土地征收相关法律法规范文

导语：如何才能写好一篇土地征收相关法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：土地；资源管理；问题；解决

引 言

我国拥有960万km2的国土，地大物博，幅员辽阔，但是我国可利用的土地资源并不充裕，从最为受关注的耕地资源来讲，我国可利用的耕地资源现状并不乐观，虽然总量大，但是人均耕地资源占有量少，高质量耕地资源少，耕地后备资源少，因此完善土地资源管理、更加有效地保护和节约土地资源是我国土地管理工作的当务之急。土地资源管理，近些年相关部门进行了一系列的改革和调整，并取得了一定的成果，但是仍然存在许多问题，比如土地资源管理相关法规不健全，法规执行力度不够，落实不到位等问题。

1 我国土地资源管理现存问题

1.1 相关法律法规不完善

虽然当前我国已经具有了规定土地资源管理的专项法律法规，但是由于法规制定较晚，发展时间不够，因此具有很多不完善之处，比如某些方面法律约束的缺失，或者法律条文中某些含义模糊的字词，都会给土地资源的依法管理增加难度。例如我国《土地管理法》第二条中规定的“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征收或征用并给予补偿”这里对“公共利益”一词并没有明确的界定，这就使得管理时的土地征收过程中容易产生异化问题。再如，第十八条规定“省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少”这里“总量不减少”并没有提出需要保证耕地质量和生态条件的等值，这就很有可能造成占优补劣现象。另外，土地管理法律法规的不完善还体现在其滞后性，由于我国当前的土地管理的相关法律法规的适用对象偏向城市，对农村土地管理制度的约束和完善相对较少，因此在应对新出现的问题特别是农村地区的问题时没有相对应的法律规范可以遵从，例如在解决特殊群众集体性土地资源纠纷时无法可循，这使得我国土地资源管理容易趋向于被动形式。

1.2 法律法规执行力度不够

法律法规执行落实效果差是我国土地资源管理现存的又一重要问题，相关政策和法律法规已有成文规定，但是却由于多种原因没有被有效的落实执行，比如虽然有明确的法律条文规定禁止单位和个人非法征用土地，但是许多地区滥征土地现象严重并且无人制止。

1.3 管理体制不健全，责任落实不到位

土地资源管理体制不健全，某些部门存在责任划分不明确，职能重合，这种现象容易导致在出现问题时互相推诿责任，从而降低我国土地资源管理的执行效率。

2 我国土地管理现存问题解决措施

2.1 完善土地管理法律法规

对土地资源管理相关法规特别是《土地管理法》的完善，首先需要明确政府的保护耕地的职能，用法律来要求各级政府采取积极有效措施保护耕地，维护排灌等相关服务设施。其次，对占用耕地的规定，如果是经批准的非农业性建设，应该遵循“占多少，垦多少”的原则，并明确开垦土地质量和生态条件与被占用耕地相当。再次，要规定明确的土地用途改变批准流程，土地使用权的享有者或承包经营者利用的土地为耕地时，应限制其使用权和承包权，如果权力享有者想变更土地用途，将土地变为非耕地，应按照正规审批流程争得县级以上政府批准，方可进行变更。最后，由于基层管理部门与群众联系紧密，对我国土地管理问题也有更切合实际的了解，因此县级及以下基层土地管理部门应该积极配合土地资源管理相关法律的立法单位，在做好本职工作的同时，及时向上级反映当前土地管理工作的新趋势和新动向，做好高层与基层的沟通，促进土地资源管理立法更加实用和有效。

2.2 完善土地管理体制建设

完善土地管理体制建设，主要是对土地管理部门职能进行明确规定和详细划分，在保证明确无异义的前提下，将土地管理的各项责任落实到不同部门当中。

2.3 加大土地管理执法力度

促进土地资源管理的法制建设需要加大执法力度，如发现有滥征耕地和土地破坏性开发的现象，应追究相关责任人的行政责任和刑事责任，并依据“谁破坏，谁治理”的原则，责令破坏者进行土地资源的修复和功能完善。其次应该建立健全领导问责制，当相关的领导在决策上出现失误，以及由此造成的严重损失，甚至是群众极度不满事件的发生，都要追究相关领导的责任。

2.4 提升管理人员素质

促进我国土地资源管理的法制建设，更加根本的一环就是提升管理人员的素质和法律意识，土地资源管理工作涉及的知识技术层面较多，如果要实现对土地资源的依法治理，需要提升管理人员的专业知识和能力，并注重培养高素质专业人才，将经济、法学、管理学、区域学等诸多学科的人才集中起来，组建完备的土地资源管理队伍，以更好地实现土地资源的依法有效管理。

3 总 结

经过近些年的建设和发展，我国土地资源管理方面取得了一系列的成就，但是仍存在很多问题，今后我国土地资源管理工作的改革和进步方向，仍是完善土地资源法制建设，促进依法管理。首先需要完善立法，当前我国的土地资源管理法律还不够完善，特别是法律条文的细节和含义方面，应该更加细致明确，让法律的约束效力更加充分的发挥。其次需要完善管理部门的体质建设，明确部门之间的责任划分，避免出现职能交叉现象，再次，应该提升管理人员的综合素质，提升其法律意识，并注重健全管理队伍的人才建设，保证管理过程对多学科知识应用时有专业人才负责，从而有效保证我国土地资源管理的依法有效进行。

参考文献

[1]李丹，符海峰.新形势下土地资源管理现存问题及解决措施[J].科技向导，2014，（3）：52，60.

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关键词：基层国土资源；资源管理；土地管理

国土资源管理关系到国家经济社会发展和人民生活安康，尤其是随着土地资源短缺问题的不断凸显，在新的发展时期如何做好国土资源管理工作成为经济社会和谐发展研究的重要课题。基层国土资源管理是整个国土资源管理框架的基础和核心，但是当前的基层国土资源管理工作中仍然存在着一定的问题，需要进一步的完善和改进。探究基层国土资源管理工作具有十分重要的现实意义。

1 当前基层国土资源管理工作中存在的主要问题

我国目前基层国土资源管理工作中存在的问题主要表现在以下几个方面。首先，国土资源保护意识比较淡薄，这种淡薄的观念意识表现在国土资源管理中就是土地资源利用审批的混乱现象，由于缺乏有效地保护意识，在土地征用审批、审核等方面往往无法按照国家的相关要求和标准开展工作，土地审批手续和程序混乱，土地滥用现象十分严重，直接导致了基层土地利用不合理问题的出现。其次，基层国土资源管理部门的执法力度有待提升，一是很多基层国土资源管理的执法基本上是靠领导的“一言堂”，领导干部没有重视相关法律法规在国土资源管理中的应用，审批手段和要求随意更改，违法滥用行为层出不穷。二是很多基层国土资源管理人员的综合素质不高、法律法规意识比较淡薄，执法力度欠缺导致了大量国土资源的流失。另外，基层国土资源管理市场化倾向和征地补偿机制不够健全也是当前基层国土资源管理工作中存在的主要问题，目前很多基层国土资源使用权的转让都是通过协议的形式进行的，加上土地开发周期长、资金投入大的问题，使得土地收购储备相对比较困难，这样在一定程度上造成了垄断性土地资源开发的现象，市场化程度远远不够。在土地征地补偿方面，由于各个地区的标准是不同的，在征地补偿方面经常出现冲突事件，征地补偿相关机制不够健全和完善。

2 提升基层国土资源管理效果的对策和建议

（一）强化国土资源保护意识。强化国土资源保护意识主要从以下几个方面采取措施。首先，要对基层国土资源管理人员的土地资源保护意识进行强化，加大对国土资源管理部门人员执法的监督管理工作，端正国土资源管理人员的工作态度，确保土地资源管理工作能够按照相关的程序和要求有效地进行。其次，基层国土资源管理部门的领导要按照标准、要求和程序开展土地审批审查和土地利用规划以及土地管理工作，结合当地的实际情况把握当地国土资源的管理和利用方向。另外，强化对基层国土资源管理部门的监督管理工作力度，加大处罚力度，净化国土资源部门的工作作风。最后，还要加大国土资源保护的宣传力度，提高个人、企业和社会团体对国土资源保护的意识，了解土地资源保护的重要性，普及土地资源管理的相关法律法规，构建国土资源保护的社会氛围。

（二）提高基层国土资源管理部门的执法力度。提高基层国土资源管理执法力度是确保基层国土资源管理工作有序、有效、科学的重要保证。首先，要对违法开采、违规建设的行为进行严格的处罚，要按照相关的工作要求和法律法规对这些违法、违规行为进行处理，以端正的执法态度进行执法。其次，在执法过程中，一定好做好严格执法、全面排查，严禁出现暴力执法的行为，只有这样才能够保证土地管理执法的科学性和有序性，才能够在土地资源利用合理性方面发挥重要作用。另外，基层国土资源管理部门要强化法律法规的学习和掌握，将依法执政的观念根植于心，依照法律法规开展土地管理工作。

（三）健全和完善征地补偿措施。征地补偿工作机制的健全和完善是确保土地征收利用、人民群众合法利益保护的重要方法。首先，国家应当根据我国目前经济社会发展的特点对我国的土地征地补偿标准和意见给予指导性的规范和统一，出台相关的征地补偿制度和补偿标准，为基层国土征地补偿工作提供科学的建议和意见。其次，为了减少土地征地过程中出现的土地纠纷问题，在土地征地过程中，首先要做好人民群众对补偿措施、相关法律法规的知情权，做好相关的学习宣传工作，尽量拓宽土地补偿途径，做好相关的安置工作，提高征地补偿工作的有序性。

3 基层国土资源管理的改善措施

社会在不断的向前发展，随之而来的是时代对于社会组织结构中各个环节的要求不断的提高，虽然我国地大物博，但是有限的国土资源也开始出现了紧张的局面。如何有效的对国土资源进行利用，以保证其能够满足经济发展的需求，是国土资源管理部门应当进行考虑的事情。目前，在管理国土资源工作上，我国仍旧有着很大的不足，在实际工作中遇到的问题有：执法不严，观念陈旧，体系制度匮乏，管理措施不配套等，这些都成为基层的国土资源管理工作开展的阻碍。我们必须要采取合理有效的改善措施，以提高基层国土资源管理工作的有效性。一是加强土地资源保护。首先，应该加强对基层国土资源管理部门工作人员执法的监督工作，要端正工作态度，提高国土资源保护意识，促进国土资源管理工作的有效开展。由于领导干部的工作态度问题，导致土地违法审批行为的发生，造成土地资源的不合理利用，造成行业竞争出现严重失衡，最终带来非常严重的社会影响。因此，我们要加强对国土资源管理部门的监督力度，对于相关违法乱纪行为叫停，加大处罚力度，净化社会风气，促进我国国土资源管理工作的顺利开展。其次，要加强国土资源保护工作的宣传力度，提高个人及企业对国土资源的保护意识。目前，我国个人及企业违法建设和违法开采行为，多数是由于法律意识淡薄所引起的。因此，加大法律宣传力度，提高个人及企业的土地资源保护意识，使个人及企业能够充分了解到国土资源保护的重要性，能够有效避免相关违法行为的发生。二是提高执法力度。对于基层国土资源管理部门来说，对于违法乱建和违法开采行为应该加强整治力度，确保国土资源的合理利用。首先，基层国土资源管理部门一定要端正执法态度，不暴力执法，依照法律程序履行相关执法工作，全面排查、严格整治，确保我国土地资源的有效利用，确保我国矿产资源的合理开发。三是完善征地补偿措施。首先，国家相关部门应该制定科学、规范、统一的土地征收征用补偿标准和补偿制度，并且根据国家社会经济发展作出及时的调整，使征地补偿费用尽量满足群众需求和意愿，从而确保土地征收征用工作的顺利开展。同时，国家相关部门应该加强对地方基层国土资源管理部门的监督力度，防止征地补偿的克扣和截取，防止补偿资金落实不到位。此外，要确保群众对相关法律法规政策及补偿措施的知情权，尽量拓宽补偿途径，对被征地群众作出妥善的安置，以减少相关纠纷问题的发生。

总之，基层国土资源管理工作是关系到国计民生的重要工作，在当前的基层国土资源管理中仍然存在着管理意识淡薄、执法力度不强以及相关制度管理不够完善的问题，需要结合基层国土资源管理工作的实际，从意识提升、执法力度强化以及相关制度健全和完善等方面采取积极措施，提升基层国土资源管理工作的质量和水平，为国家经济社会的发展提供可靠的保障。

参考文献

[1] 胡小娟.基庸土资源管理工作探讨[J].建筑知识，2016，（3）：265.

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一、加强领导，建立健全组织机构，认真抓落实。

为搞好法制宣传教育工作，我局将该项工作纳入议事日程，成立了普法工作领导小组，由局长任组长、副局长任副组长、成员由法规股负责人及各站站股长组成，领导小组下设办公室，由专人负责处理日常事务。每年制定了年初工作安排，认真落实各项工作责任，并根据人员工作变动，及时调整人员，保证了普法教育工作的顺利开展。

二、认真抓落实，搞好法律、法规宣传

为了加强我局职工的法律、法规学习和宣传，按照《农牧科技局关于全面推进依法行政第二个五年规划》，分管局长全面负我局普法的各项工作。定期召开全局职工大会，组织职工学习国家法律、法规，各站股长不定期召集站员学习本行业新法。

1、在普法工作中，针对农牧业、科技工作，我局组织职工分阶段学习、宣传贯彻学习了《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国种子法》、《省种子管理条例》、《畜牧法》《中华人民共和国进出境动植物检疫法》、《兽药管理条例》、《草原法》、《统计法》、《档案法》、《保密法》、《条例》、《中华人民共和国农本土地承包法》、《农民负担管理条例》、《未成年人保法》、《妇女权益保障法》《专利法》、《中华人民共和国行政强制法》、《兵役法》等相关法律、法规。建立和创办了法律、法规学习园地。

2、每年制定了职工学法计划，定期在职工大会上组织学习行业相关法律、法规并传达州、县宣传法律、法规的文件精神，近年共进行了集中学习36次，达240课时。

3、各站、股、科室定期或不定期组织职工重点学习农业、畜牧业、科技等行业法律、法规和文件。让每个职工学法、懂法、依法办事，做到“有法必依、执法必严、违法必究”。

4、组织全局职工开展法律、法规学习，积极参与各种形式的法律知识竞赛。

三、积极开展农村法制宣传教育

1、在普法工作中，充分利用群众工作全覆盖机会结合我局工作实际，面向基层，充分发挥广大职工的积极性，在农村积极开展宣传实用技术的同时，大力宣传农业相关法律、《种子法》、《省种了管理条例》、《中华人民共和国进出境动植物检疫法》、《动物防疫法》、《草原法》、《兽药管理条例》、《中华人民共和国农本土地承包法》、《农民负担管理条例》、《省〈农产品质量安全法〉实施办法》等法律法规。充分利用田间地角指导生产的时候，向农户宣传农牧业、科技知识及相关法律、法规。

2、组织我局的法制宣传骨干，成立法制宣讲组，与乡镇共同建立固定的宣传阵地，结合科技培训，定期或不定期地组织农户开展专题讲座。宣传贯彻农牧业相关法律、法规，促进农牧业各项执法工作的顺利开展。为规范农资经营秩序，保障农资经营户的利益，确保农民用上优质、高效放心农资，举办农资经营培训班一期，对全县农资经营户进行了培训，并通过考试，使各农资经营户进一步了解《中华人民共和国种子法》、《省种子管理条例》、《农业部农业生产资料监督管理工作暂行规定》、《农药管理条例》对农资经营的要求。为认真学习贯彻执行《中华人民共和国动物防疫法》，保护广大人民群众的肉食品安全。2012年3月份，在局会议室召开了《中华人民共和国行政强制法》学习培训暨重大动物疫病防控工作会议。对各乡镇分管畜牧业的领导乡、村畜牧人员和县局畜牧执法人员共计200余人进行了培训。通过培训学习，相关人员进一步掌握了新颁布的法律法规。

3、认真组织开展法制宣传活动。专门为普法宣传印制宣传单、宣传书、宣传画并结合电视广播等媒体，增强针对性、实用性、和群众的参与性，扩大宣传实效，扩大社会覆盖面和影响力。利用宣传活动日，加大农牧业相关法律、法规的宣传，使农民能知法、懂法，利用法律悍卫自己的权利。共举办普法宣传和培训80余期，接受咨询人数达到1000余人次，发放宣传资料30000余份。

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关键词：土地征收；补偿；对策

随着经济快速发展和工业化快速推进，土地征收带来诸多问题，尤其土地征收的补偿问题成为社会关注的热点和焦点。土地征收补偿不仅关系到被征地农民的切身利益，与我们社会公平及经济发展也是密不可分的，有效识别和解决我国土地征收补偿问题、维护被征地农民利益是我国构建和谐社会的必然要求。

1.土地征收补偿存在的问题

近年来，我国土地征用补偿安置工作有了显著改善，土地征用补偿标准得到了明显提高。但是，在工业化水平及经济持续发展的推动下，土地征用速度、规模及范围越来越大，土地补偿引发的问题和激化的矛盾仍是屡见不鲜。通过国内外相关研究综述发现，我国对土地征用补偿是按照土地原有用途进行补偿，部分地区率先引进了货币补偿安置与留地及不完全货币化补偿安置相结合的创新模式，但是，我国土地征收补偿仍存在一些问题。

（1）土地征收补偿安置工作缺乏法律保障

尽管我国土地征收补偿的主体是政府及土地主管部门，但是在实际的操作过程中，土地管理事务所、拆迁事务所等机构成为代行使土地征收补偿部分行政职权的承托方。问题就在于，相关法律法规中，没有对这些承托行使土地征收补偿部分行政职能的部门的职能和法律地位有相关明确的规定，这必然导致土地征收补偿工作的进行。

（2）土地征收补偿标准低、补偿方式单一

相关数据显示，居住消费的增幅稳居前几位，然而，土地征收补偿标准仍然是围绕政府的定价，标准低，这样导致房价与补偿标准之间形成了巨大的差价，最终没有使被征地农民得到利益，反而是脂肪问题更加突出。我国土地征收补偿一般都以现金为主，有些采用现金和劳动力安置相结合的防水剂，而没有考虑土地征收对被征地农民造成的长远影响，土地作为农民生活安全感的重要支撑，农民的文化程度和劳动技能整体不高，现金补偿只让农民一时拥有大量的现金，短期内生活水平大幅上升，但是当这些补偿款使用完后，农民的生活将得不到任何的保障，生活水平下降。

（3）土地征收补偿范围较窄

土地征收范围是政府对征收土地那些财产进行补偿的一个范围限定，发达地区和不发达地区在征收补偿范围上存在差异，但是都存在范围较窄的问题。土地征收对被征地农户造成的影响不单单是一个方面的，那么补偿范围不应当仅仅根据土地征收的标的物，更重要的是应当根据被征地人所受到的损失。应当综合考虑土地征收给被征地者带来的综合损失，并进行补偿。补偿的目的就是为了减少对被征地者造成的损失，如果仅仅做出狭窄的补偿进行敷衍，那么这种补偿矛盾是难以解决的。

（4）土地征收补偿方法及执行尺度不一致

为了有效解决我国土地征收问题，很多地区都采取了变通方法执行相关土地征收的问题，这样就导致各地对土地征收补偿的执行在方法上各有迥异，甚至同一地区在不同的时期和范围内的补偿方法也是各不相同。有些地区对于征用土地存在手续不全问题、新建的没有拆迁的旧屋都不给于补偿，但是也有根据具体的实际情况作出区别对待的。这样，补偿的方法和执行的尺度不一致，必然会给土地征收补偿安置工作的顺利开展造成影响。

（5）征收土地缺乏科学的价值评估方法

我国土地征收拆迁补偿计算的基础数据由政府制定，政府制定的这些基础参数，是根据一定年份的调查数据而来的，由于成本原因，往往很多年变动一次，与市场价格相比，具有很大的时滞性，无法适应市场的变化。仅仅评价土地的产值，很容易造成与土地真实的价值的差异。我国在实际评估，主观性较强，主要是根据各种条件进行估价，缺乏一个理论模型。所以土地评估不简简单单就是产值倍数法进行评估，要结合实实际情况，综合考虑各种因素后，确定一个评估方法。

2.土地征收补偿问题解决对策

通过对土地征收补偿存在问题的研究，提出解决这一问题的对策建议，对保障被征地者的切身利益、减少社会冲突、建设和谐社会具有十分重要的现实意义。

（1）建立土地征收弹性补偿标准

土地征收补偿标准不该是一成不变的，随着经济的发展，应当以市场价格为参考来确定补偿标准，以解决土地征收补偿标准低，被征地农民满意度低的问题。首先，可以在不违背国家相关法律法规的前提下，以市场为导向，将土地的市场价格作为参考，真正实事求是的面对补偿标准与市场价格的差异，并采取措施来弥补这一缺口。补偿的多少还是被征地农民最关注的问题，这一标准提高了，那么有利于征地工作的进行。其次，在确定土地补偿标准的时候，不仅是表面的“变通”，采取差异化的补偿标准，应当将区域发展状况、城市消费水平、城市居住消费等问题综合考虑进行“变通”。

（2）丰富土地征收补偿方式

尽管一些地区率先引进和尝试使用一些新的补偿方式，但是我国整体存在补偿方式单一的问题。通过对国外相关文献研究和国内先进地区经验启示，丰富土地征收补偿方式可以从以下几个方面进行：第一，留地安置。为被征地农民划定生产经营用地、农业用地、开发市场用地等，保障被征地农民的后续生活收入。第二，就业安置。增加转业培训，提高被征地农民服务技能；为被征地农民提供相关非农就业信息。第三，社会保障安置。健全社会保障，将被征地农民纳入社会保障体系，这可以有效解决其后顾之忧。

参考文献：

[1] 申建平. 对农村集体土地征收补偿范围的反思[J]. 比较法研究，2013（2）

[2] 张娟，贺海燕. 农村征地补偿制度的法律思考[J].经济研究导刊，2013（6）

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【关键词】法律法规　违法建筑　单一制规制　现状　弊端

一、“违法建筑”一词的概念及种类

违法建筑一词并没有一个统一的概念，我国相关的法律法规也没有对此作出明确的定义。理论上有很多种理解，比如有的学者定义为：违法建筑是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物和其他工作物。有的学者将之定义为：违法建筑是指违反规章以上规范性法律文件的义务性或禁止性规定，未经相应行政主管部门审批、许可或者违背审批、许可的范围而进行建筑活动所产生的，经有权行政主管部门依法认定其违法性和社会危害性的建筑物以及其它建造设施。有的人认为：未按法定报批手续，或有报批手续，但未按规定在指定地点擅自搭建的房屋、摊位等建筑物。从我国相关的法律法规规定上看，总的来讲可以将违法建筑概括出一些特点：①　违法建筑具有违法性，即没有合法的权利。违法建筑如果符合相关法律的规定，取得相关的权利，那么就是合法的，正是因为违法建筑不具备法律规定的条件或者程序，才使得建筑物本身是违法的。违法性的“法”的范围，一般的来讲主要是《城乡规划法》和《土地管理法》，我国其他的地方性法规、部门规章和地方性规章对此有相关界定和规定的，不应包含在“法”的范围之内。②违法建筑不是自然违章，而是法律上违章，需要通过一定的程序予以认定或者裁定确定其违章。最高人民法院法发[1993]37号司法解释指出：“因违法建筑妨碍他人通风采光或因违法建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违法建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。”可见，违法建筑的认定需要有相关的程序来确认。

违法建筑按照不同的法律规定，有很多种，主要的有以下几种：①违法规划类。违法了《城乡规划法》的相关规定，没有取得建设用地规划或建设工程规划的建筑物；②违法用地类。违反了《土地管理法》的相关规定，没有取得土地使用权证，或者没有按照土地用途管理制度的建筑物，包括违法占用土地、非法转让土地、不办理土地变更登记和临时用地建设永久性建筑物等几类；③非法施工类。即违反了《建筑法》的规定，没有取得建筑工程施工许可证或者建筑工程许可证失效的情形；④其他类型。包括在用地、选址、设计、施工、管理等方面违反规划、建筑和土地管理等规范性法律文件以外的其它规定，对社会公共利益造成损害的建筑物或设施几类。

二、我国相关法律对违法建筑的单一制规制现状

针对上述的违法建筑的问题，我国相关的法律一般都采取单一的法律处罚方式，认定为违法并进行相关的处罚。根据《城乡规划法》的第六十四条到第六十七条，具体规定了以下几类处罚：第一、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行政处罚。第二、未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证进行建设的行政处罚。第三、建设单位或者个人未经批准进行临时建设、未按照批准内容进行临时建设、临时性的建筑物、构筑物超过批准期限不撤除等几种违法规划取得和建设制度的处罚。在这几类处罚上，针对第一类主要采取三种处罚措施：责令停建、采取改正措施；不能采取改正措施的限期拆除；不能拆除的没收实物并罚款。针对第二类采取两种措施：责令停建、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。针对第三类的处罚措施：限期拆除并罚款。可见，在规划体制上，违反规划审批制度的，责令限期改正，如果不能限期改正。因此，从规范体制上，对于违法建筑要么进行改正以符合规划，不符合规划的就一个后果：拆除。

在我国《土地管理法》上也建立了相关的处罚措施，其处罚措施也是强制和单一的，即拆除土地上的建筑物，返还土地。《土地管理法》第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”因此非法用地的处罚措施是：退还土地；拆除建筑物恢复土地原状。第七十八条规定：无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用，征用土地的，其批准文件无效。所占土地如不归还，按照非法占地处理。《土地登记规则》42条规定，土地使用者，所有者不按规定如期申请土地初始登记的，按非法占地论处。不按规定申请变更登记的，还将视情节轻重，报请政府批准，注销土地登记，吊销土地证书。可见，我国土地管理制度也是遵循严格的管理体制，其对非法占地和用地的管理是严格而单一的。

我国的《建筑法》对没有获得建筑工程施工许可证的非法施工行为采取了罚款的制度，并未规定违法施工的建筑物为非法，但是不能通过验收和登记手续，无法取得合法的产权，这也是一种单一的处罚体制。《建筑法》第六十四条规定：“违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。”但是在房屋的竣工验收和登记上需要施工许可证，如果没有施工许可证，难以通过竣工验收和房屋登记工作。《建筑法》第六十一条规定，没有经过验收的建筑物不得交付使用。《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的。”可见，虽然没有建筑施工许可证并不会进行拆除等处罚，但是不能通过验收和登记手续，不能合法取得房屋等建筑物的产权。我国的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”因此，没有合法权利的建筑物得在征收时不得补偿，没有房产证的房屋一般难以得到补偿。这样，虽然我国建《筑法》并没有规定未取得施工许可证的建筑物是违法的建筑，但是从相关制度体系上来看，未取得施工许可证的建筑物也是非法的。

因此，我国在行政法上对违法建筑的法律规制是单一的，总体上是违反审批程序的土地及建筑物，是没有权利的，违反规划管理和土地管理的建筑物如果不能改正，就要，没有权利，也没有合法的补偿。

三、违法建筑单一制规制的弊端和局限

我国相关法律法规对违法建筑的单一规范体制，在理论和实践上存在诸多的弊端和局限，难以和有关的法律形成一个统一的有效机制，难以保障各主体之间的利益公平，使得违法建筑所涉及的一些社会问题越来越突出，矛盾越来越深。

首先，违法建筑涉及到公益和私权的问题没有明确的法律体系。违法建筑首先在民法上属于物的概念，而且是不动产，关于违法建筑的公益和私权都是现实中存在的重要问题。从公益的角度来看，违法建筑虽然违法，但是消耗了很多的社会资源，进入了交易的市场，产生了一定的社会效益。如果在法律上完全按照无权来对待并予以拆除，不符合社会效益，不符合资源效益的原则，会导致极大的资源浪费和利益失衡，导致社会和市场的诸多弊端。

从私权的角度来看，违法建筑虽然在行政上是违法的，但是私权和公法之间并没有必然的联系，不能简单的就说没有经过合法审批的违法建筑就必然没有私权存在。关于这一点，学者们有很多种学说，我国学界曾存在“所有权说”、“瑕疵所有权说”、“建筑材料所有权说”、“不动产物权说”、“使用权说”以及“占有权说”等观点，但总的来看一般不主张赋予违建人对违法建筑完全的民事权利或物权。而且作为一个物，违法建筑还涉及到诸多的其他权利，比如，违法建筑物的买卖、抵押、租赁、相邻权、地役权等诸多私权上的相关问题。虽然我国相关的法律法规对此问题有很多规定，但是这些涉及到公益和私权的问题在法律上并没有做出整体的、统一的体系规定。

其次，相关的法律法规对违法建筑的相关法律体制规范也没有统一和健全。

第一，从民事法律上，没有统一规范违法建筑的权利体系。由于建筑物的价值很高，往往是单位和个人一项非常重要的财产，这一项重要的财产需要在民事和经济法律上有着统一的体系对此予以规范，但是，纵观我国相关的法律法规，并不是完全的统一和完善。虽然有一些法律法规对此有所规定，比如《物权法》规定非法建筑物没有物权，不能买卖；《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第48条规定：“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”即规定了非法建筑物抵押无效；《城市房地产管理法》第53条明文规定，房屋租赁中的出租人应该是所有权人。即规定非法建筑物的租赁合同无效；《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：“（一）未依法取得房屋所有权证的；……（五）属于违法建筑的；……”即规定了违法建筑不得出租；《继承法》第3条规定，“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”，即规定遗产是合法财产，那么违法建筑物也无法继承。可见，虽然一些民事法律对此问题作出有关的规范，但是不成体系、不完整，有关相邻权、抵押权、地役权等诸多方面没有规定和完善。

第二，在公法上，也没有形成违法建筑的整体处置体系，对违法建筑的立法并没有完善，只是从一些法律法规上推断违法建筑的相关管理规定。现在我们国家在立法上并没有形成一个统一的违法建筑的概念和定义，在行政上没有明确违法建筑的主管部门和机关，从违法建筑的认定、管理、处罚、拆除和补偿并没有形成一个整体的法律体制。司法上，也没有建立起相关的审判体制，针对违法建筑的做法也是　“一刀切”，没有区分不同情况对事实做出判断，没有区分不同情况对法律使用做出选择等等。这些问题都是比较突出的，亟待加强。

四、对违法建筑双重规制的建议

从保护公益和保护私权和公法统一完善上，需要公法和私法之间形成一个统一的法律体系，完整的保护各方的合法权益，建议从建立违法建筑的双重规制体系，达到保护权益和维护法制统一的需要。

首先，从平等主体之间的法律关系上，利用过错责任和损害赔偿责任的原则，形成违法建筑的私权保护体系。平等主体之间的法律关系涉及到诸多方面，但主要是买卖、租赁、抵押等合同关系。从法律规定上，由于缺乏合法性，可以用过错责任原则和损害赔偿的原则来确定相关主体的责任分配，这样可以达到私权利益上的平衡。这样既符合《合同法》中关于无效合同的规定，也和《物权法》、《担保法》等法律相吻合，还能继承良好的法律理念和传统习惯。

其次，从管理的角度，建立和完善国家管理体制，使得违法建筑的认定、监督、处罚得以健全。我国现有的法律规定上，一般是，处以罚款，没有补偿。这种做法太过简单和单一，应当建立区分制度，将每种法违法的情况区分对待，必须拆除的才予以拆除。从另一角度而言，将建筑物拆除，就是相当于“判死刑”，涉及到很多主体利益和社会诸多方面的问题，不是最后的必要，尽量予以改正。因此，完善行政处罚的程序和方式是解决管理的关键一步，而且，应当从立法和司法的角度来保证行政程序的合法性和合理性。

总之，我国当前对违法建筑的整体认识和法律体制上都需要加强和完善。认真对待违法建筑的问题，也是认真对待私权和公益的问题，需要形成一个良好的法律体制才是解决这一问题的关键。而良好的法律体制又需要从两个方面来完善，包括平等法律关系的完善和私权上体制的形成，也许要从公法的角度形成对的违法建筑的管理和规范，这些都需要从立法、行政、司法上着手，形成对违法建筑的私法规制和公法规制的双重规制体制，以建立整体的法律体制解决违法建筑的额问题。

参考文献：

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[2]张开泽，违法建筑的法律界定[J]，学术探索，2004，（11）.

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[6]李昌麒，经济法——国家干预经济的基本法律形式[M].成都：四川人民出版社，1995.

[7]黄茂钦，经济法现代性研究[M].北京：法律出版社，2006.

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(一)公权与私权的博弈根据我国现行法律的规定，集体土地所有权被认为是一种公权(注:从我国相关法律规定可知，国家在立法的时候基本上就已经界定了集体土地所有权是一种公权利，是属于农村集体的，而不是属于农民个人的)。集体土地所有权相对于全社会或者国家而言，它又是一种私权，具有“私”的性质。我国设定集体土地所有权的目的是为了保障农民的权益，使得农村集体组织的村民成员能够更好地生产，保障他们的生活。后来，这种做法成熟并形成一种制度，也是为了在集体的庇护下最大限度地保护集体成员合法的权利(私权)，使得他们不会因为公权力的原因而遭受不公平的对待以及遭受权利的侵害。因此，从这个意义上来讲，土地征用及安置的过程其实就是公权与私权的博弈过程。国家为了公共利益的需要对农民承包的土地进行征收征用，根据法律规定的程序和补偿标准对失地农民进行补偿。但是，随着经济的发展，土地价值的上升，农民权利意识的提高，明显过低的补偿款让他们的心里产生抗拒，觉得自己的权利受到了损害。而政府也不愿意承担过高的土地补偿费用或者无力承担。由此而产生的政府与被征地农民之间的冲突和矛盾如果不能得到很好的解决，不仅会侵害被征地农民的权利，而且也会加剧农民与政府之间的紧张关系，不利于社会稳定。因此，有必要在公权与私权博弈的过程中寻找一种平衡。

(二)公权与私权的平衡失地农民在安置过程中涉及的利益关系主要有:失地农民与基层政府之间的关系、失地农民与集体经济组织之间的关系，这两个利益关系如果处理不好，不能平衡二者之间的关系，失地农民的后续生活就无法保障，而且也会加剧农民与政府之间的矛盾，影响社会稳定。为顺利推进城市化进程，促进经济发展，保障农民不因失去土地而导致生活水平下降，并防止不正当征地行为给城市化制造人为障碍，政府采取了各种措施。但是，从目前来看，制度本身的缺陷以及实践操作过程中存在的不和谐因素，导致制度本身运作中问题重重，表现在征地与补偿之间的不平衡、不公正;农民失地与就业保障缺失的罅隙扩大。城市现代化，带来的却是有的农民“五无”尴尬，使有些农民一步一步迈向贫困(注:“五无”指的是无土地、进城无工作、拆迁无家园、非农无保障、告状无门路。被征地农民的这种尴尬处境使得他们对政府和社会的不信任，容易引发社会问题);养老保险与社会保障制度的落后;乡村经济、社区发展缓慢，村民边缘化，但是政府又无力挽救等。这就导致了被征地农民失去赖以生存的土地之后，又无生活保障，进而引发了一系列的农民与基层政府之间的冲突。因此，只有把农民的利益放在首位，切实保障他们的合法权利和后续生活，平衡公权与私权的利益分配，才能缓解农民和政府之间的矛盾。

二、工业园区失地农民安置模式的选择及构建

(一)工业园区失地农民安置模式的选择我国对被征地农民的安置办法主要有一次性金钱补偿安置、招工安置、就地农业安置、异地就业安置等，但是这些安置模式存在不足。我国国土资源部于2004年11月3日印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知，指出:对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地使用权作价入股，农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益(注:国土资发［2004］238号《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》由国土资源部于2004年11月3日印发)。对于工业园区来说，这种方式的可适用余地更大。因此，解决被征地地农民的安置问题，最好的解决办法就是将金钱补偿和后续安置结合起来，既能让农民从征用的土地中获得金钱补偿，又能保障他们的后续生活稳定。目前，国内已经有工业园区探索土地入股安置制度，经过实施，效果明显，能够把上述二者很好地结合起来。

(二)工业园区失地农民入股安置模式的合理性和可行性分析入股安置模式相对于上述安置方式具有较大的优势和潜力:1．入股安置相对于一次性补偿安置而言，它可以保障农民有长期稳定的经济收入使得农民被征地而不失地，维护农民相关的土地权益。入股安置的实施，可以避免一次性货币安置带来的问题。首先，入股安置分红标准比较高，农民获得较大收益。其次，农民的收益随着生活指数和土地的升值而不断增加。土地入股安置使得失地农民可以连续不断地从土地中获得收益和分红，保障他们的生活。最后，政府财政保障，为农民利益做底线，大大减轻了农民入股的经济风险。2．相对于招工安置而言，入股安置对失地农民的权益维护主要体现在对农民的分红上，采用这种模式，可以减轻企业安置员工的压力。实行就业安置，就业单位在安置被征地农民的同时却无法保证雇佣员工的技能和素质，不利于企业的发展。但是实施入股安置，可以为企业经济发展提供较好的发展环境。3．入股安置相对于就地农业安置和异地农业安置而言，适用的范围较大，具有普遍适用性。

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关键词：农村；土地纠纷；法律救济

农村土地纠纷的大量发生和存在，已引起社会各界的普遍关注，然而由于相关法律法规的规定不够完善和统一，绝大多数纠纷是通过行政权的介入来解决。从而使得此类纠纷在法律层面上缺少衡量的根本标准。而农村土地纠纷的当事人，由于涉及利益重大，往往表现的情绪激烈，非理性的表达自己的诉求，极易引起集体上访而激化矛盾，直接影响社会稳定。以何种方式处理农村土地纠纷，需要我们建立起法律层面的逻辑性，进而引导建构和谐的社会关系。纵观农村土地问题的制度安排，虽然政策调控痕迹明显，但法治化的轨迹亦清晰可辨。而且这种法治化的进程正与日俱增。司法救济已经成为解决涉农土地纠纷的重要手段。我们有责任对涉农土地纠纷的司法实践进行认真的总结和思考，借以提高农村土地纠纷法律救济的效率和水平。

一、农村土地纠纷主要表现形态

农村土地利益关系复杂，因此纠纷表现形态多样。在司法实践当中，比较常见和影响较大的纠纷主要有：

l、农村集体土地征收补偿费纠纷

农村集体土地征用的补偿费在实质上是被重用土地所有权定价中的问题。被征地的当事人对土地征用补偿、拆迁安置补偿政策表现出来的激烈情绪，实际上就是对征用土地一方给出的价格表示不满。此类纠纷固然可以通过行政权参与后，以强制力实现土地使用权的转让，但被征地的当事人利益受到来自不同方面的干扰和侵害之后，所选择的集体上访、群体诉讼，使得此类纠纷在很长的一段时间之内总处于一种不确定的状态之中，期待从土地使用权转让 之后获得的利益亦将不稳，社会成本随之加大。

2、农村集体土地上的违章建筑

国家垄断土地一级市场，规定农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而事实上，由于巨大的经济利益驱动和市场经济的要求，国家的这一强制性规定，并未能有效遏制农村非农建设用地的“地下交易”，而且愈演愈烈。在此过程中，较为常见的是农村集体组织以租赁、联营等形式转让农村集体所有的土地使用权，当事人没有到土地部门办理土地使用权的相关手续，也没有到城建部门办理房屋建审手续，随意在农村集体所有的土地修建建筑物。村民在征地拆迁时恶意抢建房屋，相关部门并没有及时制止，也没有及时补办相关手续，导致大量违章建筑存在。

3、土地收益分配纠纷

农村集体土地征用的补偿费在实践中包括了地上建筑物、附着物的补偿费以及农业人口安置的补助费，在农村集体土地征用的补偿费确定之后还出现针对该费用分配的问题。农村集体组织对某一些村民的待遇进行限制，一些因为身份关系户籍进入农村集体经济组织，要求落实村民待遇。

二、农村土地纠纷的司法状况

无救济则无权利，司法救济正是权利保障的重要方式之一。随着我国法治建设的推进，解决和处理各类农村土地纠纷已被纳于法治化的轨道，对农村土地纠纷进行司法救济显得尤为重要。

1、人民法院受案范围不断扩大

人民法院不断扩大受案范围，使得诸多农村土地权益纷争和土地行政纷争能够通过司法程序得以解决。以铜川市某区法院受理的一起“入赘婿”要求享受村民待遇参与土地收益分配的案件为例。童××为铜川市某区自强村二组村民，生有两个女儿一童清、童贞。1998年童贞的户口自铜川市某区自强村迁出。2008年11月14日，杨成与童清登记结婚，成为童清的丈夫、童保元的女婿，并一直在自强村二组生活。2008年11月15日，童××即开始通过自强村村委会及其所在的村民小组向区农副事业管理局提出申请。请求为杨成办理户籍事宜，一直没有结果。2006年2月27日，自强村村委会召开村民代表会议，会议纪要载明：本村姑娘找农民女婿的，女婿户口不能转入自强村。2006年6月25日，童保元向被告自强村村委会书写保证书，载明：杨成进门入户口一事，经多次与村委会协商，因村委会不同意将场成户口直接迁入村中，现按村委会决定，女婿杨成在童保元家中生活，赡养父母，只将户口迁入童××家，不享受待遇。望村委会给予办理，解决杨成户口问题。2010年6月27日。自强村村委会主任及村民小组组长，在童保元向区农副事业管理局提出的申请书上签字表示同意迁入。2010年12月13日，杨成的户籍迁入被告村组。2011年1月17日，自强村第二村民小组在给村民分配2010年度决分款时没有给杨成分配。但自强村还有八个村民因婚姻户籍迁入该村民小组，一直享受村民待遇。该区法院受理的诸如此类间接的土地收益纠纷一直处于上升的态势。

2、相关立法不断完善

有关处理农村土地纠纷案件的法律、法规、司法解释不断完善，为人民法院处理农村土地纠纷案件提供了法律依据。针对农村土地承包合同纠纷较多，且已严重影响农村土地承包关系稳定的情况，最高人民法院于1986年4月12日实施了《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的意见》的司法解释．1999年6月28日出台了《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》，同时废止了前《意见》。2003年3月《农村土地承包法》实施后，最高人民法院又于2004年，在广泛征求社会各界意见的基础上制定了《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的若干规定》，该《规定》针对当前农村土地承包纠纷的新情况、新特点，对诉讼主体资格，承包合同和土地承包经营权，承包地的收回、调整和交回，纠纷的解决方式和土地承包经营权的继承等问题做了具体规定。

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关键词：城市建设；收回土地；铁路；权益

中图分类号：D08 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）015-000-02

随着经济的快速发展，城市建设的步伐不断加快，现代化的城市对土地的需求非常迫切，地方政府往往以进行旧城改造等理由收回铁 路划拨土地使用权，这对铁路企业如何保护好土地权益的问题变得十分突出。

一、铁路划拨用地

1.铁路用地及其特点

铁路用地是指铁路部门依法取得使用权的土地，包括运输生产用地、辅助生产用地、生活设施用地和其他用地。

铁路是城市工业、商业活动的中心和连接城乡的纽带。由于铁路运输事业在国民经济中大动脉的特殊地位，铁路用地自然地在城市发展中处于经济活动的中心，铁路为城乡之间架起了经济联系的桥梁，铁路用地的利用和发展必然成为城镇经济和周围经济发展的辐射源，很多城市是依托铁路逐渐发展起来的。同时，城市发展后，因为铁路用地对城市的所起到的分割作用，对城市的规划和交通等又形成一定的制约作用。

2.划拨土地使用权及其特点

我国目前土地使用权制度中，取得土地使用权的方式主要有两类，意识土地使用权划拨，而是土地使用权出让。北京局土地面积约3.1万公顷，其中的土地使用权类型为划拨用地3.07万公顷，占总面积的99%，所以是保护好划拨土地使用权权益对企业的意义重大。

《城市房地产管理法》中定义为划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本规定以划拨方式取得土地使用权的，处法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

划拨用地使用权具有以下特点：

（1）划拨土地使用权是依照法律法规并经由批准权的政府批准。

（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事业和涉及国计民生的项目。

（3）不需要缴纳土地出让金。

（4）划拨土地使用权没有使用年限的限制。

（5）依法对土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

（6）土地使用受到一定的限制，未经批准并补缴土地出让金不得转让、出租、抵押等。

二、政府收回土地使用权

1.土地使用权收回的定义

所谓国有土地使用权收回是指国家基于法律规定，有偿或者无偿地收回原土地使用权人对土地的使用权的行为。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主体时，才存在所有权人对使用权人权利的收回。就铁路划拨土地来讲，国家是土地所有权人，铁路企业是土地使用权人。法定的土地管理机构映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并应给予合理的补偿。

2.政府收回土地使用权的主要依据

历年来政府及土地行政主管部门出台的一些法律、法规和政策，对政府收回土地使用权提出了行管规定。

《土地管理法》第58 条规定，为公共利益需要使用土地的和为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。它确立了政府收回土地使用权的基本权利。

国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47 条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让”

《物权法》第148条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”

3.政府收回土地使用权的理由

鉴于土地使用权是一种用益物权，政府收回划拨土地提前收回依法划拨的国有土地使用权只能基于重大的正当理由，即所谓“因公益事业收回”，在实际工作中主要有公共使用、旧城改造、土地储备等。

（1）公共利益。相关法律法规都提到因公益事业可以提前收回铁路用地。单就因公益收回土地使用权而言，行政机关在做出收回土地使用权的行政决定时，所依据的公共利益的范围没有准确的界定。一般来讲狭义的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通设施、河道、机场车站的修建等。

（2）旧城改造。广义上讲旧城改造也可以算是公益事业，但根据《土地管理法》地58条专门对旧城改造进行了叙述，也可以看出法律法规暗含了旧城改造不属于狭义的公益事业。事实上，旧城改造是政府提前收回土地使用权的主要形式，也是实际工作中遇到最多的。

（3）土地储备。《土地储备管理办法》第12条规定，因旧城区改建需要调整土地的，应有国土资源管理部门经由批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权，对政府有偿收回的土地，与土地登记机关办理土地登记手续后纳入土地储备。由此可见土地储备是以旧城改造等收回土地后的一种方式。实际工作中，很多城市的土地储备中心直接依据城市规划进行土地收储，同时政府收回的土地需经土地储备后进入市场出让。

三、收回铁路划拨土地的补偿

1.铁路划拨土地其实不是无偿取得

通常人们认为铁路划拨土地为无偿取得，除部分接收敌伪土地外，建国后新建铁路用地均系国家无偿划拨，不需要支付相关费用。但实际工作中，铁路建设征（拨）用土地需要依法对原土地使用者支付土地房屋搬迁、安置、补偿的费用。近年来，随着土地价值的不断攀升，征地拆迁费用越来越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地块，越来越接近土地出让金的价格。同时，铁路企业在多年使用划拨土地时对土地进行了投入，应该依法享有土地的权益。

2.划拨土地补偿的依据

前述1990 年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》虽仍然没有废止，但其中的有些内容已经不适应当前经济、社会发展的需要了，不能再机械的进行套用搬用。国土资源部于2001 年公布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，第一次明确了企业国有划拨土地的权益，承认国有划拨土地使用权是一种财产权。《土地管理法》第58 条也明确规定，在公益事业及旧城改造情形下政府收回国有土地使用权应当予以适当补偿。该条款未限定国有土地使用权的取得方式，应当认为同时适用于出让土地使用权和划拨土地使用权。无论土地使用权人是单位还是个人，均需给予适当的补偿。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》和《土地管理法》对收回是否补偿有冲突。从时间上可以看出立法的趋势是从无偿到有偿，划拨土地使用权的权益日益被重视。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》是法规，《土地管理法》是法律，依据下位法服从上位法的原则，应该承认，收回国有划拨土地使用权应给予原土地使用者一定的补偿。同时，依据法律适用中的“新法优于旧法”原则，也应当在收回划拨国有土地使用权时，予以土地使用权人一定的补偿。

3.划拨土地补偿价格如何确定

《土地管理法》第58条只规定了应给予适当补偿，但是如何补偿，该法没有明确的规定，相应的法规、规章都没有述及。相应的法规、规章都没有述及。《城镇土地估价规程》中规定：“划拨土地使用权价格与土地出让金之和为出让土地使用权价格”。实际工作中，可依据《城镇土地估价规程》对涉及的划拨土地使用权进行评估后按照评估价格给予补偿。根据宗地条件评估出该地块出让土地使用权的价格，一般设定为该用途的最高使用年限，计算并扣除土地出让金，得出该宗土地的划拨土地使用权价格。

四、实际工作中出现一些问题

1.划拨土地收回补偿法律的缺失

目前执行的法律法规没有明确指出划拨土地使用权的补偿方法和程序，所依据的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58条相关描述，相对于出让土地使用权较为补偿标准界定模糊不清。《物权法》中没有明确对划拨土地使用权的补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对土地收回的补偿更是只字未提。因此，应当通过对相应法律、行政法规的修改，将收回划拨土地使用权补偿制度具体化。如通过修订《土地管理法》或《土地管理法实施条例》，加入明确收回划拨土地使用权补偿的内容；在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，明确在进行建筑物补偿的同时， 应当同时对土地使用权进行补偿。

2.收回土地使用权的主体不清

收回土地使用权的批准权限，是有批准权的人民政府或原批准用地的人民政府，既可以是县级以上人民政府，也可以是有关人民政府土地行政主管部门。在实际工作中，具体组织实施土地收回工作的，往往是公益设施、城市改造的土地征收往往由建设单位或建设指挥部或者开发商牵头，补偿协议往往由建设单位或工程指挥部担当，实际这些单位没有收回土地使用权的职能。随着国家相关制度的逐步完善，近年来这种状况也将得到了一定改善。

3.征收房屋和收回土地使用权并行

首先，在收回国有土地使用权的情形下，很难将其与不动产公益征收区分开来。由于我国坚持的“房地权利一致”的原则，二者的效果都是将土地使用权与建筑物的所有权同时征收。实际工作中有些是依据《土地管理法》等收回土地使用权同时对房屋进行征收补偿，即所谓“房随地走”；有些是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等通过征收国有土地上房屋，同时收回土地使用权，即所谓“地随房走”。这样造成征收程序和补偿标准的不一致。

4.补偿标准的不确定

相对于出让土地使用权，政府部门在实践中对划拨土地使用权补偿的思路非常清晰，大多是不予补偿。一些地方出台地方文件，明确对国有划拨土地不予补偿，一些地方只对征收的房屋进行补偿，不对划拨土地给予补偿。完全不考虑被拆迁人对其土地使用权享有的相关利益，必然会引起拆迁部门与铁路被拆迁单位之间的冲突。

五、保护铁路划拨用地权益的几点措施

1.坚持有偿收回的原则

铁路划拨土地使用权因公益收回必须以补偿为前提，即必须通过法定的程序，在取得铁路部门同意、给予充分补偿的基础上，才能收回铁路划拨土地使用权及相关建筑物的拆除。房屋征收与土地使用权征收在程序上同步，由统一的部门负责，土地使用权征收程序前置于房屋征收程序，土地使用权征收与房屋征收分别补偿。

2.坚持土地置换的方式

土地是一种不可再生的资源，政府往往以低价收回胡波土地使用权，在通过市场进行土地出让。对政府依法收回铁路用地，铁路企业可采取与政府协商采取土地置换的补偿方式。利用政府收回铁路用地的契机，经土地评估，择地置换给铁路企业土地用于生产建设。如需经营开发，可采取土地出让的方式，补缴土地出让金后去的出让土地盘活土地资产。

3.积极参与城市建设规划

铁路企业应依据城市总体规划、土地利用总体规划，根据铁路中长期的发展并结合近期发展目标，满足铁路运输生产和经营需要，通过与政府规划部门协商，把铁路用地规划纳入城市总体规划中去，对铁路用地的进行统筹协调，合理安排铁路用地的利用。同时，对因生产运输需要，不宜有政府收回的地块，应与政府积极协商变更或调整城市规划。

4.开发利用盘活土地资产

铁路企业及时掌握铁路用地利用现状，对一些生产力布局调整后空置的土地，及时提出调剂利用方案。对因废弃铁路用地、城市零散地块，可以与政府协商进行土地置换或合作开发，盘活铁路用地资产，确保铁路用地保值增值。

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关键词：集体土地房屋 拆迁安置房 登记

在中国城市化建设的进程中，涉及广大农民的集体土地房屋拆迁工作，一直是关系民生与社会和谐的工作热点之一。造成集体土地房屋拆迁安置房登记难的问题，既有体制性的原因，也有拆迁过程中拆迁部门工作失位的原因。

1.集体土地房屋法律关系多样性

由于各地农民的知识文化水平与其法制意识的不一，导致当前集体土地房屋法律关系的多样化。其一，产权合法权属法律关系。对于那些建房时间不长，且产权人产权意识较强的农民，他们相对而言手续较为完备，依法办理了建房审批手续，并按规定办理了《集体土地使用证》及《房屋所有权证》，这种情况则属于产权合法权属法律关系。其二，事实权属法律关系。在农村大多数老房子是七、八十年代以前建造的，有部分能提供当时地方主管部门出具的建房证明，很多的则没有任何手续。这种在农村目前表现为大多数，房屋所有权登记的很少，大部分持有的是《集体土地使用证》，到拆迁安置时，现被拆迁人又是经过继承、受遗赠等方式取得被拆房屋的产权，所以很多农民的房屋在拆迁后出现了各种纷繁复杂的法律问题。[1]

2.集体土地房屋拆迁安置房登记存在的问题

鉴于集体土地使用者自身的文化素质、相关农村房屋产权法律的不健全与集体土地房屋事实权属现象的广泛存在，直接造成了集体土地房屋拆迁安置房登记存在诸多的困难。

2.1原房屋产权法律关系模糊

一是，原房屋存在隐性共有人。众所周知，我国农村真正进行过房屋所有权登记的很少，因从未以法律的形式确认过产权，权利人经过多次转移，例如分割、离婚析产等形式，房屋可能存在隐性共有人。二是，遗产性房屋产权继承人模糊。这种情况可以分为三类：一类是孩子较多的家庭，遗产按乡规民俗往往分割给儿子，出嫁的女儿认为自己根据继承法的规定也是合法继承人，从而导致继承人之间的纠纷；二类是在对父母赡养不均的情况下，父母对房屋产权遗嘱分配导致纠纷；三类是父母生前与某个子女有遗嘱，或与他人存在房屋交易现象，在房屋转移涉及相关法律程序不健全的情况下导致的纠纷。这些存在纠纷的房屋往往缺少有效的法律文件，权利人之间的纠纷只有通过法律的途径才能得到最终的解决。

2.2拆迁前产权确认工作失位

拆迁前产权确认是做好拆迁安置房登记工作的最基础最扎实的第一步，但由于房地产建设的趋利性以及地方政府对地方发展建设的迫切性，导致拆迁前的产权确认工作失位。其成因可能程序不到位，调查不仔细。拆迁部门一方面由于拆迁任务重很难在短时间内认真仔细完成大批量的调查摸底，另一方面由于联系当事人困难等原因，无法完成相关确权资料的搜集，就匆忙予以认定，被拆迁人相对而言文化程度不高，法律意识比较淡薄，对拆迁政策不是很了解，从而导致产权确认出现误差。[2]

2.3 拆迁过程具体执行有偏差

由于参与拆迁的工作人员其专业、知识水平与业务职责的不同，及对相关法律法规及房产登记方面的知识较为缺乏，与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时存在两个方面的问题：一是，难以做到审查继承、受遗赠等的相关法律关系，直接由某个继承人或人直接签订拆迁补偿安置协议。二是，对存在产权纠纷的房屋疏于纠纷的处理，只要关系人方谁对拆迁工作有利就倾向于谁，从而导致缺少相关法定的材料。

2.4拆迁安置房登记缺少必要的材料

拆迁前与拆迁过程中工作的失位，其直接结果就是拆迁安置房登记时缺少相关规定的材料要件。一是，原产权来源依据材料缺乏。在事实权属广泛存在的情况下，原产权来源依据显然是缺少的，与拆迁前产权确认工作的失位，导致被拆房屋缺失重要的相关来源材料，等拆迁后被拆迁人申请安置房登记时，根据房屋登记的相关规定，无法办理安置房的登记。二是，产权转移材料缺乏。对于一些原被拆房屋是通过继承、受遗赠等方式取得的，而未办理相关的法定手续，拆迁后被拆迁人拿到安置房申请办理登记时，因原权利人（被继承人）与被拆迁人（继承人）之间存在转移的形式，由于缺失法定的继承材料，不符合《房屋登记办法》的规定，而不能办理安置房的登记。

3.集体土地房屋拆迁安置房登记问题解决办法

根据当前集体土地房屋拆迁安置房登记工作的实践，由于现实情况的复杂性，房屋登记部门只有立足工作的实践，积极向建设主管部门建言献策，促使拆迁部门拆迁前不断完善各方面工作以及拆迁后的程序缺失的补救措施。现从以下二方面来探讨予以解决与完善：

3.1不断完善拆迁前的确权工作及依法办理拆迁安置工作

其一、按规范做好拆迁前的确权工作。首先，拆迁部门做好宣传工作，让被拆迁人意识到对房屋的确权会直接影响到今后的拆迁补偿工作，关系到每个人的切身利益，提醒被拆迁人需提供房屋的所有合法来源依据。其次，是拆迁部门进场确权时必须走访、联系到被拆迁人本人，充分听取他的意见，收集房屋的来源资料，接下去才能对产权进行客观的予以确认。最后，确权工作完成后，需在房屋所在地集体经济组织张贴公告，征询无异议后方可进行拆迁补偿安置协议的签订。其二、依法办理拆迁安置工作。拆迁部门应引导被拆迁人因继承、遗赠等方式取得的房屋需按规定办理相关的继承公证等必要的手续。在办理拆迁安置工作时，拆迁部门应严格把关，签订拆迁补偿安置协议时需严格按照继承法等法律法规的规定办理，为以后的拆迁安置房登记做好基础工作。

3.2拆迁安置房登记时对登记要件的完善与补救

事实权属无争议的被拆房屋，因被拆迁人是经过继承、受遗赠等方式取得的，因缺失法定的继承关系证明，对此类缺失登记要件的可以从以下三种途径予以完善与补救：一、现取得安置房的被拆迁人可以到公证机构办理相关法定继承关系的公证，被拆迁人取得公证材料后可办理安置房的登记；二、被拆迁人还可以通过人民法院或者仲裁委员会申请司法确认的形式，被拆迁人凭人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书可办理安置房的登记；第三、拆迁部门牵头组织建设、土地、司法、税务等部门组成专门的调查小组，对拆迁安置中涉及继承、受遗赠等情形案例特殊通过以上两种途径也难以解决的，通过调查小组对他们的法律关系进行审查，根据继承法等法律规定，需补充材料的按规定进行补充，经确认无产权纠纷的以参会相关部门的联审会议纪要的形式进行确认，被拆迁人凭联审会议纪要可办理安置房的登记。[3]

结语

集体土地房屋建设农民的自发性、产权意识薄弱性以及地方政府主管部门工作的不足，需要地方政府创新开展工作化解各种矛盾，做好拆迁安置房登记这项工作，切实保障集体土地房屋被拆农民的合法权益。

参考文献

[1]王太高，姚俊，赵杰，赵坚. 城市规划区内集体土地房屋拆迁制度研究[J]. 中国人口资源与环境，2010（5）

篇10

［关键词］ 小产权房原因对策

近些年，关于小产权房问题的争论层出不穷，国土资源部也频频出面来遏制小产权房问题。但是由于小产权房本身存在的争议，这一问题并未得到真正的解决。

所谓小产权房，是指未经法定的征地和审批等程序，由村集体组织（或联合开发商）或村民在集体土地上建设并出售或出租的房屋。小产权房是相对于大产权房出现的概念，小产权并没有真正的产权，不能获得由国家建设部门颁发的房屋产权证书，只能得到由乡镇政府或村委会颁发的产权证书，所以称之为小产权。

一般来讲，小产权房具有以下几方面的特征：（1）小产权房是建在集体所有土地之上；（2）小产权房是用于出售或出租的房屋；（3）小产权房没有国家建设部门颁发的产权证书；（4）小产权房的供给主体是乡镇和村委会。

一、小产权房产生的原因

小产权房问题是一个综合性的社会问题，其产生原因是多种多样的。本文主要认为：城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因，商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因，相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因。

1.城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因

我国城乡二元制的社会结构制度导致其在土地管理上也表现出二元的特征。我国农村实行集体所有制的土地制度，农村集体建设用地没有正式的土地使用权拍卖市场，对于建设在集体所有制的农村土地上的房屋当然也就没有正式的产权，不能进行土地的转让和抵押活动。而城市建设用地拥有正式的土地使用拍卖市场，可以通过市场定价，将土地使用权拍卖出去，所以城市的建设用地都拥有产权，可以进行转让、抵押等活动。农村集体建设用地如果想进入房地产市场，必须经过国家相关部门的征收和审批才能将集体土地变成国有土地，然后由国家收取土地出让金，给予农民一部分补偿金，而农民得到的这笔补偿金要远小于建设小产权房出售所获得的利益。所以这种城乡土地制度的二元结构是导致小产权房出现的根本原因。

2.商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因

在城市中，日益飙升的房价使得中低等收入人群拥有一套属于自己的房子成为了一种奢求。再加上政府提供的经济适用房、两限房等政策性住房的供应量相对大部分无房族来说是微不足道的，且分配中出现的漏洞使真正迫切的需求得不到满足。这些问题都是促使小产权房快速发展的主导原因。 由于小产权房的建设不需要向国家缴纳大量的土地出让金以及各种税费，所以其价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。小产权房以其价格低廉的优势受到了中低等收入人群的青睐。对于开发商而言，城市建设用地的使用权取得越来越困难、拍卖价格也越来越高，而农村土地使用权取得相对容易且价格低，所以通过以租代征的方式取得农村集体土地建设房屋，开发商可以极大地降低开发成本，使其获得更高的收益；对于集体土地所有者而言，通过出租土地获得的收益也远超出了国家征收后给予的补偿金。正因为小产权房给需求和供给方带来了双赢，所以使其得到了迅速的发展。

3.相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因

迄今为止， 宪法与法律并未明令禁止农村宅基地使用权流转，有关部门禁止农房与宅基地使用权交易的行政干预，其本身是违宪违法的。依照《民法通则》的规定，农民应当依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。另外正式颁布的《物权法》中也删去了原草案中禁止城市居民购买农村宅基地使用权的条款。而《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律法规中对土地资源的使用却进行了严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。《土地管理法》 第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”由此可见，相关法律对于小产权房的规定还不是很明确，致使小产权房问题一直没有得到很好的解决。

二、小产权房造成的影响

小产权房的产生和发展引发了一系列的问题。这些问题对我国的经济环境以及城市发展造成了许多负面影响。本文认为小产权房在以下几个方面的负面影响是非常突出的。

1.占用耕地，损害农民利益。

如果任由小产权房以现在的状态继续发展，会使利益相关者在利益的驱使下大量建造小产权房，占用农民土地，减少耕地面积，损害农民的根本利益，也使国家的粮食安全受到威胁。

2.购房者权益无法保障

由于小产权房现在还不受法律的认可和保护，购房者没有国家统一发放的房产证，不能拥有房子的所有权，无法进行转让，在遇到拆迁补偿等问题时利益难以得到保障。

3.扰乱房地产秩序

开发商通过以租代征的方式取得农村集体土地建设房屋，可以极大地降低开发成本，使其有更大的定价空间，这无疑对现有的房地产价格体系形成猛烈的冲击，扰乱房地产秩序，严重时可能危害到国家金融安全和社会稳定。

4.影响城市总体规划

城市的发展是需要统筹规划的，城市规划中的土地都有其功能定位并按照科学的方法加以开发利用，而小产权房的建造都是以短视的简单开发收益为目的的行为，缺乏长远的战略性的指导和管理。这无疑对城市未来的发展形成了阻力，打乱了城市的空间布局和功能定位。

三、解决的措施

小产权房在发展过程中产生的问题不仅仅局限于上文提到的几方面，其问题产生的影响也可能是非常深远且无法预测的。为了从根本上解决小产权房问题，本文提出了以下几条探讨性的建议。

1.对于已经建成并出售的小产权房给予转正措施

对于已经建成并出售的小产权房，为了维护社会的和谐与稳定，避免激化社会矛盾，政府应该积极推行措施将小产权房转变成大产权房。如果将小产权房一刀切，全部摧毁，必将会引起社会的不满，政策继续执行的可行性无法预测。所以为了从根本上解决这部分小产权房，政府应该及早出台措施，将小产权房转正。

2.加快城乡一体化，完善相关法律

城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因。所谓治标先治本，实现城乡一体化是解决小产权房问题的关键，对于土地政策的“一国两制”应尽快解决。 尽快实现农民宅基地市场化，为真正实现“同房同权”理顺法律关系，这是解决小产权房问题的法律基础。完善现行的《土地管理法》、《物权法》、《房地产法》等相关法律，加快解决小产权房的流转问题，确立农村集体土地使用权流转的法律制度，尊重农村集体对土地的所有权，保障农民的土地收益。加快相关法律法规的出台，对正在建设的或者有趋向要建的小产权房做出明确的政策性约定。

3.遏制商品房价格上涨趋势，将房地产价格控制在合理的范围内

房价问题已经成为国家迫切需要解决的重点问题。住房是人民生活的基本保障，房价直接影响着人民的生活质量。总理在政府工作报告中明确指出，要积极遏制房价过快上涨的趋势。所以将商品房的价格控制在合理范围内，使大多数居民有能力去购买商品房，这能够在很大程度上降低小产权房的购买需求，解决小产权房问题。

四、结语

小产权房存在的争议已经得到了社会各界的重视，其牵涉到买房人、开发商、农村集体以及政府等多个主体的利益。小产权房问题的解决必须本着“以人为本”的精神出发，最大限度的保证人民的利益。而法律制度的初始设计也应当是维持利益均衡的，国家应该针对小产权房尽快制定或修改相关法律，在兼顾各方利益的基础上，推行农村集体土地使用权的自由流转，从而促进城乡一体化的尽快实现。将已经建成并出售的小产权房尽快出台措施给予转正，并加大力度治理房地产市场，使房地产市场能够更健康的发展，从而消除小产权房问题。

参考文献：

[1] 白雪： 小产权房的形成原因及出路探析. 法制与社会. 2010,2

[2] 松石磊：小产权房出路探析. 经营管理者. 2010,7

[3] 范真： 消化小产权房问题的四条途径. 国土资源导刊. 2010,4

[4] 蔡继明：妥善解决小产权房问题. 广东商学院学报. 2010,2

[5] 席阳： 浅析我国小产权房的危害及对策. 经营管理者. 2010,6

[6] 李延铸：关于小产权房问题的制度性成因及其依法应对. 四川行政学院学报. 2010,2