集体土地评估方法范文

导语：如何才能写好一篇集体土地评估方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】土地整理；项目评估；方法体系；科学合理；综合效益；可持续发展；和谐社会

0 引言

土地开发整理是土地管理的一项重要工作，是提高耕地质量、增加有效耕地面积、改善农业生产条件和生态环境的重要措施，是促进土地资源集约与持续利用的主要手段。土地开发整理作为促进土地资源重新配置、增加土地利用效益和提高土地供给能力的重要途径，对实现土地资源的可持续利用发挥了重要作用。

1 土地开发整理项目评估应遵循的原则

1.1 信息准全原则

土地的特性及项目背景条件等各种信息是土地开发整理项目评估的基础，没有准确、全面、及时、适用的信息，评估便没有基础，易发生主观臆断，陷入盲目性，导致评估的失误，给土地开发整理项目管理带来严重的后果。

1.2 未来预测原则

在进行土地开发整理项目评估时，根据土地开发整理的当前态势以及资源的各方面条件，采用一定的方法对土地开发整理项目实施后可能产生的各种后果进行全面准确的预测，把握土地开发整理项目的脉搏，为土地开发整理项目的决策提供必要的参考。

1.3 对比优选原则

土地开发整理项目评估必须提供当地土地开发整理规划项目库中的若干项目，然后对确定的各个项目从多方面进行对比，通过严格的评估，从中选择出相对最优的项目作为实施项目。

1.4 效益原则

土地开发整理项目实施的最终目的是通过开发充分发挥土地的效益，即包括土地开发整理的经济效益，同时也应包括生态和社会效益。

2 土地开发整理项目评估的现状分析

与一般的项目评估不同，土地开发整理项目评估还不成熟，在还没有一套完整、科学、实用性较强的评估模式，难以适应科学、合理、高效的土地开发整理要求，因此影响了有计划、有目标地进行土地利用总体规划和土地开发整理专项规划。目前土地开发整理项目是否立项主要是由能否通过专家评审来决定，而忽略了评估的环节。虽然专家评审有一定的评审标准，采用会议评价的形式，有水利、土地、计委、财政、规划等相关部门的专家和行政官员参加，并最终形成评审意见，但是专家评审包括较多的非专业性行政官员，因此会或多或少带有行政或官方色彩，受行政干预较大；另外，专家评审只采取会议的形式，所需的时间较短，不进行项目评估的所有内容。因此，专家评审不能与评估相等同，它只是评估的一种工具，也就不能成为土地开发整理项目立项的真正意义上的科学依据。

而真正的土地开发整理项目评估则应该由专家学者进行，很少包括行政官员，需要完成项目评估的所有内容，包括社会需求、基本条件、技术、设计、效益、管理等，最终形成评估报告，因而需要较长的时间，它更侧重于专家的专业性意见，一般不具有行政或官方色彩。

土地开发整理项目评估包含的内容较多，但目前主要是对土地开发整理项目的效益进行评估，尤其是对经济效益采用定量分析方法进行重点评估，而对生态和社会效益多采用简单的定性描述。国内外一些专家学者也对土地开发整理项目的效益评估方法进行探讨，分析了目前土地开发整理项目效益评估工作主要以经济效益评估为主的现状，提出应进行综合效益评估的建议。

3 项目评估方法与体系

3.1 可拓决策方法的选择

由于土地开发整理项目具有综合性强、涉及面广、对资源依赖性强、不稳定、长效性和公益性等特点，因此在建立土地开发整理项目评估指标体系时，就要尽可能全面、完整，不仅包括效益实现程度指标，还要包括社会需求程度指标、基本条件满足程度指标、土地开发整理潜力指标、项目方案设计的可行性指标、项目规模合理性指标、项目管理制度可行性指标和可行性研究报告的可靠性和合理性指标，但是其中有些指标，例如项目方案设计中的道路系统、土地利用布局、工程项目布局、田块方向布置等指标，一般情况下只能对其做定性描述而无法进行定量分析。

为了用统一量度来衡量各个指标，必须借助一定的数学方法将定性的指标定量化，才能进行研究。定性指标与定量指标成为一组不相容的问题，即矛盾问题，而可拓学可以为解决矛盾问题提供依据和方法。一般的数学方法着重研究事物的数量关系和空间形式，而完全舍去了事物质的方面。但是如果只考虑数量关系，仅仅只用数学模型描述矛盾问题，就会出现矛盾方程、矛盾不等式，无解的线性规划等数学模型。因此，在解决矛盾问题时，除了考虑数量关系以外，还要考虑事物本身和事物的特征。可拓决策法则把事物的名称（一定质）、事物的特征名称（一定质的反映）和事物的特征（一定质的量的表现）全部都反映出来，这就更有利于解决矛盾问题。根据进行土地开发整理项目评估应遵循的原则，所以本文在进行土地开发整理项目评估模式研究时，选用可拓决策法中的优度评价法进行评估，把各指标、各指标的特征和量值作为一个整体来考虑，将物元变换作为解决定性指标向定量指标转换的工具。通过最终的现实分析，发现将可拓决策方法运用于土地开发整理项目的评估中是可行的。

3.2 改进的层次分析方法的选择

土地开发整理项目的效益评估作为土地开发整理项目评估的核心部分，内容包括经济效益、社会效益和生态效益的评估。为了统一衡量标准，本文在进行经济效益、社会效益和生态效益评估时，采取定量分析为主，定性分析为辅的方法，将各指标定量化，同时做相应的定性描述。层次分析法可用于分析定量问题或定性与定量相结合的问题，但是，传统的层次分析法存在着诸多的缺陷。如对于1～9标度法，专家往往难以准确给出两个对象的重要程度之比，特别是难以适应决策层次中单层含有较多对象的决策问题；另外，一致性指标应小于0.1的规定缺乏理论依据，而且实践表明，对于高阶判断矩阵，这一要求往往难以满足；其次，专家们的资历、经验和智慧都各不相同，各人所获得的信息也不相同，因此，在打分时会产生不同的理解，表现出不同的偏好，有的抱乐观态度，有的则持悲观看法。如果判断有误，决策极可能不准确。处于避嫌或认识不足等原因，有些专家对判断矩阵中的某些因素无法打分或不愿打分，提供的是某些因素没有打分的残缺矩阵，此时要求利用残缺判断矩阵这种不完全信息给出合理的评价结果，是有一定难度的。

鉴于传统的层次分析法存在以上诸多缺点，本文采用改进的层次分析法对土地开发整理项目的效益进行分析。改进的层次分析法采用3标度法，它是对传统的层次分析法进行了改进，采用自调节的方式建立比较矩阵，计算出最优传递矩阵，再将其转化成一致性矩阵。该法自然满足一致性要求，不需再进行一致性检验。通过最终的现实分析，发现改进的层次分析法运用于土地开发整理项目的效益评估中是可行的。

4 结束语

总之，由于土地开发整理项目也属于在时间和资金的约束下，具有专门组织和特定目标的一次性任务，项目实施后，若要再修改方案，将花费更多的人力、物力、财力，因此，在项目实施前就必须作好充分的准备工作，以防止施工后出现无法挽回的损失，而土地开发整理项目评估则是土地开发整理项目前期准备的核心工作。

【参考文献】

[1]范金梅.土地整理效益评价研究[J].中国土地，2003，10：14-15.

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关键词：石油土地；土地评估；土地使用权

中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2014） 12-0000-01

随着经济的不断发展，国家对原油的需求量在逐年增加。油气资源储存、开采、利用的全过程都离不开土地，为保证石油天然气能源供应，石油企业在生产建设过程中取得大量土地。我国石油企业获得土地使用权的方式由无偿、无限期使用过渡到现在的有偿、有限期的出让土地制度，取得方式的改变导致了之前沿用的评估方法已经不适应企业的现状。因此，有必要对石油企业土地使用权评估现状进行研究，对评估方法进行改进，方便企业对土地资产进行整理、处置，提高生产水平。

一、石油企业用地使用权的取得方式

（一）行政划拨。按照《划拨用地目录》的规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权。石油天然气行业油（气、水）井场及作业配套设施和油（气、汽、水）计量站、转接站、原油（气）库等设施均符合划拨用地目录，以划拨方式取得土地使用权。

（二）有偿出让。按照国家用地政策，在《划拨用地目录》以外的不享受划拨用地政策的如加油站、车库、食堂、办公楼及生产指挥中心等设施用地，以有偿出让方式取得土地使用权。

（三）土地租赁。石油企业上市公司通过租赁母公司授权经营土地或第三方土地来获得土地使用权及油气企业母公司租赁第三方土地来获取土地使用权。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

（四）授权经营。国家为支持国有企业改制，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，解决石油天然气企业改制过程中遇到的土地问题。

二、石油企业用地目前的评估模式

（一）划拨方式下的评估模式。法律上，划拨不被认为是有偿使用，但实际上石油天然气开发企业也是要付出成本的，支付原集体土地所有者土地补偿费与土地使用者的土地收益补偿，只是不像市场买卖一样付出全部的市场价格。实际上在一些地方，比如珠海，早已出现了“有偿划拨”的概念。对于企业来说，划拨土地只需向政府交纳（政府再支付给被征地者）集体土地征收成本或国有土地使用权终止补偿费，包括土地补偿费、安置补助费、地上青苗附着物补偿费、青苗补偿费、土地复垦费、耕地占用税等。

（二）出让方式下的评估模式。石油天然气设施用地中，通过出让方式或得使用权的数量较少，尤其是生产性用地，更是少见。这主要是沿袭过去的国企工业用地供地方式，即使是改制的国有企业，进入股份的土地资产也绝大多数以作价出资、入股或者是授权经营方式处置，只有几少数部分以出让方式获得。受石油天然气附属配套设施用地产权人的可选择性小、位置变动困难等制约，出让方式获得的土地基本上以协议定价为主，其价格由企业与政府协商确定。

（三）租赁方式下的评估模式。比起出让来，石油天然气设施用地中，采用租赁的方式更少。租赁土地有两种情况，一是向国家租用，二是向农民集体租用。向国家租用的主要是临时用地，比如仓储场地等，一般按照国家有关规定执行。向农民集体租用的土地一般是用来勘测、油井、管线，以及临时堆放的场地等，发生的情况相对较多。向农民集体租用土地成本较低，而且风险小，如果不需要了可以马上归还，但是，按照现在的法律规定，租用农用地进行非农业使用是违法的行为，这是一个较大的矛盾。

（四）作价出资、入股、授权经营情况下的评估模式。根据国家《划拨用地目录》规定：以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用地等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。因此，上市的石油天然气企业用地则以作价出资、入股或授权经营的方式使用。在改制过程中，先承认企业具有划拨土地使用权价值，土地使用权的市场价值与划拨权价值的相差部分作为国家资本或股份。这些价值由中立的估价结构评估后在政府备案，政府签署最终处置文件，同时确定国家资本金的比例及价值。这里，意识企业虽然只是付出了国家资本金部分，但实际上获得了完全的市场价值；二是企业所获得的划拨土地权益部分的价值，被直接认定为企业所有；三是价格基本上依靠评估机构评估确定，政府和企业之间没有协商及谈判的过程。

三、石油企业土地使用权评估过程存在着的问题

（一）有违市场价值。由于我国对石油天然气行业实行一定的垄断，国内从事油气勘探开采业务的主要业务都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用权获取方面没有竞争性；其次，在获取土地使用权时有一大部分是根据政府的相关规定作价或者与农民协商作价，这两种情况都不能真实反映土地使用权的实际价值，违背了土地使用权的市场价值。

（二）评估模式单一。原有的评估模式基本是从费用和成本的角度评估土地使用权，没有从预期收益的角度来评估。由于石油企业土地使用权的价值主要体现在其地下蕴藏的油气资源上，通过预期收益的形式来表现，所以本文认为应该从预期收益的角度评估石油企业土地使用权。

（三）没有体现价格杠杆作用。由于现在的评估机制不是建立在土地收益与成本关系的基础之上，不同的土地供应方式之间也缺乏较为精准的经济关系，土地使用和价格之间缺乏紧密的关联性，所以价格不能发挥应有的市场调节功能。

（四）单向定价，缺乏对称性。目前所有的评价基本上都是单向定价方式，缺乏协商和互动机制。团队是由企业土地使用权进行评估，应该有一个互动的环节，否则会出现信息不对称，没有充分的沟通和均衡，最终导致定价的不合理。

参考文献：

[1]王辉.浅析土地用途管制制度对土地增值的影响[J].大众商务，2009（08）.

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身份证号码：43**0119**11194013

地址：HN省HH市HC区YC乡CPC店S村民小组

被申请人：HH市国土资源局

法定代表人：***

地址：HH市**北路

复议请求：

事实与理由：

一、被申请人的征地依据明显不足。

（一）HH市体育中心项目系为HH市承办HN省第十一届运动会申请立项，然而该市已确定并非HN省第十*届运动会承办城市，征地的事实前提已经不存在。

然而，目前的实际状况是：HH市已经确定不承办20**年省十*运会，原规划方案被调整，原规划用于建设综合竞赛训练馆、游泳馆等位置的土地被作为经营性用地，用于出让融资。显然，目前HH市体育中心被改变其规划的土地用途，严重违背了为“公共利益”建设的初衷，不符合国家关于“为了公共利益的需要才可以依照法律 规定的权限和程序征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”的规定，其继续按照原建设体育中心的用途向村民征用土地，已经构成严重违法。

（二）原（2004）政国土字第00*号农用地转用、土地征用审批单已经依法失效，征地的批准前提已经不存在。

根据国土资源部《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》以及《HN省征地程序暂行规定》的规定，农用地转用和征地批准文件有效期为2年。而体育中心项目用地自2004年初获批后，未在两年内实施其征地补偿方案，HN省人民政府（2004）政国土字第00*号农用地转用、土地征用审批单批准文件已自动失效，HH市国土资源局在未重新取得省人民政府的审批的情况下以失效的文件继续征地已经构成严重违法，HH市国土资源局目前对申请人的腾地通知系严重侵犯申请人对财产的合法所有权的违法行政行为。

二、被申请人的征地、拆迁安置程序违法

（一）根据《国土资源部关于征用土地公告办法》的规定，被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，征用集体土地的，征用土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在乡人民政府所在地进行公告，而HH市人民政府在未依法上述公告及方案，违反了该办法的规定。

（二）在征地、拆迁过程中，除HH市国土资源局外，还有HH市体育局、体育中心有限责任公司、HH市城市建设投资有限公司和HH市体育中心建设工程项目部等擅自相关征地、拆迁安置文件，与被征地村民签订合同等，严重违反了征地拆迁由市人民政府土地行政主管部门负责具体实施的规定。

（三）《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”而对申请人房屋进行拆迁评估的HN新时代房地产评估咨询有限公司系由HH市城市建设投资有限公司单方面指定的，一方面HH市城市建设投资有限公司并非拆迁人，另一方面单方指定行为严重违反了拆迁估价机构的确定应当公开、透明的原则，剥夺了申请人的选择权，其评估结果显然不能作为补偿依据。

（四）拆迁补偿安置标准的确定程序违法。根据HN省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第二十四条及《HN省征地程序暂行规定》第十条的规定，国土资源部门拟定征地补偿安置方案时，应当听取被征地农村集体经济组织和农户的意见。征地补偿安置方案确定后，有关乡（镇）人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组和农民的意见。被征地农村集体经济组织或农户申请听证的，当地国土资源部门应当依法组织听证。而HH市国土资源局在拟定及公布征地补偿安置方案时，并未与被征地农村集体经济组织和农户有任何沟通，未听取其任何意见，严重剥夺了被征地农村集体经济组织和农户的合法权益，程序严重违法。

三、拆迁补偿安置过程中的行政行为严重不适当。

（一）拆迁补偿安置标准不适当。根据《土地管理法》第四十七条第六款的规定，依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。也就是说，拆迁补偿安置的基本标准是让失地农民的生活水平不因土地被征用而下降。然而，一方面，被申请人的拆迁补偿未严格按其当地的规定执行，另一方面，补偿依据系2003年制定，明显不能反映目前申请人的生活水平，如按照目前被申请人确定对申请人的征地拆迁补偿款，远远不能维持被征地前的生活水平。

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关键词土地征用制度 农民权益 制度缺陷

文章编号1008-5807（2011）05-134-02

随着农村城镇化的不断推进，土地征用是经常发生的事情，这使许多地方城市面貌焕然一新，但与此同时也存在许多有待解决的问题。理论界涌现出大量关于地征用制度的研究文献。笔者就有关土地流转方面的主要理论及学术讨论情况进行综合评述

一、我国现行土地征用制度研究评述

（一） 我国现行的土地征用制度存在的问题

1、土地征用制度的滥用与“公共利益”界定的不明确。

王瑞华，卢彬(2008)认为在我国《宪法》规定只为某个或某些经济组织或者个人利益需要，是不能征用集体土地的。但是现行法律、法规并没有明确界定哪些建没项目用地是为了“公共利益需要”。董永在(2007)也提出，我国宪法规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对农民集体所有的土地实行征收或征用，并给予补偿。”而《土地管理法》中又明确规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的。必须依法申请使用国有土地。刘向南，曲福田（2005）通过对国外几种强制征用土地的法律规定得出以中国目前对公共利益的界定，属于一般原则的方式。对公共利益的含义是模糊的，而且缺乏相应的司法解释或行政程序来对此进行必要的补充。

2、征地过程中所制定的补偿机制不健全，不合理，有失公平。

李集合（2008）对于征收补偿的原则，各国立法的规定并不一致，他纵观世界各国的做法的前提下，把有关土地征收补偿的基本原则大致有以下三种：完全补偿原则、不完全补偿原则、相当补偿原则，按照这三种原则的指导，首先他认为在宪法中明确规定土地征收征用的补偿原则为非营利性征地采用不完全补偿原则；其余采用完全补偿原则；其次，修改土地管理法，界定非营利性征地。哪些征地不具有营利性，可给予不完全补偿，哪些具有营利性，应给予完全补偿。最后，完善征地补偿机翩，拓宽就业安置渠道，健全对被征地农民的社会保障。刘畅(2005)通过中外土地征用补偿标准比较，认为我国的征地补偿标准带有浓重的计划经济色彩，与我国正在建设和完善的市场经济体制是不相适应的，带有明显的不适应性和滞后性。我国同国外土地征用补偿标准相比较其缺陷性具体表现在以下几个方面：首先，土地补偿标准偏低。他认为目前我国土地征用的补偿标准是由政府单方面制定出来的，在制定土地征用补偿标准时，政府并没有把征用土地看成是一种市场交易行为，不仅没有考虑土地权人丧失土地的间接损失，就是直接损失的补偿标准都只是根据耕地常年产值来制定，尽管现行《土地管理法》提高了补偿的倍数，但远未消除低成本征地的不合理状况，补偿金额明显偏低；其次，没有考虑土地价格变动的因素没有遵循最有效利用的原则，影响土地价格变动的因素很多，地区经济发展水平、人均耕地面积、土地的位置、环境质量等经济因素的不同均会导致地价的差异，即使是同一块土地，不同的投资水平也会出现产量的差别，但我国实行的按统一标准给予补偿显然没有考虑到土地的这一“级差地租”。最后，他总结为现行的补偿机制没有遵循最有效利用的原则。在理论上，用地单位应该按照建设用地的市场价格获得被征用土地的使用权，被征地农民应该按照公平市场价格获得失地补偿，发达国家也是参照这一原则给予农民补偿，但在我国现实中，用地单位根据现行的征地补偿标准支付给失地农民的补偿金却少得多，而其获得土地的成本中很大一部分是上交给地方政府的土地出让金。

3、土地征用过程中农民权益的保护问题。

随着我国城市化进程的加快，对土地提出了更高的需求，在我国当下不健全的补偿机制下通常采取的是各地普遍采取征地后一次性支付补偿金的方式，然后让农民自谋职业。由于补偿金偏低，加上在城市就业上存在明显的劣势，引起了大量农民失地、失业和社会不稳定的现象，由于缺乏非农技能及社会保障及户籍的限制使得在我国农业人口大国中出现了新型的“三无农民”的弱势群体。

王永谦(2008)认为，农民养老与土地有着天然的联系，土地征用前，农民的土地收益虽然不高，但收入稳定，能够提供最低生活保障。大部分老年人在劳动力尚存的情况下能继续依靠土地产出来维持自身生存，在劳动力完全丧失以后也可以依靠家庭来实现养老。土地征用后，在现行的补偿机制下存在以下几个方面的问题：首先，使失地农民失去了最稳定、最基本的生活来源，由于补偿费低，失地农民的一切生活资料都要通过市场购买来实现，生活消费支出比以前有很大提高，微薄的土地补偿费连数年的生计都难以维持，创业资金更是普遍缺乏，生活水平下降；其次，失地农民再就业困难重重。土地被征以后，社会保障机制不健全，严重影响农村社会稳定和经济发展，失去土地后，农民失去养老保障，医疗保障等。新型农村合作医疗制度对减轻农民负担起到了一定作用，但由于补助额有限(最高为30％，而且有的项目还不予报销)，失地农民拿到的几万元安置费只够维持几年的基本生活，要从这部分钱中拿出一部分来看病，极有可能造成钱花了，病也没看好，吃饭又成了问题。曲珍英（2009）认为现行土地管理法及配套法规在损害农民权益方面总结为两个方面，首先表现在现行上地征用制度下土地增值收益农民无份；其次，征地权滥用，损害了农民的合法权益。土地征用对农民合法权益的侵害是众多侵权因素之首。

4、在征地过程中基层政府组织所表现出来角色错位

张晓云，杨俊（2009）认为地方政府在征地过程所表现出来的，不惜牺牲农民的利益为个人谋求利益主要原因是由于形成于计划经济时代的土地征用制度在现今市场经济背景下运行也体现出来的制度缺陷所造成的。郑钟净（2008）认为在现行土地制度下，建立地主政府与农民的博弈模型，得出结论认为地方政府具有独立经济利益倾向，并与开发者结盟作为博弈共同主体成为土地征用博弈的核心，即对上形成与中央政府的博弈，对下形成与农民的博弈．这是造成土地征用社会冲突的根本因素。

（二）对现行我国土地征用制度改革路径趋势分析

对我国土地征用改革的研究中，学术中主要是以下几个方面来完善我们现行土地征用制度。

1、从产权问题上，崔兆霞（2006）认为，农民集体的土地产权利益得到明确体现和保护，特别提到农地转为非农的建设用地时，农地的发展权从我国现行征用价格的情况看，农村集体所有权中似乎确实不含有此项权利，此项权利目前似乎确实仍然是由国家所持有。究竟将此项权利划定给农村集体还是明确设定在国家手里，此事涉及各方利益，事关重大。刘迪香，刘小莉也从农民的完全产权中发展权的角度来研究土地征用制度的改革，认为明确设立农民集体土地发展权，赋予农民集体土地所有者的法人地位，从而赋予农民集体所有权与全民或国有土地所有权平等的法律地位，消除国有土地所有权对集体土地所有权功能的挤压和越位或替代，这是改革完善现行土地征用制度的关键所在。穆松林，高建华(2009)在借鉴了美、英、法模式土地发展权的设置在一定程度上达到保护耕地，保护自然资源，保护生态环境，保护社会公共利益的目的。在市场经济条件下，如何有效地利用土地，保护土地所有者及利用者的利益，尤其是保护被征地广大农民的利益，仍是立法需要解决的问题，土地发展权即是一例。

2、从农地征用的补偿问题上，郭依静(2009)认为 ，现行《宪法第四次修正案》增加了补偿条款，但遗憾的是没有规定补偿标准。就中国目前行政补偿原则的现状来讲，农村土地征收补偿不同程度地存在着随意性大、抚慰色彩浓的特点，不能为当事人的正当权益提供有力保护。通过借鉴国内外的经验教训他认为征收补偿范围应包括因征收而造成的一切损失，从对土地所有权的补偿扩大到土地使用权的补偿，补偿范围涉及一切具有经济价值的形态现行的土地征收补偿项目，仅包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费3种，郭依静认为这是征地补偿范围和标准中应予补偿的一项重要内容。张为杰，宫芳（2009）认为我国征用补偿的标准过低，对补偿程序，补偿模式，补偿金的给予也提出了具体的操作模式，在土地征用补偿费上特别指出不直接支付被征地集体和农民，而是由政府部门直接划人劳动部门安置的专用账户，直接落实到被安置人员的个人账户上。对征地农民按年龄实行不同的生活和养老金发放标准；另一种做法可以采用补偿金额的年收益率等于土地在原有用途的收益率，这样可以保证失地农民的正常生活水平。纪昌品、汤鸿（2007）基于土地生产功能差异，这种差异主要从征用前和征用后来进行分析，可以根据征用后的不同土地用途灵活制定不同的补偿标准。

3、从我国现行土地征用程序上，国内学者主要从法理的角度分析完善我国现行的土地征用程序，窦衍瑞、王珍行分析我国当前土地征用程序的制度缺陷，同时结合我国土地征用制度的实践，主张从以下几点构建我国土地征用的法律程序，首先单独设立公共利益审查程序，土地征用、行政征收、行政征用的目的是相通的，都是为了实现公共利益。因此，公共利益的审查应当是土地征用乃至行政征收、征用程序中的重要内容。其次，公正构建土地征用补偿的数额、方式确定程序；第三，原则上确立事先补偿；第四，明确规定土地征用救济程序；最后，立法设立土地评估价值（价格）。

二、在土地征用制度上还有待进一步研究的问题

综观近几年土地征用制度的学术研究成果，对上述综述中所提到的我国现行土地征用制度中所存在的问题基本形成共识，改革势在必行。但笔者认为在学术界对有些问题达成共识的同时，有以下几个方面还需进一步的研究：

1、在土地征用的补偿问题上，各个研究成果都指出我国现行的依据土地作为农用在生产产值的倍数来进行补偿，是不合理的。但在具体的有什么的方法和标准来评估耕地的价值，除了可以用直观的生产产值来评估的耕地的经济价值之外，如耕地的生态价值等方面没有一个合理的评估方法来正确的确定测算其价值，这在很大程度上影响着对补偿标准进行后续完善的同时缺少一个合理的依据。

2、在农民的产权问题上，各学者都普遍认为在土地征用过程中要尊要农民对土地的完全产权，不仅表现在补偿标准的提高，同时农民还要分享土地征用后由于用途的改变还表现出的增值收益。但在增值收益的问题上，笔者觉得还需进一步讨论和研究，这个增值收益分配的标准，分配的对象及比例等相关问题。

参考文献：

[1]刘向南，曲福田.土地征用制度改革问题综述.南京农业大学学报(社会科学版)，2005．5(4).

[2]董永在.目前我国农村土地征用制度存在的主要问题及其原因分析.现代经济， 2007，第6卷第9期.

[3]刘贵丰.试论中国农村集体土地征用制度改革.集体经济， 2008，（07下）.

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关键词：农地抵押制约因素建议

0引言

农村土地承包经营权能否抵押也一直是我国土地流转立法与实践中最具争议的话题之一，这不仅是一个法律问题，也是一个经济问题。

农地抵押贷款是指以农地作为抵押进行融资的过程。当前我国农业发展的过程中，资金不足已成为农村发展的最大障碍，农村贷款逐步呈现出“农民贷款难，银行难贷款”的两难局面，而农民贷款难的主要原因在于缺乏银行认可的抵押财产。农村土地使用权作为农民最基本的生产资料和重要财产，依据我国法律规定是不允许抵押的。因此，克服法律制度和观念上的制约，开展农地使用权抵押融资对破解“两难”局面、充分发挥农地价值、促进资金融通和社会主义新农村建设具有重要意义。

1实施农地抵押贷款的可行性

我国最早在贵州省湄潭县试行农地金融制度，1988年在中央和地方的资金、政策支持下，该县成立了土地金融公司，向土地经营者发放农地使用权抵押信贷。但在1997年经原土地金融公司改建的湄潭土地开发投资公司，因受乡镇企业破产倒闭的影响，形成大量的资金沉淀，亏损严重而被勒令撤销，这一结果标志着农地金融制度试验以失败告终。而后来山东、河南两省各级地方政府按照“依法、自愿、有偿”的原则，以股份合作、转包、承租、转让等方式流转土地承包经营权，推进适度规模的农村，取得较大成效，主要的典型案例有山东枣庄、泰安宁阳、潍坊、青岛胶州等案例，这些地区的成功案例也说明了当前实施农地抵押贷款的时机已经成熟。

2当前我国农地抵押推行的制约因素

虽然在目前各地推进的土地流转和规模经营的改革取得一定的成功，但总体来看，该项改革尚处于起步阶段，在具体实践过程中还存在各种各样的困难和问题亟待解决。

2.1农地所有权不明晰

农村土地所有权的归属不仅在法律上不明晰，在具体运作中界限和范围也较为模糊。按照《宪法》和《土地管理法》规定，集体土地可以归村级组织，也可归乡和村民小组所有。在实践中，土地集体所有者究竟是乡、村还是村民小组，当有利可图、收益丰厚时几家争做农地的所有主体；当需要投资改造投入时，谁也不愿承认。在我国乡村自治发展还很不规范的情况下，村委会自治职能与政治经济职能不分，不可能完全代表农民集体利益，由此带来对农民土地权益的侵犯，这就抑制了土地有偿承包和有偿转让，导致了农地流转市场发育不良等问题。

2.2农地抵押法律法规的障碍

有关农地抵押的法律制度主要规定在《担保法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》和《物权法》等法律法规中，这些法律法规对农地抵押问题采取了严格的限制。《物权法》第184条和《担保法》第37条均规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得设定抵押。”这就造成了农地“抵押难”的问题，也影响了金融支持“三农”工作的顺利进行，对推行农地承包经营权抵押贷款造成明显的制度障碍。

2.3农地抵押贷款管理机制不科学

由于缺少具体操作制度，土地流转过程中不规范的问题日益突出。一是农户之间的土地承包经营权流转多采取口头协议的形式，留下纠纷隐患。二是有的乡村集体经济组织未经农户同意，便将土地流转给第三方经营。三是部分乡村干部越权直接充当土地流转主体。四是个别乡村组织随意改变土地承包关系，违反规定借承包经营权流转之机改变土地的农业用途。

2.4农村社会保障机制不完善

与城市居民享有的“五险一金”相比，农村土地一直是农民的最基本的生产资料和生活收入的主要来源，也是应对年老和伤残的最后生活保障，农村土地担负着农民的生产、生活和社会保障等重要功能。农民视土地为命根子，土地是农民最基本的社会保障。随着我国工业发展和城镇化进程的加快，农民纷纷进城打工。但由于我国现行的城乡二元化的社会保障制度使得进城务工的农民无法享受到城市居民的社会保障，加上近年来金融经济危机的影响，城镇实体经济受冲击，不少进城打工农民又回到农村生活，那么土地将是他们生活的最后保障，所以大部分农民在脱离农业生产后宁愿将土地弃耕抛荒也不愿进行流转，这就阻碍了农村土地的流转。

3完善我国农地抵押贷款的建议

3.1修改完善农地抵押贷款法律法规

我国农业发展现状和未来发展趋势都迫切要求建立农地抵押制度，而现行的土地承包经营权抵押的制度仍处于雏形发展阶段，我们要加快改革这种现状，在充分总结各地土地流转的成功经验的基础上，适当修改《物权法》和《担保法》等相关法律，建立符合我国实际的农地抵押法律制度，并明确土地流转的规范流程，以便稳步推进我们农地抵押贷款进程。

3.2规范农地抵押贷款操作流程

在借鉴其他省市先进经验，在每个地区选择一个农村信用环境较好信用社进行试点，制定具体的实施方案。同时，要出台相关配套政策和措施，制订有效的管理办法和操作流程，明确贷款对象、利率、期限和额度，做好规避贷款风险的充分准备。一是推行流转合同规范文本。制定规范统一的流转合同文本，争取尽早使用统一规范的流转合同文本。二是认真指导流转合同签订。要把指导合同签订同开展流转法律政策宣传、流转咨询、流转价格评估等多项服务结合起来，指导流转双方在充分自主协商的基础上，依法建立起合理的流转关系和利益关系，签订规范的流转合同。三是健全登记备案制度。乡（镇）农村土地承包管理部门要对流转合同及有关资料进行归案并妥善保管，建立流转情况登记册，及时记载和反映流转情况。对以转包、出租或其它方式流转的，及时办理相关备案登记；对以转让、互换方式流转的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更手续。

3.3培育农地抵押贷款服务市场

积极培育农地抵押服务市场，为抵押融资工作的顺利开展创造条件。一是政府要积极参与和支持，在机构设置、业务经营等方面加以引导，提供帮助。对农地金融机构直接提供大量贴息贷款，或政府直接创办土地金融机构开展农地金融业务，或购买土地金融机构的股份支持其发展。二是要完善农地市场服务体系。制定农村土地评价指标体系，采取有效科学的评估方法，建立农地价格评估机制。成立多样化的土地流转中介机构，为农村土地流转交易信息、供求双方的咨询、双方联系及协调等方面提供服务。三是要建立农地金融机构，为土地使用权抵押贷款提供金融服务。

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一、实施纳税评估的动因

纳税评估是税务机关依据国家的税收法律法规，对纳税评估对象依法履行纳税义务情况进行审核、分析、评价和处理的管理活动。纳税评估作为重大建设项目过程管理中的关键环节，对于提高税源监控能力、降低异常申报率、堵塞管理漏洞、提升控管质效起着积极的作用。加强重大建设项目纳税评估，有着十分重要的现实意义。一是强化税基管理的需要。重大建设项目既是经济发展的重要推动力，也是税收收入的重要来源。从去年底开始，各级党委、政府先后采取了一系列加大投资、拉动内需的政策，一大批重点建设项目相继开工。借助管理软件支撑，采取人机结合方式进行专业化评估，可进一步改进管理手段、拓展控管范围、提高监控效果，切实把经济增长点转化为税收增长点。二是盘活数据资源的需要。日常控管中，税收管理员重征收管理、轻评估分析，对大集中系统、重大建设项目税收管理软件中现有的数据信息以及相关合同资料，未能有效整合运用，建立经常性评估分析制度，造成数据资源利用率不高，直接影响到数据变税源、税源变税收。三是凝聚控管合力的需要。经过调查发现，由于征管基础和人员素质的差异，不同重大建设项目管理力度和控管质效不均衡。在“大集中”系统管理框架下，只有按照新的税源控管模式的要求有效整合数据资源，深入开展案头分析评估，分析查找征管中的薄弱环节，加强部门岗位间的配合联动，才能形成评估、征管、稽查等环节的良性互动，构筑起重大建设项目科学化、精细化管理的高效运转机制，提高税收征管质效。

二、主要作法

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关键词：农村金融；金融体制；担保

一、农村金融需求面临的难题

现在，农民创业已不是稀罕事了，特别是国家鼓励大学生创业以来，有很多的大学生选择回到自己家乡进行投资创业。但他们往往由于缺少必要的启动资金，更缺少合适的抵押物从银行取得贷款，往往只能求助于亲朋好友或者转向民间借贷。目前，农村的金融需求面临的难题主要有以下几点：

1.1金融服务滞后

随着农村工商业的发展和个体创业的增加，农村经济对金融服务的要求趋于多样化，但目前在农村的金融机构仍以存贷汇业务为主，缺少针对农户个体、农村中小企业的金融产品，不能满足当前农村经济发展的需要。农发行作为政策性银行，负责粮棉收购资金的运作，只有少数的农村龙头企业可以享受到贷款；农行和邮政储蓄银行的农村金融网点基本成为吸收存款的窗口，吸收来的存款用于农村建设贷款的很少，很大一部分资金外流，支农功能弱化；现在，作为农村支农的主力军，农村信用社正处在体制改革当中，无论是从资金实力，还是服务手段上来讲都落后于农村金融需求。

1.2 民间借贷在农村金融服务体系中异常活跃，但缺乏有效监督

农村金融服务体系的不完善导致非正规金融市场的不断扩张。民间借贷对于抵押要求不高，且手续简单，特别适合农村中小企业对于资金的需求。据了解，在浙江温州的部分县里，60%的企业需要参与民间融资，其融资额占其固定资产投资额的24%。农村民间借贷主要以高利贷为主，普遍的利息在3分左右，在农户能够承受的范围之内。但我国尚未对民间资本建立管理和监督体系，不能及时掌握非正规金融市场的规模和动态，对此可能引发的问题缺少重视。

1.3农业信贷政策与农村经济发展之间矛盾突出

一个时期以来， 政府在战略布局和资源分配上强调城市过多，农村发展得不到足够重视，与迫切需要发展的农村经济形成了强烈反差。比如现行个人信用等级评定标准基本上是按大城市的标准来制定的，根本不切合农村实际，一般的农村企业及大量的个体经营和承包户因资产、销售规模限制很难达到评级要求，被排挤出信用企业之外，无法得到信用企业的授信待遇。即便申请个人贷款， 由于现行法律规定农村集体土地等均不允许抵押，可用于抵押的财产很少，也往往因为提供不了符合金融部门要求的抵押物而被拒之门外。比如目前，大部分省市农户小额贷款的授信额度只有1 万元到2 万元，支农力度最大的地区小额贷款的最高限额也只有5 万元，在当前通货膨胀的情况下，使大多数经营大户扩大经营得不到资金支持，发展受到了限制。

1.4农村资金外流严重

目前， 国有商业银行每年在农村吸储余额约为2000 亿至3000 亿元，很大部分通过上存净流出农村。邮政储蓄银行仍以“贴水”揽储方式抽取大量的农村资金，加剧了农村资金“体外循环”。目前，每年约有近千亿元资金通过邮政储蓄从农村流入城市。各商业保险开办存款性的保险业务，抽走了部分农村资金，加剧了农业资本的稀缺。少数农村信用社在赢利动机的驱使下，通过“农转非”把资金投向获利机会较大的非农领域。信用社超过存贷比例以外的25%存款资金通过购买国债等方式转移出农村，从而使资金流向城市，削弱了其支持“三农”的资金实力。由此造成的农村经济大量“失血”将加剧新农村建设资金的严重不足。

二、影响农村金融服务发展的因素分折

2.1缺少龙头企业，银行放贷缺少项目

由于农村的集体土地，农户土地作为抵押物还缺乏有效性，农业生产又存在一定的风险性，少了国家政策性支持，银行是不愿将钱放贷给个体农户的。而少数农村龙头企业往往在资金技术方面实力雄厚，又拥有自己的厂房设备，从银行贷款不是难事。目前的情况是农村的个人、家庭小作坊式企业较多，他们实力弱，比较分散，不能形成一定规模。

2.2银行经营考核体系限制了农村金融投入

银行经营考核体系实质上是限制农村金融投入银行经营考核体系在银行业务经营中起着“指挥捧”的作用。在目前银行经营考核体系中一般都侧重于考核负债业务和中间业务，对资产业务则主要是从贷款的收贷收息率和不良率方面进行考核，这对商业银行的基层行来说，无疑是限制放贷，“与其冒着风险放贷款，不如花大力气抓存款”。这样既保证了单位效益和职工福利，又保住了政绩和“帽子”。商业银行的考核机制使金融机构成为从农村吸收存款的“抽水机”。

2.3土地政策的制约

我国农村土地的所有权在集体和国家，农民只享有土地承包经营权，所以不能将所承包的土地作为抵押物从银行取得贷款。

三、农村金融服务新途径

3.1提高联合担保的放贷额度

目前，由农户间相互担保在农村信用社所能取得的贷款额度普遍是5万元以下，这显然不能满足农户扩大生产的需要。不少搞养殖或大规模种植的农户苦于没有资金扩大生产，或者没有钱作为周转资金。政府应该鼓励龙头企业与农村互助合作组织建立贷款担保机构，为一定区域的农民提供担保。龙头企业往往在在市场、信息、技术和资金方面拥有优势，承贷能力强，通过农户与龙头企业之间的捆绑，使龙头企业为农户小额贷款提供信用担保，这样，银行也打消了放贷给农户担心本息可能收不回的忧虑。银行可适当地提高房贷额度，满足农户的需求。此外，国家也应通过财政贴息，税收减免等方式重点扶持龙头企业，加强其在互助担保中的纽带作用。

3.2建立农户贷款信用档案

目前农业产业结构的调整以及产业化生产经营所需资金扩大，贷款周期一般在一年以上，不少水产养殖，比如甲鱼，往往要进过2年以上才可以收获。贷款周期的延长，农业产品价格的起伏又比较大，对于银行来说增加了放贷的风险性。农户的借款也由以往的一次性借款发展到经常性的借款，银行与农户之间的来往是多次的。银行可以建立一套农户信用档案，对农户的借款用途，借款金额，借款人财产资质，按期还款记录做一统计，区别出按期还款的信用良好的农户，在以后的借贷过程中可以适当放宽借贷条件或者可以零时调高借贷额度，这样既减小了银行的放贷风险，又提高了放贷资金的使用效益。

3.3引导商业银行提高支农作用

重构县域国有商业银行考核指标体系，强化金融服务的“爱农”意识根据县域经济特点，国有商业银行不但要重视存款业务的考核，也要重视贷款考核，要建立负债、资产、效益全面考核的指标体系。避免由于过分侧重于负债业务的考核，而导致农村资金外流，成为名副其实的存款银行。尤其应该适当下放贷款审批权限，建立一种面向农村的正向激励、自主评定、风险内控的信贷考核制度，考核机制要树立服务“三农”的思想，能够切实提高基层信贷员放贷的热情，同时应该规定县域信贷客户量按县域人口和经济总量确定，规定最低贷款户数比例，这样既可通过制度促进县域金融有效地寻求信贷资源，又进行了有力的风险控制。其次，国家应加强对农村信贷的宏观调控，规定金融机构特别是县及县以下商业银行支农资金投入比例，对当地新增的支农贷款给予税收减免优惠政策，同时纳入监管范围，保障农业资金投入。

3.4 推进小额信贷组织发展

因地制宜建立农村社区金融服务机构，积极推动小额信贷组织试点发展小额信贷组织在农村具有可行性，在一定范田内可以允许条件具各的民营资本开办规模适度的金融企业，培育自然人、企业法人或社团法人发起的农村社区金融机构，形成与农村信用社、国有商业银行、股份制商业银行共同竞争的局面。小额信贷组织要立足支持新农村建设，不允许其跨区经营; 资金运用主要限定在对农户、个体经营者和微小企业发放贷款，不对外投资; 资金来源以自有资金、捐赠资金或单一来源的批发资金等形式为主; 贷款利率由借贷双方自由协商，不吸收存款，股东最多不能超过5个。小额信贷组织成立后，恩格尔系数在0.5-0.59之间的农村温饱户以及创业期间中小企业在资金需求量大、银行直接融资不具各条件时，可以向小额信贷组织借款，极大地便利农村农民融资，有利于完善新农村建设的金融服务。

3.5以土地承包经营权为抵押贷款

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。允许土地流转，土地所带来的权益就可以发生转移，这使得其具有交换价值、具有可让予性，为最终变现标的物创造了条件。土地承包经营权作为抵押物，实质上是有保证的信用，其能起到信用增级或信用约束的作用。农村土地承包经营权抵押可以解决农村信贷一直解决不了的抵押品问题，使得农民建立起守信意识，金融机构承担的贷款风险得以降低。不少沿海农村，土地的流转速度很快，当地也开发了滩涂优先转让权等质押物。土地承包经营权抵押贷款有其发展的可行性，以及有益性。其实施过程中相关法律法规以及土地制度的完善、健全农村土地经营权流转市场、建立科学的土地评估方法等难题，需要在实践探索中逐步化解。

参考文献：

［1］ 杨庆峰. 探讨改善农村金融服务的新途径――以民勤县为例［J］. 甘肃农业 , 2009.12

［2］ 聂俊红, 樊新敬. 新农村建设实践中农村金融面临困境及对策研究［J］. 商场现代化 , 2010,(30) :132-134

［3］ 田卫民，社会主义新农村建设与农村金融改革［J］.江西财经大学学报，2007(4).

篇8

Abstract： This article discussed the definition and significance of the old city renovation and demolition， the exsiting problems and countermeasures and explored the old city renovation and demolition problem.

关键词：旧城改造；拆迁；问题；对策

Key words： renovation of the old city；the demolition；problems；countermeasures

中图分类号：TU98 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）34-0046-02

0 引言

随着我国经济发展及旧城改造步伐的加快，旧城改造拆迁工程日益增多。旧城拆迁创造了城市建的条件，带动相关产业的快速发展，进一步完善了城市功能，有效改善居民的生活条件，有效提高了城市土地的使用价值，所以，旧城改造拆迁被社会广泛认可。目前，旧城拆迁过程中，仍然存在不少问题，如个别拆迁人违法拆迁、被拆迁人要价过高、拆迁工作停滞不前、问题未能有效解决等。

1 旧城及旧城改造拆迁的定义

1.1 旧城的定义 旧城，是指在房屋在功能上己经不能有效满足使用者实际生活，在结构上日益危旧，在形态上呈现历史遗痕的居住建筑集中成片的区域。

1.2 旧城改造拆迁的定义 旧城改造拆迁，是指由于国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，经过政府相关主管部门批准，由建设单位或个人，对现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行动迁、补偿等一系列活动的总称。

2 旧城改造拆迁的意义

2.1 能够合理利用土地资源分配 经济在发展，社会在进步，人们对周围的生活、生产条件要求也越来越高，特别是居住条件。我国土地资源有限，建房已经占据大部分土地，为了减少保障耕地、林地量，采取拆迁旧房来建设新房政策。实行旧城改造拆迁方法，是合理利用土地资源的一种重要手段，更是保证我国经济可持续发展的重要措施。

2.2 改善人民的生活质量和居住环境 旧城改造拆迁大大改善了人们的生活质量和居住条件。拆除过时的旧房屋，建造新的更为方便和舒适的新住房，进一步营造更加科学、舒适的居住环境。

2.3 能够改善生态环境 旧城拆迁有利于合理使用土地资源，通过拆迁改造旧房、危房，也能进一步改善原来旧城区的生态环境。同时，拆除原来不规范的建筑物和附属物，采用高科技技术重新建造环保型的建筑物，更有利于提高整个拆迁区域内的生态环境质量。

2.4 促进城市经济的发展需求 旧城改造拆迁，能够科学、合理规划城市布局，实现城市商业化和服务业化，能够合理增设公共设施、绿化，建设更加适宜人们生活居住的小区环境。改造后的城市环境，更能为招商引资、扩大开放提供了保障条件。同时，对于污染工业整治防治，选择经济附加值高而污染小的新型产品，促进经济效益增长，从而有效促进整个工业企业经济效益的增长，增强我国国民经济的实力，改善人们的生活质量。

3 旧城改造拆迁过程中存在的问题

3.1 被拆迁人中困难户所占比例较大，其经济承受能力较差 在被拆迁户中，大部分被拆迁人的原住房存在共同特点：①面积小、结构等级差、楼龄较长，因此，这类房屋拆迁评估的补偿价较低；②原住公房的，买断产权后获得的补偿额就更少。在我国产业结构的调整下，下岗失业人员比例提高，出现更多的住房和经济困难户，一旦拆迁后，这些人基本上没有经济能力再去购买到同等面积的住房，因此，在改造动迁中这类人往往成为“钉子户”，目前，在旧城拆迁难度大和拆迁矛盾突出的原因中，“钉子户”问题是一个最主要的原因。

3.2 房价快速上涨，住房开发梯次及消费结构不合理 旧城改造拆迁的新办法主要通过货币补偿方式，旧城拆迁提高了人们对房地产市场的需求量。由于土地收储政策的实施、建筑设计标准的提高、环境配套设施的完善、建材价格上涨等因素，大大促使了商品房价格的快速上涨。商品房价格的上涨虽在合理范围内且也属正常现象，但一定程度上加大了被拆迁人购买新房的难度。近年来，由于开发商的开发户型偏向大户型或经营性用房，低档次、小户型的商品房则开发较少，导致中低收入被拆迁人依靠有限的补偿费也是难以买到新住房。

3.3 拆迁房征收补偿市场评估制度存在弊端 在旧城改造中，拆迁补偿的基础是针对被拆迁房屋及集体土地的价格进行评估，但是我国征收补偿市场评估制度不完善，在拆迁补偿中存在以下问题：对评估机构的主体定位及责任不明、评估机构缺乏中立性、评估报告缺乏公正性及救济机制不完善等，这是阻碍拆迁进度的原因之一。

3.4 个别被拆迁人期望值过高，导致拆迁项目停滞不前 近几年来，我国的拆迁政策有较大的变动，拆迁项目频繁，因此，一定程度山致使一些被拆迁人期望值过高，希望通过拆迁自己的房屋，一并解决经济及就业等相关问题，有的甚至片面认为拆迁人通过开发建设获取了丰厚的利益，而自己只得到很低的补偿，于是这类人不顾拆迁政策，打着维护私有产权的旗号，对自己的房屋要过高地要价，价格不合就不愿签协议；相关政府部门即使进行调解和行政裁决、行政复议和法院判决，最后仍不履行搬迁义务，导致拆迁双方形成很大的对立情绪；个别拆迁项目中，一些被拆迁人甚至联合起来不签协议，或组织逐级上访，致使整个拆迁项目延误，造成了不良的社会影响。

3.5 不够完善的住房及社会保障制度 我国以及相关省市对旧城拆迁制定并出台了相关政策和办法，但由于其保障水平低，尤其是低收入家庭的住房保障制度不够完善，致使在拆迁过程中易引发利益矛盾和拆迁纠纷。在拆迁居民中，大多数为特困户和低收入家庭，由于开发的经济适用房、中低价位普通商品房以及廉租房数量不足，被拆迁户特别是原住房面积小或者家庭收入低的困难家庭，拆迁政策补偿的费用很难购买到合适新住房。被拆迁人没受益，而且生活质量反而下降，所以，居民会不同意拆迁。

3.6 和拆迁管理部门工作不到位，履行职责不够 对于和拆迁部门的工作，其履行职责不够：①和管理部门工作不到位，拆迁人员政治素质低，缺乏较强的事业心和责任心，没有及时受理群众反映的问题，一拖再拖致使错过解决问题的最佳时机；②一些城市对上访人员惯纵，甚至满足上访人员的不合理要求，助长了少数人以上访有利可图的私心；③对“案结不了”的问题，最终没形成有效解决的工作机制，而对已经终结的案件则一结了之，弃之不管，引致少数不服终结结论的人继续上访追究。

4 加强旧城拆迁工作的对策

4.1 拆迁要适应市场需求，并保障低收入群众的居住条件 房地产开发，特别是危房改造拆迁，都要适应市场需求，建立以中低收入家庭对象为主的社会保障性质的经济适应房供应体系，重点以住房建设为主体，开发一定数量的中低价房，还有中小户型的普通商品房或经济适用房，满足拆迁居民需求并逐步改善其居住条件。

4.2 依法实施拆迁，维护被拆迁人的合法权益 根据国家要求进行规范的市场化评估。旧城被拆迁房屋和安置房屋的评估，要以同区位的房地产市场价格作参考，按照同一市场化评估方法执行，体现公平原则。而基准地价和路线价等参数，则要求政府定期公布，并结合市场情况适时调整。

4.3 加强干部的素质，做好居民迁移工作 拆迁部门干部的素质要提高，干部应正确树立全心全意为移民服务的公仆意识，改变原有干部的不良工作态度及作风，做到一心为公，防止个别干部搞不正之风，出现违法失职行为，损害移民的切身利益。

4.4 部门要明确对被拆迁人的补偿标准 拆迁补偿标准太低，不利于保障被拆迁人的利益，既影响社会稳定，也造成拆迁停滞；补偿标准太高，又不利于维护开发商的利益，影响招商引资及社会发展。旧城土地使用权的补偿，不能以土地基准价作为标准，应该以拆迁地新房屋建成后的楼面地价作为补偿标准执行。被拆除房屋的价值，则以拆迁地等面积新建房屋的建筑安装造价作为补偿标准。

4.5 政府应加大宣传力度，对拆迁项目进行正面引导 对于旧城的拆迁项目，政府应加大宣传力度，通过电视、广播、报刊等媒体方式，从维护社会稳定的大局出发，给予正确的舆论导向，向人民群众正面宣传城市建设的成果，宣传旧城改造拆迁政策的完善，列举相关成功拆迁的典型案例，防止渲染、炒作拆迁工作中出现的失误以及相关问题，避免激化矛盾而影响社会稳定。

5 结语

近年来，我国房地产开发产业的迅速发展，旧城改造拆迁中出现的问题和矛盾，其解决办法成了我国不可回避的一大重要问题。旧城改造拆迁过程中，针对出现的问题要在工作实践中不断寻求正确的解决对策，政府各个相关部门应该积极配合、明确分工，并使制度透明化。

参考文献：

[1]马潇.旧城改造中存在的主要问题及对策[J].河南科技， 2010，（06）.

[2]黄姝瑜.浅谈我国旧城改造中存在的问题[J].四川建筑， 2010，（05）.

[3]田静峰.旧城改造的综合评价[J].基建管理优化，2000，（04）.

篇9

一、农业和农村经济发展回顾

主要农产品产量再创历史新高。2013年粮食产量比上年增产1.02万吨，增长2.96%。

主要农产品生产总量的比重显著提高。2013年全市农林牧渔业增加值达到78.51亿元，比上年增长4.9%，其中农业增长11.5%、林业增长13.6%、牧业增长5.6%、渔业增长15.3%，全市农林牧渔业总产值达到138.50亿元，比上年增长7.4%。粮食、生猪、水产品的增长幅度分别居全省市州第二位、第二位和第一位。

农业产业化带动作用明显增强。产业化经营是连接农民与市场的纽带，农业产业化带动效应作用，是农业转化增值的源泉。2013年全市农业产业经营组织为815个，重点龙头企业达84家，其中省级龙头企业11家。实现销售收入86亿元，比上年提高5个百分点。

生态农业环境建设成效凸显。基地园区的建设是生态农业的基础。

农村劳动力外出就业和收入逐年提高。2013年农民人均纯收入达到10209元，同比增长12.54%。全市外出农民工从业人员达到15.35万人，增长0.46%。

二、“三农”发展的新特点

2013年，鄂州市围绕农民增收农业增效和农村产业稳定两大目标，各级涉农部门积极调整农业和农村经济结构，实现了农村经济快速发展的良好势头。

优化农村发展环境，实现了涉农贷款发放量“一增长”。近年来，鄂州市各类金融机构对城乡一体化建设给予大力的资金和政策支持，其中最主要的表现为涉农贷款发放量持续增长。2013年，鄂州市金融机构涉农贷款余额为653104万元，同比增长31.24%，占各项贷款的16.86%。

优化农村发展环境，实现了乡镇经济“二领先”。乡镇是农村经济社会发展的主体，是县域经济发展的支撑点和增长极，成为各地辐射带动乡村经济社会发展的重要平台，全市乡镇经济得到了飞跃式快速发展。

优化农村发展环境，实现了城乡一体化向纵深 “三推进”。2013年城乡规划更趋完善，实现了城乡规划、国民经济和社会发展规划、土地利用规划“三规合一”，加快了鄂州新型城镇化的建设。

优化农村发展环境，实现了农村产权制度改革“四突破”。近年来，我市农村产权制度不断改革，一是对房屋所有权、宅基地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权、承包土地经营权的“五权”权属确权进行颁证。二是深化改革“五权”到“八权”。即林地经营使用权、水域滩涂养殖权、水利设施使用权。

三、影响农村经济发展的制约因素

农业种植效益偏低，对秋冬播生产造成一定影响。 2、积极争取涉农贷款项目资金发放，总量仍然偏小。涉农贷款占比重与农林牧渔业总产值增长明显不相匹配。调查发现，2008-2013年，鄂州市农林牧渔业总产值呈逐年增长态势，平均以17.62%的幅度递增，而与此同时，与之形成鲜明对比的是农业贷款占鄂州市贷款总额的比重总体呈下降趋势。

龙头企业科技水平较低，研发投入低。从产品结构看，鄂州农业产业化龙头企业许多还停留在种植、养殖“第一车间”，初加工的产品比较多，深加工、精加工的比较少，有的甚至是出售原始初级产品。多次增值的几乎没有，农产品生产、加工的科技含量不高，产业链条短，产品附加值低，技术含量低。

农村产权改革不完善，影响改革效能的发挥。农村产权制度改革的本质是“还权赋能”从我市改革的情况看，“还权”还未到位，“赋能”作用没有很好地发挥出来。

从当前农业的各项政策因素和主要农产品市场价格变动及农民外出务工的情况看，如果不发生大的自然灾害，2014年鄂州市农业生产将继续保持较高速度的稳定增长态势。

农产品综合价格将持续平稳增长。从近两年国家对物价特别是农产品价格的调控政策、决心和效果看，2011、2013年农产品综合价格指数的涨幅明显回落，因此，2014年农产品价格出现较快增长的可能性不大。

粮食生产将保持稳定发展。在国家鼓励粮食生产的各项惠农政策的推动下，农民的种粮积极性将进一步提高，从当前秋冬播情况看，粮食种植面积比上年增加0.55万亩，增长4.6%。种植面积扩大，只要气候正常，鄂州粮食生产将继续保持稳定增长的态势。

畜牧业生产将保持较快发展。一是国家和市对生猪生产扶持的继续实施将使规模养殖成为畜牧增长的主导；二是在大丰、盛丰渔业等大集团的龙头带动作用将进一步显现；三是2013年新建的一批规模化生猪养殖场将在2014年投产盈利。2014年畜牧业将保持较快发展态势。

渔业生产将保持快速增长。2013年我市被命名为武昌鱼标准化养殖示范市，坚持以水产大县和板块基地为载体的规模渔业日益壮大、以鱼池改造为抓手，养殖面积比上年增长2.6%，扩大精养鱼池面积和名、特、优水产品养殖，结合当前较好的市场行情，2014 年渔业将继续保持快速增长的态势。

综上所述，总体目标是：2014年农业总产值完成150亿元，增长9%；农业增加值完成83亿元，增长6%；粮食产量达到36.5万吨，增长3%；生猪出栏126万头，增长5%；水产品产量达到45.8万吨，增长7%。具体对策如下：

拓宽财政支农内涵，创新财政支农方式。一是设立耕地保护基金。以经济利益补和契约式管理的手段来实现耕地保护的新机制，确保在耕地流转的情况下保持耕地用途不变。二是设立农村产权抵押融资风险基金。由市、区财政按一定比例出资设立农村产权抵押融资风险基金，为农村产权流转融资风险提供担保。三是发挥农业发展投资公司重要平台作用。吸引和聚集社会资本和金融资本投入农业，引导农民盘好资产，直接将土地承包经营权流转给农业投资公司进行农业开发。2、加大农村基础设施投入，增强农业发展后劲。农村各项基础设施建设滞后，是农业发展最突出的制约。必须要摆脱“靠天吃饭、出力挣钱”的困境，当务之急是抓好水利化、机械化、信息化三项重点建设。3、加大农产品加工园区建设力度。突破区域规划，注重农产品加工园区的建设，把整理好的土地包括基础设施配套完整后交给龙头企业，促进同类产业集聚和整合，实行集群式发展。4、提升产业化经营竞争力，为农业跨越发展提供动力。继续深化农业结构调整，建立一批“人无我有、人有我优”的特色板块基地，增强农业的产业优势和经济优势。5、加大农村产权制度改革，提高土地利用率。6、加强监督管理，成立农村综合产权交易管理机构。建议市政府成立农村综合产权交易管理委员会，指导全市的改革工作，特别是要加强对法律法规未作明令禁止的领域进行研究探索，对农村综合产权交易市场进行监督管理，负责审批农村综合产权交易种类，制定资产资源评估方法及标准、交易规则和程序、产权抵押融资办法，对农村综合产权交易行为、中介服务机构的合法性、交易所的制度执行情况、一站式服务窗口的运行情况、交易市场秩序等进行监管，并对交易实施情况进行考核评价。