土地评估估价方法范文
时间：2024-01-26 17:27:25
导语：如何才能写好一篇土地评估估价方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
1 几种主要评估方法的地价内涵分析
评估中通常会遇到不同评估方法的评估结果差异较大的问题，这对评估师确定评估结果造成了较大的影响。
1.1 基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。
基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。
1.2 收益还原法（简称“收益法”）。
收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。
1.3 假设开发法（或剩余法）。
假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.4 市场比较法。
市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见，市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价，至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能，但一般以短线投资的居多，即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.5 成本逼近法。
成本逼近法是根据贡献原理，按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本，代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见，成本逼近法是从权属人的角度出发，评估待估对象至少应该值多少钱，因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。
2 各种类型地价的差异
从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？
2.1 “管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。
“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。
2.2 “短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。
从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。
2.3 “长线投资型”地价适中。
相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。
从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。
3 不同评估方法评估结果的协调
根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？
3.1 根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。
根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。
但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。
3.2 调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。
评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。
举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。
另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。
4 结束语
从上面的分析可见，评估师在评估时应充分理解各种评估方法的地价内涵，不同的评估方法得到的地价类型是不尽相同的，而且某些类型的地价可能会差异比较大。因此需根据评估目的，选择更接近于评估目的地价类型的评估方法，或者在评估过程中对评估思路以及评估参数做适当调整，已使各种方法评估的评估结果更接近评估目的的地价类型，这样才能得到合理的评估结果。
参考文献：
[1]周湘宁.土地评估行业存在的问题及对策研究[J].安徽农学通报（上半月刊），2012，（17）.
[2]怀晓晴.土地评估市场亟待规范[J].黑龙江科技信息，2013，（05）.
[3]唐晶.浅谈土地评估行业存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息，2011，（07）.
[4]高彬彬，甘志娟.浅析土地评估的执业模式[J].现代商业，2010，（21）.
篇2
作为破产清算过程中的重要组成部分，资产评估被用来确定破产企业财产现价，为财产变现底价和分配方案的制定提供重要的法律依据。评估中既要考虑资产的原价、折旧价，又要实际评定其可变现价。资产评估估价过高过低，都会带来种种弊端。因此，必须重视破产企业的评估。由于清算价格受破产形式、外置资产方式、资产处理时限、资产清理费用等因素的影响。而在清算（清偿）假设前提条件下资产清算价格的评估（有的论著里称为清算价格法）不是一种独立的评估方法，它是一种结合其他方法（包括成本法、市场法和收益现值法）在一定限制条件下的综合应用。因此，在清算（清偿）假设前提条件下对破产企业的资产价值评估，就产生了较多变数。本文以某食品厂的破产评估为例，对在清算（清偿）假设前提条件下企业资产价值评估相关问题进行探讨。
某食品厂，有职工125 人，鼎盛时期具有月产白酒100 吨的生产能力，年创利税逾200 万元。1995年以来，所在地区陆续出现了几家同类型的酒业集团，且大多技术先进、资本雄厚，致使业内竞争加剧。由于该厂属老国有企业，退休职工人数较多，设备陈旧企业负担沉重。加之经营状况恶化，最终破产。
对在破产国有企业评估中，为了加快企业变现进程，常采用寻找托底企业进行协议收购的方式。但由于协议收购透明度低，不可避免地带有行政干预色彩，常常影响资产评估工作及评估结论。因此，作为社会中介机构的资产评估公司，对破产国有企业在评估过程中，应排除各种干扰，在评估方法和评估参数的确定选择上，应充分注意清算价格的假设前提，防止破产企业资产评估直与交易价格差距大，导致破产财产评估价值虚高，与市场交易难以接轨、或评估价值过低，导致国有资产流失。
1.建筑物的价值评估问题、对破产企业建筑物的评估宜采用房地分估，即从资产评估的角度，把建筑物与其所占用的土地分开，分别评估建筑物和土地资产，避免出现由于用地性质不合理建筑物评估价值失真。
在建筑物成新率的确定上，对于基本能够正常使用的建筑物，其成新率高于30%.第76条规定，“能正常使用的建筑物，其评估值不低于重置成本的30% 和该建筑物报废清理的净收益额”。在清算价格的假设前提下应根据实际情况对建筑物进行分类，采取不同的方法评估，案例中住宅楼和生产经营性用房屋采用重置成本法评估其资产价值，其综合成新率分别确定为35% 和10% ，生产经营性用房屋之所以低于30% ，是基于资产变现的迫切性，再通过房屋使用年限计算和房屋完损等级的技术评价（包括评估人员现场勘察打分）等综合考虑确定生产经营性用房成新率。对25间新建成的铺面根据市场供求关系和公开市场上在估价基准日的正常交易案例价值，据此，选用市场比较法进行评估。建筑物评估值高出申报值3.5 倍，主要原因是对25间新建成的铺面评估采用公开市场法评估的结果。
2.机器设备的评估问题，对破产企业机器设备的评估，在应用清算价格法评估设备价值时，要特别注意变现要求的时间以及分清通用设备和专用设备，对拆除后可在旧设备市场上销售或能进行拍卖的通用设备可以采用现行市价法进行评估，当变现要求的时间紧迫时，其评估值通常低于正常情况。对专用设备，当没有交易者（购买者），对其可以利用的通用部件可采用现行市价法评估，其余以废旧材料处理价评估。据此在清算（清偿）假设前提条件下设备资产清算价格的评估价值为16850 元，大大低于其申报价值38396.24元。
3.土地使用权的评估问题，对破产企业土地使用权的评估，在清算（清偿）
假设前提条件下常常容易低估其价值，造成国有资产的流失，应特别加以注意。
对破产国有企业的土地使用权的评估即在清算（清偿）假设前提条件下土地使用权的评估之所以常常被低估，原因是常常容易忽视土地资产的评估特点，即土地资产的价值是以土地的效用作最有效发挥为前提的，其一，国家及政府对特定区域或特定地块使用用途的规定，在国家规定的用途内选择最佳用途；其二，选择最佳用途还包括城市规划对具体区域和地块的使用强度约束，如建筑密度、容积率、绿地率规定等；其三，选择最佳用途是土地资产与建筑物组合的结构平衡，即土地资产与地上的建筑物两者配合要适当均衡。评估特点之三是土地使用权的评估之所以常常被低估的最重要的原因。因此土地使用权的评估宜采用房地分估的方法，地价的评估应由专门的地价评估事务所进行，以最大限度地防范风险，减少国有资产的流失。此次评估中，土地评估人员首先经现场勘察及查阅有关资料核实其委估土地面积为申报的空地面积加上生产经营用房占用的面积，为11533平方米。其次在评估方法的选用上，由于评估地块地处繁华程度不高，人口密度较小，土地交易市场不发达区域，因此采用基准地价法评估土地使用权的现时转让价值。在没有土地资产的申报价值的情况下，土地资产的评估价值仍高达2767920元。
4.无形资产的评估问题，在对破产国有企业的资产评估中，无形资产的评估极易被忽视，通常被评估破产企业，特别是中、小型破产企业，没有无形资产的申报项目和价值。
从原则上说，资产评估的成本途径、市场途径和收益途径等均可用于无形资产的评估，但由于无形资产的特殊性，这三种途径的适用性有较大差别。对破产企业无形资产应该区别情况评定：外购的无形资产，根据购入成本及该项资产具有的获利能力；自创或者自身拥有的无形资产，根据其形成时所需实际成本及该项资产具有的获利能力；自创或者自身拥有的未单独计算成本的无形资产，根据该项资产具有的获利能力。但对于拥有无形资产的破产企业，当无交易者（购买方）存在时，无形资产的市场途径和收益途径的价值难以实现。而采用成本法时，由于无形资产的成本特性：（1 ）不完整性；（2 ）弱对称性；（3 ）虚拟性。
实践中也难以应用。因此，对破产企业在清算（清偿）假设前提条件下无形资产的评估，包括可确指无形资产，如：专利（权）、非专利技术、商标权等和不可确指无形资产商誉的价值评估，是一个值得探讨的问题。此次评估中所涉及的商标使用权的评估价值以其实际出售金额作为评估值，为40000 元，其余无形资产均未评估，但在评估报告中应用补充说明。
