房地产企业管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词:宏观调控房地产企业策略

目前房地产业过热迹象逐渐显露,为了房地产业的可持续发展,政府宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷,正击中了整个房地产业的要害,房地产企业必将在调控中不断地进行自身调整。正确看待宏观调控,便成为房地产企业应对宏观调控的关键。

正确对待宏观调控的市场背景

目前房地产市场基本呈持续健康发展态势,但也出现了局部房价上涨过快、投资过热等问题,已引发了新一轮的房地产过热。主要表现在:

房地产投资增长过猛

近年来房价连年上涨,吸引大量资本的涌入,导致房地产业的投资几乎是以大爆炸的方式急剧增长。1998～2003年每年投资增长的环比分别为13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅为21.7%。2004年第一季度固定投资增长过快,尤其是房地产项目的开发投资增长高达41%。

房地产供求结构严重失衡

目前我国各地高收入家庭只占极小的部分(约占10%),而中低收入家庭才是社会的主要组成部分。在房地产开发建设过程中,各地应该多开发建设低价位的经济适用住房才能满足广大中低收入家庭的需要。但是现实情况是供给结构暂时性失衡,集中表现在高档房、花园别墅过多,中低价住房、特别是动迁用房短缺,导致住房平均价格上涨过快。

房地产价格上涨过快

商品住房价格与家庭收入的比例,是居民支付能力的标志。房价收入的比值越小,居民买房能力越强。上海2001-2003年商品房价格平均涨幅分别为1.8%、

8.2%、24.2%,呈一路上升态势,三年涨幅累计达到34.2%,成为房价增长最快的省市,这一增长速度远远超过上海居民的收入增长幅度。

房地产贷款比重过高

房地产融资渠道单一,对银行依赖度过高。银行由于有实物抵押认为房地产抵押贷款是非常安全的,从而增加贷款额度。在这种机制作用下,银行贷款余额中30%以上的贷款都流向了房地产领域。随着房地产价格的上涨,金融风险会相应增加,甚至会引起巨大的金融危机。

房地产企业盲目圈地

自2001年以来,各路开发商对房地产业的发展充满着预期希望,于是一股规模巨大、声势不小的征地运动正在全国各大中城市掀起。

房地产投资客增多

近年来城市居民的收入大幅增长,而投资渠道却十分狭窄。为了降低投资风险,提高收益,许多投资者纷纷将目光投向房地产市场,导致虚假的需求现象。由于开发投资量和竣工面积的增长速度明显高于同期商品房销售的增长,使我国商品房空置面积大幅度增加,空置面积增长幅度为9.2%。至2004年9月全国空置房面积增加到1.25亿平方米,空置率估计为26%,已远远超过国际公认的10%～15%的警戒线。

理性看待目前的宏观调控

理性看待调控的力度

回顾这些年房地产业发展的历程,我国房地产业经历了两次房地产过热的调控,其中,1993年大规模的对局部地区“过热”的宏观调控。90年代房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的,过高的投资没有消费市场的支撑,而现在的房地产投资增长是在连续多年的高速增长水平上,有较高的住房需求的基础;90年代房地产投资增长是以国有资产,特别是财政资金与银行贷款投资为主的增长和以国有资金为主的消费,而现在的房地产市场是以非国有投资为主和以个人消费为主的市场。所以,当前宏观调控的市场背景与以前的调控有着根本的不同,不会采用一刀切的行政干预办法,企业不必对市场发展丧失信心。

我国政府宏观调控能力不断增强,调控手段日趋成熟,经济运行趋于平稳。宏观调控的手段坚持市场化的方向,没有采取紧急刹车政策,而是从土地、金融政策上加以调控。从已经出台的政策看,绝大部分的政策还是采用经济的手段、市场的手段,不会对中国的经济和中国的房地产造成致命的伤害,只会使它健康发展。

理性看待调控政策的效应

2003年至今调控政策不断出台。2003年2月央行《货币政策执行报告》,3月治理整顿土地市场秩序,5月公布《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》,6月121号文件和8月18号文件,9月实行第一部《物业管理条例》。2004年4月25日实行差别准备金率,并上调存款准备金率0.5个百分点,4月底,国务院下发通知,将房地产业开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%以上。同时地方政府从加大土地市场调控、优化住房供应结构、完善市场交易法规、建立预警预报机制、健全住房保障体系等五大配套措施调控房地产市场。

土地政策的效应分析国土资源部的11号令、国务院的45号文,是清理整顿土地市场的一个武器。经营型土地的招标、拍卖和挂牌方式供应使得土地的实际供应者变成了市或者县单一主体,这样政府可主动介入市场,控制总量与供给结构,能够避免开发商盲目储备土地,造成土地资源的浪费,从而提升对土地的调控能力。土地市场的供求关系更加稳定,波动会更小。同时,开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了,获得土地的环节也减少了,有利于土地获得的价格的稳定或者稳中有升。土地供应的市场化程度会有比较大的提高,各路开发商能够以公平竞争方式获得土地,偶然性的暴利机会减少,有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追求效益的投资过度。

金融政策的效应分析从2003年121号文件到国务院出台提高资本金政策的一系列金融调控措施,首先有利于通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策,使房地产信用规模保持合理水平和内部结构。其次有利于规范银行对房地产的信贷业务,对防范金融风险有积极的影响;同时大幅度提高开发商自有资金比率,有利于降低房地产市场的供给风险。再次,央行房贷政策要求严格控制土地储备贷款的发放,就是通过金融杠杆作用平衡土地的需求量,同时,又是在理顺金融业与房地产业的关系。最后,央行紧缩银根政策,避免资金过量涌入,避免企业超负债能力超计划规模的开发项目,避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现。这些都更加有利于整个市场的调整,使市场更加规范,更加稳定。

调控政策对房地产企业的影响政府土地、金融调控措施必将对房地产业的发展产生深远的影响,这些影响主要有:调控政策规范市场,有助于为房地产企业创造一个公平的市场竞争环境。调控措施将带来的资金压力,特别是中小开发企业濒临困境,将迫使一些开发企业转变开发方向和开发计划。同时,调控势必有可能把更多的投机性开发商逐出市场,企业将回归理性和本分。调控措施将有助于促进企业的优胜劣汰,在此过程中实力较弱、企图投机的开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。经过优胜劣汰后生存下来的,必将是优质企业,其抗风险能力也将大为提高。调控措施在限制高档住房和商业用房消费的同时,中低价住房消费由于事实上的提高预售门槛,也会受到一定的影响。部分消费者可能从原来的持币购房变为对价格下降产生预期,持币观望、延迟购房,削弱市场的活力和动力,必将影响房地产企业市场发展的信心。

房地产企业应对宏观调控政策的策略

正确看待房地产业的发展前景

正确看待房地产市场需求目前房地产市场的发展是由实实在在的需求所支撑的。从今后的发展来看,党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标要求,2020年国内生产总值比2000年翻两翻,即每年平均增长7%以上。经济的快速增长必然带来对房地产的大量需求。房地产需求将保持稳定、旺盛的状态,主要包括提高居住水平需求、城市化需求、旧区改造拆迁需求、外来购房需求四个方面。例如,根据上海的需求分析,每年商品住宅的需求达到2000万平方米。按此要求,房地产业在这20年里必须持续地以高于国民经济的发展速度向前发展。

正确看待房地产企业利润房地产市场处于均衡状态时,房地产资金利润率水平,一般应当为社会平均利润率。虽然房地产企业资金投入量大、周期长、环节多、风险也较高,在正常操作情况下,房地产利润率稍高一些,也应视为正常。但它归根到底会受到社会平均利润率的制约。随着土地供应的市场化程度的提高和房地产市场公平竞争环境的形成,房地产开发获得暴利的时代总体上已过去,平均利润的时代已经到来。

房地产企业应对调控政策的策略

投资决策理性化投资规模理性化,不可盲目做大。根据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,合理安排投资规模。投资结构理性化。认真接受政府指导,吃准市场趋向,适应中低收入者需求,多开发中低价位住房。投资领域理性化,积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理,在地产业上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化,不要盲目集中城区。城市化进程中小城镇建设,对于房地产企业是一个可开拓的新市场。

经营管理科学化管理出效率,要求开发商练好内功,做好自己的产品。练内功主要着重大力提高管理人员素质,努力提高资金经营效率,合理安排建设周期。

注重品牌战略在市场经济条件下,企业的市场行为往往成为决定企业命运的关键因素。企业应当承担一定的社会责任,对消费者负责,遵纪守法,照章纳税,以规范的市场行为建立良好的公众形象,从而赢得市场。房地产业已进入品牌竞争的时代。在品牌创业阶段,竞争的重心以从单个楼盘间的较量,变成企业间实力的比拼。品牌是一种无形资产,更是一个整体概念,除有形产品外,还包括附加产品,即消费者购房所得到的附加服务和附加利益。只有那些具有品牌优势并且经验丰富的房地产企业,才会赢得更大的发展机遇。

多元化融资渠道银根收紧和房地产企业的资金门槛提高,无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其它融资途径,运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作,盘活现有资产,做大做强房地产开发企业,为新一轮的发展打下坚实的基础。

不断创新产品与服务单位和家庭由于经济实力的不同而对房地产包括住宅具有不同层次的需求,同时随着人们收入水平的提高、生活水平的改善,人们消费需求也在发生变化。因此适应不同层次人的要求,适应不同层次人水平提高了以后对住房的需求,就要求房地产企业不断推出的新产品、新形态、新种类,以满足市场的需求。只要有变化就是新的卖点,就可以推动房地产开发向一个新层次、新的高度发展。

参考资料:

1.张建华.理性看待我国房地产业的发展.上海房地,2003(1)

2.张永岳,陈伯庚.略论当前房地产市场形势.上海房地,2003(8)

3.张元端.促进房地产开发持续健康发展.中国房地产,2003(9)

4.王克忠.房地产周期和房地产业健康发展.上海房地,2003(12)

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一、计划管理对于房地产企业的必要性

房地产企业是典型的项目运作的业务模式，对于项目管理来讲，计划管理是项目运营的主要手段，亦是房地产企业业务管理的重要管理手段。项目是房地产企业的唯一产品，房地产企业的一系列经营活动是围绕项目展开的。房地产项目具有运作周期长、外部接口多、并行运作单位高、产品不可逆等特点。房地产企业运作，除了工程项目的具体实施外，还有涉及市场营销、设计管理、项目成本控制、材料采购、承建商选定、资金配置等工作，只有有效的整合配置社会资源，才能确保项目开发顺利进行。“凡事预则立，不预则废”，有效地计划管理能帮助企业管理者合理分配资源、顺利实现目标。

1、计划管理是房地产企业运营系统构建的基础

房地产企业属于第三产业，第三是服务型行业。生产型企业架构强调分工，以分工划分部门，注重专业和过程，确保产品不出错。服务性企业强调组合，以职能划分部门，注重协作与结果。房地产企业的企业性质确定了房地产企业工作头绪复杂、工作接口千头万绪。只有通过计划，才能将企业的这些管理工作构建成一个管理系统或者一个管理体系，使之能够流畅运转、协调配合，并能够防范企业管理的系统性风险。

2、计划管理是目标管理的基础

房地产行业在我国还是一个年轻的行业，行业发展时间短，无论国家政策、法规的制定、监管，还是房地产企业经营运作等方面都还有许多不同程度的不完善和不规范的地方。房地产开发环节受国家宏观经济政策如金融政策、土地政策等影响较大，使部分房地产开发企业总是抱怨“计划无用”、“计划赶不上变化”，放弃了计划管理，仍没有摆脱人盯人的原始管理方式，即使管理人员劳累不堪，也使管理顾此失彼。通过房地产项目计划可分析研究项目的投资、质量、工期和项目总目标能否实现，以及个目标之间能否相互协调。在计划的过程中，如发现总目标的实现确有困难，或项目中的费用工期、质量要求不能协调平衡，应及时修正总目标或修改技术方案、改进技术设计，甚至可能取消某些项目活动，以保证个目标的平衡。而环境的多变性和不确定性恰好反映了计划管理的重要，只有通过计划管理，才能奠定目标管理基础，让你每个人主动工作！

3、计划管理是绩效考核的标准

管理学中有句名言：一个正确的决策会被糟糕的执行所毁灭；一个错误的决策会被优秀的执行所挽救。因此，要保证项目的产出，就必须解决团队执行力问题。项目执行力管理的核心是绩效管理，绩效管理的基本原则是量化、透明、公平。只有将计划作为绩效考核的标准，考核的指标才能量化。

二、房地产企业的计划管理

房地产企业的计划管理是房地产企业确定在一定时期的生产经营目标，制定计划，用以组织、协调全部生产经营活动，是企业管理的一项重要内容。主要是在WBS基础上，细化活动内容，配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效控制。房地产计划管理的任务，就是以生产经营为中心将企业的发展战略、发展计划具体落实到开发项目的实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划开展工作，并根据情况变化对计划进行动态调整，从而时刻保持项目管理的主动性。计划通过对企业未来行动或活动的安排，以及对未来资金或资源的供给、分配的筹划，指导企业循序渐进的实现既定的目标，计划本质是降低企业在资源配置过程中的不确定性的同时，使企业适应不断变化中的内外部环境。

三、房地产企业计划管理的关键

1.做好战略规划，指导企业每一步行动；

房地产企业的生产资料是稀缺资源土地。土地资源的获取受产业政策、金融政策等外部因素影响较大，如果不充分做好计划，会失去市场机会。公司发展也就无从谈起。房地产开发企业应制定3-5年战略发展规划，指导企业未来一段时间的发展方向和产品定位，把到手的项目策划好，给客户提供潜在价值高的产品，并根据公司发展战略和产品定位做好市场准备。

2.建立四级计划系统，层层分解到每个岗位。

计划管理系统应包括四级计划。一级计划包括公司战略规划和3-5年公司发展计划，由上级公司和公司决策层控制；二级计划主要是年度经营计划，由分解到公司各职能部门所负责的各分项计划组成，包括项目开发计划、设计计划、成本计划、工程计划、销售计划、资金计划和管理计划。三级计划是项目和部门的月度计划，是各部门月度工作的指标。四级计划是分解到小组或个人的月度计划。

3.量化所有的计划指标，使之便于考核。

所有计划指标都是可以量化的。量化可以减少主观因素对考核结果的影响，做到计划执行的严肃性和考核公平。

4.通过紧前条件，将所有工作连成一个系统

紧前条件的设置，使部门之间的管理接口清晰化，协调工作脉络清晰，减少相互之间的推诿、扯皮，工作效率更高。

5.严格监控，协调计划执行

计划的执行是一个动态发展过程，计划和实施总是有偏差，对计划进行严格监控，及时发现偏差并进行实施动态调整、矫正，确保总目标的实现。

6.用零和原则简化考核

考核要做到量化、透明和公平，就要减少主观因素。采取零和原则，能够避免对计划指标的过度细化，简化考核，提高考核效率。

四、做好计划实施的保障

1.组织保障。企业组织架构中应有一个独立的且与所有业务部门平行的计划管理部门是计划管理实施的组织保障。有些房地产企业将计划管理职能放在行政部、总裁办、总经办等行政部门，没有专业的计划管理部门统筹企业的计划管理，由于缺少了对开发环节具体业务的了解，这些部门不能承担有关计划的编制、统筹和协调职责，只能沦为计划收集、汇总和考核期末按计划考核评分的部门，效果不佳。

2.人员保障。计划管理人员必须具备的素质要求：优秀的沟通能力；较高的情商系数；良好的人际交往能力；运用管理知识和技术能力；高效的时间管理能力；非凡的协调能力和高效激励能力。

3.流程制度保障。在一个缺乏计划管理相应制度、流程支撑的房地产企业中，往往会有计划制定合理性不强、计划变更随意性大、计划变更频繁、计划的严肃性和权威性受到很大限制等情况出现。因此，在房地产企业中要实行计划管理，必须出台相应的计划管理制度和流程。计划管理制度的主要内容应包括：计划的编制、计划的动态管理---执行与调整管理、计划的考核管理等。

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关键词：房地产； 信息化

Abstract: the real estate industry has become an important pillar industry of the national economy. In recent years, real estate enterprise began with information construction of exploration and practice, the change has long been using artificial management way. Can say, realize the real estate management information is imperative. Real estate Bi speed development of real estate industry and the lag of the informatization construction form contrast, so, the real estate industry's information construction has essential.

Keywords: real estate; information

中图分类号： C29文献标识码：A文章编号：

1.房地产企业信息化的价值与主要内容

房地产企业信息化是指房地产企业利用现代信息技术，通过对信息资源的深化开发和广泛利用， 不断提高房地产企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和企业核心竞争力的过程。

信息化将使房地产开发企业的组织机构 、工作流程进一步规范化。信息管理系统使项目部各个岗位的职责、权限有了明确的界定，每个工作人员对自己的职权范围有了更清晰的认识。 对各部门之间的工作流程也做出了清晰的规定，并由计算机自动进行智能化的流转传递，使各工作环节衔接紧密，提高了工作效率。

信息化将使房地产开发企业增加管理的透明度。由于信息化的应用，使造假、虚报等不良现象大大减少，同时公司对项目的管理力度也得到加强， 在系统中设置了相应的角色和权限，公司领导可以查询项目各种数据报表，对项目的进度、资金、质量等情况可以做到了如指掌。

信息化将使房地产开发企业实现远程管理，提高管理效率。项目管理人员可以随时随地通过互联网访问项目服务器，进行申请、审批、查询等一系列工作，为企业今后实现整体资源优化配置提供详实的数据基础和先进的技术基础。 各个项目所提供的成本数据可以成为企业进行横向比较或编制企业内部定额的依据。

房地产管理信息化建设的主要内容：一是计算机的广泛应用。 房地产企业的所有业务流程和管理流程，通过广泛的利用计算机的数据快速处理能力，将一切流程自动化。二是企业决策支持系统。 利用因特网，进行企业的信息，并建设企业外部网。 通过采集和利用国家宏观信息、企业材料供应商及合作伙伴的生产流通信息、市场信息等经营信息，提高企业对市场的快速反应能力，提高企业的正确决策能力。 三是电子商务。房地产企业信息化的核心是基于商业服务的信息化普及与服务平台建设，目前房地产企业的电子商务尚处于起步阶段。

2.房地产管理信息化建设存在的主要问题

一是信息传递手段落后。目前，我国房地产信息的传递手段还不够先进，载体以报纸、杂志、广告等为主，传递主要靠邮寄、电报、电话等传统手段，具有传播速度慢、范围小等缺点，容易造成信息不真实或传播滞后。

二是网络化程度不高。目前，计算机在房地产行业中的普及率虽然很高，但对其使用局限于一些基本功能， 没有形成一个具有全国统一的房地产信息网络，可以说，并未实现真正意义上的网络化，对信息化进程产生阻碍作用。

三是缺乏相关专业人员。实现房地产业信息化离不开高素质的人才。 房地产管理信息化所需要的人才，不仅要懂计算机，还要懂经济、懂企业经营管理。 但是由于我国房地产业发展历史不长，尤其房地产信息业才起步，缺乏相关的专业人员，严重制约了房地产业的发展。

3.强化房地产管理信息化建设的对策

一是加强信息制度建设。信息制度是企业信息化正常运行的保证， 企业的许多信息是由企业内各个部门或岗位生成、提供或采集的，这些信息的真实性在很大程度上依赖于科学有效的管理制度来使所有信息在采集、传递过程中保证真实性。 因而，房地产企业必须要制定相应的信息制度，确保企业信息管理和信息工作正常高效运行，规范信息的应用，保证信息的安全性与实效性。

二是房地产企业应更新观念，重视信息化建设工程。企业信息化建设是一项复杂的系统工程， 它涉及到企业经营管理的各个层面，因此对艰巨性、复杂性、长期性要有清醒的认识，因此需要全体动员、全员参与。 第一，信息化建设需要全体企业员工的共同参与。 第二， 选择适合企业需求的信息管理系统，企业要清楚了解自己的需求，信息化要与企业的战略规划紧密联系起来，统筹规划，循序渐进。 第三，选择有房地产行业经验积累的软件开发商， 只有富有行业经验才能做出最优业务流程的行业管理软件。 第四，注重系统培训的实施。 房地产企业员工计算机应用水平参差不齐， 要制定具体的培训计划， 并严格实施，同时系统的实施还要用一些制度来保障，如培训考核制度、绩效考核制度，与员工运用信息系统水平挂钩。 只有员工完全自觉使用时，信息系统才能产生最大的效益。

三是加强全国房地产信息标准化的制定。房地产信息化的基础工作是房地产行业方面的工作， 信息化必须实现信息的标准化，房地产行业就缺乏这些标准，即使有一些，也不全面、不规范，并且有一些已经过时。 因此，房地产行业的信息化要组织各级政府和科研机构等共同研究， 站在全球的角度和视野，制定中国房地产行业信息化标准体系。 设立标准规范，一方面要设定管理内容、程序、时限等的标准，将所有涉及房地产行政管理内容的业务进行规范化。 另一方面，要设定技术标准，即文字、数据、图形、表格的标准。

四是加强对人员的培训，全面提高人员素质。这种培训既包括项目管理基本理论的培训，也包括信息技术应用的培训。 使用信息技术，也就是使用项目管理软件可以帮助企业和项目管理人员改进业务流程，使之系统化、标准化、科学化，同时可以将成功的经验累积起来，使之成为企业的财富。 只有这样项目管理和信息化才能为企业取得显著的经济效益。

总之，对房地产企业而言，完善的管理信息化，意味着更多的生产、经营、决策所需信息，更高的准确性，更广的信息涉及范围，成本低、收效快的捷径，是实现职能转变、克服市场盲目性、进行有效宏观调控的基础。 因此，建立完善的房地产信息化服务业已成为当务之急。

参考文献：

[1] 荣宪波.浅议房地产管理信息化建设[J]. 中小企业管理与科技(下旬刊). 201101)

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论文关键词：股权激励方案，上市房地产企业，设计要素

 

公司的股权激励，是指激励的主体授予激励对象以股份形式的现实权益或是潜在权益，目的在于激励经营者或是员工的工作，实现企业的价值最大化和股东利益最大化。作为重要的激励和约束工具，股权激励是公司员工全面薪酬体系中的重要组成部分，良好的股权激励机制有助于公司所有者与经营者形成利益共同体，目标趋于一致。

我国实施股权激励的上市公司中，房地产企业所占的比例较大，从近几年我国房地产行业的发展来看，房地产行业的市场风险较大、市场化程度高、人才竞争激烈，所以这些企业较多采用股权激励方案。由于股权激励机制一般都是要经过一年以上的封锁期后激励对象方可获得股票，而且还必须在满足考核条件的基础上才能行权获得收益，所以房地产上市公司采取股权激励方式也是为了稳定经营团队、留住和吸引优秀的职业经理人，保障公司的持续经营。

一、股权激励方案的核心设计要素分析

股权激励能否真正激励经营者为提高企业的绩效努力工作，实现其目标，关键在于股权激励方案各个要素设计的合理性。

1．激励对象

通常来说企业管理论文，股权激励计划的激励对象是对企业未来发展有着重要作用的公司雇员，包括公司的高层经理人员和其他对公司发展有着直接影响的关键员工，如核心技术人员，营销骨干。

2．激励方式

国际上最常见的激励方式为股票期权，股改后我国《上市公司股权激励管理办法(试行)》规定，上市公司实行股权激励的基本模式，应当“以限制性股票、股票期权及法律、行政法规允许的其他方式实行”。

3．行权价格

限制性股票的价格一般较低或者为零，行权价格的制定没有特定的标准。上市公司可以根据股票期权激励机制规定，股票期权持有者可以在规定的时期内以股票期权的行权价格购买或卖出本公司股票。在行权以前，股票期权持有人没有任何的现金权益，行权过后，其个人收益为行权价与行权日市场价之间的差价。

4．行权的绩效条件

通常使用的股票期权注重股价与会计收益的直接挂钩。倘若激励对象的收益完全由股价来决定，其操纵股价的动机就会增强。为减少股价提高带来的收益的不合理性，应更多地使用会计指标衡量经营者的业绩。现在，上市公司设立的行权指标多以财务指标为主。上市公司也可采用更为严格的财务指标和非财务指标设定成适合于其本身的绩效考核指标。

5．激励期限

激励期限是激励计划所涉及的有效时间长度，通常由公司在规则之内自主设置。一般来说，行权期越长，激励强度越弱，但有利于激励高级管理人员为企业的长远发展考虑；行权期越短，激励强度越大，容易引致激励对象的短期行为。为了兼顾长短期激励效果，公司通常选择分批行权的安排，同时，可因受益人的具体身份及情况而有所不同。经理人员一般在受聘、升职和每年业绩评定后授予股票期权论文开题报告范文。

6．授予数量及比例

在制定股权激励计划时，非常重要的问题之一是要考虑公司究竟应该向激励对象提供多少数量的股票。股票授予数量直接关系到激励对象的未来收益，直接体现股权激励计划的激励效果，而且，过多或过少的数量均对企业不利。

二、我国房地产行业股权激励实践

1．数据来源与样本选取

沪深两市的数据全部来自巨潮咨询网。由于上市公司行业分类不时会发生变动，本文参照了证监会2011年4月15日中国上市公司行业分类表，选择的属于房地产开发与经营行业的企业。

在证监会2011年4月15日的中国上市公司行业分类表中，属于房地产开发与经营行业的企业一共有143家，其中在股权分置改革之后详细披露股权激励方案的房地产企业有17家。综上企业管理论文，本文共研究17家房地产企业的17个股权激励方案。这17家企业是：万科A、荣盛发展、泛海建设、名流置业、福星股份、中粮地产、深长城、广宇集团、阳光城、新湖中宝、华业地产、金地集团、苏宁环球、南国置业、中国宝安、卧龙地产、万业企业。

2．房地产企业股权激励各要素设计情况

（1）激励对象

表1 房地产企业激励对象

 

激励对象

数量

比例

董事、高级管理人员

监事

中层管理人员

业务骨干

17

5

6

15

100.00%

29.41%

35.29%

88.24%

合计

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【关键词】房地产企业管理；目标管理；成本管理；策略分析

随着我国经济发展进程的深入，面对市场日趋激烈的竞争和多变的市场需求，房地产企业必须实现更为高效的房地产企业管理工作，使房地产企业的发展目标更容易实现，保证房地产企业的市场竞争力，扩大房地产企业的销售额，提高房地产企业发展活力，促进房地产企业发展。

一、新形势下房地产企业管理创新的必要性

（一）全球化进程，面对外国房地产企业逐渐加入国内市场的趋势，为国内房地产企业的发展带来了机遇和挑战；我国经济在改革不断深化过程中，各个行业之间的竞争日趋激烈与深入；信息技术的发展与现代房地产企业的较低管理效率，也不断降低了房地产企业进行跨地区、跨行业甚至跨时空经营的难度，从而导致竞争本已十分激烈的市场面临着更为疯狂和深刻的市场竞争风暴。

（二）利益至上和人本主义的社会思潮交互影响，从而要求房地产企业在管理过程必须结合房地产企业发展的实际，不断创新管理方法。生存和生活压力，让房地产企业工作人员的逐利性更加明显。随着人们对利益的疯狂追求，导致社会冷漠等社会现象日益明显，影响了房地产企业工作人员对房地产企业的忠诚度。面对这种情况，房地产企业必须在利益与房地产企业文化方面双管齐下，在给予房地产企业员工物质刺激的同时，也应该注重房地产企业文化建设，温念房地产企业人，留住人心，增强房地产企业人对房地产企业的认同感，打造全新的房地产企业文化，推动房地产企业稳定高速发展。

二、房地产企业管理中的目标管理

为了应对新形势下，市场竞争的激烈化、多样化和深入化，房地产企业必须通过多种管理技术的创新综合应对来自市场各个层面和领域的竞争和挑战。因此房地产企业管理应该通过目标管理激励房地产企业人的工作积极性，通过人员管理合理调控房地产企业人力资源，通过销售管理最大化市场竞争能力和促成房地产企业利益的实现。

2.1目标管理具体含义

房地产企业目标管理是指房地产企业在进行房地产企业管理的过程中以相对而言比较具体的目标来作为房地产企业工作人员成绩的考核指标，从而不断激发房地产企业员工的工作积极性，这是一种全新的管理模式。对于目标管理而言，其是一种自上而下的管理方式，实行这种管理技术的房地产企业，能够促使员工在工作时拥有比较高的自主性，充分发挥了员工的积极性和能动性，也能够有效的激发员工的内在潜力。

房地产企业实行房地产企业目标管理这一管理技术的时候，应该注意以下几个方面：

1.要制定合乎实际的房地产企业发展目标。合理的房地产企业发展目标，不仅有利于房地产企业快速高效的发展，同时也有利于房地产企业调整发展方向，规避市场风险。而不合理的房地产企业发展目标，不仅会对房地产企业的发展带来极大的阻碍，甚至还有可能使房地产企业陷入竞争的泥潭和投资的风向之中，从而导致房地产企业利益受损严重者甚至破产。

2.制定合理的相关政策，帮助员工达成自己的任务目标。当房地产企业面对为员工制定的个人目标比较难达成的情况时，可以采取相关合理的政策，一定程度上减轻员工销售或者生产等工作中的难度，促进员工更容易达成目标，以此来保证房地产企业总目标的完成；房地产企业为员工制定的个人不表较为容易达成的时候，应该通过相应的政策来奖罚员工，提高员工完成任务的积极性，从而使房地产企业的总目标能够更为高效的完成。因此，适当的房地产企业政策，不仅有利于房地产企业提高员工达成目标的积极性，同时也有利于房地产企业总任务的更好更快的完成。

二、房地产企业成本管理概念

房地产企业成本管理是指房地产企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。其目的是为了充分动员和组织房地产企业全体人员，在保证产品质量的前提下，对房地产企业生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。

房地产企业成本管理的组成主要包括产品生产中所耗用的物化劳动的价值（即已耗费的生产资料转移价值）；劳动者为自己劳动所创造的价值（即归个人支配的部分， 主要是以工资形式支付给劳动者的劳动报酬）；劳动者剩余劳动所创造的价值（ 即归社会支配的部分，包括税金和利润）。

三、成本管理的体制机制建设

3.1 进行成本分析，寻找项目盈亏的内在因素

工程项日竣工后，要确定各项费用的结算金额，及时确定该工程的总成本，运用科学合理的方法，对该项目的整个过程及其结果进行全面、系统的分析和评价。通过成本分析，找出哪些成本项目节约，哪些成本项目超支，揭示成本差异的原因，掌握单项成本日标的完成情况，寻求进一步降低成本的途径和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工项目的成本规律，为今后的项目提供借鉴。

3.2 抓好施工阶段的成本控制，努力降低成本

材料费是工程直接费用的主要组成部分，要控制材料费，建立一套严格的管理制度。材料采购方面，可根据工程计划，进行招投标，大宗材料集中批量采购，可大大降低采购保管费。施工领用材料时，要根据预算限额领用，物资保管人根据限额领料单发料，领料必须严格手续，以明确责任，超损耗者从工资中扣除，建立严格的考核制度和目标责任。同时动员施工人员做好余料的回收工作，减少材料浪费和流失。

3.3 成本管理要从投标报价开始进行

在进行投标时，编制投标报价的人员要对项目的施工流程和工艺有充分的了解，要对项目的盈利和风险有较为清楚的认识，要对自身房地产企业的各项费用进行详细的计算和了解，在掌握了自身房地产企业成本的同时，要编制初步的预算成本，在条件允许的情况下，防止出现低于成本的中标情况。

四、结束语

综上所述，房地产企业成本管理、目标管理是一个系统的工程，想要做好房地产企业成本管理与目标管理工作，首先要制定明确的管理目标，在完善管理工作的基础上，落实组织机构和责任人员，建立一套有效的管理机制，采取实事求是、因地制宜的操作方法，根据工程和房地产企业自身差异，灵活的改变房地产企业管理。只有这样，才能使房地产企业效益得到增长，才能为员工提供福利，使房地产企业在激烈的市场竞争中保持不败。

参考文献：

[1]姜宁宁.关于新形势下房地产企业管理创新的思考[J].财经界，2010，（05）：92.

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【关键字】房地产；市场营销；策略

1. 前言

目前中国房地产行业的发展坚持自主创新、推广创新、技术创新等多方面相结合的创新经验。但是房地产企业管理在制度建设、融资渠道等方面也面临一系列问题和挑战，制约着房地产企业的发展，全方面分析和剖析，企业信息管理发展的关键性存在问题，明确价值目标，进行科学的价值选择，提出我国房地产企业发展的新思路，以创意化促进企业管理新发展。信息化就需要进行人力、物力的投资，由于企业总体趋势较为落后，1由于企业规模、技术和外部环境等原因，发展速度与发达国家的差距较大，所以企业信息化管理在市场竞争中面临一些难以逾越的障碍，致使企业发展陷入困境。所以房地产企业管着们对搞好企业信息建设表现出了种种。

2 目前房地产营销存在的主要问题

2.1 缺乏有效的市场考察

目前 任何一个企业的发展都是从市场中来，到市场总去。一个优秀的企业始终是以市场为中心，去市场这个大环境谋求发展。房地产企业开发营销策划最重要的是要根据市场考察进行分析，科学的考察市场是未来发展和当前形式前景，但是目前我国许多房地产企业在在开展市场考察的时候，深入考察力度不够，只注意表面材料数据 没有进行深入分析，只有把握好企业发展的方向，才能使企业更好的发展和生存。

2.2 目标市场的定位不准确

目前我国消费者群体是一个庞大的社会群体，人们在生活收入、文化水平、消费观点上都存在着很明显的差异，因此每个消费者在对房地产产品上的都有较大的差异性。房地产企业创新是为了达到项目预期的效果而采取的一种创新性、方向性和决策性活动，对于大多数房地产企业而言，建立符合市场经济的发展机制。大多数房地产企业都忽略了消费者对产品需求差异的特殊性，进而导致整体房地产结构的不平衡，难以解决广大中低收入群体的住房难问题。还要真正的理解信息为管理服务、为经营服务的管理理念，真正认识管理靠科学的工作方法，不让部分人投机取巧损害房地产企业的利益，这才是信息化的重点。

2.3 企划创意不合理

建立质量体系，完善市场秩序和交易规则，提高房地产经济自身现有的基础和原有的优势，培育企业管理资料市场，加强对房地产企业信息化市场的管理。加快了企业综合开发步伐，加2强房地产经济结构的发展，合理选择主导企业和主导管理，才能保证经济结构战略性调整顺利实现,这也是市场经济结构调整的真正目的，从经济发展变化来看，市场经济发展初级阶段，市场经济的基础在房地产企业相当薄弱，在心里抵触市场经济的行为方式。为了适应烟草企业信息化市场，按照扩大规模、完善功能、提高档次的原则,积极发展多种经营。

3. 提高房地产市场营销策划水平的策略

3.1 高度重视市场考察，增强市场预测科学性

市场考察对房地产市场营销策略起着十分重要的作用，因为市场考察与经济企业信息化成果的推广转化,吸取国外企业信息化成果推广转化的有益经验, 加强企业信息管理的研究，充分发挥自身优势,积极探索成果推广转化的有效途径和方法，建立高素质的企业信息化管理，围绕增加企业管理,积极探索房地产商场经济信息结构。房地产企业信息化不可能简单走市场经济的路子，尤其在企业体制很不完善的情况下，增加企业信息化管理的支持力度，以信息化为导向必须瞄准国内和国际两上市场的需求，加强有特色房地产行业开发力度。强化服务功能，提高服务质量，拓宽服务领域，为房地产行业走向市场铺路搭桥。目前我国房地产企业不管在国民经济中还是国际市场的竞争中都属于弱势,因此加强具有房地产企业特色的文化活动。只有通过市场经济机制的调节,房地产企业信息化结构进行战略性调整,才能合理配置企业资源，强化市场体系建设，努力搞信息化流

3.2 明确目标市场 通。

房地产市场营销需根据不同消费者的需求去，将具有相同需求的消费者聚合在一起。科学技术的不断发展，进一步提高专业化分工和协作，加强外部组织结构的完善发展。当前我国房地产企业正处于多元化和全球化趋势发展，房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。因此，加强提高房地产企业自身现有的基础和原有的优势，积极的加大对房地产企业的从组力度，不断的改善和加强自己竞争力。在经济细胞的互补性和多样性，从根本上优化房地产企业的需求生存需求结构与发展结构，从而使型房地产企业能够更健康快速的发展。

3.3 企划设计科学化与艺术化相结合

房地产企划创意的最终目的是吸引客户更好地了解和认识本企业的房地产产品，并购买产品。加强建设文化，房地产企业提供保障。在市场经济条件下，促使我国竞争与和合作的加剧，使我们能更清楚的认识到房地产企业发展存在的问题。通过不断的深化改革，无论是内3部组织结构还是外部组织结构,有力地推动了房地产企业的发展。及时把握迈向经济社会时展的新趋势，而实现管理现代化，既要从思想观念、组织结构、管理体制等进行深刻的变革，还要学习现代化管理的新概念、新方式，创造出具有房地产企业特色的管理模式，开拓发展市场，才能生存和发展。

4. 结尾

随着时代的发展，将会有越来越多的人关注房地产市场营销策略以及应用，并对其作出深层次、多角度地科学分析。房地产企业要正视房地产市场营销中存在的问题，从企业的自身情况出发，制定符合本企业的生存和发展的策略。

参考文献

[1]黄湘红.浅析房地产价格营销策略[J].广西城镇建设,2009（11）. 69-78

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一、房地产企业财务预算管理现状

现阶段房地产企业发展过程中主要出现了以下问题：

首先房地产企业财务预算管理模式不够先进，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中使用的方法过于落后，从而导致财务预算不能对房地产企业经营管理提供有效的借鉴，同时也限制了房地产财务预算工作的开展，房地产财务预算工作的局限性也促使财务预算工作不能形成全方位的财务控制规模，从而降低了整体企业的财务管理能力；其次在目前房地产企业预算管理机制不够完善，在房地产企业发展过程中，企业管理人员大多将工作重点放在了经济开发、规模扩张上，对财务预算管理工作的关注力度不够，从而导致房地产企业财务预算管理人员专业素质不足，且没有合理规范的财务预算管理工作标准，再加上财务预算管理机构设置不够合理等原因导致房地产企业财务预算管理不足以应对现阶段房地产企业经济发展的需要；最后房地产企业在财务预算管理过程中的监管力度不足，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中由于没有规范的财务预算管理工作规范及财务预算责任管理规范，房地产企业财务预算管理过于形式化，从而导致房地产企业财务预算管理人员工作积极性较差，阻碍了房地产企业财务预算管理目标制定后的落实力度，也影响了房地产企业财务预算工作进一步开展。

二、财务预算管理对于房地产企业发展的作用

房地产企业自身的发展特点决定了在其发展过程中预算管理的重要作用。一方面房地产企业资金流动频率较密集，且资金投资流出、流入数额较大，如在地皮拍卖过程中资金大多在一亿以上，这种情况导致房地产行业不够集中，而在我国房地产企业中，并没有出现房地产市场份额一家独大的状况；另一方面房地产企业受相关国家机构的管理，因此国家政策的变化会导致房地产企业经营过程中出现一定的风险，且这种风险是不可控制的，因此在房地产企业预算管理过程中应加强对政策变动带来的风险因素的考虑，并制定一定的风险管理措施，从而促使房地产企业健康长久的发展。财务预算管理可以降低企业经营安全风险，在房地产行业经营过程中财务预算管理工作可以通过规范的管理方式，然后对房地产企业经营过程中的决策进行综合分析、复核，详细制定经营决策风险预估方案，从而为房地产企业决策提供借鉴，最大程度的降低由于企业管理人员决策失误而导致的财产损失。同时有效的财务预算管理工作也可以促使房地产企业财务管理的规范进行，财务预算管理可以以房地产企业生产经营及承揽项目的实际需求、财务能力等为依据进行统一分析，在这个过程中，财务预算管理可以通过更加科学的预算手段综合分析自身所承揽项目，如资金回收措施、资金流通风险、前期成本投入、详细施工周期等。[1]从而促使房地产企业能够更加详细的了解自身实际经济水平及所开发项目的真实情况，为正确的财务决策提供依据。此外，房地产企业财务预算控制与管理可以进一步落实房地产企业财务管理规划，促使房地产企业生产经营方式更加科学规范，为企业可持续发展提供保障。

此外，房地产企业开发成本可塑性较强，且随着开发地域的区别会对成本整体的消耗费用造成一定的影响，而采用预算管理通过对工程整体前期开发费用及工程施工成本的管理可以对房地产企业开发成本进行有效的控制，并通过规范的财务预算促使内部开发资金得到最大限度的应用，降低企业开发成本消耗。同时由于目前房地产企业利润越来越薄，只有通过预算来控制成本费用的支出，才能保证开发的项目有利可赚，促使整体企业稳定发展。

三、财务预算控制与管理强化措施

针对以上房地产企业在财务预算管理中出现的问题，房地产企业在日常生产经营过程中应增加对财务预算管理工作的关注力度，根据自身实际情况完善财务预算管理规范，在这个前提下可采取以下措施：

（一）完善资本预算程序

房地产企业管理人员应加大对财务预算管理工作的关注力度，正确认识财务预算管理工作在房地产企业生产经营过程中的优良影响，然后逐步转变财务管理思想理念，在以往财务预算管理方式的基础上，根据实际发展情况，不断完善企业资本预算程序，而在企业财务预算控制管理工作中完善的资本预算程序可以为企业经营过程中资金投资过程提供保障。如房地产企业生产经营过程中会出现一些不可预估的风险因素，而通过有序的资本预算程序对房地产项目进行综合分析，及时发现资金投资决策失误，及时解决，防止因决策失误而造成大规模的经济损失。一般来说，完善的资本预算程序应包括预算编制、监督、复核、执行等流程，在整个财务预算管理机制中，房地产企业应注意加强各部门之间的协调力度，保证财务预算管理工作发挥最大的潜力。

此外，房地产企业在发展过程中很容易受外界影响，如国家政策等，因此房地产企业应根据相关政策不断加大财务预算管理工作的执行力度，综合考虑销售回款、现金流通、融资管理等情况进行全面控制管理。如在付款管理过程中应遵循“内部服务监督，外部早收晚付”的原则，[2]然后详细制定资金管理规划，并以月为单位编制资金支付计划，同时组织成本工作人员定期对项目施工场地进行实地考察并规定考察日期，通过与各相关机构的沟通控制付款的频率，提升付款环节的规范有序性。

（二）优化预算管理机制

房地产企业财务预算管理工作顺利进行保障是财务预算管理机制的建立健全，更加完善的预算管理机制应该包括激励机制及考核奖惩机制，企业应以提高预算管理能力为工作重点，结合企业发展过程中的经济能力及规模程度，通过一系列管理机制的制定完善可以细化各部门人员的管理职责，加强各部门人员的责任意识，促使企业内部各部门人员之间保持良好的沟通交流，为企业良好的发展营造一个更加宽容和谐的氛围。同时预算管理机制的完善可以在推动企业系统科学的进行财务管理的同时，也可以提前预测企业经营决策项目中的安全隐患，从而保证企业利润与内部员工利益同步增长。同时房地产企业在完善财务预算管理机制的过程中，要明确财务预算管理的各项标准，根据不同部门进行适当的调整，财务预算管理工作由于涉及范围较广，工作环节较复杂，财务预算管理人员工作负担较重，财务预算管理工作的失误不可避免，因此房地产企业可建立专门的财务预算监督机构对财务预算编制、执行等过程进行实时监督管理，并根据财务执行过程中出现的实际情况进行综合分析，逐步调整各部门人员的工作强度，保证房地产企业财务预算管理工作效力。

此外，在预算管理过程中企业应加大对费用及项目利润管理的关注力度，并制定相应的管理规范，如在费用预算管理过程中以年为单位结合企业上年度发展情况及市场变动制定整体费用预算标准，然后根据各部门实际情况以整体预算费用标准为依据制定不同部门的预算费用标准，同时以月为单位详细收集各部门预算费用支出情况并进行记录上报，然后进行综合分析，对超预算的机构进行警告并财务适当惩处措施，保障整体预算费用管理的规范性。而项目利润预算管理则是在企业土地招标前采取适当措施进行有效的可行性分析并预测评估成本盈利，如动态回收期、静态回收期、净现值等，同时在项目成立时相关财务管理人员也应及时考察项目执行过程，并据此进行项目成本盈利预测表的编制，[3]根据实际情况的变化及时进行销售方案的更改调整，保证整体项目的成本盈利。

（三）加强内部资产控制力度

为了保障企业内部财务预算控制管理工作的正常进行，房地产企业管理人员要加强对内部资产的控制力度，除了在预算编制前期，在预算执行使时期也要加强控制力度，如及时清理利用率不高的设备设施，[4]促使企?I固定资产可以得到最大程度的利用，保证固定资产残值估算、使用年限的精确程度。企业在财务预算控制管理过程中，应树立全面监督、全面控制以及全员参与的管理意识，将财务预算管理工作作为企业财务管理的工作重点，不断加强增强财务预算管理在企业日常经营活动中的渗透，促使财务预算管理工作效率不断提升。此外，为了促使房地产企业更加长久的发展，房地产企业可以利用新的投资机会更加详细的了解所投资项目的实际情况，为更加准确的预算管理打下基础。而财务预算管理的执行力度

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关键词：房地产企业；资金管理；强化

房地产企业的行业关联度较高，能够带动其他行业经济的发展，是我国国民经济的重要产业，对国民经济的发展具有推动性作用。房地产行业经过近几年的迅猛发展，房价高涨已经影响到了国计民生，成为国家宏观调控和供给侧改革的重点行业之一。特别是近段时间国家限购政策的出台和宏观调控的影响下，资金供应量趋紧，房产销售量有所回落，房地产企业面临资金面紧张的局面已经逐渐出现。强化资金管理，提高资金使用效率，合理控制资金风险，是目前房地产企业相关人员需要重视的课题之一。

一、房地产企业资金管理的重要性

（一）加强资金管理能有效地提高企业管理水平

资金管理是房地产企业管理活动中重要的管理对象，在企业财务管理中处于重要的地位。资金管理贯穿于房地产企业从获取土地资源到开发整个项目到销售回款等的整个过程。在企业管理目标方面资金管理与之是一致的，资金管理是企业管理的重要部分，资金管理的好坏直接和间接的影响企业管理水平的提高。

（二）加强资金管理能有效地防范企业资金风险

财务资金风险的发生一般表现在企业不能偿还到期债务或者实际资金收支情况偏离资金收支预算而产生的支付问题。所以，加强开发项目中的资金管理，编制的资金收支计划要结合企业项目运营的实际情况，对于企业资金风险防范，提前发现并及时处理支付资金的问题是非常重要的。

（三）加强资金管理能确保企业持续健康发展

房地产企业的健康持续发展需要资金的良性运转，在房地产企业建设中更离不开资金的支持。所以，房地产企业要想持续健康的长远发展下去，很有必要规范其资金管理，提高资金的运用效率，增加企业的经济效益，合理规划企业的发展路线。

二、房地产企业资金管理的现状

当前形势下，资金短缺问题正在困扰着房地产企业的发展，由于一些房地产企业的资金管理水平不高，在一些房地产企业资金管理方面存在一些漏洞，在房地产企业的风险管控、制度依托、运行机制等方面还存在着这样或那样的问题需要及时解决。

（一）资金的风险管控体系不健全

在一些中小型的房地产企业中，因自身资金实力不足，财务杠杆较大，资本金不足和高负债率给其带来不小的风险。造成这种情况主要有以下一些原因：一是资金管理风险意识淡薄，在高风险和高回报的房地产利益刺激下，进行一些非理性的投资，很容易比较冲动的进行投资，如果占用资金过多，不能及时销售回款，资金链断裂的局面将会不可避免；二是缺少相应管控风险的机制。一些房地产企业没有设立专门的风控部门，控制风险的责任欠明确，当资金风险到来时不能及时的采取有效的措施进行处理和化解。

（二）资金的制度建设有待完善

一些房地产企业将大量的时间用在业务扩张上面，在管理资金的制度建设方面用时较少。缺少相应的预算资金管理制度，没有明确相应的资金管理责任，监督控制资金使用情况缺位，这样很可能会造成资金运营出现问题，使企业出现资金短缺问题，影响健康发展。

（三）资金的融资渠道过于单一

当前，因我国缺少完善的资本市场运营体制，一些监管部门对房地产企业设置较高的融资条件，大多数房地产企业很难通过募集债券和股票发行的方式来筹集资金。很多房地产企业为了更好的发展不得不采取向银行贷款的方式来筹集资金来维持企业运营，但是，随着国家的宏观调控，银行限贷政策收紧，银行贷款的渠道对于中小房地产企业来说也会越来越困难。

（四）资金的管理模式有待改进

一些房地产企业具有多个开发项目，对每个开发项目成立了公司，有的还成立了分公司或者下设多个项目及子公司等。在各个分子公司及项目中开设单一或多个银行账户，这样一来就增加了银行账户数量，造成资金管理繁杂。一方面，造成不能准确、及时的收集和掌握资金的流量和存量信息，难以动态管理资金；另一方面，也会因过于分散的资金管理带来资金使用效率低的问题。

（五）资金的计划管理难以合理执行

随着近些年来房地产企业的快速发展，资金收支管理计划的重要性被很多房地产企业重视起来，经过有预算的科学安排资金，企业资金使用效率明显提高。然而，在实际执行过程过，自己计划的上报到审批还存在着一些不足之处。一是资金使用计划的上报内容不实，合理性和必要性欠缺。部分单位和部分为了保守的申请使用资金，避免被上级资金审批部门压缩掉一些资金支付款项，将可付可不付的资金列入资金支付计划一并上报；二是主管资金的审批部门由于资金来源有限，没有经过深入的调查研究，主观性地削减下属单位或各部门报来资金计划的合理需求，造成资金计划安排的不合理。

三、强化房地产企业资金管理的思路

（一）加强投资项目可行性研究

房地产项目投资决策失误会给企业造成严重的经济损失，因此，必须加强对投资项目的可行性调查论证，关注行业的发展周期，项目的评审要做到科学化、专业化，重点对项目的投资目标、规模、方式、资金来源、风险和收益等进行客观的评价。企业应将资金管理提前到项目可行性研究阶段，通过对项目的开发规模和技术经济指标分析，客观地确定投资成本和资金的使用量。然后依据项目开发每个阶段资金需求量进行资金筹划，提前做好资金的安排，以最合理的资金成本确保项目开发的顺利进行。

（二）合理安排资金使用计划

一是要详细的了解资金实际需求情况。审批资金的部门要根据单位全面预算，要求上报资金预算单位在上报资金需求计划时，一并将后两个月的资金预测情况进行上报，以此来详细的了解资金实际需求情况，统筹计划合理的安排资金；二是要构建多层次的资金管理体系。有条件的情况下可以在下级单位与集团的相关部门设立资金预算岗位，也可以由管理合同的人员兼任，因为其了解合同执行情况，有利于合理审核资金的使用计划。三是彻底查清资金使用单位或部门的对外往来情况。对于应收往来该收的要督促收款，增加公司的货币供应量。对于超期未付的往来，要组织资金予以支付，避免产生负面影响和信用危机。

（三）建立风险管控体系

首先，强化资金管理的风险意识。强调资金投入项目开发的风险可控性，对资金的流向与控制进行跟踪管理，合理规避运营中的资金风险；其次，健全房地产企业的风险管理机构。通过明确管理责任，收集来自各方面的风险信息数据，对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行识别和控制；然后，建立风险管理的指标体系。利用公司内部财务报表的数据信息、行业和政府有关部门公布的信息资料，再加上企业自身进行的市场调查，逐步构建企业资金风险管控的指标体系；最后，加强内部监督检查，采取日常监督检查和专项监督检查相结合方式，定期、不定期对资金的筹集、使用和回收情况进行检查。

（四）规范资金管理制度建设

房地产企业要从实际工作流程出发，制定切实可行的资金管理制度，规范企业内部人员的行为，保障资金良性运转。要建立和完善资金的预算管理制度，资金实行预算管理，按资金计划使用资金，按照规定的权限和制度办理资金业务。为提高制度的执行力，还需要将制度的执行情况纳入公司的考核体系，进行绩效考核。通过不断总结经验，使资金管理的制度日趋完善。

（五）拓宽融资渠道

随着我国市场经济的不断完善，房地产企业的融资渠道也逐步由间接融资向直接融资转变。目前，房地产资金主要依靠银行借贷的情况将有所改变，逐步走向股权融资、债权融资、投资基金、证券和信托等多种形式。另外，对于中小型房地产企业还可以进行联合开发，共担风险，利润分成，通过融资手段的综合利用，提高企业的融资能力。

参考文献：

[1]温世玲.新形势下房地产企业资金管理困境及对策[J].行政事业资产和财务，2016（07）.

[2]陈芸.试论基于行业特征的房地产企业资金管理[J].中国总会计师，2015（07）.

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关键字：房地产；运营管理；问题；策略

中图分类号：F272.9 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）08（B）-0000-00

最近几年，我国整体经济水平的提高拉升了百姓的房产购买力，房地产行业市场发展迅猛。同时，具有无限潜力的行业与偌大的市场，使得更多人投资于房地产行业。在这背景之下，民营房地产企业迅速崛起，房地产市场的格局发生明显的动摇，国有房地产企业的地位发生动摇。面对激烈的竞争，为了更长远的发展，良好的运营管理才是国有房地产企业屹立于建筑行业不败之地的前提，因此企业必须根据自身实际情况，建立起更科学、更完善、更有效的运营管理制度，并对出现过的危机因素进行分析，预测发展中将会遇见的问题，制定有效的预防措施，为企业又稳又好的发展提供有效的保障。

一、国有房地产企业运营管理所存问题

无论什么企业都存在企业危机，如若处理不当则会给企业带来重大的损失，甚至使该企业不复存在。所以企业应该做到认清形势，对存在的问题及时采取相应的措施。目前房地产企业存在财务管理、运营管理、用人制度等方面不同程度的问题。

（一）、财务问题

首先管理者自身缺乏运营管理与财务管理的专业知识。有的企业管理者由包工头逐渐发展起来，缺乏专业素养与意识，在企业管理中更是凭借自身以往的工作经验以及自身的认知系统做出判断。人员素质不高，导致企业财务核算等资料出现不真实性和不完整性，结果企业内部资金容易被盗用或流失。管理者没有专业知识作为基奠，决策分析缺乏科学依据。该状况给房地产企业平稳健康发展与进步造成了巨大的障碍。

然后是融资问题。房地产企业承包项目时，建设过程需要投入大量的资金。那么必须通过融资来筹集大量的资金。多数企业自身由于内部财务比列无法达到银行贷款标准，既无中介担保，又无抵押贷款缺乏信资，只好转向民间高息贷款。但此举存在风险更大，而且这种融资方式极大增加了房地产企业的经营业务成本和财务费用。而对于偿还筹措的资金，只有保证项目成功竣工，并且商品房得到许可证开始预售后，资金才可能慢慢的回笼。倘若未能获取回笼资金，后果可想而知，企业的命运将不堪设想。融资完成、项目开始建设后，又受大幅波动的利率汇率及证券市场的影响。那么房产企业极有可能出现资不抵债的问题，资金出现断接，则最终致使项目中止更甚者企业走向破产。

接着为企业日常资金管理问题。目前多数企业忽视了资金流动性管理的重要性，从而导致资金严重沉淀。企业急于获取回笼资金，对产品进行促销，一味认为只要商品房售出，则有利润获得。在出售商品房时忽略了客户的经济实力以及信用额度；为客户购房进行担保甚至还帮助客户偿还银行贷款等。此举严重影响了企业内部原有资金空缺。当房地产市场出现不乐观、房产贬值时，企业财政则难以恢复，日渐空虚。

（二）运营成本管理问题

目前许多房地产企业运营成本管理水平粗放，因其缺少组织架构支撑，欠缺运营成本管理意识。在运营成本管理意识上与“财务成本”、“造价成本”的概念混淆，没有透彻的理解全过程、全成本的管理思想。并存在有的房地产企业在开展运营成本管理工作之前，并没有设置负责成本工作的专职部门，更没有建立运营成本管理平台与保障体系。许多房地产公司开始运营成本的管理，但并没有“目标成本”以及“动态成本”概念，更别说有完整的成本管理系统。所谓房地产企业运营成本管理过程是一个PDCA过程，包括了：目标成本的形成，成本控制，如何得到动态成本，如何调整异常成本。运营成本管理是以精细化管理的房地产业务，这需要具有“综合能力”的运营成本管理人才，而这种人才也正是人才市场中所缺少的。

同时合同变更导致不及时测算成本。时效性强、难以衡量的变化往往无法准确计算成本，造成运营成本控制风险。并且由于合同在执行过称中变化的发生，使付款金额的计算和审核难度很大，所以少数企业最后超合同付款时有发生，导致后续工作十分被动，但是该情况却难以有效杜绝。

二、国有房地产企业运营管理经营之道

（一）提高企业人员的专业素养

无论企业的大小，也无论一个企业的什么岗位，上到高成管理者下到一线业务员，都需要有相应的专业素养。并且企业应该定期组织企业上下各层人员进行培训，不管能力大小都应该接受知识的积累与更新。对企业员工的培训不仅仅包括专业知识的培训，还有风险意识的培训；对于管理者进行企业管理知识的普及与强化，加强对风险的预测，让企业管理与运行更加合理、科学。只有将企业全体人员的素质提高了，企业的整体综合素质才会有所提高，企业运转才会更加高效。

（二）加强房地产管理者投资决策风险管理意识

经济形势变动和政策法规是影响房地产行业的两大外部因素。经济形势的变化将会导致房地产开发商蒙受巨大的经济损失，例如：因为房地产项目周期长，从项目可行性研究到产品上市时间，市场需求的可能性大有变化，可能导致产品的销售期延长，融资成本提高。而金融政策直接影响开发商和购买者的资本，影响项目的开发与销售。所以种种存在的风险要求一个企业管理者的决策必须需做到统筹全局，掌握一定的管理经营知识必不可少，而且还要时刻掌握熟悉政府的政策与市场的导向，对可能出现的风险进行预测并制定相应的预防措施。企业的风险管理不是一个可有可无的部分，如果一个企业不重视风险管理，也许一个决策就让整个公司不复存在。因此，房地产企业必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险管理系统，并配以相应的专业管理者。

（三）建立运营成本管理平台和保障体系

房地产建设项目基本特点：周期长、投资大、风险高、涉及内容等，这些特点都需要企业管理者做到面面细微，处处谨慎，否则极易给企业带来危机。而运营成本是房地产开发商在项目实施中的的重要工作之一，贯穿于实施项目的整个过程，不容小觑。如若开发商想要保障开发项目取得良好的经济效益，则必须重视运营成本管理工作，切实提高运营管理水平。

动态的成本相当复杂，房地产企业必须通过利用信息技术提高企业经营成本管理水平来获得实时数据的动态成本，实现成本核算、成本控制的目标。运营成本管理系统是一个实时地反应工程造价信息平台，它可以帮助建立成本结构，规范流程，核心业务的实时跟踪，实现业务与金融、财务管理有机结合。大大提高房地产企业的成本控制能力，加快决策过程，让决策更加准确有效，提高企业核心竞争力。

结语：房地产行业竞争日益激烈，国有房地产企业面对种种挑战，要想在新经济时代保持一片欣欣向荣的景象，那么就要做好每一个环节的工作，不管是财务管理还运营成本的管理，都需要结合切身实际完善机制。企业应该做到从多方面做好风险预测与控制，在保证有效化解市场危机的同时，提高企业核心竞争力。此外，国有房地产企业作为开发商，其运营健康科学与否直接关系到我国建筑行业的发展状况。因此房产企业必须保证高效、高品质、健康发展，打造良好口碑。

参考文献

[1] 李爱红.房地产集团多项目运营管理探讨[J].现代经济信息，2011，（5）：20.

[2] 孔浩.国有大型房地产企业转型期企业内部管理研究――以泰达集团为例[D].中国人民大学，2009.

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关键词：房地产企业；资金预算；管理对策

全面预算管理的实施，是促进房地产企业竞争力提升的关键措施，房地产企业具有资金投入过大，建设周期过长等特点，加强其资金的风险管理十分必要。一方面能帮助企业解决管理问题，同时还能促进企业资金流的有效运行。本文将分别从房地产企业资金预算管理问题分析、促进房地产企业资金预算管理对策研究，两个方面来阐述。

一、房地产企业资金预算管理问题分析

经笔者研究，目前房地产企业资金预算管理现状不容乐观，主要表现在：缺乏对资金预算管理的认识、缺乏科学的预算编制、预算执行监控的缺乏三个方面，文章将就这些问题加以阐述。

(一)缺乏对资金预算管理的认识

资金预算管理属于管理会计，就目前来看，我国企业对于资金预算管理缺乏全面认识，企业将预算管理当作财务部门的主要职责，忽视了预算管理的重要性。另外在预算组织机构中缺乏专业的预算编制人员，导致资金预算管理效率低下。经笔者了解，目前我国房地产企业管理层依然将预算管理看作财务管理，对资金预算管理的不正确认识，导致预算管理效率低下。

(二)缺乏科学的预算编制

房地产企业想要提升资金使用效益，应展开有效的预算编制。在我国目前的财务管理工作中，对预算管理的重视程度不够，缺乏整体性的规划。而且预算编制仅仅只是一个形式而已，没有与企业的相关工作进行结合。同时，对于房地产企业在预算编制的过程中，缺乏科学的依据，这与房地产企业的需求不符合。而由于编制本身存在一定的问题，这就使得在执行的过程中存在浪费以及出入较大的现象。而由于企业的资金用途不明确，这就使得企业的效益降低了，在预算标准中缺乏一定规范，房地产企业在预算管理中依然实施传统预算方式，从而产生企业战略与预算脱节现象。

(三)预算执行监控的缺乏

预算管理工作执行力度不强也是目前我国房地产企业所面对的主要问题，在开展预算管理工作的过程中，由于存在诸多不确定的原因，管理人员往往较为重视预算编制，将预算工作放在后期进行，即采取经营结束后的控制方式。此外，在当前预算管理工作的开展过程中，房地产企业的管理人员为了提升自身经营效益，其所设置的预算管理方案不仅不利于工作的顺利进行，甚至对于企业经营产生干扰，难以保障其经营目标的实现。上述，这些问题均是企业预算管理现状，对资金预算管理造成了严重影响，长此以往会影响房地产企业的有效运行。

二、房地产企业全面预算过程探究

房地产企业在预算管理过程中应从自身特点出发，从运营计划、预算编制、执行控制、预算调整、预算分析与预算考核等方面来实施。运营计划主要包括企业项目管理计划与运营计划两大类，换言之，运营计划是由企业项目开发计划与运营计划构成，运营计划主要将重点放在利润及收益方面，而项目计划则以计划为主线来实施。预算编制实施后，应对预算管理展开有效监控，从而实现预算管理中的资金管理，根据企业管理特点，来进行合同开展与成本控制，对企业资金流实施密切控制，以防资金流断流现象发生。在企业项目实施过程中，应对资金应用情况进行了解，对企业管理层加以管控，实现资金的流动。预算分析、预算考核作为预算管理最后一环节，主要对预算与实际情况的差异进行分析，其中包括理论分析、现金流分析。

三、促进房地产企业资金预算管理对策研究

综上，笔者对房地产企业资金预算管理现状及实施过程进行了分析探讨，目前房地产企业在资金管理中还存在诸多问题，为促进房地产企业资金预算管理的实施，应采取多种应用对策。

(一)健全资金预算管理制度

为促进房地产企业资金预算管理工作的有效落实，首先应对资金预算管理制度加以健全，设置预算管理中心，对各人员自身职责进行明确，为预算管理提供一个科学依据，促进房地产企业资金预算管理得以实施。最后，在开展财务预算管理工作的过程中，管理人员应当事先掌握市场的实际情况，以此才能在了解市场的情况下提高财务决策的有效性，为企业的发展指出正确的方向。若有必要，应在起草管理制度之前将财务预算的全过程考虑在内，从细节上提升预算质量。

(二)对企业预算编制方法加以创新

其次，应对房地产企业预算编制进行科学管理，将新的编制方法应用其中，房地产企业作为资金密集行业，这是该企业与其他企业最显著的差异，在资金预算管理中，应对企业工程预算加以重视，此外对企业的财务预算及营销预算加强管理，通过多层次管理体系的建立来满足房地产企业各环节中的资金需求。

(三)加强对企业资金预算的执行力

经笔者了解，部分房地产企业中，预算机制已名存实亡，基于此，房地产企业应对预算管理执行力进行强化，在预算执行控制中应以责权对等为主要原则，通过授权方式来实施。不经合法授权的管理人不应赋予相关权力，除此以外还应对预算机制加以调整，当预算管理下达后，应对企业超预算现象进行严格管理。

(四)建设资金预算考核体系

预算考核体系的建立是促进企业资金管理作用发挥的关键，为促进企业资金预算管理工作的有效落实，房地产企业应根据相关职责来建立考核指标，预算考核指标应与企业人员薪酬挂钩，从而更好地激发企业资金预算管理。

(五)加强内部的审核促进管理创新

房地产企业在进行财务管理的实践时，可以引入先进且有效的方法，对于潜在的风险进行分析，无论是战略风险和经营风险都要保持理性的态度，加强分析和研究，及时发现会计报表中的相关问题，保证内部审核的可靠和安全性。与此同时，房地产企业能够对内部的控制以及业务方面等进行管理绩效审核，在各部门以及员工间树立成本效益的观念，对成本加强核算，对支出相应的节省，从而增加其收入，实现其经济收益。另外，要根据目前市场以及外部环境的情况，运用一些现代化的组织理念，对房地产企业的业务流程进行变动和完善并优化相关的财务工作，促进财务管理的创新。

(六)重视财务队伍的建设完善绩效管理

财务的管理实质上是对人进行管理，这就要求对于会计人员的业务能力以及职业素养进行严格的审核和把控，同时要加强培训和教育。这仅仅是从源头上来进行把控，还要建立相应的竞争机制，从而加强内部的良性竞争，全面提升财务人员的素养。在其实践管理中，还应该加强绩效管理，结合企业的实际情况，制定相应的绩效目标。对财务管理工作的监督以及阶段性的评估进行反馈，在这个过程中发现财务管理中存在的问题，进行分析和总结，并找出合理的方法来进行解决，以此来提高房地产企业财务管理的水平，促进房地产企业更好的发展。

四、结束语

综上所述，在我国房地产企业的发展过程中，有效的预算管理工作具有重要的意义，但是就目前而言，我国财政预算管理体制并不健全，难以有效发挥其作用。所以有关人员在实际的执行过程中，应当根据自身实际的发展情况制定有效的管理措施，以此提高财政预算管理工作的质量及其效率；同时，为了促进房地产企业在市场竞争中的快速发展，财政预算管理人员应当树立正确的工作意识，不断提升自身专业技能，以此方能提高企业在市场经济中的核心竞争力，促进企业的健康、长远发展。

参考文献：

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