现在的土地制度范文

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(一)失地农民的数量

我国非农建设占用耕地，主要集中在城郊和经济发达地区。国家统计局2003年在全国开展了失地农民的调查，调查以人均耕地面积0.3亩以下的农户为主要对象，共调查了2942户。在这2942户中，人均耕地在0.3亩以上的有442户，约占调查总户数的15%；人均耕地不足0.3亩的有1237户，约占42%，完全丧失耕地的有1263户，约占43%。

目前，中国非农建设占用耕地每年约250万-300万亩，如果按人均1亩地推算，那就意味着每年大约有250万到300万农民变成失地农民。1987年至2001年，全国非农建设占用耕地共3395万亩，多数研究者估计，至少有3400万农民完全失去土地或部分失去土地。

这里讲的非农建设使用土地数量，是指依法使用的耕地，不包括违法占用的耕地。为了保护耕地，中央政府提出要实行最严格的耕地保护制度，但地方政府违规征占土地屡禁不止。据卫星遥感资料，违规用地数量一般占用地总量的20%-30%以上。许多专家估计，目前失地或部分失地农民的数量可能达4000万-5000万人。如果违规用地得不到控制失地农民还要大大增加。

(二)我国失地农民主要集中在大中城市的郊区，在一些经济发达地区失地农民人数也较多

近20年来，上海市共征用、使用土地约144万亩，失地农民的总数已超过百万。1993年以来，北京市失地农民累计达33万。浙江省绍兴县被征地农民占农村人口的28.2%。

二、失地农民的就业和生活状况

(一)在计划经济时期，对失地农民采取了“谁征地、谁安置”的原则，要求由企业自行安置征地农业人员，但已安置的征地劳动力相当一部分实际处于失业状态。

上个世纪90年代中期以来，一些企业为减少冗员而实行下岗分流，由于失地农民文化素质和劳动技能偏低，使获得就业安置的征地农民首先受到冲击。目前，上海市已安置进各单位的征地劳动力中，有近30%的人实际处于离岗状态。北京丰台区卢沟桥乡太平桥村，1993年土地被征用时，实行招工安置的有1100余人，从目前情况看，除少数安排在环卫、公交和房管部门外，其他获得就业安置人员90%以上都已下岗、失业。

(二)90年代以后，各地普遍采取征地时一次性地支付补偿金，让被征地农民自谋职业。自谋出路的失地农民，就业方面明显处于劣势地位，很容易陷入失地又失业的困境

随着城市建设和经济建设速度的加快，征地数量增加，征地用途和就业市场也发生了变化，征地用于市政、房地产、土地开发和公共设施建设等非生产性项目的越来越多。这类项目单位没有能力安置征地农民，“谁征地、谁安置”的原则已经难以执行，各地开始探索新的安置模式，即征地时一次性地支付补偿金，让被征地农民自谋职业。这种安置方式被称为货币补偿。按政策规定，凡采取这一方式安置者可以领取1.5万-3万元不等的一次性补助费。自谋职业这一政策在推出之初，曾受到了征地农民的欢迎。上海市先后共有8.32万征地劳动力自愿采取了这一安置方式，占征地安置劳动力总量近1／4。从全国来看，在近几年各地审批的建设用地项目中，采用货币补偿办法的占90%以上。失地农民文化程度不高，缺乏非农就业技能，在就业方面明显处于劣势地位，目前相当一部分处于失业和半失业状态。无锡市失地农民中处于劳动年龄段的有21.07万人，其中有固定工作的占59.7%，没有工作或只有临时工作的占40.3%。

调查表明，2942个失地农户共有7187名劳动力，其中征地时安置就业的仅约占劳动力总数的2.7%；外出务工的约占24.8%；经营二、三产业的约占27.3%；从事农业的约占25.2%；赋闲在家的约占20%。

(三)征地导致农民生活水平下降的现象相当普遍

土地被征用后，多数离城镇较近的农户，收入不同程度地有所增长，主要得益于有较多外出务工机会。有些农户能较好地运用得到的补偿资金自主创业，生活稳定并有所提高。然而失去土地后生活水平下降的现象却相当普遍。收入减少的农产，大多是传统农业地区的纯农业户。他们除了农业生产活动外，基本没有其他的生产经营活动，耕地减少后收入自然也随着下降。湖北的调查户中约有56%的农产收入水平下降。河南开封县调查户中有83%收入水平下降。福建调查户的生活水平下降幅度约为17%。陕西下降了16%。广西下降了5%。江苏调查户中生活水平下降的农产约占33%。

三、失地农民的社会保障

(一)实行货币补偿后，失地农民自行解决养老、医疗、失业等社会保险待遇，从总体上看，失地农民社会保障覆盖面窄，保障水平低

在北京市自谋职业的失地农民中，自己缴费参加养老保险的不到1／3，而医疗保险和失业保险的参保率更低。无锡市失地农民参加各种养老保险的仅占失地农民总数的15%。

(二)一些经济发达地区和大中城市为解决失地农民的生活保障问题进行了探索

浙江省在全国率先建立失地农民社会保障，被征地农民通过参加基本生活保障、养老保险等方式，已有52万人纳入社会保障范围，其中符合条件的15万已按月领取。浙江省做法可归纳为三类：一是生活保障型。定位在最低生活保障与基本养老保险之间。实际操作中分档确定缴费标准和待遇标准，如金华市个人缴费标准分别为3.6万元、3.3万元、3万元、1.6万元四档，相应的月均待遇标准分别为220元、180元、140元、105元；保障资金由个人、所在村和政府共同出资。二是社会保险型。把征地后需要安置的人员统一纳入城镇职工基本养老保险。此种方法嘉兴市市区已实行9年，将被征地人员所需社保安置费用一次性划转劳动社保部门，统一纳入城镇职工养老保险。三是社会保险与生活保障结合型。办法是：退休年龄段实行基本生活保障；劳动年龄段参加城镇职工基本养老保险；未到劳动年龄段一次性发给征地安置补助费。

以上三种做法各有特点。社会保险与生活保障结合型优点突出，既可缓冲近期矛盾，对相对较少的超劳动年龄段人群专设生活保障予以解决；又着眼长远对接，对较多的劳动年龄段人群按统一制度纳入城镇社保体系，还有利于减轻政府“托底”负担和实现基金收支平衡。

(三)失地农民无法享受与城市居民同样的社会保障

从各地情况看，失地农民中只有极少数能享受与城镇居民同等的社会保障待遇。他们既有别于农民，又不同于城市居民，成为一个边缘群体。他们既不享有土地的保障，也不享有同城市居民一样的社会保障，处于社会保障的真空地带。失地农民由于在就业、收入等方面的不稳定性，依托家庭保障模式越来越受到冲击。许多家庭是靠征地款来维持生计，过几年征地款“吃”完了，其最终结果往往是生活没有保障。土地既是农民的基本生产资料，也是农民最可靠的生活保障。在当前社会保障制度还不健全的情况下，土地一旦被征占，就意味着农民失去了基本生存保障。部分失地农民“种田无地、就业无岗、社保无份”，生活在城市的边缘，在就业、子女就学、社会保障等方面又享受不到有关政策，导致失地农民大量转化为城市贫民，已影响到城乡社会稳定。

四、解决失地农民问题的建议

失地农民问题引发的社会矛盾不断加剧，真正的原因是我国土地征用制度存在重大缺陷。现在土地征用制度形成于计划经济时代，其主要特征是政府用行政命令代替市场机制，由集体土地变为国有土地的过程不是一个平等的产权交易过程，基本上是一个行政强制性的过程。低价征用农民的土地，是当前农民利益流失最严重的一条渠道。土地征用不仅没有使农民富裕，而是造成了大批农民失地失业；不仅没有缩小城乡差距，而是扩大了社会不公。

从根本上解决失地农民问题，需要有新的立法和政策，既要满足城市住房和非农业用地的合理需求，又要给农民以公平的补偿，妥善的安置。

(一)严格控制农业用地转为非农业用途

中央政府提出要实行最严格的耕地保护制度，其宏观目标是防止耕地总量降低至最低警戒水平以下，即满足未来人口高峰时16亿人口的粮食需求所需的耕地数量。这个耕地总量估计为1.067亿公顷。2001年，全国1.27亿公顷的耕地中有1.089亿公顷被确定为“基本农田”。“基本农田”是指国家按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需要，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。这些基本农田未经国务院批准，禁止转为他用。但是，地方政府采取了许多变通性办法，如分批次化整为零审批，耕地异地平衡，买卖非农用地指标等等，致使中央政府提出的耕地保护制度的政策难以落到实处。

(二)以保障农民权益为核心改革征地制度

一是使集体所有的土地在法律上取得与国有土地相平等的产权地位。现有的土地产权划分为城市土地(国有、不同租期的长期租用)和农村土地(集体所有、通常为30年的承包合同)。集体的土地必须首先转化为国有，才可以进入土地市场，用于非农业用途。因此，集体所有和国有土地的法律权利不同。从法律上讲，公有产权与私有产权、集体产权与国有产权应该是平等的，不能用公权侵犯私权，也不能用国有产权侵犯集体产权。就现行的法律而言，农村集体土地所有权是不完全的。集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权，而没有处分权，不能通过买卖、转让、馈赠等方式改变所有权主体和所有权性质。由集体土地变为国家土地的过程，不应是一个简单的行政过程，而应是一个平等的财产权利交易过程。必须完善有关法律，确保农村集体土地所有权的完整性和与国有土地产权的平等性。

我国现行法律中所说的“集体所有”，就是以村为单元的所有农民共同所有，其代表是村民委员会或村集体经济组织。农民作为集体组织的成员，都平等地拥有对集体土地的成员权，但并不能按份分割农地的所有权。“集体产权”的这一特征，使集体与农民的权益关系变得模糊：谁真正拥有土地，实际上并不明晰。在这种情况下，土地在农民不知情时被村干部出卖。要推进农村集体经济股份合作制改革，将包括土地在内的集体资产核资折股，量化到农民个人，组建村级股份合作社，让每一个村民拥有一份相应的股权。

二是保证国家为了公共利益的需要才动用征地权。在多数国家和地区，工商业等营利性用地只能通过购买获得。土地出售的价格和相关赔偿条款也必须经由双方当事人之间协商达成，政府不能利用国家或政府的强制力专门为一般营利企业去取得土地。政府只有为“公共目的”才动用强制性的征地权。由于对“公共目的”的解释的不确定性，在我国存在对土地征用权的滥用。为了防止滥用公共目的征地，对政府强制性取得土地要有严格限制，对征地目的和范围要有严格的界定。

三是对农民给予公平的补偿。国外土地征用补偿的内容，包括地价补偿、地上物(土地改良物)补偿及其他补偿。各国土地征用补偿的标准并不一致，有的是按市场价格补偿，即以被征用土地征用时在公开市场上能得到的出售价格为补偿标准；有的是按裁定价格补偿，即按法定征用裁判所或土地估价机构裁定或估定的价格补偿；有的则是按法定价格补偿，指按法律规定的基准地价或法律条文直接规定的标准补偿。为保证被征地者原有的生活水准不至于降低，在很多国家，法律都要求政府必须给予被征地者公平合理的赔偿。我国并不是按土地的实际价格对失地农民进行补偿，而是按征用土地的原用途进行补偿，以征地前耕地若干年的产值为标准，征地补偿费明显偏低，这不仅损害了农民的利益，也不利于保护耕地。为了切实保护农民利益，征地补偿必须以土地的市场价值为依据，不能以侵害农民利益为代价降低建设成本。给被征地农民的补偿，应当包括对生产资料的补偿和对生活保障的补偿。

四是完善征地程序，保证在征用农民土地过程中土地权利人有充分的知情权和参与权。政府在提出用地申请时，先要进行公告，让土地权利人对其合理性和合法性提出质疑；在批准用地后，要再次公告，并就赔偿等问题与土地权利人进行协商，若有争议可以申诉和申请仲裁。为此，必须建立专门的土地法庭或土地法院，公正仲裁征地纠纷。征地必须规范透明，让被征地农民参与征地过程，以保证他们对土地的使用权、处置权等得到充分尊重，利益得到有效保障。

(三)允许农村集体非农建设用地直接进入市场流转

根据现行法规，农村集体非农建设用地不能出租、转让和抵押等。目前法律的规定已大大滞后于经济发展的现实。要修改相应的法律法规，只要符合土地利用规划，只要在严格的土地用途管制控制之上，应该通过开发商和土地所有者进行平等的谈判，让土地所有者——农民集体经济组织与用地方直接谈判和交易。在明晰产权、强化用途管制、严格控制总量的前提下，允许农村集体土地进入土地市场进行交易，做到“两种产权、一个市场”，统一管理，实现集体土地与国有土地同样用途、同等价格、同等收益的目标。允许和鼓励农民以租赁、参股等办法、参与土地收益的二次分配，获得长期稳定的收益。

(四)广开渠道促进失地农民就业

一是建立健全失地农民再就业培训机制。各级政府拿出一部分土地出让金专门用于失地农民的定期再就业培训。政府在贷款、税收、场地等方面对自谋职业和自主创业的失地农民应提供优惠政策。金融部门应适当放宽信贷条件，降低贷款门槛，鼓励和扶持失地农民发展生产。失地农民申请个体工商经营，在一定年限内享受城镇下岗工人的税费待遇等。

二是建立留地安置制度。由村民组织自主开发和经营，对土地征用面积超过一定数量的村，可以在征地以后给农民留下一定面积的居住地、经营地，由村集体按照统一规划，鼓励农民用留下的土地建设自有厂房或开发其他经营项目，使农民有长期稳定的收入。对于城郊的农民而言，出租房屋已经成为他们一个稳定的收入来源，这是他们维持生计的重要途径。在香港，对“原住民”有特别的给予宅基地的政策，出租房屋也是他们的主要收入之一。在国内，也有这一类的政策。南京、成都的标准是给每人无偿提供35平方米，银川是每户100平方米。除此之外还允许被安置农民按建筑成本多购买一定面积的房屋。杭州在制定对失地农民的政策中规定，除了考虑住房，还特别给予失地农民与住房面积同样大小或更大的出租房，以解决他们的生计问题。有条件的可建设一户两套(人均40—50平方米建筑面积)的新农村公寓，既解决农民的住房问题，又能为其提供出租房，增加生活来源。“撤村建居”的，应明确农民自建房享有城市居民自购房的同等权利，获得相应房屋产权证，允许进入市场交易。

(五)建立失地农民社会安全网

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关键词：市场经济；城乡规划制度；措施

1引言

我们现在的社会由于受到经济全球化的作用，所以我国社会发展的主流趋势就是市场经济，市场经济的发展也是必然的趋势，是顺应大时代背景之下的发展。我们知道社会各个方面的发展都是要在市场经济的条件下，所以我们也必须不断进行创新，我们在规划城乡工作的时候也需要把市场经济的发展趋势作为主要目标，并且我们要在这个基础上进行改善资源的配置，从而可以创新规划工作的制度，这是非常有利于我国城乡结合的长远发展的。

2城乡规划制度创新的重要性

我们知道新制度经济学理论可以为我国进行创新制度，给予一种非常有价值的分析框架。并且一些新制度经济学者把“转型”的本质看作是一种制度变迁或者制度创新，并且我们进行了将近三十多年的城市化发展，我们所进行的城乡规划，它的整个的外部环境以及市场需求都在不断地变化着，现在我国社会在经济发展方面出现了一种“新常态”。我们在进行改革制度的关键期，而社会经济发展的建制之一就是城乡规划制度，所以它其实也面临着很大的挑战。所以上面提到的一些原因也是促进城乡规划来在一定程度上改变原来的制度结构。并且，我们进行的城乡规划制度，还会因为计划经济思想的束缚而受到限制，同时也会带来很大的影响。并且我们在进行规划城乡工作的时候出现越来越明显的不适应性，同时我们在进行实践的过程也会出现许多问题，所以这样也会最大程度的影响城乡规划发挥综合协调的作用，并且也不能有效地开发控制。所以我们是否要改革城乡规划制度安排结构，也会影响到是否存在着制度创新。所以，我国现在的情况就是需要通过制度创新，来达到一种新的制度均衡。

3市场经济下城乡规划制度创新的措施

3.1建立统一的空间规划体系

我们需要在现在的空间规划编制体系下，积极主动的进行研究积极“三规合一”措施，并且我们也要不断地进行“多规融合”的研究问题，我们需要融合编制的主体，技术标准，编制方法等方面，从而全面实现“三规”目标，然后我们需从空间层次，规划内容和行政管理等三个角度来很好地完成“多规”目标，我们也要不断的搭建更多的创新平台以及“多规融合”的平台。

3.2建立年度计划及评估制度

我们需要做到比较合理的增减城乡总体规划的工作内容，我们需要增加规划工作的管理性，统筹性以及协调性，同时也要删减掉那些琐碎且有其他方法可以完成的内容。然后我们要建立年度实施计划以及实施评估制度，从而保证更好的实施城乡总体规划工作。我们在近期的基础上，进行每年的滚动编制制度，然后实施年度评估制度，我们就可以完全了解掌握城乡现在的发展情况，通过检测分析以及总结评价上年度的规划实施工作，从而进行反馈，更好的改善城乡总体规划工作。

3.3创新规划编制形式

我们需要做到比较合理的掌握规划指标的弹性，要严格控制建筑退线等要素，根据当地的实际情况来控制高度、密度、开发强度等方面，我们可以加强比较详细的规划，控制好用地功能、建筑建造以及景观环境等，我们在进行规划的过程中，更改为根据地块的不同位置以及效果等然后走程序更新规划动态，从而体现出规划具有的灵活性特点。我们也要加强研究规划，我们在进行在编制技术的时候需要投入的资源，要深入调查分析，保证具有比较科学合理的规划管理。然后采取公众参与制度、专家制度等等来使得审批更加具有技术含量。

3.4统筹各机构的权利

我们需要把城乡规划工作和土地利用规划结合起来，然后根据规划协调机制，从而达到城乡规划和土地利用等的融合。我们需要进行合理的划分事权工作，进行贯彻一级政府，一级事权，一级规划的城乡规划实施管理体系，从而实现城乡规划制度的创新。

3.5创新行政审批制度

我们需要学习一些国外的经验，把我们需要开发的项目分为一般开发项目和特别开发项目,需要重点审查特别开发项目；并且我们还要不断地进行优化审批进行的流程，从而减少一些审批的环节，从而减少周期，我们还需要制定比较具有实践性的配套政策，然后通过第三方机构审查验收，我们也需要建设基础数据信息平台，从而不断地提高提高规划的效率。

4结语

我国现在的城乡规划制度其实是处于一种正处于一种发展不均衡的状态，它正在向市场经济的均衡状态发展。其实我们在市场经济的背景下进行建城乡规划制度，其实是一个比较系统的工程，虽然我国的城乡规划已领取得很好的进步，但是仍然有许多问题存在，最重要的就是制度问题，所以我们每个领域都需要做出大幅度的创新工作，才可以适应现在的时展，所以我们进行的城乡规划领域也是这样，我们需要不断地创新城乡规划制度，才可以发挥城乡规划结合的最大优势，得到彻底的制度创新，实现大背景下的制度均衡。

参考文献

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[2]钟伟.解读“新双轨制”[J].中国改革，2015（1）.

[3]王洪.中国城市规划制度创新研究[M].南宁：广西人民出版社，2008.

[4]吴志强.论中国城市规划制度与世界接轨[J].规划师,2001（1）.

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诺贝尔奖得主斯蒂格利茨曾经预言：21世纪对世界影响最大的两件事，一是美国的高科技产业，二是中国的城镇化。我国目前人均GDP是5000多美元，在未来向1万美元迈进过程中，会产生巨大的内需，比如如果人均1万美元，13亿人就会增加10万亿美元的内需，对国家的发展有很大的帮助。城镇化成为我国十之后最重要的发展问题之一，中央经济工作会议提出，“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。”

什么是高质量的城镇化？不乱占耕地，不乱建大马路、大广场、甚至大空城，能够彻底解决进城农民市民化的城镇化，才是真正高质量的城镇化。高质量城镇化的核心是改变过去要地不要人的旧城镇化模式，解决人的城镇化，实行完全的农民工市民化。而要解决这个问题，必须破除垄断。让在城镇打工者能够买得起房子，享受同等的城镇社保、医疗等待遇。如果不解决农民变市民问题，继续让三四亿甚至更多的农民工每年像候鸟一样到处迁徙、漂流，是很危险的，是低质的城镇化。

我国目前名义上的城镇化率为51%，其实有城镇户籍的不足35%，也就是说有2.6亿人在城镇工作，基本上属打工者，有房者的比例低于1%。这部分人如果真正留在城市置业，假定一半需要房子，也就是说需要城市提供1.3亿套房子。另外，如果我国要达到世界城镇化的平均发展水平（目前与我国同等发展程度的国家，其城镇化的比率一般都在70%以上），我国还差20%，还需要增加1.3亿套房子。这两个1.3亿套房子如何解决是目前农民工市民化的难点，因为社保、子女上学等问题相对住房比较容易解决。城镇化的最大的难点是如何让这些新移民能够安居乐业，买得起房子。

农民工在城市买不起房子，多人挤在一块，住“老鼠窝”，而他们老家的房子是“空心村”，被“老鼠住”，这是资源的极大浪费。原因当然是现在的半截子城镇化，城镇的房价太高了，他们根本买不起。如果这20%的农民工能够在城市买得起房子，他们老家的房子与村庄则可置换出来，多出土地来种粮。

目前的城镇化征地垄断体制只能带来高房价，要想让新移民买得起房子，必须破除垄断征地制度。其实，深圳就是一个极好的例子，当初一个小渔村，被划定为特区后，如果按现行的城镇化土地制度政策，搞征地，搞拆迁，估计建成现在的规模最少得百年。而那个小渔村却用了不到三十年的时间，建成1200万人口居住的大都市。主要房子是谁建的？当然是农民，农民在自己的土地上建起了房子。这些房子虽然差一点，但价格低，进城农民住得起。大量的农民因为建了房子出租出售也富了起来，大量的农村也因此分得了城市化的红利。最主要的是，相应的社会矛盾也因此减少许多。如果按照目前的土地政策，所有城镇化的土地都得靠征地，由政府垄断，政府与开发商拿走90%以上的增加值，农民只拿10%左右，深圳估计现在还只能是一个小城市。那种制度一方面建不起来那么多的房子，建起来的部分，也把价格搞得让人住不起。

如何破除目前的困局实行新型城镇化？其一是打破目前城镇化的征地土地垄断，其二是尽快出台房产税。

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关键词：就业 失地农民 制度研究 社会权益保障

西宁市作为西部重要的城市之一，其城镇化水平进入了快速发展阶段。从2000年到2007年，西宁无地的农民达到6.65万人次。城镇化的发展应该与农村社会的稳定是同步的。因此，如何维护失地农民的权益是各地方政府做好城镇化工作所面临的巨大挑战。本文从制度层面对失地农民的权益保障进行研究，探讨建立完善的制度体系维护失地农民的权益。

一、西宁市城镇化进程中失地农民权益保障的现状

1.西宁市失地农民权益保障的基本情况

通过对西宁市四区选取的6个村的150户失地农民进行的非随机性抽样调查和访谈，以了解西宁市的土地征收政策、安置方式以及失地农民的生活、就业和社会保障等情况。

据调查结果，被征土地大部分用于城市公益用地和工商业、房地产等经营性建设；土地征用价格补偿标准不一，基本都是采用货币直接支付的安置方式，多数失地农民对补偿标准不太满意；由于农民的文化程度偏低，大部分都是中小学及以下的文化水平，失地后大部分农户由于没有就业岗位而闲置在家，部分失地农民的经济收入减少，生活的支付成本增加，家庭生活受到影响；失地农民权益保障的认知度和参与度都还很低，有些农民意识不到社会保障的重要性，不愿意参加医疗、养老等社会保障，有些社会保障权利由于受到条件的约束而享受不到，所以失地农民享有的社会保障是有限的。

2.引起失地农民权益保障问题的制度性原因

（1）农村土地产权管理制度的缺陷。随着农村制度的深化，土地管理工作得到进一步改善，但农村土地产权的定位上依然缺乏明确的规定。农村土地产权制度存在缺陷，从法律、制度层面来看，主要是农村土地产权制度的缺失，所有权主体错位、客体模糊、产权内容虚化；地权关系和土地产权缺少规范化；产权制度制约了农村土地使用权的流转。土地家庭承包经营权不完善、土地的流转制度不完善、土地管理权不到位等都导致农村土地管理的混乱，土地所有权制度存在着弊端。在这样一个农村土地产权制度缺陷的情形下，农民只享有土地使用权、收益权，在土地征用过程中权益受到侵害是不可避免的。

（2）农地征用制度的不健全。土地征收过程中征地主体缺乏监管，土地征用程序不规范。政府作为管理者在征地过程中扮演着重要的角色，而被征收土地者又是权力的主体成为被管理者，农民对征地补偿没有商量的余地，只有接受政府安排的安置方式。政府行为无法得到有效的监管，对农民的权益造成严重的损失。完善的土地征收制度不仅要有严格的征收程序，更要有一个强有力的监管机制，对政府的执行力进行监督，保障失地农民的权益不受侵害。虽然强调了征用土地以及征地补偿方案实施前必须公告，但是缺乏连贯性和针对性，执行不到位，导致土地征用程序的不透明，被征地农民的知情权、异议权得不到体现，无法行使群众监督机制。

（3）社会保障制度的不完善。农民失去土地也就意味着失业，经济补偿不合理、就业困难导致生活水平下降，社会保障对失地农民显得格外重要。现行的征地安置方式都是以支付货币为主，只考虑当前短期的需求而没有考虑长久的困难，缺乏完善的社会保障措施。农民文化水平低，就业率低，缺乏自主创业的能力，这不利于化解失地农民未来发展的远虑，不能满足长远的生活需要。安置方式单一，安置标准不一，农民得到的补偿差距较大，导致失地农民对安置政策的强烈不满。

二、西宁市失地农民权益保障的制度性对策与建议

1.制定科学的农村土地产权制度

农村土地产权制度一直是农村集体土地制度的核心，变革制度与社会发展的不平衡性才是推动制度创新的基础。建立公平的规则，通过制度创新明确土地产权。从目前农村土地产权制度上看，农民享有土地的经营权、继承权、转让权、收益权等多项权利，但是在实际征地行为中并未得到尊重。所以要在现有土地管理法律法规的基础上进一步严格确定农民的土地所有权及其要素，做到农村土地产权的明晰化，能够成为土地真正的主人，而不是空置虚化的所有权。完善农村土地产权制度的同时，加强农民土地权利的保护，要在实际征地操作过程中体现出农民应该享有的权益，使农民的土地使用权、占有权、处分权和收益权都能得到法律的保护，确保农村集体土地产权的完整性。

2.健全严格的土地征用制度

土地征用过程中，农民处于较为弱势的地位，要提高农民参与程度，促进农民权利公平化。解决土地征用中的问题就要完善土地征用制度，尊重农民的合法权利和合法请求。确保征地过程的民主参与，建立公示制度，真正让被征地农民行使民主参与，改变传统不平等的土地征收制度，让农民对自己土地的处置有更多知情权和发言权，提高农民在土地征用和土地交易中的参与权地位。严格征地的法律规定与程序，要建立程序公开、平等参与的征地制度，强化民众监督机制。监督机制是征地活动公平、公开进行的重要保障，要对制度运行的始终实施监控。加强对征地实施过程监管，制定土地补偿费分配办法，保证失地农民土地补偿安置费和社会保障金的合理分配，行使失地农民民主决策和民主监督的权力，切实保障被征地农民的合法利益。

3.完善可行的社会保障制度

由于失地农民群体的特殊性，其社会保障权益是应该不断发展和完善的。他们为城市的发展提供了自己赖以生存的土地资源，政府有责任和义务为失地农民建立完善的社会保障体系。改变长期以来农村社会保障的起点很低、投入少、覆盖面小的局面，增加失地农民社会保障体系的参保项目，让他们尽可能地享受到多方面的保障。政府要采用多种安置方式相结合的方法为失地农民创造就业机会，增加农民经济收入，提高农民生活水平和幸福指数。

建立和完善失地农民的社会保障体系，以“范围广、内容丰富、高水平”为原则，将更多的失地农民纳入社保的对象中，给他们的就业、医疗、养老、教育等多方面的发展需求提供帮助，并且提供农村农民的保障水平，逐渐形成城乡统筹发展的社会保障体系，促进农村经济的发展，保障失地农民的生活。

总之，城镇化不仅是城市的发展也是农村的发展，现在的农村将是以后的城市。失地农民作为游离于城市与农村之间的一个新的社会群体是备受政府和社会关注的。政府不但要保障失地农民的合法权益不受侵害，还要给他们现在的生活提供补偿，更要为他们以后的发展提供保证。

参考文献

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城镇化是推进科学发展的战略选择，未来相当长时间内我国的城镇化预计还有较高速度的发展。与此同时，城镇化推进过程中也面临日益严重的用地两难问题。一方面我们要坚守耕地红线，保障国家粮食安全；另一方面我们还必须要保障城镇化发展的必要用地，促进科学发展。

改革开放以来，我国城镇化加快发展，但城镇的用地过快增长，土地城镇化明显快于人口城镇化。在这种情况下，国家加大了土地的管控力度。有这么一个概念，就是现在大概每年国家给的用地指标差不多只够三分之二，缺口有三分之一，所以现在城镇化发展过程中最大的问题是用地空间不足。与此同时，还出现两种声音，一种是要求放宽土地供应，另一种是减少土地供应，对这两种声音我们要客观分析。

一方面放宽土地供应，威胁国家粮食安全和生态安全。到目前为止，我们的粮食生产主要还是依赖于耕地，未来的城镇化要在更大规模上推进的话，如果不能够有效遏制城镇用地的过快扩张，那势必会占用更多耕地，这恐怕会对国家粮食安全造成威胁，所以不能用继续扩大用地规模来推进城镇化。另一方面，严格土地管控也是保护生态环境的现实需要，现在的长三角、珠三角和首都经济圈，土地的开发强度都比较高，很多地方超过了30%。我们也知道国外很多发达国家控制在10%，高的也不超过15%，再高的话会使得生态环境质量得不到保障。但减少土地供应也不明智，不利于城镇化的健康发展。推进城镇化需要稳定的土地供应保障，从国外情况看，工业化、城镇化中期建设用地仍会较快增长，这是一个刚性的增长。在这个阶段，如果建设空间受限，不仅产业发展受到限制，土地成本的抬高也会制约或者降低出口产品的竞争力。另外，加强民生建设需要稳定的土地供应保障，目前大家在城市都感觉到生活、生态空间不足，感觉不舒服，未来在这方面用地需求还是要增加的。还要解决农业、农村、农民问题，终究要靠城镇化发展。

所以，我们要以改革创新精神破解城镇化推进中的用地两难问题。一方面要转变观念和方法，另一方面是全方位推进节约集约用地。因为城镇化发展本身需要更新观念，而节约集约用地也需要转变观念、转变方法。节约集约用地不是朝夕之功，所以要梳堵结合，还要尊重群众和基层首创精神，加强土地管理制度改革的顶层设计。我们要突出重点，着力推进土地管理制度改革。一是深化土地使用制度改革，着力推进城镇低效建设用地再开发，这项改革的实质是对存量用地和增量用地实行差别化管理。二是稳妥地推进城乡建设用地增加挂钩，促进农村土地整治深入开展，还要推动低丘缓坡土地开发，优化国土空间开发格局。

篇6

关键词：征地制度；问题；对策

一、前言

自改革开放以来，我国的经济保持了较快的增长速度，城镇化和工业化的步伐不断推进。然而，在我国的城市化进程取得巨大成就的同时，也伴随着一些问题。当大量人口涌入城市，城市规模不断扩大，建设用地的总需求量日益增加时，因经济的发展需要而进行的征地行为也变得更加频繁。征地过程体现了农村对国家建设的支持，是农民为了公共利益做出牺牲的过程。近年来，我国征地次数不断增加，征地过程中暴露出的问题引发了一系列社会矛盾，愈发受到大家的关注，许多问题亟待解决。

二、我国征地制度存在的问题

（一）征地范围限定不严

根据《宪法》和《土地管理法》的规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用，并给予一定补偿。但是，对于“公共利益”没有做出明确的界定，表述过于笼统，造成了土地征用范围的扩大以及征用权的滥用。我国法律明确规定，任何单位和个人需要使用土地满足其建设需要的，必须依照法律法规向政府部门提出申请，通过合法的渠道依法获得国有土地的使用权，但是要获得新增的国家建设用地，使之满足各类项目用地的需要，只有一种途径，那就是征用农村土地，这就使得当地方政府以政绩水平为首要目的进行征地时，就会出现公共利益被经济利益覆盖，从而产生打着公共利益的旗号任意扩大征地范围的现象。征地范围限定不严，使我国的耕地被肆意征用，耕地面积急剧减少，危害到我国的粮食安全，也损害了以土地为生的农民的利益。

（二）征地补偿标准偏低、补偿范围狭窄

我国现有的土地征收补偿标准是依据《土地管理法》实施的。我国征地补偿的原则是：土地征收应该按照被征收土地的原用途进行补偿；征地补偿的项目包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费；征地补偿项目的标准为：土地补偿费一般是土地被征收前三年的平均年产值的6～10倍，安置补助费是以土地被征收前三年的平均年产值的4～6倍为准，并且原则上不应该超过征收前三年土地平均年产值的15倍，地上附着物及青苗补偿费则由省、自治区根据各地的不同情况自行制定标准。此外，安置补助费和土地补偿费之和不得高于土地被征收前三年的平均年产值的30倍。

土地是一种重要的稀缺资源，是一个国家及其居民赖以生存的物质基础。对于农民来说，土地是其赖以生存的最基本的生产资料。在正常情况下，农民可以从土地不断的获得收益，一旦土地被征收，农民只能获得一次性的补偿，就不再是长期的收益。现有的按被征用土地前三年的平均年产值的倍数来计算的征地补偿标准，忽视了耕地对农民的社会保障价值和发展权价值，计算方法过于单一，并不能适应征地补偿安置实际中的不同类型的要求。此外，在征地过程中，政府担任中间人角色，征地的时候是按照农地的价格进行相应补偿，但是到二级市场出让的时候却是按市场价格、土地建设用途确定，中间存在着巨大的差价，征地的补偿费用远远低于土地的出让收益，农民的权益没有得到充分的保障。根据土地补偿费和安置补助费的补偿标准和国家有关统计显示，土地收益分配中，农民只得5%～10%，村一级得25%～30%，政府及部门得60～70%，①由此看出，在本来就不高的土地补偿标准下，土地收益的分配比例并没有更多向农民倾斜，农民自身获得的征地补偿费用相当有限。同时，征地的补偿范围仅限于与土地直接关联的损失，并没有考虑到失地农民生活中可能存在的其他不便，不是一种完全补偿，这从另一个方面反映出了我国现有的征地补偿不到位。

（三）征地程序不规范

我国的征地程序不规范主要体现在：首先，对征地的相关规定不够详尽。我国实行的是二元土地所有制，即城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，但是集体土地的所有权主体却是模糊的，法律上并没有明确指出是乡集体、村集体还是组集体，造成集体土地所有权的虚设，引发了许多后续问题；其次，有些地方政府并没有将土地的征收审查纳入规范程序。由于缺乏统一的征地程序，导致了征地过程的不公平；第三，被征地农民的实际参与度很低。虽然政府出台了各项政策保证农民的知情权与参与权，但是在具体操作过程中，有些地方政府并没有很好的落实政策，所谓的“听证”更多只是政府告知农民最终结果，不是真正的协商过程，有可能违背农民的意愿。加上我国现行征地程序中缺乏完善的司法救助体系，农民的利益受损时就无法寻求帮助，这是一种制度的缺陷。

三、完善征地制度的对策

（一）严格限定并缩小征地范围

我国的法律对征地范围中公共利益的界定不清晰，可以借鉴日本、韩国等国家的方法，将公共利益的范围进行明确的界定，采用明细罗列的方法，把属于公共利益范畴的用地需求一一列举，写入法律法规之中，让征地范围有据可依，减少实际征地过程中地方政府的变通空间，可有效防止为了私利而侵犯农民的土地所有权，从而缩小征地范围。具体来说，可以将公共利益界定为以下几个部分：交通用地及公共设施用地、水利设施用地、国防军事用地、文教卫生用地、国家机关、社会团体等公益事业用地、福利事业用地（如学校、医院、敬老院）以及其他公认或法律规定的公益事业用地。在合理界定“公共利益用地”的大前提下，要确保国家只能以公共利益的需要作为征地的目的。

缩小征地范围还可以通过允许集体建设用地入市流转来实现。根据《土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，从而不可能存在其他任何形式的集体建设用地的自己和他人使用方式，集体建设用地只是限定在集体内部之间进行流转，这严重影响了集体建设用地的利用效率。目前，我国处于城市建设用地供应紧张，而农村建设用地利用低下的状态，当征收土地成为取得建设用地的唯一途径时，势必会给地方政府的寻租行为提供契机，出现滥用征收权的现象。推进集体建设用地入市流转有利于提高集体建设用地利用效率，从而达到缩小征地范围的目的。

（二）提高征地补偿标准，扩大征地补偿范围

在市场经济条件下，我国的征地虽然是国家强制行为，但应该更多的体现以市场为基础的公平、合理的补偿，减少补偿的计划性，引入市场化的补偿机制，综合考虑被征地所属区域的各种因素，从而确定补偿费用。

对于征地的补偿原则，应该突出以下两方面：一方面，要以合理的市场价格为主。我国现行的土地征收补偿标准带有很浓的计划经济体制下的色彩，是一种适当补偿，但是没有真正体现土地的市场价值，应该更多的以市场价格为主，对被征地者给予补偿；另一方面，征地补偿应该向农民倾斜。在征地补偿过程中，作为土地实际使用者的农民相对于乡政府、集体经济组织，在经济和社会中属于弱势群体，需要得到更加公平的补偿，所以，有必要在制定征地补偿标准及实施准则时向农民倾向。

对于征地的补偿标准，要实现补偿价格的市场化，就需要将补偿标准纳入市场经济的大背景下，根据被征收土地所处区域的经济发展情况，综合考虑土地的地理位置、人均耕地面积、耕地质量等与土地价值相关的各种因素，以市场为基础，确定被征土地的补偿价格。与此相对应，需要建立健全独立的土地评估机构及仲裁机构，由专门的评估机构来评估和确定被征土地的市场价值，如果在实际操作中出现了不公正的事件，则有仲裁机构进行仲裁，保证各方的合理权益。在对被征地者进行补偿时，国家的补偿标准应该作为一个政策的底线，而不该是最高限，这样才有可能实现市场化的补偿机制。根据《土地管理法》的规定，“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补偿费的标准”，所以，现行法律也支持各地根据自身情况，对征地补偿标准进行修正的，力求最大限度的保障被征地者的利益。

对于征地的补偿范围，应该在政策上进行补充和完善。补偿范围与补偿标准是密切联系的，一般来说，补偿范围越广，补偿的标准也就越高。我国现在的土地征收补偿范围很有限，只是对于被征收者的直接损失进行补偿，而除此之外的间接损失则未给予补偿，这也是造成我国现行补偿标准偏低的一个原因。对此，可以借鉴国外发达国家和地区的经验，将补偿范围扩大化和明晰化，全面考虑失地农民的损失，除了土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费外，还应将残余土地补偿费和相邻土地补偿费纳入到补偿的范畴当中。这主要是针对在征地过程中出现的边角土地，可能会导致的土地分割或土地利用效率降低的情况，对失地农民进行的一种补偿。我国现在的补偿方式主要是货币安置，并且大多为一次性补偿。补偿方式是补偿标准的延伸，所以，应该更多采取多元化的补偿方式，不能仅仅局限于货币补偿，从而给农民的生活提供充足的保障。例如，可以探索新的安置方式，对不同年龄阶段的采取不同的安置途径。年轻人的征地补偿可以考虑其就业难的问题，加强他们的职业技术能力的培训，从而提高其就业能力；中老年人则可以偏向购买保险，使失地的老年人能定期领到养老金，减少后顾之忧。

（三）规范征地程序，健全监督机制

首先，要明确集体土地的产权主体，将集体土地的土地所有权明确到组集体，这是因为组集体相对于乡集体和村集体人数最少，人格化是最强的。其次，应建立健全严格的监督机制，将土地的征收审查纳入规范的程序，严惩个别投机行为，保障被征地农民的权益。第三，改变由政府主导的“单边程序”，提高农民的参与度。要将政府主导的“单边程序”转化为政府与农民共同协商的“双边程序”。政府的“单边程序”不能算作是程序到位，必须逐步完善体制机制，变管理型政府为服务型政府，重视在征地补偿程序的设计阶段听取农民的意见。除了保证给予农民知情权、参与权、听证权，还可以赋予被征地农民一定的上诉权，这是因为征地行为具有一定的强制性，只有听证政策并不能保证被征地者的所有权益，赋予其上诉权，当不能达成一致的协商时，被征地者有权利直接向法院，寻求司法救济。（作者单位：四川大学）

参考文献：

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[8] 史瑞娟.我国农村征地补偿制度研究[D].烟台：鲁东大学，2012.

篇7

最近,重庆的户籍改革涉及到一个重要的经济学问题:该不该让农民用土地换城市户籍?

这个问题其实有理论和实践两个层面。理论层面,中国在推进城市化、重新界定农民的身份权利和土地权利的过程中,是否应该使用资产权利交换身份权利这种改革手段?实践层面,重庆让农民放弃土地权利换取户籍的具体制度设计,是否与中国走向自治、法治和民主社会的改革目标背道而驰?

我的看法是,利用身份权利与资产权利的交易来推动经济和社会转型是中国改革的一种重要手段,需要继续深入探索。至于在实践层面,重庆户籍改革的制度设计,不排除在未来有可能产生与目标背道而驰的结果,需要继续予以关注。

以身份换资产

为什么身份权利和资产权利的交易会成为中国经济和社会转型的重要改革手段?这既与中国国家权力与法律权力关系的传统有关,也与当代中国的国家权力结构和这种结构下内生的权力体系本身的特性有关。

历史上,家国一体的帝制中国,资产权利和身份权利的交易大量发生在公私边界不明的“差序”主体间。这种交易维系着依附于帝国皇权的等级秩序,同时不断腐蚀中国社会的公权力和公共精神。发生后,改革前的中国权力体系开始确立。当时,中国自上而下以“单位”为本位而非以个人为本位,统一界定了每个人的身份和资产权利。

这种高度集体化的身份权利与资产权利紧密捆绑在一起,不仅呈现出城乡隔离、地方有别的疆域化特征,也呈现出与行政隶属一致的等级化特征。为确保国家对经济租的集中和全面有效的社会控制,决策者对集体化的身份权利和资产权利间的交易建立了一套规则,来维系这个具有封建特征的集体权利体系。

改革以来,集权的等级分租制被改造成分权的等级分租制。农户、企业和地方政府对占用的资源获得了很大的产品交易权和投资权来分享经济剩余,从而终结了中国的短缺经济。在这过程中,原来的集体权利很大程度上被非集体化和货币化了,同时地方政府(尤其是县级政府)获得了辖区内调整身份权利和资产权利交易规则的很大自。跨越地区的身份权利和资产权利交易也逐渐成为地方刺激经济增长的手段。

但是,这些改革并没有从根本上触动中国资产权利和身份权利疆域化及等级化的封建特征,尤其是没有触动农民的身份权利和土地权利相互捆绑这一基本制度安排。

在坚持这一前提下进行的地区间权利交换,催生了独特的农民工制度,这种制度允许劳动者自由流动,却不允许他们疆域化和低下的身份权利随就业身份和地点而改变。大城市和发达地区的身份权利可用资产来换,但不允许用劳动来换。这种权利的交易安排成为中国严重的社会不公正和不平等最主要的制度原因。若不从根本上革除这种剥夺机制,中国的经济和社会转型不可能实现。

双轨制的启示

现在的挑战是,如何重新界定农民的身份权利和土地权利?目前对重庆土地换户籍的批评,使两种不同思路的分歧凸显出来。

一种思路是所谓的土地换户籍,就是国家让农民放弃农村的土地权利来换取城市居民的身份权利;另一种思路是无条件地赋予进城就业的农民平等的市民身份和福利权利,并通过扩大土地权利的个人交易自由及迁徙自由实现中国社会福利权利的公平和平等。在道义上指责第一种思路无可厚非,但这些指责往往未能给出具有操作性的改革路径。

这令我想到当年价格双轨制改革面临的困境。价格双轨制是中国自觉利用身份权利与资产权利的交易推动经济市场化的一大创新。但双轨制一出台就遭到强烈批评,指责双轨制为寻租和腐败制造了机会。批评者还认为,正确的价格改革策略是全面放开价格。现在我们都知道,当时全面放开价格根本行不通。但当时的价格双轨制改革是否就没错?有没有教训可以指导今天的户籍改革?

利用身份权利和资产权利的交易来重新界定权利,关键问题是如何分配这种特殊交易产生的经济租。如果对交易产生的经济租的增量分配不当,会对社会的公平和效率发生不利的激励效应。

当年价格双轨制就没有解决好这个问题。事后看来,当时应把双轨价格差价收入的很大部分用来支持建设国企职工的社会保障。在政治上,这样做也有利减少改革的阻力,有利于在公众的支持下,对进入市场的生产资料建立规范的交易机制。这不仅有利于建设公平的市场秩序,也有利于公权力对差价收入按照社会接受的公平原则进行分配。

现在的问题是,如何用当年双轨制的教训指导今天,重新界定农民的身份权利和土地权利?有人认为土地换户籍不公平,但允许获得城市户籍的农民继续保留原来的土地权利就公平吗?

一旦允许农民用自己的劳动换取平等的市民身份和福利权利,我们就不能再回避如何重新分配这些农民原来的土地权利这一公共选择问题。在这个意义上,土地换户籍并没有错。重庆户籍改革机制设计的错误就在于,没有对这个公共选择设计出符合正义原则的政治和法律程序。而这本是改革应有之义,当然也是改革的难点所在。

重庆户籍改革的机制设计回避了这个难点,有可能导致某种不良的社会后果。正因如此,对重庆户籍改革的善意批评有积极意义。如果对进城农民的土地权利重新分配不当,可能产生严重后果:一是城市内部可能更平等,但城乡间居民福利的不平等继续维持甚至扩大;二是原来城乡居民间的不平等被搬进城市,进城农民落入城市贫困的陷阱而无处逃遁;三是无论在城市内部、农村内部还是城乡间,不平等都继续恶化。

因此,重新界定农民的身份权利和土地权利这一紧迫的社会转型任务,正敦促中国围绕如何处置进城农民的土地权利,建设一种推动社会自治的协商机制。通过这种机制,与土地权利相关的多个主体之间,能在各治理层次就相关改革达成公正协议。

篇8

1.土地流转是对传统土地制度的改革和完善。传统的家庭联产承包制在实行中出现了一些弊端，比如，其土地使用权内涵模糊，缺乏有效的法律保护；容易造成土地集中所有和农户承包权之间的矛盾，容易造成土地的细碎化经营等，这些弊端已导致了农业经济增长效率低，农村现代化步伐明显减慢，加剧了农村和城镇之间的差距。由此可见，传统的家庭联产承包制已经不能适应社会的发展需求，在现在农业经济发展中具有阻碍作用。所以，实行土地流转制度是对旧的土地制度的一种创新和发展。

2.土地流转可以调整农业生产结构﹑便于规模化经营﹑提高生产效率。据张玲表明，我国人均耕地只有0.106hm2(等于已废除的旧计量单位1.59亩)，这个数据只相当于世界人均耕地的44%，这说明我国的耕地面积很少，而且由于我国自然的地势地貌特点，土地表现出水土流失严重，耕地沙化严重，耕地问题日益突显出来。这将更需要我们提高对土地的利用率。然而，传统的土地制度，可以为农民提供耕地，但是大部分农民缺乏科技知识，不能很好的发挥土地生产力；除此之外，由于利益的驱使，进城打工的人数不断增长，这样导致留在农村种地的人是一些弱势群体，这将大大的降低了土地资源的利用。土地流转是推动农业走向规模化经营的一条合理的路径，它可以促进资源的合理利用和优化配置，能够产生交易收益效应，即通过土地交易性提高来增加土地投资价值；还可以产生边际产出拉平效应，即实现土地由边际产出低向边际产出高的农户手中转移，从而提高资源配置效率;土地流转也必然促进农业生产走向规模化科技化信息化和产业化的道路，从传统农业粗放式的投入产出方式走向集约型的现代农业生产方式，提高农业生产效率和效益。

3.土地流转是缩小城镇之间差距的有效途径。随着中国经济快速发展，农村城镇化趋势不断增强，农村剩余劳动力将向城镇化转入，大量土地将闲置，撂荒的现象将更加严重，这将进一步影响农业生产效益。因此，合理的土地流转制度合理的农村土地流转，不仅实现从传统农业向现代农业转变，由个体经济落后的小规模经营方式向生产合作经济先进的规模化经营方式转变，提高信息和科技含量，降低生产成本，而且能够实现土地资源的最优化配置，产生交换价值，实现农民增收，从而为进一步缩小城乡差距奠定基础。

4.土地流转可以实现农村劳动力的有效转移，加快城镇化。传统的土地制度是以每户为单位的小规模生产经营方式，这制约着我国现代农业的发展；同时，随着城镇化的发展，传统制度也将使农民难以摆脱土地的束缚，阻碍农民向城市转移，不利于城市化的发展。随着土地流转制度是实施，大量剩余的农村劳动力可以从土地中“解放”出来，自愿转入城镇工作。这样一方面，可增加由于农民的收入，另一方面，为城镇化建设和发展提供了持续有效的劳动力。可见，土地流转将成为实现农民增收和城市化的双赢局面的基础。

二、土地流转中可能出现的问题及对策

1.土地流转缺乏相应的法律保障。土地流转制度难以有效实施最关键的问题是缺乏相应的法律保障。在我国目前还没有制定统一的农村土地流转法，并且现有的法律法规比较模糊，没有明确农村土地流转中的产权性质，流转范围，土地用途等等，这将导致了土地流转不能够顺利进行。因此，健全土地法律法规制定和相应的管理机制是保障土地流转顺利进行的重要条件。

2.应重视农村土地流转的供求意愿。曹建华等人对农村土地流转供求意愿研究得出，目前农户土地流转意愿很低,减免农业税和粮食补贴降低了农户土地流转意愿,提高了从事农业生产经营活动的积极性；然而，通过土地流转租金的提高会增加农户的土地流转意愿度。因此，要顺利实施农村土地流转必须要协调好土地的供求关系，以此来提高农民土地流转的意愿。

3.健全土地流转后的农民的社会保障。土地流转后，农民虽然可以有其他收入，但是没有社会的保障也将不能使农民安心生活。因此，政府部门必须为农民土地流转做好保障服务，以解决农民的后顾之忧。当前农村土地流转最关键工作就是加强政府投入力度，做到政府公共财政支出向农村社会保障制度倾斜，逐步缩小城乡差距，实现城乡社会保障服务的均等化和高效化，尤其是要尽快建立和健全覆盖全体农民的养老保险制度;对于实现土地流转后的农民应做好跟踪服务，确保他们能够顺利在其他领域充分就业，获得较高的工资收入。

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关键字：农村土地流转；障碍；解决措施

中图分类号：F321.1文献标识码：A

深化农村土地流转，可以促进土地的经营和生产走向集约化、规模化，也可以更好地维护农民的土地权益，粗您现代农业的发展，进而推进社会主义新农村建设的进程。因此，探究农村土地流转中存在的障碍及问题，并提出有效的解决途径，具有重大的现实意义。

一、我国农村土地流转中的关键障碍

（一）观念和意识薄弱

目前，很多基层干部，对土地流转这一问题的意识十分薄弱，没有给予足够的重视。尤其在一些村级干部的观念里，认为土地流转就是种养大户、农业企业所管辖的事情，与自己没有多大关系，这从根本上加大了农村土地流转的障碍。对土地流转的政策、法规缺乏深入的研究和认知，土地流转问题矛盾尖锐，监管工作做得很不到位。

另外，在农村，小农经济的特征与“小富即安”的思想意识还相当严重，一些农民对土地流转政策不理解，也不支持，他们担心国家对土地的政策不稳定，认为土地一旦流转，土地承包经营权就会丧失，现在国家的惠农政策不断完善，再加上农业税的取消，国家根据农民每年的承包面积，给予相应的粮食补贴，如果现在土地流转，农民担心国家的土地政策不稳定，因此，就不肯实行土地流转政策。

（二）机制不健全

国家对农民的各项社会保障体制尚不健全，土地仍是农民的主要生活依靠和经济来源，在没有得到可靠的保障或是其他稳定收入来源的情况下，农民根本不愿意将土地出让，他们仍需要依靠土地带来的经济收入，来解决衣食住行，子女教育以及医疗等问题，如果国家相关机制健全并逐渐完善，就可以有效为农民解除这些后顾之忧。尽管近年来，外出打工的农民比例不断上升，农民的经济来源增多了，收入相对增加，但因为这些农民外出打工往往会受到季节性和周期性等因素的影响，种地对于他们来说还是最可靠、最稳定的。因此，存在着就算土地闲置，农民也不愿意将其租赁给别人经营。

（三）农村土地流转缺乏规范性管理

土地流转市场机制不完善，流转程序的设置缺乏规范性，现在存在很多私下流转、口头协议等不良状况，还有的采用转包出租代耕的方法，这些都是极其不规范的行为。不能通过有效的俄市场机制来管理和规范土地流转。另外，资源配置严重不合理。口头协议或是不签订规范的协议，这会造成日后严重的纠纷，也导致了承包关系的混乱不堪。这些阻碍为解决农村土地流转带来了更大的压力。

（四）规模化土地流转难推进

农村经营承包是采取将成片的土地分割成小块给农民，但在土地流转中，土地都相对集中，需要与每一户农民协商，这就为规模化土地流转的推进带来了很大的麻烦，也增加了土地流转的经济成本。国家现在的粮食补贴等会优惠政策，使农民对土地的依赖性更强。综合多方障碍，有实力的企业也认为参与土地规模经营风险比较大，因此，整个规模化土地流转的进程很难推进。

二、解决农村土地流转中问题的措施

（一）增强土地流转意识

积极、广泛地宣传农村土地流转的政策以及方法，利用电视、广播、网络等手段全面普及相关知识和政策，加强农民对土地流转的正确认识和理解，让农民从思想上转变对土地流转的认识，增强土地流转意识，才是最根本的，更新农民“小富即安”的思想理念。运用创新方法调动农民的积极性，对那些规模经营的种田大户，积极进行表彰和奖励，引导农民主动参与到土地流转中，让农民认识到土地流转是可以为他们带来更好收益的有效途径，可以推进农民致富，抓住重点，改变农民对土地流转的不支持态度。要应多普及农村土地承包法律法规，让农民和基层干部对农村土地承包法律法规有一定的正确认识，引导农民转变观念，增强增强土地流转意识，才会加快土地规模流转的进程。

（二）建立健全各项机制

首先，应建立农村土地流转服务平台。在各个市、区县设立土地流转交易市场和服务中心，任用专职土地流转信息员，搜集、记录农民土地流转的相关资料。运用科技手段，传播土地流转信息，做好土地流转的各项服务工作。

其次，要建立并完善价格评估指导机制。将土地流转价格建立在一个客观、公正、合理的标准上，以此为指导，推进土地流转市场的稳定、健康发展。

第三，建立风险防范机制。进入流转市场的经营主体必须要符合市场准入制度的标准，对经营主体的资格、资信和经营能力进行审查完善风险保障金制度，将最大努力将土地流转风险降到最小。

（三）加强农村土地流转管理力度

对农村土地流转的管理，有必要出台一系列相关的实施政策的条例。对规模化土地流转，双方必须严格按照程序规定和规范标准，签订统一的合同，否则，流转不能生效。对流转合同要做好全面、准确的登记和鉴证，通过严格的程序和规范的手续，才能有效降低流转双方的纠纷隐患对各种流转方式的土地流转都要做好相关的备案登记，加强管理力度。

结语：针对我国目前农村土地流转中存在的农民和基层干部土地流转观念和意识薄弱、机制不健全、缺乏规范性管理、规模化土地流转难以推进等障碍，我们必须针对性地采取应对措施，增强土地流转意识，建立健全各项机制，加强农村土地流转管理力度等都是有效的解决途径。

【参考文献】：

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篇10

作用不大，为什么呢？

因为根本问题没解决。

目前，中国上至中央政府，下至地方，频频出台针对房地产行业的“救市”举措，而对于这些举措带来的实际意义和作用，究竟有多大？楼市能否在近期回暖？房价在未来的走势又将如何？等等这一系列问题，成了目前业内关注的焦点。

我的基本观点是：楼市调控的思路亟需根本改变。十六个字，增加供给、刺激消费、鼓励投资、繁荣市场。

不是老百姓有钱不买房

现在的市场需求要恢复正常。现在的问题不是老百姓有钱不买房，而是老百姓的信心没有了。现在很简单，头脑里考虑两个问题，第一个问题：美国的金融危机，现在又叫金融海啸了，会不会引发美国的经济危机？美国的经济危机，会不会引发世界的经济萧条？接下来，美国的经济危机，会不会引发中国经济危机？如果说会引发的话，老百姓要考虑的是留点钱应付危机了，不是买房子的事情。收入增加，岗位稳定，工资增加，才考虑买房子。老百姓买房子，开发商买地。如果说像现在这种情况，对外出口方面，现在企业，倒闭的倒闭，停工的停工，减产的减产，岗位就裁员，在这种情况下，一批中产阶层以下的人，他可能考虑的就是要应付金融危机的问题。这是一个，还有一个问题，即使有钱的，也要考虑，如果政府一定要把房价打压下去，现在房价开始跌了，跌了5％、10％不过瘾，如果现在买房后再跌到30％怎么办，那么什么时候才是底呢。房地产是一种投资品，买涨不买跌的，一旦买了房也不希望再跌，因为家庭财产会“缩水”；而且现在的问题，地方政府“救市”，中央怎么办？

中央现在也“变”了，也是在考虑了，最高层究竟是怎么想？否则怎么会出现央行跟银监会的矛盾，央行发文说，房地产贷款要恢复， 让商业银行自己去面对风险、认识风险，让商业银行自己去分辨客户是优质还是不优质，给商业银行很大的自由裁量权。但银监会又认为不行。央行出来两条政策，一条是鼓励老百姓自住需求，第二条是也要鼓励你改善型需求，第一种是买普通商品房，第二种就不讲了，它是改善型需求，但是它不讲，因为中央没讲，原来中央是限制投资的，现在中央没有改变，央行也不好讲，但是“开了一条缝”。那么银监会呢，还是坚持“第二套房”原来的政策，不放松。所以这里面，说明监管部门和领导部门，他的思路也不一样。没统一的关键是中央没统一，中央统一了，你下面就没话说了。所以像现在这种情况，楼市的尴尬局面，是多年来，盲目过度打压的结果。现在要拉动内需消费，对老百姓来说，衣食住行中买房子是最大的内需消费，一套房几十万、几百万甚至更多，既是消费又是投资。

调整政策首先要调整思路

以前对房地产的打压是有思路的，你的思路没有改，你如果思路改了，老百姓就有底了，现在叫“不得已而为之”，那就不行，现在中国的情况，经济搞得不好，要有通货紧缩的危险。

现在呢应该要调整政策，但首先要调整思路。原来楼市是好好的，即使说有问题出现，不难改，为什么后来房价会那么高，是因为政府把土地地价抬得太高，压缩供给，紧缩银根，然后再加税加息，结果把房价搞上去的，政府给了市场一个错误的预期。上海有个不完全的统计，最近10年里房价涨了4倍多，地价涨了15倍，税收加重的很厉害。我们都知道，土地是个稀缺资源，那么在稀缺的条件下，你放开招拍挂，面对面的竞争，肯定会哄抬地价，结果就会导致“面粉比面包贵”。这是政府的土地政策造成的！所以，现在房价为什么那么高，很大的一部分原因就是现在的紧缩地根、紧缩银根、放开地价、加息加税的政策造成的，接下来，你的调控政策也有问题，信贷也有问题。

比如，现在上海的高层小高层造价也就2500左右一个平方，那么怎么会卖到25000－30000一个平方呢？在土地资源稀缺的条件下，你放开招拍挂，而且是在紧缩地根情况下的招拍挂，这个价格放开，就是会哄抬地价。为什么会哄抬地价呢，因为这是地方政府最大的收入，如我们上海一些区一级的政府，财政45％左右都依靠土地出让收入，江苏浙江大约30％。另外中央把很多事情都下放到地方，让你干，但是财政分配的格局没有改变，搞分税制时，当时是中央拿70％，地方30％，现在呢中央下放给地方要做的事情加起来有65％的事情，但只有30％的财政收入，地方政府没法干，那么地方政府只有被逼着寻找第二财政来源，那么就是土地批租了，这里面来钱最快的就是生地毛地出让了。毛地出让，地上的房子也没拆迁，动迁也没有结束，然后，他30％拿走了，那么70％的成本，开发商最后也是交给政府搞，政府不“闭口”，我动迁花掉多少，你另外再付多少，我不管，然后就拖在那个地方，这个毛病都在这里。我们本来土地制度应该是熟地出让，熟地按照现在的市场价出让，如果价格上高的地，那个高出的部分，就应该拿出来，给穷人造廉租房，用于社会保障。但是现在是生地毛地出让，需要几年才动迁完呢，这个过程中，各方对土地追加投入产生的超额利润，按理他应该变成级差地租二，由国家收回的，结果没有，已经按毛地低价卖给人家了，你不能够再加上去了，这都是制度缺陷造成的。很多问题不看深是不行的。

现在都在说房价为什么那么高，是投机倒把造成的，但是如果供求平衡了，谁会去搞投机呢，谁会去炒卖呢，是不是？这个供求不平衡才是内因，他现在不从内因着手，辩证唯物主义里讲内因才起决定作用的。

新加坡、香港模式不能照搬

有一段时间，拼命要学香港、新加坡，这个可以借鉴，不能照搬。因为国情不同。新加坡是个城邦国家，一个城就是一个国家，人口有限，300多万就那么多人，解决一户就是一户，然后剩下的就越来越少，而且他的人口不能流动的，海外的人不能随便移民进去。但我们国家不是的，本来解放初期，像上海400万人口，现在常住人口已经达到1800－2000万，如果说我们这里房价便宜，又有很多优惠条件，什么经济适用房啊都有，那上海人口会更多，放都放不下，这个不一样的。香港也不一样，原来1997之前，搞的土地批租制，地不是港英政府的，是中国的，97之后是要收回的，所以说他的情况也不一样，而且他也是一个城市，是一个地区，不是国家。还有一点，他们都是“亚洲四小龙”，国际金融中心和国际航运中心，这就确定了他那个城市的地位，决定了他的政府有钱，所以有能力搞很多“公屋”。

但中国不是的，中国还是发展中国家，处在社会主义初级阶段，我们的国力没到那个程度，而且我们的城市是开放型的城市，不是封闭型的国家，因此，如果城市里边福利过多的话，那么大家都涌过来了，而且城市与城市不一样，像上海，本来人口就多了，如果没有一个经济门槛的话，那就糟糕了，所以地价房价是一个经济门槛，上海这个地方就应该是高效率的工作，高素质的人才聚居的地方，他们是高工资，高消费水平，那么肯定是高物价、高房价、高地价。像这样的中心城市，他是讲效率的，另外我们是在打造国际性大都市，上海房价比纽约、伦敦、东京、新加坡、香港都低得多。

以前房价高，怪谁呢，怪投机倒把，怪开发商，怪以前的温州人炒房，这个都不对的，温州人炒房，反过来讲，炒房就是投机，那么你股市是不是投机啊，期货是不是投机啊，等等这些，你国家鼓励这些投机，但买房不可以。其实买房倒很少投机，只有少数人过分利用经济杠杆，买了房子后转手倒卖套利，这种人、这种做法，我们本身可以限制他，怎么限制？很简单，你一个人不可以从几家银行同时贷款，同时买几套房，问题不就解决了吗？我们上海就是这么做的。你为什么要从政治上面打压，不从制度上搞好呢，这个不对的。我国修改刑法时已经删除“投机倒把罪”，在市场经济条件下，抓住机遇，进行投资，有何不可啊？短期长期我自己负责，政府只要把市场搞好就行了。你认为现在炒房的人多了，那你应该想办法，因为房子供应紧张才会炒房，不紧张，谁会炒房呢？供大于求他会炒房吗？不会的。政府应该考虑的是扩大有效供给，而我们采取的是银根地根紧缩，压缩供给，这个方向错了。

应该坚持“效率优先”

一系列政策能否真正起到“救市”作用？作用不大，为什么呢？因为根本问题没解决。比如现在，理论上面是不是承认了住房、商品住房、产权房，既是生活必需的耐用消费品，又是投资品？他不承认投资价值，这是不对的。现在的所谓“打击投机，抑制投资，限制消费”提法是不对的。那么，现在经济要保增长，防止下滑太大，那么现在采取的措施是要改变，而我们上海从来没这样提，上海是“抑制投机，规范投资，满足消费”不是限制消费，怎么能限制消费呢，以前我们学的政治经济学，一直讲社会主义基本经济规律，要满足不断增长的物质文化需求，正常的需求你怎么能限制呢？为了打压房价就限制需求，错的啊。人家有条件，我要买大房子，你就抑制人家，不给人家买，利息要加1.1倍，没道理。政府过多的干预，不是你政府该干的事，这是市场的事情，政府就应该是服务型政府，你做好你的事情，低收入人群的住房保障，有人说要市场解决穷人买不起房的问题，这本身就是错的。市场经济只满足于有支付能力的人群的需求，你有需求，没有支付能力，不是市场解决的。很多低收入人群，买不起房，怎么解决，很简单――租房。租房也支付不起怎么办？就低收入人群，享受政府保障，住廉租屋。这些人买什么房子呢，房子说“买”，就是一种长期性的投资行为，政府不应该鼓励穷人买房，穷人买房是后患无穷啊，美国这次次贷危机就是因为穷人买房太多啊，没有首付能力，没有很多资产，就业岗位不稳定，收入不稳定，那么加上一些信用不太好的，让他买房，首付5％，甚至于零首付。中国呢，没有次贷的，这跟中国人的观念有关系，中国人先存钱后消费。

房价高了，怎么能打压下去呢，高了嘛说明什么？说明稀缺！稀缺你就要扩大有效供给，市场经济很简单，这问题很好解决的，低收入人群的一块政府做好，高收入人群的让价格自己调节，中等收入人群以上的你住房基本都有的，那么就是住得好不好问题，要住得好价格就高，有钱就买，没钱就去赚钱，等有钱了再买。

现在有人说的正常的房价收入比4到6倍，按照最低的6倍标准，我们中国在上海在北京有十几倍，这是不对的，人家讲的是一个国家4到6倍，包括了最偏僻的城镇，像美国2.8倍，他连阿拉斯加都在里边了，那么你到纽约的话，就不是2.8倍的问题了，你看那里有多少刚毕业的研究生博士生买得起房啊，人家也是大多40岁以后才考虑买房，前面也都是租房。我们现在是，大家都要买房，否则就是财富分配不公，你们买了房，房子涨价了，贫富差距拉大了。按照这种逻辑，你不要去打工，不要去投资赚钱，否则贫富差距不是拉大了嘛。

我们现在提“效率与公平，更重视公平”，这不对的，中国是资源贫困的地方，我们国家地少人多，这种情况就是应该要坚持“效率优先”，这样才能把蛋糕做大，这样你才能把增长的那部分，用来兼顾公平，你现在把公平放在前面，搞得不好又会恢复到过去了“普遍贫穷”，吃大锅饭了。

现在，应该让富人安心地投资，他赚钱了，就雇佣工人了，就增加就业，而赚到钱，也要消费，又给你税收，又给你内需拉动了。中国现在首先要解决劳动就业的问题，那么多农民工进城要提供就业岗位，你看看现在打压房地产业，经济又要不灵了，产业链又要不行了。首先影响建筑业，3、4千万农民工，就没岗位了，这个对社会安定团结是很大的冲击。接下来影响到建材业，有的钢厂也要关闭，工人下岗，那么还有化工行业、水泥石子行业也是啊，而这些都是贫困地区的资源，你现在把这些地区的财路断了，水泥石子都卖不掉了，贫困地区经济不是更困难了吗。所以经济问题是牵一发而动全身的，房地产业更是厉害，他要跟五、六十个部门相连，这样一打压，那么连锁反应就来了，地方财政也没钱了，因为地卖不出，税收没有了，接下来，银行不行了，就像1994到1997年的情况了，一万多个亿坏账，最后还是要国家来收拾。所以这种错误我们已经犯过了，为什么还要重犯呢！

政府不要把开发商当“对手”

市场心态会逐步好转。时间一长，麻木了，而且这段时间，估计因为房地产影响很大，中央被迫地也要调整思路，不调整不行的，现在来看，这种思路调整部门一级的还不行，一定要中央最高层的。我不赞成打压楼市，也不赞成救市，关键你要把这个产业，十七大已经承认了房地产业作为国民经济的重要支柱产业之一，这是我第一个在1990年的书上就提出的。开发商要赚钱的，以盈利为目的，不盈利的那不是企业，那是福利事业，你要正确看待开发商赚钱，好像蜜蜂采蜜一样，蜜蜂采蜜是为了自己，还要养蜂王蜂后，要传宗接代，就这个目的，也是自利，但是他在客观上，他必须要满足市场需求才能够得利。市场经济就是这个，你房子得造好卖得掉才能得利。卖得掉本身就符合市场需求。因此，很简单，开发商他像蜜蜂采蜜一样，虽然他获得了一部分利益，但是他能带来，像蜜蜂一样带来农业大丰收。这样才能带来国民经济的良性循环。开发商的利润有五个来源，第一资金的无风险利润，第二摩擦利润（供不应求强烈摩擦），第三创新利润，第四创业利润，第五风险收益。它跟一般的工业品生产是不一样的。

1990年我在上海房地产开发业发展战略研究报告中首次明确提出，政府只要加以正确引导，房地产开发商可以成为协助政府建设城市发展经济的有力助手，不要把他当成“对手”，不然对国家不利，对老百姓也没好处。

市场回暖的依据，这个很难说。一般的说，经过一个挫折，中央开始在现实面前，要拉动内需，鼓励消费了。那么现在的部门和地方出来的措施，还是力度有限的，一定要国家统一考虑出台更有利的措施刺激消费拉动内需，重点是鼓励民间投资和私人消费，当然，政府也可以按照凯恩斯所说的利用财政资源加大公共产品投资达到拉动内需刺激经济，然而，中国现在的问题恰恰是公款投资公款消费太大太大，成本高效率低还容易产生腐败，同时政府花钱多了就要多征税多发国债加大财政赤字推动通货膨胀，搞的不好又是老百姓受罪。我主张现在要多鼓励民间投资，让有钱人把钱拿出来投资，创造更多的就业岗位，而不要把资本抽调到海外去，为别人去提供就业岗位。

现在是变相的“休克”疗法

中国现在情况，制度没改变，信贷政策没改变，现在是变相的“休克”疗法，比1994年高明了一点，那时是下令不给开发商贷款，已经贷了的要限期收回，结果开发商倒掉很多，那时的开发商是国有为主的，少数是集体合作，民营的没有。那么现在就不对了，现在是市场经济啊，三分天下，国有经济只占三分之一，另外三分之二一个是民营经济，一个是外资经济。那么现在的情况打压的是谁呢，打压的是民营经济，国有的因为有政府背景，还是弄得到钱的，外资呢又有国外的金融体系国际资本支撑。所以最后受影响最重的还是民营企业。而民营的打压下去，房价只会涨的更高，因为垄断加强了嘛。只有竞争才会使房价稳定啊。

现在有几点问题要弄明白的，第一不能跟供求规律对着干，第二不能跟价值规律对着干，拼命增加成本，房价怎么低呢？第三就是不能鼓励垄断，抑制竞争，比如像限制上市公司融资的钱不能用于买地，那么国际资本市场，也不是这样的。开发商贷不到钱，土地只能流标。

接下来，如果是消费贷款放开的话，那么只要产品好，通过预售，开发商还可以资金周转。现在他又搞两条，第一条一直想办法要取消预售，取消期房预售，这样开发商更糟糕了，本来开发商资金40％是靠预售的，30％靠贷款，还有30％自有资金。第二条就是针对不是普通商品房的，是建改善型住房，针对有钱人住房的，你的门槛又高了，贷款利息是1.1倍，那么就把那些人的需求给压缩了。

任何一个产业，如果你承认它是一个重要的支柱产业，都需要金融资本在里面流动的，像血液循环啊。你把他断血了，不行的。

现在倒闭的企业也很多了，还有另外一种形式，并购。卖项目卖股权的很多，项目转让的挂牌的很多。

浙江因为他民间资本运作的多，但是以后也可能问题更大。民间资本量充足的，但利率高得吓人，借了高利贷，可能死得晚一点。小公司根本没法跟基金挂钩的，那么只能民间融资，25％以上的利率，如果是担保公司36％一年，如果是典当行48％，如果浙江的地下钱庄，那就80％到90％一年。这样搞的结果就是把房地产正常的资金的血液循环搅乱了，而且观念上完全是错误的，既然是支柱产业，流动资金的贷款很正常，现在这块不能放，那么购地贷款又不能放，那么你不是逼着开发商借高利贷嘛！如果你银行资金紧张还可以说，你现在是流动性过剩啊，你还贷款贷不出去，商业银行跟央行考虑的完全是两回事，商业银行我正常的贷款要贷出去，我才能赚到利差，我企业才有经济效益，但央行是从官方考虑的，不让你放贷款，逼着房价跌下来，但这样不对的。你把房地产逼死了，房价大拍卖，跌的一塌糊涂，跌了30％-50％以后，一大批开发商从此退出房地产行业，那么下一轮谁来造房子啊？

政府投资拉动也要付代价

现在呢中央经济工作会议要开了，我想有一个大的拉动内需的政策，投资这一块，中央现在可能从政府角度，最方便的就是财政投资、公共产品投资，修建铁路公路机场啊，大搞基本建设。那么我担心的是什么呢，这个没错，凯恩斯主义，在经济不景气的情况下，通过政府的投资拉动来刺激消费，扩大内需，度过难关，可以的。但是呢这也是要付代价的，因为这就意味着政府的财政必须增加收入，那么就要加税，我们现在税收很重啊，税拿不到的话他就要发国债，这样的话财政赤字要增加，财政赤字过高的话，就很危险了，政府的金融风险更大，这是一；第二个，政府投资加大，在我们看来，由政府投资，他由于体制的原因，可能会导致腐败。私人产品不好，消费者可以投诉，但公共产品没人管。我们现在问题就是公款投资公款消费过度。所谓基本建设规模偏大，固定资产投资规模过大，房地产开发规模过大。一方面投资过大，规模过大你应该是供给增加，房价应该下来，结果房价反而上去，什么原因呢？你是体制性弊病，无效供给过大与有效供给不足同时并存。这是公款投资的主要问题。

现在看浙江，还有江苏，许多城市新上的商业地产开发规模早就超过实际需求了，到处造商城。每一平米商业面积需要多少营业额才能保证正常运转，而这个营业额需要多少人的消费才能达到，还有利润的高低，这些都要考虑的。

那么开发商资金这一块，希望2009年对房地产业资金供给的渠道要放开，信贷这一块按照支柱产业的正常需求要满足，不够部分上市，发公司债都可以。当然我们还希望能成立民间私人的房产信托投资基金。公募之外，我们还要私募，私募30万50万都可以，就是共同基金，然后呢让我们老百姓的钱，不都去存银行，相当一部分有力量的去投资基金，然后基金分红，基金的管理也要改掉过去的管理，过去是限定收益率达到6％就可以回购了，不对，真正按照基金的做法，就是基金的管理者只能拿管理费，其他的盈利绝大多数要分给人家，这样呢就可以达到十七大说的增加居民的财产性收入。你看现在我们银行的投资产品都是达到6％达到5％我就回购了，以后增加到15％的话，我拿你的钱做基金，最后增加的收益都让银行拿走了，这是不对的。

房价变动受多种要素影响

房价方面，现在我估计调整也就上下5％－10%左右，不会超过10％。有人说上海跌了30％，那是不正确的，9月底我们还比去年同期涨了3.5％。涨幅结构呢不一样，地块品种结构分布不一样，有涨有跌，供不应求的地方涨，供过于求的地方要跌。质量好的要涨，质量差的要跌。相互抵消的结果只能在5％－10%的上下浮动。有涨有跌，跌得最多的也不过10%左右，这不是讲个案。一个地块，一个区域，整个一个城市也就5-10％的幅度。不会下降30%。因为什么？第一土地有价格，从城市发展来看，明年的土地供给更紧张，土地价格不可能大跌的，而现在的流标是制度的缺陷，现在的低价成交、流标是正常现象，因为现在没资金拿了，知道这块地便宜但没钱拿，签字以后要付30%，3个月付清，现在没有那么多现金，同时限外，我们有个项目老外中标了，跟内资公司合作的，内资公司去拍，中标了，外汇打到账上，外汇管理局不让你结汇，不让你转成人民币，没办法结果退地。所以现在是，供给扭曲了，需求也扭曲了，而实际上你可以看到，因为价格是对稀缺性的反映。现在我们看上海，正常年份，我们住房在2000－2500万方的成交量，而可供量在2500－3000万方之间，因为供给要略大于需求，要造成有限过剩，才能供消费者挑选，有利于企业竞争，有利用于稳定房价。如果供给与需求相等，那样不行，价格不可能降下去，还要上去，因为总有一部分无效供给，要去掉无效供给，所以要略大于20-30%，这是很正常的，那么城市越大，这个份额越大，因为可能郊外的土地没有成熟，房子造好了，但是没有人去，市区内的不够，房价还是会上去。

涨跌互现，有涨有跌。现在上海也是这样。有跌的例如三林地区，那里经济适用房和动迁房很多，大量的低收入人群聚集，土地供给过量，房价怎么可能会涨，以后那里还可能会形成新的贫民窟，有那么多人愿意去吗？

我们的政策还没有搞清楚，究竟是要让穷人还是富人谁去住郊区？发达国家都是富人住在郊区，把公寓房腾出来，给下一个层次的，市区留给低收入者，增加就业机会，富人到郊区去空气好、有别墅，且有车方便。中国现在是把穷人赶到郊区。这是不对的，第一，远离市区，就业机会少；第二，路远，交通成本大，时间耗得多；第三，穷人举债买房会挤掉正常必要的消费，降低生活质量，心态会更不健康；第四，大量的低收入人群聚集，会形成社会问题。这些地区的房价是很难抗跌的。

当然现在上海也有涨的地方，比如轨道交通新造的地区，像上海七宝地区，顾村这些地方，前两年5000多，现在好的卖到9000多，也在涨。

所以，可能有个别楼盘发展上由于资金周转不过来，被迫拿出来低价卖掉，解决企业生存问题，但这是个别案例，不是全面的情况。全面的情况，现在还能忍受，所以不会出现大幅度降价。

像北京这样的一线城市房价就是高，这与城市的地位有关。广西北海2000多，成都、重庆比较低。

上海有些人买两套房，一套自己住，一套出租，租金还贷款，等着升值，升值到一定程度抛掉，把贷款还掉，白赚一套房，它就成为投资品了，不光是消费品。当住房由福利品转化为商品供自己消费的时候，房价变动的第一个阶段，一般由成本和供求关系来调节，从自己使用的角度来考虑；第二阶段，当商品住房成为家庭的金融资产的时候，要从资产定价的角度考虑，更多的受市场预期的影响，形成投资品价格；第三阶段，当经济趋向全球化的时候，尤其像上海北京这样的一线城市，房价变动会受国际国内要素价格变动的更大影响，一线房市就与国际市场其他要素价格变动有关，利率、汇率、税率、油价、股价“五价”联动，对房价走向影响越来越大。一般股市好了，楼市也好了，油价高了，楼市下去了，利率高了，也要影响房价，这些基础理论很重要的。学经济的和学理工的不同，属于开放性思维，一加一可以大于二，也可以小于零，不懂市场经济城市经济和房地产经济问题就看不透。

研究房地产业四个基本观点

市场经济条件下研究房地产业要有四个基本观点：

第一个观点：市场经济观点。

市场经济中供求有矛盾是正常的，要么供过于求，要么供不应求，不要绝对的静止地看，有时看看，现在啊供大于求，商品房积压的不得了，空置房不得了，最后呢，很快就供不应求了。短期看不出问题来，要一段时间才能看的清楚，上海原本2500-3000万平米新房可供量，现在只有五六百万、六七百万，大多还在外环线外。现在消费压掉了，信心打掉了，如果信心恢复，基本面一好转，中心城区还要供不应求，而且比过去更严重！

现在我们说正确的政策有四句话：一是，扩大有效供求。现在所谓商品房积压的地方，大多为无效供给，交通没有搞好的地方，我们现在的新区、开发区造了多少房子啊？一个新区的形成要5-10年以上，交通、就业都没有，人去干什么？那么统计的就是商品房空置的。所以开始决策的时候就有毛病。二是，疏导过度需求。穷人也要买房子，这是过度的需求，美国出问题就是穷人买房，要使穷人买得起房，零首付，5%的首付，然后浮动利率，开始低利率，越还越高，结果成了高利贷，次贷就是对不具备正常购房条件的人发放高利贷。我们现在鼓励穷人买房是不对的，应该把租赁市场搞上去，租购并举，鼓励百姓自住其力，不要依赖政府，然后社会保障用房要排队。中国的国力，没有那么多的财力提供那么多的“公屋”。三是，降低成本费用。政府出台的政策应该减税、减息、减费。减少流通环节的费用。四是，压缩利润空间。鼓励竞争，反对垄断。企业要竞争，在供求平衡的条件下，利润空间他会自我压缩的。政府也要压缩利润（如土地出让方面），让利于民。

第二个观点：发展阶段观点。

我们现在还处在社会主义初级阶段，没有力量像新加坡那样大搞“公屋”，我们还是要多搞“廉租屋”。过去搞的安居房，动机虽好，效果很差，所以我不赞成大搞“只卖不租”的经济适用房，但是可以搞经济适用租房和少量双限房，以解决“夹心层”的买房和租房问题。

第三个观点：中国特色观点。

不能照搬国外的模式，一定要注意中国特色的情况。不要一刀切。房地产本身属于部门经济，不是宏观经济，应该以地方政府的调控为主。现在中国首先要解决广大人民的就业问题。我们跟别的国家不一样，像瑞典，人家是享受型的。中国人多地少，资源紧张，我们要根据自己的情况，找一条合适的道路，不能照搬西方的经验。

第四个观点：统筹兼顾的观点

对房地产做出重大决策，一定要考虑“统筹兼顾，综合平衡”。千万不能“头痛医头，脚痛医脚”。这是因为我们房地产产业的特殊性。这不仅仅牵扯到政府、开发商与群众的利益分配问题，还牵扯到就业、财政税收、城市发展、投资环境等等各个方面。如果你打压房地产就会造成建筑业衰退，建材业衰退，各种相关行业衰退。五十几个工业部门就失去很大一块市场。这样的结果，地方政府没有钱了，那么社会保障从何谈起，我们一定要考虑统筹兼顾，综合平衡。

而市场经济里的泡沫问题，供求摩擦产生泡沫很正常。因为市场经济不可能供求绝对平衡，它是动态中谋求平衡。那么所谓泡沫，房价高，无非就是供给不能满足需求，价格上去，这符合价值规律的嘛。吸引要素涌入，供给扩大，供求恢复平衡，泡沫就会自行消退。

市场经济只解决有支付能力的住房问题，没有支付能力的，他的生活上必需的，要由社会保障来解决。

经济泡沫跟泡沫经济是两回事，前者是正常情况，在我国目前的条件下经济泡沫不会转变成泡沫经济。美国经济危机它最先出问题是金融系统，给那些不具备还款能力的人贷款。而且美国的住房基本饱和了，城市化已经完成了，我们国家还远远没有，才达到45％，现在目标是60％。