商业地产项目分析范文
时间:2024-01-29 17:59:08
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篇1
【关键词】商业地产 可行性分析 经济效益 风险分析
自20世纪80年代末,房地产业作为一个行业正式被列入我国第三产业以来,经过近30年的发展,房地产业逐步形成了商业地产、住宅地产和工业地产等三种重要业态。由于住宅地产的超前发展,使得商业配套面积严重不足,商业资源配置不均衡,这种状况进一步制约了城市功能布局和房地产业均衡发展。为改变这一局面,迫使商业地产加速发展。
近年来,有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进,为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压(主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策),导致大量民间资本涌入商业地产行业,为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略,大举进入商业地产领域的动力,为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素,可以预期在未来10年内,我国商业地产必将获得持续快速增长,并逐步由产业成长期步入成熟期,成为房地产业的主力军。
商业地产是商业和地产的复合体,它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性,是一门新兴的边缘科学和复合产业,其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进,我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此,在投资决策前,如何依据项目特性,做好商业地产项目可行性研究工作,确保项目在市场竞争中处于优势地位,就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容,提高可行性分析质量,避免投资的盲目性,助力于民间中小资本涉足商业地产领域。
一、可行性分析的概念
为了降低风险,对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证,被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性,为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程,又是多方案比较研究的过程,它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。
由以上概念可见,可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科;也可以理解为在投资决策阶段,综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。
二、可行性分析的作用
可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用:
(一)开发商投资决策的重要依据
(二)政府主管部门立项和行政审批的依据
(三)向金融机构融资的依据
(四)各投资方谈判的重要依据
(五)项目后评价的依据
商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用,还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路,成为项目开发纲领性文件。
三、可行性分析的依据
商业地产项目可行性分析依据主要有:国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。
可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定,指导我国可行性分析研究工作。
四、可行性分析的内容
依据可行性分析的概念,商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面,其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素,这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是,技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果,另一方面必须符合城市规划强制性要求;建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见,商业地产项目技术分析具有较强的专业性,本论文中不着重研究。
五、结语
商业地产在国外起步较早,发展至今已经形成了架构完善、内容充实,包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系,国内有针对本土特色的相关研究,且商业地产交易的实例丰富,这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。
参考文献
[1]肖彦,路立敏,张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略,2007.
[2]刘洪玉.房地产业与社会经济[M].北京:清华大学出版社,2006.
[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海:上海交通大学,2012.
篇2
摘要: 商业地产开发项目风险管理中,风险评价是对项目开发风险进行综合评价,并且依据风险程度对项目进行开发风险定级。文章利用模糊数学综合评价法,结合实例,建立了商业地产开发项目风险评价指标体系,给出了商业地产开发项目风险评价模型。从而为决策者进行风险管理提供了定量分析依据,为类似商业地产开发项目风险管理提供了参考。
关键词: 商业地产;风险评价;模糊数学
中图分类号:F272 文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2012)22-0124-031 商业地产项目概述
房地产可以分为住宅房地产和非住宅房地产。商业地产是非住宅房地产的重要组成部分,它是相对于“住宅地产”而言的。商业地产是指专门为商业服务业提供物质保障的物业形式,具体包括写字楼、酒店、公寓、大型购物中心、商业街区等。
近年来,随着我国国民经济的快速发展、城市化率的不断提高以及广大农民进城需求的不断高涨,商业地产的发展迎来了新的。但由于商业地产开发远没有住宅房地产项目开发成熟,且商业地产开发投资规模大、投资资金回收周期长;开发模式复杂、涉及面广、综合性强等特点。国内近十几年的开发经验表明,在商业地产开发管理的全寿命周期内,商业地产的选址、开发资金链充沛与否、开发运营管理团队的专业程度以及能否在开发前期完成项目定位所需求的招商工作等,对商业地产开发的成败起着至关重要的作用,这些也是项目开发风险管理工作最需要把控的关键节点。
2 模糊数学综合评价模型
2.1 模糊数学综合评价模型简介 模糊数学是使用数学方法来分析研究模糊现象的科学,综合项目在现实中诸多的模糊不确定性,定量的进行分析和评估[1]。由于模糊性概念已经找到了模糊集的描述方式,人们运用概念进行判断、评价、推理、决策和控制的过程也可以用模糊性数学的方法来描述。在建设项目风险管理方面,通常要考虑很多因素,而绝大多数的工程项目风险因素都是不确定的,很难准确定义。采用模糊数学综合评估方法就能够较好的评判项目的风险等级。
2.2 模糊数学评估步骤[2]如下:
①确定评估指标体系。
②建立风险集U,U={U1,U2,…,Un}。在风险评估体系中,因素还要分成若干层次,形成评估树状结构,对各层次的因素划分评估等级。
③建立风险评价集V,V={V1,V2,…,Vn}。风险评价集主要反映的是各风险的等级,如V={很高,较高,一般,较小,很小}。
④利用专家打分法、头脑风暴法等方法确定风险集合中各个风险对项目整体目标的影响程度,并确定各个风险的权重,确定权重矩阵R。
⑤同样采用德尔菲法、专家打分法等方法确定各个风险的等级,最后得到各个风险的隶属度,确定隶属度的模糊矩阵S。
⑥利用模糊综合评价确定各个风险因素进行综合评价,一般用C=R·S。
2.3 糊运算法则 模糊数学的运算规则较多,在此,我们主要应用到模糊矩阵的运算,主要是指模糊集合的并运算、交运算和乘积运算等,在此仅对主要因素——决定型的运算规则做简单的介绍,设有模糊矩阵R和S:
R=■ S=■
则定义R和S的并集为两中取大,即计算结果为:
RUS=■
R和S的交集为两中取小,即:R∩S=■
矩阵乘积为对应元素先去交,再取并,得:
C=R*S=■
2.4 层次分析法 层次分析法是美国数学家A.L.Saaty教授于1980年第一次提出来[3]。层次分析法是指将一个复杂的多目标问题(如项目风险管理目标)作为一个系统,将其分解为多个组成部分或因素,进而分解为更具体的若干层次,构造并建立项目目标分析因素框架图,即递阶层次结构。通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序(权数)和总排序,来分析项目目标的系统方法。
利用层次分析方法进行风险整体评估的主要步骤如下:
①应用适当的风险识别方法对项目进行风险识别和分类,把项目的目标系统分解成若干子目标或者影响因素,构造并建立风险递阶层次结构,进而能够有针对的对各个子目标进行分析;
②构造各个风险因素或者子目标的判断矩阵。由专家按照如下表1对风险因素之间的相对重要性的比较,进行赋值,通过专家调查表收集有关数据,来计算出风险因素判断矩阵。
③计算判断矩阵的最大特征值及其对应的特征向量;
④对专家评判所得的矩阵进行一致性检验,如检验不通过,则请专家重新进行评价,直至一致性检验指标CR
CR=CI/RI;CI=?姿max-n/n-1
式中n为判断矩阵的阶数;?姿max为判断矩阵的最大特征值。
3 案例分析
某房地产公司计划在某省会城市布局,选址在城市新区的中心;项目占地面积在300亩,规划建筑面积为80万平方米,其中商业规模在15-20万平方米左右;产品能定位为涵盖星级酒店、酒店公寓、写字楼、购物中心、商业街区在内的商业服中心;其中,购物中心主要的物业品类包括百货、超市、影院、餐饮等。
前期开发可行性研究过程中,综合专家群体咨询意见,对该项目进行风险辨识,得到本项目的六大类风险因素,并建立了如图1所示的商业房地产项目开发风险评价指标体系:
3.1 建立模糊评价模型
篇3
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温暖冬季――海南;文化盛宴――北京;世界中国――大上海;家乡异国――港澳台
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幸福生活(内三)
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公司宣传册文案2P1扉页:希瑞顾问智慧创造成功
一个致力于商业地产、住宅地产,为客户创造并提升商业价值的管理顾问机构
一个全力以赴为零售企业提供完整解决方案的营运管理顾问机构
一个与国内外一流管理专家合作的专业管理顾问机构
与中国连锁经营协会多次主办河南商用房地产营销高峰论坛 成功运作300多个有影响的案例
国内最早成立的专业零售管理顾问机构之一
成功策划首届河南连锁业大会
河南商业史上操作商业项目最多的管理顾问机构
拥有一支集专业理论知识与丰:富实战经验于一身的管理顾问团队
P2扉页:公司董事长/首席顾问何宏剑先生简介(附有个人图片)
P3: 目录
希瑞是谁
希瑞团队
希瑞文化
希瑞能做什么
希瑞做过什么
希瑞伙伴
希瑞愿景
P4pn:
希瑞是谁?
Theory理论、学说。
奋斗是最壮美的人生,创业者写就世间最华美篇章!中原地区零售行业理论的先行者,商业地产理论的领跑者。
郑州希瑞营销管理咨询有限公司初创于1999年,是一家专业从事商业地产全程策划:项目盈利模式研究、市场调研定位、概念规划设计、设计优化及设计跟踪服务、招商、销售为主的房地产管理顾问机构。是中国商业顾问网下属公司,是国内最早成立的专业商业管理机构之一,现有员工 人,每年房地产招商销售面积超过 - 万平方米,有 _多家成功的案例,拥有卓越的客户网络及供应商网络,成功打造了一支集专业理论知识与丰富实战经验于一身专家团队。
公司致力于为客户量身定做完整的解决方案、企业发展战略规划、快速消费品企业的通路建设与供应链优化以及商用房地产的规划设计招商,我们将竭诚为客户提供低成本超越竞争对手竞争策略咨询服务。公司已成功举办了三届河南省超市管理论坛,成功策划了首届河南连锁业大会,与中国连锁经营协会一起主办了20xx河南商用房地产营销高峰论坛,与中华零售网一起在北京举办了20xx职业经理人系列培训,受到客户广泛好评。20xx年根据客户和市场需求公司调整服务策略,开始致力于商业房地产定位、规划设计及招商运营,为客户创造并提升商业价值。
希瑞公司愿与房地产行业和零售行业里孜孜不倦进取的企业共创卓越
希瑞团队
理论先行的拓荒者
我们坚持只有专业才能立足,只有真诚才有客户,只有奉献才能发展。我们相信专业的团队和精诚合作是企业最宝贵的财富。世界上没有完美的个人,只有完美的团队。以一批拥有丰富理论及实践经验的商业地产专家为核心,集合了商业零售、广告、金融等多行业、多领域的实战型精英团队,使希瑞成为一支专业、智慧、敬业、务实的专家顾问团队。通过希瑞商业模式科学严密的运行体系和流程,本着双业精神专业、敬业的企业精神,以达到彼此共同的目标!
公司董事长/首席顾问何宏剑先生(附有个人图片)首批国家培养的工商管理硕士学位(MBA),兼任河南省商业行业协会副会长、连锁专业委员会主任委员, 并被多所大学聘为客座教授。20xx年在北京被授予全国首届MBA成就奖,是该奖项我省唯一的获奖者。六年来,带领公司精英团队成功地策划了200多家大中型超市、量贩、百货商店、生活广场、连锁便利店及农改超项目;同时,还主持举办了四届河南零售超市管理论坛及首届河南商业房地产论坛,创办了中国商业顾问网。
希瑞文化
不懈努力的动力源泉
每一滴水都有文化:溪水涓涓、黄河涛涛、长江奔腾、大海汹涌,企业拥有了文化,就如同人有了思想,前进的脚步才能勇往直前。文化,作为一种资源,被希瑞人视为企业的灵魂与核心价值体系,并渗透进企业经营活动的方方面面,从而建立了富有希瑞特色的企业文化。
企业愿景国内商业顾问的领跑者
经营哲学最适合的就是最好的
公司精神双业精神专业、敬业
公司作风诚信敬业、严谨高效、务实创新
人本政策宏伟的目标感召人、良好的待遇吸引人、优秀的文化指引人
管理要略沟通信任、团结协作、尊重服务
公司使命管理创造价值
希瑞能做什么?
说理立论,量身打造。
把握中国商业地产的发展机遇,致力于中国商业地产的综合性全程服务。
商业地产全程策划
(一) 市场调研、
市场调研是商业地产全程策划的必要环节,目的是通过
科学的市场调查,以及准确的了解和掌握市场信息,并在此基础上对市场做出科学的预测,为项目市场定位、产品定位等论证提供技术支持。
终端消费者调研分析
商业物业经营者调研分析
投资者调研分析
甲方公司内部需求调研
项目所在地商业竞争格局调研分析
项目所在地整体商业竞争格局调研分析
项目所在地整体商业环境(商圈)调研分析
项目所在地主要竞争项目分析
项目周边公共设施调研分析
(二) 项目总体定位
地产项目必须为自己选择目标市场总体定位,实施有效
地市场定位战略,以便使自己在这一目标市场中处于优势地位。合理、准确的项目定位是决定地产项目成功运作的关键所在。
项目业态定位
项目功能定位
经营客户定位
投资客户定位
客户群体定位
项目主题定为
项目形象定位
(三) 概念规划设计服务
概念性规划设计是项目开发设计中不可缺少的环节,是
在项目方案设计开始之前提供给业主初步的方向性设计草图、示意图、规划图、鸟瞰图、项目问题分析、风格趋向等内容。具有思路的创新性、前瞻性和指导性,也是和业主探讨方案的基础。
依据项目定位,研究出合理盈利模式
区位分析图
规划总平面图
主要经济技术指标表
概念规划功能分区图
鸟瞰图
项目设计任务书
(四) 设计优化及设计跟踪
独特的精心策划与构思设计,能够充分体现项目的独特魅力,尽显自身特质,为总体整合、塑造、运营的成功奠定坚实的基础。
优化设计院规划设计方案
优化设计院建筑设计方案
优化设计院业种业态规划方案
优化设计院商业铺位分割方案
配合设计院完成项目设计工作
(五) 招商
商业项目建成后要根据产品的市场定位、产品特点、
渠道特点、来确定适合自己产品详细的规划和经销商目标群。一个成功的项目要注重长期发展,要求经销商要有运作市场的能力,这需要一个挑选和市场调查以及和经销商协商的过程。
商业业种业态规划
商业物业铺位分割及铺位面积
商业物业外立面建议
商业物业入驻品牌建议
商业物业租金及销售价格建议
主力店招商
其他商业物业招商
(六) 销售
地产项目的销售具有相当的综合性与系统性,营销工具的组合、销售变量的整合、营销序列的和谐、推广计划的策略、产品个性与投资者、消费者有效契合是项目能否成功的关键。
产品定位建议
整体营销推广计划
阶段性销售策略、市场推广策略及实施的计划
制定销售价格策略
日报、周报、月报的提交
完成甲方制定的销售及回款任务
二、其他业务
开发策划及运营管理
CT设计、促销设计、营销方案
消费者研究及市场调研
零售企业发展战略规划与设计等
希瑞做过什么?
理论与实践同生共长,智慧创造成功的结晶。
任何理论都是一种客观上的规划,只有付出实践才是一种真正的成功,希瑞人经过十多年的不懈努力,在中原大地商业地产的市场上创造了一个又一个的奇迹。
(案例:文字说明配置项目图片)
希瑞伙伴
发展与共赢,合作与成功
希瑞人经过了十多年的发展和各界商业团体、商业机构,建立了
长期的合作共赢的关系,积累了一大批的商业合作资源。
中国连锁经营协会、中国商业顾问网、中国零售网、河南省商业行业协会、亚洲财富企业中国有限公司、麦当劳、肯德基、丹尼斯、沃尔玛、家乐福、德克士、铜锣湾、易初莲花、国美电器、永乐电器、银泰百货、老百姓大药房、百安居、东方家园、家世界
(配标志图片)
董事长致辞 希瑞愿景
公司宣传册文案3一、关于我们
如果用单页说明书或大型说明书无法容纳复杂的广告内容时,需要多页的宣传画册印刷子形,这种页数多的宣传册,在编辑方针上,必须要有一贯的内容,在布局或美术观点上,也要使宣传画册印刷能发挥个性。这种多彩多姿的版面,能提供读者知识,除能激起潜在顾客的购买力外,亦可用作参考资料,永久保存。
我们根据客户在不同时期理念及形象的变化,为众多的企业、机构提供推广手册的策划和设计、制作服务。我们综合色彩、图形、文字及摄影等平面创意手段和出色的工艺制作技术为客户创作符合企业自身推广需求的宣传画册印刷。
二、本宣传册着重传达一个信息:XXXX有限公司的服务是丰富的、人性化以及专业的。
三、本宣传册的主要目的:宣传品牌主张、打造经营服务、理念、展现核心竞争力。
四、具体方案
P1、封面
整体画面以绿色光线图及公司标志构建,表示公司的稳重、严肃,又不缺乏新意,体现了企业的稳健发展,美好的前景和气宇不凡的态度。
P2、总经理致辞
放置公司总经理图片,致辞增强公司的社会美誉度和信赖感。
P3、目录
P4、企业精神、理念及远景
以展翅翱翔的雄鹰为背景展现当前国内良好的发展机遇、公司雄厚的实力及广阔的发展前景。
P5-6、公司简介
以竹林、蓝天的配图突显企业的健康发展,安全以及可信赖的文化涵蕴。
P7-8、组织结构
以三只紧握围绕的手配图,体现企业管理组织的有序、严谨,以及公司员工的团结,拼搏精神。
P9、领导关怀
配以领导视察图片,展现领导给予公司的高度重视及人文关怀,鼓舞全体员工继续以饱满的热情、激昂的斗志投入工作。
P10、光辉里程
以历年所获荣誉奖状展现公司自上至下坚定的理想信念、良好的综合素质以及团结协作的良好作风。
P11、ISO9000认证
ISO9000是指由国际标准化组织(ISO)所属的质量管理和质量保证技术委员会ISO/TC176工作委员会制定并颁布的关于质量管理体系的标准的统称,得此认证对公司质量管理带来了深远的意义。
P12、开发案例
事实胜于雄辩,以成功而优秀的工程案例作为雄厚实力的完美验证。
P13、封底