土地的划分标准范文

导语：如何才能写好一篇土地的划分标准，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：土地利用分类；日本；分类对比；启示

中图分类号：F301.2文献标识号：A文章编号：1001-4942（2014）05-0153-04

日本是发达国家中人口密度最高的国家之一，耕地面积仅占国土面积的13%。中国1 013.4 m2的人均耕地占有量还不到世界人均耕地占有量2 253.4 m2的一半。中日两国都面临着很大的粮食安全压力。日本在20世纪70年代就基本完成了工业化和城市化，中国则是1996年开始了快速的工业化和城市化进程[1]，目前依然处于经济快速发展时期。日本在协调城乡用地矛盾、土地集约利用、保护生态环境等方面对中国都有借鉴意义。

1日本的土地利用情况

日本的土地利用大致分为用于生产国民生活资料的土地、商业住宅的土地、国土防护的土地、国民保健的土地、其它公共建设的土地五类。目前日本国土面积约为37.8×104 km2，但可利用面积仅为7.95×104 km2，其中农业用地4.78×104 km2、道路用地1.32×104 km2、商业住宅用地1.12×104 km2、工业用地0.16×104 km2、其他建筑用地0.57×104 km2。

针对土地资源极度匮乏的情况，日本对于土地的高效利用主要体现在两个方面：一是现有土地利用的集约化。日本凭借先进的科技，从技术上提高土地生产率，同时通过耕地改良规划、草地改良规划、林地改良规划、新农村和渔村建设、国土调查等方面的工作，提高土地的利用率。二是扩大利用面积。扩大土地利用面积并不是对森林、湖泊的开垦，而是针对低效利用地进行合理规划改良，改变原有土地性状。例如将北海道地区粗放利用的野草地、滩涂改良为生产、生态用途都更好的人工草地或林地，从而扩大了土地利用面积。

2日本的土地利用分类

日本的土地利用分类主要依据四个原则：一是依据自然情况进行土地分级，同时考虑生产技术进行土地利用分类。二是依据地理位置，通过土地交通情况分级进行土地利用分类。三是以土地分级为基础推算土地纯收入，判断不同利用种类的经济效果。四是以土地分级为基础推算地域土地纯收入，判断土地利用相对有利性。

总体来说，日本的土地利用分类是依据国家或地区的土地利用情况，将土地按照一定的层次等级体系划分为若干不同的土地利用类别。但是，日本的土地利用分类并没有一个国家标准，目前以《日本统计年鉴》为依据的土地分类最具权威[2，3]。它将日本土地分为农用地、森林、原野、水面、道路用地、宅地、其它用地七个大类。更为细致的二级分类并没有一个明确的标准，普遍使用二十七个二级类（表1）。

表1以《日本统计年鉴》为依据的

土地利用分类

一级类1二级类农用地1水田、普通旱地、果园地、牧草地森林1针叶林、阔叶林、混交林、竹林、棕榈科林地原野1野草地、裸地水面1河流、湖泊、运河、游泳池道路用地1公路用地、铁路用地、港口宅地1公共用地、商业用地、住宅用地、工业用地、农林渔设施用地其它用地1其它宅地、军事用地、采石场、其它用地

3中日土地利用分类对比

《土地利用现状分类》是我国土地分类的国家标准[4]，本研究将以《日本统计年鉴》为依据的土地利用分类与《土地利用现状分类》在土地分类的范围、方法等方面进行详细的对比。

3.1农用地

日本将农用地划分为水田、普通旱地、果园地、牧草地。日本的水田是指种植水生农作物的农用地；中国在水田的范围中还包括了水生、旱生农作物的轮种地，可见中国对于水田的定义范围更大。日本的普通旱地是指种植旱生草本作物的农用地；中国对于这个范围的农用地依据是否有灌溉设施、水源保证划分为水浇地和旱地，可见中国在这类土地上的分类更加精细。日本的果园地是指旱生木本作物的农用地；中国对于园地单独作为一个一级类，按照作物的差异，分为果园、茶园、其它园地三个二级类，不但包括了木本植物，也包括了草本植物，中国对于园地的定义不能与日本的果园地在范围上对等。日本的牧草地是指用于畜牧业的农业用地；中国对于这个范围的土地划分为天然牧草地和人工牧草地，作为一级类“草地”的两个二级类。

3.2森林

日本将森林划分为针叶林、阔叶林、混交林、竹林、棕榈科林地，一级类对应于中国的“林地”，范围上虽然相同，二级类的划分方法却截然不同。中国依据树木郁闭度和灌木覆盖度将林地划分为有林地、灌木林地、其它林地，偏向于土地社会属性；日本对于森林的分类更接近于土地覆被分类，偏向于土地的自然属性，此方法更接近于以USGS覆被分类系统、IGBP全球土地覆被分类系统、FAO土地覆被分类系统等为代表的欧美主流土地分类[5]。

3.3原野

日本将原野划分为野草地、裸地。野草地是指不用于畜牧业的草地，范围和定义上都对应于中国的二级类“其它草地”。裸地是指无植物覆被的土地，范围和定义上都对应于中国的二级类“裸地”。

3.4水面

日本将水面仅划分为河流、湖泊、运河、游泳池四个二级类。中国对于水域的划分则非常详细，对河流、水库、坑塘、滩涂等都在二级类中明确了界定范围；日本对于水域的详细划分则是依据不同政府部门的管辖权限进行立法，同时各部门之间统一标准。中日对于水域用地划分上差异性不大，但中国以《土地利用现状分类》作为国家标准，日本则是依据政府各部门的具体法律法规[6]。

3.5道路用地

日本的道路用地二级分类划分为公路用地、铁路用地、港口，具体的划分则是依据日本交通管理部门的立法，例如最重要的公路用地，依据的是日本的《公路法》、《道路结构法》，同时按照公路宽度、路面结构、公路坡度、交通量、桥梁及其它障碍物等因子进行用地划分。中日之间对于交通用地的划分相似，中国以《土地利用现状分类》为标准，日本则是依据交通管理部门的相关法律法规 [6]。

3.6宅地

日本的宅地覆盖范围非常大，接近于中国的商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地的范围之和。具体可以划分为公共用地、商业用地、住宅用地、工业用地、农林渔设施用地五个二级类。

3.6.1商业用地日本的商业用地对应于中国的商服用地，可更为详细地划分为事务所建筑物、专业商业设施、住商并用建筑、酒店娱乐设施、体育设施。《土地利用现状分类》的二级类划分为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其它商服用地。两者对比，日本的商业用地分类更接近于中国的《城市用地分类与规划建设用地分类标准》[7]，侧重于保障城市建设需求。

3.6.2公共用地日本的公共用地对应中国的公共管理与公共服务用地，可更为详细地划分为行政用地、教育文化用地、卫生医疗用地、供给处理设施用地。它与《土地利用现状分类》的区别在于教育文化用地范围更大，包括了具有文化功能的名胜古迹、公园等用地。同时我国《土地利用现状分类》没有体现城市绿地的公共属性，日本的这种用地分类方式强调对生态环境的保护，体现了日本将城市用地和生态用地明确界定的原则。

3.6.3住宅用地日本的住宅用地由独立住宅用地和集合住宅用地两部分构成，中国则由城镇住宅用地与农村宅基地构成。这也切合日本独立住宅用地面积广泛的特点，而中国则更强调住宅用地集约利用。

3.6.4工业用地日本工业用地对应于中国的工业仓储用地，可更为详细地划分为工厂用地、工厂住宅混合用地和仓库及运输设施用地。与中国最大的不同点在于采矿用地不属于工业用地，而划分到了其它用地。针对采矿用地，日本有严格的审批手续，对于生态、安全相关方面要求极高。

3.6.5农林渔设施用地日本的农林渔设施用地是指宅地中具有农业性质的用地，范围上同于《土地利用现状分类》中其它用地的设施农用地。

3.7其它用地

二级类包括了其它宅地、军事用地、采石场、其它用地，是《土地利用现状分类》殊用地和其它用地的集合。区别首先在于日本将宗教用地划分到了教育文化用地，体现了日本在国家层面将宗教定义为文化范畴；其次是将设施农用地划分到了宅地，这决定了设施农用地是具有农业属性的城市建设用地。

4日本土地利用分类对中国的启示

4.1林地划分新思路

对地表的描述最早是土地利用分类系统和植被分类系统[8]，这也显示了人类对于土地分类的两种态度：一种强调人类对于土地的利用，另一种强调土地的自然属性。日本的森林依据植被种类进行地类划分，这种分类方式注重森林的自然属性。美国、欧洲、FAO、IGBP等主流土地分类对于林地的划分，也是侧重于依据植物的类型，重视林地的自然属性。同时凭借先进的遥感技术、地理信息系统、全球定位系统提供的数据，国家层面也能制定更有针对性的政策。

中国对于林地的划分以植物的郁闭度、覆盖度为分类依据，这说明中国对于林地的划分侧重于土地资源的管理。随着遥感技术的发展，高精度的遥感影像不再局限于统计植物覆盖程度，通过光谱数据分析，已经能做到针叶林、阔叶林的区分，甚至可以统计出混交林中针叶林和阔叶林的比例。

中国可以在现有林地划分的基础上，制定更为详细的三级分类，将二级类“有林地”划分为针叶林、阔叶林、混交林，同时依据灌木覆盖度制定灌木林地和其它林地。

4.2纯生态功能用地作为一级类

日本将具有典型生态功能的用地“原野”划分为一个一级类，体现了日本对生态功能用地的重视，反映了日本在“人多地少”的环境下依旧重视保护自然的态度。中国对于土地，特别是农村土地强调生产功能而忽视它在生态上的作用。

土地在水源涵养、地表水保护、生物多样性保护、防风固沙、水土保持、景观资源保护、洪水调蓄与地质灾害防护等方面的生态用途是土地生产功能持续性的保证。随着土地科学的发展，越来越精细的分类有助于全面掌握土地现状，中国在土地分类上对于主功能为生态功能的用地应该单独划分为一个一级类，为国家设立生态功能区域提供了用地分类上的依据，符合中国可持续发展的理念。

4.3服务业用地划分新思路

中国将服务业用地划分为两类，一类是商服用地，一类是公共管理与公共服务用地。随着城市服务业的精细化，出现了很多公益性质的基金公司，这类基金公司完全是商业化运作模式，金融方式多种多样，简单的定义为慈善救质而划分到公共管理与公共服务用地是不准确的。不仅如此，体育馆目前划分在文体娱乐用地，也是属于公共管理与公共服务用地的范畴，而在大城市中，体育馆多作为商业用途进行商业演出、商业展览等活动，公共服务性质不明显，日本将体育设施用地划分到商业用地中也更符合城市现状。

中国对于服务业用地的划分表面上比日本更为细致，但并不符合社会经济发展所带来的服务业的精细化、复合化现状。中国可以尝试借鉴日本的经验，取消服务业用地的概念，将商服用地和公共管理与公共服务用地改成简易的商业用地和公共用地，土地管理部门依据服务业用地的具体情况，具体划分为商业用地或者公共用地。这样不仅有利于政府部门进行针对性的管理，也可以从制度上减少土地利用分类对于社会经济发展的限制。

4.4城乡住宅用地统一标准探究

城市住宅用地和农村宅基地的统一是土地管理研究的热点，牵扯到复杂的社会问题和管理制度。日本依据本国独立住宅多的实际情况，将住宅用地划分为独立住宅用地和集合住宅用地。随着中国城市化加速，城市周边地区的土地利用必然走向集约化，用地矛盾单纯通过城乡住宅用地统一标准来解决制度上的问题不具有可行性。日本的住宅用地分类提供了一个参考方法，在制定城市周边地区的土地利用总体规划时，以《土地利用现状分类》为标准，适当考虑农村住宅用地的集约化程度，因地制宜的进行规划。

参考文献：

[1]郝寿义，王家庭，张换兆. 工业化、城市化与农村土地制度演进的国家考察――以日本为例[J].上海经济研究，2007（1）：40-50.

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[4]国家质量监督检验检疫总局，国家标准化管理委员会.土地利用现状分类（GB/T21010-2007）[S].2007.

[5]张景华，封志明，姜鲁光.土地利用/土地覆被分类系统研究进展[J].资源科学，2011，33（6）：1195-1203.

[6]姜贵善.日本的国土利用及土地征用法律精选[M].北京地质出版社， 2000，47-50.

[7]住房和城乡建设部.城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）[S].2010-12-24.

[8]宫攀，陈仲新，唐华俊，等.土地覆被分类系统研究进展[J].中国农业资源与区划，2006，27（2）：35-40.

山 东 农 业 科 学2014，46（5）：55～59Shandong Agricultural Sciences山 东 农 业 科 学第46卷第5期郭林林，等：丹参种质资源的数量分类研究

收稿日期：2014-02-24

基金项目：国家自然科学基金项目 （81001603，81274012）；山东省自然科学基金项目（ZR2011HQ007）

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关键词：城市；土地利用规划；研究

中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-10-0045-1

0 前言

城市土地利用规划是对城市土地资源的保护利用和开发方面的问题做出一个总体的规划，是有目的的安排的。城市土地利用规划是城市土地利用好坏的关键所在，通过城市土地规划，才能够更好的制定和安排年度用地计划以及相关的建设用地的审批工作[1]。城市用地规划能够为城市的用地类型进行划分，对城市的建设用地进行分析，对城市的建设用地按照需求进行结构优化和调整等。

1 城市土地利用规划的主要内容

城市土地利用规划对于城市的发展是非常重要的[2]。城市土地利用规划是城市规划环节中重要的一个组成部分。城市土地利用规划的主要职能是要为特定的城市功能安排合适的城市用地，而且还要为特定的城市用地安排专门的功能。城市土地利用规划的主要内容包括三个方面。一个方面是把土地合理的划分为建设的用地和不能用于建设的用地。另一个方面是把可建设的用地的土地性质、建筑密度以及建设形态等进行确定。第三个方面是要对部分的可建设用地范围内的建筑给予特殊的规定。影响城市土地利用规划的主要因素包括经济方面的因素、社会方面的因素、公共利益以及环境因素几个方面。

2 城市土地利用规划内容与方法的探讨

2.1 城市土地的利用类型

城市土地的利用类型该如何进行划分是城市土地利用调查工作中的一个主要成分。在进行城市土地利用类型划分的时候，可以按照城市土地分类与规划建设用地标准来判定城市的用地类型。城市的用地类型包括居住用地、公共设施用地、工业用地、对外交通用地、道路广场用地、绿地以及特殊用地等十大类、46种类、73小类。对城市土地利用类型的划分，还可以按照城市的土地利用特点进行划分，比如可分为科研教育用地、开发区用地、别墅区、风景名胜等。在有些时候，对城市土地利用类型的划分还可以不按照规范进行划分，而完全按照城市的特点划分。

2.2 城市土地利用中建设用地的评价

城市建设用地的合理评价是对于城市用地进行选择的一个依据[3]。城市建设用地的评价标准是要在对城市环境的可观分析的前提下进行的，是要按照具体的建设需要和技术进行的。在对用地的自然条件进行评价的时候，主要是要依据城市的用地状况，再结合自然条件，判断是否符合建设的需求。对于评价结果的体现，往往是把土地质量划分为3个大类，然后再体现在评价图上。具体的三大类，一类是自然条件优秀的，可以简单处理就投入使用，一类是需要加以处理后才能投入使用的，还有一类就是不适宜作为城市的建设用地。

2.3 城市土地利用中建设用地的潜力分析

对于城市建设用地的合理分析，能够更好的规划城市土地利用情况。城市建设用地主要分为生活性的用地和生产性的用地。生活性用地的潜力发掘之处在于城市内的一些闲置地，平房区以及中低层的建筑区。对于其分类的时候，可以按照一个标准划分为不同的小区，然后再根据建筑密度、外部景观等进行判断分析，评估其发掘潜力的大小。生产性的建设用地的潜力之处在于对单位的占地面积、固定资产以及经济密度等多个指标进行分析，最后获得其发掘潜力。

2.4 城市土地利用中建设用地的布局安排

城市建设用地的基本布局原则是要把握好不同城市的不同的特点和要求，按照城市用地的实际情况，主要处理生活用地和开发整治等多个方面，要把握城市性质等一些原则性的问题。城市建设用地的发展过程是挖掘土地发展潜力，提高土地利用情况，还要注意扩大发展的问题，正常情况下是要多挖掘土地发展潜力，而不是扩大发展。在布局方面，还要主要向着具有针对性的功能小区发展，比如科研区，商业区，经济技术开发区等。对于城市总体布局，是要注重土地的高效利用问题，而且要突出地方特色，对必要的地段，可以有一些特殊要求。在城市土地利用规划里，就是根据城市管理的特征，设置建筑高度限制区、重点名胜保护区等类别。根据具体情况，全面统筹，制定明确的城市用地建设限制情况表，这也是城市土地利用规划内容和方法方面的一个部分。

3 结束语

在国家对于城市发展的改革要求下，对城市土地利用规划的要求也势必更高[4]。在城市土地利用规划的内容和方法上，进行整体的分析研究，对于合理的规划城市的土地利用是很有意义的。本文通过几个方面对城市土地利用规划的内容和方法进行简要分析，以期得到更为合理的城市土地利用情况。相信在未来的不断发展过程中，对城市土地利用规划的研究会更加完善。

参考文献

[1] 尹向东，熊进军.土地利用总体规划与城市总体规划协调的法律探讨[J]. 广东土地科学，2007，（1）：34-38.

[2] 吴郭泉，翟慧敏，乔大山.论土地利用总体规划与城市总体规划的协调[J].安徽农业科学，2007，（22）：6971-6972，6989.

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关键词：征地冲突；理性经济人；区片综合地价；补偿标准

中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2016）18-4832-05

DOI：10.14088/ki.issn0439-8114.2016.18.051

近年来随着城市快速扩张，征地冲突事件呈现激增之势，尤其因农用地转用后的土地增值收益分配不公引发被征地农民、政府与土地开发商之间的博弈最为激烈，引发的土地争议最为突出，直接影响了社会稳定与经济发展[1]。如何治理征地冲突已成为学术界与政界关注的焦点，追根溯源在于征地补偿标准偏低。目前，各地现有征地区片综合地价的计算方法多是围绕单一产值倍数法展开的，具有一定的局限性。由于征地综合地价每3年调整一次[2]，本研究将征地涉及的不同利益主体――政府、农民以及开发商视为“理性经济人”，即能在特定的制度环境、资源约束环境下做出最有利于实现利润最大化的决策[3]。在分析三者理的基础上，综合考虑土地的保障功能及土地的成本收益，对其征地综合区片价进行修正，并以鄂州市为例，探讨合理的征地补偿标准，确保农民权益及社会稳定的同时，也为鄂州市征地补偿标准调整工作提供理论依据与技术支持。

1 基于理性经济人的区片综合地价测算思路与方法

1.1 技术路线

基于征地冲突的区片综合地价测算的技术路线如图1所示。在确定测算范围的基础上，首先进行资料收集与实地调查，根据主要地类、主导耕作制度和主要农作物年产值与价格的基础上确定区片统一年产值标准，然后选取主要影响因素修正全区各测算单元统一年产值标准，划分综合区片；最后为解决征地冲突从不同的利益主体失地农民与政府的角度综合测算区片价。整个过程中最关键的两个环节为区片划分与区片价测算。

1.2 基于因素评级的区片划分

区片划分的方法目前主要有综合判定法、农用地级别调整法、征地补偿费用相近划分法、工业基准地价剥离土地取得费用价格相近划分法等[4，5]。这些方法或多或少存在缺陷，相对而言，因素评级法更具可行性，具体步骤如下。

1.2.1 全区统一年产值的确定 首先确定主导耕作制度和主要农作物年产量，依据从高原则确定主要农作物的价格与年产值，加上土地附加收益修正值得到全区统一年产值。

Vz=∑■■gi×Pi （1）

式（1）中，Vz表示区主导耕作制度下的农作物年产值；n表示某种耕作制度所包括作物种数。i表示某种耕作制度所包括的i类作物；gi表示第i类作物的单位播种面积年产量；pi表示第i类作物的调整基准时点的农产品价格；

Vt=Vz×（1+k） （2）

式（2）中，Vt表示区统一年产值；k表示附加收益修正系数。

1.2.2 选取修正因素并确定全区各测算单元统一年产值标准 依据主导性原则、差异性原则、独立性原则和可获取性原则，选择区域内影响统一年产值的最主要的区域和个别因素作为修正因素，并运用AHP法确定权重，根据各因素的差异程度确定修正系数，对全区统一年产值标准进行修正，测算各单元统一年产值标准。

Vq=Vt×（1+K） （3）

式（3）中，Vq表示各测算单元统一年产值标准；Vt表示区统一年产值标准；K表示区域修正系数。

1.2.3 划分农用地统一年产值等值区域 计算得出各测算单元统一年产值标准后，采用ARCGIS自然间断点分类功能对各测算单元进行聚类分析。在聚类分析结果的基础上，考虑各区域之间平衡情况对聚类结果进行适当调整，进行区片划分。

1.3 基于理性经济人的区片价格测算

征地区片价的测算目前最常用的方法有年产值倍数法、社会保障价格法、农地价格因素修正法、征地案例比较法、地价折中法、地价构成法、剩余法和预期收益还原法[6]。这些方法为完善征地区片价提供了技术支持，但都存在缺陷。本研究将征地过程中涉及的三大利益主体――地方政府、农民与土地开发商看作“理性经济人”[7]，在征地过程中为追求各自利益最大化，分别采用工业基准地价剥离法、社会保障法以及成本逼近法对征地区片价进行测算，最后运用地价折中法综合确定征地区片价。

1.3.1 工业基准地价剥离法 在征地过程中，地方政府作为“理性经济人”，以追求社会稳定和财政收入的最大化为目标，地方政府代表国家行使征地权，希望以低价获取土地。因此，采用工业基准低价剥离法测算征地区片价较为合理。因为相比各类建设用地的出让价格，工业用地相对较低，站在地方政府的角度，征地补偿标准的确定应当不能超过由工业基准地价剥离出的土地取得费用[8]。工业基准地价剥离法实际上是成本逼近法的逆运算，具体公式如下：

土地取得费用（征地区片价）=工业用地基准地价-土地开发费-土地开发利润-税费-利息-应收归国有部分土地增值收益

1.3.2 社会保障法 农民是征地最直接受害者，属于弱势群体，但同样作为“理性经济人”时，他们也希望尽可能获取最多的征地补偿费用。征地使得农民在失去耕种生产价值收益的同时，也失去了原有的就业途径以及养老保障等生活保障及受教育保障。因此，站在农民的角度，征地补偿应包括农地的生产收益价值与社会保障价值，后者主要采取计算趸缴养老保险的方式来确定。通过社会保障法测算征地区片价较为合理，能为农民争取更多的利益。具体公式如下：

区片综合地价=农地生产收益价格+社会保障价格

P2=Vc+Vs （4）

Vc=■ （5）

式（4）、式（5）中，Vc为农地生产收益价格；a为农地未来预期年净收益；r为农用地还原利率。本研究计算的主要是征收引起的对农用地所有权的补偿，而不仅仅是对承包权的补偿，因此没有根据30年承包价格进行年期修正，直接按式（5）计算农地生产收益价格。

Vs=∑Rj[（Yjm×bj+Yjm×cj）×■+Cje]/Aa （6）

式（6）中，Vs为单位面积社会保障价格，Rj为j年龄组人口所占比例，Yjm为j年龄组男性公民保险费趸缴金额基数，Yjw为j年龄组女性公民保险费趸缴金额基数，bj为男性人口占j年龄组总人口的比例，cj为女性人口占j年龄组总人口的比例，Mji为j年龄组农民月领取保险费标准，Mjo为j年龄组月保险费基数，Cje为j年龄组人均教育和再就业培训的费用，Aa为人均耕地面积[9]。

1.3.3 成本逼近法 土地开发或使用单位是征地后土地的直接使用者和受益方，也是补偿费用和就业安置费用的实际承担者。在征地转为建设用地过程中，作为“理性经济人”，土地开发商以最终获得土地改变用途后的增值收益最大化，即成本最小为目标。因此，站在开发商的角度，采用成本逼近法，依据土地开发所耗费的成本构成来确定土地价格更合理。具体公式如下：

地价=土地征用费+土地开发费+税费+利息+利润+所有者权益

1.3.4 地价折中法 为从根本上解决征地补偿偏低带来的征地冲突问题，应分别站在政府、农民和房地产开发商的立场上综合考虑其征地区片综合地价，三方博弈的最终结果应该介于3种算法之间，即在实际操作中可以运用工业基准地价剥离法、社会保障法以及成本逼近法求得的征地综合地价的平均水平作为最终的征地综合区片地价。具体公式为：

Pz=（P1+P2+P3）/3 （7）

2 实证研究

2.1 测算范围及概况

鄂州市鄂城区位于湖北省东南部，是鄂州市的政治、经济、文化中心，截止2012年末，土地总面积为60 786 km2，其中耕地面积为24 100 km2。2012年总人口601 836人，地区生产总值100.29亿元，经济发展态势良好。本研究涉及的征地区片综合地价测算范围覆盖鄂城区行政区划范围内的全部集体农用地，具体为鄂城区行政管辖范围内4个街道办事处（古楼街道、凤凰街道、西山街道、樊口街道）、9个镇（长港镇、杜山镇、泽林镇、新庙镇、燕矶镇、碧石渡镇、汀祖镇、花湖镇、杨叶镇）、1个乡（沙窝乡）的农用地（图2）。

2.2 鄂城区征地区片的划分

2.2.1 鄂城区统一年产值的确定 根据鄂城区统计年鉴的数据资料和实地调查并咨询当地农业部门，鄂城区占主导地位的耕作制度为“油菜―中稻”，熟制主要为“一年两熟”。2010-2012年间油菜平均产量为1 719 kg/hm2，中稻平均产量为7 219.5 kg/hm2。依据从高原则，2012年油菜市场价为4.61元/kg，中稻市场价为2.6元/kg。根据上述公式（1）得出鄂城区主导耕作制度下的农作物年产值Vz为26 700元/hm2。经乡镇实地调查和咨询鄂城区农业部门，鄂城区普遍不存在附加经营情况，不需要进行土地附加收益修正，因此鄂城区统一年产值Vt为26 700元/hm2。

2.2.2 鄂城区各测算单元统一年产值修正系数及年产值测算 影响土地价格的因素主要有一般因素、区域因素和个别因素，由于多数征地都是发生在城市边缘区，这使得区片综合地价的影响因素更为繁多、复杂[10]。为解决数据资料不足、主观因素和经验判断的影响，在实地调查、转嫁咨询综合分析的基础上，因地制宜，遴选出人均耕地数量、规划区位条件、农民人均纯收入、地形条件、距离鄂州市中心距离、财政收入等因素作为影响统一年产值标准的修正因素。鄂城区征地统一年产值标准调整按照乡镇以及街道办事处为基本单元，共划分为14个单元。根据《湖北省征地补偿标准调整技术方案》规定，各测算单元之间统一年产值标准差距不超过10%，在“同地同价”原则下，充分考虑相邻区及市内征地补偿标准平衡，经商议确定鄂城区征地补偿标准上调幅度为3%，下调幅度为0.09%。按照上、下调幅度值以及各因素权重值计算综合修正系数，代入公式（3），得出鄂城区各测算单元的统一年产值（表2）。

2.2.3 鄂城区农用地统一年产值等值区域划分 采用ARCGIS自然间断点分类功能对各测算单元进行聚类分析。在聚类分析结果的基础上，考虑与上一轮成果衔接和各区域之间平衡情况对聚类结果进行适当调整，将鄂城区农用地划分为3个等级（表3）。

2.3 鄂城区征地区片综合地价测算

2.3.1 工业基准地价剥离法 根据湖北省国土资源厅的鄂州市工业用途基准地价表，2012年鄂州市工业基准地价分为4级，一级地价为440元/m2，二级地价为338元/m2，三级地价为239元/m2，四级地价为204元/m2。本研究划分的征地区片内同时有几个不同的级别，则取平均值（表4）。土地开发费的获取时点与本次征地区片价估价时点相接近，土地利息可以忽略不计。根据永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司提供的数据，土地开发费为120～150元/m2（红线外“五通”和红线内“场地平整”），而利润一般在8%～10%之间。根据湖北省财政厅、湖北省地方税务局印发《湖北省耕地占用税适用税额标准》的有关规定，耕地占用税标准为35元/m2。对于各项土地增值收益的量化方法尚无定论，参照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，增值税实行四级超额、增值额与累进税率30%～60%之间（30%、40%、50%、60%）。

2.3.2 社会保障法 根据鄂城区3个等级的年产值标准（表5），土地还原利率采用2012年银行一年期贷款利率为3.25%，计算得出鄂城区农地生产收益价格Vc（表6）。据鄂城区2013年国民经济和社会发展统计公报，2012年底全区总人口达601 836人，其中男性人口比例bj为52.58%，女性人口比例cj为47.42%，人均耕地面积为0.04 hm2，Mji为150元，月保险费基数Mjo统一取100，不分年龄组。在计算时，假设地方政府为被征地农民投保到70岁为止，根据鄂城区男性平均年龄38岁和女性平均年龄39岁来投保，可得Yjm和Yjw分别为24 010元和26 150元（参照中国人寿保险公司的国寿金色夕阳养老保险A款费率表，女性55岁领取，男性60岁领取，基本保额10 000元）。另外根据鄂城区的再就业培训费用实际水平，将人均教育与再就业培训等费用确定为800元/人，最终得出基于社会保障法的征地区片价（表5）。

2.3.3 成本逼近法 根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条，征收土地的按照被征收土地的原用途给予补偿。其中征收耕地的补偿费用（土地征用费）包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中安置补助费标准为该耕地被征收前三年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。结合鄂城区实际经济发展状况，均按最高倍数取值，鄂城区3个等级的年产值参照表3，土地开发费、利润、税费以及所有者权益（土地增值价）参照表4，得出地价（表6）。

2.3.4 征地区片综合地价的测算结果对比分析 如表6所示，3种方法计算的征地综合区片价都比实际补偿价格高。其中工业基准地价剥离法测算的价格要低于社会保障法测算的价格，原因在于站在地方政府的角度，作为“理性经济人”，希望以最低价格获取土地比较低，而工业用地的出让价格相对较低。而站在农民的角度，社会保障法体现了土地的多重功能，在农地生产收益价格的基础上，考虑了失地农民的养老保障等生活保障及受教育保障，相对实际补偿补偿价有较大提高。而站在开发商的角度获得的地价最高。地价折中法测算的价格实际是介于农地价格和转用后的建设用地价格之间，既体现了土地的增值收益，也在一定程度上实现了增值收益在农民、政府以及开发商之间的分配，更具合理性与可操作性。

3 结论与建议

征地补偿标准的合理确定涉及诸多利益主体，而区片综合地价是一个地区综合地价的体现，为合理确定征地补偿费提供了重要的依据。本研究采用的工业基准地价剥离法、社会保障价格法、成本逼近法、地价折中法分别从政府、农民以及开发商的角度考虑到土地的最小成本与社会保障功能，能够客观地体现征地地价的基本涵义，在一定程度上保护了失地农民合法权益，其方法具有可行性与可操作性，为解决征地冲突以及征地区片综合价的制定提供参考。需要强调的是在实际操作过程中，结合不同地区的社会经济发展水平、政策是否衔接、政府财力是否能承受以及被征地农民是否能接受等方面，采用多种方法，取其优点，并对各计算结果综合考虑测算征地区片综合地价。

参考文献：

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[8] 张 会.农用地征地区片价格评估研究[D].南京：南京农业大学，2007.

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【关键词】土地利用；城市规划；关系

土地利用与城市规划之间的协调关系，成为我国规划和建筑行业普遍关注的问题。当前，两者之间在法律法规、技术体系和方法等各个方面都存在着一定的差异，造成一些衔接问题，限制了我国城市建设的发展。在当前形势下，对此问题进行讨论，具有重要实践指导意义。

一、土地利用与城市规划之间的关系

1、土地规划概述

土地规划是指以土地资源的开发、利用、整治和保护为目标的，采取经济、技术、工程管理等各种措施。通过长期的土地资源布局的配置和组织，对土地资源的利用进行管理。我国的土地规划主要由各级政府进行编制，主要包含有总体规划和各级专项规划两类。土地利用的总体规划，是指国家政府从长远利益出发，对耕地、城市建设用地等土地利用进行协调和布局，安排各类土地利用的规模，最终实现土地资源的高校、合理开发和利用，保证耕地和城市建设等各个方面的可持续发展。

2、城市规划概述

城市规划，是指城市管理者为了实现城市的发展目标，根据城市发展的规模、方向和开发性质等，对城市土地进行合理的规划和布局，协调城市内部各类土地利用需求之间的关系。我国当前处于城市建筑的快速发展时期，城市发展对土地资源的需求很大，是主要的土地利用形式之一。城市规划的根本目的是通过对城市规划建设时期各种商业、居住等城市功能和合理划分和计划，实现城市土地的高效利用和城市各行业的健康发展，最终促进城市的健康发展。城市规划的主要内容包含有：根据国家对本地区或者城市的整体规划目的和发展方向，对城市的发展进行规划；根据本区域经济和技术发展情况，对城市的发展方向进行规划；根据城市的自然条件、人口结构、历史基础和发展现状等确定城市的分布体系；根据城市性质和布局等，对城市各功能区域进行规划和布局，合理利用城市土地；对城市内部经济、文化、基础设施等各个建设项目的规模和布局进行合理的划分，促进城市在经济效益、社会效益和环境效益各个方面的发展。

3、两者之间的关系

土地利用规划和城市规划是面与点，全局与局部的关系。城市规划是土地利用规划的重要组成部分，随着我国城市发展和城镇化建设的不断发展，城市建设规划对土地资源的需求也越来越大，成为土地利用规划之中的重点。土地规划包含城市规划，需要协调城市用地与耕地用地等土地利用之间的全局关系，保证整体土地的利用效率。两者相互关联，需要做好协调发展。

二、土地利用与城市规划之间存在的主要问题

1、规划思路不同

土地利用规划一般是由上级管理部门下达的，具有一定的刚性要求的，对耕地保有量、新增建设用地面积、耕地基本保护面积、新增建设暂用耕地面积的控制指标等各个方面进行规划，只要解决耕地需求和城市建设需求两者之间的协调和控制问题，重点在于对土地基本指标的控制。城市规划编制，没有自上而下的控制指标，是从城市的实际需求和综合城市历史和发展现状和发展规划等各种因素，按照市场经济的发展规律对城市进行规划，以城市发展为主要目标，对耕地没有保护措施。在我国城市建设的热潮中，城市管理者好大喜功，城市规划部门迎合政府意图，将城市规划过多的占用城市周边耕地资源，导致耕地减少。两者之间一个属于控制规划，一个属于无控制规划，存在着必然的衔接问题。

2、土地总体规划滞后于城市总体规划

我国的土地总体规划工作开始与上世纪八十年代，开展较晚，在规划的理论和方法方面存在着不足，规划的可操作性差，实践指导意义较低，总体规划水平有待提高。土地总体规划以协调城市发展和耕地资源的关系为主要任务，且特别注重对耕地资源的保护和城市占用耕地资源的控制。土地利用编制是自上而下进行的，用地指标的分解也是自上而下，存在着对城市建设用地过于保守，没有满足实际的城市规划土地需求等，造成对城市规划的限制，与城市规划不统一。

3、规划编制的行政主管部门不同

在我国，土地利用规划编制由国土资源管理部门负责，城市规划建设由建设部门负责。国土部和建设部属于同级的部门，在实际的工作中存在着很多业务和职能的交叉，两个部门为了实现各自部门的利益和任务，在用地规模、土地功能布局等基础性的原则问题上就会产生差异，缺乏交流和互相理解。这就导致了城市简述规划与土地利用规划之间的不协调甚至是直接的冲突，两个规划的实施都受到对方的限制，职能划分不明确对实际的工作带来了很大的影响。

4、规划用地指标和分类的不同

我国当前的城市规划是按照《城市用地分类和规划建设用地标准》进行的，把人均建设用地的规划分为四个等级，根据当前城市人均建设面积的现状，在标准允许的调整幅度和规划指标内进行人均建设用地标准的制定。土地利用规划的编制，则是按照《县级土地利用总体规划编制规程》的要求进行，在保证人均耕地指标的前提下进行。

在土地分类方面，城市规划是按照《城市用地分类与规划建设用地标准》进行分类的，将城市建设用地分为10大类、46中类和73小类。而土地利用规划在对土地进行中类划分时，是按照《关于印发试行土地分类的通知》进行的，将土地分为3个一级类、15个二级和71个三级。两个分类体系在城镇用地、特殊工地和工矿用地等部分存在着较大的差异，导致两者统计数据的不统一和缺乏可比性。土地利用和城市规划在土地用地指标和分类标准执行的不统一，直接导致两者之间的矛盾关系。

三、加强两者之间协调的的几点建议

1、以可持续发展的理论指导规划编制

既要保证环境和资源的利用和保护，又要实现城市发展的目标，在城市规划的同时加强对环境和耕地保护的重视，以可持续的眼光对城市发展与潜在的土地资源承载力之间的关系进行考虑，在可持续发展的理念下拓宽城市规划的新思路，实现与土地总体规划控制思想的矛盾缓和。

2、建立完善的规划体系

土地利用的规划，应该加强对区域经济和城市建设需求和现状的考虑，在进行土地利用规划编制时加强对区域内土地资源利用的规划，为城市建设规划进行有效的指导，和解决其实际的用地需求。加强城市规划和土地利用规划之间的协调作用，，在区域层次上加强两者之间的协调，实现土地利用与城市建设用地、工业用地等之间的协调关系，实现土地利用和经济的同步发展。

3、统一用地分类标准和统计参数

工作方法的不同是导致两者之间存在差异的重要因素。可以在城市规划区采取城市用地标准分类，在城市规划区为按照全国土地利用标准进行分类，减少两者之间的重合和冲突。对土地利用规划和城市建设规划的统计标准进行统一，以城镇户籍调查数据为准，对城市土地进行定级，在城市规划编制时考虑用地分类和建筑密度等因素。

总结：

我国当前的土地利用规划和城市规划由于在工作目标、工作方法和职能划分等方面的问题，存在着一定的矛盾和冲突。随着城市建设对土地资源的需求越来越大，这种矛盾越发突出，成为制约我国土地和城市规划的重要问题。本文对两者之间存在的问题进行了分析，提出了可行性的建议，以期促进两者之间的有效协调，实现城市经济发展和土地资源利用和保护的共同发展。

参考文献：

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关键词：农村土地征收；补偿标准；比较；借鉴

中图分类号：D922.29 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0001-01

一、日本、德国和我国台湾地区的土地补偿标准概述

（一）日本的补偿标准

在土地征收的补偿方面，该国制定了《土地征收法》等一系列的法律法规，明确了补偿的对象、内容和标准。在对象的划分上，将补偿对象确定为在征地行为中遭受损失的原权利人，确保原权利人有一定的生活保障；在内容方面，分为土地补偿和残余地补偿两大方面，在标准上则是按照当地的市场价格确定的，确保土地补偿能够达到同种类土地的市场价格，并充分考虑到物价指数的变动这一因素。残余地补偿则是按照未征收残余土地的剩余价值来计算，对于面积过小难以独立有效使用的土地也要进行一定的补偿；在类型方面，征地补偿不仅包括事业损失补偿，即对土地上的建筑等附属物的补偿，对农业和其他产业的发展造成影响的损失也要进行补偿，还包括迁移费补偿，即对搬迁费用和临时租房费用进行补偿，还包括房租减少等其他种类的补偿，这些补偿都有依照市场平均价格来进行。在补偿与救济的程序上，将土地征收补偿分为准备、认定、土地限定、签订协议、裁决和补偿金发放等几个环节，对于土地征收部门作出的裁决，当事人可以提起行政诉讼，但土地征收过程依然不会停止进行。

（二）德国的补偿标准

土地征收补偿主要依靠的是《联邦建设法》，这项法律将各种损失划分为三大方面，即实体损失、财产损失和负担损失三方面，根据损失的类型确定相应的补偿标准。具体说来，对于当事人的实体损失，不动产复述的抵押、租赁等损失也需要进行赔偿，按照当地当时的交易市场价格为参照进行计算，由于个人原因导致的土地价格上涨不包含在内。在财产损失上，要按照当事人在失去土地之后生活上的损失为基准进行补偿，确保当事人具有足够的生活保障，在就业和其他方面遭受的损失也包含在内。此外，对于土地征收导致的其他土地价值受损、租赁损失等也要进行补偿。德国的土地征收补偿分为事业认定、确定征收土地、确定补偿额度、完成征收过程等几个环节，在补偿的方式上可以按照当事人的诉讼请求分不同的方式进行补偿，并要确保土地征收有相关的法律依据，符合宪法的要求。

（三）我国台湾地区的补偿标准

在这一地区主要是依靠“土地征收条例”等相关的法律法规，确定地价的补偿标准，并严格按照土地现值进行补偿。对于公共设施保留地来说，如果这些地段处于城市的计划区以内，应当依照临近的保留地现值进行地价计算。对于前者，可以在必要的时候实施加成补偿的方法，额度和标准应当参照市场交易的平均价格。此外，我国台湾地区还设定了地价评议委员会，对价格额度和差价进行评定。如果土地的性质为租赁耕地，那么就要按照相关法规适当扣除土地增值税，一般扣除额度为税后金额的1/3，这种补偿方式就是通常所说的“佃农补偿”。另外，如果所征收的出租耕地的性质为私有土地，那么仍将在申报地价的基础上扣除1/6的增值税，人们通常将这种补偿方式成为“转业补助金”。对于土地上的建筑改良物，应当严格按照重建的标准进行估定，对于农作物的补偿，要按照征收和成熟孽息的时间间差来划定补偿标准，一年以内的按照孽息估定，一年以上的应参照市场价值和投入的相关费用来估定现值。

二、农村土地征收补偿标准的比较

在农村土地征收补偿方面，我国主要是依据土地的原有用途确定补偿标准，以福建龙岩为例，一类区水田、菜地补偿标准为10，2万元/亩，这与日本等国家和地区的规定有很大的差别，这些地方都是按照市场价格来确定补偿额度，市场价格是按照征地的用途来计算的，农业用地和工业用地分别运用不同的补偿规定。根据我国相关法律法规的条款，我国的土地征收补偿除了包含土地补偿费之外，还含有安置补助费，这在很多国家和地区都不存在。安置补偿费的规定可以有效解决土地补偿不足的问题，但由于安置补偿费受到一定的限制，两者之和要在土地年产值的15倍以内。

在日本等国家和地区，对征地的范围和用途进行了明确的划分，所征土地仅限于公益用地，征收补偿要依照当地的市场交易价格，这在《土地征用法》等很多法律法规中都有明确的规定。但我国在公共利益征地之外，还规定单位和个人进行建设要依照相关的法规和程序申请国有土地，如果土地为农用地，需要先征为国有土地然后再作为建设用地，这与日本等很多国家和地区都有较大的差别。

三、土地征收补偿标准比较的启示

在参照其他国家和我国台湾地区土地征收补偿制度的基础上，我国应当提供土地征收的补偿标准，按照土地年产值计算土地补偿额度有很多弊端，容易导致补偿标准上存在问题，失地农民所得的补偿金额十分有限。在参照其他地方做法的基础上，我们应当适当提高土地补偿标准，按征收用地的用途来确定补偿标准，最终实现市价补偿的目标。有效地规范地方上行使征收权的行为，避免出现权力滥用的情况，另外，在确定补偿标准方面充分参照市场价格也是社会主义市场经济发展的要求，从而避免了二次侵害等问题的出现。虽然在充分参照市场价格方面在实施起来有很大的难度，因为我国的农村土地市场不够健全，如果完全依照市场价格确定标准缺乏可操作性和可行性，但在充分参照市场价格之前可以通过其他的方法不断提高补偿标准，可以在制订征地年产值标准的基础上，充分参照征地片区的综合地价来确定补偿标准，综合考虑当地经济水平和居民生活标准的前提下，有效解决失地农民所获得的补偿较低的问题，也避免征地工作中出现的随意性过大等问题，切实维护失地农民的利益。

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集约用地评价方法多样，结果缺乏可比性。多数研究都是经过“筛选评价指标――设定指标标准值――选择评价方法”的过程，最终得到定性或定量的评价结果，或是得分或是等级。显然，指标、标准及评价方法的不同，会造成不同研究成果中的得分和等级的不可比性，给区域间的对比分析带来难度。其中，设定指标标准值这一环节是造成不可比的重要障碍之一。

标准值代表的是集约用地状态下的一种指标值，而如今大多数的实践研究是采用样本平均值、国家或者地方标准作为评价指标的标准值，而平均值只是本区域内或获取样本的一般水平，而非真正意义上的标准。由于研究范围和样本不同，平均值也就不同。另一方面，国家或地方标准的适用范围不明确，用于居民点用地标准的《城市用地分类与规划建设用地标准》和《村镇规划标准》中对各个级别的适用范围只是简单的描述，而用于工业用地的《工业项目建设用地控制标准（试行）》中虽然对各县（市）各行业用地标准进行了详细划分，但是仍然缺少对工业区内外、企业类型及地方产业发展政策的考虑。总而言之，区域土地集约利用评价指标标准值设定的不规范性，造成了各个独立研究成果之间的不可比性。

集约利用潜力较大，但可操作性差。集约用地潜力是指在特定的技术经济条件和规划要求下，当前的土地利用集约度与最佳集约度之间的差值。而在实际研究中，最佳集约度一般被样本平均值、国家或者地方标准所取代。由于粗放用地普遍存在，集约利用潜力计算出来一般都比较大，有的甚至达到80％～90％。但要在规划期内实现这么大的挖潜潜力，难度很大。于是，一些地方为了增加“可操作性”，在“特定的技术经济条件下”，调整最佳集约度标准，将可挖潜比例控制在现状的20％～40％左右。但是，事实上，这种人为制造出的标准，可操作性仍存在问题。比如，有的地区实现人均建设用地从300平方米减少到150平方米是可行的，而有的地区从300平方米减少到250平方米的挖潜潜力都很难实现。可见，潜力评价结果并不重要，关键是合理确定最佳集约度，保证挖潜的实现。

科学设定集约用地标准可以有效地增强集约用地研究成果的可比性和可行性，针对不同研究领域设定集约用地标准，应是当前有关集约用地的理论和实践研究的重要内容。

第一，辨析多种标准之间的异同及各自的适用领域。集约用地标准可以划分为评价标准和潜力标准两大类，前者主要应用于土地利用集约度的评价，而后者主要用于测算土地集约利用潜力。潜力标准又可以分为理论潜力标准和现实潜力标准。理论潜力标准与评价标准较为相似，而现实潜力标准是在参照土地集约利用现状基础上设定的，由此计算出来的潜力应当是可以实现的。可以概括地说，评价标准及理论潜力标准是要回答“是什么”的问题，而现实潜力标准要回答“怎么样”的问题。不同的标准之间既相互联系，又有区别，标准的适用领域、设定原则需要加以区分。

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国务院总理近日签署国务院令公布《土地调查条例》，条例自公布之日起施行。日前，国务院法制办公室负责人就条例有关问题回答了记者提问。

问：为什么制定该条例？

答：土地调查是摸清我国土地家底的国情国力调查，也是进一步加强和改善土地管理的基础工作。改革开放以来，随着我国经济社会的可持续发展和工业化、城镇化步伐加快，全国土地资源利用状况有了很大变化，但仍存在着土地分类标准不统一、土地信息不健全等问题。因此，通过土地调查，全面查清全国土地利用状况，掌握真实的土地基础数据，尤为重要：一是，为科学制订发展战略和规划，促进可持续发展提供依据。随着经济的发展，我国人多地少的矛盾日益突出。为保障可持续发展，必须统筹考虑吃饭和建设的问题。搞好土地调查，摸清全国土地利用状况，是合理利用和有效保护土地资源的基础。二是，为严格土地管理、加强土地调控提供依据。掌握真实可靠的土地数据，既是当前落实最严格土地管理制度的需要，也是推进耕地和基本农田保护工作的需要，还是把好土地调控“闸门”的需要。三是，为合理使用土地、优化空间布局提供依据。通过土地调查，查清各类土地使用情况，既可以为节约集约用地打下基础，又能掌握土地利用程度和承载能力，为合理划分主体功能区划提供依据。四是，为完善市场经济体制、理顺土地权属关系提供依据。土地市场是要素市场的重要组成部分。通过土地调查，弄清农村和城市土地所有权、使用权的归属，有利于规范和发展现代土地市场，提高土地资源的配置效率。为了科学、有效地组织实施土地调查，保证土地调查数据的准确性和及时性，国务院制定了《土地调查条例》。

问：土地调查的内容是什么？

答：条例规定，土地调查的内容包括以下三项：（一）土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；（二）土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况；（三）土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。

同时，为了加强对基本农田的保护管理，条例还规定，进行土地利用现状及变化情况调查时，应当重点调查基本农田现状及变化情况，包括基本农田的数量、分布和保护状况，以便做到对每一块基本农田上图、登记、造册。

问：土地调查采用什么方法？

答：条例规定，土地调查采用全面调查的方法，综合运用实地调查统计、遥感监测等手段。为实现全面查清土地利用状况，掌握真实的土地基础数据，满足经济社会发展及国土资源管理需要的目标，土地调查需要采用全面调查的方法。同时，《第二次全国土地调查总体方案》中明确，充分应用航空、航天遥感技术手段，及时获取客观现实的地面影像作为调查的主要信息源。在此基础上，农村土地调查要实现对每一块土地的地类、权属等情况的外业调查，城镇土地调查要开展大比例尺权属调查及地籍测量。

问：土地调查采用的地类标准是什么？

答：为了科学划分土地利用类型，明确土地利用各类型含义，统一土地调查、统计分类标准，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会于2007年8月10日了《土地利用现状分类》国家标准。为了建立权威的土地调查数据规范体系，保证土地调查质量，条例规定，土地调查采用《土地利用现状分类》国家标准、统一的技术规程和按照国家统一标准制作的调查基础图件。

问：条例对土地调查成果的处理和质量控制作了哪些规定？

答：土地调查成果的处理和质量控制，关系到调查数据的准确性和调查工作的质量，条例对此作了如下规定：

一是，规范调查成果的汇交、统计制度。条例规定，土地调查成果实行逐级汇交、汇总统计制度；土地调查数据的处理和上报应当按照全国土地调查总体方案和有关标准进行。

二是，建立调查成果质量控制岗位责任制。条例规定，县级以上人民政府国土资源主管部门会同同级有关部门对调查的各个环节实行质量控制，建立土地调查成果质量控制岗位责任制，切实保证调查的数据、图件和被调查土地实际状况三者一致。

三是，建立调查成果抽查制度。条例规定，国务院国土资源主管部门会同国务院有关部门统一组织土地调查成果质量的抽查工作；抽查结果作为评价土地调查成果质量的重要依据。

四是，建立调查成果检查验收制度。条例规定，土地调查成果实行分阶段、分级检查验收制度；前一阶段土地调查成果经检查验收合格后，方可开展下一阶段的调查工作。

问：条例对土地调查成果公布和应用作了哪些规定？

答：为了规范土地调查成果公布和应用，条例作了如下规定：

一是，规范调查成果的公布。条例规定，全国土地调查成果，报国务院批准后公布；地方土地调查成果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准后公布；全国土地调查成果公布后，县级以上地方人民政府方可逐级依次公布本行政区域的土地调查成果。

二是，规范调查成果的保存管理。条例规定，县级以上人民政府国土资源主管部门会同同级有关部门做好土地调查成果的保存、管理、开发等工作。

三是，明确调查成果的应用。条例规定，土地调查成果是编制国民经济和社会发展规划以及从事国土资源规划、管理、保护和利用的重要依据；同时，条例还规定，土地调查成果不作为其他法律、行政法规对调查对象实施行政处罚的依据，不作为划分部门职责分工和管理范围的依据。

问：违反条例规定要承担怎样的法律责任？

答：设定严格的法律责任是确保土地调查数据真实性、杜绝弄虚作假的重要手段，条例对此作了如下规定：

一是，明确有关领导的责任。条例规定，地方、部门、单位的负责人擅自修改调查资料、数据，或者强令、授意土地调查人员篡改调查资料、数据或者编造虚假数据，或者对拒绝、抵制篡改调查资料、数据或者编造虚假数据的土地调查人员打击报复的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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关键词：小产权房；分类；建议

中图分类号：D911 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）35-0158-03

我国特有的土地制度，严格限制了土地的私有以及流转，这就造成了小产权房产权不明的尴尬地位。2011年11月9日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确指出小产权房不得登记发证。2012年2月16日，国土资源部执法监察局局长李建勤在“全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会”上表示，2012年全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房的问题，已经成立了小产权房清理小组。2012年9月，面对中央部委的整顿，北京、山东、广东等地小产权房改头换面为“农业生态房”、“养老公寓”、“旅游地产”等，通过“以租代售”、“使用权代替产权”、“荣誉村”等方式逃避整顿。如何抑制小产权房的发展，合法保护各方合法权益，明确法律规定，为小产权房合法化寻找出路已成为当务之急。

一、小产权房的概念界定

当前学界对小产权房的解释归纳起来主要有以下三种。

第一种是相对于开发商的产权而言，认为开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，因为购房人的产权是由开发商一个大产权分割而得来的小产权。

第二种是以房屋再流转时是否需要缴纳土地出让金来区分，无需再缴纳土地出让金的叫做大产权，需要补缴土地出让金的叫小产权。因此我们就称普通商品房为大产权房，经济适用房为小产权房。

第三种是以产权证的发证机关来区分的。大产权房是指依据相关法律规定，由国家专门机关，按照法定程序签发产权证书的房屋。反之，没有法律依据，不由国家专门机关签发，由乡镇政府或村民委员会签发产权证书的房屋就称之为小产权房，又被称为乡产权房。

第一种和第二种小产权房是符合我国相关法律规定的，只要购房者交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以获得完全产权，进行自由买卖。而第三种小产权房因其法律存在模糊、矛盾之处，存在较大争议，而且其得不到真正法律意义上的产权证书，也是目前面临整治的小产权房。

笔者认为，小产权房是指在集体所有土地上建设的，未缴纳土地出让金等费用，面向本集体组织以外的成员出售的，其产权证书不是由国家房管部门颁发而是由乡镇政府或村民委员会颁发的房屋。

二、小产权房的划分

按不同的划分标准，可有多种分类，目前学界针对小产权房的划分主要分为如下几类。

（一）以占地属性

此类划分标准为目前最主要的划分标准。按照我国《土地管理法》第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”故小产权房可以分为三种：第一种是在农用地上所建的小产权房；第二种建设用地上所建的小产权房；第三种是在未利用地上所建的小产权房。

建在农用地上的小产权房：按照我国《土地管理法》第4条规定：“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。”但是由于各种土地的特性以及位置，在耕地上更适合于建造小产权房。因此目前有相当一部分小产权房是建立在耕地上的，甚至是在耕地中的基本农田上。

建设用地上所建的小产权房具体包含两种，第一种是在农村建设用地建设小产权房，第二种是可转为建设用地的土地上所建的小产权房。对于第一种的建设用地，我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”建设所需的农村集体土地包括用于农民的宅基地、农村公共建设和公益事业建设用地、农村兴办的村企业或者联营企业用地。对于第二种可转化的建设用地，根据《担保法》的规定，虽然耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权均不可抵押，但建设所需农村集体土地完全可能通过实现抵押权这种转化而取得。即《担保法》第34条第五项规定：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押”，第36条第3款规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。目前来看，我国小产权房大部分是在农村建设用地和可转化为建设用地的农村集体土地上建设的。

除了在农用地以及农村建设用地上建造小产权房，还有一部分小产权房是在未利用地上建造。但是由于小产权房主要是在大城市以及沿海城市的周边建造的，一般这些地方基本上已经没有未利用地，因此这部分小产权房的数额也相对比较少。

总体来说，第一种和第二种情况占大多数，而第三种情况就比较少，但是第一种和第二种却呈现无限扩大的趋势。由于我国现行法律对农村建设用地和农用地的规定不同，尤其对耕地、基本农田以及宅基地均有特殊规定，不同种类的土地在保护程度存在相当大的差异，所以，我们在处理不同类型小产权房时也应该区别对待。

（二）以购买小产权房的用途

我们按公民购买小产权房的用途将其划分为三类：普通住房型、别墅型以及投资型。

1.普通住房型

十年房价的高涨造就了相当多的中低收入者无法购买完全产权的房屋供其生活居住，小产权房应运而生，其既在大部分中低收入者的购买力范围内，又满足了他们的基本住房需求。该类小产权房实现了普通商品房的替代作用。

2.别墅型

小产权房大多建立在城郊、农区，其环境优美、远离城市的喧嚣，建造豪华。此类小产权房的价位一般昂贵，其购买者也多为高收入人群，其购买并非为了基本生活居住，而是为了享受田园风光。

3.投资型

此类购房者既非出于基本住房需求，也非出于对自然生活的向往，而是出于对城市以后发展规划等方面的考虑来大量购买部分地段和区位的小产权房。其购房目的是对于城市规划的土地的增值，希望通过购房进行投资，以实现其资本的增加。

此种分类是以小产权房购买者的购买用途为视角，可以清晰看透不同人群购买小产权房的目的，以及小产权房对于不同种人群的重要程度，充分考虑我国目前的经济发展水平以及现实的住房供给矛盾，这种分类为我们处理小产权房产生的法律纠纷奠定了一定的基础。

（三）以小产权房的建销进程

我们按小产权房建销进程将其划分为四类：筹建、在建、待售和已售。筹建是指尚未进入施工阶段，而只是处在可行性研究阶段。在建是指已进入施工阶段，但房屋建设尚未完成。待售是指已经建设完毕，并正向外销售的房屋，尚未入住的房屋。已售是指已经由销售者流转到买受人那里的房屋并已经被购房人占有使用。

处在不同阶段的小产权房的影响力也是不同的，因此对该类小产权房的处理要考虑到其购买时间，小产权房的规模，小产权房流转的次数，小产权房的建设进度等情况。

三、小产权房合法化的路径选择

（一）合理限制建设用地、农用地转建设用地流转，保护农用地

从1999年的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》到2011年的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》均对集体土地流转以及小产权房发展进行规制。从根源上讲，小产权房的抑制就要从建设用地、农用地转建设用地流转入手，具体意见如下。

第一，农用地是人类获取粮食的重要来源，维护农用地数量与质量，对农业可持续发展至关重要。我国以占世界7%的土地养活着占世界22%的人口，人均农用地面积远低于世界平均水平，而且农用地面积日益减少。不论是从经济建设的角度出发，还是从国家长治久安的角度考虑，农用地的保持至关重要。因此对于占有农用地开发、建设的小产房应该严格制止，。

第二，对于建设用地、农用地转建设用地，应严格限制条件，限制小产权房的开发，严厉打击为逃避整顿而重装入市的小产权房，具体措施有几点：一是建设用地、农用地转建设用地的客体应当限定为集体建设用地而非指耕地。二是符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划。土地利用规划是城乡建设、土地管理的依据，是落实“保护农用地”基本国策的重要措施。集体建设用地流转，从区域上看，必须在土地利用总体规划确定范围内，严禁各行其是，随意流转。三是依法办理土地登记，领取土地权属证书。根据《土地管理法》第11条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”因此建设用地、农用地转建设用地必须依照法律，具备合法用地手续，依法办理土地登记，领取土地权属证书。四是符合用途管制的要求。土地使用权确定后，未经批准不得擅自改变土地用途。

（二）完善我国住房保障体系，保证“居者有其屋”

对于已购买小产权房的人群，我们不能一刀切，出于对购房者用途的考虑，从社会保障方面，有如下建议。

1.对普通住房型小产权房处置

购买普通住房型小产权房的人群，大部分属于“夹心层”人群（夹心层人群是指那些中等收入阶层，他们既不符合廉租房租赁条件、又不符合经济适用房申购条件，同时还买不起经济适用房的城市低收入住房困难人群）。其购买的根本原因还是我国商品房高额的房价，大大超出了“夹心层”人群的承受范围，其购买的目的仅是为了满足基本住房需求。对于该类购房者，其拥有一定经济收入，我们可以将其占有的小产权房纳入到我国保障性住房体系中，即将其住房转变为廉租房、经济适用房，由政府和购买者签订租赁合同，缴纳相应租金，租金要比传统上的廉租房租金稍高，同时还要低于市场上的租金，并停止建设，将买房者进行妥善安置后予以分期拆除。在国家宏观调控方面，首先我们应控制房价，规范房地产市场，使房价处于国民承受范围内。其次我们完善我国住宅保障体系，扩大住宅保障的覆盖面，以求在最大范围内满足国民的基本住宅需求。

2.对别墅型和投资型小产权房处置

对于别墅型和投资型小产权房，其购买者大多属于中层阶级以上，以户型大小、数量进行区分：一是针对别墅型小产权房，应统一收回占有，若该地区别墅数量较少，可分批拆除，购买者与建设者之间纠纷可按各自过错程度进行分担；若该地区数量较多，统一拆除难免浪费资源，可予以开发利用，转换为旅游等产业，对于购买者损失，按各自过错进行补偿。二是针对投资性小产权房应统一收回占有，若该小产权房规模集中，房屋质量达到国家安全标准，可纳入住宅保障体系，若房屋质量达不到国家安全标准，应予以拆除。

（三）均衡各方利益，实现资源合理配置

对处于不同建销进程的小产权房，从立法角度为出发点，以均衡各方利益为原则，针对不同情况采取处理措施。

1.对筹建小产权房的处置

对筹建的小产权房，因其土地处于可行性研究阶段尚未进入施工阶段，尚未发生大量的成本消耗，可直接依照《行政处罚法》确认行为违法，要求恢复原状，对于情节轻微，可予以警告、罚款；对于相关责任人可予以拘留。

2.对在建小产权房的处置

对于在建小产权房，因其尚未建成，未造成较大损失，应予以拆除，对于阻碍拆除的相关人员可按照《行政处罚法》予以处罚，情节严重的可按照《刑法》追究其相应刑事责任。

3.对待售小产权房的处置

对于待售的小产权房，因其已经完工，可按房屋质量的不同予以区别对待：一是如果房屋存在严重质量隐患，未达到房屋质量安全要求的，应确认为违法，直接拆除，防患于未然。二是符合国家规定的房屋质量安全标准的，可由国家对相应土地进行征收，并由国家专门机关依照相关法律颁发相应的产权证书，小产权房由此转化为经济适用房、廉租房，纳入住房保障体系，用以满足中低收入阶层的基本住房需求。

4.对已售小产权房的处置

对于已售的小产权房，尽管我国法律和政策明令禁止小产权房的建造及买卖，但我们不能将其简单地确认为违法并予以拆除。这些建成的小产权房，已成为部分公民的私产，而且大部分已由购买者居住生活，强行拆除势必会激发更大的社会矛盾，影响社会的稳定。从构建和谐社会为出发点，笔者认为应认可这些小产权房占有的合法性，但是需要严格相关的转换手续。该类小产权的转换应由法律规定详细的实施细则，明确缴纳的土地转让金或者房产税的标准、缴纳主体以及方式等，并由当地政府或者执法部门予以执行。

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[5]汪泉泓.我国小产权房法律问题研究[D].湖南大学，2008.

篇9

关键词：土地平整；三角网格法；计算误差；土石方计算

对土地进行平整是为了使耕地的面积增加，平均灌水量，满足机耕的要求等进行的田面平整施工，在土地整理和开发的工作中占主要的地位。土地的平整施工投资占土地整理和开发项目总投资的加大比例，一般按地形的实际条件分为不同的比例，最大可占总投资的一半费用。所以土地平整中土石方量计算的正确性直接影响着整个项目的总投资预算，也影响其他相关单项施工中土石方的配备。

1 土石方量的计算方法

在土地平整的施工中，土石方量的计算方法有传统的方格网法、散点法、截面法和三角网格法。方格网法主要适用可以找到挖填方分界线的平整区域和坡度变化较均匀的地面；散点法主要用于挖填分界较不明显的平整区域和不均匀变化的地面；截面法主要用于挖填深度较大且不规则的平整区域和有较大起伏度的地形。

方格网法在计算的过程中，要将平整的土地（通常是一个平整的单元）进行划分，规划出若干个正方形的网格，按照地形图上的高程点，使用插值法计算方格结点的高程或者是直接测量出方格结点的高程，所以在计算中对地形图的要求很严格。使用方格网法计算挖填方量时，要在网格单元里的挖填方处个顶点上的填方盖度或者是挖方深度进行平均求值，但是对近似棱柱体的挖填土体的体积进行计算时，会出现一定的误差值，所以对可以找到挖填方分界线和地面坡度较均匀的平整区域，使用三角网格进行划分成平整的地块，可以降低对计算中多地形图的要求标准。在计算的方法中，按照土地的实际形状建立挖填方量的多面体模型图，使用可视化的计算软件，达到提高计算结果正确性和计算效率的目的。

三角网格计算方法是指在一个平整的单元中，按照地形图中的高程点把地块划分为若干个三角网格，可以出现不同形状三角网格。但是为了确保计算结果的正确性，要求地形图的高程点要均匀的分布，网格的划分不可以较大，边长最好在20m至50m之间。

2 多面体挖填方的计算模型

三角网格地块中建立挖填方的计算模型可以分为两类，用于全填型、全挖型和半填半挖型。

2.1 模型一ABC是平整前的地面，GEH低平整后的地面，当ABC在GEH上时，则表示次区域为挖方区，反之为填方区。计算公式：

V1=1—3 SDEF（|hA|+|hB|+|hC|）

其中V1代表体积，ABC的水平投影面积为SDEF，A的挖填深度为hA，B的挖填深度为hB，C的挖填深度为hC。

2.2 模型二

模型二是网格地块中四边形挖填方计算的多面体模型，A′B′C′D′是平整前的地面，A′B′H′I′是平整后的地面，A′B′C′D′的水平投影为A′E′F′G′。当A′B′C′D′面在A′B′H′I′面上部，则表示A′B′C′D′面所确定的区域是挖方区域，反之则是填方区域。此种模型的计算挖填方量总和是：

V2=V′1-2+V′1-3=

1—3 SA′E′G′|hD′|+ 1—3 SE′F′G′（|hD′|+|hC′|）

其中A′B′D′的水平投影面积为SA′E′G′，B′C′D′的水平投影面积为SE′F′G′，C′是hc′的挖填深度，D′为hD′的挖填深度。

3 方格网法和三角网格法的不同之处

使用三角网格法对平整的地块进行三角形的划分，只需要保证平整的地块中的高程点均匀的分布，将网格地块的大小限制在一定的范围中，网格地块的形状可以使任意的三角形状。三角网格法较方格网法相比，对地形图的要求不高，在计算的方法上，挖填方计算多面体的模型建立降低了方格网法计算中把网格地块中挖填方上个顶点的填方深度或者是挖方深度进行平均值的计算，减少在近似棱柱体的土石方量计算中的误差出现。

从理论上分析方格网法计算中出现的误差如图所示：

所以只有当m为3时，V的结果为0，才能使两种计算方法的计算结果一致。而V可以降低方格网法计算法中对土石方量计算的正确率。

以下是使用一个工程实例对方格网法和三角网格法的计算进行对比，其中iy为0，地形为水平地面。图四（a）是方格网地块的划分形状，图四（b）是三角网格地块的划分形状。计高程是168.38m，使用三角网格法所得出的设计挖填方的差值是0.01m3，高程度是168.44m。所以使用三角网格法对多面体的挖填方进行土石方的计算，可以有效的降低方格网法中把网格地块中挖填方处个顶点的填方高度或者是挖方高度的平均值，近似棱柱体的土石方量计算中所出现的误差值。

使用三角网格对平整地块进行划分，建立多面体的计算模型，可以降低方格网法中土石方量计算中对地形图的高要求标准，使用多面体模型对土石方量进行计算，可以有效的降低计算中的误差出现情况，使用可视化的计算软件，可以提高计算的效率，保证计算结果的正确性。

参考文献

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篇10

关键词：相对资源承载力；空间分异；赣州市

中图分类号：X22 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2014）19-4590-05

DOI：10.14088/ki.issn0439-8114.2014.19.021

Spatial Differentiation in Ganzhou Based on Relative Carrying

Capacity of Resources

LUO Wei，YUAN Xiu-hua，KUANG Run-yuan，LI Wen-hong， ZHANG Meng

（School of Architectural and surveying & Mapping Engineering， Jiangxi University of Science and Technology， Ganzhou 341000，Jiangxi，China）

Abstract： Based on the carrying capacity of the environment and resources， the spatial differentiation of Ganzhou city was studied. A division model of main functional regions was built based on relative carrying capacity of resources， which were divided into 3 different types of main functional regions including optimizing development regions， key development regions and restricted development regions. The advices were proposed specifically for the three main functional regions to further analyze the evolution of relative resources carrying capacity（2000-2011）. Results showed that Ganzhou city was still the key development zone. The relative resources bearing capacity in the last 12 years was stable. The relative resources carrying capacity model applied to main function division had good effects.

Key words： relative carrying capacity of resources； spatial differentiation； Ganzhou city

相对资源承载力是以比具体研究区更大的一个或多个参照区为对比标准，根据参照区人均资源拥有量或消费量、研究区资源存量，计算出研究区各类相对资源承载力[1]。此概念与传统资源承载力对比，强调自然与经济资源间的互补性，扩大了人口承载资源范围[2]。主体功能区划将自然资源、社会资源和人口都纳入人地地域系统的考察范围，要求综合自然条件数据和经济社会数据，信息量相对庞大[3]。而运用相对资源承载力信息，可以得出各个地区主体功能定位，又能科学判断各类主体功能区适度人口容量[4]。诸多研究证明，主体功能区划分提出的指标体系要求与相对资源承载力所蕴含的信息相吻合，说明基于相对资源承载力研究空间分异模型的可行性。

考虑到空间单元过小，数量较多，数据收集和整理工作量的难度很大；空间单元过大，内部可能存在多种主体功能区，难以用一类主体功能概括，本文以地级、县级单位作为主体功能区划的基本单元。赣州市是世界重要的客家人聚集地、脐橙产地、钨产地和稀土产地，是江西第二大城市，受人口增长、经济发展等社会经济因素和地形等自然因素影响，造成内部18个县资源禀赋不同[5-7]。本文基于相对资源承载力理论，对赣州市主体功能区进行区划，为其可持续发展提供依据。

1 主体功能区划分模型

1.1 模型的选取

借鉴前人研究中对该模型提出的相关建议[4，8-10]，结合研究成果和赣州实况，兼顾3个子系统自然、经济、社会组成复合系统的相互影响，采用相对资源经济承载力模型和相对资源人口承载力模型。

相对资源经济承载力：

Csg=WwCgw+WfCgf+WlCgl

式中，Csg、Cgw、Cgf、Cgl分别表示相对资源经济承载力、相对水资源经济承载力、相对森林资源经济承载力和相对土地资源经济承载力；该模型中Ww、Wf、Wl分别表示相对水资源、森林资源和土地资源经济承载力权重值。

Cgw=Igw×Qw=Go/Qwo×Qw

Cgf=Igf×Qf=Go/Qfo×Qf

Cgl=Igl×Ql=Go/Qlo×Ql

式中，Igw、Igf，Igl分别表示水资源、森林资源和土地资源经济承载指数；Qw、Qf、Ql分别表示研究区水资源量、森林资源量和土地资源量；Qwo、Qfo、Qlo分别表示参照区水资源量、森林资源量和土地资源量；Go表示参照区经济总量。

相对资源人口承载力：

Csp=WwCnpw+WfCnpf+WlCnpl+WeCecp

式中，Csp、Cnpw、Cnpf、Cnpl、Cecp分别表示相对资源人口承载力、相对水资源人口承载力、相对森林资源人口承载力、相对土地资源人口承载力、相对经济资源人口承载力；Ww、Wf、Wl、We分别表示相对水资源、森林资源、土地资源和经济资源承载力的权重值。

Cnpw=Ipw×Qw=Po/Qwo×Qw

Cncf=Ipf×Qf=Po/Qfo×Qf

Cnpl=Ipl×Ql=Po/Qlo×Ql

Cecp=Ipec×Qec=Po/Qeco×Qec

式中，Ipw、Ipf、Ipl、Ipec分别表示水资源、森林资源、土地资源和经济资源人口承载力指数；Po、Qwo、Qfo、Qlo、Qeco分别表示参照区人口总数、水资源量、森林资源量、土地资源量和经济资源量；Qw、Qf、Ql、Qec分别表示研究区水资源量、森林资源量、土地资源量和经济资源量。

1.2 划分标准

基于相对资源承载力模型的计算，参照文献[9，10]将上文所建立的相对资源人口承载力Csp和相对资源经济承载力Csg分别与赣南地区的常住人口数P和国内生产总值Qec比较，可得出4种结果（表1），从而提出了主体功能区的划分标准。

2 主体功能区划分

计算相对资源承载力之前需先设定内部权重因子，参照文献[1，9-12]将相对水资源、森林资源、土地资源和经济资源承载力的权重因子Ww，Wf，Wl，We分别设定为0.2，0.2，0.2，0.4；同时将相对资源经济承载力模型中的Ww，Wf，Wl设定为0.33，0.33，0.34。文中所用全省数据来源于《江西统计年鉴（2012年）》，赣州市数据来源于《赣州统计年鉴（2001-2012年）》。

以整个江西省为参照区的主体功能区划分（图1），随着近年赣州经济发展，章贡区、南康、于都等13个县与全省平均水平相比呈现人口超载现象；仅章贡区处于相对经济超载状态。参照全省平均水平，最后依据基于相对资源承载力的主体功能区划分标准（表1）得出：①仅章贡区符合Qec>Csg、P>Csp即人口与经济同时超载的状态，属于优化开发区A；②崇义、全南、龙南、寻乌、定南5县符合Qec

对以整个赣州市为参照区的主体功能区进行了划分（图2），并提出了相关发展建议。①优化开发区。优化开发区A包括章贡区、南康市和瑞金市，符合Qec>Csg，P>Csp，即人口、经济均超载，呈现出经济发展水平高，国土资源开发密度较大，资源环境承载力相对逐渐减弱等特征。该功能区范围和赣南地区工业较发达的地区基本一致，是赣南地区经济发展的龙头地区。今后应该减少人口压力，降低单位经济产值所占用的资源总量，减轻资源环境压力。优化开发区B包括赣县、大余、龙南，符合Qec>Csg，P

3 赣州市主体功能区的动态分析

3.1 赣州市相对资源经济承载力的演变（以整个赣州市为参考区）

由表2可知，赣州市多数辖区现实经济总量（GDP即Qec）与相对资源经济承载力（Csg）的差值均在-30亿至30亿之间，变化较小，总体说相对资源经济承载力与现实经济总量处于平衡状态。但章贡区经济总量一直远远大于相对资源经济承载力（Csg），且其差值呈逐渐增大的趋势，说明经济处于超载状态，并于2011年达到峰值，相对资源经济承载力超载了156.83亿元，究其原因是章贡区属于市辖区，耕地和林地面积较少，较大部分属于建设用地，人口较多，经济发达。宁都县经济总量一直小于相对资源经济承载力（Csg），经济处于富余状态，并于2009年达到峰值，相对资源经济承载力富余了81.46亿元，主要是宁都县土地面积即耕地面积大，森林资源丰富，但工业化水平不高，经济不发达。

3.2 赣州市相对资源人口承载力的演变（以整个赣州市为参考区）

由表3可知，赣州市大部分辖区现实人口总量（P）与相对资源人口承载力（Csp）的差值均在-10万人至10万人间浮动，变化较小，总体来说相对资源人口承载力与现实人口总量处于平衡状态；但于都县的人口总量（P）一直大于相对资源人口承载力（Csp），且其差值范围为24万～34万人，说明人口超载，并于2009年达到峰值，相对资源人口承载力超载了33.19万人，主要原因是于都县人口众多，是赣州市惟一人口突破百万的县，耕地和林地面积占国土面积的比重相对其他县市要小，且经济不够发达。崇义县和宁都县人口总量（P）一直小于相对资源人口承载力（Csp），人口处于富余状态，并均于2011年达到峰值，相对资源人口承载力分别富余了14.88万和15.00万人，究其原因是崇义县和宁都县森林资源丰富，人口较少，工业化水平不高，经济不发达。

3.3 赣州市主体功能区的变化

根据近12年来赣州市相对资源经济承载力和相对资源人口承载力的演变，得出赣州市主体功能区的变化：章贡区由优化开发区B（2000-2008年）转变为优化开发区A（2009-2011年），赣县由重点开发区（2000-2007年）转变为优化开发区B（2008-2011年），瑞金由重点开发区（2000-2006年）转变为优化开发区A（2007-2011年），龙南有重点开发区（2000年）转变为优化开发区B（2001-2011年）。其他县市的主体功能区没有发生变化，只是数量上有微小的改变。

4 结论

运用相对资源承载力模型的计算方法，对赣州的18县市区2000-2011期间的相对资源经济承载力和相对资源人口承载力进行了计算，得出以下结论：①以2011年为例，参照全省平均水平，仅章贡区符合优化开发区A，崇义、全南、龙南、寻乌、定南5县符合限制开发区，其他县市属于重点开发区。②以2011年为例，参照赣州市平均水平，章贡区、南康市和瑞金市属于优化开发区A，赣县、大余、龙南属于优化开发区B，寻乌和崇义属于限制开发区，其他10个县属于重点开发区。③赣州市相对资源承载力的演变（2000-2011），总体上比较平稳的变化，但章贡区经济一直处于高水平的经济超载状态，于都县则一直处于较高水平的人口超载状态。

基于相对资源承载力理论，对赣州市2000-2011年期间18个县的主体功能区进行了区划，结果显示赣州市所辖的县市大多数属于重点开发区，在“十二五”期间，完善基础设施，加大投资，大力发展经济，同时注意保持人口的适度增长，保护好环境仍是区域可持续发展的重中之重。

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