请求解决。

受诉人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》相关规定，宅基地使用权是农民集体所有土地承载保障集体成员居住权利的、带有社会保障意义的制度设计，故宅基地使用权的取得以及土地征收后住房安置的分配均应以农民集体成员身份为基本依归。对于已婚未育情形增加一个人口分配的住房面积，是农民集体所有土地承载住房保障功能并维护代际公平的具体体现，从权利归属主体角度看，它并不归属于已婚未育夫妇双方，而是归属于将来可以取得该农民集体成员身份的已婚未育夫妇的子女，该已婚夫妇仅仅是该有关权利的暂时保管和可能归集主体。已婚未育夫妇的婚姻裂变所凸显的有关权利归属问题，只能顺着农民集体成员身份的基本脉络进行处理，才符合农民集体所有土地承载住房保障功能的基本法理。故对于罗某提出的要求平均分割该30平方米住房面积的诉讼请求，受诉人民法院依法判决不予支持。一审宣判后，双方当事人均未上诉，该民事判决已经发生法律效力。

征地困境：两对内生性矛盾

为了正确阐释和恰当评析上述案件，有必要在统筹城乡发展的宏观政策及城镇化趋势的时代背景中，剖析征地困境产生的深层次原因。

集体土地的物权属性与生存保障功能之间的矛盾。在我国，社会保障体系长期以来仅覆盖城镇居民，农村村民实际享有的生存保障就是与集体成员身份紧密联系在一起的土地承包经营权和宅基地使用权。土地承包经营权和宅基地使用权对于农民而言，不仅仅是一种物权，更具有强烈的福利法色彩，它们承载着农民的社会保障，起着保障农民生存利益的重要作用。①由此决定，集体土地不可能是纯粹的物权，围绕着集体土地的制度设计也不可能在纯粹的物权法中得到完全阐释。法律对土地承包经营权的限制，特别是对宅基地使用权转让的限制，与其说是物权法的逻辑，毋宁说是基于集体土地负载的保障农民生存的现实考量。

土地征收的制度目的与附加功能之间的矛盾。为了公共利益的需要，动用国家权力强制取得他人的土地所有权，是世界各国设立土地征收制度的共同目的。土地征收制度的全部正当性界限在于公共利益的限制。在我国，土地征收制度同时带有独特的附加功能，也就是充当新增国有建设用地的主要供应渠道。目前法律规定，国家原则上排斥集体土地进入市场，取得建设用地只能使用国有土地，国家严格禁止土地交易，土地所有权的移转只能是经由征收方式出现的从集体向国家的单向移转。因此，新增建设用地的主要供应渠道也就是土地征收，由此国家垄断了建设用地一级市场，城市政府也获得了土地市场垄断性“中间商”地位。②这种独特的附加功能，不仅为我们在我国城镇化历史发展背景下界定“公共利益”所遇到的阻力提供了注解，也为我们解读土地征收制度异化现象以及土地征收问题提供了钥匙。

案件评析

案件的判决思路。在统筹城乡发展及推进城镇化的进程中，伴随征地拆迁而产生的安置住房分割问题，是一个疑难的法律问题。本案审判对此作出了有益探索，现尝试分析其判决理路如下：

首先，依据现行法律，本案民事判决提出了一个基本命题，即宅基地使用权对于农民而言不仅具有物权属性，而且具有住房保障功能。这是本案判决的理论基石和逻辑起点。这个命题不仅符合现行法律规定，而且契合我国当前社会实践，是本案民事判决取得良好社会效果的关键。

其次，从动态保障和维护代际公平角度，本案民事判决对尚未具有胎儿形态之未来人利益保护作出了安排。其具体路径为：一、受权利能力作为权利义务“驻足集散”处所③制度法理的启示，认定本案中已婚夫妇仅仅是有关权利的暂时保管和可能归集主体。该已婚夫妇如果选择且生育了子女，则有关权利自然移转给其子女；如果选择不生育，则他们是该权利的最终归集者。二、识别具体的暂时保管和可能归集主体。判决中提出，应根据农民集体成员身份的有无来决定有关权利的暂时保管和可能归集主体。

最后，本案的民事判决实现了宅基地使用权动态保障农民集体成员居住需要以及维护代际公平的目的，模糊的产权归属问题得到了较为圆满的处理。同时，这种判决安排也可以在家庭共同共有制度中找到理论支持。

本案留下的思索空间。本案民事判决作出后，当事人均息诉服判，收到了良好的社会效果，也实现了个案正义，但仍有巨大的思索空间：

第一，本案判决涉及的制度成本问题。民法通则规定公民的民事权利始于出生，继承法为胎儿利益保护作出了个别规定，但现行立法在尚未具有胎儿形态之未来人利益保护方面仍未有相应的具体的制度安排。相应的判决执行也不得不面临现行不动产登记等制度考验。

第二，可能的参考适用范围。案中被征收土地地处城乡结合部，而且所在村社土地基本上是被成建制征收，几乎不再具备新增取得宅基地使用权的条件。故对于特定农民集体，如果土地被部分征收，新增人口尚有取得宅基地使用权的现实可能，也就不存在住房动态保障和代际公平的问题。

第三，综合农民社会保障的考量。如果农民的社会保障水平达到了可以替代宅基地使用权的住房保障水平，上述问题也不会存在。故本案民事判决的参照适用还应当兼顾时间维度，即要动态考察农民的社会保障完备程度。

结语：政策设计回归理性

征地拆迁统建房分配以户（家庭）为单位，根据户内安置人口数目计算可以享受优惠的住房总面积，对于独生子女家庭以及已婚未育家庭，在家庭实际人口数目基础上增加一个人口计算统建房分配总面积。这种做法从代际公平及集体土地肩负的动态性住房保障功能的角度而言是合理的，但也加剧了家庭财产产权的不明晰性，极易引发“外部性”问题。它常常因家庭稳定而得以遮蔽，但家庭一旦裂变，其所隐藏的问题就立即释放出来。由于相关权利义务缺乏法律上可归集的场所，故本案中为未出生人分配的住房面积在离婚纠纷中的处理就成了一个棘手的法律难题。实践中，为了达到多分统建房面积的目的，“分户”是普遍的做法，其中既有父母与子女之间分家立户的，也不乏夫妻之间闹“假离婚”的，甚至还发生过“集体离婚”现象。譬如重庆市人和镇极乐村在实施土地征收补偿安置过程中，仅2005年，全镇就有1795对夫妻离婚，还有732对再婚婚姻。究其原因，是1999年颁布的《重庆市征地补偿安置办法》（市人民政府第55号令）第24条和第25条规定：一对夫妻只能分一套房，但离了婚单独立户，就可以各分一套房，并以优惠的价格购买；配偶为城镇户口且无住房，可以申请多分配一间屋。③因此，征地拆迁住房安置的制度设计应当合理，具体而言：

首先，统筹城乡社会保障，逐步剥离土地保障功能。使农民逐步摆脱对土地的依附，是集体土地回归纯粹物权的重要途径，也是重构土地征收制度的基础性工作。

其次，鼓励住房货币安置，科学制定统建房安置政策。在土地征收住房安置问题上，应当出台切实可行的鼓励货币安置的政策，因为货币安置较之于实物安置，更具优势：一、住房货币安置可以消除家庭财产的外部性弊端；二、住房货币安置可以克服统建房建设管理成本高，容易诱发权力“寻租”的弊端；三、住房货币安置可以避免统建房安置产权不明晰的缺陷。

最后，制定住房安置政策应当注重系统性和明确性。例如，针对本案判决中所涉及到的，对于已婚未育情形增加一个人口分配的住房面积，可以预先明确其产权归属性质，预防纠纷发生，节约社会成本。（作者单位：西南石油大学文法学院）

注释

①刘得宽：《民法诸问题与新展望》，北京：中国政法大学出版社，2002年，第70页。

篇8

    近年来,政府相继出台了一系列改革和完善土地征收制度的政策,如征地要实行“两公告”制度,即由被征收土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门在被征收土地所在地的乡(镇)、村征收土地方案公告和补偿安置方案公告,以确保被征收土地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的合法权益。但在实践中,因违反法定征地程序,致使权利人超过法定60日复议期限申请行政复议的情形时有发生,那么,该如何确定此类行政行为的复议期限呢

    行政机关的告知义务

    《行政复议法实施条例》第十五条第二款规定,行政机关作出具体行政行为,依法应当向有关公民、法人或者其他组织送达法律文书而未送达的,视为该公民、法人或者其他组织不知道该具体行政行为。《行政复议法实施条例》第十七条规定,行政机关作出的具体行政行为对公民、法人或者其他组织的权利、义务可能产生不利影响的,应当告知其申请行政复议的权利、行政复议机关和行政复议申请期限。因此,在土地征收实践中,征地公告的内容除了包括批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等实体内容外,还应当包括相对人依法享有的救济权利和申请救济的途径,如复议权、复议期限等内容。

    另外,根据行政行为的特点和性质,行政机关对具体行政行为的合法性承担举证责任。在行政复议中,被申请人应当提供相应的证据证明其已经了征地公告,告知了相对人具体行政行为的内容、复议机关、复议期限等,否则就不仅仅是申请人申请行政复议期限如何确定的问题,而是严重的程序违法,行政机关要承担对其更为不利的法律后果。

    行政复议申请期限的起算日期

    如何计算复议申请期限不仅涉及行政机关能否正确地行使公权力,而且还关系到公民、法人和其他组织能否充分地行使法定的行政复议救济权, 保护自己的合法权益。我国现行的行政复议制度体现的是“有权利就有救济”的法治原则,偏重于对相对人救济权利的保障,尽可能拓展相对人复议申请期限来保护相对人的救济权、规制行政执法行为。《行政复议法》第九条规定,公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的,可以自知道该具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请。《行政复议法实施条例》第十五条第一款列举了几种特殊情况下行政复议申请期限的起算方法,对于公告送达法律文书的,行政复议申请期限自公告规定的期限届满之日起计算;事后补充告知的,自该公民、法人或者其他组织收到行政机关补充告知的通知之日起计算;被申请人能够证明公民、法人或者其他组织知道具体行政行为的,自证据材料证明其知道具体行政行为之日起计算。综合我国行政复议制度的原则及规定,在此认为,行政复议机关应当本着既要保护行政管理相对人法定救济权利又要合理节约社会资源的原则,全面分析、综合考虑确定行政复议申请期限,应当根据不同的具体情况而区别对待:

    如果行政机关作出征地行为后, 没有进行公告,或者公告时没有告知复议权、复议期限的,没有事后补充告知,也没有证据能够证明公民、法人或者其他组织知道征地行为以及复议权、复议期限的,相对人可以随时提起行政复议;

篇9

1调查区概况与调查方法

1．1调查区概况龙泉驿区位于成都市东南部，是成都东部的副中心。2010年全区完成国内生产总值368．54亿元，同比增长19．5%;人均国内生产总值62222元，同比增长31．5%;全区的综合经济实力连续10年位居全省十强区县之列。农业在龙泉驿区的国民经济中占有较大比重，全区农业人口占到总人口的59．98%。该区农业飞速发展，先后被评为“国家农业科技成果示范试点区”、“国家农业标准化生产示范区”及“国家资源综合开发型三高农业示范片区”，初步形成了以果蔬生产为重点的现代都市特色农业基地。另外，该区农民的收入也有较大增长，2010年全区农民人均纯收入达9248元，同比增长17．10%;农村贫困人口只有0．5万人，同比下降37．5%。在社会主义新农村建设和统筹城乡发展的机遇下，该区较早地开展了农民集中居住区建设，从2004年10月以来，龙泉驿区结合本区实际情况，在“破除城乡二元结构，谋求城市与农村同发展共繁荣”的指导思想下，出台了一系列政策措施来推动农民集中居住区建设。截至2010年初，龙泉驿区的农民集中居住区已达53个，其中300户以上的就有29个，涉及的农民以达数万人。1．2调查方法以成都市龙泉驿区范围内大型农民集中居住区为调查对象，调查采用非概率抽样(Non－probabilitySampling)和偶遇抽样(AccidentalSampling)相结合的方法，综合考虑了调查对象的年龄、职业、文化程度等特征，通过问卷调查、实地访谈等方式收集了大量的一手资料［1］。调查选取了龙泉驿区17个大型农民集中居住小区(图略)，对每个小区中的20～30个人进行随机调查。17个点遍及龙泉驿区的东西南北中五个方位，各个小区的经济水平、安置年代及离城的距离都有所不同，这使得调查具有广泛性，针对性，层次性。

2农民对集中居住的评价与分析

本次调查总共发放了391份调查问卷，回收有效问卷376份，回收率为96．16%。被调查人员中，在年龄上:小于20岁的占11%，20～40岁的占29%，40～60岁的占34%，大于60岁的占26%;在职业上:学生占9%，65%是当地的民工，80%以上以前是当地农民;在文化程度上:8%的人没有上过学，64%是初中及以下文化，20%为高中文化，8%的为大专及以上文化。2．1对集中居住政策的评价分析据调查，农民对集中居住满意的为39．92%，不满意的为37．62%，无所谓的为22．46%(图略)。农民对于集中居住的满意度不到40%，主要原因在于农民对政策实施过程中出现的诸如补偿不足，硬件不合格等问题的不满，对于新生活方式不适应等。另外，还呈现出一种“离城镇越远，满意度越低”的普遍趋势，究其原因，在于个人的家庭经济状况、受教育程度及自身的社会适应能力等因素因地域的不同而具有显著差异性。2．2对居住区环境的评级分析据调查，农民觉得居住环境比以前好的为53．13%，觉得和以前差不多的为26．41%，觉得比以前差的为20．44%。调查表明，集中居住区的生活环境状况较农民以前有较大的改善，居民的满意度也较高。大多数社区的内部绿化、卫生条件较为优越，社区周围的环境状况，如噪声污染，空气污染，水污染等影响很小，居民的生活较为舒适。2．3对社保与医保的评价分析据调查，农民觉得社保与医保比以前好的为43．76%，觉得没有变化的为47．66%，觉得比以前差的为6．96%。调查表明，农民特别是老年农民对于医保及社保的满意度很高，绝大多数居民只要达到了一定的条件，就可以享受到政府给予的各项福利待遇，并且可以很好的满足自身的日常生活。如男士满60岁，女士满55岁，就可以免费享受到政府给予的社会保险和医疗保险，这对于老年人占多数的农村地区来说十分有利。2．4对就业培训情况的分析据调查，安置小区对农民进行就业培训的为24．90%，没有的为53．36%，农民不了解情况的为17．52%。调查表明，大多数安置小区缺乏针对失地农民的就业培训，就业培训也不够深入和全面。安置农民的就业供需比例为约为1∶3，而提供给村民的岗位的满意度大约只有50%，就业培训的可行性不高。加之农民本身受教育程度较低，对于技术培训的吸收不足，导致被安置的农民面临着“失地即失业”的局面。2．5对生活配套设施的满意度分析据调查，农民对社区的生活配套设施的满意度是最高的，其中认为很方便的为27．38%，认为还可以的为71．00%。主要是因为集中居住小区的社区配套较以前相对完善，如学校，医院，超市，交通等较为便利，方便了居民的日常生活。不满意的仅占1．62%，主要是针对部分小区的规划设计不合理，如楼间距过窄、光照不足、道路宽度不达标、缺乏消防通道等。2．6对社区物业管理的满意度分析据调查，对社区物业管理满意的为11．85%，认为还可以的为29．98%，不满意的为37．71%，没感觉的为20．46%。调查表明，大多数小区的物业管理不能达到规定的标准，如管理不专业，责任性不强，对于居民的实际情况不予理解等。故大多数居民对物业管理的满意度不高。当然也还存在着有些居民因受教育程度和自身状况，对于物业管理不予理解，认识不足的问题。2．7收入差异性分析据调查，农民在集中居住过后，家庭的收入比以前多的为26．65%，和以前差不多的为43．01%，比以前少的为27．75%。调查表明，收入状况较以前的变化不大，没有达到致富的目的。农民以前是通过土地耕作获得收入，而且农村地区的消费不是很高，集中居住后虽然工作的收入提高，但他们还面临着工作不好找，生活成本增加的状况。

3存在的问题及原因分析

3．1村民对集中居住的满意度不高据调查，虽然政府的政策措施尽可能地解决农民集中居住问题，但村民对于某些补偿费用的满意度明显不足。主要表现在土地补偿费、安置补助费、拆迁过渡费等方面。3．1．1土地补偿费不能满足村民的生活需求。土地补偿费是指因国家征用土地对土地所有者和土地使用者对土地的投入和收益造成损失的补偿。在发达国家，政府对征收土地予以公正补偿，即按照被征收土地在公开市场上能够实现的客观价值(又叫公平市场价值(FairMarketValue))进行补偿［8］。根据《成都市龙泉驿区征地补偿安置办法(2004)》的规定，征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍，大部分集中居住区的标准为10．5万～12．0万元/hm2，相比于其她地区，属于中等偏低水平。换个角度来看，龙泉驿区2010年人均耕地面积为213．44m2，即使按每户3人的标准(2010年为2．83人/户)计算，按当前的补偿标准，平均每户一次性也只能得到2240～2560元的土地补偿费，显然不能满足村民的生活需求。3．1．2安置补偿费与农民年均收入相比较低。安置补偿费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。而其中的焦点在于人口买断费(指依据村民的实际年龄，经政府与村民双方协商，报有关部门批准，由政府一次性支付给村民一定数额的货币，从而解除村民在承包土地上享有的一切权益，把村民推向社会的一种形式)。据调查，大部分集中居住区的人口买断费为:在不满足安置时领取社保条件的居民中，小于18周岁的，按10000元/人补助;大于18周岁的，按20000元/人补助，按2009年的标准计算，补贴的人口买断费还不足农民3年的收入水平(图略)。3．1．3拆迁过渡费不能满足租房要求。拆迁过渡费又称临时安置费，主要用于拆迁至回迁时间段的租房费用(不含搬家费)。大多数被调查社区按照120元/月/人的标准予以补贴(2007年农村低保水平为150元/月/人)，而一般的建房工期是2～3年，按照3人1户的标准计算，每月补贴给每户用于租房的资金约在360元左右，而同时期龙泉驿区同等条件房屋租金均价在550～650元/月。3．2安置住房的面积不足、质量低劣及规划不合理3．2．1安置住房面积不达标。根据《成都市龙泉驿区征地补偿安置办法》第四章规定，允许某些因特殊原因达不到相关补偿标准的小区按小于35m2/人的标准予以补偿，亏缺面积按货币方式补偿。而据实际调查，某些明显能够达到规定标准的社区因特殊原因没有达到35m2/人的标准，如东洪社区按25m2/人的标准补偿，亏缺面积按780元/m2的标准予以货币补偿。实际补偿面积明显较小(图略)，对村民的生产生活产生了较大的影响。3．2．2安置住房存在质量问题。根据2009年的《成都市社会主义新农村规划建设管理办法(试行)》第十七条的相关规定，安置住房实行质量安全责任制，建设工程勘察、设计、施工、监理的单位，依法承担工程质量和施工安全责任和义务。据调查，部分安置住房存在质量问题，如在清水河社区，安置房屋渗水现象严重;在滨西绿洲小区，安置房屋的墙壁涂料脱落等。由此可知，部分小区在政策的落实当中重视不足，建房施工监理过程不到位。3．3政府与村民之间的沟通机制不完善部分村镇强制推行集中居住政策，缺乏与村民的良好的沟通，使政策的实施难以进行，加之安置农民的集体意识不强，太过强化自身利益，对政府的相关政策不予以理解，造成了集中居住政策在实施过程中存在很多矛盾。在调查的数据当中，“不了解”、“不知道”、“没感觉”的比例占有很大一部分，如对集中居住的评价有22．46%没感觉，这说明政府与村民的沟通不足，村民的知情权没有得到充分的体现。另外，由于农民受教育程度较低(被调查人群的57．39%是中学以下教育水平)，认识问题不全面，所以对政策的理解能力有限，如部分农民对不同时期不同区域政府的补贴差异不予理解，希望达到绝对的公平等。3．4安置房屋的“购补机制”不合理根据《成都市龙泉驿区征地补偿安置办法(2004)》第四章第二十四条规定:对于实施住房安置的农民，原有住宅人均面积超过35m2的，属批准面积的由征地单位按其建造成本价，最高不超过300元/m2给予补偿;安置住房超出人均35m2的部分，由农转非人员按商品房价购买。据调查，当房屋实际面积大于应得面积，农民购买的价格一般在2000～3000元/m2;当房屋实际面积小于应得面积，货币补偿的价格一般在750～1100元/m2。这个价格“剪刀差”具有其存在的合理性，因为房屋的建设成本及区位成本有差异性，但是如果价格差不被控制，过分拉大，就会对农民的利益产生间接性损害。3．5安置房屋无产权80%以上的安置小区的房屋产权问题没有得到落实，农民领不到土地使用证和房产证，形成“有房无产”的尴尬局面，安置住宅没有真正受到法律保护。虽然因某些因素导致房屋产权证书的办理还未落实，但只有取得相关的法律证书，农民的住宅才真正意义上受到法律的保护。

篇10

征地公告迟到三年

丽江村地处举世闻名的水利工程都江堰味江河畔、著名旅游胜地青城山外。此次丽江村、石佛村被征的200亩地，主要集中在十二组。十二组人口250人左右，原本人均占有土地1.35亩，从1995年至今，经过房地产开发、修建人工湖、修建高尔夫球场等历次征地后，就剩下125亩土地了，除去20多亩非耕地，人均仅剩四分地。

村民们称，这次被征用为“小城镇建设用地”圈占的200亩土地，丽江村村干部曾于2001年口头对村民们说过是租用来修建一个生物研究所，当年村民停种了一年并得到了每亩地1000斤大米的市价赔偿。第二年因项目搁浅，土地由农民继续耕种，直到2004年6月21日贴出公告，村民们才知道这块地已于2001年被征占为“国有土地”。

村民们提出疑问：土地开发的是什么项目、有没有审批手续、小城镇建设用地是否可以转为商业用地等等。对此都江堰市统一征地办公室作出的答复是：200亩土地的征用是依据省政府2001年第二批试点小城镇有关政策批准的建设用地，此宗地的征用程序和对村民的补赔偿符合法律法规和政策的规定。

10月29日，村镇组织村民开会，由征地办公室发给村民一份《四川省人民政府关于都江堰市2001年第二批试点小城镇建设用地的批复》和《科利科制药有限公司征用大观镇瓦窑村四组土地安置人员社保及就业补助方案》。11月2日，几位村民代表前往都江堰市国土局查询，才确知这块地已于2005年7月28日以36万元/亩的价格拍卖给了广州一家投资有限公司，土地用途则是定义不明确的“住宅”，土地使用年限标注为70年。经查询，该公司主营是房地产开发。

村民们说，此宗土地虽然在2001年被省人民政府批准为“试点小城镇建设用地”，但征占的土地距大观镇2.5-3公里，是否确属“试点小城镇建设”范围还存在疑问，而且用地单位也由科利科制药有限公司改为了房地产开发商，土地使用性质发生了实质性的改变，更何况其间还经历了一次《土地管理法》把土地“征用”改为“征收”的变化。

新《土地管理法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”而丽江村200亩被征地的用途虽然只是含糊地说为“住宅”，但中标的广州某投资公司是用之来进行商品房开发的，这显然不是“为了公共利益的需要”，但原来拟“征用”的土地却变为了长期性“征收”。

都江堰市统一征地办公室反复强调这块地早在2001年已成为“国有土地”，而丽江村民则称：《中华人民共和国土地管理法》总则第2条也规定了土地所有权属“集体所有”，“国有土地”也不能片面理解成地方政府职能部门所有。

征地补偿仅为收益5.5%

2004年11月12日国土资源部出台的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》明文规定：在征地过程中必须严格履行法定程序，特别是要保护被征地者的知情权。

村民们2005年11月2日在都江堰市国土局的查询却查出一张村民们称从来无被征地农民本人签过字的《都江堰市统征办征用200亩储备土地农转非人员自愿放弃参加社会保险登记表》。记者在丽江和临近涉及征地最多的石佛村听农民们抱怨得最多的除了赔偿过低，就是失地后无社保。丽江四组村民称按成都市人民政府[2004]19号文件，2004年1月1日以后成都市行政区域内因土地被征用农转非人员实行社会保险，而丽江十二组符合当地规定“男满60、女满50”以上的人员却由村组干部通过抓阄确定了14个名额，而在这张“保险登记表”上，已通过抓阄买了社保的邓光全、曾玉兰、赵玉良等人仍签字“表示自愿放弃参加社会保险”。

据丽江村民们称，该村十年来很少召开过正式的村民大会，村组合并后的丽江村村支部书记、组长全由原瓦窑村四组组长杨文伏一人担任，他上任后对丽江村的村务多用口头传达，村里虽设有村务公开栏，但只是一个“摆设”；如丽江十二组前三次土地征用，村民们都不知道被征用的具体亩数；这次一次性的“征收”土地，也没有发放过正式的宣传册子，村民甚至没有与村上签订过《土地承包合同》，历次土地征用都是村、组长杨文伏一人签字。

都江堰市丽江村此次被征占的200亩土地，在以土沃田丰闻名天下、享有“天府之国”美誉的成都平原，这可是上等良田。十二组村民每人得到8500元的赔偿安置费，而土地被征用后转让拍卖每亩得36万元，农民获赔为实得收益的5.5%，处于2005年7月新华社研发文章所述“容易引起“的范畴。

征地办公室是依据1998年《中华人民土地管理办法》来赔偿安置的，补偿安置标准是按照2001年的标准来计算。而村民们要求，应依据2004年8月28日颁布的新《土地管理法》制定办法，也应该按照2004年的物价水平来制定标准。但征地办公室负责人解释说“两者是差不多的”。

“我们不眼红土地拍卖了每亩36万元，我们只想依法得到我们应该得到的补偿！”村民代表吴国辉反复对记者说。

农民生活艰难

经历次征地开发，丽江村及相邻的石佛村已被房地产所包围。“新丽江”、“人工湖”、“高山流水”……，这些诗意盎然、令向往远离喧嚣亲近自然的城市人怦然心动的楼盘名字后面，也潜藏着上千失地农民严峻的生存现实和对未来的沉重忧虑。占地近两千亩的四川青城高尔夫俱乐部就在106国道一面与丽江村遥遥相对。每天，眼见城里人开着豪华高档轿车来俱乐部奢糜消费，一场球下来就是几千、上万元，丽江村人的心情是复杂的。

而就在这时，人工湖要“卖断”、高尔夫球场租用的地也要“卖断”的传言在村里散开。

“如果真是这样，这等于是断了我们的后路！”村民杨坤无奈地对记者说。

因占了一定的地理之利，丽江十二组农民的生活状况在山区农村中还不算太差，村中大部分农家都修了房子。但谈到生活水准和今后的发展，村民们就大摇其头了。57岁的村民杨先有，一家5口人，儿子和父亲都是泥瓦匠，靠着在外承包点小工程每年能有万把元的收入，加上历年征地补的粮食款，10多年间积攒4万多元靠自己出人工修起了一座漂亮的二层楼房，在村中生活条件算好的。但他觉得一次性赔偿一点钱让他心里没底：“有地的时候，随便种点什么，生活也能对付，但现在什么都没有了。”谈到打工，他连称现在的活路越来越不好做，“大型工程要施工证,自己没文化接不下来，小型工程伤亡事故赔不起”。

79岁的村民高顺富没能在抓阄买社保中买上社保，他语带嘲讽地称“不打工喝西北风（哦）”，“（村里）3天工人、5天工人多得很！”他18岁的孙女高华初中毕业后想进高尔夫球场当每月100多元正式工资的“球童”，但跑了三年关系至今没能进成。

68岁的杨保芳一家五口人，是97年征地拆迁后搬到“农民街”上来的。距大观镇政府所在地约1千米的“农民街”是政府为征地拆迁农民修建的集中安置房。杨保芳的儿子患了脑膜炎，她自己在这一次征地安置中抓阄幸运买到了社保。“家里没地了，就在这里开个铺子，可都是生意人对生意人，做的生意呀？想进高尔夫球场每天10元钱打工撬草都要凭关系！以后咋办呀？”她的脸上满是哀愁。

在“农民街”上，村民们纷纷拉着记者诉说修建的房子漏雨，有农民说有的墙壁裂缝曾经手指都能伸进去，“简直就成了危房”，政府去年花钱修补了之后仍然在漏。记者在村民王建英和黄正群等人家里的确看到四处墙壁和天花板上留有漏雨留下的痕迹。

“漏、漏，漏！”，情绪激动的群众拉看记者看完东家走西家，四处都在抱怨修补后的安置房仍在漏雨，记者当晚几乎就无法脱身。

10月29日晚20时30分，记者离开时，偌大的“农民街”上竟没几家点亮电灯。经打听才知是为了节省电费！

后续：