国有土地上征收补偿办法范文

导语：如何才能写好一篇国有土地上征收补偿办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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房屋征收补偿方案公开征求意见

“房屋征收补偿方案将采取公开征求意见的方式，由房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案，并经政府组织有关部门及专家论证和修改后最终确定。”，在确定房屋征收补偿方案前，须经市内五区房屋征收部门进行综合平衡，并将在征求意见期限结束后15日内公布修改后的房屋征收补偿方案。房屋征收部门将依法建立房屋征收补偿档案，将每户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

此外，如在旧城区改建项目半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等相关规定，市、区人民政府将组织被征收人、公众代表、房屋征收部门等参加听证会，房屋征收部门将根据听证会情况修改房屋征收补偿方案。

此次出台的关于房屋征收的相关配套文件对房屋征收决定也做了明确规定，要求市区房屋征收决定涉及被征收人户数在150户以上的项目，由市人民政府常务会议讨论决定，各区房屋征收决定涉及被征收人户数在75户以上的项目，须经各区人民政府常务会议讨论决定。

投票选举评估机构

为了保证房屋征收工作的合法性和公开性，确保以客观公正的方式对房屋价格进行评估，房屋征收部门将按照房地产价格评估机构报名先后顺序在房屋征收现场公布参选评估机构名单，由被征收人在规定的期限内协商确定房地产价格评估机构，如发生协商意见不一致的情况，房屋征收部门将组织全体被征收人以投票方式选举产生评估机构，或采取摇号、抽签等随机方式确定。

房地产价格评估机构依据相关规定评估确定被征收房屋的价值，并出具评估报告。如房屋征收部门或被征收人对评估结果有异议，自收到估价报告之日起10日内可向房地产价格评估机构申请复核评估，如对复核结果仍有异议，可继续向市国有土地上房屋征收价格评估专家委员会申请鉴定，并由评估专家委员出具书面鉴定意见。

搬迁补助费提高一倍

按照规定，搬迁补助费由原来按被征收房屋建筑面积每平方米10元标准调整至每平方米20元，提高了一倍，而临时安置费则由原来按被征收房屋建筑面积每平方米18元标准提高至每平方米25元。

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【关键词】房屋征收；补偿标准；分析

0.引言

我国土地实行的是社会主义公有制管理，土地归国家和集体所有，存在土地所有权和土地使用权分离的问题，进而造就了房屋征收这一特有的制度。根据土地所有人和房屋占用范围的不同，这一制度包括国有土地上房屋征收制度和集体土地上房屋征收制度两种[1]。随着我国城市化的不断扩张，城市中可以利用的土地日趋饱和，政府部门可以回收利用的国有土地也越来越少，城市的范围逐渐向农村扩张，随之出现了大量集体土地上房屋征收行为。但目前我国的集体土地上房屋征收中还存在法律不健全、补偿混乱等问题，征收过程中的矛盾和冲突日益突出，农民的损失十分惨重。加强对集体土地上房屋征收补偿的研究，并加快相关立法进程是当前农民的迫切需求。

1.集体土地上房屋征收补偿标准的影响因素

集体土地上房屋征收补偿标准是房屋征收补偿中的重要组成部分，它和征收补偿原则、补偿范围和补偿方式等都有一定的关系。从宏观角度来看，集体土地上房屋征收补偿标准的影响因素主要有以下几个方面。

1.1征收补偿原则的影响

土地征收是为了满足国家公共利益的需求，强制性取得被征收者土地房屋所有权的行为[2]。征收过程中被征收者丧失了不动产的所有权，因而承担了比普通民众更大的负担，也为公共利益做出了很大的牺牲。为了保障被征收者和普通民众之间的平衡，必须给予被征收者一定的补偿。分析各国和地区立法的不同，征收补偿原则可以大致分为：完全性补偿、适当性补偿和公平补偿三类。我国现有的立法中还没有对征收补偿原则做出统一的规定，《宪法》中虽然肯定了征收补偿的作用，但并没有明确规定征收补偿的原则，导致很多地方出现了征收补偿原则不统一，实际使用混乱等情况。

1.2征收补偿范围的影响

很多国家和地区对征收补偿范围的规定比较宽泛，例如美国的不动产征收范围不仅包括不动产本身，还包括不动产的附加产物和与地产相关的无形资产等。我国国有土地上房屋征收补偿范围中包括了房屋价值、搬迁损失和临时安置补偿这三个方面，可以说是立法上的一大进步。但是该立法中对土地使用权和划拨土地使用权这两者没有进行区别划分，很多学者对此存在争议。部分学者认为，集体土地上房屋征收应该有别于国有土地上房屋征收，对集体建设中的土地使用权区别对待，如果可以无偿获得集体建设用地的使用权，对土地使用权的终止不需要进行补偿，反之，就需要增加土地征收补偿的金额。但笔者认为，不论集体建设用地的获取是有偿还是无偿，都是用易物权的行为，征收作为剥夺他人财产权的行为，应该给予相应的赔偿，并纳入征收补偿的范围中。

1.3征收补偿办法的影响

我国的土地征收补偿主要以多种费用的形式体现，其中征地的补偿包括土地补偿、临时安置补助和农作物补偿等。集体土地上房屋征收补偿管理办法主要由各级政府规定，农村地区和城市远郊一般采用迁建安置的方式，进行宅基地建房，按照房屋拆迁成本进行补偿，宅基地征收按照当地规定的征收标准。城乡结合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通过实物和货币补偿，由政府提供安置房或者被拆迁者自行购房。

2.集体土地上房屋征收补偿标准的确定方法

2.1房屋价值补偿标准的确定

集体土地上房屋征收中的非住宅房屋，集体建设中的土地使用权具有一定的限制流转性，很难评估它自身的价值。可以采用区分是否搬迁重建的方法确定补偿标准，需要搬迁重建的非住宅房屋，应该聘请相关专家进行重置成本评估，以确定合理的补偿标准。对于提供土地重建安置的征收补偿，应该由资深房地产评估机构进行房屋价值评估，评估中去除土地使用权价值的补偿。

2.2临时安置和拆迁补偿标准的确定

相关法律规定，只有在征收房屋的情况下被征收者才能得到搬迁补偿；只有在符合产权调用补偿方式的基础上，被征收者用于产权调换的房屋在征收时无法按期交付时才能获得临时安置补偿。但是相关法律中对于搬迁和临时安置的具体补偿标准还没有做出明确规定。笔者认为，搬迁费和临时安置费在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方评估机构并不经济。对此征收者和被征收者可以协商解决，如果协商不成可以聘请专业搬家公司进行搬迁，并由征收方提供周转房作为补偿。

2.3停业停产补偿标准的确定

停业停产补偿是指被征收者由于房产被征收，无法正常开展业务导致的损失，这种补偿和被征房屋属于集体土地或者国有土地没有直接关系。集体土地上房屋和国有土地上房屋的停业停产补偿标准可以一致[3]。停业停产损失包括两方面的内容，第一是由于停业停产导致被征收者失去了获取利润的机会，第二是征收过程中产生的费用，如仪器、设备和商品搬迁费用，以及停产期间员工的福利、工资等。补偿标准应该对相关的利润损失和必要的费用补偿进行分别设定，做出停产停业效益评估的指导性规定，避免政府由于执行不当损害了被征收者的合法权益。

3.结语

加强对集体土地上房屋征收补偿的研究，并加快相关立法进程是当前农民的迫切需求。国家应该针对集体土地上房屋征收中出现的问题，加强对相关立法的关注和重视。建立有法可依、公平公正的土地补偿操作机制，促进国家、集体和农民三方的利益达到平衡状态。

参考文献

[1]王达.征收补偿决定及其合法性审查[J].中国房地产，2011（21）.

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有土地证的拆迁还是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行赔偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

1、被征收房屋价值的补偿；

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

（来源：文章屋网 ）

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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

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一、概况

福清市城区某片区为城区北面重要的进出门户，该片区内原有工业企业19宗、社区公产5宗、民房65户，占地面积约205亩，总建筑面积约135000平方米。由于历史原因，该片区缺乏整体规划、功能布局混乱、基础设施落后、环境污染严重、道路拥塞不堪，与该市经济社会快速发展的需求和广大群众对生活环境的更高要求，存在较大差距。为实施城市总体规划，彻底改变该片区的面貌，给周边居民创造一个舒适、整洁、优美的人居环境，2011年初，福清市委、市政府将该片区列为重点改造项目，拟通过片区改造，结合片区内城市河道和规划道路拓宽取直改造工程，全面提升片区的整体环境。

从2011年4月起，福清市启动该片区旧城改造项目。至2014年初，完成18宗总建筑面积82000平方米的工业企业用地征收、5宗总建筑面积9500平方米的社区公产征收、62户总建筑面积37019平方米的民房征收工作。在征收工作中，有3宗总建筑面积976平方米的民房未达成征收协议。由于3座民房位于拟建的规划道路中间，严重影响了城市道路建设和交通通畅。为此，福清市政府决定启动强制征收这三座房屋的工作。

2014年1月，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条等有关规定，由福清市国土资源局对该片区旧城改造项目中最后3座民房（被征收人陈某某、夏某某、林某某）作出责令交出土地决定。3月，其中2户被征收人陈某某和夏某某申请行政复议。5月，经过行政复议，福清市人民政府维持责令交出土地决定。之后，被征收人陈某某又向福清市人民法院提起行政诉讼。10月，福清市人民法院一审判决驳回陈某某诉讼请求，被征收人陈某某不服，又向福州市中级人民法院提起上诉，后撤诉。2014年6月，福清市国土资源局对其中2户被征收人（夏某某、林某某）房屋申请法院强制执行，法院裁定准予强制执行。经过多方努力，至2014年12月30日，最后3宗房屋的被征收人均与所在街道签订房屋征收协议。历时一年，终于完成3宗集体土地上房屋责令交出土地任务。

二、问题

在片区征收改造工作中，由于现行法律不健全、征收补偿标准低、部门职责不明确等原因，也制约了征收工作的顺利进行。

（一）现行法律尚不健全

2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅对国有土地上的房屋征收工作进行了规范，未涉及集体土地上的房屋征收。现行的《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规也未对集体土地上房屋征收进行明确，只能按地上附着物相关规定开展征收，未能显化房屋的私有财产属性。

（二）征收补偿标准偏低

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，被征收土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。房屋属于附着物的一部分，将房屋征收补偿等同于一般的地上附着物补偿。根据《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十条规定，房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费，按重置价格并结合成新确定。该条款未考虑土地的区位价值，若实行宅基地异地安置是可行的；若实行货币补偿和产权调换两种方式安置，征收补偿标准明显偏低。

（三）部门职责尚未明确

房屋征收原属住建部门或房管部门的一项重要职责。由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》未将集体土地上房屋征收工作囊括在内，各地政府只能暂时根据《中华人民共和国土地管理法》有关条款，由国土资源部门按地上附着物实施征收。但在实际工作中，各地作法均有差异，如福州市人民政府明确由国土资源部门授权房管部门实施；厦门市国土资源与房产管理部门同属一个机构，直接由厦门市国土资源与房产管理局组织实施。

三、做法

针对集体土地上房屋征收工作中存在的诸多问题，福清市政府及相关部门也在积极探索完善征收办法及措施，寻找最佳解决途径。

（一）规范征收工作程序

为规范集体土地上房屋征收程序，福清市人民政府组织相关业务部门工作人员到福州市国土资源局、福州市房管局等处进行学习与研讨，并到福州市中级人民法院对相关房屋征收案例进行研究分析。之后，结合本地实际，福清市探索出台相关的集体土地上房屋征收与补偿办法、房屋征收工作方案（包括工作流程、部门职责等），指导和规范集体土地上房屋征收工作，做到程序公正、合法、有效。

（二）完善征收补偿办法

在城区内开展房屋征收时，福清市根据实际情况实行“同房同价”“同地同价”的原则，不管是集体土地上的房屋还是国有土地上的房屋，均参照国有土地上的房屋补偿标准进行补偿，最大程度保障被征收人的合法权益，也推动了征迁工作的顺利开展。

（三）明确部门工作职责

借鉴各地做法，经福清市人民政府协调，由国土资源部门作为征收主体实施集体土地上房屋征收，住建部门全程配合指导房屋征收技术性工作（包括房产测绘、房地产评估、补偿方案制定等），所在镇街配合各类文书送达、做好被征收人思想工作等。通过明确各部门职责，增强责任意识，规范征迁工作。

四、启示

（一）领导重视是顺利完成征收的关键

在片区改造过程中，福清市委、市政府、征迁指挥部和所在街道领导经常深入片区改造项目征迁一线，了解征迁工作进展，及时协调解决征迁中存在的问题，落实被征收人所反映的情况。在征收工作遇到阻力时，各级领导亲自入户协调谈判，并加大工作力度，按照相关程序依法推进征收工作，确保及时完成片区征迁。

（二）部门协作是顺利完成征收的保证

征迁工作涉及方方面面，需要各部门的通力配合与协作。在征收中，所在街道作为具体房屋征收实施单位对被征收房屋权属、区位、建筑状况、产权状况等进行调查，必须经常与被征收人进行面对面的协商，掌握被征收人需求并及时上报协调。市住建局在房屋补偿方面技术力量雄厚、经验丰富，负责拟定房屋征收补偿方案、进行房产测绘、房屋评估机构选定、委托房产评估、拟定分户房屋补偿方案等。公证部门负责对房产测绘数据、征收补偿资金等进行公证。项目业主负责及时提供相关申请材料，做好被征收人临时周转房安置，安排征收补偿资金等。市国土局负责汇总相关材料，作出责令交出土地决定，申请法院强制执行等。同时，在市人民法院、市政府法制办的大力指导和协调下，在所在街道的努力下，各部门集思广益、通力协作，圆满完成该片区征收任务。

（三）依法依规是顺利完成征收的核心

1.严格履行程序，确保征收工作有条不紊

房屋征收工作涉及面广，环节复杂，政策性强，若程序出现瑕疵，就有可能造成工作被动。在片区征收中，由市政府明确各相关部门职责，要求各相关部门做到材料齐全、手续完备、程序合法、补偿合理，确保行政行为合法、公正。在国土部门作出责令交出土地决定之前，对项目业主提交的申请材料逐一进行审核。在被征收人申请行政复议和提起行政诉讼时，市国土资源局、住建局及相关街道及时提供答辩状及相关证据材料，确保依法依规。在申请人民法院强制执行前，按照《中华人民共和国行政强制法》有关要求，严格履行规定的催告程序。

2.严格送达方式，确保征收工作规范有序

送达是履行征收程序的关键。在实践中，由于送达未到位导致征收程序出现瑕疵的情况时有发生。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，送达有直接送达、留置送达、邮寄送达、公告送达等方式。在现实中，直接送达和留置送达比较常见。一般被征收人或同住家属拒绝签字时，只能采取留置送达方式，将文书留在被征收人家中，并由在场的街道和社区干部作为见证人，同时尽量采取拍照或录像方式记录送达过程。各种送达的文书必须附上相应的送达回证，送达回证上的内容必须详细填写，包括受送达人、送达人、送达地点、送达文书名称及文号、送达方式、拒签理由、见证人签章等。

3.做好信息公开，确保征收工作阳光透明

根据《政府信息公开条例》有关规定，房屋征收补偿属行政机关主动公开的政府信息。在征收中，对被征收房屋面积测绘、补偿发放、安置情况等信息，应及时、主动在所在社区、被征收区域和政府网站上进行公开，避免由于信息不公开而产生的程序违法。同时，通过信息公开，实现阳光征收。

4.专业律师介入，确保征收工作合法有效

在实施房屋征收前，由熟悉土地房屋征收工作的律师团队介入指导，以专业操作完成征收的全部行政程序，包括征收程序的指导、证据资料的搜集、行政复议和行政诉讼的答辩、告知被征收人法律后果等，既能给被征收人形成强大的震摄力，又能顺利启动责令交出土地决定和申请法院强制执行，避免法院基于技术原因而拒绝受理。

（四）一视同仁是顺利完成征收的基础

在片区征收过程中，由于利益问题，所在街道与被征收人未能及时达成协议的情况多多少少都会存在。个别被征收人认为政府亟待上马项目，企图利用拖延时间来要挟政府，以达到获得更多补偿的目的。而已签订协议的被征收人也会时刻关注后续征收补偿情况，希望也能从中牟利。为此，作为一线征迁工作人员，应防止“会哭的孩子有奶喝”这种情况的发生，严格执行征迁补偿政策，“一碗水端平”，不能因为“钉子户”工作难做而随意提高补偿，这样往往会给后期的征迁扫尾工作增加麻烦。此外，后期征迁工作更应公开、公平、透明，打消“钉子户”“后征收、多得利”的念头，实现和谐征迁。

（五）统筹安置是顺利完成征收的前提

在安置工作中，应当做到“先安置后征收”，既有利于解决被征收人的后顾之忧，也易于征收工作的顺利推进。在实践工作中，由于安置工作不到位，被征收人以此为借口拒绝签订协议的现象时有发生。为此，地方政府应加大安置房规划建设，提前谋划布局，或政府自建安置房，或回购商品房作为安置房。同时，明确安置房产权办理和税费缴交情况。

（六）加强培训是顺利完成征收的保障

房屋财产价值高，利益博弈大，因此征收难度高。相对土地征收来说，房屋征收程序更为严格复杂。为此，作为相关业务部门和基层一线征迁工作人员，需做到以下几点。

一要加强业务培训。片区改造项目启动前，由房屋征收业务主管部门对一线征迁工作人员开展业务培训，明确工作重点，做到实体公正、程序合法、手续完备。

二要定期进行总结。在征迁工作中，对存在的问题要立即研究分析、商讨对策，及时提出解决方案；对好的经验作法要定期进行总结、相互交流。

三要注意方式方法。征迁工作人员要设身处地地为被征收人着想，急他们之所急，想他们之所想，充分利用被征收人的社会关系网进行沟通协调，注重解决被征收人现实中的困难，取得他们的理解与支持。

参考文献：

1.王达.再论《行政诉讼法》修订对征收拆迁的影响及对策.中国房地产（综合版）.2015.4

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广州大学公法研究中心

随着土地出让金步步攀高，地方政府对于一些污染高、能耗高、纳税低的企业通过旧厂房改造征收淘汰出局。这样就难以回避旧厂房征收补偿的内容和原则，处理不好将影响社会发展和稳定。本文围绕该问题进行阐述和分析，以期对地方政府破解旧厂房改造征收补偿难题有所裨益。

国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》明确规定：“政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市、县国土资源行政主管部门审核并报市、县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地”。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）的相关规定，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿，这里的“公平补偿”的基本要求是按市场价格进行补偿。《条例》同时规定，对被征收房屋可以通过货币补偿和产权调换两种方式进行补偿和安置。因征收造成的停产停业损失，应该予以补偿。可见，对于企业旧厂房的征收补偿，同样应该有货币补偿和产权调换两种补偿安置方式。

根据上述规定和实际情况，对于企业旧厂房改造中的征收补偿，一般可以把它分为被征收房屋和土地的补偿、被征收机械设备的补偿、对职工损失的补偿和停产停业损失补偿四种情况。

一、被征收企业应当补偿的内容

1.被征收房屋和土地的补偿

企业的房屋土地性质一般为工业用地，通过出让或租赁的方式取得，房屋用途一般为厂房、仓库、办公用房、住宅，补偿时应当以相关房产证登记的用途和建筑面积为计算标准。因为历史原因没有或无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。根据《条例》的规定，被征收房屋和土地的价值应当委托具有相应资质的评估公司，以征收公告公布之日为时点，根据相关评估技术标准，来确定房屋、土地的实际价值，以做到“公平补偿”。

2.被征收机械设备的补偿

机器设备分为两类：一类是可搬迁设备；另一类是不可搬迁设备。对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继续投入使用。因此而产生的费用是征收引起的必然损失，应当予以补偿。可搬迁设备因征收而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多而带来的损失。对于不可搬迁设备，征收会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，对设备所有人进行补偿。对于机械设备的补偿金额，可以由征收人与被征收人协商确定，协商不成的，也可委托专业的评估公司进行评估确定。但由于被征收企业很难提供详细的损失资料，因而经常会出现补偿金额与实际损失差距较大的情况。政府在补偿中应当综合分析，充分考虑被征收企业的实际损失，给予妥善补偿。

3.对职工损失的补偿

征收会导致企业停产停业、员工停工，甚至出现企业解散、员工解聘的情况。因企业被征收而给员工带来的损失应当进行补偿，但如何安置补偿，在法律法规中并没有详细规定，企业根据《劳动合同法》规定，由企业和员工通过相互协商达成一致，或根据实际工资支付的有关情况测算补偿。如果导致员工解聘，应当根据企业与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。

4.停产停业损失补偿

《条例》第23条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。在法律实践中，补偿的标准、依据一般由地方政府以政策性文件规定，因此各地补偿标准不同，计算方法也不同。本文认为，对于停产停业损失也应当由评估机构进行评估确定。针对企业的经营性质、经营状况、赢利情况进行个案评估，才能确保补偿的公平公正。当然具体数额也可以由当事人协商确定。

二、无法异地安置

没有合适的土地或者产业政策不允许被征收企业继续经营，只能采用货币买断、企业解散的方式进行征收。如果征收之前企业已经关闭，无需再对其进行安置。对于这类企业的旧厂房和土地按评估价格采用货币补偿的方式即可。如果企业用地是租赁的，则只对土地上面的厂房等建筑物及附属设施进行评估补偿。改革开放后，所推行的民营化和市场化改革，推进区域工业化和城市化，这种粗放型经济增长的格局不能适合社会生产力的发展。产业层次偏低、组织化程度不高、产业布局分散等生产要素支撑力不足缺点逐渐暴露。为了推进产业结构调整，优化城市功能，加快经济转型升级，国家有关部门提出企业“退二进三”的战略。之后各地纷纷响应，并出台了详细的方案措施，逐步迁出或关闭城市中心区内污染大、占地多的工业企业，将土地集约化利用。对于“退二进三”企业的补偿，各地的规定虽有不同，但大同小异。比如唐山市“退二进三”搬迁改造实施意见中规定，对以出让方式取得的企业用地，按照原土地使用权性质评估且政府确认后的价格给予补偿；以划拨方式取得的企业用地，按原用地性质基准地价标准的100%给予补偿。

而对于被征收机器设备的补偿应该按征收时企业是否正常经营而区别对待。如果在征收之前，企业已经关闭停产的，被征收企业可以自行拆除机器设备，不拆除或不能拆除的，在征收补偿过程中则不予补偿。但对于正常生产的企业，因征收而造成正常运行的机器设备的损失，应该补偿。被征收的机器设备应该结合其成新和重置价，对所有人予以补偿。即机器设备的补偿价值=设备重置价×成新率-设备可变现净值，设备重置价包括购买的市价、运杂费和安装调试费等费用。不可搬迁构筑物及设施费用补偿，由具有相应资质的中介机构进行评估，依据评估结果确定补偿金额。对因搬迁生产设备而发生的费用，依据专业评估机构的评估、测算结果并经政府确认后给予一次性补偿。

对于因企业解散而失业的职工，应当根据企业与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。对于国有企业搬迁同时改制的，解除国有企业职工劳动关系给予的一次性经济补偿金和清偿职工合理债务的费用，按相关规定执行。

企业因征收而关闭的，不存在停产停业损失的补偿问题。

三、有产权的异地安置

对被征收企业采用异地安置的补偿方式，同时土地通过出让方式，由企业所取得。土地因区位的不同，土地价值也有所不同，企业由城市中心区被安置到比较偏僻的地区，如果仅仅是等面积置换，而忽视土地价值的差异，对企业来说是不公平的。此时应该由征收人与被征收人共同委托专业的评估公司分别对被征收土地与安置土地进行双向评估，并根据评估结果结算土地差价。而企业在被安置之后，需要对厂房、库房等必要的建筑进行重建，而重建的费用也是由于征收而给企业带来的损失，所以应同时对旧厂房等建筑物按重置价评估后进行补偿，以弥补企业损失。

对被征收机器设备的补偿应区分为可搬迁设备和不可搬迁设备进行补偿。一般采用成本法对设备进行评估。不可搬迁设备的一次性补偿价值=设备重置价×综合成新率-设备可变现净值。其中设备重置价应包括购买设备的市价、运杂费和安装调试费等费用。可搬迁设备的补偿价值=拆除费+拆除损失+运杂费+安装调试费+设备基础费。其中运杂费包括基本运费、装卸费、基本包装费、合理损耗费、运输保险费等。一般小型的设备只有极少的运杂费和安装调试费，在评估时可根据具体情况确定，也可按照设备的评估价值以一定比例计算。

因征收而造成企业的停产，给企业职工带来损失的补偿，应由企业与员工通过协商，达成一致。或者按地方相关规定，以当地最低平均工资水平发放补助。

停产停业损失的补偿标准，各地方有不同的具体规定。但总体来说，可以概括为下列几种常用方式：

1.按被征收房屋总体价值的一定比例计算

比如《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》规定，被征收人选择货币补偿的，按房屋评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费。被征收人选择产权调换的，每月按房屋评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费，停产停业期限按实际过渡期限计算。这样的方式避免了协商、评估的程序，按房屋价值为依据也有一定的合理性。但是这种规定的弊端是显而易见的，没有充分考虑营业性质和经营状况，其营业损失可能差别较大。

2.根据经营收入、利润等指标确定

例如《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》规定，征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失，被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿；被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。

3.由评估机构进行评估

比如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定，被征收房屋为非住宅房屋的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。评估的计算公式为：停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限。另外，还有按被征收面积和经营时间等方式进行计算的，但不是很普遍。

四、无产权的异地安置

无产权的异地安置，是指将被征收企业异地安置到政府统一建造的标准厂房，企业以租赁方式使用厂房，只需定期缴纳租金即可。因征收而造成企业原土地使用权的丧失，应对被征收企业原有的土地按照市场评估价格给予货币补偿，同时也应该对企业原有厂房等建筑物按重置价评估，以弥补企业因重建厂房等造成的损失。而对于机器设备、职工工资和停产停业损失的补偿与上述有产权的异地安置情况形同，不再赘述。

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关键词：房屋拆迁；房屋征收；公共利益；法律服务；司法救济

步入新时代的我国，经济的迅速崛起开始表现出强烈的城市化渴求，发展中的大小城市几乎均以进行旧城改造为重要任务之一，即使是在一个中小等级城市，这一变化速度也是惊人的。然而，伴随着大规模的城市扩张和旧城区改造，各地拆迁问题愈发凸显出来，拆迁矛盾激烈、各方纠纷扩大，已不再是表面上的普通民事权益问题，实际上它已牵涉到法律观念、政府职能、公众权利等多个方面，不仅直接关系到市场土地供应、城市基础设施建设、房地产业以及国民经济的发展，而且直接关系到公民基本的财产权、居住权以及切身重大权益，正是上关国计、下系民生。一法牵动万人心，一拆激起千层浪。千呼万唤的新法规《国有土地上房屋征收与补偿条例》终于出台，并于公布当日起施行，将对我国的城市发展、经济建设以及法制建设影响深远。城镇国有土地上房屋征收涉及多方参与主体、多方利益调整，为之法律服务的提供主体也将是多样化，法律服务也必将任重而道远。

一、最主要的法律服务职业人――律师提供的法律服务

在房屋征收事务中，委托人主要有市、县人民政府，市、县人民政府确定的征收部门（以下称房屋征收部门），房屋征收实施单位，被征收人等主体。其中，上述前3主体实际上系征收人身份，后者则属被征收人主体，为两者提供的法律服务的对象主体、服务内容、侧重要点都是不同的，但体现的法律精神都是一致的，就是依法办事，依法维权，促进法治征收，力求和谐稳定。

（一）对征收人提供法律服务

1、法律理念服务。我国《宪法》第10条第3款、《物权法》第42条第1款、《土地管理法》第58条第1款、《城市房地产管理法》第6条，都一一明确规定了，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《国有土地上房屋征收与补偿》（以下称《条例》）第8条对“公共利益的需要”做了列举式和兜底式规定，可见，从根本大法、基本法律和专项行政法规来看，将城市房屋拆迁定性为国有土地上房屋征收，明确了城市房屋拆迁须有公共利益需要，这对于解决城市房屋拆迁制度的合宪性危机有着决定性意义，同时也有利于纠正城市房屋拆迁实践中混淆公共利益与商业利益的严重问题，那么具体到征收人这一主体来所，就必须明确为了公共利益才能征收，即不可滥用征收权。在理念上，要统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来，这也是所有工作的思想指南。

2、法律程序服务。在中国现阶段，轻程序这一现象并不鲜见，部分官员倾向于认为某些法定程序的“花瓶化”而对其忽略，其实不然。许多程序尽管看似不显山，亦不漏水，但其融会了法律的严谨权威，不可小觑。研读《条例》，这些程序律师应跟进服务的：①征收决定的程序为：符合国民经济和社会发展规划等规划决策（纳入年度计划）制定规划并论证（要求征求公众意见）社会风险评估（人数较多要求政府召开常务会）补偿方案征求意见（期限不得少于30日）听证（旧城区改建异议较大）作出征收决定（属具体行政行为）公告（告知复议权、诉讼权）；②征收补偿的程序为：评估确定复核评估申请鉴定选择补偿方式（补偿费用足额到位、专户存储、专款专用）订立补偿协议（不履行可）作出补偿决定（公告并告知不服复议或诉讼期限）；需要一提的是，高院《关于执行若干问题的解释》第41条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者期限的，期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”，可见，如未告知司法救济途径和期限，将极为被动；③征收搬迁的程序为：申请法院执行（拒不搬迁、也不通过法律途径救济）。在具体实施中，例如还可以创新行政送达方式如公示送达，以解决送达难问题，又如，房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任，故需要根据征收具体实际情况，签订实施征收委托合同，明确委托事项和委托权限，明确责权，落实内部管理的法律责任；律师还可担任行政复议或行政诉讼的人，提供应诉服务等。《条例》在总则第3条规定“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则”，其中“程序正当”是极其重要的，故律师在提供法律服务过程中，对其征收程序正当性的各项建议，要比普通人更专业，如对征收补偿方案、征收决定、评估结果、补偿安置结果都公开，将有力地打消许多被征收人的顾虑、防止暗箱操作、确保公平、赢得被征收人支持，还可以预防腐败。通过完善征收程序，加大公众参与，力争规范透明，否则易形成瑕疵漏洞，造成无效之果。

3、基本实体服务。《条例》明确规定被征收人可选择在改建地段进行房屋产权调换亦可要求货币补偿，且按市场价格实行“先补偿、后搬迁”的办法，以上规定虽然会大大增加今后征收工作的成本和难度，但制度本身的合理性是毋庸置疑的，政府、房屋征收部门、征收实施单位应当积极创造条件严格执行，避免过去因商业拆迁导致的大量矛盾纠纷。在具体工作上，律师沉到工作一线、全程参与、严格把关，根据项目实际状况，起草完善的专用补偿协议文本，加强签约指导，举办涉房权属纷争法律知识培训，与被征收人进行对话沟通，及时为群众答疑解惑，最大限度地取得群众的理解、支持和配合，全程跟踪跟进，为征收工作提供全方位的法律服务。

（二）对被征收人提供法律服务

1、知情权话语权的综合服务。指导被征收人通过各类正规权威渠道，知悉了解项目规划状况，分清孰为合法孰为非法，监督行政主体是否混淆公共利益与商业利益采取同样的征收方式。在设定的法定程序中，充分行使意见发表权、听证质疑权、论证修改权、复核评估权、申请鉴定权，形成多方声音表达、双方利益权衡的机制，但注意不能囿于封闭、狭小的空间和时段，避免错误信息误导，更不应听信小道消息而信谣传谣。由于房屋征收牵涉面广、人数众多，可以借鉴集团诉讼的做法，推举律师参加听证等等。

2、复议权和诉权的服务。被征收人对于法律赋予自己的权利往往不太了解，律师应积极指导和，用法律知识来保障被征收人的合法权益，在法律范围内争取更多补偿和权益。在具体实务中，律师可以帮助被征收人熟悉掌握被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，停产停业损失的补偿，补助和奖励确切的构成、计算，帮助被征收人获取最大权益。律师在为群众提供法律服务、妥善解决纠纷的同时，注重向当事人讲解征收的法律法规和相关政策，引导群众依法、理性表达利益诉求。同时，发挥第三方调和剂作用，加大涉法纠纷调处力度。

3、过激行为的控制劝导服务。征收是指国家为了公共利益将房屋所有权人或者他物权人的财产私权强制性地转让给国家，是物权变动的一种特殊形式，征收是具有公法性质的行为，其主体只能是国家，因此是一种行政法律关系。《条例》第32条规定“采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚”，故律师为被征收人提供法律服务时，还应尽量说服被征收人不可采取过激行为导致矛盾激化和冲突加剧，避免触犯法律，防范法律风险，造成人财两空的不利局面。

二、最具公信度的证明机构――公证处提供的法律服务

（一）测绘评估公证。实施主体可聘请房地产测绘和评估机构对被征收房屋进行现场测绘与评估，并由公证机构进行公证。

（二）通知通告公证。涉及公告、公示送达类文书可委托公证，稳固其效力。

（三）证据保全公证。涉及具体强制执行时，对于房屋内动物活体、季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品，应当交强制搬迁被申请人处理。被申请人拒绝接受的，可办理公证提存。提存后缺损、灭失的后果依法由强制搬迁被申请人承担。

（四）款项提存公证。对下落不明产权人或其他原因造成补偿款发放不到位的，可将补偿金汇至专户存储账号额，并办理提存公证。

（五）房产继承公证。房产继承、房屋赠与、分家析产、放弃继承权等婚姻家庭、房产继承等民事类事项，可依法办理公证。

三、最具权威裁决权的机关――人民法院提供的法律服务

在《条例》确定的框架体系下，征收法律关系为行政法律关系，人民法院系居中裁判地位，与其说人民法院依法审判裁判，不如说法院将要成为房屋征收法律服务的重要主体了。

（一）行政诉讼案件的受案和审理。《条例》中规定的被征收人对征收决定、补偿决定不服的，可以依法诉讼。

（二）非诉行政执行司法审查工作。《条例》明确司法强拆取代行政强拆后，大量涉及房征收与补偿的非诉执行审查案件将进入法院，公众对法院的期望值大大提升，矛盾的焦点无形中也将转移到法院，法院将面临巨大压力。法院通过对申请执行的具体征收补偿行为的审查，达到既保护行政相对人合法权益，维护和监督依法行政，又能通过司法手段强化行政管理，促使行政相对人履行义务的目的。法院进行非诉审查，并依法作出准予执行的裁定。2012年4月10日起施行的《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》探索的是由“法院审查、政府实施”的“裁执分离”模式，第8条规定“人民法院裁定准予执行的，应当在五日内将裁定送达申请机关和被执行人，并可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施，保障征收与补偿活动顺利实施”，该规定一改原先法院执行规定硬性化标准，极富人性化，是法律服务生动化的体现之一，力求多做协调化解工作，尽力促成当事人自动履行。

（三）对普通征收民事主体的受案。在征收中，许多民事案件将进入法院，法院也将依法受理予以裁判，定纷止争，及时提供法律救济服务。

四、最基层的司法行政单位――司法所提供的法律服务

在房屋征收过程中，政府扮演着最重要的角色，既是征收行政法律关系的一方当事人，又是公权力的代表，承担征收管理的工作。同时，在维护社会稳定工作，政府又是责任人，由征收引发的各种社会矛盾化解工作主要由政府来承担。作为最基层的司法行政单位――司法所及受其管理的法律服务所，提供的法律服务工作艰巨而繁重，小而杂，大到重大利益冲突的维稳突发事件、小到某家某户婚姻家庭成员间房权纷争、安置房邻里纠纷等，基层司法助理员和法律服务工作者，可以积极发挥人民调解“第一道防线”作用，坚持“调防结合，以防为主”的原则，努力将矛盾纠纷化解在萌芽状态。相比法律诉讼更为便捷、亲民、不伤和气的民调工作和法律援助工作，在这类纠纷化解中有着天然的优势。

五、最体现自愿的调裁机构――仲裁委提供的法律服务

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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。以下介绍三种法定评估依据：

1、市场评估价;

2、商品房交易均价;

3、重置价。

（来源：文章屋网 ）

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[关键词]房屋拆迁；民与官；房屋征收与补偿条例；权力；权利

中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）02-061—01

随着我国经济的迅速发展和城市建设步伐的加快，城市房屋拆迁数量急剧增加，而其关系当事人的切身利益，由此引发的矛盾和纠纷也不断增多，表面上看是一个城市建设纠纷问题，实际上牵涉到法律调整、政府职能、公众权利等诸多方面的问题。在有些地方，矛盾甚至激化到影响社会稳定的程度。

由于现在土地不断升值，公民与行政机关发生的纠纷，对于其城市房屋拆迁的裁决，由于先天不足存在种种困难，当今仍然存在公民的合法权益难以保障，下面以几个例子来说明由此引发的问题。

一、事件简介

1993发生的贵阳市中心地段省府北街46号房屋是申诉人等六户合法私产，其六户人家的全部住房迅速被不具备适格行政主体资格的拆迁处趁居民均不在家时野蛮强拆。

2008年4月30日，华厦公司工作人员王维臣等人在未与张志国达成拆迁安置补偿协议、未取得强制拆迁手续的情况下，将张志国家西侧房屋拆掉一半。接着发生张剑刺死赵君案件。

2009年11月13日，成都市金牛区城管执法局对一处违章建筑进行强拆。为了阻止拆迁，唐福珍在楼顶天台自焚。

2013年1月14日，有爆料曹再发扬言要在广州校园制造血案。因其不满家乡拆迁赔偿问题，曾多次上访，还在乡政府被殴打，而当地警方拒绝立案。

2013年2月16日，郑州市惠济区长兴路办事处王砦村庞洪理等5户居民房屋临近过年遭强拆。这些被强拆的住户均表示，拆迁的时候，房内有家具和大量物品被掩埋。

二、案件分析

案件一诉讼十五年，仅仅因为百姓弱势无权，合法权益就不能得到保护？案件二是一个暴力拆迁事件引发的两个家庭悲剧，无论是赵君还是张剑都是暴力拆迁的受害者，如果没有华厦公司及其责任人员组织的违法暴力拆迁，悲剧根本不会发生。事实上，张剑一家在遭遇到暴力拆迁后，过得就是失去家园、颠沛流离、寄人篱下、骨肉分离的生活。

不难看出，一个个鲜活的例子证明在国家机关面前，普通老百姓的力量是多么的微薄。在自己利益受到损害的时候，为维护自己正当权利的时候，造成了这一桩桩的悲剧。民告官难，难于上青天。而享有国家权力的机关，却不去想这些权力都是普通的人民赋予你们的，是让你们更好地为了广大人民群众服务的，而他们却肆意的滥用这些权力，不仅没有很好地保护人民的权利，反而层层进行压制阻碍。

从“野蛮拆迁”到“暴力反抗”，由此引发的社会矛盾、上访和，已成为影响社会稳定的导火索。老百姓没有办法，极端行为不断出现。对地方政府而言，要完成维护社会稳定的责任使命，必须能够正确处理和应对这一矛盾冲突。

三、新拆迁条例

出现这些现象不仅有法律上，地位上，以及法律意识等的因素。为此，国家也作出努力，为了更好地解决纠纷，保护公民的合法权益，首先从法律上作出了规定：2011年1月21日，国务院公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，长期来倍受诟病的《城市房屋拆迁管理条例》（下简称《拆迁条例》）被废止，国有土地上的房屋征收与补偿关系得到理顺。新条例以行政法规形式，明令废止政府责成强制拆迁权利。自此，国有土地上房屋征收活动将不存在行政强制拆迁。

在此立法背景下，相关补偿安置协议及其履行的相关内容发生了较大变化。《拆迁条例》实施期间，房屋拆迁补偿协议由作为平等主体的拆迁人与被拆迁人签订，在协议得不到履行的情况下，依照该条例第15条的规定，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院。

国家从法律上完善对人民权利的保护，在以后社会进步法律发展中，提高在行政诉讼中的程序要求，加强城市房屋拆迁程序研究，对于变革政府拆迁管理理念、平衡拆迁当事人的利益关系、完善城市房屋拆迁法律制度具有重要意义。

另外，也希望国家权力机关在意识上也能提高。毕竟普通百姓与强大的国家机关力量悬殊很大，故也希望能够适当消减政府机关的权力，加大人民的权利。

四、总结

也有的说行政诉讼是“民告官”的法律。

官或有大小，职责各有不同，但作为国家干部和公务人员，依法行政的理念决不可缺失。对于国有土地征用和房屋征收，国家有关法律规章对其程序作出过严格规定，即便是符合规定应该搬迁而房屋所有者未能搬迁的，也理应按照正常程序，最后由人民法院来强制执行。而从媒体曝光的暴力强拆事件来看，总脱不开地方政府甚至相关领导的影子。这种权力的滥用，不仅与依法行政背道而驰，更是一些悲剧发生的根源。行政权力需要控制，人民权利需要更好保障，正确处理行政权力与公民权利的关系。

参考文献：

[1]王才亮.程国顺等.国有土地上房屋征收与补偿条例条文释义与案例指导[M].法律出版社，2011.

[2]闫尔宝.国有土地上房屋征收与补偿条例——第25条分析[J].法律时评，2012（1）：90-96.

[3]袁裕来.特别，民告官手记（Ⅲ）[M].中国检察出版社，2006.

[4]姜明安.行政法与行政诉讼法[M].北京大学出版社，高等教育出版社，2007.

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《市旧城区土地开发整理试行办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

第一条为进一步加大旧城区改建力度，提升城市品位，改善人居条件，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）等规定，结合我市实际，特制定本办法。

第二条本办法所称的旧城区土地开发整理，是指在我市建成区范围内进行旧城区改建所涉及的土地征收、安置、补偿、出让。

第三条旧城区土地开发整理遵循“政府主导、街区实施、统一规划、市场运作、有序开发”的原则，鼓励整居、成片开发整理。

第四条市政府统一组织领导旧城区土地开发整理工作，经济开发区、密水街办、醴泉街办、朝阳街办（以下简称各街区）具体组织实施。市住房和城乡建设局、规划局、国土资源局、发展和改革局、财政局、土地经营开发管理办公室等部门按照各自工作职责做好相关工作。

第五条各街区应于每年10月底前将下一年度旧城区土地开发整理计划报市政府审核，经审核符合要求的，纳入国民经济和社会发展年度计划和年度土地供应计划。

第六条旧城区土地开发整理计划经市政府批准后，各街区对拟土地开发整理房屋状况、土地权属状况等情况进行调查摸底，编制土地开发整理实施方案。实施方案包括以下内容：

1、项目区域范围、土地概算面积、测绘编制现状图（由国土资源局、规划局提供）；

2、项目区域内需征收房屋的数量、建筑面积和所占土地面积（由街区和规划局、建设局、审计局、监察局提供）；

3、安置房建设的位置、套数、套型面积、设施条件、建设周期、回迁安置周期等附加条件（由街区和规划局、建设局提供）；

4、测算征收安置补偿成本（由街区和规划局、建设局、审计局、监察局提供）；

5、市规划局编制或委托编制的规划策划方案（由规划局提供）。

第七条市规划局设立规划编制研究机构，负责对拟开发整理地块规划策划方案征集、审核，或直接编制规划策划方案。编制经费记入土地储备成本。

第八条市政府组织市住房和城乡建设局、规划局、国土资源局、财政局、监察局、土地经营开发管理办公室等部门和相关街区，对街区拟定的实施方案进行核查、会审。

第九条实施方案经市政府组织有关部门、街区会审无异议后予以公示，广泛征求公众意见。

第十条市政府委托政法部门对拟土地开发整理项目进行社会风险评估，涉及被搬迁人数较多的，提交市政府常务会议研究决定。

第十一条市政府批准实施方案后，各街区公告，公开竞价确定土地开发整理项目投资人。招标程序参照土地招拍挂出让程序，邀请市政府分管负责人、监察局、住房和城乡建设局、规划局、国土资源局、财政局、土地经营开发管理办公室的负责同志参加。

第十二条项目土地开发整理投资人应在投标前15日内将土地开发整理项目价款的50%缴入各街区专户，余款待土地招拍挂出让公示前交齐。土地开发整理项目价款由各街区和市土地经营开发管理办公室共同监管使用。

第十三条各街区受市政府委托负责按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规规定，组织国有土地上房屋被征收人选择评估公司，入户评估，签订补偿安置协议。被征收房屋价值的补偿，按照被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价格评估确定。各街区组织评估公司入户评估时，邀请土地开发整理投资人派员参加，监督评估过程。

第十四条集体土地上房屋搬迁需将土地依法转为国有后按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》做出房屋征收决定或实施协议搬迁。

第十五条经过开发整理的项目用地，在完成房屋征收补偿安置和场地平整，经土地储备经营会审小组联合验收，达到“净地”条件后，纳入政府土地储备。对纳入储备的土地，由土地经营开发管理办公室以宗地为单位向市规划局申请规划设计条件，市规划局受理后15日内提出建设用地规划条件。材料齐备后，由市国土资源局依法组织供地。列入年度供应计划的土地在完成前期开发整理后，由市国土资源局依法组织供地。

第十六条土地开发整理地块安置房和商品房开发用地分别出让。安置房用地先由市国有资产经营投资有限公司、市高建地产投资开发有限公司或市城市建设投资有限公司通过招拍挂程序取得土地使用权（以此为平台融资），安置地块的土地出让金及建安成本等费用从土地整理开发成本价款中列支。安置房建设完毕后，将土地使用权转让给房屋产权人；商品房开发用地公开招拍挂出让。

第十七条各土地开发整理项目应先予建设居民安置房。安置房工程由街区组织建设。

第十八条土地开发整理成本严格按照《省国有土地使用权出让收支管理办法》和《省土地储备资金财务管理暂行办法》执行，主要包括房屋征收补偿或安置费用、收购和收回土地的相关费用、配套设施建设和场地平整等土地前期开发费用；土地整理投资人向银行或其他金融机构贷款利息支出；规划、测绘、评估、审计等工作中发生的有关费用。建立项目土地开发整理成本的审核确认机制。市财政局应会同国土资源局、住房和城乡建设局、审计局、监察局、土地经营开发管理办公室等部门成立成本审核小组，审核小组可选取中介机构进行审计，审计报告由审核小组审核确认。

第十九条若土地开发整理投资人以土地开发整理成本价款竞得原开发整理项目土地使用权，前期支付的土地开发整理价款抵顶土地出让价款。若土地开发整理投资人以高于土地开发整理成本价款竞得原开发整理项目土地使用权，高出部分扣除有关税费、控管基金、储备费用后60%补助给土地开发整理投资人。土地开发整理投资人前期支付的土地开发整理价款抵顶土地出让价款。若非土地开发整理投资人以高于土地开发整理成本价款竞得开发整理项目土地使用权，高出部分扣除有关税费、控管基金、储备费用后20%补助给土地开发整理投资人。若土地开发整理投资人自身原因未竞得原开发整理项目土地使用权，非土地开发整理投资人以土地开发整理成本价款竞得原开发整理项目土地使用权，扣除有关税费、控管基金、储备费用后将剩余价款拨付给土地开发整理投资人。若土地开发整理投资人自身原因未竞得原开发整理项目土地使用权，非土地开发整理投资人以低于土地开发整理成本价款竞得该宗土地，扣除有关税费、控管基金、储备费用后将剩余价款拨付给土地开发整理投资人，差额部分由土地开发整理投资人负担。

第二十条旧城区改建政策：

1、安置房建设行政事业性收费全免（集中供热设施配套费、供水管网配套费除外），回迁房办理房权证（征收原有证房屋面积内）免收各项收费（工本费除外）。

2、商品房开发建设按高政发[2010]1号文件“新建商住类项目”收费。城市基础设施配套费（集中供热设施配套费、供水管网配套费除外）、土地出让政府收益、税收地方留成等额补助给经济开发区、街办，用于征收房屋补偿安置。鼓励城区居委会自主改造，以居委会为主体自行组织旧村改建的，由居委会享受高政发[2010]1号、高政发[2010]38号文件规定的“城中村”改建政策，但须按市政府旧城改建计划开展工作，按时完成改建任务。旧城区改建片区开发企业已取得土地使用权的，按市政府已批复政策办理。

第二十一条对于搬迁难度大的改建片区，市政府按照“一事一议”的原则专题研究项目改建政策。

第二十二条土地开发整理项目涉及企业搬迁，搬迁企业符合“退城进园”、“退二进三”条件的，仍享受高政发[2010]1号文件、高政发[2010]11号文件规定的优惠政策。