农村征收土地标准范文
时间：2024-01-26 17:27:38
导语：如何才能写好一篇农村征收土地标准，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
2020农村土地征收补偿新标准为按照被征用土地的原用途给予补偿：1、土地补偿费，征用山地的土地补偿费，为该山地被征用前三年平均年产值的六至十倍；2、安置补助费，征用山地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍；3、地上附着物和青苗的补偿费等。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
（来源：文章屋网 ）
篇2
【关键词】失地农民；土地征收；征收补偿
中图分类号：D92
文献标识码：A
文章编号：1006-0278（2015）05-056-02
在当前城市化进程越来越快的大背景下，越来越多的农村土地被征用。大量的农民失去了土地，也产生了一个新的社会群体，即失地农民。如果我们从社会发展的角度去看这个问题，这种现象是不可避免的。但是在这个过程中所造成的对失地农民权益的危害却是可以避免的。所以，如何保护失地农民合法权益的问题浮出水而，值得我们关注。
一、土地：农民安身立命的根基
（一）农民赖以生存的保障
俗话说：“土地是农民的命根子。”土地之于农民来说就像是心脏之于人体，人没有了心脏就没有办法生存，农民没有了土地就失去了赖以生存的保障。从古至今，无论是生产力极为低下的远古时代，还是物质极为丰富的今天，土地都发挥着至关重要的作用。英国古典经济学家配第曾说过“劳动是财富之父，土地是财富之母”。不仅土地本身是一种财富，而且很多财富都是从土地上创造出来的，对农民而言更是如此。①农民一旦失去土地，很快就会陷入食不果腹的困境。所以，土地对于农民来说极为重要。土地是其赖以生存的物质基础，肩负着生存的保障功能。
（二）农民收入来源的保障
农民与城市居民最大的不同在于，城市居民有固定的工作，有稳定的收入，而农民是依靠土地就业的，失去了土地，就意味着失业。但是当农民失地后，农民的身份并未发生实质上的变化，也就出现了“农村土地城市化，农民并未市民化”的尴尬局而。农民不仅失去了唯一的收入来源，而且由于受自身文化技术水平的限制，在城市中就业受阻极为常见。即使从理论的角度来说，土地承载不了社会保障的重要职责。但是在现实的社会生活中，土地却承担着这一重要功能。同时由于我国长期以来实行城乡“二元体制”格局，享受社会保障权利的主体基本上是城市居民，农民是无缘享受与城市居民同样的各种社会保障权利的。②所以，当农民失去土地后，他们会陷入一种尴尬的境地。一方而，他们失去了土地，没有依归；另一方而，他们又不能成为城市居民，享受不了政府给城市居民提供的保障。这种状态不利于他们的发展，更不利于和谐社会的建设。
（三）农民各项权利的基础
土地不仅仅是农民的生存的保障和收入的主要来源，农民的各项权利的实现是以土地为基础的。失地农民不单失去了土地，实际上则是丧失了多种土地附属权利，如土地承包权、土地经营决策权、土地收益权和土地参与知情权等相关权利。缺少了土地的根基，附着在土地上的这些权利便无从谈起。同时，“城乡二元体制使得土地对农民除承担着生产对象和生产资料的角色外，还担当着就业保障、最低生活保障及社会保障的功能角色，因此农民失地对于农民已经不仅是土地这一生产资料的丧失，更严重的是生活保障、社会保障、就业保障等公民权利的丧失。”③此外，我们必须明白，政府对于农民的粮食补贴或者是良种补贴都是建立在农民有土地的基础之上。所以失地农民的这些权益被无形的剥夺了，甚至包括其他与土地有关的比如发展权、选举权等。
二、原因：失地农民权益受损
（一）土地产权制度的缺陷
我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等相关法律均对我国农村土地所有权进行规定。《宪法》第10条第1款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和白留地、白留山，也属于集体所有。”《民法通则》第74条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”《土地管理法》也有同《宪法》第10条和《民法通则》第74条相近似的条款，规定农村的土地归农民集体所有。表而上看农村土地产权清晰明确，但何为集体经济组织？农民集体与农民个人的法律关系如何界定？两者的权利范围有多大？诸多问题，法律都未作明确规定。由于相关法律没有给出详细界定，所以农民集体变成了一个模糊化的概念。从法律上来说，农民集体是土地的所有者，作为其个体的农民享有土地的一切相关性权利。可是实际上农民却少维护合法权益的路径，没有办法明确其所对应的权利。所以就形成了一种怪异现象：集体与个体所有权相分离。
（二）征地补偿标准的缺陷
《土地管理法》第47条对土地征收的补偿标准做出规定，征收土地按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。④显然，现行法律是以征用地的原用途以及征用土地的产值倍数作为征地补偿标准，这种补偿标准的缺陷显而易见。其一，补偿标准过低且为一次性货币补偿，难以解决农民的长期生计问题。现行我国农地征收补偿大多都是采用一次性的货币补偿方式，一次性的买断农民对土地的全部权益，对于征地部门来说是一件好事，因为这样不仅付出的成本低、收益大，而且没有后顾之忧；对于失地农民来说则是对他们权利的剥夺，因为农民相较于征地部门这个强大的公权力而言就是弱势群体，一次性货币补偿不能公平准确的衡量土地的全部权益。在农民把补偿款花光的情况下，其生活失去了后续保障。其二，征地补偿未考虑到土地的增值部分。同一土地的不同利用会带来土地的收益层级差。农民对土地的利用是基于土地最天然最原始的功能，所以产生的收益也是最少的。但是一旦将土地转做他用（如工商用途），土地收益就会大幅度增加。而征地标准仅按照被征收土地的原用途给予补偿，这些增值收益只归征用各方占有，失地农民却难以分享土地的增值收益，这是土地征用过程中最明显的非等价交换，也是对农民利益裸的剥夺。
（三）征地程序的缺陷
从目前的法律法规来看，农地征收程序主要分为五个步骤，大致分为申请、审查、批准、公告、颁发使用证。虽然这规定有利于规范政府的征收行为，但是在实际的运用中还存在着很多弊端。其一，农民不享有参与权。《土地管理法》第48条规定：“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”从该条看，农地征收的过程中赋予了农民参与的权利，但是应当注意到，这种权利的赋予是在征地补偿方案确定后并且是做出公告以后，那么方案都已经确定再给予农民表达意见的权利是不是太晚了？这种权利的赋予又有何意义？19世纪英国政治家威廉・格拉德斯通有句名言：“迟到的正义是非正义”。同样，迟到的权利便不再是权利。其二，缺乏严格的监督机制，地方政府享有话语权。农地征收程序中最大的问题就在于缺乏有效的监督机制，地方政府既是土地征收的决定者，又是土地征收的执行者，这种运动员与裁判员集于一身的特点，显然容易造成政府角色错位，侵害农民利益。例如，《土地管理法实施条例》第25条规定：“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。”农民对补偿标准有争议的，不能交由第三方人民法院判决处理，只能由批准征收的人民政府裁决。人民政府作为农民利益的对立而，很难想象其会做出损害自身利益而维护失地农民利益的裁定。
三、路径：完善相关路径
（一）完善产权制度
《宪法>及其他相关法律均规定农村土地的所有权归农民集体所有。法律意义上的农民集体本应是明确而具体的，但根据我国现行法律，农民集体尚不具备相应的法律人格。⑤农民集体在性质上只属于政策性概念，并不是法律上的主体。这就要法律上赋予农民集体主体资格，明确界定农民集体的范围。
（二）完善征地补偿制度
要维护土地征收的公正性，必须确定合理的易被接受的土地补偿标准。毋庸置疑，我们必须提高征地补偿标准。我们应当废除当前的产值倍数法补偿标准。应当按照市场价格计算，这样才有公平性。土地评估机构对土地作出正确评估，计算出合理的补偿标准，切实维护失地农民的合法经济权益。同时，我们可以通过立法确立一套统一的补偿标准，使得农民权益遭到损害时真正有法可依。此外，货币补偿方式已经不能满足现代多元化的需要，我们可以采取分期的货币补偿方式，同时可以采取土地使用权入股的补偿安置方式。最后，我们可以采取就业安置补偿。我们可以对失地进行职业技能培训，切实关怀他们的权益。
（三）完善征地程序
一直以来，我国的法律都有“重实体、轻程序”的不良倾向。然而，真正的司法公正并不是结果的正义而应取决于程序上的公正，农地征收亦不例外。土地征收应该本着公开、参与和监督的原则。当行政机关所为的行政行为侵犯公民的合法权益时，应当允许公民享有知情权和参与权。土地征收权利人有权表达白己的意见，可以白己参与或者是推选代表人。补偿方案必须告知土地征收权利人，并且要经过民主协商才能确定。同时，国家土地管理部门应当发挥监督的作用，不单要强调事前监督，事后监督也很重要。国家土地管理部门应该积极对征收地块土地使用情况进行监督，防止被征收地征而不用。最后，完善司法救济程序，司法是维护社会公正的最后一道防线。土地征收是一种行政行为，如果政府作出的具体行政行为侵犯了自己的合法权益，那么农民是有权拿起法律的武器维护自己的合法权益。他们可以提起行政复议或行政诉讼。对失地农民进行法律援助，积极宣传相应的政策法规。对公共利益这一标准纳入司法审查程序，增加透明性。同时对重大土地整理案件进行惩处，切实保障失地农民权益。
注释：
①曹烨城市化进程中失地农民利益保护研究[D]辽宁大学，2012
②张建飞城市化进程中失地农民社会保障机制的法学思考[J].政治与法律，2006（4）.
③马晓亮.和谐社会视阁下的农民失地问题研究一一以山西省沁水县S镇为研究个案[D].硕士学位论文，华中师范大学，2013.
篇3
关键词 高速公路工程；征地拆迁；问题；措施
中图分类号：U412.36+6 文献标识码：A 文章编号：
征地拆迁在现代高速公路工程的建设过程中地位重要，直接影响着高速高速公路工程的建设进度以及工程质量。因此，各单位应重视高速公路工程的征地拆迁问题，采取有效的方法措施，推动高速公路工程建设事业的发展。
1.高速公路工程征地拆迁工作面临的主要问题
1.1征地难
四车道高速公路一般每公里占地105亩左右，100公里的高速公路占地就有上万亩。而我国人均占有耕地面积不足2亩，随着高速公路和其他基础设施的建设和发展，人多地少的矛盾更加突出，耕地保护与社会发展的矛盾越来越大。我国城镇化率不足50%，农民占大部分，一旦失去赖以生存的土地，安置不好就会出大问题。另外，我国征地标准目前实行统一年产值和区片综合价，由各省政府公布实施，三年一调整。由于地区经济差异，征地标准有时相差很大，如某省会城市的征地标准为9.8万元/亩，相邻某市的征地标准为5.8万元/亩，就出现了同一块地边界内和边界外征地标准每亩相差4万元，征地难度加大。
1.2拆迁难
高速公路工程的拆迁工作，因为工程规模大，建设面积广，涉及的居民和企业很多，工作变化无常，纷繁复杂。目前高速公路建设所涉及企业的拆迁工作一般遵照国务院2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行，一般采取货币补偿方式，矛盾主要集中在征收方和被征收方对评估机构的评估价值分歧较大，如某煤矿以投入的资金均是民间借贷，要求按银行同期利率3~4倍计算利息，建设方只同意按银行同期利率计算利息；设施设备的折旧计算分歧；苗木树木的价值计算方式分歧等。而集体所有土地上的房屋拆迁补偿标准由各市政府根据项目情况拟定上报省主管部门批准后公布实施，由于项目不同、批准时间不同，造成拆迁标准的不同。某乡镇紧邻的两栋房屋，一栋建高速公路要拆，一栋建高速铁路要拆，拆迁标准相差三分之一。
由于老百姓或企业对拆迁补偿的期望和要求过高，在得不到满足的情况下一般都会采取阻工或上访的方式来诉求。
1.3安置难
先拆迁，后安置是目前高速高速公路工程开展征地拆迁工作面临严重羁绊。而具体的高速公路拆迁安置原则又需要由涉及的当地村集体经济组织协调安排，原则上不能占用耕地，但业主货币补偿后又不愿意出钱安排拆迁户新的宅基地，那么拆迁户势必也不肯签约不能确保自身利益的拆迁协议，使得拆迁进度严重落后。高速公路征地拆迁安置一般按照分散安置为主，集中安置为辅的原则进行，由于新农村建设和城镇化建设发展，现在集中安置的越来越多，安置用地越来越难找，安置成本越来越高。
1.4分配难
一是分配对象的确定难。从户口来分类，有村居民组人口、农业人口、征地上迁人口，嫁入未迁入、出嫁未迁出等矛盾；如果按照土地的承包对象来分类，也有因为出生迟没有分到承包地的农业人口、户口外迁但还有承包地的人口等的矛盾。二是分配方法的确定难。在国家的定权发证时，山林属于二级所有，而田地属于三级所有。而高速公路的土地征用一般都只是对一个行政村的局部土地进行征用，分配时应以村为单位还是以组为单位，也是较为常见的分配矛盾。而农民如果对分配结果存在不满，则会抵触征地拆迁工作，影响高速公路建设进度。
1.5保障难
目前农村的社会保障机制尚不健全，在计划经济时期，征地补偿多以就业安置为主。随着计划经济向市场经济的转变，现在征地补偿一般采用货币安置的方式一次性补偿给农民。农民的土地被征用后，由于缺乏对未来就业或创业有效合理的规划，很多农民在将补偿金消耗完后，既失去了赖以生存的土地，又失去了基本的生活保障。因此人们理所当然关心和担忧征地的保障。如果保障不到位，则直接影响拆迁工作的顺利开展。
1.6维稳难
因为存在着征地难、拆迁难、保障难、分配难、安置难等难题，县乡村组在实际的高速公路工程征地拆迁工作中，肯定会影响部分人的利益，可能造成过激行为的发生，使得地方政府的维稳压力也大大增加[1]。
2.高速公路工程征地拆迁工作的几点方法建议
2.1统一高速公路征地拆迁政策，充分结合各地的具体情况
点多线长面广是我国高速公路工程的征地拆迁工作的主要特点。一般来说，一条高速公路横跨几市是十分常见的，而一个市中又有城区、郊区、农村之分，面临着集体房产、国有房产、集体土地、国有土地等复杂情况。因此，拆迁组一方面必须制定统一的征地拆迁政策、避免人们产生比较心理，另一方面也要结合各地区的具体情况，区别对待，来满足不同地区的经济发展水平需要，保障百姓利益，维护民生。
土地拆迁的补偿政策应具有刚性还要导入市场机制。建议出台统一的高速公路征地拆迁补偿标准，对补偿项目进行细化。各地州市根据当地的年产值标准，按不同的系数来折算，提高补偿政策的可操作性和刚性，避免一条高速公路出现太大的拆迁标准悬殊。同时导入市场机制进行拆迁工作。又要导入市场机制。因为农房拆迁价格直接关系到广大农民群众的切身利益，因此应通过由政府部门、专家学者以及农民代表共同参与的听证会来确定价格。要求价格构成必须考虑到材料成本的市场波动弹性，拆迁总价格应该向失地农民适当地倾斜。简单点说就是，应根据CPI指数来合理调整拆迁补偿政策，至少保证老百姓能够重新建造一栋房屋生活，并给以部分劳动报酬[2]。
安置政策应坚持原则和实际情况结合。安置政策首先应该遵循统一原则，但还要实事求是，区别对待。对于安置存在实际困难的村组，应该考虑重置征地，对于原来交通条件便利的拆迁户，绝对不能按期他们到交通差的地方去。总之，安置必须保障拆迁居民的迁后居住条件不比原来差。如果对于确实需要占用林地和耕地的拆迁户安置，相关政府部门要出台相应的政策，建立“绿色通道”，确保拆迁户的居住条件。在集中安置时要结合新农村建设和城镇化建设，在争取国家政策和资金支持的同时，各地方政府配套部分资金，采取房屋置换的方式解决安置问题。
保障政策必须注重民生和灵活实用。如果失地农民在征地后，其人均耕地少于2分地，那么项目业主必须为其缴纳足够的养老保险金，使其能够老有所依。通过想办法解决那些“低保无份、上班无岗、种田无地”三无失地农民的就业问题，建议在高速公路的收费或养护部门安排其就业。同时，对于市场意识好、头脑灵活的失地农民，保障政策也可以灵活使用，通过货币安置来减少其就业压力；政府在自主创业者的创业初期也应该给予一定的资金和优惠政策支持。另外，还应该开展农民的技能知识培训，提高失地农民的就业能力。
2.2依法和谐征地拆迁与强制性政策相结合
建议舆论先行，充分调动高速公路拆迁当地的全部电视、广播、网络、报纸、杂志等媒体工具，大规模宣传和动员，同时在各项目的实施区域拉横幅挂标语，营造出良好的征地拆迁和项目建设的社会舆论氛围，让每位拆迁户都能深刻认识到高速公路工程的必要性、重要性以及严肃性，理解并支持高速公路建设和拆迁工作。工作方法应不断创新，可以“一户一方案法”，也可以“和谐拆迁法”“信息搜集法”，还可以是“错时工作法”和“跟踪联系法”，坚持以人为本，做好拆迁工作。而对于那些故意阻挠拆迁、妨碍高速公路建设的人和事，在证据确凿、事实清楚的情况下，应建立绿色通道。对于胡搅蛮缠的人，必须采取要强制性措施，出台关于强制拆迁以及公告征地的具体法律法规，坚持有法可依，违法必究原则，推动拆迁工作开展[3]。
2.3科学规划与民主决策相结合
高速公路工程的线性走向应该公开规划，避免过去的闭门造车。实行民主决策，尤其是附属工程应广泛征求群众意见，广纳良言、博采众长。首先，应科学处理好高速公路建设的现在与未来长远的关系，比如对于无法恢复的临时用地应该永久征用，严禁损害群众的长远利益。抓好土地的复垦和开垦工作，增加土地资源。其次，应处理好民生和节约关系，高速公路的建设应在考虑民生的基础上坚持节约原则，严禁牺牲民生以换取节约。在设计时应适当增加桥梁隧道和挡土墙，尽量少占耕地；仔细比选线位，优化线型，将征地拆迁数量作为比选的指标之一。再次，应科学处理大局与细节的关系。抓好征地拆迁工作的组织、动员和宣传工作，严把政策，灵活协调，细节决定成败。第四，应处理好国有资本与民间资本的关系，制定严格的民间资本准入制度，避免资金不到位或少投入，影响群众利益。
2.4要及时疏导化解，也要做好配套措施
为顺利开展高速公路征地拆迁，地方政府要建立一个强有力的、统一的、分级的征地拆迁工作机构，应采取疏导化解结合配套措施的方法，来有效化解民意，争取百姓理解，借配套分配政策来消除矛盾。因为村民自治制度是我国农村的行政制度，分配方案主要是由村民讨论分析最后民主决定，不同村民的利益不同，无形中增加了不稳定因素，使得分配难成为目前制约农村征地的关键因素之一。建议各地的民政部门能够就征地资金的分配出台一套明确的流程和规定，以便基层村组干部的操作和实施。建议同时深入基层进行疏通民意。无论是征地拆迁前、中还是后，各地干部都必须深入基层，深入到各拆迁户中，了解真正的民意，关心拆迁户的切身利益，让拆迁户自觉支持高速公路建设。建议路地共建，力所能及地来舒缓拆迁户情绪，比如施工单位可以在施工的沿线，为当地百姓多办些摸得着、看得见的好事实事，安慰百姓的失地不满情绪。此外，还建议地方村组和施工单位共创造和谐、文明、安全的施工环境[4]。
结语
综上所述，高速公路工程的征地拆迁工作复杂多变，困难很多，各地政府应综合考虑当地生活水平、经济发展情况等，制定合理的征地拆迁分配、保障等政策方案，加快拆迁工作进度，促进当地高速公路建设的发展。
参考文献
[1]陈希垚.对高速高速公路工程征地拆迁协议范本的思考[J]. 城市,2008,05:76-79.
[2]双琰.线型工程征地补偿安置问题研究[D].西南大学,2012.
篇4
第二条本条例所称耕地，是指用于种植农作物的土地。
第三条占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
第四条耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。
第五条耕地占用税的税额规定如下：
（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；
（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；
（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；
（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额。
各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在本条第一款规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。各省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于本条第二款规定的平均税额。
第六条经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过本条例第五条第三款规定的当地适用税额的50%。
第七条占用基本农田的，适用税额应当在本条例第五条第三款、第六条规定的当地适用税额的基础上提高50%。
第八条下列情形免征耕地占用税：
（一）军事设施占用耕地；
（二）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。
第九条铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。
根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对前款规定的情形免征或者减征耕地占用税。
第十条农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。
农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。
第十一条依照本条例第八条、第九条规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。
第十二条耕地占用税由地方税务机关负责征收。
土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。
第十三条纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。
第十四条占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。
建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。
篇5
第二条本实施办法所称耕地，是指用于种植农作物的土地；建房，是指兴建各种用途的上盖建筑物；其他非农业建设，是指直接为农业生产服务的农田水利、田间农用道路和从事渔、林、牧生产以外的占用耕地建设。*占用前三年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地。
第三条占用耕地建房或从事其他农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税义务人（以下简称纳税人），应按《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》和本实施办法的规定缴纳耕地占用税。
第四条耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。
第五条耕地占用税的税额标准如下：
（一）以县为单位（以下同），按一九八六年末国家统计部门统计的总人口和耕地总面积计算，人均耕地少于零点五亩的，每亩五千三百三十三元（即每平方米八元）；人均耕地零点五亩以上不足零点七亩的，每亩四千元（即每平方米六元）；人均耕地零点七亩以上不足一亩的，每亩三千三百三十三元（即每平方米五元）；人均耕地一亩以上的，每亩二千元（即每平方米三元）。
（二）经济特区、经济技术开发区，大城市及其郊区，地级市及其郊区，县级市，县城及其郊区，以及人均耕地特别少的地区，可按上述税额标准提高50%征收。提高的具体比例，由县或相当县一级的人民政府核定。
（三）农村居民在当地规定的建房标准以内占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收。
第六条纳税人必须在经国土部门批准占用耕地之日起三十日内缴纳耕地占用税。
纳税人按有关规定向国土部门办理退还耕地的，已纳税款不予退还。
第七条下列经标准征用的耕地，免征耕地占用税：
（一）部队军事设施用地；
（二）铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；
（三）炸药库用地；
（四）学校、幼儿院、敬老院、医院用地。
第八条农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可给予减税或免税。
第九条耕地占用税由各级财政机关负责征收，征收经费，由县（市）财政部门从实征税款地方留成属县（市）60%部分中提取3%，并按规定的开支范围使用。省、市（地）财政部门，从上缴省、市（地）的实征税款的20%部分中，分别提取3%，拨给省、市（地）国土部门，用于国土管理。
第十条获准征用或占用耕地的单位和个人，在第六条第一款规定的期限内不向财政机关申报纳税的，从滞纳之日起，按日加收应纳税款5‰的滞纳金。
第十一条获准征用或者占用耕地的单位和个人，必须在批准用地之日起两年内使用耕地，超过两年不使用的，按规定税额加征两倍以下耕地占用税。
第十二条纳税人同财政机关在纳税或者违章处理问题上发生争议时，必须首先按照财政机关的决定缴纳税款和滞纳金，然后在十日内向上级财政机关申请复议。上级财政机关应当在接到申诉人的申请之日起三十日内作答复。申诉人对答复不服的，可以在接到答复之日起三十日内向人民法院。
第十三条占用鱼塘、园地、菜地及其他农业用地建房或者从事其他非农业建设，按照本实施办法的规定执行。
第十四条本实施办法不适用于中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业。
篇6
我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。现就有关问题通知如下:
一、按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准
（一）强化土地利用总体规划的整体控制作用。各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排，年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内。不符合土地利用总体规划和年度计划安排的，必须及时调整和修改，核减用地规模。
（二）切实加强重大基础设施和基础产业的科学规划。要按照合理布局、经济可行、控制时序的原则，统筹协调各类交通、能源、水利等基础设施和基础产业建设规划，避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设浪费土地资源。
（三）从严控制城市用地规模。城市规划要按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，科学确定城市定位、功能目标和发展规模，增强城市综合承载能力。要按照节约集约用地的要求，加快城市规划相关技术标准的制定和修订。尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准，合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率，严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。严禁规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。
（四）严格土地使用标准。要健全各类建设用地标准体系，抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准。要按照节约集约用地的原则，在满足功能和安全要求的前提下，重新审改现有各类工程项目建设用地标准。凡与土地使用标准不一致的建设标准和设计规范，要及时修订。要采取先进节地技术、降低路基高度、提高桥隧比例等措施，降低公路、铁路等基础设施工程用地和取弃土用地标准。建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行用地标准，对超标准用地的，要核减用地面积。今后，各地区、各部门不得开展涉及用地标准并有悖于节约集约用地原则的达标评比活动，已经部署开展的相关活动要坚决停下来。
二、充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率
（五）开展建设用地普查评价。各地要在第二次土地调查的基础上，认真组织开展建设用地普查评价，对现有建设用地的开发利用和投入产出情况做出评估，并按照法律法规和政策规定，处理好建设用地开发利用中存在的问题。今后各项建设要优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。
（六）严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。
（七）积极引导使用未利用地和废弃地。国土资源部门要对适宜开发的未利用地做出规划，引导和鼓励将适宜建设的未利用地开发成建设用地。积极复垦利用废弃地，对因单位撤销、迁移等原因停止使用，以及经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等使用的原划拨土地，应依法及时收回，重新安排使用；除可以继续划拨使用的以外，经依法批准由原土地使用者自行开发的，按市场价补缴土地价款。今后，要严格落实被损毁土地的复垦责任，在批准建设用地或发放采矿权许可证时，责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费。
（八）鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。财政、税务部门要严格落实和完善鼓励节约集约用地的税收政策。国土资源部要会同有关部门，依照《中华人民共和国物权法》的有关规定，抓紧研究制订土地空间权利设定和登记的具体办法。
（九）鼓励开发区提高土地利用效率。国土资源部要研究建立土地利用状况、用地效益和土地管理绩效等评价指标体系，加快开发区土地节约集约利用评估工作。凡土地利用评估达到要求并通过国家审核公告的开发区，确需扩区的，可以申请整合依法依规设立的开发区，或者利用符合规划的现有建设用地扩区。对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区，优先安排建设用地指标。
三、充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制
（十）深入推进土地有偿使用制度改革。国土资源部要严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。要加强建设用地税收征管，抓紧研究各类建设用地的财税政策。
（十一）完善建设用地储备制度。储备建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。储备土地出让前，应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式选择实施单位。经过前期开发的土地，依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。
（十二）合理确定出让土地的宗地规模。土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率、绿地率和建筑密度等规划条件。规划条件一经确定，不得擅自调整。合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地。未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书。
（十三）严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。国土资源部门要会同发展改革、城市规划、建设、水利、环保等部门制订工业用地招标拍卖挂牌出让计划，拟定出让地块的产业类型、项目建议、规划条件、环保要求等内容，作为工业用地出让的前置条件。工业和经营性用地出让必须以招标拍卖挂牌方式确定土地使用者和土地价格。严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让。
（十四）强化用地合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。
（十五）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。
四、强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用
（十六）高度重视农村集体建设用地的规划管理。要按照统筹城乡发展、节约集约用地的原则，指导、督促编制好乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划，划定村镇发展和撤并复垦范围。利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。
（十七）鼓励提高农村建设用地的利用效率。要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。按规划稳妥开展农村集体建设用地整理，改善农民生产生活条件。农民住宅建设要符合镇规划、乡规划和村庄规划，住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助。
（十八）严格执行农村一户一宅政策。各地要结合本地实际完善人均住宅面积等相关标准，控制农民超用地标准建房，逐步清理历史遗留的一户多宅问题，坚决防止产生超面积占用宅基地和新的一户多宅现象。
五、加强监督检查，全面落实节约集约用地责任
（十九）建立健全土地市场动态监测制度。要对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管，及时向社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等动态信息。国土资源部门要对土地供应和开发利用情况进行定期评价分析，研究完善加强土地调控、促进节约集约用地的政策措施。
（二十）完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。
（二十一）加强各类土地变化状况的监测。运用遥感等现代技术手段，做好年度土地变更调查，建立土地利用现状数据库，全面掌握各类土地变化状况。国家每年选择若干个省级行政区，进行全行政区域的土地利用状况监测。重点监测各地新增建设用地、耕地减少和违法用地等情况，监测结果要向社会公开。
（二十二）加强对节约集约用地工作的监管。国土资源部要会同监察部等有关部门持续开展用地情况的执法检查，重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。
（二十三）建立节约集约用地考核制度。制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。实行上一级人民政府对下一级人民政府分级考核，考核结果由国土资源部门定期公布，作为下达土地利用年度计划的依据。
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关键词：土地流转；农民权益；对策
中图分类号：F304.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-0-01
土地流转方式和土地流转中政府的行为对农民权益有重大的影响。然而，由于农民在经济、政治上的弱势地位，地方政府和村集体在土地流转中存在寻租行为，为了短期经济利益和个人利益，而损害农民的利益。
一、土地流转中农民权益受损变现
（一）农民的土地流转意愿受到干涉
农民土地承包经营权流转意愿的干涉主要来自两方面，一是来自发包方——村集体经济组织的干涉。现实中，不乏村集体经济组织以所有者身份侵占农民利益的行为，如村委会的寻租行为、侵吞流转费等。借农业结构调整之名，随意终止承包合同，无偿收回、非法转让、出租和越权征用农民承包的土地，强迫农民以承包土地入股等现象也时有发生。村集体经济组织的这些行为干涉了农民的自主生产经营，侵害了农民合法的土地使用权利；二是来自地方政府的干涉。政府的土地管理部门作为农村土地的管理者，职责在于监督土地资源的合理运用，监督农户土地使用权的流动，监控土地供需总量的动态平衡，而不是用行政手段去调整土地资源，去干预甚至取代农户对土地的使用权。更有甚者将土地承包经营权流转看作是有利可图的事情，在利益的驱使下，无视法律规定，依靠行政命令无偿或低价强行推动土地流转，热衷圈地搞政绩，严重违背了农民意愿，侵犯了农民财产权。
（二）现行征地补偿制度对农民不利
现行的《土地管理法》乃至《国家建设征用地条例》，在提高征地标准的同时，继续沿用按亩产值的倍数确定征地补偿标准的做法带有明显的强制性。主要体现在以下三个方面：
首先，《土地管理法》确定的“按照被征用土地的原用途给予补偿”的基本原则，原用途是造成征地中的价格剪刀差的根本原因，被征土地改变用途后的增值收益被一些地方政府获取，农民的利益严重受损。其次，以产值确定补偿标准不能反映土地的市场价值。《土地管理法》规定，土地补偿费为耕地征用前3年平均产值的6-10倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍，土地补偿费以农地收益来计算，并不能反映土地的真实价值，被征收人的利益在土地征收中没有得到应有的体现，补偿费的基数既非市场价格，也无参照系，难以推测其合理与否。最后，现行《土地管理法》规定的征地补偿标准（6-10倍）与1982年《国家建设征用地条例》规定的补偿标准（3-6倍）相差无几，难以正确体现地块的区位差异及各地不同的经济发展水平。在计划经济时期，国家征地后给予农民适当补偿，并安排被征地农民农转非，招工，享受国家负担的市民、工人的福利待遇，因而那时农民被征地后的长远生计可以保证。但是现在，对农民来说，就业靠市场，地方政府的安置大多数是发放一次性的安置补助费。由于农民自身条件有限，缺乏在市场上的竞争能力，当补偿费用尽，很容易陷于失地又失业的困境。
（三）企业行为使农民利益受损
农业产业化龙头企业到农村流转土地，大都采取了转租倒包的方式，即一方面支付给农民高于一般水平的流转价格，另一方面在用工时首先满足转出土地的农民的要求，使转出土地的农民能够得到双重收益。从当前看，这对农民是有利的，但这一比较普遍的做法和当前有关政策并不一致，并且存在很大隐患。农业产业化经营应当是公司带动农户，而不是公司替代农户。企业和城镇居民随意到农村租赁和经营农户承包地，隐患很多，甚至可能造成土地兼并，使农民成为新的雇农或沦为无业游民，危及整个社会稳定。
（四）土地纠纷机制对农民不利
因为集体具有土地所有权，农民不具备诉讼主体资格，现行的政策并没有赋予农民必要的谈判地位，也没有设定具体的明确的可行的程序来解决问题，农民难以通过法律诉讼渠道进行维权活动。农民上访受阻，农民的正常利益得不到表达，诉求得不到合理的解决，群体性的、对抗性和破坏性额的方式在农村时有发生，甚至导致激烈的冲突。
二、土地流转中农民利益受损原因
农村土地产权不清。在我国现行的农村土地制度下，模糊的“集体”概念使得我国农村土地所有权主体相当不清晰，这就为各种权利寻租提供了制度空间，使得农民土地权益受到不同程度的侵害。
农民的经济参与能力不足。无论农民有地还是无地，农民的经济参与能力相对较弱。这是因为：农民受到自身文化水平、技术水平的影响，无法很快融入城镇参与竞争，获得稳定的工作；大量农村居民家庭积累少，自主就业和创业缺乏必要的资金，筹资难、融资渠道单一制约农村非农产业的发展。
农民的利益表达能力不足农民在人力资本、社会资本上不及其他社会阶层，村集体是农民自治组织，但同时也代表基层政府的权益，农村经济合作组织主抓经济发展，导致农民的利益申诉手段单一，问题也无法得到及时解决，农民的利益表达得不到真实的回馈。
三、对策
赋予农民充分的土地财产权利，建立健全农民土地财产权体系要从以下三个方面进行：
首先，土地使用权的明确化。土地使用权是土地财产权的核心，农民享有对土地的排他性占有，并且对土地有充分的处置权，具体表现为，对土地的生产经营决策权、转让权、租赁权、开发权、收益权等。
其次，土地使用权的完全物权化。土地使用权应当为一种物权，而不是债权。在现实中，虽然农民的土地使用权从某种程度上讲具有物权的性质，例如，土地承包经营权就属于《物权法》中的用益物权范畴。
最后，土地使用权的稳定性和永久性。土地使用权的长短直接影响到农村土地制度的运作效率。赋予农民永久的土地使用权，可以稳定农民对土地的长期收益，促进农民对土地进行长期的规划，减少因短期行为带来的损失，增加农民的长期收益。
参考文献：
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实际上,早在2007年3月5日,总理在《政府工作报告》中就提出:“一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。”从那时起,“保红线”就作为一项国策在执行着。目前,经济形势虽然严峻,但是耕地红线的地位不会动摇。
保增长是国家当前的中心工作,是工作的大局;保红线是我国的基本国策,事关国家粮食安全、经济安全和生态安全,直接影响到经济增长的质量和经济发展方式的转变。目前开展的“保增长保红线”活动,就是要通过更加积极主动的服务型工作,使保增长的措施更实、更快、更有力,就是要通过不断完善的各种严格的、规范的措施,确保扩大内需项目走得更稳、更实、更有序。
“保增长、保红线”工作具体来说有三大任务。第一,就是保障用地,确保落实扩大内需保增长的调控政策。国土资源管理部门要及时掌握用地需求,要通过开展“保增长保红线”活动,积极研究解决当前土地供需矛盾,摸清用地底数,争取用地指标的倾斜,盘活存量土地,使用地项目投资落地。
第二,就是密切跟踪,及时调整工作思路、改进工作措施。“保增长、保红线”工作要及时掌握国家土地政策新的动向,总结实际工作中的经验,不断改进、完善土地资源管理工作。当前,全国正在贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号),正在积极开展统筹城乡土地利用管理制度改革工作。国土管理部门就加快推进农村土地管理制度改革,完善农村土地交易所交易规划和服务体系;就建立健全耕地保护共同责任机制,建立耕地和基本农田保护基金,农村建设用地流转,农村建设节地标准和奖励政策等方面的问题进行了有益探索。
第三,就是依法维护土地管理的良好秩序。有序的发展才是科学的发展、可持续的发展,决不能把保增长和维护土地管理秩序对立起来。
整个行动主要由专项工作、支撑工作和策应工作构成,同时组织做好地方配合工作和同步宣传工作。由于工作涉及面广、项目繁多,总体上分四个阶段进行,分别是:启动部署阶段(3月1日至3月31日)、调研宣传阶段(4月1日至6月30日)、督察推进阶段(7月1日至9月30日)、评估总结阶段(10月1日至11月30日)。
此次“双保行动”不仅划分详细,每个阶段还有自己的关键点,执行起来将更加明确:第一阶段主要是做好组织动员工作,统一思想,为之后的工作营造良好氛围;第二阶段需要摸清各地用地需求的数量和结构,准确掌握建设用地预审和审批情况,提高土地调控政策的针对性、主动性;摸清各地土地利用和管理中暴露出的倾向性、苗头性问题,掌握土地违规违法的新动向;第三阶段则重点突出关键问题和地区,对违反国家产业政策、供地政策或用地标准,搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察,做好重大典型案件查处曝光;最后阶段则是评估行动的成效,研究完善或制定土地审批和监管、土地节约集约利用、集体建设用地流转、工业地价调整、土地征收、划拨用地目录、地质技术信息服务等方面的政策,及时形成制度性成果。
“双保行动”截至8月底已经开展了半年之久,在这段时间里,无论是从全国总的局势来看,还是各省的进度来看,都取得了不小的收获。
在土地规划、计划和审批等方面,通过扩增量、挤存量、调结构、快审批等方式,优先保障国家扩内需保增长的重点建设项目及时落地。国土资源部上半年工作报告中显示已通过预审的建设项目涉及用地面积有351万亩,占全年用地计划指标总量的55.7%;其中,交通、水利、能源用地占83%。全国批准建设用地面积309万亩,比去年同比增长40%;其中国务院批准的重大项目用地面积165万亩,同比增长17%。
从规划计划、产业政策和供地政策、耕地占补平衡、征地补偿安置四个方面,严把建设项目用地预审和审查关,坚决纠正不符合产业政策和供地政策的供地、用地,坚决纠正搭车用地。上半年国土资源部审查退回不符合产业政策和用地报审要求的建设项目报件91件,占受理总量的41%。审查退回不符合要求的建设项目用地报件3件,涉及用地2.2万亩。同时审查核减建设项目不合理用地8914亩。
在保护耕地红线方面,坚持实行最严格的耕地保护制度。按照层层落实耕地保护责任制,国土资源部会同农业部、国家统计局对责任制履行情况进行检查。国土资源部与监察部、人力资源和社会保障部联合出台了《违反土地管理规定行为处分办法》。《办法》规定每年违规违法占用耕地超过建设占用耕地总量的15%,就要对这个地方的主要政府负责人进行问责。上半年检查显示,全国共发现土地违法行为和涉及的土地面积,同比分别下降32.7%和39.8%。
最后是农村土地整治问题。农村土地整治是保发展、保红线的结合点,是统筹城乡发展的新平台,当前还能有效地拉动农村投资和消费需求。农村土地整治可以增加有效耕地面积,改善农业生产条件和农村生活环境,促进土地节约集约利用。1999年至2008年,我国通过土地整治补充耕地4163万亩。国土资源部将按照国务院的要求,大规模地推进这项工作,启动“万村土地整治”示范工程,统筹规划,整村推进,实行田、水、路、林、村综合整治,建设高标准农田。国土资源部将重点抓好1000个国家级示范点,各省区市建设9000个省级整治示范工程。
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关键词：征用权；农地征用转性规制；征用补偿机制
中图分类号：F323.211文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11010802
1征用权的基本概念及当前我国农地征用的实证性分析
1.1征用权的基本概念
“征用权”是政府在指导土地资源利用中最具有强制性的重要权利，也称为“最高权利或统治权”，是指“最高统治者（国家）在没有土地所有者同意的情况下，将其土地财产征用于公共需要的目的。”
“征用权”最先由荷兰哲学家雨果•格罗特斯（Hugo Grotias）于1625年提出，在美国到1831年见诸于法律作为私有财产的社会控制，征用权可单独实施，也可与治安权等其他权结合使用以便获得公路、街道等公共设施和环境保护等所需要的土地。
1.2我国农地征用的实证性分析
近年来，随着城市化进程的加速，越来越多的耕地被征用为城市建设用地或非农业用地。由于我国长期以来实行的是“分级限额审批”的用地管理制度，土地管理的审批，绝大部分集中在市、县，有些甚至旁落在乡、镇。这必然导致市、县在土地利用和管理上只考虑本地经济发展的需要，不考虑全局和长远的利益。特别是在保护耕地与保障建设用地上发生矛盾时，普遍存在一种现象：“牺牲耕地，牺牲农业，牺牲农民的利益”。
1.2.1农地征用中存在的一些问题
长期以来，在我国农地征用中存在的法律及经济上的一些问题，尤其是对有关被征用农地农民的依法补偿问题引起了学术界的关注。2003-2004年度就有大量研究，就我国农地征用的合理性与合法性提出质疑，并对农村集体土地的产权构成存在缺陷和政府征地过程中滥借公益之名达成了共识。所有农地征用转性中问题的直接表象就是征用价格的不合理。这种对农村集体土地征用的补偿价格的不合理，是与集体土地的真实市场价值相对比而言的，绝大多数情况下，征地的补偿价格是过低的。
根据1998年修订的《土地管理法》，征收耕地的补偿费用主要包括土地补偿费和安置保障费，其中土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍；安置补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍；最高补偿不得高于15倍。如果按照这个标准，还不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准可以增加安置补偿费，但两费总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。目前，有些地方在执行这个标准的时候往往是就低不就高，损害了农民群众的利益；有些地方因财政吃紧，就干脆压低安置补偿标准，甚至拖欠被征地农民的补偿安置费。在2003年土地市场治理整顿中，全国清理出拖欠、截留、挪用农民征地的补偿费高达147.7亿元人民币。可见，中国的农地征用已被城市政府所垄断，对于相应的补偿，则设定最高补偿标准，这就相当于逆向的自然限价。
1.2.2压低补偿价格，买断土地所有权
在土地征用最高限价的同时，政府还想尽办法压低补偿价格。当城市政府作为用地主体为进行公共设施和基础设施建设征用农地时，就以用地的公益性为名压低征地价格；当用地主体是开发企业或其他单位时，就以游说和俘虏城市政府，并以买通农村集体组织的负责人的形式降低征地标准。例如，1993年沪宁高速公路征地时，当地劳动力安置补偿的标准：房地产开发项目是10000元／人；公路项目是4800元／人。由此引发了大量农民因既失去土地，又得不到应有的补偿而集体上访的事件增多。
虽然2004年11月，国土资源部了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，在新的征地补偿标准中指出“…土地补偿和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有的生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿收益中划出一定比例给予补贴…”，但是农地征用地价过低的问题仍然很突出，征地已成为一种在新时期城市剥夺农村的新手段。在这个过程中，用地者动用了国家征地权，以相当低廉的使用资源的“补偿”价格代替国家解决了对农民集体土地永久性所有权的“买断”，农民在得到了一定的土地补偿（这种补偿在总地价中所占的比例是较低的）后，也永久性的失去了在土地上投入、产出、收益的权利。
2农业用地征用转性规制作用效果评价
2.1不包括农村集体土地流转的市场不是一个完整的土地市场
农地征用本质上是国家凌驾于农村土地所有权之上的一种权利，中国农地征用转性规制由于集体土地所有权的残缺而显得有失公平，城市政府不仅有强制征购的权利，还有着事实上的定价权。虽然这种征地办法在计划经济时期成为保证城市工业化发展低成本的重要手段，但在改革开放之后，这种规制方式已经受到越来越多的冲击。
土地市场的建立和完善是中国社会主义市场经济建设的重要组成部分，但是，如果对城市国有土地之外的土地市场建设不加考虑，显然不能成立一个统一、完善的由竞争主导的土地市场体系。因而一个不包括农村集体土地流转的市场不是一个完整的土地市场。
2.2土地收益的“剪刀差”违背土地市场的发展规律
我国目前土地市场中过低的农地征用补偿价格违背市场规律，土地收益的“剪刀差”已经成为城市对农村进行变相索取的新手段。城市用地单位经常以低廉的价格征用农民的土地，然后经过开发或单纯的转手之后就可以收到高额的回报。据有关学者对1997-1999年江苏省耕地资源价值的核算，1997年江苏省单位耕地资源的政策性征地平均价格仅为其实际所有权价格的11.35%。尽管如此，还是有78.34%的耕地资源价值被政府取得。这显然有悖于市场公平的原则，使得城市国有土地有偿使用的市场上存在“进价过于低廉”的货品。虽然也有对城市国有土地使用权交易的最低价格限制，但是只要有这种低价供应的可能性存在，就会有寻租和俘虏政府等行为产生的动力，这都不利于城市土地市场的正规和完善。
政府规制的一大初衷是对违背社会公平原则的市场行为进行纠正和限制，但就目前的农地征用规制却恰恰加重了这种不公平，而且也不利于正常市场秩序的建立。必须承认，这种受国家的规制措施保护的行为的确是一种矛盾的现象。如不加以改进，则必然对我国城市发展及市场经济带来阻力。所以无论是从农民的利益角度还是从整个社会的角度出发，将征地成本市场化，承认农村集体土地所有权的完整性，是今后征地规制改革的方向。
3经济性规制对解决社会的负外部性问题先天不足
3.1征地中重经济补偿而轻社会保障
农地征用的补偿方式主要有两种：（1）一次性货币补偿；（2）就业补偿，又称“农转非”。由于第二种办法是从计划经济年代延续下来的老办法，目前受企业劳动人事制度改革、失地农民就业期望值高和失地农民自身素质的影响，这种方法实施起来困难相当大，所以目前常用一次性货币补偿的方式。
由此可见，我国现有的农地征用规制中，多为重农地的经济价值，对农业用地征用办法的讨论也多集中在其经济价值的实现，而对农地的社会保障功能，即农地的“社会承载价值”的重视不够。现行《土地管理法》中在详细规定土地征用的补偿和安置补助费用计算方案的同时，并没有对失去土地的农民的具体出路进行明确的规定，甚至，对于农村居民点被征用的拆迁补偿都没有谈到。
3.2对失地农民的“出路”缺乏必要和妥善的安排
对于耕地征用，现行《土地管理法》一方面许可地方根据实际情况，可以提高安置补助费的标准，另一方面又规定了土地补偿及安置补助费的最高上限，而在很多地方，即使是按照土地被征用前三年平均年产值的30倍进行补偿也难以保证农民维持原有的生活水平。一般来讲，扣除劳动力安置补助费后剩下的可支配补偿费的分配形式很多，其中包括三种形式：（1）完全归承包户所有，村集体不再调整重新分配土地；（2）部分归个人，部分在生产队范围内分配，土地适当调整；（3）除去青苗和附着物补偿费后全部在生产队范围内分配，土地重新调整。有调整表明，在浙江省，一亩耕地的征地补偿费大约是5-6万元，但是，这其中农民能真正拿到的只是一部分而已。即使农民能拿到每亩5-6万元的补偿费，并给予城镇户口，同时在以后的失业状态下每月给以280元的救济。就这种补偿水平，即便不与征地后的土地价格作比较，被征地农民也会感到不公平，因为其没有很好的就业保障，失去土地后的生活不一定能达到原先的水平。由此一系列问题都表明，失地后的农民的生活出路已成为我国城市化进程中的一项重要的社会性课题。
4走向市场――中国农地征用的出路
鉴于目前我国土地征用过程中出现的一些负外部效应，我们应该通过走向市场来为我国的失地农民寻找一条有保障的、永久性的新的出路。进而促使我国正常的土地市场秩序的建立和完善。
实际上，自二十世纪八十年代初期，我国就已经开始关注城市国有土地使用权市场的建立和完善。而且1992年确立社会主义市场经济体制以来，中国已开始逐步全面实施生产要素的市场化。土地市场的建立和完善是生产要素市场的重要组成部分，而城乡统一土地使用权市场是市场经济发展的必然要求。可以说，目前我国城市和农村两个体系内部的土地使用权有偿转让市场已经初步建立，并在不断的完善之中，但是城乡土地使用权市场的一体化仍遥遥无期。两个市场体系间的鸿沟就来源于土地征用过程中的非市场化政府强制力，这种强制力人为的将农村集体土地转为城市国有土地的处置权能进行限制，并将这一过程的收益权进行不平等的削减，虽然这种状况可以解释为由长期以来城市优先农村的制度安排的路径依赖效应所形成的，但是，随着农村经济实力和农民参政议政能力的提升，农地征用的市场化呼声已经越来越高。
5结语
随着新农村建设步伐的加快及“现代农业”口号的提出，国家农地征用规制改革也在一步步向前迈进，为农村和农民的健康发展带来了一定的效应。但是，与此同时，我们还必须看到，这一规制改革的主要对象还是被征用土地的农民，而这一方案还尚未设计征用标准与征用土地市场销售价格间的关联关系。正如国土资源部耕地保护司某负责人所介绍，原有的“征地补偿标准”带有很强的计划经济色彩，新版标准也只是一个过度性措施。随着经济和社会的发展，国家将不断适应市场经济规律的要求，出台“区片综合定价”等新的补偿办法，完善土地征用的市场定价。
参考文献
［1］刘江涛.城市边缘区土地利用规制-缘起、失灵、改进［M］.北京：新华出版社，2005．
篇10
《决定》的公布着实令热切期望土地制度改革的人们兴奋了一阵，然而经过几番“解读”，的热忱又沉寂了，说明在土地制度改革的细节上落实《决定》尚有许多障碍。 落实土地制度改革障碍
中国的土地制度改革目前还存在着很多观念、体制、机制上的障碍，阻碍了进一步推进土地制度改革向《决定》的方向迈进。
中国大陆的土地市场是用益物权的交易市场。农民没有法定的建设用地使用权和可处分的宅基地使用权，拿什么来入市，又怎样能建成城乡统一、平等竞争的建设用地市场呢？
《决定》说：要“建设统一开放、竞争有序的市场体系”，“建立城乡统一的建设用地市场”。然而三中全会后，国土部、住建部立即启动了封杀“小产权房”的行动，等于宣告：即便是集体经营性建设用地也不准进入房地产市场。只允许不到集体建设用地10%的合法批准的乡镇企业用地入市，还不能进入房地产市场，又怎么能建成开放、竞争的建设用地市场，打破政府对土地市场（包括房地产市场）的垄断，发挥市场配置资源的决定性作用呢？
除了上述两种障碍之外，集体经营性建设用地入市还有前提条件：“符合规划和用途管制前提下”才允许入市，而不谈规划和用途管制制度的改革。
由规划决定土地利用的资源配置制度已经存在、运行了十多年。1998年版《土地管理法》规定的土地用途管制制度就是这样的制度。为了特殊保护耕地、严格控制建设用地，法律规定：取消集体土地的建设用地使用权，禁止集体土地入市，由政府垄断建设用地的供应；扩大征地范围，以原用途价格征收集体土地，作为建设用地增量的唯一途径；然后编制规划、计划，确定耕地保护和建设用地的指令性指标，下达基层，按规划指标确定每块土地的用途。
这套土地用途管制制度行之十有余年，固然为工业化提供了约200万公顷廉价土地和约8万亿元土地出让金收益，支撑了高速工业化、城镇化和GDP的高速增长，但其弊端也日益彰显。
取消集体土地的建设用地使用权，封杀农村业已普遍萌生的土地市场和所谓“小产权房”，造成集体与国有二元土地产权制度的不平等；取消农村宅基地使用权的收益、处分权能，禁止宅基地使用权流动，致使大量宅基地闲置，形成“空心村”；集体土地没有建设用地使用权，按原用途价格征地，拿走了全部集体土地增值收益；土地补偿低，安置不到位，造成数千万“三无”农民等问题。可见，当今土地上出现的种种问题，其源皆出于这套名为用途管制、实为计划配置的制度。 建设土地市场的建议
要使市场在土地资源配置中起决定性作用，首先要转变政府职能：政府不要再充当土地资源基本配置者的角色，要让位给市场。政府不要垄断土地供应，不要用指令性计划指标来配置土地、决定土地用途，公共用地以外的各类用地应由市场来配置。政府不要直接经营土地，要取消政府的圈地权、定价权，土地价格由市场来决定。
国有土地的经营交给国资委或与政府脱钩的土地储备中心、土地银行去办，政府也不要直接经营。集约用地是企业经营中的要素组合问题，政府不要规定投资强度、产出标准、用地标准等直接干预，应由企业自主决策。
建设开放竞争、城乡统一而有序的土地市场是土地制度改革的首要任务，但要做好以下五项工作：
完善集体土地产权制度，做好确权登记工作。赋予农村集体经济组织与国有土地平等的设定和处分，建设用地使用权的权利，赋予农村宅基地使用权的收益、处分权能。
整顿农村集体经济组织，明确集体土地入市的市场主体。
撤除一切不合理、不必要的集体土地市场准入门槛，建设开放、竞争的建设用地市场。
唯一的市场准入门槛是：无论国有或集体所有土地的用益物权入市，都不能损害社会公共利益和他人利益，以消除土地利用的负外部性，并发挥土地的社会效益、生态效益。这要在土地分区管制制度中作出具体规定。
制定《城乡土地市场管理法》，取代现行的《城市房地产管理法》。
制定《城乡土地市场管理法》，规定建立产权交易市场作为交易平台，制定市场交易规则，并大力发展不动产估价、交易、法律救济等中介服务机构，使国有土地和集体土地的各种用益物权有序入市、平等交易。
在城乡统一的建设用地市场上，集体土地所有权人、用益物权人投入建设用地使用权或宅基地使用权，取得这两权的地租或对价，包括地租的增值，完全符合市场经济的分配规则。各级政府没有任何正当理由在交易环节截留集体土地产权人的地租收益。
如果集体土地所有人、用益物权人获得的土地增值收益过多，可以在二次分配中通过征收与国有土地同样的税收加以调节。政府为公共利益修建的基础设施、公共设施所需资金应在以税收为基础的公共财政中支出或用公私合作（PPP）方式筹措，不应由卖地农民单方面负担。
改革财税制度，使地方政府摆脱对土地出让金的依赖。
土地制度改革必须同步或超前一步进行财税制度改革，即实行《决定》提出的各项财税体制改革措施：一是制定《预算法》，实施全面规范、公开透明的预算制度，以约束政府的投资冲动；二是完善分税制，理顺中央与地方事权和支出责任关系，建立财力与事权相匹配的地税体系；三是构建地方债务管理制度，规范举债融资机制。实施这三项改革，使地方政府摆脱对土地出让金的依赖，才能推行各项土地制度改革，建成开放竞争、统一有序的土地市场。 构建适应市场配置的
土地用途管制制度
建立开放竞争、统一有序的土地市场，发挥市场配置资源的决定性作用，不是不要用途管制，而是要划清政府与市场的界线，把土地用途管制限定在纠正市场缺陷、弥补市场失灵的范围，而不是用途管制取代市场配置，管制到市场机制不能发挥作用的地步。
为此，需要对现行实为计划配置的土地用途管制制度进行以下五个方面的改革：
1）改指标控制式规划为公众参与式规划。
规划与计划是一种重要调控手段，在市场配置制度下仍然需要，但其功能不再是土地资源的基本配置者，而是土地市场配置的指导者、调节者。规划编制方法要改变：它不再是中央决策、地方执行，而是由中央提出指导原则，由地方公众参与、共同决策，在规划编制阶段就把规划相关者的利益协调好，使规划得到社会认可。
2）在市县乡镇正确实施土地利用分区管制。
现行《土地管理法》已有按中央下达的用地指标划分土地利用区、严格按照分区确定的用途使用土地的规定。在中央计划配置的分区管制制度下，根本没有市场配置的空间。所以要改市场经济国家通行的分区制，即根据规划，将行政辖区内的土地划分成若干土地使用类型区，规定每个类型区内禁止的和受限制的土地用途、利用方式和建筑方式，即提出一张土地用途和利用方式的负面清单，而不规定每块土地的具体用途。
这种分区规划也要由社区公众参与来制订，以取得社会认可，而不是由政府单方面制订。
3）建立能促进节约用地、优化配置、公平分配土地收益的涉地财税制度。
要在土地交易环节，按正税清费原则，清理税费重复征收现象，以降低地价房价；保留耕地占用税、土地闲置税、城市维护建设税等行为税，用以调节土地利用行为，保护耕地和保证城市市政建设资金来源；征收土地增值税，以调节土地增值收益分配；在土地房屋保有环节，开征房地产税等财产税，以抑制囤地、囤房和投资、投机房的需求，促进节约用地，增加财政税入。
正确使用公共财政投资，应主要用于城镇化所需的基础设施、公共设施建设和改进公共服务，以吸引企业落地、人口落户。正确使用政府财政补贴，主要用于补贴农业生产、土地整治、保障性住房建设等民生工程。
4）改革现行征地制度。
一是随着集体土地入市进程，逐步缩小征地范围，将征地权的行使完全限定在《宪法》规定的“公共利益的需要”的范围内。二是逐步提高现行的征地区片价；随着集体土地入市、竞争性土地市场和正常土地价格的形成，最终实现遵循市场经济等价交换原则，以征收当地当时正常的市场价格作为土地补偿标准。三是做好安置补助工作，对因丧失劳动权、生活权造成的损失合理补偿；四是制定合理的征地程序，保证政府和被征地人利益不受损失，实现和谐征地。
5）改革行政审批制度，简政放权。
