土地征地新规范文

导语：如何才能写好一篇土地征地新规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：土地整治；新增耕地规模；新增耕地率

中图分类号 F301 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2014）03-04-01-04

引言

国务院《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发[2010]47号）要求土地整治“以促进农业现代化和城乡统筹发展为导向”。坚守“18亿亩”耕地红线，紧紧围绕深入贯彻落实科学发展主题和加快转变经济发展方式主线，按照建设资源节约型和环境友好型社会的总体要求，统筹推进田、水、路、林、村综合整治，加快改善农村生产生活条件，促进农民增收、农业增效、农村发展。土地整治是以提高土地利用率、保障土地资源可持续利用为目的，对未合理利用土地的整理，因生产建设破坏和自然灾害损毁土地的修复，以及未利用土地的开发等活动，一般包括土地开发、土地整理和土地复垦等。天津市土地整治在增加有效耕地面积，提高耕地质量，提升农业综合生产能力，优化土地利用结构，保障粮食和生态安全，促进社会公平等方面发挥了重要的积极作用。所辖区县政府均把土地整治可增加有效耕地面积作为土地整治实现耕地总量动态平衡作为重点[1]。

科学评价土地整治的实施效果及其影响因素，对丰富土地整治的相关评价技术体系，提高土地整治的综合效益，促进土地整治科学决策有重要理论和实践价值。目前，国内相关部门和学术研究多集中在具体项目实施效果评价的内容、指标、方法和技术体系等方面[2]，土地整治增加有效耕地面积也均作为重要衡量指标进行评价[3]。但纵观各方面研究内容，从区域尺度对土地整治实施效果的横向（不同区域）、纵向（不同时段）研究较少，导致土地整治的宏观决策及区域评价标准科学依据不足[4]。

因此，本文从土地整治实际效果的角度出发，以新增耕地率及新增耕地面积作为考核的主要指标，进行全天津市域范围内不同区县在土地整治项目中新增耕地率和新增耕地面积的统计与比较分析。土地整治新增耕地率指土地开发、整理、复垦项目新增耕地面积与项目实施总面积的比值。本文涉及的数据主要包含天津市各区县2010-2013年土地开发、整理和复垦的项目数量、项目实施总面积、项目新增耕地面积等，数据主要来源于2010-2012年天津市国土资源管理部门掌握的土地开发整理指标控制表和挂钩复垦验收台帐。

1 土地整治项目分析

20世纪90年代末以来，中国土地整治事业由起步到较快发展，基本实现了由自发、无序、无稳定投入到有组织、有规范、有比较稳定投入的转变[5]。天津市土地整治工作依据国土部要求，也经历了从无序到规范标准化的改变。根据天津市国土资源管理部门掌握的土地开发整理控制指标和挂钩复垦验收台帐，2010-2012年，天津市实施土地整治项目实现新增耕地总规模为13 127.32hm2，累计土地整治项目达到97个（已验收），土地的开发、整理和复垦项目各占74.23%、2.06%和23.71%。其中土地开发项目共计72个，新增耕地面积11 881.34hm2，单项目整治规模为159.27hm2；土地整理项目2个，分别为宝坻区和武清区的市级高标准农田整理项目，新增耕地面积共计284.16hm2，新增耕地率分别为7%和10%；近几年天津市在国土资源部政策指引和自身探索的情况下，陆续实施了5个批次的小城镇挂钩试点的农村建设用地复垦工作，其中2010-2012年部分第二、三、四批挂钩试点的农村建设用地复垦项目完成了验收工作，验收项目共计23个，新增耕地面积961.82hm2。

就各相关区县而言（图1、图2）。土地整治项目新增耕地总规模较多的区县主要集中在武清区、宝坻区、蓟县、宁河县和静海县等5个区县，新增耕地面积均在1 300hm2以上，尤其是宝坻区、蓟县和宁河县，达到2 000hm2以上；其次是滨海新区、津南区、北辰区和西青区，新增耕地面积均在500hm2以上，而东丽区新增耕地面积较少，仅为256.36hm2。土地整治总规模呈现与土地整治项目数量较为一致的空间分布规律。土地整治项目较多的区县也主要集中在武清区、宝坻区、蓟县、宁河县和津南区等5个区县，项目个数均在10个以上，静海县紧随其后，达9个。其中，津南区由于在近几年实施小城镇建设用地增减挂钩项目卓有成效，因此津南区的农村建设用地复垦项目较多，但其单个整治项目实施规模不大，只有62.64hm2。上述武清区等5个区县的单个整治项目实施规模均达100hm2以上，其中蓟县和宝坻区达200hm2以上。2010-2012年武清区、宝坻区、蓟县、宁河县和静海县等5个区县的新增耕地规模总计10 252.79hm2，占全市新增耕地总规模的78%，实施项目个数总计62个，占全市实施总项目个数的64%，是天津市实施土地整治，补充耕地来源的重点地区。总体来看，天津市这3a的土地整治项目主要以土地开发项目为主，土地整理项目主要为高标准基本农田建设项目，还需要进一步加强，土地复垦项目需结合小城镇增减挂钩试点项目继续开展。

2 土地开发和整理实施效果空间分析

根据分析数据，2010-2012年，天津市土地开发项目实施总面积为13 483.58hm2，通过土地开发新增耕地面积11 881.34hm2，新增耕地率为88.12%，历年土地开发项目新增耕地率均维持在80%以上，各年份变化不大。

就各区县而言（图3、图4、图5），2010-2012年间天津市土地开发项目新增耕地面积最多的是蓟县、宝坻区和宁河县，新增耕地面积分别为2 380.45hm2、2 257.64hm2和2 332.90hm2；滨海新区、武清区和静海县新增耕地面积均在600～1 800hm2，其次是西青区和北辰区，新增耕地面积分别为415.64hm2和413.15hm2，而东丽区和津南区2个区县新增耕地规模较低，分别为256.36hm2和248.41hm2。

土地开发新增耕地规模在乡镇尺度上表现出的空间分布特征与区县尺度上的基本类似，只是乡镇尺度的空间分布特征，更能够直观表现天津市土地开发项目主要集中在蓟县北部片区，宝坻区、武清区和宁河县交界的中部片区，静海县和滨海新区南部片区等三大片区，同时也是天津市重要的生态涵养地带和土地整治重点区域。其中，蓟县的下营镇、孙各庄乡、西龙虎峪镇、宁河县的潘庄镇、造价城镇、北怀淀乡、静海县的中旺镇等7个乡镇的新增耕地面积均在400hm2以上，占全部乡镇数量的4.19%，开展过土地开发项目的乡镇数量为55，仅为天津市全部乡镇数量的32.93%，因此应加大对土地开发项目的推广，拓展到更多的乡镇。

根据分析数据，2010-2012年，天津市土地整理项目实施总面积为3 301.36hm2，分别是宝坻区和武清区的基本农田整理项目，通过土地整理新增耕地面积284.16hm2，新增耕地率平均为8.61%。由于天津市的高标准基本农田整理项目于近几年才陆续开展，有的项目在2010-2012年间还没有进行项目验收，而且高标准基本农田建设的新增耕地规模有限，所以本次研究仅对已验收过的2个项目做汇总统计分析，考虑到其不具备代表性，因此并没有对其做深入的空间差异分析。

3 土地复垦实施效果空间分析

2010-2012年，天津市土地复垦项目实施验收项目共计23个，验收总面积为1 086.31hm2，通过土地复垦增耕地面积961.82hm2，新增耕地率为88.54%。

就各区县而言（图6），土地复垦新增耕地率均在较高水平，但以新增耕地面积来看，各区县存在明显差异。天津市土地复垦项目主要是指小城镇增减挂钩的项目，这与所在区县和乡镇的经济状况与农民意愿等方面有着密切的关系。通过分析图结果表明，天津市的土地复垦项目新增耕地来源主要分布在津南区、西青区、北辰区、武清区和静海县，也就是天津市域范围的中西部地区。其中津南区在土地复垦方面较为突出，新增耕地面积503.22hm2，占全市土地复垦新增耕地面积的52.32%，项目总个数达到了10个，占到全市项目总个数的43.48%。西青区和北辰区的土地复垦新增耕地面积都超过了100hm2，分别占全市土地复垦新增耕地面积的16.47%和11.57%。其他区县的新增耕地面积均占全市规模的5%左右，说明天津市在土地复垦方面，其他区县还存在比较大的潜力有待挖掘。

4 存在问题分析

（1）土地整治项目数量、规模、类型在区县和乡镇不同尺度上呈现出差别，天津市的土地整治项目，仍以开发类为主，在土地整理和土地复垦上存在地域差别，分布不均匀的现象，土地整治项目在具体实施过程中，更注重资金投入效益、新增耕地数量及整治项目的实际操作便利性，且这种状况在区县、乡镇地域尺度上表现更为突出。

（2）土地开发新增耕地率呈现较高水平。就空间分布差异来说，土地开发补充耕地效果最好的区域主要集中分布于耕地后备资源较丰富的天津市的北部、中北部和南部地区，受地形、区位、经济建设等条件的制约，中东部地区和中西部地区土地开发新增耕地略少，开发补充耕地效果在区县、乡镇等不同尺度差异不大。

（3）土地整理项目的实施有待提高，重点要加大对高标准基本农田的建设，合理确定高标准基本农田整理规模。经统计数据分析，2010-2012年天津市高标准基本农田整理项目新增耕地规模仅占全市规模2.16%，经过验收的项目仅有2个，反映了天津市土地整理项目的推进与实施还有待加强。

（4）土地复垦项目的实施区域差异化明显，经数据分析，仅津南区无论在项目实施个数上和新增耕地规模上都占全市数量的50%以上，而津南区的辖区面积仅占市域面积的3.92%，说明在经济条件具备、农民意愿强烈、当地政府部门合理引导的情况下，天津市还可以更有序更显著的实施小城镇增减挂钩项目，因此天津市在实施土地复垦项目上还具备非常大的潜力。

5 政策建议

（1）应进一步规范土地整治项目的类型标准。严格执行国家和地方制定的土地整治项目管理办法，明确土地开发、整理和复垦建设的项目内涵及项目规模、项目净增耕地面积比例，尽量减少由于缺乏严格的监管制度，导致各区县、乡镇在上报土地开发、整理和复垦项目新增耕地面积时出现的各种问题。

（2）要实现以土地整理、复垦为主，适度开发未利用地的土地整治模式。天津市土地整治呈现“开发为主，整理为辅”的局面，通过数据分析，天津市土地开发实现新增耕地规模占全市的90.51%，土地复垦实现新增耕地规模占7.33%，土地整理实现新增耕地规模仅占2.16%。天津市近几年为实现“耕地占补平衡”的目标，以土地开发为主已经取得了一定成效，使得可开发耕地后备资源所剩无几，而且各区县分布极不均匀，大部分分布在天津市的中北部和南部地区。如继续进行大规模的土地开发，势必会对生态环境产生恶劣影响。因此，为实现社会经济的可持续发展，天津市应逐步转变土地开发补充耕地为主的耕地占补平衡模式，大力开展土地整理与复垦工程，实现土地利用的可持续发展。

（3）严格执行天津市土地整治规划（2011-2015）确定的规划期内天津市在土地整治方面的重点建设项目，着重加强土地整理项目，尤其是涉及到各区县的高标准基本农田建设的项目，利用工程技术手段提高项目的新增耕地率；慎重对土地开发项目的建设，增强对宜耕后备资源的管理，实现后备资源的可持续开发利用；继续推进天津市小城镇挂钩试点项目对拆旧区的整理复垦工作，提高复垦设计水平，并严把验收关，提升土地复垦项目的新增耕地率和新增耕地的质量等级。

参考文献

[1]高向军，罗明，张惠远.土地利用和覆被变化（LUCC）研究与土地整理[J].农业工程学报，2001，17（4）：151-155.

[2]张正峰，赵 伟.土地整理的资源与经济效益评估方法[J].农业工程学报，2011，27（3）：295-299.

[3]吕开云，李江新，刘文新，等.土地开发整理项目规划设计的内容深度研究[J].东华理工学院学报，2006，29（4）：361-364.

[4]王长江，徐国鑫，金晓斌.基于DEA 的土地整理项目投入产出效率评价：以山东省若干国家投资土地整理项目为例[J].中国农学通报，2011，27（2）：271-275.

[5]樊闽.中国土地整理事业发展的回顾与展望[J].农业工程学报，2006，22（10）：246-251.

[6]刘向东，陈溪涛，郭毛选.我国土地整理效益评价研究进展与展望[J].安徽农业科学，2010，38（19）：10 144-10 146，10 196.

篇2

然而，参照这两个标准，东北老工业基地振兴的目标在十年后没能实现。

黑龙江省社科院原院长曲伟用数据向《中国经济周刊》指出，排除掉落在最后的黑龙江，上述两个目标才可以说实现了。

然而，作为中国“原”字号产品重要保障的黑龙江，不可能被排除在具有重要战略地位的东北地区之外。

近5年来，黑龙江迎来了改革开放以来的最好时期，“农民收入由全国平均水平到上游水平，高等级公路由全国下游水平上升到上游水平，保障房建设、棚户区改造在全国上升到第10位，对外贸易达到全国中游水平。”曲伟表示，但是，黑龙江经济总量的弱化，基本上“没有改变每4到5年经济总量在全国后退1位的状态”。

这个为共和国输出了大量的原油、原木、原粮、原煤的省份到底怎么了？

黑龙江成政策受惠最少地区？

蓝天、湿地、绿树、高楼、宽敞的街道、清新的空气，如果不是随处可见的“磕头机”，记者很难想象这里是曾经一片盐碱地的大庆。

前不着村后不着店，是这个1979年才正式成立市政府的城市的最大特点，但是现在，相隔几十公里的各个区被绿化和日渐拔地而起的高楼连接成一个开阔而崭新的城市了。

谁都无法否认，这里的改变，离不开大庆油田——这个每年利润总额始终保持在中石油60%左右、现金流贡献保持在中石油80%左右、对黑龙江当地的贡献达到70%左右的企业。

“东北老工业基地振兴十年来，是大庆地企关系最好的时期。”大庆市发改委副主任邹晓霞告诉《中国经济周刊》，地企关系的协调发展成就了大庆的发展史，改造绿地、植树造林、参与民生工程。“近三年来，大庆油田民生投资就超过500亿元，其中直接投资就达220多亿元。”大庆油田总经理王永春说。

但在邹晓霞眼里，仍有很多深层次的矛盾和问题没有得到彻底解决。

“也可以这样说，大庆并没有得到多少东北老工业基地振兴政策的优惠。”邹晓霞告诉《中国经济周刊》，由于城市的特殊性，石油经济占大庆全市经济的比重达46%，地方财政收入的40%以上来源于石油经济，接替产业虽然取得了长足发展，但大多与石油经济关联度强。同时，中直石油石化企业自主经营权有限，融入地方经济困难较多。受目前的分税制度影响，央企对地方财政增长的贡献有限。政策支持力度不够。

邹晓霞讲述了一个细节：“去年国家发改委组织中资咨询机构40多人到大庆看了11个项目，很遗憾，没有一个项目和东北老工业基地振兴有关。大庆最有优势的是石油，但是没有使用优势，炼油能力空闲。玉米深加工项目坚决不让上，我们只能卖原粮，如今，因为禽流感南方深加工企业拒收而堆积的玉米没办法进行深加工。”

而放眼全省，黑龙江省发改委提供的数字显示：十年来，黑龙江地区生产总值年均增速达11.8%，地区生产总值增长2.2倍，地方财政收入增长5.99倍，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长1.57倍和2.2倍。

这些显然不够，“和自己纵向比进步不少，和兄弟省横向比，差距增大”。在曲伟的记忆里，1978年，黑龙江GDP在全国排第8位，2012年是第16位。而2011年还在黑龙江后面的四川省，一年时间其经济总量就超过黑龙江800多亿跃升到第9位，

黑龙江职工人均工资现在全国排第31位，由此造成的后果是人口增长缓慢，以及“每年流失的人才就达1万人左右”。

工业增加值下降最多，从2003年的第13位下降到第19位。铁路建设滞后，十年间黑龙江高铁新增80公里，同期全国增加9000公里；新增铁路支线600公里，全国新增则是25000公里，“这部分的欠账就是几百亿上千亿。”

黑龙江之前没做好准备

一个共同的认识是，资源枯竭和原主导产业失去优势是东北乃至黑龙江衰落的重要原因。改革开放以来，国家对其他地区实施种种优惠政策的同时，对东北的发展缺少政策性优惠。

但也有不同的看法。

“老工业基地的振兴不是国家对黑龙江不支持，而是我们自己没有准备好。”曾主政大庆和哈尔滨的黑龙江省人大常委会副主任盖如垠告诉《中国经济周刊》，“可以这样说，辽宁、吉林等地的大项目并不是国家给的，而是他们自己在之前都做了一些项目储备，再赶上国家实施东北老工业基地振兴政策的这个机会，国家就把之前准备的项目审批了。而黑龙江的情况是没有主动准备项目，‘等、靠、要’的思想在当时还比较严重。”

“机会是给有准备的人，没有项目储备，自身会出问题。”盖如垠表示，“就拿前些年大庆玉米深加工项目来说，没有审批，是前些年大庆地区粮食供给不足，无法满足人畜生产生活需要，而现在大庆粮食产量大幅度提高了，不能批则是因为其他地方已经布局完成，不能重复投入了。”

可资佐证的是，在振兴东北老工业基地政策实施的2003年，第一批100个项目中，黑龙江和老工业最少的吉林各自抢到20多项，而辽宁获准建设的项目达52项。“前五年我们的确没有跟上步伐，发展得慢了。”曲伟说。

由于项目少、缺少好的项目，金融对黑龙江的支持也乏力，黑龙江的金融机构不愿意给黑龙江发放贷款，相反，每年都有2000亿以上的资金贷给了外省。

多要政策少要钱

粮食、能源、矿产、生态、边防，这是黑龙江在国家战略中承担的责任。黑龙江省发改委提供的资料显示，长期以来，黑龙江省原油、原粮输出占到全国六成以上，原煤占到近四成，传统优势产业比重大，企业竞争力下降，多数处于粗加工、初加工状态，精深加工水平和比重低，导致第一产业和第二产业比重过高，第三产业发展相对缓慢。随着改革开放的不断深入，老工业基地的体制性、机制性和结构性矛盾日益显现，进一步发展面临着许多困难和问题。

以取暖为例，黑龙江作为中国最寒冷的边疆地区，建筑成本要高于南方1/3，加上多修的供热管线、加厚的墙壁等，仅此一项每年就要比全国增加开支1000亿。外来投资者在南方可以干四季的活，在黑龙江只能干两季，没有政策的优惠，投资者不愿意选择黑龙江。

更有说服力的一个例子是广东和黑龙江的对比。曲伟指出，广东也曾经是产粮大省，但是现在开始“种”工厂。“我们的人均粮食产量已是广东的10倍，广东的工业增加值则是黑龙江的10倍。这样的差距，使得国家投给黑龙江的钱只能保证政府的正常运转，保发展的后劲不足。”

黑龙江省社科院区域经济研究员刘小宁表示，作为粮食大省，种粮的机会成本越来越大而为了保证粮食的安全，黑龙江的比较效益要低很多。“不能再进行普惠性的政策补贴了。黑龙江不仅要按照粮食产量进行补贴，还要把黑龙江作为老少边穷的地区一样来进行补贴。让国家的四两拨动地方的千斤。”

而这四两，就是政策。

“目前的财税政策是1993年开始实施的，从时间跨度上来讲也需要改革了。”邹晓霞表示，运用金融杠杆类的政策给黑龙江，效果会比单纯给钱强很多。

盖如垠亦对《中国经济周刊》表示，事实上，政策才是命脉，“我在哈尔滨时只要求两个字——指标，因此一个江北开发就为政府财政带回来3000亿元的收入。”

国家重要的能源原材料基地、商品粮基地、装备制造业基地，对俄开放的桥头堡、枢纽站和东北亚生态天然屏障，所有的一切，难道不都蕴含着振兴的机遇吗？

一个未经证实的传言是，国家发改委对黑龙江的支持，将在今后的十年加大。（本刊记者马玉忠对本文亦有贡献）

国有企业

十年来，东北三省国有企业改革取得重大突破，工业调整改造升级，自主创新能力增强。但从国有企业净资产收益率和技术投入比率两个指标来看，东北地区远低于全国平均水平。

篇3

为进一步加强土地管理，防止国有土地资产流失，推进国土资源市场化配置，规范土地使用权出让行为，加强党风廉政建设，创造公开、公平、公正的土地市场环境，促进我市经济社会全面、协调、可持续发展，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）精神和有关法律法规政策的规定，现就规范土地资产管理有关问题通知如下：

一、严格执行土地有偿使用制度

除国家法律、行政法规规定可以采取行政划拨方式供应的土地之外，其它建设用地一律实行有偿使用。

（一）商业、旅游、娱乐、商品住宅开发等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。

（二）工业用地要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让方式供地，确需以协议出让方式供地的，必须符合协议出让条件和程序；项目用地必须达到投资强度、开发进度等控制性指标要求。

（三）原工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费；其它项目改变土地用途或扩大容积率的，必须依法办理有关批准手续，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

（四）以出让方式取得的土地使用权转让时改变原批准用途的，按新规划用途评估确认地价与原用途剩余年期评估确认地价差值收取土地使用权出让金。

二、加强划拨土地使用权管理

（一）以划拨方式取得土地使用权的使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其它原因停止使用国有土地的，由国土资源行政主管部门报经原批准用地政府批准，可无偿收回划拨土地使用权并纳入政府的土地储备库。破产企业原址用地收回后出让的，根据市政府黄政〔2000〕19号文的有关规定办理。

（二）原划拨土地使用权属于经营性用地的，必须按规定交纳土地年租金，使用者也可以补办土地出让手续，补交土地出让金。

（三）在原划拨用地范围内进行建设的工业项目，不再收取土地使用权出让金，其它项目按本条第（四）、第（五）款规定办理土地使用权出让手续。

（四）经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设，且符合城市规划条件的，应当按照招标、拍卖、挂牌方式出让土地。

（五）经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当公开交易，〖JP4〗按照规定补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当优先收储。〖JP〗

（六）以划拨方式取得土地使用权的使用者，如改变土地用途，必须依法办理国有土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。

三、依法加强征地管理

（一）各项建设用地的征用和供应，依照法律规定由市、县政府统一负责，市、县国土资源部门及其征地机构统一组织实施。禁止各类中介机构和其他组织从事征地和供地，严禁越权批准征用土地。各地要按照法定程序征用农村集体土地，并按照法定标准给予农民合理的补偿，严禁拖欠、截留和挪用征地补偿费用。

（二）各级各部门要严格征地审核和征地补偿、安置监督，进一步规范征地程序。任何单位和个人不得擅自与农村集体组织或土地使用权单位签订“征地协议”。

（三）各级各部门要采取有力措施，对拖欠、侵占、截留和挪用征地补偿费的，必须限期纠正，情节严重的，要依法追究有关责任人的责任；凡是拖欠或少付征地补偿费，必须限期补偿到位。

四、实行国有土地使用权出让及项目建设跟踪监察备案制度

为进一步规范国有土地使用权出让及项目建设行为，加强党风廉政建设，从源头上预防和治理腐败。

（一）经营性土地出让必须坚持“公开、公平、公正”的原则，任何单位和个人，包括各级领导干部，不得违规干预经营性土地的招标、拍卖、挂牌。

（二）各级国土部门在进行招标、拍卖、挂牌时必须由同级监察部门现场监督。限时将招标、拍卖、挂牌方案及招标、拍卖挂牌结果报同级监察部门备案。

（三）储备土地及收回土地补偿标准，由国土资源行政主管部门拟定方案，送同级人民政府集体研究确定。

篇4

关键词：工程移民安置 补偿 影响 因素

工程移民主要是为发展兴建的水利水电工程、高速公路、铁路、城市建设等而大量产生的。而我国目前规模较大的工程移民是水库移民和城建移民两项。由于补偿制度欠公平和统一、政策法规建设滞后、前期深度不够、安置方案空洞不切实际或不落实、未充分考虑各利益相关者意愿，忽视了安置方式的倾向、某重要指标计算的随意性、缺乏依据性、土地税费制的失合理性、跨行政区政策协调问题等在工程移民安置补偿费用中都会产生重要影响。工程移民费用补偿是否合理对移民安置的可操作性和社会稳定性具有重要的作用和意义。

1、工程移民补偿制度欠公平对移民安置补偿的影响

移民问题产生的原因尽管是多方面的，但在诸多因素中，制度的失公，无疑是其中一个非常重要的因素。工程移民涉及我国土地制度、投资体制、经济体制、投资项目评价制度等。制度对经济发展的重要作用还突出表现在有效制度安排能够降低经济活动过程中的交易成本。因而揭示出制度对移民安置的影响，并发现这些制度在移民补偿、移民搬迁、移民安置、移民发展中的地位和作用。

一直以来，存在“重工程、轻移民”、“重搬迁、轻安置”的思想，带来遗留问题有一些至今都难以解决，国家再安排大量资金处理历史遗留问题，势必付出了更大的代价。今天，这种思想仍存在于一些人的观念里，特别是具有对工程有举足轻重的话言权的决策者观念。一个观念和决策，可以造福子孙，如果政策偏差或执行缺失也可能祸及黎民。为了加快工程上马，很多观念仍然把压缩移民投资作为减少工程总投资的手段和途径，从而导致移民安置投资不足，带来众多遗留问题。

2、补偿标准不统一对移民安置补偿的影响

补偿标准是补偿制度的一个具体体现或落实点。而补偿标准的不统一将直接影响工程移民补偿费用的合理性，是利益冲突根源的体现。对于移民个体来说，征地搬迁给他们带来的就是失去或减少土地，就是失去世代生活的家园，这一过程本身与工程的性质无关，对于同一块地的征地价格是应该一样，在补偿标准上不能有所区别。由于筹资方式不同和项目性质不同就造成了同地不同价或同屋不同款的现象。这种采取不同的补偿方式就直接影响移民安置补偿费用。

以重庆市水库移民和非水库工程移民规定的移民安置补偿进行简单比较。水利水电工程补偿投资概（估）算项目包括农村部分、城（集）镇部分、工业企业、专业项目、防护工程、库底清理、其他费用及预备费、有关税费。目前，地方小型水利项目参照大中型水利水电工程规范执行，在参照过程中所执行的文件又是有区别的。见下表所分析补偿费用，大中型水利水电项目工程建设征收土地根据《移民安置条例》（2006）和重庆市人民政府关于贯彻《安置条例》有关问题的补充通知（渝府发[2008]128号）规定执行，即土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均产值的16倍，征收耕地、园地、林地、牧草地、养殖水面以外的其他土地的补偿按征收耕地标准的1/2支付土地补偿费和安置补助费，测算亩均指标为1.82万元；非水库工程建设征收土地根据《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》（渝府发[2008]45号）规定执行，即土地补偿不分地类，按被征收土地面积计算，安置补助费按转非安置的农业人口数计算，测算亩均指标为3.37万元。两者相比较非水库工程亩均补偿标准比大中型水库的亩均补偿标准高1.54万元。分析说明，同一地区因不同的征地性质和筹资方式，采用的不用补偿标准直接对工程移民补偿费用产生影响。这种影响关系到被征收者的切身利益，同时将会给移民搬迁安置工作带来很大的困难（表1）。

3、政策法规建设滞后对移民安置补偿的影响

我国现行的移民政策法规是在计划经济时期制定的或依旧延续当时的思路，随着市场经济发展，有些政策法规已不能适应现实发展的要求。由于工程移民主管的机构不统一或不沟通协调，修订或制定的移民法规互相掣肘，不能及时出台。由于没有新规定，旧规定又不适合新情况，导致有法不依，有法难依，无法可依，违法难究甚至违法不究，在一定程度上影响了移民工作的顺利开展。为了控制投资，人为因素太大。例如《移民安置条例》规定的倍数为16倍，人为性的可对征地费用和安置补助随机组合，征地费用的倍数低，就会造成非耕地补偿标准随之取低。被征收土地的前三年的年产值不同地区测算值不同，而年产值的可操作性大。同样，对于采用农转非人口进行安置补助的费用一样有很大的可操作性，因为转非人口的数量直接由被征收社的人均耕地决定，人均耕地在计算中有时会产生调查误差，有时因土地流转减少耕地后本身的变化。政策法规建设的完善直接影响移民安置补偿是否合理有据，对补偿费用的计算可靠度有着一定的影响。

4、土地税费的欠合理性对移民安置补偿的影响

从经济学视角分析征地补偿和移民安置中税费有合理性、合法性和易操作性，是工程移民体现“以人为本”所亟须研究和解决的问题。我国工程移民的主要税费包括耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、耕地复垦费、转非人员社会保障统筹费、新增建设用地有偿使用费和征地工作经费及储备土地补助等相关税费。现有税费征收上，存在一定程度的交叉和重复性。如耕地占用税与耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费设置重复，都是用于耕地占用的补偿，实现耕地总量的动态平衡；土地税费目的是为了控制和减少征地意图的措施。但是只要需要上马的项目土地税费的征收就起不到它的本来作用，只会加大移民投资的费用。又如渝府发[2008]128号文关于大中型水利工程征地优惠政策规定，新增建设用地土地有偿使用费地方分成部分、耕地占用税、耕地开垦费和森林植被恢复费按照即征即返的方式办理，如同未产生的税费无形增大了移民安置补偿费用；耕地占用税暂行条例修订后，比重明显增加。有关税费在投资中占的比例偏重，约占整个移民投资的16%至30%，投资结构不尽合理。土地税费的合理性对移民安置补偿有着很大的影响。

5、结语

影响工程移民安置补偿的因素很多。要求工程移民规划设计人员本着认真尽责的专业素质在执行国家和地方相关法律法规时，还要根据本工程实际情况和移民意愿提出科学合理的规划方案。科学合理的估算工程移民补偿费用，保证工程移民投资的合理，不夸张，不缩水。构建相应的利益补偿机制调整各方的利益分配。尽可能关注对弱势群体（农村移民）的补偿和后期保障，减少政府与移民主体的利益冲突。建立移民安置制度创新，实现从对立向互惠的转变。引导社会对工程移民观念的转变，构建“重移民，重安置”以人为本的和谐社会。

参考文献

[1]朱东恺.水利水电移民制度研究—问题分析、制度透视与创新构想.北京：社会科学文献出版社，2011.

篇5

第二条  本办法所称外商投资企业，是指中外合资经营企业、中外合作经营和外商独资企业。

第三条  在本省行政区域内举办外商投资企业需要使用土地的，适用本办法。

第四条  县级以上人民政府土地管理部门负责外商投资企业用地的统一管理和检查监督。

第五条  外商投资企业使用城市规划区内的土地进行建设，应当符合城市规划，服从规划管理，节约用地，合理利用。

第六条  经同级人民政府批准，土地管理部门可以按规划预征土地或预留土地。在预留土地的范围内，任何单位和个人未经批准不得新建永久性建筑物、构筑物。

预征、预留土地的具体办法，另行制定。

第七条  农村集体所有的土地，必须先经土地管理部门按照《土地管理法》的规定征归国有后，再提供给外商投资企业使用。

第八条  外商投资企业用地的批准手续，由县级以上人民政府授权同级土地管理部门办理。

第九条  土地使用权出让方案由土地管理部门会同城市规划和建设部门、房地产管理部门共同拟定，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。

第十条  外商投资企业可以通过出让、转让、租赁、行政划拨等方式取得国有土地使用权。

中方企业可以以其获得的国有土地使用权与外商合营、合作举办外商投资企业。

国有土地使用权出让、转让、出租、行政划拨的具体程序和有关文书格式，另行制定。

第十一条  外商投资企业取得的国有土地使用权，可以依法转让、出租和抵押。但通过行政划拨方式获得的国有土地使用权，必须在按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后，方可转让、出租和抵押。

第十二条  外商投资企业通过出让方式取得国有土地使用权的，应当支付出让金。

出让金由土地管理部门收取，其具体数额由所在地县以上人民政府根据土地开发程度、周围环境等条件以及投资项目的具体情况，根据尽量优惠的原则自行确定，但一般不低于征地、拆迁安置费以及为企业配套的公用设施费之和。

第十三条  外商投资企业依法取得的国有土地使用权，受国家法律的保护，但地下资源及埋藏物不在土地使用权范围之内。

第十四条  使用土地的年限，按批准的外商投资企业经营年限确定。最长年限为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合和其他用地五十年。

土地使用期满需要继续使用的，应提出申请，经批准后，重新签订土地使用合同，办理续延用地手续。

第十五条  外商投资企业需要改变土地用途的，应当到原批准用地的土地管理部门办理变更用地手续。

第十六条  外商投资企业使用国有土地，还应按每年每平方米0.1？12元的标准向办理用地手续的土地管理部门逐年缴纳土地使用费。

土地使用费的具体标准，由当地物价、财政、土地管理部门根据不同地段、不同用途确定，报同级人民政府批准，并报省财政厅、省物价局、省土地管理局备案。

第十七条  土地使用费自批准用地之日起计收，第一日历年用地时间超过半年的按半年计算，不足半年的免缴土地使用费。

外商投资企业在建期间免缴土地使用费。在建期间的期限，以施工执照确定。

第十八条  土地使用费由外商投资企业缴纳，但中方合营、合作者以土地使用权折价作为投资的，其土地使用费由中方合营、合作者缴纳；租赁场地举办外商投资企业的，其土地使用费由出租者缴纳或由合同约定方缴纳。

第十九条  土地使用费标准自本办法施行之日起，五年内不调整。以后随着经济发展，供需变化加以调整，每次调整的间隔时间不少于3年，调整幅度不突破基数的30％。

经批准改变土地用途的外商投资企业，从改变之日起，按新用途标准计收土地使用费。

第二十条  外商投资企业需要临时使用土地的，应当向当地土地管理部门提出申请，经审查批准发给临时用地许可证，签订临时用地合同后，方可使用。

临时用地期限一般不超过两年。需要延期的，经土地管理部门批准后可以适当延期。

外商投资企业获准临时用地，应当从获准临时用地之日起缴纳土地使用费。其收费标准与非临时用地相同。

第二十一条  外商投资企业可以预约用地。预约用地，须持依法取得的法人证明和银行资信证明向当地土地管理部门申请预约用地登记，由土地管理部门会同有关部门选定地块，并按该地块征地费用总额的10％收取预约金后，发给其土地使用预约证书。预约用地的有效期限最长为一年。

预约期内正式使用土地后，预约金可以抵充出让金；因特殊原因没有批准立项的退还预约金；项目批准后，逾期不使用土地的，视为自动放弃预约，预约金不予退还。

第二十二条  外商投资企业下列用地，除享有国家规定的优惠外，还给予特别优惠：

（一）需要征用集体土地的，按当地征地费标准的下限支付征地费用；其中用于农、林、牧、渔业开发的，还可给予征地费标准下限的20％的优惠，且可缓交，待有盈利时逐年偿还；

（二）治理荒山、荒坡、荒地和荒水项目以及水土保持项目的，免缴征地费用和土地使用费；

（三）进行农、林、牧、渔业开发项目的，自批准用地之日起十年内免缴土地使用费，十年后按标准的下限缴纳土地使用费；

（四）兴办教育、科学技术、文化、医疗卫生等非盈利的公益事业的，免缴土地使用费；

（五）兴办产品出口型、先进技术型、交通、能源企业的，每年每平方米缴纳土地使用费不超过二元，并自投产之日起第一、二年免缴土地使用费，第三至五年按标准的二分之一缴纳土地使用费；

（六）其他外商投资企业自投产之日起五年内按标准的二分之一缴纳土地使用费，其中外商投资额按当时国家公布的汇率折算人民币在一千万元以上的，自投产之日起二年内免缴土地使用费。

第二十三条  外商投资企业可用应当缴纳的土地出让金开发当地政府规划的公共建筑、市政设施。

第二十四条外商投资企业因不可抗力的原因造成严重亏损，确实无力缴纳土地使用费的，经企业申请，当地土地管理部门会同财政部门、审计部门审核后，可以缓缴或减免土地使用费。

第二十五条  外商投资企业通过投标、竞买取得土地使用权的决标、拍卖过程和土地出让、转让、出租、抵押所签订的土地使用权合同，均应进行公证。

第二十六条  对外商投资企业按法定程序提出的用地、续延用地、变更用地、临时用地、预约用地、过户登记以及其他有关用地的申请，土地管理部门和其他有关部门均应在收文后十五日以内办理完毕或作出不能办理的答复。

第二十七条  土地管理部门在办理城市规划区内外商投资企业用地、续延用地、变更用地、临时用地、预约用地申请的批准手续前，应当征得同级城市规划部门的同意。

第二十八条  除法律、法规另有规定外，外商投资企业违反本办法规定，由土地管理部门按下列规定给予处罚：

（一）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准或者超过批准用地的数量，非法占用土地的，依照《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十七条第一款第一项规定处罚。

（二）不按土地使用合同规定的用途、范围使用土地的，责令其限期改正，拒不改正的，无偿收回其土地使用权。

（三）破坏土地资源的，依照国务院《土地复垦规定》中有关规定处理。

（四）非法转让土地使用权的，按有关土地管理、房地产管理的法律、法规处罚；未经批准擅自出租、划拨土地使用权的，没收违法所得，并根据情节轻重，处以违法所得3倍以下罚款，但最高不得超过3万元。

（五）未经土地管理部门批准，连续2年不使用土地的，按照审批权限报经批准后无偿收回其土地使用权。

第二十九条  外商投资企业对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议，对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉；当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉。逾期既不申请复议也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第三十条  土地使用合同纠纷，由当事人协商解决；协商不成的，按合同约定的法定方式解决；合同没有约定的，当事人可以申请中国涉外仲裁机构仲裁或者直接向人民法院起诉。

第三十一条  本办法施行前举办的外商投资企业，未办理用地手续的，应当自本办法施行之日起六个月内补办用地手续，违者，按本办法第二十八条的规定予以处罚。

补办用地手续后，土地使用费标准仍按原合同规定执行；未规定的，从本办法施行之日起按本办法执行。

第三十二条  出让金和土地使用费的上交办法和业务费的提取比例，由省财政厅、省土地管理局按国家有关规定另行规定。

第三十三条  侨胞、港澳台同胞和外省企业、组织或者个人在本省投资举办企业需要使用土地的，除法律、法规另有规定外，参照本办法执行。

第三十四条  本办法具体应用中的问题由省土地管理局负责解释。

第三十五条  本办法自之日起施行。除《江西省关于鼓励开发昌九工业走廊的规定》外，本省各级人民政府以前的有关规定与本办法不一致的，按照本办法执行。国家有新规定的，按新规定执行。

江西省人民政府关于修改《江西省工程建设施工招标投标管理办法》等7件省政府规章的决定

（2001年2月26日江西省人民政府第65次常务会议讨论通过  江西省人民政府令第105号公布）

全文

根据国务院关于转变政府职能、改革行政审批制度的指示精神，省政府决定对《江西省工程建设施工招标投标管理办法》等7件省政府规章作如下修改：

……

五、《江西省外商投资企业用地管理办法》

第二十四条修改为：“外商投资企业因不可抗力的原因造成严重亏损，确实无力缴纳土地使用费的，经企业申请，当地土地管理部门会同财政部门、审计部门审核后，可以缓缴或减免土地使用费。”

……

篇6

一、违法违章抢建抢种基本情况

几年前，我区各地的抢建抢种行为只是零星出现，没有形成规模，处于可控范围之内。但近几年来，随着惠州市进入快速发展时期，一大批建设开发项目，特别是市重点市政工程和大型企业项目不断增加并陆续上马，市区近郊范围内违法违章抢建抢种现象逐渐增多，且屡禁不止，甚至有愈演愈烈之势。据城管部门和有关镇（办）不完全统计，自2005年5月以来，市区周边各镇（办）共发现违法违章建筑2900多宗，涉及建筑面积58.6万多平方米。其中河南岸、三栋、江北、小金口等镇（办）最为突出，约占全部违章建筑的近八成。另外，在一些市政重点工程项目用地上违章抢种的现象也比较严重，如当地村民在市体育场馆周边、惠南大道沿线、东湖大堤等地，通过抢种或不合理密集种植苗木，企图搏取赔偿获利的现象十分突出，仅三栋镇的抢种就涉及500多亩、约50万棵之多。

惠城区委、区政府高度重视制止抢建抢种工作，各镇（办）和相关职能部门对此不法行为一直都在大力整治并给予坚决打击。两年多来，各镇（办）频频组织清拆行动，共违法违章建筑1129宗，涉及面积25.7万多平方米，清除违章抢种面积1000多亩、30多万棵。特别是最近一段时间以来，区委、区政府采取了强有力的整治措施，有效地遏制了抢建抢种蔓延的势头。尽管如此，违法违章抢建抢种的不法行为还不能从根本上得到杜绝。

二、违法违章抢建抢种的原因分析

出现违法违章抢建抢种量大面广、屡禁不止的原因是多方面的，既有客观因素，也有主观因素，既有历史原因，也有现实原因。除了利益驱动、企图在拆迁补偿时能获得经济补偿，以及政府法制宣传教育跟不上造成群众法制观念淡薄等原因外，我们认为，主要存在如下几个方面：

1、规划报建控制过严，村民建房没有出路。城市规划区范围内的各项建设自1992年开始就被市政府职能部门严格控制管理。长期的规划控制管理造成了村民建房没有出路，新建、改建住房不能完善有关手续。按市规划建设局的规定，新村庄必须做好整体规划修编方案并经批准后方能办理房屋报建手续。据了解，在城市规划区范围内的市郊，多年来政府职能部门只受理并批准过少数的村（居）民建房报建，大多数的报建被拒之门外。即使少数的报建能够受理和得到批准，也要花费很长时间，快则半年，慢则一年。以江北办事处为例，2002年以前村（居）民报建600宗，市规划建设局受理审批280宗，尽管这样报批手续烦琐、控制严格，村（居）民报建仍有出路；但从2002年起，市规划建设局就不再受理报建，完全堵死了村（居）民的建房出路。因而由于子女长大、家庭人口增多或需要住宅改造而成为住房困难户的村（居）民的自建住房问题长期得不到正常和合理解决，甚至连危房、倒塌房都无法报建，村（居）民强烈的建房要求和无法办理报建手续的矛盾日趋激化。可以说政府职能部门没有正视村（居）民自建住房的出路问题，是导致违法违章抢建的一个直接原因。

2、规划严重滞后，老村庄边界不能确定，新村民点和个别村集体工商用地也没有落实。一直以来，我区绝大部分范围的建设规划都由市规划建设局负责编制。但至目前为止，几乎所有老村庄的界线都还没有明确，新村庄（新村民点）的选址也没有划定，更谈不上对新村庄的规划。据反映，2006年上半年为了配合社会主义新农村建设，小金口办事处按照市委、市政府要求花费了400多万元和大量的人力物力委托有规划设计资质的单位，对其所辖的几个村庄进行了重新规划，新规划至今仍没有开始实施。汝湖镇按照有关部门的要求，划定了其所辖老村庄的边界，但由于市国土部门要控制老村庄内500平方以上的空地，而村民又接受不了，致使老村庄的范围迟迟不能划定。河南岸办事处几个村的新村民点至今也没有落实，村（组）集体的生产和村民的生活缺乏土地资源，他们为了发展经济而搭建的一些临时厂房又成为新的违法违章建筑。一些村、镇（办）干部担心，如果老村庄的边界不能及时定下来，新村民点又得不到落实，随着一些大项目的上马，大量的抢建抢种还有可能会出现。

3、规划建设管理和执法体制不顺，监管力度不足。长期以来，城市规划区内的规划和报建审批权在市规划建设局，按照有关法律法规，只有市城监支队、市规划建设局法规监察科等队伍才具城建执法权，但他们编制有限、人员少，而管理范围大、涉及面广，很难做到管理到位，对城建监察执法力不从心。因为“守土有责”，区和镇（办）则对违法违章建设负起了主要的管理责任，而区和镇（办）对违法违章建设的管理只能靠没有行政执法职能的治安队伍。这种权责不统一的体制，其结果必然导致监管不力，客观上使违法违章建设有了可乘之机。对比东莞、中山等地的城管经验，我市的城管体制存在弊端。事实上，同处城市近郊的陈江和水口，由于区划调整前其城管权责统一，监管有力，违章建设成不了气候，而且即使出现了，也能得到及时遏制。据了解，近几年来，陈江办事处发生违法违章抢建12宗，远低于其他镇（办）。

4、对违法违章抢建抢种行为的打击力度不够，有关职能部门执法和把握政策不严。镇（办）和有关职能部门在拆除违法违章建筑的过程中，往往遇到违建户群体性对抗，甚至遇到暴力阻挠，政府工作人员也经常遭到恐吓、围攻、殴打，暴力抗法事件屡有发生。出于维护社会稳定考虑，个别地方（如河南岸办事处）在一段时期内对违法建筑清拆力度不够，一度有所松懈。遇到暴力抗法，公安司法机关等相关职能部门也未能采取强有力的措施及时处理违法分子，致使个别村民煽动、组织群众进行阻挠拆除现象增多，一些清拆行动也因此不了了之。一些违建户也正是看到这一情况，变本加利，大肆抢建抢种，河南岸的湖山、高布一带甚至遍地开花。直至今年区公、检、法专案组介入，查处有关暴力抗法、私卖私分集体土地等案件，尤其是抓捕了一些涉嫌违法人员后，情况才有了好转，但是已经积重难返，也失去了治理违法违章建筑的最佳时机，给今后的整个治理工作带来了极大的困难和严重的后果。

此外，个别职能部门把握政策不严，客观上助长了抢种歪风。如在征地过程中，为图省事，在对一些地上作物作出补偿时，不管种植密度，只论棵数而不是论面积计算补偿，或者对一些已经认定为违法违章抢种的青苗也给予了补偿。这一做法起到了不良的导向作用，在群众中造成很坏的影响。三栋镇惠南大道沿线和体育场馆周边的部分村民正是看到这一情况后，认为有暴利可图，而且图得爽快，所以跟风抢种，甚至一些外来人员也加入抢种行列，形成恶性循环。

三、对制止违法违章抢建抢种行为的意见和建议

针对以上抢建抢种产生的原因和存在的问题，我们提出以下意见和建议：

1、规划先行，受理报建，解决村民建房出路问题。建议市政府拨出规划专项资金，由市规划建设局根据市区总体规划要求，牵头组织有关部门迅速做好镇（办）总体规划编制工作，尽快划定新老村庄的界线。同时对各镇所编制的规划在短期内予以审批确认。在做好规划的基础上，开始放开受理村民报建，并尽可能减少报建环节，对符合报建条件的从速审批，为村民合法建房开方便之门。

2、加大力度，严厉打击违法违章抢建抢种行为。一是要加大对现有违章建筑的清拆力度。要组织力量理直气壮、大张旗鼓地坚决拆除近期抢建的违章建筑，以起到遏制抢建风气蔓延的震慑作用。同时要研究解决违章建筑的遗留问题，分别情况，区别对待，对影响市区总体规划和重点建设项目的违章建筑要坚决予以拆除。二是各相关职能部门要加强工作配合，形成合力，共同整治抢建抢种。规划、国土、城管等部门要整合执法资源，加强巡查，做到对上报的违法占地、违法抢建的案件要迅速作出处理。要建立快速应急机制，提高执法效率。公安司法机关对阻挠拆除行动，妨碍公务，围攻、殴打工作人员的违法分子要加大现场处理打击力度，并及时立案调查，严惩当事人。供水、供电部门要配合打击工作，不给违法违章建筑供水、供电。

3、理顺审批和管理体制，健全执法机构和执法队伍。建议下放部分审批权（如村集体自留工商用地和新老村庄住宅用地的规划审批权），实行分级审批、分级管理制度，明确市、区、镇（办）各职能部门的审批权限和管理权限范围，做到主体清晰，职责明确，责任落实。不能因为统得范围大、管理不到位而出现市、区、镇（办）互相推卸责任，管理断层现象。同时建议市政府拨出专项资金，让区、镇（办）成立城监队伍，各村也要配备城监协管员，从而建立健全市、区、镇（办）、村的城建监察网络，以适应我市创建文明城市的需要。

4、严格把握政策界限和执法标准，在征地和拆迁补偿上不给不法分子有利可图。建议对《惠城区土地征收补偿标准（暂行）》（惠府办[2005]62号文）重新修订，细化补偿标准，使之更具可操作性。在征地公告前，有关部门和当地镇（办）要对预征土地和地上附着物现状进行实拍，将实拍现状与征地公告同时，严格以现状对照补偿标准进行补偿，不给不法分子有可乘之机和有利可图，以经济手段打击抢建抢种行为。

5、加大土地清查力度，打击非法卖地行为。抢建抢种很大程度上是由于一些村集体和村民将村庄周边的空地、自留地私自卖给外来人员建房所造成的。为了严肃国家国土政策和法律法规，刹住集体私人乱卖土地歪风，建议成立一个由政府牵头、国土部门为主、其他部门配合的私卖土地清查机构，对成立国土局以来的私卖（买）土地的人和事按国土政策和有关处罚规定进行清查处理，一可以严肃国家法律法规，二可以增加财政收入，三可以使抢搭抢建现象得到控制。

篇7

土地财政是指地方政府利用土地的所有权和管理权进行的财政收支活动和利益分配关系。例如地方政府通过招标、拍卖、挂牌等方式转让经营性土地使用权来获取市政建设资金，或作为抵押品获得银行贷款，用于弥补财政收入不足。土地财政的构成包括：土地非税收入（土地租金、土地出让金和其他收入）、土地相关税收（直接税税收和间接税税收）以及土地抵押融资。

二、土地财政形成原因

（一）分税制改革不完善造成地方政府财权事权不匹配1994年中国进行了以分税制为特征的财税体制改革。分税制改革的核心内容是引入了以增值税为主要税种的现代税制，为适应市场经济和开放经济的需要对税种进行了精简和调整，并且对政府间财政关系作了新规范。在分税制下，地方政府预算内的财政收入主要依靠地方的税收收入和中央政府的财政转移支付。分税制提高了中央财政在收入分配中的比重，降低了地方政府在财政收入中的比重，可地方财政支出责任并没有减少，中央政府新增加给地方政府的转移支付不足以弥补地方政府因改革导致的财政收入减少部分，由此引发财权和事权的冲突。地方税收满足不了地方政府财政需求，因此只能另辟蹊径，不得不把土地作为财政“开源”主要手段。

（二）现行土地制度致使地方政府垄断土地在当前的土地制度下，城市土地国有所有制和农村土地集体所有制并存。我国中央政府不直接掌管土地，地方政府既负责管理土地，又负责土地的经营，即是“裁判员”又是“运动员”，在资金匮乏的压力下，运用手中的垄断权力、寻求土地价值最大化。地方政府不仅强压征地成本、侵犯农民的利益，而且抬高地价、致使房价上涨。地方政府垄断土地所有权使其利益独享，没有任何竞争者，于是大量依靠与土地有关的财政活动吸纳资金。十八届三中全会六大改革内容中，有一项就是土地制度改革，土地管理制度导致政府对土地市场的垄断，依赖于土地财政，因此土地制度的改革迫在眉睫。

三、土地财政的困境

（一）不利于房地产业健康发展目前，房地产的产权是70年，如果房产买受人支付房产费用，那么其将拥有70年的权益年限。“土地财政”即是政府依靠房产购买人支付的资金获取收入，而政府在这70年将不会重复获得土地收益。对于土地资源有限的城镇来说，这种收入来源是有限的、不可持续的，更是不可取的，从长远来看，这种趋势也不利于房地产业的健康持续发展。

（二）房价虚增，损害老百姓的利益一方面，土地作为不可再生的稀缺资源，成为房地产开发商眼中的“肥肉”，地方政府通过提高地价来增加其收入，直接导致房地产开发商征地成本的增加。另一方面，房地产开发商通过购入土地，然后转手卖出，赚取高额的利润。这些使地价增加的行为成为房价虚增的重要原因，不仅损害老百姓的利益，也是房地产“市场失灵”的重要因素。

（三）通过“土地财政”获取收入，掩盖地方政府的真实业绩目前，我国对地方政府的政绩考核，往往只重视经济指标，忽略经济总量的组成结构。使得地方政府可以轻易的通过转让土地获取收入，不仅增加财政收益，而且可以增加地方的GDP总额。而土地是一种稀缺资源，这种收入的获取不具有可持续性，短期来看，可以增加地方政府的业绩，但从长期来看，不靠实体经济，单靠卖地来发展经济、创造GDP是不可持续的，是要在长远的未来付出代价的。

四、房地产税分析

从我国房地产税制运行来看，房地产行业涉及的税费，整体并不轻，但结构严重失衡，主要存在以下问题:

（一）房地产税重复征收现象严重我国房地产税种较多，税种设置不尽合理，存在重复交叉征收的现象。如，对纳税人的房产所占用的土地，既从量计征土地使用税，又从房价上征收房产税。再如，房地产产权转让收入须按全额或差额征收营业税，而同时又要按增值部分征收土地增值税，对于增值的那部分金额明显地存在重复征税的现象。这些重复征收的税种不仅增加税务机关的工作量，而且损害纳税人的利益。（二）征税范围不合理，计税依据过时，达不到应有的税收功能如城镇土地使用税是国家对在城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据征收的一种税。其功能是通过土地有偿使用的方式，达到限制土地浪费的目的。但税收优惠范围较宽，征收范围窄，达不到限制土地浪费的目的。房产税的计税依据是从价计征和从租计征二种形式，并没有考虑随着环境的变化房产的市场价值会有所变动。

（三）房地产税负结构不合理我国房地产保有环节的税负偏轻，而开发流转环节税负过重，致使房地产存量过多。由于我国房地产税收主要集中在开发流转环节，持有房地产几乎不存在税收负担，其结果是，一人拥有几套乃至几十套普通住房，将不在征收范围之内，可以豁免，不能打击房地产市场的投机活动。

（四）房地产税种设置简单，征税条款不详细，漏洞较多例如1987年通过《耕地占用税暂行条例》，该税是国家对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人依其占用耕地面积征收的一种税，此税的功能是为了保护耕地。但在实践中比较普遍的做法是将被使用土地不作为耕地上报从而就无需交纳耕地占用税。耕地占用税名不副实，难以保护有限的耕地资源。由此可见，中国房地产税制改革已进入基础性制度建设阶段，必须按照现代市场经济发展的要求，构建房地产税制。

五、房地产税改革思考

十八届三中全会有一项重要部署就是深化财税体制改革，“完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。”新一轮财税改革的目标之一，无疑是解除地方政府“依赖土地财政”的顽疾。当务之急就是调整中央和地方在财权和事权上的分配。在上收部分事权的同时，中央应适度下放部分财权，以稳定地方财源。房地产税收体系的改革作为完善分税制财政体制的重要组成部分，对于化解土地财政也要十分重要的作用。

（一）重新考虑税种的征收范围，避免税源的遗漏从理论上说，对于在某个地区拥有房地产的居民而言，房地产具有固定地点，不能随意移动，地域性强，而且与每个居民息息相关，同时房地产的增值以及利用房地产所获得收益的高低与当地城市基础设施和地方政府所提供服务质量的优劣密切相关，不论是企业财产还是居民个人的住宅都要享受到来自各级政府所提供的公共服务，因此房地产税征税范围也应当覆盖全部城乡范围，不分内资外资，不分城市农村，不分房产地产，应当一律纳入征税范围。

（二）加大房地产保有环节税收，增加房地产保有成本征收新购房产税，加重房地产保有成本，这对房地产投资和投机行为产生限制。这种调控方式，对于多套房产拥有者来说，今后可以自由的选择出租或者出售，减少房产闲置率，提高住房的利用率，并使房价趋于合理的水平。

（三）设计合理的计税依据，符合经济的发展例如将房产税按房屋原值一次减除10%-30%后的余值计征的办法为按房屋的评估价值计征，改目前从价计征和从租计征的办法统一为从价计征。

（四）房地产税的改革还应与土地制度的改革相结合分税制的改革不完善是导致土地财政的重要原因，但是我国的土地制度也是产生土地财政的罪魁祸首。我国土地归国家所有，地方政府的土地垄断使得私人不能进行土地交易，只有解决土地制度问题才能更好的完善房地产税的改革。

（五）完善房地产税收相关法规政策整理已有的房地产相关税收法规政策，对不适用的和过时的政策进行必要的修改，确保房地产税税收征管的严肃性。依据房地产税制改革的基本方向和目标，进一步制定和完善配套的实施细则，使理论与实践能更好的结合。税务部门更应正视自身的职责配合税收的征管任务，使税收法规有效执行。

六、房地产税改革对土地财政的影响

房地产税并非新税种，中国自建国以来，即改革开放前便有。房地产税是中国最重要的税制体系之一，为中国经济发展作出过贡献，由于时代的变化和历史的变迁，它逐渐呈现出诸多问题。通过以上对房地产税制改革的几点思考希望对化解土地财政的困境有积极影响。一方面，减轻房地产开发流转环节税收，在保有环节加重税赋，大量的房子将上市交易，能够盘活存量，买卖双方信息量加大，通过双方的博弈，将会达成理想的价格，那么市场上也会出现一个新的合理的价格均衡水平，整体房价将会下降，从而既保障了老百姓的利益，又增加了政府的税收收入。另一方面，由于房价的下降，人们的购房支出相应减少，从而增加了其他方面的消费，这无疑也带动了其他产业的发展，同时使地方政府的财政收入增加，提高地方政府的业绩。这是一个好的开端，不仅使政府卖地收入减少，保护了土地这种稀缺资源，也使政府更加注重实体经济的发展，保障民生。最后，对于房地产税的相关税种、计税依据、计征范围、计税环节等的重新设计，并辅以税收相关法律法规的制度保障，有可能会使地方政府获得一种有保障的地方税税种，地方政府有了独立自主的税收来源，会逐渐减少对土地财政的依赖，从而化解土地财政困境。

七、结语

篇8

第一部分 投资成本

    

    一.征地补偿费

    　(一).土地出让金

    

1.计算方法:

    

土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系

    

数*用地面积

    

2.上交部门: 市财政局

    

3.依据: (1)京政发[1993]34号文.

    

(2)京政发[1994]43号文.

    

4.说明:

    

(1) 各区类地价取值详见附件;

    

(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;

    

(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;

    

(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的

    

企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征

    

用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其

    

中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础

    

设施建设.

    

(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按

    

照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环

    

境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为

    

十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价

    

的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 

    

同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作

    

系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.

    

    

附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;

    

(2) 土地出让金修正系数表.

    

    

    　(二).征地及拆迁补偿费:

    

详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.

    

说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土

    

地开发及其它费用"的数据.

    

    

    二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)

    

1.临时水,电,路,场地平整费

    

依据:1992年建安工程定额;

    

标准:按实际发生工程量计算;

    

说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元

    

/平米,或建安工程费的1%.

    

2.规划,测量,勘察,设计费:

    

依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家

    计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号

    文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.

    

标准:

    

(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%

    

(2) 民用建筑设计费

    

    

民用建筑工程设计费率收费标准

    

单 位: %

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    ┃ 工 程 　 │ 

工 程 概 算 投 资 (万 元)　 

 ┃

    ┃

 　 ├─────┬─────┬─────┬─────

    ┃ 等 级 　 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 特 级 　 │ 　 2.2　 │ 　 2.1　 │

2.0　 │

1.9　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 一 级 　 │ 　 2.0 　│ 　 1.9 　│ 　 1.8　 │ 　 1.7　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 二 级 　 │ 　 1.8 　│ 　 1.7　 │ 　 1.6　 │ 　 1.5　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 三 级 　 │ 　 1.6 　│ 　 1.5　 │ 　 1.4　 │ 　 1.3 　┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼───── 

    ┃ 四 级

│ 　 1.4　 │ 　 1.3　 │ 　 1.2 　│ 

 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 五 级 　 │ 　 1.2 　│ 　 1.1　 │

│　 

 ┃

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    

    

    

    　备注:

    

特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的

    

特高级大型公共建筑;

    

2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的

    

中小型公共建筑;

    

3.30层以上建筑;

    

4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.

    

一级: 1.高级大型公共建筑;

    

2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小

    

型公共建筑;

    

3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建

    

筑.

    

二级: 1.中高级,大中型公共建筑;

    

2.技术要求较高的中小型建筑;

    

3.16层以上29层以下住宅.

    

三级: 1.中级,中型公共建筑;

    

2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框

    

架结构的建筑;

    

四级: 1.一般中小型公共建筑;

    

2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.

    

五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.

    

    

    　说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米

    

中型 3000-10000 平米

    

小型 <3000 平米

    

(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,

    

其工作量的比例为40%和60%.

    

(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.

    

    　3.规划条件,可行性研究费

    

依据:建设部(1991)第425号文

    

标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额

    

*85元/工日

    

用地规模(公顷) 

工日定额

    

<=3

 90

    

10

 300

    

20

 500

    

30 

780

    

40

 920

    

50

 

 1000

    

>50 

面议

    

(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概

    

算额*(1-3)‰

    

    

    三.基础设施费

    

1.红线内基础设施费

    

依据:京政发[1993]34号文

    

标准: 1).根据项目的实际情况定.

    

管线延长米*管线单方造价.

    

2).根据经验, 基础设施费一般为建安工

    

程费的 2% - 10%.

    

说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工

    

程量*单方造价;

    

(2)各种管线单方造价:

    

自来水管线　 

 600元/米

    

雨水管线 

 　700元/米

    

污水管线　 

 800元/米

    

煤气管线 

1000元/米

    

热力管线 

2000元/米

    

供电管线　 

 700元/米

    

电信管线 

1500元/门

    

道路

 80元/平米 

    

绿化

 20元/平米

    

(3)经验数据:

    

环卫费

 5元/平米

    

照明费

 5元/平米

    

(4)该项费用一般范围 

150-400元/平米

    

普通住宅

 

 　150元/平米

    

高档住宅(公寓,写字楼)

 400元/平米

    

2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)

    

依据:设计方案和集资协议;

    

标准:根据项目的实际情况定;

    

说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集

    

资,则相应的四源费中的该项不在计取.

    

(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础

    

设施费.

    

    

    四.房屋建安工程费

    

1.建安工程费 

    

依据:现行建安费定额计算单方造价.

    

标准:

    

(1) 普通住宅 多层 

900-1000元/平米

    

高层 

1600-1800元/平米

    

(2) 公共建筑

    

a.公寓,写字楼

 3000-4500元/平米

    

其中: 结构 　 

1000-1500元/平米

    

装修

 800-1000元/平米

    

设备　 

 1200-2000元/平米

    

b.别墅

 3000元/平米

    

说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,

    

医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政

    

管理,市政公用.

    

(2)依据:京政发[1985]149号文;

    

标准:建筑面积 9678-10630平米/千户

    

工程取费 按实际工程量.

    

①.详见公建配套附表.

    

a.北京市新建改建居住小区公共服务

    

设施配套建设定额指标;

    

b.北京市新建改建居住区公共服务设

    

施配套建设定额指标;

    

②.通常取7-15%为公建配套面积比率.

    

    

2.招投标费

    

依据:京政办发(1987)第152号文

    

标准:中标额*1‰

    

3.预算审查费

    

依据:(84)建京经字第439号;

    

标准:预算造价*0.5‰

    

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

    

4.工程监理费

    

依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;

    

(2)[93]京建法字第029号

    

标准:工程造价*适用税率

    

适用税率:

    

工程造价 500 万元以下

 

 2.5%

    

 　500---1000　 

 2.0-2.5%

    

1000---5000　 　 

 　 1.4-2.0%

    

5000--10000

 　 1.2-1.4%

    

10000--50000

 0.8-1.2%

    

50000-100000

 0.6-0.8%

    

>100000

0.6%

    

说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量

    

监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,

    

工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.

    

(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一

    

般不予考虑.

    

5.竣工图费

    

依据:(86)市建规字第097号;

    

标准:设计费*7%

    

6.建材发展基金

    

依据:(89)京建材字第292号;

    

标准:建安工程造价*2%

    

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

    

    

    五.公共配套设施费

    　1.锅炉房

    

标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价

    

说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;

    

(2)锅炉每吨造价约25万元.

    　2.变配电所

    

标准:每建筑平米30元.

    　3.集资维护费

    

标准:每建筑平米80元.

    　4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)

    

依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/kva

    

后调整为四环路以内 1100元/kva

    

四环路以外 550元/kva;

    

现调整为单路供电 270元/kva

    

双路供电 540元/kva;

    

说明:住宅用电量 30-60 va/平米;

    

其他用电量 50-80 va/平米.

    

    六.管理费

    

依据:(92)京价收字第124号;

    

标准:一至五项之和*2.5%.

    

    七.基础设施增容费

    　1.商品房

    

依据: 京计基字(1988)第866号文

    

标准: 自来水厂建设费 12元/平米;

    

煤气厂建设费 29元/平米;

    

供热厂建设费 30元/平米;

    

污水处理厂建设费 10元/平米;

    

说明: (1).用一项交一项;

    

(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项

    

不再重复计取;

    　2.非住宅建设项目四源费

    

依据: (1).京政发(1986)131号;

    

(2).京政发(1986)155号;

    

标准:

    

自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;

    

煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;

    

供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元

    

/百万大卡;

    

污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;

    

说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前

    

可以分期交纳.

    

    八.项目配套设施建设费

    　1.综合开发市政费

    

依据: (1).京计基字(1988)第648号;

    

(2).市开办(1988)经字第2号;

    

标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;

    

(2).建设投资*15%;

    　2.分散建设市政费

    

依据:京计基字(1988)第648号;

    

标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;

    

高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;

    　3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100

    

元/平米计算。

    

    

    九.两税一费

    　1.营业税

    

依据:(90)财税字第009号;

    

标准:商品房收入*5%;

    　2.城市建设维护税

    

依据:市开办(1988)经字第2号;

    

标准:营业税*7%;

    　3.教育附加费

    

依据:市开办(1988)经字第2号;

    

标准:营业税*3%;

    

两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;

    

    十.用电权费（取消）

    

依据:京政发[1993]17号

    

标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;

    

 (2).其他用电量(kva)*4000元/kva;

    

用电量:(1)住宅用电量 20-30 va/平米;

    

 　(2)其他用电量 40-50 va/平米;

    

    十一.投资方向调节税（取消）

    

依据:京税字(1991) 805号

    

标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权

    

费-土地出让金）*80%*适用税率

    

适用税率:

    

(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满

    

5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.

    

(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率

    

为5%;

    

(3).更新改造项目,其税率为10%;

    

(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的

    

除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为

    

15%;

    

(5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,

    

经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.

    

    

    十二.不可预见费

    

依据: 估

    

标准: 一至六项之和*5%.

    

    

    十三.建设周期

    

依据: 建安工程定额

    

标准: 

    

建筑面积(万平米)

 建设周期(年)

    

<=3.0

 

 1

    

3.0 -- 6.0

 2

    

6.0 --12.0 

3

    

>=12.0

 4

    

    

    

    

第二部分 经营成本

    

    一.企划费用

    

依据: 估

    

标准:一般为销售收入的1-3%.

    

说明:该费用主要用于开发项目的广告策划,公关费用

    

,宣传费用.

    二.出售商品房手续费

    

依据:京政发[1988]82号文

    

标准:商品房成交价或保护价*1%.

    

说明:买卖双方各负担0.5%.

    三.印花税

    

标准:商品房成交价*0.5‰

    

说明:因该项费用金额较小,一般忽略计算.

    

    

    

    

第三部分 土地增值税

    

    一.土地增值税 

    

依据:《土地增值税暂行条例》;

    

标准:增值额*适用增值税率;

    

说明:1.增值额=销售收入-投资成本-经营成本;

    

2.增值税率采用超额累进税率:

    

(1).增值额未超过扣除项目50%的部分,税率

    

为30%;

    

(2).增值额超过扣除项目50%, 未超过扣除

    

项目100%的部分,税率为40%;

    

(3).增值额超过扣除项目100%, 未超过扣除

    

项目200%的部分,税率为50%;

    

(4).增值额超过扣除项目200%的部分, 税率

    

为60%.

    

3.为便于计算,引进速算扣除率概念.

    

土地增值税=增值额*增值税率-扣除项目*速

    

算扣除率

    

增值额/扣除项目 

增值税率

 速算扣除率

    

<=50%

 　 30% 

 　 　 0%

    

<=100%

 　 　 40%

 

 5%

    

<=150%

 50%

 15%

    

<=200%

 60%

 35%

    

4.建设普通住宅出售,增值额未超过扣除项

    

目金额的20%,免税.

    

    

    

    

    

第四部分 所得税,税后利润和利润率

    

    一.所得税

    

标准:所得税=(销售利润-增值税)*33%

    

说明:销售利润=销售收入-投资成本-经营成本.

    

    二.税后利润

    

标准:税后利润=销售利润-增值税-所得税

    

    三.福利基金

    

标准:福利基金=税后利润*5%

    

    四.投资回报率

    

1. 增值比例=(销售收入-扣除项目) / 投资成本*100%

    

2. 投资回报率=税后利润/投资成本*100%.

    

    

    

附件1.

    

    土地征收及拆迁补偿费开支范围

    

    一. 土地征收及拆迁补偿费:

    

1. 征地补偿费:

    

计算方法: 征地面积*同类土地前三年平均产值*(5

    

-6)倍

    

说明:

    

(1)无效益地或国家建设使用国有土地不发补偿费

    

;

    

(2) 征地补偿费和安置补助费总和最高不得超过前

    

三年平均产值的20倍;

    

(3)根据京政发(1991)26号文件;

    

(4)付给乡或村.

    

2.耕地占地税:

    

计算方法

    

朝阳,海淀,丰台,石景山区:9元/平米;

    

门头沟,房山,昌平,大兴,通县,顺义:8元/平米;

    

密云,怀柔,延庆,平谷:7元/平米;

    

学校,幼儿园,敬老院,医院等建设用地免征.

    

说明:

    

(1)获准占地之日起三十日内缴纳, 过期按日加收

    

应纳税额的千分之五的滞纳金.

    

(2)依据市政发(1978)93号文件.国地87年4月1

    

日27号文.

    

(3)付给区财政局.

    

3.菜地开发建设基金.

    

计算方法:

    

朝阳,海淀,丰台,石景山区, 大兴县南郊农场菜

    

地3万元/亩,门头沟和远郊区,县菜地:1万元/亩

    

市政基础设施和中,小学校/ 幼儿园建设征用菜

    

地按上述标准的50%缴纳.

    

说明:

    

(1)依据市政发(86)137号文件.

    

(2)由区地用科代收,交市财政.

    

4.青苗补助费

    

计算方法:

    

青苗当年计划产量价值*生产阶段补偿比例( 或双

    

方协商解决).

    

播种初期

 发育时间

 成熟期

    

为第一阶段　 为第二阶段 　为第三阶段

    

蔬菜

 60%

 80% 

100%

    

大田作物 

70% 

90%

 100%

    

说明:

    

(1)依据(57)市京字第321号通知;

    

(2)付给大队或村.

    

5.树木补偿费

    

计算方法:

    

材树:材积*木材牌价*(1+50%);

    

鲜果树:前三年平均产值*(5~6倍)

    

干果树:前三年平均产值*(7~8倍)

    

说明:

    

(1)果树有材值的加发材值补偿,未结果幼树发适

    

当补助费.

    

(2)依据市政发(84)116号文件.

    

(3)付给大队或村.

    

6.水井,机井补偿费.

    

计算方法

    

水井按原投入工料费

    

机井按7--15万元/座

    

说明:

    

(1)枯井,废井不予补偿.

    

(2)水井依据市政发(84)116号文件规定的标准上

    

浮20%.

    

(3)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).

    

(4)付给大队或村.

    

7.坟墓迁移费.

    

计算方法:

    

坟墓座数*(800-2000元/座).

    

(1)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).

    

(2)依据市政发(84)116号文件.

    

(3)依据市房第字(84)100号文件.

    

(4)付给村或所有人.

    

8.安置补助费

    

计算方法:

    

安置人口数*征地前耕地面积和农业人口的比例

    

*亩年产值*(3--10倍),安置人口数按征地前的农

    

业人口和耕地面积的比例及征地数量计算.

    

用地单位无力安置由其它单位安置的劳动力, 每

    

人付安置单位补助费及劳动力差额补贴供不应合

    

计2.5--3万元.

    

说明:

    

(1)依据市政发(93)16号文件,京政发(91)26号.

    

(2)付给安置单位.

    

9.农转工人员级差补贴:依据京劳办发字(1993)

    

451号.

    

农转工人员核定工资等级.

    

10.拆迁农转居超转病残生活补助费

    

计算方法:

    

82岁以下每人应拨金额

    

(82--现有年龄)*12个月*(62--72元/人月).

    

补助月数不满100个月的均按100个月计算.

    

无人赡养的孀寡孤独及病残人员,每人每月

    

250元.

    

(1) 发放对象为原有社员劳动力近三年每年劳动

    

100天以上者,因年老(男59岁,女49岁以上) 和

    

适龄不宜按排工作的病残人员.

    

(2) 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补

    

助费接收标准.

    

(3) 付给市民政局.

    

(4) 国家统规定的各项调价补贴.

    

11.超转劳动力管理服务费

    

计算方法:

    

拆迁农转居超转病残生活补助费总和*8%

    

说明:

    

(1) 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补

    

助费接收标准.

    

(2) 付给市民政局.

    

12.超转人员医疗补助费.

    

计算方法:

    

社员实行退休制的东升,海淀,四季青, 玉渊潭四

    

个公社的超转人员加发医疗补助费15元/人月,每

    

人收取丧葬费200元.

    

说明:

    

(1)朝改办(1990)48号.

    

(2)各区有各区的规定.

    

13.土地物补偿费

    

计算方法:

    

指对属于居民私有的树木, 构筑物及其它的补偿

    

费用私人养植花卉不予补偿.

    

说明:

    

(1)依据(75)市房地字073号文件

    

依据(83)市房第字030号文件

    

依据(82)市房地字416号文件.

    

14.集体财产补偿费

    

系指征地范围内属于集体财产的土地及地下附着

    

物的补偿. 不需移地迁建面以收购的形式做一次

    

性处理,也在此例.

    

说明:

    

(1)依据京政(91)56号文件.

    

(2)付给大队或村.

    

15.私人财产补偿费

    

对农民自耕地上青苗私有家畜,围栏等的补偿.

    

说明:依据京房地字(1992)第087号文件.

    

16.附属物补偿费

    

计算方法:

    

棚子每间120--560元,门楼每个120--400元

    

猪圈每个80--320元,厕所每个4500元

    

围墙80--120元/m,鸡兔窝30--120元,

    

锅台每个100--300元,

    

甬路10--15元/平方米

    

说明:

    

(1)原标准依据(75)市房地字073号文件, 标准过

    

低,上此标准根据基建拆迁工作手册.(p118页).

    

(2)依据北京市建设工程其它费用定额(1992)

    

(3)付给村人或所有人.

    

17.私房发价费

    

指对被拆迁的居民的私有房屋进行收购或补偿的

    

发价,此项费用应凭房管部门的房屋做人单计算. 

    

计算方法:

    

房价评估价格*(1+调整幅度)*(2--5倍)

    

(1)依据市房地字(74)203号文件

    

依据市房地字(82)369号文件

    

依据市房管地字(86)418号文件.

    

(2)依据京房地字(1992)第087号各项普调20%.

    

(3)付给房产主. 

    

18.拆房费: 

    

计算方法:

    

平房每间39--55元/平方米,另加弃土8元/平方米

    

(1)依据北京市建设工程其它费用定额(1992)

    

（2)付给拆房单位.

    

    

19.渣土清理费

    

指拆房后渣土清运费用, 包括清理到自然地坪及

    

运输.其中,运出渣土费用按京政发(86)47号文件

    

规定,按每吨计算.

    

20.搬家费

    

计算方法:

    

原住房间数*(50--100)元/每间.

    

说明:

    

(1)京政发(1991)56号文件.

    

(2)付给拆迁户.

    

21.奖励费

    

计算方法:

    

规定日期内搬家,每户最高奖励200元.

    

搬家奖励日期为7--10天.

    

说明:

    

(1)依据市房地字(91)56号文件.

    

(2)付给拆迁户.

    

22.拆迁工作管理费

    

计算方法:

    

(1)拆迁管费:拆迁费支出总数*0.5%.

    

(2)拆迁服务费:拆迁费支出总数*1.5%(包括管理

    

费).

    

说明:

    

(1)拆迁费支出总数包括征地补偿,补助费, 拆迁

    

安置房造价和地上物补偿费等.

    

(2)京价字(1993)238号文件.

    

(3)付拆迁工作单位和拆迁许可证发放单位.

    

23.周转费

    

计算方法:

    

(1)自行周转人口每人每月50元.

    

(2)建设单位提供周转房,无取暖设施, 取暖期每

    

月15元.

    

说明:

    

(1)依据京<<拆迁细则补充说明>>

    

 依据京房地字(92)087号文件.

    

(2)付给周转户.

    

24.周转房

    

临时安置拆迁户所支出的所建周转房费用及居民

    

自行周转所需费用.

    

说明:

    

依据京政发(85)138号文件

    

依据京政发(82)144号文件.

    

25.房屋维修补贴

    

拆迁房移交房管部门管理的维修补贴

    

1元/建筑平方米,月*12月*10年*建筑面积

    

说明:

    

(1)依据88年预算第一册(28页).

    

(2)付房管部门.

    

26.农户房屋原拆原建费

    

指不能转居民条件的农户私有房屋移地迁建, 按

    

原结构原面积所需费用.

    

说明:

    

(1)依据房地字(86)245号文件.

    

(2)依据房地字(83)102号文件.

    

27.安置用房费

    

指安置被拆迁居民用房的投资, 如使用本企业自

    

建住宅安置,其单方造价应按住宅建安工程单价

    

计算,如需外购商品房安置,可按商品房单位造价

    

计算.

    

28.临时设施费

    

指临时安置拆迁户所支出的水,电,排水和零星修

    

建的费用.

    

29.锅炉供暖费

    

指拆迁房移交房管部门管理的供暖费.

    

30.电梯高压水泵管理费

    

指拆迁房移交房管部门管理的运行维修费.

    

31.拆迁远郊优惠补助费

    

指被拆迁户自愿迁往远郊区县的优惠待遇.

    

依据<<拆迁细则补充说明>>.

    

32.平地补助费

    

指大平大整新造耕地的平整费用; 一般在山地或

    

地形起伏很大的地区. 城区及近郊区通常不必考

    

篇9

今年以来，我市投资项目前期工作取得了很大成绩，但当前面临的问题和困难也不少。今年全市全社会固定资产投资559亿元、增长25%的工作目标和明年更大的投资任务，必然要求我们对项目前期工作做到“早策划、早安排、早启动”，并切实提高项目前期工作质量。市委、市政府对今天这个会议十分重视，市委常委、常务副市长黄伟京亲自到会，等一下要作讲话，陈向群市长也表示要参加。根据会议安排，现在我代表市发改委就加快推进全市项目前期工作作一个发言。

一、今年以来我市项目前期工作总体情况比较好

（一）项目前期工作得到积极推动，有效地保证了一大批重大项目新开工建设

列入区、市层面统筹推进新开工重大项目方面，列入今年自治区层面统筹推进的10个新开工重大项目，年度计划投资12.3亿元，恒安纸业有限公司高档生活用纸、凤凰纸业有限公司环保技术改进、高新区科技企业孵化基地、亚行贷款*市城市环境改善工程、昆仑关景区5个项目目前已开工；列入今年自治区重点监管市级层面统筹推进的15个新开工重大项目，年度计划投资14.65亿元，凤岭南路、青竹立交桥、七一总渠改造、百花岭路及二中东校区周边道路、白云路、龙腾路、银海大道延长线拓宽、平乐大道8个项目目前已开工。

城建方面，东盟商务区基础设施、竹排冲环境综合整治、5座跨江大桥等一批项目在建，亚行贷款*市城市环境改善工程子项目青秀山生态保护、心圩江和可利江环境综合整治等一批项目陆续开工，青秀山风景区、东南亚美食街等旅游项目加快推进。第一批城建计划，下达投资项目139个，其中续建70个，计划今年新开工69个（其中已开工19个）；目前，在建项目89个。第二批城建计划149个项目已于近期下达，共安排建设项目72个、开展前期工作项目77个，年度计划投资28.82亿元，各项工作正在抓紧实施。五象新区核心区，今年计划建设重点项目14个，主要是市政基础设施和标志性建筑，除五象大道外，玉洞大道、八尺江桥等正在开展办理土地预审和立项等手续、进行拆迁调查、编制可研、初设和施工图等前期工作，准备陆续开工，五象大道景观、银海大道、平乐大道等已经开工。

产业项目方面，工业领域，至8月底百项工业项目大会战在建项目116个，其中今年新开工项目68个，开工率68%。玉柴专用汽车年产3000套汽车上装设备、燎旺车灯年产100万套车灯搬迁改造、八菱科技年产15万套中冷器、南星科技汽车配件生产基地等项目将于今年底或明年初建成投产。商贸领域，在建项目59个，其中新开工项目2个。房地产开发领域，在建项目266个，其中一批新项目开工。

（二）一批重大项目正在加紧开展前期工作，即将开工

我市列入今年自治区层面统筹推进新开工的重大项目中，锦虹公司生产基地易地搬迁技术改造、华劲纸业竹浆纸一体化、玉柴*国际物流中心、*、*体育中心主体育场5个正在抓紧前期工作，计划第四季度陆续开工。列入今年自治区重点监管市级层面统筹推进新开工的重大项目中，鲁班南路、玉洞大道、20万千瓦贯流机组生产基地技术改造、龙岗大道、香榭里舍商业大道、五象新区堤园路大道、市科技馆7个正在抓紧前期工作，计划年底前陆续开工。

城建方面，年初下达计划的第一批城建项目尚未开工项目目前正在加紧开展前期工作，争取近期开工；最近下达计划的第二批城建计划的一批项目将陆续开工。这两批计划的主要项目，包括五象新区一批道路等。此外，几个重点城建项目正在积极开展前期工作。城市轨道交通目前已完成建设规划中间成果，计划尽快完成建设规划最终成果后上报自治区和国家审批；正在开展1、2号线工程可研；沿线土地控规已基本完成，正在开展项目融资方案研究、资源综合开发研究等工作；1、2号线换乘站点选址工作正在抓紧开展。邕宁梯级水利工程目前正在争取自治区支持；《*流域*水系郁江支流补充规划》已通过珠委评审，项目《环评报告》已经珠委初审；项目进入编制可研报告的准备阶段，正在选择项目前期工作单位。*市城市生活垃圾处理项目由市发改委、市政局牵头，财政局、环保局、国土局、规划局配合，正在开展前期研究工作，通过相关调研考察，六个部门认为*市城市生活垃圾处理工艺有必要逐步从目前的填埋为主堆肥为辅过渡为焚烧发电为主填埋为辅，兼顾堆肥及综合利用，目前已具备相应的条件和潜力。现六个部门已将研究成果上报市政府，待批复后开展相关工作。

工业方面，一批重大项目正在抓紧前期工作。计划总投资4.97亿元的华劲纸业竹浆纸一体化工程，年产9.8万吨竹浆和12万吨高级文化纸，配套建设30万亩原料竹基地，项目已经完成环评批复、建设用地规划批准等工作；计划总投资1.53亿元的20万千瓦贯流机组生产基地技改已完成项目备案、环评、规划定点审批、总评图审批、土地预审、方案设计等前期工作，正在进行用地报批；计划总投资100亿元的*电厂，计划今年通过国家核准，完成项目监理、施工等招标工作，完成征地和进场公路施工等准备，争取明年开工。

商贸方面，一批重大项目前期工作正在积极推进。玉柴*国际物流中心已经组成征地工作小组，正在开展用地调查和征地拆迁补偿工作；金桥农产品批发市场项目前期300亩用地已进入“招拍挂”阶段，项目后期1174亩土地开始进行征地，已完成投资7000万元；*区域性国际物流基地，目前已完成概念性规划，我市已与深圳盐田港集团有限公司签订了*国际综合物流园建设合作意向书，下一步将抓紧进行分区规划评审及建设用地的征收储备工作，同时开展*保税物流中心获批的相关工作，争取尽快开工。

社会事业项目方面，教育基建第一、二批计划项目目前正在开展前期工作的有34个。文化领域，市科技馆征地拆迁工作正在抓紧推进，市艺术博物馆已进入立项阶段。体育领域，*体育中心一期工程主体育场已获得自治区发改委立项批复，可研报告已报自治区发改委待批，征地拆迁工作方案已制定完成，目前正在开展争取国家和自治区补助资金、征地拆迁及勘察设计等前期工作；李宁水上体育公园已完成项目用地审批。

据不完全统计，全市上半年共有154个重大前期项目开展项目备案、核准以及可行性研究、初步设计等工作，计划总投资718.93亿元。

（三）未雨绸缪，为“*”后三年储备了一大批项目

上半年，我市汇总整理了208个“*”前期储备项目，计划总投资达到1258.8亿元。其中，10亿元以上项目24个，计划总投资663.7亿元；5~10亿元项目36个，计划总投资259亿元。

二、当前项目前期工作仍然存在一些急需解决的问题

上半年，我市项目前期工作继续得到加强，一大批项目完成或基本完成前期工作并有效地保证了顺利开工，有力地促进了项目建设，支撑了投资较快增长，但也仍然存在一些突出问题，主要表现在：

（一）在项目的规划、确定等工作方面还有许多不完善的地方。今年我市先后下达的两批城建投资计划，年度计划投资达到160.8亿元，占今年全市城镇基本建设投资工作目标的72.43%，占今年全市全社会固定资产投资工作目标的28.77%，是整个投资的大头。但由于第一批项目中的相当一大部分项目，是列入城建计划后才开始启动规划工作，许多项目有的缺乏区域性总规或详规指导，使项目前期工作受项目规划选址、规划要求等条件制约，无法尽早开工。如东盟商务区基础设施、大商汇道路、青秀区垃圾中转站公厕等一大批项目，尤其是五象新区堤园路大道、*体育中心等五象新区一批项目，普遍存在规划滞后的问题，严重地影响了项目其他前期工作的开展和投资进度。

（二）用地指标较难落实。由于国家严格控制用地，尤其是农保用地，致使我市部分完成前期工作的投资项目，由于拿不到土地无法实施。涉及农保地的，拿不到用地指标，或者必须按照规定重新办理审批手续，往往影响项目开工和投资额。如年度计划投资达到3.8亿元的玉洞大道，尽管已经完成了项目的其他前期工作，但由于涉及到占用农保地，全长1.7公里的工程目前仅仅动工了部分路段。平乐大道、五象大道景观工程、龙岗大道、银海大道延长线拓宽等项目也由于需要占用农保地，影响了项目的更快实施和投资额。重大商贸项目，如大商汇物流中心、深圳农产品物流中心，从提出投资意向到项目开工，已经过去了两三年时间，项目前期工作仍然没有全部完成，主要就是在办理规划和用地手续上遇到比较多的困难。

（三）财政支出的审核周期需要压缩。按照规定，市财政投资的项目实行审核报帐制度，项目勘察、设计、施工、监理、前期咨询、环评、地勘、水保、采购等委托合同均需要审核。由于现在每年市财政投资的项目很多，涉及面广，审核工作量大，常常出现对部分项目的审核速度较慢的情况，影响了前期工作进程。此外，对一些规模小、不需要招标的项目勘察、设计等，也要求必须按照程序上报审核，这样往往导致拉长审批时限，而假如能授权给项目业主，就既有利于调动项目业主的积极性，也可以减少报审时间。最近，市财政评审中心考虑准备推出一项新规定，要求市财政投资项目所有前期工作费用要到竣工时才予以审核、结算，这样势必增加审核时间，将进一步制约项目的更快推进。

（四）项目的前期审批手续繁琐。目前，项目前期申报和审批的程序多、需时长。完成全部项目前期工作，需要经过27道程序。其中规划、勘察、环评等阶段要经过13道程序，设计、施工、监理招标等阶段要经过6道程序，用地、征地、拆迁等阶段要经过8道程序。按照规定的程序，从理论上说完成全部项目前期工作总共需要731个工作日，通过交叉开展工作后仍需要351个工作日。如果各审批部门能够创造性、主动性地开展工作，积极配合项目业主做好相关工作，最大限度地压缩审批时间，前期工作最快也需要100个工作日才能全部完成。前期审批手续繁、时间长对项目前期工作影响很大。

（五）投资计划的调查、研究、经费安排、编制、审定、下达等工作滞后，影响项目更快形成投资量。近年来，我市投资计划一般都是在年初才能确定并下达，项目业主接到工程任务后只好匆匆忙忙开展前期工作。由于时间紧、任务重，为完成计划投资额，项目业主往往将项目前期工作“可行性研究”变成“可批性研究”，这样容易导致项目前期工作的质量达不到要求。同时项目匆忙赶工，“边勘察、边设计、边施工”，易于造成项目投资得不到有效控制、工程施工质量得不到更好保证。以城建计划为例，今年3月初下达第一批计划，年度计划投资131.98亿元，但由于许多项目前期工作普遍没有启动或基础十分薄弱，到年底总共不到9个月的时间内，要按照规定要求完成全部前期工作并形成大量的投资额，难度显然是很大的。另外，投资计划中前期经费安排也不尽合理。财政性前期经费主要着眼于当年城建项目，很少考虑未来几年的项目及其他方面的重大项目，使得我市投资项目前瞻性研究不够、重大项目特别是重大产业项目储备不足的问题更加突出。

三、采取有力措施狠抓项目前期工作

为保持今年和今后几年我市投资较快增长，保证我市经济和社会又好又快发展，根据市委、市政府的要求，下一步要采取更加有力的措施，创新工作机制，实现项目前期工作的新突破，要着力抓好今年后面几个月及“*”后三年项目前期工作，切实解决目前困扰我市的项目前期工作质量不高、进度不快，项目储备尤其是重大项目储备不足等问题。

第一，明确工作任务和责任，切实认真落实。

全市项目前期任务要分解落实到具体单位，责任要明确到主要负责人。承担项目前期任务的各个单位，也要明确内部责任人，包括牵头负责人和具体责任人，要制订工作方案，明确工作目标，成立工作机构，保证工作条件。通过强有力的领导和组织实施，促进项目前期工作顺利开展。市级各有关职能部门要切身处地为项目业主着想，进一步增强服务意识，切实加强各项服务工作，凡是可以减化审批环节的就尽可能减化，凡是可以缩短审批时限的就尽可能缩短，千方百计提高服务水平。通过积极主动服务，推动投资项目尽早完成前期工作，尽早开工。

这次会议，对全市今年计划新开工但目前尚未开工项目分成两类，第一类是基本具备条件的27个项目，计划总投资61.7亿元，要在10月31日前完成全部前期工作，博览会后开工；第二类是当前条件尚不完善的45个项目，计划总投资144.8亿元，要在12月31日前完成前期工作并开工。此外，今年第二批城建计划的前期项目，包括路桥、水环境、市政配套、旅游园林等共76个项目，计划总投资142亿元。各责任单位要明确责任人，成立工作机构，制订工作方案，尽快开展项目委托、勘察、设计等工作，确保这批前期项目在今年底前完成计划下达的工作任务。

对于明年城建计划，由市发改委牵头，会同市建委、规划局、财政局等部门，抓紧做好项目的摸底、研究和编制工作，协调落实好项目规划、用地、前期经费等方面问题，力争提前在今年底下达，为下一步做好项目前期工作和明年投资打好基础。

第二，积极创新，建立和完善重点项目前期工作协调机制。

建立和完善全市投资项目前期工作市级、部门和项目业主三级协调例会制度，加强对全市重点项目前期工作的协调，加快工作进度。由市政府牵头组织的市级协调例会，原则上每月召开一次，着重协调解决部门协调例会解决不了的难点问题；由市发改委牵头组织的部门协调例会，每周或每两周分类召开一次，市级有关部门和项目业主参加，重点协调解决涉及各职能部门之间需要协调解决的问题，包括项目规划、土地、建设、环保，项目审批报建，资金筹措，配套建设以及招标投标等问题，以及项目业主协调例会未能解决的问题；由项目主管部门或项目业主组织的项目业主协调例会，根据项目进展情况不定期召开，主要是协调解决业主内部管理和外部申报过程中存在的问题。

第三，加强组织工作，积极做好项目储备。

建立和完善各县区开发区、行业主管部门和市级前期项目储备库。各县区开发区发改或经发部门，各行业主管部门，要结合全市“*”规划及有关专项规划，积极提出本县区开发区、本行业的重大前期储备项目，经过认真研究、评审或论证后，建立和完善各自前期项目储备库；在各县区开发区、行业主管部门前期项目储备库的基础上，市发改委进行综合分类和整理，经过认真筛选、广泛征求意见、组织专家评审或论证后，建立和完善市级前期项目储备库。

由市发改委牵头，市直部门和各单位参加，根据全市经济和社会发展目标，抓住当前发展机遇，积极研究提出一批投资拉动力强、辐射影响力大、产业带动作用明显的重大前期项目报市政府研究确定，作为我市“*”后三年主要建设项目，全市统一组织，尽快启动项目前期工作，推动项目早日开工建设并发挥效益。

第四，加强学习培训，提高项目前期工作水平。

加强对项目策划及前期研究，国家、自治区产业政策与投资支持重点领域，项目基本建设申报程序，项目规划、环保、用地等办理手续，项目筹融资渠道及申报手续，项目招投标办理手续等方面的学习和培训，促使各县区开发区、市级各有关部门、各有关企事业单位从事投资项目工作的有关人员，积极学习和掌握国家有关政策，熟悉项目前期工作知识及工作程序，避免在开展前期工作过程由于不熟悉工作程序走弯路，由于前期工作质量不高造成重复建设或投资浪费。

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【关键词】情势变更；合同纠纷；适用

中图分类号：D92 文献标识码A： 文章编号：1006-0278（2014）01-132-01

情势变更原则是指合同法成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。本文主要分析该原则在合同案件中的理论性适用和审判工作中的具体适用。

一、情势变更原则在经济合同案件中的适用

目前我国正处在不断发展和完善的市场经济之中，经济法制不断完善，国家经济政策也在不断调整，而市场经济本身具有不稳定性，势必会出现不可预见又不能归责于任何一方当事人的情况，如果对这种情况处理不好就必然会对经济合同当事人的利益产生巨大的影响。因此，在经济合同处理中的以下情况适用情势变更原则是必要的。

（一）国家法规和政策的重大变化

如1993年国家对房地产市场的调整，引起了很多房地产合同的当事人履行合同的困难，这种履行不能或者履行困难如果不是由于当事人造成的，那就可以认定为情势变更，在当事人诉至法院时可以援引情势变更原则来解决。

再如2007年新颁布的《物权法》，其中涉及到许多法律范围的重新规定，如房屋产权、物业管理、相邻关系、业利、质押融资等等这些规定，如果当事人在2007年10月1日正式实施新物权法之后履行以旧的物权法规定为基础的合同，导致当事人履行困难或履行不能的，即可援引情势变更原则，变更或解除合同。

（二）市场的异常变化

异常变化是指币值的大幅度涨落和价格的非正常起降。前者如外汇比率的变化、国内货币的大幅度升降、恶性通货膨胀等。后者比如甲公司与乙公司签订一份钢材订购合同后，钢材市场价格突变，钢材成本价格暴涨，并在短期内无法抑制，故甲公司请求法院解除合同并且免除其承担的责任。其中价格的非正常上涨就是情势变更。

有一个解决土地补偿纠纷的案件适用了本原则。2001年金某将自家搬家前承包的土地、山林无偿、无期限地转包给谭某。2003年，国家实施了退耕还林政策，金某又将转包的部分土地收回。2006年，其所在县新修电站需用转包给谭某的耕地和林地，双方就征地补偿费归属发生了纠纷，金某诉至法院请求解除与谭某的土地和山林转包合同，收回土地和山林的承包经营权。法院认为，在双方真实意思下签订的转包合同是以原居住地生产条件差，土地税费重，无法满足自己生活需要为基础的，而在转包合同签订后，合同订立时的基础已发生重大变化，且双方都未预见，故建议双方在情势变更原则下协商解决，协商不成，由法院去裁量变更或解除合同。

二、情势变更原则在合同之债中的适用

情势变更原则是现代债法中关于合同之债效力的重要原则。它是平衡当事人之间的利益，确保合同订立时的目的，维护社会的公平和经济流转秩序不可缺少的原则。从下案入手分析情势变更原则在合同之债中的适用。

2002年6月18日，A市甲外贸公司（下称“外贸公司”）与A市乙房地产开发公司（下称“房地产公司”）签订了房屋购销合同一份，合同中规定：房地产公司将国际花园一至六层楼房售给外贸公司，外贸公司于合同订立之后起十天之内付房款的百分之四十，九月下旬付百分之三十，剩余房款待工程验收合格之后予以结清。但在施工期间，A市城乡建设委员会与中国建设银行A市分行分别于2002年8月、11月联合下发了《关于2002年建设工程材料价格及价差调整的通知》，规定：从2002年1月1日起，建筑工程结算以原合同所定直接费用的40%～60%计取上涨价差。于是，房地产公司报经A市房屋开发管理办公室审核，将原订房价每平方米1900元，调整至每平方米2400元。

本案是典型的因情势变更是由引发的合同之债的案例，双方当事人签订购房协议后，在履行协议的过程中，由于政策调整，建筑材料的价格暴涨，从而使新建房屋的成本价格大幅度增加，这种情势是房地产公司不可预见、不可避免、不能克服的。如果房地产公司按照原合同履行，那么对房地产公司来说就显失公平，也违背了房地产公司订立合同的目的。所以，根据情势变更原则，应该上调房屋价格，使这个不可预见的非正常的市场风险由双方进行分担，以平衡双方的利益冲突。因此法院判定外贸公司应按规定上调后的价格付款。

三、情势变更原则在审判工作中的适用

情势变更原则并没有被明确规定到合同法之内，却屡屡被援用于解决合同纠纷案件，以2002年的非典事件引起的合同纠纷案件为例，分析司法机关在具体适用时的做法。

2002年非典型性肺炎爆发之后，因非典影响而导致的合同纠纷案件呈现快速上升的局面，法院对案件的处理时面临着艰难的选择，是适用《民法通则》和《合同法》中的不可抗力的有关规定呢，还是合同法中并无明确规定的情势变更原则呢？最终受理法院按照诚实信用原则，报最高人民法院适用情势变更原则。法院不适用不可抗力是因为其为法定免责事由，其效力就是导致未履行的当事人部分或全部免除责任，但是这样事实上就是将未履行方的责任转移到了合同的相对方，会造成显失公平，还可能造成大量的交易被迫而终止，因此不能简单的运用不可抗力解决。

因此，笔者认为在法院审理因非典引起的合同纠纷案件中适用情势变更原则有利于划分双方当事人的责任，另外，法院在适用情势变更原则过程中，可以先调解，调解不成的再予以变更或解除。在类似非典这种事件发生而影响合同履行的情况下，法院在审判中适用情势变更原则比适用不可抗力更加有益于双方利益的平衡，更加有利于合同目的的实现，更加符合社会经济发展的实际需要。

参考文献：

[1]崔建远.合同法[M].北京：法律出版社，2003.

[2]彭诚信.情势变更对经济合同影响力的探讨[M].北京：法制月刊，2009.