房地产资产经营管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产资产经营管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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第一条  为适应我市发展外向型经济需要，促进房地产业发展，根据我国有关法律、法规以及《广州市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法》，制定本办法。

第二条  本办法内下列用语的含义是：

房地产经营：指从事房屋的买卖、租赁、信托和土地使用权的受让、转让的经济活动。

房屋：指作居住、工商业、旅业和公共设施的用房。

第三条  本办法适用经国家、广东省、广州市工商行政管理局核发营业执照，核准在市区从事房地产经营的从商（包括香港、澳门、台湾的企业和其他经济组织及个人）独资、中外合资、中外合作经营的企业（以下简称外商投资企业）。

中外合资、合作经营的中方企业，必须是有房地产开发资格的企业。

第四条  外商投资经营房地产的项目审批、对外履约等，由广州市对外经济贸易委员会（以下简称市外经贸委）负责；企业的生产、经营、管理等由广州市城乡建设委员会（以下简称市城建委）负责。

第五条  外商投资企业的房地产经营活动必须遵守中国的法律。

外商投资企业在我国法律以及经外经贸委批准的合同、章程规定范围内，有权自主进行房地产经营。

第六条  外商投资企业经营房地产的合法权益，受中国法律保护。

第二章  企业设立

第七条  设立外商投资企业，须按下列程序办理申报手续：

（一）外商投资企业的中方，向市城建委提出开展房地产业务、技术资质审查书面申报，并提交企业章程和企业负责人、技术负责人、管理人员等有关名册，经审查合格后，领取技术资质合格证书。

（二）按规定的开办外商投资企业审批程序，向市外经贸委提出书面申报，经审查批准，领取外资企业批准证书。

（三）自接到外资企业批准证书之日起三十天内，持批准证书和技术资质合格证书及有关文件，向市工商行政管理局申请登记，领取营业执照。外商投资企业营业执照的签发日期，为该企业的成立日期。

第八条  外商投资企业的注册资本占总投资的比例，应按国家有关规定执行，但不得少于五百万元人民币（或等值的其他货币，下同）。投资金额应在合同规定的出资期限内投入。

第三章  房地产经营

第九条  外商投资企业在我市经营房地产业，对土地的使用权，按照《广州市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法》执行。

第十条  合营的中方企业，需要提供土地，用作与外商合资、合作经营房地产的，必须按下列程序办理手续：

（一）由中方合营者向广州市城市规划局（以下简称市规划局）申请办理用地手续；

（二）经批准后与市城建委签订土地有偿使用合同；

（三）中文合营者须在上述合同签订之日起九十天内，与中外合资、合作经营企业签订土地使用权转让合同，作为合营企业合同附件；

（四）持土地使用权转让合同，向广州市房地产管理局（以下简称市房地局）办理登记，领取土地使用权证后，始得行使土地使用权；

（五）土地使用年限，自土地使用证发证之日起计算。

第十一条  外商投资企业应按年度制定房地产生产经营计划，报广州市计划委员会、市外经贸和市城建委备案。并应按照有关规定填报房地产生产经营统计有，报市外经贸委、市城建委和广州市统计局。

第十二条  外商投资企业的土地开发、房屋建设，必须按照《广州市城市规划管理办法》及其《细则》和有关建筑设计、施工管理法规规定实施。

第十三条  外商投资企业经营的房屋和土地使用权，可以依照我国法律和规定，在中国境内、境外出售、交换、赠予、继承。如上述经营活动和法律行为在中国境外进行的，应取得所在国或地区的公证及外交部或外交部授权机构的认证和中华人民共和国驻该国或地区大使馆、领事馆、商务代表机构的认证。没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表机构的国家或地区的企业、经济组织或个人，不得成为受让人。如在中国境内进行的，必须经公证机关公证。

出售、租赁、交换房屋或转让土地使用权的当事双方必须签定合同，其价格由外商投资企业自行确定。

第十四条  出售现货房屋时，卖方必须持有该房屋的产权证明。买卖双方应签订《房屋买卖合同》，并到广州市房地产交易所办理成交手续。

第十五条  预售期货房屋，必须符合如下条件和手续：

（一）卖方持有该有房屋建设项目的《土地使用证》和《建筑许可证》；

（二）卖方已经与该房屋建筑工程承包企业（人）签订建筑施工（承包）合同，并已完成房屋的基础施工；

（三）买卖双方应签订《房屋预售合同》，并办理公证；

（四）卖方收取的房屋预售款，必须先用于支付及清偿该房屋的建设费用后，才能另作他用；

（五）预售的房屋，经竣工验收合格后，买卖双方应在九十天内，持预售房屋合同和房屋交付凭证，向市房地局办理房屋产权登记。

第十六条  出租房屋的租赁双方应订立《房地产租赁合同》，并到市房地局办理租赁手续。

第十七条  外国政府及其驻我国大使馆、领事馆、商务代表机构在本市购买、租用房屋或使用土地，用于其驻广州机构的，应通过广东省外事办公室办理。

第十八条  外商投资企业依法取得的土地使用权、房屋产权，可以用作抵押。

抵押人和抵押人签订的抵押合同，应经过公证，并在抵押合同公证之日起三十天内，持抵押合同，向市房地局办理他项权利登记。未经登记的抵押行为无效。

抵押人就其已出租的土地使用权或房屋设定抵押权时，应书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

抵押人不能按期还款时，抵押权人有权依照中国法律和合同规定处置抵押物。

第四章  财务、税收、外汇管理

第十九条  外商投资企业自企业成立之日起三十天内，应向税务机关办理税务登记。并应根据我国有关法律和财务会计制度，制定企业财务会计制度，分别报送广州市财政局和税务机关备案。

第二十条  外商投资企业应向当地的税务机关和财政部门报送季度和年度会计报表，并应附送在中国注册的会计师查帐报告。

第二十一条  外商投资企业须依照我国税法规定纳税和缴交土地使用费，并可以按我国有关规定向税务机关申请享受减税、免税的优惠待遇。

第二十二条  外商投资企业经营房地产中有关外汇事宜，依照我国外汇管理规定办理。

第二十三条  外商投资企业在房地产经营中的各项保险，应向我国境内的保险公司投保。

第五章  法律责任

第二十四条  违反本办法第十、十二条规定、由市规划局、市房地局依照分工管理权限按有关规定予以处罚。

第二十五条  违反本办法第十三、十四、十五、十六条，由市房地局依照其管理权限按有关规定予以处罚。

第二十六条  违反本办法第七、十九、二十、二十一、二十二条，由市工商行政管理部门、税务部门、外汇管理部门依照分工管理权限按有关规定处理。

第二十七条  当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚通知之日起十五天内向有管辖权限的人民法院起诉。期满不起诉，又不执行处罚决定的，由作出处罚决定的行政部门向人民法院申请强制执行。

第二十八条  外商投资企业在房地产经营中产生合同争议时，当事人应当通过协商或者调解解决；协商调解不成的，由中国仲裁机构仲裁。也可由合同规定的仲裁机构仲裁。

当事人没有在合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向我国有管辖权限的人民法院起诉。

第六章  附  则

第二十九条  凡根据本规定而发给、发出、订立的任何证书、合同、协议、通知书或其他文件，如因中外文本互有差异而引至争议的，以中文本为准。

第三十条  本规定今后如有修改，不溯及修改前已签订的合同。

第三十一条  本市各县和广州经济技术开发区利用外资经营房地产的办法，分别由各县人民政府、广州经济技术开发区管理委员会参照办法另行制定，并报广州市人民政府备案。

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摘要：良好的专业性课程体系设置对于培养符合现代社会经济发展的专业人才发挥着至关重要的作用。文章以天津城建大学房地产开发与管理专业的课程体系设置为例，从人才培养、方案设计、课程体系构建等诸多方面进行了研究。最后就课程体系建设中的实践性教学需要掌握的几个关键问题进行了深入研究。

关键词：人才培养；方案设计；课程体系

0引言

在上世纪80年代，我国房地产业迅速兴起，社会对房地产开发经营管理人才的需求急剧增加。为了适应经济社会的发展和满足社会对相关人才的需求，部分高等院校在八十年代初期先后开设了房地产经营管理这一专业。从1989年我国高等院校正式设置房地产经营管理这一专业到1998年止，在这十年间我国设置此类专业的高等学校达到114所。然而在1998年，房地产行业发展受到一定阻力，许多房地产开发企业纷纷倒闭，相关专业人才需求量也急剧下降。因此，在1998年，教育部颁布了《普通高等学校本科专业目录》，在此目录中将房地产经营管理调整为管理科学与工程类下的目录外专业。按照此要求，各个高校对已开设的房地产经营管理专业进行调整，主要调整方案有两种：一种是将该专业合并进入工程管理专业，另一种是将该专业合并进入工商管理专业。2012年，教育部颁布了《普通高等学校本科专业目录（2012年）》，将原有的“房地产经营管理”专业正式更名为“房地产开发与管理”，专业代码设置为120104，主干学科为管理科学与工程。1992年，天津城建大学（以下简称我校）开办房地产经营管理专业，是全国建设类高校最早开设该专业的院校之一。在1998年因本科专业目录调整，取消了房地产经营管理这一专业。房地产开发与管理专业学科门类为管理学下的管理科学与工程类，该门类包含我校尚未开设的管理科学、我校已经开设信息管理与信息系统、我校已经开设工程管理、我校已经开设工程造价和我校于2016年新增的房地产开发与管理5个专业。由此可以看出，房地产开发与管理专业的开设对于完善我校学科体系的建设发挥着重要作用，同时为专业人才培养的准确定位提供框架性思路。

1专业培养方案设置内容

我校的房地产开发与管理主要是将经济、管理、工程、法律等相关知识相互融合的专业，在培养方案安排上以重点强化房地产前期开发和后期资产的管理为特色，以学生的高质量就业为导向，注重学生前沿性理论知识和实践性应用技术的掌握。据此设定三个专业就业方向：一是房地产项目的开发，从事房地产项目投资分析和前期开发工作；二是房地产项目的策划，在房地产企业及相关机构从事房地产项目策划工作；三是房地产资产管理服务，从事（住宅、商业和工业）物业管理、社区服务管理和资产运营管理工作。本专业学生主要学习经济学、管理学、法学、建造技术、信息科学等方面的基本知识和基础理论，全面系统地接受科学思维、系统思维、管理思维、人文思维及相关的基本训练，掌握现代房地产开发与管理的方法和手段，具备在房地产、投资、咨询、施工、金融与保险等领域的企事业单位及政府部门从事房地产项目策划、开发投资、市场营销、物业管理、房产经纪和资产运营管理等能力，培养能针对房地产开发全过程进行管理的具有创新意识的复合型应用人才。为了达到培养能力的实现，我们针对各个分项能力，设置了对应的课程和教学环节矩阵表。

2培养方案的三个就业方向课程体系

针对社会经济发展的需求，培养方案设定三个就业方向，围绕着三个就业方向设置了三个课程群。

2.1房地产项目开发，从事房地产项目投资分析和前期开发工作

选择该方向的原因主要是：房地产项目投资大，建设和使用周期长，其前期开发居于房地产开发与管理的全程中的核心，该方向的选择可以填补本校现有其他专业培养方向的空白。该方向的课程体系由学科基础课、专业基础课、专业核心课、实践教学科和专业选修课组成，共包含16门课程。如表2所示。

2.2房地产项目策划，在房地产企业及相关机构从事房地产项目策划工作

选择该方向的原因主要是：该专业是在已经开设10年的市场营销专业基础上调整而来，是原有专业的教学、社会资源、项目前期分析的整合结果。该方向的课程体系由专业基础课、专业核心课、实践教学科和专业选修课组成，共包含11门课程。

2.3房地产资产管理服务，从事（住宅、商业和工业）物业管理、社区服务管理和资产运营管理工作

选择该方向的原因主要是：城镇化的建设背景，存量房的逐年加大，物业的多样性，房地产金融特性的突出，服务提升的需求，去库存。该方向的课程体系由专业基础课、专业核心课、实践教学科和专业选修课组成，共包含12门课程。如表4所示。

2.4三个特色方向的逻辑关系

房地产项目策划将房地产项目开发与房地产资产管理服务联系起来；房地产项目策划建立全局概念，同时，作为一个职能与就业方向；房地产项目开发建立产品概念，强调技术性和市场性，同时，解决少量就业问题；房地产资产管理服务建立服务概念，强调运营、增值和交易服务，同时，衍生出系列职能与就业方向。

3培养方案的主要特点和实施保障

我校教学培养方案主要突出实践性，其中包括实践性教学建设和实践性能力提升两个方面。学生“实践能力”的培养主要突出培养学生直接应用知识而非发现新知识的能力。

3.1教学思路的设定

本专业的教学思路主要设定在服务地方经济社会发展上，办学定位设定到培养应用型技术技能型人才上，突出地方高校的三大能力，即为天津的区域经济社会发展服务的能力；为房地产行业企业技术进步服务的能力；为毕业学生创造价值的能力。

3.2教学中理论与实践结合

首先，从教学结构上考虑，重新论证理论教学和实践教学的关系，由实践教学服务于理论教学逐渐转变为以实践教学为核心，在一定程度上突出实践教学在教学体系中的地位。其次，构建以职业能力为重点的实践教学体系，尤其是就业和工作关键能力方面的培养。理论教学主要以专业为导向，优选教学内容，以能力培养为核心，注重技术逻辑体系，强化基础理论知识。但是从行业企业的需要出发，学校的教学应以培养学生创新创业能力为重点，挖掘出学生个体智慧和能力。因此，学校应重构现有的教学体系，将其完善成为包括目标体系、课程体系、保障体系、管理体系及考核体系等要素所构成的教学体系。实践教学平台的建设主要以解决学生实习、实训为目的，着力建立模拟真实工作环境、真实技术实施条件、仿真管理案例和项目引领的教学场景。与此同时，不断探索实践教学方法的创新，将多种教学法进行有机的结合，注重提高学生的参与性。我校的房地产开发与管理专业在培养方案制定过程中十分注重实践教学，主要构建了校内模拟实训室、与企业共建实训基地、校外建立实习基地等三个平台，进行学生的专业基本技能学习和训练等，提高学生在房地产投资开发、营销策划、房地产经纪和资产运营管理等方面的专业核心能力。同时，为保障实践教学的管理工作，根据每门实训课程的实践教学目标，我校制定了包括实训大纲、实训任务书、实训指导书等在内的较为规范的文件。我校经管学院目前已经拥有了服务于房地产的专业基础实验室和专业实验室，包括：工程建设管理综合训练中心、信息管理与微机应用、3S、管理科学与工程、电子商务平台等五个实验室和一个图书资料室；获批天津市人文社科重点研究基地———天津城镇化与新农村建设研究中心，生态宜居城市与可持续建设管理研究中心等科研机构。此外，还专门设置了市场营销实训室、房地产综合实训室等。这些相关资源完全可以满足房地产开发与管理这一专业实践教学的需要。

3.3积极探索紧密的校企长期合作共赢机制，加强实践教学方法创新

校企合作首先是相关教育机构与相关行业协会的密切合作。我们在原有与行业协会、学会紧密联系的基础上，又进一步加强了与中国房地产营销协会、天津市房地产业协会、天津市物业管理协会等单位的密切合作。其次是与相关企业的密切合作。根据我校房地产开发与管理专业人才培养的定位内容，我校正在努力加强与房地产开发公司的前期部门、房地产营销策划机构、房地产经纪公司、房地产物业管理公司、房地产资产运营管理公司等企业的合作。

3.4强化“双师型”专业教师队伍的建设

建设“双师型”专业教师队伍，主要从以下三个方面予以落实。一是充分利用学校、学院和专业的校友会等社会资源，从房地产开发企业、建设施工单位、房地产专业经纪机构、房地产咨询机构和房地产估价事务所等单位引进具有一定素质、具有较丰富实践经验的专业人员，建立成相对稳定的兼职专业教师队伍。二是充分利用房地产开发与管理专业所拥有的校外实训基地，建立专业教师到基地实践制度，通过一定的制度措施的落实来强化现有专职教师的实践能力。三是发动教师积极参与专业实验室、实训基地建设，在建设和运转过程中锻炼提高教师的专业实践能力。同时，鼓励教师考取相关行业的执业资格证书，通过有效激励手段，促使教师主动利用业余时间参与企业实践。

参考文献：

[1]何红.房地产开发与管理课程教学改革的探讨[J].现代企业教育，2014（10）：530.

[2]张泽颖.房地产开发与管理专业“ATP循环递进式”实践能力培养探析[J].重庆第二师范学院学报，2015（01）：136-138.

[3]宋春兰.专业核心课程建设研究———以房地产开发与管理专业为例[J].经济研究导刊，2015（08）：128-129.

[4]闫波.房地产开发与管理专业人才培养模式刍议[J].现代经济信息，2016（02）：42.

[5]黄英，宋春兰.转型背景下房地产开发与管理专业实践教学体系的重构———以沈阳工程学院为例[J].沈阳工程学院学报(社会科学版)，2016（02）：223-228.

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关键词：房地产；企业；经营管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

引言

品牌经营是房地产企业核心经营的核心,它对消费者和房地产企业都具有非常重要的意义,对提高房地产企业的核心竞争能力,要求转变企业的经营机制,强化企业人才培养机制和人力资源管理机制,提升企业的融资能力,提高企业营销策划能力,建立企业文化和诚信机制,增强企业的团体凝聚力,进行企业的技术创新、管理创新和品牌创新。

1.房地产企业经营基本要素

1.1房地产企业的内部管理

内部管理大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上,房地产企业要做到以人为本;两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且要实施IS09000质量保证体系;而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。

1.1.1必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神,更要尊重人性,尽可能多地考虑企业员工和客户的利益,为社会做尽可能多的益事,并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则,也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。

1.1.2房地产企业实施IS09000质量保证体系是非常迫切和必要的,它是企业成功经营的基础。而IS09000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结,并且经过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。

1.1.3房地产企业要取得成功,就必需进行与时俱进的制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设,这也可以说是房地产企业成功经营的前提条件。

1.2外包管理

随着经济全球化和社会分工的不断发展,企业的专业化的生产经营要求越来越强。房地产企业也不例外,必需不断培养自己的专业化经营,把更多的优势资源配置在自己专业化的领域,发挥自己更大的竞争优势。这就要求房地产企业必需把大多数的工作,如项目的规划设计、建设管理、监理、销售等,以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想,应在充分发挥自身优势的基础上,通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理,从而达到提高生产效率、降低成本,增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能力的方面,从而不断地提高企业的竞争能力。因此房地产企业必须培养自己的优质的外包管理素质。

2. 房地产企业经营管理

2.1制定长远规划,用科学、严谨的态度寻求开发适销对路的产品

作为房地产开发企业,自成立以来．在制定最初的经营管理思路时,就要有长远的规划,并将这种规划与当前社会发展紧密结合起来,在企业规划中,要有一定的前瞻性,时刻把握宏观经济的发展趋势,这样才能使企业的决策建立在一种科学的态度上,避免企业经营陷入战略性发展瓶颈。在房地产企业项目进行项目开发产品定位阶段,开发适销对路的产品是房地产开发企业的经济实体, 房地产企业必须要用科学、严谨的态度来研究和了解城市建设发展的总体规划情况,及时掌握当年或近期内城市建设发展的意向。要根据企业的发展规划拟定新开发的项目意向,切实加强市场调查研究,掌握消费者心理,以便生产出适销对路的产品来满足用户的需要,以便达到企业制定的发展和战略目标,并取得最佳的经济效益。

2.2积极进行经营机制创新

全面激发企业活力房地产业属于高度竞争的行业,将公有资产逐步从企业中退出,引入外资、民营资产或其他优良资产,实行投资主体多元化,盘活存量资本,扩大增量资本,是进一步焕发企业活力的有效途径。通过吸收外资和有实力的民营企业资本,引进其先进的理念、经营机制和内部管理方式。甚至在项目融资或吸纳外部资金上也可以创新经营管理方式,本着加大激励与加大风险相结合,放开经营与强化管理相结合的原则,界定责权利关系,实行利益与风险对等政策,调动各方经营的积极性。实行经济责任追究制,凡因管理不善造成亏损的,严肃追究经营管理者的经济责任甚至法律责任。

2.3努力实现产品的各项指标,优化节能设计

项目产品定位后,在进行项目规划方案产品设计时,一定要由专业设计人员、专业策划人员、专业销售人员、专业施工管理人员、以及公司决策层高管组成的专业小组仔细推敲产品的户型、功能、面积、采光,通风、经济性、开发周期等各项指标,同时要认真考虑建筑产品的节能指标,因为我国是个人口大国,随着国民经济的发展和人民生活水平的日益提高,社会资源的需求越来越大,同时,社会资源的浪费也越来越大,因此在房地产开发的项目产品规划方案设计时,就要充分考虑产品的节能设计,优化节能设计,这一要求,既是建立节约、环保型社会的要求,同时也是房地产开发企业应尽的社会义务。因此,专业小组要通过大量的市场调查,了解当前本地市场的需求,同时借鉴本地一些目的成功开发经验,只有这样,规划方案产品的确定才是科学地、严谨地、能经得住市场的选择,也才能使产品的各项指标最终达到合理的地步。

2.4合理制定产品的价格

根据国家现行房地产销售制度,项目只有施工至一定阶段时,才能销售这一规定,企业在这一阶段要进行项目销售实施方案制定,销售方案中最主要的是项目产品的销售定价,定价除要参考本地区同类产品的价格外,还要把握宏观经济的走势,以及银行的存贷款政策,还有税务政策,同时结合项目自身情况来确定销售价位,并在执行中,辅以灵活性,做到定价切合市场实际。切忌定价过高,因为一旦项目定价过高,脱离市场,就容易造成产品积压,企业资金周转困难。

2.5经营制度管理

2.5.1加强资金管理

资金运用和管理的好坏,直接关系到企业的正常运行和整体效益,提高资金的运行效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制,实行资金按调度使用,制定严格的用款制度,重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。

2.5.2实行质量安全目标管理

工程项目各项工作的质量安全管理如何,是建设项目成败的关键。加强管理,保证质量、保证安全,才能实现我们的投资期望。作为房地产开发企业,是工程项目的主体单位,应对项目的质量安全管理负总责。同时,通过签订各种合同将有关工作的质量安全责任分解到有关单位。在签订合同之前,我们必须通过有效、科学的方法和程序择优选定有资质、有实力、有合作诚意和热情的相关单位,并在合同实施过程当中,随时跟踪项目的质量安全管理实际,保证项目按预期的目标实现利润和声誉的双丰收。

2.5.3加强项目综合管理

为保证项目总体目标的实现,必须对项目进行综合管理。因为项目管理是多个群体参与、多项工作相互交叉,需要多种资源、实现多个具体目标的集合体,它有一个共同的整体要求和目标,但同时又存在不同的认知、矛盾和冲突。对项目进行综合管理的目的是为了保证项目整体目标的顺利实现,及时进行统筹安排,沟通、协调各方的要求,解决项目实施过程中的各种矛盾冲突,并通过实施对项目范围、质量、进度、费用、.安全、资源、环境、信息、风险、沟通、收尾管理等目标的综合管理,使项目管理工作形成有效的整体。为了考核实施活动过程的结果,应用考核结果的描述来确定绩效的高低,做出综合性的评价,并形成绩效评价报告。通过此报告所反映的综合状态信息,我们可以对企业管理和项目管理有一个动态的控制、跟踪和掌握,也以便我们及时对企业经营管理中的漏洞和不足做出改进和弥补。

3.结语

房地产企业要在激烈的竞争中掌握主动,站稳脚跟,棋高一着,做大做强,关键是要紧紧抓住经营管理创新这根主线,牢牢把握经营管理机制中的关键环节,勇于持续不断地进行创新。用客观、科学的态度,合理、大胆、有效的创新,企业才能在竞争中不但安身立命,充满发展的活力,而且能够始终立于不败之地。

参考文献：

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关键词：房地产投资信托 法律结构 风险控制

一、房地产投资信托的概念

所谓信托制度是指设定信托人（即委托人）与信托受托人（即受托人）基于特别信任关系，委托人将特定财产转移或为其他处分给受托人，使受托人为一定的利益或为特定目的，管理或处分该财产的制度。①

我国《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法》（征求意见稿）第二条对REITS下的定义为"房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理，处分的行为"。

房地产投资信托在实际的推行过程中，各国各地区的法律法规从不同的角度对其进行界定和规范：美国1960年颁布的《房地产投资信托法案》（Real Estate Investment Trust Act）对REITS的定义是"有多个受托人作为管理者，并拥有可转让受益权益（Beneficial interest）份额的非公司型组织"；台湾《不动产证券化条例》中对不动产投资信托的规范是，"依本条例的规定，向不特定人募集发行或者向特定人私募交付不动产投资信托受益证券，以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其他经主管机关核准之投资标的而成立之信托"②；香港证券及期货事务监察委员会的《房地产投资信托基金守则》规定，"以信托方式组成主要投资房地产项目的集体投资计划。REITS是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报，房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据信托文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理和购入房地产"。

二、房地产投资信托的法律特征

REITS处于不断的发展之中，各个国家和地区由于自身所处的发展阶段不同，对REITS的定义也略有不同，但是REITS也一些基本的特征，即REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。

1.REITS本质上是一种投资基金。REITS是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度，属于产业投资基金的一种；

2.REITS标准化可流通的金融产品。国际意义上的REITS绝大多数是面向公众投资者、采用公募的方式募集并在证券交易所上市流通的标准化金融产品；

3.REITS的投资范围及收入来源受到严格的要求。REITS的投资对象以及主要收入来源受到严格限制，一般仅投资于成熟的、能够产生稳定租金流的物业，而且严格规定了持有物业期限，并限制资产出售；

4.REITS的收益分配比例高。美国、新加坡及香港等国家和地区均要求REITS将税后利润的90%以上分配给投资者较高的收益分配比例是REITS一个显著特征③；

5.REITS享有税收优惠。税收优惠政策是REITS发展的重要推动力，国外成熟市场，一般均给予REITS一定的税收优惠政策如果REITS满足了一定的要求，REITS对已经分配给投资者的利润免交公司所得税和资本利得税，这样就避免了公司和投资人双重征税的问题；

6.REIT的品种既可以是股票，又可以是信托受益凭证。与房地产公司的股票所不同的是，REITS的股票或凭证是以房地产实物为支持的，而房地产公司的股票则与其他公司的股票一样，是以公司资产为支持的。此外，REITS主要有公司型和契约型两种模式，投资者的权益相应体现在所持有的股票和受益凭证；

7.REITS具有较高的透明度。REITS是大众投资的金融产品，各国对REITS尤其是公司型REITS的信息披露做了严格的要求，其财务运作受到公众的监督，故具有较高的透明度。

三、房地产投资信托的风险及其控制

房地产投资信托的风险分为市场风险与非市场风险。市场风险又称外在风险，是指由国家宏观经济政策或供求变化等外部原因导致市场波动产生的风险；非市场风险又称内部风险，是指由房地产项目本身或REITS内部的经营管理等造成的风险；外部风险受到国家宏观调控政策和市场本身的影响，相对较难预测，内部风险产生的主要原因包括基金的治理结构不完善、信息披露的不对称及法律监管的不到位。我国目前的信托制度还不够健全，委托人没有有效的维护自身权利的渠道和平台，受托人的权利不能得到有效的制约，容易产生委托风险，受托人为了追求自身利益损害委托人的利益的情况时有发生。REITS是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。

此外，由于我国缺乏针对REITS的详细的信息披露法规，造成委托人和受托人信息严重不对称，委托人对其投资的集合投资信托计划或基金的具体运营情况缺乏了解，不能对其进行有效的监督。信息不对称使得房地产投资信托中各当事人产生逆向选择，这就进一步强化了委托的风险。因此，信息不对称、治理结构不完善及监管不到位三种因素互相影响和渗透，成为REITS内部风险产生的主要原因。因此，我国应当采取多管齐下的措施来防范REITS风险。

第一、建立健全信息披露制度

信息披露是REITS的重要内容，信息披露有利于加强监管防止因市场信息不对称使投资人利益受到侵蚀的问题，维护投资人的积极性。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。只有完善的信息披露制度，才能切实保护投资者的利益和投资者对市场的信心。

我国目前没有REITS专门的法律法规，缺乏统一的信息披露规定，有关信息披露的内容只散见于《证券投资信托基金法》、《信托法》、《信托投资公司信息披露管理暂行办法》及《关于信托投资公司集合资金信托业务信息披露有关问题的通知》等。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。有学者建议将信托合同的公募适用证券法律；私募则适用将来制定的特别法或《信托投资公司资金信托管理暂行办法6》，笔者认为，REITS在不同的发展阶段，对信息披露的具体规定应当有所不同：在采取集合投资信托计划模式阶段，REITS的募集方式属于私募性质，可以根据《信托投资公司信息披露管理暂行办法》的要求进行信息披露，必须对涉及项目的收益和风险结构等有关投资人利益的重大信息向投资人做出明确说明，由银监会负责监管；REITS在采取基金模式或者公司模式情况下，一般会在证券市场公开上市，投资对象的范围广泛，法律制定更加严格的信息披露规则，目前可以依据的法律规范为《公司法》、《证券法》及《证券投资信托基金法》，这些法律规范对基金的发行及上市交易环节有关信息披露的内容做出了详细规定，我国可以在这些法律规范的基础上完善REITS信息披露的规范。

第二、限定REITS投资范围

美国次贷危机源于美国金融机构将劣质的银行房地产抵押贷款证券化，背离了房地产抵押贷款证券化是对优质房地产抵押贷款的证券化这一要求，最终诱发了美国的次贷危机。尽管REITS和银行抵押贷款证券化债券相比，国际市场上绝大多数REITS（包括公司型和基金型）是一种在交易所市场公开上市的、面向公众投资者的公开交易的证券品种，信息披露的高度透明，相比受到更严格的监管，风险相对较低。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。

但是，美国次贷危机的爆发仍然警示我国在推行REITS要严格，确保REITS的资产包为优质的资产包"我国目前房地产市场低迷，开发商在房地产开发前期环节资金链短缺，急需外部融资，REITS很容易成为开发商前期开发融资的工具，这将大大加大REITS的风险。

由于我国现行法律框架和制度环境先天的缺陷，为了防止在试点之初和推广前期REITS成为房地产开发商套现的工具和银行转嫁房地产开发贷款坏账风险的手段，我国在应将REITS的投资范围限定在能够产生稳定现金流的成熟的商业地产和工业地产并明确这种投资在REITS产品中所占的比例，REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。

严格限制REITS于投资尚未开发或正在开发状态的房地产，并且规定REITS对房地产资产的最低持有年限。投资范围的严格限制保证了REITS持有的资产均为优质资产，能够产生稳定的收益，将避免REITS产品沦为开发商转嫁风险的工具。

第三、完善REITS管理模式④

投资人一旦将资金投资于REITS，便失去了对投资资金的直接控制权，由受托机构全权管理，如果不加强对受托机构的监管，很容易产生委托风险，损害投资人的利益。为了保护REITS投资人的权益，法律法规必须为投资人构建表达利益诉求的平台，在契约性REITS应为基金（信托份额）持有人大会，在公司型REITS，应为股东大会。法律应该制定完善的制度，赋予投资者通过基金持有人大会和股东大会行使表决权和监督权的权利（如对投资项目行使表决权），防止基金管理人或大股东侵犯普通投资人的利益。由于投资者具有非专业性，和行使权利的不定期性，仅仅依靠基金持有人大会和股东大会还不能对基金管理人进行全面的专业的监督，因此，有必要引进独立董事制度。独立董事是独立于持有人大会和基金经理的第三方，他受托于持有人大会，但不受制于持有人大会和基金经理任何一方，由于其较强的独立性，能够实施有效的监督职能。在基金持有人大会（或股东大会）及独立董事制度基础上，还需要完善REITS管理模式，根据是否聘请独立的机构来管理REITS资产，REITS管理方式分为外部管理与内部管理。

世界各国在REITS的初创阶段都规定REITS必须采用外部管理，并且对管理公司设置了严格的资质要求，美国REITS在管理模式上也经历了一个由管制到放松管制的过程，从最初的独立外部顾问到允许REITS为其租户提供一定的服务，再到TRS的建立。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。目前我国法律法规不够健全，信托思想还没有深入人心，市场上不诚信的现象仍然存在。因此，我国在REITS发展的初期阶段（尤其是在采用集合投资信托计划模式阶段）应采取外部管理的模式，以防止基金管理人权力过大，侵犯投资者的利益。

第四、加强监管机构的监管

REITS作为一种金融创新产品，存在着市场风险和人风险。为了有效的控制存在的风险，培育和优化REITS，除了需要加强内部的管理外，政府的监管是必不可少的。目前我国金融行业采取的是分业监管的模式，REITS发行、交易、上市等环节涉及到不同的监管部门。目前信托的资质及信托计划由银监会审批和监管，如果REITS将来在证券市场上市，则涉及到证监会的监管职责，REITS的税收政策由财政部、国家税务总局制定，从发行到最终上市交易REITS受到不同监管部门的监管，容易出现多头监管的问题。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。REITS需要有一个系统性跨部门的监管体系。

在我国目前的法律框架下，不同的REITS模式，涉及到不同的监管机构。在集合投资信托计划阶段，REITS的发行、交易事宜由银监会作为主要监管部门；在基金模式和公司模式阶段，由于REITS一般会在证券市场上市交易，对交易行为的监管成为主要监管内容，此时，应成立以证监会为主要监管机构，银监会、证券交易所等监管机构协作监管的联合监管小组，负责制定和执行相关法律法规，包括市场准入、市场推出、经营范围业务品种、市场行为规则、服务对象、财务监管、风险控制、监管主体的职责与权利等，并负责指导、监督和实施。

第五、独立中介机构的介入

REITS从发行运作至上市交易等环节均涉及到许多专业知识。REITS资金在募集前需要中介机构对项目的信用等级进行评定，资金募集后的使用的过程中涉及到对投资项目的风险、收益评估等，这些均需要独立的中介机构的参与。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。独立中介机构的参与，一方面可以提供专业的管理、咨询服务，提高REITS投资的质量，另一方面可以监督基金管理人的投资行为，保证基金管理信息披露的真实性，维护投资者利益。同时，各专业机构分担了其责任范围内的风险，也以自身信誉为信托计划提供了无形担保，具有信用增强作用。

因此，我国在开展REITS业务时，有必要引进独立的中介机构参与其中，这将有利于防范REITS的风险，促进REITS良性发展。

注释：

①刘文华主编：《WTO与中国金融法律制度的冲突与规避》，中国城市出版社2001年版，第296页

②杨海庆："不动产投资信托法律制度研究"，载http：//

③陈开琦主编：《信托业的理论与实践及其法律保障》，四川大学出版社2001年6月第1版

篇5

1、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

二、投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。

四、综合示例

2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。

2007年5月1日转换时：

借：投资性房地产—成本94000000

贷：开发产品90000000

资本公积—其他资本公积4000000

2007年12月31日：

借：投资性房地产—公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时：

借：银行存款110000000

贷：其他业务收入110000000

借：其他业务成本96000000

贷：投资性房地产—成本94000000

—公允价值变动2000000

同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借：公允价值变动损益2000000

贷：其他业务收入2000000

同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借：资本公积—其他资本公积4000000

贷：其他业务收入4000000

综上所述，采用成本模式或公允价值模式是由企业自主选择的，但公允价值模式需要满足一定的条件，采用不同的后续计量模式会对财务报表带来不同影响。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，但因不计提折旧会导致税前扣除额减少，所得税由此增加。因此，在满足采用公允价值模式计量的情况下，企业应当根据本企业的实际情况选择合适的后续计量模式。

篇6

【关键词】资产运作；房地产；创新

一、房地产资产运作的内涵和目标分析

房地产的资产运作指的是提高企业房地产资产的周转率、利用率、收益率，优化企业各种现有资源的配置，通过市场销售、资产买卖、股权转让、招商运营等途径实现资产效益，为企业的发展争取良好的现金流和投资发展空间，促进企业经济效益的最大化，增强企业的核心竞争能力。

未来决定中国房地产命运的，已不只是生产能力、营销能力、管理能力等传统能力。在市场竞争日益激烈的情况下，资源管理能力能否跟上房地产企业迅速扩张的步伐，将成为其能否做大做强的主要因素，而资源的管理能力又主要体现在资产运作能力和运作效率上。因此，资产运作应该成为房地产企业生存和发展的重要战略工具之一。房地产企业的资产运作的重点环节及其目标有以下几点：

资产运营上，要转向快周转模式，进一步提高运营效率，适度降低土地储备存续率，加快资金周转速度，提高资产质量和资金利用效率。

资产拓展上，要土地市场公开竞拍、收购兼并等方式并重，通过区域深耕与精品立市发挥规模效益，强化产品创新与开发能力，提升企业品牌，扩大竞争优势。

资产结构上，要合理配置住宅开发、商业地产等资产类型，要通过技术创新与人才引进，提升统筹运作的能力，为企业提供抵御周期性波动的资产和资源。

资产创新上，要通过打通资本市场、资产盘活、项目套现、融资创新等模式，实现资源共享与错位竞争，增强资产变现能力，增强企业抗风险能力。

二、房地产资产运作的特征及面临的问题

（一）资金量大

房地产业是资本密集型的行业，由于土地的有限性，土地成本也越来越高，招、拍、挂等形成的价格竞争，导致房地产投资的价格增加。再者，房屋的建筑安装都需要大量的施工人员、技术人员和机械设备，劳动力成本的不断攀升，也使房地产企业的项目成本较高。对资产运作而言，不论是买进卖出还是自行开发建设，都需要动辄数亿、数十亿甚者上百亿的资金量。

（二）周转期长

在市场经济中，房地产业受到市场经济的制约，其土地开发、市场研究和建筑施工等活动，都应该遵循市场经济的规律和方法。房地产资金的投入，需要在市场中经历一次完整的流通过程才能完成。一般而言，房地产业从策划设计、建造完工、销售交房，周期至少需要3至5年的时间。资产运作效率是衡量企业盈利能力的重要标准。

（三）涉及面广

房地产业是与地方政府联系最广泛的行业之一，其生产过程是开放式的，政府的管理是全过程参与的。房地产业受政府和消费者的关注度很高，对宏观经济和微观经济的影响力大，来自方方面面的制约因素自然就多，这也是房地产经常被推到宏观调控风口浪尖上的重要原因。房地产企业资产运作是一个时间长、变化多、复杂程度高的综合性经济活动，本质上是一次社会资源的整合与集成。

（四）风险收益并存

房地产市场非常特殊和复杂，存在着很多不确定性因素，投资过程中可能面临市场风险、财务风险、流动性和变现性风险、经营风险、社会风险等，资产运作同样存在这些风险。但由于房地产存在土地升值快、抗通胀能力强、投资回报率高的特性，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业，又使得投资行为甚至投机行为盛行。

三、房地产资产运作方式及创新研究

（一）合作开发

房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发。政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目。特别是当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问题，甚至部分企业可能会出现资金链断裂的风险。联合拿地、合作开发、取长补短、形成合力，越来越多的房地产企业尝试着与行业内企业或行业外的战略投资者、财务投资者进行合作，以拓展生存空间。

（二）项目转让

房地产开发项目转让，是指我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的具备一定条件的建设工程转让，其实质是仍是土地使用权的转让。在实践操作中，投资者为减少繁琐的审批环节和交易过程中的税负成本，往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让。但如果拟转让的项目是整体项目中的一部分，无独立土地使用权证，则需通过在建工程转让模式，完成开发投资总额的百分之二十五以上方可转让。近期又出现了度身定制的新模式，即开发过程未达到预售条件即锁定大客户，双方签署协议按工程进度付款，达到预售条件后即签订预售合同，此种模式减轻了房地产企业的资金压力。

（三）招商引资

房地产企业的持有性资产要保值增值，需要有专门的团队做好招商引资工作，尤其是商业地产必须做好运营管理。当前出现的产权式商业物业是一些开发商乐于采用的方式，由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，一般分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。商业与房地产开发是两个不同的行业，开发商不应盲目地建设开发，应该先招商，让商业经营专家在开发前期加入进来，在定位、流线、布局、结构的设计中广泛参与，这样项目比较容易获得成功。

（四）资本融通

房地产资金来源结构存在缺陷，房地产业的地开发资金主要来自银行贷款，而且数额巨大。这种资金的不合理配置，导致产业空洞化的现象，影响金融资产的质量，加剧了市场风险和融资风险。资产运作可以使房地产企业获得良好的资金和投资收益，融资创新必不可少。房地产业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建多元合理的融资渠道，在以银行贷款为主渠道的前提下，鼓励和支持房地产上市公司再融资、企业债券、房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

四、结束语：

房地产经济的繁荣以及国家的宏观调控政策，对我国房地产业的发展产生了重要影响。当前，我国房地产业的发展朝着趋于理性的方向发展，但资产运作效率不高、方式仍然受到诸多限制，一定程度上阻碍了房地产经济的发展规模和速度以及房地产企业的成熟。资产运作是企业获利的物质基础，房地产企业在资产运作中，应做好全面控制，持续加大创新力度，促进企业可持续发展。而政府对房地产业也不能仅仅通过一系列治标不治本的政策调控，更应该引导房地产业的有序健康发展，创造一个完善的市场环境，真正使房地产业的发展成为国民经济的稳定支柱。

参考文献：

[1]张志红，王翠春.房地产上市公司资产运作效率的ANOVA分析[J].山东经济，2010，26（4）：112-117.

[2]李媛媛.国有大中型企业资本运作模式比较研究[J].中国石油企业，2012，（9）：72-73.

[3]文时萍，曹振良.美国房地产投资基金的历史发展及其启示[J].江西社会科学，2004，（6）：253-255.

[4]易跃明，梁戈夫.上市公司财务实证比较――以房地产行业与汽车制造业为例[J].中国管理信息化，2008，11（20）：49-55.

篇7

关键词：REITs；国际经验；监管；建议

Abstract：The authors summarize the law frame，regulations and other policies for the protection of investors' interest of REITs in some developed countries and areas. Based on the practice and difficulties of REITs in China，the authors introduce some specific policy suggestions.

Key Words：REITs，international development，regulations，suggestions

中图分类号：F830.8文献标识码：B文章编号：1674-2265（2011）03-0049-04

房地产信托投资基金（简称REITs）是一种特殊的房地产产业投资基金，一般采取股份公司或契约信托的形式，公司或受托人通过公开发行基金份额募集资金后，用之购买办公楼、宾馆、公寓、购物中心和仓库等收入型房地产资产或进行房地产抵押贷款，再交由资产管理机构运作，最后将绝大部分收益分配给投资者。资产管理机构还可以按要求聘请外部的物业管理人负责房地产的维修保管及租赁管理。作为一种金融投资产品，REITs涉及到广大投资者的切身利益，因此，国际上REITs的管理运作机制十分注重维护投资者的利益。本文对国际上REITs的管理运作经验进行了考察和总结，并结合我国实际情况进行比较，为我国健康发展REITs提出了一些建议。

一、房地产信托投资基金概述

（一）REITs的基本类型

根据投资范围的不同，可将REITs分为权益型、抵押债券投资型和混合投资型三种。其中，权益型REITs主要投资于办公楼、宾馆、公寓、购物中心和仓库等收入型的房地产资产；抵押贷款型REITs通过发放一定期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券方式获得以房地产为抵押的债权①。混合型REITs则介于两者之间，既可以购买房地产资产，又可以发放房地产抵押贷款和购买房地产抵押债券。

（二）REITs的经营模式

1. 美国REITs的经营模式。美国REITs是依据公司法成立的、具备法人资格的经济实体，采用的是公司型封闭式结构，其内部组织结构与一般股份有限公司区别不大，采用董事会领导下的经理负责制。房地产投资信托证券持有人在购买证券后，不得要求从基金公司撤回基金，如需变现，也只能在一些二级市场买卖。这些二级市场主要有纽约证券交易所、美国证券交易所、一些地区交易所、柜台交易市场，以及全国证券商协会自动报价系统（NASDAQ）等。

2. 澳大利亚、新加坡和中国香港REITs的经营模式。澳大利亚、新加坡和中国香港REITs采用的是信托模式，必须委任受托人和管理公司。其中，受托人负有信托责任，代表投资者利益持有相关资产，并监督管理公司的经营管理和执行其投资指示；管理公司代表投资者利益管理相关资产和制定投资决策。信托模式的优势在于，可以从结构上确立受托人和资产管理的职能，在保证REITs 的投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托单位持有人的利益。

二、各国（地区）保障REITs投资者利益的管理框架

（一）相关法律法规完善，REITs发展得到有效规范

各国（地区）规范和促进REITs健康发展的法律法规都十分健全，REITs的设立和运作有法可依。美国采取了以税收法律条款为核心的市场型模式，通过税法确定了REITs享受税收优惠的条件，REITs公司则根据税法和市场状况，在结构、经营策略等方面做出相应的投资和管理决策；澳大利亚、新加坡和中国香港的立法借鉴了美国税法中规定的条件，通过专项的立法（修改投资、信托等有关法律或新建法令）提出了与美国相类似的监管要求，对REITs的设立、结构、收入、分配及投资资产、份额转让交易与赎回等事项制定了法律硬性规定（见表1）。

美国、澳大利亚、中国香港、新加坡的证券监管法律也十分完善。证券市场的组织结构、上市制度、交易制度、投资税制、信息披露、股东保护措施等各方面法律规定，有效促进了REITs在证券市场交易流通，并保证了投资者的利益。

（二）REITs的投资经营活动受到严格限制，收益稳定

为有效控制REITs的投资风险，保持其收益稳定性，各国都对REITs的投资经营活动进行了严格限制（见表2）。

首先，各国（地区）都对REITs的投资范围和收入进行了严格规定。除符合规定的房地产买卖、物业管理和租赁以及证券投资外，REITs只能投资于办公楼、宾馆、公寓、购物中心和仓库等收入型（Income-inducing）房地产资产或进行房地产抵押贷款；还要求收入以租金或利息为主，且不能低于一定比例，不符合规定的收入需要缴税。同时，为控制风险，新加坡和中国香港的REITs只能投资于收入型的房地产资产，不能进行房地产抵押贷款；尽管美国和澳大利亚允许设立抵押贷款型REITs，但也以权益型REITs为主。实际上，1968-1974年期间抵押贷款型REITs曾在美国经历过快速的发展，但随着1973年办公楼市场转弱，开始因贷款呆坏账的大量出现而全面崩溃，投资者亏损惨重。

其次，REITs经营管理必须为被动性经营，只能提供符合要求的服务。经营的被动性指投资者并不实质参与经营管理，而仅仅被动的获得租金、利息、分红所得等收入。在美国，被动性经营表现为REITs只能从事符合规定的房地产买卖、物业管理和租赁、维修、房地产开发、抵押、证券投资等业务，否则就不能享受免缴所得税的优惠。

再次，各国（地区）REITs的分红比例都很高，投资者可获得稳定的收益。例如，美国、新加坡和中国香港都对REITs明确规定了强制分红比例，其中，美国要求不低于95%，新加坡和中国香港都要求不低于90%；尽管澳大利亚未明确规定强制分红比例，但一般都会将100%的应税利润以股利形式分配给投资者。

（三）明确相关从业机构及人员的责任，严格任职条件

REITs的营运业绩与市场价值除受房地产市场整体经济环境的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或管理不善等原因都可能造成房屋出租率下降、营运成本增加或抵押贷款拖欠，因此，相关从业机构及人员的投资和管理水平十分关键。各国都明确规定了REITs主要从业机构及人员应承担的责任和任职条件。

1. 公司或受托人。美国REITs一般采用股份公司形式。董事会是公司的管理机构，董事会并不直接参与公司经营，而是负责REITs的投资策略和监督指导企业的业务运作；董事由股东选举产生，不仅需要具有三年以上房地产管理经历，还要求现在和过往两年内，与REITs的发起人、投资顾问和附属机构没有任何直接或间接利益关系。

澳大利亚、新加坡和中国香港的REITs在架构上必须采取信托形式，并委任监管机构认可的受托人。受托人负有信托责任，以信托形式代表持有人利益持有相关资产，并监督管理公司的活动是否符合相关要求。在新加坡，受托人必须独立于基金管理公司，其资本金不得低于100万新加坡元，主要人员必须具有信托专业经验。在中国香港，受托人必须为符合要求的银行或信托公司，资本不低于100万港元或等值外币，从业人员还需具有REITs运作的专业技能和从业经验。同时，要求受托人必须独立于管理公司；受托人须在已委任新的受托人和受监管部门批准后才可退任，且必须在新的委托人到位后才可生效。

为全面合理评估所持房地产项目的价值，受托人还须按规定委任独立的物业估值机构对REITs的房地产项目进行估值。物业估值机构应在REITs收购或出售房地产项目以及发行新的份额时，制定针对性的物业估值报告，估值方法和估值报告内容都须遵照有关规定。

2. 管理公司。REITs管理公司的管理职责包含资产管理和物业管理两个方面。各国综合考虑这两方面的要求，有针对性地对管理公司的从业资格提出要求。管理公司在资产管理和物业管理方面必须具备符合要求的人力和资金资源、专业知识和内部监控系统，从业人员应具有充足的经验，以便有效执行其职责，为REITs提供全面的管理服务。同时，由于管理质量对于REITs的业绩至关重要，REITs的持有人必须拥有对管理公司进行适当程度监督的权利，一般允许持有人通过投票辞退表现欠佳的基金经理，关联交易也必须经持有人批准后才可进行。

美国REITs的经营管理由董事会聘请内部或外部的管理公司进行，前者CEO由董事会任命，后者则相对独立。在澳大利亚、新加坡和中国香港，REITs必须聘请独立的外部资产管理公司进行管理。新加坡对管理公司或管理人员的基本要求是，应具有相当的地产投资管理经验。主要条件是：（1）管理公司有5 年以上地产基金管理经验；（2）在托管人同意的前提下任命有5年以上地产投资或地产投资咨询经验的顾问；（3）雇佣有5 年以上地产投资或地产投资咨询经验的人员。中国香港证监会的要求比新加坡要严格一些，目前只接受获牌照的管理公司，还要求管理公司拥有两名至少具备5 年的投资管理及/或物业投资组合管理方面可追溯纪录（可考虑私募基金经验）的负责人员，且其中1人必须全职监督管理公司的资产和物业业务；自身履行物业管理职责的REITs还必须拥有专门负责物业管理职能的主要人员，该主要人员必须持有管理房地产项目的专业资格，同时至少具备5 年地产物业管理经验。

最后，为确保管理公司具备足够的资源和专业知识以满足监管机构和证券交易所的相关要求，管理公司还需聘请委托上市人及财务顾问和会计师事务所等专业中介机构。这些中介服务机构也需要具备足够的专业能力和从业经验。

三、我国健康发展REITs所面临的困难

（一）相关法律法规空白，推出REITs面临法律障碍

REITs的发展需要完善的法律体系提供规范以及保障，而我国REITs相关的法律法规还是一片空白， REITs的推出尚存在法律障碍。例如，我国目前还未出台产业投资基金法，只能通过私募基金形式设立。另外，我国REITs在证券法、公司法以及税法、会计法规中尚没有关于REITs的相关内容，形成了法律瓶颈。例如，国际上普遍给予REITs的税收优惠，但我国在信托法律体系中并没有相配套的税法和会计制度法规，因此，REITs设立后将面临双重征收所得税和营业税问题，难以体现REITs产品的优势。同时，由于我国房地产市场经历近年来的价格暴涨，蕴含的风险也很大，若草率大规模推出REITs产品，很可能会在证券市场投机合力作用下使房地产市场风险进一步集聚，并扩散到证券市场，形成证券市场新的重大风险点，损害广大投资者利益。

（二）符合投资要求的房地产资产资源稀缺

与国外相同，我国投资者也希望分享房地产快速增长的成果，投资需求十分旺盛。由于REITs产品的资金门槛低，收益可观稳定，因此，若能在国内推出与国外REITs相同的产品，必将受到国内投资者的追捧。

可惜的是，依托国内房地产行业难以推出与国外相同的REITs基金产品。一方面，在我国房地产市场供给结构中，具有独立产权的住宅居于主导地位，而符合REITs主要投资范围的成熟商业地产和出租型公寓则十分稀缺，REITs推出后很可能面临缺乏适宜投资对象的难题。2000年以来，我国每年竣工的商品房面积80%是住宅，其中适于出租的小户型公寓又很少；而商业地产尽管在近两年开始逐步兴起，但空置率很高，缺乏成熟的项目。另一方面，由于国内各城市租金收益率普遍不高，即使能够找到适宜的投资对象，也难以保证收益率对投资者具有足够吸引力。

（三）缺乏专业管理机构和从业人员

目前，我国尚缺乏房地产基金成功运作所必需的大量专业管理机构和从业人员。我国国内的房地产项目普遍存在缺乏专业管理机构的问题，投资和物业出租经营等方面的管理能力较差；同时，我国现有房地产信托从业人员中真正熟悉金融市场运作和房地产投资及运作的专业人才并不多，难以承担发展REITs大任，这是因为我国现有房地产信托主要向房地产开发企业提供委托贷款，而国外成熟REITs则主要进行股权投资，两者差距甚远。

四、政策建议

（一）加强环境建设，为推出REITs提供条件

要完善REITs的法律体系，必须将法律制定工作细化、完备化。首先，应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》，并制定房地产投资信托基金的专项管理法规，提出REITs的设立条件、投资渠道、投资比例等监管要求，强调各参与方的资格和责任，使我国的房地产投资信托基金开始就以较规范的形式发展。其次，还应当对《税法》进行修订，给予REITs税收优惠，以解决双重征收所得税和营业税的问题，为其发展创造良好的税收环境。最后，应当加快证券市场立法建设，在发行审核和上市监管等方面，对REITs资产要求、结构设计、参与方的职责等进行专项监管，为REITs提供一个良好有序的市场环境。

应当加强REITs相关机构的培育，尤其是管理公司和估值机构。加强从业人员的培育工作，提高房地产信托业的知识水平和能力，为REITs的推出准备既懂房地产专业知识、又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才。

（二）可在具备条件的地方先行试点

可以考虑在具备条件的地方先行试点，同时在试点过程中不断修订完善相关法律法规，并加强证券市场建设和提高监管水平，待条件成熟并积累一些经验后再正式推出。同时，由于我国缺乏成功操作经验，试点的 REITs规模不宜太大，期限也不宜过长，应以10―15年的中期为宜，基金类型也应以权益型为主。在资金筹集上，REITs应以私募为主，且资金来源应主要来自保险基金、养老基金等机构投资者。

注：

①需要指出的是，抵押贷款型REITs只向成熟物业提供抵押贷款，获取相关手续费及贷款利差。

参考文献：

[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R].深圳证券交易所综合研究所研究报告，2004-1-16.

[2]吴婵君，虞晓芬.美国房地产投资信托基金的运作经验及其借鉴意义[J].济南金融，2003，（7）.

[3]张丽亚.美国房地产投资信托基金的发展及其借鉴[J].新疆金融.

[4]周婷.新加坡房地产投资信托基金发展模式的经验借鉴[J].时代经贸，2007，（3）.

[5]香港证监会.房地产投资信托基金守则.

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关键词:房地产投资风险 因素分析 防范措施

中图分类号: F293.35文献标识码:A

房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率,即开发商在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性,包括开发商直接或间接的损失。

一、房地产投资风险因素分析

1、通货膨胀风险

通货膨胀风险也成为购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期,尤其是房地产的投资周期较长,因此只要通货膨胀的因素存在,投资者就要面临通货膨胀的风险。

2、市场供求风险

市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的,房地产的供给和需求也是不断变化的。供求关系的变化必然会造成房地产价格的波动,具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化,这种变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。

3、周期风险

周期风险是房地产业的周期波动给投资者带来的风险。如同经济周期一样,房地产业市场的发展也有周期性的循环。房地产业的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退进而进入萧条阶段时,房地产业将持续时间较长的房地产的价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况,给房地产投资者造成损失。

4、变现风险

变现风险是指急于将商品兑换为现金,由于折价而导致的资金损失的风险。房地产作为不动产,销售过程复杂,属于非货币性资产,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此,当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时,由于房地产市场的不完备,必然使投资者蒙受折价的损失。房地产一般要较长时间才一能在市场上脱手,如果急于脱手,很可能要遭受损失。

5、政策性风险

由于房地产业与国家经济紧密相关,因此在很大程度上受到政府的控制。政府对租金、售价的限制政策,对材料、设备的限制政策,对土地出让、使用的政策,对环境保护的政策,尤其是对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策,都给房地产投资者带来风险。

6、利率风险

利率风险是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。调整利率是国家对宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向,从而起到宏观调控的作用。房地产投资所需资金量大,必须借助银行信贷支持。利率的升高会对房地产投资产生两方面的影响:一是对房地产实际价值的折减。利用升高的利率对现金流进行折现,会使净现值减小,甚至出现负的净现值;二是利率的升高会加大投资者的债务负担,引起还贷的困难。利率的升高还会抑制对房地产的需求,从而导致房地产价格下降,而且会使房地产投资者面临资金短缺的困境。

7、政治风险

房地产的不可移动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由以下因素造成:整编、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等。政治风险一旦发生,不仅会直接给建筑物造成损害,而且会引起系列其他风险的发生,是房地产投资中危害最大的一种风险。

8、经营管理风险

经营管理风险是指由于房地产投资者经营管理小善而造成损失的风险。所谓经营管理不善,主要包括:投资者不能胜任经营管理工作、信息匾乏、决策失误、不能处理好各种合同关系、违章或违法等。

9、财务风险

财务风险是指由于投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。房地产投资需要大量的资金垫付并且投资的资金占用期长,所以房地产开发通常要向外界贷款或借款,会在一定程度上制约企业的经营活动,从而影响企业的盈利能力,甚至有可能会使企业在某个程度上面临资金短缺、入不敷出。通常投资者负债比率越高,财务风险就越高。

二、房地产投资风险的防范对策

1、投资风险较小的房地产项目

房地产投资项目种类很多,它们的风险度大小不同。有的风险度很大,有的风险度相对较小。选择风险度较小的投资项目,也就是投资收益可以预先较为明确地加以确定的房地产项目,便可以将投资收益的不确定性降低到最低限度,从而降低风险。

选择风险较低的项目进行投资的不足之处,在于放弃了巨额利润潜力的投资机会。在市场条件下,期望收益水平与潜在风险的大小呈正比关系,潜在的风险越大,期望的收益水平就越高。若投资机会期望的利润高而伴随的风险小,则投资者会迅速地进入市场,这样就会使期望利润水平下降至与该投资机会具有同等风险水平的其它投资机会所期望的利润水平。

2、通过投资组合降低风险

在相同的经济环境变化下,不同投资项目的收益会有不同的反应,所以如果将投资项目之间相关性不强的多项目投资组合在一起便可以获得比所有投资都集中在一个项目更加稳定的收益,这里需要注意的是,各投资项目之间的相关性不能太强,否则仍然起不到投资组合降低风险的作用。

投资组合所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说,风险是由系统风险(指市场内所有房地产投资项目,投资者无法控制的风险。例如宏观经济因素、国家金融状况等)和非系统风险(指仅对市场内个别房地产项目产生影响,可由投资者控制的风险。例如建筑物类型、档次、地点等)所组成。通过投资组合理论的原则虽可以将非系统风险因素减少,但系统性风险仍然存在。

3、通过市场调查来降低风险

风险指的是在投资经营过程中存在的种种不确定性因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种“偏离”的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能多的信息。投资获得的有关投资环境和投资项目的市场信息越多,做出的预测就越精确,从而越能进行正确的科学决策,包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度,较好地控制房地产投资过程中的风险。

4、加强管理来控制风险

一个投资项目能否达到预期的效果,良好的项目管理是重要的保证。从开发投资来看,项目全过程的投资,进度和质量是重点。对缺乏开发项目经验的投资者来说,委托富有项目管理经验的监理单位来从事项目管理是十分必要的。对于盈利性物业的置业投资来说,聘请专业化的物业管理人员或机构来进行有效的物业管理,凭借专业化的物业管理人员、丰富的市场信息以及物业管理的经验可以极大地降低实际收益值与期望收益之间的偏差,可以更有效地使用物业、减少经营费用、降低空置率、提高收益水平,进而降低并控制风险。

5、转嫁风险

对于租赁物业来说,在物业租赁合约中规定由承租人负担所有的经营费用、维修费用、房地产税和保险费等,就可以将经营费用上涨的风险转嫁给承租人。对于长期租赁合约,投资者可以采用根据物价指数来调整租金的办法将购买力风险转移给承租人。当然对于自然风险,投资者可以对风险所发生的可能性进行评估后,购买相应的保险来将可能的风险转嫁给保险公司。

参考文献

[1]厉无畏.防范金融风险促进房地产企业健康发展[J].城乡建设,2008(8)

[2]陈勇.国际房地产危机对我国房地产风险防范的启示[J].住宅产业,2008(8)

[3]王建华.房地产投资的风险管理与防范[J].现代商业,2009(12)

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关键词：房地产企业，财务风险，风险预警机制

一、财务风险的内涵

财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而造成蒙受损失的机会和可能。企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险转变为损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低，这种观点从财务本质角度出发来界定财务风险，外延广泛，包括了所有财务活动的各种不确定性因素。

二、房地产企业财务危机出现的原因

(一)自身经营特点，从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监督，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。

(二)资金结构，主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款4部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的70%，有的甚至高达90%，一旦企业不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。

(三)财务管理水平，我国的房地产企业，特别是大型房地产企业都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。

(四)决策的风险意识，财务决策失误是产生财务风险的又一重要因素。决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统地分析和研究，加之决策所依据地经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力有限等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期地收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。

三、房地产企业财务危机预警指标的确立

本文在广泛考察了在以往的国外和国内相关研究中对最终预测模型有显著贡献的预测变量，参考了在实证研究中目前广泛采用的财务和现金流变量，并结合我国实际情况，初步确定了24个预测变量。这24个预测变量主要反映了房地产企业五个方面的财务状况，即：偿债能力、经营能力、获利能力和未来成长基础及能力。具体指标见表1。

四、房地产企业财务危机预警系统的对策

(一)房地产企业财务预警系统的架构

1.财务信息收集――传递机制

良好的财务预警分析系统必须建立在对大量资料统计分析的基础之上。这些资料包括房地产企业内部财务数据和外部信息(例如政府的政策、竞争对手的相关信息等)、房地产行业等相关数据，并形成一个资料系统。而且，这个系统应该是开放的，不仅包括内部信息，还包括外部信息，最为关键的是，系统信息要不断更新以确保信息的及时性、准确性和有效性。财务信息收集的对象主要是企业内部财务信息和外部相关信息，而且数据资料系统可以通过信息的收集、剔出得到及时更新。

2.财务预警分析的组织机构

为使预警分析的功能得到正常充分的发挥，房地产企业应建立健全预警组织机构。该机构成员有企业经营者、企业内部熟悉管理业务，具有经营管理知识和技术的管理人员组成，并聘请一定数量的企业外部管理咨询专家。该机构相对独立于企业的组织体系，独立展开工作，但不直接干涉企业经营管理过程，只对企业最高管理层负责。

3.财务危机分析机制

高效的风险分析机制是房地产企业财务预警系统的核心和关键。通过风险分析可以迅速排出对财务影响小的警情，从而将主要精力放在有可能造成重大影响的警情上。预警分析一般有两个要素：即预警指标和扳机点(即预警指标的临界点)。一旦评测指标超过临界点，局部危机或者全面危机发生，应急计划则应随之启动。在财务危机分析机制下，最为关键的就是预警指标的选择和扳机点的确定。财务预警模型中的变量是关键财务指标，是形成预警结果的关键依据，诊断过程就是财务预警模型的应用，而其他指标知识帮助辅助判断。对于扳机点的确定，不同的指标类型有着不同的设定，可以确定为行业均值或者历史均值，甚至可以是一个区间。

4.财务危机处理机制

在财务危机分析清楚后，就应立即制定相应的预防、转化措施，以减少危机带来的损失。财务危机处理机制主要包括应急措施、补救方法、改进方案。其中应急措施主要是面对财务危机，应该采用何种手段去规避，控制事态进一步恶化；补救方法主要是如何采取有效措施尽可能减少损失，将损失控制在一定范围内；改进方案主要是如何改进企业经营管理中的薄弱环节，杜绝和避免类似的财务危机再度发生。

(二)财务危机预警系统的日常监控

1.财务危机监测财务危机主要表现为财务支付风险和财务结构风险

财务支付风险可以通过以下几个方面加以监测：(1)现金流动能力。企业年度现金流入总量能否保证房地产开发项目的各项强制性支出需要，例如：贷款利息、工资以及其他必需的投入。如果不能保证需要则应引起管理层的注意。

(2)资产变现能力。房地产企业相对于制造业之类的企业，固定资产比例较少，主要表现为暂时未能出售的物业，开发商能否按照既定的销售节奏，即开发期、开盘初期、销售中期、收盘期四个阶段完成销售工作是房地产企业资产能否顺利变现的关键，一般而言，房屋能越早的出售，资产变现能力就越强，如果发生滞销，则开发商就需要注意了。

(3)逾期负债率。包括未能在法定、约定期限内付款而欠缴的税费、工资、银行贷款本息和工程款等。这是企业发生财务危机最直接表现，所以应密切关注企业是否存在大量逾期负债。

2.经营风险监测

经营风险是导致企业发生财务危机的深层次原因。一般指企业因经营决策失误、管理不善而造成的可能损失或经济效益低下。经营风险大小反映了企业经营者管理水平和市场预测能力的高低，它对企业经济效益具有决定性的作用，也最终影响了企业财务危机的程度。它可以通过以下几个指标加以监测：(1)市场需求的变化。市场供应量、市场购买力、市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性，导致供需的动态性和不确定性，进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险；反过来，市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销，使投资者承受资金积压的风险。在其他条件不变的情况下，其房屋市场需求越稳定，经营风险越小。

(2)产业政策的变动。国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。这种损失不一定体现在房地产商品的绝对价格降低上，主要体现为市场交易活动的减少。

(3)房屋销售价格的变动。目前我国房地产商品价格虽然面临国家更严格的宏观调控，但涨势不见回落。这对于房地产企业来说是一把双刃剑，如果房地产价格涨得太高太快，极有可能导致消费者购买力下降，从而导致楼盘不能按既定计划销售。

(4)管理者的素质和经验。一个拥有丰富经验和科学管理的领导就比没有经验、盲目管理的领导者风险要小。

3.日常监控与年终财务状况的结合

会计电算化的广泛应用使企业的信息传递方式已从桌面财务转变为网络财务，这就为企业的日常监控，提供了实现的可能。具体来说，房地产企业财务部门可运用财务信息实时报告系统软件对其进行财务支付风险和财务结构风险的监控，管理部门可在日常生产经营管理过程中监控管理风险，而市场销售部则时时监控市场营销风险。企业内部局域网的发展在某种程度上可使这些财务危机监控和经营风险监控的信息更加及时准确地反映到企业管理当局。

五、结论

房地产企业在经营过程中，会面临诸多问题，这些都将可能导致财务危机的发生，尤其是对于我国目前金融体系不完善，房地产法律法规不健全的环境下，房地产企业时刻需要警惕企业财务状况会陷入危机。为此，房地产企业在经营过程中，需要随时监测自己的财务状况，如发现有财务危机的征兆存在，则运用各种定量和定性的分析方法，全面检查公司的财务状况，找出处于恶化趋势的项目和原因，及时调整其财务活动，有效地阻止和抑制不利事态的发展，将企业的财务危机降到最低程度，从而保证其生产经营活动正常进行。

参考文献：

[1]张鸣，张艳，程涛.企业财务预警研究前沿.北京：中国财政经济出版社，2004.56-96.

[2]蔡河山.浅谈投资性房地产财务风险的分析.现代商业，2008/15.

[3]龙胜平.我国房地产企业财务风险预警模型研究.求索，2007/06.

[4]王晓曼.财务预警指标体系的构建思路.建筑，2007/11.

篇10

关键词　公允价值；财务信息；纳税行为；经营管理

我国财政部于2006年2月15日了新的企业会计准则体系，并已于2007年1月1日在境内上市公司首先实行。新会计准则体系的建立，顺应我国经济快速市场化和国际化的需要。首次构建了与我国社会主义市场经济相适应、与国际准则趋同、涵盖企业各项经济业务、可独立实施的企业会计准则体系，实现了我国企业会计准则建设新的跨越和历史性的突破。新准则体系的一大亮点是在投资性房地产、金融工具、非货币性资产交换、债务重组和非共同控制下的企业合并等交易或事项谨慎地采用了公允价值。

一、公允价值的概念

公允价值一词，美国财务会计准则委员会的定义是：“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产(或负债)的买卖(或发生与清偿)的金额。”国际会计准则委员会的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。”我国会计准则的定义与后者相同。目前，国内外会计理论界均认为公允价值是公平交易中的交易价格(金额)。公允价值是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。在计量属性上，公允价值与历史成本、现行成本、现行市价、可实现净值、未来现金流量的现值之间存在着交叉重合。

公允价值作为一种新的计量属性。具有公平性和复合性两个特点。

(一)公允价值之公平性特点

公允价值计量的公平性特点建立在自愿、熟悉情况、不关联等因素基础之上，因此具有明显可观察性和决策相关性的特点。会计学偏重于实务，注重可操作性，从会计学的角度来看，公允价值的公平性特点是会计学适应市场经济要求的体现。公允价值首先是来自于对公平交易市场的确认。是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。

(二)公允价值之复合性特点

公允价值的复合性特点即公允价值本身不能作为一个单独的计量属性与历史成本、重置成本、可变现净值并列，公允价值本身不能直接用于具体的会计计量。换言之，公允价值计量的具体表现形式可以是历史成本计量、重置成本计量、可变现净值计量。类似的表述如：“公允价值作为一种复合型的计量属性。可以涵盖其他几个计量属性。即公允价值可以表现为历史成本、可变现净值、重置成本、现行市价和未来现金流量的现值等多种计量属性。”

二、公允价值在新会计准则中的应用

上世纪90年代以来。随着衍生金融工具的大量产生，人们日益关注对企业商誉、衍生金融工具等资产和负债的确认与计量。由于历史成本计量的会计信息缺乏相关性和及时性，使得现行财务报告过度关注历史、成本和利润，忽视未来、现金流和价值。公允价值会计因其潜在的高度相关性受到了人们的高度重视。但是，由于公允价值计量在一定情况下存在难点，并且当前还存在世界性的会计信息失真难题，因此。公允价值在会计中的应用受到了一定的限制。如何解决公允价值应用所带来的新的会计理论和方法问题、实现传统会计理论和实务的创新成为国内外会计研究中最重要的课题之一。从国际上看，无论是国际会计委员会还是美国财务会计准则委员会，从来都没有放松过对公允价值的研究。公允价值计量已经广泛地应用于金融工具、长期资产和负债的计量之中。而我国在2006年颁布的新会计准则体系中，大量引入公允价值计量属性，这既符合国际会计计量的发展趋势。也适应了我国经济发展的客观要求。

考虑到中国市场发展的现状，新准则体系主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用了公允价值。对于公允价值在新准则的具体应用这一事实。本文不再赘述。我们所关心的是公允价值的应用到底会对企业的财务信息和纳税义务产生何种影响。它会不会成为企业经营管理的手段之一。等等。针对这些问题。本文就公允价值引入所产生的影响展开剖析。

三、公允价值引入所带来的影响

(一)公允价值计量对企业财务信息的影响

在新准则中采用公允价值这一计量属性。一方面会对房地产类企业产生深远的影响，短期内会对企业的账面利润产生重大影响，从长远来看，还会影响企业的经营决策和投资决策。在目前房地产价格处于持续上涨的市场环境中。投资性房地产都是以历史成本计价，所以一般情况下。投资性房地产的公允价值都远大于成本价，拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业。会受到利好的影响。如果改用公允价值计量。公允价值大于账面价值的数倍溢价将在财务报表中得到确认。巨大的利润将显现出来。这将极大地改变企业的财务信息，可能导致房地产类上市公司的利润在短期内发生剧烈变化。另一方面。公允价值的应用对金融工具产生的影响也是不可小觑的。以股票市场为例，以前，企业按照“成本与市价孰低法”确认股票的短期投资收益，账面上只能用成本确认投资价值，无法显示出市值的实际变化。这样尽管符合谨慎性原则。却并不能充分反映证券投资的实际价值，也抑制了企业投资证券的积极性。而按照新准则规定，交易性证券的投资必须在期末按交易所公布的市价计算证券价值，变动部分计入损益。这就意味着，如果企业能够较好地把握市场行情和动向，其业绩即会随“公允价值变动损益”增加而提升；相反，如果企业的投资策略与市场行情相左，其当期利润就会因此受损。

(二)公允价值计量对企业纳税的影响

采用公允价值计量不会影响公司的实际运营。但会在较多方面影响公司的财务信息。进而对企业的纳税义务产生影响。一直以来，“投资性房地产”以历史成本入账。每年提取折旧。随着我国房地产业的日渐景气，“投资性房地产”的账面价值往往低于公允价值，而《企业会计准则第3号――投资性房地产》因采用公允价值对房地产计价将引起利润上升，可能增加企业的所得税。对于这部分利润的所得税纳税义务，税务主管部门还未明确具体的处理方法。因此。对某些公司来说。仍有可能选用历史成本计价模式进行纳税筹划。在金融工具市场。交易性金融资产采用公允价值计价会产生利得或损失。同时也将影响当期损益。上市公司进行短期证券投资，期末按公允价值入账，账面盈利或亏损就要直接计入当期损益。对于公允价值计量条件下金融工具产生损益的纳税义务，目前的税法体系还未进行明确的规定。对于因公允价值的变动产生的这部分利得或损失，不是生产经营产生的利润。根据我国税法一贯的立法原则应该不会确认这部分损益。而是要求企业在年终汇算清缴中作为应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异进行纳税调整。在递延税款中进行列示。

(三)公允价值计量对企业经营管理的影响

新会计准则实施后，公允价值极有可能成为调节利润的工具。以投资性房地产为例。引用公允价值计价模式取代历史成本模式记账的行为属于会计政策的变更，在采用公允价值计价的第一年，地产公司将会采取追溯调整的方式对公司财务进行调整。从而使企业的上年度净资产值得到较大幅度的提升。有利于提高相关公司的规模。同时对于投资性地产上市公司来说。运用公允价值进行计量意味着要每年重估地产价值，并以市值反映其账面价值，这为企业将投资性房地产转换为其他资产的时机选择提供决策依据。当企业选择以成本计价模式对投资性房地产进行计价时，无论何时将投资性房地产转为其他资产均不会产生转换损益。但是。当企业选择以公允计价模式对投资性房地产进行计价时，不同的时机选择会产生不同的结果。如果企业所持有的投资性房地产在市场上的交易价格处于一个比较好的上升通道时，则企业应继续将其作为投资性房地产；反之，当市场价格处于一个下降通道时应选择尽快将其转换为其他资产，从而避免转换损失。另外，采用公允价值计量。房地产市场价格的波动就会带来公司净利润和净资产的波动。这其实是对此类公司的管理者提出了一个相当大的挑战，若经营没有发生任何变化，作为衡量经营业绩的净利润和净资产的大幅波动意味着风险的加大。因此，公司管理者为了稳定经营业绩。必然会作出相应的投资决策来管理风险，由此可能导致对其他金融产品的需求剧增。

四、新准则引入公允价值之启示

新准则中引用公允价值能更好地反映当前经济环境对企业财务状况的影响，更符合会计发展的要求，更有利于提高财务信息的相关性，但是就目前而言，公允价值尤其是在不活跃市场的公允价值的计量仍然存在一定的困难。这就要求国家加强对公允价值模式的管理，企业也应选择适合自己的计价模式，使之更好地为本企业服务。

(一)公允价值的采用首先要有完善的理论为基础

公允价值计量属性在我国现阶段还是一个正待深入研究的领域。我国理论界对公允价值计量属性的研究仍然十分有限。对理论研究的缺失将极大地阻碍公允价值的应用与发展，从而可能导致会计信息失去对经济决策的作用。会计职业的存在和市场经济的发展都将受到威胁。也就不可能真正实现国际化。加强公允价值的理论研究，建立公允价值计量准则已经成为当务之急。

(二)公允价值是一把“双刃剑”，企业应谨慎采用这一计价模式