农村集体土地宅基地新规范文

导语：如何才能写好一篇农村集体土地宅基地新规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、宁阳县建立城乡统一的建设用地市场的实际情况

1.对城乡统一的建设用地市场内涵的认识

城乡统一的建设用地市场，即对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

这意味着，需要使用农民集体土地的经营项目，可以在符合规划的条件下，通过有形土地市场，取得农民集体土地使用权；符合规划的集体建设用地直接进入市场的，与城市固有土地一样，价格将由市场决定。这项制度提高了集体土地所有权地位，还原了集体土地所有权，使集体所有权真正成为和国家所有权并立的公有制所有形式之一。

2.宁阳县建立城乡统一的建设用地市场现状

⑴国有建设用地一、二级市场情况。我县2009-2013 年共办理国有存量建设用地出让手续38 宗，面积71.8511 公顷，收取土地出让总价款30180.29万元；办理新增建设用地出让手续169 宗，面积657.3612 公顷，收取土地出让总价款251005.8万元；办理国有建设用地转让手续295 宗，面积361.59 公顷，土地转让金为77593.8万元；办理国有建设用地抵押手续1238 宗，面积1693.41 公顷，贷款额为367991.83万元。

⑵征地制度制约一体化进程。根据现行的土地流程及政策规定，当用地单位确实需要使用农村集体所有的土地时，必须通过国家征收将农村集体所有土地转化为国家所有的土地，之后通过出让等方式取得国有建设用地使用权。因此，征收制度决定了国有建设用地具有凌驾于集体建设用地的产权，集体建设用地基本被排斥在成熟的国有建设用地市场之外，城乡建设用地市场之间缺乏有机联系。

⑶农村集体经营性建设用地流转现状。①配套制度不完善。社会保障体系在农村尚未建立，农民将土地视为安身立命的保障。在没有完善农村社会保障体系的情况下，允许农村土地进入城乡建设用地市场，容易使广大农民存在后顾之忧，不能积极正确的响应政策。

②集体建设用地所有权不明确将影响建设用地市场的进程。目前我县正在进行农村土地确权发证工作，在现实操作中,大部分农民对于土地归谁所有都存在疑惑,村内生产小组与村委会对于农村土地都有一定的管理权和控制权。因此,农村土地的所有权主体极其不明晰,这对于城乡土地市场一体化进程中供给主体的培育极为不利,容易造成利益纠纷。

⑷农村宅基地流转现状。我县进行了新农村社区建设规划，但大部分村庄只注重规划占新区建房而不考虑旧村庄改造。有的经济条件好的到县城、乡镇驻地或新规划社区购房后，村里宅基地仍然闲置占用；部分村民不愿在老地方建房，年复一年，造成村内宅基地空闲闲置。另外由于农村集体土地使用权只能在同村内部转让，在新农村社区建设过程中，用地确权遇到难题。

二、建立城乡统一的建设用地市场建议

1.健全相关法律制度，使符合条件的农村建设用地进入市场

集体建设用地进入市场首要障碍是现行的土地管理法规，要使城乡建设用地市场健康，有序，规范的发展，必须修改相关的法律条款，为城乡统一建设用地市场提供法律上的保障。根据宪法和土地管理法相关表述，农村建设用地只能在符合规划情况下内部使用，如果外部使用，就必须经过征地。而按现行土地管理法，农民集体所有土地使用权可以参与联营，但不得出让、转让或出租。按物权法、担保法等相关规定，家庭承包土地、宅基地不能用来抵押。债权改变后，不得改变土地用途和所有权。必须推动相关法律的统一，解决土地法规碎片化、矛盾化问题，为城乡统一建设用地市场提供先决条件，使农村建设用地在符合相关规划的条件下进入建设用地市场。

2.制定有效的土地收益分配政策，促进农村社会保障体系的建设

土地收益应当主要归集体所有，政府和土地管理部门作为管理者无权直接分享产权人的处置价款，集体土地所有者的土地收益应当纳入集体资产统一管理，主要用于集体经济组织成员的社会保障和发展生产。在社会保障制度不健全的情况下，农村土地承载着社会保障的功能，因此必然减低农民流转土地的积极性，必然会给城乡统一建设用地市场带来阻力。为了促进建设用地市场的发展，必须相应的构建农村社会保障体系，以此来保证失地农民的最低生活水平。

3.做好集体建设用地市场的确权工作，赋予农民完整的土地产权

明确产权要依靠土地登记确权，实行土地统一登记发证制度。集体所有的土地，依据已确认的所有权、建设用地使用权登记造册，核发土地权利证书，确认所有权及建设用地使用权。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。避免土地流转过程中的权属纠纷，维护合法权益。赋予农民完整的土地权利，包括占有，使用，收益，转让，入股，租凭等。

4.规划建立城乡统一的建设用地市场的试点范围

建立城乡统一的建设用地市场宜先在乡、村庄规划区范围内试点。在城乡统一的建设用地市场中，城镇土地市场和农村土地市场具有同等重要的地位。通过农村建设用地入市，土地使用者可在土地市场中任意选取能满足自身需要的城镇土地或农村建设用地，实现城镇土地市场与农村建设用地市场的协调统一。

5.严格控制集体建设用地流转后的用途

应严禁使用集体建设用地用于商品住宅开发，用于商品住宅开发的必须征为国有。如果允许使用集体建设用地进行商品住宅开发，难以实现控制房地产开发总量的要求，同时由于产权形式复杂，也难以保证商品住宅交易的安全，让小产权房入市有机可乘。

6.保障农户宅基地用益物权，完善农村宅基地制度

完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。

在宅基地的分配上，对扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地，不再进行单宗分散的宅基地分配，鼓励集中建设公寓式住宅或有特色的农民新居。对扩展边界外的村庄，严格执行一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村集体组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。在基础管理工作上，要依法加快宅基地确权登记发证，妥善处理宅基地争议。积极建立农村宅基地动态管理信息系统，实现宅基地动态信息查询和管理。

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[关键词]住房；小产权房；住房政策；制度设计

[作者简介]程浩，深圳大学当代中国政治研究所讲师，武汉大学政治与公共管理学院博士研究生，广东深圳518060

[中图分类号]F293　[文献标识码]A　[文章编号]1672-2728(2009)02-0051-06

一、概念厘定

产权本来是不分大小的。一个基本的共识是：产权主要包括占有(狭义所有权)、使用、收益和处置四项权力。但由于中国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的提法，如“大产权”、“小产权”。对小产权房的解释，归纳起来主要有三种：第一种是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种诠释是基于购房人的产权由发展商的产权分割而来；第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权房，要补缴土地出让金的叫小产权房，按这种解释，普通商品房就是大产权房，经济适用房、军产房、政府和原国有企事业单位的集体房产(住房)就是小产权房；第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，县级及以上人民政府房管部门颁发产权证的叫大产权房，由乡镇人民政府颁发产权证的叫小产权房。第一、二类小产权房是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金，就可以自由买卖，其法律规定较为明确；而第三类小产权房的法律属性目前仍存在较大争议，官方认为此类小产权房并不构成真正法律意义上的产权，因此，其权益得不到法律保护。目前面临整治的，就是这一种。

本文所指称的“小产权房”，属于第三种，是指在农民集体所有的土地上，由开发商和村委会合作或村委会自行组织开发建设的房屋，在未交纳土地出让金和各种税费的情况下自行销售，并向购房者发放由乡镇人民政府制作的“房产证”，故又被称为“乡产权房”、“农民房”。目前现存的此类小产权房(乡产权房、农民房)又分两种情况，一种是在农村集体建设用地即通常所说的“宅基地”上建成的房子；另一种是在集体企业用地、农民自留地、自留山或者占用耕地违法建设的房子。两种情况下的小产权房，都没有国家有关部门发的土地使用证和预售许可证，国土房管部门也不给予备案。

二、小产权房的发展现状

小产权房在各地以旧城改造、城中村改造等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。即使在国家原建设部、国务院办公厅等国家有关部门于2007年6月、12月先后购买小产权房“风险提示”和严禁违规开发小产权房、劝禁城镇居民购买小产权房“通知”之后，仍有大量城郊村镇打着建设社会主义新农村的名义，在集体土地上进行违规开发建设小产权房。据中国新闻网载文指称，目前中国60％以上的房屋资源还没有实现商品化运转。通过旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，涉及到城市居民和公司拥有的小产权房已达到现存全国村镇房屋建筑面积330亿平方米的20％以上，其中涉及到村镇住宅的大约50多亿平方米，涉及到村镇生产性建筑的规模也很大，它甚至已经成为许多中小企业、三资企业的主要的生产场所。由于在建、已建小产权房分散而“隐秘”，其数量很难统计；由于小产权房没有完善的销售手续，小产权房在全国范围内占住房总量的比例也很难统计。

目前，以旧城改造甚至新农村建设名义，违规在农村集体土地上进行小产权房开发建设的形式主要有三种：一是一些村(居)未经审批，擅自组建队伍搞建设；二是部分村(居)与开发商合作，由村(居)出地，开发商出钱，双方利益分成；三是个别村(居)委会直接把农村集体土地卖给开发商，非法转让集体土地使用权。开发建成后的小产权房，从物业形态看，一般是普通住宅，也有少量高档住宅和别墅，北京等地还有三合院、四合院等稀有物业类型。从价格看，一般只有同样位置商品房价格的40％至60％，城市低收入群体买不起高价房，小产权房就是他们心目中的经济适用房。从购买对象看，以北京为例，主要有五类群体购买小产权房：少数手里有土地、旅游等资源的政府官员，选择第二居所的高收入群体，用房屋做投资生意的人，外地来京初期获利的务工人员，普通工薪阶层，其中，选择第二居所的高收入群体、用房屋做投资生意的人、外来务工人员占绝大多数，普通工薪阶层几乎很少；而在武汉，购买廉价小产权房的人群并非中低收入家庭，老板、公务员、教师甚至包括律师等中高收人群体是这个灰色市场的交易主体。从买卖手续看，未办理国家土地使用证、建设许可证和预售许可证，没有缴纳商品房买卖契税，没有在国土房管部门备案，买卖双方一般只签订一份“购房协议书”，换言之，这样的小产权房买卖是国家所不认可的，购买此类房屋的权益也将不受国家法律所保护。从使用成本看，物业管理费便宜、水电费便宜、采暖费便宜，交通费相对较高(一般需要自驾车出行)。从物业管理看，多由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务和管理水平不是很高。

据部分媒体典型个案调查和国土资源部抽样调查资料显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、珠三角等地，均已建起大量的小产权房。国土资源部执法监察局负责人表示，小产权房问题在北京、天津、济南、郑州等一些城市比较突出，特别突出、颇具典型、影响较大的，当数北京。北京市小产权房从20世纪90年代中期就开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。“当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意”，然而，从2003年开始，小产权房的性质发生了变化。“很多人开始购买‘小产权房’，作为第一居所使用”。2003年之后，小产权房的开发建设也开始变为当地村委会、镇政府的大规模开发行为。据中国房地产协会副会长顾云昌测算，到2007年6月28日原建设部发出《关于购买新建商品房的风险提示》前后，北京小产权房大约占到北京在售楼盘总量的两成左右，其房价多在每平方米2500元至4000元之间，这仅为四环内商品房价格的25％至30％。北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖估计，北京已售和在建的小产权房总面积将超过1000万平方米。从区域分布看，北京小产权房主要集中在昌平、房山、通州、密云、顺义、怀柔等近郊区域。

在近几年商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺的全国几乎所有大中型城市，均出现以旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设等名义违规开发建设的小产权房，并呈蔓延之势。如在天津，据焦点天津房地产网记者调查，不仅近郊地区有小产权房在销售，远郊地区也开始有所分布，虽为星星之火，却有遍地开花之势。由于其价格相比同地段商品房每平米至少低2000元左右，吸引了不少购房者的目光。焦点天津房地产网面向网友的调查显示，超过半数的人表示会考虑购买小产权房，且随着城市外扩趋势的进一步加快，是否位于市郊也已不是购房人考虑的首要要素。据有关部门统计，在天津，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20％。在成都，据《天府早报》报道，目前在三环路外的城乡结合部，不少楼盘建在农民的宅基地上，严格来说是不折不扣的“小产权房”。据业内人士估算，目前成都全市小产权房业主至少数以万计。购买这些房子的人，有当地乡镇基层政府工作人员及其亲友，有退休老人，还有一些其他地方移居成都、选择在成都安家落户的外地人，更多的则是收入一般的工薪阶层，也有部分投资的，买来出租。在西安，据新华网报道，小产权房主要集中在城郊和城乡接合部，许多小产权房都是以城中村改造的名义进行，村委会拿出一部分土地，以城中村改造的名义和开发商合作建设或自己建设，在安置了本村村民之后将剩余房子拿出来销售。在武汉，小产权房多集中于城中村及城市边缘地带，多是农民在宅基地建房或城市周边乡村大面积进行新农村建设时，在资金不足的情况下引进外援开发，一部分留给当地村民居住，另一部分则向外发售。成品楼往往是面积较大的独栋别墅，价格一般比周边楼盘低一半以上。而且，由于房屋出售量不大，武汉小产权房交易信息只在知情人的圈子中散布，不会像其他城市一样打出大幅广告。在南京，《经济参考报》《南京晨报》撰文指称，城郊的小产权房从2000年左右就出现了，一些村组、街道、社区纷纷圈地搞起了房地产开发，2007年前后市场大约有将近200个小产权房项目，有的村组开发的项目现在已经住进了几万人。这些小产权房实际起到了经济适用房的作用，因为价格便宜，吸引了许多中低收入者来购买。在济南，就连政府为节水保泉制订的“南控”规划，也难以控制一些违规小产权房项目在南部山区的任意开发。在2007年7月实施拆除风暴之前，济南市内5区和高新区有145个村居正在实施违法旧村(居)改造，已建成小产权房住宅面积约700万平方米，还有约300万平方米开工在建。在郑州，一些城中村及城市周边村庄利用集体土地，借城中村改造之名变相搞房地产开发的行为屡禁不止，严重扰乱了土地市场秩序，“惠济区已建和在建的小区95％都是小产权房”，花园口镇南月堤村的南月堤社区(又名东方莱茵)、花园口镇京水村所开发的京水社区、惠龙社区、田园风光、区委家属院等均是小产权房……而在这所有的已建成的小产权房社区里，基本上都住满了人，而且“90％以上是市里的人”。在珠三角，城市化、城镇化进程速度相对较快，程度(水平)相对较高，由此直接促进和造就了城郊和城中村的小产权房以规模化的方式不断蔓延和拓展。“在珠三角地区，农民宅基地的出租甚至出售早已形成了一个庞大的灰色市场……上世纪90年代中期开始，‘村集体出地，开发商出钱’的所谓集资房在广州大行其道。”东莞还曾出现印发“郭富城”、“张三丰”等宣传单售卖小产权房的独有的售楼方式。一些机构、专家的抽样调查显示，珠三角地区小产权房的数量非常惊人，深圳这样的城市小产权房占城市住房总面积的比重可能高达40％、近50％；而宅基地(小产权房)的出租则占据了广州房屋出租市场一半以上的份额。

三、小产权房的成因分析

《中国经济周刊》时评认为，小产权房的出现背景，其实与近一段时间涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样，是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。中南民族大学经济学院张跃平认为，小产权房出现的根本原因是城乡土地被人为分割成了二个体系的不合理制度，只要城乡土地市场未实现一体化，小产权房就不可能退出历史舞台，随着城市房价的飙升只会愈演愈烈，将低收入群体也逼近购买小产权房的大军之中。即使国家重典高压也很可能只是把小产权房逼进黑市交易，但不可能杜绝其存在。北京隆安律师事务所陈旭认为，小产权房的泛滥和市场(商品房价格)有关，也和以往立法、执法不及时、不严格相关。

中国新闻网载文认为，导致小产权房大量产生的根本原因有三：一是近20年来中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45％，这是人类历史上最大的一次城市化转型。根据国家有关部门预期：“按人口城镇化率每年增加1个百分点测算，到2020年还将从农村转移出3亿左右的人口。”大规模的城市扩展造就了中国历史上的村镇规模以最快的速度急剧减少，也直接促进和造就了小产权房以规模化的方式不断诞生和运转。小产权房的住宅目前总体上已相当于中国120亿平方米城镇住宅的40％以上，小产权房已经成为中国最重要的房产权利类型之一。而且，中国城乡房屋不采取一元化的管理体制，伴随着高速度的城市化，小产权房的运转规模也就会不断扩大。

二是近20年来中国政府没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系。有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。各级政府2006年通过招、拍、挂和协议转让土地的土地出让金收入高达13168，98亿元，相当于2006年国家财政收入的30％，成为中国地方政府推进改革的主要资本。不可否认，土地的开发肯定有地方政府和开发商的贡献，但是对原土地权利人的利益侵占也是关键的利润来源，它导致了村民和村集体推动小产权房发展的巨大利益动因。为此，目前仅依靠广东、成都、重庆、天津、上海等地的集体土地试点方法已不足以应对小产权房造就的改革利益的调整了，以新的全国性的法规统一解决小产权房问题已成为改革的必然。

三是近10年来中国的房改没有根据1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺，落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”∞事实上，由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，没有广泛发展个人合作建房、合作社建房、单位建房、集体改扩建原住房等以平抑急剧住房商品化的运转风险，而主要依赖开发商的商品化住房的开发以解决城市住房需要，导致中国

最高的城市化发展速度与最高的城市房价并存。倘若政府依据全国住房改革的承诺，提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求，也会极大地抑制小产权房的发展。

综观各方述评后，小产权房“欣欣向荣”的成因，还可以从如下主客观两个层面加以体认：一是客观上小产权房买卖方市场已经形成并颇具规模。近十几年来，中国社会结构发生了较大变动，城乡二元分割而治的模式被迫松动，城乡人口频繁而又密集地流动，一方面，一部分城市近郊农民因进城务工、子女教育、收入增长、意欲改善生活境遇等移居城市，腾空了近郊农户部分宅基地，加上村镇的违规批转和变卖，为小产权房开发提供了一定量的、必要的空间，同时，一部分近郊农民自建房直接转让，变成了小产权房；另一方面，不少远郊、外地进城务工人员、城市低收入群体因不堪高价商品房之累而定居近郊小产权房，一部分城市高收人群体为保值增值进行投资、选择第二居所乃至第一居所而选购小产权房，为小产权房售卖准备了较大的买方市场。二是主观上不同利益主体急欲利用小产权房进行套利、逐利、分利。市场经济的发展分化了原本虚构的“社会整体利益”和高度同构的“国家利益”，社会个体的利益意识相继觉醒，小集体利益逐步形成，呈现出明显的“分利集团化”，一方面，农村建设土地使用者(农户、村居、乡镇企业)甚至耕地使用者(农户)急欲利用土地进行“套利”，于是，转让土地使用权、设法开发小产权房虽禁难止；另一方面，村镇干部以带领村民共同致富为名，与之结成“利益共同体”，通过批转变卖土地、协同开发小产权房进行“逐利”，部分建筑商、地方政府及其官员参与分利，形成“分利集团”，共同推动城郊小产权房开发热潮。

诚如《南方都市报》社论所指出的，无论是建设数量还是市场需求，小产权房都相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力，成为政府不得不严肃面对的一个社会问题。焦点房地产网调查后也指出，小产权房的尴尬地位，实际上是各方利益博弈的结果，一些乡镇政府、一些开发商，迎合了城镇居民的需求，把小产权做成了一个大市场，不少人也暂时圆了自己的住房梦，但毕竟，国家的耕地保护制度、粮食安全，又是不可逾越的红线，政策和法律都不允许对小产权房网开一面，这种左右为难的境地中，小产权房未来究竟何去何从?这是一个不得不面对的难题。

四、问题与对策

自2006年9月北京・宋庄画家村多起农民房诉讼以来，小产权房合法性问题引发激烈讨论，全国各级主管部门明确表示，小产权房不受法律保护。一些法律专家也表示，小产权房实际上并没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会给购房合同备案。因此，小产权房就算可以转让，这种转让实际上是不具有任何法律效力的。由于难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，小产权房本身缺乏明晰的产权，购房者未来在遗产继承时也会遇到困难。此外，小产权房面临的土地占地、质量保障、售后保修、物业管理、公共安全与卫生等问题，也比较突出。

重典严禁而又屡禁不止的小产权房，还折射出如下几个具有重大理论意义的现实问题：一是农民宅基地规划缺乏统一的依据和标准，其正当性常遭质疑。在大量小产权房在建已建的2008年1月1日之前，并没有可用于指导农民宅基地规划的专门法；2008年1月1日开始实施的《中华人民共和国城乡规划法》虽将城乡纳入一体规划，但各地政府掌握的尺度却因人情因地域因风水而差异显著。二是根据中央精神，“有条件的地方”，“相对集中建设公寓式楼房”后，多出来的宅基地能否多建“公寓式楼房”用于租赁或转让?农村居民能否像城镇居民一样购买多套房产?三是为农户建房专用的宅基地仍属集体所有，农户承包尽管有如十七届三中全会所作政治性承诺“长期不变”并可以“以多种形式流转土地承包经营权”，但并非“永佃”，更不能“自由买卖土地”，倘遇国家征用或集体重新规划利用，有损于农户房屋产权的，该如何调处?四是根据《宪法》规定，“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”，那么，劳动者能否自行或联合利用自留地、自留山“经营”开发小产权房?五是有望破解的户籍制度既然允许农村居民到城市“买房落户”，城市居民能否到农村“买房落户”或“承包”宅基地后建房落户?不同集体的农户能否交互宅基地和住房而改变居住环境?六是中华人民共和国公民能否“自由迁徙”?公民的“迁徙自由”如何在住房政策中加以体现和保障?

针对“愈演愈烈”的小产权房问题，中央及有关部门一直在试图进行规制。小产权房问题比较突出的部分城市，地方政府也在设法努力规制。但是，正如《南方都市报》社论所指出的，即便是在国家最高土地行政管理部门，对于如何处置小产权房也存有分歧。强调既定政策的权威性，继续宣告小产权房的非法身份，实质上体现了行政者的消极退守，无助于弥补小产权房在政策及现实处境下的分裂局面。《中国经济周刊》特约撰稿人发表时评质问：面对公众“铤而走险”去买小产权房，政府主管部门究竟应该怎么办?采取“封杀”措施，是不是合适?是不是一个利于百姓住房难题解决和房地产业规范发展的正确选择?小产权房政策选择的最基本标准到底是什么?封杀还是引导的政策比较和选择中，究竟是让老百姓“买得起房、住得上好房”重要，还是维持一个被暴利垄断的房地产市场更为重要?这是一个基本的问题。……政府在住房政策上的“第一要务”，应该是使人民买得起、住得好房。……政府部门要做的应该是引导而不是“扼杀”；要为其从“合情合理”到“合法合规”、走上制度化的合法渠道提供政府部门应有的作为。　基于小产权房现行政策的评估与选择，本文提出如下概括性的制度设计思路：

1　循国际之通则，在《中华人民共和国宪法修正案》中确立公民自由迁徙权与住房权等宪制原则；

2　参《物权法》等保护已拥有房屋财产人权利的法律，出台能够保障没有房屋之公民居住权的《住宅法》及与之相关的《土地规划法》；

3　改户籍制为居住制，允许城乡居民自由选择居住地和住所；

4　改农村土地承包制为永佃制，赋予乡居民以“恒产”；

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第一条为了加强对集体所有土地征收及房屋拆迁补偿安置管理，保障征迁工作顺利进行，保护被征土地的所有权人、使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条市城市规划区范围内征地拆迁补偿安置，适用本办法。法律、法规和省人民政府另有规定的，从其规定。

第三条本办法所称集体土地征收及房屋拆迁补偿安置，是指因依法征收集体所有的土地及拆迁地上建(构)筑物，按照本办法规定对被征迁的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人支付补偿费用和实施安置的行为。

第四条市国土资源行政主管部门负责征迁土地的组织协调、审查报批和监督管理工作。其从事征迁事务工作机构，承担统一征迁土地的事务性工作。

市房地产管理部门负责房屋拆迁的监督管理工作。其房屋拆迁管理机构负责房屋拆迁监督管理具体事务。

各区人民政府负责本辖区内征迁土地的协调配合工作。

第二章征地拆迁工作的组织实施

第五条征地方案经依法批准后，由市人民政府将批准征地机关、批准文号、征地的用途、范围、面积以及征地拆迁补偿标准、农业人员安置办法和办理征地拆迁补偿的期限等，在被征土地所在地的乡(镇)、村予以公告。具体工作由国土资源行政主管部门负责实施。

第六条被征土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到指定地点办理征地拆迁补偿登记。被征土地上有建(构)筑物的，还应提供有关建(构)筑物的合法证件。国土资源行政主管部门或会同有关部门组织拆迁工作人员到现场调查核实。

自征地公告公布之日起，被征土地所有权人、使用权人不得在征地拆迁范围内种植树木，兴建建(构)筑物。

第七条国土资源行政主管部门根据经批准的征地方案，会同有关部门拟订征地补偿、拆迁安置方案，在被征土地所在地的乡(镇)、村予以公告或组织听证，听取被征地的农村集体经济组织和村民的意见。征地拆迁补偿安置方案经批准后，由国土资源行政主管部门组织实施。

第八条被征土地的所有权人、使用权人对征地拆迁补偿安置标准有争议的，按国家和省有关规定处理。征地拆迁补偿、安置争议不影响征迁方案的实施。

被征土地的所有权人、使用权人对土地及房屋补偿标准有异议的，可以按照有关规定申请具备相应资质的法定评估机构进行评估。

第九条征地拆迁的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物(含建、构筑物)补偿费。

第十条征收土地的，按照被征土地的原用途给予补偿。征地拆迁的各项费用，应在规定时间内全额支付。

第十一条被征土地的所有权人、使用权人，应在征地拆迁安置补偿方案公告的期限内领取补偿费，让出土地。无法定事由拒不让出的，依法申请人民法院强制执行。

第三章土地、青苗补偿与劳力安置

第十二条征收土地的，按下列标准支付土地补偿费：

(一)征收耕地的，按该耕地被征前3年平均年产值的6至10倍补偿；

(二)征收林地的，按该林地被征前3年平均年产值的8倍补偿；

(三)征收果、茶、桑等园地的，按该园地被征前3年平均年产值的7倍补偿；未曾收获的，按同类土地前3年平均年产值的6倍补偿；

(四)征收鱼塘、藕塘、苇塘、菱塘等水域的，按其被征前3年平均年产值的6倍补偿；

(五)征收集体所有的建设用地的，按其所在村(组)旱耕地前3年平均年产值的4至5倍补偿；

(六)征收未利用地的，按其旱耕地前3年平均年产值的2至3倍补偿。

土地补偿费具体标准由市国土资源行政主管部门会同有关县、区政府、林业、渔业等部门制定，报市人民政府批准。

第十三条征收土地的，按下列规定支付安置补助费：

(一)征收耕地的，按照需要安置的农业人口计算，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。

(二)征收耕地以外的农用地的，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为其前3年平均年产值的3至4倍。

(三)征收耕地以外的农民集体所有的建设用地的，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为其所在村(组)耕地前3年平均年产值的2至3倍。

(四)征收无收益土地的，不支付安置补助费。

需要安置的农业人口数，按照被征土地数量除以征地前被征收单位平均每人占有土地的数量计算。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人，其中符合参加社会保险条件的，征得被安置人员同意后，安置补助费可以用于支付被安置人员的社会保险费用。国家和省有新规定的，从其规定。

安置补助费具体标准由市国土资源行政主管部门会同有关县、区政府及有关部门制定，报市人民政府批准。

第十四条按本办法第十二条、第十三条规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，报经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不应超过土地被征前3年平均年产值的30倍。土地补偿费、安置补助费的总和达到法定上限，仍不足以使被征地农民保持原有生活水平的，按照国家有关规定执行。

第十五条被征土地上的青苗，按下列标准支付青苗补偿费：

(一)被征耕地上的青苗，按照当季作物的产值补偿；多年生作物，按其年产值补偿；无青苗的，不予补偿。

(二)鱼苗放养2年以上的，不予补偿；不足2年的，按照放养鱼苗费的3至4倍补偿。

(三)用材林、防护林、特种用途林主干平均胸径大于20厘米的，按照其实有材积价值的10%至20%补偿；主干平均胸径5至20厘米的，按照其实有材积价值的60%至80%补偿。

(四)苗圃苗木、经济林、薪炭林按照其被征前3年平均年产值2倍补偿；尚无产值的，按实际造林投资2倍补偿。幼龄林、新造林按实际投资2倍补偿。青苗补偿费具体标准由市国土资源行政主管部门会同林业、渔业等主管部门制定，报市人民政府批准。

第四章房屋拆迁补偿安置

第十六条被征土地上的房屋及附属物的补偿标准，由市物价主管部门会同有关县、区政府、市国土资源、房地产管理部门制定，经市人民政府批准后，报省人民政府备案。

被征土地上的房屋及附属物补偿标准，应当根据本市经济发展水平，综合考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新等因素确定。

第十七条拆迁住宅房屋，被拆迁人可选择货币补偿安置，也可选择以房屋产权调换方式补偿安置。对产权调换补偿安置面积，可按该户常住人口人均不超过30平方米建筑面积控制，超过部分实行货币补偿。

拆迁非住宅房屋，以货币补偿为主，也可采取产权调换方式补偿安置。

拆迁房屋附属物，实行货币补偿。

第十八条实行货币化补偿安置的，拆迁人应当按照规定的补偿标准，向被拆迁人支付补偿款。

实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按前款规定，确定拆迁补偿款，并与安置房屋结算差价。

第十九条对利用自有住宅房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，按住宅房屋予以认定，但对其实际用于经营的建筑面积部分给予适当营业补偿。

第二十条拆迁补偿中认定的房屋占地面积，以土地使用证登记的面积为依据；经合法批准但尚未取得土地使用证的，以批准的用地面积为依据。

拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，不得超过建设工程规划许可证或其他法定批准文件规定的建房面积；已合法领取房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的面积为依据。

第二十一条拆迁住宅房屋，给予每户搬家费300元。过渡费按18个月计算，具体标准由市物价主管部门会同市房地产管理等部门制定。

拆迁非住宅房屋，还应当按实际情况对被拆迁人补偿下列费用：

(一)需要搬迁设备的，按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安置费用；

(二)因拆迁设备无法恢复使用的，按重置价结合成新结算的费用；

(三)因拆迁造成停产、停业的，对停产、停业期间的直接经济损失，给予适当补偿。

第二十二条有下列情形之一的，不予补偿：

(一)在城市规划区内集体土地上建造的建筑物、构筑物，未按《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律法规的规定办理批准手续；

(二)在城市规划区外集体土地上建造的建筑物、构筑物，未按《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规的规定办理批准手续；

(三)在征地公告后抢建的建筑物、构筑物，抢栽的树木；

(四)其它违法建筑物、构筑物。

第二十三条拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿。

第二十四条拆除经依法批准的尚未超过批准期限的临时建筑，按照重置价格结合剩余期限给予适当补偿。

第五章罚则

第二十五条有下列情形之一的，按照土地管理等法律法规规章，由有关部门给予处罚：

(一)买卖或者以其他形式非法转让土地的；

(二)违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的；

(三)违法占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的；

(四)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的；

(五)农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的；

(六)无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法定程序批准占用、征收土地的；

(七)擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的。第二十六条国土资源等管理部门依照土地管理等有关法律法规的规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院；期满不又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

第二十七条侵占、挪用被征迁单位及个人的征迁补偿费用和其他有关费用的，由监察、审计部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条房屋拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，一方或双方可以请求市房地产管理部门进行协调；同时，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院。

第二十九条国土资源、房地产等管理部门及其他有关部门的工作人员，、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章附则

第三十条被征土地上的房屋拆迁管理实施细则，由市房地产管理部门、国土资源行政主管部门依照有关法律、法规和本办法规定另行制定。本市过去有关规定与本办法不一致的，以本办法为准；本办法施行前已经批准的征收集体土地房屋拆迁，仍按原有关规定执行。