土地评估的法律依据范文

导语：如何才能写好一篇土地评估的法律依据，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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合伙出资的按出资的金额占全部出资总额的多少来分配股份，实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资的，首先由全体合伙人委托法定评估机构评估，然后根据评估数额占全部出资总额的多少来分配股份。

【法律依据】

《公司法》第27条，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

（来源：文章屋网 ）

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一、组织领导

成立局社会稳定风险评估工作领导小组

二、风险评估的范围

国有土地上涉及房屋征收与补偿项目的房屋登记中涉及大额抵押。在建工程抵押与预抵押。土地与房屋分押登记和撤销登记等类型的，行政处罚涉及停产停业、没收非法所得以及罚款等适于一般程序的均应实行社会稳定风险评估。

三、风险评估的内容

1、国有土地上涉及房屋征收与补偿项目。实施是否符合法律、法规、政策的要求；是否按照法定程序逐一逐次落实；征收补偿标准是否符合房地产市场行情；征收资金、补偿方案是否落实和通过；征收区域内民情民意满意度；征收过程中可能引发的其他不稳定因素分析；防范对策和处置预案。

2、房屋登记项目。房屋抵押中的大额抵押、土地与房屋分押、在建工程抵押与预抵押是否严格按照相关法律、规章办理；受理要件是否齐备；适用法律是否得当；是否会带来较大风险和社会风险。撤销登记中是否调查取证达到证据充分；程序合法；适用法律得当；是否告知当事人或与当事人进行事前沟通；可能带来的行政风险、经济风险和司法风险预测。

3、行政处罚案件。行政处罚是否严格依法定程序实施；相对人对处罚事先告知的反映；可能带来的司法风险预判。

四、工作制度

1、明确责任主体。按照“谁管理、谁负责”和分级负责原则，对属于风险评估范围内的项目由具办部门的负责人或分管局长提出评估申请和初步意见，局社会稳定风险评估工作领导小组负责审定。

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摘要：信赖保护原则是行政许可法确立的一项突破性原则，对于推进诚信政府建设，依法规范行政许可行为和保护行政相对人的合法利益，都具有重要意义。但是，由于我国的行政法起步整体较晚，对于信赖利益保护原则的法律规定还需进一步健全及完善，本文就信赖利益用“补偿”而不是赔偿、利益损失的具体量化及评估标准、对于到期许可证的延续及“补偿”、撤销时效等方面提出建议。

关键词：信赖利益；评估；赔偿；奖励

一、行政法上信赖利益的构成

行政法上的信赖利益是主客观的统一体，其主要有三部分构成：具有信赖基础；具有信赖表现；信赖利益值得保护。①信赖基础即在政府和公民的公法关系中，公民信赖利益赖以存在的客观基础。此客观基础即指行政行为，不仅包括作为，也包括不作为，不仅包括具体行政行为也包括抽象行政行为。信赖表现是指行政相对人基于行政主体的行政行为，而安排了自己的某项事务，并且对行政相对人的这项行政行为产生了确信和信任。行政相对人基于这种确信和信任，对自己的行为或者财产有所安排，也有可能是不作为。基于信赖而产生的利益来说都是值得保护的，但是这也存在一些例外，一般而言，信赖产生的利益在现代文明国家的法律秩序中都是值得保护的，但是如果是通过欺诈、贿赂等行为使行政相对人作出某种行为，那么基于此项行为，其信赖利益是不值得保护的。

当然，这里所说的是否值得保护，并不是以该行政行为是否违法为标准的，而是以行政相对人的主观心理态度，即民法上的善意相对人的标准来看的，至于该行政行为违法与否，不应在考虑的范围之内。换言之，即使该行政行为是违法的（这里的法是指能够体现公平正义的法），但由于行政相对人是处于善意，不不知其违法或者已经被告知是合法的，其基于对该公权力行使行为的信任而为的利益，包括既得利益和期待利益是应当得到保护的。

二、行政许可法对信赖利益保护原则的规定

行政许可是一种授益的行政行为，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。对此，《行政许可法》第7条规定：公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政许可，享有陈述权、申辩权；有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；其合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿。②《行政许可法》第8条规定：“公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。”行政许可法第8条第一次在我国的行政法立法中确认了信赖利益保护原则。法条的规定包含以下几方面内容：一是依法取得的行政许可受法律保护。行政机关不得擅自改变已经生效的许可。二是这种财产权并不绝对，如遇到法律、法规、规章修改或者废止或者客观情况发生变化并为公共利益需要时.行政机关可以依法变更或者撤回。三是改变行政许可给行政相对人造成财产损失的应当予以补偿。

三、行政许可法对信赖利益规定中存在的问题及建议

（一）“合法利益”的界定及评估

《行政许可法》第7条规定：公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政许可，享有陈述权、申辩权；有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；其合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿。该“合法利益”如何界定及具体的评估量化标准问题，该法条无明文规定。对于“合法”性的界定问题，从信赖利益保护原则看，只要行政相对人是处于善意，则其因该行政许可的撤销或变更而导致的一切既得利益和期待利益之损失，都应依法赔偿。对于该利益的具体评估标准，虽然国家赔偿法中对部分违法行政行为导致的利益损害规定了相应的标准，如刑事赔偿中对于非法羁押的相对人的赔偿标准为上年度全国城镇居民人均日工资，但是应当看到其统一的量化，往往会带来个案的不公正，从而达不到对相对人利益的及时有效且合理的赔偿。另外，对于大多数情形，该法未对具体赔偿标准进行规定。③对于该问题的解决方案，我们不妨借鉴下西方由中立第三方即专门的评估机构进行评估的方法。

（二）信赖利益的补偿与赔偿

“由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。”该规定中所述的“财产损失”包括即得财产利益损失和期待财产利益损失。那么，既然是由于政府行为，即公权的行使是公民个人利益受到了损失，政府，作为为人民服务的组织，经人民授权依法行使公权的机构，首先，应当进行及时有效且合理的赔偿，从而弥补因该行政许可的撤销、变更或者注销等行政行为，使行政相对人合法有效持有并使用该许可证的权利圆满状态发生变化，并因此产生的切合理的财产损失，而不是以公共利益高于一切的名义，仅仅对行政相对人予以极少的补偿。具体赔偿标准可以双发协商决定交由由专门的资产评估机构进行评估，从而对行政相对人进行合理有效的赔偿，保护其信赖利益. 有学者提出，应当在坚持“有损失，必有赔偿”的基础之上，对基于公权力的滥用而利益受损的行政相对人，对其采用惩罚性赔偿标准予以赔偿；对基于公共利益的需要而信赖利益受到侵害的相对人给予适当的奖励④。笔者是赞同其观点的，该赔偿及奖励方式，有利于保障相对人的信赖利益，有利于加强对行政权的的监督，有利于促进公权力的合法合理行使及提高行政执法效率。

（三）撤销或变更行政行为的时效

时效的缺失源于我国对违法行政许可的信赖利益不保护，以至于行政机关任何时间任何情况下发现行政许可违法都可以即时撤销，而在违法的行政许可下的相对人的信赖利益无保障。这种做法会产生诸多问题：第一，不利于保护相对人的利益。行政许可相对人以及与其进行经济交往的当事人会对其交易没有安全感，因为只要行政许可被确认违法，行政机关就可以在任何时候撤销或变更，而是由行政相对人“后果自负”。为此，行政法应当针对不同的行政许可作出具体的撤销时效的规定，从而有效的保护相对人的利益及促进诚信政府的建设。

（四）到期许可证的延续及赔偿

公权力的行使，应当在法律授权的范围内，依照法定的程序进行，应当遵循合法性，合理性，高效便民，程序正当，权责统一等法律原则。⑤行政许可法第50条仅规定了对于公民或法人提出的许可延续申请，行政机关应当作出决定，对于其作出准予或者不准的法律依据，以及违反该法律依据作出了错误的决定而导致行政相对人的信赖利益受到侵害的赔偿问题等未作明确规定。在其他相关法律、法规中，针对具体的行政许可也作出了类似却又不尽相同的规定，如《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”该条文虽然仍未明确作出批准决定的法律依据，但是相较于行政许可法的“应当作出是否准许的决定”变更为“规定除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”即应当予以延续，有其进步之处，但仍有不足之处需健全和完善。对于行政许可到期延续问题，应当从保护公民权利限制公权力行使的价值目标出发，除法律明确规定的不予延续的情形外，应当自动延续并依法告知行政相对人。关于赔偿问题，对于自动延续的，可参照有效许可的相关赔偿法规进行；对于法律明确规定的不予延续的问题，若不存在信赖利益即相对人并非“善意“的情形下，自然就不存在赔偿问题，若相对人具有可依法认定的信赖利益损失，则亦应参照有效许可的撤销赔偿之规定进行及时有效合理合法的赔偿。

（五）行政许可变动的依据效力等级低

依据《行政许可法》之规定：“行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的。为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。”这就意味着如果行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，则行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。法规有行政法规和地方性法规，而规章有部门规章和地方政府规章，如果将他们视为行政许可变更的一个依据条件，势必会影响行政许可的稳定性，不利于对公权力的限制，更加不利于行政相对人的信赖利益保护。为此，应当严格限制行政许可创设权及撤销权的行使，同时，加强权力行使的监督，引入及完善行政许可撤销听证制度，从而更好的保护行政相对人的信赖利益。

四、总结

综上所述，由于我国行政法起步较晚，在信赖利益保护方面有其局限与不足，应该对其进行健全和完善，完善国家赔偿之利益损失评估机制，对于撤销权行使之时效及法律位阶问题做具体规定，健全到期许可的延续之法律规定，使行政相对人的利益和权利得到更切实的保护。（作者单位：西南政法大学）

参考文献

[1]姜明安：《行政法与行政诉讼法》，北京：北京大学出版社，2005年版。

[2]叶俊荣：“行政程序与一般法律原则”，《台湾经社研究报告》，2002年第2期。

[3]韩小平：“行政补偿制度的几个问题”，《东吴法学》，2001年版。

[4]韩大元：《论基本权利效力》，北京：法律出版社，2003年版。

[5][日]乙部哲郎：《信义·诚实的原则》，北京：中国人民公安大学出版社，2006年版

[6]张文显：《法理学》 ，北京：高等教育出版社，1999年版。

注解：

①叶俊荣：“行政程序与一般法律原则”，《台湾经社研究报告》，2002年第2期，第36页。

②《中华人民共和国行政许可法》，北京：中国法制出版社，2003年8月，第6页。

③韩小平：“行政补偿制度的几个问题”，《东吴法学》2001年版，第4页。

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[关键字]土地收购储备制度 主要类型 问题

[中图分类号] P69 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2013）-3-3-1

在我国，对土地收购储备制度的含义已经有了明确的总结，对土地收购储备制度的认识也比较清晰，并且在实践中逐步推行得以完善。实行土地收购储备制度，能够将整个城市的土地资源集中整合利用，实现土地的统一供应，从而保护和实现土地所有权人和利益关系人的利益。

1 目前我国的土地收购储备制度的主要类型

1.1 市场主导型，代表城市：上海

上海市政府对于土地收购储备的范围是有规定的，但对于范围以内的土地不实施强制性收购储备，对于上海市土地开发中心是否能够成功收购储备土地，这需要根据与用地单位的协商结果而定，因此决定土地收购储备的中坚力量是用地企业，也就是市场。

1.2 政府主导型，代表城市：杭州

关于土地收购储备，杭州市政府有明文规定，在杭州市区的范围以内所有需要活盘的土地都需要纳入到土地储备体系由政府收购储备，并交由土地开发中心同意向市场提供，土地开发中心在代表政府进行土地收购时，具有强制性，关于土地收购方面的规定都是有政府统一出台，土地使用者必须遵守。

1.3 政府主导和市场运作综合型，代表城市：武汉

武汉市的土地收购储备虽然体现了政府的意志，但不能说是由政府主导，土地整理储备供应中心需要根据政府的土地收购计划，储备计划和供应计划，并且得到国土资源局的审批之后实施收购方案，但对土地的收购储备必须遵循市场经济规则，并给予土地使用者相应的讨价还价的余地，土地收购储备有一定的强制性，但土地使用者也拥有土地转让的权利，只是需要政府的许可同时在公开的土地市场内进行。

2 当前我国土地收购储备制度运行的主要问题

2.1 土地收购储备制度的法律依据

在我国，土地收购储备制度是以城市人民政府的名义发文的，缺乏全国性的法律明文规定。我国的《土地管理法》中关于政府如何建立土地收购储备制度以及政府对于行使土地统一收购权并没有明确的规定，因此土地收购储备也就缺乏明确的法律依据。

2.2 土地收购储备制度的功能地位

到目前为止，我国对于土地收购储备制度尚且未有一个统一的功能定位，业界的观点也莫衷一是，各城市所实行的土地收购储备制度的侧重点以及所起的作用也不尽相同。

2.3 土地收购储备机构的性质界定

关于土地收购储备中心性质的定位是土地收购储备制度建立和运行的基础。就目前而言，我国对于城市土地收购储备中心的性质界定模糊不清，是以赢利为目的或者是以调控为目的又或者两者兼有，其结果大相径庭。

2.4 土地收购储备制度的征地范围

土地收购储备制度作为我国的一项在土地使用权改革创新制度，在我国的现行法律法规中目前并没有对其征地范围做一个明确的规定。各城市由于对土地储备的定位的不同而实行不同的土地收购范围目录。

2.5 关于土地增值收益分配与补偿

在土地收购储备制度建立之后，国有企业使用的土地均由政府实行统一收购，并由政府向企业统一支付土地收购补偿费。目前我国的土地收购价格大多采取按照评估价格的开发成本部分、工业和住宅用地的中间价的开发成本部分以及土地招标拍卖所得的一定比例三种方式进行确定。这一做法虽具有较强的操作性，也具有一定的现实意义，但是终究还是说明我国的土地收购储备制度在对于土地收购价格的实质缺乏全面的认识。

3 关于完善我国土地收购储备制度的建议

根据对现行的土地收购储备制度的分析，要从根本上对现行的土地收购制度进行完善，克服收购储备在操作上的问题，建议对全国各地的土地收购储备机构进行整改，改组为由中央控股，面向对外资民资开放，本地政府参股的土地收购储备公司，并且将此类公司的性质定义为非以赢利为目的。相对于此前的我国城市的各类土地收购储备机构来讲，首先，在稳定市场和对抗金融风险这方面来说，中央控股占有绝对的优势；其次，允许外资民资进军土地收购储备领域，即为外资民资拓宽了投资领域又为城市建设和土地开发吸纳了巨大的资金，也为土地收购储备机构寻找到了分担金融风险的对象，提高了投资效率；最后，地方政府参股可以确保地方政府在土地收购储备中获取相应的土地收益，出于对自身利益的保护，地方政府会加强对土地收购储备的监督和支持，减少土地收购储备在本地的社会阻力，另一方面，也对政府过度使用行政权力破坏市场规则干预土地收购储备起到一定的约束作用。

4 关于完善我国土地收购储备制度的思考

在我国的土地收购储备机构改组为在中央控股的前提下，并且是不以盈利为目的的股份制公司的情况下运营，公司的重大决策均由中央统一制定，其运营就具有可控性，可操作性。针对不同城市的不同情况，在股份分配方面进行侧重点的调控，市政府在不破坏市场规则的前提下又能对土地收购储备进行有效的控制和宏观调控。

5 总结

土地收购储备制度的完善需要注重合法性，整体性和计划性。需要土地收购储备机构依照法定的程序，合理的运用市场机制；需要按照城市土地利用的总体规划，通过利用的征收、征用、收购和置换以及回收等等合理合法的方式；需要从土地使用者手中将分散的土地资源集中起来，并由土地收购储备机构对土地进行开发、整理和储备，需要按照计划依法定的方式进行土地供应，以实现土地所有权人和土地使用权人的合法权益。从总体来讲就是对土地的集中和整理的完善。

参考文献

[1]吴志军.浅谈如何完善我国土地收购储备制度[J].中国房地产业，2011，﹙11﹚.

[2]孙梅，贺汝松.关于土地收购储备制度的法律思考[J].城市建设理论研究（电子版），2012，﹙01﹚.

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关键词：土地竞价；转让文件；编制过程

        1  竞价转让文件编制的依据

        编制土地竞价转让文件主要依据包括：国家有关的法律法规和政策文件，如《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城镇房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》等；上级土地主管机关对土地转让申请的批复；土地管理使用单位提供的土地现状分析报告；政府制定并批准的控制性详细规划文本；土地或房地产专职评估机构出具的土地价格评估书；土地置换小组研究确定的转让底价等资料。

        2  竞价转让文件编制的主要内容

        土地置换小组和土地管理使用单位根据转让土地的特点和需要编制竞价转让文件，它是竞价人编制竞价申请、竞价报价书及现场竞价的依据，因此应当包括转让土地的所有实质性要求和条件。转让文件通常主要包括：竞价公告、竞价须知、竞价规则、地块现状说明、规划设计条件、合同条件、附件等。

        2.1 竞价公告。

        竞价公告主要是对转让地块的基本情况和控制性规划指标，参加竞价人的法律条件，竞价文件购买的时间、地点和截止日期，竞价申请书的提交截止时间，竞价转让联系方式和地址等进行详细的说明。其中，竞价转让地块基本情况和规划指标具体内容涵盖为：地块编号、土地位置、总用地面积、净用地面积、土地用途、规划指标、转让年限。

        2.2 竞价须知。

        竞价须知是对竞价转让的法律依据、竞价人资质与合格条件要求、竞价申请和报价应提交的具体文件和要求等进行具体的规定和详细说明，具体如下：

        ①法律法规。对竞价转让开展的合法性和国家相关的法律规范依据进行说明，国务院部门行政规章和地方政府规章以及竞价转让应当遵循的公开、公平、公正和诚信的原则。

        ②竞价人资质条件要求。此项应具体的对竞价申请人的资质等级、银行存款数额、注册资金、财务状况、技术要求及人员要求等进行详细说明，并对竞价人申请竞价应提交的资信材料予以明确。 

同时，详尽说明对竞价人资格预审的方法、时间和具体要求，还应说明是否接受联合报名等内容。

        ③竞价申请、报价和保证金要求。一是详尽的说明竞价申请书、竞价报价书的编制格式和要求，并附竞价申请书和竞价报价书范本。二是说明应缴纳的竞价保证金数额，对竞价申请书、报价和保证金提交的截止时间、地点和方式进行说明。三是对无效竞价申请、无效报价书和不按规定提交竞价保证金的情况进行说明，并说明其相应的处理方式。

 2.3 合同条件。

        竞价转让合同是现场竞价转让成功后，转让人约束受让人的关键性条文，合同内容是否全面、准确、详细，是关系到竞价转让合同能否顺利执行，合同价款能否如期支付，能否维护转让单位利益的关键。竞价转让合同格式应参照颁发的《国有土地使用权转让管理暂行规定》合同范本，最终以转让单位和竞价受让人双方签订的合同为准。

        2.4 附件。

        为了使竞价人对竞价情况详细、深入的了解，以便于竞价人研究、分析报价，同时规范竞价人上报材料的规范性，竞价文件应当把竞价申请书、竞价报价书、竞价报价单、规划设计条件（文本）、土地使用权转让协议（范本）、土地使用权转让成交确认书（范本）、土地使用权转让合同（范本）、规划用地范围图及有关附图、技术规范、技术资料等作为附属性文件编入竞价文件。

        3  竞价文件编制注意问题及对策

        3.1 竞价文件中常见的问题包括文件格式不规范、文件内容前后矛盾、文件内容不全、文件的个别规定有待改进等。

        3.2 编制好竞价文件的对策。

        ①竞价文件应具有针对性。竞价文件的编制应针对竞价转让的土地现状、控制性详细规划指标、价款支付时间和比例等进行详细说明，让竞价人了解竞价的具体情况和要求。

        ②竞价文件应具有可操作性。竞价文件应说明竞价申请编制要求和资格预审要求。让竞价人不但了解竞价要求，而且这些要求是竞价单位通过实施能够实现的。竞价文件应明确地告诉竞价单位要怎样的资质等级、多少资金储备、如何参与竞价、如何报价等。使竞价人清楚竞价规则，按照要求参与竞价。

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我国现行的房地产税制中,涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展,房地产税制与经济发展存在矛盾,不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅,需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节,缓和社会矛盾的迫切要求,也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构,促进房地产市场持续健康发展的现实要求。

(一)重流转,轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻;而流通环节,多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税,如个人房屋出租收入既要征收房产税,又要征收营业税和个人所得税,明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税,这相当于给了土地持有者无息贷款,只要未流通,就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有,助长了土地投机,导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据,截止20*年4月,全国商品房空置面积为1.27亿平方米,其中空置商品住宅0.69亿平方米,全国空置率超过25%,大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置,一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子,这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。

(二)税制不统一,内外两套有违公平

内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税,外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本,还造成内外资企业竞争起点不同,税负不公,不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。

(三)税收立法层次低,征税依据不太充分

按税收法律主义原则,税收的征收必须基于法律的规定进行,没有法律依据,国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律,不包括行zd规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税,其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行zd规,级次较低。

(四)征税范围窄,财政功能不强

房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收,还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象;土地使用税也排除了农村土地,仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄,税基偏小,收入不高,也使其难以成为地方政府的主体税种。

(五)税、费不清,费高于税

目前,我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收,约占建设成本的9%;而如配套费等各类规费却达到41%。

(六)配套制度不健全,税收征管难度大

考虑到将来的税制改革,需要进行财产评估的税种和数量会很多,而我国的房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全,目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。

二、房地产税制改革的总体思路

采取“一清,二转,三改,四留”的办法,即对现行涉及房地产方面的税种进行整合,清理取缔不适应经济发展的税种,合并税基重叠或有紧密关联的税种;将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段;把一部分体现政府职能,属于税收性质,且便于税收征管的收费,改为征税;对符合国际通行作法,又属必要的少量规费,继续规范化保留。统一内外资企业的房产税,简化税制;提升房地产税收的立法层次;扩大税基,公平税负;建立和完善房地产估价制度等配套措施,促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

三、房地产税制改革的具体设想

(一)合并税种,开征统一规范的物业税或不动产税

把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费,以及属于税收性质的其他收费,合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地,又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下:

1.扩大征收范围,确定征免界限。要改变房地产税收重流转,轻持有的现状,就必须适应市场经济发展的要求,扩大不动产的征收范围,取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定,初期可把征税范围只限制在非普通住房,特别是对占用土地资源多,拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率,而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房,而买得起的人因持有成本过低,就多买多占的现状。这笔税款应专项使用,作为廉租房、经济适用房建设专项基金,鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房,也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴,这样将高收入者的收入转移给低收入者,抑制目前我国逐渐拉大的收入差距,控制收入分配中的“马太效应”,缓和社会矛盾,构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定,把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。

2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征,是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据;二是从租计征,以租金收入作为计税依据。这很不合理,按历史成本价余值征收,使得税收收入与房地产价值背离,国家不能分享土地增值收益,还将承

担通货膨胀损失;从租计征的则对其实际租金难以把握,且对经营行为征税与营业税有交叉;而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。 3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法,一是国家不能及时分享土地增值收益;二是税率过低,且不同等级土地之间的税额差距太小,体现不了调节级差收入的作用,对促使土地使用者节约用地,提高土地使用效益等方面的效果不明显;三是随着城乡经济的发展,许多地方城乡结合部难以区分,分设在城乡的企业由于地理位置的不同,也会产生税负差别;四是部分减免税规定,过多地照顾了纳税困难企业,不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理,影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法,对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。

4.全国税率应有弹性。我国地域广阔,经济发展极不平衡,全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间,各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素,在许可的范围内选择适用的税率。

(二)提高立法级次,下放管理权限

中央制定物业税的基本法,对税法要素做原则性规定,而由省级立法机关或政府制定细则,明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等,不仅有利于维护中央的税制统一,而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性,逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。

(三)开征不动产闲置税

目前,土地、房屋资源浪费现象相当严重,存在大量已征未用和购而不用的情况,有的地方政府还征用大片土地,等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主,房子销售不出去,必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为,打击囤积居奇,抑制非理性投资,制止资源浪费,优化资源配置,防范金融风险,需要采取税收强制措施,开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入,非常有效地遏制房地产投机,避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。

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关键词：国有企业改制；政府审计

中图分类号：F239 文献标识码：A

收录日期：2012年2月22日

国有企业改制过程中的国有资产流失是指企业改制、改组、兼并、出售、拍卖等资产重组活动过程中国有资产通过各种渠道流失。改制过程中国有资产流失渠道是多种多样的，有的不按照《国有资产评估管理办法》对国有资产进行评估；有的有意低估、漏估；有的以低价或无偿的形式将国有资产转化为集体和个人财产；有的主动放弃对合理债权的追索；有的国有土地使用权等无形资产不作价；有的转移、隐匿国有资产，账外设账，侵占国有资产。这种现象在企业改制中并非孤立的、偶然的。笔者认为，出现上述问题，其中一个重要的原因在于国有企业改制审计中单单依靠独立审计，却缺乏对独立审计的监督制衡机制，从而使独立审计结果成为国有资产产权交易的唯一依据。从日前我国对独立审计的监督管理来看，表面上，财政部、证监会和中注协都对独立审计进行监管，但仔细分析我们会发现，财政部的主要职责在于监管国家的财政收支、财税政策和国有资本金的基础工作，证监会的主要职责在于监管证券期货市场，他们都不是专门的审计监督机构；中注协虽然具有监督检查会计师事务所与注册会计师执业情况的职责，但“准政府”的性质又使其难以发挥自律监管的作用。因而，我国实际上缺乏对独立审计的监督管理，特别是对国有企业改制独立审计的监督管理。

一、政府审计参与国有企业改制审计监督的理论基础和法律依据

由于政府审计机关是专门的专业性的审计监督机构，具有较强的独立性和权威性，它有能力也有动力参与到国有企业改制的审计监督中。将政府审计引入国有企业改制的审计监督，不仅有其现实需要，也有其理论基础和法律依据。

（一）政府审计参与国有企业改制审计监督的理论基础。公认的审计理论认为，受托经济责任关系是审计存在的前提，审计是以保证和促进受托经济责任的全面有效履行为目标。国有企业接受政府委托管理属于全民所有的公共资金和资源，同时也要受到政府对其经济责任（即公共受托责任）的监督约束，这种约束方式就表现为政府审计。此外，独立审计机构具有“经济人”的属性，它可能在经济利益的驱动下，做出有违社会利益的行为。而政府的主要功能在于弥补市场的缺陷，维护公众的利益。政府审计参与国有企业改制的审计监督，将为独立审计创造一种监督制衡机制，纠正独立审计的可能偏差，从而更好地履行公共受托责任。

（二）政府审计参与国有企业改制审计监督的法律依据。根据《中华人民共和国审计法》有关规定，审计机关有权对国有企业的资产、负债、损益等进行审计监督；对国有资本占控股地位或主导地位的企业、金融机构的审计监督由国务院规定；审计机关按照国家有关规定，对国家机关和依法属于审计机关审计监督对象的其他单位的主要负责人，在任职期间对本地区、本部门或者本单位的财政收支、财务收支，以及有关经济活动，应负经济责任的履行情况进行审计监督；社会审计机构审计的单位依法属于审计机关审计监督对象的，审计机关按照国务院的规定，有权对该社会审计机构出具的相关审计报告进行核查。可见，发挥政府审计在国有企业改制中的审计监督作用，是政府审计机关全面履行其法律职责的重要途径。

二、政府审计参与国有企业改制审计监督可能面临的障碍

政府审计参与国有企业改制审计监督既有现实需要也有理论基础和法律依据，但是也会面临着各种障碍。笔者认为，这主要表现在两个方面：一是政府审计资源有限；二是参与国有企业改制审计监督将加大政府审计风险。

（一）政府审计资源有限障碍。现阶段，我国政府审计主要承担着政府部门财政预算执行、财政专项资金、重大投资、共用建设项目、金融机构、企事业单位的财务收支等方面的审计监督。1983～2008年全国财政总收支由2，541.5亿元上升到123，923.01亿元，相当于25年前的48.76倍，而全国国家审计人员是由16，200人增加到89，000人，只相当于25年前的5.49倍。我国国家审计人员的人均财政监督任务由1，568.83万元/人上升到13，923.93万元/人，相当于25年前的8.88倍。由此可见，我国目前政府审计人员数量很有限。将政府审计引入国有企业改制的审计监督，就要面临人力不足的障碍。

另外，政府审计现有人员结构不尽合理，主要表现在：年龄结构偏大，专业结构单一，复合型人才稀缺。总之，专业胜任能力不强，这也构成了将政府审计引入国有企业改制审计监督的障碍。

（二）加大政府审计风险的障碍。政府审计参与国有企业改制审计监督，由于政府审计资源有限，不可能对所有国有企业改制进行全部监督，必然加大了政府审计的风险。另外，政府审计参与国有企业改制审计监督，势必和独立审计难以分清审计责任，这也加大了政府审计的审计风险。

三、政府审计参与国有企业改制审计监督的方式和途径

面对政府审计资源有限等障碍，笔者认为政府审计参与国有企业改制的审计监督应当遵循“抓大放小”、“局部试点、逐步推广”的原则。可以采取直接和间接两种方式：直接方式是指政府审计机关直接审计那些由于其他监督机构自身的范围限制或监督缺陷所不能监督的行为；间接方式是指政府审计机关通过定期检查或不定期抽查独立审计机构为改制国有企业出具的审计报告，间接实现对改制国有企业的审计监督。

政府审计参与改制企业审计监督的方式可以具体体现为三种途径：第一，审查改制国有企业的资产评估状况。根据《国有资产评估管理办法》的规定，企业改制时，首先由有关企业提出资产评估申请，在国有资产管理部门立项后，由社会中介组织实施评估，然后再由国有资产管理部门认定评估结果。可见，国有资产从评估立项审批、评估实施到评估结果确认整个过程的管理与监督都由国有资产管理部门负责，并未明确审计机关的监督职责。因此，要从法律上明确审计机关的独立审计监督职能，使审计机关对国有资产评估的监督成为国有资产流动过程中的内置环节。第二，进行改制国有企业的经营者离任责任审计。包括审查改制国有企业经营者在任职期间与企业资产、负债、损益日标责任制有关的各项经济指标的完成情况，以及遵守国家财经法规情况；检查经营者个人有无侵占国家资产，违反与财务收支有关的廉政规定和其他违法违纪问题，从而明确评价改制国有企业经营者的业绩，并将其作为经营者提任、继任、降职或免职的基本依据。第三，检查或抽查改制国有企业独立审计的状况。重点审查改制国有企业有无借改制之机逃避银行债务的问题，对不良资产核销和资产减值损失的处理，对无形资产和土地使用权的处理等，减少国有资产在产权交易中的“显性流失”。

主要参考文献：

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【关键词】农地经营权 抵押贷款风险 创新担保风险补偿

一、引言

近年来，农民的多元化经营产生了巨大的资金需求，以农地经营权抵押贷款来破解三农发展的资金难题，成为了一条重要的途径。但由于农地承包经营权不明晰、排他性弱、处分权受到严重限制等“先天不足”的产权障碍因素，再加上后天受限“的法律、抵押工作机制不健全等因素，农地经营权抵押贷款虽说做出了许多的有益探索，却在实践过程中产生了诸多风险。本文要讨论的问题就是农地经营权抵押贷款中存在的系列风险及应该如何规避、化解风险。

二、农地经营权抵押贷款的主要风险

（1）法律法规未松绑。相关法律法规尚未做出相应调整，致使农地经营权抵押担保创新缺乏可操作的法律依据。我国《物权法》第184条和《担保法》第37条第2款对农地经营权抵押做出了明令禁止，除此之外，最高法院的司法解释中的相关条款对农地经营权抵押制度采取否定态度。因而，大多数农民手中所拥有的农村土地均不得抵押，但农地抵押贷款业务的开展均是通过地方性文件获得批准的，一旦产生纠纷诉至法院，抵押贷款人若提出抵押品违反法律相关规定，而主张合同无效时，对于金融机构来说，无疑十分棘手。

（2）农业生产经营不稳定。农作物生长周期长，易受自然灾害影响，可能造成地上附着物重大损失；或因市场形势变化导致地上附着物价值大幅降低，进而影响土地流转价值。再加上农业收入增长空间有限，生产技术较不成熟，总体上抵御自然风险、市场风险的能力较弱。当农业贷款一旦不能到期偿还，银行即使处置抵押物也难以挽回全部损失，再加上中国农业保险发展较滞后，导致信贷风险防范困难加大。

（3）农地承包权价值评估不准确。土地承包经营权的价值难以标准衡量，一方面是地上种养物易受灾害、不易监管，另一方面我国农村土地流转的中介交易服务极不发达，缺少权威的土地价值评估机构和专业资质评估人员，大多地方都是仅凭贷款人以土地租金及地上种养物的价值来确定抵押物的评估价值，造成对土地抵押价值的认定不够科学。

（4）社保机制不完善。农村社会养老保险、低保、新农合医疗制度仍不完善，再加上农民的财产性收益较少，具有不确定性、不稳定性，土地仍然是农民最基本的社会保障，当农民还款失败，丧失土地经营权时，其抵御风险和抗压能力大幅削弱，面临失去生存之本的窘况，这不但与开展农村土地经营权抵押贷款业务的初衷背道而驰，还会给农民的正常生产、生活带来灾难，引起系列民生风险。

（5）相关配套较滞后。相关配套设施的滞后，带来了多源化的风险。一是现行土地承包经营权登记制度的不完备，出现权利界限不清的问题，二是土地流转市场发育迟缓，农地产权交易平台建设尚不完备，缺乏农村信用评估体系，信息不对称问题较为严重；三是风险补偿机制还不完善，如若没有可靠的政府专项风险补偿基金或是第三方担保机构进行风险的分担，金融机构可能形成较多的不良资产，引发金融风险。

三、措施及建议

（1）修改相关法律法规。修改相关法律可以确保未来的农地经营权抵押贷款事务有法可依。首先，试点地区打开“绿灯”，其出台的关于土地经营权抵质押创新的行政规定虽与国家尚未修改的法律相关条款相矛盾，但在纠纷处理中应以地方行政法规为标准；然后修改最高法院关于处理农地经营权抵押相关纠纷的司法解释，进一步缓释法律风险；最后，在试点区较为成熟后修改相关法律，建议删除《物权法》中184条“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”的规定，对《担保法》第37条做出相应调整。

（2）发展农业保险，建立风险补偿机制。金融机构可以根据借款客户生产经营的风险情况及当地农业保险的普及情况，与借款人协商投保，并明确金融机构为农业保险的第一受益人。推行农产品目标价格保险以抵御农产品市价浮动风险，尝试建立农地抵押贷款保险；建立政府增信机制，成立政府性担保公司、风险补偿基金，有效降低金融机构风险。还可以通过发放政府保险补贴减轻农民参保负担，发放财政贴息减轻其贷款负担，培养起借款人的信用意识。

（3）创新抵押担保模式、方式。建立起因地制宜的农地经营权抵押融资模式，可采用“农地经营权抵押+担保公司”等模式，引入第三方机构增加还款来源的稳定性和可靠性。创新多元化的抵押方式，发展股权质押、信托收益权质押、农地经营权抵押贷款证券化等，提高资产流动性，降低风险，并能为农业发展开辟长期性的融资通道。创新金融信贷产品，金融机构应根据农户收入、风险类型、资产组成等特征，合理确定贷款额度、贷款期限、贷款条件、抵押物品等要素，预留出不允许抵押的农地部分，降低农民的生存风险。

（4）完善相关配套设施。进一步健全农村社会保障制度，增加农民可获得财产性收益的渠道，弱化农村土地的基本保障功能。完善系列中介服务。一是完善土地承包经营权登记，保证其权属明确；二是加快推进农地产权价值评估机制建设，提高估价准确性；三是加速农村信用体系建设进程，增强对贷款人的约束力；四是完善农地经营权抵押贷款的平台服务和信息服务，以降低市场信息风险，并为农户提供询价、等多种服务；四是建立完善风险预警系统，控制贷款准入条件，选择经营效益好、还款能力强、信誉风评好的农户，贷款后实时监测贷款资金流向，跟踪农户经营情况，做到风险早规避、早发现、早处理，保障金融机构贷款的顺利收回。

参考文献：

[1]兰德平，刘洪银.农地承包经营权抵押贷款风险形成与控制[J].当代经济，2014，（04）.

[2]惠献波.农地经营权抵押贷款业务推广困境与创新路径设计[J].农村金融，2015，（05）.

[3]王平，邱道持，李广东.农村土地抵押调查[J].中国农学通报，2010.

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虽然无形资产的作用日益为人们接受，但无形资产的管理、计量、评估远远落后于人们对无形资产重要作用的认识。特别是对无形资产评估指标体系的认识，已不能适应时展的需要。由于无形资产的特殊性，特别是在确认和计量上的难度性，对无形资产的评估及其会计处理应当持有必要的谨慎和稳健的态度，其核心问题在于如何才能合理评估无形资产这一特殊资产的公允价值以反映在企业资产负债表中。应当说无形资产评估与无形资产会计处理是两个紧密相联的问题，对无形资产进行合理评估是进行无形资产会计处理的必然要求，也是企业改制顺利进行的必要保证。传统经济中发展而来的会计体系从稳健的角度出发，不倾向于将计量难度较大的无形资产反映在企业的资产负债表中。一般只将外购获得的无形资产予以确认，并按其经济寿命或一定期限进行摊销，而对于企业自行开发的无形资产则将其开发费用在各期作为费用处理，即使该企业所创造的无形资产是企业的主要利润来源。其结果导致企业大量宝贵的无形资产无法在资产负债表中反映，企业财务报告中的净资产不能真实反映企业的资产状况，企业财务信息的相关性和真实性受到严重质疑。以美国为例：由于美国企业间购并现象较为普遍，尤以美国通用会计准则受到的抨击最大。有关美国经济界人士指出，在许多企业购并行为中购并方看重的是被购并企业所拥有的，但并没有反映在资产负债表中的无形资产，而并不是看重企业在资产负债表中反映的有形资产，并以“在21世纪中采用20世纪30年代的财务报告模式”的评估，批判传统会计制度对无形资产的忽视。国外经济界、学者对会计制度中无形资产会计处理的质疑主要集中在以下几个方面：(1)固定资产资本化处理，无形资产的费用化处理；(2)无形资产的摊销；(3)无形资产的确认。

二、企业改制中无形资产及评估的影响因素

无形资产是企业的重要经济资源，是知识产权与工业产权相统一的结晶，是维持企业生存和发展的重要支柱，具有巨大的经济价值和增值效能。据有关统计资料，西方发达国家企业的无形资产占总资产的比重达35％，高科技企业则达60％－70％。它不仅能使企业在生产经营活动中取得经济效益，而且其自身价值也有巨大的增值作用。在激烈的市场竞争中，企业要生存发展，最终将体现于无形资产的竞争。无形资产对企业有着非常重要的作用。

1．企业改制中无形资产及其确认。新企业会计准则中规定“资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准：(1)能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换；(2)源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离”。无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；(2)该无形资产的成本能够可靠地计量。新企业会计准则第6号——无形资产(2006)第十一条规定：“企业自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不应确认为无形资产”。但在现实的经济生活中，无形资产评估包括商标、专利技术、非专利技术、商誉、营销网络、计算机软件、著作权中的财产权、特许经营权、土地使用权、资源性资产、集成电路布图设计等无形资产价值及品牌评估等。

2．企业改制中无形资产价值的法律依据。从元形资产本身看，如专利权、商标权、著作权、版权、计算机软件等涉及的法律有《专利法》、《商标法》、《著作权法》、《计算机软件保护条例》等，这些法律对于保护相应的无形资产起到了一定的积极作用，有利于企业维护其合法权益。如商标权评估后，在商标的侵权诉讼和行政保护中，可依据《商标法》对假冒侵权行为造成的损失进行量化并认定赔偿额，不仅有利于为商标权人打假维权提供索赔依据，而且有利于维护企业的合法权益，提高其知名度。但从与国际接轨的角度看，我国有关无形资产的法律、法规尚不能完全适应WTO的要求。wTO规定的无形资产除上面提到的还包括版权与邻接权、地理标志权、工业品外观设计权、集成电路布图设计权、未披露过的信息专有权(商业秘密)。而在我国的《宪法》中没有关于知识产权的内容，其涉及评估的一些法律规定也只是包含在《公司法》、《证券法》、《担保法》等法律当中。虽然《公司法》、《证券法》、《担保法》等法律在无形资产评估中也发挥着重要作用，如企业的股份制改造、合资、联营、兼并、拍卖、转让、无形资产抵押贷款等经济活动，有利于企业认识自己品牌的价值，有利于被消费者所认可，但对其他类无形资产尚未制定特别法律或行政法规，严重滞后于当今实践。

3．2001年9月1日起施行的《无形资产评估准则》作为资产评估行业规范，在企业改制中无形资产价值的确定应该遵循此项基本准则。《无形资产评估准则》是中注协拟定，财政部印发的规章制度性文件，其依据是国务院行政法规9l号令和《资产评估操作规范意见》。无形资产评估至今尚未立法。使得评估的法律依据不足，这也决定了《无形资产评估准则》只能侧重技术层面，忽视了评估、披露、使用是资产评估三个环节的重要特征，且三者缺一不可。它难以适应目前我国多种经济体制并存的客观需要。体现到现实当中最突出的问题是：在涉及无形资产评估业务时，《无形资产评估准则》没提及如何使用，而这个问题在做具体评估项目时是无法回避的。因为资产评估的最终目的是使用，不能只强调和规范评估师的行为，更要考虑使用者的接受情况，在《无形资产评估准则》中，强调注册资产评估师应当在评估报告中明确说明有关使用的评估方法及其理由。对于使用的评估方法及其理由，在无形资产评估条款中很空泛，因没有具体考核指标，缺乏可操作性。4．评估方法对企业改制中无形资产价值的影响。无形资产主要有三种评估方法：重置成本法、现行市价法和收益现值法。评估方法对无形资产价值的影响主要表现为：首先是评估方法选择不当造成的影响——没有明确评估的目的，评估目的错位；或是由于最佳的评估方法中的一些评估参数难以确定，而只好改用别的评估方法。其次是评估方法本身存在的风险。(1)成本法也称重置成本法，重置成本是指在现实条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。重置成本评估法就是按重置成本价格对无形资产进行估价，即按照评估无形资产全新状态的重置成本减去该项资产功能性贬值和经济性贬值估算无形资产价值的方法。由于无形资产具有账面成本不完整、投资成本的弱对应性和人账成本虚拟性的价值特点，在采用重置成本法对无形资产进行评估时，会遇到成本资料缺乏完整性和原始成本无据可查而带来的不确定性问题，故在使用重置成本法确定无形资产的评估值时，会存在数据资料不准确和不精确的风险，难以确保评估结果的真实准确。(2)市价法也称现行市价法，现行市价评估法是通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，针对各项价值影响因素，分析比较对象的成交价格和交易条件，将被评估资产与比较对象逐个进行对比调整，估算资产价值的方法。由于无形资产的不可比性，使其没有可比的市场价值。每个企业无形资产由于其在同业中的垄断地位和优越程度不同，为企业带来的超额盈利水平各异，对于相同种类的无形资产，其价值是不同的。因此当无形资产在市场上进行交易时，难以找到可比的市价。另外，我国企业从80年代中期才开始逐渐重视无形资产，无形资产的交易时间短、数量少，可使用的无形资产交易的历史资料有限，采用市价法对这些行业的无形资产进行评估，必须面对数据选用的风险。(3)收益法也称收益现值法，收益现值是指企业在未来特定时期内的预期收益折现的总金额。收益法是把被评估无形资产剩余寿命期间内的预期未来收益，按照一定的折现率折成现值，来确定被评估无形资产价格的方法。运用收益法对无形资产进行评估的风险主要体现在评估参数收益额、收益期和折现率等因素的确定上。收益额选取的风险是：无形资产的具体类型不同，其使用价值表现不同，带来的超额收益也不同。收益期选取的风险是：无形资产收益期的确定一般有年限法和更新周期法两种形式。年限法指在形成企业控制的无形资产中相当一部分是因为受到法律和合同的特定保护，如商标、专利权等年限，也称法定(合同)年限，而法定(合同)期限内是否还具有剩余经济寿命是评估时应考虑的重要问题。更新周期法是指产品更新周期和技术更新周期。在一些高技术和新兴产业，科学技术进步往往很快转化为产品的更新换代。折现率选取的风险是：根据折现率的概念可确定折现率的计算方法即以无风险报酬率加上风险报酬率作为折现率。无风险报酬率的确定一般为政府债券的利率，风险报酬率的确定常用的方法主要为累加法。

三、完善无形资产评估指标的重要性及措施

1．防止国有资产流失。企业改制中无形资产价值的公正性、合理性为方方面面所关注。首先应明确的是资产评估价值的合理范围其内涵应是资产评估价值与实际成交价格的合理差异范围，也可理解为资产评估结果在具体数字上的可应用范围，可确定评估价值与账面价值或与实际成交价格的差异的合理范围。可减少乃至消除国有无形资产低于正常价格出售和大量流失的现象，避免企业主管部门与原企业经营者或个别人一对一的暗箱操作，提高企业改制工作的透明度。

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开展“企业大走访”活动。加强园区建设对法律服务需求情况进行调研，积极组织、推介优秀律师成为企业法律顾问，为企业特别是中小企业提供生产经营管理等方面的风险评估，义务为企业进行“法律体检”，出具富有针对性和可操作性的法律建议书，协助企业完善内部管理，帮助企业及时防范和控制法律风险。

建立“司企对接”平台。抽调法制宣传科、基层科、公证处、法援中心工作人员以及律师等，组成企业法律服务志愿团，选择部分企业牵手结对，建立企业法律服务工作站，开展项目建设调研，提供法律咨询、建议和法律依据，参与项目建设的涉诉、非诉等活动。

完善企业调解组织。帮助企业建立健全预防和处置突发事件工作预案，实行联防、联动、联控。着力在大中型企业调解组织建设上打造调解工作新品牌，努力实现调解组织对矛盾纠纷多发、易发领域的全覆盖，职工人数500人以上企业力争全部建立调解组织。

建立企业法律援助站。大力拓展法律援助服务领域，扩大企业法律援助站的覆盖面，进一步降低服务门槛，简化服务手续，优化服务质量，努力为更多困难职工解决医疗、工伤、欠薪、社会保障等切身利益问题。