土地征地流程范文

导语：如何才能写好一篇土地征地流程，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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摘 要 从农村土地流转现实过程中我国政府干预存在的问题入手，提出解决这些问题的政策建议，政府部门应该做到转变政府角色、规范农地流转程序、明确政府权责、加大引导农民非农就业方面的财政支出，积极引导土地流转。

关键词 土地流转 政府部门 政府职能

中央经济工作会议将“推进现代农业发展“列为2011年主要任务之一，而农地过于碎化不利于机械化和农用技术的推广，农业收益陷入增长瓶颈，土地比较效益低下，不利于现代农业的发展。通过土地流转可以实现土地规模经营和统一管理，培养出新型农民骨干、适应现代农业发展的农村管理人才、种植能手、科技带头人等，依靠职业化农民来引领现代农业的发展，提高农业生产效率。然而，由于政府权责定位的不合理，在土地流转的现实过程中多用强制流转或妨碍流转的现象发生。因此，要明确政府部门在土地流转过程中的职能，正确合理的引导土地流转。

一、变管理型政府为服务型政府

政府不能直接进入土地流转市场,而是发挥引导和服务的功能,抓好土地流转在大方向上的调控、监督。乡(镇)村集体组织在土地流转中的作用是“中间人”,乡(镇)村集体组织在土地流转中,要积极维护农民土地使用权益,加大与企业、专业大户与农户之间的联系,不应当以主导者身份去分享流转收入,更不应去经营土地租赁业务。

对农民新型合作组织和专业农业种养大户在财政上的扶持力度要加大。由于农业产业具有生产成本高、投资周期长、面临风险大、收益低的特点,许多银行和投资者对涉及农业项目投资少。政府可以通过减税贴息的办法,鼓励银行和金融资机构积极为种养大户、现代农业企业发放贷款,确保农业发展所需资金充足。

二、建立健全农村土地流转法律法规

一是抓紧研究制定如《农村土地使用权流转条例》、《农村土地使用权流转登记条例》以及《农村土地使用权流转合同管理条例》等相关法律法规。明确界定农地产权关系、交易流程与流转范围和程序,保护农民合法权益,促进农地流转。二是完善农地流转价格评估制度和土地流转补偿制度。公平考虑集体、农户和承包者利益的前提下,科学合理地制定土地流转补偿标准和利益分配标准。

三、积极培养农村土地流转中介组织

加快农村土地流转中介组织相关法律法规的建立，出台农村土地流转中介组织条例。同时加强对农村土地流转中介机构的服务、管理和监督工作。要正确界定政府与中介组织关系，农村土地转中介组织是土地流转市场的重要组成部分，并不是政府的行政命令执行者。政府要对建立土地流转中介组织起到积极引导作用,由于该行业特殊的社会服务性,应结合地区经济发展现实状况给予适当的政策倾斜。

四、坚持土地流转依法、自愿、因地制宜的原则

土地流转的主体应是农户,农民应是土地流转的决策者。农民自己有权决定土地是否流转，以何种方式流转、流转面积、流转价格等等。必须尊重农民的意愿,保护农民利益,坚决反对各级政府和乡村组织以各种名目违背农民意愿,搞强迫命令,进行圈地开发和反租倒包。

我国各地区土地的质量不同，种植的农作物种类区别很大，各地的经济发展水平也有很大的差别。因此，土地流转中要因地制宜区别对待，不可照搬照套，要积极摸索出适合本土的土地流转模式。

五、完善社会保障制度，促进农民非农就业

几千年来农民们靠土地维持生活，通过土地创收改善自身福利。如果剥夺了农民的土地，相当于断绝了农民的后路，土地是农民的最后保障。所以在土地流转中要解决好农村劳动力转移问题，使得转移出去的劳动力都能到非农行业就业，并且拥有和城镇职工同样的社会保障权利，这样才能使得农民没有后顾之忧自愿把土地流转出去。所以，在土地对农民来说具有特殊的情节的现实下，要促进土地流转,就必须减少农民对土地的依赖,降低土地对农民的重要性,从而就必须降低农业收入在农民收入中的比重,大规模转移农村劳动力到非农岗位就业,提供完善的社会保障制度，实现农业生产的规模化经营。一是大力发展乡镇企业及第三产业,积极引进和培育劳动密集型的中小民营企业 ,争取部分农村剩余劳动力“就地消化”。 二是提供被征地农民的就业培训,。受教育年限少导致农民自身技能的缺乏，基本上就没有什么技术，在城市中打工的农民工也是基本上以苦力为主，没有什么手艺，收入也较低，有些甚至还没有种地时的收入高，这就大大增加了农民进城的成本，阻碍农地流转。因此要提高劳动力素质,为农民“走出去”务工创造条件。三是建立农村社会保障体系。在土地补偿中，可以考虑从土地流转收入中提取一定比例的资金用于建立土地基金，主要用于支付农村社会保障所需要的资金。

政府部门由于其理性经济人的本性,忽视了其以提供服务为主要职责的非营利性的宗旨,在土地流转中出现一些问题。政府部门要做到权责明确,发挥土地流转对农业增效、农民增收、现代农业发展的积极作用。

参考文献：

[1]胡亦琴.农村土地市场化过程中的政府规制研究.北京:经济管理出版社.2009.

[2]张秀生.中国农村经济改革与发展.武汉:武汉大学出版社,2005.

[3]钱忠好.中国农村土地制度变迁和创新研究.北京:社会科学文献出版社.2005.

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【关键词】集体土地；国家征收；土地流转；开发模式

1 国家法律规定的一般模式――实行土地征收制度，国家垄断土地一级市场

我国实行生产资料的社会主义公有制，而土地作为生产资料中的重要因素，具有社会主义的公有性。因此，在我国的土地管理体制中，无论是国有土地还是集体土地，为了维护土地公有的基本制度，保护耕地和其他农业用地，保持国家对地产市场的调控能力，国家禁止所有权的流转交易。土地所有权的不可交易性，意味着国有土地的所有权是唯一的和不可出让、不可改变的，国有土地所有权在任何情形下都不得转为集体所有权；集体土地除了被依法征收而成为国有土地外，其所有权性质也是不能改变的。

所有权是民事主体对物的全面的支配权，是物权体系的根基，也是物权法许多规则的基础。但是，出于公共利益的需要，国家依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为，是物权变动的一种极为特殊的情形，是所有权的一种被动流转方式。征收导致所有权的丧失，对所有权人造成损害的应给予合理的补偿。根据《物权法》规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益（图1图2）[2]。

2 法律一般模式的局限性

2.1 不利于自下而上的城市化进程

土地所有权流动具有单向性，使得我国土地所有权正常转化的唯一法律形式为国家征收。与此相适应，法律规定任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。只要涉及农地变为建设用地，就要通过政府征地。国家垄断了土地一级市场，农村集体土地使用权不得直接进入市场流转。

这样的管理模式，对于我国自下而上的城市化进程十分不利。其对于农用地的非农业建设限制以及其流转管理的单一方式，直接导致了村办企业、乡镇企业的发展困境。另外，为乡镇承接周边城市产业转移形成了障碍，不利于打破我国的“二元经济体制”。

2.2 限制了农民对于集体土地的平等使用权力

虽然通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，但农村土地使用权流转有诸多限制。如《农村土地承包法》规定土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意；《土地管理法》规定集体土地使用权不得出让、转让和出租用于非农建设；《担保法》规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，不利于土地资源的有效配置和市场化运作。这就相当于剥夺了农民土地的所有权，阻碍了非农经济的发展和乡镇企业资产存量盘活。政府作为农地转为国有土地的唯一仲裁者，拥有获得农地并将其转给城市使用者的垄断性权力。而农民作为集体用地的实际使用者，其使用权力没有得到公平的体现[2]。

3 集体土地使用权的流转开发模式

3.1 政府主导型模式

3.1.1 编制建设规划，确保集体土地的有计划流转

乡镇政府根据土地利用总体规划、城镇体系规划及国民经济和社会发展规划编制建设规划。农民集体建设用地经批准可以采用转让、租赁、作价入股、联营联建、抵押等多种形式进行流转。放开了对乡(镇)村办企业、公共设施、公益事业、私营或者联户办企业以及村民自建住宅等对建设用地流转的限制。集体建设用地由乡镇人民政府统一开发，采用招标、拍卖等市场方式提供土地使用权。

3.1.2 建立《集体土地流转许可证》审批管理制度，规范土地流转市场

通过《集体土地流转许可证》管理制度的建立，规范农村集体用地的流转开发。土地所有者和流转双方向土地所在地市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请并填写《流转申请表》，然后市、县土地行政主管部门对申请进行审核，填写《流转呈批表》报市、县人民政府批准，颁发《流转许可证》，流转双方按合同约定支付转让费等有关费用并办理土地登记。

图 3 土地流转及土地增值收益分配

3.1.3 合理分配土地流转收益，保障各方利益

在土地收益的分配上，土地所有权人与市、县、镇人民政府等共同参与。农民集体所有建设用地使用权发生流转时，土地使用者须向市、县人民政府缴纳一定比例的土地流转收益。以芜湖为例，对于土地流转收益和土地增值的收益，按土地所有者、镇、县(区)、市各2：5：2：1分配。这样的分配方式，保障了各方的利益，在土地所有者与管理者之间形成共同利益关系，能有效的推进集体土地的流转开发[3]。

3.2 自下而上推动型模式

与政府主导模式相对应的，还有自下而上的，由企业来推动集体土地流转的开发模式。在经济较为发达的地区，大城市周边的乡镇受到核心辐射力的影响，承接了部分产业的转移，形成了“离土不离乡，进场不进城”的城市化局面。这些地方的集体土地流转发生最早，具有典型的自下而上性。

3.2.1 以行政村和村民小组作为土地安排的主体

以行政村和村民小组为单位，建立集体经济组织，在不改变土地所有权性质的情况下，对集体土地进行规划，分为农田保护区、经济发展区和商住区，由集体经济组织出面以土地招商引资。以广东省南海县为例，由村民小组将集体土地进行统一规划安排，然后以土地使用权流转或物业出租的形式进行开发，避免了国家征地垄断农地非农化的格局，为农民利用自己的土地推进工业化留下了较大的空间。

3.2.2 以政府的相关政策管理作为后续手段

在由村民组织进行用地安排的同时，为了规范土地流转的市场，还需要同时有政府的政策手段对其进行约束，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，避免土地流转的混乱，保障经济的正常发展。以广东省为例，对于自下而上的土地流转过程，其于2005年6月出台了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》这一地方规章，同年10月1日起在全省范围内实施以对省内大范围的集体土地流转市场进行规范。其中明确指出允许流转的开发用途，如兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业(包括合资、合作、外商独资企业、“三来一补”企业)，联营企业等；兴办公共设施和公益事业；兴建农村村民住宅等。另外，对集体建设用地使用权的出让、出租、转让、转租给予了明确界定，并且明确了其相应的管理形式[4]。

3.2.3 以合理的利益分配作为最终保障

自下而上的推动模式，村民小组作为推动的主体，其土地出让利益需要首先受到保护。而政府作为后续市场的管理者，需要处理好在同村民小组进行利益分配时的协调，保障广大农民作为最终受益者的目标实现。以广东省为例，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定了集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得土地收益的管理和使用方式。要求将其纳入农村集体财产统一管理，其中50%以上存入银行专户，专款用于农民社会保障安排，不得挪作他用[5]。

4 结语

集体土地流转是当前我国经济发展过程中遇到的重要问题。对于集体土地流转的绝对限制对于在市场经济下我国城镇的建设十分不利。以自上而下、自下而上两种方式作为突破口，适时将集体土地流转纳入社会主义市场经济体系，完善土地流转制度，规范流转方式，合理分配流转收益，保障农民利益，是当前集体土地流转迫切需要解决的问题。

参考文献

[1]胡同泽, 文晓波. 城市化中农地征用制度的残缺与创新研究[J]. 重庆建筑大学学报, 2006,28(3):24-28.

[2]赵民, 吴志城. 关于物权法与土地制度及城市规划的若干讨论[J]. 城市规划学刊, 2005(3):52-58.

[3]谭启宇, 王仰麟, 赵苑, 等. 快速城市化下集体土地国有化制度研究--以深圳市为例[J]. 城市规划学刊, 2006(1):98-101.

[4]许华珂. 浅议我国农村集体土地使用权流转问题[J]. 北京电力高等专科学校学报(社会科学版), 2010,27(12):26-27.

[5]王炳荣. 我国城乡结合部集体土地非法流转问题研究[D]. 南昌大学土地资源管理, 2010.

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[关键词]农村土地 承包经营权 改革与发展

一、基本情况

1.土地流转情况:汝州是个农业大市,辖区97万人,下辖11个乡、4个镇、5个办事处,有456个行政村,农村人口83.2万人,总农户数21万户,土地总面积232万亩,耕地面积94万亩,流转土地面积7.5万亩,流转面积占比8%,参与土地流转的农户占总农户数的10%,土地经营权流转涉及的村为273个,占总村数的60%。

2.农村土地经营权流转形式有四种:一是租赁;二是置换;三是托管;四是土地拍卖转让使用权。

3.农村土地经营权流转的用途及租金的支付:一是承包土地种植粮食,这是目前广大农村最常见的土地流转形式,占目前土地流转形式的85%,其租金的支付也是五花八门,有的是按每亩地每年约250-350斤小麦给付,有的是按当时小麦价格折算人民币给付,也有的是把小麦直接折合成面粉分期给付;二是租赁比较贫瘠土地建设临时性厂房,汝州矿产资源比较丰富,建设临时性厂房主要是粉碎矿石或者堆积矿渣等,租赁年限不等,视经营者的经营情况而定,占目前土地流转形式的5%,其租金的支付是按每亩地5080元的价格按年给付;三是土地拍卖转让使用权,这主要是政府,其用途是公路建设、城市规划及大型厂矿企业建设用地,占目前土地流转形式的5%,其租金的支付是按每亩地不低于80000元的价格由政府一次性给付;四是极少部分农民利用耕地的有利位置建设私人住房,这主要是位于交通方便、临近公路的耕地,其住房有自用,也有出售。

二、制约农村土地流转的因素

1.农业发展对土地流转的制约。一是农业基础设施薄弱的问题仍然存在。从调查了解的情况来看,农田水利特别是小型水利等基础设施年久失修、损毁比较严重的情况仍然普遍,粮食生产靠天吃饭的特征仍比较明显。目前,汝州市缺乏灌溉条件的“望天田”有21万亩,占总耕地面积的22.3%,灌溉水利用率平均60%,工程完好率为50%,缺水问题限制了粮食的进一步增产,打击了农民种地的积极性,也制约着农村土地流转。二是农业科技推广力量有限,制约了粮食单产的提高,制约了农村土地的流转。农业技术推广存在经费缺乏、设施落后、技术人员不足等问题,据汝州市农业部门反映,因推广资金不足,当地多数增产技术只能小面积示范推广,无法大面积转化成生产力,而在粮食产量较低的情况下,部分农户认为种粮收益低下,还要花费大量的物力和财力,得不偿使,从而不愿承包土地。三是农村留守人员力量薄弱,没有精力承包土地。由于青壮年劳动力大量外出打工,留守人员在种好自己土地的同时已是困难重重,没有多余的精力去关注土地的流转。2008年底汝州市劳务输出总人数达24.5万人,占全市人口总数的26%,随着农村青壮年劳动力的不断转移,种植的农作物缺乏先进和有效的科学管理,造成粮食产量和农业生产率低下,而留守人员由于自身精力有限,没有多余的时间和精力去承包土地,进一步加大了土地流转的难度。

2.企业发展环境制约着土地的流转。受经济环境的影响,新建企业投资处于观望等待状态,以期政府在土地使用价格上有所优惠,如汝州市电石厂的建设征地,按规定每亩地不低于80000元,但地方政府为吸引投资,以每亩地50000元的价格出让土地,其差价由政府补贴,出现了政府征地倒贴的现象。

3.土地仍然成为外出打工人员生活的最终保障。目前,企业受发展环境的影响,大量缩减规模,裁撤人员,使外出打工人员生活不稳定,预期收益减少。在对农民工的调查中我们发现,受企业经营环境的影响,外出打工人员工资由原来的平均每月1500-3000元左右,减少到800-1500元左右,生活的不稳定,预期收益的减少,使土地仍然成为农民工生活的最终保障。

三、农村土地流转存在的主要问题

1.农村承包土地实现集约化经营难。1982年在全国农村实行的,各地基本上采用的是将土地平均分为若干份,采用抓阄的办法,随意的分包到千家万户。这样做的结果是“一土变多土,大土变小土”,使得各地的土地更加分散。业主想扩大规模经营,又没有多余的土地。农民想放弃承包土地,又担心今后生活没有保障。多数村组的土地流转,仅限于本村之内或邻里之间,且流转的规模较小,普遍以解决双方地块零星分散,方便生产经营为目的。有的乡镇好不容易引进了有实力的业主,但是在实施土地规模流转时,往往因为一户或几户承包户漫天要价不能签订土地流转合同,而使当地土地规模化流转难以成功,影响了流转的速度,制约了土地、资金、技术和劳动力等诸要素的优化组合,实现农村土地集约化经营难。

2.农业生产费用高、收益低影响农民土地承包的积极性。在调查中我们发现,农民对种粮的信心不足,认为粮价的上涨赶不上物价的上涨,特别是与粮食生产相关的农药、化肥、机械用工费用等的生产成本上涨幅度远远高于粮食价格的上涨,种粮不赚钱已是粮农的普遍心态。通过对07和08年的农用物资的调查,我们发现,尿素价格每吨由原来的1650元上张到1900元,复合肥每吨由原来的1900元上张到3200元,钾肥每吨由原来的2200元上张到3200元,农民种一亩地春秋两季的成本由原来的530元上涨到了580-610元左右,增加了50-80元,以每亩土地最高产900小麦和1100斤玉米计算,每亩地的最高毛收入为1350元左右,再扣除种地成本和租金,每年每亩地的净收益大约在400-450元左右,一年的收入远远不如外出务工一月的工资,而汝州市的小麦平均亩产仅696斤,如遇天旱则秋粮颗粒无收的现象也时常存在,土地收益的低微,严重影响了他们对承包土地的积极性。

3.流转行为不规范,多为口头性协议。农户之间的土地流转,多通过私下口头协议,将土地流转给邻居或亲属,没有签订合同,导致承包费兑现难而引发纠纷,难以解决。目前普遍存在着这种农户间口头约定流转土地的现象。

4.农村土地仍然存在“无偿”流转以及撂荒的现象。造成这种现象的主要有以下三个方面的原因:一是市场因素。从目前的情况来看,仍存在着“谷贱伤农”潜在因素,主要表现在种子、化肥、农药、农膜等生产资料涨幅过高,导致粮食生产成本过高,国家的直接补贴等优惠政策被农资涨价所挤占,种粮收益甚微。二是一些地块和田块位置偏僻。一些土地地势较高,位置偏远,质地瘠薄,自然条件又差,操作起来十分不便,无人愿意接受流转承包。三是农村主要劳动力大量外出,也是造成土地撂荒的一个主要原因。

四、建议

1.加强农业基础设施建设,达到集约化经营的目的。政府部门应进一步加强农业基础设施建设和农业科技推广工作,以提高农作物产量,提高农民收益,推动土地流转步伐的加快,继续加大对粮食生产的支持力度,围绕农田水利基本建设,加快中小型水利设施建设,扩大农田有效灌溉面积,加大对内涝田及中低产田的改造投入力度,提高粮食生产能力。健全完善基层农技推广体系,加大资金投入力度,充实科技人员,大力推广农业新品种和先进实用技术,提高土地出产率,增加农业生产效益,提高农民种粮的积极性,为集约化经营创造有利条件。

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摘 要 随着我国城市化建设进程的不断加快，农村集体土地被征用的规模不断扩大，同时农村征地补偿费用分配相关问题也随之发生，如何优化农村征地补偿费用分配管理，已经成为相关管理部门的重要工作任务。本文首先分析了当前我国农村征地补偿分配问题及其产生原因，进而提出了完善农村征地补偿分配管理的有效措施，可以为农村土地补偿分配管理提供合理的参考。

关键词 农村土地 征用 补偿 分配管理

农村土地补偿费的分配直接关系到农民的直接利益，如果处理不当，不仅会导致农民的合法权益受到损坏，甚至有可能导致影响农村社会和谐稳定的问题发生。因此，总结我国农村征地补偿费用分配改革过程中的各项问题，并根据国家相关法律以及政策要求，优化农村土地补偿费用分配制度，实现农村土地补偿费用改革，已近成为相关管理部门的重要工作任务，这对于构建和谐稳定的新农村建设环境也具有重要的意义。

一、农村土地征用补偿分配纠纷问题

（1）地方政府与农村集体组织的纠纷。通常情况下，农村征地补偿费用的分配方式以及分配比例是由上级主管政府制定，因此征地补偿费用经常出现截留的现象，导致征地补偿费用难以全部落入农民群众手中，导致政府与农村集体组织之间出现分配纠纷。

（2）农村集体组织与农民的分配纠纷。村委会或者村民小组在决定土地征用分配对象时，如果随意性较强，就会导致村民与村集体经济组织、或村民委员会、或村民小组之间因为土地征用补偿问题出现纠纷，不利于土地征用工作的顺利开展。

二、农村土地征用补偿分配纠纷原因分析

（1）土地征用补偿分配缺乏相应的法律支持。由于针对农村土地征用补偿分配问题，我国目前还没有出台相应的法律文件，也未能制定的一系列管理文件，在土地征用补偿分配上既不够细致也缺乏针对性，因而导致土地征用补偿工作也缺乏法律的约束与规范，当农村征地补偿的纠纷发生时，难以依照法律规定进行裁定。

（2）补偿标准过低。根据我国《土地管理法》中的相关规定，农村征地补偿一般是按照三年之内的量产平均值、劳动力等综合考虑确定的，但是由于经济发展水平以及区域产业结构不同的影响，仅仅依靠这一依据制定农村征地补偿标准，势必导致以土地作为主业的农业家庭补偿金额难以满足生活所需。

（3）农村征地补偿收益主体不明确。由于国家相关的法律以及政策体系中，对于农村征地补偿分配的主体规定并不明确，而且在费用发放上大多采取中央财政拨款、各级政府主管发放的模式，这就导致了农村征地补偿费用截留克扣的现象时有发生，对农民群众的合法权益造成了侵害。

（4）农村征地补偿分配程序不完善。虽然国家对于农村征地补偿费用的分配有着严格的要求，要求征地以及补偿流程均需要经过听证以及公示，但是在各级政府的具体实施上，忽视了对于这一程序的重视，部分地区在土地补偿费用的分配管理上，甚至没有经过必要的核实与公示，因而导致农村征地补偿费用的分配不公平，农民在征地补偿活动中的权益遭受侵害的现象时有发生。

三、农村征地补偿费用分配制度完善措施研究

（1）为农村征地补偿费用分配制度提供法律依据。我国作为农业大国，农业也是我国重要的基础产业，因此必须完善农村土地管理方面的法律法规体系建设。缺乏法律依据，势必导致土地征用补偿分配纠纷问题在解决处理上处于尴尬境地，因此国家相关管理部门应该针对农村土地征用补偿分配问题，完善相关法律政策体系的建设，为土地征用管理、土地补偿发放以及土地补偿分配提供法律支持，减少土地征用补偿分配纠纷问题的发生。

（2）完善农村征地补偿标准的界定。农民作为现阶段我国社会发展过程中的弱势群体，也是国家需要投入资金支持保护的对象。因此，国家应该规范农村征地补偿标准的界定，并尽可能的满足农民群众的利益，通过设定农村征地最低补偿标准以及设立专项资金确保补偿费用的发放，确保农村征地补偿管理的规范合理。

（3）规范农村征地补偿费用分配程序。对于农村征地补偿费用分配管理，首要原则是实现分配补偿机制的公开透明，应该及时的将农村征地补偿分配中的各个细节进行听证与公示，通过提供报表的或者是可查阅文件的方式，对农村征地补偿费用分配进行约束管理。其次，应该采取措施将农村被征地者吸引到农村征地费用补偿分配管理之中，通过他们的参与来实现补偿安置费用的使用、分配以及管理的规范化，在分配管理上充分发表自己意见，并及时的维护自身的合法权益，避免土地征用补偿分配管理纠纷的发生。

（4）优化农村征地补偿费用分配方案的制定程序。首先，农村征地费用补偿分配方案的制定主体应该是农村基层组织，通过召开农村基层村民大会初步制定分配方案，并经由村委会进行监督与审查。其次，对于分配方案制定后，应该由村委会进行指导监督，并调查核实后方可实施，对于存在纠纷的，则应该由村委进行调节。第三，在土地补偿款分配方案制定后，应该及时的公示并听取村民的意见，给予村民相应的知情权以及话语权，避免分配方案纠纷的发生。第四，在农村征地费用补偿方案制定以后，应该由上级主管部门组织进行宣讲，特别是涉及到法律原则的问题，避免分配方案在实施过程中出现违反法律的现象。

四、结语

近年来随着农村土地征用规模的不断扩大，由此导致的农村土地征用补偿费用分配问题也不断增加，对于农村社会的和谐稳定造成了较多不利的影响。因此，各级政府管理部门应该充分认识到完善农村征地补偿费用分配制度的意义，并通过优化土地征用分配方案制定流程，强化过程实施监管等一系列措施，实现农村土地征用补偿费用分配管理的法制化、规范化与标准化。

参考文献：

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走节约集约化用地道路，加强土地整理，合理利用土地

首先，科学制定土地利用规划，加强土地整理。土地利用规划是对一定区域未来利用土地超前性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性在时空上进行土地资源分配和合理组织土地利用的综合技术经济措施［6］。土地整理是在土地生态环境容许的限度内增加可利用土地，缓解土地供需失衡，实现生态效益、经济效益和社会效益的统一和土地永续利用的有效途径。实践证明，土地整理是保证土地规模经营、可持续利用的必由之路。国际上许多发达国家都经历了这一过程，目前还在不同程度的延续。只是由于各国的国情不同，其发展模式有所差异。鉴于此，地方政府在征地中应切实遵循“用途合理”、“土地用途管制”的指导思想，对土地合理开发利用使稀缺的土地资源利用率实现最大化。通过土地利用规划和土地整理，复耕还田，确保耕地不减少，实现土地使用集约化。其次，限制人们对土地的过度占有，促进对土地的节约集约使用。人多地少是我国的基本国情，保护土地更是关乎中华民族生存与发展，关系广大人民群众根本利益的大事。改变传统用地观念让土地利用由粗放型向集约型转变、由大手大脚用地向厉行节约用地转变、由宽松优惠供地向从严从紧供地转变、由约束性不强的管理向依法严格管理转变，转变“高楼大厦就是城镇化”的认识误区。最后，借鉴国外经验通过法律不断规范人们在土地取得、保有、使用等方面的行为，汲取一些发达国家在工业化、城市化过程中的非理性扩张对自然资源，特别是对土地资源所造成的浪费与破坏的教训，通过合理规划，在有限的土地上实现生态、建设、居住用地的合理安排和集约利用。提高节约集约用地水平，使现有的土地资源得到充分合理的利用，发挥土地的最大潜能。

设立有效的救济途径制约政府行政征收权

“没有救济就没有权利”，救济程序的严谨和完备，是权利实现的主要保障。我国现行法律对被征地农民的救济程序还有很大缺陷，这显然不利于对弱势群体的保护。由于救济程序的缺失，很多失地农民无奈走上上访、之路，这无疑就违背了土地征用目的的初衷。应当为失地农民设立并完善行政救济程序、司法救济程序，设立并完善公益诉讼制度。有效的救济是制约行政权的最后防线，在政府行使行政征收权与农民私权发生争议时，需要行之有效的救济途径来解决纠纷。实践证明，行之有效的救济是建立土地征收纠纷的司法救济机制，司法救济通常由司法诉讼作出终局裁决，即人民法院接受农村集体经济组织或其成员的诉讼请求，依法定的审判职权和诉讼程序，审查土地征收行政行为的合法性，裁判土地征收行政争议，纠正土地征收行政违法，监督相关行政主体依法行使农村土地征收权，实现对农村集体经济组织及其成员合法土地权益的司法保护和救济。目前，我国土地征用只在安置补偿部分才涉及对被征用人的救济，而且一般都是先有行政机关裁决，对行政裁决不服再申请行政复议或是提起行政诉讼。土地征用过程中的其它环节如:行政规划、征用决定等重要行政行为并没有相应的监督和救济方式，这无疑是不完整的也是不彻底的。因而建立完整的救济途径能够监督和制约政府的行政征收权，防止征地过程中对农民合法权益的侵害。

完善农村土地征用程序，保障农民在民主决策中的权利

在征地过程中，农民应该拥有参与及决策的民利，这一方面体现了宪法赋予公民享有的平等参与全国性和地方性事务的管理和决策的权利，另一方面体现了基层民主政治运行过程中的一系列自治性的民主政治权利。农村土地征用涉及到千家万户农民的利益，因此完善农村土地征用程序，保障农民在民主决策中的权利就显得十分必要。实践中政府应从三个方面完善农村土地征用程序:一是加强对农村土地征用的审批程序和审批检查力度，从源头上抓好城市建设规划审批，划定永久性农田保护区，全面落实占补平衡要求，尤其是要加强对所谓“公共利益”的审核，严格监管土地征用过程中出现的滥用行政权力的问题;二是增加农村土地征用的听证程序，弱化政府的行政职能和主导作用，应当考虑设计专门针对征地目的正当性和必要性的听证程序，设计制定补偿方案的听证程序，充分听取和考虑被征地人的意愿。听证的具体步骤可以参照《行政诉讼法》规定的听证程序举行，邀请与征地行为本身没有利害关系的第三方主持，被征用的主体可以就涉及内容提出自己的意见，双方充分予以交流。若征地主体不能举证证明其征地目的的正当性或者举证不充分，征地不应得到批准。征地主体不能证明补偿方案的可行性，土地征用程序就不能启动;三是加强农村土地征用的民主性，充分尊重土地所有权人和使用权人意愿，强化其参与作用。作为集体土地的所有权人和使用人，农民对土地征用这一对其自身有巨大影响的事项的意见应被尊重和考虑。同时，建立信息公开制度及时公开土地信息，向社会公开土地征收的有关情况，公布对土地征收有影响的决策信息、补偿的范围、标准和时间等资料，让农民知情。然后，让农民可以有效地参与决策、改变失地农民“被告知”的角色，这样就可以提高征用土地的透明度，防止在征用土地过程中的暗箱操作，被征土地的农民才能理解征地行为，积极配合政府的征地活动，使我国逐步实现土地征用的民主化和公正性。

健全和完善农村土地征用的补偿制度，充分保障失地农民的利益

农村土地征用补偿制度的建立，是保障失地农民利益的关键所在，也是避免双方矛盾冲突的有效措施。我国《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”《物权法》规定的“足额支付”土地补偿费等，体现了“完全补偿”的原则①。实践中真正落实“足额支付”征地补偿，应该从几个方面着手:提高补偿标准。现行《土地管理法》规定的按照被征收土地的原用途给予补偿，这种补偿标准过低、缺乏科学性，而且根据级差地租的理论，不仅没有包含土地增值部分，而且连被征收土地的市场价格都没有体现［7］，在当今市场经济条件下，只有以土地的市场价格来确定补偿的标准才较为合理，才能让农民支持土地的征用，甚至在土地征用的过程中政府应该让利于民，适当提高征地补偿标准，尤其是公路、铁路等一般性建设项目，不能随意以国家重点建设名义压低征地价格，侵害农民利益。第二，合理地给予安置。应该在给予金钱补偿的同时，对他们今后的生活给予安置。建立失地农民的社会保障机制是解决失地农民今后生活的根本途径［8］，具体做法是将征地农民纳入养老保险体系，这里大致有两种情况:对完全征地的农民，应及时进行农转居，然后加入城镇居民社会养老保险体系，进“社保”;对部分征地的农民，应及时加入农村养老保险体系，进“农保”。第三，扩大补偿的范围。土地征用安置补偿办法应根据区域的地理状况、经济发展水平、人均耕地面积、农业产值等确定片区综合价，执行同地同价原则，并以承包期30年为一周期，实行分年支付土地补偿费，前三年的土地补偿费一次性兑现，剩余27年的安置补偿费按年支付，每年应该按一定比例增长，补偿标准根据物价指数的变化，每三年调整一次。这一做法可以解决农民拿到一次性补偿费后，“坐吃山空”的后患，保障他们老有所依。

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一、总体要求

认真摸清征收土地工作在程序上、征地补偿安置资金到位上及征收土地供应上存在的问题，制定解决方案。通过建立长效机制，进一步健全征地程序，规范征地补偿安置资金管理，加强征地批后监管，切实维护好被征地居民的合法权益，把征地工作提高到一个新的水平，促进全区经济社会又好又快发展。

二、主要任务

这次征地工作情况专项清理的范围是：2005-2011年期间实施征地工作的有关情况。对全区范围内的征地工作情况进行逐个批次、逐宗核实，建立台帐，区别情况，分类处理。

一是查清在征地程序上有哪些不完善的地方。是否履行了征地前的预公告和听证；经批准征收土地后，是否履行了公告和登记程序，凡未依法依规履行征地程序的，必须立即纠正规范。

二是查清哪些项目拖欠补偿费及拖欠的原因。查清征地补偿安置费用管理和拨付方式，批次和单独选址项目征地补偿安置费用确定的金额、兑现情况、拖欠数量及原因。凡征地补偿安置费用拨付不到位的，必须在2012年9月底前落实到位。

三是查清已批征收土地中未供土地的面积及原因。未供土地要逐宗查实未能供出的原因，凡批准征地之日起1年内未供地的，要限期提出供地方案。

三、方法步骤

（一）自查阶段（6月23日-7月31日）。各有关街道办事处、园区管委要根据实施方案的要求，组织开展辖区内征地工作情况的专项清理工作。自查一定要做到全面排查，逐一清理，真实准确。对清理的各类问题要统一填写表格，并汇总报至市国土资源局分局。国土分局要对各有关街道办事处、园区管委的自查情况进行审查，确保其真实性和准确性，并将自查结果汇总后，于7月30日前报区政府。

（二）整改阶段（8月1日-9月30日）。国土分局要对清查出的问题，区分情况限期整改并写出清理工作情况报告。对于一时难以解决的问题要进行分析研究，明确整改到位时间。对专项清理工作中，发现的违法违纪案件，要会同区监察局依法依纪追究有关责任人的责任。9月30日前，国土分局要将清理工作报告和清理整改后难以解决问题的情况明细表报区政府。

（三）验收阶段（10月1日-11月30日）。国土分局、区监察局要加大对此次征地工作情况专项清理工作的监督检查，确保清理工作到位，违规行为纠正到位。针对这次清查暴露出来的管理问题，各有关部门和单位要举一反三，制定行之有效的管理办法和措施，尽快建立健全征地服务机构，切实维护好被征地居民的合法权益。

四、工作要求

(一)统一认识，确保领导到位。为确保征地工作情况专项清理工作落实到位，区政府将成立由区政府主要领导任组长，分管领导任副组长，各有关街道办事处、园区管委和区直有关部门负责人为成员的征地工作情况专项清理工作领导小组，领导小组办公室设在国土分局。各有关街道办事处、园区管委及相关职能部门也要成立相应的组织领导机构，在清理工作领导小组的领导下，把这次征地工作情况专项清理工作抓好抓实。

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一、指导思想

以党的大和届四中全会精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，统筹城乡经济社会全面协调发展，加快建立城乡一体化社会保障体系，切实保障被征地农民根本利益，逐步建立与我市经济社会发展水平相适应的被征地农民社会保障制度。

二、基本原则

（一）坚持保障水平与社会承受能力相适应，政府能承受、被征地农民能接受，并随着经济社会的发展逐步提高的原则。

（二）坚持权利与义务相统一，多缴多得，少缴少得，不参保不享受待遇的原则。

（三）坚持个人缴费与政府补助相结合的原则。

三、费用分担

以行政划拔方式使用的土地，在征地时涉及应缴纳的被征地农民养老保险费政府承担部分，按项目隶属关系，结合省财政直管县体制，分别由省、市、县区政府和项目建设单位分类承担：

（一）在区、区实施的国家和省列重大建设项目，省政府承担70%，市、区政府各承担15%；实施的市级建设项目，市政府全额承担。

（二）在县、县、县实施的国家和省列重大建设项目，省政府承担70%，县政府承担30%；实施的市级建设项目，市政府承担70%，县政府承担30%。

（三）在我市三县两区实施的其它项目，被征地农民养老保险费除应由个人承担的部分以外的部分，从项目概算中列支。国家另有规定的，从其规定。

四、实施步骤

（一）宣传动员阶段。县区、乡镇、村社要层层组织学习《省被征地农民养老保险办法》，编写告知书、便民卡等宣传资料开展被征地农民养老保险政策宣传工作，让被征地农民认识到建立被征地农民养老保险的重大意义，提高参保的积极性，确保被征地农民老有所养，促进项目建设和社会稳定。未开展被征地农民养老保险工作的县区，要召开动员会议，全面部署此项工作。各县区对乡镇、村社的相关人员要进行业务培训。

（二）调查摸底阶段。各县区人社局要会同发改、财政、国土、农牧等部门，对年月以来的土地征收情况，包括用地类别、项目隶属关系、涉及人数及年龄结构等进行认真调查统计，为符合参加被征地农民养老保险条件的被征地农民建立纸质档案和电子数据库档案，并依据《省被征地农民养老保险办法》，对各级财政应补贴的资金进行测算，制定工作计划，明确基金来源，确定工作措措施。

（三）业务办理阶段。各县区要严格按照《省被征地农民养老保险办法》和《市被征地农民养老保险暂行办法》的规定，组织人社、发改、财政、国土、农牧等部门及相关乡镇的工作人员入村入社开展工作，分片分段、任务到人、逐户落实，按照资格审查、参保登记、核定缴费、财政补贴、待遇发放的工作程序进行，确保月底前全面完成任务，做到应保尽保。对实施中出现的新情况、新问题，要认真分析研究，提出解决的办法和措施，经县区政府或市人社局同意后组织实施。

（四）检查验收阶段。市政府将组织人社、发改、财政、国土、农牧等部门对各县区开展被征地农民养老保险工作情况进行检查验收，对全面完成工作任务的县区通报表扬，并作为劳动保障年度考核目标的加分项。对不能按期完成任务的通报县区政府进行定期整改。

五、工作要求

（一）统一思想认识，高度重视被征农民养老保险工作。多年来，市委、市政府高度重视被征地农民养老保险工作。年，市政府制定印发了《市被征地农民养老保险暂行办法》，并在区纺织路街道、王岘镇组织实施，把第二轮土地承包以来被征地的农户中符合参加被征地农民养老保险条件的人口纳入保障范围，切实保障了被征地农民的基本生活，解除了他们的后顾之忧，有效推进了征地拆迁工作，支持了城市建设，收到了明显的效果。年，省政府按照修订了《省被征地农民养老保险办法》，进一步明确了工作责任，确定了按征地情况和项目隶属关系解决被征地农民养老保险费政府承担部分的原则和方法，完善了操作程序，规范了资金划拔流程。这是省委、省政府关注民生、统筹城乡发展的重大决策。各县区要充分认识建立被征地农民养老保险制度的重大意义，增强落实这项惠民政策的责任感和紧迫感，把被征地农民养老保险工作摆上重要议事日程，在政府统一领导下，按照《办法》规定的职责，协调配合、形成合力，确保被征地农民养老保险政策落到实处。

（二）把握政策重点，全面落实各项政策措施。一是要准确界定用地类别。凡以出让方式用地的，不论项目级别，都应当按照谁用地、谁负责的原则，足额落实被征地农民养老保险费。以行政划拔方式用地的，要按照项目隶属关系由各级政府和项目建设单位分类承担被征地农民养老保险费。用地类别由同级国土资源部门负责界定。二是准确界定项目隶属关系。项目隶属关系分为国家、省列重大项目，市县区项目和其他项目三大类，由同级发改部门在征地时确认。三是确保政府补贴足额到位。凡市县区属项目，在征地时，要将被征地农民养老保险费纳入征地总费用及项目概算，采取测算预留等办法确保足额到位，不得打白条、走空帐。凡省发改委认定政府投资、公益性的国家和省列重大项目，由市国土资源部门负责，在征收土地时，先行测算应承担的30%部分，然后依据相关程序，由人社、国土资源部门逐级申请应由省政府承担的70%部分。

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农村土地管理问题分析

随着我国社会以及经济的不断发展，土地资源的供求矛盾日益紧张，各种违法占地的问题频发，对于我国土地管理工作的长远发展十分不利，综合分析，土地管理问题主要表现在以下几方面：

（1）农村宅基地的管理不规范。根据我国《土地管理法》中的相关规定，农村集体土地使用权不得出让、转让或者是用于非农业建设，也不得擅自改变农村宅基地用途。但是由于管理力度不足，导致擅自占地、非法骗取宅基地、非法转让宅基地、改变宅基地用途以及超面积占地的现象时有发生，这不仅导致国有土地的流失，而且由于非法占地以及违法建筑的处理程序繁琐、操作困难，不利于实现农村土地管理的规范化。

（2）土地资源浪费的现象时有发生。当前农村土地资源浪费的现象主要表现在以下几方面：非农建设占用大量的农村集体土地，导致农村耕地面积不断缩减；农村土地整治项目虽然有助于实现农村用地的占补平衡，但是耕地质量不过关，导致农作物产量不断下降；农村建设用地规划不合理，农村土地资源闲置的现象时有发生。这些问题均造成了农村土地资源浪费严重，也不利于农村土地管理的可持续。

（3）土地承包经营管理不完善。在农村土地市场中，土地使用权的转让程序不规范，土地转让价格也没有明确的标准，因而导致土地承包经营管理不规范。而且部分地方政府随意的更改农村土地承包合同，造成农村集体土地的非法流失，而且对于农民的土地赔偿安置管理不完善，影响了农村地区的经济发展以及社会稳定。

农村土地管理制度改革措施

（1）规范农村宅基地的审批以及建设流程。完善农村土地管理制度，地方政府首先必须完善宅基地的审批管理，严格执行每户一处宅基地的标准，而且应该控制农村宅基地的面积不得超标。宅基地超标的应该由乡镇政府组织收回，并统一安排使用。为了强化对于宅基地的监督，应该采取对宅基地审批结果公示的方式，通过农民群众开展宅基地审批、使用监督，实现宅基地审批以及建设使用流程的规范合理。

（2）强化执法监管，避免违法占地行为的发生。为了保护农村的土地资源，必须通过强化执法、加强监督的措施，避免国有土地资源的流失。执法监督应该采取动态巡查的方式，通过定期巡查以及集中整治等多项措施，坚决的打击违法占地现象的发生。此外，应该在农村设置土地协管岗位，利用土地协管员对农村用地进行全程的监控管理，提高土地监督管理效果，杜绝违法占地以及违法建设等问题的发生。

（3）完善农村土地流转市场的建设。土地流转市场作为农村土地交易以及出让的交易平台，也是实现农村土地管理规范化需要重点完善的内容。对于农村土地流转市场的建设，应该遵循公平合理、公正公开的原则，可以在一定的区域范围内试点建设土地流转市场，规范农村土地的出让与转让。需要注意的是，在农村土地市场的建设上，政府应该转变传统的土地经营的职能，将工作重点放在农村土地的使用规划、土地管理以及市场监管与调控方面。

（4）保护农村耕地资源，严格控制土地补偿标准。耕地是保证我国粮食供应稳定的基础保障，因此必须保护耕地资源，在进行农村土地置换管理以及土地整治过程中，必须确保耕地质量，实现耕地资源数量与质量的双重保护。其次，为了实现农村社会以及经济发展的稳定，必须严格控制农村的征地补偿标准，在征地补偿标准的制定上，应该综合考虑征地的用地性质、土地市场价格以及对农民生产生活所造成的影响，制定公平的农村征地补偿标准。

结语

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关键词：农地征用制度 补偿机制 土地产权

中图分类号：F301 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）11-045-03

在我国，农地征用制度是指国家出于公共利益的需要，依法将农民集体所有的土地转变为国家所有的一种制度安排。我国现行的农地征用补偿制度产生于计划经济时期，在当时的历史条件下，对于保障国家经济建设，加快工业化和城市化，起了巨大的作用，农民也作出了巨大的贡献。虽然后来也进行过几次修订，补偿金额有所提高，但总体上还是以原土地农业产值的倍数加以补偿，不能适应市场经济的发展要求。最明显的改革措施是2004年11月13日的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的相关内容，它肯定了土地对农民的社会保障功能。提高了土地补偿标准。承认了农民的土地财产权，确保土地补偿费主要用于被征地的农户。对征地补偿方式进行了重大改革，确定了农业生产、重新择业、入股分红等三种农民安置方式。这对于缓解当前土地征收中存在的矛盾，平衡政府、用地单位与农民之间的关系，具有非常重要的意义。综观我国农地征用领域的机制，全面的农地产权权属与征用程序及流程、各级政府在征地中的职责及公平正义准则、县乡村三级协调分工及利益分配机理到农民在征地中的责权利规定等，均没有实现科学、合理、清晰、明确的运作。特别是城镇化进程中的征地补偿标准又低于其他性质的征地补偿标准，存在的明显弊端或隐性问题长期没有得到彻底解决。

一、国家垄断土地一级市场使征地长期在政府行政强制色彩中运行

中国宪法和《土地管理方法》规定，国家为了公共利益的需要，可以按照法律规定对土地实行征用。但一方面没有明确界定什么是“公共利益”，也未清晰阐述“公共利益”的含义和范畴，对公共利益的规定过于笼统，导致实际操作过程中“公共利益”被轻易地扩大化。地方政府在土地征用运作实践中，除国家公益性、重点建设或服务项目按照“公共利益”要求进行征地外，包括企业用地等其他范围的用地，凡涉及占用集体土地的，也一股脑儿地行使国家征地权和公权力。甚至不少的地方政府追求短期经济效应或眼前经济利益而通过农地征用大搞经济开发，乐此不疲地进行权利寻租行为。另一方面，这样的法律规定事实上从法律的角度明确和保障了国家对农村集体土地征用的最终处置权，有关政府部门实际上严格管制着土地的征用，任何单位用地均必须到政府部门办理严格的审批手续。而当被征用土地的用途、价格和去向在真正的被征用土地使用主体被边缘化而被省、市、县、乡政府与新的用地主体协商确定后，土地征用就根本不以被征地农民的同意为前提，作为对被征土地拥有集体所有权的村一级单位便主要发挥行政命令的执行角色，而不能履行谈判角色。村集体经济组织大会或农民也没有多少可以影响农地征用的决策的能力了。村领导在农地征用执行过程前后，只有发挥“模范带头”、“说服引导”和“安抚一方”的份儿，但当遇到征地补偿的各方利益分配不均等由法律、政策或行政命令才能造成的问题时，显然简单的说服、劝导和安抚已经难以起到应有的作用。于是容易形成地方政府与农民对峙的局面，造成对社会稳定、和谐极为不利的因素，这种博弈主体法律地位的不平等造成的现象或问题长期得不到深入人心的解决或改进，在国家全神贯注发展经济、实现社会长治久安的欣欣向荣的大环境中形成不安定隐患。

二、不清晰的土地产权界定导致征地补偿中利益分配比例的不明确性和随意性

我国法律规定，集体土地归各级农村集体经济组织共同所有，但并没有确认究竟归哪一类集体经济组织所有，且目前我国农村缺乏行使集体所有权的严谨的组织形式和程序。农村土地至今呈现的所有结构依然是：第一级所有为村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有；第二级所有是村农民集体所有；第三级所有是乡（集）农民所有。尽管农村土地归村民小组、村这些集体经济组织所有，但村民小组、村的土地所有权是不完全的，通常不得不因行政隶属的原因而在遇到农地征用问题时服从乡一级集体经济组织的安排意见。所谓农村土地集体成员共同所有，也实际上变成了无人所有，或乡、村干部小团体所有，造成集体土地所有权的虚位或易位。我国目前集体土地所有权主体的不确定，实质就是产权不明晰，这就为不合理的农地征用留下可乘之机，进而导致了不合理的征地补偿。

我国农地的产权特征是：产权主体模糊，产权权能残缺，农地产权稳定性差、流动性弱（指单向度的权属转移）。农民土地承包经营权实际上存在不确定性，农民持有土地的财产权，但对是否拥有农地发展权存在很大争议，本应该部分归属于私人的产权混淆于公共领域中，这样的由于产权不清晰现状而产生的博弈的结果，当然农民职能是处于“弱势位置”，于是农民的部分利益未被重视就“自然”地被剥夺了。

农民集体土地产权不清，导致土地征用补偿费分配不公。农村集体土地所有权的主体混乱，导致了土地征用补偿费分配的纠纷。我国农村土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等法律中，都有明确的规定。但是，“集体”究竟是指哪一级，法律规定则较为模糊。在不涉及利益分配时，乡（镇）政府、村委会、乡（村）经济组织都不关心所有权主体问题，一旦有土地征用补偿费下发时，大家都争先恐后地当土地所有权主体，都举出充足的理由来证明自身的合法主体地位。正是因为农村集体土地所有权主体的含糊不清，才产生了土地征用补偿费“乡（镇）扣”、“村留”、“乡（村）经济组织提”的现象，使得原本就很少的征用费到农民手中几乎所剩无几。而且截留于集体经济组织之中的土地补偿费，也无法由作为集体成员的农民直接支配，便出现了“人人所有，人人无权”的现象，加之现实集体组织对土地征用费管理使用不规范，被少数几个管理者所控制，进而被用于发放工资、奖金、福利，挥霍浪费，甚至是贪污挪用，严重损害了广大农民的合法权益。有关政府部门在将农民集体所有的土地征用转变为国有土地时，从集体土地中转移了巨额的价值。从而呈现出征地收益分配的不合理及征地补偿费在农民、集体经济组织和基层政府之间的分配不合理。虽然这种状况在近几年因各地征地补偿标准的上涨有所好转，即农民得到的补偿安置费用有所提高，但这种分配的比例依然未得到根本的改观，被征土地的收益分配格局依然大概是：政府占20%～30%，新的用地主体占40%～50%，村级组织占25%～30%，农民仅占5%～10%。同时农地征用后的土地增值部分的收益以各种名义或形式流向政府，征地受偿主体只能是集体经济组织而将农民排除在外，被征地农民只能在集体经济组织中受偿，这显然有失公平。

从理论上讲，农民土地的所有权也应该是一种特殊的财产所有权，农民对自己财产（土地）也应享有占有、使用、收益和处分的权利。但是只因这种产权关系的长期不明确，农民只能是被动地接受这种僵化的征地机制给他们带来的他们其实并不情愿的变化。随着城镇化的加快发展和国家产业调整互动发展的深入，农民一方面因农村和城市收入水平及生活水准差距的拉大而无法继续承受越来越大的征地收益损失，另一方面农民也开始越来越强烈地不满于这种不公平状况的持续，于是由此引发的农民和村级经济组织或政府之间的矛盾日益增多，也日益尖锐，促成了当前制约社会稳定和谐的一大消极因素。

三、现行征地补偿标准的不合理性和不科学性

在将农业用地转为非农业用地时，国家对被征地者所受到的损害只是给予一定的补偿，我国实行的是部分补偿的原则。在《土地管理法》对征地补偿的规定中并没有区分公共利益性质的征地补偿和非公共利益的征地补偿，该法第四十七条规定，征用土地的补偿费由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费三大块组成。依据《土地管理法》，中国现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”，即征用土地补偿费为该土地被征用前3年平均产值的6-10倍，安置补助费为该土地被征用前3年平均产值的4-6倍。在实际工作中，由于年产值不确定，倍数标准存在较大幅度，政府往往在法定范围内采取下限，不足以使被征地农民保持原有的生活水平。而即便按最高补偿30倍来算，一亩地平均产值1000元，其全部征地补偿费也不过3万元左右。这个问题在人多地少的地方表现尤为突出。这种补偿标准具有较大的不确定性，从而导致了农用地的补偿标准随意性较大却没有相应有效的监督监控机制，为部分官员滋生腐败提供了温床。现行的征地补偿标准，以土地平均农业年产值的若干倍计算，只考虑了对土地的农产品的补偿，没有充分考虑土地作为农民的生产资料和重要社会保障的价值，也没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿，更没有体现土地利用的潜在价值，使被征地农民难以分享土地利用方式改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。这种按照年产值来确定的补偿标准，未体现土地发生用途转换的巨大增值价值，更没有体现土地市场的供求状况，没有体现市场经济的价值规律和市场定位的原则，征地补偿标准严重偏低。

四、补偿安置方式单一

按照现行的补偿政策来看，对失地农民的安置方式主要采取两种形式，一种是货币安置，另一种是就业安置，其中以货币安置为主。目前，国家对失地农民的补偿方式通常是一次性的货币安置，农民在失去土地以后，征地部门将土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费以货币的形式一次性支付给农民。这种方式的优点在于操作简单，能减轻国土部门和用地单位的安置压力。但是，由于我国农地具有农民社会保障的功能，一次性支付一笔有限的土地补偿和安置费用，对农民的生计出路缺乏长远考虑。在经济发达地区，二、三产业比较发达，失地农民较易通过自谋职业来解决自己的生计。但是，在一些经济不发达地区，失地农民在补偿金用完后，连最基本的生活都无法正常维持，给社会的安定带来不稳定因素。就业安置是指地方政府或用地单位依据征地数量有比例地安排“农转非”人员就业。这是从计划经济体制时期存延的一种老办法，现时期实施起来困难加大。有些单位为了取得政府的安置补偿费，就先安排一部分失地农民就业，等拿到政府补贴后，就将其解雇。随着经济体制的转型和现代企业制度的建立，企业有用工的自由，而我国农村人口素质不高，文化程度低、劳动技能少，缺乏市场竞争力，即使再就业，也面临着很大大的下岗风险。之前的招工就业安置在实践中已失去了意义和作用。现行征地机制未考虑中国二元经济结构下农民社会保障问题。中国农村土地承载着农业生产资料和农民社会保障的双重功能，而且随着人口的增加，正在显示出“保障重于生产”的特征。失去土地的农民，在没有任何保障的条件下寻找就业机会，加大了就业风险和就业成本。

五、征地过程缺乏透明度

按照《土地管理法》的有关规定：有关部门批准征地要有公告程序，在征地前给于农民知情权与参与权。但在实际的操作中很少遵循，缺乏应有的透明度。不少地方征用土地不能做到公开透明，不注意或根本就不听取农民的意见，不做深入细致的工作，只强调征地具有强制性，方式简单粗暴。由于我国长期城乡分割的二元经济结构，再加上自身知识文化素质的限制，农民一直处于弱势地位。一些地方政府或者因热衷于增加地方财政收入，或者因在征地过程中取得了不小的个人收益，大量征地，甚至在农民没有发言权的情况下，将其土地低价处理了。有些地方甚至采取未批先征，不征就占的方法，将农民赶离土地，然后由政府出让。土地预征导致政府征地行为更加随意、土地资源浪费、腐败机会增多、政府与农民利益关系激化，进而导致社会不稳定。

六、结语

我国城镇化的建设虽然如火如荼，但因长期以来，城镇化建设进程中的征地补偿一直不能实现失地农民满意的生计和发展，造成了城镇化率较高与失地农民生存和发展质量参差不齐且改善不佳的状况，制度安排不到位、市场经济在征地补偿中体现不完全、农民的弱势地位的改善没有真正提到应有的高度等是造成这种现象的主要体制背景和原因。在改革开放已经深入推进30多年的今天，应该像其他经济发展领域的改革开放一样，进一步大胆解放思想、拓宽思路，实现农地征用补偿的科学合理运行，使得我国城镇化进程中的农地征用问题得到有效的解决，失地农民的生计得到合理改善，并启发或促进“三农”问题的持续改进和解决。

参考文献：

1.冯子标.土地市场化与“三农”问题的出路.中国农村观察，2002（5）

2.冯子标.论建立农村土地使用权有偿转让制度.当代经济研究，2002（5）

3.周诚.土地经济学原理.北京：商务印书馆，2003

4.党国英.土地制度对农民的剥夺.中国改革，2005（7）

5.黄少安.产权经济学导论.济南：山东人民出版社，1995

6.张逢君，刘杰.“社保有份”：托起失地农民的明天.中国土地，2007（6）

7.田子.“以地补农”是个大政策——兼评2007年千亿土地出让收入支农.中国土地，2007（2）

篇10

5 农村土地流转政策解读

当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。

为了适应经济建设的需要，为人民建设更美好安宁的家园，方便交通，充分发挥现代交通工具的便捷，用时间缩小边远地区的距离，实现城乡一体化，希望广大人民群众支持配合，特制定《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。

征地补偿

征收耕地补偿标准：旱田平均每亩补偿5.3万元；水田平均每亩补偿9万元；菜田平均每亩补偿15万元；

征收基本农田补偿标准：旱田平均每亩补偿5.8万元；水田平均每亩补偿9.9万元；菜田平均每亩补偿15.6万元；

征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元；

征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元；

征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

其他税费

耕地占用税，按每平方米2元计算。

商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。

征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。

耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元，统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。

征地工作程序

第一，告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

第二，确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。

第三，组织征地听证。在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

第四，签订征地补偿协议。国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议，并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。

第五，公开征地批准事项。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。县国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在村、组公告征地批准事项。

第六，支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

6土地使用权转让流程

我国的土地不是归国家所有就是归集体经济组织所有，但土地的使用权是可以进行转让的。

何为土地使用权转让？

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

土地使用权转让流程

（一）申请土地使用权转让

申请土地使用权转让应提交下列文件资料：

土地转让申请书；土地使用权证（正本）；原土地出让合同书或原土地转让合同书（复印件）；

土地使用权转让合同书或者赠与书（经公证），或交换协议书，或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，以及合法方式转移土地使用权的文件、证明等；

双方或多方营业执照、法定代表人证明、授权委托书及人身份证明、通讯地址和联系电话；

同一建筑物分割转让（如商品楼房分层分套出售）土地使用权随之转让的，应提交规划部门的有关文件以便计算房屋权利人分摊的土地面积；属划拨土地的还要补办出让手续，补交往地价款、补签出让合同并提交相应文件；

属土地分割转让的提交规划部门的规划文件或转让地块的规划要求；

军队空余土地使用权转让须持批准补办出让文件和军队土地管理部门的证明文件；

提交具有资格的地产评估机构对转让土地使用权的估价报告书和市土地管理局的确认书；

地块开发投资或建筑物资产净值财务报告；

市政道路规划网络图；

其他法律、法规规定的文件。

（二）受理申请（1天）

窗口收件人审查当事人所提交的文件资料是否真实、齐备。申请文件资料齐全又符合规定的，则予受理；

给受理的申请编号并发给回执，回执注明所收取的文件资料，受理日期并编号。

（三）初审（5天）

土地交易所接收提供的文件资料负责到档案室进行查核，在5天内作出是否受理申请的书面签复。

审查人员审查上述文件资料是否真实，齐全有效，是否违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法规规定以及省、市和规划部门的有关规定。

审查人员查明有下列情形之一的，则驳回转让申请。

（1）未依法登记领取权属证书的；

（2）权属来源的性质是不许转让而又未取得批准的；

（3）根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的或市政府批准列入征用、拆迁范围内的和不符合城市规划的；

（4）司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制的；

（5）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；

（6）设立抵押权的土地使用权，未经抵押人书面同意的；

（7）权属有争议的；

（8）以出让方式取得土地使用权，不按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的（包括征地协议未全部兑现的），不按照出让合同约定进行投资开发的，达不到建设用地条件或投资额达不到总投资额25%以上的；

（9）转让土地使用权权属来源属行政划拨的（即未注明使用期限的），未取得土地部门批准，补办土地出让手续，补交地价款和签订《土地出让合同》的；

（10）转让已出租的土地使用权，转让人或受让人与承租人未达成协议的；

实地勘察。

属于地块分割或面积变化的由局测量队提供定线作业表和宗地图。

（四）审核（3天）

经办人提出初审意见，经所领导审核不合格的，转窗口复函不同意办理转让手续并退文；审核合格的提出审核意见报局领导审批。

交易所根据局领导的审批意见，将批准文件资料转交地籍科（属成片开发土地的先报市政府评审）。

（五）缴纳税费

经办人员按照有关规定通知当事人到指定的部门缴纳税费，申报人应及时将完税或免税证明提供给地产交易窗口。

（六）地籍科根据上述文件资料核发土地使用权证

（七）立卷归档

7转让土地使用权营业税如何缴纳

根据《营业税暂行条例》的规定，企业在中国境内转让土地使用权，应按规定缴纳营业税。对于土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不缴纳营业税。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。

纳税事项：土地使用者转让土地使用权

税目：转让无形资产―转让土地使用权

税率：5%

计税依据：企业转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额；企业转让抵债所得的土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。

纳税义务发生时间：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。企业转让土地使用权采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税期限：以一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税；以五日、十日或者十五日为一期纳税的，自期满之日起五日内预缴税款，于次月一日起十日内申报纳税并结清上月应纳税款。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

纳税地点：企业应向土地所在地主管税务机关申报纳税。

8 划拨土地使用权转让的条件是什么

划拨土地使用权的转让，是指划拨土地使用权再转移，包括出售、交换、赠与等行为。土地使用权转让的实质是土地使用权受让人在法定条件下把自己取得的剩余期限的土地使用权有偿转让给再受让人的行为。划拨土地使用权转让是土地使用权的占有、使用、收益和有限处分权利全部转移给新的权利人，土地使用权的转让对国家土地所有权并不产生影响，国家仍然享有对该土地的所有权。

划拨土地使用权转让的条件

依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条件者，可进行转让：

土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；

领有国有土地使用权；

对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权；

依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。

划拨土地使用权转让的特点

（一）行政干预性强。

由于划拨土地使用权与国家的产业政策有着密切联系，因此其转让须经土地行政主管部门审查并经有批准权的人民政府审批后才可有效，审查的内容包括转让双方的情况及转让协议是否合法、转让后用途及土地使用权类型是否符合规划和国家供地政策、土地权属是否清楚等，其目的是保证国有土地收益不流失和防止划拨土地使用权流入市场对国有土地市场造成不必要的冲击。

在划拨土地使用权转让中行政管理机关虽然不是一方当事人，但十分重要，它不仅仅限于土地使用权办理变更登记手续，而还要进行之前的审查，只有存在它许可以后，划拨土地使用权转让行为才可发生。

（二）不对称性。

由于划拨土地使用权是一种特殊的土地使用权，这种权利在市场中的转让也必须受不定期的条件限制，划拨土地使用权在流转过程中作为一个整体进行流通的情况极少，只有两个同时符合使用划拨条件的主体之间才存在着一个完整意义上的划拨土地使用权转移。

在多数情况下是受让方不符合使用划拨土地的条件，转让过程中要通过补办手续，将划拨土地使用权变为出让土地使用权或上缴划拨土地的收益金。

（三）有偿性。

2008 年2月13日国土资源部了《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，首先明确了企业国有划拨土地权益，承认划拨土地使用权是一种财产权，这就为其流转提供了可靠的内部动力，国有划拨土地使用权人长时间使用土地不可能对土地没有投入，况且用地者在取得划拨土地时也并非是“无偿”，也付出了补偿、安置等相关费用。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”

9 农村土地转让协议范本

转让方（以下简称甲方）：

受让方（以下简称乙方）：

甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。

一、转让标的：

甲方将其承包经营的位于____乡（镇）____村____组____亩土地的承包经营权转让给乙方从事（主营项目）生产经营。

地块名称：

坐落（四至）地块数（块） 面积（亩）质量等级（肥力水平）备注

二、转让期限

转让的土地承包经营权年限为____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止（转让期限不得超过承包期的剩余年限）。

三、转让费

转让土地承包经营权的转让金为____元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为元（没有补偿金时可填写为零元）。

四、支付方式和时间

乙方采取下列第____种方式和时间支付转让金和补偿金：

1.乙方采用现金方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间和方式为。（为____年____月____日前一次或多次付清）

2.乙方采用实物方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），实物为____。支付的时间和方式为____。（为____年____月____日前一次或多次付清）

五、承包经营权转让土地的交付时间和方式

甲方应于____年____月____日前将转让土地交付乙方。交付方式为____。（双方须提请所在地乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据）

六、承包经营权转让和使用的特别约定

1.甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。

2.甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。

3.乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，办理有关手续。

4.乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。

5.乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。

6.乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

7.乙方不得改变土地的农业用途。

8.其他约定：____。

七、违约责任

1.甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为____。

2.如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

八、争议条款

因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：

1.提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解；

2.提请仲裁委员会仲裁；

3.向有管辖权的人民法院提讼。

九、生效条件

甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡（镇）人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。

十、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。

甲方：（签章）____乙方：（签章）____法定代表人：____法定代表人：____法定代表人身份证号：____法定代表人身份证号：____住址：____住址：____

签约日期：____年____月____日