企业土地征收补偿办法范文

导语：如何才能写好一篇企业土地征收补偿办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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广州大学公法研究中心

随着土地出让金步步攀高，地方政府对于一些污染高、能耗高、纳税低的企业通过旧厂房改造征收淘汰出局。这样就难以回避旧厂房征收补偿的内容和原则，处理不好将影响社会发展和稳定。本文围绕该问题进行阐述和分析，以期对地方政府破解旧厂房改造征收补偿难题有所裨益。

国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》明确规定：“政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市、县国土资源行政主管部门审核并报市、县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地”。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）的相关规定，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿，这里的“公平补偿”的基本要求是按市场价格进行补偿。《条例》同时规定，对被征收房屋可以通过货币补偿和产权调换两种方式进行补偿和安置。因征收造成的停产停业损失，应该予以补偿。可见，对于企业旧厂房的征收补偿，同样应该有货币补偿和产权调换两种补偿安置方式。

根据上述规定和实际情况，对于企业旧厂房改造中的征收补偿，一般可以把它分为被征收房屋和土地的补偿、被征收机械设备的补偿、对职工损失的补偿和停产停业损失补偿四种情况。

一、被征收企业应当补偿的内容

1.被征收房屋和土地的补偿

企业的房屋土地性质一般为工业用地，通过出让或租赁的方式取得，房屋用途一般为厂房、仓库、办公用房、住宅，补偿时应当以相关房产证登记的用途和建筑面积为计算标准。因为历史原因没有或无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。根据《条例》的规定，被征收房屋和土地的价值应当委托具有相应资质的评估公司，以征收公告公布之日为时点，根据相关评估技术标准，来确定房屋、土地的实际价值，以做到“公平补偿”。

2.被征收机械设备的补偿

机器设备分为两类：一类是可搬迁设备；另一类是不可搬迁设备。对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继续投入使用。因此而产生的费用是征收引起的必然损失，应当予以补偿。可搬迁设备因征收而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多而带来的损失。对于不可搬迁设备，征收会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，对设备所有人进行补偿。对于机械设备的补偿金额，可以由征收人与被征收人协商确定，协商不成的，也可委托专业的评估公司进行评估确定。但由于被征收企业很难提供详细的损失资料，因而经常会出现补偿金额与实际损失差距较大的情况。政府在补偿中应当综合分析，充分考虑被征收企业的实际损失，给予妥善补偿。

3.对职工损失的补偿

征收会导致企业停产停业、员工停工，甚至出现企业解散、员工解聘的情况。因企业被征收而给员工带来的损失应当进行补偿，但如何安置补偿，在法律法规中并没有详细规定，企业根据《劳动合同法》规定，由企业和员工通过相互协商达成一致，或根据实际工资支付的有关情况测算补偿。如果导致员工解聘，应当根据企业与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。

4.停产停业损失补偿

《条例》第23条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。在法律实践中，补偿的标准、依据一般由地方政府以政策性文件规定，因此各地补偿标准不同，计算方法也不同。本文认为，对于停产停业损失也应当由评估机构进行评估确定。针对企业的经营性质、经营状况、赢利情况进行个案评估，才能确保补偿的公平公正。当然具体数额也可以由当事人协商确定。

二、无法异地安置

没有合适的土地或者产业政策不允许被征收企业继续经营，只能采用货币买断、企业解散的方式进行征收。如果征收之前企业已经关闭，无需再对其进行安置。对于这类企业的旧厂房和土地按评估价格采用货币补偿的方式即可。如果企业用地是租赁的，则只对土地上面的厂房等建筑物及附属设施进行评估补偿。改革开放后，所推行的民营化和市场化改革，推进区域工业化和城市化，这种粗放型经济增长的格局不能适合社会生产力的发展。产业层次偏低、组织化程度不高、产业布局分散等生产要素支撑力不足缺点逐渐暴露。为了推进产业结构调整，优化城市功能，加快经济转型升级，国家有关部门提出企业“退二进三”的战略。之后各地纷纷响应，并出台了详细的方案措施，逐步迁出或关闭城市中心区内污染大、占地多的工业企业，将土地集约化利用。对于“退二进三”企业的补偿，各地的规定虽有不同，但大同小异。比如唐山市“退二进三”搬迁改造实施意见中规定，对以出让方式取得的企业用地，按照原土地使用权性质评估且政府确认后的价格给予补偿；以划拨方式取得的企业用地，按原用地性质基准地价标准的100%给予补偿。

而对于被征收机器设备的补偿应该按征收时企业是否正常经营而区别对待。如果在征收之前，企业已经关闭停产的，被征收企业可以自行拆除机器设备，不拆除或不能拆除的，在征收补偿过程中则不予补偿。但对于正常生产的企业，因征收而造成正常运行的机器设备的损失，应该补偿。被征收的机器设备应该结合其成新和重置价，对所有人予以补偿。即机器设备的补偿价值=设备重置价×成新率-设备可变现净值，设备重置价包括购买的市价、运杂费和安装调试费等费用。不可搬迁构筑物及设施费用补偿，由具有相应资质的中介机构进行评估，依据评估结果确定补偿金额。对因搬迁生产设备而发生的费用，依据专业评估机构的评估、测算结果并经政府确认后给予一次性补偿。

对于因企业解散而失业的职工，应当根据企业与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。对于国有企业搬迁同时改制的，解除国有企业职工劳动关系给予的一次性经济补偿金和清偿职工合理债务的费用，按相关规定执行。

企业因征收而关闭的，不存在停产停业损失的补偿问题。

三、有产权的异地安置

对被征收企业采用异地安置的补偿方式，同时土地通过出让方式，由企业所取得。土地因区位的不同，土地价值也有所不同，企业由城市中心区被安置到比较偏僻的地区，如果仅仅是等面积置换，而忽视土地价值的差异，对企业来说是不公平的。此时应该由征收人与被征收人共同委托专业的评估公司分别对被征收土地与安置土地进行双向评估，并根据评估结果结算土地差价。而企业在被安置之后，需要对厂房、库房等必要的建筑进行重建，而重建的费用也是由于征收而给企业带来的损失，所以应同时对旧厂房等建筑物按重置价评估后进行补偿，以弥补企业损失。

对被征收机器设备的补偿应区分为可搬迁设备和不可搬迁设备进行补偿。一般采用成本法对设备进行评估。不可搬迁设备的一次性补偿价值=设备重置价×综合成新率-设备可变现净值。其中设备重置价应包括购买设备的市价、运杂费和安装调试费等费用。可搬迁设备的补偿价值=拆除费+拆除损失+运杂费+安装调试费+设备基础费。其中运杂费包括基本运费、装卸费、基本包装费、合理损耗费、运输保险费等。一般小型的设备只有极少的运杂费和安装调试费，在评估时可根据具体情况确定，也可按照设备的评估价值以一定比例计算。

因征收而造成企业的停产，给企业职工带来损失的补偿，应由企业与员工通过协商，达成一致。或者按地方相关规定，以当地最低平均工资水平发放补助。

停产停业损失的补偿标准，各地方有不同的具体规定。但总体来说，可以概括为下列几种常用方式：

1.按被征收房屋总体价值的一定比例计算

比如《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》规定，被征收人选择货币补偿的，按房屋评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费。被征收人选择产权调换的，每月按房屋评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费，停产停业期限按实际过渡期限计算。这样的方式避免了协商、评估的程序，按房屋价值为依据也有一定的合理性。但是这种规定的弊端是显而易见的，没有充分考虑营业性质和经营状况，其营业损失可能差别较大。

2.根据经营收入、利润等指标确定

例如《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》规定，征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失，被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿；被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。

3.由评估机构进行评估

比如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定，被征收房屋为非住宅房屋的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。评估的计算公式为：停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限。另外，还有按被征收面积和经营时间等方式进行计算的，但不是很普遍。

四、无产权的异地安置

无产权的异地安置，是指将被征收企业异地安置到政府统一建造的标准厂房，企业以租赁方式使用厂房，只需定期缴纳租金即可。因征收而造成企业原土地使用权的丧失，应对被征收企业原有的土地按照市场评估价格给予货币补偿，同时也应该对企业原有厂房等建筑物按重置价评估，以弥补企业因重建厂房等造成的损失。而对于机器设备、职工工资和停产停业损失的补偿与上述有产权的异地安置情况形同，不再赘述。

篇2

第一条为了加强对征收、征用农民集体土地补偿费的管理，维护农民集体土地所有者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《*省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及有关法律、法规、规章，结合本县实际，制定本办法。

第二条本办法所称征地补偿费是指农民集体所有土地被征收、征用所获得的经济补偿，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

征地补偿费中的土地补偿费、安置补助费属于被征地农民集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

第三条征地费管理的范围及原则

(一)凡履行合法手续征收、征用农民集体土地，被征地单位所取得的征地补偿费及其收益统一列入管理的范围。

(二)征地费管理应遵循以下原则。

l、利益兼顾的原则。征地补偿费必须按照分项统筹安排，计划使用，兼顾好农村集体与农民个人的利益、农民当前利益与长远利益，特别是对安置补助费的使用，要真正起到对失去土地农民的就业安置和社会保障作用。

2、专款专用的原则。征地补偿费应按规定的用途使用，任何单位和个人不得挪作他用。

3、民主管理的原则。征地补偿费的使用等相关事项，须履行民主决策程序。征地补偿费的收支情况，应定期向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

第四条凡在本县范围内征地补偿费的管理适用本办法。

第二章征地补偿标准

第五条建设项目征收、征用土地的应当按下列规定付给被征地单位土地补偿费，法律、行政法规另有规定的从其规定：

（一）征收、征用耕地（包括菜地），按该土地被征收前3年平均年产值的6至10倍计算；

（二）征收、征用县人民政府所在地城镇郊区的精养鱼塘，按该土地被征用前3年平均年产值的5至7倍计算；

（三）征收、征用园地、非精养鱼塘、水生地、林地、牧场，按该土地被征收前3年平均年产值的5至6倍计算；

（四）征收、征用宅基地，比照邻近耕地前3年平均年产值的4至5倍计算；

（五）征收、征用荒山、荒地、荒滩及其他土地，比照邻近耕地前3年平均年产值的2至3倍计算。

第六条建设项目征收、征用土地的应当按下列规定付给被征地单位安置补助费，法律、行政法规另有规定的从其规定：

（一）征收、征用耕地，征地前被征单位平均每人耕地1333平方米以上的，按该耕地被征收、征用前3年平均年产值4至5倍计算；平均每人耕地667平方米以上1333平方米以下的，按该耕地被征收前3年平均年产值5至7倍计算；平均每人耕地333平方米以上667平方米以下的，按该耕地被征收前3年平均年产值7至9倍计算；平均每人耕地200平方米以上333平方米以下的，按该耕地被征收前3年平均年产值9至10倍计算；平均每人耕地200平方米以下的，按不得超过该耕地被征收、征用前3年平均年产值15倍计算；

（二）征收、征用园地、非精养鱼塘、水生地、林地、牧场等，按该土地被征收、征用前3年平均年产值4至5倍计算，征收、征用精养鱼塘按6至10倍计算；

（三）征收、征用其他土地，比照邻近耕地前3年平均年产值2至4倍计算。

第七条征收、征用土地应当按下列规定给付被征地单位地上附着物和青苗补偿费：

（一）被征收、征用土地上的青苗补偿费按实际损失补偿，房屋、树木等附着物作价赔偿，也可以另行修建和栽种，在公布征地方案后抢种的树木和抢建的设施，不予补偿；

（二）城市规划区内的房屋拆迁安置办法和补偿标准，按国家和省有关城市房屋拆迁的规定执行。

第八条征收、征用土地用于出让土地使用权的，按本办法第五条和第六条规定的标准提高10％进行补偿。

征地补偿安置中的年产值，按县统计年报表所列被征地单位前3年平均每亩年产量乘以当地的市场价格计算；无统计年报资料的，由县国土资源局会同有关部门核定年产值。

第三章征地补偿费的兑付

第九条征地单位必须在征地方案报批之前将征地的补偿费足额缴付到县国土资源局在金融机构设立的征地补偿费专项帐户。

第十条县国土资源局应当按征地协议约定的期限，将需支付给被征地单位的各项补偿费汇入被征地单位征地补偿费专户，不得以现金支付，没有约定付款时间的，征地补偿费应当自征地补偿安置方案批准之日起三个月内全额支付。

第四章征地补偿费分配和使用

第十一条农村集体经济组织取得的土地补偿费和安置补助费，应当在集体内部合理分配，并主要用于被征地农户，本集体成员享有同等分配权。

第十二条农村集体经济组织使用、分配土地补偿费、安置补助费前，必须制定使用、分配方案，经本集体组织三分之二以上的成员或村民代表通过，并报乡镇人民政府备案。

享有土地补偿费、安置补助费人员的资格，由村民会议或村民代表会议依照有关法律民主讨论决定，并报乡镇人民政府备案。

第十三条征地补偿费按以下规定使用、分配：

(一)属于个人或者承包经营者所有的青苗、附着物的补偿费，应如数付给个人或者承包经营者。

(二)土地补偿费、安置补偿主要用于兴办乡镇、村企业发展农副业生产，进行农用土地开发和农田基本建设。其中安置补助费经村民会议同意，可以按安置补助费除以劳动力人数的平均数，分别拨给自谋职业者作为就业的补助和不能就业人员作为生活补贴；也可以在征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费。

征收、征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位。

(三)承包开发的土地被征收、征用的，应当对承包者未能收回的生产性投入作出适当的补偿，补偿经费从土地补偿费中支付。

（四）土地被全部征收、征用的村（组），村（组）建制被撤销，其农业人口全部转为非农业人口的，其征地补偿费经村（组）三分之二以上成员同意，报乡（镇）人民政府审查，县人民政府批准，可以全部用于被征地人员的生产和生活安置。

第五章征地补偿费管理和监督

第十四条征地补偿费由被征地村（组）在本地金融机构设专户存储。

第十五条农村集体经济组织应建立健全财务管理、征地补偿费使用管理等各项规章制度，实行财务公开，征地补偿费的收支和分配情况应定期向本集体组织成员张榜公布，接受村民监督。

乡镇人民政府应当指导农村集体经组织做好征地补偿费用的财务管理制度和征地补偿费的内部审计工作。

第十六条征地补偿费须严格按使用分配方案的规定来使用、分配。任何单位或个人不得克扣、截留、侵占、挪用被征地单位的征地补偿费。

第十七条县国土资源局和县农业局应加强对征地补偿费分配和使用情况的监督，及时受理群众的投拆。有权调查和了解被征地单位征地补偿费的分配和使用情况，并要求被调查的农村集体经济组织提供征地补偿费分配和支付清单。有权建议纠正和依法查处违反本办法规定的行为。

第六章法律责任

第十八条违反本办法第十条规定，逾期向被征地单位支付征地补偿费的，应当向被征地单位按日支付万分之三的违约金。

凡征地补偿费用不到位、安置不落实的，县国土资源局不得向用地单位交付使用土地，用地单位不得开工建设。

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一、关于对村民两费补偿的操作和规范

1.1构建土地征收政策体系的基本原则a)遵循本地方国家整体利益均衡的户县补偿的原则。保障被征收土地的村民在失去土地后的城镇住房、医疗和教育等保障的基本均衡。保障不同区片的村民承包土地及公共土地量之间的差异基本平衡，为农村集体土地流转到城镇建设用地和流转为农业企业的基本均衡奠定基础；b)遵循通过村民股份企业发展创业、就业的公共土地以及相关的补偿原则。土地作价入股并不一定全都适用于集体土地的征收，或者说只能适用于工业用地征收和流转到农业企业领域，但在实践中，企业由于担心安排农民的就业问题和管理问题，一大部分企业并不喜欢这样的土地合作方式。大部分城乡结合土地征收更适用于指定集体补偿成立村民股份企业的方式，并对此类企业的税收和融资等给予一些可行的政策；c)遵循通过加强村民知识文化提高专业技能的培训补偿原则。通过有效的培训和教育机制，来不断地提高村民的文化知识水平和专业技能的培训，这不仅能提高村民的个人素养和未来发展，还能促进文明和谐的社会建设；d)遵循政策能适应社会和国家政策变化的原则。政策的制定需要考虑社会的进步和经济的发展等变动性因素，只有保证政策与经济社会的同步发展才能避免出现停滞状态；

1.2加强依法依规征收集体土地的执法力度司法是社会公正的最后一道防线，在行政补偿法还没制定的情况下，随着农村经济的持续发展以及相关农村建设规划的出台，及时地完善土地管理法中的土地征收补偿制度，对农村的建设有着重要的意义。

关于落实被征用土地农民的保障制度，国务院和相关部门连续出台了一些相应的政策，在物权法中对社会保障费用提出了补偿范围新规定，当中给予了近年来我国土地制度改革的充分肯定。根据政策规定，我们仍需要建立起一个可持续发展、完善的社会保障体系，将因为土地征收而丧失土地村民纳入到国家的社会保障体系当中去。体系中应包含：社会养老保障、医疗保障等，而社会保障所需资金，应统一纳入国家的社保基金，为失地村民提供长久的社会保障和补偿。各地政府应根据当地实际情况，在实际操作中，制定一套具体有效的村民社保标准和补偿办法，建立完善的失地村民社会保障体系，解决村民后顾之忧，促进当地经济的蓬勃发展。

二、实现村民自身转型发展

对被征收土地的村民教育发展基金补偿的标准：可以根据城镇区别和村民的个人年龄差别来进行标准的分级，城镇的分级按照城市、地级市和县来划分，城市的等级越低，教育基金的补偿就应该越高，按年龄来划分成几个等级，对年龄越小的补偿力度就应越大。对教育基金补偿的管理：教育发展基金直接进入到当地的教育部门与村民共同监管的账户中，然后划分到具体的村民名下，任何人不得擅自动用。

对教育补偿基金的使用，必须及时进行公布。此外应由审计部门按时进行审计。由各县级以上的教育部门和村委结合实际状况，制定出详细的教育实施计划，教育计划保障22岁以上村民的教育有针对性、技术性和实用性等，而22岁以下居民则注重基础素质的教育和专业技能培训。

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建设区域内涉及国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

因实施诸暨市2021年“三改”专项行动工程项目建设需要，拟对诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋实施征收，按照国务院 590 号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《诸暨市国有土地上房屋征收与补偿办法》及房屋征收相关法律法规的规定，制定本房屋征收补偿方案。

一、房屋征收目的

为加快实施城市更新、新型集镇建设、及交通工程项目建设需要，对相关地块实施综合改造，并对改造区域内的国有土地上房屋实施征收并补偿安置。

二、房屋征收范围

诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋。（具体范围以房屋征收红线图为准）

三、补偿资金情况

项目所需房屋征收补偿资金由各相关出资单位筹措解决，并已全部到位。

四、征收补偿方式

1.住宅房屋的补偿

实施货币补偿和产权调换公寓房安置（包括市场化安置）两种安置方式。选择货币补偿的按照被征收房屋的评估价再给予15%的货币补助。产权调换公寓房安置实行拆一还一”补差价，被征收人也可选择市场化安置，通过向被征收户开具《商品房安置购房证明》的形式发放安置房补助，鼓励被征收户向房产市场购置商品房用于安置，房产企业凭《商品房安置购房证明》向征收部门结算安置房款的安置方式，并按政策相关规定进行具体结算。

2.非住宅房屋的补偿

原则上实行货币补偿安置。其中用地性质为工业及参照工业类土地上的房屋征收，按照成本法对土地及房屋进行评估，并按评估价值进行补偿，再给予15%货币补助。用地性质为商业或办公用房的，按照市场评估价格进行补偿，再给予15%货币补助。

五、相关政策补助标准

1.住宅房屋

（1）搬家费：按照2000元/户计发两次，其中被征收房屋合法建筑面积超过80㎡部分按标准再给予10元/㎡计发两次搬家费。

（2）临时安置补助费：选择产权调换市场化安置或货 币补偿并自行解决安置用房的，过渡期限为20个月，市区范围内按照被征收房屋合法建筑面积每月20元/㎡发放（镇乡按照当地住宅房屋市场租赁情况确定），计发 20 个月；每户每月不低于500元。

（3）装潢补偿：按照评估的价格补偿，放弃评估的按 照 500 元/㎡补偿。

2.非住宅房屋

（1）搬迁费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（2）临时安置补助费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200 元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（3）职工歇业损失：凭从业人员劳动合同、参保依据 及征收公告前三个月的工资清册，补助一年期的生活费6000元/人。

（4）停业停产损失补助；依据被征收单位有效的营业 执照、税务登记证及纳税证明，按被征收房地产的评估价值的 6%给予补助。

（5）机械设备的补偿：按照评估的价格进行补偿，可以拆装的补偿拆装搬迁调试费用。

（6）装潢补偿：按照评估的价格补偿。

六、签约及搬迁期限

房屋征收工作计划在2021年4月下旬开始实施至2021年9月下旬结束，为期半年，其中在公告规定的签约搬迁截止日前签约并搬迁完毕的发给按时签约搬迁奖，按合法房屋征收建筑面积550元/㎡计发（其中工业及参照工业类用地的除外）。逾期签约或搬迁的，不再计发按时签约搬迁奖。

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关键词：农村土地补偿 存在问题 对策

为适应我国经济建设的需要，我国需要大量的土地加以建设用于国防、交通、水利等，而我国农村拥有巨大的土地资源。从农民手中征收土地并加以补偿已经成为保障我国经济发展建设的一项重要举措。这项举措对于建设美好安宁的家园，交通运输，实现城乡一体化等等具有重大意义。但是由于有关法律、制度等方面的不完善，在对农村施行土地补偿的过程中，出现了很多的纠纷事件，这也表明了我国在这方面存在很多问题。找到问题并对之加以解决和调整对于农村土地征收和更好更快的发展经济建设都有重要意义。本文将深刻分析我国农村土地补偿过程中所存在的问题，并提出相应的解决措施。

一、我国农村土地补偿当前的状况以及问题

近些年来，随着农村土地征收及土地补偿政策的推进，在为国家经济建设作出相应贡献的同时，也出现了各种纠纷事件。造成其发生的原因包括违法征地，不经相应农户同意，克扣或者挪用农民土地补偿资金等等，侵害了农民的利益，对社会造成了恶劣的影响。造成这些现象的原因有以下几点：

（一）政府征收行为不规范

在我国的《宪法》中规定了国家征收土地是为了公共利益的需要，但是在实际的征收过程中，很多政府部门并不是真正的为了公共利益，而是为了某些单位或企业的少数人的需求，对土地进行非法征收。例如有些国营企业为了最大化的盈利，滥用征收职权不惜破坏环境，损害公共资源生产和操作，违背了实现公共利益的初衷，没有为老百姓做出实事，对国家和社会造成了不利的影响。除此之外，我国在《土地管理法》中规定在任何单位和个人在使用土地进行建设时都首先要提出申请。在涉及征收农用地作为建设用地时，应该办理相应的农用地转用审批手续。但是在现实的操作中，各级政府在对于土地征收不严格履行相应程序，采用默许态度，造成许多单位和个人在使用土地时，采取先建后报，私买私卖等违法征地行为。

由此可以看出，虽然我国对于土地征收进行了有关立法，但是仍然不完善，政府的执行力不强，不能真正的发挥土地征收的作用，并且侵害了农民的权益，这是引起纠纷的首要原因。

（二）补偿标准以及分配管理存在问题

土地对于农民来说，是其赖以生存的基本资料，征收土地对于很多农民来说都失去了生活的来源。而在《土地管理法》中规定，征收土地的补偿费一般为该土地在征收前三年平均产值的6到10倍，安置费是4到6倍。而这种标准的制定本身就没有考虑到农产品价格低廉等实际的现实情况，对于农民来说，在农民安置需求上本身就偏低。而在农村土地补偿款的分配中却还存在着管理问题，有的补偿款是发放到村委会，有的是直接发放到农民的个人账户上，在这个过程中，就出现了补偿款被占用，挪用，私吞等行为，严重损害了农民的利益和国家的形象，引起农民的不满。

（三）政府执法和监督不到位

出现征收行为混乱以及土地补偿纠纷的重要原因之一就是政府有关监督单位没有很好的起到监督的作用。监督部门对各个环节没有密切监管，对于滥用征收职权和克扣农民土地补偿款的行为中打击力度不够，对于征收过程中操作不当的行为没有进行立即的整改和纠正，为这些违法行为的滋生提供了漏洞。

（四）农民本身的局限性

农民由于在知识和认识存在局限性，使得他们不能够通过正确合理的途径来解决问题，维护自己的权益，并且农民属于弱势群体，在自己的权益受到侵害时往往只能哑巴吃黄连，有苦难言。而有些政府部门或企业正是利用了这一点获取私利。

（五）纠纷解决的机制不健全

由于纠纷解决机制的不健全，农民在土地征收和土地补偿的过程中权益受到损害时，因为解决纠纷渠道的不通畅，部门之间相互推诿，矛盾得不到解决。农民在土地补偿款分配引起的纠纷中，也会因为证照不全等原因，在向法院提讼时，往往以不属于其案件受理范围而拒绝。

二、针对农村土地补偿中存在问题的对策

（一）完善相关法律、法规

针对农村土地征收以及补偿中所存在的漏洞制定一部完整的征收补偿行政法规，明确界定公共利益的范畴，让土地补偿的工作更加具有操作性，规范政府在征收和补偿过程中的行为。对各个环节都制定出细致以及完善的处理办法。限制国家权力，保障农民的知情权，参与权。

（二）政府规范行政程序，实行阳光政策

各级政府的土地管理部门在征收农民土地和补偿的过程中，应该坚持公开、公正、公平的原则，严格依照法定程序执行办理，积极让农民参与其中，了解各个程序的进行和目的。并且对农村土地的开发利用过程，应该从有利于当地经济发展，符合人民群众切身利益出发，对有效合理使用土地的行为加以保护，对滥用、乱占农民土地的行为给予坚决的打击，与乡镇以下各级建立信息联系，必要时对征用土地进行审查，保证土地使用产权明晰。落实征地补偿安置听证制度，不仅有关主管部门参加，还要有农民参加，听取民众意见，并且施行信息公开，严格实行“村级财务公开”和“村务公开”制度。

（三）增强监督和惩治力度

在补偿款的核算和分配方面，各级政府和乡镇部门应该加强监督，实行专户储存，避免在分配环节上出现挤占、挪用、私分、克扣等腐败行为的发生。除此之外，也要对违法行为给予坚决的打击，将违法行为扼杀于萌芽状态，严重的违法行为要及时移送到司法机关。

（四）加强土地法律法规的宣传教育工作

很多农民在知识和认识问题上都存在局限性。在征收补偿的过程中，相关部门应该不断的加大宣传有关土地的教育工作，让农民理解国家的意图以及纠正他们认为承包地为私有地的误区，转变他们的观念，并且为他们在纠纷中遇到的问题提供法律帮助，告诉他们合理的解决途径。并且有些农民在得巨额的土地补偿款后，不能合理使用，大肆挥霍，甚至用于赌博，针对这个问题，政府也应该对被征地农民给予宣传教育，避免新的社会问题的出现。

（五）确立合理补偿标准及改进分配方式

我国在对农村土地补偿的规定仍然存在不明朗的现象，应该合理借鉴其他国家或地区的补偿办法及标准，再结合我国实际国情，确立合理的补偿原则。建立完善的土地评估政策和土地评估方法。在对被征地合理评估后，以市场价格作为标准，综合考虑国家，社会及个人的利益，合理制定补偿标准。本着以人为本的原则，补偿的标准首先要保证被征地农民的生活质量。其次补偿款直接通过一本通方式发放到农民账户上。

总而言之，农村土地补偿对于国家的发展和社会的和谐都有重要意义，更有关于农民群众切身的利益，在这个过程中，平衡国家和个人之间的利益关系，将各个环节归于合法的轨道，是发展经济建设，维护人民利益的重点。这个过程需要国家政府以及各级部门和个人共同的努力，相信在不久的将来，农村土地补偿一定会更加合理，更加完善，农民切实从中获益，真真切切的达到以公共利益为目标，为经济建设做好保障。

参考文献：

[1]董文秀.我国农村土地征收补偿法律问题研究[D].烟台大学，2014

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1 德国土地征收补偿制度

1.1 德国的土地征收补偿原则

德国的土地征收补偿原则可以分为如下三个时期,分别是19世纪的全额补偿时期、魏玛时期的适当补偿以及基本法时期的“公平补偿原则”。

1949德国公布的基本法第14条规定:“土地征收补偿,必须公平衡量公共及参与人的利益以后再作决定。”德国基本法公平补偿的意思就是,土地征收时,应对公共利益与土地被征收人的利益进行衡量,并且应该给予公平的衡量,把公共利益与参与人的利益放在同等地位上,不偏不倚。这种既不偏颇当事人的利益,也不私好“公众”而牺牲私人利益就是基本法的公平补偿。

在实务上,德国法院对基本法的贯彻,实质也仍然是类似于“全额补偿”。德国联邦普通法院在1952年6月10的一个判决就认为,在土地征收案件中,被征收人可以由补偿费,再获得与其被征收的土地同样价值的土地。联邦普通法院对公平补偿的诠释就是根据等值理论给予被征收人市价(全额)的补偿。虽然德国在1968年12月6日着名的“汉堡水坝案”中认为,基本法公平补偿的规定,不是一定必须给予全额补偿,只以交易价值为导向的补偿,并非基本法的本意。所以,被征收人并不一定必须被给予与被征物“完全等值”的补偿。但是由于德国的立法实务多是采纳全额补偿。联邦普通法院认为只有在例外的情形(例如立法者特别的立法),才允许给予低于市价的补偿。①

在立法上,德国在二战后制定的法律也是采纳全额补偿。1953年8月3日公布的战后第一个联邦征收法律《建筑用地取得法》规定,土地征收补偿不仅包括被征收土地的“权利损失”,还包括其他因征收而引起的“财产的不利益”。在1960年6月23日制定的《联邦建筑法》规定,征收补偿主要有三种:实体损失补偿、负担损失补偿和其他损失补偿。

综上所述,虽然德国在各个时期有关土地征收补偿原则的具体提法不同,但基本内容是保持一致的,就是倾向于以市价给予全额补偿。

1.2 德国的土地征收补偿范围

根据德国《联邦建筑法》的规定,土地征收补偿范围,主要有实体损失补偿、其他财产损失补偿与负担损失补偿3种。

1.2.1 实体损失补偿

实体损失补偿是指对被征收土地以及其他征收的“标的的价值”的补偿。

1.2.2 其他财产损失补偿

其他财产损失补偿是指实体补偿之后,财产权人仍有的损失补偿。《联邦建筑法》第96条列举了三种其他损失补偿的种类:(1)对目前财产权人的职业、营业能力以及其欲达成的工作,造成暂时持续性的损害。但是这种损失额以不超过在另一块土地上造成与目前同等的利用,所需的花费为限。(2)因征收使得征收剩余的土地,或/！/是使得与征收土地有空间及经济上密切关联的财产权,产生价值上的减损。(3)因迁居所引起的必要的迁徙费用。

1.2.3 负担补偿

这主要是指因征收而解除的租赁契约,或是该契约的解除(或中止)是因为该房屋即将被整建或是强制更新,以致无人承租或是致使闲置无用,这将使财产权人短暂的失去租金的收入,这应给予补偿;以及因此承租人或承租人因被解约,必须迁居以及暂时另觅居处,而所需迁徙费等等的损失,包括在特别负担的范围之内。

1.3 德国的土地征收补偿标准

关于的土地征收补偿标准,德国的《联邦建筑法》规定最为详细,《联邦建筑法》也是德国最为重要的有关征收的法律。《联邦建筑法》有关土地征收补偿标准的规定如下:

1.3.1 实体损失

实体损失,是指被征收土地以及其他征收的“标的的价值”。《联邦建筑法》第95条规定,实体损失的补偿标准是征收官署决定征收计划时的“市价”。该法同时在142条规定,所谓市价是指在通常交易的情况下,该被征收的土地与其他标的具有的法律权利,事实特征,其他状况及其所在的地点,所具有的价值;特殊与个人关系,在计算该被征收土地与其他标的时,不予以考虑。

1.3.2 其他财产损失补偿标准

所谓其他财产损失是指实体补偿之后,财产权人仍有的损失。营业损失补偿、残余地补偿与迁徙费补偿都都属于此列。

对于营业损失的补偿最高额,不能超过将另一块土地重建为原来品质的必要花费,也就是不能超过重建费用。

关于残余地的补偿,依照德国法院实务,若是对于已征收部分的市价补偿,已经超过原有整块土地的实际价值很多的时候,就不可以另外提起独立的残余地补偿。这是因为德国自帝国法院时代,就采取所谓的差额计算法,这种计算法是将整块不动产在征收前的市价,减去部分征收后,剩余土地的市价,所得的差额,便是应支付的已征收部分土地的补偿费与剩余土地的所失利益的总和。

迁徙费的补偿,主要包括营业体在迁徙过程中必要的开销,诸如运费、保险费、人员安置费、找寻店面的费用以及装修费用等。

2 德国与我国土地征收补偿制度比较

2.1 土地征收补偿原则比较

我国关于土地征收补偿原则一直没有明确统一的规定。在第四次宪法修正案颁布以前,宪法没有补偿的规定,当然也没有补偿原则的规定。第四次宪法修正案颁布以后,对土地征收补偿原则也没有具体规定。单从以前的具体法律法规关于土地征收补偿原则的规定来看,主要存在四种模式:(1)规定“给与一定的补偿”,如《乡镇企业负担监督管理办法》第17 条。(2)规定“给与相应补偿”,如《农村土地承包法》第16 条。(3)规定“给与适当补偿”,如《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》第12 条。(4)规定“给与合理补偿”,如《归

侨侨眷权益保护法》第13 条。②从这些具体的法律法规对补偿的原则性规定,再结合我国土地征收补偿标准和补偿范围可以看出,我国土地征收补偿主要是采取适当补偿原则,但是我国的适当补偿主要又是不完全补偿。 德国与我国法律均没有对土地征收补偿原则作出明确的一般规定,但是德国无论是具体法律规定还是实务上都倾向于给予全额补偿,从前文可看出德国法院在实践中是依据等值理论给予市价补偿,这是德国不同于我国之处。

2.2 土地征收补偿范围比较

我国将土地征收补偿范围严格限定在与被征收土地有直接联系的经济损失上,与被征收土地有间接联系以及因此而延伸的一切附带损失均未列入补偿范围。在这样的立法思想指导下,《土地管理法》将征收补偿的范围严格限定在以下三个方面:(1)土地补偿费;(2) 安置补助费;(3)地上附着物和青苗的补偿。

关于土地征收补偿范围我国与德国不同之处有两点:一是德国征地补偿包括其他财产损失如残余地补偿,而我国并没有规定这种补偿。二是我国征地补偿包括安置补偿费,法律规定此种补偿目的在于弥补土地补偿费过低之不足,但两者之和实际仍然补偿不充分,笔者将在下文进行分析。德国法律并没有此种补偿,这也是两国不同之处。

2.3 土地征收补偿标准比较

我国《土地管理法》第47条对农村土地征收补偿标准规定如下:

征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

比较我国与德国土地征收补偿标准主要有以下特点:

根据我国《土地管理法》的规定,征收农用地主要是根据原用途进行补偿,具体表现就是征地补偿是依据被征收耕地的年产值进行计算的。德国征地补偿主要是按照市场价格进行补偿。

要明确的是,德国仅限于公益征地。德国基本法第十四条第三款规定:财产之征收,必须为公共福利始得为之。德国以市场价格征地,乃公益征地按照市场价格进行补偿。我国《宪法》第十三条第三款也规定国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。但由于我国《土地管理法》 第四十三条规定任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。因此,无论是公益性用地还是经营性用地都需要使用国有土地,建设用地涉及农用地时,即使是经营性用地也需先征为国有土地。由于征地主要用于工业用途,而工业用地与农业用地的价格悬殊巨大,导致我国征地补偿相对较低。

首先,土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍并不合理。因为我国土地承包经营权根据法律规定一般为30年,而且承包期限到了以后,如果没有其他原因,可以继续承包。所以以耕地年产值的4至6倍进行补偿,买断农户对农地30年的使用权,不能说是合理的。

其次,《土地管理法》的补偿标准是按照土地的原用途给予补偿的,而土地被征收后,由于改变用途,土地的价值往往会增加。又由于农产品的价格低,即使按照最高标准给予补偿,补偿费用也是很少。被征收土地的真正价格应当是政府出让土地使用权的市场价格,而现在政府对失地农户的补偿价格比政府出让的市场价格往往低了很多。可见,政府并没有按照市场价格对农地进行补偿,因此政府从征地中获益最多,这也刺激了有些地方政府滥用征地权。

3 对完善我国土地征收补偿制度的启示

3.1 在宪法中明确规定土地征收补偿原则

我国的土地征收补偿之所以采用适当补偿的原则——实质上为不完全的补偿,主要是因为担心倘若给予全额的补偿,国家的财力无法承担,会妨碍土地征收计划的实行,进而对经济建设造成影响。然而不完全补偿与低价补偿虽然减轻了国家财政能力的负担,但不完全补偿所带来的隐患也是严重的。

首先,不完全补偿原则不符合现代宪法对私人财产权予以保障的原则,我国第四次宪法修正案也规定了对公民的合法财产给予保护。

其次,不完全补偿虽然一方面减轻了国家的财政承担能力,但是它的后遗症也不可忽视。我国现在的土地征收存在如此多的问题,大部分都是实行不完全补偿导致的。不完全补偿导致了失地农民的贫困,影响了社会稳定。而且随着我国经济实力的不断增强,采用完全补偿并不是不可行的。一方面随着我国经济的不断发展,经济实力在增强,财政收入在不断的增加;另一方面,采用完全补偿,也并不需要一次性的给足全部补偿,可以分期给付补偿金,规定在一定的年限内发完全部的补偿,这样就可以避免给当前的财政造成过重的负担。

综上所述,我国以后修改宪法应对土地征收补偿原则进行规定,以便对土地征收补偿进行指导,并保障失地农民的财产权利。我国宪法可以规定,“土地征收时应当给予土地被征收人公正补偿”。

3.2 提高土地征收补偿标准

我国的土地征收补偿标准主要是根据年产值倍数法进行计算的,如前所述,我国土地征收补偿标准存在诸多问题,其结果导致了失地农民获得的补偿很少。我国的学者基本上都主张提高土地征收补偿标准,但是对具体怎样提高土地征收标准上存在不同的意见,主要对是否应当按照“市价”给予补偿存在争议。有的学者主张应当按照“市价”给予补偿,③有的学者反对按照“市价”给予补偿。④

笔者认为,我国的土地征收补偿标准的提高应当分为两个阶段进行。首先应当确定,我国土地征收最终目标应当是区分公益性用地与经营性用地,经营性用地不再纳入征地范围,而是通过市场取得,对于公益性用地应按照市价给予补偿。但考虑到当前不具备市价补偿的条件,因此在实行按照市价补偿之前,可以采取实行区片综合价格等措施提高土地征收补偿标准。

之所以认为我国的土地征收补偿应当以“市价”补偿为最终目标主要有以下两点原因:

(1)市价补偿可以防止征收权滥用。由于我国现在土地征收补偿标准低,不少政府为了增加财政收入,就滥用土地征收权,把低价征收来的土地再高价转让给开发商。而土地征收权的滥用,导致了大量的社会问题,失地农民没有得到足够的补偿,以致于生活都无法维持,同时也影响了政府在群众当中的威信,造成干群关系紧张,也使我国耕地流失十分严重。而按照市价补偿,政府并不能从征地当中获利,政府就会衡量得失,从而限制了征收权的滥用。

(2)按市价补偿是我国建立社会主义市场经济体制的必然要求,如果在土地征收“强制性”的情况下,不能按照市价给予被征收人补偿,实质上就构成了二次侵害。

由于我国现在不存在农村土地市场,所以按照市价补偿暂时无法实行,在按照市价补偿实行以前,可以通过其他的方式提高土地征收补偿标准,最主要的就是制订和贯彻执行好征地统一年产值标准和征地区片综合地价。

实施综合地价补偿应当是暂时的,完善并构建农村土地市场,经营性用地通过市场交易取得,公益性用地征收以市场价格补偿应是最终目标。

(1)土地征收应区分公益性用地与经营性用地

我国的土地征收不仅包括了公益性用地,而且包括了经营性用地。所谓经营性用地,是指工业、商业、

房地产开发用地。对经营性用地进行征收不仅违反了宪法的规定——土地征收的目的只能是为了公共利益,而且还制约了我国土地征收补偿制度的改革。 首先,土地通过市场机制买卖所获得的对价通常高于征收补偿的价格,因而经营性用地的征收损害了农户的利益。

其次,我国的土地征收补偿从长远来看要按照市价给予补偿。所谓按照市价进行补偿,就是按照土地在市场上出售,所能获得的价格进行补偿,也就是购买人所愿意支付的价格。因为征收的土地不可能真正出售,所以要比照其他同类土地出售的价格来予以补偿,如同一地段同种级别的其他土地出售的价格。因为我国现在经营性用地与公益用地都是通过土地征收获得,制约了农地市场建立,那么征收土地按照市价补偿就很难真正实现。

(2)提高土地征收补偿标准需要培育农村土地市场

我国征地补偿制度存在很多问题,征地补偿改革的方向是最终公益性用地按市场价格进行补偿,而按照市场价格进行补偿的前提就必须存在农村土地市场 ,否则市场价格就无从谈起。一方面按照市场价格补偿要求建立农村土地市场,另一方面我国现在土地征收的范围既包括公益用地也包括非公益用地,而对非公益用地进行征收不符合我国宪法的规定,只有为了公共利益才可以对公民的私有财产实施征收。在其他国家非公益用地基本上都是通过土地市场自由买卖获得的,如果我国非公益性用地可以通过市场取得,那么可以减少因土地征收带来的矛盾,土地征收补偿引起的矛盾也可以仅仅限制在公益性征地范围内。

3.3 扩大土地征收补偿范围

我国的土地征收补偿范围是非常狭窄的。笔者认为应当扩大我国的土地征收补偿范围,并且应主要采取以下几点措施:

首先应当扩大直接损失的补偿范围,凡是由于土地征收导致的直接损失都应当给予补偿,除了地价补偿和附着物补偿以外,应当增加残余地补偿、影响邻地的补偿与迁移费补偿等。

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第一，遵循通过村民股份企业发展创业、就业的公共用地及相应的集体资金补偿原则。土地作价入股并非全部适用于集体土地征收，或者说只能适合于工业用地征收和流转到农业企业领域，但实践中企业担心安排村民就业和管理问题，大多企业都不愿意这样的土地合作方式。大多城郊结合部土地征收更适合于用制定集体补偿成立村民股份企业的方式，并对这类企业在人才引进、税收和融资给予一些实际可行的政策。

第二，遵循通过加强村民知识文化和专业技术技能的教育培训的经费补偿原则。授人以鱼，不如授人以渔。通过有效的教育机制和模式，不断增强村民的文化知识教育和专业技术技能培训，不仅是实现失地村民自身的转型和发展问题，还是改变教育观念，提高文化素质，促进社会文明、社会和谐发展的要求。

第三，遵循政策能适应一定时间内一般国家政策变化和经济社会发展变化的原则。政策制定需要考虑经济社会发展的动态变化条件因素与具体政策相应变化的基本原则关系，保持政策与经济社会发展同步，避免政策长期处于滞后状态。

第四，完善农村土地征收与村民房屋拆迁补偿，宅基地补偿等的合理完善的配套政策机制，通过政策的完善性和系统性力促公开、公正和公平，确保失地村民实现自身的转型发展。

总之，集体土地征收既要考虑村民合理合法的对现实的经济利益诉求，更要考虑村民失地后的转型和发展问题，彻底转变政府重补偿，轻发展的农村集体土地征收补偿观念。这在人多地少，物价连连攀升，货币购买力相对下降的经济发展状况下，如果按一亩田土养个一个农民在失去土地后，每位都怀人算，这个人失去一亩田土后，得到的也就是几万到十余万元，仅按现在一般城市生活标准的费用，不计未来通货膨胀因素，10万够生活多少年?城市能有适合他的工作岗位?他们的教育、医疗、养老等社会保障能完全让他们生活无忧无虑吗?如果大批的揣10万进城，结果真不敢想象。近10年来，房地产催促着一些政府主导下的城镇建设强势扩不断张，失地少地农民越来越多，尽管个别农户一夜暴富偶有报道，但绝大多数以土地换得10万、20万进城才是关注的主流。

二、通过村民就业发展基金创办村民股份企业的模式构建

在人多地少，物价连连攀升，货币购买力相对下降的经济发展背景下，如果按一亩田土养个一个农民计，这个人失去一亩田土后，得到的也就是几万或十余万元，仅按现在一般城市生活标准的费用，不计未来通货膨胀因素，10万够生活多少年?城市能有适合他的工作岗位?他们的教育、医疗、养老等社会保障能完全让他们生活无忧无虑吗?如果大批的村民怀揣10万进城，结果真不敢想象。近10年来，房地产催促着一些政府主导下的城镇建设强势扩不断张，失地少地农民越来越多，尽管个别农户一夜暴富偶有报道，但绝大多数以土地换得10万、20万进城才是关注的主流。为此，鼓励村民创业就业发展模式的构建具有迫切性和重要性。

1、构建模式的指导思想和核心指导思想:以保障农民失地后的就业转型和可持续发展为出发点，同时促进贵州经济社会发展。模式的核心是被征收土地过程中农民如何依靠村集体逐步建立村民股份企业和实现企业发展，使村民在企业发展中发展自己。

2、村民股份企业建立和企业发展的两个基本要素:资本金和企业经营管理人才。村民股份企业资本金来源由三个部分组成:一是村公共用地的补偿金;二是村民按户实际获得的土地征收补偿金的5%－10%缴纳;三是政府在现行土地征收政策补偿基础上，按实际征收土地涉及的户现有人口增加一项农民就业发展补偿基金，可按每人1－3万标准或与村民实际缴纳对等补偿。根据笔者了解和初步测算，涉及被征收土地村把以上三个部分补偿金聚集一起，均可实现创办注册资本金至少上千万的村民股份企业。多年来被征收土地农民总是把自己得到的每一分钱都揣进自己兜里，实则是贵州村乡镇缺乏有经验的企业管理人才。创办企业时需要钱，发展企业则需要人才。钱的问题解决了，关键就是人才问题。贵州缺乏人才，更缺乏有经验的经营管理人才。所以，必须通过向省内外、国内外公开招聘，实现村民股份企业的经营管理和发展。企业经营管理人才引进分为两条线和一种方式。两条线中一条是面对机关事业单位和国有企业有经验的人才，另一条线是面对省内外、国内外招聘。一种方式就是无论是通过那条线，都必须有公开、公正的人才遴选完善程序和机制，保障是真正人才来实现村民股份企业的经营发展和发展村民愿望。政府可以为进入村民股份企业经营管理的机关事业单位和国企人才，保留相应的职务和工资等作为政策鼓励，对省内外、海内外人才进入村民企业，可以根据经营业绩给予一定奖励，并按照相应的人才引进政策给予照顾。

3、模式试点及推广的基本前提条件模式推行的两个基本前提:一是政府需要用法规政策来规范被征收土地涉及乡村的村民股份企业方式，规范被征收土地村民获得补偿金的入股份额，及政府增加的就业发展补偿金的落实。一句话，被征收农村集体土地村民的村股份企业创建和发展必须法制化，制度化、规范化和程序化;二是经营管理人才引进的完善程序:公开、透明和监督。人才是村民的信心，也是企业发展的关键，必须不拘一格降人才，杜绝伪人才。同时，由村委和股东代表进行经营管理监督，既保障经营管理者的独立性，又保证股东的监督权利。一个必要条件就是政府相应配套的政策支持鼓励，特别是创业之初在人才、金融、税收方面的政策扶持。

4、模式的意义:一是通过村民股份企业的建立和发展，实现村民就业和自身转型发展;二是村民股份企业的建立，贵州起码会多出百余家中小型企业，共同促进经济社会发展;三是能真正找到一个城乡统筹发展的成功模式和共同实现小康社会的新路径。5、发展村民股份制企业模式图:

三、通过村民教育发展补偿基金，实现村民自身转型发展

被征收土地村民的教育发展补偿基金的标准:可以根据城镇级别和村民的年龄来进行标准分级，城镇分级按省会城市、地级市和县(市)分为三个等级，城市级别越低，教育发展补偿基金应越高;年龄按40－30岁，29－22岁，21－16岁进行划分，年龄越小教育补偿金则应越高，可按1千，3千，5千进行相应补偿。教育发展补偿基金的管理和监督:该教育发展补偿基金直接进入县级教育主管部门与村共同监管账户内的具体村民名下，任何单位和个人不得作为他用。村民教育发展补偿基金的支出，必须及时公示;审计部门按年度进行审计，并公告审计结果。教育计划实施:由各县级以上教育主管部门和村两委结合实际，制定相应的分批次的具体教育实施详细计划，教育实施计划确保22岁以上的村民教育有针对性，技术性、有用性和实效性;22岁以下的村民教育分基础素质教育和专业技能教育。教育质量检查评估:由省教育主管部门组织对实施的每一期村民教育培训进行定期和不定期的抽查评估和全面检查评估;通过经验总结，不断完善村民教育机制建设。

完善失地农民就业、转型发展政策，旨在于鼓励他们就业、创业热情，自觉提高自身的发展能力。通过对之前的失地农民相关政策反思，经验总结，拓展思路，形成在政策、制度和实践工作等方面的系统化，构建一个国家政策为指导，地方政府为主导、村委为依靠、企业为主体、个人为核心的社会帮扶发展体系，形成相互支持、相互协作的一种合力。实实在在做好帮扶失地农民的就业、转型发展工作需要重视以下方面:

———政策和工作任务的重心转移。之前，关于失地农民问题的国家政策和地方政府政策都集中在对农民土地被征收中的权益保障方面，强调补偿保障，轻发展政策和措施。现在，政策和任务重心应该转移到把失地农民的就业、转型发展问题放到我国工业化、城镇化和农业现代化并举发展的整体经济社会发展系统中，规划失地农民的合理分布与有序转移，及其相应的政策措施和途径，实现失地农民自身的就业、转型和未来的全面发展。

———构建对失地农民升级再教育的完善有效机制。需要在总结农村成人教中存在的一些普遍问题基础上，针对失地农民的多样性特点，结合时展和经济社会发展需要，通过与各高等院校和职业技术学院(校)等密切合作，进行分层次、类别和发展方向的综合系统教学方案，形成一套完整的长远的失地农民升级再教育机制模式和实施办法，保障全面提高失地农民的文化素质和专业技能教育的可行性、有效性和持续性。

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浙江省土地复垦办法全文第一条　为了搞好土地复垦工作，保护土地资源，合理利用土地，改善生态环境，根据国务院颁布的《土地复垦规定》和有关法律、法规，结合我省实际情况，制定本办法。

第二条　本办法所称土地复垦，是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占、污染等造成破坏的土地，建筑物拆迁后的闲弃地，报废的公路、铁路、机场、矿场、水利工程用地，自然灾害毁损地和其他废弃地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。

第三条　本办法适用于从事下列活动造成土地破坏的单位和个人(以下简称单位和个人)：

(一)开采矿产资源;

(二)燃煤发电、冶炼等堆弃废物;

(三)烧制砖瓦和修建水泥预制场;

(四)取土挖沙;

(五)生产过程中排放污物;

(六)拆除建筑物和其他设施;

(七)各类临时用地;

(八)其他生产建设活动。

第四条　土地复垦坚持谁破坏、谁复垦的原则，破坏土地的单位和个人有复垦的义务。任何单位和个人不得阻挠土地复垦工作。

第五条　县级以上人民政府土地管理部门负责统一管理本行政区域内的土地复垦工作。土地管理部门应会同农业、城建等有关部门制定复垦标准，审查有关行业主管部门、单位的复垦规划和计划，并对复垦计划执行情况进行监督检查，做好复垦后的土地验收和地籍管理工作。

第六条　政府鼓励对因自然灾害、抢险或者其他不可抗力毁坏的土地和其他废弃地进行复垦，对承担复垦任务的单位和个人，可以视其复垦工作量给予适当补助。

报废的公路、铁路、机场、矿场、水利工程用地，因调整城市规划、村镇规划造成的废弃地，无法确定破坏人的闲弃地等需要复垦的，由土地管理部门提出复垦方案，经县级以上人民政府批准后统一组织实施。

第七条　各有关行业主管部门在制定土地复垦规划时，应当按照土地利用总体规划的要求，根据经济合理的原则和自然条件以及土地破坏状态，确定复垦后的土地用途。可以复垦为耕地的土地，复垦后应尽量达到耕种要求。使用基本农田保护区土地的，复垦后应达到耕种要求。在城市规划区内，复垦后的土地利用应当符合城市规划。

第八条　对砖瓦厂(窑)、煤饼(球)厂、水泥构件预制厂等长期使用沙、土的企业，按规定的审批权限报经批准后，土地管理部门应根据实际需要，划出取土(沙)的用地范围，并由取土(沙)企业负责复垦。

取土、挖沙、修建预制场等不得占用耕地。确实需要使用耕地的，必须与平整土地相结合，不得破坏排灌设施。

对利用荒坡、沙丘等取土挖沙后使之成为耕地的，可视耕地质量酌情给予奖励。

第九条　各级人民政府应建立土地复垦专项资金。土地复垦专项资金在土地损失补偿费、造地费中各提出百分之五组成。土地复垦专项资金由土地管理部门统一掌握，实行专款专用。

土地复垦专项资金主要用于以下几个方面：

(一)编制区域土地复垦规划、计划;

(二)自然灾害毁损地，报废的公路、铁路、机场、矿场、水利工程等用地的复垦和其他由政府统一组织实施的土地复垦活动。

第十条　有土地复垦任务的建设项目，设计文件应包括以下复垦内容：

(一)建设项目用地面积、质量、类别;

(二)应复垦土地面积、类别、破坏程度;

(三)土地复垦工艺设计和措施;

(四)土地复垦所需资金预算及资金来源;

(五)土地复垦承担单位、完成期限、要求;

(六)复垦后用途说明及验收期限。

土地管理部门在审查建设用地时，应当全面审查土地复垦的有关内容，对违反规定或复垦条款不合要求，土地管理部门不得报批。

第十一条　土地管理部门在审查建设用地时，可以按照复垦要求向有复垦任务的单位和个人，收取每平方米三元以下的复垦保证金。缴纳的土地复垦保证金，由县(市、区)土地管理部门设专户存入银行。

复垦后的土地，经土地管理部门会同有关部门验收合格，并核发合格证书后，方可退还保证金(含利息);未经验收或经验收不合格的土地，视为未复垦土地。土地管理部门应及时验收复垦后的土地，不得无故拖延。

有土地复垦任务的单位和个人如未按规定的标准和期限复垦，土地管理部门和行业主管部门应责令其按规定的标准和限期进行复垦，拒不履行复垦义务的，其缴纳的复垦保证金抵冲复垦费用，由土地管理部门另行组织复垦。复垦保证金不足以抵冲复垦费用时，不足部分由破坏土地者支付。

第十二条　国有和城镇集体企业在生产建设过程中破坏的集体所有土地，按下列情况分别处理：

(一)经复垦可以恢复耕种的土地，应恢复耕种;

(二)不能恢复原用途或者复垦后需要用于国家建设的，由国家征用;

(三)经复垦不能恢复耕种条件的土地，原土地所有者确需保留的，由原土地所有者安排使用。

第十三条　乡村集体企业和私营企业在生产建设过程中破坏的集体所有土地，复垦后应尽量恢复原用途。经复垦不能恢复原用途的，可以由集体经济组织安排给有条件的企业和个人使用。用于建设的必须按照有关法律、法规的规定办理审批手续。

第十四条　报废的铁路、公路、机场、矿场、水利工程用地复垦后，由当地人民政府统一安排使用，承担复垦任务的单位有优先使用的权利。

第十五条　对因违法占地建设受到拆除建筑物和其他设施处罚的单位和个人，土地管理部门应责令其复垦非法占用的土地，其复垦费用和土地损失补偿费，均由违法建设者承担。违法建设单位不得将复垦费用列入其生产成本和基本建设投资。

第十六条　单位或个人对其破坏的其他单位使用的国有土地或国家暂不征用的集体所有土地，除负责复垦外，还应向遭受损失的单位支付土地损失补偿费和地面附着物的损失补偿费。

耕地(包括园地、养殖水塘，下同)的损失补偿费，以实际造成减产以前的三年平均年产值为计算标准，由企业或个人按照各年造成的实际损失逐年支付。其他土地损失补偿费标准，参照耕地损失补偿费标准减半收取。

地面附着物的损失补偿标准，按《浙江省土地管理实施办法》的规定执行。

第十七条　土地损失补偿费的具体金额，由破坏土地的单位或个人同遭受损失的单位根据第十六条规定的原则商定，达不成协议的，由当地土地管理部门会同有关行业主管部门作出决定。

当事人对土地损失补偿费金额的决定不服的，可以在接到决定书之日起十五日内向上一级土地管理部门申请复议，也可以向人民法院起诉。

第十八条　对不履行或者不按规定履行土地复垦义务的单位或个人，由土地管理部门责令限期改正，逾期不改正的，或拒不复垦的，除承担复垦费用外，可以根据情节，处以每平方米0.30元至1.50元的罚款。罚款必须在处罚决定书规定的期限内缴纳，逾期不缴纳的，每日加收相当于罚款金额的3的滞纳金。需要复垦的土地，停止使用两年后仍不复垦的，从第三年开始按《浙江省土地管理实施办法》的规定收取土地抛荒费。

对逾期不履行或者不按规定履行复垦义务的单位和个人，土地管理部门可以不予办理其提出的新的生产建设用地申请。

第十九条　按照本办法规定收缴的罚款，全额上缴同级财政部门，任何单位和个人不得截留和挪用。

第二十条　当事人对依照本办法作出的处罚决定不服的可以在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以依法直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第二十一条　扰乱、阻碍土地复垦工作或者破坏土地复垦工程设备，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由当地公安机关给予治安管理处罚;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十二条　负责土地复垦工作的国家工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十三条　本办法执行中的具体问题由省人民政府法制局负责解释。

第二十四条　本办法自之日起施行。

土地复垦如何确权首先，需要查明复垦的土地，是否已经被国家征收，凡征收范围内的土地一律属于国家所有。未被征收的土地，区别不同情况对待，已经确定为农村集体经济组织农民集体所有的土地，仍归农民集体所有。过去不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地，应确认为国家所有。对复垦后不能恢复用途或者复垦后需要用于国家建设的，由国家征收。经复垦后不能恢复原用途，但原集体经济组织愿意保留的，可以不征收。经复垦后可以恢复原用途，但国家建设不需要的，不实行征收，土地的所有权仍归原农村集体经济组织。

篇9

1 存在的主要问题

从调查情况看, 我省农村土地征用补偿费监督管理中存在的问题, 主要表现在以下几个方面:

1.1 违法占用土地《中华人民共和国土地法》颁布实施后, 我国实行了土地用途管制和耕地保护制度, 严格限制农用地转为建设用地。但从调查情况看, 个别地方存在对不符合征用条件的土地, 采取绕道而行, 征用不通改为占用、租用, 先占后征或先租后征的问题。这类违法占用和租用的土地, 由于缺乏法律的约束, 普遍存在低价或无偿占用、长期拖欠土地征用补偿费等问题。

1.2 补偿标准过低随着城市经济的发展, 土地市场价格逐年攀升, 城市建设用地每亩售价动辄几十万, 甚至上百万。与此形成鲜明对比的是, 农村土地的征用补偿标准却很低。据调查, 2005 年全省征地补偿费平均仅为2.66 万元/亩,失去土地后丧失长期生活保障的农民心理失衡的程度可想而知。近年来个别地方已由此引发了多起农村。

1.3 拖欠征地补偿费在调查中发现, 各地普遍存在拖欠征地补偿费的现象, 部分地方拖欠数额较大。这一问题存在于两个层次: 一是土地征用单位向农村集体经济组织支付不到位。据调查统计, 1999 年至2005 年, 全省土地征用后应向农村集体经济组织支付土地征用补偿费66.71 亿元, 实际支付59.80 亿元, 有6.91 亿元未支付到位。二是农村集体经济组织向被征当地农户支付不到位。1999 年至2005 年, 农村集体经济组织应向被征地农户支付补偿费51.78 亿元, 实际支付49.05 亿元, 有2.73 亿元未支付到位。

1.4 分配标准不统一主要是征地补偿费中土地补偿费的分配上, 由于政策调整因素, 形成了两个时期分配不均的问题。一是2005 年4 月, 省政府制定的《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》( 以下简称《办法》)前, 法规政策规定土地补偿费全额留归集体。但由于失地农民对分配这部分资金的诉求过于强烈, 引发了一些。在执行过程中, 为确保农村社会稳定, 部分地方采取了将土地补偿费全额发放给被征地农户; 或集体留一部分, 给失地农民分配一部分的做法, 造成了不同区域同类土地补偿标准不一的问题。二是为确保失地农户生活水平不低于失地前的水平,《办法》规定应将不低于80%的土地补偿费分配给失地农户, 形成了《办法》执行前后失地农户补偿标准差距显著的问题。《办法》出台前已征地农户对此反映强烈, 个别地方出现了农户要求集体按新标准追加补偿引发的, 个别村委会迫于无奈, 采取变卖集体资产的办法满足农户要求, 严重影响了农村集体经济的发展和农村基层组织的正常运转。

1.5 集体资产监管不力留归集体的土地补偿费为本村的集体经济发展提供资金保障, 而集体经济的发展, 又是为失地农民提供就业机会, 解决失地农民生活保障的重要政策手段。但由于部分地方农村集体资产监督管理制度不健全, 造成集体资产大量流失, 个别地方由于村干部盲目投资或兴办企业, 集体资产丧失殆尽, 由此而引发了失地农民上访等。

1.6 失地农民生活缺乏有效的保障各地在解决失地农户生活保障问题上, 主要采取了以下几种办法: 一是将征地补偿费全额发放给失地农民; 二是在村民自愿的基础上, 逐年发放补偿金; 三是给失地农户划给二三产业用地, 鼓励失地农户发展二三产业; 四是在机动地竞价时, 失地农户享有优先权; 五是对城中村农户实行农转非, 享受城市居民社会保障待遇; 六是城中村规划宅基地和建设住宅楼, 以房屋出租保障村民生活; 七是给失地农民重新调整土地; 八是安置在村办企业就业; 九是将土地补偿费、安置补助费全额纳入村集体财务统一管理, 用银行支付的年利息保障被征地农民的基本生活问题; 十是将失地的特困户纳入了政府的基本生活保障管理范围。各地虽然进行了一些积极的探索, 但从总体上看, 解决失地农民生活保障问题, 仍然以货币安置为主要手段, 尚未形成一套有效、完整的政策保障措施。目前征地补偿标准普遍偏低, 征地补偿费根本不能解决失地农民长期生活保障问题, 同时, 失地农民群体文化较低, 缺乏就业技能,一旦将有限的补偿费花完, 生活便陷入困境, 进而影响到农村经济的发展和农村社会的稳定。因此, 积极探索解决失地农民长期生活保障措施, 已成为当前必须解决的问题。

2 成因分析

2.1 执法不力在经济发展过程中, 任何国家、区域的土地面积都是一个难以增长的刚性约束条件。工业和城市要获得发展, 必然要侵蚀、占用农用土地, 否则, 工业和城市建设将无处立足, 这是任何国家或区域工业化、城市化进程中必然发生的事实。在二元经济结构和市场经济条件下, 由于城市土地与农村土地价值存在较大差额, 农村土地价格明显低于城市土地价格, 因此, 在工业化初期, 政府低价征用农村土地, 支持工业发展, 成为工业化、城市化进程中许多国家或区域一种通行的做法。进入工业化中期后, 工业和城市将进入一个高速发展的时期, 工农、城乡争地问题将进一步加剧。在这一时期, 政府如不对工农、城乡用地进行强有力的干预, 势必削弱国家或区域的农业发展基础, 进而对国家粮食安全造成影响; 与此同时, 在这一时期, 国家或区域基本完成了工业化发展的原始积累, 不再需要通过工农、城乡土地差价这一方式为工业和城市发展提供支持, 实行工业反哺农业, 提高农村土地征用价格, 逐步缩小工农、城乡土地价差, 维护被征地农民土地权益, 让农民共享工业化、城市化发展成果, 成为许多国家或区域政府的必然选择。我

国正处于工业化初期向中期转变的重要时期。为此, 从2004 年开始, 我国开展了深化土地管理体制改革工作, 出台了一系列加强对农村土地征用及补偿费监督管理的政策法律措施。但是, 由于部分地方政府尚未清醒地认识到国家宏观形势的这一变化, 受工业化初期惯性思维影响, 对农村土地征用补偿费监督管理重视不够, 政策措施落实不力, 使工作中出现了许多亟待解决的问题; 或受地方经济利益驱动,采取工业和城市保护主义做法, 对国家宏观经济和农民利益视而不见, 有法不依, 执法不严。这是导致地方政府不愿提高征地补偿标准以及违法占用土地、拖欠征地补偿费等问题屡禁不止的主要原因。

2.2 执法体制缺陷《中华人民共和国土地法》和《甘肃省实施〈土地法〉办法》规定: 各级国土资源部门负责本行政区域内的土地管理和监督工作。从调查情况看, 我省农村土地的征用主体主要是各级人民政府或政府支持发展的地方经济支柱企业, 国土资源部门作为政府的一个职能部门, 受行政管理体制制约, 难以对政府行为实施有效监督, 是造成上述问题发生的主要制约因素。

2.3 监管制度不健全主要体现在三个方面: 一是征地补偿费的支付途径不统一。从调查情况看, 各地支付途径形式多样, 有征地单位将征地补偿费直接支付给村集体经济组织的; 有先支付给乡镇政府, 再由乡镇向村委会支付的; 有征地单位直接向农民支付的。存在的主要问题是第二种支付方式, 极易造成个别乡镇长期截留征地款, 损害被征地农民和集体经济组织的合法权益, 这是导致拖欠补偿费问题发生的另一个主要原因; 第三种方式会造成土地征用补偿费不能纳入村级帐内核算管理, 土地征用补偿费监管部门― ―农村经营管理部门面临无帐可查的局面, 使土地征用补偿费的分配使用直接脱离了监管, 难以确保农户足额、及时获得补偿。二是土地征收程序不完整。《土地法》规定:国家征用土地的, 依照法定程序批准后, 由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。但在执行过程中, 由于对公告的时间、地点、方式、内容等没有制定出规范的标准, 征地补偿费的主要利益主体―― 失地农民无法获取准确、完整的信息, 难以有效维护自身权益。三是村级财务管理民主决策制度缺失。大部分地方村集体经济组织对外投资、兴办企业等集体统一经营决策, 缺乏群众参与决策的制度约束, 由村干部说了算, 随意投资, 甚至于将集体资产低价出卖、集体企业村干部自己或亲属承包, 谋取私利的问题屡有发生。这是导致集体留用的土地补偿费等资产大量流失, 集体经济难以发展的主要因素。

2.4 法规制度宣传不到位主要是省政府制定的《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》,这一关系到失地农民切身利益的法规宣传不到位, 导致农民对《办法》出台前后补偿标准的巨额差距不理解、不接受。

3 几点政策建议

3.1 统一思想, 提高认识应当把农村征地补偿费监督管理工作纳入到促进国家工业化、城市化建设和建设和谐社会的整体工作中去, 让各级政府充分认识农村征地补偿费监督管理工作的重要性, 使之逐步转变落后和错误认识, 自觉强化对农村征地补偿费的监督管理。

3.2 建立有效的土地征用监管体制将土地征用及补偿费监督职责纳入国家审计监督范畴, 从根本上解决作为政府职能部门的各级国土资源部门既是运动员又是裁判员的不当体制。

3.3 建立健全法规制度一是依照《土地法》, 进一步完善农村土地征收程序, 重点是建立农村土地征收及补偿费分配公示制度和补偿标准听证制度, 提高土地征收及补偿费分配过程的透明度; 实施补偿费支付方式改革, 统一支付方式; 二是依照《村民委员会组织法》及国家有关土地征用补偿费监督管理政策, 建立健全农村集体经济组织民主决策制度和土地征用补偿费专户存储、专账管理、专款专用等制度, 有效维护失地农民和集体经济组织合法权益。

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一、项目概况

1.项目名称：县沿江大道工程项目。

2.基本情况

县沿江大道工程项目位于江源大桥至原琴江收费站叉路口之间，具体规划红线为东临琴江河，南至原琴江收费站叉路口，西临居民区、古樟工业园、农田及山地，北接油榨下县交警大队大门口南苑路、县城西华南路、江源大桥叉路口。

项目建设内容包括：建设大道，全长约3000米、宽30米；沿线打造沿江景观带；新建温坊大桥；原琴江收费站叉路口建设入口景观。

项目总用地面积约900亩，道路建设用地约235亩，景观带用地约184亩，配套用地面积约206亩，安置用地约275亩。

二、项目实施内容

1.根据县人民政府委托浙江大学城乡规划设计研究院编制的“县大道及入口规划设计”，结合当地实际情况对项目的道路走向及各地块的规划进行细化和调整，明确配套用地面积及规划指标。

2.征地：征收项目范围内土地约900亩，其中耕地约580亩，河滩地约135亩，房屋建筑用地约150亩，原206国道用地约35亩。

3.拆迁情况：该项目拆迁涉及私房约252户，拆迁占地面积约33000㎡，围院占地约2660㎡，建筑面积约60500㎡；涉及企、事业单位及其他设施用地18户（其中企业6户，事业单位6户，其他设施6户），拆迁占地面积约59200㎡，建筑面积约49900㎡，猪栏、厕所占地面积约3700㎡。

4.沿江大道建设：建设沿江大道全长约3000米，路基宽30米，以及道路范围内的桥梁、排水、排污管道、道路标识、绿化、亮化、环卫、停车场等基础设施。

5.温坊大桥建设：新建温坊大桥长约217米，宽18.5米。

6.景观改造：根据规划设计方案实施景观改造，主要项目有景观亭、入口雕塑、峭壁浮雕、滨江游步道、亲水平台、绿化等设施建设。

7.管线搬迁：供电、供水、移动、联通、电信、电视等管线的搬迁。

8.配套用地土地整理：土地整理面积约206亩，根据规划建设配套用地区域内排水、排污、供水、供电、通信等管线及其他公共设施建设。

9.安置用地土地整理及安置工作：对房屋征收安置用地进行整理，完成“三通一平”等基础设施建设，完成安置工作。

具体项目建设按规划部门审定的规划设计方案和审定的施工图组织实施。

三、房屋征收安置办法

1.居民房：采用货币补偿、异地宅基地安置、产权调换三种方式，由被征收户自由选择一种方式。异地宅基地安置地点为：①东华山林场（原工信局天然气站）安置地；②故居西南侧安置地；③新职校西南侧安置地；④高速交警办公室围墙北侧安置地。

2.工业厂房：采用货币补偿或工业用地安置方式。对符合进工业园条件的企业，由县工业小区管委会按规定统筹安排安置地。

3.行政事业单位、国有企业房屋：原则上不给予补偿，如确实需要，采取一事一议方式解决。

四、项目投资估算

1.项目开发前期费用（含项目可研、立项、审批、设计、勘测等项目前期工作费用）：150万元；

2.征地费用：4050万元；

3.房屋征收补偿：14500万元；

4.工程建设费用：5460万元；

5.项目管理费用按项目总投资的2%提取，约480万元。

合计：项目总投资约为24640万元。

五、工程建设及资金筹措

1.该项目由县城建公司垫资代建，竣工验收合格后由县财政局按垫付的资金年利率12%计息返还。配套土地由县城建公司负责整理，土地依法出让，所得收益扣除项目实施成本，升溢部分由县政府安排一定数额资金到县城建公司作为发展资金，具体数额另定。

2.该项目涉及公共建设工程必须严格依法依规办理相关手续，享受《县人民政府关于印发县建设项目规费优惠暂行办法的通知》（石府发[号）规定的相关优惠政策。