土地出让办法管理条例范文

导语：如何才能写好一篇土地出让办法管理条例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：土地储备管理；土地出让；利用率

在土地储备管理工作的实践中可以看出，土地储备管理工作对于土地市场及房地产市场的管理有着非常重要的作用，同时也应该正视实践过程中出现的各种问题。本文对土地储备管理过程中存在的问题进行了分析，提出了增强土地储备管理，提高土地出让利用率的相关措施。

1 土地储备管理中存在的问题

1.1 土地储备管理相关法规的构建并不完善

各地区都依据各自管辖区域中的土地储备量出台了相应的土地储备管理条例，依据该管理条例来对地区土地进行有效的规划和管理，然而，这些土地储备管理条例在实际的应用过程中，并没有相关法规的支持，在执行的过程中，并没有明确的法律法规支持，相关的土地储备管理法规建设的并不完善，条例中的内容也有待进一步的完善，其中存在的漏洞较多，这就地区的土地储备管理工作无法高效的开展，而且地区的土地储备管理与国家制定的相关土地储备管理原则有着相违背之处，这样就使得地区的土地储备管理效率相对较低，土地在出让利用率上相对较低。

1.2 土地储备管理利益分配机制不健全

有效的土地储备管理能够最大限度的提升政府的效益，然而，就我国目前的土地储备管理来说，其在构建上本身存在一定的问题，这就使得其利益的分配机制在构建的同时也不够健全，在对土地收益的构成进行检定和分配时，没有相应的土地储备管理分配机制的支持，这样就使得某些地区的土地储备管理中心无法发挥出其管理的职能，在利益的分配上，无据可依，从而会导致利益分配不均状况的出现，利益分配不均会使得土地储备管理工作的开展受到一定的限制，在土地储备管理的主体机构上，缺乏必要的推动力，进而使得管理工作的开展处于消极的状态，由此造成了土地出让利用率的下降。

1.3 缺乏明确的土地储备管理的主体定位

在土地储备管理过程中，土地是主要管理对象，而资金是管理的纽带，管理过程中设计到规划、国土等多个部门，在管理的过程中存在较大的困难。政府应该出台科学的土地储备管理系统来实现各部门之间的协作，促使土地储备管理成本的降低与土地储备管理型效率的提高。但是在土地储备管理系统实践的过程中效果并不理想，土地储备管理中肩负不同任务的部门联系较少，而肩负相同任务的部门通常将责任全面交给国土资源局。这种管理主体与部门职责不明确的情况导致了土地储备管理过程中部门间协调较差，管理效果不强。

2 增强土地储备管理，提高土地出让利用率的相关措施

2.1 完善土地储备管理机制，积极进行宣传工作

要想使得土地出让利用率得到提升，就需要国家针对土地储备管理机制进行有效的完善处理，将管理机制中存在的问题进行合理的解决，对土地储备管理各个环节进行全面的分析，发现问题解决问题，将管理机制中的各个环节进行完善，从而使得各个环节的工作可以顺利的开展。并且国家要依据地区土地的利用情况，进行土地储备管理标准性法规的制定，从而使得土地储备管理工作的开展有法可依。同时要加强对土地储备管理相关机制的宣传，使得群众能够对土地储备管理的相关法规进行一定的了解，在依据相关法律法规的基础上，规范土地储备管理工作，从而使得土地储备管理能力得到提升，进而促进土地出让利用率的提升。

2.2 合理分配土地出让收益

要想有效的推动土地储备管理工作的开展，就要建立健全的土地出让收益分配机制，并且依据各个地区的土地实际应用情况，对相关的分配机制进行改进和优化，从而使得土地出让收益分配机制能够符合地区土地储备管理工作的发展的需求，同时要注意将土地储备工作中的主体部分融入到土地收益分配机制中，这样可以有效的保障相关管理机构的长远发展，另外，也能够使得土地储备管理的工作人员能够更为积极的开展工作，从而使得土地储备管理的工作效率得到大幅度的提升，进而对土地出让利用率形成良好的影响。

2.3 强化土地储备管理结构主体地位

土地储备管理机构与相关的部门之间要实现积极的配合，才能够有效的推动土地储备管理工作的正常开展，在一定程度上可以使得土地储备管理中的负面干预问题出现的几率大大降低，并且可以有效的降低土地储备管理的实施成本，从而使得土地储备管理的工作效率可以得到提升，这就有助于提高土地出让利用率。要想充分的使得土地储备管理机构与相关的部门之间实现正面配合，就需要对土地储备管理结构的主体地位进行有效的强化处理。而主要的方式包括以下几点：第一，对相关的考核体系进行完善，对土地储备管理中的各个项目进行必要的分解，在分解的基础上明确各个部门的职责，使得各个部门能够在工作中积极的实现配合，从而保障任务可以顺利的完成。而各部门所完成的任务，也需要纳入到年度的工作任务完成目标中，这样是为了能够提高各部门的工作效率，进而使得土地出让利用率可以得到最大限度的提升。

第二，就是要加强土地储备管理部门的管理能力，使得其行政地位可以得到提升。土地储备管理工作应该直接受益于政府，由政府进行整个土地储备工作的管理和领导，实现各个相关部门思维与行动的统一，提高部门之间的协作效果。

2.4 强化土地储备管理队伍的建设

在土地储备管理工作中，其围绕的中心都是政府实事工程，在管理的过程中容易出现较大的人为干扰因素，因此要提高土地储备管理人员的素质，严格按照办事程序进行工作，通过市场化的管理方式防止腐败现象出现。努力增强土地储备管理，提高土地出让利用率。

结束语

通过健全与宣传土地储备管理相关制度、对土地出让收益进行合理的分配、对土地储备管理机构的主体地位、建立土地储备资金筹措新机制、强化土地储备管理队伍的建设等措施进行强化措施实现增强土地储备管理，提高土地出让利用率。

参考文献

[1]黄晓华.关于土地储备贷款若干法律问题的分析―兼论《土地储备管理办法》对土地储备贷款的影响[J].消费导刊，2012，11（23）：21-22.

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【关键词】房地产开发；招投标；竞争管理

竞争是市场经济发展的必然产物，任何一个行业只要有发展均会出现不同程度的竞争。房地产开发工程招投标竞争是极为关键的过程，竞争结果决定了建筑工程项目的承包人，以及招投标双方的合作关系。在竞争管理中，双方应将成本资金控制作为核心要素，通过多方努力降低项目建设的成本投资。

一、我国房地产开发工程的招标方式

我国房地产开发工程招投标方式包括：公开招标、邀请招标等两种方式。公开招标是指招标单位通过报刊等招标通告，有意投标的承包商均可参加资格审查，审查合格后的承包商可购买招标文件，进行投标的招标方式。邀请招标是由招标单位向符合其工程承包资质要求，且工程质量及企业信誉都较好的建筑施工企业发出招标邀请函，约请被邀单位参加工程施工投标。

我国建设工程施工招标投标程序：（1）建设工程项目报建。建设工程项目报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、结构类型、发包方式、计划竣工日期、工程筹建情况等。（2）审查建设单位资质。（3）招标申请。凡招标单位有上级主管部门的，需经该主管部门批准同意后方可进行招标。（4）资格预审文件、招标文件编制与送审。公开招标采用资格预审时，只有资格合格的施工单位才可以参加投标;不采用资格预审的公开招标应进行资格后审，即在开标后进行资格审查。（5）工程标底价格的编制。（6）刊登资格预审通告、招标通告。我国《招标投标法》指出，招标人采用公开招标方式的，应当招标公告。（7）资格预审。《招标投标法》规定:招标人可以根据招标项目本身的要求，在招标公告或投标邀请书中，要求投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查，国家对投标人的资格条件有规定，依照其规定，招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。

二、招投标中土地出让政策的缺陷

土地出让本质上是对现有土地资源的开发利用，其是按照合同条款的规定使用土地，并且由使用者向出让者支付规定的金额。“土地出让”是政府最常用的使用权出让方式，通过公平交易的原则完成双方的经济合作。但由于房建工程管理不到位，建设单位的开发成本大幅度增加。

1、单一性。土地出让的方式包括：协议、招标、拍卖，为政府分配土地资源提供了多方面的选择。从实际情况判断，国内土地出让的方式过于单一，多数依靠政府机关关系进行协商合作即可敲定方案。单一的出让方式限制了其它投资者获得土地使用权的机会，也给建设单位的成本管理带来困难。

2、模糊性。合同是具有法律作用的约束性文件，对政府及土地使用者的出让行为进行了明确的规定。合同编具有模糊性：主体不明确，对土地出让后的使用情况未详细规定，如：使用范围、使用时间等；赔偿问题，其中涉及到土地使用期间的拆迁、占用，未对经济补偿详细阐述。

3、随意性。政府在与投资商合作时对相应的权限未作严格划分，导致使用者随意开发土地资源，破坏了原有的资源利用价值。如：利用土地资源建造工厂，破坏了周围的环境，不利于区域经济的可持续发展。随意分配土地资源影响了其使用价值的发挥，限制了房建工程投资者的经济活动。

三、我国建设工程施工招标投标的现状

我国的经济制度基础是生产资料公有制，整个经济体制正处于向完善的社会主义市场经济体制过渡时期，因此我国的招标投标制与世界上许多国家相比，具有一些突出的特点。

1、具有中国特色的招标范围和管理机构。由于我国是生产资料公有制为主体的国家，政府和公有制企事业单位投资占全社会固定资产投资的绝大多数，因此我国强制招标的范围较大，主要包括政府和公有制企事业单位投资的限额以上建设工程。招标方式分为公开招标、邀请招标和议标，公开招标和邀请招标属于竞争性招标，得到政府的大力提倡，议标属于特殊形式的招标，受到严格限制。

2、全国法规和地方法规互为补充的招标投标法规体系。目前全国多数省、自治区、直辖市人大颁发了《建筑市场管理条例》，这些市场管理条例都把招标投标列为重要内容;有部分省、自治区、直辖市颁发了《建设工程招标投标管理条例》。在这些地方法规出台后，不少地方还制定了规章和规范性文件，包括报建、招标、招标申报、招标文件及标底管理审查，开标、评标、定标、百分制评标等方面的管理规定。

3、以标底为中心的投标报价体系。标底是依据全国统一工程量计算规则、预算定额和计价办法计算出来的工程造价，是投资者对建设工程预算的期望值，也是评标的中准价。设立标底的做法是针对我国目前建设市场发育状况和国情而采取的措施，是具有中国特色的招标投标制的具体表现，标底需要经过招标办的审查，以保证其准确和权威。

4、以百分制为主体的评标定标办法。我国大部分地区采用的是百分制评标办法，即设立造价、质量、工期、信誉若干指标，赋予每项指标一定的分值，逐项打分，得分最高者中标。考虑到项目经理是工程的具体实施者，在项目实施过程中有着举足轻重的作用，招标投标管理工作在强化对投标企业管理的同时，还建立项目经理档案。

四、项目开发阶段造价管理的重点

加强建筑工程造价管理可降低建设单位的成本资金，在保证工程质量的前提下创造更多的经济收益。制定综合性的管理措施是建设方参与工程监督的重点，整套管理方案需立足于“成本控制”，并从建筑设计及施工两大方面开展工作。工程造价管理的要点集中于：

1、设计管理。设计是建筑工程建设的首要步骤，也是工程单位控制造价的第一环节。项目管理制度中对工程设计方案的规划需遵循“科学原则”，以免方案设计失误而造成的经济损失。如：经过专业的勘测，掌握足够的资料后对建筑物结构合理设计，防止设计方案不合理带来的返工返修问题。

2、施工管理。施工环节是成本耗资最多的，也是工程造价管理的关键阶段。具体包括：材料管理，对施工期间用到的材料成本严格控制，财务部门应结合市场行业选定合适的价位购买；设备管理，定期进行设备维护工作，防止现场设备故障维修费用增多，这些都是建筑施工是控制造价的方式。

3、物资监督。合理分配现场物资可提高材料的使用效率，这也是改善工程资金利用率的一种方式。综合管理策略中对工程资源分配提出了明确的要求，坚持在保证工程质量的前提下以最小的物质资源投入施工。如：施工人员适当收集现场剩余的材料，经处理后二次利用。

结论

总之，房地产开发工程招投标竞争是行业发展的必然产物，为了保证招投标双方在合作过程中不出现经济纠纷及合同纠纷，在招投标环节必须要采取有效的管理措施，引导双方严格按照规范要求参与合作。竞争管理的重点应围绕成本资金的投入开展，这是降低成本投资及经济收益的最佳方案。

参考文献

[1]孙婷婷.制约我国工程造价管理水平提高的因素分析[J].合作经济与科技,2010年01期

[2]李中军,秦海卫.建设工程项目施工管理中的关键问题[J].山西建筑,2010年01期

[3]贾丽华.六西格玛理论在建设工程安全管理上的应用[J].山西建筑,2010年02期

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刚才，市非税局的银局长和市财政局的殷局长都作了很好的发言，既客观总结了去年工作，又对当前工作进行了科学全面部署，我完全同意。一年来，全市各收入单位和非税局认真贯彻落实《省非税收入管理条例》，强化非税收入“收支两条线”管理，以组织收入为重点，以深化改革为动力，以强化监管为手段，较好地完成了市委、市政府下达的收入任务。下面，根据大会安排，我再强调三个方面的意见：

一、树立信心，正确认识当前面临的形势和问题

今年，市委、市政府提出了非税收入增长12%的目标，我们在看到任务艰巨的同时，更要树立坚定信心。从不利因素来看，受国际金融危机及国家产业政策调整影响，我市财政收入增长面临了极大困难与挑战，去年全市仅煤炭税费一项就比前年同期减少近1000万元，下降了40%；今年随着增值税全面转型、小规模纳税人征收率降低、企业所得税税率下调、营业税提高起征点，以及有可能出台的个人所得税提高扣除额标准等政策的实施，全市财政收入增长又将会受到重大影响。从有利条件来看，虽然金融危机的深层次影响尚未消除，但全球经济稳步复苏，今年有望继续增长。同时，国家中部崛起、西部开发战略、省湘西开发战略深入实施，扶持力度继续加大；加之今年国家将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，重点鼓励和倾斜“三农”、欠发达地区、民生和社会事业、结构调整、战略性新兴产业等，国家和省里支持的方向与我们需要加强的薄弱环节非常吻合，为我们争取政策、争取项目、加快发展提供了有利机遇。有压力才有动力，有难点才有重点，有差距才有追赶的目标。面对新形势和新问题，我们必须要有清醒的认识，在困难和任务面前，既要充分估计，又要坚定信心，切实做好今年的各项工作。

二、突出重点，努力挖掘非税收入增收潜力

为保证2011年度非税收入任务的顺利完成，我们要切实做好以下三个方面的工作：一是要加强对罚没收入（物资）的管理。罚没收入管理的好坏涉及政府形象，也体现财政部门和各执法部门的管理水平。下一步的管理工作重点是规范执法单位行为，健全各项管理制度。要逐步实行“罚缴分离”制度，健全罚没收入收缴管理办法，取消罚没收入过渡账户，防止截留、挪用罚没收入，保证罚没收入及时、足额缴入金库。严禁任何部门或单位下达罚没指标。建立健全罚没物资的管理制度，规范罚没物资的收缴、保管以及评估、拍卖和处置办法。二是要加强国有资产和国有资源收益的管理。强化对企业国有资产经营收益和产权转让收入的财政财务管理。建立健全行政事业单位资产配置、使用、调配和处置管理的新机制，整合资产管理、预算管理和财务管理；健全对国土收益、矿产资源收入、旅游资源收入等的管理制度，建立公共资源有偿使用制度。严格执行国有土地有偿使用及其价格形成的有关规定，建立健全财务管理制度，加强国有土地收益的征收和管理。规范土地收购成本及征地补偿成本管理，坚持宗地核算原则。强化对土地出让收入底价标准的监督，严格土地出让收入减免的审批程序。提高土地出让合同的法律约束力，按规定征收土地出让收入滞纳金和土地闲置费。强化矿产资源使用补偿费、探矿权采矿权使用费和价款以及水资源有偿使用收入的征管。三是要加强社会抚养费的征收力度。征收社会抚养费是国家推行计划生育的一项必要的经济限制措施，不符合法律法规规定条件生育子女的公民依法缴纳社会抚养费，是对社会相应增加的公共投入的补偿，是从经济上承担的法律责任。我们要严格执行征收标准，做到应收尽收，争取今年全市社会抚养费征收到位率达到80%，实现突破3000万元台阶。

三、明确责任，强化非税收入征收管理

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加强土地管理，是贯彻落实科学发展观、保证经济社会可持续发展的必然要求。各地、各部门要认真学习、宣传、贯彻《中华人民共和国土地管理法》、《省土地管理条例》以及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，进一步增强土地管理法律法规意识。今年6月25日是全国第十六个土地日，各地、各部门要抓住时机，广泛利用各种形式，大力宣传土地管理法律法规，进一步营造全社会依法管地、依法用地的良好氛围。全区各级领导干部要充分认识保护耕地的重要性，正确处理加快经济发展与保护土地资源的关系，坚持依法集约用地，坚决遏制土地违法行为，努力走出一条符合我区实际的，以较少的土地资源消耗，实现最大的社会效益、经济效益和生态效益的新路子，促进经济社会可持续发展。

二、进一步提高土地的利用效率

（一）实行项目用地双控制度。工业项目用地，要严格按投资强度配置土地资源。省级开发区工业项目用地每亩投资不得低于320万元人民币；镇级工业集中区工业项目用地每亩投资不得低于200万元人民币。一次性投资低于1000万元人民币的项目，一般不予独立供地，鼓励采取租赁土地使用权或租赁厂房方式取得生产经营场所。工业项目规划指标必须符合国土资源部颁发的《工业项目建设用地控制指标》标准，总体上建筑系数应大于0.5、容积率大于0.8。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

（二）鼓励建设多层标准厂房。凡工业性建设项目的城市基础设施配套费的征收标准按区政府办政抄（）字第2号精神执行。在符合规划的前提下，工业用地不改变用途，允许工业厂房原地翻建提高容积率，并不再补缴土地出让金。翻建至二层或二层以上的，原建筑面积免收城市基础设施配套费，新增部分按政抄（）字第2号规定标准收取。

（三）坚持集中开发原则。严格控制村级项目的开发，防止“村村点火、村村冒烟”，造成土地资源的浪费。经济薄弱村的物业项目建设，由镇（街道）统一规划、统一建造、统一管理，标准厂房一律进工业规划区。建成后的物业，产权归村所有，其收益除物业管理费及其他配套服务费外，均归村所有。项目用地由各镇（街道）通过置换、调剂等办法解决。

三、进一步严格土地审批程序

（一）切实加强土地规划管理。各镇（街道）编制的总体规划、工业集中区规划以及新农村建设试点规划，必须与土地利用总体规划衔接，各类规划经批准后方可实施。

（二）严格按照国家产业政策供地。从严控制开发区和城镇规划区以外的项目用地。对符合国家产业政策、环保要求、科技含量高、有利于提升本地区产业升级项目和急需建设的配套基础设施等项目，优先供地；对第三产业和农产品加工项目，实行政策倾斜；严格控制限制类、高能耗、高污染项目用地。

（三）严禁低价出让土地。认真贯彻执行区委办、区政府办《转发区国土局、监察局〈关于规范协议出让国有土地使用权议事规则的意见〉的通知》（委办[]33号），各镇（街道、区）协议出让土地时，不得低于省政府规定的最低保护价。对投资数额大或科技含量高、上缴税收多的特殊项目，必须坚持集体会审制度。

（四）严禁未批先用、边批边用。土地利用必须严格按照土地管理法律法规规定的权限和程序进行审批，未经批准，一律不准提前开发建设；使用挂钩指标的项目，必须经市国土管理部门现场踏勘并报经市政府批准后，方可开工建设。

（五）严禁擅自改变土地出让合同约定的土地使用条件。以出让方式取得土地使用权的个人和单位必须严格按照土地出让合同约定进行开发建设。确需改变土地用途、容积率的，必须经原出让方和规划部门同意，依法报经市政府批准，并按照规定补交土地差价。凡商业、旅游、娱乐、金融、办公、房地产等经营性用地，必须以招标拍卖方式供应土地。

四、进一步加强土地执法检查

（一）加强建设用地批后跟踪监管。加大对闲置土地的处置力度，对土地出让合同明确的交地时间起，满1年未动工建设的，依法向土地使用者征收土地闲置费，工业用地每年按照土地出让合同金额的15%收取土地闲置费，经营性用地和其他用地按照土地出让合同金额的10%收取土地闲置费；对取得土地使用权超过2年未使用的土地，依法收回土地使用权。

（二）完善动态监察制度。国土资源管理部门要进一步健全和完善土地监察网络，落实管理责任，强化动态巡查，加大土地执法监察力度。对擅自扩大规模、未批先用、边批边用等违法用地行为，要认真查处，依法整改；对违反土地利用总体规划、破坏基本农田等重大土地违法行为，尤其是对顶风违法的重大土地案件，按照“既查事又查人”的原则，该追究行政责任的，由土地部门提出行政处分建议书；该追究法律责任的，要移送司法机关处理。

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第一条为规范**市城市廉租住房保障资金的管理，提高廉租住房保障资金的使用效率，确保专款专用，根据国家财政部《廉租住房保障资金管理办法》（财综〔2007〕64号）的规定，制定本办法。

第二条本办法所称**市城市廉租住房保障资金是指按照有关规定筹集并明确用于市政府廉租住房保障的专项资金。

第三条**市昌吉州财政局是**市城市廉租住房保障资金的主管部门，负责廉租住房保障资金的筹集、管理、预算分配、拨付和监督及检查；**市房产局是**市城市廉租住房的行政主管部门，负责本市行政辖区内廉租住房保障资金的预决算编制，严格按照财政部门规定安排和使用廉租住房保障资金。

第四条**市城市廉租住房保障资金的筹集、拨付、使用和管理，依法接受市审计机关的审计监督。

第二章廉租住房保障资金筹措

第五条**市城市廉租住房保障资金筹措渠道：

（一）从**市本级（含各区）年度土地出让金净收益中提取10%用于安排廉租住房保障资金。

（二）住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用等费用后的净余额（含自治区住房公积金管理中心及**铁路局住房公积金管理中心的增值收益净余额）。

（三）中央财政预算内投资中安排的补助资金。

（四）中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金。

（五）自治区财政安排的廉租住房保障专项补助资金。

（六）乌昌财政预算安排廉租住房保障资金。

（七）社会捐赠的廉租住房保障资金。

（八）其他资金。

第六条土地出让净收益为当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费（含土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费）、拆迁补偿费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费等费用的余额。

第七条廉租住房租金收入严格按照财政部有关规定实行“收支两条线”管理，专项用于廉租住房维护和管理，不得用于廉租住房建设支出，不得与廉租住房保障资金混合安排使用。

第三章资金使用

第八条**市廉租住房保障资金使用范围主要有：

（一）用于市人民政府廉租住房的新建、改建、购建。

（二）向城镇廉租住房保障对象发放租赁住房补贴。

第九条廉租住房保障资金实行专项管理，分账核算，专款专用，专项用于本办法第八条确定范围的政府保障性住房开支。

第十条新建廉租住房开支，指利用廉租住房保障资金开发建设廉租住房的开支，包括新建廉租住房需要依法支付的土地补偿费、拆迁补偿费以及支付廉租住房建设成本支出。

第十一条收购廉租住房开支，指利用廉租住房保障资金收购房屋用于廉租住房保障的支出，包括支付的房屋价款等开支。

第十二条改建廉租住房开支，指对已经收购的旧有住房和腾空的公有住房进行维修改造后用于廉租住房保障的支出。

第十三条发放租赁补贴开支，指利用廉租住房保障资金向符合城镇廉租住房保障条件的低收入家庭发放的租赁补贴支出。

第四章预算、决算管理

第十四条廉租住房保障资金贯彻财政专户管理，专款专用的原则，实行项目预算管理。

第十五条由市发改、市建委、市房产局负责编制年度廉租住房建设计划，并按照财政部门预算管理的规定，于每年第三季度根据下年度政府廉租住房建设计划，纳入政府投资计划管理。由市房产局编制下年度市政府廉租住房保障资金项目支出预算，报**市昌吉州财政局审核，并报经同级人代会批准后实施。

第十六条乌昌财政部门会同市发改、建委、房产等部门，根据年度政府廉租住房计划，合理测算政府廉租住房资金需求，并依据年度廉租住房保障资金的来源情况，做好年度廉租住房保障资金支出项目预算编制工作。**市昌吉州财政局在安排年度廉租住房保障支出项目预算时，要按照《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）的规定，确保将住房公积金增值收益计提贷款风险准备金和管理费用后的余额全部用于廉租住房保障；按规定将土地出让净收益的10％用于廉租住房保障。

第十七条乌昌财政部门按照批准的预算和财政国库管理的有关规定，加强预算执行管理和决算审批。督促和引导相关部门合理使用政府保障性住房资金。

（一）用于政府廉租住房建设投资项目，应当编制政府年度投资计划，将廉租住房建设工程统一纳入政府采购范围，实行公开招标，降低廉租住房建设成本。

廉租住房建设单位应在项目竣工后3个月内按有关规定组织编报竣工财务决算。根据《关于印发进一步做好我市政府投资项目审计工作的意见的通知》（乌政办〔2008〕91号）要求，由市审计部门负责政府投资项目的审计监督工作，审计部门可采取直接审计或授权项目主管部门通过招投标方式委托中介机构进行审计，委托中介机构审计的，审计结果必须报市审计部门核查后确定。

财政部门依据审计结果及项目管理单位报送的转增固定资产的申请，根据现行基本建设财务管理制度的规定对项目竣工财务决算进行批复。

（二）用于向城镇低收入家庭发放租赁补贴资金，应由市房产局会同民政、发改等有关部门制定实施细则，明确补贴标准，并在每年第四季度将下一年度需要补贴户测算数据报送乌昌财政部门，经由财政部门审核并按照廉租住房保障资金的支付能力，在项目支出预算中安排解决租赁补贴资金。

第十八条每年年终，市房产局应当按照乌昌财政部门要求，报送年度廉租住房保障资金支出项目决算，年度廉租住房保障资金支出项目出现资金结余，经财政部门批准后，可继续结转下年度滚存安排使用。

第十九条市房产局向乌昌财政部门报送年度廉租住房保障资金支出项目决算时，还应当会同民政部门提交年度廉租住房保障工作实施进展情况，包括当年租赁补贴发放户数、发放标准、发放金额；当年购建廉租住房套数、面积、位置、金额；当年廉租住房实物配租户数、面积、金额等相关资料。

第二十条乌昌财政部门应当会同市发改、建委、房产、民政等部门，于当年7月10日及次年1月10日前，将全市上半年和全年廉租住房保障工作实施进展情况，报自治区财政厅等相关部门备案。

第二十一条上报备案的内容主要有：项目完成投资、资金到位情况，工程招标情况，工程进度以及工程管理措施等。

第五章资金拨付程序与核算

第二十二条乌昌财政部门按照批准的年度廉租住房保障资金支出项目预算，根据市人民政府廉租住房建设投资计划以及项目实施进度，拨付廉租住房保障资金，确保专款专用。

第二十三条属于向城镇廉租住房保障对象发放租赁住房补贴的项目支出，列入市房产局部门预算，市房产局按照《**市廉租住房保障办法》（乌政办〔2008〕172号）规定的保障方式、申请与核准的工作程序，向**市昌吉州财政局提出拨款申请，经**市昌吉州财政局审核后，采取授权支付的方式拨付市房产局，由市房产局负责并会同民政部门对符合条件的个人具体发放。

第二十四条属于廉租住房购建的项目支出，预算指标列入市房产局，由项目建设单位向市房产局提出支付申请，市房产局审核后按照规定拨款程序向财政部门提出申请，经乌昌财政部门审核后，采取集中支付的方式拨付项目建设单位。建设单位按照《财政部、建设部关于印发〈建设工程价款结算暂行办法〉的通知》相关规定向施工单位进行工程价款结算。

第二十五条属于新建、改建、收购廉租住房的项目支出，预算指标列入市房产局，由市房产局根据工程合同和进度、购房合同以及年度预算，提出预算拨款申请，经**市昌吉州财政局审核后，采取集中支付的方式拨付项目建设单位或销售廉租住房的单位和个人。

第六章监督与检查

第二十六条纪检监察、审计、财政等部门要加强对廉租住房保障资金使用的监督检查，确保廉租住房保障资金专款专用，对于违反规定截留、挤占、挪用廉租住房保障资金的行为，按照《审计法》、《财政违法行为处罚处分条例》、《公务员处分条例》等有关规定进行处理，并依法追究有关责任人责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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关键词:城中村;改造;看法

中图分类号:F291.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)33-0140-02

城中村是指位于建成区范围内集体土地上的村居,目前,全国各中小城市以下的建成区内城中村数量多,且占地面积较大,城中村村民居住分散,基础设施差,资源浪费大,环境问题突出,既影响城市形象,又制约城市化建设。因此,城中村改造是中国城市化进程必需解决的重要课题。现结合自己的实际工作谈几点看法。

一、基本情况

全国各地城中村改造工作在当地政府的正确领导下,有关部门密切配合积极开展了城中村改造试点工作,取得显著成效,为改善城市居民居住生活条件、完善城市基础设施和公用设施配套建设和集约节约利用土地作出了重要贡献。但随着城市化进程中的城市可持续发展,城中村改造显得尤为突出,但目前中国中小城市城中村改造进度、数量和质量,远不适应城市化水平,已成为了制约城市化进程的重要因素。

二、几点建议

(一)政策要到位

1.抓紧制定激励规范城中村改造工作的政策。城市所在地政府及有关部门应研究制定《关于加快推进市区城中村改造工作的意见》、《城中村改造项目开发建设技术文件》、《市区城中村改造项目总体策划方案编制提纲》等一系列文件,全面系统地提出市区城中村改造工作的指导思想、目标任务、改造范围、改造重点、规范和扶持城中村改造工作的工作措施及具体工作安排,用于指导和推动市区城中村改造工作。

2.制定完善拆迁安置补偿政策。对于房屋拆迁政策,国务院《城市房屋拆迁管理条例》和省《城市房屋拆迁管理条例》仅适用于城市国有土地上的房屋拆迁。而对于集体土地上的房屋拆迁,至今没有做出明确规定。鉴于此,城市所在地政府及有关部门应从城中村改造工作实际出发,借鉴外地经验,研究制定《市人民政府关于建设规划区域内集体土地上房屋拆迁安置和征地补偿的实施办法》,拆迁安置补偿政策的制定,有利于城中村改造拆迁工作的顺利实施。

3.应采取一系列让利于民的政策措施。对于城中村改造,在土地的使用方面,首先应保证安置房建设用地,其次为村居预留居民生活保障用地和人口增长储备用地,充分考虑村民改造后的收入来源,给予部分商业用地,进行商业开发,来保证改造后村居的集体收入,再次剩余土地进行出让经营、开发建设商品房;在土地出让收益使用方面,政府收益应优先用于改造区域配套设施建设和村民社会保障、“五保户”、困难村民救助和村民生活福利等;在安置房建设方面,土地最好采用划拨方式解决,应免收城市基础设施配套费,行政事业性收费、政府性基金除上缴中央和省以外的予以免缴,人防工程建设费,自建人防工程的予以免缴;在商品房开发方面,视开发成本收益情况可考虑在行政收费、城市基础设施配套费和经营服务性收费方面应给予适当减免。

(二)机构要到位

城中村改造工作涉及到建设、财政、土地、规划、房产等政府职能部门的职责范围,关系到市、区、办事处政府与村居居民的切身利益,需要各级各有关部门共同努力才能完成任务,为此,市政府应成立城中村改造工作领导小组及其办公室。领导小组及其办公室的成立可为市区城中村改造工作提供有力的组织保证。

(三)工作要到位

1.广泛宣传发动。可通过报纸、广播、电视等新闻媒体对城中村改造工作进行宣传报道,使城中村改造工作成为市区社会各界共同关注的热点、焦点。及时通报城中村改造工作进展情况,对城中村改造的先进典型及经验做法进行宣传报道,激发广大村民居民参与改造的工作热情。也可分期分批组织村民到外地参观学习,帮助他们提高对城中村改造工作的认识,使城中村改造成为村民的共同愿望和自觉行动。

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    深圳经济特区现行土地使用费征收标准是1990年修定的，考虑到近几年物价上涨的因素，为加强土地管理，经市政府二届六十一次常务会议讨论通过，决定对《深圳经济特区土地使用费征收办法》（深府〔1990〕206号）规定的土地使用费征收标准进行调整。现就有关问题通知如下：

    一、征收土地使用费是国家土地所有权的经济体现，是政府加强土地管理，合理配置土地的资源的经济手段。凡使用土地的单位和个人，都必须缴纳土地使用费！按规定可以免交的除外。

    二、土地使用费按土地面积计收。土地使用费征收标准根据土地出让情况、土地用途（土地类别）、土地区位（土地等级）综合确定，并按下述原则征收：

    （一）1988年1月3日《深圳经济特区土地管理条例》实施后，通过协议。招标、拍卖方式有偿取得土地使用权的，区分商品房及非商品房用地，按甲种土地使用费征收标准征收。甲种土地使用费征收标准见附表一；

    （二）1988年1月3日以前通过行政划拨，无偿取得土地使用权的，按乙种土地使用费征收标准征收。乙种土地使用费征收标准见附表二。

    三、土地等级和土地类别按附表三、附表四执行。其中：

    （一）位于罗湖区宝安路以不、东门南路以西、解放路、人民北路晒布路以南范围及上述道路临街的商业用地，按一类用地的1.3倍征收土地使用费；

    （二）办公用地按一类用地的0.7倍征收；

    （三）商业性旅游用地按实际用途分别征收；高尔夫球场按一类用地的30％征收。

    四、为控制物价上涨幅度，“菜篮子工程”用地免征土地使用费。凡符合下列条件之一者，可以认定为“菜篮子工程”：

    （一）农村或企事业单位直接用于农业生产的种植、养殖用地及相应的加工仓储用地；

    （二）用于供应居民生活需要，价格是国家工商物价部门控制的粮油食品门市、批发点及肉菜市场。

    上述用地如作商业出租或改变功能，应按规定缴纳土地使用费。

    五、土地使用费按土地的实际面积、实际用途征收。凡改变性质、改变用途而未办理补地价手续的用地，按乙种收费标准征收。违章违法房地产在缴费后仍属违章违法性质，规划国土部门应按有关规定进行处理。

    六、凡办理房地产转移登记及抵押登记手续的，应先付清土地使用费后，方可办理转移及抵押登记手续。

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第一条为加强我县廉租房出售管理，筹集廉租房建设配套资金，促进廉租房建设滚动发展，切实解决我县低收入家庭住房问题，参照《市人民政府办公室关于印发（市廉租房出售管理暂行办法）的通知》（市政办发〔2012〕4号），结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法所称廉租房出售，是指将政府出资新建、购买、改建和通过社会捐赠等途径筹集的廉租房，向符合廉租房实物配租条件的对象限价出售。

第三条廉租房出售坚持符合条件、自愿购买、公开操作、稳步推进、限量出售的原则。

第四条本办法适用于全县廉租房出售管理和售后管理。

第五条县房产局是廉租房出售管理的主管部门，负责廉租房出售的组织实施，县财政局负责廉租房出售资金的监管工作，各社区、长铺镇、长铺乡人民政府负责廉租房出售对象资格初审，县房产局负责廉租房出售对象资格审核工作，县监察局负责对廉租房的出售过程进行监督。

第二章廉租房出售管理

第六条廉租房出售对象应同时具备以下条件：1、长铺镇、长铺乡常住城镇户口；2、无房户或危房户；3、低收入住房困难户且正在享受城市低保的家庭或残疾人家庭。

曾享受过福利分房或现租住单位公房的，均不属于廉租房出售对象。

第七条申请购买廉租房的家庭，需到县房产局领取《最低收入家庭住房状况登记表》、《绥宁县城镇廉租住房资格申请表》和《绥宁县购买廉租房申请审批表》，如实填写相关情况，并提交如下证件资料：1、户口簿；2、家庭成员的居民身份证；3、无房证明；4、婚姻证明；5、享受城市低保证明；6、其它相关证件。无房证明需所在社区和乡、镇人民政府证实盖章，再经县房产局核定。以上户口簿、身份证、婚姻证明等需核实原件并提供复印件，无房证明需提供原件。

第八条廉租房建成经县审计局审计后，按不高于成本价的价格出售，具体价格由房产局牵头、建设局、物价局参与核定并报县人民政府批准，一年一定价。成本价包括征地拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、主体房屋建筑安装工程费、水电安装费、非营业性公共配套设施建设费、管理费、投资利息和税费。

第九条县房产局在收到购房申请人的购房申请和相关证件后，应当对申请人的现行居住条件进行实地调查，走访其所在社区或居委会、邻居，确认申请人符合本办法第六条规定的申请条件后将申请人列入购房抽签人名录。名录需向社会公示10天，同时在各社区张榜公示，并标明举报电话。在公示期间受到举报的家庭，县监察局、县房产局安排专人查证核实。对弄虚作假的家庭取消抽签资格，并追究相关责任人的责任；经查证核实符合本办法第六条规定条件的，继续列入抽签人名录。

第十条在“购房抽签人名录”最终确定后的10天内，县房产局在县监察局的监督下公开摇号抽签，中签者与县房产局签定本次廉租房购房合同，未中签者继续参与下次廉租房出售抽签。

第十一条购买廉租房，实行一次性付款。

第十二条县房产局设立廉租住房专户。廉租房出售款由县房产局收缴后，存入廉租房专户，专项用于廉租房建设。

第十三条廉租房实行附条件全部产权出售制度，所谓“附条件”，是指第二十条所规定的内容。

第十四条廉租房购买人办理购买的廉租房相关手续且交清费用后，按照房产登记规定申请办理房屋产权初始登记，领取《房屋所有权证》。房产局在办理廉租房产权登记时，需在《房屋所有权证》，“附注”栏中注明“廉租房”，并注明购房总价。

第十五条凡已购买廉租房的个人与家庭，均视为政府已解决住房困难，今后不再列入住房保障对象。

第三章廉租房售后监督管理

第十六条出售的廉租房应按照《物业管理条例》的规定实施物业管理，缴纳物业服务费。

第十七条廉租房购买人不得改变所购廉租房房屋结构和房屋使用性质。

第十八条廉租房购买人对所购买的廉租房承担公共部分和公共设施维修责任，按规定缴纳房屋专项维修基金。

第十九条出售的廉租住房在办理国土使用权证和房屋产权证时，按每套300元包干，其中：国土办证费100元/套；房屋办证费200元/套；上述两项费用由廉租房购买人承担。契税全免；营业税1000元/套（由出售方承担，从出售价款中列支）。

第二十条出售的廉租房五年内不能上市交易，包括出售、出租、转让、抵押、继承、捐赠等。确有特殊情况需上市交易的，由县房产局按原购买价考虑折旧和物价水平等因素进行回购后继续作为廉租房。

五年后已购买的廉租房经县房产局核定，报县人民政府批准，可上市交易，但需办理划拨地转出让地手续，补缴国有土地出让金和相关税金。国有土地出让金的补缴，按照上市交易时同地段土地出让标准缴纳，该项资金存入廉租房建设专户，专款用于廉租房建设，不得挪作他用。

第二十一条一户低收入家庭只能出资申购一套廉租房。

第二十二条对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件参与出资申购廉租房的，县房产局收回其已出资申购的住房，只退回出资款，不计利息，同时责令按当年市场租金标准补缴房租，并依照有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法依规追究相关单位责任人的责任。

第二十三条廉租房购买人擅自将廉租房出售、转让、抵押、捐赠或擅自改变房屋结构和使用性质的，由县房产局依法收回出售的廉租房，并取消该购买人廉租房保障资格。

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为加快我市经济结构调整步伐，优化产业布局，推进城镇化建设，实现经济、社会和环境的协调可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》等法律法规的规定，结合我市实际，现就工业企业拆除、搬迁的有关政策提出如下意见：

一、实施对象和条件

在本市辖区范围内，因实施城市和集镇规划建设的需要，经市政府批准，对已建成的工业企业进行拆除或搬迁，收回企业土地使用权，用于经营性开发，适用本意见。依法取得土地使用权但尚未开发建设的工业企业用地不适用本意见。

拆除企业是指一经拆除、获得货币补偿后，市政府不再安排土地指标进行征地建设并组织生产的企业。搬迁企业是指仍需市政府安排土地指标进行征地建设并组织生产的企业。

列入拆除或搬迁计划的工业企业应符合下列条件之一：

（一）企业用地位于城市和集镇近期建设改造地块内；

（二）企业在原址已无发展空间，要求外迁；

（三）影响城市用地布局优化，存在交通运输、消防安全、环境保护、居民生活等方面问题；

（四）城市或集镇规划中企业原址用地不再作为工业用地。

二、补偿依据

以取得的合法权属证明为补偿依据，包括土地使用权证、房屋所有权证、建房批准手续等。

三、补偿内容及标准

（一）拆除企业补偿标准。

1．土地使用权

（1）出让土地使用权：按照该区域现工业用地评估价给予补偿。

（2）集体建设用地使用权、工业划拨土地使用权：按照《市人民政府关于调整土地资产处置中出让金缴纳比例的通知》文件确定。

2．建筑物（构筑物）

（1）建筑物以合法权属证明（房屋所有权证、建设工程规划许可证等）为依据，按重置价结合成新给予补偿。

（2）房屋装修按评估价给予补偿。

（3）其他构筑物按评估价给予补偿。

3．设备：按评估价给予补偿。

（二）搬迁企业补偿标准。

1．土地使用权

（1）出让土地使用权：按照该区域现工业用地评估价给予补偿。

（2）集体建设用地使用权、工业划拨土地使用权：参照拆除企业补偿标准执行。

2．建筑物（构筑物）：参照拆除企业补偿标准执行。

3．设备：由被搬迁企业自行搬迁，搬迁费用由实施搬迁的主体支付。搬迁费用由评估机构评估确定。

（三）租赁土地和厂房的企业因终止租赁合同而造成的实际损失相应给予补偿。

（四）对拆除或搬迁企业原享受减免、缓缴或返还的级差地租和基础设施配套费，在补偿资金中按当时优惠的绝对额予以扣减。

（五）对违法建筑、拆除或搬迁计划确定后抢建的建筑物及突击装修，一律不予补偿。

四、扶持和奖励政策

（一）搬迁企业新址用地符合节约、集约用地要求的，优先安排土地指标，通过招拍挂形式取得搬迁用地的，出让起价在同等条件下适当优惠。

（二）拆除企业腾出的土地，按照土地使用权收回当时城市和集镇规划用途，经评估后确定的土地出让金净收益（扣除土地收购补偿成本和有关规费等，下同）的20%，在企业腾空交地后由市财政安排给予支持。

（三）搬迁企业新址落在本市境内，且搬迁后企业投资规模和投产之日起三年内税收贡献不小于原有企业的，搬迁腾出的土地，按照土地使用权收回当时城市和集镇规划用途，经评估后确定的土地出让金净收益的40%，由市财政安排给予支持，其中20%在企业腾空交地后给予安排，其余20%在企业生产达到上述要求后给予安排。

（四）被拆除或搬迁企业按实施主体下发的书面通知时间，提前一个月以上腾空交地的，给予补偿总额2%的奖励，最高奖励额不超过100万元。

五、补偿和奖励资金承担及拨付

补偿和奖励资金由实施拆除或搬迁主体承担。其中，补偿资金按实施进度拨付：企业签订拆除或搬迁补偿等协议后，支付补偿总金额的30%；企业完成资产移交和其他清理腾空工作并交地后，支付余款。奖励资金在提前完成腾空交地后予以兑现。

六、办理程序

（一）由有关实施主体按相关规划及节能减排等要求提出拆除或搬迁企业名单，或企业自主申请经市发改局、国土资源局、建设局、环保局、经发局等部门审核同意后，向市政府提出年度拆除或搬迁企业计划申请。

（二）经市政府批准后，由实施主体委托有资质的评估机构对拟拆除或搬迁企业进行资产评估，制定实施细则（补偿方案）报市政府。

（三）对资产评估结果和补偿方案，由市监察局牵头，会同市建设局、国土资源局、审计局、财政局等相关部门，建立评估会审机制，进行联合会审，确保资产评估和补偿方案的准确性。

（四）资产评估结果及补偿方案经联合会审后，报市政府同意，由实施主体与被拆除或搬迁企业签订补偿等协议，明确权利义务，限期拆除或搬迁。

（五）被拆除或搬迁企业的房屋所有权证和土地使用权证，由实施主体予以收回，企业应配合实施主体及时到市国土资源局和房管部门办理注销或变更手续。

七、其它

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第一条  为加强城镇房产交易管理，维护房产交易市场秩序，保障房产交易当事人的佥权益，根据国家有关法规、政策，特制定本办法。

第二条  城镇规划区范围内、独立工矿区内各种所有制房屋的买卖、租赁、有偿调换、抵押等在房产流通过程中发生的经济活动，适用本办法。

房产交易涉及土地使用权出让、转让的应按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和我省的有关规定办理。

军队与地方之间的房产交易应遵守《中国房地产管理条例》和本办法的有关规定。

涉外房产交易，除法律和政策另有规定外，均必须遵守本办法。

第三条  各级人民政府的房产管理机关是各该行政辖区内的房产交易的主管机关。

为加强管理，各市、县可成立由房产管理部门牵头，有工商、土地、物价、财政、税务等部门参加的房产市场管理委员会，负责房产交易管理的领导、直辖市、监督工作。

第二章  房产交易管理

第四条  市、县房产交易管理所（以下简称交易所），办理房产交易登记、监证手续，开展房产价值、价格评估；提供洽谈协议场所、交流信息、进行政策法律咨询、介绍行情等项服务；接受有关房产交易的招标、拍卖等委托代办业务，并会同有关部门查处违反本规定的房产交易活动。

土地管理部门可派人到交易所联合办公，办理房产交易中的土地合作权变更登记业务。

各有关房产交易市场的管理部门，应派人到交易所参加经常性的、具体的监督管理工作。

第五条  进行房产交易时，交易双方必须到房产所在市、县交易所进行登记，按程序办理有关手续，并交纳规定的税费。

房屋交易涉及土地使用权转让的，转让方应先与土  管理部门签定土地使用权出让合同。

第六条  房产交易程序及需办理的手续如下：

（一）双方当事人携带证件，到交易所提出登记申请、交验证件。交验的证件主要有：

1、房产所有权证及相关的房屋共有权保持证、房屋他项权证。

2、涉及土地使用权转让的须交验土地使用权证书及土地出让合同，以及缴纳出让金的证明。

4、交易所或工商行政管理部门认为应提供或交验的其它证件。

（二）证件齐备无误的，由交易所提供统一印制的房产交易合同文本，当事人按合同文本要求拟定交易合同。交易合同必须标明实际成交价格。

（三）交易所对交易合同进行监证。监证时，交易当事人应就提出的有关交易问题作出说明，并出示有关原始资料和凭证。

（四）凡用于生产经营的房屋交易合同监证后，应到房产所在地工商行政管理部门办理合同鉴证，其步骤及所需提供的资料按经济合同鉴证规定办理。

（五）房屋所有权转移的，当事人凭监证或鉴证后的合同，在一个月以内到房屋产权监理机关办理房屋权属转移手续，到土地管理部门办理土地使用权转移手续。

第七条  经省行业主管部门批准成立，并经当地工商行政管理部门核发企业法人营业执照、税务部门核发税务登记证的城市建设综合开发公司，出售本单位开发建造的商品房，其交易需办理的手续，由市、县按第六条要求，本着简便的原则作出规定。

第八条  任何单位未经批准均不得从事建造、出售商品房等房产开发经营活动。

第九条  下列情况的房产交易，须报县以上政府或有关部门批准。

（一）行政单位购买或租赁全民、集体所有制单位房产（商品房除外），需经同级财政部门提出意见后，报同级政府批准；事业单位需经上级主管部门批准。机关、团体、军队、企事业单位不得购买或租赁私人房产。确因情况特殊必须购买或租赁私人房产的，须报县以上政府批准。

（二）单位购买城建开发公司的商品房，应按有关规定，报经行政主管部门或计划部门批准。

（三）预售商品房（期货交易），须持规划用地许可证报房产管理部门批准。确因情况特殊，需在领取规划用地许可证之前预售商品房的，报市、县人民政府批准。

（四）个人享受优惠价格或补贴购买、建造的住宅进行买卖，按国家有关规定执行，或是按房改方案的有关规定执行。

第十条  下列房产禁止交易：

（一）建房未领取建设用地规划许可证和建设用地许可证，属违法建造而尚未作出处罚结论的。

（二）无房屋所有权证，或是所有权证与所交易的房产不符，以及房屋所有权证被明令注销、吊销等原因失去权证法律效力的。

（三）涉及土地使用权转让还未以得国有土地使用权证和未签订国有土地使用权出让合同的；

（四）已依法公告拆迁，属公告拆迁范围内的；

（五）原有房产债务在当事人之间尚未解决，未达成文字协议的。

（六）经房屋安全鉴定机构鉴定为停止使用或拆除的危房，或是虽未报请鉴定，但实际上已属应停止使用或拆除的危房。

（七）属落实政策发还的房屋，但房屋尚未腾退的。

（八）未按本规定第九条要求办理有关批准手续的。

（九）房产所有权有争议，尚未解决的。

（十）其它依法限制权属转移的。

第十一条  房屋所有权依法转移时，该房屋使用范围内的土地使用权同时转移。同一建筑物分割交易时，各房产权利人可按房产占有相应比例的土地使用权（商品房除外）。凡属于共有房产的建筑物，其占用土地的使用权整体不可分割。

第十二条  原已出租给他人使用的房产出卖时，产权人应提前三个月书面通知承租人，租约未到期，应征得承租人的同意。在同等条件下，承租人有优先购买权。

第十三条  承徂房产管理部门直管公房以及其它单位、个人房屋的任何单位和个人，不得将房屋转徂或变相转租给其它单位和个人。如情况特殊需转租或提供给其它单位和个人使用，应事先征得出租人同意。出租人同意扣的二次房产租赁也应遵守本规定。

第十四条  私人房产不得以合资经营等名义变相租给任何单位，也不得以利润分成为名变相收取租金。

第十五条  承租人有下列行为之一者，房屋所有人可解除租赁合同，索取赔偿。

（一）擅自将承租房屋转租、变相转租或作为资本与他人联营的。

（二）擅自改变合同规定的房屋用途，造成房屋损坏的。

（三）无故连续三个月以上不按合同规定交付租金的。

（四）利用承徂房屋进行非法活动的。

（五）其它严重违反租赁合同的。

除上述原因外，出租人还可依据有关法律条款解除租赁合同。否则，出租人不得随意解除租赁合同。

第十六条  任何单位和个人对房产进行拍卖、租赁招标，或是对私有房产进行价值评估，都应委托市、县交易所进行，其它任何单位和个人不得组织房产拍卖和租赁招标活动。

对属于国有资产的房产进行评估，必须符合国有资产管理部门的有关规定。

第三章  房产价格管理

第十七条  按有关规定出售的公有住宅、房产开发公司出售的商品房、房产管理部门出租用于居住的直管公房，出售出租实行国家定价。其中，房改售房售价一律由省人民政府审批；出租用于居住的直管公房的租金由州、市人民政府、地区行政公署审批；商品房价格管理办法由省物价局会同省建委作出规定。

第十八条  不属于第十七条规定的其它房产交易，其交易价格或租赁价格由交易双方根据评估价格协商议定。对成交价格超过评估价格的部分，由房产管理部门和土地管理部门按照有比例、缓递增的原则征收调节费，调节费由卖方、出租方负担，收费办法和标准由省物价部门会同财政、房产和土地管理等部门制定。收取的调节费纳入当地城市建设维护资金管理，专项用于城镇直管危旧住宅的修善或改造。属于土地增值收取的增值费，属于当地的财政收入，主要用于城市建设和土地开发。

属国有资产的房产进行买卖，免收调节费。

第十九条  房产出租、出售价格及地价的评估原则、规定、适用范围等，由省物价部门会同省建设部门、省土地部门、省财政部门共同制定。在省未作统一规定前，可由地、州、市物价、房产、土地、财政管理部门暂行规定。

第二十条  房产交易必须使用税务机关统一印制的云南省发票（房产经营专用）。交易者在成交后应按照税法的规定到税务机关缴税。

第四章  奖励与惩罚

第二十一条  违反本规定有关条款，由市、县交易所、工商行政和物价等管理部门按下列款项进行处理：

（一）违反本规定第五条、第六条、第七条、第八条和第二十条但符合第九条规定的，除责令其补办手续、补交税费外，由房地产管理部门给以批评教育或按有关规定处罚。

（二）违反本规定第六条第二款，隐瞒实际成交价格的，由房地产管理部门处以所隐瞒交易金额一定比例的罚款，并责令其按实际成交价格重新订立合同，交纳税费。

（三）违反本规定第十条的，或是严重违反其它条款的交易活动，由工商行政管理部门或其它有关部门依据有关法规，视其情节轻重，分别给予罚款、没收非法所得，没收非法交易物等处罚。也可并处。

（四）对本规定第六条第四款所指的房产交易的无效合同确认、违法合同的查处以及纠纷的调解仲裁，依照《经济合同法》及有关规定处理。

（五）在房产交易中违反土地管理法律法规的，由土地管理部门按有关规定处理。

第二十二条  妨碍、阻挠房产交易管理人员执行公务、扰乱房产市场秩序的，由当地公安机关按《治安管理处罚条例》进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十三条  任何单位和个人都有权向有关部门检举、揭发房产交易中的非法行为。举报、揭发经查证属实的，由房产交易管理部门、工商行政管理部门、税务部门及其他有权查处的部门，按国家有关规定从罚没款中提取一定比例奖励举报人。

第五章  附  则

第二十四条  农村集镇房产交易可参照本办法办理交易手续。