国有土地征收法律法规范文

导语：如何才能写好一篇国有土地征收法律法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、现行国有土地收储涉及税种及相关减免政策

（一）现行国有土地收储涉及税种

现行国有土地收储涉及的相关税种主要有以下4类。

1.营业税

原国有土地权属单位接收国有土地收储补偿款时，需提供相关营业收入的发票，地方税务部门按营业收入扣除5.5%的营业税。

2.土地增值税

这是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的税赋，按照四级超率累进税率进行征收。国有土地收储涉及土地使用权的转让行为，按相关规定，需缴纳一定额度的土地增值税。

3.企业所得税

这是指针对内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。由于国有土地收储转让而发生的企业盈利行为，需按纳税年度缴纳。

4.印花税

这是指以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。

（二）现行税收减免政策

1.营业税减免政策

据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号），纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。另据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定，国税函[2008]277号文中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

2.土地增值税减免政策

据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税”。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”。另据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关核准后，免予征收土地增值税。

3.企业所得税减免政策

企业所得税方面，因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要搬迁或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场取得的土地使用权转让收入，按照《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）文件执行。主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

4.印花税减免政策

据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号），对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税。

二、现行国有土地收储涉及税收减免政策的解读与困境

（一）将国有土地收储行为认定为政府收回土地使用权的行为缺乏立法依据

营业税的减免政策中提到，“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为”。印花税的减免政策中提到，“政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，因此，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税”。

为实现上述条款，国有土地的收储行为需要满足县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权这一要件，事实上国有土地收储行为是否可以认定为政府收回土地使用权的行为缺乏相关的立法依据。

（二）将国有土地收储所依据的土地储备行为认定为实现城市规划及国家建设的目标缺乏明确定义

土地增值税的减免政策中提到因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。然而，其中对于“因城市实施规划及国家建设需要而搬迁”的解释相对模糊，对于土地储备行为是否为“实现城市规划及国家建设”这一定义缺乏法律法规上的解释与说明，导致由地方出台的相关办理办法对于土地储备行为与实现城市规划及国家建设目标之间的关系所作的说明也缺乏明确的厘清。

（三）将因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退认定为政策性搬迁缺乏有效说明

针对企业所得税的减免政策中提到的，“主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告”，以此作为是否减免企业所得税的依据。然而，该条文对于政策性搬迁的解释相对模糊：因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退是否为政策性搬迁这一问题缺乏有效说明，是否是由地方政府出具搬迁文件，即可免去企业所得税。

三、国有土地收储的制度性思考

现行国有土地收储工作在涉及税收减免政策方面出现了诸多理解上的困境，其根源在于土地储备制度自身的不完善之处。从1996年上海成立我国第一家城市土地收购储备机构起，直到2007年《土地储备管理办法》的，土地储备的推行在增强市场宏观调控能力、盘活存量土地、实现城市规划等方面产生了大量的积极效应。然而，随着工作要求的不断提高和形势的不断变化，现行制度显现出一些与当前实际工作不协调之处，需加以改进和完善，以便更好地推进土地储备工作。

一是关于国有土地收储行为与公共利益的界定。国有土地收储行为及其相关的税收减免政策的出发点多提及到“公共利益”，但法学界一直未对公共利益下一个明确的定义，各地各级政府对公共利益的界定也无统一标准。

二是国有土地收储行为主体的行政行为界定。目前，在土地储备机制的运行过程中，由于供地主体的行政化模式，其行为随意性很大，缺乏必要的约束。事实上，从目前土地收储行为的性质来看，包括了行政行为、经济法律行为及民事法律行为3个层面的属性。然而，由于目前国有土地收储制度中对国有土地收储行为是否为行政行为缺乏有效的界定，国有土地收储税收减免政策在执行中存在法律意义上的界定风险。

因此，为加快推进国有土地收储工作，实现国有土地收储补偿款税收减免，建议从法律法规与行政管理两个层面出发，保障被收储国有土地权利人的合法经济利益。

（一）法律法规层面

现阶段有关土地收购储备的规定仍基本停留在地方规章的层次，至今尚未出台一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备行为，国家在土地收购储备方面法律法规的空白制约了该项工作的开展。因此，有必要从以下两个方面出台相关的法律法规。

第一，明确土地储备机构的性质、定位及目标。与土地储备相关的法律法规应明确土地储备机构的性质、定位。就目前北京市实行的土地储备实施政策，土地储备机构应定位为非营利性、行使行政的机构。土地储备机构的目标应体现为：增强政府土地市场宏观调控的能力，优化配置城市土地资源，以及保证城市规划和土地利用规划的顺利实施。

第二，明确土地储备机构收储国有土地行为的行政行为界定。从法律法规层面，明确界定土地储备机构在实施收储国有土地过程中的行政行为将有利于突出土地储备行为以“公共利益”为出发点的特征。对于现有土地储备行为的行政行为范围进行界定，防止在操作过程中，借行政行为之名，行使经济法律行为与民事法律行为。

（二）行政管理层面

在行政管理层面，结合法律法规等政策性支撑，通过地方政府行使行政权保障以下措施的实施。

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1、土地产权制度存在缺陷

土地产权制度缺陷是影响土地出让市场发展的首要因素。土地出让市场运行状况，取决于土地市场机制能否发挥作用及其发挥作用的程度。城镇土地使用制度改革以来，城镇土地产权制度由土地产权行政化向市场化转变，形成土地行政划拨制与土地批租制并存的二元体制。这种城镇土地配置方式既是一种进步，但这种产权制度存在缺陷，并阻碍了城镇土地出让市场的快速健康发展。城镇土地产权缺陷主要体现在以下几个方面：

（1）城镇土地产权的权能空间和利益大小不明确

第一、产权的排他性体现不足。

依据《城镇国有土地使用权有偿出让和转让暂行条例》第四条规定“土地使用者获得的土地使用权可以出售、交换、赠予、出租和抵押”，这意味着“土地使用者在获得使用权的同时，亦获得该土地的某种处分权，土地使用权在一定情况下包括了所有权的占用、使用、收益三项权能，具有十分明显的土地财产权属性和广泛的使用范围”。即出让土地使用权包含了土地的部分处分权，可见城镇土地产权权能空间界定不明确，与产权的有限性和排他性属性不符。

第二，城镇土地产权的利益大小不明确，收益分配不合理。

虽然法律规定通过出让方式获得土地使用权应支付土地出让金，但对出让金的性质和数量未曾规定，使城镇土地收益不合理分配不可避免。在土地收入分配中，常常是地方政府占大头，中央占小头，体现在哈尔滨市，就是区县政府占大头，市政府占小头。根据《哈尔滨市国有土地使用权有偿使用收支管理办法》规定，区县土地出让的收入80%以上归区县政府所有，市政府获得的土地收益十分有限，尤其是新征用农村集体土地为国有用地出让的，在收入分配上市、区县政府比例为1:9，如此的收益分配不合理，导致地方区县政府存在短期利益冲动而违规供地和违规批地。

（2）城镇土地所有权行使主体不明确

城镇国有土地所有权行使主体不明确，主要表现为城镇土地所有权主体缺位。我国《宪法》明文规定城市土地属国家所有，新修订的《中华人民共和国土地管理法》第一章第二条和第五条同样规定了“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”，“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”，虽然规定了国务院代表国家行使土地所有者身份，但没有具体界定中央、省、市、县各级政府的城市土地所有权。现实中，国有土地所有权的主体由中央人民政府和地方城市政府构成，中央政府名义上拥有所有权，而地方政府通过对国有土地产权的实际控制，形成了事实上的所有。地方政府特别是县级以上政府实际在行使土地所有权，掌握着国家土地的处分和收益权。这种不合理的土地管理政策，刺激了地方政府多卖地、低价卖地行为的大量发生，导致大量耕地流失。同时，国有土地产权在中央政府与地方政府之间缺乏明确的划分界定，上下级政府各自在土地资产上的事权、财权模糊不清，演化出上下级政府之间的权利之争或讨价还价，人为地加大了交易成本。

（3）土地产权没有完善的法律保障

到目前为止，我国城镇土地产权分配还缺乏正式的法律形式，导致土地产权没有形成完善的法律保障体系。在此背景下，土地寻租机制便发育起来。对于寻租者来说，一旦获得了排他性的土地产权，实际上就得到了一种类似法律上的垄断产权，这种垄断产权可以通过交换而获得巨额租金。政府部门在进行土地产权安排和重新分配的过程中，往往通过寻租活动来追求自己的利益。从这一角度来看，设租者即政府部门本身也是寻租者，他们可以从自身利益出发视不同的对象来设定租金水平，目前，城镇土地出让领域的寻租活动主要表现在以下几个方面：一是在土地出让活动中，尽可能采取协议方式，以便在政府价格和市场价格之间设定租金。二是由于上下级政府和同级政府不同部门对国有土地产权的权利界定不清，现实中大量存在为获得土地审批权和土地出让收益而进行的各个利益团体的寻租活动。三是地方政府从地区利益出发，利用对土地产权的实际控制权获取实物地租，或压低地价甚至“零地价”以吸引投资。寻租既得利益者的阵容不断扩大，增大了产权市场化的阻力。

2、土地出让制度不完善

尽管近年来我国己制定了一系列相关的土地出让法律法规，也对土地市场的健康良性发展起到了重要作用。但是由于立法本身具有其滞后性，加之土地出让制度在立法上的不完善，以及人们对于客观事物的认识有局限性和逐渐深化过程，使现行的土地法律法规还难以适应土地资源市场化配置的要求，从而亟待加快立法，并修订已有的法规。

目前，与土地出让相关的全国性高层次法律法规有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等法律法规。但这些法律法规对于规范和发展土地出让市场，还是远远不够的。对于一些具体问题，法律规定尚不够明确，比如只规定土地出让的最高年限而没有具体年限，对于不同地块采取不同的出让方式也只是笼统的规定，虽然有条件具备的土地应用招标拍卖方式、条件不具备的可用协议方式等条文，但所谓“条件具备与不具备”则法律未作规定，这是立法不严密所致。因此如果不将例外适用的条件具体化，容易使一些人钻制度的空子，造成不必要的损失。

3、土地税制不健全

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关键词：宅基地；使用权；流转；驱动力

中图分类号：F325.25文献标志码：A文章编号：1673-291X(2008)09-0039-02

国家规定，农村宅基地流转只有国家征收征用和集体组织内部流转两种合法形式，但实际上农村宅基地的流转十分普遍，特别是在城市郊区。农村宅基地的普遍流转必然有其驱动力，概括来说宅基地流转的驱动力主要包括城镇发展驱动、经济发展驱动、经济利益驱动、文化传统驱动、国家制度政策驱动等。根据宅基地流转主体的不同，可将宅基地使用权流转分为国家征收征用流转、农村集体组织转用流转、农村居民自发流转。由于流转主体的不同，其相应的流转动力也应是不同的。

一、国家征收征用流转驱动力

国家征收征用流转是国家因经济建设与发展的需要，依靠国家强制力从农村集体手中或农村居民手中征收征用宅基地。征收是不仅使用权发生改变，所有权也发生了改变；征用只是使用权发生改变，所有权不发生改变。但无论是征收还是征用，其使用权都发生了流转。本文不将征收与征用加以区别，统一称为“征用”。

国家因经济社会建设发展需要产生了征用农村集体土地的内在需求，农村宅基地作为农村集体土地的重要组成部分也必然列在其中。国家征用宅基地的内在需求包括城市规模扩张的需求、经济发展的需求、区际联系的需求等，这些需求构成了宅基地征用的内在动力；国家征用宅基地所依靠的强制力具体表现为各种法律法规和政策的制定与实施，这些正式制度的实施形成一种外在动力，即制度诱致力，来保证宅基地征用的实现；地方各级政府所拥有的政治权利引致其自身的利益需求，这种利益需求形成了一种新的农村集体土地征用的外在动力，利益驱动力。

1.城市规模扩张

城镇化和工业化是人类社会发展的必然趋势。诺瑟姆（Ray M. Northam）把城镇化过程分成三个阶段，即初期发展缓慢阶段、中期加速阶段、后期缓慢停滞阶段。周一星（1995）认为[1]，我国的城镇化已从初期阶段迈入中期加速阶段。城镇化的中期发展阶段不仅表现为城市数量的增加，更表现为城市规模的迅猛扩张。在中期发展阶段，由于城市具有“优越的区位条件、便捷的交通网络和较发达的通讯、邮电设施，使城市具有发展某些主导职能部门的优势，并有主导职能部门相继发展的‘乘数效应’带动其他相关行政、经济职能部门的相继发展。”[2]城市的加速发展吸引了人口、劳动力、土地、资本等大量生产要素向城市集中，促使城市规模不断向外扩张，城市周围的大量集体土地通过征用转为城市用地，农村宅基地的使用权也由农村居民转给了地方政府和其他相关主体。

2.经济发展驱动

经济发展扩大了对物流、信息流、资金流等的需求，掀起了基础设施建设的，农村集体土地被大量征用，基础设施建设占用的宅基地也被一并征用过来，推动了农村宅基地的流转。同时，经济的发展提高了人们的生活水平，人们对居住环境、生活环境、交通便捷等的要求越来越高。城市规模的不断扩张给居民带来了居住环境恶化、交通拥挤等众多的城市问题，城市中工业企业特别是重污染企业的发展不仅受到城市日益高昂的地价的制约，也受到城市居民的抵制。工业企业要进一步发展，必须搬离市区。工业企业的新建不仅需要厂房办公用地，还需要配套设施用地，这必然导致大量的农村集体土地被征用，宅基地的征用也不可避免。

3.制度诱致力

2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给与补偿。”第2条第5款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”第43条第1款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第43条第2款规定：“前款所依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”车裕斌（2004）分析了土地征用制度在农地转为城市建设用地的动力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的强制性，而相应的土地规划制度和土地保护制度因内在的种种缺陷，实施执行的强度远远不如土地征用制度，各级地方政府在运用其征地权时往往将征用制度的强制性发挥到了极致，在征用范围上农户没有发言权，在补偿费用上农户更没有发言权，这种征用权缺乏有效的监督和制约的制度促进了农用地征用流转的加速，甚至出现农用地征用规模远远大于地方经济发展对非农建设用地需求的情况。”虽然宅基地的征用比农地征用复杂一些，代价高一些，但由于国家对农地征用的管制越来越严，同时鼓励农村建设用地整理，将城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，加上征用土地的巨大利益诱惑，征用农村宅基地也就成了必然趋势。

4、经济利益驱动

征用宅基地虽然相对于征用农地要付出较高的代价，但相对于国有土地使用权出让价格，单位面积宅基地征用补偿费仅相当于国有土地使用权出让价格的几分之一甚至十几分之一。巨大的利润空间促使地方基层政府利用新农村建设的时机，加大农村建设用地整理的力度，置换出更多的城市建设用地指标，征用更多的农村集体土地。

二、农村集体组织转用流转驱动力

农村集体组织转用流转的驱动力主要表现为经济利益驱动，这种表现在城镇郊区、特别是大城市郊区表现得特别突出。

随着经济的发展、人们生活水平的提高、城市规模的扩大、城市人口的增加，对城市住房的需求越来越大，再加上对房产投机投资，造成各城市房价一路飙升。目前城镇房价已与普通城镇居民收入严重失衡，房价已大大超过居民的购买力，这从各界纷纷要求政府控制房价的呼声日益高涨就可窥见一斑。作为理性的城镇居民在买不起市区住房的情况下，定会将目光投向郊区价格较为低廉的“村产房”，也就是“小产权房”。

农村集体组织是农村集体土地所有权代表，作为理性的代表来说，其必然为本集体组织谋取更大的利益。由于非农建设用地的收益远远高于农地农用的收益，市区房价一再高涨，“小产权房”存在较大的市场，农村集体土地所有权代表必将集体的土地转为宅基地进行“小产权房”开发。况且集体非农建设用地使用权出让的收益如何分配和使用，目前法律法规尚无明确规定，农村集体土地所有权代表对这一部分收益具有完全的支配权。利用宅基地进行房地产开发存在巨大的利益空间，必会激发农村集体组织运用各种手段将集体土地转为宅基地，就是违反国家有关土地的法律法规也在所不惜。何况他们还会采取规避法律法规的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明显的例证。

三、农村居民自发流转驱动力

农村居民自发流转宅基地包括宅基地继承、买卖、出租等，其驱动力主要是经济利益驱动和文化传统驱动。

1.经济利益驱动

经济利益驱动应是农村居民自发流转宅基地的主要驱动力。2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。但由于种种原因，一户多宅现象还比较突出，农户住不了那么多宅基地，特别是在城市购买了商品房的农户，遇到合适的买主就会将宅基地卖掉。

出租宅基地主要是出租房屋连带出租宅基地，这种现象主要出现在城镇郊区，特别是在“城中村”中。20世纪90年代中后期，城市蔓延和郊区化进程加速，城市边缘区土地被大量征用，原有农村聚落为城建用地所包围或纳入城建用地范围，成为“城中村”[3]。城市的扩张吸引了大量的外来人口，“排外的住房政策”使外来人口只能从“城市住房体系”之外寻找住房；租赁、尤其是租赁私房，成为外来人口获取住房的主要方式[3]。“城中村”依靠优越的区位，低廉的价格成为外来人口首要的房源地。城市郊区农村宅基地的大量流转是在经济利益驱动下伴随着外来人口大量涌入城市而自发形成的，是城镇化发展的必然产物。

2.文化传统驱动

社会的发展产生了两种文明，即城市文明和乡村文明，两种文明相互影响、相互吸引、共同发展，由此产生了城乡之间的流动。城乡之间流动促进了城乡文化信息交流，使农村居民认识了城乡之间的差异，形成更高层次的心理需求，产生进入城市成为城市人的欲望[4]，当条件成熟时，就会诱致其进城定居。其在农村的房产和宅基地，特别是“一户多宅”的，就会想办法进行流转。同样，城镇居民也受到乡村文明的吸引，特别是农村优美的自然环境、淳朴的乡情、清新的空气等成为吸引城镇居民的引致力。虽说当前农村落后的基础设施会对这种需求有很大的约束，但随着新农村建设的推进，农村各种条件的改善，这种需求必将会越来越大。

继承是文化传统驱动力促进农村宅基地流转的另一种形式。虽然我国法律法规规定：农村宅基地不能继承，但几千年的中华传统：上辈的东西遗传给下辈是天经地义的。在农民眼里，农村宅基地和其房产、树木等附着物一样，都是农民的私产，很多都是其祖上一辈一辈传下来的，既是祖宗留下来的宝贵遗产，也包含对先人追思的深厚情感。

风水说也是文化传统驱动力表现形式之一。中国几千年来，农村建房就讲究风水一说，许多农户宅基地流转就是受了风水的影响。

参考文献：

[1]周一星.城市地理学[M].北京:商务印书馆,1995:88.

[2]张安录.城乡生态经济交错区农地城市流转机制与制度创新[J].中国农村经济,1999,(7):43-49.

[3]魏立华，阎小培.中国经济发达地区城市非正式移民聚居区“城中村”的形成与演进――以珠江三角洲诸城市为例[J].管理世

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关键词：公益性拆迁 商业性拆迁 商业拆迁谈判机制

随着城市的日益发展，为了实现对土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化，对旧城区的改造拆迁在各地兴起。拆迁分为公益性拆迁和商业性拆迁。前者是政府为了公共利益的需要、提供公共服务产品而实施的拆迁;后者是房地产开发商出于商业目的而进行的拆迁。由于对拆迁的法律性质认识不清同时又缺乏公开透明的监督机制，地方政府越俎代庖，插手商业拆迁，激化拆迁矛盾的行为经常见诸报端，极大地影响了社会主义法治建设和社会的和谐。为了解决拆迁纠纷、规范拆迁活动，国务院于2011年1月21日公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时废止了2001年6月13日公布实施的《城市房屋拆迁管理条例》。《国有土地上房屋征收与补偿条例》是拆迁法律法规的一大进步，它明确了公益性拆迁的范围，也就确定了商业性拆迁的范畴，从而为商业性拆迁真正在市场机制下运作提供了保证。

一、正确区分公益性拆迁与商业性拆迁

区分公益性拆迁和商业性拆迁是将商业性拆迁置于市场机制下的前提。因为公益性拆迁属于公法行为，拆迁人是公法人，其与被拆迁人达不成安置补偿协议时可申请政府拆迁管理部门作出安置补偿裁决，原拆迁管理条例赋予了安置补偿裁决行政强制执行与司法强制执行的效力，若该裁决错误，强制拆迁给被拆迁人造成损失的，被拆迁人可依据行政诉讼法的规定，请求国家赔偿。而在商业拆迁中，拆迁人与被拆迁人是平等民事主体，其拆迁法律关系适用民事法律法规，拆迁人与被拆迁人达不成安置补偿协议的，拆迁人没有强制拆迁的权利。拆迁人损害被拆迁人利益的，被拆迁人可依据民事诉讼法对其提起民事诉讼要求民事赔偿。对于补偿标准，《城市房屋拆迁管理条例》的规定是：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这就给了地方政府极大的自由裁量权。由于商业拆迁补偿是在市场的供求机制下，由拆迁双方自愿达成，因此在实践中，公益性拆迁补偿标准往往低于商业拆迁补偿标准，这也正是地方政府权力寻租、将商业拆迁混同于公益拆迁的根本原因。由此可见，公益拆迁和商业拆迁中公权力介入程度、权利救济路径有着极大差别，因此作为市场活动的商业拆迁必须区别于公益性拆迁、遵循市场规律，如此方能保障被拆迁人利益，维护正常的市场秩序及社会的稳定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《城市房屋拆迁管理条例》相比，首次确定了公共利益的范围，是立法的重要完善。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条采用了列举法来限定公共利益的范围：“一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”这就在实体法层面上将商业拆迁排除于政府征收、公益拆迁之外。但是有必要对“政府实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境”等公共事业以及“危房改造”作限定性解释，同时要谨防兜底条款的滥用。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》在程序法上也进行了若干设置以加强被拆迁人的参与，例如征收补偿方案应征求公众意见，需要时应组织听证会、市县级政府对征收决定应作社会稳定风险评估等。但是笔者认为，为了彻底区别公益拆迁与商业拆迁，不仅征收补偿方案可进行听证，关系重大的征收决定也应进行听证，被拆迁人对非以公共利益为直接目的的建设项目应享有异议权。

上海迪斯尼地块就因拆迁性质而引发争议，拆迁工作历经数年无法完成。浦东新区法制办负责人称其为“公益项目拆迁”，居民认为是商业拆迁。两种性质的拆迁，补偿差价高达1.4亿。迪斯尼乐园作为世界著名的娱乐场所，其进行的是商业经营行为，政府不应将其定性为公益项目。由此亦可看出，鉴于地方政府在土地储备中有着巨大的逐利空间，对于拆迁项目的性质，不能完全由政府界定，在此环节也需要被拆迁人的参与，以规范政府的征收行为。

二、建立以市场为导向的商业拆迁补偿机制

1.建立平等的商业拆迁谈判机制

首先，由于拆迁人与被拆迁人之间存在严重的信息不对等，因此拆迁人应当就建设项目的立项、规划方案、商业前景等主动向被拆迁人进行信息披露，隐瞒或虚构相关情况导致合同纠纷的，将承担民事责任。

其次，拆迁当事人双方均应参与到商业拆迁评估之中。《城市房屋拆迁估价指导意见》第7条规定：“拆迁评估机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。”笔者认为此处规定尚有不妥。拆迁估价合同作为委托合同，受托人极易从委托人利益出发，作出有利于委托人的拆迁评估。因此，拆迁评估合同应由拆迁当事人双方共同委托或者允许被拆迁人自行委托评估机构，评估报告共同作为谈判依据。

最后，商业拆迁补偿的标准也应由拆迁当事人双方协商而定。《城市房屋拆迁估价指导意见》第3条规定：“搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。”笔者认为以上费用不应该接受政府的指导价，应该一并纳入商业拆迁谈判机制中。由此也可看出，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了商业拆迁不属于公益拆迁，但是相对应的法律法规没有同步进行修改，没有体现对商业拆迁与公益拆迁不同的处理方式，建议国家立法机关应尽快对相关法律法规也进行修订，以保持法律体系的一致性。

2.改革拆迁许可制度

在商业拆迁中，拆迁谈判由拆迁双方平等自愿进行，行政机关不得干预。为了让被拆迁人能够参与到拆迁许可中，可以设置签订拆迁安置补偿协议为取得拆迁许可证的前置程序。即拆迁人只有在取得被拆迁人书面同意的情况下方能申请拆迁许可，同时拆迁人在规划符合条件、拆迁协议合法的情况下，行政机关必须授予其拆迁许可，从而能有效防止政府权力的滥用。

3、健全司法救济途径

司法是权利的最后屏障。我国人民法院依法独立行使职权，不受行政机关、社会团体以及个人的干涉。商业拆迁作为民事活动，拆迁当事人的诉权应有司法的保证。2005年8月最高法在《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。”笔者认为，权是当事人基本的诉讼权利，是实体权利最有力的救济手段，法院应以民事相关法律为指导，将商业拆迁诉讼纳入民事诉讼程序，保障当事人的诉权。

参考文献：

1、21世纪经济报道，以“公共利益”为名，上海迪斯尼陷拆迁性质之争，2010.6.1

2、程信和、刘国臻.房地产法学.北京：北京大学出版社,2002

3、王树林、刘占生.最新全国房屋拆迁实用法规政策详编.北京：知识产权出版社，2005.

篇5

一、城市征地拆迁工作情况

自《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，我县实施的城南沿江大道建设工程等房屋征收项目严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《市贯彻实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞若干意见（试行）》等法律法规进行操作。我们在房屋征收过程中坚持公平补偿、决策民主、程序正当、结果公开的原则，充分保证了房屋征收项目的合法性；保证了被征收人的知情权、参与权；保证了被征收人房地产的合法权益。

对于在房屋征收过程中出现的各种矛盾，我们派工作人员及时与被征收人沟通，对征收条例不懂、对政策不清楚的我们及时给予解答。对已实施完成，但存在的工程项目，我们派该工程项目的工作人员及分管领导及时与人沟通，对合理的意见、建议我们充分采纳，对不合理的要求我们给予解释清楚。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来我县还没有出现一例强制拆迁。

1．及时成立征收部门明确工作职能。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，县人民政府于2011年8月25日下发石府办抄字[2011]360号文件，县机构编制委员会于2011年12月12日下发石编发[2011]24号文件通知，将县房产局下属县城镇房屋拆迁管理办公室归并到县征地拆迁安置办公室。单位规格和性质为正科级全额拨款事业单位。主要职责：为县人民政府指定的国有土地上房屋征收工作部门；负责全县规划范围内征地拆迁安置工作的综合组织协调与管理；主要承担《国有土地上房屋征收与补偿条例》在我县的贯彻实施。单位成立至今，通过全体房屋征收干部职工的共同努力，我县的房屋征收与补偿工作取得了较满意的社会效益。

2、依法征收，加大宣传，提高房屋征收与补偿公信力。随着城市化进程，城市结构的调整，旧城改造步伐的加快，为全面贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》把握界定公共利益的基本要求，维护广大人民群众正常生活秩序和社会和谐稳定。一是加大了对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的宣传力度。我们利用广播电视、宣传车、宣传标语、网络等多种形式开展对《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行全方位的宣传和报道，将房屋征收的项目实施范围，征收与补偿程序、安置方式、安置地点、征收补偿、补助及奖励标准、安置保障的措施、以及房屋征收范围内调查的房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查结果一一进行公示。让广大人民群众充分认识到贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》是做好我县危旧房改造、旧城改造，调整城市结构，完善城市功能，做好环境治理，提升城市品位的公共利益需要，确保房屋征收各项建设活动符合国民经济和社会发展、土地利用总体规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建计划项目列入市、县国民经济和社会发展年度计划；确保房屋征收与补偿工作程序符合《条例》规定的程序要求。二是房屋征收补偿项目方案进行了组织论证和社会稳定风险评估。房屋征收补偿决定征求群众意见。我县在房屋征收与补偿决定前，严格按照相关规定进行社会稳定风险评估，涉及被征收人数量较多的，经县政府常务会议讨论决定，在作出房屋征收前，征收补偿费用足额到位，专户存储、专款专用。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报县人民政府。县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求群众意见，将征求意见情况和公众意见的情况进一步公布。县人民政府在作出房屋征收决定后及时公告。公告内容包括房屋征收与补偿方案和行政复议，行政诉讼等事项，使我县的房屋征收与补偿方案具有较好的科学性、合理性、经济性和社会稳定性。三是认真贯彻落实房屋征收与补偿应遵循决策民主，程序正当，结果公开的原则。房屋征收评估机构的确定由被征收人在规定时间内协商选定。在规定时间协商不成的，由我办组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采用摇号、抽签等随机方式确定。通过上述一系列的依法征收、宣传发动工作，房屋征收与补偿工作在广大人民群众心目中起到了相互沟通，正确引导，工作协调的作用，同时增强了房屋征收与补偿工作人员的工作责任感，提高了房屋征收与补偿工作的公信力。

3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后启动的新项目正在顺利实施。2011年9月我县依法启动了县城南沿江大道建设工程，该项目征收涉及私房270户，其中企业、事业单位18户，征收房屋总面积约11.4万平方米。该项目是新条例出台后我县实施的第一个房屋征收项目。为了确保该项目圆满完成，领导非常重视，广大人民群众也非常关注。房屋征收与补偿工作人员严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序流程和要求，依法做好房屋征收与补偿工作。面对钉子户，工作人员采取配对做好钉子户的工作，发扬敢于负责、敢于拼搏、敢于攻坚、敢于创新、敢于碰硬，争当建设先锋队，乐做城市守护人的精神，做到不分节假休息日，及时主动上门做好各项工作。面对难题领导亲自出面，力争达成协议。在工作中我们发扬“白加黑、五加二”等连续作战的工作作风。目前，该工程项目进展顺利，基本上都签订了房屋征收补偿安置协议。

4.坚持以人为本，妥善做好老项目工程的收尾工作。目前我县还有2个老项目正在收尾阶段，即：县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目、县城西外路建设工程。三个项目还有约6户尚未签定拆迁补偿安置协议，其中县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目所剩4户经过裁决已向县法院申请了强拆，法院已受理；县城西外路建设工程所剩约2户正在协调之中。我县对于已经办理了《房屋拆迁许可证》的老项目，按新条例规定，除了不实施行政强拆以外，其它的都按老条例实施。我县督促了拆迁人要把老项目收尾工作抓紧搞完，而且不能引发矛盾。在拆迁工作中要把工作做细、做实，要依法行政，文明拆迁。被拆迁人有疑问的，我们耐心解释，尽量减少矛盾，减少对立面，确实维护被拆迁人的合法利益。

二、存在不足

1.我们在启动新项目按新条例实施操作方面还欠缺经验，建议上级业务主管部门要定期对我们业务指导和培训。

2、到目前我们县所有的项目都有异地土地安置，如果一旦取消异地土地安置，估计房屋征收难度要加大。

3.征地拆迁案件处理方法不够多，效果不太明显，致使部分矛盾纠纷化解的不够及时。

三、下一步工作打算

（一）加大房屋征收相关法律法规的宣传贯彻力度。采取发放宣传单、横幅、举办培训班、召开座谈会等多种形式，加强房屋征收法律法规和政策宣传力度，牢固树立科学发展理念和以人为本思想。

（二）进一步规范房屋征收程序。认真总结房屋征收工作经验，及时查找房屋征收工作存在的问题和不足并进行整改。制定出台重大项目社会风险评估办法等各种配套方案，进一步完善工作措施，规范征地拆迁补偿程序。同时，建立日常督查工作机制，由国土、城建、监察、审计、法制等部门不定期对全县征地拆迁工作进行督查，对不符合政策规定的征地拆迁行为及时纠正，对违法违规行为严肃查处，并追究相关责任人的责任，坚决杜绝违法违规行为的发生。

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关键词：小产权房；所有权；土地流转

中图分类号：F321.1文献标识码：A

所谓“小产权房”，是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。但双方约定没有国家的土地使用权证和房屋所有权证，只有村集体发放的房屋所有证明，所以其不具法律效力。

一、“小产权房”暴露出的土地制度缺陷

1、土地所有权主体不清晰。我国法律规定，“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有。”根据土地管理法规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营和管理。”结合以上两条，集体经济组织或村民委员会有权对村民集体所有的土地进行经营和管理，因此在集体土地上开发“小产权房”应当属于合法行为。但土地管理法同时又规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农地建设。”从这一点来看集体组织开发“小产权房”又属于违法行为。由此可见，现行农村土地产权制度存在明显缺陷。

我国现行的农村土地产权制度，是八十年代初农村经济体制改革时确立起来的，主要形式为家庭联产承包经营。此经营方式改变了原来时期有名无实、残缺不全的农地产权关系，在当时曾经极大地调动了广大农民的积极性。但是，在家庭联产承包经营中，土地所有权和使用权缺乏严格的界定，未形成明晰的产权关系。

我国的法律规定，“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有。”从这条规定可以看出，农村土地所有权的主体是集体，但是属于哪一级集体所有，集体成员的边界有多大，集体所有者包括哪些权利和义务等却不是很清楚。法律规定的不明确导致所有权主体缺位。尽管新《土地管理法》第十条规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。这些规定表面上确定了农村土地集体所有权的主体，但集体概念的多样性导致了农村土地所有权主体模糊不清的现象。这种土地产权主体的多元化必然导致三级产权主体为争夺所有权而发生冲突，造成对农民土地产权的随意侵害，农民也形不成有效的、稳定的预期，必然降低土地产权制度的有效性。

2、土地征收制度不健全。“小产权房”是农民将集体所有制土地用于房地产开发，并且是由村民委员会办理房屋产权证。而改变农村集体所有制土地用途，必须要按照法律程序办理审批手续，“小产权房”这种变相转让土地使用权的行为，显然是违法的。然而另一方面，政府却通过征收补偿的方式，先将农村集体土地转为国有土地，再出让给开发商用于商品房开发，以获得高额财政收入。这明显是对农民权利和利益的剥夺，也暴露出目前我国农村土地征收制度的缺陷。

《土地管理法》规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，也就是说农村集体土地不能直接进入市场，必须先征为国有，然后再行出让。《土地管理法》第二条又规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收。”政府则根据用地的需要，以《土地管理法》中的这些规定为依据，对农村集体土地进行强制性征收，完全不考虑农民的意愿。在农户的利益没有得到足够重视的情况下，他们便在集体土地上进行房地产开发，即利用小产权住房的开发获取利益。

3、农村土地流转制度不完善。“小产权房”的大量出现，有其一定的必然性。现如今城镇房地产市场火暴，房价快速上涨，利用集体所有的土地进行房地产开发可以获得相当可观的收益，这也成为农村集体开发小产权房的根本动力。但是，这种将集体土地转向房地产市场的流转方式只看到了眼前利益，而没有考虑未来市场的风险和不确定性，造成诸多隐患。现行农村土地流转制度的不完善，主要表现在相关法律法规制度的不健全。尽管我国现有的法律制度也规定了农村的土地使用权可以依法转让，但对于转让的具体范围、形式、程序、价格等等，都缺乏专门的法律法规约束。

二、对农村土地制度的创新性思考

1、明确农村集体土地所有权主体。从农村土地产权制度改革入手，创新土地集体所有的组织形式，确立农民是农村集体土地所有权主体。现行法律虽然规定农村土地归农民集体所有，但在集体所有制下，谁真正拥有土地实际上并不明晰，集体与农民之间的权益关系很模糊。

考察农村土地产权制度创新迟滞的深层原因，主要是土地所有权与使用权两者之间的本末倒置思维，这也是影响农民合法土地权益得到切实保障的关键之一。不可否认，多年来政府出台和修改了许多相关的法律法规，以保障农民的土地权益，如“承包经营权”、“继承权”、“占有权”、“转让权”等权利。但现实中农民的合法权益却得不到保障，被大肆地侵害。究其原因，主要是因为长期以来没有准确把握土地所有权和使用权两者的因果关系。其实，土地所有权与经营权是两个性质不同的权益，前者是土地财产权益的根本问题即归属问题，后者是从前者分解出来的单个具体权益问题；后者从属于前者，是前者的派生物。混淆财产权与经营权的本质区别或将两者混为一谈、或满足于条文词汇上的农民权益保护，却置农民土地所有权于不顾而侈谈所谓农民土地权益及如何保障农民土地权益问题，怎能找到保障农民土地权益问题的正确方案？因此，在农村土地产权制度改革中，应当改变长期以来在土地所有权与使用权两者之间本末倒置的思维，明确农村土地本来就归农民，让农民真正拥有土地权益是目前农村土地产权改革的关键所在。

2、改革征地制度。在工业化、城市化的进程中，大量农业用地转变为建设用地，这是一种必然趋势。但在目前形势下，农业用地转变为建设用地，必须由政府征用转变为国有土地后再出让使用权，显然，这与目前的社会主义市场经济体制不相适应，需要进行改革。

首先，要明确界定“公共利益”的含义，从而对政府动用征地权的项目范围做出严格的限制，将土地征用真正限定在公益性的公共设施建设和公用事业上。缩小政府征地的范围，控制土地的征用规模，从根本上摒弃侵犯农民财产权的非公共利益目的的征地行为。其次，从法律上规定集体土地所有权和国家所有权在地位上是平等的，集体土地可以上市流转。这样，就为经营性建设用地来源提供了制度保证，土地使用者可以不再仅仅依赖于国有土地，使用土地的公司、企业、房地产经营者可以直接与农民集体经济组织交易，真正由市场来调控土地的供求平衡，这一制度安排，可以同时实现公平和效率双重目标。

3、进一步推进农村土地流转制度。工业化进程与农村的城镇化进程，能够为农村土地的流转创造条件，但为了促进土地的规范、有序流转，今后土地的流转形式也需要多样化。可以参照国际上通用的一些做法，如买卖、租赁、招标、抵押、入股等等，然后根据各地自身情况选择合适的土地流转方式。同时，政府也应该加强宏观调控，完善相关的法律法规，建立健全土地流转市场的运作与管理方法。严格控制农村集体建设用地，规范土地审批制度，制止以各种名义圈地的违法行为。如果小产权房得不到控制继续发展下去，将会有更多的土地被恶意侵占用来搞房地产开发，耕地面积将无法得到保障。

三、结束语

篇7

关键词：小产权房；利益；合法化

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.1672 3198.2016.22.063

0 引言

随着我国市场经济的快速发展，房地产业发展日新月异。但随之而来的是一系列需要解决的问题。其中，小产权房问题成为了争议的焦点。而我国当前关于小产权房的相关法律建设并不到位，存在着冲突矛盾的地方，无论是《民法通则》、《物权法》，还是其他一些法规，都没有有效设置相应的小产权房的立法保护。因此，本文以此为切入点，对“小产权房”的法律保护问题进行深入研究。

1 我国小产权房行业现状分析

从目前来看，我国加快了对小产权房的治理和管控力度。2014年，国土部联合住建部，在全国范围内对小产权房进行了专项整治，拆除了很多严重违法违规的小产权房，然而，2015年后，小产权房再一次掀起，不断出现小产权房问题，全国各地的小产权房不断出现，给我国的房地产业带来了很大的麻烦。在小产权房再度升温的背景下，小产权房的数量和种类不断增多。虽然一些地区对小产权房进行了整治，但是效果不佳，也起不到有效的震慑作用。为此，我国相关学者开始呼吁对小产权房的改革，但是从实际情况来看，我国相关部门更多时候是采取一种冷处理的态度。从各界的态度来看，我国学者更倾向于将小产权房转正，通过设置一些税费措施来加强管控，这样也能够有效缓解房价问题，也能够有效带动农民工市民化。还有学者认为，相关部门应该设置一个时间节点，在这个时间节点之后，如果新建小产权房则进行严格处理。对于遗留的小产权房则应该完善相关手续问题。总之，在新的发展形势下，我国应该进一步规范小产权房市场，这样才能够更好地保护相关利益人的合法利益，也能够有效维护我国房地产业的有序健康发展。

2 小产权房应当合法化的缘由

2.1 法律规定的要求

从我国的民法角度来讲，小产权房之所以会出现，是因为我国集体土地所有权的特性决定的。《民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。《物权法》第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第3条第3款和第4条均涉及相关内容。从这些法律的规定可知，对农民处理集体土地小产权房的行为进行惩罚和制约，显然是同我国的法律规定相违背的，可见，这种制约是同我国当前实际不相符合的，需要进行相应的改革。

同时，我国《物权法》第42条规定为了公共利益的需要，可以征收集体土地。那么，对商品房进行开发，是否是将其变为公共利益需要的土地利用形式？个人认为，这并不是一种为了公共利益需要的开发，在此情况下，需要将小产权房合法化。因为，该种模式并不是为了公共利益的需要，因此，同相应的征收条件并不符合，这决定了政府并不能将集体土地收归并转卖。不仅如此，我国规定集体土地的建设用地使用权并不能够进入市场进行自由流转。此时，用于建设的土地无疑会大大减少，在这种情况下，如果国家转变集体土地的所有性质，将其变为国有土地的话，政府就是一种违法的行为。相反，如果不将集体土地征为国有的话，我国当前的法律法规就产生了一定的悖论。由此可见，从法理角度来讲，我国需要将小产权房合法化，对其加以管理和保护。

2.2 相关部门法律的要求

《城市房地产管理法》第8条规定：城市规划区内的集体土地，经依法征用为国有土地后，该处国有土地的使用权方可有偿出让）认定小产权房不合法。因此，很多人认定小产权房是不合法的。然而，深入分析可知，《城市房地产管理法》规范的对象是国有土地使用权的出让，也就是说，集体使用权并不在此范围内，正因为如此，该条法律规定并不能够对农民集体土地开发建设进行有效制约，而该条法律也不能确定小产权房是违法的。另外，我国政府也在积极治理集体建设用地的自由流转问题，但是却没有明确规定小产权房的买卖是否违法。在这种背景下，进一步完善相关法律，让小产权房合法化势在必行。

2.3 维护相关权利人合法权益的要求

小产权房关系到农民以及一些城市中低收入群体的利益。从很大层面来讲，小产权房极大地表现出了农民的要求。而土地是农民的重要财产权利，将其合法化是有效维护农民合法权利的重要基础，其可以将农民从土地制约中解放出来，同时也可以更好地发挥土地的作用，让土地应用更加现代化。另外，小产权房也能够在一定程度上制约房地产泡沫，可以有效调节我国房地产业的市场配置，而通过相关法律法规来提升对小产权房的保护，可以保护农民的合法权益也可以让城市居民获得一定的利益，还可以有效提升政府的财政收入。从改善各方利害关系的角度来讲，让小产权房合法化是十分有必要的。

3 小产权房的立法完善

3.1 完善《物权法》中土地权利制度的相关规定

在新的发展时期，要进一步完善《物权法》的相关法律规定，对土地权利制度作进一步的规定，要进一步有效体现出集体土地所有权的特点，对集体土地所有权出现的登记和权力的行使进行有效保护。同时在完善《物权法》的过程中，可以积极设置相关的规定，让集体土地使用权能够进入到一级市场进行合法转让。虽然该规定有一定的争议，但是我国《物权法》第153条规定中用了“国家有关规定”，并没有明确提及具体规定的内容，由此可见，此处对农村集体土地自由流转的问题留下了一定的空间，从另外一个角度来看，之所以这样设置法律规定，是在一定程度上默许相关地区根据自身的情况进行试点操作。在这种情况下，完善《物权法》中土地权利制度的相关规定，能够有效维护房地产市场秩序，更好地规范小产权房的交易活动。

3.2 完善《土地管理法》中土地管理的法规

《宪法》规定农村集体土地使用权能够进行转让，这为土地管理法规的进一步完善提供了必要的基础，在新的发展背景下，应该进一步对《土地管理法》加以完善，一方面，要结合客观实际情况，将国有土地和集体土地上升到同一位置的高度。另一方面，我国对农民土地财产权的规定并不完善，甚至是一种残缺的产权，虽然规定了农民的土地归集体所有，但是在其决定土地的使用时却往往受到一定的制约。为了让小产权房更加合法化，得到有效的保护，应该对此进行进一步完善，可以转变相关的法律和法规，规定农民能够对自己的土地进行使用，只要不占用耕地，处于规划的要求内，农民可以有权决定土地的使用方法，允许其进行转让。

3.3 健全“小产权房”管理的法律法规体系

有效保障小产权房的合法利益，同时进行相关法律规定的完善能够更好地保护相关权益人的合法权益，这样能够更好地避免一些土地占有、违规拆迁等问题的出现。为此，第一要进一步有效确定小产权房的身份。第二要进一步加强对保障性住房的建设力度，也就是说，小产权房应该有效界定为经济适用房和两限房等类型的房屋。第三，要完善相关税收的规定，在对其进行交易时应该规定向国家补缴税费。如果已经建设好的小产权房，当其补办了相关手续后，应该让其拥有正式的产权。

4 结语

小产权房是我国土地制度的产物，想要有效规范小产权房市场，一方面要从土地制度角度着手，另一方面，要对小产权房的买卖、手续等环节进行有效规定。只有这样，才能够更为有效地管控小产权房，保护相关权利人的合法权益。

参考文献

[1]华伟.小产权房合法化研究[D].济南：山东大学，2012.

[2]周孚寿.小产权房流通合法化研究[D].长沙：湖南师范大学，2012.

[3]高立俊.小产权房问题研究[D].济南：山东大学，2013.

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关键词：小产权房 流转 法律完善

从本质上讲，小产权房流转制度的关键问题是集体建设用地使用权流转制度问题，必须改革土地制度才可以从根本上解决。在我国的市场经济条件下，农村集体土地要摆脱目前的状况，必然要更多权能才能去符合现在的市场经济发展规律，才能适应时势。对此，国家应对集体土地所有权的权能重新进行范畴指定并实行保护。

（一）完善集体土地所有权制度

二元土地制度的最根本原因就是集体土地和国有土地所有制的不平等。因此，只能通过完善集体土地所有权制度，两者不平等的格局才能被打破，国家对土地交易市场的垄断才能被打破。规范主体是集体土地所有权实现的前提。我国《物权法》第十条和《土地管理法》第六十条把农村农民集体组织分为三类：乡镇政府、村民委员会或农村集体经济组织、村民小组或村内各集体经济组织。虽然明确了农民集体土地权属问题，但理论与实践常常是脱节的，实践中我们很难具体确定三种农民集体组织的主次地位，很难理清其各自与内部成员之间的法律关系。法律法规也没有明确组织与其成员之间如何分配土地经济利益。因此，我国需要重新规范。主体范围。我国法律把农民集体土地所有权客体的范围定义的过于宽泛了，仅仅规定了除了国有土地以外，农村的广大土地和城市郊区的土地都属于集体所有。法律没有做详细的区分界定，这造成实践中所有权的客体混乱，不断产生客体混乱产 生的经济摩擦。对此，我国有关法律法规应该增加确定土地范围的条款。《物权法》第三十九条规定，所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权等四大全能，但我国现行法律明确规定农民集体所有土地使用权不用于各种形式的流转或者非农建设。以前的规定集体土地被征收变成国有才能流转和交易已经不合时宜，法律法规应给予集体土地更多权能。

（二）明确集体土地使用权流转的条件

为保护护国家耕地，保障人民权利以，顺应市场经济发展的需要，集体土必须符合一定的要求和条件才能够流转。所有的集体土地都进入交易市场肯定是不可取的，要进入交易市场的前提是得到国家政策和法律的保护。我国人多地少，人均耕地十分有限，必须实行严格的农民集体土地用途管理制度，严格控制农耕地转化为非农业用地的条件，这是农民集体土地使用权自由流转的前提条件。我国严格地控制着农用地转化为非农用地的规模，在《土地管理法实行条例》和土地管理法中非常详细地规定了我国土地利用的格局和规划，还有各种国务院的行政规章，地方各级规章制度保障我国的“18亿亩”耕地红线。无论什么条件要利用集体土地进行建设，都必须一样不少的执行各项审批手续，以保证土地的利用符合国家土地利用总体规划。物权法规定了我国的不动产实行的是登记对抗制度，有点像日本的婚姻登记制度，简单讲就是：无登记，无效力。因为集体土地使用权流转必须严格审查，我们应该秉承最重要的就是：无登记，无效力。使用权人必须到有关土地管理部门办理有关登记手续，取得权属证明。

（三）修改和完善相关法律、法规

小产权房的产生充分地反映出了法律的稳定性及滞后性与社会经济发展变化的迅速性之间的矛盾。《物权法》未明确禁止集体土地使用权的流转，而是采取了授权性的规定。而《土地管理法》第四十三条除规定几种特殊情形之外，任何单位和个人需要使用土地进行建设的，必须依法申请国有土地，该规定奠定了国家垄断土地交易市场的基础。该法第六十三条对集体土地使用权进一步做出了限制。我国现行《土地管理法》对农民集体土地建设用地使用权的流转进行的种种的限制，复杂和繁琐的流转程序也不合时代进步的要求，已经不适合社会主义市场经济的发展趋势。为了使集体土地使用权能够自由流转，促进经济的发展和社会的稳定。修订《土地管理法》已迫在眉睫。我国实行的是不动产登记对抗主义，但是由于房屋登记制度的不完善，小产权房的变动难以有效登记，购买者在维护权益是一般是处于不利地位。2008 年由建设部讨论并通过的《中华人民共和国房屋登记办法》（以下简称《办法》）公布以后，农民集体土地登记和房屋登记因此而得到了很大的改善。但该《办法》第八十七条对城镇居民购买小产权房进行了不当的限制。损害了人们对不动产权属变更登记的自由。我认为，可以对《土地管理法》和《办法》的不合时宜的条款进行修正和诠释。

（四）建立和完善相关配套制度

集体建设用地使用权得以自由流转后，国家还需建立健全相关配套制度，这样，小产权房流转问题才能从根本上被彻底解决。在集体建设用地使用权自由流转过程中，涉及多方主体的经济利益，只有建立合理的土地利益分配制度才能促进小产权房自由流转的顺利进行。因此，法律应当对集体土地利益的分配管理作出具体规定。土地利益的分配应遵循公平与效率的原则。我认为可从以下三个方面入手对土地利益分配制度进行优化：第一，对管理方案实行民主投票制，参照选举方案，对管理方案全体公投。第二，收益资金专款专用，管理人员实行聘任制或者轮岗制，定期向全体成员公布财产收支情况，并实行一票否决制度。第三，收益资金对民生的投入必须占用百分之三十以上，对教育投入百分之十以上。我认为，完善农村社保障制度可作如下安排：第一，提高低保水平。低保制度关系着社会的和谐和稳定，在经济能力可以的条件下，应该适当提高低保水平；第二，对医疗保险加大投入资金。我国虽然已经大概普及了医疗保险，但是和西方国家相比，差距是很大的，要争取做到有病包医的普及水平。第三，加大农村养老保险的投入力度。中国已经成为人口老龄化国家，而大多数老年人居住在农村。因此，加大对农村养老保险的投入是我们历史的使命。

参考文献：

[1] 胡凯；”小产权房问题及其对策研究” [D]，2011 年 4 月

[2] 史焕乾；小产权房的权属问题研究[D]；河南大学；2008年

[3] 魏瑛；关于“小产权房”的法律制度分析[J].财经界（中月刊），2008，3

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建设区域内涉及国有土地上房屋征收补偿

（征求意见稿）

 

因实施诸暨市2021年“三改”专项行动工程项目建设需要，拟对诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋实施征收，按照国务院 590 号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《诸暨市国有土地上房屋征收与补偿办法》及房屋征收相关法律法规的规定，制定本房屋征收补偿方案。

一、房屋征收目的

为加快实施城市更新、新型集镇建设、及交通工程项目建设需要，对相关地块实施综合改造，并对改造区域内的国有土地上房屋实施征收并补偿安置。

二、房屋征收范围

诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋。（具体范围以房屋征收红线图为准）

三、补偿资金情况

项目所需房屋征收补偿资金由各相关出资单位筹措解决，并已全部到位。

四、征收补偿方式

1.住宅房屋的补偿

实施货币补偿和产权调换公寓房安置（包括市场化安置）两种安置方式。选择货币补偿的按照被征收房屋的评估价再给予15%的货币补助。产权调换公寓房安置实行拆一还一”补差价，被征收人也可选择市场化安置，通过向被征收户开具《商品房安置购房证明》的形式发放安置房补助，鼓励被征收户向房产市场购置商品房用于安置，房产企业凭《商品房安置购房证明》向征收部门结算安置房款的安置方式，并按政策相关规定进行具体结算。

2.非住宅房屋的补偿

原则上实行货币补偿安置。其中用地性质为工业及参照工业类土地上的房屋征收，按照成本法对土地及房屋进行评估，并按评估价值进行补偿，再给予15%货币补助。用地性质为商业或办公用房的，按照市场评估价格进行补偿，再给予15%货币补助。

五、相关政策补助标准

1.住宅房屋

（1）搬家费：按照2000元/户计发两次，其中被征收房屋合法建筑面积超过80㎡部分按标准再给予10元/㎡计发两次搬家费。

（2）临时安置补助费：选择产权调换市场化安置或货 币补偿并自行解决安置用房的，过渡期限为20个月，市区范围内按照被征收房屋合法建筑面积每月20元/㎡发放（镇乡按照当地住宅房屋市场租赁情况确定），计发 20 个月；每户每月不低于500元。

（3）装潢补偿：按照评估的价格补偿，放弃评估的按 照 500 元/㎡补偿。

2.非住宅房屋

（1）搬迁费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（2）临时安置补助费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200 元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（3）职工歇业损失：凭从业人员劳动合同、参保依据 及征收公告前三个月的工资清册，补助一年期的生活费6000元/人。

（4）停业停产损失补助；依据被征收单位有效的营业 执照、税务登记证及纳税证明，按被征收房地产的评估价值的 6%给予补助。

（5）机械设备的补偿：按照评估的价格进行补偿，可以拆装的补偿拆装搬迁调试费用。

（6）装潢补偿：按照评估的价格补偿。

六、签约及搬迁期限

房屋征收工作计划在2021年4月下旬开始实施至2021年9月下旬结束，为期半年，其中在公告规定的签约搬迁截止日前签约并搬迁完毕的发给按时签约搬迁奖，按合法房屋征收建筑面积550元/㎡计发（其中工业及参照工业类用地的除外）。逾期签约或搬迁的，不再计发按时签约搬迁奖。

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关键词：城市房屋；拆迁；土地使用权；补偿问题

中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：

引言

随着经济发展的不断深入，城市房屋拆迁已经成为大势所趋，其实质是国家的征地行为，是一种对城市房屋所有人及其国有土地使用权的行政征收行为。但在拆迁过程中却常常出现被拆迁人抗拒拆迁等纠纷和矛盾，其中大多数纠纷是由于拆迁补偿不合理导致的。尤其是目前城市房屋拆迁补偿金的构成中，忽略了房屋所附着的土地使用权的价值，损害了被拆迁人的利益，因此，完善我国城市房屋拆迁补偿制度势在必行。

一、城市房屋土地使用权属性分析

我国实行的土地所有制是城市土地国家所有，城郊和农村土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权，房屋所有权和土地使用权是互相分离的。《物权法》第四十七条规定：“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律有规定的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《城市房地产管理法》规定：“国家土地使用权依法可出让、划拨，依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出租、作价入股。”

《物权法》第三编“用益物权”第一百三十五条和第一百三十七条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”这就以立法的形式确认了国有土地使用权全新的涵义：经依法取得的国有土地所有权中分离出来的土地使用权，成为一种新的不动产物权形式，成为了用益物权。由上可知，我国合法的城市房屋所有人虽不都拥有土地所有权，但都享有该房屋占有范围内的国有土地使用权。因此，土地使用权是合法土地使用权人所拥有的重要资产。明确了土地使用权是一项用益物权———财产权的法律属性，也就确立了城市房屋拆迁中实现对土地资产即土地使用权补偿的理论基础。既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权，就要依法保护被拆迁人的合法权利，国家如果需要征用或征收，被拆迁人可以出让，但前提并不是无偿出让，而是应当给予合理的补偿。因为被拆迁人的土地使用权受到了侵害，应当给予合理补偿。

二、国有土地使用权的补偿原则

从行政征收的补偿原则来看，补偿应该首先强调公平公正。目前大致有两种补偿原则：适当补偿原则和“生活权补偿”原则。适当补偿又可以称为合理补偿，认为只要综合考虑征收的目的和必要的程序等因素，并参照当时社会的一般公正观念，给予合理补偿，即为公平的补偿。目前，我国采取的就是这一行政补偿原则。而在当代西方国家中出现了一种新的补偿原则，即“生活权补偿”，这一理论认为，如果作为征收对象的财产，具有财产权人生活基础的意义，那么对其损失的补偿，就不仅限于对其财产的市场价格评估，还应考虑其附带性的损失补偿，甚至有必要给付财产权人为恢复原来生活状况所必须的充分的生活补偿。就房屋拆迁这一行政征收行为而言，其征收对象恰恰是被征收人赖以生存的基本条件，如果按照适当补偿原则进行补偿，被征收人得到的补偿是否能与其遭受的损失相一致值得怀疑。因为被征收人的损失包括被拆迁房屋的财产损失、房屋所在的土地使用权的损失和与房屋有关的其他利益的损失，如子女上学的学区选择。在这些损失中，房屋的财产损失的价值是可以按照市场价格进行估算，从而得到合理的补偿的，但是对于房屋所在的土地使用权和与房屋有关的其他利益的损失的价值就很难客观的估算了。因为房因地贵，房屋所在的地段好，房价自然就高，尤其是在寸土寸金的城市中，房屋的价值随着损耗、折旧而越来越小，但土地的价值却在不断的增加，越是靠近城市中心的繁华地段，其土地价值就越高，这是市场经济条件下的必然结果。国家将土地使用权转让给拆迁人是为了实现其以房地产开发经营商业行为、获取更高的商业利润的最终目的，那么被拆迁人为什么从好的地段迁移到差的地段，在子女上学、交通、生活、就医等方面都不方便的情况下，却得不到级差地租的补偿呢？对于那些贫困的被拆迁户来说，由于补偿款中不包括土地使用权费，那么他们手里所能拿到的补偿金根本就买不到同等质量的房子。如果连这唯一能够遮风避雨的房子也被拆掉，却又买不到新房，想不反对拆迁都不行。如果按照西方“生活权补偿”原则，被拆迁人所得到的补偿就必须使其在拆迁后能够达到拆迁以前的生活水平，因此评估房屋价格时，必须认真研究住房所在地段的地价，认真研究房屋分摊的地价，在房价中体现地价，使被拆迁人得到真正公平的补偿。

三、城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的解决途径

为了维护土地使用权人的合法正当权益，减少城市房屋拆迁补偿纠纷，笔者认为，以下几个方面可以作为处理城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的突破口。

3.1加快立法进程和规范立法管理，在相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利

当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的《城市房屋拆迁管理条例》，但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。而各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素，很少有考虑土地使用权的补偿。因此，建议有关部门尽快对有关拆迁的行政法规和地方性立法进行一次全面的审查，按照宪法和法律的要求进一步规范和完善。统一规范立法程序和管理，加快房地产管理的立法进程，使城市房地产拆迁补偿在实践中有统一的法律依据。

3.2制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准

在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时，有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益，因此，可以参照有关土地征收补偿政策，在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时，应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况（如停车场等）适当予以增加，以切实维护被拆迁人的合法财产权。在制定具体操作标准过程中需要处理好以下几个问题：

（1）房屋和土地使用权的分离评估。房地产价值巨大，其中土地使用权价值占有相当大的比重，房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义，清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值。此外，不同的房屋土地占用面积相差很大，一般平房的建筑面积小于或等于土地面积，楼房的建筑面积往往大于土地面积，高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积，房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性，真实显示土地使用权的市场价值。

（2）房屋及其以外场地的土地使用权补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地，拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的，因此，不仅房屋及房屋占地需要分别补偿，而且大于房屋建筑面积以外的其他附属物和场地用地部分的土地使用权也要给予补偿。

3.3实际评估中评估方法的选择要认真慎重，实际操作中，估价应符合房地产估价的基本原则—替代原则

如若同一供需范围内有较发达的交易市场，用市场比较法评估。有收益的房地产选用收益法求取土地价格，并慎重确定土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。道路规整、各宗土地排列整齐的地段可选择路线价法。选择基准地价修正法应注意基准地价的内涵、构成、表达方式不同时，修正的内容和方法之区别。划拨土地的使用权评估可先求取得该宗土地法定最高使用年限价格，然后扣除出让金等款项，此时应注意划拨土地的权利限制。或者应用成本法，依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益。

四、城市房屋拆迁中的法律思考

房屋拆迁意味着公民私有财产权和居住权的丧失，在旧城换新颜、陋室改新居的同时，因房屋拆迁产生的社会矛盾也不断涌现，由此给维护社会稳定造成了一定的难题。事实上，因房屋拆迁产生的矛盾在很大程度上源于补偿费用达不成一致，而其中最富争议的问题之一就是公民的土地使用权得不到应有的补偿。

（1）相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的城市房屋拆迁管理条例，但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素，很少有考虑土地使用权的补偿,这就为一些拆迁人对被拆迁人的土地使用权不予补偿提供了借口。

（2）制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准。在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时,有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益,因此,可以参照有关土地征收补偿政策,在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时，应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况(如停车场等)适当予以增加，以切实维护被拆迁人的合法财产权。

结束语

目前我国城市房屋拆迁方面的相关法律法规不明确，导致在实践中出现了大量的纠纷与矛盾，因此在相关的行政法规和地方性法规中应明确规定对被拆迁人享有的土地使用权进行补偿，采取科学合理的方法制定具体操作标准，以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺的不合理状况，对被拆迁人进行土地使用权价值的补偿。

参考文献

[1]李国光, 高圣平. 拆迁法律及配套规定新释解析[ M] . 人民法院出版社, 2006.

[2]李宏伟.城市房屋拆迁的土地使用权补偿问题[J].学术交流,2005.