土地划拨与土地征收范文
时间：2024-01-25 17:23:37
导语：如何才能写好一篇土地划拨与土地征收，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
当前土地征收“公益模式”突出的问题是“强制对象”性质不明确。从表面看，土地征收“强制”对象是社区农民集体所有的土地。但在社会主义市场经济条件下，土地是农民生存权与发展权的前提，是其作为独立的市场主体参与市场竞争、创造财富的基本产权要素。国家通过行使行政权“征收”农民承包经营的土地，实质上是以“征收”的形式低价征收了农民集体经济组织与农民的相关财产性资本产权，这包括：土地资本产权（主要指土地肥力级差）、植物（生物）性产品权、新型物质性产品（房屋、工作物、地上出产的作物）产权以及土地发展权（以下简称“四类产权”）。
从用地单位看，其取得国有土地使用权的方式有两种：一是划拨取得，用地单位向农民集体与农民支付较低“四类产权”补偿费用。二是二级土地市场交易供地。其关键是土地所有者、监管者、营运者、使用者之间的产权权益边界不清、职责不明、监管不到位。
在土地划拨层面，农民集体、农民与用地单位之间实质上构成隐形的不对称的产权交易；在二级土地出让交易市场层面，用地单位向农民集体与农民支付了不对称的补偿性产权交易费用，向国家交纳土地出让金及相关税费，这实质是用地单位与农民集体经济组织及农民的“四类产权”交易收益被强制扣减上述补偿性产权交易费用后，其土地财产性产权的市场级差收益直接转化为政府、用地单位的分成财产性产权收益。
这种 “公益模式”运行引发人地矛盾、违法用地、稽查不力、犯罪多发等问题，导致土地资源得不到合理利用，国家收益流失，农民利益受损。
为此，改革基本思路是：建立“公益目标”与“产权平等保护”相结合的征收模式。要建立以农民土地集体保有权与农民（农户）土地的持有权有序分离新的农地公有产权实现形式，明确农民土地持有权的法律地位。在土地征收过程中，除战争、特大自然灾害、军事、国防特别重大情形与特别公益事业外，国家征调国有单位、农民集体组织、农民（农户）与其他建设单位的土地等生产要素产权，必须坚持两项原则，一是确因特别公共利益所必需；二是按照市场价值规律，规范交易，切实做到保护国家、集体、农民三者权益并重，平等保护不同产权主体尤其是农民的产权权益。
与此同时，应探索建立新型的农地公有产权制度模型，用“农民土地持有权”与“农民集体土地保有权”这一组物权范畴替代“农民土地承包经营权”与“农民集体土地所有权”范畴，并从法律制度层面予以确认、规范与调整。
篇2
一、严格控制建设用地划拨范围，优化配置土地资源
严格按照国家规定的《划拨用地目录》范围审批划拨用地。除国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地(非营利性)，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，社会保障性住房和特殊用地等可以划拨方式供地外，其他用地实行有偿使用。严禁擅自扩大划拨用地范围，将经营性项目用地以划拨方式供地。
划拨土地须经县政府常务会议研究同意后方可划拨。连续2年未使用的划拨建设用地、不按批准的用途使用划拨建设用地的由县政府无偿收回土地使用权。
(一)划拨土地范围的确定
1.县党政机关和人民团体兴建办公场所，需经市级以上人民政府同意。
2.城市基础设施用地(包括供水设施、燃气供应设施、环境卫生设施、公共交通设施、道路、广场、绿地)按规定划拨供地,营利性供水、供气和住宅小区、工程建设项目的配套绿地除外。
3.教育、科研、体育、医疗卫生、社会福利及公共文化设施用地实行划拨供地，营利性的除外。
4.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地实行划拨供地，营利性企业和上市公司除外。
5.监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等特殊用地实行划拨供地。
(二)划拨用地土地价格的确定
经省政府依法批准的建设用地，土地使用者应按规定缴纳补偿、安置、报批等费用。
1.划拨土地的价格：占用耕地的每亩20万元，占用林地、荒山等其他土地的每亩18万元。
2.党政机关、社会团体办公用地划拨用地面积需严格控制，按在编人数(以编办核定为准)人均50平方米以下标准核定划拨土地面积。核定划拨面积的土地价格根据第一款标准缴纳，超出核定划拨面积的土地价格按占用耕地每亩25万元，占用林地、荒山等其他土地每亩23万元。
(三)划拨土地所需资料
1.用地单位申请用地报告；
2.项目立项文件；
3.建设用地规划许可证、规划审批表、批单；
4.规划定点图、总平面图或初步设计图；
5.勘测定界图、勘测定界技术报告；
6.法人代表证书、组织机构代码；
7.有关管理部门和单位的意见或批复。
(四)土地划拨程序
1.用地单位向国土部门提出用地申请；
2.国土部门拟定供地计划；
3.相关部门(发改、规划、环保、城建开发公司)办理手续；
4.国土部门将划拨土地的基本情况进行公示；
5.公示无异议后，国土部门拟定划拨供地方案；
6.提请县政府常务会议研究批准；
7.缴纳相关费用；
8.发放划拨决定书；
9.划拨结果公示。
二、严格落实国有土地有偿使用，强化土地税费征管
凡需规划建设使用的土地，除法律法规规定可划拨供地外，一律实行有偿供地。对工业、金融、保险、旅游、商业、娱乐、商品住宅等经营性项目用地、休闲旅游用地以及同一宗土地有两个以上意向用地者，一律采取招标、拍卖或者挂牌等方式出让土地。
(一)对汝城地方经济发展有突出贡献的公共事业、金融、国有企业、上市公司、驻汝机构等单位需要使用土地的，土地出让实行挂牌方式，出让底价按评估后集体议定的价格执行。
(二)取得土地后不得擅自改变规定的土地用途和容积率，确需改变的，需向规划部门提出申请并征求国土部门意见，报县政府同意后方可改变，并按新的土地用途和容积率补交出让金。
(三)出让土地程序
1.国土部门拟定出让计划；
2.国土部门与规划部门共同设定出让地块规划条件；
3.国土部门拟订出让地块的出让方案，报县政府审批后，由国土部门组织实施；
4.编制出让文件；
5.出让公告；
6.出让实施；
7.签订成交确认书；
8.成交公示；
9.签订土地出让合同。
三、严格依法依规管理，切实规范用地秩序
(一)未依法取得《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》的国有建设用地不得开工建设；不按土地出让合同约定缴纳土地出让金的，不得核发国有土地使用证；未取得国有土地使用证的房屋，房产部门不得颁发房屋产权证。
篇3
办公室
1、综合协调局机关日常工作。
2、负责人大代表、政协委员提（议）案办理。
3、负责文秘、档案、信息、保密及局机关行政后勤工作。
4、承担局机关和下属单位的机构编制、组织人事、劳动工资和专业技术职称申报工作。
5、负责局机关及下属单位纪检监察和行政监察。
6、负责退休干部管理服务工作。
7、组织开展国土资源宣传工作和干部的教育培训。
8、负责国土资源信息系统建设。
9、编制并实施年度财务预算，执行财务会计制度。
10、承担国土资源工作经费及其他资金的管理。
11、负责国有资产监督管理。
12、指导下属单位财务管理。
13、负责本区域内国土资源专项基金、规费征收和管理。
14、负责综合统计工作。
执法监察大队
1、监督检查国土资源法律、法规和规章的实施及下属国土资源机构的行政执法情况。
2、负责国土资源法律、法规的宣传。
3、根据市国土资源局有关执法监察的职责分工，依法处理国土资源违法案件，并协助市国土资源局开展执法监察工作。
4、指导国土资源分局（所）执法监察业务建设。
5、协调各科室办理有关行政复议、听证、应诉事宜。
测绘办公室
1、实行测绘工作的统一监督管理。
2、统一监管测绘市场。
3、测绘质量的监督。
4、测绘成果提供与使用的监管。
5、查处测绘违法行为等。
地籍耕保办公室
1、负责土地资源现状调查、动态监测、地籍调查、土地登记及土地统计，指导地籍信息系统的建立、维护及更新。
2、负责建设项目用地情况的复核验收工作。
3、调处土地权属纠纷。
4、负责耕地特别是基本农田保护工作，承担建设用地补充耕地方案的拟制和呈报。
5、开展土地利用总体规划、基本农田保护规划、土地整理和标准农田建设规划、土地复垦规划、未利用土地开发规划等的编制工作。
6、指导乡（镇）土地利用总体规划的编制。
7、承担基本农田划区定界工作。
8、负责年度土地利用计划的编制、呈报工作。
9、负责城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地的农用地转用方案的编制、初审、呈报工作。
10、负责建设项目用地预审、初审。
11、组织实施耕地开垦、土地整理和标准农田建设及未利用土地开发、土地复垦工作。
12、负责协助人民法院依法查封土地使用权。
土地储备中心
1、承担土地划拨、出让等具体工作。
2、负责土地资产、土地市场的监督管理和农村集体非农建设土地使用权的流转管理工作。
3、负责起草和组织实施区域内征地安置补偿及集体所有土地房屋拆迁的具体实施意见，并对执行情况实行监督检查。
4、负责征地拆迁争议裁决。
篇4
一、总体工作思路
围绕建设社会主义新农村的总体要求，坚持“以人为本，可持续发展”的原则，贯彻节约集约用地方针，充分发挥国土部门职能作用。加快土地规划修编，深化征地制度改革，切实保护耕地，合理开发利用土地资源。着力在集体建设用地、农民建房、土地开发整理、地质灾害危险点治理工作中有所创新和突破，为建设社会主义新农村提供有效的政策引导和资源保障。
二、主要措施
（一）加快修编乡镇土地利用总体规划。从“十五”规划实施来看，我县土地利用总体规划发挥了应有的作用，但也存在一些突出问题，一是城镇建设规模控制过死；二是项目建设预留地过少；三是基本农田保护率过高；四是总体规划与城市建设规划矛盾突出，在项目建设中，有近50%的用地都涉及到规划的调整问题。因此，要加快社会主义新农村建设及小城镇建设，当务之急应修编土地利用总体规划，通过规划的修编和调整，为社会和经济发展提供资源保障。目前，我局已着手投入大量的资金和人力，对全县的土地资源进行全面更新调查，并建立相关数据库，力争在今年6月底前完成，为规划修编、摸清土地家底打好基础。
（二）进一步加强基本农田保护工作。我县农保工作有一个较好的基础，全县已签订县与乡、乡与村、村与组（农户）基本农田保护责任状，落实了保护面积、责任人、保护人。但我县在建设用地与农保的矛盾仍然存在，必须继续加强耕地保护，尤其是基本农田保护工作。一是认真贯彻落实基本农田保护责任制，确保基本农田数量不减少，质量不降低。每年对基本农田保护工作进行考核评比，对成绩突出的乡镇、村和农户，予以表彰奖励。二是严格审批项目用地，凡用地红线图在基本农田保护区的一律不予通过。对省以上重点项目以及特殊行业用地确需选址在基本农田保护区的，则按照法定程序调整总体规划，并补划同筹数量和质量的基本农田。三是加强农村村民建房用地规划管理，严禁零星占用土地建住宅，引导农民建房向规划的中心村集中。
（三）深化农村征地制度改革。近年来，我县在征地过程中，在关心农民利益方面做了积极努力，对失地农民提供低保，对其再就业实行优惠政策，但仍未从根本上解决问题，进一步深化征地制度改革势在必行。下一步，我们将从以下几个方面入手：一是依照法律规定制定符合实情的征地补偿标准，目前正在制定征地统一年产值标准工作，制定成果将逐级上报省政府公布实施。二是修改和完善征地程序，建立土地征收的协商机制和司法裁决机制，把征地过程纳入规划化和法制化轨道。三是制定完整的切实可行的社会保障体系，切实解决失地农民的后顾之忧。四是对经营性项目用地，必须通过市场与农民集体和承包农户平等谈判协商后，并通过招拍挂方能取得土地使用权。
（四）开展农村住宅示范小区建设。只见新房、不见新村，或只见新村不见新貌是目前我县农村存在的一个普遍现象，要充分调动农民的积极性，运用规划控制、政策鼓励、示范引导农民合理建房，力争3～5年时间，使农村大部分村居面貌得到较好改变。
1、编制村庄规划，统一安排住宅建设用地。建议有条件的乡镇，每年选择1～2个群众积极性高、有一定人口规模的村，划定农村住宅示范小区用地，主要是利用空闲地、荒杂地及存量地，可免收相关规费。县、乡建设主管部门协调好住宅小区的总量、布局，提供农村住宅通用图集和技术服务，引导村民按图纸施工建设，保持徽派民居统一风格。
2、鼓励旧村改造，鼓励零星户、自然村向中心村、集镇集聚，鼓励集中建设农村村民住宅小区，县政府可专门制订相关配套的优惠政策，按照“政府引导、统一规划、群众自愿、属地运作”的原则予以实施。在城郊结合部地段，可与房地产开发项目捆绑，通过招拍挂方式运作，把村民安置住宅建设作为招拍挂必备条件之一。
3、城关镇总体规划范围内的一、二级土地中，原属于集体所有的农村居住用地和生活保障用地，可按照国家有关规定，转为国有土地划拨使用，核发《国有土地使用证》，在补缴国有土地出让金后，可以上市交易。
（五）切实抓好土地开发整理。土地开发整理工作是通过开发整理新耕地，从根本上弥补各项建设对耕地的占用，实现耕地总量动态平衡的有效途径。针对我县荒地资源较多、坡坎多、中低产田以及徽水河沿岸滩地多的实际情况，全面组织开发整理，按照因地制宜的原则，宜农则农、宜渔则渔、宜桑则桑，力争在“十一五”期间，较好完成土地开发整理任务。
主要措施：一是成立县土地开发整理机构，有关乡镇确定专人负责，将土地开发整理工作纳入目标考核。二是制订奖励扶持政策，县从土地出让金收益拿出30%作为奖励资金；坚持谁开发，谁收益原则；实施多渠道投入政策，采取向上争取一点，财政拨一点，乡镇集体拿一点，农户投工投劳筹一点办法；新增耕地面积的耕地开垦费按1000～1500元/亩由开发人取得。三是县国土局具体负责土地开发整理工作，从规划、申请、立项、施工到监督检查，竣工验收，全程搞好服务。四是走因地制宜，综合开发整理的路子，将土地开发整理与滩地改造相结合，与落实村庄规划相结合，与改造中低产田相结合。
目前，庙首土地整理项目已经省级批准实施，该项目省级总投资716万元，计划在2007年底完成。继续抓好三溪土地整理项目的立项申报工作，力争进入国家项目笼子，总投资达1800余万元。通过两个项目的实施，增加耕地面积，提高耕地质量，改善农业生产条件，大力发展效益农业，努力建成农业产业化的示范基地。
（六）加大对出让金收缴与管理力度。近年来，全县出让金征收额稳步提高，但不少企业用地因种种原因仍要求政府缓交或减免，从各乡镇看，年出让金征收幅度从零到几万元不等，企事业单位用地，银行抵债土地上市及企业之间转让土地等仍有很大的征收空间。根据出让金的收缴及使用规定，以及“工业反哺农业”的整体趋势，可通过以下措施加强收缴与管理：一是严格按照《划拨用地目录》，从严控制出让金减免范围。二是国土部门加大征缴力度，依法征收土地出让金。对按现行政策不该使用划拨供地的企事业单位，进行一次全面的清查登记，建立台帐，制订处置方案，报请县政府研究同意后实施。如：对经济效益较好的企业，要求补交出让金，可采取按下限计缴，分期缴纳等优惠政策。对党政机关使用的划拨土地，凡已改变用途或转让出租使用的，必须依法办理出让手续，或政府依法收回此类土地，通过招拍挂公开推向市场，重点是沿街、主干道的门面房。三是实行征缴与使用相结合，下达各乡镇考核指标，凡各乡镇征缴数，原则上全额用于各乡镇基础设施和公益事业建设。
（七）抓紧抓好重点地质灾害危险点治理工作。我县是地质灾害易发县之一，全县约200个地质灾隐患点。为进一步加强重点地质灾害危险点治理，根据《全省重点地质灾害危险点治理方案》，我县已有3个重点危险点列入省批准同意实施避让搬迁或工程治理计划，2006年安排版书白杨岭，2007年安排白地洪川和俞村下周家，以彻底消除其地质灾害隐患。
篇5
关键词：土地市场；土地集约利用
中图分类号：D912文献标识码： A
1、土地市场与土地集约利用概述
从总体上来说，我国的土地市场主要可以分为征收土地使用费的初步探索阶段，有偿使用的建立阶段，到如今的土地市场完善阶段。在我国的改革开放以上，土地实际上都是无任何限制的使用，直到后期进行了相应的企业法颁布之后，才开始针对外资企业进行土地使用费用征收，而在这一基础之上，也就正式的拉开了土地有偿使用序幕。在1988年我国颁布了土地使用税条例之后，我国也就正式的脱离了土地无偿使用的阶段。在后来经济体系逐渐发展的过程中，城市开始针对土地使用权的获得采取了挂牌、招标、拍卖等方面的出让形式；但是随着土里的划拨增多，城市的土地使用也开始受到限制影响其政府不再能够进行随意的土地划拨，这对于保护城市土地的规范使用来说，起到了至关重要的作用!我国土地市场在不断发育的过程中，其土地价值不断攀升，这直接推动了土地资源的优化配置工作发展，促使城市之中的土地集约水平不断提升。
土地市场发育是影响土地集约利用的重要因素，土地市场通过显化土地价值，提高资源配置效率促进经济增长，从而提高集约土地利用水平。具体说来，在竞争市场环境下，通过发挥市场机制的作用，引导资源以最优的数量配置在最佳的用途和方向上，实现资源配置的帕累托最优。同时，我国土地市场的发育是一个渐进的过程，市场发育程度的不同会导致不同的资源配置和利用效率，但不同的阶段土地市场对城市土地集约利用水平的影响到底怎样，目前仍处在探索中。
2、影响土地集约利用的主要因素
2.1、经济增长处于粗放型模式
目前，在我国经济发展过程中，还没有实现从量变发展到质变，还停留在量的扩张上，导致广大农村和城填中分布着较多的块状经济。这类经济模式不仅缺乏规模性，而且产品质量较次，技术含量较低，在经营管理上处于粗放式的模式。而在当前高附加值的现代服务业才处于刚刚起步阶段，从而引发大规模的基础设施建设、经济开发区建设等，有效的加快了城市扩张的步伐，导致对土地的需求不断上升，激化了土地供需的矛盾。经济向集约化发展由于受到诸多因素的制约，还需要相当长的一个过程，这也导致土地利用集约化的水平受到较大的影响。由于土地利用中粗放式的现象较为常见，所以也使土地集约化利用受到一定的制约。
2.2、土地产权制度存在较大弊端
目前我国的土地产权制度存在着较大的弊端，城市土地归国家所有，而农村土地归集体所有，这就导致地土地所有权主体模糊，要想实现对土地集约利用则存在着较大的难度。城市土地在开发、利用和转让过程中都是由政府实施的行为，而收益也归政府所有，这就在实际中使土地的所有权控制在政府的手中，但在法律上政府又不是土地的所有人，而只是对土地代为管理，这就导致其对土地财产的责任感缺乏。而农村土地的管理权归集体所有，并没有对集体进行具体的明确，土地产权也较为模糊。由于产权的不明确，从而导致违法用地情况的发生，而农村由于受到土地承包权的限制，所以也很难实现对土地的集约经营，在经营行为上具有短期化。而且对农业用地缺乏规模化的管理，当农业用地转化为非农业用地时，由于缺乏有效的约束机制，再加之部分人员的违规行业，不仅存在着价格的严重背离市场，农民利益受损的情况，同时也导致大量的农业用地流失。
3、优化土地集约利用
3.1、树立集约用地发展观
由于人地矛盾问题的不断突出，在对土地资源利用上需要在节约集约用地基础上进行，有效的处理好保护与发展的关系。所以需要利用多渠道对土地集约利用进行宣传，通过开展各种宣传活动，提高人们的节约集约用地的意识，形成政府、基层干部和用地大户三者之间共同对节约和集约用地进行分析的探讨，从而加快集约用地的发展步伐。
3.2、明晰农地产权
明晰农地产权可使农民的产权意识得到强化，提高农民维护自己土地权益的能力和热情，利于土地的集约利用。根据我国国情，使农民对土地的占有、使用、处分、收益等权能明晰化是极为必要的，其中，让农民拥有稳定、完善的土地承包经营权及相应权能是最关键的，可以借鉴永佃权制度的合理因素（如没有期限限制、可以转让、抵押等），通过具体制度设计，使农民拥有永久性的土地承包经营权，这样，在一定程度上克服了集体土地所有权“严重产权残缺”问题，而农民对土地便拥有了独立的处置权和决策权，对地方政府的不当干预可以给予有效抵制，对地方政府违法!违规征地行为就有了一定的约束力，同时，能在一定程度上规避农民建房、乡镇企业等用地中的违法、违规用地行为。
3.3、改革征地制度
首先，要严格区分公益性用地和经营性用地，将政府的土地征收权严格限定在“公共利益”需要的范围之内，并以立法的形式明确界定“公共利益”的内容，借此规避地方政府以“公共利益”为名扩大征地范围。其次，要完善征地补偿机制，提高征地补偿标准，扩大征地补偿范围，让农民参与分享土地增值收益，使失地农民能安居乐业。农民补偿标准的提高实际上使地方政府征地成本增加，进而，抑制地方政府过度征地行为。最后，要健全和规范征地程序，为保证征地在公平、公开、公正的原则下进行，必须建立征地目的审查制度，必须将征地公告、补偿登记及补偿安置方案公告制度等真正落到实处，建立切实可行的公众参与、听证及举报等制度，确保被征地农民的知情权、参与权和监督权，实现全社会对征地过程的有效监督，建立土地纠纷仲裁机制，确保农民的申诉权。
3.4、完善土地产权和税费制度
产权制度是分配制度的前提和基础。土地产权明晰，一方面可以更好地发挥土地产权制度的内部激励和约束功能，保障主体对土地利用和保护的长效性；另一方面能更好地发挥土地产权制度的外部交易功能，比如加快土地流转的速度，减少了土地交易成本，使得土地可以更好地在不同产权主体之间进行交易，实现土地资源的优化配置。当前，农村土地产权制度的改革的核心内容主要是保护集体和农民的权利。明晰土地产权主体，让集体经济组织（而不是农村行政组织）成为土地使用交易的主体，完善集体成员参与集体事务的决策机制，集体可以依法进行土地使用情况的监督管理，负责农村土地的承包、转让、出租、入股、抵押等的管理工作。同时集体拥有土地的终极所有权，并通过一定的收益权来体现。完善土地税费制度，遏制土地资源浪费。近年来，我国从法律政策上确立了最严格的耕地保护制度和最严格的用途管制制度，但是耕地保护和用地节约集约的落实效果不尽人意。当然原因是多方面的，而其中一个主要原因就是缺乏用经济手段来保护和调节。目前土地税费征收重点在流转环节，对于占有领域征收力度较小。完善土地税费制度，需要提高耕地占用税，把占用农用地造成的农民经济、社会、机会代价和下一代人的损失纳入市场成本；加强对闲置土地的清查力度，对闲置土地征收闲置费；鼓励企业增加投资，促进土地集约利用，将土地集约利用水平提升引致的部分土地增值不予增收土地增值税。
结束语
总之，在有限的土地市场里，只有合理开发集约利用土地资源，才能保证土地市场有序的运行。同时，完善的土地市场能够促使土地实现集约利用，提高其集约利用的程度。
参考文献：
[1]姚桂杰.土地市场发展对土地集约利用的影响[J].黑龙江科技信息，2014，03:293.
篇6
关键词：新时期；土地征收；合法权益
我国土地征收制度形成于计划经济时期，随着依法治国的不断推进，有了进一步的完善和发展。但由于历史的原因，我国上地征收制度与其它发达国家(地区)相比，在立法宗旨、立法体例、立法原则以及在保障被征地农民权益等方面都还存在不小差距。土地征用是国家为了公共目的 , 对集体所有的土地收归国有的过程。是配合我国工业化、城市化战略的一项重要政策。它涉及到国家、集体、个人三者的利益 , 如何处理好已成为刻不容缓的选择。
一、土地征收的概念：
土地征收作为一种基本的土地法律制度，普遍存在于各国的法律之中。美国法学上称之为“最高土地权”之行使，指出于公共利益目的，通过法定程序将私人土地收归国有，并给予合理补偿的制度。综观国外法律规定，土地征收的概念基本上是一致的，即国家因公共目的之需要，强制将私有土地收为国有并给予一定补偿的法律制度。
土地征用的一般理论，土地所有权的转换与征用权的确立是土地征用制的理论基础, 前者是从产权变更角度对征用制的概括, 后者是对这一过程的法律界定。法权理论提供了二者的必然联系。土地所有权的保护与限制是土地征用制的一般前提土地所有权又称地产权, 是物权的一种, 是土地所有者在法律所规定的范围内自由使用和处理其土地的权利 ,受国家法律的保护。
1、土地所有权具有以下属性:
(1) 土地所有权行使的绝对性。土地所有权是对土地自由支配的绝对权利, 是土地产权中最根本的物权。其它各项物权都是土地所有权的派生权利, 如使用、占用、处分、地役权等。(2) 土地所有权行使的排他性。表现在同一块土地上, 只能有一个土地所有权存在, 不允许同时并存两个以上的所有权, 是一种全面的支配权。除了为社会的公共利益, 国家对土地集体所有权和个人所有权依法进行必要的干预, 其它任何人不能干预土地所有者对其拥有的土地行使所有权。 (3) 土地所有权的社会性。尽管从以上两个方面可以显示土地所有权的充分自由, 但土地所有者在行使自己的权利时却要受到社会的限制。为了维护社会生活有序进行和向前发展, 国家有必要为维护社会利益制订必要的法律法规对土地所有权人的权利加以限制。
2、合理补偿是土地征用的有力保证
“合理补偿”是土地征用的核心和关键。它涉到所有权人的根本利益, 体现土地权利在不同主之间的分割与变换, 是财富分配的一种重要形。合理的补偿不仅有利于土地权利的实现, 而且利于土地征用的顺利进行。
征用农地的过程实质上是土地权利的转移过。从经济理论上说, 土地权利的转移, 必然要从济上得到逆向转移, 即对转移出去的土地权利必给予补偿。按照传统的地租理论, 这种补偿就是租。转化为资本, 即是一种地价补偿。但这种补性地价不是一种完全的地价。因为尽管征地的强性不是体现在补偿的不对等上, 强制性并不直接涉补偿费用, 但是带有强制性的购地并没有形成场竞争, 所以价格上不可能不受影响。
二、我国土地征用制中存在的问题
作为集体土地转为国有土地唯一出口的土地征用制, 在我国历来的制度变迁中, 基本上坚持了长期不变的土地政策, 现实中的问题较多。种种问题既源于制度的缺陷和实践操作上的非规范性, 更源于理论认识上的不清。从理论上进行深层次的认识, 问题可归结为以下方面。
1、对“公共目的”限定不足, 导致了土地征用权的滥用。
对征用土地国家使用的限定, 被看作是土地以“公共目的”使用的唯一解释。我国的土地征用同样坚持了这一原则。但在征用土地的实际使用中,却出现了征用土地不仅可以用于国家建设用地, 同时还可用于企 (事) 业单位建设用地。可见, 我国征用土地的使用原则与实际情况并不一致, 这直接导致土地征用权的滥用, 更引发了深层次的矛盾。该现象反映了对土地征用依据的模糊认识, 也与我国计划体制下供地模式单一不无关系。在计划经济体制下, 我国不存在土地使用权市场, 更不存在土地所有权市场, 企 (事) 业用地只能通过征用土地划拨为主要途径。进入社会主义市场经济体制之后, 土地使用权市场已在不同层次上发展起来,企 (事) 业用地完全可以到这个市场去获取土地。但是土地征用制却没有做相应调整, 致使征用土地成为国家使用权市场的一种供地方式。在这种体制下, 农村土地使用权市场由于国家土地使用权市场的存在而无法快速起步, 而国家土地使用权市场因其巨大的市场需求而造成对土地征用的巨大压力。为了向建设用地市场供地, 国家不得不一再使用这一强制措施 ―――征用权, 致使耕地保护在这种“强制力”的作用下受到威胁。
2、土地征用费的分配与管理不善, 导致了一系列的社会矛盾
农村集体土地所有权的主体混乱, 产生了土地征用费分配上的纠纷。关于农村集体土地所有权主体, 一直是理论界和法律界讨论的话题, 直到新《土地管理法》出台, 才对农村具体土地所有权主体作出了更明确的界定。但问题不在于谁来承担所有权主体, 关键在于谁能真正地承担所有权主体的责任与义务。在不涉及到利益分配时, 乡政府、村委会、乡 (村) 经济组织都不关心所有权主体问题, 一旦土地征用费下发, 都争先恐后地争当土地所有权主体, 都举出充足的理由来证明自身的合法主体地位。正是因为主体混乱, 才产生了征用费“乡扣”、“村留”、“乡 (村) 经济组织提”的现象。结果, 到农民手中几乎所剩无几。正是这种情况下, 一些地方农民要求将土地征用费私分。这不仅与土地补偿的初衷相违背, 而且直接导致了许多社会问题 , 致使大部分征用补偿费转为消费基金, 不利于当地的生产发展和社会稳定, 也助长了干部的贪污之风。
对土地征用费的管理缺乏具体规定, 也是土地征用缺乏有效管理的主要原因。在土地征用费的全部规定中, 一些是针对农民地上的损失赔偿, 应直接交到农民手中, 而一些是针对于农民今后生产和生活的就不应直接分配。一些金融组织如农村信用社、农村基金会, 本来完全可以承担征用费的代管职能, 但因缺乏规范的运作程序, 不能很好的管理这部分资金。
三、我国土地征用制的改革思路
1、建立土地征用中以土地所有权价格为基础的征用费确定方法体系, 体现征用土地对所有权限制与保护的一致性。合理配置其它补偿项目, 使土地补偿费处在农民乐于接受的范围内。
土地所有权的保护与限制是征用制的一般前提。纵观我国土地征用制, 体现出保护不足, 限制有余。这直接损伤了集体的利益和广大农民的积极性, 其原因在于我国征用制的补偿依据不足。目前, 最关键的是积极创设土地补偿费以所有权价格为依据的确定方法。在众多的理论探讨中, 对土地补偿费的计算方法都是在不直接体现土地所有权为目的前提下的纯方法讨论。这对确定目前土地补偿价是无益的, 应更一步改进。
2、加快土地征用立法, 使土地征用建立在一个有法可依, 依法执行的基础上。
目前, 我国没有一部土地征用法, 《土地管理法》中的有关内容还很不全面, 有待于进一步完善。如依法设立征用权, 明确征用权的主体、范围、补偿依据和标准, 创立土地征用中所有者申诉权和征地委员会审议、裁决制度以解决土地征用中的纠纷。
3、严格区分土地“公共目的”的使用和企业团体的非“公共”使用, 把国家土地征用权限定在一个较窄的范围内。重新划定我国土地使用权市场的交易范围, 杜绝通过国家征用向企 (事) 业单位提供土地使用权, 将企 (事) 业单位土地使用权的获取完全交由国家土地使用权市场和农村集体土地使用权市场来完成, 而且主要由农村集体土地使用权市场来承担。
参考文献：
[1] 李春江. 土地征收中公益性目的根源及对策[J]. 国土资源情报, 2009,(02)
[2] 张春雨. 土地征收严格界定公共利益之必要性[J]. 国土资源, 2010,(06)
篇7
一年前，重庆首个公租房项目渝北鸳鸯片区开工建设，标志着重庆公租房建设计划正式开始实施。按照计划，在未来十年内，重庆将建设4000万平方米公租房，以满足重庆30％到40％的社会住房需求，重庆也将由单一的市场供应体系向“政府保障”与“市场供给”并举的“双轨制”转变。
重庆如此大规模的公租房建设吸引了众多关注的目光。截至目前，省市各级建设和房管部门共有180批次4000多人到重庆学习考察。对地方政府来说，保障房建设是中央下达的“死命令”，而大规模公租房建设将贯穿整个“十二五”时期。瑞银证券数据显示，2011年1000万套保障房计划中，公租房约占40％，与2010年580万套建设计划相比，增加部分主要为公租房。
但各地方政府面临的难题是，由于公租房一次性投入大、资金占用周期长、投资回报率低，地方政府则会遇到更大的压力。“土地供给与资金来源是来访各地方政府最为关心的问题。”重庆市国土资源和房屋管理局住房改革与保障处副处长黄翠微对《财经》记者说。
3月4日下午，黄奇帆在北京新大都酒店召开市长新闻会时表示，只要投融资模式配合好，“公租房在各个省都可以搞，只要政府不以获取利润为出发点。”
但问题是，重庆是否已经找到了一个可复制的公租房投融资模式？
公租房“年报”
资金缺口一直是市场对保障房建设最大的担心。运行一年来，重庆公租房建设的现金流量表成为其他地方政府最为重要的参照。
3月1日，住建部相关负责人在参加某券商组织的内部座谈会时表示，目前公租房建设存在三种开发模式，即政府作为投资主体，财政投入发挥主导作用，包括财政直接投资和成立国有保障房投资公司；开发企业作为投资主体；政府和企业共同出资。不论哪一种模式，数额巨大的初始投资都无法回避。
重庆采取的是政府作为投资主体。按照设计，重庆公租房建设有五条资金来源渠道：中央下拨资金；地方财政年度安排资金；土地出让收益的5％；银行和非银行金融机构、公积金贷款和发行债券以及房产税收入。
按照重庆4000万平方米公租房计划，全部投入将包括：建筑成本约为2500元－3000元/平方米，建筑成本总投入将在1000亿元－1200亿元左右；公租房建设所需的3万亩土地，以每亩200万元计算，土地整理储备总成本在600亿元左右；政府减免的税费约100亿元。以上三项总计投入将达到1700亿元－1900亿元。
重庆国土局的数据显示，2010年，重庆公租房建设实际使用资金为120亿元，主要用于房屋建设成本支出。其中，中央财政下拨27亿元，市级补助5亿元，公积金贷款30亿元，银行融资为58亿元。
2010年，重庆无偿划拨公租房土地约6200亩，以每亩200万元的成本定价计算，总计成本为124亿元。此外，重庆对公租房建设的城市配套费、人防费等地方征收的相关税费全部进行减免。
“2010年通过免收土地出让金、减免税费一共投入了230亿元。”重庆市国土局黄翠微说。
如此计算，2011年重庆市公租房建设实际使用资金、土地投入及税费减免总计为350亿元。按照重庆市4000万平方米公租房计划，接下来仍需1350亿元－1550亿元的持续投入。
黄翠微介绍，由于房屋建筑成本是硬性投入，其中30％将由政府投入，资金来源为政府土地出让收益的5％、财政安排的专项资金和房产税收入，每年投入为40亿元－50亿元，共200多亿元。同时还将积极争取中央财政资金支持，“2010年中央给重庆27亿元，今年可以争取到60多亿元”。而剩余70％的资金，则要靠贷款融资来取得。
“目前还有银行意向性贷款160亿元。是按低于贷款利息10％给公租房贷款的。”黄翠微说。她表示，银行之所以愿意给公租房贷款，主要是看好政府的信誉和担保。同时公租房的位置都比较好，投入风险小。租售并举的制度也将为稳定的销售资金回笼提供保障。
银行信贷是重庆公租房最重要的资金来源，但实际运行的情况却并非想象中的乐观。重庆地产集团人士透露，为重庆公租房提供商业贷款的银行主要为华夏银行、交通银行、中国建设银行、中国工商银行以及重庆银行，“去年确实有利率下浮10％的优惠，今年银行不乐意了，正在谈判，但是很艰难。”
重庆地产集团和城投集团是两家负责公租房建设的国有投融资平台，2010年，两家集团都专门成立进行公租房建设的项目公司，政府财政投入作为注册资本金，而日常运营和建设费用大部分则需商业银行贷款和公积金贷款来筹得。
事实上，自2009年“城投债”受到争议开始，地方政府的信用担保也越来越不保险。由于土地是无偿划拨，又缺乏合乎规则的抵押物，商业银行机构已对继续扩大保障房信贷规模心存疑虑。
“去年整顿地方投融资平台过程中，涉及保障房的没有清理，政策是默许鼓励的。”上述住建部官员表示。但即便如此，公租房的商业可持续性仍然是商业银行最为担心的问题。
银监会主席助理阎庆民在“两会”提案中指出，截至2010年末，主要银行业金融机构发放保障房建设开发贷款余额2220亿元，共支持1127个保障房项目，总建筑面积3.6亿平方米。但银行贷款资金支持保障房仍存在一些困难。
他认为，保障房项目由政府主导，项目实施环节多，政策变动将直接影响完工进度和收益。而目前推动落实保障房的载体多为政府融资平台企业，贷款偿债第一来源实为地方财政，因此，贷款存续期间政府换届、体制改革以及行政干预等均有可能产生贷款风险。
与此同时，由于保障房以政府主导为主，银行难以争取优质担保尤其是抵押担保。保障房实际操作过程中，大多数土地非正常出让，或免交土地出让金，或存在大量拆迁，正常抵押难度较大。
接近住建部的专家认为，公租房在中国是新生事物，地区差异性较大。而在资金来源上，目前东部地区以自有投入为主，辅以市场化运作，而西部地区以国家和本地投入为主。另外，公租房的准入群体也会根据各地实际情况自主决定。
“公租房不可能有统一的模式，应鼓励各地采取适应本地特色的方式。不管什么方式，只要能及时向社会供应，能解决低收入家庭的住房问题就是好办法。”他说。
商业持续性阴影
“重庆2010年财政收入1000多亿元，建设公租房确实压力很大。”重庆工商大学教授邱道持对《财经》记者说。
黄奇帆在接受中央电视台采访时指出，2010年重庆财政收入约1500亿元（包含土地出让净收益约400亿元）。粗粗算来，2010年重庆公租房建设的投资超过全年财政收入的15％。
虽然重庆市政府也提出引导如保险资金、社保资金、信托资金等社会资金参与公租房建设，但目前为止并无实质进展。“这些钱投进去了，如何实现资金平衡，如何有效解决投资回报期长的问题，这也是大家（其他地方政府）最关心的问题。”重庆国土局黄翠微坦言。
瑞银证券在3月4日的研究报告指出，公租房的收益主要来自于两个部分：一是租金收益，公租房的年收益率可以达到6％－8％（土地划拨和税费免除大大降低了建设成本，租金也比廉租房相对市场化）；二是未来的增值收益，即未来公租房产权买卖的收益（未来租房收入提高后可以申请购买公租房的产权）。
黄翠微介绍，重庆4000万平方米公租房中有10％－15％是商业设施，如果按10％来计算，有400万平方米的商业面积。按1万元/平方米出售的话，可回笼资金近400亿元。而按公租房租售并举的方式，计划有10％的比例进行对外出售，可回笼资金约100亿元。
这一模式也正是重庆公租房的整合保障模式。按照规定，重庆公租房施行租售并举的制度，可有条件地转化为经济适用房。在住满五年后，公租房承租者可通过成本价购买，转换成有限产权的经济适用房，不再缴纳租金。购买者如果需要转让，只能以购房价加利息由政府公租房管理机构回购，再作为公共租赁住房流转使用。
“以上两种方式可以解决一半的资金，500亿元。”黄翠微表示，“公租房的租金是每平方米10元/月，每年会有40多亿元的租金收入。此部分现金流将用于偿还银行利息和日常支出费用。这样就可以实现公租房的良性循环。”
重庆工商大学教授邱道持认为，公租房有资产保值增值的潜在价值。“公租房都选择在最有投资价值的地块进行建设，从储备土地变成储备房产，5年－10年后，肯定就不是2500元的价格了。”
2010年10月，黄奇帆撰文指出，大量的公租房建设，不仅解决了就业者的居住问题，还能进一步改善投资环境，吸引更多企业投资。同时，随着时间的推移，当“夹心层”群体因收入提高不再需要公租房时，公租房作为优质房产，有套期保值的功效，可以回笼资金“反哺”建设和管理成本。
邱道持表示，从运作模式上看，重庆都是用政府储备土地进行公租房建设，“政府手里握有土地，使用起来会比较方便，如果是临时征用的话，难度就比较大了。”
从2002年起，重庆市政府先后组建了分担基础设施等社会公共事业投资运营的八家国有企业，简称“投”，由他们来代表政府控制重庆土地的一级市场。这八家公司这几年来一共储备了30万亩土地。
“重庆的土地一级开发都是国有企业来做的，去年公租房使用2000亩，今年要用3500亩。这些投入都是地产集团承担下的，没有考虑利润。”重庆地产集团相关负责人对《财经》记者说。
邱道持认为，划拨土地确实会牺牲一部分土地出让金，但只要政府下定决心，保障房用地就可以跟得上。“重庆之前的城乡统筹土地制度改革创造了便利条件。”他坦言，“现在进行公租房土地征用时，出现了农民要求提高补偿，影响工程进度的情况。”
接近住建部的专家透露，全国100多个城市到重庆考察，但其他城市都没有重庆这样的特殊优势，难以拿出如此大规模的土地。
“与廉租房不同，公租房目前没有能够保持持续性的做法。”该人士表示。
如何准确确定保障房缺口和保障房覆盖范围仍然是一个难题。一位房地产专家对《财经》记者表示：“重庆保障性住房的缺口到底是多少？4000万平方米公租房到底是补以前的缺口，还是覆盖将来，未来是否能够持续？每年的流量到底如何计算，如何保持出租率的稳定？这都缺乏准确的计算。”
重庆国土局提供的数据显示，2010年以前，重庆共提供廉租房、经济适用房以及危旧房改造、棚户区和城中村改造为55.7万户，保障比例为总人口的15.7％。但在目前，保障人群和范围迅速扩大。黄翠微透露：“按重庆现在主城区人口680万来计算，有接近140万人口需要保障。到2015年，重庆城市扩容到1000万人口，保障房覆盖范围及建设总量为4000万平方米，将覆盖重庆人口的30％以上。”
篇8
第二条市区供应工业用地，应当实行招标拍卖挂牌出让，但依法可以实行协议出让的除外。
第三条有下列情形之一，可依法采取协议方式供地：
（一）原划拨土地使用权为非工业用途改变为工业用途，不改变土地使用权人，或者原划拨工业用地出让、转让，且《国有土地划拨决定书》或法律、法规、规章等没有明确应当收回土地使用权实行招拍挂出让的；
（二）因实施城市规划，工业企业需要调整置换使用与原使用土地面积相当的土地的;
（三）已出让工业地使用期满不改变用途，经审查准予续期使用的;
（四）涉及国家保密和国家安全事项不宜以公开方式竞争的；
（五）法律、法规、规章规定可以实行协议出让的。
第四条工业用地出让，必须坚持“公开、公平、公正”的原则，在市招标采购交易中心通过招标拍卖挂牌方式进行市场化运作。
第五条工业项目使用国有土地，必须符合土地利用总体规划，城市总体规划，必须符合国家产业政策、环保政策、供地政策，必须符合土地节约集约利用的要求。
第六条市区范围内工业用地招标拍卖挂牌出让工作，由市国土资源局组织实施,市土地收购储备中心具体承办。
第七条编制工业用地年度供应计划。市国土资源局应当在每年第一季度，会同市发改委、建委、规划局、工业经委、环保局、土地收购储备中心及各开发区、工业园区管理委员会等部门和单位，依据经济社会发展规划、国家产业政策、土地利用总体规划、城市总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划、土地年度储备及实施计划等，科学编制市区工业用地年度供应计划，报市政府批准并向省国土资源行政主管部门备案后，向社会公布。
第八条实行工业用地出让信息公布制度。市土地收购储备中心会同各区（开发区）国土资源分局，根据各区（开发区）、城镇以及乡村工业项目投资情况，分阶段将工业用地年度供应计划进行逐级分解，落实到地块，并明确相应的产业类型、投入产出标准，规划控制及环保等内容。分批次制订工业用地供应信息。由市国土资源局向社会公示。
第九条建立工业用地预申请制度。凡单位和个人对列入工业用地招拍挂出让计划的具体地块有使用意向的，可以持申请书、单位或个人身份证明、资金有效证明等材料，向市土地收购储备中心提出书面预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市土地收购储备中心应将预申请情况报市国土资源局备案。
第十条工业用地招标拍卖挂牌出让起始价，由具有土地评估资质的中介机构进行评估，由市国土资源局、财政局、审计局、监察局、招标采购管理局、土地收储中心等部门和单位组成会审小组，根据评估结果和产业发展政策综合确定，但不得低于国家规定的工业用地出让最低价标准。
第十一条根据工业用地年度供应计划和工业用地预申请情况，市土地收购储备中心要会同区（开发区）相关部门拟定具体工业用地招标拍卖挂牌出让方案。出让方案内容包括：工业用地地类、产业类型、面积、规划设计条件、投资强度、环保要求、出让年限、开工竣工期限、出让起始价等土地使用条件，经市国土资源局会同市发改委、规划局、环保局等有关部门审核，报市人民政府批准。
第十二条出让方案依法报经批准后，市国土资源局应严格按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》规定的程序，组织实施工业用地招标拍卖挂牌出让工作，并通知预申请单位或个人参加竞投和竞买。预申请的单位或个人必须参加竞投或竞买，且报价不得低于承诺的价格。
第十三条中标人或竞得人持《工业用地出让方案批准书》（或《工业用地出让方案核准意见书》）、工业用地招拍挂出让《中标通知书》（或《成交确认书》）等资料，到有关部门依法办理工业项目立项、建设规划、环境评价、企业登记等有关批准手续；因特殊情况，用地者未能在工业用地招标拍卖挂牌出让文件规定时限内办理相关手续的，其土地出让成交确认书自行废止。
有关管理部门应当在法定时限内及时办理有关手续；其承诺时限短于法定时限的，应当在承诺时限内及时办理有关手续。中标人或竟得人认为有关管理部门办理有关手续超出规定时限的，可以向市监察等部门投诉，有关部门应当及时做出调查处理，并答复投诉人。
第十四条用地者在履行相关报批手续后，到市国土资源局正式签订国有建设用地使用权出让合同及其补充协议，申领《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，付清全部出让金后，办理土地使用权登记手续。
第十五条建立健全建设用地供应结果公示制度。工业项目用地出让后，国土资源主管部门要在10个工作日内，将土地受让人、土地位置、面积、用途、使用年限、出让金额及支付方式等信息向社会公布。如出让后需对出让合同有关条款进行调整的，必须及时将调整内容及理由在原信息公开场所，接受社会监督。
第十六条加强工业用地出让后的监督管理。国土资源局要对工业用地出让合同实施情况进行监督检查，依法加大对违约责任的追究力度，切实减少土地低效利用和隐性浪费现象的发生。对于用地者自身原因造成国有建设用地使用权出让合同约定的开工之日起满1年未动工开发建设的，以及已动工开发建设但开发建设的面积不足应动工开发建设总面积1/3的，或者已投资额不足总投资额25％且未经批准中止开发建设连续满1年的，市国土资源局将依法向用地者征收相当于土地出让金20％的土地闲置费，并责令其限期复建，逾期不复建或满2年未动工建设的，依法收回土地使用权。
第十七条工业项目竣工后，市国土资源局应会同有关部门对项目用地进行验收，未经出让人同意，擅自改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件的，市国土资源局将依法予以处罚。
篇9
（一）在城市发展规划中优先保障义务教育发展。各区人民政府、各级规划和教育等部门要高度重视城区义务教育设施建设，将城区义务教育设施建设规划纳入城市总体发展规划之中，加强统筹，认真实施。
（二）科学编制城区中小学校建设布局规划。市、区规划、教育部门要根据城区居住的适龄少年儿童的数量和分布状况，按照国家有关规定，结合我市城市建设和发展实际，科学编制*市城区中小学校建设布局规划。各区教育部门要根据规划，为城区居住的适龄少年儿童划定义务教育学区。
（三）合理制定城区义务教育设施规划标准。市规划、教育部门要根据人口分布状况和*市建设项目用地控制指标，合理制定城区新建学校的用地标准和建设规模。对于新建居住区，须按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）的相关规定，合理设置中小学校。
二、切实保障城区义务教育设施建设用地
（四）设立城区义务教育用地强制控制线。市规划部门要依据城区中小学校建设布局规划，为义务教育用地划定强制控制线，并作为城区建设项目审批的依据。调整强制控制线须经市人民政府批准。
（五）切实保障义务教育用地落实到位。城市规划中确定的义务教育用地由政府统一储备。市、区规划、国土资源、教育部门要结合企办学校移交、城市新区开发、旧城区成片改造和城市零星开发，对占地面积低于规定标准的义务教育学校，依照城区中小学校建设布局规划，合理调整校点分布，采取土地划拨或置换方式，整合或扩大学校用地。对于新开发区的义务教育配套用地，规划部门要在审批建设规划时足额预留，所需资金可向开发单位或建设单位按开发住宅的建筑面积征收。
（六）强化存量教育用地管理。各区人民政府及市教育、规划、国土资源等部门要加强对现有存量教育资源和资产的管理与保护，提高教育资源利用率，严禁挤占、挪用教育用地和擅自改变教育用地性质，确保教育资源不流失。任何单位和个人不得在义务教育规划用地上建设与教育无关的永久性建筑物、构筑物和其他设施。城区义务教育学校停办、合并、分立、置换、搬迁和将用地调整用于其他教育用途的，应由区教育部门报市教育部门批准后实施。需对用地性质进行调整的，必须经规划部门审批后方可实施。
（七）积极推进城区义务教育学校土地使用权登记工作。由市国土资源部门牵头，财政、教育、法制等部门配合，制定解决城区义务教育公办学校土地产权管理办法，尽快解决学校土地产权问题。
三、加强城区义务教育设施建设和投入
（八）完善城区义务教育设施建设管理工作机制。市、区规划、建设部门在审批城市新区开发、旧城区成片改造或城市零星开发项目时，要征求市、区教育部门意见。对不符合城区义务教育设施布局规划和学校配套建设相关规定的项目不予审批。对擅自变更经批准的项目建设规划，导致义务教育设施建设未能得到落实的，由市、区规划、建设和城管行政执法部门按照职责分工，责令限期拆除。
（九）确保义务教育配套设施与居住区同步建设。城区义务教育设施建设应当符合城区中小学校建设布局规划和符合国家规定的办学标准，满足教育教学需要。新建居住区需要设置学校的，开发建设单位要与市、区教育部门签订教育配套设施建设协议，约定须配建教育设施的具体项目、用地面积，并应当与居住区的建设同步进行。学校建成后，应在市、区建设、规划部门的监督下，由开发建设单位交教育部门管理使用。
（十）确保公办学校在义务教育中的主体地位。在城市新区开发时，各区人民政府、市级各有关部门要按照“先公办，后民办”的原则，优先保障公办义务教育设施建设到位。各开发区的“教育费附加”应主要用于公办义务教育。
（十一）切实保障城区义务教育设施建设经费投入。各区人民政府应在财政预算中安排专项经费，用于城区义务教育设施建设。市、区财政部门在安排城市基础设施建设配套费预算时，要逐年增加义务教育设施建设支出比例。市、区审计、监察部门要加强对城区义务教育设施建设经费等资金提取及使用情况的审计、监察，确保城市义务教育设施建设经费投入足额到位，专款专用，发挥效益。
（十二）以优惠政策支持城区义务教育学校建设。对于城市开发中，周边义务教育设施已能够满足居民就学需要的，由市、区建设部门在开发建设前向开发商收取教育设施代建费，交财政部门主要用于义务教育设施的扩容和新建。在土地招标、拍卖中，收缴义务教育设施建设专项资金，由政府统一实施建设。在收取城市建设配套费时，将义务教育学校的后勤生活用房（不含教师住宅）增列为免缴项目。
（十三）切实保障新建公办学校的顺利开办。各区人民政府要切实保障区内新建公办学校的编制、师资、经费及其它必须的教育教学设备，确保新建公办学校顺利开办。
四、依法强化义务教育设施建设的监管
篇10
加强制度建设，提高政府土地登记社会公信力
托伦斯土地登记制度很重要的原则就是对土地产权的确定取决于登记而不是产权文件。对政府登记的信赖、政府对产权的保护、已登记土地权利人损失可获得赔偿、土地唯一登记、登记低支出、高效率等是托伦斯土地登记制度的主要特征。
昆士兰州托伦斯土地登记制度通过法定形式对土地产权信息及其变动信息加以记载，确保了土地产权人的合法权益。该制度经过近l50多年的发展，土地登记已成为交易双方的主动行为，这是社会信任土地登记的主要表现。
首先，昆士兰州建立了海量、安全的土地登记资料数据库，为土地登记制度的推行打下了坚实的基础。通过数据库，需求方可查询每块土地的现势登记资料和历史登记资料。州政府土地登记工作人员每天都根据当天登记结果对数据库进行更新和备份；为保障数据安全，还将土地登记资料在三处不同地点存放。
第二，按照托伦斯土地登记制度的规定，政府并不强制当事人进行土地登记，但是未经登记的土地权利没有效力，所以，土地交易人及时进行土地登记已成为一种自觉行动，昆士兰州的土地登记率几乎为l00％。
第三，建立了完善的土地产权登记错误赔偿制度。在昆士兰，根据法律规定，因欺诈、登记官的失误、土地登记档案遗失或错误造成土地权利人的损失，政府要无条件、及时、全部、先行赔偿，同时还建立了土地登记赔偿基金。
我国目前要达到提高土地登记社会公信力的目的，需从以下几方面入手。
l.提高政府对土地管理基础工作的重视，进一步扩大土地登记的覆盖率，建立覆盖全国范围的地籍资料数据库，夯实土地管理的基础。应抓住第二次全国土地调查工作的机遇，掌握真实的土地基础数据，建立和完善土地调查、统计和登记制度，并逐步建立地籍信息公开查询与定期制度，实现土地资源信息的社会化服务。
2.结合《土地管理法》的修订，完善土地登记法律体系，尽快出台《土地调查条例》、《土地登记条例》。从提高土地登记资料法律地位、依法进行地籍调查、建立土地登记错误赔偿制度、建立土地登记资料及时更新维护机制等方面提高土地登记工作效率，确保土地登记资料的现势性和准确性。比如：在农用地转用、集体土地征收、国有土地划拨及转让等土地审批行为中，在未进行土地登记的区域通过地籍调查前置，将土地登记资料作为法定要件；同时建立土地登记资料及时更新维护机制，做到登记一宗地，变更一宗地。
3.开拓土地登记资金渠道，建立土地登记错误赔偿基金，形成依靠土地登记收费更新维护土地登记资料的现势性和准确性的良性循环，为土地登记的可持续发展打好基础。
结合第二次土地调查，建立技术支撑体系
昆士兰州地籍产业发展成熟、土地登记高效便捷与其有着强大的技术支撑体系密不可分。昆士兰州的土地登记行为涉及测量机构和测量师、律师服务机构、评估师服务机构、数据公司、软件开发公司等多个社会中介服务行业。
首先，土地登记中的地籍调查(权属调查和地籍测量)是由社会测量机构和测量师来完成的。测量机构和测量师的资质受政府和测量师协会的严格管理，被强制参加商业保险，以赔偿因测量错误而造成土地权利人的损失。
第二，土地产权交易及土地产权登记当事人一般都委托律师进行，律师帮助当事人完成相关资料查询、确保交易安全、向土地登记机关呈递土地登记申请等工作。
第三，州政府将登记资料以招投标形式提供给几家信誉高、有实力的网络运营商开展土地登记资料公开查询。州政府还委托上市公司Technology
one公司开发了自动产权登记系统(ATS)，同时Technology
one公司还负责根据政府需求对ATS进行升级维护。以上这些技术支撑体系极大地简化了土地登记工作程序，提高了登记效率。
目前，我国土地登记机关在接受土地权利人的申请后，要组织技术人员进行地籍调查，还要完成权属审核、土地注册登记、核发土地证书等工作，以土地登记机关目前的人员编制，远远不能满足这些工作的需要。
从2007年7月1日起，全国第二次土地调查启动，这既是对现有人员业务能力的一次挑战，同时也为壮大土地管理队伍提供了一个难得的机遇。结合全国第二次土地调查，吸取澳大利亚土地登记的宝贵经验，应着手加快我国地籍工作产业化，并建立土地管理工作的技术支撑体系。
l.加强领导，组建稳定的调查队伍。各省、自治区、直辖市应加强对第二次全国土地调查的组织领导，成立领导小组办公室，组建相应的土地调查工作机构，把第二次土地调查真正落到实处。土地调查数据是动态的，需要时时更新，我们应着眼调查后成果的更新维护，建立稳定的土地调查队伍，以确保土地调查工作的持续性，及时提供满足经济社会发展和国土资源管理需要的数据。
2.充分发挥技术支撑部门作用。第二次全国土地调查计划利用两年半的时间全部完成，时间紧、任务重，这就需要国土资源部有关技术支撑部门(中国土地勘测规划院、国家测绘局、其他相关测绘单位等)在调查中充分发挥作用；同时，应建立土地管理制度创新机制，充分发挥社会测绘队伍、大专院校、软件开发公司等相关力量的作用，把土地调查事业做大、做强，为今后的数据更新奠定基础。目前，我国开始推行测量师资质认证制度，如果将其与土地调查、登记制度建立起联系，将极大地促进我国地籍工作的产业化。
3.建立完整的土地管理工作人员培训考核制度，切实提高人员的综合素质。定期进行系统的培训和考核；同时，应拓宽各地土地管理工作人员学习的渠道，结合土地管理网站的建设，建立土地管理相关知识页面，增加地籍管理相关知识，提高我国土地管理工作人员的技术和管理水平，这是提高我国土地管理工作效率的必要保障。
明确政府各部门权责，提高工作效率
昆士兰州有着完善的土地登记错误赔偿制度，但是，由于社会测量机构和测量师确定的土地面积、地块位置、边界等出现错误而造成土地权利人的损失，政府登记机关并不负责赔偿。这部分损失由测量机构和测量师无条件、及时给予赔偿，赔偿费可由保险公司支付。这种严密、权责分明的土地登记制度，为提高土地登记的工作效率打下了很好的基础。
在我国，土地登记的责任机构是人民政府，由于测量机构造成的登记错误，土地权利人的损失并没有明确规定由测量机构承担，土地评估等方面也存在着同样的问题。各部门权利和责任的不明晰，造成政府对土地权利人损失统一买单、政府利益受损的结果。为了改变这种现状，我们应做到：
1.明确分工，各负其责。土地管理中的许多工作是由政府机关、事业单位、中介机构等分别完成的，这就要求进一步明确各部门的权利和责任，建立“谁承担，谁受益，谁负责”的机制，减少政府不必要的损失。建立责权分明机制是土地管理高效工作程序形成的必要条件，同时也是土地权利人利益得到有效保障的必要措施。
2.加强管理，规范中介机构。在完成土地调查和地籍管理的工作过程中，经常需要事业单位或测量机构、律师事务所、土地评估机构等中介机构的参与，在这一过程中，应加强对中介机构组织和事业单位的规范和管理，明确他们在工作中应负的责任。在对其规范管理的前提下，建立职业资质认证制度和职业保险制度。
整合现有信息管理系统，提高土地管理整体水平
昆士兰州土地登记的便捷、高效，在很大程度上受益于其自1994年就统一采用的自动产权系统(ATS)。这个系统实际上是一个具有中心窗口功能的数据库，昆士兰州的政府机构及许多在线服务提供商都与ATS系统联通。人们可通过网络对土地登记资料进行查询，同时也实现了远程办理土地登记。昆士兰州面积约172．7万平方公里，采用统一的ATS系统，实现了昆士兰自然资源和水利部与全州所有分支机构土地登记信息的无缝连接和数据共享，极大地降低了土地登记的成本；登记信息的市场化还增加了国家收入。ATS系统的应用也极大地提高了昆士兰土地登记的效率，登记工作量从l990的40万件增加到2002年的110万件；登记耗时从l994年前的4周缩短到现在的2～3小时(现在每件登记从受理申请到完成登记最多需要5天时间)。
我国各省、自治区、直辖市的土地信息化管理水平参差不齐，大部分地区还比较落后。结合目前现状，我们应从以下几个方面对国内土地管理信息系统进行整合，以提高我国土地管理的工作效率和整体水平：
