关于土地占用相关法律范文

导语：如何才能写好一篇关于土地占用相关法律，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、主要法律法规及政策依据

本次清理整顿处理主要依据《中华人民共和国矿产资源法》、《安全生产违法行为行政处罚办法》、《安全生产许可条例》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国水保法》、《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国森林法》、《森林法实施条例》、《占用征用林地审核审批管理办法》、《中华人民共和国水法》和《河道管理条例》等相关法律法规，根据相关条款规定依法进行相应处罚。

二、各部门清理整顿工作职责

各相关部门要按照行业管理的要求，明确职责，密切配合，形成合力，切实落实市委“三个一律”要求，对矿山企业清理整顿过程中存在的问题依法进行处理，确保矿业生产规范有序、矿山环境得到有效治理、群众利益得到切实保障。

（一）涉及未办理用地手续、采矿许可证过期、越界开采、以采代探、未缴纳植被恢复费和未对征占用地进行补偿的矿山企业，由国土部门牵头，农牧业、林业等相关部门和涉及到征占地的苏木镇积极配合，依据相关法律法规进行处理。

（二）涉及未办理安全生产许可证、未缴纳风险抵押金和未申请复工生产的矿山企业，由安监部门牵头，依据相关法律法规进行处理。

（三）涉及未编报水土保持方案、未缴纳水土流失补偿费、非法越界采砂、尾矿、弃土和废渣占用行洪河道以及未申请办理采砂许可证违法开采的矿山企业，由水务部门牵头，国土、农牧、林业和相关苏木镇积极配合，依据相关法律法规进行处理。

（四）涉及水循环池无防渗漏措施、粉尘污染等环境污染问题的矿山企业，由环保部门牵头，依据相关法律法规进行处理。

（五）涉及营业执照未进行年检和无照生产的矿山企业，由工商部门牵头，依据相关法律法规进行处理。

（六）涉及火供品供应的矿山企业，由公安部门牵头，负责核实是否供应火供品。

三、矿山企业整改验收标准

旗矿山企业清理整顿工作领导小组将组织国土、安监、环保、水务、林业等部门进行检查验收，对于整改到位的矿山企业可以恢复生产，对于限期整改不到位的矿山企业将依法实施关闭。具体验收标准如下：

（一）矿产资源勘查开局合理，探、采矿权有明确的探、采范围，与相邻的探、采矿权范围无交叉重叠，并有一定的隔离距离，经矿产主管部门认定合格。

（二）具备安全生产基本条件，经安全生产主管部门认定合格。

（三）符合环境保护有关规定，经环境保护主管部门认定合格。

（四）符合水务部门有关规定，经水务主管部门认定合格。

（五）符合林业部门征占用林地审批手续的有关规定，经林业部门认定合格。

（六）具备有资质单位制定的开采设计或开发利用方案；有比较完善的生产、技术资料，包括矿区地形地质图及矿区总布置图、矿山井上井下对照图等。

（七）各类矿产资源勘查开发及加工经营违法违规行为得到有效查处，并已纠正。

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关键词：农村集体建设用地；流转；分配；制度

中图分类号：F301.2文献标识码：A文章编号：1674-0432（2014）-05-08-1

中国的土地按土地利用方式的不同可分为农用地、建设用地和未利用地。一般来说，农村集体所有用于建筑的土地都是农村集体建设用地，包括农村居民住宅建设用地、乡镇企业建设用地以及公共建设用地等。随着城市化和工业化的发展，农村集体用地由于具有很多优势，如地域优势和价格优势等，吸引着众多投资者前来投资、开发、利用。本文在对农村集体建设用地流转问题进行了分析。

1农村集体建设用地流转现状

近年来，随着城市化的步伐不断加快，城市周边农村集体建设用地不断被占用，以各种各样的形式转让土地使用权，表现出强烈的市场需求。农村集体建设用地流转已经从农村内部的自发承包发展到多种形式的社会流转。总体上看，农村集体建设用地的流转已经成为了不可逆转的发展形势。

2农村集体建设用地流转问题

2.1流转主体混乱，收益分配不规范

我国很多法律都对农村土地产权进行了界定，但是并没有明文规定农村土地属于哪一行政主体，未建立相关组织和机构管理农村集体建设用地，导致在流转时，农村建设用地的流转主体非常混乱，没有所有权代表和执行主体来管理流转。这就造成被转让方、租赁方不能准确找到主管部门，不仅受到乡（镇）、村的集体经济组织和行政管理机关的管理，还受到土地所有者、土地使用者等各方的诘难。

土地收益分配也是农村集体建设用地流转中的关键问题，一般情况都是交易双方获利，并没有顾及国家利益、集体利益和村民利益。在交易后，乡（镇）和村、村委会和村民之间等利益分配关系没有得到公开，不能统一协调各方的利益，没有相关规章制度可以进行管理。

2.2缺乏统一的流转条件、流转范围

双方交易的土地包括集体建设用地、村民宅基地、集体农用地以及非农业建设用地等各种农村土地，其中既有依法办理相关程序的土地，也有擅自改变直接转让的，既没有相关法律法规确定的转让条件，也没有相关部门进行监督管理，规范土地流转条件。

目前，政府没有指定统一的流转范围，造成流转范围的混乱。有的城市土地流转是按照城市规划进行，有明确规划的农村集体建设用地不可以流转，其他的土地则可以流转；有的城市按照建设用地的划分时间来进行流转，现有的土地都可以流转，新增的非农村集体建设用地则不可以进行流转；甚至部分城市的土地流转范围是所有在城市规划范围内的土地。

3农村集体建设用地流转的对策

3.1完善农村土地产权制度

制定相关法律法规，明文规定乡、村、村民小组三级所有权主体的权力界线，完善农村土地产权制度，保护农民的切身利益。在调查农村集体建设用地的流转实际情况后，完善相关法律法规，明确农村集体建设用地所有权益及产权代表。建立相关土地产权部门，明确土地产权的权能权责，促进农村集体建设用地的流转顺利。

3.2建立流转制度

因为农村集体建设用地的效益较高，经济效益远远高于农业用地，如果不限制土地流转的条件，大量农业用地就会转为建设用地，减少农业产量。因此，必须建立农村集体建设用地的流转制度，限制土地流转的范围，把流转责任确立到人，不得强迫个人或者组织转让土地，土地流转符合土地所有者、使用者完全自愿的原则，依法进行土地流转，也不得阻挠合法流转。

3.3限制流转后的用途

按照城市相关规划严格控制农村集体建设用地的流转，限制土地流转后的用途，尤其是进行商品房的开发。因为难以控制土地流转后建设的商品房总量，不能提供给商品房安全保障，所以应该加强土地规划，限制用于商品房的土地量，建设用地的使用途径必须符合城市的总体规划，明确土地流转后的用途。

3.4合理分配流转利益

农村集体建设用地流转后的利益分配直接关系到各方面的利益关系，合理分配流转利益，制定合理的分配比例，再次流转的土地收益应该归土地拥有者，并且签订相关合同，以书面形式明确一系列土地流转中会出现的问题。这样可以有效地顾及各方面的利益，保障土地所有者的财产安全，维护国家利益、集体利益和个人利益，减少因利益纠葛而出现的问题。

4结语

农村集体建设用地的流转是我国经济发展和城市化发展的要求，可以合理利用农村土地多余资源，提高土地的经济效益，增加农民的收入，但是在土地流转过程中出现因为实际操作而出现了一系列问题。针对农村集体建设用地流转问题进行了分析，探讨解决对策，可以有效地避免问题的出现，有利于土地的流转，减少土地流转所造成的纠葛。

参考文献

[1]刘守英.土地制度与农民权利[J].中国土地科学，2000，14（3）.

[2]刘洪彬，曲福田.关于农村集体建设用地流转中存在的问题及原因分析.农村经济，2006，（2）.

[3]张梦琳，陈利根.农村集体建设用地流转的资源配置效应及政策含义[J].中国土地科学，2008，22（11）.

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将土地管理机关法定为土地登记发证机关。现行《土地管理法》第十一条规定，土地权属须由县级以上政府进行土地登记，并颁发土地证书确认，在土地登记和发证中均须加盖地方政府公章。按照政府职责法定化以及权力与责任挂钩、提高行政效能等要求，建议将土地管理机关法定为土地登记发证机关，将现行《土地管理法》第十一条第一款至第三款修改为：农民集体所有的土地，由县级土地管理机关登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级土地管理机关登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上土地管理机关登记造册，核发证书，确认使用权。

将有关土地市场的政策、规章上升为法律规定。随着我国市场经济体制的逐步建立与完善，近年来国务院、国土资源部出台了一系列涉及土地市场的政策、规章，如20__年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、20__年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等，为健全完善土地市场提供了强有力的政策支持。因此，建议《土地管理法》增加"土地市场"章节，将近年出台的有关政策、规章上升为法律规定，使我国的土地市场更加制度化、法制化、规范化。

增设"征地补偿"章节。现行《土地管理法》关于被征用土地的补偿规定存在以下两个问题，一是支付被征地农民的土地补偿费和安置补助费标准偏低，二是低价征地极容易出现转手高价倒卖土地使用权牟取暴利的现象，诱发各类腐败行为和土地违法案件的发生。为此，建议在《土地管理法》中增设"征地补偿"章节，废除第四十七条"按照被征用土地的原用途给予补偿"的条款，以及相关条款中按"土地原用途"计算补助费用的规定，改为按土地一级市场的基准价格给予农民补偿，按市场价格向农民支付土地补助费和安置补助费。此外，还应对包括土地一级市场基准价格的制定和公布，对农民实施补助的技术性细节等作出相关法律规定。

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【关键词】城中村；改造现状；相关政策；法律建议；冲突

所谓城中村是指城市发展中占用了农村的耕地面积，农村居民失去了赖以生存的农村土地，而居民生存在城市区域内，使用集体土地，也就是虽然生活在城市，但仍沿用农村制度。

一、西安城中村改造现状

1、西安市城中村现状

西安算是我国第一批城中村改造的城市，作为一座历史古城，其特点和发展历史决定了城市和农村的发展一样迅速。目前,西安市城中村的改造现状是这样：西安市的农村人口有40万之多，建立了417个城中村（范围东起十里铺,西至三桥镇,北起草滩镇,南至三爻村），与同类城市相比数量是最多的。

2、西安市城中村特点

2.1、农民无地可耕，土地大多出租给外来人口，以收租金为主要生活来源。

2.2、由于各个城中村的地理位置不同，位置好的城中村经济发展好，处于维护利益的角度，村民对城中村的改造很积极，有热情；反之，地理位置不好的城中村，由于没有利益诱惑，对改造一事消极对待，甚至不予配合。这回导致西安市政府计划的“3至5年改造计划”难以完成。

2.3、政府政策实施存在薄弱环节，光说不做，协议、政策等不兑现，农民的居住环境差，利益又得不到维护，影响农民对政府的信任。

2.4、城中村农户超规定占用面积情况严重，普遍的情况是围绕房屋四周搭建违法建筑，由于政府的不重视导致这种乱搭乱建行为愈演愈烈。

2.5、城中村人员身份复杂，由于流动人口多，出入城中村人员没有登记，城中村的管理难度增加。

二、市政府出台的“城中村”相关政策

1、2003年4月4日，西安市人民政府《西安市城中村改造建设管理暂行办法》，2003年4月21日正式实施其办法；

2、2005年10月，出台《西安市城中村改造管理办法(讨论稿) 》、《西安市城中村村(居)民自建房屋管理办法》、《西安市城中村改造工作实施细则》；

3、2007年10月20日施行《西安市城中村改造管理办法》，该管理办法是我国第一部以政府规范性文件形式并实施的城中村改造办法。

《西安市城中村改造管理办法》共八章，四十九条，分别从方案制定、改制原则、土地利用、规划建设、拆迁安置等方面，结合相关法律法规而制定。

三、西安市城中村改造中存在的问题

1、政府管理工作出现脱节现象

西安市城中村的改造同其他地区一样，都是由市政府做出统一规划，将具体实行权利下放到乡镇和开发商，由于政府引导的缺失、开发商的重利本质，以及农村居民因拆迁款产生的纠纷等问题，影响了西安市城中村的改造进城。

2、城中村农民身份转化无实际意义

《西安市城中村改造管理办法》第三章第十五条中明确提出，“坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则”。也就是说把农民的农村户口改为城镇户口，户籍制度的改变意味着农民手中原有的私人土地，变为了国家土地，户籍上的农村或者城镇对农民来说是没有任何实际意义的，对他们有意义的是土地的归属，农民世代的生活习惯教会了他们种田耕地是天职，不再种地那做什么？

如果仅仅是一部分的经济赔偿，那么如此多的失业人员给社会安定带来了隐患，农民转变为城镇居民，关心的是否享有城镇居民的福利待遇。如果这些问题不解决，那么城中村农民身份转化根本没有实际意义。

3、政府征用土地时，在补偿问题上存在法律冲突

在补偿问题上《土地管理法》有三方面的补偿：土地补偿；安置补

助；地上附着物和青苗补偿。但是城中村农民早就失去了土地，到哪里去找补偿标准呢？

而西安实施的《改造办法》有两种形式,第一种是易地置换,就是从原住地区搬到另一地区，农民享有该地区的使用权，再次转让需向国家缴纳土地使用金。这就出现了问题，产权变成了使用权？土地转让时还要交钱？

另一种是就地改造，将土地同样移交国家，留出村名住宅外，其余土地进行招商引资、有偿开发,居住用地使用权归农民。换句话说,“就地改造”就是土地权属变成国家的,政府再给补偿,房屋拆迁也没有补偿。

四、西安市城中村改造的建议

1、法律建议

1.1、地方政府在使用和分配土地赔偿时，应当遵循《公司法》以及其他相关法律的规定。

1.2、关于村民委员会要严格执行和遵守《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定。

2、其他建议

2.1、完善社会保障及福利体系。“城中村”的改造要确保村民失地不失利，保证村民的生活来源；在户籍转变后，要建立、健全养老保险制度和基本医疗保险等福利问题。

2.2、鼓励城中村居民自主创业，妥善安排就业问题。农村人员自主创业可以享受优惠政策，政府在年度预算中，可以划出专款作为农民创业资金补助。

2.3、加强古城历史文化的保护。西安作为历史古城，不能盲目的追求城市化进程，各级文物保护单位要对西安城中村要按照相关管理

规定，对城中村的城墙、家族宗祠等具有历史文化价值的地方深入调查研究，做好相应保护措施。

总结：我国城中村的改造面临的是经济、社会、历史、文化等多方面的考验，想要真正解决城中村改造中存在的问题，“加强社会保障，保护和尊重历史，维护和改善环境实现”是基础，城中村将农村向城市推进的最终目的，是将“城中村”建设成为与时俱进、人民安居乐业的现代化文明城市。

参考文献

[1]马桂平，实现城中村村民城市化应注意的问题.[J].领导科学，2008，(14)：47—48.

[2].三秦,城中村改造“西安模式”——改造城中村先立新“规矩”.[J].西部大开发，2008，(3)：20—22.

[3]司马文妮，霍学喜，论西安城中村改造的立法对策.[J].西北大学学报、哲学社会科学版，2008，2(38)：95—101.

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随着城市化进程的推进，违章建筑成为一个公众热议的名词。人们在日常生活中经常用到违章建筑，而违章建筑到底是什么也经常会困惑到很多人。究竟那些建筑属于违章建筑，如何从法律上对违章建筑进行界定关系到很多人的切身利益。本文第一部分将从违章建筑的概念分析、违章建筑的分类和违章建筑民法上的学说总结对违章建筑进行法律上的规范界定。

（一）违章建筑的概念分析

1.违章建筑的定义。违章建筑（illegalbuilding）在我国最早出现在1980年国务院的《批准中央气象局关于保护气象台站观测环境的通知》文件中。百度百科中违章建筑的定义，从严格意义上讲，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。在我国，违章建筑的“章”应理解为根据相关法律、法规及规章的规定，开展工程建设时所需遵守的某种“章程”或“规章制度”。

2.我国现行的有关违章建筑的规定。我国现行的有关违章建筑的立法是分散的、多效力层次的，适用范围也是不同的。以下我们将对相关法律规定进行梳理。按照效力级别可以分为违反法律、违反行政法规和违反部委规章三类。其中的法律主要有《城乡规划法》、《土地管理法》、《防洪法》、《防震减灾法》、《电力法》、《建筑法》、《港口法》、《公路法》、《环境保护法》等。如《城乡规划法》第64条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。行政法规对违章建筑作出规定的有《城市房屋拆迁管理条例》、《城市道路管理条例》、《电力设施保护条例》等。其中《电力设施保护条例》第十五条规定；任何单位或个人在架空电力线路保护区内，必须遵守下列规定：

（三）不得兴建建筑物。部委规章对违章建筑作出规定的有：《风景名胜区管理处罚规定》、《风景名胜区管理处罚规定》、《建制镇规划建设管理办法》等。其中《风景名胜区管理处罚规定》第七条规定：风景名胜区管理机构违反风景名胜区规划进行违章建设、毁损景物和林木植被、捕杀野生动物或者污染、破坏环境的，由上级建设行政管理部门给予处罚。

（二）违章建筑的分类我国法律对违章建筑并没有明确的分类，只是在有的地方性法规中对违章建筑进行了比较详细的列举。本文依照对上述法律、行政法规、部委规章的列举，对违章建筑进行划分，主要分为程序性的违章建筑的和实体性的违章建筑两类。实体性的违章建筑是指实质上违背了城市规划和土地管理的规定，无法通过补办手续的方式来纠正其违法行为。根据违反的法律的效力不同可以分为违反法律的违章建筑、违反行政法规的违章建筑、违反部委规章的违章建筑。程序性的违章建筑实质并未违反城市规划，而只是没有办理合法的审批手续的非法建筑，程序性违章建筑一般可以通过补办手续而成为合法建筑。主要有以下几种：无证规划型、擅自变更规划型、临时未拆除型、不当施工型。

二、比例原则精神下的违章建筑的处置方案

比例原则又称禁止过度原则，主要系源于法治国家原则。比例原则是行政法的帝王条款，在我国行政法中有着独特的地位。比例原则是指国家权力的行使应当兼顾公共利益的实现和公民权利的保护。从我国现实状况来看，由于居住权保障观念的欠缺，致使在拆除非法建筑时对公民居住权的保障一直没有得到应有的重视。非法驱逐、野蛮拆除现象普遍存在，且拆除违章建筑“零补偿”，违章建筑拆除后公民居住权无法得到救济和保障，这些都成了我国非法建筑拆除中公民居住权保障的突出问题。将比例原则运用于违章建筑的处置中对违章建筑处理有着重要意义。我们在执法实践中对违章建筑处理具有单一性，往往采用“一拆了之”的方式，并没有区分违章建筑的具体情况做出相应的处罚形式，不利于我国公民基本人权的保护，社会资源的保护和节约建设成本。为了解决这种单一处罚所带来的弊端，处罚应采取的措施避免处罚过程中的歧视。行政机关在执法中应根据违法建筑的危害，种类，行为目的，违章建设的位置和其他因素的情况下，更细致深入地分析，作出科学合理的处理。违章建筑的存在有着深厚的社会背景，与我国人口多、就业岗位少、人均居住面积低、经济发展不平衡、有关建设管理审批不规范等因素有着密切的关系。因为违章建筑违法的严重性的标准不同，下面我们将根据比例原则来确定不同的处置方式。以下的处置方式主要涉及比例原则精神下的违章建筑的拆除、程序违法中的转正合法化、没收、在拆迁补偿中的处置和对小产权房的处理。

（一）比例原则下违章建筑的拆除按照比例原则的要求，以下违章建筑应当进行拆除：经检测鉴定，房屋质量达不到国家或当地有关标准，存在严重质量问题或安全隐患，又不能采取可行的措施予以整改消除的；土地利用现状为耕地、总体规划为一般农用地、基本农田的；占用水源为一级保护区的；占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的；严重影响土地总体利用规划、城镇规划的；破坏或影响文物保护和风景名胜区的。具体来说，按照比例原则而要求，对违章建筑的拆除可以分为两类。第一类是根据违章建筑的所在位置确定应当予以拆除的，第二类是根据违章建筑对公共利益的影响程度决定应当予以拆除的。

（二）比例原则下违章建筑程序违法中的转正合法化违反法律、法规、规章控制性程序规定建造的建筑，也即没有符合行政许可形式要件，没有通过行政许可并领取相应证书或超越许可范围建造的建筑，比如没有通过规划许可、建设用地许可、施工许可，具体而言就是没有领到《建设用地批准书》、《宅基地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建设工程施工许可证》等，或者超越许可证及批准书范围进行建设，尽管所建造的工程没有在实质上违反城乡规划，但是对程序性法律和建造程序的违反同样致生违法建筑，此乃程序违建。程序违建可依一定程序申领建筑执照(补办手续)而成为合法建筑。从程序上讲，比例原则是指行政主体所采取的措施与要达到的目的之间必须具有合理的对应关系。对于程序违法严重的，应当作出拆除的处理，而对于程序违法不那么严重的应当依具体情况作出转正合法化的处理。

（三）比例原则下对小产权房的处理尽管现有法律政策禁止小产权房买卖,但小产权房已经建成的事实并不能简单通过拆除进行解决。即使这些房屋不符合土地利用、建设规划,也没有上缴土地出让金等税费,但这些都已经是社会存量财富,而且不少小产权房已经出售,住满了居民,强行拆除势必影响稳定。按照比例原则适当性和合比例性的要求,应当认可这些小产权房占有的合法性,但是需要补缴土地出让金等税费。对农民单独拥有的农村住房以及集体经济组织盘活农村宅基地后修建的“小产权房”应当逐步运行流转,其方式可逐渐从租过渡到卖,从补缴土地出让金等税费过渡到政府收取资源税。对于破坏耕地修建小产权房的违法行为应当坚决禁止,而对于占用耕地修建成的房屋,如果能够退耕的应当退耕,不能退耕的应当在补缴所有税费的基础上再进行处罚。而对建设用地指标内的农用地转换只有在实现占补平衡等前提性条件后可以流转。对于不符合土地规划的小产权房,属于违章建筑,原则上应该拆除。

三、结论

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全国农用地(耕地)分等工作的全面完成为《土地管理法》修订、切实加强耕地质量管理提供了重要的科技支撑条件。一是有方法，通过总结多年理论研究和实践经验，建立了一套系统完整的耕地等级评价体系；二是有成果，形成了国家、省、县三级包括图、文、表、库一系列成果，第一次全面摸清了我国耕地等级分布状况，填补了国内空白；三是有队伍，建立了由各级土地管理工作人员、相关高校和科研机构的专家组成的专业技术队伍。

《土地管理法》修订应充分考虑这一新的科技支撑条件，在相关表述上可以更加明确。比如过去提“数量不减少，质量不降低”，现在有了农用地(耕地)分等定级成果，就可以改为“数量不减少，等级不降低”；过去提“质量好的耕地优先划为基本农田”，现在可以改为“等级高的耕地优先划为基本农田”，可以明确要求“调整划定后的基本农田平均质量等级不得低于原有质量等级”；过去提“非农业建设可以利用劣地的，不得占用好地”，现在可以改为“非农业建设确需占用耕地的，应尽量占用等级较低的耕地，形成比选方案”等等。这样更有利于新法的操作实施，也有利于监督管理与考核评价。

《土地管理法》修订还应考虑其他相关工作。

一是补充耕地数量质量实行按等级折算。为落实国发[2004]28号文件关于“补充耕地数量质量实行按等级折算”的要求，国土资源部于2005年在全国部署开展了按等级折算基础工作，形成了一套简便易行的方法，取得了一整套成果，2007年要求各地应用基础工作成果选择部分项目进行试行，并要求在土地整理复垦开发项目中实施按等设计、按等实施和按等管理，确保补充耕地的质量。

二是农用地(耕地)产能核算。耕地产能核算以分等成果为基础，将耕地质量相对差异与生产能力相挂钩，测算耕地的可实现产能和实际产能。通过开展耕地产能核算，可以摸清我国耕地产能总量及其空间分布特征；通过比较分析两个层次的产能结果，可以反映因耕地自然质量状况、利用水平差异等造成的耕地产能差异。目前，全国已有17个省(区、市)按照国家统一要求，开展了耕地产能核算工作，其余省份将在2009年部署开展，2010年形成全国耕地产能核算成果。

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【关键词】施工企业；纳税筹划；特点；运用

一、施工企业纳税筹划法规及特点

本文所讲的纳税筹划为狭义的概念，即企业在税法及相关法律允许的范围内，通过对经营中各环节事项进行事前筹划，在众多的纳税方案中，选择出使得企业整体税收负担最低、整体税后利润最大化的方案，并最终使企业获取最大经济利益，以达到企业整体利益最大化目的的经济行为。我国税法按大类来划分，主要有流转税、所得税、财产税、资源税、行为税和其他税。施工企业在经营活动中的购进原材料及销售过程中会受到增值税的相关法规约束；在建设建筑活动中有营业税资源税等的制约；占用土地会涉及到缴纳土地使用税和土地增值税；签订合同等活动又需缴纳印花税；购置车辆需要缴纳车船税；此外还有城建税；最后企业实现盈利后需要缴纳企业所得税。在各个纳税环节中，都有一定的筹划空间。由于施工企业的特殊性，即施工企业主要经营活动为承包、提供建筑、安装劳务服务来实现盈利，同时施工企业还有总分包和承揽等经营活动。因此施工企业在纳税筹划时，需注意具有以下几项特殊的经营活动：建设方与施工方之间的材料供应问题；总包与分包营业额分配问题；签订合同中税款归属方的约定问题；自建材料与购进材料选择等问题。

二、施工企业税收筹划

（1）免税技术的运用。施工企业应紧跟相关法规政策，或投资建设国家政策偏向的地区来实现税收的减免，如《关于青藏铁路建设期间有关税收政策问题的通知》就减免建设期间的各项税收。施工企业可以对拟销售的不动产或准备转让的无形资产，首先投资入股，然后再转让股权，此过程中，企业无需缴纳营业税，进需缴纳印花税，此时企业承担的税负大大减轻。（2）减税技术的运用。减税技术即法律允许的范围下，利用国家减税政策使其减少或降低应纳税所额得而实现节税的技术。由施工企业的特殊性，即施工企业部分业务活动为安装工程等，按照《营业税暂行条例实施细则》的相关规定，凡是施工企业所安装的自身生产设备作为安装工程计入总值的，其营业额计算时应包括自产设备的价值。施工企业为实现减少应纳税额，在其从事安装工程活动时，签订相应合同时，应尽量采取外购机器设备或由建设单位提供，而避开将自产的设备计入安装工程的总值中，仅由从事安装活动的施工企业提供安装服务，收取安装服务费用，使该施工企业的营业额中不含有其所安装设备的价款，从而减少应纳营业税额，实现节税的目的。（3）税率差异技术的运用。税率差异技术即在相关法律允许内，利用税率的差异实现直接减税的技术。税率差异可通过地区差异、行业差异以及企业性质的差异等来实现减轻税负的目的。（4）抵税技术的运用。施工企业采用不同的融资方式都存在的资本成本，按照税法规定，利息可以在税前扣除，而权益性资本融资则不可抵扣，只能在税后分配，由此施工企业需在合理安排资本结构时，考虑负债的抵税情况。（5）分割技术技术的运用。相关税法规定，建筑行业的总承包人如果将工程分包给其他企业，则可以按照工程的总承包额扣除分包价款后的余额为作为计算的营业额。施工企业可以通过与其具有经营资质的子公司签订分包合同，来实现分包额抵免总营业税额。例如施工企业有一项工程，承包总额为300万，此时该施工企业应纳营业税额为9万，若该施工企业通过与其控制的其他的子公司签订分包合同，将部分工程分包给其子公司，如分包额为100万，此时该施工企业的应纳营业税额为6万。另外《营业税暂行条例实施细则》规定，施工企业内部非独立核算的部门为本企业承担安装建筑业务时，不征营业税。施工企业可利用此项法规，将由公司承建的项目转向其非独立核算的部门承建，减免其营业税计算总额。

综上所述，本文通过梳理我国相关税收法规及税种，并全面分析纳税筹划的特点及施工企业的特殊性，通过具体分析各项纳税筹划技术的特点，结合施工企业的经营特征，分别举例说明了各项纳税筹划技术在施工企业中的运用，为以后企业的纳税提供了指引方向。施工企业应结合其自身的特征，及时关注国家的法规政策，把握国家政策动态，充分做好研究，并考虑成本效益的原则，为减轻企业税负做好筹划准备。

参 考 文 献

[1]陈克利，王建华.现代企业税收筹划理论问题研究[J].会计之友.2004

[2]周华洋.怎样合理避税[M].中国物资出版社，2004

[3]彭夯，蒋懿，严晨智.企业税收筹划实务[M].北京：清华大学出版社，2009

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关键词:两权抵押;法律;修改

2015年8月，国务院了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)，要求开展农村承包土地经营权和农民住房财产权(以下统称“两权”)抵押贷款试点工作，并提出试点工作要取得法律授权。本文从西安市高陵区的具体实践入手，探析制约当前“两权”抵押贷款工作的制度因素，期望能够为进一步推进农村金融改革创新提供借鉴与启示。

一、农村金融改革创新的高陵实践

高陵①地处陕西省关中平原腹地，2011、2012年先后被农业部确定为“农村土地承包经营权登记试点区”、“土地承包经营权流转规范化管理和服务试点区”;2012年被国土资源部确定为“城乡建设用地增减挂钩试点区”和“完善土地权利制度、促进土地统一登记试点区”;2014年被农业部等13部委确定为全国第二批农村改革试点区，被国家发改委等11部门确定为国家新型城镇化综合试点区;2015年被国土部确定为农村宅基地制度改革试点区，被农业部等3部门确定为农村集体资产股份权能改革试点区。高陵率先实施金融支持农村土地流转试点工作，初步形成了土地流转抵押贷款的高陵模式。2010年以来，高陵地方政府出台了《高陵县土地流转管理办法》、《高陵县土地流转抵押登记办法》、《高陵县农村土地承包经营权抵押贷款政府贴息办法》等文件，制定了土地流转及土地承包经营权抵押贷款的运作规则。随后，高陵开展了“四权”即农村土地承包经营权、农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、集体建设用地上房屋所有权确权的登记颁证。成立了由农村产权价值评估市场中心、农村产权抵押担保中心、农村产权收储中心、农村产权交易中心四个中心组成的农村土地流转中心，其主要职能是对需要贷款的农村产权进行价值评估，通过担保基金给产权抵押贷款进行增信，对抵押物先收购、再拍卖，拍卖所得优先偿还金融机构贷款，剩余部分返还给债务人，并为农村产权管理、抵押、评估、担保、收储及挂牌交易提供综合服务平台。2014年末，高陵农村土地承包经营权确权登记、农村房屋确权登记工作已基本结束，土地承包经营权登记农户44853户，登记面积19．56万亩，确权率100%;农村房屋确权登记农户47305户，确权率达到95%。至2015年9月，全区共流转土地承包经营权10．8万亩，占全区可流转土地的60%;累计发放“两权”抵押贷款8653万元，其中土地承包经营权抵押贷款累放8522万元。从具体的运行程序看，如全国其他地区一样，高陵土地流转贷款的制度安排主要特点是:土地承包经营权作为合格抵押标的，以基层政府出台政策性文件的形式予以认可，但在法律层面上面临较大障碍。

二、农村“两权”抵押贷款中存在的制度问题

现行法律制度中，规范农村土地产权流转及抵押融资的制度主要是《担保法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》等，上述制度中对农村产权抵押融资做出了诸多限制。

(一)三权分置的法律界定尚不清晰

《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》指导思想中提出“所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转”。在承包土地经营权抵押贷款业务中，作为抵押物的是承包土地的经营权，而不是承包权。但我国《物权法》第十一章及《土地承包法》中的表述均为“土地承包经营权”，并没有将承包权和经营权加以明确区分，不利于承包权的保护和经营权的流转，在抵押登记及抵押物处置时也存在法律界定不明晰的问题，农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权三权分置在法律上没有明确界定。

(二)土地承包经营权抵押存在制度制约

分别体现在:一是有条件允许。《物权法》、《担保法》和《农村土地承包法》中通过招标、协商、拍卖等形式来实现农村土地的承包，经法定程序鉴定后，可以授权经营证，完成土地承包的全部手续，而抵押人则需依法承担相应的司法责任，而用于抵押的荒山、荒沟等，均属于抵押物品。二是明令禁止。《物权法》第184条、《担保法》第37条中的相关规定直接明令禁止，对农用耕地、自留地、自留山等多种集体所有权限土地不得设定抵押。三是尚有不明确。如《农村土地承包法》第32条对家庭承包所取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，其他方式流转是否包含抵押不得而知，在实际经营中进行抵押就会越权，现有的司法解释亦不认可该抵押合同的法律效力。

(三)农村宅基地抵押存在法律制度限制

《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》中提出:“农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。”在宅基地的使用权抵押方面，现行依据主要是《担保法》第37条以及《物权法》第184条，其主要规定是在权限使用上宅基地不得进行抵押。在《土地管理法》中对农民的宅基地限制上，主要在第62条中有明确规定，一户一宅，其中第四款规定中，又明确指出，相关机构不允许批准农户进行宅基地出租或转让，在已有宅基地的基础上，不得进行二次申请宅基地。该规定的意图在于限制农民对宅基地的处置权能。按照房地一体原则，对现在农民的房屋抵押形式进行控制，需要同时将所占有的宅基地抵押才符合法律规定，但按照《担保法》、《物权法》等规定，宅基地不得抵押，这就导致了在宅基地抵押实践中，无法完全履行现行法律法规，从而使得宅基地抵押融资行为的效力欠缺，得不到法律保护。

(四)农村“两权”权属识别、抵押处置难

按照《物权法》规定，不动产在抵押时应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但因条件限制或历史原因，目前，在一些地区没有办理农村土地抵押登记备案的部门，或是抵押登记部门不明确，抵押合同多存在要素不全、与事实不符等情况，农村“两权”抵押贷款业务面临抵押权无效的法律风险。另外，土地流转自发性强，私下协议转让比例高，转让后普遍存在户名未更改现象，导致银行无法准确、及时界定土地的权属，信贷资金缺乏安全保证。此外，土地流转市场缺乏专业的土地评估机构，土地实际价值无法合理确定。受传统观念、习俗的影响，宅基地转让、拍卖很少有人接手，处置变现十分困难。金融机构取得上述抵押权后，当出现借款人未按要求履行借款合同时，如何处置抵押物客观上存在较大困难。

三、完善农村“两权”抵押融资工作的立法建议

如高陵模式，“两权”抵押融资的做法已在全国多地开展并取得了积极效果。事实在先、立法随后，法律的制定应顺应实践的需要。建议按照依法自愿有偿原则，在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途和不损害农民土地承包权益的前提下，修改相关法律制度，或者按照《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，先允许试点地区在试点期间执行部分修改的法律。

(一)修改《物权法》的有关规定

一是建议删除《物权法》第184条第二款。二是建议将《物权法》第180条修改为:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:1．建筑物和其他土地附着物;2．建设用地使用权;3．依法取得的农村承包土地经营权;……。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”

(二)修改《担保法》的有关内容

一是建议删除《担保法》第37条第二款。二是建议将《担保法》第34条修改为:“下列财产可以抵押:(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;……(五)抵押人依法取得的农村承包土地经营权;(六)依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”三是建议将《担保法》第42条修改为:“办理抵押物登记的部门如下:(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;(三)以承包土地经营权抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;……”

(三)修改《农村土地承包法》的有关内容

一是建议将《农村土地承包法》第16条修改为:“承包方享有下列权利:(一)依法享有承包地使用、收益和承包土地的经营权流转、抵押的权利，有权自主组织生产经营和处置产品;(二)承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿;(三)法律、行政法规规定的其他权利。”二是建议将《农村土地承包法》第二章第五节的标题修改为:“承包土地经营权的流转、抵押”。三是建议将第32条修改为:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、抵押、转让或者其他方式流转。”

(四)建议就《土地管理法》的相关内容作扩大解释

《土地管理法》规定了村民可以出卖、出租住房，但出卖、出租后再申请宅基地的不予批准。虽然没有明确列举可以以抵押方式处置，但“出卖”的处置方式比“抵押”还彻底，建议就相关规定作扩大解释，既然法律允许“出卖”，那么也应当允许“抵押”。

(五)明确抵押合同的法律效力

如前文分析，法律对农村产权抵押融资采取禁止态度，虽然在改革的名义下得到了国家的默许，但纠纷一旦诉至法院，抵押合同的法律效力就会成为困扰各方的难题。虽然各地在改革中都加入了一些技术性的保障措施，但毕竟其法律效力层级太低，无法成为法院据以采信的判决依据。在当前《担保法》、《物权法》等法律关于农村产权抵押问题短期内不可能做出修订的前提下，建议可通过出台司法解释的方法明确抵押合同的效力，保障“两权”抵押各方的法律权益，特别是要充分尊重当地农民的意愿，在实践中促进“两权”抵押融资的发展。

(六)完善“两权”抵押融资的配套制度

农村社会保障体系是否健全，是农村“两权”从社会保障功能向经济功能转化的重要保障，健全的农村社会保障体系可以减少农民对土地的生存依赖，打消农民流转土地的疑虑，强化农村“两权”的财产权定位。同时，农民、银行等各方的利益关系都需要兼顾，对于因抵押物偿债而失地失房的农民，建议统筹考虑完善“两权”抵押融资的配套制度，以救金融或其他社会保障方式给予扶持，而不是固守农民不可失地失房从而限制农地农房的抵押融资。

作者:王婷 单位:中国人民银行西安分行营业管理部

［参考文献］

［1］周学东．农村土地“两权”抵押法律问题研究［J］．中国金融，2014(11)．

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一、__县法院近三年农村土地承包纠纷案件的基本情况

20__年以来，__县法院共受理各地土地承包纠纷案件146件，审结146件。其中20__年32件，20__年53件，20__年61件，从总体上看，农村土地承包纠纷呈现以下特点：

1、农村土地承包合同案件类型日趋多样。在已审结的146件土地承包纠纷中，土地承包纠纷案件54件，占36.9%，土地承包经营权纠纷32件，占21.9%；土地承包征用、占用补偿纠纷39件，占26.0%；土地承包合同纠纷21件，占14.4%。从案件类型看，涵盖了土地承包纠纷的方方面面。特别是随着近年来我县新城区的建设和政府“工业强县”政策措施的实施，使我县土地承包征用、占用补偿案件从20__年的占土地承包纠纷案件12%上升至全20__年34%，改变了以往以家庭承包经营权纠纷、土地承包金纠纷为主的土地承包纠纷状态。

2、诉讼主体具有群体性。在我院受理的土地承包纠纷案件中，5-10人的集团诉讼案件21件，占14.4%，10人以上集团诉讼案件11起，占7.5%。也有某些案件起初是由个别主体提起，但此类案件的判决对其余群体具有启发、仿效作用，具有潜在的群体性。这类案件一般大都体现在土地征用、占用补偿纠纷中，我院去年相继受理的青山镇双桥村部分村民租赁土地补偿分配纠纷一案即属此种情况。先是该村村民杨某因土地租赁补偿分配一案与所在村民组产生冲突，诉至法院，待其诉求得到法院支持后，相继又有张某一家、王某一家和刘某等情况联名其所在村民组，此类案件即是由个体的诉讼引发出了潜在的小群体诉讼。

3、争议的土地用途复杂。从争议土地用途来看，过去主要是以耕地为主的农用地，而近两年的土地承包合同纠纷既涉及耕地也涉及鱼塘、林地、沙滩地等承包用地。

二、产生农村土地承包合同纠纷的主要原因

一是土地承包合同不规范。主要表现在：1、有的只有口头约定而未形成书面合同，有的甚至既无书面约定，也无口头约定。即使形成了书面合同有的也对当事人权利、义务约定不明或没有约定。2、有的对标的物未约定清楚，承包土地、林木等界限表述不明确。3、有的对违约责任约定不具体，只规定按法律、政策处理。

二是土地流转不规范产生的纠纷以及因土地被征用、征收而引起的土地补偿纠纷。主要表现在：1、随着农业税的取消、粮食价格的上涨、粮食补贴政策的实施，部分农民回流农村要求实际耕种人交回土地的情况较具普通性。而实际耕种人在利益面前不愿轻易交回承包土地，引发了一些纠纷。2、由于农村土地承包流转政策不完备，土地流转程序和手续不规定，村委会和乡镇政府土地承包合同管理部门及县政府农业行政主管部门对此缺乏必要的指导，引发了一些纠纷。3、有的村集体不按照法律政策的规定给农民合理的补偿，损害农民的利益，或者工作不到位，致使承包户不理解不接受而引发纠纷。目前，由于我县新城区建设需征用、占用土地，此类纠纷在增多。

三是村集体组织、村干部违反法律政策擅自发包土地，对农民的自主经营权滥加干预，甚至随意解除合同。主要表现在：1、一些村集体组织、村干部对国家的土地政策、法律缺乏正确的认识和理解，因而难以正确规范执行。在我院已审结的本县城关镇大园村村民林某诉其村村委会林地承包合同纠纷一案中，被告大园村村委会在未经村民民主议定的情况下与林某签订栗树承包合同，后其又经合法程序与另一村民曹某签订了一份栗树承包合同，以至于林某的承包合同目的无法实现，遂诉至法院。2、有些村委会负责人不严格执行有关规定分配土地、计收承包金，有的发包人以合同约定承包费为由，单方决定提高承包费，甚至单方终止合同。3、有的村委会因为负责人更换频繁，出现了“新官不理旧帐”现象，新村委对前任村委订立的合同不满意，便否认原合同的效力，私自解除合同或变更合同条款。

四是村民承包方履约的随意性。主要表现在：村民承包方不按照约定履行合同，有的承包户不遵守合同约定，不主动交纳承包金或故意拖欠承包金。如我院已审结的高店乡闫河村泗淮组与刘培喜土地承包纠纷一案中，被告刘培喜已实际承包了7年的土地，但只交了一年的承包金，故原告高店乡闫河村泗淮组遂诉至法院要求解除承包合同并补交承包金。后诉求得到法院支持。

三、关于解决农村土地承包合同纠纷的建议。

第一、进一步规范土地承包合同的订立程序及合同内容，依法规范土地承包经营权的流转。

1、严格严格遵守关于农村土地承包合同订立程序的[文秘站:]强制性规定，按照民主协商，公平合理的原则分配土地。

2、农村土地承包合同的形式和内容要符合法律规定。对发包方和承包方的权利、义务、对承包土地的名称、面积、承包期限、承包土地的用途、承包费数额、交纳时间及违约责任等内容的规定要明确、具体。

3、签订土地流转合同，有关部门要加强对土地流转工作的指导，建立土地流转合同的订立、登记制度。对流转合同合乎法律规定的，围绕原流转合同条款做好工作，对流转手续不规范，内容不明晰的，可考虑重新订立协议。

4、土地流转合同签订后，由乡镇农业承包合同管理机关严格登记、签证、备案。

第二、切实抓好农村土地管理，完善农业指导服务体系。政府经营局等相关部门及各乡镇政府，要切实加强农村土地承包管理、切实转变管理方式、手段。要依法搞好土地的划界、规划等工作，依照规定及时办理确权等有关手续，消除土地纠纷隐患。

第三，对农村土地承包情况进行全面执法检查、坚决纠正农村土地承包工作中侵犯农民权益的违规违法行为。1、由有关部门定期对各乡镇土地承包情况进行检查，及时发现并解决问题。2、在承包期间违法收回农民承包地的，要将土地归还给农民。3、将土地对外租赁的要给原承包户合理的补偿，待租赁期届满后，将耕地归还于原承包户。4、对于土地行政主管部门的工作人员、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，要依法给予行政处分。

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【关键词】房屋抵押； 产权；产权归属

近年来，随着我国房地产业的快速发展，与之相关的房屋按揭贷款，房屋产权交易，房屋产权抵押等经济活动越来越普遍。房屋产权作为一种资源进入到市场领域，充分调动了房屋，土地等相关要素参与到市场经济的生产，消费和分配中来，使资源得到最大限度的利用。对充分活跃房产消费市场起到了不可忽视的积极作用。但是，由于相关法律法规的不健全，管理制度存在漏洞，在房屋抵押的过程中，关于房屋抵押期间产权归属问题的纠纷时有发生，已为房屋抵押这一经济行为的发展带来了不小的困境，同时也为市场经济的有序发展产生了消极的影响。因此，理清房屋产权归属，尤其是房屋抵押期间的产权归属问题，对于促进房产消费市场和市场经济的有序健康发展有着十分现实的意义。

一、房屋抵押的基本内涵与形式

（一）房屋抵押的基本内涵。

房屋抵押是指房屋产权所有人以房屋产权的有效凭证（房产证，地契）作为抵押向国家金融机构或者其他第三方获取借款及其它物质帮助的行为。

在房屋抵押期间，产权所有人取得借款并按期付息。房屋的产权仍然归其持有，债权人只是按期获取利息，而无使用和出售房屋的权利。但是，如果房屋产权所有人（债务人）不能或者不履行债务，那么，抵押期限结束后债权人就有权依法处分抵押房屋及其产权，并于所得款项中优先受偿。

在房屋抵押中，提供房屋的当事人叫做房屋抵押人（以下简称抵押人），接受房屋抵押的原债权人叫做房屋抵押权人（以下简称抵押权人）。

（二）房屋抵押的形式。

房屋抵押大体可以分为两种形式：第一种是房屋产权和土地使用权一起抵押，即抵押人以其合法的房屋及该房屋占用的土地使用权作为一个统一的房地产整体抵押给抵押权人作为债务履行的物质担保。第二种是房产和地产的分别抵押，顾名思义该形式就是抵押人将房屋及房屋占用土地的使用权二者作为独立的财产抵押给不同的抵押权人，以此作为履行债务的物质担保。

二、抵押房屋的产权法理认定

（一）土地使用权和房屋产权在民法上的独立关系。

关于土地及土地上房屋的关系，近代以来民法对此问题的解释大致有二种观点：一种以德国的《民法典》为代表，其第94条规定，附着于土地上的物尤其是房屋建筑，以及和土地尚未分开的出产物，属于土地的重要组成要素。因此，不应该将土地和地上物进行分开登记，分别流通，甚至于出现土地与其附着物分属于不同的权利主体的情况。另一种以日本的立法模式为代表，认为土地及其之上的附着物如房屋等二者之间是独立的关系。

（二）土地使用权和房屋产权在民法上的相依关系。

早在1992年（国家土地管理局令）第一号《划拨土地使用权管理暂行办法》就指出：“土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物，其他附着物转移给他人的行为。”这实质否定了“房随地走，地随房走”的原则。然而2001年8月5号建设部公布的《城市房地产抵押管理办法》第四条规定：“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，”该规定，表明了建设部“房随地走，地随房走”的原则性态度。这与1992年的（国家土地管理局令）第一号《划拨土地使用权管理暂行办法》直接违背。究其原因是因为房地合并抵押的做法是目前比较便于管理的抵押方式。

（三）我国目前的房屋产权内容

我国目前在房屋产权的认定上，采用日本模式，即房屋产权和土地所有权分属不同权利主体，土地所有权属于国家。房屋抵押只是房屋所有权的抵押，不包括房屋所依附的土地所有权的变更。

三、房屋抵押期间的产权归属问题探讨

（一）目前采取的抵押模式。

我国目前在房屋抵押上采取了易于管理的房地合并抵押的方式，即在抵押人向抵押权人提供房屋抵押时是连同房屋及该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押。这种模式与我国目前土地国有，房屋和土地的所有权分离的原则背道而驰，但是，从易于管理，促进房产交易市场发展，维护房屋所有人合法权益的角度出发这一模式具有相当的合理性。

（二）单一房地产权利主体的产权归属问题。

这一问题是房屋抵押期间产权划分比较简单的情况，由于权利主体单一，对抵押房屋的产权划分就比较容易。根据上文中的相关论述，我们知道在发生房屋抵押行为时在抵押期间也就是抵押人履行债务的时期内，房屋的产权毫无疑问属于抵押人所有，换言之，就是在抵押期间抵押人对抵押房屋产权的所有权受《宪法》以及《物权法》等相关法律的保护，

（三）非单一房地产权利主体的产权归属问题。

随着我国城市化的快速发展和城市住房制度改革的深入，城市中私人房屋所占比例快速提高，出现了房屋产权和土地使用权的权利主体不同一的新情况，行业内专称这称这一新情况为：“房屋区分所有”，房屋区分所有，也叫建筑物区分所有，是指多人区分建筑物面各得其部分。具体表现如下：

1、在城市高层的商品楼房（写字楼，住宅楼，商业用房）中，可能有数十或者数百户的自然人或者法人，这些人对于该楼所占用的土地都享有不等的使用权。其中一户或者几户用其房屋抵押进行相关经济活动时，对于其房屋自然具有产权，但是对于土地使用权，由于该楼的土地是作为一个整体向国家土地管理部门申请的土地使用权，所以在房屋抵押期间，房屋产权的所有人即抵押人只是具有房屋产权，房屋的土地使用权仍然归该楼全体法人或者自然人所有。

2、一栋建筑物区分所有的情况，此时建筑物所占用范围内的土地使用权归区分该建筑物的多个权利主体按份共有，当其中一人进行房屋抵押时，抵押期间房屋的土地使用权归多人共同所有，也就是说此时的房地一同抵押在土地使用权的抵押上有多个抵押人，在房屋抵押期间房屋的土地使用权归多人共用。其中一人要处理共有的土地使用权，必须经过其他共有人的同意。

3、房屋区分出售后，土地使用权仍然在房屋开发商手里，或者是对原有旧宿舍改建以后，由于政策原因和国有土地没有办理出让手续，其原划拨的土地使用权仍然在原来单位手中。此种情况下，单位宿舍住户毫无疑问拥有自己所居房屋的房产权，但是由于土地使用权在原单位手中，住户在用房屋进行抵押期间实际上是没有土地使用权的，其抵押房屋的价值也不及房地一同抵押的价值大。简单的说就是此时的产权不是完整的。

4、用农民的集体土地建房，这种情况主要是在农村危房改造和新农村建设过程中，这些住房不是建在农民具有土地使用权的宅基地上，而是建在属于村里的部分集体土地之上，对于此类房屋，农民可以居住但是没有土地使用权，若以此进行房屋抵押则在抵押期间农民不但没有房屋产权也没有房屋土地使用权，只能由村级集体出面予以担保。而此时的房屋产权及土地使用权都归村集体所有。

四、结论

基于上文论述，笔者认为可得如下结论：

（一）在我国目前的生产资料所有制结构下，抵押房屋的产权不仅包括了房屋本身的产权还包括了相应的土地使用权，二者是一个不可分割的整体，在进行房屋抵押期间产权的归属问题划分，抵押房屋的价值评估时，土地使用权是必须加以考虑。

（二）针对目前有关房屋抵押期间产权认定方面存在的多部门共管，政出多门的混乱情况。笔者认为，政府应从明确管理部门职能和完善法律法规两方面入手，加大对房屋抵押期间产权认定工作的监督和引导，从而促进房屋产权抵押市场的健康有序发展。

参考文献：