土地地价评估方法范文

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关键词 土地价格评估原则 土地价格评估方法 土地价格评估方法的适用范围

中图分类号：F301 文献标识码：A

Exploration on Land Price Assessment Method

CAO Shuilin

(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)

Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.

Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method

土地是现代社会重要的经济资源，因为土地的稀缺性、有限性，随着经济的发展，土地的市场价格不断快速上涨，然而我国的土地市场现状是一级市场为政府垄断，二级市场受政府限制，造成土地价格既不完全是市场价格，又不是传统意义上的计划价格，给土地在交易过程中的价格造成诸多混乱。结合我国土地市场价格的现状，本文尝试对土地在交易过程中的价格评估方法进行探讨。

1 土地价格评估应遵循以下原则

我国土地所有权是实行国家和农村集体所有制，但农村集体所有制土地在现阶段还不允许上市流通，只有国有土地的使用权才能才能上市交易。因此，土地价格是指国有土地使用权的价格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制约而形成。为了客观、公正、科学、合理地估价，估价过程中，应遵循替代、供需关系、动态、和谐、有效、收益增减和多种方法比较等主要原则。

1.1 替代原则

在市场经济社会中，使用价值相同的商品，对于使用者或消费者来说是可以相互替代的。使用者或消费者对商品的选择因素各种各样，但理智的使用者或消费者总会考虑的因素有：价格、性能、效用、使用寿命、时尚潮流。土地在经济社会中也是一种商品，而且是一种不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消费者会考虑土地的价格、规划、形状和未来发展前景等因素，在规划相同、形状和未来发展前景相似的条件下，使用者或消费者会选择价格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地评估过程中，对待估土地的评估价格应参考规划相同、形状和未来发展前景相似的土地的价格。

1.2 供需关系原则

市场经济规律就是供应和需求规律。当供应大于需求时，商品的价格下降；当需求大于供应时，商品的价格上涨，当供求不稳时，商品的价格相对稳定。土地市场也是如此，当土地供应量较大时，土地价格会下降，当土地供应政策紧缩时，价格会上涨。在国家的经济政策的不断变化过程中，土地政策也在不断变化，土地的供求关系总是处在波动之中，供求关系影响土地价格。

1.3 动态原则

随着社会经济的发展，各种商品的价格总在不断地变化，变化的因素有商品结构性调整、通货膨胀、国际市场的变化、经济发展的速度。土地是重要的经济资源，土地价格除同样受到商品结构性调整、通货膨胀、国际市场的变化、经济发展的速度的影响外，还受到国家政策的影响比其他商品的程度更大。所以在土地评估过程中，要充分探索土地价格变化的规律，要用未来的眼光对土地的评估价格进行修正。

1.4 和谐原则

举国上下都在建设和谐社会，和谐是当今社会发展的主题，和谐包括人和自然的和谐。土地是人类赖以生存的地方，人类在利用土地、开发土地的同时要保护土地。不能只求经济发展，过度开发土地、甚至污染土地，要保持足够的绿地面积，要和谐友好地利用开发土地。在土地价格评估过程中，也要充分考虑土地的利用与周围环境的和谐友好关系。

1.5 有效使用原则

土地的使用价值多种多样，可以作为公益绿地使用、可以作为工业用地、可以作为商业用地、可以作为文化用地，可以作为农业用地等等。不同的用途其价格是不一样，有效使用土地，不能以土地的价格高低为依据，而是要考虑整体利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，对土地的价格有很大影响。在土地评估过程中，要充分考虑土地的使用效果。

1.6 收益增减原则

土地估价时要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

1.7 多种方法比较的原则

在土地评估实践中，较常使用的土地评估方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法。每种评估方法都有自己的优点和不足，用不同的评估方法对相同宗地的估价结果会有差异，而且可能差异很大。所以在土地评估过程中，要根据所评宗地的特点，选择适当的不同的评估方法分别进行评估，还要对不同的评估结果和差异进行分析，剔除不合理的因素，减小误差，确定出合理的价格。

2 土地价格评估方法的探讨

在我国土地价格评估实践中，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法。估价方法的选择应充分考虑待估土地的性质、土地规划、供求关系、未来收益等因素，选择适当的估价方法。

2.1 市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。但在市场上很难找到两块在地理位置、规划、面积、用途、形状、地质等因素一致或相似的宗地，因此市场比较法要充分考虑这些因素并进行科学合理修正，特别是规划、用途的潜在的变化，会对土地价格造成较大影响。

2.2 收益还原法

收益还原法是根据土地近期的使用收益，充分考虑未来经济情况的变化，预测土地在未来有效期内各年的收益，然后折算为现值的一种估价方法。

计算公式：

P－评估值

Ri－未来第i年的预期净收益

r－折现率

这种方法对商品房开发用地价格可以做出比较准确的评估，但对工业用地不太适合，因为对工业收入中属于土地的收入很难做出准确的预测。

2.3 成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。计算公式为：

土地价格 = 土地取得费及相关税费 + 土地开发费 + 投资利息 + 投资利润 + 土地增值收益。

其中：土地取得费及相关税费包括：（1）土地取得费。土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用，分别为土地补偿费、安置补助费、青苗及地上物补偿费。（2）相关税费包括征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、水利建设基金、不可预见费。这种土地评估方法只能适合于国家征收农村集体所有制的集体土地时使用，但土地取得费用是计划价格，在一定程度上损害了农村农民利益。

2.4 基准地价系数修正法

是以基准地价评估成果为依据，根据替代原则，将影响待估宗地地价的因素条件与基准地价因素修正系数说明表中的指标条件进行对照比较，确定待估宗地地价各个因素的修正系数，据此对基准地价进行修正，从而得到待估宗地地价的一种方法。其计算公式如下：

式中：Pi－待估宗地地价

A－待估宗地对应的基准地价

∑K－待估宗地所在地价区位影响因素总修正系数

∏S－待估宗地地价个别因素修正系数的乘积

这种评估方法的不足是政府公布的基准地价总是滞后的，跟不上土地市场的变化，使用这种方法做出的评估结果很难让公众信服。

3 土地评估方法的适用范围

综合上述的四种土地价格评估方法中，每种评估方法的适用范围和对象是不同的，要根据不同的评估对象选用合适的评估方法才能做出合理的评估结果。

3.1 市场比较法的适用范围

市场比较法适用于有充分市场交易案例，且参考案例在土地规划、用途相同的情况下，才能选用。因为土地规划和用途不同的宗地价格相差悬殊，只有土地规划和用途相同的宗地价格都有可比性。即使地理位置相近，但土地规划和用途不同的宗地价格都有很大的不同，一般来说，商业用地价格大于工业用地。

3.2 收益还原法的适用范围

收益还原法适用于能够对土地的未来收益作出科学合理预测的宗地。未来的事情有着许多不可预知的情况，要对未来收益作出准确预测应坚持必要的条件，一是收益应在未来不超过五年内可以实现，时间太长，未知情况不可控，导致评估结果不可靠；二是影响未来收益的法律法规、行业政策、税收政策、金融政策不会发生太大变化，如果法律法规发生较大变化，则对土地收益生产较大影响。符合这两个条件的土地则是商品房开发用地，开发时间不长，法律政策也可以有效预见。

3.3 成本逼近法的适用范围

成本逼近法只适用于国家对农村集体所有土地的征用，带有明显的政府强制色彩，不利于保护农村农民的利益，且容易引起社会，不利于和谐社会的建设，应取消此种评估方法。

3.4 基准地价系数修正法

如果政府能及时更新基准地价，基准地价系数修正法应该是很科学的土地价格评估方法，且适用范围广泛。只是我国的基准地价更新太慢，基本上三四年才更新一次，导致科学的基准地价系数修正法经常没有科学的基准地价可以参考，是一件很遗憾的事情。

总之，利用市场比较法和收益还原法对土地价格做出的评估结果要相对合理，而成本逼近法和基准地价系数修正法做出的评估结果往往与实际情况相差较大。在土地评估过程中还要充分考虑市场实际的土地交易信息，对评估结果做出充分的比较修正。

参考文献

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关键词：基准地价；土地利用分类；量化；层次分析法

中图分类号： R285 文献标识码： A

1问题的提出

安阳市是河南省省辖市，国家级历史文化名城，建成区面积约95平方公里，人口73.9万人，下辖北关区、文峰区、龙安区、殷都区、开发区。年均出让土地46宗，供应面积约150公顷，近三年地价上涨幅度约在3%左右，土地交易市场平稳。

安阳市人民政府于1993年开展了第一次安阳市市区土地定级估价工作，2001年11月对基准地价进行了更新。两次工作均是根据《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》的技术要求，进行了土地用途分类定级，包括商业用地、住宅用地、工业用地、办公用地和综合用地定级，该成果在政府调控土地市场交易，规范市场行为，合理利用和有效配置城市土地资源等方面发挥了作用。

随着城市不断发展，原有的基准地价仅对商业、住宅、工业、办公用地进行了分类定级，略显粗糙，不能满足现在多样化用地类型，故在2008年基准地价进行更新时，河南省国土资源厅提出在全省范围内开展商服、工矿仓储、住宅、公共服务与公共管理、交通运输、水利设施、特殊用地的定级估价。

其中，商服用地、工矿仓储用地、住宅用地这三种主要用途有原来基准地价的基础，从基础资料到技术方法等方面工作基础较好，基本采用原有的评估方法。公共服务与公共管理用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地这四种用途（以下简称新增地类）是原来基准地价中没有的，普遍缺少相应的市场案例资料，无法选择《城镇土地估价规程》中规定的方法进行评估。如何选择此类用途地价的评估方法，是工作的难点与重点。

2评估思路的由来

在原《城镇土地估价规程》（2000年）中规定：对交通用地、公共绿地进行价格评估时，可选择贡献法。贡献法，是指利用需评估用地对周围各类用地的贡献，用各类用地的平均价格来估算道路价格的方法。周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。

希望价值：每种地价都是人们希望得到的价值的体现，是基于市场内相对于其他用地的一种估计。

机会成本：是指为了得到某种东西而所要放弃的另一样东西。机会成本小的具有比较优势。简单的讲，可以理解为把一定资源投入某一用途后所放弃的在其他用途中所能获得的利益。例如：一宗土地的同时存在着作为各种用途的机会，如果选择作商业用途的机会，则同时放弃了作居住、工业用途来使用可能获得的利益。

农业地价倍数法:土地出让多是农业地向城市建设用地转移，而土地利用方式的转移，地价也会成倍地上升，这是世界上的普遍规律。从国内外有关地价资料分析表明：农用地改变为城市建设用地后，在我国非农地地价一般是原农地地价（征地费用）的20倍左右。工业用地为8倍左右，住宅用地为8―15倍，商业用地15―20倍。

通过分析以上理论，可以得到各类用地之间存在着相互联系，地价之间存在一定的比例关系。根据希望价值理论，地价与人的希望有关。因此，我们一方面邀请卖方―政府有关部门，一方面邀请买方―企业、房地产开发商，中介机构―银行、房产中介、房地产估价等相关专家，依据现有的商业、居住、工业用地地价，运用层次分析法对每个用途的价格进行排序，量化其地价。

3层次分析法

层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是对一些较为复杂、较为模糊的问题做出决策的简易方法，它适用于那些难于完全定量分析的问题。它是美国运筹学家T.L.Saaty 教授于70年代初期提出的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。

3.1基本原理

层次分析法是对人的主观判断做定量描述的一种方法，通过把问题概念化、结构化，把复杂问题分解为若干层次，每个层次中元素有大致相等的地位，且上一层次元素与下一层次元素之间有一定的联系，建立递阶结构模型，其结构类似树状，在比原问题简单得多的基础上逐步分析，把人们的主观判断用数量形式表达和处理，对问题进行比较判断，找出本层次中各元素的相对重要性，还可提示对某类问题的主观判断是否存在矛盾。

3.2层次分析法优点

3.2.1系统性

层次分析法把研究对象作为一个系统，按照分解、比较判断、综合的思维方式进行决策 ，成为继机理分析、统计分析之后发展起来的系统分析的重要工具。

3.2.2实用性

层次分析法把定性和定量方法结合起来，能处理许多用传统的最优化技术无法着手的实际问题，应用范围很广，同时，这种方法使得决策者与决策分析者能够相互沟通，决策者甚至可以直接应用它，这就增加了决策的有效性。

3.2.3简洁性

具有中等文化程度的人即可以了解层次分析法的基本原理并掌握该法的基本步骤，计算也非常简便，并且所得结果简单明确，容易被决策者了解和掌握。

3.3原理的应用

层次分析法的基本原理是用于判断各因素之间的重要程度，在前节已经论述了不同用途的地价之间有一定的相互影响的比例关系，而寻找各用途地价之间的比例关系就相当于是判断各因素之间的重要性程度。

4安阳市实例

4.1实施基础

安阳市在2002年基准地价更新时制定了办公地价，并且将所类别，按商业、办公、住宅、工业进行了归类，具体分类见下表。

实行四年来，共评估各类交易样点644个，其中商业用地184个，住宅用地182个，工业用地215个，办公用地63个。各类地价在人们思想中已经有了一个大致的排序。

表32002年基准地价更新土地用途分类表

4.2.2主要方法步骤

4.2.2.1构造树状结构模型

根据新增用地地价与相关的已知地价之间存在的接近程度关系，构造树状结构模型。

图1以商服用地地价推算接近程度图

图2以工矿用地地价推算接近程度图

图3以住宅用地地价推算接近程度图

4.2.2.2判别接近程度

在对两两用途地价之间进行比较时，需选择1―9的尺度（见表4），从而可以建立对比较矩阵A。

表4指标说明表

其中，指标评价值是指现有用途的已知地价与判断地价接近程度的比较情况值。

有关专家对各用途地价的接近程度进行判别，两两用途比较结果如下（以其中一位专家比较结果为例）：

表5比较结果表

4.2.2.3计算各指标权重系数

由上表，可得成对比较矩阵

列向量归一化求和归一化=w

得到AW=

对于矩阵A，计算满足下式的特征根与特征向量：

式中：为B的最大特征根；

W为对应于的正规化特征向量；

W的分量Wi是相应信息单排序的权值。

4.2.2.4检验专家判断一致性

专家在判断指标的重要性程度时，可能出现相互矛盾的结果，故需进行一致性检验，保持专家思想在逻辑上的一致性。

式中：CI是一致性指标；

为B的最大特征根。

式中：CR是一致性比率；

RI为同阶平均随即一致性指标，具体见下表。

故

经计算，CR=0.036＜0.1，故决策者的思维是一致的，得出的结论是合理的。

4.2.2.4确定新增地类最高、最低地价权重

根据表5可得到其中一位专家对各新增地类最高地价权重。

表7最高级别权重表

依据相同的方法可以依次推算出新增地类最低级别的地价权重。

表8最低级别权重表

4.2.2.5结论

依据多位专家的比较结果，我们可以分析得到，交通运输和水利设施用地的地价接近工矿仓储用地的地价，特殊用地的地价接近公共服务与公共管理用地的地价。

5存在的不足与注意事项

5.1层次分析法的不足

层次分析法对人们的思维过程进行了加工整理，提出了一套系统分析问题的方法，为科学管理和决策提供了较有说服力的依据。但层次分析法也有其局限性，主要表现在：

1、从建立层次结构模型到给出成对比较矩阵，很大程度上依赖于人们的经验，主观因素的影响很大，它至多只能排除思维过程中的严重非一致性，却无法排除决策者个人可能存在的严重片面性。

2、比较、判断过程较为粗糙，不能用于精度要求较高的决策问题。层次分析法至多只能算是一种半定量（或定性与定量结合）的方法。

5.2注意事项

5.2.1确定层次结构模型，合理判断接近程度

在设计意见征询表时，需要特别注意，表中所列的接近程度如“相等”、“略高”、“高”、“很高”、“极高”等必须有明确定义，即需要明确说明在何种情况下才能算得上相等，在何种情况下才算是略高等，以免造成由于专家的理解不同，所给出的相同的数值，却代表不同的接近程度，从而影响意见征询的科学性。

5.2.2构造各层次判断矩阵

在计算和检验判断矩阵时，需要注意是否包括了各层次中所有的判断矩阵。在前节论述的判断矩阵为单层，如考虑推算各用途的二级地类地价时，则应建立多层判断矩阵让专家进行接近程度的判别。

6总结

基准地价是一个区域内的平均地价，是一个较为粗糙的测算结果，因此可以采用层次分析法来测算新增用地的地价。在实际操作中，应设法寻找出其收益情况，选择一些适当的因素对基准地价进行修订后得到宗地地价。未来，随着土地市场的逐渐丰富，新增地类也将越来越多的涌现，因此，在收集了足够的市场案例与基础资料的基础上，采用适当的评估方法从而修订其基准地价。

参考文献

[1] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程[S]北京中国标准出版社，2000

[2]中华人民共和国国土资源部. 农用地估价规程 [S]北京中国标准出版社，2003

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关键词：旅游用地；地价；影响因素

中图分类号：F592.99文献标识码：A文章编号：1672-3309（2009）05-0017-04

旅游业被誉为“无烟产业”和“朝阳产业”，旅游业的健康发展不但可以拉动内需、增加创汇、调整产业结构、促进社会就业与文化建设，而且更能有力地促进地区经济的繁荣与社会发展，快速提高当地人民的物质生活水平。鉴于此，我国许多地区都把旅游业定位于主导或支柱产业，纷纷实施旅游发展战略，各种旅游开发与建设项目如火如荼地展开。

土地是旅游业赖以生存与发展的基础，任何旅游资源都必须以土地为物质载体。伴随着旅游业的高速发展，以旅游风景区为主的建设开发、企业改制、建设项目招商引资等过程中的土地交易也日渐繁荣，旅游用地交易市场开始活跃。但是，旅游用地是一种特殊的土地利用类型，有关此类用地的评估还处于探索阶段，其土地价格或难以估算，或不能正确反映市场价格，与其真实价格偏离太远。因此，明确旅游用地地价影响因素，并进行地价评估方法的探讨成为旅游景区地价确定的关键。

一、旅游用地的概念及特性

(一)旅游用地概念的界定

随着旅游业的蓬勃发展，关于旅游用地的研究早就成为众多学者关注的热点，但旅游用地作为一种新的土地利用方式，就其定义，还没有形成统一的规定与提法，在2007年8月10日，国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合《土地利用现状分类》中，只提及风景名胜设施用地，对旅游用地也未作具体归类。但是，关于旅游用地的定义却十分丰富。举在《土地评价》中认为，旅游用地是旅游地内最基本、最广泛的具有旅游功能的各种因素的组合；毕宝德在《土地经济学》中认为，旅游用地就是旅游业用地，即在旅游地内为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的土地，其实质是旅游景区内的土地利用与功能布局。这是一种狭义的理解。而广义的理解则认为，旅游用地就是旅游业用地。黄养山在《旅游规划》中将旅游用地分为旅游服务用地、基础设施用地和生产管理用地三大类，分别包括游憩、接待、商业、疗养、交通设施、基础设施、管理、居住、旅游加工和旅游农副业用地，其范围涵盖了所有的旅游业用地。

就我国目前而言，广义的旅游用地虽然在分类中更加详细，更能比较科学地反映土地资源的实质，但是其内涵广泛，具体用地类型多样，从实践的角度考虑，不利于对于每一种用地类型进行统计、评估等实际操作，因此，本文中所涉及到的旅游用地是狭义的一般性旅游用地，即为以景区景点为依托，以旅游服务为盈利手段，以度假、休闲、观光、娱乐为主要活动方式的旅游风景区，包括为实现景区旅游功能而配套的旅游设施、服务设施等建设项目用地。

(二)旅游用地的特性

旅游用地是一种特殊的土地资源，其形成原理、利用机制不同于其它土地，具有鲜明的个性特征，主要表现在：

1.旅游用地效益的综合性

旅游用地的开发利用可以获得经济、社会、生态等综合效益。人们通过休憩、游览、科学考察等一系列活动获得知识和信息，提高了人们的审美能力和创造能力，满足精神文化需求，体现旅游用地的社会效益。而旅游景区吸引游客前来参观游览，游客在当地的消费促进了经济发展，获得经济效益。发展旅游业还有利于保护生态环境，维持土地生态系统平衡，产生良好的生态效益。但这种特性同时具有反面性，旅游用地开发利用不当，不但会大幅降低旅游用地效益，甚至还会破坏旅游资源与生态环境，严重影响旅游业的健康发展。

2.旅游用地空间的复合性

一方面，旅游业是一个综合性的行业，旅游业的六大要素必然要求有相应的土地利用作支撑，这表现为在某用地区域内旅游功能的叠加；另一方面，旅游用地是具有空间性、物质性、层次性和多功能性的旅游带、区、线、点系统组成的地域综合体，包括自然因素以及人类为开发旅游资源所付出的各种劳动，这表现为旅游地域空间的综合。旅游用地的复合性决定了旅游用地空间是一个巨大的复合系统。

3.旅游用地利用方式的差异性

旅游用地是由不同的土地利用类型组成，包括农用地、建设用地以及未利用地，由于旅游资源的景观异质性不同，旅游资源的开发利用方式存在一定差异。农用地往往维持日常的种植活动，或在其中修建基本服务设施；文物古迹等建设用地则保持原貌；未利用地或进行建设项目开发或保持原貌。

4.旅游用地利用的持续性

旅游用地是开发建设性用地，具有可持续性利用的特点，一经开发，便可永久使用，只要开发合理，保护适当，就不会对旅游资源构成破坏，旅游用地的持续性利用可以通过旅游用地的变动性实现。随着社会进步，旅游用地的内涵也发生变化，要求旅游用地的开发利用必须具有适应人们不同时期需求的变动性和灵活性。持续性在旅游用地利用方式的差异性上同样得到体现。

二、旅游用地地价的影响因素

在市场经济条件下，旅游用地地价受到诸多因素的影响，这些因素相互作用、相互影响，从不同方面、不同程度上决定着地价水平的高低。在《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001）中，将城镇土地价格的影响因素分为一般因素、区域因素与个别因素三类。一般因素主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等；区域因素主要是指影响城镇内部区域之间地价水平的商业服务业繁华程度及其在城镇中的位置、交通条件、公共设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等；个别因素则主要包括宗地自身自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。旅游景区用地与一般的住宅、商业以及工业用地等相比不同，其是景观功能和服务功能的自然经济综合体，具有更为鲜明的个性特征，因此，旅游用地地价的影响因素除与一般用地相同之外，还具有其独特的影响因素。在借鉴城镇土地地价影响因素的基础上，根据旅游景区用地的本质特性，其根本的地价影响因素可以总结为：

(一)旅游用地的景观质量

旅游用地地价的高低与其旅游景观质量等级息息相关。旅游景观是旅游目的地上具有审美意义的自然和人文多种要素有规律组合的地域综合体，是各种景观要素的组合。旅游景观质量的高低主要取决于各种景观要素及其价值，通常按照其价值高低进行景观质量评价，从而确定旅游景观质量等级。其中，自然旅游景观是由自然地理要素为主体的构景要素，在特定区域内表现出来的美感组合体，由地质、地貌、水文、气候、生物等要素组成，而人文旅游景观的形成受历史、经济、文化、科技、民族、地域环境等人文地理要素的综合影响，其构景要素除了景观的体量、形态、材料、色彩、结构和工艺等物象景观之外，还包括丰富的文化信息、审美意味、历史舞台效果和时间立体性等。综合考虑自然旅游景观和人文旅游景观的组成要素之后，在其观赏价值、文化价值、科学考察价值、旅游项目和旅游内容丰度、地理环境、季节差异以及其他特殊价值等方面对其进行具体评价，得出旅游用地的综合性景观质量结果。如果旅游用地景观质量较高，则会对旅游者产生巨大吸引力，从而保障和增加了客源数量，对开发商来说将产生高额的经济效益，旅游用地的地价自然就会较高；相反，如果旅游景观质量低，无法满足旅游者对旅游资源新、奇、特的心理需求，旅游者数量则会减少，或根本达不到开发建设对游客数量的最低要求，那么旅游景观用地的经济效益将会受到严重影响，其地价往往会较低。

（二）旅游用地的经济位置

旅游用地的经济位置即经济地理位置对地价的影响，主要表现在两个方面：一是旅游目的地的可及性；二是旅游目的地的客源市场的地理位置。旅游目的地的可及性，一般以旅游目的地的交通运输条件为主要指标，如果旅游目的地地理位置较为偏僻或通达交通条件差，旅游目的地的可进入性不高，一方面会影响旅游者到达旅游目的地的便捷程度，另一方面会影响旅游者旅行的舒适程度，旅游者则通常会放弃此类景区而选择去其它具有同等景观质量的旅游目的地，如果改善交通条件，提高景区的可进入性，则又会增加开发成本，提高投资额度。所以，旅游目的地的可进入性是旅游资源开发的重要制约因素，一定程度上影响着旅游景区用地的价格。旅游客源市场是旅游者的集中来源地，客源市场的地理位置与旅游目的地之间的距离对于旅游者来说至关重要，如果二者之间距离较近，则方便旅游者的抵达，旅游者花费成本较低；如果二者之间距离较远，旅游者到达旅游目的地的时间成本和经济成本会大幅增加，旅游者不愿支付这些成本或支付能力有限，则会慎重考虑选择旅游目的地，从而会影响此类旅游目的地的客源数量，造成旅游景区效益的低下，较高的旅游景区地价已成为不可能。

（三）旅游用地的基础设施状况

土地利用开发现状是决定旅游用地价格的又一重要因素，尤其是基础设施和服务设施的开发利用状况对投资成本来说至关重要，是节约成本的关键一项。一般而言，完善的旅游景区要进行“三通一平”或“五通一平”的基础设施建设，主要包括通水、通电、通路、通气、通讯和平整土地（如停车场、缆车站等），以及餐饮、旅馆、导游商店、环卫和医疗设施等建设内容。对旅游目的地地价进行评估要考虑到基础设施的现实状况。基础设施完善，则可减少开发成本，从而降低地价，但是，处于评估时点的旅游目的地如果基础设施不完善，则要进行必要的基础设施建设，从而增加了景区开发成本，旅游景区地价会相应提高。

（四）旅游用地的经营周期

根据旅游地生命周期理论，任何一个旅游景区都要经过探索、参与、发展、巩固、停滞、衰落(或复苏)6个阶段，旅游景区在不同的发展阶段则表现出不同的特点和规律。探索阶段，即旅游景区开发初期，只有零散游客，无特别设施；参与阶段，旅游者数量渐多，基本膳宿设施、交通条件有所改善；发展阶段，旅游广告加大，游客数量持续增多，外来投资增长，大规模、现代化的设施出现；巩固阶段，游客增长率下降，旅游地功能分区明显，地方经济活动与旅游业紧密相连，常住居民中开始对旅游产生反感和不满；停滞阶段，旅游地自然和文化的吸引力被“人造设施”代替，旅游地良好形象已不再时兴，市场维持艰难，旅游环境容量超载；衰落或复苏阶段，旅游市场衰落，进而房地产的转卖率很高，旅游设施也大量消失，最终旅游地将变成“旅游贫民窟”，另一方面，旅游地也可能采取增加人造景观、开发新的旅游资源等措施，增强旅游地的吸引力，从而进入复苏阶段。根据不同的发展阶段，旅游景区在每一时期都有各自的发展重点、建设内容和工作要务。在探索和参与阶段，旅游景区处于开发初期，此时的开发建设成本相对较高，其地价相对较低；在发展和巩固阶段，旅游景区处于发展的黄金期，各项设施已经完善，旅游者数量达到最多，此时景区的经济效益最大，景区地价也相应最高；在衰退和复苏阶段，旅游景区失去对旅游者的吸引力，基础设施也大量消失，旅游景区处于生命的终结期，要想恢复旅游景区的繁荣，则必须开发新的旅游资源，加大各项基础设施建设力度和景区宣传力度，但这样势必会消耗大量资金，而且恢复前景堪忧，在这种情况下，景区地价与景区在发展和巩固时期的地价相比要低很多。因此，在不同的发展时期，景区地价的评估结果会有所不同。

（五）旅游用地的环境容量

旅游环境容量，又称为旅游容量或旅游承载力，是指旅游地在旅游环境保持稳定、不被破坏的情况下，旅游地环境与生态、旅游地社会与经济能力、旅游地居民和旅游者心理等方面所能承受的最大旅游活动量或游客数量。如果超过合理的旅游环境容量，则称为旅游超饱和或旅游超载，旅游活动质量和旅游环境就会受到一定的损坏和破坏。合理的旅游环境容量的确定，一方面可以保护旅游环境免遭退化和破坏，另一方面也保证了旅游者在游览时的旅游质量。旅游环境的基本容量包括旅游空间容量、旅游心理容量、旅游生态容量、旅游社会容量以及旅游经济发展容量。旅游空间环境和旅游生态容量过小，则景区容纳的游客数量或旅游活动量有限；旅游心理容量过小，则会影响游客的旅游活动质量；旅游社会容量过小，则容易引起当地居民对旅游者的抵制情绪和行为；旅游经济发展容量过小，则会影响景区或当地的旅游接待容纳能力。总之，各种旅游环境基本容量的综合是一个度的概念，超过这个度，对景区的生态保护、游客数量、接待能力以及游客的旅游质量都会产生重要影响，而这些方面正是衡量一个景区经营好坏的重要因素，对景区的地价具有重要的影响作用。所以，旅游景区环境容量的大小同样对其地价起着关键的影响和作用。

三、结论

旅游用地作为一种新型的土地利用类型，对其地价的确定不但能够合理配置旅游生产要素，完善旅游要素市场，而且还能够规范、培育旅游用地市场，保护土地资源，防止国有或集体土地资产的流失。因此，科学、系统地对旅游用地地价的影响因素进行分析，将对旅游用地的可持续利用与社会、经济和生态效益的综合发挥起到重要影响。本文基于对旅游用地概念的界定，初步分析了旅游用地的特性，并在此基础上着重总结出了影响旅游用地地价的关键因素，即为旅游用地景观质量、旅游用地经济位置、旅游用地基础设施状况、旅游用地经营周期、旅游用地环境容量等，以此探索旅游用地地价评估实践，进一步促进地价评估理论体系的建设。

参考文献：

［1］ 举.土地评价[M].北京:中国大地出版社,1996.

［2］ 毕宝德.土地经济学(第三版)[M].北京:中国人民大学出版社,2000.

［3］ 保继刚、楚义芳.旅游地理学[M].北京:高等教育出版社,1999.

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实习的一个月很快就要结束了，再回首这丰收的一个月，我们感到十分的欣慰，它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识也打开了视野，增长了见识，为我们即将走向社会打下坚实的基础。

一，公司介绍

北京北方房地产咨询评估有限责任公司(以下简称北方公司)系北京北方房地产咨询评估中心(隶属于国土资源部)脱钩改制后形成的公司。是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一。北方公司以北京为依托，业务范围辐射全国。具有技术力量雄厚，信息灵敏可靠，服务行为规范，规模信誉良好的优势。

1，公司的主要业务有

①，房地产开发土地使用权获取方式前期策划；房地产投资分析，可行性研究；房地产投资的资金融通；房地产市场营销策划；房地产抵押贷款(个贷)评估；房地产拆迁评估。北方公司自1993年以来，对不少项目参与了整个策划，并成为多家集团公司的长期咨询评估机构，成为许多集团公司的顾问单位，比如北大青鸟集团，隆达集团，北京市供销社，北京金隅集团，首创置业，国贸，北辰等。

②，基准地价及各类宗地地价，房产价值评估业务。

基准地价编制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省温州市的基准地价，并参与了其它省市基准地价的制定，获得原国家土地管理局颁发的1993年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的1992年度局级科技进步一等奖；业务包括出让或国家收回土地的地价评估；转让，出租，抵押，作价入股房地产的评估；企业兼并，破产，清产核资涉及的房地产估价；司法仲裁涉及到的房地产估价；征收土地税费涉及的土地估价；其它依照法律，法规需要进行的房地产估价。

③，在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策，法律咨询。

北方公司自1993年起一直被国土资源部确认为A级土地估价机构，是全国最早从事上市公司土地估价的机构。已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估，政策咨询，及土地资产处置的协调工作，积累了丰富的经验，熟悉股份制改造中的各个环节，能够为企业提供最合理的土地资产处置方案，便于土地资产与其他资产衔接平衡，达到上市标准。

④，为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务。

目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务，积累了丰富的经验。包括企业清算资产评估，企业工商注册资产作价入资评估，资产补偿评估，无形资产评估等，类型丰富多样。

⑤，具备提供完备法律咨询服务的能力。

北方公司现有法学硕士4名，其中具有律师资格的3名，具备提供全套法律咨询服务的能力，尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验，使客户的权益得到最大限度的保护。

2，公司特点及优势

①，公司具备五种资质:

⑴中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格。

⑵国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质。

⑶北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质。

⑷北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质。

⑸北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构(第一批)。

作为目前全国具备资质最全面，最高级别的的评估机构，北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下，在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势。这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的。

②，灵敏可靠的信息

北方公司与国土资源部，建设部，财政部，外经贸委，各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系，能及时准确地了解国家各项政策法规，并融会贯通。尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切，了解和掌握全国各地地价行情，可以协助客户办理评估结果确认，土地资产处置，权属变更登记等手续，有协调各方面关系的能力和经验。截止目前，公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易服务。

③，良好的信誉

北方公司是中国银行总部，国家开发银行，建设银行北京分行的指定评估机构之一，与其他银行亦有业务联系，享有良好的信誉。目前，房地产抵押评估业务量日益扩大。北方公司在接受评估工作过程中，从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性，并协助企业明晰产权关系。既为金融机构的贷款安全性提供保障，又为企业理顺产权关系，顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作。

④，雄厚的技术力量

北方公司是国内成立最早，技术力最雄厚的专业评估机构。从事过各类资产评估项目，并与境外评估机构进行过多次合作，有丰富的协调经验。在长期的房地产评估工作中，全体员工不断总结经验，熟悉并掌握国际公认的评估原则和方法，目前已形成了一套科学有效的评估程序，确保了评估工作的客观，公正和具有权威性。自1992年以来，各省市基准地价的制定，北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验，并对基准地价的数字化，标准化有独到的见解。

⑤，高素质的人才结构

北方公司现有专职人员中，50%左右具有硕士学位，形成了以经济，财会，建筑，法律等专业人员为主的业务队伍，体现了最佳的组合效益。其中主要成员为原国土资源部土地经济研究所地价所成员，多年以来从事土地经济理论，地价理论及评估方法的研究，参与了多项国家重点课题的研究和国土资源部《城镇土地估价规程》等重要文件的起草。公司现有人员中，具有国土资源部土地估价师证书的15名，建设部注册房地产估价师证书的12名。除此之外，还拥有一支稳定的具有评估执业资格的兼职人员队伍，能承接各种类型的评估项目及基准地价编制项目。

二，在公司的工作情况

能在这么有实力的房地产公司实习，我们十分的高兴，这就像给与了我们一个巨大的舞台，让我们在上面有机会挥洒自己的才华，演绎自己的青春。我们也十分的珍稀这样来之不易的机会，好好的向同事们学习，增长自己的知识与经验。

在北方的这一个多月，我们是慢慢的进入工作角色的，由开始的学习房地产评估报告，到成为同事们的助理，再到参与到项目中来，最后得到项目主力的位置。这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定，也是我们努力的结果，我们获得的不仅仅是知识，还得到了走向社会的自信。下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的一些项目。

项目一:国家土地局2004年的北京地价监测

北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理，在每年年末的时候，在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价，从而掌握北京的地价分布。

国土局分给北方公司6个监测点的任务，由于任务比较艰巨，这次总共有6人参加了这个项目。按照国家土地局的要求，我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率2，土地开发程度chr(39)七通一平chr(39)条件下的楼面毛地价和地面熟地价。在5天内完成工作任务。外出考察花费了3天时间，2天用于写估价报告。外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例的地点，做好记录和拍照工作。

这次过程我们学了一些从未接触过的森林的东西，我俩都有一种体会，就是其实知识没有界限，只要你肯学，就肯定能进入到这个知识的领域中来，这对我们以后的工作生活是一个很好的启示。只要努力，你就可以得到你所想要的东西。

项目四，某工厂污染扰民搬迁的评估有了前些日子圆满的完成工作的经历，领导和同事对我们也是给与了很大的信任与肯定。上几天，领导把一个项目交给我们，让我们独立去完成，就是有关北京汽车工业控股有限责任公司某一工厂污染扰民搬迁的评估，这个项目从开始的见面交涉到合约的签订我们都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事们咨询，这次项目的前期经历让我们懂得了一个项目是如何谈判成功的，再过几天项目就要进入正式的评估阶段了，我们自己也十分的高兴能有机会展现自己。我们在这次项目的前期工作中我们学到的更多的是谈判技巧，学到的是社会经历。

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问题

在武进区城镇土地分等定级与基准地价更新工作中，普遍存在的问题表现在以下四个方面：

1．定级资料不全，数据陈旧

影响城镇土地质量的因素很多，根据《城镇土地分等定级规程》和武进区实际情况，除横林镇、奔牛镇进行综合定级以外，其他乡镇都仅进行商业定级。商业定级中主要考虑商服繁华度、道路通达度、基础设施完善度三个因素。道路通达度主要考虑路面宽度、机动车流量、非机动车流量和人流量四个指标，其中机动车流量、非机动车流量和人流量采用每天上下班高峰期现场调查数据，路面宽度指标主要从城镇建设部门获取数据资料。而在实际评估中，大部分／j、城镇尤其是苏南小城镇近年来经济发展迅速，道路结构不断拓宽改造，变化较大，相关部门的资料更新迟缓，档案资料比较陈旧，甚至尚未整理入册。此外，由于中心区商业、服务业集中，开发较早，边缘区多为规划或在建的住宅小区和工业园区，城镇中心区与边缘区的基础设施状况差别较为明显，对于土地级别影响较大，而现有资料多以老镇区资料为主，新建区域和规划区域的资料不足。

2．估价资料中城镇的土地、房产交易形式单一

城镇基准地价更新工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋买卖样点资料、土地使用权出让转让样点(含企业改制出让样点)资料、征地样点资料等。但实际工作中，大多数小城镇的土地、房产交易形式单一，导致房地出租资料占相当大比例，其他如房屋买卖资料、土地使用权出让转让和征地样点等资料较少，并且房地出租资料中绝大部分是商业用途的样点，住宅用途的样点很少。虽然可以利用房地出租资料进行租金剥离，用收益还原法评估商业用地的基准地价，但由于小城镇房地出租用途多是个体经济，代表性不全面，宗地面积较小，单位面积地价水平一般会高于社会平均水平，据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高。住宅用地和工业用地的基准地价评估由于样点不足，部分交易资料为1998年以前发生的交易，对于基准日为2004年1月1日的基准地价评估来说意义不大。

3．估价参算样点分布不均，可利用率低

由于历史原因和经济发展，多数小城镇规模较小，商业网点、公用设施等较为集中，尤其是商业网点的布局，多是沿着一条城镇主干道或围绕农贸市场布局，尚未形成网络化，服务半径也较小。这导致在基准地价评估中，样点分布不均，梯度变化较大，缺少过渡地带，往往一个十字路口、一座桥就成为城镇商业网点布局中的分界线。住宅出租样点中由于出租人未考虑地租地价，许多样点测算地价为负值，地价相差悬殊。同时，随着城镇规划的实施，大部分工业企业外迁，多集中在工业园区内，镇区内部工业样点较少，且多集中在特定的规划范围内。此外，在调查中一些被调查单位虚报瞒报数据，信息严重失真，样点租金与实际租金差距较大，从而导致相当一部分样点不能直接作为基准地价评估的资料。

4．影响地价的因素考虑不全面、不客观

基准地价主要反映城镇土地的平均价格，影响地价水平的有一般因素和区域因素，样点地价要修正到级别平均开发水平和城市平均开发水平，才能评估级别基准地价和城市平均地价。笔者认为，随着时间的推移和社会经济的变化，各因素对地价影响的程度都会有所变化，尤其是土地利用规划因素、经济发展战略因素等人为因素的影响较大。对于特色鲜明的小城镇，仅按照常规方案进行地价水平修正，亦不能客观地评估其价格水平。武进区基准地价评估外业调查过程中，由于对当地情况不很熟悉，对影响地价的因素只能从技术规程上考虑。而实际情况与之有较大差异，如夏溪镇和嘉泽镇是我国有名的“花木之乡”，花木交易及其相关服务业大多临近花木种植基地，在地价评估时必须对此予以充分考虑，否则就不能反映当地真实情况。

建议

1．利用集体所有土地上的房地出租样点测算住宅、工业用地基准地价时，宜进行权利修正，并辅以成本逼近法和市场比较法等多种方法

小城镇的商业用地、住宅用地和企业用地大部分是集体土地，而基准地价评估多设定是国有土地。国有土地上的房屋所有权人在出租房屋的时候会考虑到土地出租收益，而集体土地上的出租屋，为了获取较高的利润，常常不考虑土地出租收益，租金偏低。小城镇中的工业用地同样如此。所以，在利用集体土地所有权下的房地出租样点测算住宅和工业用地地价时，应进行权利修正，并采用成本逼近法和市场比较法等多种方法，使评估价格较客观地反映地价水平。

2．采用协议出让交易方式下的样点资料要进行交易方式修正

以协议方式出让土地使用权，没有引入较充分的竞争机制，在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较大。因此，协议出让方式的交易样点，要在进行交易方式修正后，方可用于基准地价的测算。

3．样点分布不均匀或末级地缺少样点的地区，宜采用典型样点调查和多种评估方法技术相结合

人工神经网络法具有较强的容错性，对不完全信息、带噪音的信息具有良好的适应性，对非线性关系的模拟更具有优越性。对于样点较少的地区，可以采用人工神经网络法建立基准地价评估模型，通过模型计算，求解地价。同时，采用Kriging技术进行地价的空间插值，也可以较好地模拟末级地的地价。

4．对不同类型的城镇应该采用不同的评估思路

以武进区为例，湟里镇、奔牛镇、横林镇等镇作为常州市区的卫星小城镇特点明显。第一，镇区内的几条商业街道经济发展水平较高，建筑比较整齐，但商业街的背后通常就是住宅，缺少过渡带。第二，城郊新兴乡镇企业与城区中心老企业并存，初具规模的新建区与改造尚未完成的老城区形成鲜明的对比。这类城镇基准地价评估，可以在土地级别划分的基础上进行地价评估。

东安镇、卜弋镇、邹区镇为现代化小城镇，该种类型的小城镇街道整齐，功能分区明显，基础服务设施齐全，有较大的独立性。这类城镇估价区域内土地利用功能分区明显，城镇中心为商住混合用地，城镇边缘多为工业用地。城镇中心区商住用地采用市场比较法、收益还原法比较适合。周边工业区应采用成本逼近法和比较法，其技术流程不一定局限于先定级再评估的传统路线。

嘉泽镇、夏溪镇等镇等别较低，以发展第一产业为主，镇区内部发展水平差异较小，影响地价的因素主要是商服繁华程度和道路通达度。这类城镇仅考虑商服繁华度和道路通达度进行土地级别划分即可，适宜减少土地级别，通过级差收益法评估地价。

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〔关键词〕房产税；地产税；房地产税

中图分类号：F810.42文献标识码：A文

章编号：10084096（2013）02007505

一、引言

在国外许多国家和地区，房地产税收制度已经比较成熟，有关房地产税收理论的研究也较深入，其发展历史最早可以追溯至威廉·配第年代。18世纪，法国重农学派的创始人皮埃尔·布阿吉尔贝尔最早提出实行单一土地税主张[1]。亚当·斯密提出了地租税制度，认为土地税系由土地税、土地收益税和什一税等构成[2]。20世纪初期，公共财政学家理查德·A.马斯格雷夫和皮吉·B.马斯格雷夫提出把财产税作为三大税种之一[3]。从最初关于房地产税定义的争论——房地产税是“受益税”还是“资本税”，到房地产税收归宿的研究，房地产税收理论一直备受关注。房地产税是政府干预房地产经济活动、调控房地产市场发展的重要政策工具，在引导房地产资源的合理配置、土地资源的有效利用以及社会财富的公平分配等方面具有独特的功能。

20世纪80年代，我国住房制度和城镇国有土地使用制度改革以来，房地产市场快速发展，房地产投资持续增长，房地产价格不断上涨。然而，我国房地产税制建设并不完善，税制结构也不尽合理。同时，房地产税收收入增长缓慢，尚未成为国家财政收入的主要来源。国内外学者因此更加重视对我国房地产税制建设与房地产税影响效应的研究，特别是1994年我国分税制改革以来，专门针对房地产税的研究逐渐增多。但由于起步较晚，这方面的理论还不够完善，各家分歧较大。所以，本文以房地产税的内涵为起点，通过对房产税和地产税的理论分析，进而对房产地产合并征税进行探讨。

二、对房产征税的依据

房产从它的属性上来看属于财产的一种，而且，无论是财政经济学者，还是房地产经济学者，都有人把房地产税收中的一些税种归属于财产税类，所以，考察对房产征税的基本依据可以与对财产征税的依据一起来分析。

1.财政收入说

征收任何种类的税收，其最终目的一定是增加财政收入，当然财产税也不例外。因此，公共经济学认为，土地和房屋是两种主要类型的私有财产，有足够的收入来源，便于征管且税基广泛，适合成为财政收入的主要来源。因此，实现政府财政收入和满足财政支出是课征房产税的重要理论依据之一。

2.利益支付说

利益支付说主要包括两个核心观点。

第一，政府部门为房产所有者提供了如国防安全、国内治安、维持市场秩序和制定法律等公共服务，这些服务使得房产所有者拥有房产的权利得到了切实保障，既可以满足他们在物质利益层面的需求，也可以满足他们在精神层面的需求。房产所有者获益于这些与房产相关的公共服务，就应该为这些服务买单，而缴纳房产税正好是房产所有者对从政府那里获得的公共服务利益的支付。

第二，政府部门特别是地方政府在提供公共产品以及公共服务的同时，还会对房地产附近区域进行适当地改善。例如，改善周围环境、提供公共设施和带动局部经济发展等，这些都会对提高相关土地和房屋的价值有所影响，会增加当地房产的有效需求，扩大房产所有者及房产使用者的额外收益。对于房产所有者和使用者来说，他们既然从政府行为中获益，就应当支付使其财产价值增值的相应费用，因而最好的方法是负担一定比例赋税使其满足地方财政的支出。这样，以利益补偿为目标开征房产税就具有很强的理论支撑。因此，利益支付说是课征房产税的又一个重要的理论依据。

3.负税能力说

负税能力说的出发点是从衡量课税是否公平的角度，将纳税人拥有的土地及土地改良物组成的房产数量和质量作为衡量负税能力的重要指标。纳税人拥有的土地以及房产数量越多、质量越好，说明其负税能力越大；拥有的数量越少、质量越低，说明其负税能力越小。例如，两个人的基本收入相同，不过其中一人拥有一笔财产，那么拥有财产的人就存在纳税优势，其负税能力较强，缴纳税款也应较多。因此，不管从横向公平还是纵向公平的角度考虑，对财产所有者课税都是十分合理的。由此可见，对房产课税不仅仅是政府参与房产利益重新分配的过程，也是政府均衡土地财富的过程。此外，政府对房产征税的目的还在于降低土地财富的集中度、公平财富分配以及打击不劳而获。因此，按照纳税人的负担能力课税是课征房产税的另一个重要的理论依据。

三、对地产征税的依据

在封建社会，对土地征税成为当政者首选的税收制度，它的优势是显而易见的。土地是有形的固定资产，是当时财富的主要表现形式，在很大程度上反映了人们的收入和支付能力，由于以上特征，这种税收容易征收和管理。而且对其征税，税源稳定，可以随时根据支出而提高税负。所以，考察对地产征税的基本依据可以与对财产征税的依据一起来分析。主要依据于财政收入说、利益支付说和负税能力说。

另外，还有一种观点是，不把地产税看做是对受益的付费，也不从纳税能力方面考察，而是把它看做一种社会控制形式。财富分配不均所引起的社会后果是很容易看到的，他们不同于消费分配不均引起的后果，因而社会希望把它们分别加以处理。基于这一目的，对地产课税，而不对所得课税，是一种适当的措施。

不过，有一些学者认为，土地不应该是房地产税的征税对象。岳树民（2004）认为，土地所有权属于国家和集体所有，向使用者征收房地产税是不合适的；如若对土地征税也只能是使用税，而不能是房地产税。刘桓（2004）认为，土地不是完全意义上的产权，不能整体将其定为房地产税的征收对象。叶宁和钟晓敏（2005）也认为，房地产税的课税对象应该只有房产，因为我国城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有，使用者都不能成为房地产税的纳税人。总而言之，他们的共同理由是“我国所谓的土地价格并非真正意义上的土地价格，实际上只是‘地租’而已。”[4]

另外，对地产征税，目前社会上不少人把它与土地出让金联系起来，认为购买住房时，房价中已经包括了70年土地出让金，因此，再征房地产税就是双重课税。其实，这完全是一种误解。土地出让金和房地产税完全是两码事。

1.为什么对国有土地和集体土地征税

我国实行的是土地公有制，对于土地公有制度下征收地产税的合理性，简要叙述如下：

第一，在我国的《民法通则》中，对财产所有权规定了四项基本权能，即占有、使用、收益和处分。《民法通则》中规定在行使权能时，这四项权能既可以相互结合，也可以相互独立。所有者既可以自行行使其拥有的土地所有权的各项权能，也可以将其中的一部分权能转让与他人[5]。在实践中，权能的分离已是一种普遍现象。同时，在相关法律法规中也有关于出让或划拨土地使用权的规定，即国家可以依法处分其所享有的所有权能中的土地使用权，并且将分离出来的国有土地使用权依法出让给开发商，实行所有权和使用权的分离，取得使用权的开发商可以进行房地产开发经营活动。法律法规中还规定，我国的土地使用权也可以用来转让、出租和抵押。因此，我们可以看到，拥有土地使用权的主体已然获得相关土地的大部分权益，拥有其产生的经济利益也包括其中，事实上也就部分地占有了土地收益权。所以可以将其视为租约规定时间内承租人的私有财产。综上所述，由于土地使用权可以归私人主体占有，并且我国的土地使用权发挥着类似其他国家土地所有权的功能，这样对非私有土地征收地产税的潜在矛盾就得以解决了。

第二，在世界各国征收房地产税（有的国家称之为不动产税）的实践中，由于各国有关房地产产权的界定存在差异，其体现在对房地产征税对象的确定上有所不同。有些国家实行的是土地私有制，房地产是指房屋所有权和土地所有权；相对应，有些国家实行的是土地公有制，房屋所有权和土地使用权就被认定为房地产。鉴于我国实行的土地制度是土地公有制，也就是土地为国家所有或集体所有，因此，我国的房地产的课税对象也就相应地体现为土地的使用权和房屋所有权[6]。

因此，土地所有权的国家所有或集体所有，不能成为对地产征税的障碍。

2.土地地租、土地出让金和地产税

土地地租是土地所有者让渡其土地使用权而得到的一种报酬，是土地所有权在经济上的实现形式，它得以形成的前提是土地所有者对土地所有权的垄断。

地租是通过超额利润转化而来的，地租是对社会剩余产品价值的分配。

马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同特点：地租的占有是土地所有权借以实现的形式。”《马克思恩格斯全集》（第25卷），人民出版社1975年版，第714页。“现代意义上的地租……是超过平均利润即超过每个资本在社会总资本所生产的剩余价值中所占的比例部分而形成的余额。”《马克思恩格斯全集》（第25卷），人民出版社1975年版，第88页。可见，因此，我们通常所讲的土地使用权出让金的实质是地租的资本化形式， 是土地所有者让渡其拥有的一定年度土地使用权而得到的一种报酬，也是土地所有权在经济上的实现形式。

地产税属于财产税的一种，是国家取得财政收入的一种手段，是国家为了执行其职能，凭借其政治权力，按照法律法规的规定，通过税收工具强制地、固定地、无偿地获取一部分国民收入，它体现的是一种国家的政治权力。它与土地地租是有着本质区别的。

第一，土地地租和地产税参与国民收入分配的形式有所不同。地租是所有者依靠土地所有权而取得的收入，是社会总剩余价值的转化形式，是国民收入分配中的第一层次，属于初次分配。地产税属于税收，是国家财政收入的一部分，是国民收入分配中的第二层次，属于再次分配。

第二，土地地租不仅反映一种经济关系，同时还反映一种社会生产关系。社会主义地租是社会主义土地所有权得以实现的经济形式，社会主义土地公有制决定了地租的性质。而对地产征税是国家凭借其政治权力进行的收入分配，是国家强制无偿征收的，它体现着国家的政治权力。

鉴于租税之间在经济性质、职能及作用等方面的区别，反映着不同的经济关系和分配关系以及社会生产关系，我们在建立新型的房地产收益分配体制时，二者不能混淆，更不能以租代税，应采取分别设立和分别征收的办法[7]。

四、房产地产是否合并征税

我国现行的房地产税制是由房地产税、土地使用税、城市建设维护税和耕地占用税等税种组成，可以说是对房产和地产分开征税。而事实上，房产和地产是不能分割的结合体，在计算价值时也是不可分割的，他们之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

（1）实物形态上看，房产与地产密不可分。

（2）从价格构成上看，房产价格中不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格。

（3）从权属关系看，房产所有权和地产使用权是联系在一起的。

，主要包括几个方面：

1.实物形态上看，房产与地产密不可分；

2.从价格构成上看，房产价格中不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

3.从权属关系看，房产所有权和地产使用权是联系在一起的。

不少学者反对房产和地产合并征税，认为西方国家对房产和地产合并征收房地产税，是因为二者的产权形式的一致性，而我国土地和建筑物在所有权性质、计税依据、征税对象和政策目标等方面都存在差异，不宜合并征税。

笔者主张将房产和地产合并征税，以整个房地产的评估价值作为参考税基。

第一，我国现行房产和地产不同的所有权制度不应成为合并征税的制度障碍，我国的土地使用权实际上发挥着所有权的功能，只要纳税人取得房地产的关键权利就可以对其征税，这符合市场经济的征税原则。此外，因为土地的国有特性，相当于由土地使用者为国家预付的土地税。如果土地市场是有效的，那么，由土地使用者所缴纳的这部分土地税，最终会转嫁给国家，土地租金的下降可能将成为一种表现形式。

第二，我国在法律上规定了土地使用权和房产所有权是同一主体，转让时必须一起转让。事实上“房依地存，地随房走”，房产不仅地理上依附地产，而且对其财产价值的评估也常常结合在一起。尽管房产所有者仅仅拥有土地的使用权，同时，房产所有者实际上也拥有着另外一种权利，那就是自由转让土地使用权的权利。一旦房产所有者转让房产，他的所得中必将包括了土地使用权的价值，因此，房产所有者享受了土地的增值。

如果房产所有者一直持有房产，房产所有者也同样可以享受土地的增值。因为在实践中，土地实现增值的原因一般是由于所在社区提供的公共服务增加了，而真正享有这些增加了的公共服务的正是房产所有者。

五、房地产税的计税依据

计税依据又叫课税依据或课税基数，是指计算应纳税额的基数，它表明政府按什么征税，或纳税人按什么纳税。计税依据是税收要素中的重要组成部分，一般是由国家在税收的法制体系中予以确定的。具体到房地产税的计税依据，是指计算纳税人所拥有的房地产应缴纳税额的依据。

如果依照计量单位来划分，计税依据可以划分为从量计征和从价计征两种方式。具体到房地产税，大多数国家和地区采用的是从价计征，如美国和加拿大；只有少数国家采用从量计征，如俄罗斯。

从价计征，是指按照房地产的价值，通常使用货币单位来计算应纳税额，具体可分为按评估价值计税和按市场价值计税两种类型。按评估价值计税是指将评估部门评估出的市场价值乘以一定的计税价值比例作为征收房地产税的依据；按市场价值计税，可以采用100%的计税价值比例的评估值作为计税依据。

从量计征的依据是以房地产本身所具有的一些物理特性作为计税依据，如以房地产面积大小作为房地产税的计税依据。

从价计征，是指按照房地产的价值，通常使用货币单位来计算应纳税额，具体可分为按评估价值计税、按市场价值计税两种类型。按评估价值计税是指将评估部门评估出的市场价值乘以一定的计税价值比例作为征收房地产税的依据；按市场价值计税，可以采用100%的计税价值比例的评估值作为计税依据。

从量计征则的依据是房地产本身所具有的一些物理特性作为计税依据，例如以房地产面积大小作为房地产税的计税依据。

1.两种计税依据的比较

从价计征的优点体现在以下四个方面：

（1）从价计征是以一定时点上房地产的评估价值为基准，能够较好地体现地产和房产作为经济资源的价值。

（2）对房地产市场价值课税，可以提高税收收入与房地产价值的相关性。随着经济社会的发展，房地产价值的日趋上升，必然带来税基的扩大和房地产税收收入的增加，就使得房地产税收的税基更加富有弹性，使得经济发展所带来的升值因素能在税收中得到体现，从而有利于地方财政收入的稳定增加。

（3）可以增强地方政府提供社区公共产品和服务的偏好。房地产价值的上升是与本社区公共环境的改善和公共设施以及服务投入的不断增加密切相关的，而房地产市场价值的上升又会带来税收收入的增加，采用从价计征的方法，也将使得对社区的公共投入得到相应回报，形成良性循环。

（4）市场价值反映了纳税人的纳税能力。对拥有不同价值房地产的纳税人征收不同额度的税收，可以较好地反映纳税人的纳税能力，符合量能负担的原则，同时也体现了税收中的纵向公平原则。

但是，从价计征也有缺点：

（1）对于配套实施的条件有较高要求。从价计征这种计税方法对不动产交易的市场环境、房地产评估机构的水平和税收征管都有较高要求。这些条件在一些欠发达的国家和地区并不具备，因而提高了从价计征的难度。

（2）对房地产评估值的确定具有较强的主观性。不同的评估机构可能使用不同类型的评估方法和技术，由此对同一房地产的评估值也会有不同的结果，有时差异可能会很大，这可能会有碍纳税公平原则的实现。

与从价计征相比较，从量计征的优点主要体现在：

（1）税额确实，方法简单易行，收入稳定，对于配套实施条件要求比较低，征管成本较低。

（2）利用房地产的物理特征作为计税依据，可以减少从价计征过程中人为评估的主观性，相对客观。

从量计征的缺点也很明显，主要体现在以下方面：

（1）税收收入缺乏弹性。从量计征，使得税收收入无法反映经济发展对房地产价值的影响，尤其在房地产价值日益上升的情况下，税基仍固定，不利于地方政府财政收入的增加，同时，社区的公共投入也无法得到相应的回报。

（2）税制缺乏公平。因为拥有不理想土地的居民，必须与拥有位置优越、服务齐全和环境优雅的优质土地的居民按照同等的有效税率纳税。将会导致税负无法体现土地的级差收益和人均税负不均等问题。

2.我国房地产税的计税依据及其选择

我国目前的房地产税制是以建筑面积和房产的账面原值或租金作为计税依据的，具有明显的“从量”特征，与市场经济国家按照房地产的市场价值作为计税依据存在根本的不同。这种计税依据不能正确地反映财产的现有价值和土地、房产的时间价值，更加不能反映土地的级差收益，缺乏弹性，既影响了税收的动态增长，也无法对房地产闲置现象和房地产投机行为起到应有的调节。

在讨论具体的房地产税的计税依据之前，我们先回顾一下马克思的地租理论。马克思的地租理论是建立在剩余价值理论、劳动价值论、平均利润和生产价格理论的基础上的。其中马克思提到，“这种地租的产生是由于一定的投入一个生产部门的个别资本，同那些没有可能利用这种例外的、有利于提高生产力的自然条件相比，相对来说具有较高的生产率。”[8]也就是说，自然条件的不同决定了生产率的差别。面积相同的土地，施以等量的投资，由于土地的自然力以及距离市场的位置的不同而产生不同的个别生产价格。与社会生产价格相比，肥力高并且距离市场较近的土地的个别生产价格将低于社会生产价格，将获得超额利润，这种超额利润即级差地租I。

马克思地租理论所揭示的经济规律不仅仅局限于资本主义的生产关系，对研究和分析我国房地产税也具有重要的理论意义和现实指导价值。不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。现在我国存在着两种不同的土地所有权形式，即城市土地全民所有和农村土地集体所有。既存在着土地租赁关系，也存在着土地市场关系。土地所有权和使用权分离，实行土地有偿使用等，这些都是形成绝对地租和级差地租的社会经济条件。绝对地租和垄断地租是土地所有权在经济上的实现形式，而级差地租则是对土地经营权垄断所取得的超额利润的转化。马克思地租理论己被广泛地应用在我国的经济建设中，对我国城市土地使用制度的改革、土地价格的评估、土地产权市场的建立、政府通过地租杠杆管理土地市场以及合理分配地租收益等均具有重要的指导意义。

我国幅员辽阔，地区差异非常大，经济发展很不平衡。房地产税按照房地产面积计税的话，很难实现税收公平原则，因此，参考马克思地租理论中的级差地租理论，在征收房地产税时，从量计征，即按照土地或房屋的面积作为计税依据的方法是不科学的。

从理论上讲，以房地产的评估价值作为其计税依据是比较科学的。按房地产评估值征税，可以比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，在市场经济环境下，任何土地、房产都有一个时间价值，市场机制越完善，这个价值就越容易得到。同时，按房地产评估值征税，还能比较准确地反映出土地的级差收益以及房地产的时间价值，保护土地资源，促进纳税人合理利用房地产资源，促进房地产资源的有效配置。

无论从经济形态还是物质形态，土地与房屋均相互依存，因而对个人住宅征收房地产税的计税依据应是对地产和房产的综合评估价值，以真实反映房地产的现值。因此，要改变原来的以房产原值（账面价值）的一定比例

定额税率征税的方式。制定房地产税按照房地产的评估值作为计税依据，以此调节土地级差收益，既可以促使纳税人合理利用房地产，规范房地产市场交易，促进房地产资源的有效配置，也可以体现个人房产税作为财产税类的特性，保护土地资源，发挥其“自动调节器”的功能。

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