房地产装修管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产装修管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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引言

伴随着我国房地产的快速发展以及人们人们生活水平的持续提高，也促使了房地产住宅项目日益向精装修这个方向发展。当前我国南方地区及东南沿海城市房地产发展较快，也较为成熟，故我国房地产精装修房主要集中在这些地区的大城市，其中精装修比例最高的要数广东省的广州这个特大城市，根据相关资料可知，其所销售的精装修房占销售住宅的百分之七十多。就房地产开发商而言，进行住宅项目精装修，不仅可促使住宅项目档次的大幅度提升，而且还可促使项目产品的附加值得到极大的提高，与其他住宅项目竞争产品相比较，其产品的巨大优势就得到了极大的体现；同时，进行房地产住宅项目精装修，也可以在大宗采购过程中实现材料采购成本的大幅度降低，为房地产开发商营造一个新的利润增长点；还有一部分房地产开发公司主动与这些精装修公司进行合作，达到有效规避税费、降低生产成本的效果；此外，进行房地产住宅项目精装修，还可对精装修房进行有效预算来实现在较长时期内无偿拥有装修款，以降低开发商的财务费用。所以，当前许多房地产开发商更乐意于精装修交楼。但是，对于那些小业主来讲，因对精装修深入了解不够，在房地产精装修设计管理等方面还未能做到有效把控，特别是随着我国房地产企业规模的日益扩大，其管理难度也日益增大，一旦处理不好这些问题，都将对我国房地产开发商的信誉和销售带来极为不利的影响。正是基于此，以下在对房地产住宅精装修项目的特点及所存在的问题进行分析的基础上，着重对房地产精装修设计管理这个问题，进行一些探讨。

关于房地产住宅精装修项目的特点及存在的问题分析

房地产住宅精装修特别是大批量的精装修与普通的酒店装修具有很大的不同，房地产精装修不仅具有工业化装修所需的合理组织施工工序方面的问题，而且还具有其所需的全局调度管理方面的问题；此外，就小批量住宅普通装修所要面对的那些繁琐细节管理，房地产精装修同样也要面临着。因此，进行房地产精装修，其设计管理要牵涉到产品各个方面的环节。具有较高水平的精装修队伍，当前我国还是较为缺乏的；因其实际管理水平与市场实际要求还具有较大的差距，故经常要受到来自较小业主的投诉。总的看来，有关房地产住宅精装修项目的质量问题，是现阶段客户投诉比较多的问题，而且对于这些客户投诉较多的有关质量问题，房地产开发商也未能做到进行及时处理，或者及时跟客户进行有效沟通；这些问题的存在的存在，不仅影响了房地产开发商的信誉度，而且也对其产品的销售额带来了极为不利的影响。因此，做好房地产精装修设计管理，提高我国房地产住宅精装修项目质量就显得极为重要。

关于做好房地产住宅精装修项目设计管理的探讨

（1）确定好装修设计单位。实践表明，不管是什么工程项目，要达到有效管理这项工程项目的目标，最为重要的就是加大力度对其设计进行管理。就房地产住宅精装修项目而言，在完成其主体工程设计以后，就一定要着手落实好装修设计单位。作为设计装修单位，不仅可对整个住宅套内的所有平面布局实施最佳优化，而且还可对整个住宅套内的所有水电末端进行最佳优化，此外，设计装修单位还会结合住宅项目具体情况，制定出相应的最佳精装修优化方案；与此同时，房地产开发商可组织两个或两个以上的设计装修单位来相互补充这些精装修优化方案，通过相互补充来促使装修方案逐步完善起来；在此基础上再根据精装修图纸的具体要求，来对整个住宅套内的诸如给水和排水点位、开关插座位置等进行有效确定；尤其是对不同施工环节的衔接问题，一定要予以重点解决好，在整个房地产住宅项目实施精装修过程中，一定要确保土建、装修不发生相互脱节这种情况，以此来实现整个住宅套内的所有空间布局更为科学、更为合理。

（2）做好设计前的准备工作。在进行设计之前，有关房地产开发商所提供的材料库的产品规格、产品样式、产品品质以及产品安装方式等，精装修设计人员一定要进行深入了解，特别是在确定有关卫生生间和厨房设备的空间尺寸之前，一定要先对这些设备进行排列之后方可确定，这样就可有效避免厨房用具、洁具进场以后因尺寸不符而无法进行正常安装等情况的出现。此外，为有效确保土建施工能达到精装修的要求，在实施土建施工之前，一定要先把精装修设计方案制定出来，这样就不会因装修需要而让土建施工出现较大规模的改变。

（3）把建筑做法标至精装修完成面上。在实际当中，就精装修施工图和土建施工图而言，它们的设计是由不同设计院来完成的，故许多土建建筑做法不同于精装修要求，因而要求把建筑做法表中的有关墙面、地面及顶棚的建筑做法在精装修完成面予以标注，这样可确保各个施工单位能对精装修做法有个较为深入的了解。

结束语

总之，房地产精装修设计管理不仅仅是技术问题，更多的是管理方面的问题；因此，在生产实际当中，深入分析和探讨房地产精装修设计管理问题，这对于确保精装修建筑工程质量、促进我国房地产业持续快速发展均具有重要的意义。

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【关键词】精装修工程；成本分析意义；降低成本方案

【 abstract 】 along with the rapid development of China's economy, the real estate market continues to expand, family clear fine decoration market demand has gradually mature, many decorate material price now are quite transparent, in decorating a market competition becomes increasingly fierce, the construction enterprise to will "profit" keep a certain limit, this will be the enterprise keep reform, enterprising, healthy, stable and sustainable development of the inevitable trend. Construction enterprises should further improve engineering cost management as the core work, this paper mainly to the fine decoration engineering cost analysis and cost control in how to operate more in line with the actual needs of construction project, showing the following several aspects of the experience.

【 key words 】 fine decoration engineering; Cost analysis meaning; Cost reduction plan

中图分类号：TU767 文献标识码：A文章编号：

建筑装饰工程分为粗装修和精装修两部分，粗装修是指对一般的楼地面、墙柱面、天棚面进行抹灰处理或进行大白粉刷等装修；精装修是指对楼地面、墙柱面、天棚吊顶、踢脚线、窗帘盒、室内门窗及窗台、楼梯栏杆、厨房、卫生间等面层详尽考虑，以人为本，精巧设计装饰。我们以广州某高档楼盘的精装修为例：某项目位于天河区珠江新城东西商业轴线与广州大道的交点，规划总建筑面积约 185932m2。其中一栋45层，其中地下室3层，裙楼5层，塔楼40层；其中一栋 42层，其中地下室3层，裙楼5层，塔楼37层； 地下室建筑面积 约35623 m2；地上裙楼（含架空部分）建筑面积约30159 m2；其中一栋塔楼建筑面积约29013 m2，其中一栋塔楼建筑面积约29013 m2，其中一栋塔楼建筑面积约31096 m2，其中一栋塔楼建筑面积约31028 m2。地下1～3层为停车库、卸货区及设备用房，第1～4层为商场、会所、游泳池及健身房等，第5层为架空层，第6层以上为住宅（第15、30层设避难层）。户型内部属于豪华装修，其中包括客厅餐厅房间地面均为木地板、墙身使用墙纸，天花为石膏板吊顶，卫生间厨房地面、墙身铺贴石材，户门为夹丝玻璃趟门与实木饰面门，洁具龙头、镜柜浴柜、橱柜、厨房电器、开关插座均使用进口高档品牌的产品。

遇到这样高档豪华的装修项目，如果在施工前不计划好资金使用与成本控制，在设计时作出周密的考虑，一旦投入超出预算，形成亏损局面，很有可能把企业经营状况拖垮，因此进行成本分析与控制是非常有必要和不可缺少的。建筑装饰工程施工项目成本分类：在成本管理的角度上可分为预算成本、计划成本、实际成本三大类。而成本分析主要指对建设项目的成本数据进行科学统系的分类，以标准统一的成本分析格式进行分析，从而得以简化成本的审核和类比。成本分析的结果报告可以清晰的体现一栋建筑物的成本是如何在建筑物的组成构件之间进行分配。当进行建筑物的成本比较时，往往会将项目成本比较建立在工程相似基础上，将那些工程差异较大，没有可比性的项目分开，因此成本分析是成本控制的基础。

经过成本分析我们可以得到对成本影响较大的关键元素，想要行之有效的控制成本，就需要对这些关键元素进行控制，控制的状态是动态的，在确定控制目标值后，应在在项目实施过程中阶段性地收集完成目标的实际数据，然后将实际数据与计划值比较，若出现较大偏差时采取纠正措施，以确保目标值的实现。成本控制的全过程分为三个阶段：事前控制、事中控制、事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投入阶段就开始，可以起到事半功倍作用。为达到工程成本在“施工前”计划目标值测定的科学合理性，首先必须把满足工程项目施工生产作为前提。同时目标值的确定必须适应市场经济运行规则，以企业自身的管理水平和综合实力为基础。企业基础管理工作水平的高低对项目法施工的管理有直接的影响，分析要细、有深度。将着力点放在加强管理和内部挖潜上构思，强调对确定成本目标值的调查和分析，明确影响成本主体的内因和外部条件，才能达到预测的准确性，符合实际施工管理要求，为竣工后的总结评估提供科学的依据。

项目在施工过程中降低成本的基本方法

1、人工费控制：把施工成本管理责任制度与对项目管理者的激励机制结合起来，以增强管理人员的成本意识和控制能力。人工费控制实行量价分离的方法，做好人工成本的询价，同时防止重复用工、返工损失等造成的人工费的超支，严格控制其它非生产性用工。

2、材料费控制：以施工消耗定额为计算依据，同样按“量价分离”的原则将各分部、分项工程的工程量进行精确计算后实行限额领料，超支自负；节约分成。对于超量要查找原因，明确责任，经处理后才能另补料单领用。加强材料的计划管理，做到“货比三家”，择优选购；减少材料的库存成本和运输成本，降低材料采购成本价。工程层段材料渐进方式。

3、 机械费控制：根据不同的建筑物合理的选择机械及组合方式。合理调控施工生产顺序，尽量避免设备的停置造成的窝工，做好机操人员与生产班组的协调和配合工作，提高设备的台班产量。

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一、20*年主要工作

20*年，在市住房和城乡建设委员会党组领导下，执法大队以“对全市房地产业违法、违规行为进行监督、查处和纠正，整治和规范房地产市场秩序”为己任，坚持公正、公开、高效的执法理念，严厉打击房地产相关行业的违法行为。全年累计查处各类案件264起，较去年同期增长了30％，答复市民论坛1起，件15起，行风热线2起，市长信箱2起，调解关于邻里物业方面的纠纷8起，为我市房地产业和城乡大建设作出了一定的贡献。

二、20*年工作思路

20*年，在住房城建委的领导下，执法大队将以更加饱满的热情投入到住房和城乡建设工作中去，围绕委中心工作，一切从大局出发，努力做好本职工作，具体包括：

（一）强化违章装修监察，保障居民住房安全

众所周知，住宅装饰装饰与人民群众生活和安全息息相关，由装饰装修引发的安全问题时一有发生，一些住户违反国家法律法规，擅自改变房屋使用功能和破坏房屋结构，特别是在汶川地震遭受破坏的建筑中尤为突出，这直接关系到人民生命财产安全，也关系到社会稳定和社会主义和谐社会的构建。为此，住房和城乡建设部专门发出了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔20*〕133号），要求提高此类问题的思想认识，切实维护人民生命财产安全。

在我市，违章装修现象显得尤为严重，20*年查处此类案件246起，较去年同期增长28%，随着居民生活质量的逐步提高，将呈逐年上升趋势。执法大队每位监察员将时刻谨记“安全问题高于一切”，肩负着查处全市违章装修行为，保障全市人民住房安全的重任，依据《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部110号令），参照《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔20*〕133号），采取有效措施，严格装修开工申报制度，充分调动物业服务企业等住宅管理单位、居委会和业主参与监督的积极性，逐步形成各方力量共同参与、配合的联动监督机制，严格执行《*市规范行政自由裁量权暂行规定》（*市人民政府令第44号），实行“服务-教育-整改-处罚”四步工作法，对涉及公共安全的违章装修行为，在法定幅度内从重处罚，以此来杜绝违章装修行为。

随着我市“一城三区，一主两副”的城市框架逐步拉开，执法监察大队的执法范围也在逐步扩大，但就目前的执法装备而言，与所承担的管理面不相符，仅有的调查取证装备和车辆无法满足当前执法工作量，亟需加强执法力量，充实执法装备。

（二）整顿违规销售和交易行为，维护房地产市场秩序

严厉打击房地产市场违规销售和非法交易行为，以网上登记备案为切入点，变被动接受举报为主动出击调查，对房地产开发企业多种渠道公开或不公开地在未取得商品房预销售许可证，就收取或变相收取定金等违法行为进行查处，此类违法行为具有一定的隐蔽性，我大队将在合法的前提下，采取各种手段收集证据，严格执行案件办理的法定程序，讲究办案技巧，对扰乱我市房地产交易秩序的行为予以严厉查处，给我市居民提供一个良好、放心的购房环境，以此来促进我市房地产的持续发展，带动我市经济发展。

（三）规范小区物业管理，为构建和谐社区提供保障

全面负责全市物业管理监察工作，对物业管理企业超越资质等级承接业务、挪用专项维修基金、擅自改变物业管理用房的用途、“只管收费，不管服务”，对建设单位擅自处分属于业主的物业公共部位、共用设施、不按规定擅自采取协议方式选聘物业公司等侵害广大业主利益的行为予以严厉查处。

（四）加强作风效能建设，增强为民服务意识

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一、政府决策的好参谋

打造服务型政府是转变政府职能的一个重要方面。鉴于房地产业对国民经济的带动作用，如何服务好房地产业，促进房地产业持续健康发展，成为政府主管部门必须关注的一大课题。要服务好房地产业，首先就要以真实可靠的房地产市场分析数据为基础，进而因地制宜、因时制宜地制定房地产市场政策、调整管理和服务方向、调节行政手段，最终实现房地产业发展和群众生活水平共同提高。为此，六盘水市房地产信息网的开通就显得意义重大。

数据中心栏目定期市中心城区房地产市场分析报告，年度预售房屋供应统计，新建商品房当日、上月、本月、本年度销售套数、均价、销售排行、价格走势等即时成交信息以及二手房交易情况统计；楼盘项目汇集市中心城区商品房开发项目，房屋可售、签约、备案、限制等信息，项目预售许可证、土地使用证、施工许可证、规划许可证、价位走势、楼盘地图等信息。

通过以上数据的，六盘水市房地产信息网为政府主管部门掌握本市房地产市场真实情况，加强房地产市场监管和服务，制定符合本市实际的房地产行业政策，提供实时、准确的参考。

网站新闻资讯频道的房产资讯、行业动态和通知公告栏目，公共服务频道的服务指南、下载中心栏目，为政府主管部门把握本市房地产市场动态、信息提供传播力更强、传播速度更快的新渠道。

公共服务频道的查询中心提供房屋登记办证进度、商品房买卖合同备案情况、预售许可情况查询，做到办理进度公开透明，便于群众监督，有利于促进职能部门提高办事效率，提高群众满意度。

网上办公通道提供商品房网上签约、二手房网上签约、预售申报系统、测绘成果管理系统、从业主体管理系统网上办公通道，实现签约、申报、受理、审批等业务网络化管理，提高为企业服务的效率。

二、企业宣传的好平台

传统媒体对企业产品的宣传推广功不可没，但随着网络技术发展和网民人数不断增加，人们越来越习惯于从网络上获取信息。作为本市第一家也是唯一一家专门的房产服务门户网站，六盘水市房地产信息网必将成为企业宣传形象、展示产品的制高点。

与房地产开发企业最为相关的要数楼盘中心频道。楼盘中心频道包括楼盘项目、热门户型、看房日记、热门楼盘、楼盘地图、视频看房等栏目，通过文字、图表、视频等多种方式，360度全方位展示新建商品房各类信息。

楼盘项目汇集市中心城区商品房开发项目，一方面房屋可售、签约、备案、限制等信息，另一方面公示项目预售许可证、土地使用证、施工许可证、规划许可证、价位走势、楼盘地图等信息。

热门楼盘和视频看房以独立专题对房地产开发项目进行个性化的宣传推广，企业可以定制有公司特色的、体现项目优势的推广方案，全面展示房地产开发企业、楼盘项目、企业文化，可使该项目从众多竞争对手中脱颖而出。

二手交易频道主要为中介机构提供平台，简单注册一个账户即可出租出售房源和求租求购信息。

公共服务频道开办的从业主体栏目房地产开发企业、中介机构、测绘机构、评估机构企业信息、从业人员信息、诚信记录等，各从业主体可以方便地了解其他企业的信息，促进行业内部交流，并方便企业选择合作伙伴。

查询中心提供房屋登记办证进度、商品房买卖合同备案情况、预售许可情况查询，输入身份证号、业务号等关键字，即可查询到相应的办理情况；服务指南房屋登记、测绘审核、税费征收、网签办理、预售许可等办事指南；下载中心提供各类合同、业务表格、培训教程等资料下载。企业办理以上相关业务时，可以直接从网上获取信息，不必预先指派专人到相关部门查询，帮助企业节省人力成本，提高办事效率。

家居装饰处于房地产下游行业，其发展情况与房地产业息息相关。装修公司、建材厂家等依托六盘水市房地产信息网，可以最大限度地与本市房地产市场紧密结合，拉动业务。

最后，网站在首页和二、三级页面显著位置设定了广告位，企业可以根据目标客户群使用习惯，自主选择广告投放位置，增强宣传效果。

三、公众置业的好帮手

衣食住行与咱老百姓的生活休戚相关，六盘水市房地产信息网专门为 “住”的需要而服务，真正为普通购房者的需求着想，提供从选房到装修的一站式服务，是公众置业的好帮手。

1.新闻资讯

新闻资讯频道的房产资讯、行业动态、房产时评和楼盘置业栏目，帮助公众了解国家房地产政策动向和本市房地产市场重大事件。

数据中心栏目的市中心城区房地产市场分析报告，年度预售房屋供应统计，新建商品房今日、上月、本月、本年度销售套数、均价、销售排行、价格走势等即时成交信息以及二手房交易情况统计，让公众清晰直观地了解本市房地产市场行情，帮助购房者做到心中有数，理性置业。

2.楼盘中心

公众可以利用楼盘地图查找目标区域的商品房项目或者快速定位意向楼盘。楼盘项目详细信息中，项目预售许可证、土地使用证、施工许可证、规划许可证、价位走势、已售套数、未售套数等信息一目了然，甚至能具体查到每套房屋的签约、备案、限制等状态。

看房日记以普通购房者的视角，实地考察楼盘项目，全面介绍项目区位、交通、配套、规划、工程进度、售价等，让购房者省时、省力、省心地了解项目情况。购房者可以足不出户地挑选项目、房屋，“货比三家”之后，真正选到合适的房屋。

3.二手交易

公众只需轻松注册一个账户，就可出租出售房源和求租求购信息；还可按房源所在区域、价格、面积、信息来源、房屋用途等搜索感兴趣的房源。

另外，二手交易中的认证房源专区，专门提供经网站工作人员核实的真实房源信息，使公众租房、买房更加放心。

4.公共服务

提供房屋登记办证进度、商品房买卖合同备案情况查询，公众输入身份证号、业务号等关键字，即可查询到相应的办理情况。

从业主体中，公众可按区域、名称、资质等级、地址等，查找房地产开发企业、中介机构、物业公司、评估公司的信息。

服务指南房屋登记、测绘审核、税费征收、网签办理、预售许可等办事指南；下载中心提供各类合同、业务表格等资料下载，公众可以方便地了解相关办理程序和要求，并合理制定购房预算。

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福州市工商行政管理局

福州市房地产管理局

二oo四年八月

本合同文本使用说明

一、本合同文本是福州市工商行政管理局、福州市房地产管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》等法律法规制定的示范文本，可作为签约使用文本。签约前，各方当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地相关主管部门咨询。

二、在福州市行政辖区范围内，委托房地产经纪机构进行存量房屋（二手房）转让适用本合同文本。

三、合同文本空格 [　] 中选择内容，可由当事人根据实际情况自行选择，并应将选择事项的序号大写（壹、贰………）填入 [ ] ；对不选择的内容，用横线将其划除。

四、合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，各方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为各方当事人同意内容。

五、本合同文本中涉及的选择、填写内容以手写项优先。

六、本合同加注*的条款，当事人可以根据实际情况不予约定，但应用横线将该条款划除。本合同文本未尽事宜各方当事人可另订补充协议。

编号：

卖方（以下简称甲方）： 买方（以下简称乙方）：

身份证号码：　 身份证号码：

卖方人：　 买方人：

身份证号码：　 身份证号码：

中介服务方（以下简称丙方）

工商注册号：

备案证号码：

根据《中华人民共和国合同法》、房地产交易有关法律法规及福州市有关规定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致签订本合同，以资共同遵守。

第一条　本宗买卖房产状况

1、房屋座落：甲方房产座落于福州市区

2、建筑面积：　 平方米（其中：私有面积：　 、共有面积 、附属间面积 ）。（详见榕房权证　字第 号）（土地使用证　 字第号）

3、成交价格：甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为　（币种）（大写）：　佰　拾　万 仟 佰　拾　元整（￥　）。

[其中：房产买卖价为　（币种）（大写）：　佰拾万 仟 佰　拾　元整（￥）；装修及附属配套设施转让价为　 （币种）（大写）：　 佰拾

万　仟　 佰　拾　元整（￥）。

4、成交细目：

（1）、配套：

（2）、家电：

（3）、家俱：

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关键词：房地产企业 土地增值税 税务筹划 税负 降低

一、问题的提出

无论何种企业类型，税务筹划都具有着积极意义，是企业的一项重要的财务管理活动。良好的税务筹划手段，能够提高企业的财务管理能力，降低企业的税务成本。现阶段，税收筹划已成为企业发展中不可忽略的一项重要因素。税收筹划起步于西方，但在我国的发展较晚，很多方式方法还需进一步探索。但是，随着市场经济的发展，越来越多的财务人员和企业管理者都已深刻认识到税务筹划的重要性。

房地产行业不仅是我国的一项基础性产业，还是国民经济的支柱。我国财政收入的很大一部分都来自于房地产业。一直以来，房地产业都被视作一种“暴利行业”。然而，我国房地产业在实际中面临着诸多税种，税收负担较重。不仅拥有一般企业的企业所得税、印花税、增值税，还涉及土地使用税、土地增值税等各项税负。在此其中，土地增值税的税收负担最重。

研究房地产企业合理避税的途径，对土地增值说进行税收筹划，不失为一种有利于对房地产企业发展与运营的有效措施。

二、土地增值税概述

（一）土地增值税的内涵

土地增值税的征税主体是国家地税局。征税对象主要是针对房地产（地上建筑物及其附着物）的转让行为。征税客体是具有转让行为的单位和个人，并能从该转让行为中获利。转让行为不包括以继承、赠与等无偿转让行为。计算依据是征税客体转让房地产所取得的增值额。

（二）土地增值税的计算

纳税人所缴纳的土地增值税是增值额套用适用税率所计算的数值。该数值不包含可扣除项目金额的速算扣除数。增值额是增值数额（收入额）与可扣除项目金额的差值，不仅包括货币收入，还包含实物收入和其他收入等。用公式可表达为：

应纳土地增值税=增值额*适用税率-可扣除项目金额*速算扣除数；

增值额=增值数额（收入额）-可扣除项目金额；

（三）其他

1、土地增值税的可扣除项目

土地增值税的可扣除项目共包含五种，详见表1。

2、土地增值税税率

我国土地增值税根据增值额与速算扣除数的比率不同而执行不同的税率和速算扣除系数。目前，土地增值税税率实行四级超率累进税率。分别为：增值额与扣除项目金额的比率Q50%的，执行30%的税率，速算扣除系数为0；在50%-100%区间内的，执行40%税率，速算扣除系数为5%；在100%-200%区间内的，执行50%税率，速算扣除系数为15%；超过200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为20%。

3、税收优惠政策

目前，我国政府对土地增值税规定了免税政策。免税政策适用于两种情形：建造的房地产为普通标准住宅，对外出售时增值额未超过扣除项目金额20%的；宏观经济建设中需依法收回、征收的房地产。

三、我国房地产企业土地增值税税收筹划策略

（一）从寻求税收优惠政策入手，实施税务筹划

目前，我国《税法》对土地增值税规定了免税政策。其中要求：“纳税人建造普通标准住宅且用于对外出售的，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，则可对该纳税人免征土地增值税”。同时规定：“纳税人建造普通标准住宅之外，还进行其他房地产开发，则应将普通标准住宅与其他房地产分开核算土地增值税。未分开核算的，不享受免税优惠，统一征收土地增值税”。

对此，我国房地产企业可以采取增加可扣除项目金额或者降低增值额（销售收入）的手段，将普通标准住宅的增值额与可扣除项目金额的比率控制在20%以内。这样做，实际对房地产企业和购房者都有好处。既能实现房地产企业免缴土地增值税，又能通过增加可扣除项目金额而使房屋质量、配套设施等有所提升和改善，并最终实现房地产企业在激烈的市场竞争中占据优势地位。该税收筹划方式下，房地产企业需控制好普通住宅的增值率，并计算出销售收入的降低额与免缴的土地增值税之间的平衡点。

（二）结合市场环境，综合制定合宜价格

房地产的销售价格不仅影响企业的房产收入，还影响着土地增值税的高低。房地产企业若要做好税收筹划，便应结合市场环境，综合考虑土地增值税各类影响因素，综合制定出合宜的价格。作为销售一方的房地产企业，都想制定较高的销售价格。然而，在价格制定过程中，房地产企业不能一味追求高定价，除了要结合市场行情，还应充分考虑价格提高的收益是否能够完全抵消无法享受土地增值税优惠政策而增加的税收负担，做好二者之间的平衡，找出临界点。倘若房地产企业的产品只是普通标准住宅，则房地产企业可以在收益增值额与可扣除项目金额的比率不足20%的情况下适当提高房价。倘若房地产企业的产品为豪华住宅或者其他非普通标准住宅，则无论增值率高低，都无法享受免税政策。这种情况下，只要市场刚性需求旺盛，房地产企业还是具有涨价的空间。该涨价空间除了考虑市场的刚性需求，还应结合人们的购买力，防止价格过高造成房产空置。

（三）有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入

目前我国的房地产市场，大多数车位和车库都没有“产权证”。很多房地产销售企业在销售普通标准住宅之外，还会将小区内的车位/车库销售给业主。但是，由于这些车位/车库并没有相应的产权证，因此，房地产企业销售的实际只是一种有限期内的“使用权”，严格来说只是一种“出租行为”，并不符合我国《土地增值税暂行条例》中所规定的土地增值税的征税行为。所以，房地产销售企业对外销售车位/车库的收入不需考虑增值额和扣除项目等问题，不需缴纳土地增值税。

对此，房地产企业在税收筹划中，不妨将普通标准住宅的销售行为与车位/车库的销售行为区分对待。在清算土地增值税时，应将车位/车库的销售收入从销售总收入中扣除。间接也能够实现增值额和增值率的降低。

（四）将销售收入与装修收入相区分

在当前的房地产市场中，越来越多的房地产企业倾向于在房产正式销售前，进行维护和装修。而且，越来越多的房地产企业倾向于将房产进行精装修之后再行销售。倘若将装修费用并入房产销售价格，无疑会大大增加土地增值税计算中的增值额和增值率。对此，房地产企业不妨将房屋的销售收入与装修收入分开核算。可以将房产的装修、维护、设备安装等作为企业的独立业务，各业务间独立核算和计税。如此一来，不仅能够大大降低房屋的销售价格，还能有效控制房屋的增值率，降低房地产企业的土地增值税的税收负担。

四、结束语

随着市场经济的发展和企业间竞争力的日益加剧，越来越多的企业都希望通过有效的税收筹划手段实现降低税务成本的目的。一直以来，房地产企业不仅是我国的一项基础性行业，其还一直都是我国国民经济的支柱。然而，房地产业面临的税种较多，税负也较重。在众多的税种税负中，土地增值税最为严重。对此，笔者围绕目前我国的房地产市场和企业现状，提出我国房地产企业若要实施有效的税收筹划，需积极利用目前的税收优惠政策；结合市场环境，综合制定合宜价格；有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入；将销售收入与装修收入相区分。这些手段的实施能够有效帮助房地产企业降低土地增值税的税收负担。然而，上述行为只是笔者围绕土地增值税的内涵和计算要求，结合目前我国的房地产市场所提出的相关建议。房地产企业在实际运营中还应结合房屋性质、实际情况等进行灵活分析，有效运用税收优惠等相关政策，在合理合法的范围内为企业节省税收负担、有效规避纳税风险。

参考文献：

[1]庄粉荣. 房地产企业财税筹划实务[M ].北京：中国经济出版社，2011.1

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[3]张美中. 合理定价低价房产规避土地增值税筹划策略[J]. 财会学习，2013（6）

[4]石红红. 基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究[J].生产力研究，2015.（7）

[5]陈培. 我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济，2012（7）

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【关键词】房地产企业 土地增值税 纳税筹划

一、房地产企业纳税筹划的现状以及存在的误区

（一）房地产企业纳税筹划现状

目前，国对房地产企业纳税筹划的研究并不是非常乐观，主要体现在以下几个方面：

第一，很多房地产企业对纳税筹划的认识不够明确。我国的房地产企业的发展相对西方发达国家起步较晚，国外的纳税筹划已经有了一个比较长的发展过程，因次，我国房地产企业所采用的纳税筹划手段远远不如一些外资房地产企业。很多民营房地产企业能够在纳税筹划上大胆摸索，可以通过纳税筹划增加收益，而国有房地产企业的税负都是由国家承担的，所以不太重视纳税筹划。

第二，目前在我国，房地产企业的税务业务还处于初级阶段，有待进一步提高。由于税务人员的专业素质不高或者业务能力不强等诸多因素，税务业发展滞后，加上房地产行业的税务处理十分复杂，税务机构根本不能做好房地产企业的纳税筹划工作。据有关资料显示，我国有很多地区没有税务机构，只有将近4%的企业法人委托税务机构办理纳税业务，非常少的税务处理机构能够胜任房地产业纳税筹划业务的工作。

第三，我国房地产行业的税制改革和税法宣传有待进一步完善。因为我国的现行税法在立法层次上面存在一定的局限性，所以每年国家的税收征管部门都必须对相应的税法进行调整和补充。近几年来国家加强了对房地产行业的宏观调控力度，频繁的对税收政策进行调整和补充，如果企业不能及时、全面的了解有关税法的调整情况，那么就有可能导致房地产企业无法有效的开展纳税筹划工作，甚至还可能走进纳税筹划的误区。目前我国的税收体系比较简单，税制也不够完善，国际上很多国家都开征了遗产税、赠与税等税种，但是我国没有开征这些税种，这些客观的现实条件都制约了房地产企业的纳税筹划的探索和研究。

第四，房地产企业的税收征管水平不高。我国税收征管等方面的法律相对欧美发达国家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地产企业的纳税筹划意识不强，并且认为就算是偷税漏税后被查出了也不会有太大的损失。我国税收征管人员的专业素质和业务能力不高，为纳税人与税收征管人员进行协调创造了空间，因此，房地产企业出现了一些违法违规的行为，而且不会受到处罚，他们也不会再花费成本进行纳税筹划。这些因素在某些程度上阻碍了我国房地产行业纳税筹划的发展和运用。

（二）房地产企业土地增值税纳税筹划存在的误区

近几年来，在房地产企业利用各项税收法规进行税收筹划的同时，国家出台了一系列新的税收法规来完善税法体系，进行反避税，这使得之前合法的纳税筹划方法不再合法，房地产企业应该避免走进这些误区。主要有以下三个误区：

误区一：房地产企业将借款费用资本化，并加计扣除，减轻土地增值额税负。

根据国税发[2009]31号的相关规定，房地产企业可按照企业会计准则的规定对那些在开发房地产借入资金时发生的借款费用进行重新归集和分配，而根据最新的企业会计准则，企业的借款费用若符合资本化的条件，应当将其资本化，并计入相关资产成本。

然而，在现实操作中，有很多房地产企业将这些可以资本化的借款费用予以资本化，计入开发成本，同时还将此项借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，大大降低了土地增值额，同时减轻了土地增值税税负，但是这种做法存在一定的税收风险。在国税发[2009]91号的规定中，房地产企业应将利息支出从开发成本中调整作为开发费用扣除，因此我们应该计算可扣除的借款费用是否超过了可扣除的开发成本的5%；若没有超过5%，则不提供金融机构的贷款证明有利于企业节税，否则企业就应该提供相关证明。

房地产企业在办理土地增值税清算业务时，所有相关的核算和扣除金额必须根据事实提供合法有效的凭证，如果有关费用不能提供合法有效的凭证，那么则不予扣除。因此，企业应该据实提供合法有效的凭证，这样才能达到节税的目的。

误区二：以房地产进行联营或投资，免征土地增值税。

根据1995年的税法有关规定，房地产企业以房地产进行投资、联营的，暂免征土地增值税。

于是，许多企业经常利用这项政策来进行纳税筹划。然而，2006年国家出台了新文件，明确指出房地产企业以房地产进行投资或联营必须缴纳土地增值税。但是关于合作建房以及兼并转让房地产的税收制度依旧不变，故此，企业可以充分利用这一点来进行纳税筹划，以免走入误区。

误区三：房地产开发商将部分房产转为自用或出租，规避土地增值税。

根据国税发[2006]187号的有关规定，当房地产企业将自己开发的部分房地产转为自用或出租时，若产权没有转移，可免交土地增值税；而根据国税发[2006]31号的相关规定，房地产企业将开发的房地产作自己的固定资产或者对外投资等，应视同销售，必须缴纳土地增值税和企业所得税。

从以上我们可以初步看出税收制度的改革的发展趋势，房地产企业若想将自建的房地产转为自用或者出租，应当尽量在2008年后办理房产证，将其转为固定资产，合理规避土地增值税和企业所得税。因此，税收筹划应当具有前瞻性，并选择适当的时机进行纳税筹划。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划方法

（一）采用不同税种进行纳税筹划

房地产企业在生产经营的过程中往往会涉及到建筑工程、装饰装修工程、设备购置等较多的工程。那么，若房地产开发企业在签合同的时候，是以所有的开发工程作为依据，则所有的开发工程中的费用都属于总投资的范围，我们在计算缴纳增值税的时候应该根据整个过程来计算。但是在现实生活中，房地产的开发是一个循序渐进的过程，一般都是先建后装修，是分期进行的。所以，房地产企业纳税人应当根据工程的不同性质，恰当选择不同的税种进行纳税筹划。

（二）采用合作建房模式进行纳税筹划

代建房、合作建房方式：我国的税法规定，若是一方出资金、一方出地，双方进行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，国家暂时免于征收土地增值税。作为纳税人，可以充分利用此政策，在购买了土地的使用权开始准备开发房地产时，可提前寻找购买者，收取购房者的购房款，并将该款项作为合作建房资金，同时签订合作建房的合同。当然，房地产企业纳税人也可以采用代建房的方式进行纳税筹划。

（三）利用控制房地产的销售收入进行纳税筹划

土地增值额是指房地产企业纳税人在转让房地产的过程中所获得收入减去扣除项目金额后所得的余额，在扣除金额不变的情况下，若我们能想办法将收入变少的话，增值率就会降低。按照我国土地增值税税法的有关规定，如果纳税人建造普通住宅并销售的，当增值额尚未超过扣除项目的20%时，即不用缴纳土地增值税。当增值额超过扣除项目金额的20%时，纳税人则应当就其全部增值额依照相关税法所规定缴纳土地增值税。主要有以下两种方式：

（四）建立专门的装修子公司进行纳税筹划

实际上，许多房地产公司在出售房地产之前就对其进行了简单装修，同时安装部分设施。若将装修和设备的安装进行独立会计核算，则那些原本应计入房地产价格的装修和设备的安装等业务收入按3%计算缴纳营业税。而未分开核算时，那些业务收入适用5%的营业税税率，税款比分开核算时高出很多。同时，销售与装修等分开核算可以降低房地产的售价，降低房地产的增值率，则房地产企业可以承担相对较轻的土地增值税负担。可见，这是一种一举两得的纳税筹划方法。

房地产企业在出售房地产时可以与客户签订一份装修合同和一份售房合同，如此企业就能免掉装修安装费那部分的土地增值税，并且装修安装费的营业税税率由原来的5%降低为3%，从而可以为企业节约巨额税款。

三、结论

目前，随着我国房地产行业的不断发展，我国关于土地增值税的法律政策也日渐完善，减免税的程序也逐渐规范，各项税收优惠政策不断落到实处，我国逐渐走向依法纳税的税收新环境，这就为房地产企业科学合理地进行纳税筹划提供了空间和可能。纳税筹划已经是现代企业的新管理目标，在进行纳税筹划的过程中，企业要严格遵循合理性、合法性原则。

参考文献

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【关键词】土地增值税 税收筹划 案例分析

本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元(具体计算见附表第一列)。根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行纳税筹划。

一、通过确定适当的转让房地产收入进行纳税筹划

如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%。即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的纳税筹划。这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。

举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%）=13965.7万元。如果降低售价，比如销售收入降到115000万元，增值率19.79%，可免征增值税，增值额19001.25万元就是净利，高于前一种情况的13965.7万元（具体计算见附表第二、三列）。

当然，如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。比如本案实际增值率28.76%，税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。另外，不是所有项目都符合普通住宅标准。

二、通过适当增加房地产开发成本进行纳税筹划

近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎，同时根据2006年12月28日国家税务总局的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行纳税筹划。

假设该企业发生装修成本共计为13800万元，因销售装修过的房产，销售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14万元（假设该企业在装修项目上不再赚取利润，销售收入增加部分的营业税和河道管理费由购房者承担），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额7286.685万元，从而少缴土地增值税8321.685－7286.685=1035万元。原因在于房屋装修费计入房地产开发成本，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额增加（具体计算见附表第四列）。

三、通过选用不同的利息支出扣除方法进行纳税筹划

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）中关于利息支出扣除项目之规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。

该企业为房地产项目公司，其业务就是开发这个地块，所以利息支出可以全部归集在这个项目上。房地产开发是资本密集型产业，所需资金量极大，仅靠股东投入的权益资本是远远不够的，所以该企业的外方股东会筹措其投资的中国境内其他全资子公司的富余资金暂借给该企业周转，此时关联方之间的借款如何操作对土地增值税的纳税筹划就显得尤为重要。

企业是否要提供金融机构贷款证明，关键在于实际发生的利息支出占税法规定（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）的比例。如果实际发生的利息支出比例超过5%，则提供金融机构贷款证明是较为有利；如果没有超过5%，则不提供金融机构贷款证明较为有利。

该企业取得土地使用权支付的金额28000万元，房地产开发成本41400万元，则利息支出的临界点为（28000+41400）×5%=3470万元。

假设该企业实际发生的利息支出超过3470万元，达到3700万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额8252.685万元。因为利息支出能够全额计入扣除项目金额中，且金额大于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额增加（具体计算见附表第五列）。

假设该企业实际发生的利息支出小于3470万元，只有3000万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可扣除项目金额95991.05万元，应缴土地增值税税额：（124200-95991.05）×30%=8462.685万元。

因为利息支出金额小于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额减少，增值额增大，反而会多缴土地增值税8462.685－8321.685=141万元[（3470万元-3000万元）×30%]。

这种情况下，关联方之间的借款就不能通过商业银行进行委托贷款，从而满足“不能提供金融机构贷款证明的”要求，房地产开发费用按（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%计算，可以少缴土地增值税141万元。

四、土地增值税纳税筹划应注意的问题

从上面的分析可以看出，房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划的空间还是比较大的，但在进行土地增值税纳税筹划时应注意以下几点。

1、纳税筹划应该具备超前意识。土地增值税纳税筹划应该从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施工、决算贯穿始终。例如在本案例中，由于设计方案中已确定部分房产的单套建筑面积超过了140平方米的普通住房标准，所以就无法享受“建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的优惠政策。如果经济业务已经发生，相应的纳税结果已经产生，企业如果因为承担的税负较重，就利用隐瞒收入、虚列成本等手段妄图改变纳税结果，就会演变为偷逃国家税款行为，会受到法律的制裁。

2、纳税筹划不能与税法相抵触。企业在进行纳税筹划时不能盲目操作，不能与现行税收法律、法规相抵触。纳税筹划的最终目的是降低税收成本，减轻税收负担，这个目标的实现只能是在合法、合理的前提下进行，而且要被征税机关所认可。这也就是说，纳税筹划要具备自我保护意识，要增强法制观念，熟练掌握税收法律和法规，熟练掌握有关的会计处理技巧和纳税筹划技巧。

3、其他应注意的问题。纳税筹划必须做到业务流程与税收政策结合，税收政策与筹划方法结合，筹划方法与会计处理结合。同时，在土地增值税清算时，扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发费用和与转让房地产有关税金等，都须提供合法有效凭证；如果不能提供合法有效凭证的，土地增值税清算时不予扣除。

【参考文献】

[1] 翟继光：房地产业如何进行税收筹划[J].中国房地产金融，2006（4）.

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根据奥维云网（AVC）对全国25个重点城市的精装修项目数据监测，2014年房地产精装修市场项目个数同比增长107%，除沈阳外，其他城市均呈现正增长；项目套数同比增长224%，TOP10城市均呈现正增长。

从家电产品配套率来看，配套家电产品分三个等级：吸油烟机、灶具已成为精装修产品中的必备产品，不同类型的精装修产品中均有配套，成为一级配套产品（配置率90%以上）；热水器、消毒柜、空调作为二级配套产品（配置率20%―40%），主要针对中档装修标准产品；电冰箱、电视机、洗衣机、洗碗机等其他家电产品为三级配套产品（配置率0―15%），目前多出现在高档装修标准产品中。

从精装修细分市场来看，楼盘售价在2万元/平方米以下的低档楼盘占比最高，占比为76.4%，同比增长1.7%，中档和高档楼盘相对较少，且同比均出现下滑；且低、中档装修标准楼盘占比较高，分别为46.8%和49.3%；同比来看，低档装修楼盘增长较大，中档装修楼盘同比下降较大。以此分析来看，精装修市场已经开始走大众化消费路线，以低端产品迅速扩张市场。

从区域结构来看，广州以市场占有率19.8%超过了北京和上海，排在第一位，武汉和长沙由于增长率快，也成为重点关注地区，其市场潜力巨大。北京、上海和成都目前保有量和增长率均呈现在第二阵营，意味着这些地区的未来将有很大的更新需求，需重点掌握管理。

面对精装修市场的快速发展，市场空间大、产品单一、产业不成熟等问题也接踵而来。奥维云网（AVC）认为，未来精装修产品的发展趋势，主要朝产品精细化、产业成熟化方向发展，要求配套产品简约化、标准化、个性化和智能化，针对家电产品的需求将越来越高。

互联网带来"连锁效应" 跨界合作成主流

2014年是智能家居的元年，传统家电企业、互联网企业和房地产企业的巨头跨界牵手成为了行业的热点话题。首先是小米牵手华润和美的，探索智能家居系统；接着小米家装复制小米手机互联网模式开始试水房地产精装修行业；接着，阿里巴巴与酷开、美的、创维和飞利浦家电巨头联合推出智能家电；360与奥克斯、TCL也相继推出智能空调、智能空气净化器和净水器产品；长虹、LG、三星等家电企业也开始搭建智能家居系统平台；海信携手11家网络内容企业携手进军智能家居；恒大、万达、绿地等地产商去年也纷纷同TCL、小米、海尔达成合作，完成和互联网产品、平台的对接；今年年初，美的向京东抛出“橄榄枝”；科大讯飞与京东合资成立子公司，在智能家居和语音技术领域展开全面合作。国内企业如此热闹，国外市场也不平静：谷歌以32亿美元收购国外智能家居公司Nest Labs；LG展出其智能家居管理系统HomeChat；三星了智能家居平台SmartHome。当前的智能家居热，正是移动互联网带来的“连锁效应”。

传统家电企业的产品和研发优势与互联网企业的数据域平台优势的强强联合，是智能家居发展的一大趋势，而这对消费者来讲无疑是件好事。在以往，智能家居大多采用国外设备，成本在1000元/平方米左右，成本比较昂贵；而国内企业的强强联合，将使智能家居设备价格很快拉低到100～200元/平方米，这意味着一套100平方米左右的房间，只需要2～3万元的成本就能够顺利部署。

智能家居将成取胜筹码

目前，精装修已成为房地产行业的发展大趋势，但精装修的理念和标准在不断更新，仅是精装修无法满足人们对于家居舒适化的需求，业主还需要配套的智能化产品。过去的智能家居产品消费一直停留在高端别墅区，靠装修工程和智能家居项目配套销售；如今的消费群体则明显在向普通消费者转移。

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（1.河北工程技术高等专科学校，河北沧州061001；

2.沧州医学高等专科学校，河北沧州061001）

［摘要］本文运用特征价格模型，以沧州市二手房为研究对象，调查收集沧州市主城区二手房交易数据，运用spss19.0软件对调查数据进行分析，得出影响二手房价格的特征变量数据，构建沧州市二手房价格估价模型。

［

关键词 ］特征价格；二手房；价格；评估

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.170

1问题提出

目前，国内在二手房地产评估中，广泛使用成本法、收益法、市场法三种传统方法；这几种方法存在着主观随意性、无法反映市场实际情况、资本化率不容易确定等问题。故将特征价格模型引入到房地产估价中，并从住宅类房地产特征价格的角度出发，分析影响住宅类房地产价格的各种影响因素，构建出基于特征价格模型的沧州市二手房价格估价模型，对其特征价格进行分析。

2特征价格模型及应用

hedonic是因为商品价格取决于商品属性的系数值以及属性带给消费者的愉悦和满足感，其实质是从产品的异质性出发，把产品价格分解为特征价格，并通过市场交易数据估计出产品特征的隐含价格。住宅特征价格模型主要研究的是住宅属性的隐含价格。住宅特征价格是指在竞争性市场的均衡条件下，住宅购买者所支付的价格购买住宅各种属性特征所带来的满意程度。

2.1基本模型

价格P与商品特征之间的关系表达为：

线性函数中自变量和因变量均以线性形式进入模型，回归系数对应着特征的隐含价格。

2.3数据来源

本文主要是以沧州市主城区二手房为研究对象，沧州市主城区分为运河区和新华区，根据沧州市主城区交通道路，划分为14个均质区域，选取280个二手房价格数据。同一均质区域内的价格相对在同一水平上。本文样本数据主要是沧州房地产交易中心、沧房经纪、搜狐沧州房产等信息网，结合小区实地调查获取。

2.4特征变量的选取及量化

本文在住宅区位、结构、邻里三大特征的基础上，主要选取的特征因素有繁华程度、交通情况、基础配套设施、生活服务设施、教育配套设施、物业管理、房龄、楼层、景观、建筑结构、朝向、室内装修12个因素（见下表）。

2.5二手房特征变量回归分析

本文将样本数据输入特征价格模型，利用SPSS 19.0软件对样本数据进行计算，进行多元回归，可得到模型参数。选取最小二乘法作为进行模型估计的方法。

通过SPSS 19.0软件计算，得出线性模型相关系数R=0.945，拟合优度R2=0893，这就说明了模型具有较强能力。线性模型的方差分析的显著性检验值 Sig=0.000，其小于 0.01，说明了该回归方程是具有高度显著的，F=34.634，表明了多个自变量与因变量（评估价格）之间存在线性关系。

模型D-W=1.703，其值小于2，根据序列相关检验的原则，可以得知模型的残差不存在序列相关。

2.6模型结果

通用以上分析，得出沧州市二手房价格估价模型如下：

式中：X1——繁华程度；X2——交通情况；X3——基础配套设施；X4——生活服务设施；X5——教育配套设施；X6——物业管理；X7——房龄；X8——楼层；X9——景观；X10——建筑结构；X11——朝向；X12——室内装修。

从上面估价模型得出：

繁华程度、房龄、楼层、装修程度与二手房的评估价格呈负相关。随着房龄的不断增加，表明了住宅类房地产所剩余的价值是在不断地减少，所以评估价格降低；繁华程度的增加使居民生活更便利，但环境变得嘈杂，噪声、汽车尾气等污染，反而使得生活质量降低，引起评估价格的降低；多层二手房楼层越高其价格越低；装修程度受到个人喜好程度制约，对于二手房来说，即使是豪华装修，但与购房者的兴趣爱好不符，从而增加了装修拆除重新装修的成本，无形中增加了其后期成本，使得交易价格降低。

交通情况、基础配套设施、生活服务设施、教育配套设施、物业管理、景观、建筑结构、朝向等特征变量与二手房的评估价格呈正相关。这些因素与日常生活息息相关，人们在购买二手房时均会着重考虑这些因素，模型中的系数水平比较符合实际的情况。

3结论

本文运用特征价格模型来定量分析城市房产价格，通过特征价格的视角，理解房价之间的差异和共性，建立沧州市区二手房的特征价格模型。由于使用价格数据比较真实可靠，特征价格分析评估的结果更接近实际应用效果，对于二手房价格评估有一定的借鉴意义。

参考文献:

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