房地产估价管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产估价管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。

第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。

本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。

房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。

鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。

第二章估价机构资质核准

第七条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。

国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。

第八条房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。

第九条各资质等级房地产估价机构的条件如下：

（一）一级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；

3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；

4.有15名以上专职注册房地产估价师；

5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；

6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；

9.有固定的经营服务场所；

10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；

12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

（二）二级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；

3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；

4.有8名以上专职注册房地产估价师；

5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；

6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；

9.有固定的经营服务场所；

10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；

12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

（三）三级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；

3.有3名以上专职注册房地产估价师；

4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上；

5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；

8.有固定的经营服务场所；

9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；

11.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

第十条申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料：

（一）房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）；

（二）房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；

（三）营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）；

（四）出资证明复印件（加盖申报机构公章）；

（五）法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；

（六）专职注册房地产估价师证明；

（七）固定经营服务场所的证明；

（八）经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件（加盖申报机构公章）及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息；

（九）随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）。

申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。

第十一条新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供第十条第（一）项、第（三）项至第（八）项材料。

新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。

第十二条申请核定一级房地产估价机构资质的，应当向省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交本办法第十条规定的材料。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。

国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。

第十三条二、三级房地产估价机构资质由设区的市人民政府房地产行政主管部门初审，具体许可程序及办理期限由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门依法确定。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内,将准予资质许可的决定报国务院建设行政主管部门备案。

第十四条房地产估价机构资质证书分为正本和副本，由国务院建设行政主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

房地产估价机构遗失资质证书的，应当在公众媒体上声明作废后，申请补办。

第十五条房地产估价机构资质有效期为3年。

资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。

在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年。

第十六条房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。

第十七条房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。

房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定；其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。

第十八条房地产估价机构的工商登记注销后，其资质证书失效。

第三章分支机构的设立

第十九条一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十条的规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。

分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。

第二十条分支机构应当具备下列条件：

（一）名称采用“房地产估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司（分所）”的形式；

（二）分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；

（三）在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师；

（四）有固定的经营服务场所；

（五）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。

注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。

第二十一条新设立的分支机构，应当自领取分支机构营业执照之日起30日内，到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在接受备案后10日内，告知分支机构工商注册所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门，并报国务院建设行政主管部门备案。

第二十二条分支机构备案，应当提交下列材料：

（一）分支机构的营业执照复印件；

（二）房地产估价机构资质证书正本复印件；

（三）分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明；

（四）拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件。

第二十三条分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后30日内，报原备案机关备案。

第四章估价管理

第二十四条从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。

一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

第二十五条房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。

房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。

第二十六条房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。

第二十七条房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同。

估价委托合同应当包括下列内容：

（一）委托人的名称或者姓名和住所；

（二）估价机构的名称和住所；

（三）估价对象；

（四）估价目的；

（五）估价时点；

（六）委托人的协助义务；

（七）估价服务费及其支付方式；

（八）估价报告交付的日期和方式；

（九）违约责任；

（十）解决争议的方法。

第二十八条房地产估价机构未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业务。

经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。

第二十九条委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。

第三十条房地产估价机构和注册房地产估价师因估价需要向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息时，房地产行政主管部门应当提供查询服务，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外。

第三十一条房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

第三十二条房地产估价机构不得有下列行为：

（一）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；

（二）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；

（三）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；

（四）违反房地产估价规范和标准；

（五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；

（六）擅自设立分支机构；

（七）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；

（八）法律、法规禁止的其他行为。

第三十三条房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。

房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。

第三十四条除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。

第三十五条房地产估价机构应当加强对执业人员的职业道德教育和业务培训，为本机构的房地产估价师参加继续教育提供必要的条件。

第三十六条县级以上人民政府房地产行政主管部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查。

第三十七条县级以上人民政府房地产行政主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书，有关房地产估价业务的文档，有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件；

（二）进入被检查单位进行检查，查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料；

（三）纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当将监督检查的处理结果向社会公布。

第三十八条县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有两名以上监督检查人员参加，并出示执法证件，不得妨碍被检查单位的正常经营活动，不得索取或者收受财物、谋取其他利益。

有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合，不得拒绝或者阻挠。

第三十九条房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。

第四十条有下列情形之一的，资质许可机关或者其上级机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销房地产估价机构资质：

（一）资质许可机关工作人员、作出准予房地产估价机构资质许可的；

（二）超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的；

（三）违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的；

（四）对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的；

（五）依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形。

房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，应当予以撤销。

第四十一条房地产估价机构取得房地产估价机构资质后，不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其资质。

第四十二条有下列情形之一的，资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质：

（一）房地产估价机构资质有效期届满未延续的；

（二）房地产估价机构依法终止的；

（三）房地产估价机构资质被撤销、撤回，或者房地产估价资质证书依法被吊销的；

（四）法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。

第四十三条资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。

房地产估价机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。

房地产估价机构信用档案应当包括房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房地产估价机构的不良记录记入其信用档案。

房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。

任何单位和个人有权查阅信用档案。

第五章法律责任

第四十四条申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，资质许可机关不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。

第四十五条以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，由资质许可机关给予警告，并处1万元以上3万元以下的罚款，申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。

第四十六条未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

第四十七条违反本办法第十六条规定，房地产估价机构不及时办理资质证书变更手续的，由资质许可机关责令限期办理；逾期不办理的，可处1万元以下的罚款。

第四十八条有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以上2万元以下的罚款：

（一）违反本办法第十九条第一款规定设立分支机构的；

（二）违反本办法第二十条规定设立分支机构的；

（三）违反本办法第二十一条第一款规定，新设立的分支机构不备案的。

第四十九条有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可处5千元以上2万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）违反本办法第二十五条规定承揽业务的；

（二）违反本办法第二十八条第一款规定，擅自转让受托的估价业务的；

（三）违反本办法第十九条第二款、第二十八条第二款、第三十一条规定出具估价报告的。

第五十条违反本办法第二十六条规定，房地产估价机构及其估价人员应当回避未回避的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十一条违反本办法第三十条规定，房地产行政主管部门拒绝提供房地产交易、登记信息查询服务的，由其上级房地产行政主管部门责令改正。

第五十二条房地产估价机构有本办法第三十二条行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条违反本办法第三十四条规定，房地产估价机构擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条资质许可机关有下列情形之一的，由其上级行政主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对不符合法定条件的申请人准予房地产估价机构资质许可或者超越职权作出准予房地产估价机构资质许可决定的；

（二）对符合法定条件的申请人不予房地产估价机构资质许可或者不在法定期限内作出准予房地产估价机构资质许可决定的；

篇2

第一条  为加强房地产价格评估机构（以下简称评估机构）管理，规范房地产价格评估行为，提高房地产价格评估的专业技术水平，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》及《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，结合我省实际情况，制定本规定。

第二条  凡在全省城市规划区内从事房地产价格评估活动的，均应遵守本规定。

第三条  本规定所称房地产价格评估机构，是指依法取得房地产价格评估《资质证书》，依据国家和省有关法律、法规及技术标准、技术规范，为委托人提供房地产经济价值和价格测算技术服务活动的中介组织。

第四条  本规定所称房地产价格评估机构资质（以下简称评估资质），是指从事评估业务应当具备的人员素质、资本数量、专业技能、管理水平和评估业绩等条件。

第五条  省建设行政主管部门负责管理全省评估资质管理工作。

各市、县房地产行政主管部门或地区行署建设行政主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内的评估资质管理工作。

第二章  评估机构设立与资质分类

第六条  评估机构资质分为临时、一级、二级、三级。评估机构设立时暂不核定资质等级，为临时资质，满一年后可申请核定资质等级。临时资质最长期限为二年，并不得再次申请临时资质。

第七条  设立评估机构应当符合下列条件：

（一）有单位名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合本规定的注册资本；

（四）有符合本规定的专业技术人员；

（五）在以往的房地产评估中有良好的质量和信誉。

第八条  设立评估机构应提交下列材料：

（一）评估机构资质等级申报表；

（二）上级主管部门证明文件；

（三）机构的组织章程及主要的内部管理制度；

（四）固定的经营场所证明；

（五）注册资本验资证明；

（六）机构名称预先核准通知书；

（七）法人代表及负责人的任职文件；

（八）专业技术人员的职称证书、注册证明或岗位证书及聘任合同；

（九）主要业务经历及其信誉。

第九条  评估机构资质分级审批程序

市、县所属评估机构一级资质由行署、市主管部门推荐，省建设行政主管部门进行资质初审，报建设部审批；中、省直评估机构一级资质由省建设行政主管部门进行资质初审，报建设部审批，由建设部颁发《资质证书》。

市、县所属评估机构临时、二、三级资质由行署、市主管部门进行资质初审，报省建设行政主管部门审批，并颁发《资质证书》。

中、省直评估机构临时、二、三级资质由省建设行政主管部门审批，并颁发《资质证书》。

第三章  资质条件与营业范围

第十条  评估机构资质条件如下：

（一）临时

1.专职的注册房地产估价师和取得房地产估价岗位证书的人员五名以上（不包括离退休后的返聘人员和兼职人员，下同）；

2.注册资本20万元以上。

（二）一级

1.有七名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；

2.专职的注册房地产估价师和取得房地产估价岗位证书的人员占职工总数的70％以上；

3.注册资本100万元以上；

4.从事房地产价格评估业务连续四年以上；

5.每年独立承担估价标的物建筑面积10万平方米以上或土地面积3万平方米以上的评估项目5宗以上；

6.以房地产价格评估为主营业务。

（三）二级

1.有五名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；

2.专职的注册房地产估价师和取得房地产估价岗位证书的人员占职工总数的70％以上；

3.注册资本70万元以上；

4.从事房地产价格评估业务连续三年以上；

5.每年独立承担估价标的物建筑面积6万平方米以上或土地面积2万平方米以上的评估项目5宗以上；

6.以房地产价格评估为主营业务。

（四）三级

1.有三名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；

2.专职的注册房地产估价师和取得房地产估价岗位证书的人员占职工总数70％以上；

3.注册资本40万元以上；

4.从事房地产价格评估业务连续二年以上；

5.每年独立承担估价标的物建筑面积2万平方米以上或土地面积8千平方米以上的评估项目5宗以上。

第十一条  评估机构应按其资质等级相应的营业范围从事评估业务：

一级资质机构可以跨省、跨地区从事各类房地产价格评估业务；

二级资质机构可以在省内跨地区从事各类房地产价格评估业务；

三级资质机构可以在其注册所在地的城市行政区域内，从事每宗建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估业务；

临时资质机构可以在其注册所在地的城市规划区域内，从事与其评估能力相适应的评估业务。

第十二条  对于评估技术力量强、评估信誉好的评估机构，由省建设行政主管部门确定为“可接受政府授权进行评估认定的机构”，并可进行下列单项或多项的评估认定或复查：①涉及国家征收税费的评估认定；②由政府给予当事人补偿或赔偿的评估认定；③有争议的房地产评估项目的复查；④国有房地产保值增值项目的评估认定。

第四章  资质核定与年检

第十三条  评估机构资质实行动态管理，根据评估机构的发展情况进行资质等级核定和资质年检。

第十四条  临时资质满一年后进行资质等级核定，其他资质每二年进行一次资质等级核定；每年年初进行资质年检。资质核定与资质年检结合进行，年检是资质核定的依据之一。资质核定时对符合上一等级资质条件的可晋升资质等级；资质核定和年检时对不符合原资质等级条件的予以降级，直至取消其资质。

第十五条  资质升级应依次逐级上升，每次升级要间隔二年以上。

第十六条  申请资质升级的评估机构，应在资质年检前，将所需材料报规定的资质初审部门进行资质初审，并将初审意见报规定的资质审批部门进行资质审批。

第十七条  资质核定或年检时应提交下列主要材料：

（一）《资质年检审验表》；

（二）资质初审部门意见证明；

（三）评估机构应有的资本证明；

（四）评估专业技术人员职称及注册证明或岗位证书；

（五）评估业绩证明；

（六）重要的房地产评估项目及信誉证明。

申请资质升级的，评估机构还应同时提交其资质升级申请文件和《资质等级申报表》。

第五章  资质证书管理

第十八条  评估机构《资质证书》样式由建设部统一制定，分正本、副本。正、副本具有同样效力。

第十九条  评估机构应持《资质证书》承担房地产价格评估任务。评估机构跨区从事评估业务时，应按省有关规定持《资质证书》等材料到项目所在地房地产行政主管部门进行资质备案。

第二十条  评估机构遗失《资质证书》，应在市级以上报纸上声明作废后，方可向发证部门申请补发。

第六章  评估机构的变更与终止

第二十一条  评估机构发生下列情况之一的，应向原资质管理部门办理有关手续：

（一）分立或者合并，应向原资质管理部门交回《资质证书》，并重新办理资质审批手续；

（二）歇业、破产或者因其他原因终止业务，应向原资质管理部门交回《资质证书》，办理资质有关手续。

（三）法人代表变更，应向原资质管理部门办理变更手续。

第二十二条  评估机构发生分立、合并或者终止时，应保护其财产，依法清理债权、债务。

第七章  罚则

第二十三条  评估机构有下列行为之一的，由县以上房地产主管部门，根据情节由相应的资质审查机关分别给予警告、停业整顿、资质降级，直至取消其资质的处罚：

（一）申请设立、资质核定、资质年检时，隐瞒真实情况，弄虚作假的；

（二）超越核定营业范围从事评估业务的；

（三）违反有关政策，故意提高或压低评估价格的；

（四）伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖《资质证书》的。

第二十四条  资质管理部门的工作人员徇私舞弊、索贿受贿、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第二十五条  当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议或向人民法院起诉。

第八章  附则

第二十六条  城市规划区以外独立的工矿区、农场、林场的房地产价格机构资质管理，参照本规定执行。

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近年来，房地产行业飞速发展，已经逐渐发展成为我国重要的支柱性产业之一，对经济的发展与社会的稳定起到了不可估量的作用。价格评估是房地产事业中的中介行业，在房地产的交易、保险、抵押、税收等各个方面有这种重要的作用。随着近年来土地使用制度与住房制度的进一步改革，房地产价格评估行业也需要转变自身管理模式，朝向房地产金融事业方面发展，并对我国金融事业的发展起到了积极的促进作用。文章就从抵押房地产价格评估风险的基本概念切入，着重探讨造成抵押房地产价格评估风险的原因，同时提出相应的管理对策，希望能够对广大同行起到借鉴与参考的作用。

关键词：

抵押房地产；价格评估；风险管理；交易

就目前情况来看，我国房地产行业的发展不断提速，这意味着房地产价格评估所覆盖的业务范畴进一步扩大，已经从传统的房地产交易、保险、抵押、税收扩展至房地产交换等。房地产评估作为一项科学严谨的工作，不仅需要有科学的理论基础，还需要有着足够的经验作为依托。因为大部分情况下，房地产价格的评估是在理论范畴内并与评估人员的经验相契合的。在大量的经济行为内，房地产评估的结果具有一定的法律依据，但是在快速发展的过程中，必然也会存在其相应的风险性。尤其是在现阶段房地产经营活动的风险被转嫁的情况极为普遍，这无疑影响了风险评估工作的开展。

1抵押房地产价格评估

风险国外学者A•H•威雷特认为，“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。基于此可以看出，这种不确定性的损失就是风险的核心所在。抵押房地产价格风险评估，指在抵押房地产评估活动中，因为评估机构或者评估人员违反国家基本法律法规或者是因其他客观因素影响导致评估结果产生较大偏差，并且对于使用人的权益造成了巨大的影响，进而对于评估机构与评估人员产生的法律责任与经济、剩余方面损失的客观可能性。因为外部因素影响，或者评估机构、评估人员自身问题导致评估工作无法按时完成，都会产生一系列的房地产评估风险。因此对于房地产价格评估工作而言，需要做好事前准备工作，以尽可能的规避潜在风险。保证在抵押房地产价格评估的过程中，能够充分了解客户的基本情况，诸如房地产价格评估的基本条件完备与否、基本条件与评估独立性与客观性方面的影响程度等。

2抵押房地产价格评估风险的因素

2.1信息不对称

信息作为交易过程中的重要资源，对于抵押房地产价值评估而言有着重要的意义。但是在经济交易的过程中，如果有意委托人与人的信息不对成，会造成极大的房地产评估风险。作为信息优势方，与委托人进行交易的过程中，因为信息不对等的情况，委托人方在抵押房地产价值评估方面存在巨大的风险。委托方聘请的人在进行价值评估的过程中，需要考虑到客观因素的影响。不过从主观角度来看，委托人对于人的主观业务能力监控存在较大的难度。如果人无法达到预期目标，委托人也无法准确的判定造成这一结果的原因。另外信息不对称之下的委托关系，对于委托人而言也存在极大的风险。

2.2交易费用影响

在交易的过程中，降低交易费能够在一定程度上控制不必要的成本支出，提高经济运行效率。为了达到交易目标，需要从外部交易费用着手，这样能够在一定程度上规避交易风险。另外在降低这部分费用支出的时候，需要重视交易动机的转变，必须将交易的临时性与随机性方面转向为长期性。如果客户对于抵押房地产评估的主要业务范畴与内容不甚了解，那么在其寻找评估机构的时候会增加许多交易成本，诸如咨询费用、谈判费用等。在评估的过程中，客户能够通过提供抵押贷款方的银行中获得评估机构相关信息，诸如名单、资料、联系方式等，然后客户自身对评估机构进行选择。这种方式虽然能够在一定程度上降低不必要的外部交易费用支出，但是在这种情况下只能通过固定的评估机构生成的报告产生交易行为，无法细致的对问题进行全面考察与审核。虽然降低了信息费用，但是信息不对成的情况却更为严重。

2.3评估机构的利己主义动机

对于评估行业而言，其特性是低投入背景下带来的高回报。那么基于此，评估机构就会面临巨大的利益诱惑，在此阶段评估机构对于业务而言大多都会接受。但是缺乏足够的风险意识，尤其是对于部分虚假产权的文件骗贷情况较为普遍。

3抵押房地产价格评估风险管理对策

3.1协调信息不对称

可以考虑通过识别信号的方式预防逆向选择。评估机构需要建立正确的风险意识，然后不断的提升自身业务素质，保证提交的评估报告质量可靠。这样才能够树立自身形象，以吸引更多的客户资源，建立良性循环。为了降低信息不对称引发的评估风险，评估机构也可以根据客户提供的财务状况等一系列数据信息真实度进行考量。这样便可以最大限度的规避信息不对称引发的评估风险问题。

3.2交易费用的控制

在控制交易费用方面，可以选择项目投保的方式，这样能够在一定程度上转移风险。但是需要注意尽量选择范围较广的保险，可以在很大程度上降低评估风险。随之而来的费用增加也是必然的，做好合理的区分是关键。另外也可以通过与其它评估机构建立合作管理，分摊评估风险，不过这种方式影响费用的因素与时间、合作方式有关。

3.3改变评估收费方式

由于目前高估现象的频繁出现，改变评估方式对于降低评估风险而言有着重要的意义。评估方式的改变需要从政府指导价着手，也可以考虑通过双方当事人的协商确定，不过需要注意的事必须保证在收费标准以上。为了杜绝因评估人员自身主观因素引起的不公正评估，必须建立起完善的监督与激励体系，监督权由客户与机构领导部门保有，定期进行检查与分析。另外加强评估机构内部审核制度的建立，对评估人员的利己行为进行惩处，才能够保证抵押房地产价格评估风险的可控性。

参考文献：

[1]肖艳.我国抵押房地产价格评估风险及风险管理[D].重庆大学,2001.

[2]石薇.我国房地产抵押评估的风险管理[D].天津大学,2012.

[3]丁盼盼.房地产抵押评估风险分析与防范[D].长安大学,2014.

篇4

摘要：随着我国证券市场的逐渐完善和透明，上市公司公布的财务信息越来越受到投资者的关注。股票价格的波动越来越大，最终反映在资本上的便是股票的价格会随着上市公司财务状况的变化而变化。本文通过对112家房地产上市公司2010-2012年度财务状况和股票价格的数据进行实证分析，发现房地产上市公司股价波动与偿债能力呈负相关关系；与盈利能力呈显著的正相关关系；与营运能力存在显著的负相关性；与发展能力呈显著的正相关性。实证结果希望能为投资者进行理性投资提供参考。

关键词 ：房地产上市公司；股价；财务业绩

近几年来，随着我国房地产市场持续高速发展，房地产业正成为推动我国经济快速发展的重要力量。而房地产股票市场，有经济预测和价值发现的作用。从股票市场开始产生，人们就一直对股价的波动进行了不同程度的研究，希望能够找到股价起伏的原因和依据，并且能够对此进行深入的了解，来准确掌握控制股票市场或为政府制定政策提供依据。本文在已有的基础上，以上市房企为例，选定沪深两地的112家房地产上市公司2010-2012年的有关财务数据作为研究对象，运用回归分析系统对财务指标与股价波动的相关性进行定量分析，找出主要财务指标与股价波动的相关关系，以了解我国房地产上市公司财务业绩对股价波动的影响作用。

一、股票价格的影响因素及假设

1.影响因素

决定公司股票价格在合理范围内调整的主要依据是股票的内在价值，内在价值是由公司内部因素决定的。一般情况下，影响股票价格的基本因素主要包括财务业绩、利率、行业前景等。其中财务业绩主要是指上市公司的业绩，财务指标的高低决定了公司业绩的好坏，影响股价的财务业绩的主要因素有：偿债能力指标；盈利能力指标；营运能力指标；发展能力指标。

2.研究假设

上市公司股票价格的决定因素是什么？如何判断某公司的股票价格是否具有投资价值？怎样预测某公司的股票价格未来的运行方向？这些问题的答案是每一股市的投资者都梦寐以求、不断探寻的。随着我国证券市场的迅速发展，对证券信息的分析也显得越来越重要。影响股票价格的因素有很多，如何从众多的因素中挑选出对股价有较大影响的因素，本文试图检验一下假设。

H1：在其他条件不变的情况下，流动比率、速动比率、现金流量负债比率与股价波动存在线性相关且呈负相关。

H2：在其他条件不变的情况下，每股收益、总资产报酬率、净资产收益率与股价波动呈正相关。

H3：在其他条件不变的情况下，总资产周转率、应收账款周转率与股价波动具有相关性且呈负相关。

H4：在其他条件不变的情况下，总资产增长率、净利润增长率与股价波动具有相关性且呈正相关。

二、研究设计

1.建立模型

评价上市公司财务状况好坏的因素主要包括其盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力四大方面，本文主要选取能代表上市公司这四方面能力的主要财务指标作为自变量X，以股票一整年的收盘均价作为因变量Y 建立模型:

Y=β0 + β1X1 + β2X2 + ……βnXn +εt其中：X1，X2，Xn，… ，为自变量指标，Y为股票的收盘均价即因变量，εt为该时点的干扰项，它表示偶然因素的作用。

因此本文提出假设: 上市公司财务指标与股票价格存在线性相关关系。

2.样本选取及数据准备

本文的研究样本为2010-2012 年沪深两市房地产行业上市公司，为了保证数据的适用和准确，由于部分年限、部分数据的缺失，深振业A、海鸟发展、珠江实业等的相关指标被剔除，最后选取了112家房地产上市公司进行截面分析研究。所使用的财务数据来源于中国上市公司资讯(cnlist.com)、锐思数据库。

三、房地产上市公司股价波动与财务业绩相关性实证研究

1.研究方法及数据说明

财务分析是根据企业财务报表等信息资料，采用专门方法，系统分析和评价企业财务状况、经营成果以及未来发展趋势的过程。财务分析对不同的信息使用者具有不同意义。一是对资产负债表和利润表中的数据进行分析，计算相关指标，从而了解企业的资产结构和负债水平的合理性，从而判断企业的财务实力。二是可以评价和考核企业的盈利能力和资金周转状况，揭示财务活动存在的问题，找出差距，得出分析结论。三是可以挖掘企业潜力，寻求提高企业经营管理水平和经济效益的途径。四是可以评价企业的发展趋势，预测其生产经营的前景及偿债能力。

2.财务指标与股票价格相关性分析

财务指标与股票价格之间相关，它们之间可能存在线性也有可能存在非线性，因此使用剩余收益定价模型的扩展形式。文章首先要使用spss13.0对上述财务指标与股票价格做相关性分析，通过Pearson相关系数来选出与股价呈现线性相关的财务指标。然后通过逐步回归方法，将各年的对股价和财务业绩的关系进行实证检验。最终回归结果如下。（见表2）

Y=10.935- 0.174X1- 0.508X2 +6.170X4 + 0.318X6- 0.010X7- 0.157X8 +0.004X11

模型整体在0.1的显著性水平下通过了检验，R2=0.419，流动比率、速动比率、每股收益、总资产报酬率、净资产增长率和总资产增长率对股价变动的解释比率为41.9%，但模型对样本的拟合度优度不高。流动比率和速动比率的系数为负值，与股价呈负相关，与假设相符；总资产收益率、净资产增长率以及总资产增长率通过了检验，系数也与假设相符合。速动比率系数最大，回归系数是负值且通过了显著性检验。每股收益的回归系数小于速动比率，其他通过检验的财务指标系数越来越小，但都通过了检验，预估价之间存在相关关系。（见表3）

Y=5.136- 0.7X1- 1.645X2- 1.090X3 +5.309X4+0.156X5-0.001X7

模型整体在0.1的显著性水平下通过了检验，R2=0.487，流动比率、速动比率、每股收益、总资产报酬率、应收账款周转率、现金流量负债比率对股价变动的解释比率为48.7%，模型对样本数据的拟合优度比上年高，可看出财务指标对股价影响越来越大。其中每股收益的回归系数较上年有所提高。流动比率的回归系数最高，现金流动负债比率进入回归方程，表明对股价的相关性提高。营运能力和发展能力指标没有入选，指标率有待提高。入选指标通过了显著性检验，系数的正负值与假设相符合。（见表4）

Y=.050-.246X2+9.006X4+0.203X5-0.002X7+0.028X10+0.018X12

模型整体在0.1 的显著性水平下通过了检验， R2=0.666，速动比率、每股收益、总资产报酬率、总资产报酬率、营业收入增长率对股价变动的解释比率为66.6% ，速动比率的回归系数为负值与股价呈负相关关系；每股收益的回归系数通过了显著性检验，值为正值，与股价成正相关；营业收入增长率和应收账款周转率也与假设相符合。

3.实证结果分析

文章根据财务指标相关性理论检验了我国房地产上市公司财务指标和股票价格的关系。由回归结果可见，在连续三年的股票价格模型中，速动比率、每股收益、应收账款周转率等财务指标均入选，且显著性较高；反映公司偿债能力的指标：现金流量负债比率偶尔入选，显著性相对较低，模型整体回归效果显著。在三年的总体回归模型中，反应资金营运能力的总资产周转率也出现在回归方程之中。从总体看，我们在考虑公司的财务状况时应对这个指标给与充分重视。对我国股票市场上2010-2012 年度的财务指标与其股价相关性分析概括如下：

⑴我国上市公司财务指标具有价值相关性。随着时间的不断推移,上市公司盈利能力中的每股收益与股价的相关性越来越大，解释力度越来越大,文章结论每股收益与股价呈正相关关系。事实表明，我国股票市场上的公司财务信息具有价值相关性，尽管其效率不高，但说明我国投资者已经日趋理性，他们关注的财务信息也不再局限在每股收益上，现金流量和成长性都进入了投资者的视野。

⑵通过对2010-2012 年样本数据的相关性分析和回归分析，我们对股价与财务指标之间的关系有了全面理解，结论是：在对股票价格有影响作用的财务指标之中，流动比率、速动比率、每股收益相关性位居前列，它们对股票价格的解释力度也相对较高。因此我们在投资过程中应对这些指标进行充分分析，加以利用，作为投资的导向。同时，应进一步重视资金营运能力指标。此外，常数项始终能通过显著性检验，这样的发现贯穿下面所有的模型检验结果，而且所有年度模型的Adj-R2 都不太高。在年度分析中，Adj-R2 在0.3-0.8的范围内宽幅波动。表明流动比率、速动比率、每股收益并不能全部解释定价，还有其它的因素在影响上市公司的股价。

⑶股票价格形成机制在我国证券市场上正趋于完善。通过模型的拟合优度的不断提高可体现出来这种趋势，由于模型拟合优度的不断提高,财务信息在股票价值决定中的作用逐渐增大。

参考文献

[1]王春丽,李宏旺. 股票价格对上市公司绩效的影响[J].财经问题研究,2009(5):57-62.

[2]丁少敏.我国上市公司财务信息对股票价格影响的研究[J].南京师范大学,2012 (1):20-35.

篇5

【关键词】房地产；估价；现状；对策

一、我区房地产估价行业发展现状

自1992年我区成立第一家房地产估价机构以来，经过脱构改制、起步探索阶段，到2000年至2003年初步形成了以房地产估价师为投资主体、独立承担法律责任、自主经营、自担风险、自我约束、自我发展的房地产估价运行机制。从2004年至2009年我区房地产估价行业进入快速发展阶段，这期间我区房地产估价机构最多时达到26家，从2009年至2012年进入清理整合阶段，经过几年的膨胀发展，我区房地产估价行业开始进行行业修整。截止2012年底，全区共有房地产估价机构16家，其中，一级资质机构2家，二级资质机构10家，三级资质机构4家，注册执业的房地产估价师154人，从事房地产估价的人员560多人。

十几年来，我区房地产评估机构在房地产制度改革、推进房地产市场建设、搞活房地产二级市场、保障房地产权利人合法权益等方面发挥了重要作用，房地产估价服务已进入诸多社会经济活动中，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、征收拆迁补偿、拍卖等，特别是在各级法院、仲裁机构评判案件、金融机构发放贷款、税务机构核定税款、政府部门进行房屋拆迁时，各房地产估价机构出具的评估报告为核准相应房地产价值提供了重要的参考依据。自2009年至2012年底，我区房地产估价机构出具评估报告45055份，评估面积2055万平方米，评估价值732亿元。房地产估价机构不仅取得了较好的经济效益，同时也取得了很好的社会效益，房地产估价在促进我区经济社会发展中的作用日益显现。

二、我区房地产估价行业存在的主要问题

十几年来，我区的房地产估价行业总体发展是稳定健康的，对房地产估价市场也作了些探索和尝试，但很不够，存在的问题依然突出，应引起重视并尽快予以解决。目前我区房地产估价机构存在的主要问题是业内无序竞争、估价过程过于“模式化”、缺乏估价技术的行业标准等问题。

（一）业内无序竞争，干扰了市场的健康发展

目前，我区房地产估价行业价格竞争激烈，技术竞争淡薄，一些估价机构采取不正当的竞争手段，如压低收费标准等，只重业务来源拓展，轻视市场信息掌握，无原则顺应委手托方的要求，公正执业者越来越少，同时，房地产主管部门采取不当的行政手段干预房地产估价活动，如以评估价值划分不同资质估价机构的业务范围，超出该限定范围的估价报告不予备案。这些不正当的竞争，严重损害了我区房地产估价行业的利益，严重损坏估价行业的声誉，直接干扰了我区房地产估价市场的有序、健康发展。

（二）估价过程过于“模式化”，技术含量低

由于估价机构间低价的不正当竞争，为降低成本，很多估价机构简化估价过程，使估价过程模式化，形成流水线的作业方式，房地产估价过程中的重要环节现场勘察停留于形式，只是做一些简单的记录、拍照，不做深入的调查，估价所需资料只停留在信息搜索，缺乏真实性考查，估价报告套用固定模式，稍作修改即可完成，而撰写报告的往往是一些不具备估价资格的人员。

（三）缺乏估价技术的行业标准

有些估价技术问题，如报酬率（资本化率）等重要估价参数的确定，以及符合行业评审标准的估价报告模板（含主要内容说明和示例）或估价报告范本，在我区房地产估价行业中没有统一的标准，各估价机构各有各的取值标准、各有各的操作程序、各有各的报告模本，没有建立全区统一的估价准则，造成估价结果缺乏论据支持，经不起论证。影响了我区估价报告质量的提高和业务技术的发展。

三、促进我区房地产估价行业发展的对策

（一）加强对房地产估价市场的监管

房地产估价来是以估价师提供估价报告向委托方收取评估费的中介行业，在平等竞争的环境中以质取胜，提高房地产估价行业的估价水平，同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性和公正性，房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性，房地产主管部门要组织对房地产估价市场的调查研究，制定估价市场运行和监管规则，制定和完善本地区统一的估价准则。

（二）大力推进房地产估价行业信用体系建设

目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系建设还相对滞后，只有建立完善的信用体系，才能精确了解我区整个房地产估价行业的信用状况，督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造我区依法、独立、公正的估价市场氛围。

（三）走规模化经营的道路

由于目前我区的房地产估价机构规模普遍较小、业务单一，抗风险能力相对差，面对全国大型房地产估价机构的进入，为降低经营成本和提高竞争力，我区房地产估价机构必须走规模化经营的道路，通过机构整合或者估价机构利用自身的专业特长，开展诸如建筑工程、规划等方面的咨询服务，使房地产估价机构做大做强。

（四）加强技术服务，提高估价报告书的质量

估价报告书的质量是估价机构的生存之本，房地产估价机构应在实践中不断提高自身的技术水平和服务水平，为此，房地产估价机构第一要注重估价资料的收集，建立一整套房地产估价基础数据资料，并不断更新和增加，为估价人员撰写报告创造良好的基础条件，第二要建立房地产估价的严格操作程序和内部质量管理制度，第三要杜绝估价人员的不正之风。

我区房地产估价行业的发展还存在着不少问题，但房地产估价行业的发展前景广阔，对估价机构、估价人员乃至估价行业的监管任重道远，估价人员需提高自身的执业水平和经技术技能，房地产估价机构需加强自身的管理及内部制度建设，使我区房地产估价行业更加持续、健康的发展下去。

参考文献：

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一、房地产估价市场专项整治工作的指导思想和目标任务

（一）、指导思想

从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发，以建立符合社会主义市场经济要求、高度专业化、功能完备的房地产估价机构服务体系为目标，按照相关文件精神，积极有序地开展专项整治工作。坚持整顿规范和制度建设并重，标本兼治，综合整治。严格市场准入和项目审批，加强市场监管，加大查处力度，规范市场秩序；抓好制度建设，健全机制、全面规范，努力营造竞争公平、管理规范、运行有序、监督有力、健康发展的房地产估价服务市场，为全面提高我市经济社会发展水平和综合竞争力创造良好环境。

（二）、目标任务

通过清理整顿，着力解决不按规范估价、超范围估价等突出问题，使估价机构服务质量和社会公信度明显增强；通过加强行业建设，完善内部监督的各项制度，逐步形成健康规范发展的自律运行机制，创造一个竞争有序、健康发展的市场环境。

二、房地产估价市场专项整治工作的主要内容

(一)估价机构从业行为情况：是否存在未取得房地产估价机构资质或超资质、超范围估价行为，是否存在以回扣或签订业务返还协议等不正当竞争方式承揽估价业务行为，是否以迎合委托方的要求高估低估估价值，分支机构从业行为情况等。

(二)估价机构内部管理情况：估价报告质量管理、档案管理、员工培训教育、风险防范等内部管理制度是否建立健全，资质申报、晋升资质中是否存在弄虚作假、虚报业绩等情况。

(三)估价报告质量情况：是否严格按照《房地产估价规范》的要求，特别是拆迁估价报告是否按照《国有土地上房屋征收估价办法》（建房[2011]77号）的相关要求进行房地产估价，是否建立估价报告内部审、复核、重大估价报告集体讨论制度，估价报告原始资料存档等情况。

(四)收费政策执行情况：是否按照价格管理部门规定的收费项目和标准收取估价费用，是否以不正当竞争方式压低估价收费标准，是否在收费场所的显著位置公示收费内容和收费标准等。

三、房地产估价市场专项整治工作的工作步骤

（一）动员部署和自查自纠阶段（自发文之日起至2012年2月24日）

1、动员部署阶段：

A、起草下发专项整治的通知，召开估价机构负责人会议，由张明山局长做动员报告。

B、集中学习《房地产估价机构管理办法》（建设部第142号令）、《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》（建住房[2006]294号）、《国有土地上房屋征收估价办法》（建房[2011]77号）三个文件，为下一步自查自纠做准备。

2、自查自纠阶段：

各估价机构按照要求，认真对照专项整治的主要内容进行全面的自查，完成自查报告，并填写《市房地产估价机构专项整治自查情况表》（见附件1），对自查中发现的问题提出整改意见，并予以纠正和规范。

（二）集中整治阶段（2012年2月25日至3月7日）

在房地产估价机构自查自纠的基础上，认真对照整治内容，全面开展房地产估价机构的专项整治。从资质审查、从业行为、内部管理等方面入手，对估价机构逐个进行检查，对有违规行为的估价机构要进行重点检查。

（三）总结巩固和建章立制阶段（2012年3月8日至3月15日）

1、总结巩固阶段：

对专项整治工作进行认真分析、汇总，对于在整治活动中被认定存在违法违规行为和管理严重混乱的估价机构，限期整改，整改不到位的从严处罚直至依法撤销其资质。

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关键词：房地产 估价 思考

房地产估价以房地产为对象。房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。这种自由选择有助于形成自由的市场经济。房地产估价从无到有，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股、企业改制等各项经济活动，服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此，房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。

一、房地产估价程序

1.明确估价的基本事项

在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。一般来说，估价的基本事项包括四个方面。

（1）明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。

（2）明确估价目的。估价目的通常决定了需要评估的价值类型。价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。

（3）明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。

（4）明确评估前提。由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。②部分估价。③合并估价或分割估价。④变更估价。

2.拟定估价作业计划

明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。②确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。③制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。④评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。

3.实地勘察

由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：①对象房地产的位置及其周围环境。②对象房地产的使用情况及现状。③了解当地房地产市场的特征和情况。

4.资料搜集

在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。因此，辨别不同类型资料，研究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：①资料搜集；②资料组织；③资料分析。在资料搜集这一过程之前，估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。这类资料是估价人员在估价俢中用以累积知识的一部分。详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出租的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。竞争性供给及需求资料，估价程序要求，房地产估价要依市场条件进行，而竞争房地产的供给，被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用，是分析的重点。在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后，估价人员要掌握，在特定市场上的主要竞争房地产供给量。

二、房地产估价方法

我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视。目前，收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。

三、房地产估价报告

估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。一份估价报告通过数据分析和相关性描述，使读者了解估价问题的定义，并获得明确结论。不管在详细估价报告还是在简要估价报告中，估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。

1.房地产估价报告：委托方；估价方；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估人员；估价作业日期；估价报告应用的有效期。房地产估价技术报告：个别因素分析；区域因素分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；估价测算过程；估价结果确定；附件。

2.房地产估价报告的写作要求

房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科。是一种权利的估价，不同的权利限制必将导致不同的估价结果，作为行业从业人员，要在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响，才能推进房地产估价行业的不断发展。

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（包头市房地产产权管理处，内蒙古 包头 014030）

摘要：随着改革的不断深化，房地产业迅速发展，房地产估价师队伍日渐壮大，房地产估价师作用越来越大，风险与防范也越来越重要，加强前置管理对房地产业健康发展意义重大。

关键词 ：房地产；估价师；风险；防范

中图分类号：F293.35文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）19-0152-01

随着房地产市场化程度的提高，市场需求催生了大量的房地产估价机构，使得房地产估价师队伍日益壮大。但是，房地产估价师的执业风险时刻存在，因此，更好地防范房地产估价师执业风险就显得越来越重要。

一、房地产估价师执业风险的类型

1、民事赔偿风险 。《房地产估价师注册管理办法》（建设部100号令）第二十五条规定，“在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿”。

2、行政处罚风险 。房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二十八条第五款规定，“与委托人串通或故意做不实的估价报告和因工作失误，造成重大损失的”，“由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》，并可处以罚款” “给当事人造成直接经济损失的”，“处以违法所得3倍但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可以处以1万元以下的罚款”。

3、刑事处罚风险 。《刑法》第229条第1、2款规定，“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金”——这是对“中介组织人员提供虚假证明文件罪”的阐述。

二、房地产估价师执业风险的防范措施

1、加强法制学习，提高法律意识 。许多房地产估价师埋头钻研业务知识，对估价规范、估价技术、估价参数耳熟能详，但对法律知识却知之甚少，导致难以把握对与错、是与非、合法与违法以及罪与非罪的界限。作为估价师，必须学习有关的民法、经济法、合同法等民事法律知识，也要了解刑法、刑事诉讼法等刑事法律常识，就可以在心目中树立起一道是非界线。

2、严格遵守职业道德，加强自律。按照独立、客观、公正的原则和方法，客观对估价对象进行评估，维护委托人的正当权益。

3、保证估价结果的合理性。提高估价结果的合理性是防范执业风险的核心措施。最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估，各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。需要估价师平时下功夫去收集、整理市场信息，并将其应用于评估实践中。

4、提高估价业务委托合同的质量，明确约定双方的责任和义务 。有些风险是由于委托方和估价方责任未明确造成的。而有效防范此风险的方法是提高估价业务委托合同的质量，明确约定双方的责任和义务。估价业务委托合同是进行估价的依据之一，它明确了委托方和估价方的权利和义务以及相应承担的责任，必须由委托方承担的责任和义务务必在委托合同中写明。

5、加强同行间的沟通与合作 。不同的估价师所具备的估价专长不一样，估价机构也是如此。通过同行的相互合作，可以取长补短、相互借鉴、互通信息，对一些难度较大或比较新型的评估业务可以共同探讨研究，在做出高质量的评估报告的同时，也分担了风险。

参考文献：

[1] 沈颖，杨雪红.浅谈房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技，2008，（18）.

[2] 顾菁喆.房地产估价风险分析与防范[J].中国商界，2010，（9）：228.

[3] 阮娟萍.房地产估价风险分析与防范措施探析[J].中国新技术新产品，2009，（11）.

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关 键 词：房地产房地产估计估价现状

房地产业的迅速发展为房地产估价行业自身发展提供了广阔的市场空间，同时对估价提出了更高的要求，但是从现阶段我国房地产估价行业的发展状况来看，估价的发展不能完全适应房地产市场发展的要求，因此还存在一些问题和不足，现就这些问题做如下分析：

1、管理体系交叉，不利于估价行业的发展

从我国目前管理体制来看，估价业有房地产估价、土地估价和资产估价，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。

同时房地产估价收益颇丰，由于利益的驱动，对这一市场和业务行使管理或施加影响的政府职能部门很多，房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门“三巨头”各自为政。还有的形容是“四驾马车”，即再加上物价管理部门。由于金融部门对房地产估价干预和垄断的力度也越来越大，因此实际形成了“五马分尸”的局面。这五个部门在管理上各施其政，在政策上各行其是，无法形成统一的法规规定、管理制度，把完整的房地产估价市场和业务管理分割的七零八落，无法实施系统的规范化管理，使得估价机构和执业人员无所适从。

2、估价人员的素质难以满足行业发展的需求

我国的房地产估价实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因，房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。

3、房地产估价报告质量令人担忧

当前各估价机构的估价人员主要包括两类：一是从业的注册估价师和估价人员；二是非专职的注册估价师。自从房地产估价机构脱钩改制成为合伙制企业后，正式注册的执业房地产估价师大多成了估价机构的领导或合伙人，他们主要精力放在抓业务上，真正做估价的是那些根本没有估价师资格也谈不到估价经历的人。这些人员多数对于房地产估价操作是一知半解，对于各项指标、数据只知其然不知其所以然，只简单地、机械地套用，在估价报告模板上修修改改，房地产估价报告质量令人担忧。

4、中介机构不按核准的资质和范围执业

客户一般只注意估价机构有没有估价资质，但对估价资质如何分级及其意义却不甚了解和关注，这一方面是我们的宣传工作做得不够，另一方面的一个主要的原因就是我们将估价资质种类、级别和执业范围划分得太细，并且这些划分缺少充分的科学依据，超出了一般客户的认知程度(绝非指客户弱智)。在客户需要服务时，不需要对律师事务所作较多的了解，而是注重所选律师的级别和业务能力。而在房地产估价中，客户则需仔细了解有关的业务主管部门，否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资质符合条件，但由于主管部门的关系，而使下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客户不可理解也无法充分理解的。当然，有人会说房地产具有地域性而不同于其它行业，就同一资质级别而言不宜再对执业范围细分。我们将估价机构资质人为地复杂化，并没有得到预想的效果，倒是造成了估价市场的混乱，造成了估价机构大量超资质、超业务范围执业。

5、自律不够

（1）行业自律不够

国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。

（2）法人自律不够

现阶段我国估价机构的性质模糊不清，表面上看是独立运作，实际上只是各有关行政部门的附属物，没有成为自主经营的法人实体和中介组织，浓厚的行政色彩使这些估价所的估价行为变成行政行为，因此估价水平的高低和估价报告的优劣难以与估价所及估价人员挂钩。虽然有关法规规定“估价机构违反有关法律法规和职业道德，情节严重的取消其估价资格”，“在估价活动中因违法违纪或严重失误造成的经济损失，估价机构和估价师都应承担赔偿责任，”但由于没有保障机制，加上有些估价所有管理权，委托人即使吃了苦头也不敢吭声，因此这些条款形同虚设，有些估价机构和估价人员在业务活动中就无所顾忌不需自律。

6、制约力不够

对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。笔者曾亲眼看到有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。

目前，房地产估价行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。加入WTO 后，随着国内房地产的市场的开放，房地产评估行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就直面自身的不足，提高管理优势专业优势，人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在无情的激烈市场竞争中取胜。

参 考 文 献：

1 李安明;我国房地产估价业的现状及发展趋势[J];中国房地产;2001年07期

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那么评估“养老地产”应该注意哪些问题呢？

一、“养老地产”评估首先要明确估价目的

依据《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999），按估价目的进行分类，大体可归为12种，与“以房养老”估价目的接近的，主要有以下几类：房地产抵押价值评估、房地产保险估价、企业各种经济活动中涉及的房地产估价、其他目的的房地产估价。

1.房地产抵押价值评估。这是针对房地产抵押贷款为估价目的的描述，2006年建设部、 中国人民银行、 中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》中第9条明确规定“房地产抵押估价目的，应当表述为‘为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值’”。 这种目的与住宅反向抵押价值评估目的略有不同，应该明确区别两种抵押目的的不同点，因此不宜选择它作为“养老地产”估价目的。

2.房地产保险估价。虽然“以房养老”以保险公司参与为主，但银行等金融机构也涉及该项业务，这个概念也有别于以往关于房地产保险类的估价目的，因此不选用。

3.企业各种经济活动中涉及的房地产估价。“以房养老”是个人委托业务为主，以企业名义委托估价的很少，不具有代表性，因此不选用。

4. 其他目的的房地产估价。不能明确具体的估价目的也不适用“养老地产”评估目的。

通过分析比较可知，“养老地产”评估目的与房地产抵押价值评估接近又有别于房地产保险评估、一般的房地产抵押贷款和其他价值鉴定类评估，此项业务最终是以签订“老年人住房反向抵押养老合同”为目标的房地产价值评估，其估价目的可以归结为“为确定房地产反向抵押贷款金额提供参考而评估房地产市场价值”。

二、要合理评估“养老地产”更要遵循房地产估价原则

房地产估价基本原则有五项：独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，最高最佳利用原则，替代原则。其中独立、客观、公正原则对房地产估价师而言既是估价最基本的原则，也是房地产估价的必须奉行的最高行为准则。

评估“养老地产”除了遵循以上五项基本原则外，还应遵循以下两项原则：

1.预期收益原则

一般房地产投资者是在预测未来房地产所能带来的收益或效用后进行投资的，因此房地产价值受预期收益形成因素影响。准确预测房地产现在以至未来能给房地产权利人带来的效用总和（即收益价值）是预期收益原则的具体体现。“养老地产”虽然以供老人居住为主，但也存在潜在的收益，适于预期收益原则。

2.变动原则

房地产作为商品的价格，是伴随着各构成价格因素的变化而变动的。这些因素经常处于变动之中，所以在估价时必须分析使房地产发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，准确把握各因素之间的变动规律，才能精确测算房地产价值。“养老地产”虽然是小众抵押品，但是更需要细致观察该类房地产的变动因素，更加精细地评估用于反向抵押的房地产。如老人房产一般房龄较老，周边教育资源丰富，但学区房的片区变化较大，甚至每年都在变动。是否学区房能较大影响房地产价值，因此变动原则是适用于“养老地产”评估的重要原则。

“养老地产”适用的原则还有很多，希望更多房地产专业人士参与到“养老地产”评估问题探索活动中，为评估提供技术支持。由于选择“以房养老”的老人一般经济状况不太好，属于经济上的弱势群体，广大房地产估价师更应该坚守房地产估价各项原则，维护老年人和金融机构等权益相关方的合法利益，才能赢得各方信任，为“养老地产”模式在中国的推广做出贡献。

三、估价方法的选用在房地产估价中也极为关键

房地产评估方法选择合理，评估出的价值就会趋于合理。若选择不适用的评估方法，评估出的房地产价值就会与房地产市场价值相背离。

房地产评估的主要方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等，每种方法都有其适用的条件和估价对象。市场法适用于房地产市场繁荣，同类型房产数量多且经常发生交易，如住宅、商铺、写字楼、公寓、标准厂房等。成本法适用于新建房地产、在建工程等，还适用于很少交易又没有收益或潜在收益的物业如学校、公园、图书馆、工厂、码头等。收益法适用于住宅、商业用房、公寓、写字楼、仓库等有经济收益或潜在经济收益的房地产。假设开发法适用于土地、在建工程、有改造价值的旧房等具开发或再开发潜力的房地产。长期趋势法适用条件要求高，具备估价对象类似房地产过去和现在较长时间的历史价格且资料丰富、真实，房地产市场无明显波动的情况下才能使用。

综上所述，一般情况下针对“养老地产”，不适合选用成本法、假设开发法、长期趋势法等。养老地产为住宅和公寓用途较多，更适用市场法和收益法进行房地产评估测算。当然，在特殊市场条件下，会有房地产租售比率严重失衡的情况，比如房价畸高但房产租金极低，这种情况下采用收益法测算出的收益价值会低于房地产的实际市场价值，在这种租售比率失衡的条件下，也不适宜采用收益法。相对成熟的房地产市场上类似估价对象的房地产交易、出租案例较多，租售价格合理，具有客观可比性，适宜采用市场法和收益法。

此外在运用市场法评估“养老地产”时应注意以下问题。

1.选取房地产估价案例时应尽量挑选与估价对象同一小区，类似户型、楼层的成交案例，这样可以减因素对评估价值的影响，使评估结果更为准确。

2.弱化装修因素对评估价值的影响。老年人房屋一般装修较简朴，即使是高档装修也属于高折旧因素，且装修千差万别，可比性差，过多考虑会影响对房地产价值的判断。建议采用市场法评估时适当降低该项目的修正比例。

四、评估“养老地产”应严格执行估价程序

房地产估价是一项关乎房地产所有人和金融机构等各方利益的房地产专业服务，尤其要遵循一定的程序和规范要求。房地产估价的基本程序是：1.受理房地产估价委托：充分了解估价目的，签订委托估价合同。2.搜集房地产估价所需资料，拟定房地产估价方案。3.现场勘查房地产的室内外状况及周边环境、公共设施等。4.综合分析估价对象及房地产市场状况确定估价方法，测算出估价结果。5.撰写房地产估价报告。6.审核后出具房地产估价报告及技术报告。7.交付估价报告、资料归档等。

当然这些程序并不是固定不变的，也有反复和交叉，但完成任何一项房地产评估业务，都不能随意省略估价工作步骤及相关内容。如老人委托评估公司来完成估价报告，房地产估价师是否完全了解了估价目的，是否认真勘察了老人拟抵押的房地产室内外现状、有无拍照记录，是否认真了解了拟抵押房地产的所有权及使用状况等，直接影响房地产估价师对拟抵押房地产的市场价值的判断。

另外，针对“养老地产”评估程序，除了依据《房地产估价规范》估价师必须到估价对象现场查勘，对估价对象及其周围环境、交通状况等拍照外，笔者建议执行以下补充程序：

1.更加细致地做好纸质查勘记录，并留下影像资料。认真做好纸质记录：估价对象的四至、坐落、现在用途、房屋设备、小区景观、周边环境、交通情况、公共设施等情况，并拍照或摄录估价对象室内外状况。

2.当面与产权人核实房地产基本信息并做好笔录。认真核实并笔录：核实房地产权证上的基本信息、房地产产权所属、使用状况，是否有出租、利益纠纷等。若发现现场与证载信息不符等需要特殊说明的事项，应在现场勘查记录中重点披露。

3.房屋所有权人、提供贷款的金融机构工作人员、房地产估价师三方在现场勘查记录上签字，拍照或录像，留下三方当事人的影像资料。

现场勘查不细易导致房地产价值评估不准，招致老人对评估价值、房地产评估机构产生不信任感，对“以房养老”产生顾虑，因此评估“养老地产”要执行比一般估价更为严格的现场勘查程序。与产权人当面核实信息并记录，明确房地产基本信息、权利状况、使用状况等，应尽量避免离开现场后再向老人反复核实信息的情况。三方签字可督促估价师认真履行勘查工作，所有权人和金融机构人员共同参与确认也可以减少因勘查引起的纠纷。签字和留下影像资料，也是为了有效规避老人去世后房产处置时发生纠纷的可能。

参考文献：

1.陈支农.对“以房养老”及其相关问题的认识.产权导刊.2014.1