房地产项目运作管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目运作管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；市场营销；项目化管理；运作

房地产市场营销活动过程相对复杂，涉及到房地产行业的多个管理、销售部门，其完成需要多人合作，有明显的“项目”系统特征；因此，可以将其作为一个项目来进行管理，即结合项目系统和房地产市场营销特点，开展项目化管理；将项目管理思想、方法运用到房地产市场营销活动中，旨在获取更多优势，进一步提高房地产市场的资源配置效率。

一、房地产市场营销与项目化管理

（一）房地产营销与项目管化理内涵

所谓房地产市场营销，其特指当前我国房地产市场中的居住类住房市场，具体含义则是指房地产开发公司、企业或商等为了更好的实现企业预期的发展目标，针对住房产品的销售进行的一系列营销策划、目标制定、消费者与竞争者行为分析，以及制定有关的价格、渠道、服务策略等等一系列活动。所谓项目管理，则是运用专业的“项目活动”知识、技能、方法和工具等实现预期的项目目标，旨在对“项目”进行科学、有效的计划、组织、协调主控制，实现既定有限资源优化配置的一种系统管理方式或方法。

（二）房地产市场营销活动的项目特征

1.有项目不可复制的独特性特点

具体到某个房地产市场营销活动，其不是一个简单流程，更不是每一个房地产开发公司、或者同一房地产公司不同时期、不同项目都可以使用同样的方法开展相关营销，整个营销活动过程与某个“项目”类似，是一个涉及多部门、由多人共同协作完成的活动，每次营销都是与众不同的，有其不可复制性。

2.要实现“项目”的质量、利润目标

具体某个“项目”，要求要能够实现预期的项目目标、能否满足消费者的既定需求；房地产市场营销活动的主要目的就是要实现房地产开发企业预期设定的一系列质量、利润等具体目标而开展的营销活动；二者的目标具有一致性。

3.要在一定资源条件限制下实现目标

社会主义市场经济条件下，任何一家企业拥有的资源都不是无限的，房地产开发企业也是一样；并且房地产开发企业同其它类型企业相比，其受到的资源条件限制可能更多、更加的明显；因为房地产开发企业要实现企业预期发展目标需要更多的、更大量的资金、人力和物力支持。房地产市场营销活动就是在这样的资源条件下，在规定时间内实现企业预期发展目标的一系列营销活动。

二、房地产市场营销活动的项目化管理运作

关于房地产市场营销活动项目化管理运作，实质上就是将房地产开发企业现有的战略性营销目标视为一个项目来进行管理和运作，依据当前最先进的项目管理思想、方法，将房地产市场营销活动分解成多个具有互动特点的工作任务、工作目标和工作步骤，以便更加科学化的开展营销活动，具体步骤如下：

（一）建立项目组织

要想成功实现房地产市场营销活动的项目化管理运作；首先要建立一个项目管理策划组织，旨在为项目管理提供支持，具体由项目经理负责；一般情况下项目经理是从房地产开发企业内部来聘用，项目经理直接对房地产开发企业营销副总负责；具体某个项目的项目经理选出后，要由项目经理依据项目特点、要求等来选拔具体的团队组成人员；团队组成人员的选择，既要符合团队建设要求，又要考虑团队组成人员的多样性，即要从房地产开发企业的各职能部门中进行挑选，人员不足情况下可以考虑进行社会招聘，选拔好团队成员后要对成员进行系统的培训，保证每一个团队成员深刻、统一的了解与理解所要从事的项目管理工作。

（二）项目实施计划

房地产开发企业在完成前期的市场调研后，需要进一步明确目标市场，为下一步的详细营销项目计划制定作好准备；一般情况下，营销项目计划主要包括房地产开发企业的营销战略计划、营销预算计划、营销人员分工和营销日程安排和营销广告计划等。营销项目计划是实施的基础，要想有效提高项目质量，保证营销活动的科学性，其离不开周密计划的支持；计划制定过程中要充分考虑用低成本和高质量的结合问题，时间安排上则要紧凑，媒体选择上既要考虑广告的短期效果，又要考虑广告的长期影响。另外，该阶段还要注意团队成员之间的协作与合作，所有人员集体参与，保证制定项目计划的科学性与可操作性。

（三）项目实施与控制

房地产市场营销项目的实施，其一般在房屋产品阶段即楼盘建好后正式开始运作；但营销项目的实施准备过程却很长，其则涉及到房屋的设计、建设过程；首先，需要配合房屋规划、建设部门定位房屋产品，调查了解消费者的真正需求，以及对房屋产品户型、周边楼盘建设分布情况、周边环境等提出建设性建议。对于项目实施，还要具体研究项目进入市场的时机，目的是便于对房屋产品建设进度进行管理和控制。房屋销售阶段，关于项目实施工作主要是针对营销项开展广告宣传，旨在发掘市场中的潜在客户需求，并制定合理的价格策略，依据宏观经济形势选择有针对性的营销策略实施营销项目，同时有序控制营销进度以顺利完成预期营销目标。

（四）项目终结

项目是否终结，是以是否完成营销任务、实现销售目标为前提的，但也并不是没有明确的结束期限。如要在规定的工作计划完成日期内完成营销任务，实现销售目标；如果提前完成目标，可以考虑追加营销任务，在保留现有人力资源情况下，接着开展营销。如果在规定时间内没有完成任务，则要进一步分析问题的原因，如果是不可预测、不可避免的因素影响，可以考虑延长项目周期，如果是项目运作问题，则需要及时宣告项目失败。此外，需要说明的是成功项目终结工作，即文件归档、信息保存、人员回归、解散项目组织或者延续到下一个项目中。

结束语

房地产市场营销活动是过程相对复杂，涉及部门、人员较多，有明显的项目系统特征，结合项目管理和房地产营销知识，将先进的项目管理思想、技术、方法运用到房地产市场营销活动中，对进一步提高房地产市场营销的资源配置效率具有重要意义。

参考文献

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一、房地产项目动态财务管理概述

动态财务管理是财务管理的一种，是资金控制的一种科学方式。动态财务管理通过对未来发展的预期分析，通过模拟总结出未来财务经营与完成目标之间的差距，从而进一步运用财务管理方式规避风险，实现财务指标稳定发展的分析方法。运用动态财务管理方法可以让企业财务信息受到实时监控。将动态财务管理引入房地产项目的开发与建设管理中，可以提高房地产项目的财务风险可控能力，在全面预算、税务管理、资本应用管理、制度、流程、团队管理中趋势线动态监控。发现问题的前提下，不断创新管理方法与机制，加强房地产项目的整体财务运作能力，在建设前期确立好建设成本预算、在建设中期通过信息化数据备案与计算能力，提出动态分析方法，帮助房地产项目在建设中期节省额外开支，降低不确定性风险发生的概率，降低建筑成本。在将动态财务管理引入到房地产项目后，实时动态的财务目标与预期目标之间的差距不断变动，通过管理机制的不断调整，修正误差，降低风险，实现企业的财务动态管理目标，创造更大的盈利空间。

动态财务管理：动态成本=意外风险损失+额外支付

动态财务管理的成本投入：总成本-动态成本-预期成本=最低承担成本

动态财务的经济收益：经济收益=建设总款-最低承担成本

动态财务管理模式的主要在于科学控制房地产项目的各项工程建设用款，从不同角度与方向加强项目建设合理性，利用动态成本监督的方法控制房地产项目的经济预算与成本投入，选择一系列的动态财务指标改善项目投资与建设有效性。利用动态化的调整机制与财务管理模式，提高房地产项目的目标跟进效率，修正预期错误，控制可变风险，以此来实现房地产项目的动态化财务管理，实现经济收益。

二、房地产项目动态财务管理可行性分析

（一）降低房地产项目可变成本带来可观价值 房地产项目的开发需要投入相应的建设成本，房地产公司不仅需要投入一定的技术能力，还需要提供创新思维建设创新性的房地产项目。但是这种创新需要更多的成本投入，面对新技术引进与策划手段的创新，房地产项目可变成本越来越多。利用动态财务管理方法可以实时监控财务数据与成本投入情况，对可控的财务投入成本进行管理，降低了房地产的成本投入。因此，为了节省资本，长期可持续发展，建立长远的战略发展计划，必须从财务战略的角度寻求真正的发展空间。房地产项目应用动态财务管理已经是时展的特征，也是房地产开发企业适应当前开发项目运作的一种标志。

（二）信息化技术应用解决了静态财务管理难题 随着信息化技术的广泛应用，财务管理也逐步加入了信息化技术，以信息化技术作为基础支撑，实现对公司内部财务数据的分析与管理，对资本进行控制，实现资本投入的最大价值。在全球经济发展一体化的背景下，财务管理的信息化发展利用信息平台或云计算服务能力，就是动态财务管理的体现，为了能够处理大量的财务数据与预期的运算分析，需要一种强大功能为一体的软件作为依赖。这种软件系统根据不同公司的具体情况与操作环境，确立不同的动态管理分析数据与发展路线。利用现代化的设备与信息网络程序进行房地产项目的操作，保障房地产项目的有效运行与安全维护，实现房地产项目建设的经济效益最大化。动态财务管理还节省了房地产项目开发与建设的大量时间成本，降低了建筑材料与建设人员投入的大量额外成本与额外花销。

（三）动态财务实时评价指标对房地产项目成本优化作用 实施动态财务评价指标，可以有效的优化项目成本，降低投资风险，主要表现在：第一，动态财务评价指标能够对项目实施过程中个阶段的财务状况进行纵向比较，这与传统静态财务评价指标要求两阶段的财务指标必须一致的横向比较不同，变得更加灵活。运用定量处理的评价方式，不同阶段的财务指标，所采取的样本数据一定会有所不同，所以不同阶段就会出现不同的采取结果。这样就会初夏一下两种状况；如果每一阶段都运动不一样的财务评价指标，就一定会给动态财务评价体系带来一定的影响；如果固定的运用某一阶段的财务指标，就会存在一定的片面性，午饭全面的反映出其他阶段的财务指标，这也是定量选取法无法应用于动态研究的问题所在。第二，经过长期的研究表明，动态财务评价指标主要还是应该采用定性指标的选取方法。虽然定性指标的选取方法具有一定的主观性，可能会受到研究人员自身主观认识的影响，但是与定量指标选取方法相比，还是具有一定的优势，尤其是在财务指标评价体系构建方面的运用一般都是以定性指标选取法为主，具有深入的研究经验，并且已经建立了较为完善的评价指标体系，是进行动态财务评价体系指标选取的最佳方法。

三、房地产项目动态财务管理模式构建

（一）基础信息管理模块 动态财务基础信息管理的思路是在房地产项目中，搭建动态信息公布与维护平台，从信息对称角度下手解决存在的额外资本投入问题，利用信息平台降低未知风险发生的概率。开展动态财务管理需要掌握房地产项目具体的详细内容，如开发投入成本、采购资金明细、建设用地规格、人员配置与单位价格、市场价格变动、风险系数等情况。在相关信息的了解与资料的分类过程中，动态财务管理需要对目标进行明确的规划与存储。这样才能在建设中期与建设后期进行对比，对房地产项目的具体发展制定明确的方案，根据实时管理的需要制定动态信息发展方案，及时调整方案可行性，拓展工程发展进度，实现对资本投入的跟踪调查。

（二）房地产资金、税务管理模块 房地产项目中资金管理与税务管理占到了非常重要的地位，对房地产项目的建设具有很强的影响力。动态财务管理的开展过程中，主要针对房地产资金、税务内容进行监控与调整，实时汇总信息，分析信息，总结应对方案。

资金管理的主要内容是筹融资管理、资金计划制订、资金计划执行、日常管理。资金管理是以财务信息结合房地产项目开发的不同阶段开展工作，在项目初期主要根据项目的前期投资，开发计划、资金初始方案做出分析。在动态财务管理活动中及时向股东反馈最新的房地产项目发展详情，推进房地产项目的发展动力，做好项目融资的各项前期准备工作，并采取一系列措施尽可能的开辟新的融资渠道，建设风险评价机制，针对融资渠道与投资方案进行随时随地的风险评价。

在项目具备四证条件后，房地产项目一旦开工建设获得相应建筑资金后，需要做好款项应用与管理工作，处理好资金在项目建设过程中的应用方向，对项目建设中产生的额外花销与其他支出进行定位和确认，尽量避免因为人为风险导致的额外支出，安排好各项资金的支付，完善整个工作流程，确保方案的可行性。在结合公司的实际情况、项目开发的进度、资金来源等数据后，提出调整策略，相关部门要建立沟通，实现房地产项目的有序发展与建设。

税务管理的主要内容是加强税收的合理性，动态财务管理基于税收法律政策法规，开展对房地产项目的评测，按照科学的方法处理纳税申报、税收优惠、开展项目税务筹划、规避税务风险、应对税务审计、避免税务风险损失等，实现税收收益最大化目标。

（三）项目绩效与成本管理模块 房地产项目的绩效考核是评判房地产项目建设速度与建设质量的关键指标，也是评价工作人员工作能力与建设效率的影响因素。绩效评估主要的工作内容在于对项目具体的实施进行评价，从房地产项目建设的初期到完工，主要包含：一是工作内容的动态绩效考核，针对房地产建设项目的具体工作信息与建设状况进行不定期的抽查检验、查询、评估；二是项目综合性评估，通过对房地产项目建设完工后整体的状况进行评估，如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等展开评价，给出具体的绩效考核指标，量化指标评价每一个房地产项目建设细节。在成本管理中要建立动态成本调查机制，更加灵活地调查研究每一个房地产建设项目中的成本投入状况，核实具体的成本使用状况，掌握房地产项目实施中的具体操作流程与信息，动态跟踪房地产建设人员、物料的成本实际花销情况，有利于房地产项目建设的稳定发展，及时发现并解决问题，避免风险加剧与额外成本的支付。

四、房地产项目动态财务管理模式运行思路

（一）项目前期准备工作 房地产项目动态财务管理在前期做好充分的准备工作，对房地产项目的整体信息与建设要求、标准拥有全新的了解，掌握房地产项目的发展具体信息，保证系统的有效运行。在房地产项目建设中通过动态财务管理实现资源的相互配合，提高财务管理能力，加强各方面与资源的辅助效果。房地产开发企业尽可能收集全面的财务信息并根据相关资料进行分析总结，对房地产项目建设的预期投入成本情况与实际建设方案进行总结与测评，提出存在的可知风险因素。利用动态财务管理模块，制定出详细的资金使用规划与可行性研究报告等各类项目分析资料的编制，为接下来的工作做好准备。

（二）项目成本分解与核对 在做好前期的准备工作以后，要加强对建设中每一个项目详细组成部分的成本分解，核对其价格与投入成本的实际差距，找出误差值并确立导致误差的直接影响因素。对房地产项目建设中期的项目成本投入进行分解，并且对应各个详细的采购成本环节，进行资本投入的项目核对，核对每一个项目建设环节的基本因素与成本投入内容。首先就是财务人员要对成本进行分解，根据建设项目内容，按照产品采购、成本投入、实际耗费资本三个关键因素，进行核对。在前期发展与规划中，房地产项目的成本投资需要科学、合理的规划具体的方案，将各个项目的成本清单进行有序的罗列，将不同阶段的建设目标分配给不同的部门去执行并按期完成建设任务，以此作为绩效考核的标准。将工作细分，将房地产项目的成本投入进行分解，细化建设目标，便于后期的核对。通过分解工作细节，在有限的时间内可以将信息分配进行点对点的核对，让部门负责人注意工作细节与工作内容，更好地完成工作，让财务部门与各负责部门方便及时沟通每一个工作细节，协调工作内容的下一步发展策略。

（三）项目完工情况跟踪、反馈、调整 房地产项目建设完工后，要根据房地产项目建设的实际背景、实际价值进行全程跟踪，通过建立信息核对与访问程序，财务部门要完成各项内容的统一，协调各部门，组织开展房地产项目建设的后期跟踪、反馈、调整工作。动态财务管理要求财务部门要跟踪房地产项目中子项目与字母表的执行情况，并做出工作评定，之后会根据项目的实际需要，将这一评定结果反馈给相关的项目实施部门，这样就能让有关人员及时了解到这一阶段计划目标的实施效果并做出相应调整。也可以直接向股东给出反馈，通过股东与财务部门的协商，制定新的解决方案，调整子目标、子项目的修整计划。

动态财务管理的完工项目检验，通过动态财务管理，房地产项目的工作内容更显得清晰有序，工作内容的细化、预期的分析、部门的协调、成本的实时监控、制度与管理的创新都在一定程度上改进了房地产项目传统的管理模式，让财务部门更能及时的了解到项目资金使用情况，对成本的投入了然于心，对整体的运作情况更好地配合与调整，实现最大的经济收益。

参考文献：

[1]高崎：《房地产开发项目的动态财务管理方法探究》，《投资理财》2012年第10期。

[2]何朝辉：《网络财务管理发展中存在的问题分析及其对策》，《中国新技术新产品》2012年第4期。

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关键词：房地产；开发；风险管理；项目管理

1、房地产项目风险管理的基本理论

1.1 房地产项目风险管理的概念

房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科，各经济单位在风险辨识、风险估测和风险评价的基础上，根据具体情况优化组合各种风险管理技术，对房地产项目风险实施有效的控制和妥善处理风险所致后果，以期达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。在决策时，能否达到上述期望目标，不仅取决于决策前的风险辨识、分析和评价是否全面正确，还取决于在实施控制方案过程中能否进行正确的效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的目标。

1.2 房地产项目风险管理的过程分析

房地产项目风险管理一般包括风险识别、风险分析、风险应对和风险控制等四个阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复进行。

（1）风险识别是风险管理中最重要的步骤，只有全面、正确地识别房地产开发过程中面临的所有风险，才能有的放矢地针对风险进行分析，使风险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各风险因素产生的根源。风险识别的参与者应尽可能包括项目队伍、风险管理小组、来自公司其他部门的专家、客户、最终使用者、其他项目经理、项目相关方以及外界专家等。另外，项目风险识别并非一蹴而就的事情，应当自始至终反复进行。

（2）风险分析包括风险定性分析与风险定量分析，风险定性分析是确定风险发生的可能性及其后果的严重性，并按照风险对项目目标可能的影响进行风险排序，以明确特定风险的重要程度从而指导风险应对计划的制订，并帮助项目团队成员修正计划中出现的偏差。风险定量分析则是量化风险的出现概率及其影响，确定该风险的社会、经济意义以及处理的费用和效益分析。不仅量化分析每一个风险的概率及其对项目目标造成的后果，而且也分析项目总体风险的程度。通过对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，包括分析风险性质、风险发生的可能程度、风险发生对预期利润的影响程度，使项目可行性研究建立在风险分析的基础上，选择可靠性好、风险隐患少、风险程度低的项目管理方案。

（3）针对风险识别和分析的结果，为提升实现目标的机会，降低风险对目标的威胁，必须制订项目风险应对计划。风险应对计划必须与风险的严重程度、成功实现目标的费用有效性、项目成功的时间性与现实性相适应，同时也必须得到所有项目利益相关方的认可，并应由专人负责。项目一旦立项，项目管理者就应该紧密结合国家对房地产市场的监管政策，在城市规划、政策法规的约束条件下，研究房地产的供求现状及发展趋势，确定周密的产品方案和营销策略，围绕项目开发进度优化资源配置，统筹资金安排，使整个项目的实施有条不紊，进而达到预期目的。

（4）跟踪已识别的风险，监视残余风险，识别新出现的风险，修改风险管理计划，保证风险计划的实施，并评估风险减轻的效果是项目控制的主要任务。完善的控制体系和有效的实施，是防范风险和控制风险的可靠保证，同时也将成本管理与企业的整体经济效益直接联系起来，对减小财务风险的作用极其显著。一个好的风险控制系统可以在风险发生之前就提供给决策者有用的信息，并使之做出有效的决策，达到项目风险管理的目的。

在以上四个阶段中，项目管理者只有充分了解房地产项目的风险情况，对“易发险情”进行认真的分析和预测，并根据自身实力估算投资风险的承受能力，综合权衡房地产项目的收益和风险，制定各种风险的防范措施，达到风险小而收益高的目的，才是房地产项目管理的真正目的所在。下面结合该项目的案例，运用项目风险管理的基本理论来具体分析该项目开发中存在的风险及产生根源，对重要风险进行估计和评价，同时提出较为详细的风险管理措施。

2、工程实例：

我公司开发建设的湖州项目总建筑面积约45万m2，绿地率40%，是由别墅、高层、小高层组合的住宅小区。从规划设计上看，该项目强调不同建筑群体的统一性和完整性，规划设计方案既要能满足该建筑物的各项使用要求，同时又必须符合建筑间距，相邻建筑间的相协调。从规划布局上看，项目建设充分体现了现代感与自然文化气息的结合，建筑互相围合、各组团间贯穿公共绿地，即统一又形成每个单一的整体，构成气势非凡的空间效果。

2.1 项目各阶段的风险识别

在投资决策阶段，从各项政策方面来看，本项目具有得天独厚的优势；从社会环境与经济环境方面来看，由于国家总体经济形势的良好，风险因素也较少。但是由于国家相关部门对国有土地进行了彻底的清查，相继下发了关于房地产土地交易方面的各项文件，严格的土地政策使该项目在土地获取方面面临极大风险。

在土地的获取阶段，房地产开发所需巨额资金和融资是开发商最为关切和颇费心机的问题。我国房地产业资金大部分来自于金融机构的贷款，许多开发商利用贷款进行滚动操作，然后将楼盘以个人按揭贷款进行销售，最终将房地产风险转嫁到金融机构身上。由于房地产金融体系的内在脆弱性和资产价格的内在波动性，使得该项目也不可避免地具有筹资方面的风险。

在建设阶段，该项目也将面临着招标模式风险、承包合同风险、工期拖延风险、项目质量风险、开发成本风险及施工索赔风险等，但只要施工单位与开发商在房产开发市场具有良好的口碑和品牌效应，因此项目在招标模式、承包方式以及承包合同方面的风险因素也可控制在较小范围。

在租售阶段，该项目采用预售方式，在住宅具有稳定需求的市场条件下，有利于资金的快速回笼，因此这方面的风险因素较少。租售合同风险方面，重要的是销售价格定位，准确合理的销售价格能够比较快地为广大需求者所接受，从而为资金的快速回笼提供可能。

2.2 项目的风险分析

2.2.1 项目投资阶段风险的敏感性分析

通过对与利润有关的建安工程费、土地开发费、综合配套费用、住宅售价等敏感因素进行单变量敏感性分析。列出住宅售价因素变化而其他因素不变的情况下，建安工程费、土地开发费、配套费用相对固定的情况下，住宅售价因素对利润的影响比较关键，总结以上几个因素的变化与成本利润的关系，是正、负相关的关系。

2.2.2 项目土地获取阶段风险分析

项目在土地获取阶段的风险主要是融资风险，而该项目在融资方面依靠银行贷款，自身也需具有充足的自由资金，加大融资手段上的多元化，大大降低了融资风险。

2.3 项目的风险控制

（1）项目土地获取阶段筹资风险的控制措施。对筹资风险主要采用风险控制与风险自留，明确不应过度负债，项目开发前期对资金运作应有全过程通盘的考虑，留有余地并有资金补充应急计划项目；将短期负债与长期负债区别对待，尽量减少短期负债，以适应该项目开发生命周期长的特点；将房地产销售工作提前，用收入弥补资金不足，减少负债，并提前盈利等。

（2）对设计变更风险、设计方案不合理的风险控制。主要采用风险控制和风险转移，加强施工前施工图审查及设计交底，建立健全会审制度；采用监理制度，更好地规范各个单位的行为；严格设计变更审查制度等，以便对项目投资控制。

（3）对工期拖延的风险控制。主要采用风险转移，利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位，具体措施为：在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位；聘请专业监理公司，在监理合同中同样设定相应工期条款，明确监理公司对工期拖延同样负有责任。

（4）对各种安全事故风险以及其他风险的控制。任何风险防范措施都是有“人”来发现并实施控制措施的，对该项目总体而言，首要的是建设一支业务优，能力强、熟悉市场的管理队伍。有了这样一支队伍，就能够从源头上减少和消除各种风险因素对房地产项目的影响。另外，进行风险控制管理要注意两个关键问题：一是风险控制目标的确定与分解，二是责任落实。当然，在有效地管理规划与控制风险时，还应注意工程项目风险控制的执行与反馈。这是对风险控制效率和效果评价与规避风险能力再提高的过程，检查风险管理方案的实施情况，对风险情况进行监控，用实践效果评价风险管理决策效果。要确定在条件变化时的风险处理方案，检查是否有被遗漏的风险，对新发现的风险因素应及时提出对策。

3、结语

对房地产项目风险的分析研究在国外是可行性研究中一项不可缺少的内容，特别是近二三十年来得到了迅速发展。要避免房地产项目管理的风险，必须对房地产项目管理过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析。目前，我国房地产业的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究和总结提高，许多项目管理者甚至各级政府在房地产项目的运作上还存在一定的盲目性和不科学性，对房地产业的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的全面论述也比较少。因此，房地产项目风险管理的理论研究和实践运作，不仅是房地产项目管理者面临的一个重要课题，而且是房地产业管理和政策制定部门所必须关注的内容。

参考文献：

[1]谭术魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2004.

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【关键字】房地产；项目管理；存在问题

1 前言

房地产行业是一个地域性很强的行业，即便是同一地区，由于项目定位不同、功能不同、客户群不同、地块不同、环境不同、规划不同等等也会带来项目内容的极大不同。与公司管理相比，房地产项目管理的不同在于其有一个生命周期：开始、执行、结束。由于部分公司分不清公司管理与房地产项目管理的区别，混淆了两种管理从而导致房地产项目管理无法顺畅进行；有些人将项目管理与工程管理的概念等同，不同的部门相互推卸责任，影响了项目的进度与经济效益。理对于房地产开发而言，房地产项目管理是极其重要的部分，开发商的前期策划、市场调研、计划可行性判断与论证、经济分析评价以及后期的营销策划等过程都需要项目管理，从而实现最终产品的出台。房地产项目涉及到多方面多专业：规划建筑、结构、暖通、给排水、经济、营销、园林、管理等等。具备综合能力的管理人才、各专业技术人员的共同参与、相互协调，才能保证房地产开发项目获得预期回报。由此可见，房地产项目的管理是全方位的工作，施工项目的成功管理能够为项目带来较好的经济效益，也能提高社会效益。因此，房地产项目管理工作不可或缺。

2 房地产开发项目管理的含义及遵循原则

房地产开发项目管理是工程项目管理的一个分类，它是指管理者综合运用系统工程的观点、理论与方法，对房地产开发项目的全过程进行全方位的综合管理，从而实现生产要素的优化配置，保障优质产品的诞生。其遵循的原则有：成本最低原则；质量管理原则；责任对等原则。房地产是一个暴利行业，近些年房价的不断上涨带给普通大众恐慌与不满，因此应当从项目管理的角度，降低房地产的成本，尽可能实现最低目标成本的要求，同时要保证房产质量。质量是企业生命的灵魂，尤其是房地产，其产品质量的优劣直接关系到其生死存亡，因此必须严把房产质量关，行之有效的实行项目管理。责任对待原则是针对房地产商提出的，房地产商应当注重自己的生产责任，不能只注重进度与资金回笼问题。

3 房地产项目管理中存在的问题

3.1 可行性研究不够

房地产项目管理的一个最基本前提就是前期研究。只有项目确定了，才能进行项目的前期投资工作的跟进。有些房地产开发商在取得项目后，没有足够的市场调研以及前期可行性研究就立马动工，仅仅根据市场的走风做事，西施效颦的做法，导致社会资源的极大浪费。

3.2 项目监督程序不完善

项目前期的可行性研究不够，有些房地产商为了尽早收回资金，就可能片面的追赶工程进度，对于工程中的安全问题和质量问题监督缺少足够的重视。当设计与实际施工产生分歧时，房地产开发商往往一味从利益的角度出发修改图纸，缺乏必要的实际调查分析，大多数临时分析都是一念而定，缺乏可靠性，监督工作更是无从说起。

3.3 合同管理意识淡薄

这方面的问题主要体现在房地产开发商的合同意识中。我国传统思想强调有些事情“口头”意会便可，不注重合同的落实。随着我国加入世界经济竞争，经济发展的速度不断加快，不同文化间的冲击对于我国的传统思想是一项极大地挑战，这就要求房地产开发商在今后的工作中注重合同的作用，对于合同中每个字每句话都要细细斟酌，找出最合适的用语，不能随意修改合同。

3.4 业主、承包商、分包商之间矛盾

在房地产项目的收尾阶段，各业主、工程承包商以及分包工程的分包商之间的矛盾不断激化。在房地产开发项目的土建施工阶段，工作较为单一，项目管理相对简单，在总包合同中已经包含了相关的内容，监理方与管理工作人员按照合同中关于分包等问题的规定能够很容易的完成项目管理工作。工程招标时，有关工程接口界定、工程配合的内容不够详细，所签订的工程施工合同不够严密，这样就让一些合作意识不良的总承包商对于工程分包等问题上大做文章，给业主项目管理人员带来不必要的麻烦，纠缠于工程配合和工程接口问题中，以致于造成工程延期。当业主分包工程的分包商遇到问题时往往找业主，业主的现场管理人员成为协调人员，在项目收尾阶段，大部分的时间都花在协调工作中，造成浪费。

4 房地产项目中存在问题的解决措施

对于房地产项目管理中存在的各种问题，应当积极采用新的管理理念，规范项目的合理运作，避免项目运作过程中不合理的管理。对于房地产开发商而言，好的项目管理决定着其是否能在竞争日益激烈的房地产竞争中尽早占据优势。

4.1 确保前期可行性研究的严谨进行

项目前期的市场定位与产品研究、项目的品牌战略等都是前期可行性研究的内容。随着房地产市场的竞争日益加剧，企业品牌建设不应再局限于单纯的广告投入，越来越多成熟的消费者会将眼光放在产品的质量与售后服务上。因此，房地产开发商应当对自己的产品有一个客观全面的认识，对其进行客观合理的评价。充分的前期可行性研究对于确保产品的质量，实现房地产开发商自身的利益最大化目标都有重要的作用，应该注重该工作的进行，严谨对待。

4.2 完善项目管理的程序

完善程序监督制度并透明化，能够确保项目管理的顺利进行，确保实现项目管理的目标。针对当前房地产开发项目中存在的管理不规范问题，应当根据实际情况加强监委会的作用，借助第三方力量防止自己监视自己的情况出现。房地产开发项目是一个系统的大项目，其涉及到的项目点较多、战线较长、项目面广，中间涉及到的内容较为全面，只有项目管理工作确实到位，按部就班的实施，并根据实际情况合理调整管理方式，积极解决项目进行过程中遇到的问题，确保项目的顺利进行。

4.3 提高开发商的合同意识

在前期充分完整的调查基础上才能切实提高项目管理意识，针对当前部分房地产开发商合同意识薄弱的现状，应该不断强化其管理意识，让其明白项目管理的重要性。改变房地产开发商的传统观念，使其意识到合同的作用，意识到合同具有的强制性威力，这样才能做到从根本上改变房地产开发商合同意识薄弱的现状，保障房地产开发项目管理更好地实现。

4.4 高度重视项目收尾阶段的管理工作

针对项目收尾阶段常出现的矛盾问题，应该考虑在项目收尾阶段建立一个工程项目收尾临时机构，该机构由房地产开发商工程主管领导牵头、并囊括工程管理、技术、开发、材料设备采购人员、销售人员、物业管理人员等内部工作人员。工程项目现场管理人员与工程项目收尾临时机构分工协作，更好地完成工程项目收尾阶段的项目管理、项目交付工作。

针对各分包商无法完成总承包商组织分包的工程内容的情况，应当由开发商发包的内容进行细化，深化各类发包工程的内容的招标合同内容。最重要的是，实现研究工程内容的建设时间、验收、资料、协作、交接、安全、场地等等接口配合条件，事先就可能出现的问题进行策略制定。

5 小结

房地产是关系到我国国计民生的重要行业，其质量关系到国之根本。提高我国房地产开发项目管理的水平已是刻不容缓的重要问题。因此，坚持科学合理的管理方法，提高项目管理人员的综合素质与管理水平，建立并不断完善房地产开发项目管理的基本流程，这样才能更好地保障房地产企业在日益激烈的竞争中处于不败之地。

参考文献

[1]眭云晴.房地产项目管理成熟度的模糊综合评价[J].山西科技,2011(4).

[2]李童.房地产项目管理中的有效控制问题研究[J].硅谷,2011(2).

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【关键词】房地产项目；风险管理；解决措施

房地产是一项投资大、效益高、风险大且参与者多的项目。其涉及的风险包括政治、法律、合同、自然以及合作方等多方面的因素。随着我国房地产行业的不断发展，房地产开发企业已逐步意识到房地产项目风险管理的重要性，并确定风险管理目标，在项目实施过程中加大风险的辨别、管理与控制力度，采取正确的风险解决措施，才能提高房地产企业抵御风险的能力，提高企业的经济效益和社会会效益。由此可见，就房地产项目风险管理的控制及问题解决措施实施进行探讨具有十分重要的意义。基于此，笔者做出以下几点探讨。

1 概述房地产项目风险

房地产项目风险主要表现在以下两个方面：一是市场风险，二是价格风险。

1.1 房地产项目的市场风险

房地产项目的市场风险主要是指因房地产市场状况产生变化给房地产企业投资带来的损失。房地产市场作为一个区域性的市场，主要由本地区房源供需状况、消费者的嗜好和购买能力、房地产市场的竞争能力和规模以及方式、房地产市场的结构、性质、发育程度等多种因素而决定市场风险的大小。

1.2 房地产项目的价格风险

房地产项目的价格风险主要是指因房地产定价不合理给房地产企业投资带来的损失。它主要是由于对市场的研究不够充分、市场的定位不够准确以及定价策略的不科学导致与价格波动不适应。如果房地产价格定价过高，虽然增加了收益，但是所定的价格高于市场而不被市场所接收，就会导致房产滞销，房地产企业的总利润就会下降；如果房地产价格定价过低，虽然房产的销量在增加，但企业的经济效益将会受到损失。价格风险始终贯穿于整个房地产项目之中。

2 房地产项目各阶段风险管理的控制

所谓房地产项目风险管理的控制，就是房地产企业对各种潜在的风险进行分析和评估，并采取针对性的措施进行风险管理的控制。在整个实施过程中加大管理和控制力度，从而将风险的损失降到最低。房地产项目的风险管理作为房地产项目管理工作中不可或缺的一部分，房地产项目风险管理的控制已成为当代房地产企业提高风险抵御能力的重要手段。因而必须加强房地产项目各阶段的风险控制。房地产项目各阶段的风险主要表现在以下几个方面：

2.1 房地产开发地区的风险

因为社会经济发展不平衡，地区与地区的社会经济环境不同，使得地区不同的房地产企业面临着不同的风险，各地区对房地产开发项目的风险因素也存在较大的差距。而房地产项目具有固定的地理位置和不可逆性，这就使得房地产开发地区的风险对房地产企业的重大决策具有重要的影响。

2.2 土地购买风险

如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程和结果。如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对偏高，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断。

2.3 征地拆迁风险。

征地拆迁涉及许多法律问题，一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，法规可操作性比较差：另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、终济的原因，拆迁过程中会出现各种复杂情况，使开发商面临重大的风险。

2.4 建设阶段的风险

2.4.1 招标模式与风险

目前采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在各自不同的风险。

2.4.2 承包方式与风险

建设全过程承包：开发商要冒承包商选择不当的风险。阶段承包：这种承包方式可以发挥各专业承包单位的专业特长，但同时增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度，由此增加相应的风险。

2.4.3 承包合同风险

合同风险有两类，一类是由于合同条款不完善，阐述不严谨，或部分条款与法规相抵触，在执行中可能给开发商造成损失。第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方问的不同分配。

2.5 房地产项目租售阶段的风险

2.5.1 销售时机风险

房地产销售时机风险有：预售、即时出售和滞后销售。每一种销售方式都有不同的风险。

2.5.2 租售合同风险

房地产平且售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的，交易合同纠纷风险是一种概率很高的风险，并且一旦出现后，风险交易也很大。

2.5.3 房地产项目风险防范与解决措施的实施

针对上述的各种风险，笔者就房地产项目风险防范与解决措施的实施做出以下几点探讨：

（1）做好投资风险的辨别及决策

投资风险的辨别主要包括收集和整理风险信息、了解和分析风险环境以及风险的特征与类别的区别。在确定投资决策时应对各种方案、情况和条件下的损失的大小进行评估和风险的计算，从而确定是否需要承担风险，选定最佳的投资方案。

（2）注重风险承担

在筹集房地产项目资金过程中，必须注重风险承担。所谓风险承担，主要是指企业以内部资源来弥补企业的损失，是房地产项目风险管理的重要手段。应做好以下几个方面：一是负债不能超过企业的承受极限；二是在房地产项目决策阶段为资金的整体运作做好全面的规划，并制定临时资金补充应急方案；三是对企业的负债形式进行分析和归类，确保企业的负债为长期负债。

（3）做好风险转移

在房地产项目招标时，应与工程项目施工方、监理方签订工程项目承包合同，并在合同中就施工工期节点、工期延误等应承担的损失进行明确的约定，从而有效的转移风险。

（4）加强风险控制

房地产项目设计与施工过程中，首先应做好设计交底与图纸会审工作，并严格执行监理制度，就项目的设计与施工进行全程监控，最后还应严格审查设计变更与工程现场签证，以便有效控制工程造价。

（5）制定严谨、周密的应急预案

因为房地产项目具有较长的开发周期，国家金融投资政策的变化，企业各种因素的变动都给企业带来了一定的风险。作为房地产项目风险管理者必须制定严谨、周密的应急预案，通常应急预案包括对风险的描述、出现风险的可能性、计划假设的完成以及风险的影响和适当的反应等。

总之，房地产项目风险的控制与管理是一项较为系统复杂的工作。作为房地产项目风险管控人员，必须提高风险防范意识，加大风险防范和控制力度，采取有效的防范措施，尽可能的将风险降到最低，提高房地产开发企业的竞争实力。

参考文献

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1 成本管理的内涵

成本管理是房地产项目管理的重要组成部分，它是通过一系列方法对企业生产经营过程中发生的成本、费用进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等，以达到降低成本，提高经济效益的先进的管理方法，是增强企业市场竞争力，保证企业稳定、持续、健康发展的有效途径。但目前国内多数房地产企业的成本管理工作不规范，成本管理与运作过程不合理，容易产生成本超预算、工程质量不合格以及工程超期等众多问题，这些在成本管理中存在的诸多问题使企业不能达到预期的社会与经济效益。

2 房地产企业对成本进行管控的原因

就目前情况看，房地产企业面临着一定的不利因素，正是由于这些不利因素，致使企业不得不以成本费用为出发点，来提升自身的经济效益和社会效益，最终提升自己的综合竞争力。这些因素主要表现在以下几个方面：

2.1房地产企业成本管理体系不完善

现今，房地产企业在自身的成本管理控制工作方面已经取得了一定的成绩，部分企业已经意识到战略规划对控制企业成本、提高经济效益的重要性，也逐步将其融合与实践到自身的成本管理控制中来。但是其成本管理仍处于粗放状态，在实际执行过程中形同虚设，无法将科学的合理的成本管理控制体系积极的应用到实际工作中。与此同时，企业无法制定出配套的完善的奖惩措施，一些房地产企业因为各部门岗位职责权利的不相对应，出现了干多干少一个样，干好干坏一个样的局面，即使兑现了也是受奖的不公，受罚的不服的局面。这种做法，不仅严重挫伤有关人员的积极性，更给今后的成本管理工作带来不可估量的损失。

2.2未能对房地产项目全寿命周期进行成本管理

房地产寿命周期是指房地产项目从创意到建设，直至竣工交付及售后服务等所涉及的全部时间。在完整的房地产开发过程中每个方面都会涉及到资金的流动，因此要将成本控制观念贯穿在项目的全寿命周期，从各个方面出发，建立系统的全局的发展观。当前很多房地产企业在成本管理中只重视建设期的成本，而忽视了房地产项目寿命周期成本管理。这不仅关系到建设期成本，还关系到房地产项目运行拆除阶段和竣工等各个阶段的成本。

2.3项目成本管理落后，成本管理难度大

传统的房地产企业成本管理中存在成本预测滞后，很多企业没有按照国际通行做法，在投标报价阶段完成前先完成投标项目的成本测算。很多房地产项目在投标阶段直接计算项目投标价格，没有将目标成本进一步分解到企业各部门、各项目以及实施各环节，没有形成明确的成本目标，成本管理控制缺乏具体的实施举措，一旦反映在财务账面上将造成成本失控，无法挽回。同时房地产企业的项目成本计划缺乏编制基础。技术人员不参与成本计划的编制，编制的施工组织和人员设计时只考虑技术上的可行性，不考虑经济上的合理性。施工企业不能及时将已完成工作量所耗费的实际成本与计划成本进行对比，致使在成本计划控制的角度实际成本运行工作与成本计划不吻合，产生成本偏差，重则造成企业亏损。

3 房地产企业进行成本管理的措施

3.1加强企业成本管理的意识，注重投资决策阶段的成本管理

在房地产开发项目投资开发决策之前，为避免主观决策和盲目建设带来的经济损失和不良后果，企业应做好项目可行性研究工作。认真分析各种因素，做好项目的成本费用估算、投资及效益的测算，了解金融环境、税收环境及其影响，做好投资风险的评估并制定相应的对策，对建设项目进行综合评价。企业决策的好坏与优劣将直接影响整个成本控制。

3.2建立健全成本管理组织和控制体系

房地产开发企业应根据企业的自身发展所处的阶段建立相应的成本组织构架及运营模式，在组织结构的设计上尽可能使流程的关键环节由专业部门、专业岗位完成，尽量减少组织构架，减少管理层级，提升管理的绩效。企业应根据自身情况，合理选择经营模式。当企业处于单项项目开发阶段时，公司从成本管理角度考虑应采用职能制运营模式；当企业处于同城多项目开发阶段时，可灵活采用矩阵制运营模式，以提高管理绩效；当企业在异地开发项目时，可采用项目公司制运营模式，成立项目法人，组建项目公司，按分公司组织构架方式组建，同时成本管理组织构架应按企业的发展相应阶段设立。

3.3加强成本管理与现场控制，减少多余成本产生

房地产开发企业应建立规范的成本控制流程。项目运作中确立投资预算、概算、施工图预算三者间的动态协调控制方法。正确、合理选择工程造价的计价方法和合同计价方式，加强工程变更和签证的管理。规范操作，严格管理，保证变更和签证的及时性和有效性，建立工程量签证或经济费用签证实施会签制度，同时建立限额签证制度，工程变更确保按照审查论证程序进行。在项目开发进程中与成本控制有效地结合起来，保障成本管理工作的顺利实施。

总之，成本管理是一项系统的复杂的工作，牵一发而动全身。为改善房地产企业的成本管理，在机构、人员、流程、工具、手段等多方面也必须做出适应性的调整，以提升成本管理水平。房地产企业的成本管理是全成员性、全过程性的管理，企业需要建立完善的成本管理体系，同时加强实施过程的成本监督和分析，并及时反馈。这样能为企业营销策略的制定和调整提供依据，使企业获取更大的经济效益。

参考文献：

[1]高志伟.房地产开发成本管理研究[J].现代商贸工业，2010（21）.

[2]史映旗.谈房地产开发企业成本管理[J].时代经贸，2008（09）.

[3]陈雷鸣.房地产项目成本管理问题研究[J].中国电力教育，2010

[4]李纯.房地产企业成本管理存在的问题及对策分析[J].现代商业，2008.

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关键词：房地产；项目管理；风险

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

房地产开发是指在法律批准的情况下对具有使用权的土地进行开发，以及房屋等各种基础设施开展的建设活动。其投资巨大、耗时耗力，在高盈利的同时也具有高风险，作为房地产活动的首要环节，房地产开发与城市规划建设密切相关。近些年来，我国经济有了飞跃性的进步，在促进房地产产业迅速发展的同时，竞争也愈发激烈，且当前城市住房矛盾颇为突出。因此对房地产项目管理提出了严格要求，若管理上出现问题，不仅会增加群众生活困难，而且不利于国家经济发展，所以应采取有效措施，提升房地产项目管理水平。

一、国内房地产开发现状及加强管理的重要性

房地产是一项不动资产，其开发过程涉及诸多领域，因利润极高，许多开发商纷纷投入其中。国际知名房地产企业的大量涌入，为国内企业带来了先进的经验，加上自身努力以及多年的积极探索，国内房地产开发整体呈现出上升趋势。然而我国市场经济秩序尚未完全稳定，行业竞争太过激烈，而人才匾乏、管理缺陷，导致房价迅速增高，与国家经济实际发展状况不符，与人民生活水平脱节。过高的房价增加了人们的住房压力，加上过渡开发，极易引起剩房危机。

现实告诉我们，当前国内的房地产开发项目急需有科学的管理，杜绝不正当竞争行为，维持正常秩序，为行业稳定发展创设良好的环境。创新管理理念是基础，通过强化全过程管理意识，提高各环节管理水平，可有效避免偷工减料、腐败贪污现象，使得工程质量有所保障，进而为企业带来更多的经济效益和社会效益，为企业健康稳定地发展注入新的活力。

二、房地产开发成本构成及影响因素分析

房地产开发成本构成所谓房地产开发成本是指房地产开发商在开发工程项目的过程中，从投资决策到销售，在这一过程中所花费的全部费用，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产开发成本影响因素分析由于房地产开发具有高收益、高风险、投资期限长的特点，所以影响成本因素多，一方面受宏观经济政策等因素的影响；另一方面对于单个房地产项目来说，是指影响房地产开发企业营运成本的因素。①项目决策。房地产项目的投资通常都是投资数额很大，房地产企业需要重点考虑项目的风险性预测，以及自身把握风险的能力。对于同一个工程项目，不同的房地产企业面临的风险同样存在一定的差异性，在这种情况下，房地产企业需要结合自身的资金实力、融资能力、经营管理水平等实际情况，进一步对项目的风险进行判断。②土地成本。目前，由于用于商业开发的土地数量极为有效，在这种情况下进一步抬高了土地的拍卖价格。另外房企之间的竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨，使得土地成本很难控制。同时由于土地价格占项目总成本的比重较大，约占项目总成本的30~35%左右，以相对合理的价格取得开发用地显得尤为重要。③工程建设成本。工程建设成本受工程设计方案、工期、建筑产品的质量水平、生产要素价格市场波动等因素制约，而国家政策和各房地产企业自身的管理水平和项目运作自有资金等对房地产开发的相关税费、管理费用和筹资成本等也有不同程度的影响。

三、现行房地产工程管理出现的问题

（一）在施工中对国家管理规定不重视

房地产开发公司没有进行有效的工程管理,为了追求尽早实现经济利益,不顾开发程序的限制率先施工,这给房地产公司带来了不良的影响,也给社会带来了消极的影响。其次也导致很多房地产开发商千方百计寻找法律上的盲点和制度上的漏洞。结果导致施工进度被叫停，施工单位被通报罚款以及房产项目开发企业被实行经济上的惩罚。还有的在施工中为了赶超施工进度而放任国家的相关规定于不顾，比如超时施工、违规施工、施工作业不达标等，这些都是严重存在安全隐患的。所以在房地产工程中要严格遵守国家管理规定，杜绝安全事故发生。

（二）完工时验收以及各种管理不严谨

在房产项目建设中，很多开发单位都不够重视工程最后的验收工作，和草草开头草草结尾很是一样。同时为了缩短工期，都是尽量缩短验收环节，但是房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况。所以如果施工有多个单位合作完成，那么在工程期间的详细记录对于验收就很重要了，可以发现是哪个公司出现了错误，对于公司的责任分配起到很大作用。

（三）开发商与供应单位之间缺乏诚信，影响房地产项目管理

开发商是房地产建设的组织者，对房地产整个建设过程进行控制。对于房地产项目管理人员来说，控制材料的供应是确保工程质量、进度的重要保证，工程实施所需的建筑材料、设备，在房地产实施阶段必须制定完善的供应计划，满足现场实际生产需要，另外由于开发商对招标工作不重视，对工程项目发包的内容和接口要点不了解，再者招标工作组织不力，工程建设所需的资源积累不足，最终导致供料供应不上。在实际中有的开发商认为自己是买家，对材料供应方提出不合理的要求，给供应单位留下不好的印象，在开发商急需时，估计发难，等工程项目结算后，故意拖延工程款，诚信缺失，双方之间的不能有效的沟通，影响项目的正常进展。开发商既要通过交往实现供需双方的平等、诚信关系，又要建立供应单位资源库，以便在工程项目建设需要时满足建设需要。

四、房地产工程管理的措施

（一）规范合同管理

在施工企业的管理上，合同管理的地位十分显著，所以必须对合同有明确的规范，不能盲目地进行施工。企业为了保证工程成本，创造更多的经济利润，必须规范合同的内容《条款》经过设计阶段，施工的合同内容更需要从大到小各方面都有一定的要求，才能保证竣工的顺利。同时，前期的合同规范明确，就能给施工过程中的资金运作指明方向，这就是合同管理的最终目标。另一方面，合同管理能对施工过程的完成进度进行监控，针对规定的施工成果进行验收，保证施工的质量。因为在施工过程中，容易出现豆腐渣项目，以非常低的价格购买质量很差的材料，这样只会形成劣质的工程，针对此种问题，最好的避免方式就是制定严格的合同管理条例。

（二）在完工时严格验收和强化工程管理

工程完工时的验收是为了保证工程在规定时间内完成，和该工程完成的质量，对于交付顾客以后也有了一定的质量保证。如果完工时的验收马马虎虎，不认真把持关口，可能就会因为某些漏洞没被发现，就会导致以后出现安全隐患。即使是短时间内通过了验收，也可能在以后的时间检验中出现问题。这样的问题一旦出现，就不是简单的利益问题，不是公司简单的金钱上的损失，而是公司名誉的损害，这会严重阻碍公司在以后的发展。公司在与其他公司的竞争中也会因为名誉的损失，造成工程量减少，然后公司业绩就会下降。所以，工程的完工验收是至关重要的，对于公司的发展息息相关。其次，施工企业同房地产项目开发企业所签订的合同，对于房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。对于工程管理，无论是在开工前，还是在施工中和施工结束后都要有一个明确而又清晰的管理方法。

（三）加强组织构建及人员管理

建立完善的项目投资管理组织机构是保证房地产企业投资成功的必要措施。因为，管理组织机构不仅确定相关工作的责任人，也确定了管理沟通的渠道。一方面，需要加强投资管理的专门部门的组织构建及人员管理，将项目责任到人，并制定严格的奖惩制度，责任与激励并举，加强项目负责人的责任意识，同时以一定的激励政策激发人员的积极性；另一方面，房地产企业的投资管理需要其他部门的协作，因此，还需建立跨部门的协作机制，举企业之全力保障投资项目的顺利进展。

结束语

综上所述，房地产项目管理对项目的建设过程具有十分重要的作用，针对项目管理中存在的问题必须进行认真分析、纠偏、采取有效的处理措施，使项目管理得到有效控制，提高管理人员的管理水平，增加企业的竞争力。

参考文献：

[1]张晓梅.略谈房地产工程项目精细化管理[J].中华民居(下旬刊),2014,08:408.

[2]宫鹏.关于房地产工程施工成本控制的一些探讨[J].江西建材,2014,20:218.

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房地产项目管理是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。在目前宏观调控频繁、竞争激烈的市场情况下，房地产买方市场已经形成，消费者变得更为挑剔，卓越的建筑、良好的户型、高质量的施工已经成为基本需求，客户对房地产项目提出高文化品位和更优质的服务已经不在稀奇。开发商需与客户充分交流，考虑消费者对理想房产产品的建议，以获得项目开发的和谐共赢。这种注重消费者实际需求的房地产开发形式，需要企业充分利用外部资源，提高项目市场响应速度，充分利用项目化管理组织对房地产开发各环节进行有效合理的组织。

二、住宅地产运营全过程管理

从简单意义上说，住宅地产的运营管理就是成功销售并使开发企业获得预期的投资收益。但从现如今的住宅地产运营管理来说，已不仅仅是单一的销售工作这么简单，而以围绕着销售工作展开的一系列运营管理工作。从狭义上来说，房地产运营包括对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。从广义上来说，房地产运营包括对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。对现在买方市场的住宅销售来说，一切都为了销售，项目的运营管理甚至整体的开发建设均应以市场为导向，以客户需求为前提。房地产运营全过程管理是从项目用地的初始状态就导入房地产运营管理观念，从最初的项目规划贯穿于最终的物业管理，结合房地产行业的运作流程、行业特性。房地产运营全过程管理相对于传统管理手法的最大特点是在于始终贯穿于项目开发的全程，以市场为中心，以消费者需求为导向，以此来指导项目开发和销售，达到最大的销售效果。这是一项巨大的系统工程，往往需要开发商利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，对项目的形象设计与产品定位、规划设计、营销策划推广、物业管理等诸多环节进行计划及统筹执行。其中涉及众多繁杂的外部机构，包括市场调研机构、学术机构、各级政府部门、建筑设计机构、建筑施工单位、材料商、广告宣传单位、销售单位、物业管理机构等。

三、住宅地产运营全过程管理的实际运用

（1）前期项目规划阶段。在前期阶段，需要通过大量的市场调研，进行项目前期策划定位，并结合客户需求及市场上同质产品的比较分析，了解项目规划设计要求，并进行合理的优化布局，充分迎合市场需求。同时，根据目标群体的消费能力，及社区配套需求，结合周边大商业配套情况，确定商业配套定位，并进行合理布局，及时预留电力、专用管道等各种配套设施，为后续招商提供便利条件。（2）中期项目实施阶段。在项目实施阶段就可以具体围绕着销售的各项准备工作展开。首先，选择销售机构，构建基本销售框架。其次，进行前期物业招标，确定前期物业服务单位。如今物业服务也是客户选择房源时重要的考虑因素，优质的物业管理服务，往往更能得到客户的青睐。最后，进行配套商业招商，使项目本体满足客户的基本消费需求，并与周边大商业形成有机结合。并做到与客户入住实现同步经营。项目综合情况确定后，可以通过整合卖点，明确销售策略，提前进行营销推广，为项目提前造势，达到预热市场，培育实际消费群体的作用。将房源适时分批次推向市场。（3）后期房地产经营阶段。在后期阶段，除了做好尾盘的销售及业主交房入住等工作外。更重要的是售后服务环节。以房屋质量跟踪、物业管理服务为基本，做好客户的跟踪服务工作。另外，对商业配套设施的服务情况进行跟踪，了解客户对商业设施的满意度，并在合适的时机，对配套商业进行合理的调整，进行升级换代。售后的服务工作，虽然繁琐而复杂，但切实的以服务客户为出发点，满足客户的实际使用需求，往往能无形的为项目提升附加价值，更为开发商积累更多的口碑，培育客户忠诚度。

现金房地产市场的消费者时代已经来临，必须摒弃很多年来在房地产行业内已经形成的一个套路，切实的转变为以客户为中心。房地产运营全过程管理以运营管理为基础，以满足消费者需求为核心，以超越竞争对手，获取、保持竞争优势为目标，将运营管理理念贯穿于房地产开发、经营、销售、管理全过程，才能在现如今的房产市场中，占有一席之地。以市场为导向，以远见制胜。

参 考 文 献

[1]谭术魁.房地产开发与经营[M].复旦大学出版社，2010

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1 房地产开发项目管理的作用和意义

1.1 房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

1.2 房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

1.3 房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

2 房地产开发项目管理过程中存在的问题

1 房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2 房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

3 工程建设完成后质量难保证

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关键词：房地产；投资项目；经济评价

本文对目前的房地产投资项目在经济评价中出现的过于主观、缺乏专业人员的经济评估、缺乏市场分析、忽视分析房地产项目中的不确定因素及经费不足等一些问题进行分析，并提出相应的解决措施和建议作为参考。

一、我国房地产项目经济评价中的问题

(一)经济评价具有主观性在开发项目中，开发商将之前失败的项目归咎于不可控外界因素，在经济评价中，带着主观上的假设，忽略人为的负面因素进行可行性方案的实施，有些施工项目没有做好相应的经济评价和周密的分析工作就开展建设，导致不可逆转的决策失误在房地产项目中，浪费了人力、物力、财力及土地资源。

(二)缺乏专业人员的经济评估经济评价中最重要的是数据的准确性，需要专业的机构进行评估工作，要求使用科学的评估方法，可信度较高且客观的评估观点，同时评估人员必须是专业人士，例如经过一段时间市场调研的经济专家、有过投资预算的工程师或财务人员，实行过市场推广的营销专家。但是在当今的房地产经济评价中却不是以上那些人在主持开展，评价人员不具备高度的责任心，在专业技能上显得不够专业，缺乏学习经验的能力。甚至以没有经过市场分析、财务分析、资本运作等专业配备的方案执行项目，对项目资金的运作造成一定风险[1]。

(三)缺乏市场分析房地产项目的经济评价分析方法要始终贯彻定量为主，以定性为辅的中心思想。以客观的角度进行评价，要通过大量的实际调研分析数据，有些开发商只是将经济评价理解为财务数据，忽略了要以市场为前提进行调研的重要，要在项目实施前对市场的状况有一定的了解，包括交通环境、社会环境以及人文环境，还有商业环境与发展前景等市场环境的问题进行分析。

(四)忽视分析房地产项目中的不确定因素大多房地产项目的开发商都将眼光瞄准投资回报率和盈利能力，在其进行细致的分析，而在项目中的不确定因素却没有筛选和分析，由于多种难以控制的不确定因素发生在房地产开发项目中导致项目被搁浅的情况频频发生，增加了投资风险。

(五)经费不足我国房地产过于依靠经验主义，在决策中植入大量的主观意识，对经济评价的认识不够充分，在实际项目的开展中时常由于经费不足而不得不缩减财力，在一定层度上抑制了评价方案的科学性与高效性。

二、对策与建议

(一)改变观念，增强对经济评价的重视经济评价在房地产项目的开发与实行中是一项十分重要的决策报告。要在意识形态上充分的承认经济评价的重要，如果想在评估报告中获得公正、科学、客观的数据支持项目的进行就必须加强对经济评价的重视，无论是业内人士还是管理人员都要制定切实可行的方案，落实经济评价的工作进程。同时，还要投入一定的资金保证经济评价的正常运行[2]。

(二)完善评价体系使评价体系走向规范化，对经济评价指标作出规范，合理利用财务手段分析评价指标，在财务的盈利能力、资产状况及收支水平的房地产项目中进行明确清晰，对财务风险和项目的可行性进行完善其评价体系，使用综合的评价方法将运营角度建立在区域的发展上，对成本有效评估，通过合理控制成本，使区域效应最大化，以经济角度衡量项目对区域的贡献，使得到完善的评价体系使经济评价更具有合理有效性。

(三)规范经济评价市场国家对建设部门要加强管理与引导，通过可行性的研究工作实现经济评价专业市场的培育，优化市场环境，还可以号召各大高校与房地产企业实行联合发展，可以利用高校特有的资源，例如经济学专家，营销学专家以及高校中大量的工程师，这些专业人才都可以为经济评价工作作出相关指导，国家可以充分挖掘这种合作模式，使经济评价得到应有的客观准确性[3]。(四)提高从业人员素质适应时代的高速发展，从业人员必须与时俱进，在不断的学习与进步中对经济评价作出一份贡献，通过提高自身的专业水平和综合素质使经济评价的结果更加准确、更加高效，从业人员要时刻拥有使命感，要时刻重视责任感适应变化迅速的形势。

(五)市场调查的作用经济评价是重要的投资依据，所以这就对经济评价有了更高的要求，必须进行科学的分析、在系统的论证过后才能作出项目的决策依据，在科学分析之前要经过实践，要进行大量的调查通过走访的形式，通过实践获得可靠的第一手数据，利用准确的信息进行周密的分析，再加之对分析后的真实数据进行处理才可以实现经济评价具有较高的准确性，才能从根源上对投资项目的拟建有实现力指导，控制财务风险。

(六)加大再评估力度要将经济评价与经济评估相结合，通过专家对经济评价实行验证，将专业的技术与经验丰富的评估意见共同权衡，要对专家的评论总结不断反思，除去过程中各种不合理的因素，增强决策的科学性。

三、结束语

房地产项目的经济评价工作，对提高其经济效益有着重要作用。不仅是决策依据，也是政府部门对房地产进行审批的依据，同时对金融机构的贷款审批工作也起到支持作用，在国家的建设中有着举足轻重的地位。

参考文献：

[1]姚荷婷.房地产投资项目的经济效益评价研究[D].安徽建筑大学，2015.

[2]吴雪峰.我国房地产项目经济评价存在的问题与对策分析[J].商，2013(15):238+235.