土地使用管理法范文

导语：如何才能写好一篇土地使用管理法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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河北省土地管理局：

    你局《关于如何适用〈土地管理法〉第45条的请示》（冀土监字［1993］66号）、《关于如何适用〈土地管理法〉第19条的请示》（冀土监字［1993］67号）收悉，经研究，提出以下意见：

    一、关于农村居民非法占用城镇国有土地建住宅的，该城关镇政府可否实施行政处罚的问题，根据《土地管理法》第四十五规定：“农村居民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。”第五十二条还规定：“本法第四十五条规定的行政处罚可以由乡级人民政府决定……”。同意你们的理解，即土地作为不动产，应由不动产所在地管辖，镇人民政府对本辖区内的国有土地行使管辖，对非法占用国有土地建住宅的行为实施行政处罚。

    二、关于收回土地使用权的有关问题，请见国家土地管理局《关于土地法律、法规和政策有关问题的复函》（［1993］国土函字第146号）

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第二条  大连经济技术开发区（以下简称开发区）内的土地归国家所有，由开发区管理委员会统一管理。

任何单位和个人不得侵占开发区内的土地，不得随意改变开发区内的地形、地貌，不得动用、破坏开发区内的地上、地下设施和资源。

第三条  凡申请在开发区用地的单位和个人，均应凭批准在开发区兴办项目的文件和有关资料，到开发区土地管理部门办理用地手续，签订土地使用合同，领取《土地使用证书》。

土地使用合同应订明用地面积、地点、用途、期限、费用数额，双方的权利和义务及定金、违约责任等。

第四条  经批准使用土地的单位和个人（以下简称土地使用者），对土地只有使用权。禁止买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。

第五条  土地使用者自领取《土地使用证书》之日起九个月内，应按开发区管理委员会批准的总体设计破土动工。逾期者，缴销《土地使用证书》，其已交付的定金不予退还。

第六条  土地使用者不得随意改变土地用途和用地范围，如需改变，应重新办理有关手续。

第七条  土地使用年限应根据土地使用者投资项目的经营年限确定。土地使用期满，如需继续使用的，应重新办理有关手续。

第八条  土地使用者应根据土地使用合同的规定按年计缴土地费。

土地费标准：

生产性用地：一等土地每年每平方米七元（人民币，下同），二等土地每年每平方米六元；

非生产性用地：一等土地每年每平方米十元，二等土地每年每平方米八元。

第九条  土地使用者应于每年12月31日前缴清当年的土地费。领取《土地使用证书》当年，用地时间超过半年的按半年计缴，不足半年的免缴。

第十条  土地费可以根据开发区经济的发展、环境条件的变化进行调整，调整的间隔期应不少于三年。

土地使用者在用地合同期内，如遇土地费调整，应自调整年度起按新标准缴纳。

第十一条  外商投资兴办的产品出口企业和先进技术企业，自领取《土地使用证书》年度起，免缴五年的土地费。

第十二条  对教育、科研、文化、医疗卫生用地，根据实际情况减收土地费。

第十三条  1990年1月1日以前来开发区投资兴办的企业，在经营期内，均执行生产性用地的土地费标准，并按生产性用地的标准减收10－30％的土地费。

第十四条  违反本办法，视情节轻重分别给予责令限期腾退土地、没收非法所得、罚款、吊销《土地使用证书》等处罚。具体处罚办法由开发区管理委员会规定。

第十五条  本办法由大连市人民政府负责解释。

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第二条  本省城市规划区范围内的国有土地使用权出让和转让的规划管理，适用本办法。

第三条  省城市规划行政主管部门负责全省城市国有土地使用权出让和转让的规划管理工作。

市（地）、县（市）城市规划行政主管部门负责本行政区域城市规划区范围内城市国有土地使用权出让转让的规划管理工作。

第四条  在城市规划区内进行国有土地使用权出让和转让，必须严格执行城市规划，服从规划管理。

第五条  城市人民政府土地管理部门应当会同城市规划行政主管部门编制城市国有土地使用权出让规划，按规定纳入城市总体规划。

第六条  城市人民政府的城市规划行政主管部门应当依据城市详细规划和城市国有土地使用权出让规划的实施步骤，提出规划条件及附图，经批准出让城市国有土地使用权的人民政府的城市规划行政主管部门审查同意后，作为制定该地块出让方案的规划要求依据。

第七条  规划条件应当包括地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度和高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配套的城市公共设施、工程设施、建筑界线以及其他要求。

附图应当详细标明地块区位和现状，地块座标、标高，道路红线、座标、标高，出入口位置、建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。

第八条  规划条件及附图经城市规划行政主管部门审查同意后，任何单位和个人均不得擅自变更；确需变更的，必须经原审查机关同意。

第九条  土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院和省人民政府的规定报批后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

有关部门和单位在制定、实施土地使用权出让方案时，必须严格遵守城市规划。

第十条  土地使用权出让合同必须附具规划条件及附图。

第十一条  土地使用权出让合同签定后，受让方应当持合同到审查规划条件及附图的城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。

受让方在取得建设用地规划许可证后，方可到土地管理部门办理土地使用权权属证明手续。

第十二条  以出让方式取得的土地使用权转让时，受让方必须遵守原出让合同中规划条件及附图的规定，并到城市规划行政主管部门办理建设用地规划许可证变更手续。

第十三条  以划拨方式取得的土地使用权转让时，必须按规定报经批准和补缴土地使用权出让金，并到城市规划行政主管部门办理规划批准手续。

第十四条  土地使用权受让方必须按照规划条件及附图和建设用地规划许可证的规定进行开发建设。

第十五条  土地使用权受让方在建设用地规划许可范围内，自愿多为公众提供公共使用空间的，城市规划行政主管部门应当允许，并在符合城市规划的条件下，适当提高其容积率。

经批准提高容积率的，受让方应当到土地管理部门依法办理土地使用权出让合同变更手续。

第十六条  城市规划行政主管部门有权对开发建设活动是否符合城市规划进行监督检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料。检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。

第十七条  违反本办法第六条规定，规划条件及附图未经审查同意的，其规划条件及附图无效。

第十八条  违反本办法规定，擅自变更规划条件及附图或者土地使用权出让合同中未附具规划条件及附图的，城市规划行政主管部门不予发放建设用地规划许可证。

第十九条  违反本办法规定，未取得建设用地规划许可证而取得土地使用权权属证明的，土地权属证明无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回；对受让方和土地审批机关的有关责任人员，由其主管部门给予行政处分。

第二十条  违反本办法规定，土地使用权受让方未按规划条件及附图和建设用地规划许可证的规定进行开发建设的，由城市规划行政主管部门责令其限期改正，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由城市规划行政主管部门处以土建工程造价的百分之三至百分之十的罚款。对有关责任人员，由其主管部门给予行政处分。

第二十一条  城市规划行政主管部门在实施罚没处罚时，必须使用财政部门统一印制的罚没票据。罚没收入缴同级财政。

第二十二条  当事人对城市规划行政主管部门作出的行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内，向同级人民政府或者作出处罚决定的机关的上一级主管机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定书之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关在法定期限内申请人民法院强制执行。

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第二条市国土资源局（以下简称市国土部门）和市公共资源交易中心（以下简称交易中心）根据职责分工共同做好国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作。

第三条 出让公告

〈一〉时限：市国土部门制定国有建设用地使用权出让方案经市政府批准后，拟定国有建设用地使用权出让文件和出让公告，交易中心自收到市国土部门制定的出让公告和出让文件之日起3个工作日内公告。

〈二〉范围：交易中心按照市国土部门提供的出让公告，在招标拍卖挂牌开始前20日（以首次的时间为起始日）在中心网站及其他媒体上对外统一公告，市国土部门负责在中国土地市场网。

〈三〉公告调整

公告期间，市国土部门认为需要调整公告内容的应书面通知交易中心或交易中心认为需要调整公告内容的在征得市国土部门同意后，交易中心按原公告渠道及时补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告时间距招标拍卖挂牌活动开始时间少于20日的，招标拍卖挂牌活动相应顺延。

公告内容调整由交易中心在公告期内补充公告，并书面通知已报名的申请人。

第四条接受竞买人咨询

申请人对招标拍卖挂牌文件有疑问的，申请人以书面方式向中心咨询，交易中心在公告期限内负责接受咨询，对竞买人提出的问题，能现场给予回答的现场答复，对暂时不能答复问题，在征求国土资源部门的意见后给予答复，或根据竞买人提出的疑难问题的实际情况，通知市国土部门组织现场答疑会。需现场踏勘的由市国土部门组织现场踏勘。

第五条严格竞买人资格审查

〈一〉资料审核，由交易中心对竞买人提供的资料，根据招拍挂文件规定内容进行审核，资料不全的，应通知竞买人补正。

〈二〉资格确认，对资料齐全，符合竞买人资格规定，由交易中心发放竞买资格确认书，并通知其参加交易活动。

〈三〉如报名资料不齐全，中心填写报名资格审查告知单。

第六条招标拍卖挂牌活动实施―招标

〈一〉招标出让公告由市国土部门拟定并提供交易中心。公告应当包括以下内容：

1.市国土部门的名称、地址、联系电话等，交易中心地址和联系电话等；

2.招标地块的位置、面积、用途、开发程度、规划指标要求、土地使用年限和建设时间等；

3.投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法；

4.获取招标文件的时间、地点及方式；

5.招标活动实施时间、地点，投标期限、地点和方式等；

6.确定中标人的标准和方法；

7.支付投标保证金的数额、帐号、方式和期限；

8.其他需要公告的事项。

〈二〉招标出让文件由市国土部门编制并提供交易中心，招标文件应当包括以下内容：

1.招标出让公告或投标邀请书

2.招标出让须知

3.标书

4.投标申请书

5.宗地界址图

6.宗地规划指标要求

7.中标通知书（样本）

8.国有土地使用权出让合同（样本）

9.其他相关文件

〈三〉招标活动由交易中心具有土地招标拍卖挂牌出让主持人资格的人员主持。

〈四〉投标

交易中心应当按照出让公告规定的时间、地点组织招标投标活动。投标活动应当由主持人主持进行。

投标开始前，招标主诗人应当现场组织开启标箱，检查标箱情况后加封。

投标人应当在规定的时间将标书及其他文件送达指定的投标地点，经交易中心登记后，将标书投入标箱。

招标公告允许邮寄投标文件的，投标人可以邮寄，但以中心在投标截止时间前收到的方为有效。交易中心登记后，负责在投标截止时间前将标书投入标箱。

投标人投标后，不可撤回投标文件，并对投标文件和有关书面承诺承担责任。投标人可以对已提交的投标文件进行补充说明，但应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前书面通知交易中心并将补充文件送达至投标地点。

〈五〉开标

交易中心按照招标出让公告规定的时间、地点组织开标，并邀请所有投标人参加。开标应当由主持人主持进行。主持人邀请投标人或其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱。

标箱开启后，主持人应当组织逐一检查标箱内的投标文件，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

交易中心负责开标过程的记录。

〈六〉评标

按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。按照综合条件最佳者得的原则确定中标人的，应当成立评标小组进行评标。

评标小组由出让人、有关专家组成，成员人数为5人以上的单数。在评标前随机从专家库中抽取评标小组专家成员。

中心应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。

评标小组可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要的澄清或者说明，但澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组对投标文件进行有效性审查。有下列情形之一的，为无效投标文件：

1.投标文件未密封的；

2.投标文件未加盖投标人印鉴，也未经法定代表人签署的；

3.投标文件不齐备、内容不全或不符合规定的；

4.投标人对同一个标的有两个或两个以上报价的；

5.委托投标但委托文件不齐全或不符合规定的；

6.评标小组认为投标文件无效的其他情形。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行综合评分，根据综合评分结果确定中标候选人。

评标小组应当根据评标结果，按照综合评分高低确定中标候选人排序，但低于底价或标底者除外。同时有两个或两个以上申请人的综合评分相同的，按报价高低排名，报价也相同的，由综合评分相同的申请人通过现场竞价确定排名顺序。取得投标资格者少于3个的或投标人的投标价均低于底价或投标条件均不能够满足标底要求，投标活动应当取消或终止。

〈七〉确定竞标人

由评标小组根据中标候选人的排列顺序确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的，由招标主持人根据开标结果，直接宣布报价最高且不低于底价者为中标人。有两个或两个以上申请人的报价相同且同为最高报价的，由相同报价的申请人在限定时间内再行报价，或者采取现场竞价方式确定中标人。

〈八〉发出《中标通知书》

确定中标人后，交易中心应当向中标人发出《中标通知书》，并同时将中标结果通知其他投标人。

《中标通知书》应包括招标人与中标人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款，以及双方签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

《中标通知书》对招标人和中标人具有法律效力，招标人改变中标结果，或者中标人不按约定签订《国有土地使用权出让合同》放弃中标宗地的，应当承担法律责任。

第七条招标拍卖挂牌活动实施―拍卖

〈一〉拍卖出让公告由市国土部门拟定并提供交易中心，公告应当包括以下内容：

1.市国土部门的名称、地址、联系电话等，交易中心地址和联系电话等；

2.拍卖地块的位置、面积、用途、开发程度、规划指标要求、土地使用年限和建设时间等；

3.竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；

4.获取拍卖文件的时间、地点及方式；

5.拍卖会的地点、时间和竞价方式；

6.支付竞买保证金的数额、帐号、方式和期限；

7.其他需要公告的事项。

〈二〉拍卖出让文件由市国土部门编制并提供交易中心，拍卖文件应当包括以下内容：

1.拍卖出让公告

2.拍卖出让须知

3.竞买申请书

4.宗地界址图

5.宗地规划指标要求

6.成交确认书（样本）

7.国有土地使用权出让合同（样本）

8.其他相关文件

〈三〉拍卖活动由交易中心具有土地招标拍卖挂牌出让主持人资格的人员主持。

〈四〉交易中心通知符合条件的竞买人按照拍卖文件规定的时间、地点参加竞拍。

〈五〉主持人核实竞买人身份，同时通报参加本次拍卖会的监督人员等。

设有底价的，市国土部门应当现场将密封的拍卖底价交给拍卖主持人，拍卖主持人现场开启密封件。

〈六〉主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项。

〈七〉拍卖主持人宣布竞价规则及拍卖宗地的起叫价、增价规则和增价幅度，并明确提示是否设有底价。在拍卖过程中，拍卖主持人可根据现场情况调整增价幅度。

〈八〉拍卖主持人报出起叫价，宣布竞价开始。

〈九〉竞买人举牌应价或者报价。

〈十〉主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价且该价格不低于底价的，主持人落槌表示拍卖成交。

〈十一〉主持人宣布最高应价者为竞得人。

〈十二〉取得竞买资格少于3个的或竞买人最高应价或报价低于底的，拍卖主持人应当取消或终止拍卖活动。

〈十三〉根据拍卖结果确定竞得人后，交易中心与竞得人当场签订《拍卖成交确认书》。拍卖过程由交易中心制作拍卖笔录。

第八条招标拍卖挂牌活动实施―挂牌

〈一〉挂牌出让公告由市国土部门拟定并提供交易中心，公告应当包括以下内容：

1.市国土部门的名称、地址、联系电话等，交易中心地址和联系电话等；

2.挂牌地块的位置、面积、用途、开发程度、规划指标要求、土地使用年限和建设时间等；

3.竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；

4.获取挂牌文件的时间、地点及方式；

5.挂牌地点和起止时间；

6.支付竞买保证金的数额、帐号、方式和期限；

7.其他需要公告的事项。

〈二〉挂牌出让文件由市国土部门编制并提供交易中心，文件应当包括以下内容：

1.挂牌出让公告

2.挂牌出让须知

3.竞买申请书

4.挂牌竞买报价单

5.宗地界址图

6.宗地规划指标要求

7.成交确认书（样本）

8.国有土地使用权出让合同（样本）

9.其他相关文件

〈三〉挂牌交易活动由交易中心具有土地招标拍卖挂牌出让主持人资格的人员主持。

〈四〉主持人应当按照出让公告规定的时间、地点组织挂牌活动。

〈五〉交易中心负责将宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价及增价幅度等，在交易中心土地招拍挂大厅显示屏挂牌公布。

挂牌时间按法定要求不得少于10天。

〈六〉符合条件的竞买人填写报价单，中心接受报价并及时更新显示最新挂牌价格。

〈七〉竞买人报价有下列情形之一的，为无效报价：

报价单未在挂牌期限内收到的；不按规定填写报价单的；报价单填写人与竞买申请文件不符的；报价不符合报价规则的；报价不符合挂牌文件规定的其他情形。

〈八〉在挂牌出让期限内，由交易中心继续接受新的报价。

〈九〉挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。设有底价的，市国土部门应当在挂牌截止前将密封的挂牌底价交给挂牌主持人。在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当出席挂牌现场，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。没有新的报价或竞价的，挂牌主持人现场打开密封件宣布底价。

在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人，报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外。

〈十〉在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌则不成交。

〈十一〉如在挂牌截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，按照挂牌文件规定进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

〈十二〉挂牌主持人主持现场竞价。

〈十三〉竞买人竞得后，交易中心与竞得人当场签订《挂牌成交确认书》。挂牌过程应当由交易中心制作挂牌笔录。

第九条成交结果公示

招拍挂活动结束后，交易中心在2个工作日内将招拍挂出让结果在中国土地市场网及交易中心网站上进行公示，同时将成交结果书面告知市国土资源局、市财政局，市财政局根据市国土部门出具的手续办理未竞得人的竞买保证金退还事宜。

第十条材料归档

成交结果公示后，市交易中心应当在3个工作日内将有关材料归档，并将成交确认书和交易过程笔录及竞得人的相关材料移交国土资源部门。

第十一条监督实施

市国土部门和其他有关部门依法对本办法所规范的交易活动实施监督管理；市公共资源交易管理委员会办公室依法对本办法执行情况实施监督检查。

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广东省农业土地开发土地出让金收入和使用管理办法完整版全文广东省用于农业土地开发的土地出让金收入和使用管理办法第一条根据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发[20xx]8号)和财政部国土资源部关于印发《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》的通知(财综[20xx]49号)和《关于印发〈用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法〉的通知》(财建[20xx]174号)的规定，从20xx年1月1日起，将部分土地出让金用于农业土地开发。为规范用于农业土地开发的土地出让金的收入和使用管理，加强对各地用于农业土地开发的土地出让金情况进行检查、监督和考核等工作，特制定本办法。

第二条本办法所称用于农业土地开发的土地出让金是指省、市、县(区)、自治县从土地出让金中按规定比例划出的专账管理的资金。

第三条根据广东省人民政府《转发国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(粤府[20xx]59号)规定，我省从各市、县(市、区)土地出让金平均纯收益中划出20%用于农业土地开发，其中：70%作为本级农业土地开发资金，30%集中到省统一使用。

从土地出让金划出的农业土地开发资金计算公式为：从土地出让金划出的农业土地开发资金=土地出让面积土地出让平均纯收益征收标准(对应所在地征收等别)各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例(20%)。

第四条本办法所称土地出让平均纯收益征收标准是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。财政部、国土资源部已根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况进行了制定、联合，并根据土地市场价格变动情况适时调整。土地出让平均纯收益征收标准附后。

第五条各级国土资源管理部门根据办理的土地出让合同，按季统计土地出让面积送同级财政部门，同时抄报省级财政部门、国土资源管理部门。同级财政部门根据国土资源管理部门提供的土地出让面积、城镇土地等别、土地出让平均纯收益征收标准和省政府规定的土地出让金20%用于农业土地开发的比例，计算应从土地出让金中划缴的农业土地开发资金。

第六条根据财政部规定，调整现行政府预算收支科目，将基金预算收入科目第85类土地有偿使用收入下的850101项土地出让金取消;增设850103项用于农业土地开发的土地出让金，反映从土地出让金财政结算专户中划入的用于农业土地开发的资金;增设850104项其他土地出让金，反映从土地出让金财政结算专户中扣除划入农业土地开发资金专账后的土地出让金。在基金预算支出科目第85类土地有偿使用支出下增设8503款农业土地开发支出，反映从土地出让金中划出的农业土地开发资金安排的农业土地开发支出。

第七条　按本办法第五条计算应从土地出让金中划出的农业土地开发资金，按照专账管理的原则和土地出让金缴交情况，由财政部门在次月5日前办理土地出让金清算。清算时，按预算级次分别开具缴款书，办理缴库手续，将属于本市、县(区)用于农业土地开发的土地出让金收入20%部分中的70%缴入同级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账;30%部分按就地缴库方式缴入省国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账，上划时请使用一般缴款书(收款单位全称：广东省财政厅;预算级次：省级;收款银行：国家金库广东省分库;帐号：2550001-23)，预算科目填列政府性基金预算收入科目第85类第850103项用于农业土地开发的土地出让金。

第八条　用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专账核算管理。各级财政部门应严格按照国家对部分土地出让金用于农业土地开发的规定，保证土地出让金专户资金优先足额划入用于农业土地开发资金专账，按照规定的使用范围进行专款专用，不得截留、坐支和挪用，并实行社会公示制度。

第九条　本办法所称的农业土地开发主要包括：土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。

土地整理和复垦是指：按照土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，有组织地对农村地区田、水、路、林及村庄进行综合整治;对在生产建设过程中挖损、塌陷、压占及污染破坏的土地和洪灾滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地进行复垦。

宜农未利用地的开发是指：在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用。

基本农田建设是指：采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用。具体包括：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地的建设;有良好的水利与水土保持设施的耕地建设;对中低产田的改造;蔬菜生产基地建设;国务院和各级人民政府规定应当划入基本农田保护区的其他耕地的建设等。

改善农业生产条件的土地开发是指：为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的建设。

第十条　各级国土资源部门负责组织农业土地开发专项资金的项目预算编制、初审、申报。各级财政部门负责农业土地开发专项资金的项目预算的审核批准、下达、资金的拨付和资金的使用监督管理工作;国土资源部门负责项目实施的监督检查及竣工验收等管理工作。

第十一条省财政厅和国土资源厅会同省监察厅、审计厅等有关部门，对用于农业土地开发的土地出让金的提取比例、预算管理、支出范围等进行定期或不定期的监督检查。对于违反规定的，除通报外，对提取比例不足的，负责督促其限时足额划入，督促未果的，依法强行划入专账;对于违反专账管理的，负责督促其在7个工作日内予以纠正;对于违反支出范围的，除负责督促其在7个工作日内纠正外，应将超出本办法规定支出范围的资金收回专账;对挪用专账资金的，由省财政厅负责追缴，并报省监察厅追究有关人员责任。

各级财政部门和国土资源部门要开展对用于农业土地开发的土地出让金进行定期或不定期检查。对检查出的问题要及时采取措施予以纠正。

第十二条各级财政部门、国土资源部门要对土地出让金征收和使用情况每年二次进行统计填报。土地出让金征收和使用情况表于上半年(6月)终了后20日(即每年7月20日)和年度终了后20日(即次年1月20日)前以地级市为单位(分县、区)上报省财政厅和省国土资源厅。

第十三条本办法自20xx年1月1日起实行。

第十四条本办法由省财政厅会同省国土资源厅负责解释。

土地出让金计算方法一. 有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。

二. 发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三. 通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

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随着经济和城镇建设的快速发展，很多土地资源未纳入土地使用税征收范围，限制了土地使用税的调节作用，不利于耕地保护制度。在执行过程中暴露了一些问题，本文从本地区风力发电企业土地使用税的纳税情况提出几点思考

【关键词】

城镇土地使用税；风力发电；计税面积

土地是一种不可再生资源，为了节约用地，合理开发资源，我国在1988年开征了城镇土地使用税，自条例颁布以来，土地使用税在严格土地管理中起到了积极的作用，但是，随着经济和城镇建设的快速发展，很多开发利用的土地资源未纳入城镇土地使用税征收范围，限制了土地使用税的调节作用，不利于耕地保护制度。另外，在城镇土地使用税执行过程中还暴露了一些问题，本文根据本地区风力发电企业土地使用税的纳税情况提出几点思考。

1 现行的城镇土地使用税不适用于风电企业等新能源产业发展

在“十二五”期间，国家将大力推动可再生能源和新能源产业的发展，按照《可再生能源发展“十二五”规划》，预计到2015年，累计并网运行风电达到1亿千瓦。风电企业的生产经营特点决定了它的用地面积非常大，而且主要在农牧业地区，占用大面积的耕地、草地、林地等农用地，我国的土地政策，要保护18亿耕地红线，而且对于草地、林地的保护也是越来越重视，这两方面要调和，必须是土地有偿使用，节约用地。城镇土地使用税作为税收政策本来是有调节作用的，但是根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一税，而风电厂主要在乡、村、嘎查，不属于城镇土地使用税的征税范围。现有的法律规定不适用于风电企业等新能源产业发展，不能满足经济发展的要求。

2 风电企业在征管实际中纳入了征税范围

一方面根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，风电企业所在地不属于城镇土地使用税的征税范围。可是另一方面，国税总局对于水电、火电、核电企业的城镇土地使用税的征收进行了规定，根据国税地字[1989]13号，国家税务局关于电力行业征免土地使用税问题的规定，对火电厂厂区围墙内的用地，均应照章征收土地使用税.对厂区围墙外的灰场，输灰管，输油（气）管道，铁路专用线用地，免征土地使用税，厂区围墙外的其他用地，应照章征税；对水电站的发电厂房用地（包括坝内，坝外式厂房），生产，办公，生活用地，照章征收土地使用税，对其他用地给予免税照顾；根据财税[2007]124号，财政部、国家税务总局关于核电站用地征免城镇土地使用税的通知，核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通讯设施用地（不包括地下线路用地），生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税，其他用地免征城镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。针对这些规定，各地的理解和执行上不一致，有的地方参照火电、水电企业的情况，征收风电企业土地税，有的地方不征收，这就导致企业间税负不一致，征管机关与纳税人之间产生矛盾。内蒙地区在2006年，人民政府关于进一步明确城镇土地使用税征收范围的通知（内政字[2006]190号）中明确规定，对尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地开征土地使用税，由各盟行政公署、市人民政府提出征收方案，经自治区人民政府批准后执行。把是否征收、如何征收的权利下放到各盟市，这就造成各地执行上有差异。后来，内蒙古地税局在2013年11月发文，关于明确风电企业征免土地使用税问题的通知（内地税字[2013]284号），对风电企业征免土地使用税政策进一步明确，第一条规定，对风力发电企业的生产、办公、生活、检修道路、机座用地、变电站用地等永久性占地照章征收土地使用税；第二条规定，对其输电线路及不改变农牧民直接从事农牧业生产用途的农牧业用地，暂免征收土地使用税。关于城镇土地使用税的各项法律法规中，就征税范围不一致的说法造成在税收征管实际中，风电企业征收城镇土地使用税是有争议的。

3 风电企业在城镇土地使用税的缴纳过程中对于计税土地面积的确认模糊不清

风电场占地面积大，必须连片开发，而且分布广泛。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定：“城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据”，但风电场存在特殊性，每一期如按实际占用面积为计税依据，就存在纳税人税负过高的问题。那按风电场的风机单台占地面积计税还是按条带状计税，没有明确规定。各地税务机关在税收征管过程中各有不同处理，有的按照实际占用面积征收，这对于来说企业税负过重，就会造成企业尽量减少申报面积，造成少申报少缴纳。按风机面积或其他标准征税，又无明确法律依据。内蒙古地税局在2013年11月发文，关于明确风电企业征免土地使用税问题的通知（内地税字[2013]284号），对风力发电企业的生产、办公、生活、检修道路、机座用地、变电站用地等永久性占地照章征收土地使用税；对其输电线路及不改变农牧民直接从事农牧业生产用途的农牧业用地，暂免征收土地使用税。看起来有了具体的规定，但是还不是很清楚，执行起来仍旧存在一定的问题。比如：对于机座用地如何确定面积，塔基外延多少米还是没有明确，检修道路如何计算确定面积，按照多宽计算，如果道路是村民和企业共用，应如何认定，都不明确，输电线路如何确定面积，也没有说明。不明确的规定执行起来必然产生差异，造成企业间税负不公平，也会造成征收机关和纳税人之间的矛盾，不利于当地经济发展。

4 加强城镇土地使用税征管的建议

（1）以风电企业为代表的工矿业企业发展迅速，占用了大量土地。但按照现行城镇土地使用税政策，又不在城镇和工矿区范围内，不是城镇土地使用税的纳税人。为了保护国家土地资源得到合理的开发利用，加强对土地的管理，法律法规制定者应根据经济发展的实际情况扩大划入城镇土地使用税的征收范围，将风电企业等大型企业、经济开发区、工业园区等尽快纳入城镇土地使用税征收范围。这样，不仅提高了土地的使用效率，也增强了企业加强经济核算，合理规划使用土地的意识，又增加了地方财政收入。

（2）风电企业占用土地面积的确认问题。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定：“城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据”，但风电场存在特殊性，应制定出可执行的实施细则，例如：参考新疆地区政府对于当地的风电企业土地面积的认定方法，关于风电场塔基及相关构筑物用地面积的确定明确“对风电塔机、回流箱、电缆等设备划定保护区并计入征地面积，具体如下：1.风电塔基，以塔机基础外沿起划定10米保护区；2.风机机箱变用地面积按照设备基础外墙所围实际占地面积计算；3.升压站用地面积按照设备基础外墙所围实际占地面积计算；4.办公场所用地面积按院墙外墙所围实际占地面积计算；5.风电场内检道路宽度按照10米计算；6.地埋电缆划定宽度为3米的保护区，架空电力线路廊道宽度按相关规定执行。其他用地面积的计算由县（市）行业主管部门按照国家有关规定执行。明确的标准对于税收征管和纳税人履行纳税义务都是有利的，也不容易造成国家的税款流失。

（3）利用地理信息系统等现代化的手段，与国土资源部门进行信息互联，完善土地使用税的税源登记，完善土地使用信息档案，过去税务部门征管基础信息掌握不清，纳税人存在漏报面积、少缴税款。

总之，中国的土地税收法律法规还处于很不完善的阶段，还需制定者们依实际情况完善，使之具有可执行性，即可以避免征纳双方的矛盾，保证财政收入，又可以促进经济发展，发挥税收政策的调节作用。

【参考文献】

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[2]刘元涛.城镇土地使用税法律问题探讨[J].湖南财经高等专科学校学报，2008（04）

[3]丁艳琼.城镇土地使用税缴纳工作中几个问题的探讨[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2010，（09）

[4]哈密市地税管理员.工业园区城镇土地使用税 房产税征管情况调研[EB/OL]. http：///07308，2013-11-19

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各区、县局国有土地使用单位（个人）颁发《国有土地使用证》试点工作正在进行，城镇的《国有土地使用证》均由各区县审核上报市局，然后转报市人民政府，加盖市政府公章下发。为确保试点工作的顺利进行，对申请发证的国有土地，一定要严格审核，严格按规定手续办，不准出任何差错。切实把此项工作搞好，不出任何差错，特通知如下：

一、各区县房地局要对申请登记发证的国有土地必须进行严格、认真地审核，凡有权属纠纷争议，资料证件不齐全，临时违章占地未经规划部门处理的，一律暂不登记发证。要特别注意规划部门已批准征地的，不得再给原土地使用单位发证。土地登记暂不实行“具结”发证办法。集体所有制土地，不得颁发《国有土地使用证》。

二、所有经审核，符合规定可以发证的，必须把好“三关”。即由区县房政科（产权科）严格审核，由科长签字后，送区县局主管局长再逐件审核，无误并签字后，报市局产权处进行“三审”。最后经市局主管局长签字，报市政府。

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第一条  为保障城市建设工作的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条  凡在宁波市城市总体规划划定的宁波市城市规划区（以下简称规划区）范围内，按批准的规划进行城市建设需要征用集体所有土地而拆迁房屋及其附属物以及安置、补偿等事宜，均应遵守本办法。

第三条  本办法所称的城市建设，是指经计划、城建、规划、土地等管理部门批准的城市生产生活设施（包括市政公用设施、公益事业设施）以及为其配套的设施建设。

第四条  宁波市土地管理局是本市征用集体所有土地房屋拆迁的主管部门。

海曙区、江东区、江北区征用集体所有土地房屋拆迁管理工作，由市土地管理局负责，区土地管理部门协同市土地管理局做好拆迁管理工作。

镇海区、北仑区、鄞县划入宁波市城市规划区的行政区域范围内征用集体所有土地的房屋拆迁管理工作，由区、县土地管理部门负责。

第五条  被拆迁房屋所在地的区（县）、镇（乡）人民政府、村（居）民委员会，以及公安、房地产、城建、规划、市政公用、电力、邮电、劳动、工商行政管理等部门，应当根据各自的职责，协同拆迁主管部门做好拆迁管理工作。

第六条  本办法所称拆迁当事人，是指拆迁人与被拆迁人。

拆迁人是指取得拆迁许可证的拆迁单位，被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属物的合法所有人、有常住户口的合法使用人。

第七条  拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予妥善安置、合理补偿；被拆迁人应当服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

被拆迁人所在镇（乡）人民政府、村（居）民委员会，应当协助拆迁人做好被拆迁人的搬迁动员工作。

第二章  拆迁管理

第八条  城市建设中旧城改造和开发建设的拆迁方案，应征求市政、交通、环保、电力、文物等部门的意见，并按规定的程序报经批准，由拆迁主管部门组织实施。

第九条  房屋拆迁应当实行统一拆迁。建设单位应当委托取得房屋拆迁资格证书的拆迁单位实施拆迁，并签订书面委托协议，确定委托事项、权限、责任以及双方当事人约定的其他事项。

市区和鄞县的房屋拆迁单位，由拆迁主管部门审核其资格后，分别由市、县人民政府确定。

拆迁主管部门不得接受拆迁委托。

第十条  拆迁单位接受委托拆迁房屋及其附属物的，必须持建设项目、建设用地批准文件和拆迁计划、拆迁方案等，向当地拆迁主管部门提出申请，经审查批准领取拆迁许可证后，方可拆迁。

拆迁人如需变更拆迁范围或延期拆迁的，应当重新办理领证手续；停止拆迁的，应当及时办理拆迁许可证注销手续。

第十一条  房屋拆迁范围划定后，由拆迁主管部门通知当地公安、房地产、城建、工商行政管理、公证等部门、暂停办理户口迁入、分户，房屋买卖、交换、析产、分割、赠与、租赁，房屋改建、装饰，临时建筑审批，核发营业执照等手续。因出生、军人复转、婚嫁等特殊情况确需入户的，经区（县）公安部门批准后，方可办理。

拆迁人自取得拆迁许可证之日起超过6个月未开展拆迁工作的，前款规定的暂停办理各种手续的通知自行失效。

因故变更拆迁范围，延期拆迁或停止拆迁的，由拆迁主管部门重新通知上述各部门。

第十二条  拆迁许可证一经发放，拆迁主管部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等予以公告。

第十三条  在实施房屋拆迁前，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法就安置、补偿等问题签订拆迁协议。拆迁协议内容包括搬迁期限、过渡方式、回迁时间和地点、安置方式与面积、补偿办法、违约责任以及拆迁当事人认为需要订立的其他条款。拆迁协议应当送拆迁主管部门备案。

第十四条  被拆迁房屋需要作价补偿的，由拆迁主管部门指定按规定取得评估资格的单位在实施房屋拆迁前负责进行房屋评估，但不得指定拆迁当事人进行房屋评估。

第十五条  拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限和过渡方式等方面有争议，经协商达不成协议的，由批准拆迁的拆迁主管部门裁决。

当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。

超过房屋拆迁公告规定期限或者超过前款规定的裁决作出的拆迁期限，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，市、区（县）人民政府可作出限期拆迁的决定。逾期不搬迁的，市、区（县）人民政府可以责成有关部门依法强制拆迁，或者由拆迁主管部门申请人民法院强制执行。

第十六条  拆除有产权、使用权纠纷，或因其他原因产权不明的房屋，在拆迁公告规定的拆迁期限内不能解决纠纷或确认产权的，由拆迁人提出补偿、安置方案，报拆迁主管部门批准后予以拆迁。拆迁前拆迁主管部门应当会同有关部门组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全手续。

第十七条  拆迁范围内的违法占地或临时用地上的房屋及其附属物以及其他违章建筑，均不作调产安置依据，不予补偿，并在拆迁公告规定的期限内自行拆除，逾期未拆除的，由有关部门依法强制拆除。

第十八条  对拆迁范围内的具有历史、文化、科学价值的建筑物、构筑物和具有特殊风格的人文景观，应予以保护，并设置专门标志，如确有必要进行拆迁，应按法律、法规规定的程序报经批准。

第三章  住宅用房拆迁

第十九条  拆迁人需要拆除住宅用房的，应当提供安置用房。安置用房不能一次解决的，应当在拆迁协议中明确过渡期限并提供周转用房。拆迁后新建房屋建筑面积在二万平方米以下的，过渡期限不超过二年；在二万平方米以上的，过渡期限不超过二年六个月。

第二十条  对住宅用房被拆迁人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市建设的原则确定。建设单位在征用的土地上进行住宅建设的，对被拆迁人一般应当予以回迁安置。

对被拆迁人的安置用房应当符合国家和省规定的有关工程质量标准，并有相应的通水、通电等配套设施，质量不合格的安置用房不得提供给被拆迁人。

第二十一条  拆迁私有住宅用房，实行调产安置或迁建安置。调产安置是指以拆迁人统一建造的多层成套住宅用房，作为产权调换用房，安置被拆迁人；迁建安置是指由拆迁人提供迁建用地的有关费用和迁建补偿费，被征地单位负责按有关规定办理用地手续，由被拆迁人自行建造安置用房。

被征地单位耕地被全部征用的，对被拆迁人应当实行调产安置；被征地单位的耕地未被全部征用，除对继续承包耕地专业从事农业生产，并要求作迁建安置的被拆迁人给予迁建安置外，对其他被拆迁人应当实行调产安置。

第二十二条  拆迁私有住宅用房实行调产安置的，其可调产安置的建筑面积（以下简称安置面积），根据经拆迁人依法认定的原住宅用房建筑面积（以下简称原面积）和原所有人家庭常住户口人数，按下列安置标准确定：

（一）1－2人户，原面积不足48平方米的，安置面积为48平方米；原面积在48－80平方米的，按原面积安置；原面积超过80平方米的，安置面积为80平方米；

（二）3人户，原面积不足55平方米的，安置面积为55平方米；原面积在55－95平方米的，按原面积安置；原面积超过95平方米，安置面积为95平方米；

（三）4人以上（含4人）户，原人均建筑面积（以下简称人均面积）不足18平方米的，按人均面积18平方米安置；原人均面积在18－30平方米的，按原面积安置；原人均面积在30平方米以上的，按人均面积30平方米安置。

原所有人在同一拆迁范围内有多处住房的，应合并计算其原住宅用房面积。

原所有人住宅用房面积超过安置标准要求按原面积安置的，其调产安置的价格结算办法按本办法第二十三条第一款第（二）项的规定办理。

第二十三条  拆迁私有住宅用房实行调产安置的价格结算办法为：

（一）安置面积未超过安置标准的，安置面积与原面积相等的部分，新房按基本造价，旧房按重置价格结合成新，结算差价；安置面积超过原面积的部分按代建房价格结算；

（二）安置面积超过安置标准，但在原面积以内的，安置标准以内部分新房按基本造价，旧房按重置价格结合成新，结算差价；超过安置标准的部分，新房按代建房价格，旧房系砖混、钢混结构的，按重置价格结合成新后再增加30％至50％，其他结构的按重置价格结合成新后再增加70％至100％，结算差价；安置面积超过安置标准，且超过原面积，超过原面积部分按商品房价格结算；

（三）原住房面积超过安置面积的部分，系砖混、钢混结构的，按重置价格结合成新后再增加50％至100％结算；其他结构的按重置价格结合成新后再增加100％至200％结算。

前款第（二）、（三）项中旧房按重置价格结合成新后再增加的具体比例由市、县人民政府确定。

经上述结算后，被拆旧房归拆迁人所有，调产新房产权归被拆迁人所有。

第二十四条  拆迁私有住宅用房实行迁建安置的，按下列规定办理：

（一）征（使）用迁建用地的费用不得超过征（使）用同一地区土地的补偿费；

（二）拆迁人应负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，或支付相应的建设经费；

（三）拆迁人根据依法认定的原住宅用房建筑面积，按重置价格结合成新给予被拆迁人迁建补偿费。被拆房屋旧料归被拆迁人所有，但被拆迁人必须在拆迁公告规定的拆迁期限内自行拆除，逾期未拆除的，由有关部门拆除，以料抵工；

（四）迁建安置用房的建设应当符合迁建用地的规划要求以及迁建用地控制标准，并办理有关审批手续。

第二十五条  实行迁建安置的用地控制标准，由市、区（县）人民政府按照《浙江省土地管理实施办法》的有关规定，根据当地实际情况，作出具体规定。

第二十六条  安置人口根据被拆迁人家庭常住户口人数确定。有下列情形之一的，可增加一个安置人口：

（一）符合法定婚龄尚未结婚的；

（二）已订立计划生育合同的；

（三）已领取独生子女证的；

（四）符合计划生育政策，可生育两个子女，但目前只有一个子女的。

被拆迁人家庭成员中在本市虽无常住户口，但属下列情形之一的，可计入安置人口：

（一）在外地工作的配偶；

（二）在部队服现役的军人（不包括已在外结婚定居的）；

（三）尚在监狱服刑、劳动教养的人员；

（四）在户口所在地无人赡养，并在拆迁范围内实际居住二年以上的被拆迁人双方父母；

（五）临时去台、港、澳地区和国外，以后仍需回原地居住的人员；

（六）按规定户口报在大中专学校的学生和户口报在工作单位未分配过住房的职工。

在拆迁地段虽有常住户口，但属寄养、寄居、寄读的人员，以及报有临时户口的务工（农）、经商的外来人员，不作安置人口认定；在拆迁公告规定的拆迁期限内死亡的人员不作安置人口计算。

第二十七条  被拆迁人符合下列条件之一的可作分户安置：

（一）常住户口分立，且各自生活，能自然分割房产（互不穿房，各有可供使用的厨房或拼用厨房）的；

（二）家庭成员中已达到法定婚龄，并符合结婚条件的。

第二十八条  在拆迁范围内无常住户口的原所有人闲置私有住宅用房，原所有人放弃产权调换，原房系砖混、钢混结构的，按重置价格结合成新后再增加50％至100％。其他结构的，按重置价格结合成新后再增加100％至200％，由拆迁人作价补偿，具体比例由市、县人民政府确定。

原所有人要求实行产权调换的，其调产安置面积按本办法第二十二条规定的1－2人户的调产安置标准计算，产权调换的价格结算办法按本办法第二十三条规定办理。

第二十九条  拆迁私有出租（出借）住宅用房，原所有人在拆迁范围内有自住住宅用房的，应合并计算其原住宅用房面积，并自行处理好租赁关系。原所有人在拆迁范围内无自住住宅用房，要求放弃产权调换实行作价补偿，或要求实行产权调换的，均按本办法第二十八条规定办理。

第三十条  私有住宅用房附属的经认定合法的牛厩、猪舍、室外厕所、门斗等，均不作产权调换对待，由拆迁人给予相应的折价补偿。

第三十一条  拆迁原集体所有出租（出借）给当地有常住户口者使用的住宅用房，按下列规定办理：

（一）对原所有人按重置价格结合成新由拆迁人予以作价补偿；

（二）对原使用人1－2人户按每户建筑面积40平方米、3人以上（含3人）户按人均建筑面积18平方米，由拆迁人以基本造价为原使用人提供拆迁购买住房。原使用人要求增加购买建筑面积在10平方米以内的，按代建房价格计算，超过10平方米以上的部分，按商品房价格计算。

第三十二条  拆迁住宅用房，拆迁人对住宅装饰应给予适当补偿，具体标准由市、县人民政府规定。

第三十三条  因拆迁搬家，拆迁人应付给被拆迁人搬家补贴费。需要被拆迁人自行临时过渡的，拆迁人应付给临时过渡补贴费。

搬家补贴费、临时过渡补贴费的标准和计发办法，由市、县人民政府规定。

第四章  非住宅用房及其他拆迁

第三十四条  因市政公用设施建设项目和公益事业设施建设项目拆迁已办理合法手续的私有和集体所有的非住宅用房的，不作产权调换，由拆迁人对被拆迁人的房屋按重置价格结合成新后再增加100％至150％给予补偿，具体比例由市、县人民政府确定。作上述经济补偿后，拆迁人不再为被拆迁人解决所需用房，也不再提供临时过渡用房，被拆房屋旧料归拆迁人所有。

第三十五条  因非市政公用设施建设项目和非公益事业设施建设项目拆迁已办理合法手续的私有或集体所有非住宅用房的（不包括工业、农林牧业生产用房），根据建设项目性质和房源可能情况，实行产权调换或经济补偿，但房地产开发建设项目一般应实行产权调换。

实行产权调换的，调产建筑面积与原建筑面积相等的部分，新房按基本造价，旧房按重置价格结合成新，结算差价；调产建筑面积超过原建筑面积的部分，按商品房价格结算。原建筑面积超过调产建筑面积的部分，按重置价格结合成新后再增加100％结算。被拆房屋旧料归拆迁人所有。拆迁人应按周转用房可能情况，为被拆迁人提供周转用房。

不实行产权调换的，拆迁人应给予被拆迁人被拆房屋重置价格结合成新后再增加150％至200％的经济补偿，具体比例由市、县人民政府确定。作经济补偿后，被拆房屋旧料归拆迁人所有，拆迁人不再为被拆迁人解决所需用房，也不再提供周转用房。

第三十六条  因非市政公用设施建设项目和非公益事业设施建设项目拆迁已办理合法手续的私有或集体所有的工业、农林牧业生产用房的，不作产权调换，由拆迁人按本办法第三十五条第三款规定给予被拆迁人经济补偿。被拆迁人需作易地迁建的，政府有关部门应为其提供方便。

第三十七条  拆除原为住宅用房而出租（出借）供他人作非住宅使用的私有房屋，对原所有人仍作住宅用房对待，对原使用人不予安置，不予补偿。

原私有住宅用房，经批准依法改作原所有人自己生产经营的非住宅用房的，可作非住宅对待，其拆迁补偿办法按本办法第三十四条、第三十五条、第三十六条规定办理。

第三十八条  因拆迁非住宅用房影响被拆迁人生产和营业的，拆迁人还应给予相应的经济补偿。

拆迁非住宅用房设施的，拆迁人还应发给设施补偿费。

经济补偿和设施补偿费的标准、具体计发办法，由市、县人民政府规定。

第三十九条  拆迁中有下列情形之一的，拆迁人应按有关规定办理：

（一）列入县级以上政府重点工程的交通、能源、通讯、水利等建设拆迁房屋的；

（二）涉及学校、医院、宗教场所等房屋的；

（三）发现有保留价值和纪念意义的文物建筑的；

（四）涉及产权属台、港、澳同胞，侨胞及外国人所有的住宅用房的。

第五章  法律责任

第四十条  拆迁人未取得拆迁许可证进行拆迁或者超越许可证规定范围进行拆迁的，由拆迁主管部门责令停止拆迁或吊销拆迁许可证，并可处以一万元以上十万元以下罚款；给被拆迁人造成损失的，由拆迁主管部门责令赔偿。

拆迁人变更拆迁范围或者延期拆迁未重新办理领证手续进行拆迁的，由拆迁主管部门予以警告、责令限期补办领证手续，并可处以五千元以上五万元以下罚款。

拆迁人擅自提高或者降低安置、补偿标准，扩大或者缩小安置、补偿范围的，由拆迁主管部门予以警告，责令限期改正，并可处以五千元以上五万元以下罚款；情节严重的，拆迁主管部门可责令其停止拆迁或吊销拆迁许可证。

拆迁人超过本办法第十九条规定的临时过渡期限未给被拆迁人提供安置用房的，由拆迁主管部门责令其尽快提供安置用房或周转用房，给予被拆迁人相应的经济补偿，并可处以一万元以上五万元以下罚款。

第四十一条  拆迁人提供的安置用房出现质量问题，给被拆迁人造成损失的，应予赔偿，并按规定进行返修。无法返修或经返修不能保证安全使用的，应予重新安置。

第四十二条  被拆迁人无理拒绝腾退周转用房的，由拆迁主管部门对被拆迁人予以警告、责令限期退还周转房，并可处以一百元以上五百元以下罚款；逾期仍不退还的，市、区（县）人民政府可以责成拆迁主管部门予以强制搬迁，并可处以五百元以上二千元以下罚款。

第四十三条  被拆迁人在原房屋产权、使用状况或常住户口等方面弄虚作假的，由拆迁主管部门予以警告、责令改正；因弄虚作假取得安置、补偿的，由拆迁人负责追回，并可由拆迁主管部门处以一百元以上一千元以下罚款。

第四十四条  当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第四十五条  拒绝、阻碍国家工作人员依法执行拆迁公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条  拆迁主管部门或拆迁单位工作人员在拆迁公务活动中，有玩忽职守、接受贿赂、滥用职权、徇私舞弊行为的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第四十七条  本办法所称的几种价格分别是指：

（一）基本造价：包括前期工程费、房屋建筑安装工程费和化粪池、围墙等附属工程费；

（二）重置价格：等同于同类新建房屋的基本造价；

（三）商品房价格：经物价等有关部门核定的，向社会出售的房屋价格；

（四）代建房价格：商品房价格扣除营业税、投资方向调节税、利润的价格。

海曙区、江东区、江北区的上述价格由市物价局会同市土地管理局、市房地产管理局测定公布。镇海区、北仑区、鄞县的上述价格由当地物价部门会同土地管理、房地产管理部门测定公布并报市物价局、市土地管理局、市房地产管理局备案。房屋成新标准由市土地管理局、市房地产管理局、市物价局制定。

第四十八条  因城市建设征用集体所有土地房屋拆迁涉及零星国有土地房屋拆迁的，其安置、补偿按《宁波市城市建设房屋拆迁管理办法》的有关规定办理。

第四十九条  本办法的具体应用问题，由宁波市土地管理局负责解释。

篇9

    一、保留住房是指非产权单位保留使用权、未分配使用的公有住房。但花园住房、部队住房、校园内住房、宗教产、代经、代管产等除外。保留住房的单位应持有已支付该保留住房租金以及物业管理服务费用的凭据。

    二、保留住房的单位应严格执行《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》，禁止以任何形式出售成套住房的使用权。

    三、2000年1月1日前，保留住房的单位全额出资向其他单位购买成套住房使用权的，保留住房的单位应向房屋所在地的区县房地局提出申请，并提交购买成套住房使用权的协议、统一发票（或统一收据）等材料。区县房地局核准后出具变更产权意见书。保留住房的单位应持变更产权意见书、单位营业执照等材料向房地产交易中心办理转让过户手续，并缴纳税费。

    四、保留住房的单位不能提供购买成套住房使用权协议和全额出资发票的，该住房产权转让时，保留住房的单位应给予产权单位一定金额的补偿。补偿单价不高于本市当年公有住房出售成本价成新折扣后的10％（即：补偿单价≤当年公有住房出售成本价×〔1－成新折旧率×竣工年限〕×10％）。成新折旧率按照当年公有住房出售方案确定。内环线以外的补偿单价减半。

    双方未就补偿单价达成一致的，保留住房的单位应按补偿单价的最高限额支付。

    产权单位转让住房产权时，应与保留住房的单位签订住房转让协议，并按规定向房屋所在地的区县房地产交易中心办理转让过户手续，并缴纳税费。

    产权单位拒绝转让的，保留住房的单位应书面报告房屋所在地的区县房地局，由区县房地局通知产权单位限期办理产权转让。

    五、尚未取得房地产权证的保留住房，应由建设单位先按有关规定申办房地权证，再按本处理办法将住房产权转让给保留住房的单位；其中，建设单位因撤销等原因不能申办房地产权证的，保留住房的单位应向房屋所在地的区县房地局备案，区县房地局汇总上报市房地局统一研究解决。

篇10

2004年5月,某市人民政府根据城市规划,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用权,用于广场建设｡市政府根据现行房屋拆迁补偿规定,对李某给予了货币补偿｡但李某对此不满意,多次找市政府讨说法,要求市政府对其土地使用权给予补偿｡双方各执一词,协商未果,于是李某一纸诉状将市政府告上法院,要求法院判令市政府对其土地使用权依法给予补偿｡

法院受理该案后,审判人员有四种不同观点｡一种观点认为,根据国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第二款的规定,市政府可以无偿收回李某的划拨土地使用权,用于公益事业建设｡第二种观点认为,根据国务院法制办《关于2001年11月1日以后实施的拆迁,货币补偿款中包括对土地使用权的补偿》的规定,直接判定市政府胜诉｡第三种观点认为,根据《立法法》的规定,《土地管理法》和《城市房地产管理法》的法律效力高于国务院《城市房屋拆迁条例》,因此,在涉及土地使用权补偿问题上应适用《土地管理法》､《城市房地产管理法》,而不应适用其他法律法规｡第四种观点认为,房地产既是房产和地产的统一体,也是财产权利和实体财产的混合体,因此,应在明确区分被拆迁人房地产中的房屋实体财产和土地使用权财产权利的前提下,才能明确房屋和土地使用权的补偿标准,才能分清被拆迁人应获得多少补偿｡在房地产市场价格偏高和土地使用权权益未知的情况下,以房地产市场价格为依据,评估确定被拆迁人的货币补偿金额值得探讨｡因为持第二种观点的审判人员占多数,所以本案以市政府的胜诉而告终,但被拆迁人李某对此审判结果仍存在疑问｡

本案虽以市政府胜诉而告终,但这一案件暴露出来的问题值得深思｡笔者认为,第一种观点以国务院55号令为依据,认为应判决被拆迁人败诉是不妥当的,这显然是适用法律不当｡因为国务院55号令第四十七条第二款同《土地管理法》第五十八条规定相抵触｡第二种观点直接适用国务院法制办文件,判令市政府胜诉是值得商榷的｡第三种观点适用《土地管理法》审理本案是恰当的,但忽视了拆迁补偿中的地价因素｡第四种观点则道出了房屋拆迁中土地产权评估补偿缺失的问题｡

现行房屋拆迁补偿评估制度的主要缺陷

法规政策相抵触和不衔接等问题,为拆迁双方留下纷争隐患｡众所周知,房地产是房产和地产的统一体,房产和地产密不可分｡拆迁人拆迁房屋不是为了拆迁而拆迁,而是要通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权,再进行开发建设,从而实现土地效益的最大化｡房屋拆迁的结果之一,就是被拆迁人的土地使用权被收回｡因此,显化土地使用权的价值,对土地使用权进行补偿,对拆迁双方来说,都是非常重要的｡有关法律对此也有明确规定｡《城市房地产管理法》第十九条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿｡”《土地管理法》第五十八条规定,“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改造,需要调整使用土地的……｡依照前款第(一)项､第(二)项的规定收回土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿｡”从上述规定可以看出,对房屋拆迁中的土地使用权给予适当补偿是恰当的｡但是,从《城市房屋拆迁条例》关于以房地产的市场评估价格确定货币补偿标准的规定可以看出,该规定没有体现对土地使用权进行补偿的问题｡这显然同《土地管理法》､《城市房地产管理法》的有关规定不衔接｡虽然国务院法制办文件明确规定,货币补偿中包括对土地使用权的补偿,但由于对被拆迁人补偿中没有显化对土地使用权补偿的价格,所以仍然难以使被拆迁人信服,从而引发拆迁双方很多矛盾｡

土地使用权取得方式不同,地上房屋补偿相同,“公平”背后是“不公平”｡房地产是实体财产和财产权利的结合体,房地产权利人拥有的房屋所有权是实体财产,其房屋占用范围内的土地使用权是财产权利｡由于我国实行的是土地公有制,并且实行土地所有权和使用权分离制度,因此,房地产权利人所拥有的土地使用权是由所有权派生出来的,土地使用权权益的大小,主要取决于土地使用权取得方式､土地使用权面积､土地使用年限､土地区位等因素｡在这些因素中,土地使用权的取得方式是决定因素｡按照房地产管理法律规定,以出让等有偿使用方式取得的土地使用权在合同约定的年期内,土地使用者享有完整的财产权益｡以划拨方式取得的土地使用权,土地使用者仅享有部分土地财产权益｡因此,如果被拆迁房屋的土地使用权不同,其补偿标准也应该不同｡问题是《城市房屋拆迁条例》规定,以房地产市场评估价格确定货币补偿的金额,这一规定实际上是以房地产的完全市场价值给予补偿,也就是说,是按出让方式取得的土地使用权的房地产价格来补偿｡这样,划拨土地上的房地产和出让土地上的房地产就将得到相同的补偿,结果是,划拨土地使用权房地产的被拆迁人就多得了一笔出让金或相当于出让金的补偿,而出让土地使用权房地产的被拆迁人理应多得补偿,反而却同划拨土地使用权的被拆迁户得到的补偿一样多,这显然有失公平,不符合民法的基本原则｡

地产价值没有显化,地价评估缺位｡房产和地产的地位和价值是不同的,地产在房地产中处于主导和基础的地位,而房产处于依附从属的地位,没有离开土地单独存在的房屋,但是存在没有建设房屋的土地｡地产价值是房地产价值的主体组成部分,被拆迁房屋的价值也是如此｡这两个部分的价值需要通过地价和房价的评估,才能得到准确的数据｡房地产市场价格就是房产价格和土地价格的结合体｡

《城市房地产管理法》确定了房地产价格定期公布制度､房地产价格评估制度和房地产成交价格申报制度｡其第三十三条第二款规定,“房地产价格评估应当遵循公正､公平､公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价､标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估｡”从上述法律规定可以看出,离开了地价和地价评估的房地产价格评估是不完整的,也是不真实的｡房屋拆迁的评估从本质上说,应属于房地产价格评估的范围,应当按照《城市房地产管理法》第三十三条第二款的规定,评估地价,显化地产｡但问题是,《城市房屋拆迁条例》和建设部《关于房屋拆迁估价的指导意见》,均对地价和地价评估只字未提,只是规定按照房地产市场评估确定货币补偿的金额｡同时,由于房地产市场评估技术规范不统一､内涵不明确等问题,该规定在实践中难以有效地实施｡另一方面,由于我国实行房地产评估资质分部门管理的办法,再加之房屋拆迁评估的管理属于房产或建设部门,大多数的房屋拆迁评估业务是由房产评估机构承担的,因此,房屋拆迁评估中的地价评估和地产的显化,也就无从谈起了｡事实上,土地使用面积､土地区位､土地使用年限､土地使用权取得方式及土地用途是影响被拆迁人补偿的重要因素,如果不对这些因素加以显化,不仅造成被拆迁人之间的不公平,也弱化了政府管理地价的职能｡

构建新型补偿评估制度

针对现行拆迁房屋补偿评估的缺陷,应依照《土地管理法》和《城市房地产管理法》进行完善,总的思路应是保障权益､明晰产权､健全规范､分别显化､兼顾公平､促进稳定｡