关于土地流转的法律规定范文

导语：如何才能写好一篇关于土地流转的法律规定，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词　宅基地使用权流转　法律缺陷　完善对策

中图分类号：D920.4

文献标识码：A

一、 新时期宅基地流转的突出问题

（一）限制流转损害农民经济利益。

随着城市建设迅速发展、农村机械化水平提高，大批农村富余劳力进入城市参加到城市建设工作中，有的甚至举家迁到城市。他们留在农村的宅基地，虽然已经闲置不用，但因流转受到特定的限制，因此只能空置，从而导致“空心村”现象的出现。由于禁止宅基地使用权的自由流转导致农村大量的住宅和宅基地处于闲置状态。这样一来降低了农村房屋的经济价值，损害了农民经济利益。

（二）农地交易纠纷显著增多。

立法与实践的脱节乃是产生纠纷与问题的根源。我国相关法律法规对农村宅基地使用权流转作出的限制性规定与现实需求的矛盾突出，导致现实生活中，一方面出现“空心村”的问题，另一方面因流转得不到法律的有效规制，从而引起大量的纠纷出现的后果。更重要的是，宅基地使用权隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，给土地权属管理造成了很大的障碍，增加了土地管理的难度。我国目前农村宅基地使用权纠纷是一个比较突出的问题，这对于农村经济的稳定与交易双方主体利益的保护都是不利的。

（三）宅基地可用面积大幅度减少。

解决农村土地减少的问题，“不是仅仅一个不允许农村宅基地自由流转就能解决的”。土地资源有限性的自然属性与土地资源增殖性的经济属性是土地资源的两大特性.追求利益最大化本是人类的天性，而宅基地使用权的无偿取得使人们可以不付出成本就获得土地资源，宅基地使用权永久保有更加刺激了人们扩张宅基地面积的欲望，坚定了其多占土地资源的决心。在这种情况下我国农村很多地方出现的少批多建，有了新宅基地不交出原宅基地的现象也就不足为奇了。

（四）社会对于司法公正的争议。

当前我国司法机关对于农村房屋买卖引发的纠纷大多认定为无效民事行为，司法机关的裁判依据多是国家关于宅基地使用权不能随意转让的禁止性规定。此种裁判处理方式如就单纯的农村宅基地转让没有任何问题，但如果就宅基地随房屋一并转让而言，则容易引起司法冲突和人民对于司法公正的争议。实际上司法机关也处于两难的境地，因为现行法律对于房屋与宅基地流转规定了两种截然不同的矛盾规定，如不允许房屋转让则与保护公民私有财产法律规定相悖，如允许房屋转让则违反了法律的禁止性规定。

二、现行法制安排的主要缺陷

（一）法律规定原则性多，可操做性少。

法律关于宅基地的取得、使用、流转等多为原则性规定，对于现实中发生的很多问题没有具体的规定。例如:第一，法律虽然规定面积确定原则，但是对于现实中通过其他方式超过标准多占宅基地的行为如何处理，没有进行规定；第二，虽然规定一户一宅，但是对于农村或城镇居民通过继承、赠与、遗赠抚养协议方式取得多处住宅如何处理，没有进行规定；第三，对于农村居民转为城镇居民后原房屋在本集体组织内无人受让的如何处理，没有进行规定。法律规定的不足造成实际工作中很多事情的办理无法具体操作。

（二）宅基地使用权主体限定。

农村宅基地使用权是农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。农村宅基地使用权的权利主体就是农村集体经济组织的成员。农民可以申请宅基地并成为宅基地使用权的主体,很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员,每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地,取得宅基地使用权。土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地,而且集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。农村的宅基地具有一定的福利性质,这种福利主要表现在农民能够无偿取得宅基地,获取基本的生活条件,这也是农村居民享有的最低限度的福利。宅基地使用权的主体主要包括两种:本村村民、回乡落户人员而将城镇居民排除在外,这一立法规定限制了宅基地使用权的流转主体,导致宅基地使用权的主体限制,不能充分发挥宅基地使用权的流通价值。

（三）法律体系残缺。

土地法并不等同于土地管理法，土地法既包括土地权利保护法也包括土地管理法和土地利用法。我国目前只有土地管理法对宅基地进行调整规范，但是土地管理法属于行政法的范畴，因此这种法律体系的缺陷造成土地权利及利用得不到应有的保护。法律法规不完善进一步增加了农村宅基地的管理难度，给土地行政执法和司法工作造成较大困难。

（四）法律规定矛盾冲突。

宅基地法律制度的矛盾冲突既有不同效力等级法律间的冲突，也有同级别法律间的矛盾。既有政策与法律规定间的矛盾，也有政策与政策间的冲突。但是综合起来主要有以下几个方面的问题:第一，禁止宅基地使用权超出本集体经济组织范围转移与未限制宅基地上的房产转让范围间的矛盾冲突。该矛盾导致交易双方权利均无法得到保护，也造成人们认识上的分歧。第二，农民房屋抵押制度与宅基地抵押制度间的矛盾。第三，地随房走与一户一宅使用制度间的矛盾。法律规定的矛盾必然导致认识上的不统一，进而影响法律的权威。

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关键词：土地流转　纠纷　司法对策

the judicatory strategies to preventing and dealing with the disputes of the transfer of contracting and managing right of rural lands

abstract: recent years, due to the reason of the government lighting the peasants` burden, the disputes of the transfer of contracting and managing right of rural lands have emerged in large numbers. these disputes not only affect widely, but also adhere the policy closely. the courts how to deal with these lawsuits correctly and reliably directly concerns to the reform, development and tranquility of countryside. the keys of hearing these cases are improving the judicature abilities of judges, insisting in the correct principles and handling the practical rules of specific cases.

key words: transfer of land dispute judicatory strategies

农村土地承包经营权流转,涉及面广,政策性强。WWw.133229.CoM人民法院能否妥善审理好土地承包经营权流转纠纷,关系到广大农民群众的切身利益和农村的改革、发展和稳定。正确审理好土地承包经营权纠纷案件,既为纠纷当事人判定是非,也为大量流转户提供了一个判断流转纠纷是非的司法范例。其内含的价值判断标准和向社会公示的司法功能效应,有着行政管理手段无法取代的作用,对预防流转纠纷的发生有着至关重要的意义。

一、提高法官审理“涉农村土地”纠纷案件的能力

审理好农村土地承包经营权流转纠纷案件,法官的司法能力是关键。

1、要有农业、农村、农民“三农”工作的大局意识。不少法官出生在城镇,对农村的情况和农民的生产、生活状况缺乏感性认识。需要培养他们对农村和农民的深厚感情，培养他们维护农村稳定和发展的意识，维护农民合法权益的意识。

2、要有全面的农村土地承包经营权流转方面的法律、法规和政策知识，以便娴熟适用法律，正确处理纠纷。

3、要有必要的农村生产、生活知识，以便审理案件不误农时，不悖常理，利于生产，方便生活。

4、要有一定的审理技巧。要充分发挥农村基层组织的作用，有效利用其他社会资源，尽可能查明案件事实，调解解决纠纷。

二、坚持正确的司法原则

1、坚持依法、客观、公正的原则。这是法院审理民事纠纷案件应当坚持的共性原则,体现在农村土地承包经营权流转纠纷案件的审理中,这一原则有着特定的要求。

一是要正确适用法律。由于土地承包经营权有着很强的政策性，既有物权又有债权的特点，因此处理土地承包经营权流转纠纷既要适用《土地承包法》，又要适用《民法通则》、《合同法》的相关规定，还要执行党在农村的政策。要依法认定流转行为的性质和法律效力，不得违法擅断枉判。

二是要客观地认定案件事实。此类纠纷的形成，一般都带有明显的政策调整的印记，有着特定的历史背景。因而在认定事实时，不能只看到现时的矛盾，无视历史的原因，而要将流转纠纷的现状与流转当时的原因结合起来，综合分析认定。就此类案件而言，流转原因分析应成为认定事实过程中不可忽略的环节。

三是要公正地作出裁判结果。努力让裁判结果既符合个案的正义标准，尽可能地使当事人服判息讼；又能符合社会总体对公正的理解和需求，赢得社会多数主体的认同，成为流转户相互之间，以及基层组织处理流转纠纷时可参照的范例。

2、坚持正确处理保护农民合法权益与坚持农村土地政策、优化农地资源配置三者的关系原则。

一要充分保护农民的合法权益，坚持以农民为本的原则。这是三者关系中的根本，是稳定农村政策和优化农地资源配置的最终目的所在。在审理案件中要保护农民依法、自愿、有偿地流转农村土地承包经营权，禁止任何组织和个人强迫、干预；保护农民合法的流转收益，禁止任何组织和个人挪用、侵占。

二要坚持农村土地政策，确立以维护农村大局稳定为重的意识。长期稳定土地承包经营权是农民的生存基础，只有“耕者有其田”，农村大局才能稳定。因此这是处理好三者关系的关键，也是农民合法权益的根本保障。审理案件中要坚持党在农村的土地政策，深刻领悟保障农民承包经营权30年不动摇的精神实质，慎重判定流转行为的性质和法律效力，切不可因审理行为的粗疏和不当，违背了政策，剥夺了农民的承包经营权。

三是坚持优化土地资源配置的原则。这是处理好三者关系的另一个重要因素，也是保护土地资源，从而保护农民承包经营权的重要手段。审理案件中，要坚持不得改变土地农业用途的规定，禁止违反法律规定擅自将土地非农化；要坚持保护耕地原则，禁止对土地掠夺性、破坏性的生产经营；坚持土地合理高效使用，既符合农地自身的需求，也不妨碍相邻土地的使用。

坚持以上原则，实践中应当做到以下几方面的统一：保护农民合法权益与维护农村大局稳定的统一；保护农民合法权益与保护农村土地资源的统一；裁判的个案公正与社会效果的统一。

三、案件审理中一些具体问题的处理

1、关于诉讼主体的确定

一是农户之间相互流转发生纠纷形成诉讼的，无论是否经过村委会同意或备案，均以流转当事人即流转户与受流转户为诉讼主体。

二是村委会向农民反租倒包与原承包户发生纠纷形成诉讼的，以村委会与原承包户为诉讼当事人。原承包户直接起诉后承包人的，告知其可申请变更，坚持不变更的可驳回其诉讼请求。三是农户将土地抛荒后，其他农户自行种植，或村委会安排给其他农户种植，原承包户要求返还承包经营权提起诉讼的，以当前的承包经营人为被告，后一种情况以村委会为第三人通知其参加诉讼。原承包人坚持以村委会为被告经释明后仍不变更的，可驳回其诉讼请求。这种观点主要基于诉讼效率考虑，避免形成连环诉讼，增加当事人的诉讼负担。

2、关于证据的认定

此类案件中常见的证据有以下几种类型：

一是农村土地承包经营权证书。有的是流转后已经办理变更登记的，有的是流转后没有办理变更登记的，即证书上户主仍为原承包经营权人。有的虽然没有办理变更登记，但证书所记载的户主、承包面积等内容被村或受流转户改动。从证书的持有人看，有的为原承包人持有，有的为受流转户持有。

二是承包合同。

三是土地清册。清册上的户主有的记载为原承包人，有的记载为受流转人，但对于当事人的流转方式及变更户主理由清册上没有记载。

四是缴费票据。从票据载明的缴费人看，有承包户的缴费票据，亦有受流转户的缴费票据，所缴费用均与争议土地相关。

五是流转协议。从约定是否明确看，有的约定明确，有的约定不明；从流转是否有偿看，有的为有偿流转，有的为无偿流转。

六是村委会的证明。

七是证人证言。主要为二轮承包时在职村干部的证言。

上列证据大多存在以下主要问题：证据形式瑕疵多，证据内容相互矛盾多，不仅双方当事人提供的证据内容相互矛盾，而且同一当事人提供的证据内容上也有相互矛盾，难以自圆其说的地方。如有的当事人提供的清册与村委会出具的证明内容相反；又如同一案件同一流转事实，村委会分别给原、被告双方出具了内容完全相反的证明。

上列问题的存在，给审理中对证据的认定造成了一定的难度。法官在认定过程中，应当对当事人提交的证据进行综合分析，不能以点概面，以偏概全。要将每一个单个证据置于全部证据背景下，考察其真实性、合法性和与案件的关联性以及证据相互之间的支持作用，切不可单凭某一证据无视其他证据确定案件事实。如审理中常有法官偏重土地承包经营权证书的证明效力，而忽视其他证据的证明作用，这是不符合民事诉讼证据规则的行为，其结果也必然是不客观、不公正的。

3、关于几类具体案件的处理

一是明确约定无偿转让或转让费过低类转让诉讼。原承包人主张转让费（包括增加转让费）或返还土地承包经营权的，应作以下处理：

对于流转至诉讼期间的转让费主张，不予支持。理由是流转基于特定的政策背景下，承包经营成本高、收益低的历史原因形成，出自当事人自愿，在当时亦不违背法律规定，是有效的。

对于诉讼之后的转让费的合理主张，予以支持。主要理由是当前关于农村土地承包经营权的情况发生了重大变化，而该权利又事关农民当事人的"命根子"。同时现行法律对流转的条件作出了"有偿"的限制性规定，当时无法律规定为依据的流转得按现行法律调整。具体有以下三种情况：一是原承包人请求变更合同相关条款，相对方同意变更，并就拟变更条款达成共识，则合同得以有效变更；二是相对方不同意变更原合同条款，但同意返还土地承包经营权的，可视为对原合同的解除，原承包人应接受返还；三是相对方既不同意变更合同条款，又不同意返还土地承包经营权，则根据原承包人的请求，或按情势变更原则，判令相对方在合同约定的合法期限内，按一定数额标准向原承包人支付转让费；或以合同显失公平为由，支持原承包人撤销原合同的请求，判令相对方返还原承包人土地承包经营权。

二是流转协议约定不明类纠纷（包括流转时未签订流转协议形成的纠纷）。原承包人要求返还土地承包经营权的，应作如下处理：

流转方式约定不明的，原承包人主张为转包，受流转人主张为转让的，应从保护原承包人合法承包经营权的角度，将举证责任分配给受流转方。受流转方能够提供充分证据证明流转方式为转让的，则依前文中a类纠纷的处理原则处理；受流转方不能提供充分证据证明转让事实的，则依法确认其流转方式为转包。

流转期限不明的，原承包人可随时主张返还，但应给予受流转方必要的准备时间，如返还时间应确定在本季收获之后下季种植之前，以保护流转双方的合法权益。

三是因流转所涉土地被征用，原承包人主张征用费的纠纷。原承包人以转让、转包、出租等方式将土地承包经营权流转给他人，或因外出务工将土地抛荒被村委会安排给他人种植的土地被征用，土地征用部门将征用费发给受流转方，原承包人主张征用费的，分以下两种情况处理：

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【关键词】农村土地承包；经营权转包；公证

在农村土地承包经营权转包合同公证过程中应注意以下几个问题：

一、审查合同主体相关问题

（一）符合法律规定。1.转包方的主体资格。依照我国相关法律法规规定，在土地承包中，承包方即经营权流转主体，其在土地承包经营权流转过程中能够自主控制流转与否以及决定流转方式。而转包方则是同村民小组或者集体经济组织、村委会等组织签订了承包合同的承包方。其对承包土地具有经营权，能够自主决定经营权流转相关问题。2.接包方的主体资格。依照我国相关法律规定，在土地承包经营权流转中，承包方可以将其承包土地的部分或全部让渡给本集体经济组织的其他农户，即转包。而相关法律法规也规定，在土地经营权流转中，受让方需要具备相应的经营能力，即农业经营能力。

（二）意思表示是否真实。合同的签订应当遵循有偿原则、自愿原则以及平等协商原则，这也是土地承包经营权流转合同签订应当遵循的基本原则，相关法律法规对此都进行了明确的规定，并着重强调任何组织以及个人都不得强迫承包方进行经营权的流转，否则合同无效。这一规定不但体现了我国合同法中意思自治原则，同时也保障了合同的合法性、平等性以及有效性。我国最高人民法院相关法律问题解释中针对此类问题作了明确规定。

二、农村土地承包经营权转包合同的内容及应注意的问题

《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十三条规定了土地流转合同的相关内容，农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：1.双方当事人的姓名、住所；2.流转土地的四至、座落、面积、质量等级；3.流转的期限和起止日期；4.流转方式；5.流转土地的用途；6.双方当事人的权利和义务；7.流转价款及支付方式；8.流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；9.违约责任。需要注意的问题是：1.接包方必须是同一集体经济组织的农户；2.转包的期限不得超过承包期的剩余期限；3.对于流转土地的用途，《农村土地承包法》第三十三条第二款规定，土地流转不得改变土地的农业用途。因此在流转合同条款中的关于流转土地用途的约定中，不能将用于非农业用途约定为流转土地的用途，这是法律的强制性规定，一旦违反，就意味着流转合同无效而使得整个流转归于无效，非但不能合法有效的流转土地，更有可能受到行政处罚。4.应当在合同中约定粮补等各种补贴由谁享有。5.家庭承包方式中名为转包合同，实为以地抵债是无效的。

三、合同的备案登记

相关管理办法规定，当双方流转意见一致后，即明确流转意向，无论以何种方式进行流转（互换、出租、转包或者其他方式），承包方都应当及时告知发包方并进行备案。我国《农村土地承包法》在第三十七条中进行了明确的规定。若承包方对其土地承包经营权进行流转，无论以何种方式进行流转，流转双方都应当以书面的方式签订合同，明确双方的权利义务。若流转方式为转让时，转包方都应当告知发包方，经过其同意；若流转方式为互换、出租或者转包以及其他方式时，则应告知发包方，及时进行备案。但实际的土地承包经营权流转过程中，当事人往往简化了流转手续，没有进行备案，如此一来，第三方利益往往会因权利义务不明而受到损害，致使流转双方不得不经法律途径解决矛盾。而如果所流转经营权的土地在承包期限内受到政府征用，则在接受补偿方面，土地承包人也容易产生纠纷，在《农村土地承包经营权流转管理办法》中针对此类问题有明确规定。流转合同在签订后不但流转双方各持一份，还应当向发包方备案，同时在乡镇政府土地承包管理部门备案一份。通过备案能够更加快捷的或缺土地流转相关资料，若该土地承包权变更或者再流转过程中，若遇到权属不明等问题，能够从相关职能部门快速的查询到相关资料进行对照。所以在进行土地承包流转合同公证时，往往会重点审查转包合同，并告知合同双方应当及时进行备案，并将不备案的危害以及后果及时告知，令双方明确利害关系，确定自身的权利义务，从而有效规避和预防纠纷的出现。

四、委托问题

依照相关管理办法规定，在土地流转过程中，承包人可以委托第三方代其进行土地流转，即可以委托具有资质的中介组织或者发包方。而在土地转包中，签订土地合同时可以由承包方亲自签订合同，也可以委托具有资质的机构以及发包方代其对其承包土地进行转包。这里需要着重说明，根据国际惯例和现行的法律规定，自然人、法人委托人进行重要法律行为的授权委托书，必须办理公证，方能有效。经过公证的委托书，具有很强的证据效力，如果未按法定程序提出证据或所提出的证据不足以公证证明的，则不能否定公证证明的证据效力。

参考文献：

[1]李力.农村土地承包经营权流转合同签订应注意的事项[J].甘肃农业,2014(04).

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关键词:集体土地所有制;土地流转;法律保障机制

中图分类号:DF454文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)32-0029-03

一、新时期农村集体土地流转的政策依据

根据党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》的基本精神提出,建设有中国特色社会主义新农村,到2020年,农民的人均收入比2008年翻一番,绝对贫困现象基本消除,这是实现建设小康社会奋斗目标的新要求。《决定》同时指出,农村经济体制更加完善,城乡经济社会发展一体化机制基本建立,现代化农业建设取得显著进展,农业综合生产能力显著提高。今后要把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村,并确立了农村改革发展的具体目标。特别强调,在新的形式下,用法律的形式规范农村土地流转的有序进程,使之更加有利于农村现代化经济建设。

土地是农业的基本要素,党的制定的土地承包制,是农村改革的重大措施,改变了原来的集体劳动、集体管理、吃大锅饭、绝对平均的分配方式,在很大程度上调动了农民生产劳动的积极性。随着农村改革深入发展,解放了农村的劳动力,大批农民工进入城市,不仅加速了工业化进程,也促进了农村现代化建设。土地流转的出现,正是现代化经济建设高速发展的必然过程。只有建立相应的适合于土地流转的法治环境,才能使土地流转合理、合法、有序。因为早期实行集体所有制的土地承包责任制,没有更多的土地流转的形式发生和需求,也就不会产生相关的法律、法规。一切法律、法规的产生皆来自社会发展的实际需要,两千多年前的《淮南子》指出:“法生于义,义生于众适,众适合于人心”;“法者非天坠,非地生,发于人间而反以自正。”[1]事实就是如此,一切法律的需求来自于社会实践,又反过来作用于实践,关于土地流转的法律、法规,也只能是从社会实践的需求中产生,又用于维护土地流转的有序与合理,这是科学的结论。

二、农村集体土地流转的实体法律保障机制

根据我国土地法第10条、第14四条、第15条等的相关规定,确定了农村土地集体所有权的法定概念。但是,从现实来看农村集体一词大致可以有三种范围,一是村农民集体;二是村内两个以上农村经济集体组织;三是乡镇农民集体。显然这是三个不同级别的又不相统属的集体概念,至少表现在集体所有权的土地方面是三种集体形式,即具有“村内两个以上集体”成员资格,还能够具有“村集体”成员资格和同时具有乡镇集体成员资格。

从我国《物权法》第60条①规定可以看出,这三种集体经济组织的土地所有权的归属并不能相互统辖,即村集体、村内两个以上集体、乡镇集体,三者的集体所有的土地,各有归属,分别代表了三个(或三块)不同范围的土地。因此,集体成员资格的集体范围也不相同[2]。

(一)关于取得集体所有制土地所有权的集体成员资格的法律规定

集体所有权土地的集体成员资格的获得,从法律上主要有两种途径,一是具有血缘关系的生育,人口生育自然取得集体成员的资格;二是经过法律程序的领养和结婚。其他方式如赠与关系则不能取得农村集体成员资格。另一种变通的取得该土地部分使用权的方式是经过2/3以上村民或者村民代表同意,可以有偿获得一定时限承包、承租或者转让使用的权利,这在用益物权中具有相关的规定。但是,从法律上讲,承租人、承包人、受让人等一但具有该土地的占有、经营、收益等权利,有可能成为“永久性”用益物权,那么,取得该集体所有权土地属于集体成员以外的人,他对该土地的使用权不再发生流转,就可以成为永久性用益物权的持有者。

(二)农村集体土地的实体权利

1.根据法律规定,出现自动取得土地的用益物权的条件

(1)婚姻。无论男女,只要合法成为土地承包责任制家庭的成员之一,尽管他(她)并不具备本集体所有土地成员资格,无论他(她)有无集体户籍,只要该户所承包土地仍在承包期内,就自然具备了该户对所承包土地的占有、经营、收益权;(2)收养关系的合法成立;(3)合法的土地流转获得的该土地的用益物权。可见,土地用益物权是可以无限制的重叠拥有和获得,从本质上不同于初始阶段的土地承包到户的土地承包制。

2.土地用益物权具有可继承性

土地承包责任制是按农户为单位,以每户人数为基本单位的承包制度。《物权法》第117条规定,用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。但是,该农户具体行使占有权的人,一般为该农户户主或当家人。户主与当家人的本质不同,习惯上,户主指家中长辈,而当家人则不一定是长辈。两者在法律上所处的地位是不同的,在土地承包期内,户主与当家人的继承地位也是不同的。在当前农村土地承包责任制的状况下,每户成员的死亡或者身份变动,均可以形成互相继承的平等权利。当发生土地流转时,该户的权利主张不因户主或当家人的变更而发生变化。

3.土地用益物权具有可转让性

在以每户为单位的土地承包责任制时,丧失土地所有权集体成员资格,有时并不能使已经承包而且尚未完成一个承包期的土地承包权丧失,一农户于承包责任制实施之际,如为6口人之家,每人应承包该集体土地一亩,期限为30年或更久。那么,承包责任生效以后,发生人员变化,该6口之家死亡1人,其土地承包期未满,该户原承包6亩土地数并不发生改变。一人或几个集体所有权的成员资格的变化,其用益物权的资格仍然在该家庭(户),直至该土地承包期完成。

(三)农村集体成员资格的丧失

《物权法》第59条规定,农民集体所有的不动产和动产属于集体成员集体所有的原则,农民集体所有权的土地为集体成员集体所有的概念,随其集体所有权集体成员资格的丧失,也同时丧失了对该物权的集体所有权的资格。根据法律规定,农民遇有下列情况之一时,丧失农村集体成员资格:

1.死亡;2.婚姻、收养等属于法律程序允许的长久或终身脱离该集体时;3.该集体土地全部丧失;4.该集体成员全部永久性迁移;5.经过法定的转让程序之后。

以上诸改变,使集体所有权的两个基本要素之一或全部发生缺失,所以,集体所有权成员资格也随之丧失。但农村土地流转在下列情况下,用益物权合法存在,即集体所有权的土地的承包权不伴随集体成员资格的存在与消失而消失。

1.升学、参加工作(如公务员等);2.服刑;3.农民进城创业,经商,办实业等;4.参军;5.脱离本集体并从事本集体以外的农村有偿承包土地的耕作、占有、收益;6.从事国有土地的开发利用;7.丧失劳动能力;8.其他原因脱离本集体的不定期因素。

三、农村集体土地流转相关的程序法律保障机制

1999年1月施行的《中华人民共和国土地法》第二章规定了土地所有权和使用权,其中第8条规定:“城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除非法律规定属于国家所有的以外,属于农村集体所有,宅基地、自留地属于农民集体所有。”

我国的土地所有权分为两种,国家所有和农村集体所有。所以,农民和城市居民使用的任何土地,从法律上讲,均为使用权,而非所有权。使用权的获得,必须经过法律程序。即对国有土地,须经国家相关法律程序批准,对农村集体的所有的土地,必须经过集体所有土地的集体成员通过并报上级批准。这一结论,是从法律概念作出的。《土地法》第9条①、第10条②分别作出了具体规定。从规定可以看出,农村土地流转,是指农村集体所有的土地使用权的流转。《物权法》对此作出了更加明确的解释和规定,《物权法》第59条规定:“农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员所有。”从法律规定中可以理解为,集体所有制的所有权为集体成员平等占有,不记年龄、性别、地位、财产、阶级以及加入本集体时间的长短,贡献大小等等。而仅有的,也是必须的条件,就是户籍的地域状况,一个人只要出生在农村某一自然村的农户家庭,又与该农户具有直接的血缘关系,就自然取得了其父母所在地域的农村集体所有制的集体成员资格。但是,本集体以外的成员,想加入本集体,从而享有该集体成员的所有权的平均权利,就必须经过相应的法律程序,如婚娶、收养关系,以及其他法律程序等等。

我国农村土地流转所涉及的法律问题,一是集体所有权成员资格问题;二是耕地不得擅自改作非耕地或者建设用地。这两条是基本原则。流转涉及本集体成员以外的人员欲承包或承租集体的土地,《土地法》中规定必须经村委会会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。

四、目前我国农村集体土地流转过程中存在的法律问题及其解决路径

从当前相关法律框架下的土地流转现状可以发现,土地承包责任制的承包期的长短,直接关系到农村社会的稳定发展。30年不变,甚至70年或永久不变(这里讲的是用益物权而非所有权),土地的所有权与用益物权有本质上的区别,所有权是,即拥有该物的主管物权,是该物的归属,所有权的性质与社会经济体制有关。

农村土地流转,是集体所有制的土地的用益物权的改变,从根本上不会损害该集体所有权的集体成员的利益,而集体成员资格的取得是以自然的地域条件为基础的时限性所决定的,而取得其用益物权的资格与所有权集体成员资格相同。但是,与所有权不同的是用益物权可以经过2/3以上村民或村民代表的同意,即有偿的获得以转包、转租等方式的该土地的用益物权,使用年限为该承包期以内,如果承包期无限制延长,即属于永久性,那么,该土地用益物权即为永久性的属于非本集体成员所有。实质上,该土地转包、转租或受让者即成为该土地集体成员。随着工业化、城镇化和农村现代化的快速发展,将有一半甚至更多的原农村人口转入城市,就可能发生大量的土地流转,该集体所有权土地的集体成员也将发生变化,甚至可能成为某几个或仅一家一户所有,是否仍为原集体成员已无法预定。因为土地的现代化设施以及标准化生产模式的建设,长期性的或永久性的占有、经营、收益是相关设施投资的基础。土地用益物权的长期性、永久性,将有利于现代农业的发展,也是城镇一体化经济建设的需要。

集体所有土地用益物权的获得者,在土地承包期无限制的延长之后,其用益物权也随之延长。只有出现下列情况下,在自愿的基础上,才能丧失永久性的用益物权。一是死亡;二是转让。

转让非转包、转租、合作入股等性质,转让是土地承包经营权的转让,是承包人、发包人的土地承包关系的终止。转让者也不再享有该土地承包经营权,实质上该集体土地所有权的集体成员资格也随之消失。所以转让者应具备以下条件,才能够通过法律程序。

1.转让人具有稳定的非农业职业收入;2.自愿;3.合法[2]260。

非农业职业收入稳定,是指其收入来源非农业基本稳定,如公务员身份等状态下。才可以具备转让土地承包权的条件,这正是为保障农民生活的基本利益出发。即承包人失去生活保障之后,能够保障其生活来源。因此,必须取得发包方的批准,才能解除原承包人的土地承包关系的资格。由此可以看出,《物权法》第128条规定:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。”正是根据此规定,转包出租等不发生权利主体的更换,原有的土地发包承包关系不发生变化,即承包人仍享有原来的土地承包经营权。所以,在法律上规定,转让所承包的土地经营权,必须有变更登记过程。

由于城乡经济社会一体化体制建设,农民转入城镇后,并具备了相对稳定的非农业职业的经济收入,身份与城市居民同等,当其对原有土地的用益物权进行流转时,毫无疑问的取得一份该土地用益物权流转产生的经济利益,这一过程是法定的合法程序。但是,与原来的城镇居民包括工人等非农业人口相比,具有明显不同,与留在农村仍以农业为生活来源的农民相比,也具有明显的优势。维护用益物权的同时,却出现了不平等而合法的现象。

2/3以上村民或2/3以上村民代表同意由非本集体成员承包等方式获取农村承包经营权,有可能在城镇化、工业化、农业现代化进程中导致集体成员资格的集体丧失,最终使该集体所有的土地,被一位或几位承包者占有全部的用益物权。当承包期无限制延长时,造成该土地占有、收益的高度集中。从而导致土地资源被少数人控制的现象而使更多的农民失去基本生活保障,增加社会的负担。

尤其抵押权的使用,也使农村集体所有制土地的使用权发生复杂的归属变化,因为抵押权仍为有诸多不确定因素。[2]349

关于农村集体、村内两个以上集体、乡镇集体三个农民集体经济组织的集体土地所有权,在土地流转过程中也出现集体成员资格的归属问题,不仅是用益物权的归属。对这种集体所有权的土地归属有两种情况,一种是在国家实施农村土地承包制,承包到户的时期,村民集体所有制的土地按村民人口平均分配,然后以户人口数为计算标准,将全村土地全部承包到户,在本届承包完成之后,各户人口数的变动,不再受承包土地计算的影响,即承包程序过程规定的时间为计算人口的截止日期,过此日期,各户均遵守“增人不增地,减人不减地”的原则,直至本届承包期30年期满,再行承包计算人口与土地。所以,乡镇、村、村内两个以上集体经济组织,除了集体所有制的乡镇、村、村内该集体经济组织所办企业之外,无集体耕地。这种完全承包的现象比较少,其原因是,当废除、生产大队、生产队三级核算时,改为乡镇,生产大队改为村,生产队改为村民小组。为了解决农民的基本生活,而承包到户的土地是这三种集体所有权的一种方式,正如《土地法》中规定的,农民集体所有的土地依法属于村民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村经济组织所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理;已属于乡镇集体所有的,由乡镇集体经济组织经营管理。除了已经承包到户部分耕地之外,还有一部分是原于以上三种不同形式的集体用益物权,并未承包到户,这一部分的土地使用权(用益物权)为集体所有。即由该集体的代表村委会、乡镇该集体经济组织负责人及村民小组长掌控。这是第二种情况,这一部分用益物权的流转方式,由依法代行用益物权的方式由村民各级领导进行,接受村民监督。

可见,以上三种不同级别和范围的集体成员的用益物权的使用,其法律地位是相同的。但是,明显的不符合法律逻辑概念。所以,这三种农民集体所有权土地的归属及其用益物权的分配、使用等从法律地位等方面,尚需进一步完善,对土地流转的年限规定,也应当作出更科学的调整,从而保障农民最基本的生活,即对土地的用益物权的稳定。

参考文献:

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农村宅基地使用权流转问题在法律界和实务界一直引发争议。学者们反对宅基地使用权流转的原因很大程度上是基于宅基地使用权的保障功能和福利性质，是为了避免土地性质改变，交易失控，最终危及农村治安和社会稳定。然而农村宅基地使用权地下市场已经形成，中国法律规定落后的局面亟待解决，最终实现宅基地使用权的合法化，盘活农村经济。

二、农村宅基地使用权流转法律制度的构建

民法认为，农民拥有宅基地使用权就能够在宅基地上建住房并且处分其住宅。如果农民处于某种紧急况需要出卖房屋则根据房随地走的原则只能将土地使用权与房屋一同出售，且出售对象仅限于本集体内部组织成员。但在一些发达地区的农村及城乡结合部已经出现了宅基地转让、出租、抵押、宅基地入股及土地整理并房屋置换。法律现象已经存在，相应的法律规范也就呼之欲出。实现农村宅基地使用权的流转需要考虑以下方面:

(一)明确宅基地的集体所有权和农民的用益物权

1．宅基地的所有权归集体经济组织宅基地的所有权归农民集体经济组织，这是显而易见的

但是，由于我国法律对于这个所有权归属没有明确规定，并且集体经济组织中的分支过于复杂，包括村集体和城镇集体等等，这种权利归属反而变得十分模糊。甚至有一些地区认为宅基地所有权归国家，从而出现一些基层政府越俎代庖与民争利的现象。我们现在摆在第一位的任务就是完善相关法律制度，明确农村宅基地所有权的归属。这种规定应当根据实际情况具体到哪一级哪一个地区的村集体，同时，应当明确农村集体经济组织对于宅基地所有权的管理权利和管理义务。最后，这些法律规定应当明确我国集体经济组织的土地所有权与国家土地所有权应当同权同价。

2．农民对宅基地使用权具有用益物权

农民对于其所拥有的宅基地使用权具有用益物权，这是来自物权法的明确规定。但是，众所周知，用益物权包括占有权使用权收益权。但是我国物权法中却规定了农民对于宅基地只有占有使用的权利，而无收益权。宅基地以及地上房屋是农民的主要财产，但由于农民对于宅基地使用权无收益和处分的权利，根据房地一体的原则，这也限制了地上房屋的买卖和出租。在这些农村改革试点中，对于宅基地和地上房屋进行买卖获得收益后往往只对房屋进行补偿，农民未能真正享受土地出让获得的收益。

(二)修改现行法律，制定宅基地流转的具体制度

我国现行法律对于农村宅基地的规定仅限于宪法，物权法和土地管理法以及民法通则的一些十分简单粗略的规定，除此之外就是一些省市自己制定的效力和位阶仅比较低的暂行规定。而土地管理法中关于一户只能拥有一处宅基地和限制房屋买卖禁止宅基地使用权流转的规定也早就不符合历史和现实。通过继承，一户农民会拥有多处宅基地，土地的隐形流转也早就存在。因此，应当及时制定允许宅基地流转的制度，这些制度的内容包括:

1．明确农村宅基地受让主体范围

农村最低生活保障制度在广大农村开始试点并逐步建立起来，而宅基地制度的福利性质逐渐减弱。如果仍旧依照现行法律规定宅基地只能在农村集体经济组织内部成员之间流转，基于农村集体经济组织成员均可依法免费申请宅基地，在农村显然无法形成有效的宅基地流转市场，宅基地流转毫无价值。只有突破这个主体限制，将宅基地主体扩大到城镇居民，制定法律允许城市居民取得宅基地使用权，是集体经济组织的成员，才能逐步建立一个健康有效的宅基地流转市场。当然，为了避免城市居民炒卖宅基地，应当对城市居民受让宅基地使用权的面积数量加以法律控制。既确保农民住宅用地，也适当将宅基地引向拥挤的城市。力求达到城市住房压力与农村住宅空置的平衡。至于城市居民以外的主体能否取得宅基地使用权还需要深入分析。

2．明确农村宅基地使用权流转方式

由于城市居民无法通过申请获得农村宅基地，所以法律在扩大宅基地受让主体的同时要增加宅基地流转的方式。将农民通过原始申请获得的宅基地排除在外之后还有入股、抵押、出卖、租赁、继承。由于我国奉行一户一宅的政策和房随地走的原则，因此宅基地上的住宅买卖之后，宅基地使用权应当一同转让。但是为了避免失地农民陷入失去生活保障的困境，转让宅基地必须符合严格的条件例如生活不受影响的证明，宅基地转让后所得价金由农民和村集体按比例分配，受让主体禁止改变土地用途，为防止倒卖土地，宅基地使用权出卖后一定时间内不得再次出卖。并且买卖合同需要在有关土地管理部门备案。

(1)入股方式:宅基地使用权入股一般是通过两种方式。

一种是以集体经济组织名义将宅基地使用权作价入股与投资者创办企业。另外一种方式是将宅基地使用权作价创办股份有限公司。宅基地收入除去基础费用之后由宅基地使用人企业和村集体三方分红。当然，宅基地使用权流转在短期内可能造成地方政府因无法征收宅基地而导致收入减少财政失衡，但从长远来看，允许宅基地使用权流转不仅能发挥土地的财产本质还能够增加农民收入，促进农村经济发展。

(2)抵押方式:抵押权设立的依据是合法的抵押权合同。

宅基地使用权人与受让人之间订立合法的宅基地使用权流转合同，抵押权即成立，但必须保证集体组织成员的优先权。抵押权的主体应当扩展城镇人口。就抵押权的实现方面，法律应放开对受让人身份的限制。法律应当允许宅基地使用权进行抵押当农民抵押自己的宅基地同时宅基地使用权一同抵押，这样有利于及时解决资金困难扩大融资渠道，盘活农村经济发展。

(3)出租方式:宅基地使用权人通过与受让人签订宅基地使用权租赁合同。

通过合同自行约定租赁的期限费用但不得改变宅基地使用权的用途，签订的租赁合同必须向有关的土地管理部门进行备案。

(4)置换方式:在广东地区曾有一个“双弃模式”

即农民放弃宅基地使用权获得城市住房，放弃土地承包经营权获得城市最低生活保障金。这种双弃模式有利于促进城镇化建设有有利于保障农民的生活。

(5)继承和赠与方式:依照民法规定，村民可以通过继承和赠与而获取宅基地。

城市居民也应当能够成为继承与赠与的主体，但是为了防止一户多宅的现象和恶意流转现象的发生，法律应当要求继承房屋的主体缴纳一定数额的价金。

3．宅基地使用权流转过程的管理监督制度

对宅基地使用权流转过程的管理和监督就是对宅基地使用权流转过程进行监督管理。对矛盾纠纷予以解决。为了防止宅基地使用权流转过程中的一些主体违反法律规定暗中交易，改变宅基地的用途，将集体所有的宅基地甚至是耕地转变为建设用地，或者是受让土地而不进行开发，任由国家土地流失的现象发生，应当建立处理宅基地使用权流转纠纷的仲裁机构，以仲裁方式配合司法部门解决宅基地流转过程中的各种矛盾纠纷。

(三)建立农村土地交易市场实现宅基地使用权流转

为了实现农村宅基地使用权的合法流转，而不是仅仅限于纸上谈兵，就应当建立一个合法长期的土地交易的合理平台。北大经济研究中心周其仁主任建议将农村建设用地包括农村宅基地集中起来建立土地交易市场。这些土地交易场所通过法律批准设立，是实现宅基地使用权流转的专门场所，旨在实现土地同价同权公开交易。进入土地交易场所的土地必须满足三个条件:

1、土地所有人拥有合法的土地使用权。

2、土地用途是农村建设用地而非耕地或农地。

3、土地是建设规划节约而来的土地。这样才能有效防止耕地减少，土地性质和用途改变等问题。但是创办土地交易所也同样存在一定风险和难处。例如如何确认那些使用权存在争议的土地，转让宅基地使用权所得的价金在村民之间按什么比例分配，以及如何确保农村宅基地使用权的交易费用完全由农民受惠而不受侵占和盘剥。这些问题需要在土地交易所进行试点的过程中逐步解决。1．宅基地使用权随房屋流转房随地走是我国农村移转房屋所遵循的原则。在转移房屋所有权时，房屋所占的土地也一并转移。但是法律对于房屋转移并没有明确规定。如果不明确规定宅基地使用权流转合法化，那么对于房屋受让人来说，他所取得的房屋所有权也是不完整的。2．宅基地使用权单独流转宅基地使用权能否单独流转法律并没明确的规定。在发达地区的农村及城乡结合部，这种宅基地的隐性市场发展得越来越庞大，农民基于经济利益的驱使自发地出卖自己多余的宅基地使用权。社会现象他已经存在，但法律规定却相对空白。极易产生纠纷，扰乱社会治安。

(四)建立有期限有偿回收制度，解决土地闲置问题

根据我国现行法律规定，一户只能拥有一处农村宅基地。然而，在广大农村集体组织成员基于赠与继承买受等方式获得宅基地一户多宅现象超过批准面积建房及未经批准违法占地建房的现象十分严重。一方面超标的的宅基地无法收回，另一方面需要宅基地的村民增加，而土地并未增加，则土地更为紧张。这种超标的行为与一户一宅规定相违背。而使用权是一项他物权，期限特定。因而只能通过有偿有期限地使用农村宅基地的方式解决这个一户多宅的问题。宅基地使用权的有偿是指农民通过合理方式获得多余一户的宅基地使用权后应当按照一定比例和期限缴纳合理对价，对于超过批准建造的面积而建造的房屋应当对超出部分缴纳费用。而有期限是指农民宅基地使用权在闲置的较长时间未能得到合理利用，则可以由国家负责收回，另行分配给其他依法申请宅基地的村民。宅基地的功能在有明显的保障性，而一户多宅的现象显然超越了保障功能而造成土地的闲置和浪费，只有通过有偿有期限使用农村宅基地才能解决这一问题。

(五)完善农村社会保障制度以社会保障代替宅基地保障

鉴于农村宅基地使用权的社会保障制度具有福利性质，一些持反对意见的专家学者担忧农民在转让自己的宅基地之后，失去生活保障，从而对社会治安造成影响。其实这种忧虑是多余的，原因如下:

1．限制宅基地使用权流转不是保障生活的主要方式

农民作为一种理性经济人，如果无法保障自己的生活就不会轻易转让自己的住宅和宅基地使用权。与此同时，如果农民处在急需资金解决生活困境的情况下，禁止宅基地使用权转让也显然不能解决问题。故不应以保障农民生活为由禁止宅基地使用权流转。

2．以全面社会保障代替土地保障剔除宅基地保障

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    一、农村宅基地使用权流转的一般性问题

    (一)农村宅基地使用权流转的概念

    关于农村宅基地使用权流转的概念,当前法律法规没有给予明确的规定。有学者结合法律规定和传统民法理论认为,宅基地使用权是农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上依法建造、保有个人住宅,庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地进行占有、使用、收益的权利。宅基地使用权流转是指为了实现土地收益,而使农村宅基地使用权进入流通领域的行为。[1]

    (二)关于农村宅基地使用权流转的观点

    在长期以来,法学界关于农村宅基地使用权可否流转的争议非常大,形成主张流转的肯定说与反对流转的否定说,双方各持己见,观点针锋相对。

    否定说的学者认为宅基地使用权具有身份性和福利性,不应该进行自由的流通,而只能在农村集体经济组织内部范围流转。如王利明教授认为,宅基地使用权尽管是一项财产权利,但是具有一定的身份性质,并不适合自由转让,而只能在一定的范围内进行。即只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。[2]王卫国教授认为“宅基地使用权流转应本着调剂余缺的原则,在本机体内成员之间协议转让,但必须经乡镇政府批准,而且出让方不得牟利”。[3]

    肯定说的学者认为,《物权法》在用益物权编规定了农村宅基地使用权,它具有用益物权的基本性质。农民基于自身身份向农村集体经济组织可无偿申请取得宅基地使用权,但是一经取得,便具有了直接支配性和排他性,任何人不得侵犯这一权利。现实中,因继承等而出现的一户多宅属合法取得,而不允许流转,这必将使农民的财产权的实现受到限制,同时也造成资源的浪费。梁慧星教授认为宅基地使用权可以转让,只是农村宅基地使用权属于无偿划拨的基地使用权,在有偿转让时土地所有权人有权要求原来或新的土地使用权人交纳出让金。[4]

    笔者认为,虽然宅基地使用权在性质上具有身份性、福利性、无偿性,但仍具有用益物权的基本性质。宅基地使用权作为农民的一项重要的财产性权利,只有能够自由的流转才能使农民真正实现土地上的经济利益。但是鉴于农村宅基地是国家为了保障农民基本生存权利而设置的一项福利性权利,其具有有别于城市土地的特殊性,盲目的放开难免会产生很多问题,因此必须构建一套完善的制度来对此进行规制。

    (三)农村宅基地使用权流转的现状

    中国的宅基地制度在设立之初便是以保障农民基本住房为目的的,它在解决农民基本生存问题上了发挥了巨大的作用。但是随着社会的发展,中国的宅基地使用权制度与现实产生种种矛盾,为农村宅基地使用权的流转带来了障碍。

    1、市郊农村宅基地闲置严重,“空心村”大量出现

    近年来,随着中国的城市化进程加快,经济状况良好的农民纷纷进城购房,但是受现行法律法规的限制,他们在农村合法取得的宅基地不能进行公开合法的转让,村集体也不能回收进行处置,于是这些宅基地就被闲置。这种情况在发达城市的市郊尤为典型,并随着经济的发展有愈演愈烈之势。另外一个方面,由于城市土地资源稀缺,地价高昂,城镇低收入家庭希望购买农村闲置房解决住房问题。这样,在我们的土地市场产生了严重的供需矛盾,而农村的宅基地却被大量的浪费。

    2、私下交易频繁,形成隐形市场,引发社会纠纷

    尽管我国农村宅基地使用权流转受体制的束缚,但是每一个农民都是理性的“经济人”,在经济利益的驱使下农民与市民的需要相应和。宅基地买卖、出租、抵押等形式流转事实上已大量存在,形成了以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场。尤其在城乡结合部,这一隐形市场非常活跃。在现行法律的框架内,流转双方的权利义务得不到法律的约束和保障,即在交易时便埋下了一颗不定时炸弹,因此一旦产生纠纷,当事人的权益就可能得不到很好的维护。司法实践中,此类纠纷已经越来越多,给社会稳定造成了不好的影响。

    3、当前宅基地使用权流转的方式

    尽管我国法律禁止宅基地的自由流通,但是现实中农村宅基地使用权以下列方式在进行着流通。

    (1)出租。出租是目前宅基地私下流转中最为普遍的一种方式。农民在合法取得宅基地上建房,然后将房屋在一定期限内出租,获取租金收益。承租人再将房屋用作居住,办公或其他经营场所,事实上也获得了土地使用权。此类情况多出现在城乡结合部等交通便利,经济活跃的区域。

    (2)买卖,即出让宅基地使用权和房屋所有权。买卖的情况主要发生在:一是农民进城购买房屋后,将原有宅基地连同房屋一起出卖的,二是农民存在一户多宅的,将多出的出卖。这样的情况在现实较为普遍,北京的“画家村”就是这样形成的。

    (3)征收。国家因为开发区或者基础设施的建设需要征收农民的宅基地而将农村部分居民搬迁,原来宅基地用作他用,或者因城市规划调整,城乡结合部部分宅基地征作城市建设用地使用。

    (4)“小产权房”流转 。“小产权房”是相对于大产权房而言的,是指没有国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证书,或只有房屋所有权证,没有土地使用权证。是一种特殊权属状态下的房屋。“小产权房”通常是农村集体组织或开发商打着新农村建设的名义等在农村集体土地上建设的房屋,按规定这种住宅只可在集体内成员间分配,但现实中却大量的向城镇居民出售,因而成为目前面积最大的宅基地使用权流转形式。

    (5)继承,继承人继承被继承人的房屋,因此取得宅基地使用权。继承人可以是本集体经济组织成员,亦可以是非本集体经济组织成员。现实中,被继承人在农村,继承人由于各种原因取得城市居民身份,一旦发生继承,农村宅基地使用权归其享有。

    由此可以看出,虽然我国法律明确规定禁止农村宅基地的市场化,不允许其自由流转,但是事实上,随着中国城市化进程的推进,农村宅基地使用权的流转已经成为一个不争的事实。与其一味的“堵”,还不如因势利导的“疏”,将农村宅基地使用权的流转的方式等纳入法律监管的范围内,使隐形市场明亮化。

    二、农村宅基地使用权流转的法律障碍分析

    (一)农村宅基地使用权流转的现行立法状况

    就我国目前的立法状况而言,关于宅基地使用权流转规定主要体现在以下法律法规中:

    第一,《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十四条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权灭失。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。”第一百五十条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”

    第二,《担保法》第三十七条规定:“下列财产不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外”。

    第三,《中华人民共和国土地管理法》规定,宅基地属于集体所有,不能转让、买卖、出租和抵押。第六十二条规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

    第四,1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农村集体土地建造住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

    由此可见,目前我国对宅基地使用权流转基本是持禁止态度的,这与我国以保障居住权为价值的宅基地制度设计密切相关。审视当前的立法现状,我国关于宅基地使用权的立法存在着诸多的缺陷。一方面,农村宅基地使用权流转立法资源稀缺。从上文我们可以看出,关于宅基地使用权流转的法律非常少且效力层次低,还没有一部直接规范和调整农村宅基地权利的法律,仅靠分散在《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》等法律法规中的相关规范来调整。[5]现实情况复杂多样,很多地方还存在着法律的空白地带。农村宅基地使用权立法资源的稀缺使得我国农村宅基地使用权的取得、行使和转让等各个环节无章可循,无法可依,导致全国各地关于农村宅基地使用权转让的纠纷层出不穷,各地法院也是标准不一,判决各异。另一方面,与立法较为完备的城市房地产管理相比,农村宅基地管理方面的立法明显具有滞后性。我国目前的城市房地产管理法律虽然在很多方面还存在问题,但是关于城市房地产的立法还是比较完备和符合现实要求的。而关于农村宅基地权利那些稀少的法律法规在日新月异的实践面前则显得非常的陈旧,司法实践中面对层出不穷的新问题,很多时候无法从以往的法律中寻找判决的依据,而却更多的是依靠规范性文件和地方政策进行调整。

    (二)农村宅基地使用权流转遭遇的法律障碍

    审视我国农村宅基地使用关流转的现状和法律状况,我们发现合理的农村宅基地使用权流转制度的建立,还存在着诸多法律的障碍。

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一、 农村土地承包经营权纠纷的主要类型

1、因农村土地承包合同发生的纠纷

土地承包合同是指农村土地发包人和承包人之间订立的明确双方享有权利和应尽义务的具有法律效力的合同文书。一些村组没有严格按政策和法律规定操作，有的村组没有召开村民会议或村民代表讨论土地承包方案，少数村委会甚至暗箱操作、擅自发包；有的将原承包户借给其他人耕种的承包地，在未告知原承包人的情况下，把借耕土地发包给耕种人；有的发包方就同一土地与他人订立两份以上承包合同。双方在订立、履行、变更、解除和终止土地承包合同过程中由无效承包合同引起的纠纷主要表现为：发包方违反民主议定原则发包土地或未经有关管理部门批准越权发包土地，签订土地承包合同，承包方未经发包方同意擅自转让、转包土地。

2、因农村土地承包经营权流转发生的纠纷

《土地承包法》规定，土地承包经营权依法可以转包、出租、互换、转让、入股等等方式流转，在履行流转合同过程中纠纷就难免发生，有的农户不愿承包土地或弃耕，将自己的承包土地通过村委会安排给其他农户种植或私下转包给其他村民耕种，相当一部分没有签订土地流转书面协议，有的甚至既无书面约定，又无口头约定，在农业承包合同管理机关登记、备案的更少，双方在履行转包协议中发生矛盾，原承包户要求解除转包协议、收回承包地；有的村民为了便于耕作和其它的一些原因，与其他村民互换承包地，互换耕作后，有的农民要求重新调整双方互换的土地关系，等等。其主要表现为：

（1） 流转当事人之间采取的流转方式和签订的流转合同违反了国家有关的法律规定或流转方式未经发包方同意流转土地经营权，流转合同无效；

（2） 流转当事人之间不签订正式的书面流转合同，自行流转，不到土地流转管理部门报批、备案、登记的严重不规范流转行为引起的纠纷；

（3）外出务工农民工、把承包地交由其他农户代耕、代种引发的纠纷；

3、 因侵害农村土地承包经营权发生的纠纷

承包经营权是公民、集体对于集体所有的或者国家所有由集体经济组织使用的土地占有、使用、收益的权利。在《农村土地承包法》中明确规定了发包方和承包方各自享有的权利和义务，因此，承包经营权纠纷的侵权是双方的，发包方会侵害承包方的占有、收益、自主使用土地使用权的权利，承包方会侵害发包方保护和监督承包方合理合法使用土地的监督权。有的农户不愿承包土地将自己的承包土地通过村委会安排给其他农户种植或私下转包给其他村民耕种，相当一部分没有签订土地流转书面协议，有的甚至既无书面约定，又无口头约定，有的村民为了便于耕作和其它的一些原因，与其他村民互换承包地，互换耕作后，有的农民发现互换的土地同自己原来耕种的土地有很多不适宜的地方，要求重新调整双方互换的土地关系，甚至“抢种”土地等等。侵权主要表现为：不按法律法规规定，变更或解除土地承包合同；承包方之间“抢种”他人的承包地而构成的侵权行为。

二、农村土地承包经营权纠纷解决途径。

1、和解

《调解仲裁法》第三条规定，发生农村土地承包经营纠纷的，当事人可以自行和解，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解。

2、调解

（1）组织调解

按照最高院《关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》（以下简称《若干规定》）第一条规定，双方当事人在村民委员会或乡（镇）人民政府的调解下达成的、有民事权利义务内容，并由双方当事人签字或盖章及调解员签名，调解组织加盖印章后的调解协议，系双方就权利义务关系达成合意的书面证明而具有民事合同性质，对协议双方具有约束力。如果一方当事人拒绝履行已生效的调解协议书，另一方可以向人民法院，请求对方当事人履行调解协议；当事人一方也可以向人民法院请求变更或撤销调解协议，或请求调解协议无效。如果当事人一方抛开调解协议书，直接就农村土地承包纠纷申请仲裁或提讼，另一方当事人也可以将调解协议书作为重要证据提交给仲裁庭或人民法院。在没有证据证明调解协议书无效或者可以撤销的情形下，调解协议书应当作为仲裁庭或人民法院裁判的证据。

（2）仲裁委调解

仲裁庭在处理农村土地承包经营纠纷过程中，可以在双方自愿的情况下对纠纷进行调解。调解达成协议的，仲裁庭在写明仲裁请求和当事人协议的结果时制作书面调解书，并由仲裁员签名，加盖农村土地承包仲裁委员会印章，送达双方当事人。调解书经双方当事人签收后，即发生法律效力，具有申请法院执行的强制性。

3、仲裁裁决

仲裁是现代社会解决纠纷的一种方式，《调解仲裁法》是现代法律体系的一个重要组成部分，解决农村土地承包纠纷的仲裁活动是一项法律活动。从法律上讲仲裁具有独立性、专业性、准司法性的特征。依法进行仲裁后作出的已经生效仲裁书便具有强制执行的效力。被申请人住所地或者财产所在地、证据所在地的基层人民法院应该对仲裁庭的财产保全、证据保全、先行裁定予以支持和保障。

4、民事诉讼

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[关键词]农村宅基地；使用权；流转

中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）03-097-01

我国的农村宅基地使用权制度，是党和政府为保障广大农民生存权利所实施的一项永久性安居工程。宅基地使用权是物权法律体系中直接涉及农民权益的核心问题之一。随着我国农村经济的发展和城镇化步伐的加快，农村房屋交易日益频繁，出现了农村宅基地使用权流转现象，最为突出的是在城郊农村出现众多的“小产权房”。为此，有必要对我国宅基地使用权流转制度进行系统的研究，以促进我国宅基地使用权流转制度的创新和完善。

一、我国农村宅基地使用权制度

从我国的现行法律规定分析，我国对农村宅基地使用权采取的是有限制流转的做法，并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。宅基地使用权可以在本集体经济组织成员内部流转，但要遵循我国现行法律中“地随房走”的一贯做法，宅基地使用权不能单独流转，流转方式包括出售、出租、继承、赠与、遗赠等。由于我国法律规定宅基地使用权不能用于抵押，在宅基地上建造的房屋也应不能用于抵押，因为此种情况下，由于存在宅基地不得抵押的法律规定而使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。宅基地使用权能否在不同集体经济组织成员之间流转，我国法律没有明确规定，但基于宅基地使用权的取得具有成员权的特性，应该是不允许的。

二、我国现行农村宅基地使用权流转制度存在的问题

（一）现行农村宅基地使用权流转受到了严格的限制

现行立法将宅基地严格地用于保障农民的居住权利，制约了广大农民在市场经济条件下，利用自身有限的财产资本，与城镇居民平等参与市场竞争共同发展的权利，忽视了农村宅基地使用权的用益物权性。

（二）现行宅基地使用权流转制度并不能长期承担社会保障

国家限制农村宅基地使用权的流转固然有利于加强农村的住房保障，但在市场经济条件，基于市场经济的开放性和流通性，农村土地对农民的基础性作用大大削弱。一方面，随着城市化进程的加快，农民大量涌入城市，严格限制宅基地使用权的流转，虽然能够保证“居者有其屋”，但将农民紧紧束缚在农村之中，直接影响农民身份转换，无疑会使我国的城乡二元结构继续下去，无法真正解放农村生产力，不利于农村经济的发展。另一方面，随着我国经济的快速发展，农村社会保障体系应该随着工业反哺农业的推进逐渐完善起来，而不再只依靠土地来提供社会保障。

（三）现行宅基地使用权流转制度造成“隐形市场”的存在

随着我国部分农民的率先富裕起来，发达地区城中村部分富裕农民已经基本摆脱社会保障制度的束缚，他们在保障自身基本居住条件后，有能力在空余的土地上建造房屋对外出售，形成了一定的宅基地隐形市场。“隐形市场”的存在增加了当事人的交易成本和风险，不利于交易双方合法权益的保护。

三、完善我国宅基地使用权流转制度的建议

（一）宅基地使用权应当采取登记生效原则

虽然现行立法规定农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得，采用的是登记对抗主义而非登记生效主义原则。但是，为了强化权利取得的确认方式，满足土地管理的客观要求，充分发挥物权登记公示、公信的效力，维护交易安全，农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得应当采取登记生效的原则，必须进行物权登记。将登记作为不动产物权设立、变更、转让、消灭的生效要件。不论是农户依申请审批程序取得的农村宅基地使用权，还是农村村民、城镇居民、法人及其他组织，依买卖、继承、赠与等方式取得的农村宅基地使用权，均应当以物权登记作为权利取得的生效要件。

（二）建立宅基地使用权有偿、有期限制度

我国现行的农村宅基地使用权制度实行的是无偿、无期限制度。但随着市场经济的发展和人民生活水平的提高，无偿、无期限使用制度日益暴露出弊端。如果再贯彻无偿、无期限制度势必影响宅基地资源的合理分配，造成宅基地资源的紧张，进而占用耕地。所以？，应建立宅基地有偿、有期限使用制度。参照城市国有土地有偿使用制度，实行宅基地有偿使用制度。对农村居民取得宅基地象征性的收取费用，对宅基地的闲置和浪费，收取较高费用。另外，他物权的存在都是有期限的。参照城市住宅用地使用权期限为70年的规定，宅基地使用权的期限也应规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起算，期间届满的，自动续期。

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【关键词】土地征收；利益分配；法律保障；补偿方式多元化

一、我国农村土地征收补偿制度现状

土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。依据我国现行的土地征收法律法规征收具有以下特征：

（一）依照土地原有用途制进行补偿

依据《土地管理法》第四十七条之规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。” 《物权法》第四十二条都规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”通过具体法条我们看到，在土地征收上是以土地原有用途作为补偿依据。

（二）“产值数倍法”弥补农民损失

依据《土地管理法》第四十七条第二款的规定：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算……但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。”这种“产值数倍法”在实践中，显现出明显的不合理性和不公平性，不同地域的农业生产结构不同，农业产值也存在很大差异，通过制定产值标准虽然可以解决地方政府在产值标准上的随意性问题，但却偏离了“产值数倍法”对农民损失的土地收益补偿的本来意义。

（三）由行政机关依据土地所有权来确定补偿对象

依据《土地管理法实施细则》第二十五条、第二十六条之规定：“征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施。”根据实施细则，在土地征用补偿方案是行政审批的方式，农民并不享有前期参与的权利。并且补偿费是下发到村集体，由村集体管理和使用。在安置补偿上，或是交付安置单位或是支付被安置人的保险费用。接受统一安置的才能领取安置补助金，实际上农民获得的仅仅是地上附着物补偿费及青苗补偿费。

二、我国农村土地征收补偿存在的问题

（一）政府主导下“公共利益”界定范围不明确

《宪法》规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”但何为“公共利益”，宪法并没有明确规定。大量营利性商业项目，都以公共利益的名义强制征用土地，从而引发农民的群体性上访和干群冲突，严重影响农村的社会稳定和发展。我国的土地征收前提“公共利益”的判定机关与征收执行机关都是“政府”。实质上在我国土地买卖的一、二级市场上政府形成了“垄断”。

（二）补偿局限于直接经济损失，且行政救济局限性大

2004年，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》对农民最关注的征地补偿作了新承诺；土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。但是在现实的执行中仍然是仅保障最基本的生活，而且补偿的范围也仅仅是直接的经济损失，对于因征地产生附加损失的补偿却鲜有关注。

（三）土地流转承包之后补偿费分配不到位

土地在租用后，为了形成规模生产，转化为现代农场模式经营，会有大量的资金投入。再者流转后的土地在使用性质上发生变化。经过改良由低产变为高产，由旱地变为水田，这些改良的基础是大量资金、技术、人力等方面的大量投入。然而在现行的土地征收补偿对象是单一的，对于这种新产生的所有权、使用权分离的情况缺乏保护与关注。在征收补偿上对这部分投入如何补偿没有规定，水田、旱地的改变后增值部分的收益如何分配，也是缺乏制度的约束。如果立法与政策无视这种新型关系，必将极大的损害的农民的生产积极性，严重阻碍农业现代化的进程。

三、完善土地征收补偿分配政策、健全土地征收法律法规

（一）土地征收严格区分“公共利益征收”与“商业征收”

土地作为稀缺资源，现行仅仅允许“公共利益受益”的制度不能满足经济发展的需要。将商业征收纳入到合法的增收途径中更有利于对土地的利用与保护。在立法的思路上可以将“公共利益征收”与“商业征收”严格区分开来，让政府在土地征收的问题上回归到宏观调控与监督保障的轨道上去。为失地农民谋取更多的社会保障，以政府力量保障失地农民的基本生活水平。

（二）明确征收补偿原则，法律保驾护航

明确土地征收补偿基本原则，用土地征收补偿基本原则作为补救具体法律法规不足。在法律法规缺失具体规定的情况下，法官可以依据基本原则的精神做出判决，确定当事人权利义务及各方责任划分。

（三）土地承包经营权流转后，明确征地补偿的归属与分配

最高法院关于《农村土地承包法》司法解释第22条涉及到青苗和附着物的补偿分配，但对于土地补偿费以及安置补助费却没有明确规定。对于这一问题应该依照土地流转的性质做出不同的区分，保障农村经济发展，保护农民切身利益。

总而言之，在很长一段时间内，农民土地权利的状态是不稳定和不确定的。基于在征地补偿中的问题，笔者认为应该改革征地补偿分配政策，规范土地征用法律法规。以实现以下两个目的：首先，明确征地补偿各项基本原则。在分配土地补偿款上的规定，应符合我国基本国情，切实反映被征地农民的生存和社会保障的价值。其次明确征地补偿方案的内容，通过一套合理的土地征用程序，合理的救济途径，以及各种法律责任的规定，并监督政府的行为，为了征地补偿制度在保障农民利益方面的实体内容和程序内容相一致。

参考文献

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【关键词】小产权房买卖；法律争议；建议

1 小产权房买卖概述

1.1 何谓小产权房

“小产权房”指的就是在农村集体土地上建设开发的，出售给城镇居民的商品性房屋。因此，小产权房不包括农民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集体土地上建造用于出租的房屋。①

1.2 小产权房买卖的特征及法律规定

从小产权房的定义可知，只要是不违反禁止性规定、不违反建设规划在集体建设用地上建造的房屋，都是可以得到法律保护的。存在争议的只是小产权房向本农民集体组织以外的成员出售或转让的情形下，其交易效力的问题。

1.2.1 小产权房及其买卖体现出下列特征

1）小产权房出售主体是农民个人和农民集体组织或乡（镇）政府。一般在宅基地上由农民个人建造的房屋，出售者为农民个人。在建设用地上由农民集体组织或乡（镇）政府开发建设的房屋，由农民集体组织或乡（镇）政府作为出售者。

2）小产权房因为无须办理各种手续、缴纳土地出让金、各种税费等，因而价格低廉。

3）小产权房的购买者无法取得房产管理部门颁发的产权证书确权，仅有乡镇政府或者村委会制作的无法律效力的产权证书，也就是说，其产权无法得到法律有效保护。

4）小产权房的流通受到限制。由于小产权房无法取得房产证，因此无法进行二次交易，也无法办理转让、抵押手续，一般只能在原农民集体内部流转。

1.2.2 关于小产权房问题的现有法律规定

我国与小产权房流转有关的法律主要有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等。《宪法》第10条规定了农村和城市郊区土地的归属，但对其流转事项未做规定。按照《物权法》第151条、第153条规定，小产权房应当适用土地管理法等法律。《土地管理法》第63条则是明确禁止小产权房的买卖。

2 小产权房买卖中存在的现实突出法律争议问题

依现行法律，小产权房买卖一旦发生纠纷，合同应被认定无效，农民可收回房屋。北京宋庄画家村曾经一度以小产权房闻名全国。

被告于2002年7月在北京宋庄辛店村与原告签订了一份买卖合同，原告将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了被告，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有辛店村大队的盖章，以及见证人签名。但2006年12月，原告起诉至法院，要求确认双方协议无效及返还房屋。通州法院经审理后认为被告是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决房屋买卖合同无效，责令被告在判决生效90天内腾退房屋；与此同时，原告要给付被告夫妇93808元的补偿款。2007年12月，北京市二中院做出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，被告必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于原告反悔，被告可另行主张赔偿。2008年1月，被告依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起反诉，要求被告原告按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理，通州法院认为，被告作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，法院判房屋所有人原告赔偿买房被告经济损失185290元，约占房屋市值的70%。

根据我国《土地管理法》第43条第1款规定，使用农民集体土地的情形有四种，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业。并且，兴办乡镇企业和村民建设住宅，只允许使用本农民集体组织集体所有的土地。因此，宅基地使用权一般只可以由本农民集体组织成员所享有这一点也是上述农房买卖案判决的主要理由。②

根据《物权法》第9条规定，房屋属于不动产，即购房者必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。因此，村集体或乡

政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。②

可见，现今小产权房买卖中的法律争议问题主要集中在集体土地相关权利流转问题、小产权房买卖的法律效力问题。

3 构建小产权房买卖具体法律制度的相关建议

笔者认为应当将小产权房买卖合法化，但是应有一定的限制，从而更好地维护各方利益，促进资源的优化配置。

3.1 落实限购政策

对已经有住房的人进行限购，防止人们买房的投机心理。这样就能避免有钱人与穷人争房产资源，实现“居者有其屋”的蓝图。具体而言，可以设置一些限制条件，譬如禁止有一套以上住房的人进行小产权房的买卖；城市居民购买小产权房，必须居住满10年之后，方可转卖等。

3.2 小产权房不得损害集体、国家利益

小产权房必须是在农民依法享有的用作建设用地的土地之上建造而成，决不能侵占耕地，严格掌控18亿亩耕地红线，防止损害集体经济组织利益与国家利益的现象发生。

同时，对小产权房必须规范管理，严格监管小产权房的的登记管理制度，对其买卖征收一定额度的税收。

4 结论

综上所述，我国房地产市场在国民经济中占有重要地位，房地产领域的相关法律法规尚不完善，“小产权”房问题折射出一些制度性及深层次的社会矛盾和利益冲突。小产权房问题既涉及到集体建设用地的改革，又关系到诸多群体的切身利益；既事关历史遗留问题，又影响制度发展趋势，所以其解决路径的选择意义重大。

注释：

①石星.小产权房面临的法律困境及路径选择研究：基于统筹城乡一体化发展的视角[j].内蒙古农业大学学报，2010（4）.