房地产建设项目管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产建设项目管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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1.12012年项目开展情况分析

南安市住房建设总公司在市委、市政府等相关部门的正确领导下，2012年在工作中开展了多个工程项目的建设，其具体建设情况如下：对于中心城区的建设项目为以下四个：市区江北大道、象山公园、江北大道帽山安置小区、江北保障住房。在进行全年的建设中，项目的总投资为2.2亿元。对于江北大道的工程项目来说，其项目的总占地面积在170亩，需要涉及到69户的拆迁工作；二期安置区用地为19.5亩，建设面积为27214m2；三期安置区为14.34亩，建设安置房约11202m2。在2012年完成的工作，其工程项目的二期安置房已经在9月份完成竣工的验收，对于需要拆迁的69户人家，已经完成了67户的拆迁工作。对于三期安置房来说，已经完成对其方案的审批，正在进行对其工程设计方案的报批工作。对象山公园的工程项目建设来看，其项目的占地面积约有73.6亩，其中一、二期共占地约48.6亩，两侧的绿化占地约有25亩，项目的总投资为2000万元。其在2012年中的无论是对公园的土石方工程还是周围的绿化工程来说，都已经达到基本完成目标。

1.22013年项目开展情况分析

2013年是全面贯彻落实党的十精神的重要一年，南安市住房建设总公司在此背景下，严格坚持以科学发展观作为指导，紧紧围绕公司的工作部署，开展与各相关部门的配合工作，并较好的完成了预定的各项目标任务，2013年开展的项目情况具体有以下几个方面：我公司在2013年承建了一个重点项目为南石高速东互通口片区的改造工程，与其他4个（南金公路道路拓宽整治工程、南金公路省新复线、南安大道北延伸段、江北豪园）预备重点项目等工程的建设，总投资21.21亿元。对南石高速东互通口片区的改造这个重点工程项目是由其项目办负责，公司直接负责的是其他4个预备重点项目工程的建设，其建设总投入资金为8.72亿元。其中，南金公路省新复线的项目全长13km，项目总计划投资为14500万元，在2013年全年中，完成了对其项目环评单位的要去、施工图纸设计单位的招标工作，并且就其可行性的报告、施工方案设计正在制定当中。就南安大道北延伸段的功效建设来说，其项目的总道路全长5.5km，路面的宽度为42m，项目计划的总投资约为30000万元，其在2013年全年中完成了项目环评单位的摇取、施工图纸设计的招标摇取等工作，正在进行对其项目可行性研究报告的编制、工程方案的设计等制定。以上为南安市住房建设总公司在近两年里开展的一系列主要的开发工程项目工作，就各项工作开展的过程及在实施中以及资金的使用情况来看，为了保证公司各个项目有序的推进以及公司的可持续发展，根据政府相关的指示精神，住房建设总公司也在积极的寻求各种融资渠道，并且就其中出现的问题进行不断反思与完善，以期在2014年全年，推动住房建设总公司可持续的发展，确保房地产开发工程的项目顺利实施。

2房地产开发中建设工程项目管理问题的解决措施

2.1加强对于工程项目的成本管理

在房地产开发工程中的项目成本管理，是所有投资者都关注的焦点，也是直接决定房地产开发企业获得经济效益的直接手段，因此，必须要采取有力的措施，加强对房地产开发工程项目在招投标、设计、施工以及后期的验收、养护等过程中的成本管理工作，加强对全过程的成本管理。在对成本管理的各个环节中，应该注意，必须要使用科学、合理、规范的手段予以管理，不能只是为了成本管理而一味的降低投入资金，忽略了对于建筑工程质量方面的控制。对于项目成本管理的重点部分来说，是房地产开发工程前期的决策阶段以及中期的施工阶段。在房地产开发企业在进行前期的决策阶段时，必须要严格控制成本，从实际情况出发，结合工程各个环节进行严格的预算，严格控制成本投入；在进行施工阶段时，将成本控制的重点放在对工程的设计变更上，因为一旦涉及到设计变更，就必须要有大量的资金支持，因此降低工程的设计变更，确保成本的有效管理；另外，必须严格控制建筑施工中所使用材料以及设备的质量与数量，避免由于材料的浪费造成的成本增加；严格控制工期等等。

2.2加强对于建设工程项目的质量管理

房地产开发建设工程的质量直接决定着其后期的使用性能，因此，房地产施工企业必须要加强对其的质量管理，包括施工过程中的质量控制以及竣工后的使用质量。在这其中涉及到的因素就很多了，比如说施工人员的技术问题、施工工艺及方法、施工环境等等，因此房地产开发企业对这些问题都要逐一进行分析，并且采取针对性的措施予以解决。

2.3加强房地产开发工程的项目风险管理

加强对于工程项目的风险管理与预防措施，不仅能够使一些隐蔽性工程的风险带来的损失降低到最小，而且可以有效保障房地产开发企业的经济效益。其中，主要的解决措施包括以下几个方面：

2.3.1风险规避

在房地产开发企业进行各种决策时，采用放弃投资的决策等一系列措施来对相关风险进行规避，这种使用的方法类似于一种消极迎战法，因为如果不采取任何措施只是放弃投资的话，不仅会使房地产开发企业得不到应有的经济效益，而且还会为自身企业的发展带来严重的阻碍，因此，除非是在迫不得已或者是没有其它办法的情况下，不然这种方法是不建议使用的。

2.3.2风险转移

风险转移就是采用科学、合理、规范的预防措施，在还未受到风险的时候，以某种特定、有效的方式将其进行转化、化解。这种应对风险的方式在目前我国房地产开发工程的项目管理中有非常普遍的应用。其中，风险转移的常见形式主要有以下几种：（1）利用签订的合同，采用合同的有效形式，来帮助转移相关产生的风险，也就是说，在签订合同时，将一切风险责任都归属到执行方身上，这样今后在工程项目管理中发生了何种风险，都是由合同执行方来承担的。（2）利用购买保险的方式，也就是通过为开发的建设工程购买保险，将还未发生的、不可预知的风险转移到保险公司的头上，这样做的弊端就是会在一定程度上增加成本的投入，但是，相比起不可预知风险带来的危害以及最终获取的收益来看，这点则可以完全忽略不计。

2.4注重建设工程前期投资决策阶段的可行性研究

在建设工程项目施工前期阶段的可行性研究是建设工程项目的一项核心内容，必须要加强对其的重视程度，具体可以从以下几个方面着手：①在予以充足时间的前提下，加强对前期可行性研究的人力、财力、物力方面的投入；②建立、健全投资决策的支持与审核机构，将决策的程序予以完善，继而从根本上提高投资决策的整体水平与实施效率，使建设工程项目的市场定位或者是产品定位呈现系统性。

3结束语

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关键词：房地产；建设；项目管理

引言

房地产开发行业发展迅速，竞争日益激烈，如何在竞争中站稳脚步不被市场淘汰，还要获取较大的利益，所以在房地产开发过程中房地产开发工程项目的管理就显得由为重要，因为只有管理上去了，每一项工作才能完整的很好，各个部门才能协调。房地产开发建设工程的任务量很大，任务形式众多，就目前的形式来看，我国的房地产开发中建设工程项目的管理还存在着很多漏洞，制度还不够完善，我们需要在发现和解决问题的过程中积累经验，将利益合理的扩到最大化。

一、房地产开发中建设工程项目管理的现状

房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其职，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。提供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以控制。

二、房地产开发中建设工程项目管理的要素

（一）质量

质量是一切良好品牌的基础，尤其是房地产企业，行业内品牌优质的企业近四分之一的客户就是老客户，并且十分看重质量和相对应服务的保证。

（二）成本

在现代项目管理体系中，成本就是竞争力、成本就是经济收益。一般来讲房地产企业的成本主要来自于建设成本和土地成本，在建设成本和土地成本相对均衡的今天，土地市场和整个房地产市场的标准操作，利润差距则主要来自于管理效率的高低。

（三）进度

产品交付是商品流通的一个重要环节，房地产产品生命周期很长，更多的进度问题在工程中起着非常重要的作用。

（四）安全

从房地产本身的安全问题考虑，住房的消防等基础设施是否符合安全要求是一个重要的标准。

（五）技术支持

使用新技术、新工艺、新材料、降低工程造价，缩短施工周期，提高项目的科技含量。

三、提高房地产开发中建设工程项目的管理

（一）房地产开发中的设计管理

房地产开发中的设计管理直接关系到房地产开发设计的规范性、布局的合理性以及给排水、安防、电讯、电气、燃气等系统设计的质量，因此，工程管理中的设计管理应该从以下几个方面入手： 其一，房地产开发公司应该慎重选择设计单位，切忌过分强调节约设计成本而选择缺乏设计实例以及综合素质较差的设计单位，选择具有良好信誉且资历较深的设计单位。其二，在设计的过程中，房地产开发公司应该将对项目的期望目标以及相关的设计要求，提供给设计单位，通过与设计人员的沟通，能够保证设计人员的设计效果更能够满足房地产开发公司的要求； 其三，对于房地产开发公司来说，时间就是金钱，因此应该要求设计单位在保证设计质量的前提下，尽可能的提高设计工作的效率；其四，房地产开发公司应该督促设计单位严格的执行国家的强制性技术标准，重视开发工程项目的科技含量。

（二）加强对成本管理的考核监督

房地产开发企业应根据业务部门及项目建设管理内容的不同，准确划分责任单位，并明确责任单位的成本管理目标及权责，以责任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系统，及时汇总、分析、掌握各个责任单位的成本管理信息数据，对成本控制存在较多问题的责任单位进行监督，提高成本管理的针对性。此外，应根据成本支出内容，全面制定成本管理考核评价指标，对不同责任部门的成本管理绩效，以数据为支撑进行评价，并与奖惩机制挂钩，提高成本管理的激励效果。

（三）强化现场施工进度管理

在房地产开发工程项目施工的过程中应该严格的控制各个施工阶段的工作时间，根据房地产开发工程项目的总工期，将房地产开发工程项目分解成若干个分项工程，并制定各个分项工程的工作时间，然后对各个分项工程进行严格的监督和审核，同时还应该协调和控制各个施工单位和监理单位的施工进度，根据自身的工作经验划分工作顺序和工作流程，有效的控制房地产开发工程项目现场施工的进度。

（四）加强施工的质量管理

房地产项目管理的质量管理主要包括：第一个是设计阶段的质量管理，搞好质量管理的前提是对深度设计图纸的设计保持高质量要求，使其能够满足工程建设的所有要求；第二个是管理者对施工现场“人、机、料、法、环”合理部署。实施过程质量管理是指在房地产开发实体质量的形成阶段施工中对现场工作进行的质量管理措施。房地产工程管理人员需要综合分析项目质量管理的关键，根据建设项目具体的特点、难点建立质量管理体系。同时要建立质量奖罚制度，通过对承包单位管理人员、监理单位现场人员监督，对项目实施过程的质量管理进行促进。

（五）加强管理工作的信息化建设

在当前信息化时代，信息化建设及管理水平对企业意义重大。房地产资金投入大，生产周期长，信息化管理更是重中之重。信息化建设不仅是办公自动化，还在于针对房地产企业自身的管理工作需要有效适应自动化管理软件，从而加强项目开发管理及工作中各部门的有效联系，提升信息的交互速度与质量，避免因信息孤岛而出现管理工作滞后、疏漏以及错误的发生，进而全面提升管理水平。同时还有利于帮助企业树立现代化、信息化、科技化的社会形象，赢得更多消费者的青睐。

（六）加强建设工程的监理管理

加强对监理单位的资质管理，建立公有序的监理市场；适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。建设单位协调、监督与检查监理工作。

结束语

综上所述，房地产开发中建设工程项目的管理，对于工程质量，获取的利益有很大影响，我们需要不断的加强和完善管理制度，这不仅仅关乎一个企业的发展，同样也在为我国的房地产行业的发展保驾护航，我们一定要严肃的对待。

参考文献

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关键词：房地产开发；建设项目；合同管理；招投标；项目建设

引言

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议[1]。现阶段我国房地产开发企业在项目开发过程中普遍存在着履约意识不强、项目合同管理水平不高、管理机制不健全的问题，加强房地产开发企业建设项目合同管理水平迫在眉睫。

1.房地产开发企业建设项目合同管理的意义

1.1决定着项目的计划与实施

房地产开发企业建设项目合同管理重要作用于对建设项目任务的分配，对建设项目一系列问题展开明确的规定，对建设项目所相关的设施设备、生产材料运输供应，不同建设项目设计、施工分工协作关系，建设项目相关人员的行为进行协调统一，对建设项目相关人员不同内容的工作分配情况、经济债权关系进行合理安排；房地产开发企业建设项目合同属于房地产开发企业建设项目承接和委托的重要法律依据，房地产开发企业建设项目合同管理不仅能够有效调节建设项目相关参与者相互间经济从属关系，还能够为建设项目相关参与者相互最高行为准则、调解相互争执提供有利依据[2]。

1.2是项目管理工作中的核心

房地产开发企业建设项目所涉及的周期长、内容繁多、面广泛，房地产开发企业建设项目合同涵盖的范围宽、层面复杂、金额庞大，经房地产开发企业建设项目合同管理，对建设项目任务进行有效落实，将建设项目计划工期、经济成本以及质量任务进行和谐统一[3]。从房地产开发企业建设项目管理制度化内容出发，对建设项目合同管理进行严格规范，严格规范项目设计、项目施工以及项目运营，经科学合理的合同管理，积极促进房地产开发企业建设项目如期、保质保量的完成。

2.房地产开发企业建设项目各阶段合同管理

2.1项目招投标阶段

2.1.1分析合同合法性

在房地产开发企业建设项目招投标阶段，务必要确保合同签订与实施是在合同有根据的法律基础范围之内，若合同没有法律根据则会造成合同一定程度的无效，为合同签订双方形成不可估量的损失，由此可见分析合同合法性是十分重要的一项工作。就分析合同合法性可从三个不同角度展开：①分析发包人的相关资格，即对发包人所具备的相关民事行为能力、民事权利能力等进行明确确认；②分析建设项目合法性，即对建设项目所拥有招投标、签订以及实施合同的所有条件，包括一系列批准文书、许可证及满足法定招投标流程等，进行明确确认；③分析合同内容合法性；即对合同内容是否有法律依据，包括是否符合劳保护法、环境保护法等，进行明确确认。

2.1.2分析合同完备性

受房地产开发企业建设项目涉及内容复杂、周期冗长及未知因素繁多等影响，势必会给合同的实施造成一定的风险，因此在项目招投标阶段对合同完备性进行有效分析自然是不可或缺的。就合同完备性的分析，第一步应当分析合同文件的完备性，包括分析建设项目专业技术、建设项目环境等文件完备与否；第二步应当分析合同条款的完备性，针对为选取合同示范文本的合同条款分析，可通过选取相关合同示范文本作为参考，就实际使用合同进行逐一比对，找出合同潜在不完备的地方。

2.1.3明确合同双方权益与职责

房地产开发企业建设项目招投标阶段合同管理，应当明确合同双方权益与职责，确保权益与职责的全面平衡性。合同管理过程中，若合同在先规定业主拥有某方面的特权，此时应当分析了解此类特权的使用会给承包商造成何种影响，此类特权应不应当得到一定的制约，针对业主就特权不正当使用情况下应当如何处理等；若合同在先规定承包商需要履行相关职责，此时应当分析了解履行这些职责存在何种条件前提，若这些条件前提需要得到业主的配合方能够实现，则需要将其作为一项职责明确规定于合同中以展开共同制约；应当尽最大限度清晰明确的界定业主、承包商双方权益与职责，同时要重视对权益与职责范围的限定，业主、承包商需要特别注意合同中保障自身权益的保护条条款款。

2.1.4分析合同条款关系

合同条款所界定的合同事件问题具有各种建设项目技术相互依赖、建设项目开展流程以及权益与职责平衡和制约等逻辑关系，即促使合同条款方方面面存在一定的内在关联性，相互结合成一个有机的系统，由此可见，分析合同条款关系是房地产开发企业建设项目各阶段合同管理中十分重要的工作内容。分析合同条款关系，首先应当对建设项目工作范围、进度计划、建设项目质量、建设项目款项以及支付问题的方面展开计划，然后在开展全面分析与实施工作，经对分析的结果展开控制，经对寻找出的相关问题展开解决，最后对合同文件展开持续地完善。

2.2项目建设阶段

2.2.1合同对象选择

第一步，结合我国现行的相关法律法规，在符合房地产开发企业自身需求的前提下，对合同对象展开选择。房地产开发企业在项目建设过程中，通常选取的发包方式包括根据国家定额整体发包方式、定额发包并由甲方给予相关材料的方式、同建筑企业协同采取劳务+机械部分材料的发包方式等[3]。为了实现对项目建设成本的有利控制，当前一些房地产开发企业通常选用定额发包并由甲方给予相关材料的方式、同建筑企业协同采取劳务+机械部分材料的发包方式。由于这两种发包方式存在相互推诿责任、责任分工不明确的潜在隐患，往往会导致项目建设后期出现管理困难、管理风险的局面，一定程度上提升了房地产开发企业的责任及风险；尤其是最后一种发包方式，事实承包商在结束自身项目建设任务后别撒腿走人，对项目后期质量、维修不进行一定的承担，而由房地产开发企业对全部项目建设风险进行承担[4]。

2.2.2合同洽商签订

合同的履行与实现是一个需要耗费很长时间的过程，在这个长周期内的各类影响因素，包括市场供求关系、设备材料价格及劳动工资等，均有着不确定性，无不对合同最终的顺利履行与实现造成一定程度的影响。双方通过对自身风险因素、利益因素进行评估，取得共识后签订合同，合同的签订不仅要明确规定双方达成的标的物、合同额、价格、工期等常规要素，还要明确规定双方为完成合同任务而务必倾心付出的职责范围；防止由于双方职责模糊，当合同出现难以根据约定有效履行与实现时，形成追究责任无果的情况[5]。

2.2.3合同文本制作

房地产开发企业建设项目项目建设阶段合同文本制作可从三方面可能存在合同风险内容出发，风险一：对合同协议相关页码进行替换，以达到对合同条款变更的目的。为了防止一些不守承诺的承包对合同内容进行恶意变更，应当对合同文本进行改骑缝章、标注明确页码处理。风险二：针对合同条款手写内容、文字间隙做恶意变更[6]。一些不良合同签订方为了谋求自身利益，对合同条款文字间隙大做文章，变换合同真实涵义；不良合同签订方还会针对合同出现手术方式进行做手脚，在合同中擅自增添对自身有利的条款。③风险三：合同签订对象疏忽对待。一些合同签订方为了快速签订合同，对合同中潜在纰漏不予以重视，让拥有合同签订权的人员代替签订合同，造成不良后果。因此合同的签订必须是双方企业法人代表或者授权委托人。

2.3项目销售阶段

2.3.1销售合同内容分歧销售合同内容分歧常见之处包括装修内容分歧、房屋实际面积分歧等，这些分歧一定程度给房地产开发企业造成风险，为了防止这些风险形成，以相互负责为原则，于签订房屋销售合同过程中，相互做好权利、义务约定工作，约定好合同中不明确的相关内容[7]。

2.3.2球销售政策

一些房地产开发企业为了获取眼前利益，针对国家实行的法律法规推行打球销售政策。

2.4项目使用阶段

项目建设完毕达到入住条件，业主入住后，在对房屋进行装修时往往会根据自身喜好对房屋整体架构进行大肆修改，对房屋正常安全使用造成不良影响。由此可见，在项目使用阶段要提升对合同文书的风险管理的重视程度，以将各流程可能产生的风险消灭在萌芽状态下。

3.结束语

总而言之，在房地产开发各个阶段总是会存在相应的合同风险，合同风险属于房地产开发各阶段的一个系统性风险，但经科学合理的房地产开发企业建设项目各阶段合同管理，这一风险是能够被控制的。提升对房地产开发企业建设项目各阶段合同管理关注度、重视度，积极促进房地产开发企业各阶段的规范、完善、效率，促进开发企业、承包商及业务相互关系的和谐、融洽。（作者单位：天津京铁房地产开发公司）

参考文献：

[1] 徐凤廷. 房地产企业加强合同管理的策略分析[J].中国高新技术企业，2014，（09）：154-155.

[2] 杨皖苏，朱远，吴坤灵. 新形势下合肥市中小房地产企业发展对策研究[J].工程管理学报，2010，（04）：212-213.

[3] 汪越成，司静波. 我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究[J].黑龙江科技信息，2008，（03）：167-168.

[4] Iyer K C，Sagheer M. Hierarchical Structuring of PPP Risks Using Interpretative Structural Modeling[J].Journal of Construction Engineering And Management，2010，136（02）：151-159.

[5] 鲁天婵. 基于精益思想的建筑企业工程项目成本管理研究[J].西安建筑科技大学，2008，（06）：5-8.

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【关键词】房地产开发；项目管理；管理团队；企业竞争力；社会效益；制度建设

0 引言

近几年来，房地产业发展迅速，现已成为我国国民经济的基础支柱性产业，房地产项目开发管理成为重要的项目管理内容，并对房地产企业发展起着重要作用，因此房地产开发项目管理伴随着社会发展、开发建设和管理大型项目的需要而产生，并作为一种现代化的管理方式日益受到重视。

1 项目管理的阶段性措施

1.1 起始准备阶段

在资金使用方面，主要是对项目的投资成本进行分析，测算各种经济指标，同时根据规划要求确定建筑物的容积率和配套设施面积等，从而计算可销售的面积和成本单价指标，建立各方面的成本控制指标，这其中包括工程项目的土地开发成本、工程建设成本、销售成本等，为各阶段的投资控制提供依据；同时要对项目的资金筹集进行详细策划，确定融资渠道并结合项目的进度研究融资计划，最大限度降低财务成本。

在时间进度方面，主要是对项目进度进行分析，确定项目总目标进度计划，这其中包括征地拆迁进度计划、资金筹措进度计划、项目建设进度计划和销售进度计划等，总进度计划是各阶段进度的控制依据，必须依据项目开发的特点及资金运作的要求进行编制，各阶段进度应在总进度目标的基础上进行合理编制，达到进度控制的目的。

在质量目标方面，主要是对各种经济测算指标的准确性、进度计划的合理性进行审核，确定融资渠道的通畅性，保障资金来源，做好营销策划工作，完成可行性研究报告。

1.2 前期设计阶段

在资金使用方面，主要是根据投资意向和项目可行性研究报告，让符合资质的设计单位进行设计，实现初步构想，做好设计概算是这个阶段投资管理的主要工作；同时，由于现实情况，设计单位对设计都趋于保守，设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容，促使设计单位变为设计与预算同时进行。

在时间进度方面，需要与设计单位定期召开设计会议，讨论设计方案，安排合理的设计进度，尽量让出图的时间与招标施工计划吻合，核查设计进度，控制设计进程，与总进度安排相一致。

在质量管理方面，主要是设计方案的优化和完善，要注重设计品质，利用竞争机制使设计单位在竞争中提高设计水平，项目公司从中选择经济实用品质优秀的方案，以最小的成本达到相对最优的效果。

1.3 建设实施阶段

在资金使用方面，这是资金大量投入的阶段，因此预算审核是这个阶段重要的成本控制环节。在项目实施过程中，对项目的资金流量进行动态监控，根据计划控制项目开发费用的收支，及时发现实际收支与计划之间的差异，进而采取适当措施及时纠偏。

在时间进度方面，需要建立完善的进度计划及监控体系，这个阶段是能否按照总进度计划进行的关键阶段，建设实施过程本身除了受到人为因素的影响，还会受到自然因素的影响。

在质量管理方面，一方面要完善招标制度，选用信誉好的承包商进行施工，大型项目则要选用优秀的总承包商，通过招标选择最适合的施工单位；另一方面要选择合适的监理单位，对工程项目进行监督管理，通过监理公司着重对各施工单位、设备安装单位、材料供应商等进行协调管理，目的在于保证工程的施工质量、进度及投资达到计划要求。

1.4 后期管理阶段

在资金使用方面，主要是营销策划、营销广告等营销实施过程中的资金投入，以及运营维护，物业管理等费用的支出。

在时间进度方面，需要把握营销节奏，按照销售进度安排，完成后期进度管理工作；对于商业地产开发，则应在建设实施阶段后期及后期管理阶段，进行招商，按时租售商业地产；同时制定运营维护计划，实现正常运营。

在质量管理方面，主要是建立良好的开发商形象，做好营销工作以及项目后评价工作。

2 项目管理团队建设

2.1 了解项目管理团队的特点

必须明确项目管理的目标，让每一个团队成员清楚地了解目标，并对此及其带来的收益有共同的思考，做经常性的有效沟通，这样易于形成高度的凝聚力。在此基础上，进行合理的分工与协作，责权利要有明显的界限，本着“责任有边界，服务无边界”的思想，团队成员之间要相互信任，承认彼此存在差异，信任其他人所做和所要做的事情。

2.2 了解项目团队的构成

理想的项目团队应具备领导有足够的凝聚力、项目管理目标明确、做出正确的决策并迅速实施、良好的沟通渠道、注重完成任务的方式方法，每个成员都朝着既定目标努力，从这也可以看出一个合格的项目团队构成通常是由决策者、执行者、协调人、出主意者、评论者等组成，团队中一个成员扮演多个角色是可行的，只要保证能够满足团队需要，同时成员还必须能够胜任多个角色。

2.3 做好团队培训建设

由于房地产项目开发是个复杂的过程，牵涉到的环节众多，因此不可能仅靠本企业或组织内部资源完成，房地产项目开发工作必须借助外力、集合各方优势、专业特长才能完成。所以房地产项目的团队建设是要将各个有着不同利益目标的项目各参与方，同业主设立的项目开发成员共同组建成以项目负责人为首的项目团队。

2.4 选择一个合适的监理公司

国家规定项目建设实行工程监理制，这是我国现行建筑市场规范化管理的一项重要制度，也是国际上通行的项目管理方式。通过聘请监理单位，对项目的建设活动进行咨询、顾问，以及负责各类合同的履行管理。力求能够在实施阶段建立小业主大监理的混合管理模式，使房地产开发企业将更多的精力投入到规划、决策，以及保证项目建设顺利实施的外部协调工作中。

2.5 做好设计单位的管理

设计的工作由设计单位完成，房地产开发商的工程管理人员在设计过程中起沟通、协调、监控作用。可以将开发企业的开发理念、要实现的目标通过沟通、监控的方式贯穿于设计过程中，同时对项目设计的控制过程更为具体化，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并减少后期实施过程中变更的发生。

2.6 选择合适的承包商

这其中包括总承包商和专业分包商的选择。总承包商的选择应该以承包商的综合实力作为指标，特别是其工程管理经验是重点考察的方面。对于专业分包商来说，开发商应该建立专业分包商信息库，重点对其专业资质，专业水平作更多的考察，通过专业水平来进行选择。

2.7 项目团队的组织协调与沟通管理

在房地产项目开发过程中，组织与协调工作十分重要，其作用主要就是围绕项目要实现的目标，组织协调各参建单位、需协调的单位及个人、政府部门全力配合项目的实施，共同努力去实现项目目标的过程。房地产项目是一个涉及多个界面的非常复杂的工程系统，为了开发建设的需要，通常会将开发项目以不同的方式，将之划分为许多子系统、阶段或层次。

3 结束语

总之，房地产业是近几年随着我国改革开放及住房制度改革而发展起来的国民经济支柱产业，随着我国城市化进程的不断推进，未来房地产业也将得到迅速的发展，行业市场竞争将更加激烈，所以未来房地产开发的模式将会因市场的变化而发生改变并得到不断完善。

【参考文献】

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关键词：建设项目工程造价管理现状措施

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：

引言

工程造价的有效控制是指在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价的实际发生控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。具体来说，是用投资估算控制初步设计和初步设计概算；用设计概算控制技术设计和修正概算；用概算或者修正概算控制施工图设计和预算

一、投资估算时期的成本管理活动

首先，进行估算编写的意义在项目开始以前的工作中，投资估算是非常重要的。只有合理的制定，才可以确保项目具有高效的经济性特点。在可行性研究报告批准后，估算就作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为资金筹措及向银行贷款的依据。所以，经济活动中必需要认真地反映出设计思想，合理的体现出建设区域的经济特点，需要从最初的估算活动就合理的体现出项目的建设投资情况。其次，估算应该合理的体现出设计要想确保其能够最真实的提希艾娜出设计要素，就需要设计者从项目的面积和具体要素上合理的体现出设计的思想。对于关键工艺要进行合理的比对，确保方案最优，不但有技术达标，还要经济性客观。因此，工程经济人员从建设方案的优选开始，就应该渗透到设计的全过程中去，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能做到投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段的重要依据

二、设计阶段工程造价的控制

1、优化设计方案有效控制工程造价

设计质量和尝试是否达到国家规定、功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资的多少，而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。国外专家指出，虽然设计费用占工程总投资的比例很小，不到1%，但它对工程造价的影响程度达到75%。在选择工艺技术方案时，要认真进行经济分析，根据我国国情和企业的经济实力，确定先进适用、经济合理、切实可行的工艺技术方案。

2、工程项目实行限额设计

初步设计阶段的限额设计工程量应以可行性研究阶段审定的设计工程量和设备、材质标准为依据，对可行性研究阶段不易确定的某些工程量，可参照设计和通用设计或类似已建工程的实物工程量确定。在初步设计限额中，各专业设计人员要增强工程造价意识，严格按照限额设计所分解的投资额和控制工程量以及保证使用功能的条件下进行设计，力求将工程造价和工程量控制在限额内。为鼓励、促进设计人员做好设计方案选择，要把竞争机制引入设计中，实行设计招标，促进设计人员增强竞争意识，增加危机感和紧迫感，克服和杜绝方案比选中的片面性和局限性以及经验为主。

三、对招投标进行工程造价管理

工程招标制度是建设单位在控制工程造价上的重要手段，现在的招标活动在实际操作要求中需要更加的规范和法制化。在工程施工过程中要求统一计价口径，以标价合理等等综合原因选择合适的施工单位。土木工程招标制度是单位对于控制工程造价的手段，《中华人民共和国》颁布了有关土木工程的条例，包括：投标书的内容、技术要求、报价评标时间、合同的确定方式，明确计价的统一口径，都要以标注的合理性来选择合适的企业。这样不仅可以提高招标工作的质量，使其更加规范，更能保证建设工作上的合理性和合法性。减少双方的纠纷，维护好两方的利益。因为优化施工组织进度的规划是由施工的单位编制的，用来指导施工准备的经济性文件。用科学的办法对施工组织设计和施工的方案进行严密认真的审查，如有多方案的施工组织，则要对其进行技术经济上的分析确定好最佳的方案，从施工的进度计划中来看，可以把施工中各项工作有机的结合，确保施工的任务可以顺利完成。对整个施工工程影响最大的就是施工进度的计划是否合理。而工程造价中，施工工期又是很关键的一个因素。工期是否合理要在计划工期的前提下以费用最低为标准，一般来说，整个工程的费用与工期有着密切的关系，因为工程总费用由直接费用和间接费用组成。直接费用是随着工期的延长而减少，与工期成反比，而间接费用是随着工期的延长而增长，是与工期费用成正比的关系。

四、实施阶段工程造价的控制

1、在施工阶段的工程造价的控制方法

在施工过程中，造价的控制管理尤为的重要。对于前期的设计需要大体的遵循，通过技术的能力以及施工的优质方法，避免进行重复施工，从而减少初期的造价金额。因此前期阶段的造价控制就非常重要，在前期的造价控制调研阶段需要充分的了解到施工的环境以及施工设计的可行性、施工过程中可能遇到的问题，还有施工过程中的其他因素。这些都需要计算在施工造价内。其次是对主要目标进行分解落实，在合同文件中一般只明确大的工程建设目标和节点，将工期和投资都分解到每一个单元工程中去。这样做的目的是在工程施工过程中可随时进行投资偏差分析与控制，实现造价动态管理，保证整个工程投资造价始终处于可控和在控之中。另外，优化技术措施合理组织施工，在中标单位进场后还须对其在施工过程中具体实施的技术方案及措施认真组织审查，帮助施工单位尽量减少人员、材料、设备的投入，避免窝工损失和设备闲置，使之更符合工程实际的需要。

2、工程变更与索赔

工程变更的管理是一项复杂而重要的系统工作，工程变更常常伴随着合同价格的调整。为保证工程变更对工程造价影响的可控性，应遵循一定的工作程序和规范，努力提高工程造价控制和合同管理的水平。就工程承包合同的双方而言，建设单位为保证建筑的规模不出现大的偏差总是力图尽可能小的变更，而承包方，因为变更会打乱其进度计划，给施工带来不同程的难度，承包人而会以此为理由向投资方索取比变更工程实际费用大得多变更费用，这无疑又是承包方的一个增加利润的方式。在索赔问题的处理方面，现场签证项目的管理问题最大，所以施工管理人员要做好现场签证项目的管理。施工单位在遇到签证问题时，要及时办理签证手续，同时做好现场第一手资料，为索赔工作提供充足的证据。对已发生的索赔事件应及时、合理地处理，把索赔问题搁置下来会给以后的工作带来很大的麻烦，有时会因索赔工作过度积累而影响承包商的资金周转，从而影响整个工程进度，甚至造成承包方的经济损失得不到应有的补偿等。所以，在施工过程中对索赔工作要采取干净利落的手法，发生一件，处理好一件，不留后患，为后期工作排除阻碍。

3、工程竣工阶段应采取的措施

在项目审核阶段以及项目的结算阶段，造价的控制需要做到精细化的管理。项目审核阶段需要细化项目审核的时间，将项目的各个阶段中的每一个小工程进行定位细化，对于每一个分解出来的小工程进行单独的审核，及时的纠正项目施工过程中出现的误差，控制误差在一个可以接受的范围内。在结算阶段，对于造价的控制也要具体到每一个部门，每一个环节。尤其在设备的后期折旧中需要考虑到设备的折旧和保值因素，废料的利用等也需要考虑在内。

结束语

综上所述，工程造价管理不只是针对某一个部门或某一程序，而是要对施工中的每一个阶段都要提高造价控制管理意识。通过工程建设周期性问题以及积累施工阶段的经验和教训进行分析，从每一个环节进行控制。从最大的程度上减少资金投入的浪费，实现施工中的全面造价控制。

参考文献

[1]李玲.关于工程项目全过程工程造价的控制及管理[J].山西建筑，2011，(01)

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【【关键词】房地产项目；设计；管理

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

二一、房地产项目设计管理的意义

1、设计管理是建筑项目开发中的重要环节，它关系到建筑项目的优劣，同时也关系到房地产公司的切身利益，加强建筑工程设计管理可以有效地提高建筑工程的质量，对于建筑行业存在的工程质量通病给予很好的控制。房地产项目建筑设计管理的目的，是为了确保设计图纸按照设计任务书的要求保质保量的完成。建筑设计管理包括以下几个方面：设计合同管理，设计周期管理、设计质量管理、专业设计交叉配合管理等。在设计管理中，最终的设计结果是由专业的建筑设计人员所完成，同时在项目策划以及项目设计阶段，相关的设计方还要进行及时的沟通调整，这样才能充分调动各种有利资源，对房地产项目进行科学合理的设计管理，从而实现房地产项目的管理目标。

2、在房地产项目建筑设计管理中，要想达到设计任务书的各项目标，就要强化房地产项目中各部分的质量的管理，这样才能保证施工有序进行，达到预期的质量要求。由于房地产工程项目本身具有的复杂性和庞大性，在项目工程建设的过程中，需要各专业设计单位承担自身的工作内容、完成各自的工作任务，共同构建一个完整的房地产项目设计管理体系。

3、对于房地产企业设计管理部门来说，其主要的职能就是使项目设计方案符合实际市场需求，保证房地产项目的顺利进行，因此在进行方案设计时，要组织专业人员进行方案设计，同时还要与各个部门及时进行沟通交流，针对具体施工可能出现的问题给出具体的解决方案，同时考虑施工方的建议，满足施工场地的要求。设计管理部门还要协调各方面的意见，对设计方案进行优化，使设计方案更加科学合理。

三二、我国房地产项目建筑设计管理中存在的问题

1、合同管理问题

设计项目管理当中，房地产项目建筑设计合同是保障合同双方法律权利实施和履行的法律性文件，而且能够支撑整个设计项目管理。但是很多业主并不重视合同，这导致后期设计管理上的很多问题和管理困难。

另外一些业主对合同不熟悉,在合同中没有明确规定设计单位和业主单位的职责和应该履行的义务，对合同的收费标准和设计周期也没有进行明确的规定，其内容模糊，对合同双方的权、责、利规定不明确，导致后期产生一些合同纠纷问题。

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关键词:房地产；甲方代表；职能；管理

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

随着国家经济的发展，人民生活水平的提高，房地产市场最近几年呈现飞速发展的态势，业内普遍反映工程技术管理人员的增长速度始终滞后于房地产市场的发展速度，建筑行业从业人员呈现年轻化态势，经验的不足、人员的短缺是当前房地产企业面临的严重问题。笔者长年从事房地产开发项目工程建设的甲方代表管理工作，结合工作实际，谈谈一名合格的甲方代表及现场工程管理的技巧与策略。

一、现场甲方代表的职能分析

甲方代表是房地产项目现场管理授权的第一责任人，其职能体现在如下几个方面：

1.贯彻执行国家有关工程建设法律法规，认真熟悉图纸、质量标准，严把工程质量关。

2.负责拟建场地的三通一平，落实施工现场的供水供电和地面建筑物与设施拆除及场地其它障碍物的拆除，协商处理施工现场的各项工作。

3.组织、参与工程项目的放线、验线工作，落实施工图交底工作，对工程变更签证的办理。

4.配合质安监督站的现场监督检查工作；落实工程施工过程中的相关检测。

5.负责监理合同的实施管理，督促总监及监理人员严格执行监理合同，履行监理职责

6.负责施工合同的实施管理及工程现场的管理，发现不合格材料有权责令其停止使用，对不符合质量标准的分项工程令其返工并建议进行罚款。

7.参加主要分项、分部工程质量的验收，组织工程竣工验收。

8.参与工程设备、材料进场验收工作，做好工程竣工结算资料的收集和完善工作。

二、 甲方代表现场管理优化策略

1.科学合理策略。施工现场的各项工作都应当按照既科学又合理的原则办事，以期做到现场管理的科学化。处理好工期、成本和质量、安全的关系，严禁违章指令和违章作业。

2.经济效益策略。项目部应在精品奉献、降低成本、拓展市场等方面下工夫，并同时在生产经营诸要素中，时时处处精打细算，重视设计优化和工艺优化带来的成本节约，最大可能的避免各种因素造成成本浪费、施工索赔以及售后业主索赔。

3.标准化规范化策略。标准化、规范化是对施工现场最基本的管理要求。事实上，为了有效协调地进行施工生产活动，施工现场的诸要素都必须坚决服从一个统一的意志，克服主观随意性。

4.过程监督与考核策略。项目管理的最基本的方法是过程控制。有了管理制度和办法，是否能执行落实到位，必须依靠一个行之有效的监督考核体系。房地产企业应设置高于项目部层面的公司级别的监督考核机构，对下级项目部进行全面监督考核，从而保障现场的施工管理平稳有序的进行。

三、甲方代表为中心的加强施工过程质量控制

1.甲方在施工过程中的质量控制。甲方配合监理工程师在此阶段主要执行以下质量管理工作：对自检系统与工序的质量控制，对施工承包商的质量控制工作的监控。在施工过程中对承包商各项工程活动进行质量跟踪监控，严格工序间交接检查。处理已发生的质量问题或质量事故。下达停工指令、控制施工质量等。

2.工程施工工艺质量控制。工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成，工序质量是基础。直接影响工程项目的整体质量。要控制工程项目施工过程的质量，首先必须控制工序的质量，对质量控制应注意以预防为主。

3.做好工程变更管理工作。注意工程变更的严肃性和预见性，贯彻先洽后干的原则，要做到及时、准确齐全、有效，即办理签证要齐全，文字规格，图表、数字要准确无误，各种变更办理要及时，特别是返工量的认可必须核准，经过相当一级的认可签证才能实施。要有完整的原始记录。整个工程施工时间长，工程量大，分包单位多，在工程变更的同时，要建立完整地记录。要尽量简化施工程序，以提高工程质量，缩短工期，降低成本为目的。

4.甲方在工程施工中对监理工作的控制。建设工程项目监理的主要内容之一就是对工程建设进行质量控制。为了能够保证项目的正确实施和有效地对实施过程进行质量控制，甲方应委托具有相应资质等级的监理单位进行监理。签订监理合同、明确质量责任，将监理工作内容具体化，并赋予监理相应权力。为确保监理单位有能力履行监理合同，甲方必须对监理单位进行资质审查，优选监理单位。在此基础上，甲方通过对以上委托内容具体实施过程的监督控制，使监理工程师较好地履行监理委托合同所规定的各项职责，达到对工程建设质量进行控制的目的。

甲方对监理的监督控制，主要通过监理工作月报和进行现场监督。监理工作月报主要反映内容之一就是对工程建设质量的控制情况。包括：分项工程、分部工程、单位工程验收，旁站监理和隐蔽工程验收；分项工程验收合格率、优良率统计；施工试验情况；质量事故；暂停施工指令；本期工程质量分析(包括产生工程质量问题的原因和质量对策一览表)等。根据监理月报反映的质量情况，并通过现场勘察来督促监理和施工单位对有关质量问题采取相应措施，共同搞好质量控制，达到质量控制的预期目标。

在建筑施工过程中，房地产甲方的施工管理工作是一个系统工程。凝聚着许多人的劳动和汗水，工程的顺利进行需要各方面的协作、配合。它必须紧密围绕着建筑所包含的施工内容的多样性和繁复性进行管理。对工程中涉及到的各项专业内容从了解认识到熟悉掌握。时代的发展，新技术、新工艺、新材料的运用，给甲方管理提出了更高的要求，为此，甲方及其现场代表应不断总结经验，更新业务知识．提高自身修养，以适应新形势下不断发展的基本建设的需要。

参考文献：

1 王建中.项目管理在房地产开发程实践中的应用［J］.《福建建筑》.2008年6期.

2 金雷．浅谈建设工程中甲方管理的几个重要环节[J]．大众科技，2005，(12)：16-17.

3 陈祖。关于房地产开发项目管理的难点的探讨和分析[J].四川建材。2010（6）.

篇8

关键词:房地产 项目管理 优化组合

1.前言

房地产开发企业必须重视项目的前期市场定位和产品研究,使整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。要做好项目的市场定位,就要做到:

首先,深入研究国家及地方的有关政策、法规,了解政府对该行业的政策取向。如果政府扶植该行业的发展,它必将在税费、金融、法规等方面给予支持,使该行业的投资风险减少。因此必须清楚公司拟开发的项目是否属于国家政策支持的产业,不能逆政策而行。其次,要根据项目地点、环境及规划要求等自身特点,广泛了解市场的需求情况,确定本项目主要的消费群体。通过广泛调研掌握这些消费群体的购买力水平、对居住空间、环境及配套设施的要求等。最后了解附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及其开发商的实力等,权衡本公司竞争力是否能击败对手,务求知己知彼。目前,作为房地产开发企业,应结合企业自身的现状,通过对市场的深入分析和准确判断,选择合适的细分市场进入,形成特色经营,即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品,以更大程度地满足他们的消费需求,这样,才能保证产品的销售速度及项目的成功,在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。

2.我国房地产开发项目管理存在的问题

2.1 业主方项目管理自身存在的问题

(1)由于项目实施的一次性,房地产开发企业大部分属于项目公司,使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性,项目管理缺乏系统的管理模式与经验。

(2)资金短缺,融资能力不足,建设资金难以保障,工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大,建设用地大多为竞拍所得,地价款必须在三个月内支付,且建设周期长,故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款,贷款额度为60%～70%,融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设,工程款拖欠严重。

(3)技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》 ,房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员,工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高,需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验,但目前具备如此高素质的人才并不多。

(4)工程发包多为邀请招标,未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍,多数由包工头组成,挂靠有资质的施工企业,施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验,没有完整有效的管理制度,建筑水平较差。

2.2 委托监理存在的问题

目前建设监理制与业主方项目管理并行时,存在以下一些问题。

(1)权责不明,责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式,仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制,不将设计变更与投资控制的权力授予监理,以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂,管理混乱。

(2) 建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍,包括设计部、造价部及工程部等,各专业管理人员配备齐全,各司其责,且掌握了投资控制权。因此,建设单位常直接向施工单位指令,或干涉监理工作,造成多头指挥,在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

(3)甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑,对于某些大宗材料,采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者,对于材质有最终决定权,且监理是受房地产开发企业委托的,因此对于甲供材料,常疏于管理,或是勉强放行。由于材料是低价购进,故材质往往有偏差,质量难以控制。

3.房地产项目管理的措施

3.1 房地产项目管理中的成本控制

成本控制直接决定企业是否能够获利,获利多少的问题。在整个房地产开发过程中,从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节,降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格;另一方面也体现在找好的设计单位,避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。但是,建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分,占整个房地产项目开发成本的30%～40%,建筑安装成本能不能得到有效控制,是房地产项目成本控制的重点。其中尤应注意降低材料成本。

3.2 房地产项目管理中的进度控制

房地产开发项目涉及进度控制的活动有:投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括土地开发、项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等)、建设阶段、租售阶段( 还可能包括物业管理阶段) 。做好房地产项目的进度管理,就应在这些环节上做好时问上的安排。 (1)应对参与各方进行范围管理,某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围;(2)研究项目各个工作的相关程度,有的是互不影响的并行工作,有的是完全相关的,有的是不完全相关的;(3)针对项目的情况,制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间,并对项目的进展情况及时监控;(4)建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的,它服务于整个房地产开发流程的进度控制。房地产项目的工作流程并不是唯一的,所以开发周期的活动性较大,不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售”模式,强凋操作流程的创新与优化,产品研发、开发手续、工程建设三者之间的交叉与搭接,准确地进行市场定位和推广定位,拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式,该企业改为并联的方式,从而从拿地到项目开工到开盘的时间大大缩短。

在项目前期准备阶段,市场调研、项目策划、产品设计等同步进行,强调各部门充分介入与相互之间搭接,所有的项目都是从研发到工程,到运营、物业管理的全程跟进。所以在全国各地的众多项目,从土地中标到开始销售,全部控制在半年以内,而大多房地产企业常常需要 1 ～2 年。

3.3 房地产项目管理中的沟通管理

对于房地产企业而言,首先应做好组织内部的沟通交流。由于大部分的房地产公司都采用矩阵式的组织模式,企业应注重职能部门之间的沟通和职能部门与项目部之间的交流。

(1)职能部门之间的沟通。例如:营销策划部通过其获得的市场信息为投资发展部提供决策支持;财务部依据投资预算进行融资,做好资金流的保障工作,同时控制工程、营销等等费用;人力资源部则根据需要为整个组织提供人力保障等。

(2)应做好开发项目参与各方的沟通工作。例如,在工程施工中,承包商、监理

单位、规划设计单位、供应商之间的沟通对于工程项目的顺利实施至关重要。

(3)界面沟通管理。当然在房地产企业中,信息管理、合同管理、风险管理也是至关重要的。

3.4房地产开发项目是一项复杂的系统工程,产业链很长,而其中房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者,对工程建设项目要负总责。同时房地产开发也是一个综合性的资源整合过程, 牵涉到规划、 设计、 建筑施工、 基础设施建设等多个关键环节以及规划设计机构、 施工单位、 基础设施建设单位和政府管理部门等诸多单位, 开发商则是这个过程的主导者。因此要求开发商在实际工作中要与各个单位之间相互学习、相互交流。

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关键词：房地产；建筑；建设工程；管理

中图分类号：F293文献标识码： A

近年来，我国经济持续稳定发展，我国人民对于消费的理解开始升华，消费结构也随着转型，从传统的衣、食消费观念逐渐进入到住、行消费观念阶段。由于消费结构改革，我国企业的产业结构也面临了改革趋势，所以，在我国经济发展的道路上，房地产行业必将大放异彩，并逐渐成为我国经济主要的增长点，在这样的大背景下，房地产行业成为了高回报、高风险的行业。为了使房地产工程建设取得预想中的经济回报，对管理模式的选择就成为实现企业经济增长的重点。

1、房地产建设工程管理简介

房地产建设工程的管理主要包括三方面内容：管理开发、管理规划以及管理施工。管理开发指的是房地产单位为了顺利的完成建设工程开发而对企业内部的后勤、销售、工程、财务以及人事等部门进行统一管理和统一调配，同时其也是为了成功的实现企业物业管理、规划管理以及施工管理所采取的最有利的经营方式。管理规划指的是对设计规划中的过程管理，房地产开发单位将建筑楼盘的设计规划托付给相应的设计单位来完成，就必然要对设计规划的目标、进度以及成本进行有效的管理和控制。而所谓的管理施工指的就是对建设工程的建设施工过程进行全方位的管理。房地产建设的全部环节中，房地产工程建设是房地产单位开发过程中的重要环节之一。房地产单位要想健康、长久、持续地发展，就必须要重视工程建设的全部生命周期过程，并对其过程进行有效的管理，从而使产品质量得到保障，并且时刻维护企业自身的社会影响力。

2、房地产建设项目管理措施

2.1合约管理

在房地产建设项目管理中，项目实施必须按照完善的合约来进行管理，一份好的合约能够将房地产建设项目的成本风险有效的转移，甚至现实低成本高质量的转变。同时，招标是完善合约管理的前提和基础，而招标过程也可以让建设方更多的对过程实施者和控制的过程进行全面的认识，制定完善的招标制度，有效减少了风险要素，因此，在进行合约管理时，应该在项目管理中设立专门的管理部门，与工程管理部门建立良好的管理链条。

2.2安全管理

所谓安全，即无危为安，无损为全。安全就是生命、就是效益。施工生产的指导方针即是“安全第一、预防为主”。坚持安全工作放于生产中的首位不动摇，对全员进行各种形式的安全教育，使参与建设的所有人员头脑中始终绷着安全这根弦，并做好安全预防工作即事前控制。

安全管理首先要保证安全资金的合理投入，建设单位不得为了控制成本而在安全措施费上做文章，施工单位也不得将安全措施费挪做他用或减少投入额。对项目管理人员制定适度的安全奖罚措施，根据实际结果进行相应奖罚。根据项目的规模配备相应数量的专职安全管理人员，制定安全管理措施，对辨识出的危险源的防范措施进行详细的论述并明确责任人进行检查。重视安全检查工作，对日常检查和定期的联合检查所查出的问题必须整改落实，并根据施工单位的表现进行奖惩。生产中必须坚持全员、全过程、全方位、全天候的动态管理，发现安全隐患及时消除。控制人的不安全行为和物的不安全状态，据统计，88%的安全事故是由人的不安全行为造成的，因此必须针对人的生理和心理特点对安全的影响，培养提高劳动者的自我保护能力。

2.3质量管理

质量管理贯穿于从勘察设计直到使用维护的全过程，要把所有影响工程质量的环节和因素控制起来。勘察设计是工程建设质量控制的起点，这个阶段质量控制的好，就为整个工程建设质量奠定了比较好的基础。首先对总体方案进行审核，重点审核设计依据、设计规模、工艺流程、工程布局、协作条件、环境保护、投资概算等方面的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性，是否满足决策质量目标和水平。影响工程质量的五要素是：人、机械、材料、方法和环境，把五要素控制好，工程质量肯定能得到有效的控制。

人是其中最关键的要素，人的思想、专业技术水平、心理行为等对工程质量影响很大，因此要发挥人的积极性，发挥人的主导作用。加强政治思想教育、职业道德教育、专业技术培训、健全岗位责任制，改善劳动关系，公平合理地激励劳动热情。

根据工程的特点，经济合理的选用机械设备，正确地进行操作，贯彻“人机固定”原则，对有问题的机械及时维修，不能带病作业。原材料、半成品、设备是构成工程实体的基础，其质量是工程项目实体质量的组成部分。选择质量优良的材料品牌，加强材料检查验收，严把材料质量关，严格按材料、设备说明书进行操作。审核施工组织设计、施工方案、施工技术措施、施工工艺是否可靠和合理，确保方案技术可行、工艺先进、措施得力、操作方便。施工阶段做好质量预防工作，把质量问题消灭于萌芽状态。施工过程中控制好施工工序，不能随意变化，比如电气工程中穿线与地暖施工颠倒后，就容易发生因电线不能穿过而剔凿地面，造成地暖管破坏的结果。环境因素对质量的影响，具有复杂而多变的特点，根据工程特点和具体条件，对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制。

2.4进度管理

工程进度影响着项目投入使用的日期，进而影响项目经济效益，因此项目立项后建设单位就要制定合理的工期目标，对重要的、关键的节点日期要格外重视，对重要节点工期制定合理的奖罚措施并严格执行。招标时对施工单位的施工组织设计认真审查，看施工方案的设计是否满足工期的要求，以及所报工期是否响应了招标文件的要求。影响项目进度的因素主要有人为因素、技术因素、材料、设备与构配件的因素、机具因素、水文、地质与气象因素以及其他难以预料的因素。对这些因素要积极应对，做好预防并早做准备。比如尽早安排材料、设备的考察和招标工作；制定合理的施工方案；采取高效的生产设备来提高生产率等。

施工前要求施工单位上报符合合同工期要求的详细的施工进度计划，建设单位组织经验丰富的专家对进度计划的可实施性、满足性、合理性等进行分析，对计划的不明之处进行问询，对不合理的地方提出合理化建议，要求施工单位修改后重新上报，待施工进度计划审批通过后按计划执行。施工中经常将实际进度与计划进度进行对比，若发现存在偏差要及时进行调整、修改进度计划，使之满足总体进度的要求。对施工中处于关键线路上的工作要重点进行监控，出现比较大的偏差后，施工单位必须采取有效的措施。

2.5成本管理

成本管理是房地产建设项目管理中的重要内容。房地产企业实施建设项目的最终目的是为了获得利润的最大化，因此，在追求经济利润的前提下，成本管理就显得尤为重要。在房地产建设项目管理中，成本管理贯穿始终，从建设项目的定位到计划、再到初步设计、施工设计、工程建设，直至建成交付等的每一个阶段都需要进行有效的成本管理，介于此，房地产企业在每一个环节中都要做到对自己产品进行详细的研究，设立专门的财务管理团队，根据项目的总体规划、项目布置以及内部构造和设备安装等的配套运营出发，通过价值工程理论进行优化设计，对各个阶段的造价进行有效的控制。

结语

管理工程项目要使工程既安全又质优，不但技术要过硬，还要具备科学的管理方法，非常强的协调能力。企业想要发展得更快更好，就必须坚持以人为本的战略思想，从基础做起，做好工程项目的造价和质量管理。

参考文献：

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关键词：房地产  开发  工程项目  管理

        0 引言

        房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。

        1 房地产开发工程项目管理现状概述

        当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：

        1.1 项目风险管理薄弱

        房地产开发项目的奉贤，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，：即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

        1.2 项目成本管理问题

        无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

        2 房地产开发工程项目管理优化措施

        2.1 加强房地产开发项目风险管理

        风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

 2.2 全面完善项目成本管理