土地承包的相关政策范文

导语：如何才能写好一篇土地承包的相关政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】上市公司；土地承包费；所得税；会计处理；政策分析

一、上市公司承包费适用的所得税政策

在计划经济时代，政治与企业相互统一，我国还不存在上市公司，土地承包主要是由集体负责，农场是当时土地承包重要的企业，而农场中的员工都属于其职工，享受着相关的政策。市场经济时代的带来，政企分开，上市公司发展十分迅速，其土地承包费的所得税以及会计处理发生了变化。大部分税务人员认为，土地的最终所有权属于国家，在未对土地进行改革之前，实体企业将所得的收入集中起来管理，这正好完全符合新所得税中的有关规定，但是改革之后，土地可以自主经营以及承包，上市公司中职工可以自己承包土地，对土地拥有使用权，这时上市公司应该缴纳相应的所得税。

因为现阶段，我国对上市公司的土地承包费的所得税收的规定相对比较模糊，在征税期间，各级税务机关都应该给予解释说明，但是因为没有相关的法律依据，因此很多上市公司并不配合税收人员，因此税收的征管工作十分困难。为此相关省份依据自身的情况，制定了相关的政策法规，认为在原有政策基础上，采取双层的经营体制，这样方式更利于上市公司缴纳土地承包费中的所得费，并且对其进行会计处理。上市公司为承包农地的员工缴纳基本的保险，而员工土地承包费，需要向上市公司缴纳，之后上市公司将其再向税务机关缴纳，这种政策，不仅减少了税务机关向上市公司催缴的麻烦，同时上市公司中员工的福利也有了保证。

二、上市公司中非员工承包土地交纳费用的企业所得税政策以及会计处理

1.非员工交纳土地承包费用的所得税政策

在初级阶段，因为还有很多政策不够完善，因此企业中的土地几乎都是内部员工执行承包，而一些机动土地或者没有员工承包的土地，企业会强制性的派遣专门的人员来管理，或者直接由企业自己经营。上市公司认为非员工应该签订相应的合同，并且上市公司有权要求非员工人员根据公司中的相关规定进行生产经营，而非员工人员有权遵守相应的管理，上市公司向其收取的费用应该按照承包费来认定，其承包费可以作为农业生产经营所得，可以免税，而各级税务机关认为非上市公司员工应该按照企业资产经营收入来缴纳相关的企业所得税。

2.外来包地者向上市公司交纳地租的涉税会计处理

既然外来承包者交纳的费用属于“地租”，那么会计就应该单独确认并核算本项收入。收到外来承包户缴纳的地租时作如下会计处理：借：库存现金或银行存款；贷：其他业务或经营收入。外包地租金收人或土地租赁收入，同时，对为此而发生的自接支出，上市公司需要单独核算，借：其他业务支出等，贷记“银行存款”等有关科目，以便计算应纳税所得额时扣除提取应缴纳的营业税及其附加的城市维护建设税和教育费附加时作如下会计处理：借：营业税金及附力或其他业务支出；贷：应交税费―应交营业税，应交税费―应交城建税应交税费―应交教育费附加。

三、上市公司职工子女承包土地的承包费所得税政策问题

1.职工子女交纳承包费属于农业生产经营收入

只对某省国家税务局提出具体问题的专门批复，所以具有一定的政策解释局限性。上市公司毕竟是而对市场竞争独立经营的“农业实体企业”，将其劳动对象―耕地实行对内部职工承包经营获取收入，决不能改变“农业生产经营所得”的性质。虽然职工子女没有上市公司劳动人事编制，但由于政企分开改制后，上市公司已经不存在事实上的农工“编制或者劳动合同”关系，生产者同农场之间只有“土地生产府承包合同”关系。所以，只要是上市公司户籍人日并且达到法定劳动年龄，同上市公司签订了农地生产承包合同，不论老一辈农垦职工还是新一代“农垦人”，都应享有同等的法律和税收的权益，须视为上市公司“合同农工”，上市公司向其收缴的承包费会计应确认为“主营业务收入”。

2.上市公司对职工子女收取土地“承包费”而非地租”

如果上市公司将有偿让渡给场外人经营，则属于租赁经营，其应该规范耕地租赁协议，所收取的费用，会计上应确认为“租赁费”或者“地租”。当上市公司将其生产对象――耕地交给本公司内部人员承包经营，土地承包户仍需要执行上市公司的生产调度和指挥管理，执行上市公司统一的规章制度，并且由上市公司实行统一经济核算，符合企业承包经的有关规定；其向家庭上市公司等承包户收取承包费，属于上市公司对内部从业者以上市公司名义和利用其资产从事上市公司规定范围项目所获取的经营收益“提成”。尽管上市公司不再为职工缴纳社会保险，但属于一种社保支付分配方式的管理策略调整.即上市公司以少收或不随市场涨价）承包费的方式，将社保资金让渡给承包人，由承包人自行承担。所以，不论怎样称呼这项收费，都无法改变承包费的实质，会计不能将之确认为“其他业务收入―租金收入”

四、结语

综上所述，可知对上市公司土地承包费的所得税会计处理及政策进行分析十分迫切，因为现阶段税务机关对上市公司所收取的土地承包费用的所得税进行征税比较困难，两者说法不一，笔者依据相关政策分析，上市公司的土地外包所获得的费用，应该算作是企业所得税，而内部承包所获取的费用不应该算作是企业所得税，尤其是上市公司员工子女承包的土地，但是因为政策、法律等不够规范，还有待进一步研究。

参考文献：

篇2

一是对确权登记认识不够，地方工作积极性不高。2004年颁布的《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》中，对承包经营权证书的内容、条件及换发、补发等都作了明确规定，许多地方认为此次的农村土地承包经营权确权登记工作好像是重复劳动，且需再次花费大量物力、财力，导致工作积极性不高。

二是确权实际土地面积增加，承包合同矛盾突出。20__年全国全面开展农村土地确权登记颁证工作，要求全面丈量土地，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清（四至就是地籍上每宗地四邻的名称。四至在各地土地资料上填写不规范，没有很好描述出土地的具体范围）等问题。在土地确权后，实际测量的面积很可能大于原二轮承包地面积。对于已流转出去的土地，有些农民要求确权，对承租土地流转的大户，要求按照确权后多出的土地面积补偿相应承包费，从而引发了是否调整承包合同的问题。

三是宅基地私下买卖，成为矛盾导火索。《中华人民共和国土地管理法》中第8条对宅基地的性质做了规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。因此，宅基地的性质是公有的，由集体行使对宅基地的所有权，从法律层面讲，农村宅基地不能自由买卖。在现实生活中，农村宅基地私自买卖现象却一直存在。对于整家迁出的农户，宅基地私下出售给外来户，有的农民为了省麻烦，将耕地附带宅基地一起出售给外来户。等到国家对该处农村土地进行开发，土地出现增值，已经出售土地承包权的农民要求获取土地相关收益。《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》中提到“现阶段通过市场流转交易的农村产权包括承包到户的和农村集体统一经营管理的资源性资产、经营性资产等，以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权”，由此看出土地承包权是不在流转范围的，而当初购买宅基地附带耕地的人们殊不知土地承包权不能随意买卖，由此对开发引起的土地收益产生利益纷争；有的农民将宅基地私自买卖之后，对农村土地承包经营权没有过多的留意，以致耕地闲置，村集体某些干部将其耕地任意流转以牟取经济利益等等。

针对以上矛盾，我们提出以下建议：

一是进一步加大宣传动员力度，形成全社会对农村土地确权登记颁证重要性的共识。土地确权、登记颁证是一件事关9亿农民的头等大事。加大报纸、电视、网络等的宣传力度，使农民群众弄清确权登记的重要性，推动此项工作稳步推进。

篇3

    论文关键词 农村土地流转 农村妇女 土地权益 法律保护 立法完善

    农村土地承包经营权流转(以下简称农村土地流转)对农民切身利益问题进行了一定程度的改革与调整,其中包括土地承包经营权、土地征用补偿权以及宅基地使用权等权利义务内容。然而,这一变革对于农村妇女这个脆弱群体而言,要想让自身合法权益不受侵害,难度较大。关键性原因在于:现行的法律法规对农村妇女权益保护不够完善,在操作层面上,对农村妇女权益保护存在缺失。

    一、农村土地流转中妇女权益保护缺失现况分析

    大量的实证研究表明:在农村土地流转背景下,不同类型的农村妇女在权益受侵害方面呈现出不同的特点。具体有以下几种表现:

    (一)农村出嫁妇女流失承包土地按照我国绝大部分农村习俗看,妇女在出嫁后自身的户籍将从娘家所在村庄迁移至婆家所在村庄。而农村的土地政策“增人不增地、减人不减地”,所以,嫁到外村的妇女在娘家的土地承包权,全部或部分被村委会收回,或者被父兄等亲人占有;而新嫁入的媳妇没有土地分,形成了“娘家土地带不走,婆家没有土地分”局面。从长期发展角度看,这部分农村妇女丧失的不仅仅是土地承包权,还失去了与土地权益相关的分红权、征用补偿权以及宅基地分配权等延伸权利。农村妇女出嫁对娘家的土地失去承包权,在婆家又不能取得新的土地承包权。这种现象在沿海、土地价值较高的地区较为普遍。

    (二)农村离婚妇女丢失承包土地按照农村习惯,妇女一旦离婚,一般不会继续留在男方家生活,而属于自己的那份承包地因无法分割,根本带不走。若女方再婚,到了新居住地也分不到新的承包地。实际上,这部分农村妇女因离婚丧失了依赖于土地而生存的基本身份,由此使得妇女自身的日常生活与生存受到严重的挑战。所以,在现行农村土地承包法律规范中增加对离婚妇女土地权益保护内容,尤为重要。

    (三)农村丧偶妇女往往丧失承包土地在我国绝大部分地区,农村丧偶妇女土地权益受到侵害问题尤其严重。丧偶妇女既可能丧失自身的承包地,又可能丧失对其亡夫承包地继承权。其中,最直接的表现在于:包括受到再婚等因素的影响,丧偶妇女往往会离开原居住地。她们家庭签订的土地承包合同往往会被单方终止,她们及亡夫的承包地就可能被强行回收。这种行为实际上就是对丧偶妇女合法土地承包经营权的非法剥夺。

    综上所述,土地资源固定性与婚姻变动性之间的矛盾,决定了农村妇女在现有土地集体所有制和家庭承包模式下,其个人力量难以与集体及家庭力量对抗,也注定了在这场利益博弈中,因婚姻流动的农村妇女始终属于弱势群体一方,为此,亟待法律上提供保护。

    二、农村土地流转中妇女权益法律保护缺失成因分析

    农村土地流转中妇女权益保护工作开展难度较大,主要原因可归纳为以下几个方面:

    (一)法律法规对农村妇女权益保护规定不够完善目前对农村妇女土地权益保护的法律法规,主要包括《妇女权益保障法》、《农村土地承包法》、《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》等专门性规定。尽管这些法律法规对农村妇女土地权益保护做了些原则性规定,但其中仍然不够完善,诸多规定流于形式,难以执行。例如,《妇女权益保障法》第33条第1款规定:“任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由,侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益”。由于该条款没有匹配相应的法律责任,成为一纸空文,难以落实。此外,《农村土地承包法》第3条和第15条规定,农村土地承包制度是建立在农村集体组织基础之上的内部家庭承包模式,农村集体经济组织的农户才能作为家庭承包方的基本单位,但对于农村妇女是否能够直接作为家庭承包方责任人或共有人的问题并没有明确的规定。受这一立法缺失影响,农村妇女往往由于婚姻变动丧失了土地承包权,而无法获得有效救济。

    (二)配套规定在农村妇女权益保护方面对接不畅、可操作性差在涉及到对农村妇女土地权益保护的法律法规当中,关于男女平等问题是特别引人注意,但这种规定仅仅体现在抽象层面上,在农村妇女如何维权方面缺乏有效的路径和手段,并且与相关司法解释对接不上,可操作性差。例如,《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第1条规定:“集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的,人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决”。在以家庭为单位的承包模式下,农村妇女能否作为集体经济组织成员的适格主体,存在争议。当农村妇女土地承包经营权受到侵害时,只能寻求行政途径解决,而村委或村集体经济组织又非行政机关,所以,往往告状无门。此外,《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》第2条第3款也有类似的规定,把因征收集体所有的土地及其补偿发生的纠纷,排除在仲裁受案范围之外。所以,现行的农村妇女土地权益保护配套规定过于原则性,或存在对接不畅,亟待改进。

    (三)以民主程序议定的村规民约,以多数人的名义侵害农村妇女土地权益《村民委员会组织法》、《农村土地承包法》等都规定“村民大会过半数”,“村民代表会议过三分之二”的民主议事原则,且议定的事项不得违反上位法的规定,但多数人为了获得更大利益,往往侵害少数农村妇女土地权益。当经过民主议定的村规民约侵害农村妇女时,如何纠错,如何查处,法律依据不足,监督根本不能到位。

    三、农村土地流转中妇女土地权益保护的措施与建议

    在农村土地实施流转改革过程中要想最大限度地保护农村妇女土地权益,其关键在于完善相关法律法规,从立法上保障农村妇女在土地流转下应享有的合法权益,同时,对违反相关法律法规的行为进行惩处。具体有以下几点措施与建议:

    (一)对《妇女权益保障法》进行立法完善《妇女权益保障法》中对于农村妇女与男子享有土地承包权及相关权益的平等性做出了规定,但对于农村妇女在出现结婚、离婚或者丧偶等情况下,如何通过对法律工具的应用,保障自身土地承包权及延伸权利不受侵害并未做出明确的阐述。作为一部对妇女权益专门性保护的《妇女权益保障法》,应当细化其中对农村妇女土地权益保护的规定,以便增强其可操作性和实用性。需要从两个方面入手:(1)补充完善对农村妇女土地承包经营权保护条款的实操性,结合实际情况,考虑农村妇女在现实生活环境下最切实的问题;(2)对《妇女权益保障法》相关条款配上法律责任,加大对违规责任人的处罚力度,以确保对农村妇女土地权益的维护。

    (二)对《农村土地承包法》进行立法完善对现行《农村土地承包法》需要增加以下几个方面的内容:(1)在以内部家庭为承包方的法律规范中,需要将农村妇女作为独立主体纳入保护范畴。虽然我国现阶段农村土地承包仍然以“户”为单位,但是,应当明确规定农村妇女是家庭承包的共有人,按份共有;(2)对于《农村土地承包法》第19条涉及的土地承包流程规范中,应当将农村妇女占商议土地承包总人数的比例进行合理的规制,以便在土地承包商议中让女性平等地参与,并享有相应的表决权;(3)在履行土地承包流程中,诸如在承包、转让合同等文件上不仅仅需要承包方当事人即户主签字,同时,还必须承包方当事人的配偶签字;(4)现行《农村土地承包法》规定对于全家迁入市区的农户,可对其享有的土地承包权进行回收。基于对农村妇女土地权益保护的特别考虑,建议修改为:在娘家迁入城市,对在新居住地未取得承包地的出嫁妇女的土地承包权予以保留,农村集体组织不得收回等内容。

    (三)对农村土地流转政策层面进行完善与规范为了确保农村妇女土地权益在土地流转中不受侵害,需要各方参与人加快对于土地流转相关政策的建立与完善。在实际工作中,需要重点关注以下几点问题:(1)重视对农村妇女脆弱群体土地权益的保护,并对相关政策进行规范:特别是对农村出嫁、丧偶、离婚的妇女在承包地进行转包、出租、转让以及股份合作等过程中,确保土地权益不受侵害,同时,还要保障在土地流转过程中,农村妇女的生活水平不会低于流转前的生活水平。(2)对农村妇女承包土地流转前,一方面,需要对承包户提供的土地承包经营权归属进行确认;另一方面,需要对流转户家庭成员,特别是妇女在承包经营状态下享有的份额以及财产权利进行确认。意在防止农村妇女自身享有的土地权益在土地流转中受到损害,甚至丧失。(3)对村规民约进行规制。县、乡两级人大和政府应当对现有已经存在的成文或不成文的村规民约进行清理,废止不合法的土政策。对今后以民主议定通过的村规民约,应进行提前指导,事中监督,事后报备。对村规民约侵害农村妇女土地权益的,县、乡两级政府应当及时予以查处,纠正。

篇4

农地资本化是指农民土地权益能够用来抵押或担保，具有类似其他生产要素的流动性。我国农地分为耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地5种。其中耕地是农业最敏感的神经，也是农民最主要的生产要素。耕地资本化是提高农民财产性收入和农民规模经营效率，建立农民长效增收机制的关键性制度创新［1］。我们主要从操作层面对农村经济发展中耕地资本化进行研究，结合我国耕地资本化的实践路径选择，设计一种高效实现耕地资本化土地金融组织形式，即针对耕地资本化的农村土地金融组织。

1耕地资本化的重要性

耕地资本化对于发展现代农业，实现规模经济，促进农村富余劳动力迁移，提高农民收入，保障国家粮食安全等具有重要的作用。

1．1耕地资本化是建立现代农业、实现规模经济的重要手段

曾极大促进了我国农业的发展，随着我国农村经济的发展，小规模的土地分散经营方式严重阻碍土地利用效率［2］。农业生产现代化要求通过机械化技术模式和农场化的组织模式来实现规模效益。由于我国耕地资本化程度低，导致农业生产和流转均缺乏金融支持，仅能进行简单的粗放式小规模生产，耕地价值难以体现［3］。

1．2耕地资本化促进农村富余劳动力迁移，提高农民收入

耕地资本化使土地价值得以体现。随着农村经济和城市化的发展，大量的农村人口向城市迁移，进城打工的农民可以利用耕地资本化所获得的资金作为技术培训和创业成本，提升自身价值，提高打工收入［4］。

1．3耕地资本化是国家粮食安全的制度保障

土地资本化促使农民将闲置的零散耕地向农业经营公司或承包大户流转，一方面从制度上保障种粮大户获得更多的补贴，另一方面使得粮食生产获得规模效益，提高“1．2亿hm2耕地红线”的利用质量，促进粮食生产，保障国家粮食安全［5］。

2耕地金融组织的初步探索

耕地资本化的实际推行必须要有健全的运作组织，近年来，我国某些地方已开始探索耕地资本化运作模式，并初见成效，为我国耕地金融组织的构建提供了参考。

2．1表现形式

2．1．1以农村土地经营权为抵押直接向银行申请贷款

如重庆市开县，主要针对的是流转大户。流程大致为农户将土地承包经营权流转给大户业主，业主支付农民土地流转费，然后再用土地承包经营权作抵押向商业银行融资贷款。据调查，2008年开县182户专业种植大户以土地承包经营权为抵押物，获金融机构贷款8540万元。浙江省宁海县和余杭县也采取的是这一模式，对象都限定在“大户”。

2．1．2土地信用合作社模式

如宁夏回族自治区平罗县，具体做法是，在当地政府推动下，某些村镇成立了土地信用合作社，由村领导担任合作社负责人，农民自愿把自己的耕地存入合作社，由合作社向存地农民支付“存地费”，合作社再把土地“贷”给经营企业或大户，并收取“贷地费”［6］。截至2009年，平罗县共存贷集体荒地和农民耕地1．23万hm2。

2．1．3土地入股模式

如浙江省乐清市的南岸村，具体做法是农民以土地承包经营权作为股份，与合作社签订入股合同，按股权实行保底分配，合作社再把土地承包给经营公司，年终视经营状况按股权再给农民分红。

2．1．4土地竞拍模式

如河南省沁阳市，具体做法是在当地政府协助下设立土地流转中心，农村闲置耕地经过整理后，在土地流转中心进行公开拍卖，通过审核的农户和公司依照自愿、公开、有偿、合法的原则，竞价高者取得该土地。

2．1．5公司贷款模式

贵州省湘潭县1988年成立了全国第一家土地金融公司，1991年改为土地开发投资公司，经营以土地的使用权作为抵押向土地经营者发放中长期贷款［7］。

2．2主要特点

从各地试点情况看，在政府支持下的耕地金融组织通过耕地存贷业务，促进了土地流转和农村剩余劳动力的转移，相当程度上保护了农民利益，提高了农民收入。耕地资本化的初步探索具有以下特点:(1)各类试点中的耕地金融组织都不同程度上得到了乡镇或县级政府的支持。(2)试点中耕地金融机构主要从事土地“存贷”业务，通过土地流转将零散土地集中形成规模进行经营，并以集体或组织作为融资主体。(3)商业性银行在一定的政策支持下也可以参与耕地金融，发放耕地抵押贷款。

3中国农村耕地金融组织的构想

在农地金融业比较发达的西方国家，农地金融机构比较健全和完善。德国早在1770年就率先发展了农地金融，主要特点是抵押土地债券化，组织方式是先组织各地的土地抵押合作社，然后向上发展成为联合社及联合银行。美国于20世纪初建立了农地金融制度。在组建方式上，采取了自上而下的政策，先由政府拨款充当联邦土地银行的股金，发行土地债券，同时分区辅助农民组织联邦土地银行合作社。在组织方式上，采取了银行及合作社双重体制。日本农地金融实践开始于19世纪末期，它充分借鉴了欧洲经验，并结合本国实际大胆创新，特设立农林渔业金融公库———国家土地银行，向农林渔业的永久性建设提供长期低息贷款［8］。建立中国特色农村耕地金融组织既要借鉴国外土地银行的成功模板，还要结合我国的金融组织架构。基于我国重庆、贵州等地耕地资本化模式的实践经验，本研究从农村耕地金融组织的性质定位、业务范围、组织架构、运行机制提出以下创新建议:

3．1性质定位

当前及今后较长一段时间，我国耕地金融组织应以广泛的初级合作性土地金融组织为基础，以政策性土地金融为主导，并辅以部分商业性土地金融。设立农村耕地金融组织的目的是为了切实解决农民在生产生活中遇到的融资问题，建设社会主义新农村，贯彻国家现代化发展战略，业务活动有一定的公益性，故应将其定位以政策性土地金融为主导。然而，随着资本市场业务的完善和农民信用等级的提高，土地银行的政策性金融业务又有淡化的趋势，为了保持耕地金融长期持续性发展，体系中还应辅以商业性土地金融，引入竞争，激励金融创新，因此商业性土地金融是构建多层次耕地金融组织不可或缺的一部分。初级合作性土地金融组织是指承包经营权流转的中介组织，在耕地承包经营权抵押中发挥承上启下的作用，提高耕地经营权流转效率，促进耕地规模化经营。

3．2业务范围

耕地是我国农民的最大财产，但在流转过程中信贷支持严重不足，所以农村耕地金融组织应以耕地抵押贷款为核心。

3．3组织框架

我国现行的农村金融体系中农业发展银行、农业银行、农村信用合作社等都有一定的能力开展业务创新，承担耕地金融业务。

3．3．1商业性耕地金融组织

从试点区域看，现阶段参与的金融机构绝大多数为农村信用合作社，因为农信社在乡村的网点多，与村集体组织有较多的业务往来，与农户信用等较为熟悉，具有开展耕地金融的先天有利条件，但是这种做法实际给农信社附加了政策性金融业务，有悖于商业化的经营方向。农业银行虽致力于服务城乡，资金优厚，技术管理水平高，但它在农村发展空间却在收缩，由农业银行完全承担起政策性金融业务与其股份商业性的角色也不相符。我们认为，商业性银行均不适于承担过多政策性金融业务，但如果商业性银行能够通过金融创新，开发出从市场角度考量优良的土地金融服务产品，也同样可以参与到耕地金融业务中，分享农村经济发展的硕果。

3．3．2农业发展银行+农村土地合作社

相对而言，农业发展银行作为直属国务院领导的我国唯一农业政策性银行，与耕地金融组织中主导金融机构的性质相符，农发行主要从事粮油贷款及部分涉农基础设施投资，有一定基础。因此将农发行改建为具有金融融资功能和从事农业发展长期投资的政策性土地银行不仅职能上可行，操作上也比较便利。但是，农发行也存在不足之处，即业务不面向个人、网点少等，所以，农发行还需与促进耕地流转的中介组织结合才能真正发挥农村土地金融的作用。从试点成效来看，农村土地信用合作社(以下简称合作社)能够有效盘活土地资源。一方面接受闲置土地资源的存入，另一方面将土地统一贷给经营大户和从事农业开发的企业，提高了农村耕地规模利用效率和综合生产率，在很大程度上促进了土地经营权的合理流转和规范运行。而且，合作社更加了解农民土地和贷款需求，了解农民信用状况，通过合作社为农民办理土地流转服务，经营抵押贷款申请和抵押担保等业务更具有组织优势。结合当前我国农村金融机构和今后发展，我国的耕地金融组织应为双轨制:一支为农发行+农村土地信用合作社，主要承担政策性耕地金融业务，另一支为涉农商业性银行，从市场角度考量参与其中。至此，我国耕地金融的组织架构结合了政府、金融部门、中介组织等多种组织元素的结合。详细农村耕地金融组织运行见图1。

3．4运作机制

农业发展银行与农村土地信用合作社共同组成了政策性土地金融组织，以保本经营为原则。农户将承包的土地自愿存在镇村级合作社，合作社根据土地等级、位置、存地期限等因素确定存地利息，并发给农户存地证。耕地的最终承包经营权仍归农户，存地期间合作社有最终处置权，可对土地进行整理、开发、投资，经过整理形成规模后再根据贷地者的需求贷出土地，存贷地差额即为合作社的主要收入源。合作社还负责耕地抵押贷款登记、申请等业务，组织耕地评估专家评审抵押耕地，向农发行县区支行提交贷款申请。贷款通过审批可向相关农户或公司收取一定手续费。县区农发行支行受理耕地抵押申请后，再次评审并决定是否发放贷款。贷款农户如不能按期还款，县区支行可依法处分抵押的土地承包经营权。农发行总行和农发行省市支行主要体现在业务范围不同。省市分行贯彻总行的指导和规范，负责制定省市细化政策法规，落实土地债券发行，清算本省市资金并上报总行。总行负责制定全国性的政策法规，指导土地债券发行，进行最终的资金清算，推动耕地资本化健康平稳进行。

鉴于农业贷款高成本、高风险等特点，对商业性金融组织国家应给予一定的政策扶持，如提供财政贴息，涉农业务利润不计入营业税、所得税的征收基数等。商业性银行主要参与耕地抵押贷款，不办理耕地存贷业务，在一定政策优惠下从盈利性角度考量耕地抵押贷款的可行性，通过金融创新，根据农户需求确定产品规模、期限和用途，开发出多样化的金融服务产品，积极参与农村耕地金融。对于民间资本可适时适当放松金融市场的准入条件，充分引导民间资本作为商业性金融组织的灵活性，为农村金融的发展探索不同的途径，如尝试民间资本作为权益资本参与农村耕地资本化，通过耕地规模化和产业化生产收回利润并逐渐退出特定地块的资本投入，利用获得利润投资另一块耕地。

4构建耕地金融组织需要的配套条件

为了促进我国耕地金融的有效推广和实施，降低参与各方的风险，应加强相关的配套条件建设。

4．1完善耕地抵押的法律

耕地抵押是耕地金融中的核心内容，但我国现行法律对耕地抵押缺乏明确相关政策。《农村土地承包法》对家庭承包的耕地和以招标、拍卖及公开协商等方式承包耕地的采取了禁止和允许两种截然相反的态度。《物权法》第128条和133条延续了《农村土地承包法》的规定，没有新的突破。第184条规定:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，除法律另行规定外，均不得抵押。虽明文禁止但“除法律另行规定外”又给耕地抵押仍留有余地。我国应从法律上制定相关政策，加快制定我国《耕地抵押贷款法》，放宽农村土地承包经营权抵押范围，并不以非家庭承包为必要条件，逐步将家庭土地承包经营权、宅基地使用权等纳入抵押设定，实现土地财产权益。

4．2完善耕地抵押权登记制度

土地承包经营权抵押作为物权必须以登记的方式公示。耕地抵押及耕地流转涉及复杂的利益关系，而我国目前土地登记法律不完备、登记机构不统一，削弱了国家对耕地财产权利的保护效力，耕地金融需要有明确的法律登记制度对法律关系各方的权利状态以公示化、明晰化、确定化。

4．3建立科学的耕地评估体系

土地抵押及土地债券发行前都需要进行科学的土地评估。耕地价值评估系统的缺位，一定程度上影响农村土地承包经营权的流转，损害当事方的合法权益。建立科学的土地评估系统是构建耕地金融组织必不可少的环节。

4．4建立农村社会保障制度，发展农业保险

逐步建立健全覆盖全社会的农村医疗保障和养老保障制度，弱化土地的保障属性，推动土地向资源属性和资本属性转化，真正成为农民的创业资本。创设农村土地承包经营权抵押贷款的保险，进一步分担土地抵押贷款的风险，减少农民的后顾之忧。

篇5

全省依法完善农村土地二轮延包工作基本结束后，一些地方出现了农村土地承包经营权任意甚至违规流转的现象，影响了农村稳定与发展。为了规范流转行为，维护流转当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，经省委、省政府同意，现就做好农村土地承包经营权流转管理工作通知如下：

一、农村土地承包经营权流转的基本原则

农村土地承包经营权流转，是指按照土地所有权、承包权、经营权分离的原则，依法获得土地承包经营权的个人或经济组织，以一定的方式和程序，让渡自己的土地承包经营权的行为。流转的主体是承包方，受让方主要是农户，也可以是其他符合国家规定的具有农业经营能力的单位和个人。同等条件下本集体经济组织成员享有优先权。流转后土地集体所有性质不变、土地的农业用途不变。流转必须坚持以下基本原则：

（一）自愿流转原则。承包方自主决定土地承包经营权是否流转以及流转的对象、方式和期限。受让方自主决定是否接受流转。流转过程中，承包方与受让方依据承包合同平等协商约定流转双方的权利和义务，任何组织和个人不得非法干涉。

（二）依法流转原则。农村土地承包经营权的流转要严格按法律法规和政策办事，规范操作，完备手续。土地承包经营权流转时，发包方要依法依规，公正地维护流转双方的合法权益，不得借流转的名义随意改变土地承包关系；发包方、承包方都不得干预受让方正常的生产经营活动；受让方不得破坏地力、不得损害生产设施。流转期限不得超过承包期的剩余期限。发包方、承包方、受让方都应当诚信守法，不得单方面毁约。

（三）有偿流转原则。农村土地承包经营权流转应当是有偿的。土地流转收益的项目、标准、方式以及相关事宜由承包方与受让方协商约定。任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴流转当事人应得的收益。

二、农村土地承包经营权流转的主要形式

农村土地承包经营权流转一般采取以下几种形式：

（一）出租。指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后，原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务，受让方履行土地租赁合同约定的权利与义务。

（二）转包。指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。超过一年的代耕也视同转包。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务，受让方履行转包合同约定的权利与义务。

（三）入股。指实行家庭承包方式的承包方之间将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等从事农业生产经营。入股后，原土地承包关系不变，承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。

（四）互换。指承包方之间为方便耕种或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。

（五）转让。指承包方有稳定的非农职业或稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给本集体经济组织内其他从事农业生产的农户，在转让期内由受让方履行相应的土地承包经营合同规定的权利和义务。

三、农村土地承包经营权流转的程序和手续

农村土地承包经营权的流转，除一年以内代耕形式外，都必须按照一定的程序签订流转合同（文本格式由省农业厅统一规定），并及时报告乡镇财经所。

（一）承包方自主流转土地承包经营权的，应当遵循以下程序：

1、流转双方当事人依据承包合同，协商流转方式（转让、互换方式除外）、流转时间、流转价格以及流转收益支付方式等，根据协商结果签订书面流转合同一式四份，流转双方、发包方和乡镇财经所各执一份；

2、发包方及乡镇财经所收到流转合同后，如发现有不妥之处应及时指出并要求其改正；

3、流转当事人可以向乡镇财经所申请合同鉴证。

（二）承包方委托发包方流转其土地承包经营权的，应当遵循以下程序：

1、承包方自愿委托发包方流转其承包土地的，应向发包方递交由户主签字或盖章的委托流转申请书；

2、发包方讨论是否接受委托，并将讨论结果在15日内通知承包方；

3、决定接受委托的，发包方应当与承包方签订流转委托书，载明委托事项、权限和期限，委托双方签字盖章；

4、发包方在接受委托后三个月内，将流转农户、待流转地块等基本情况以适当形式向村内外公告；

5、愿意承接流转土地的，在公告的有效期内提交承接流转土地的申请；

6、公告期限结束后，发包方应本着公正、公平、公开的原则，及时召集已提交承接流转土地申请且具备承接资格的受让方磋商，在协商一致的基础上与受让方签订书面流转合同一式四份，流转双方、发包方、乡镇财经所各执一份；

7、流转当事人可以向乡镇财经所申请合同鉴证。

（三）以转让、互换方式流转土地承包经营权的，应当遵循以下程序：

1、承包方向发包方递交土地承包经营权转让或互换申请；

2、发包方同意转让或互换的，应及时向乡镇财经所报告，不同意的，应当于7日内向承包方书面说明理由；

3、征得发包方同意后，原承包方可与受让方协商签订土地承包经营权转让或者互换合同一式四份，流转双方、发包方、乡镇财经所各执一份；

4、办理土地承包合同和土地承包经营权证变更或注销、换发等手续；

5、流转当事人可以向乡镇财经所申请合同鉴证。

（四）土地承包经营权再流转的，应当遵循以下程序：

1、通过以出租、转包方式取得土地承包经营权后，再流转的，首先需取得原承包方的同意，然后根据再流转双方商定的流转方式（不含转让、互换方式），按以上相应程序实施；

2、通过以互换、转让方式取得的土地承包经营权，并依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让、入股等方式流转。流转程序按相应流转方式实施。

四、加强对农村土地承包经营权流转的管理

农村土地承包经营权流转涉及面广、政策性强，关系到广大农民群众的切身利益和农村改革、发展、稳定大局，各地要切实做好管理工作。

（一）全面清理并规范已经发生的农村土地承包经营权流转行为。

各地要严格按法律法规和政策，对已经发生的土地承包经营权流转行为进行全面清理和规范。手续不完备、合同条款不齐全的要尽快补全；对显失公正的流转合同，要通过说服教育，引导双方重新签订合同；流转补偿不到位的要按合同落实到位。有下列行为的流转应限期整改和规范：发包方假借少数服从多数强迫承包方进行土地承包经营权流转的，发包方以划分“口粮田”和“责任田”（不含国营农场）、抵顶欠款等为由强行收回承包地搞招标承包的；承包方未经发包方同意擅自转让、互换土地承包经营权的；受让方未经原承包方同意实施土地经营权再流转的；流转一方当事人采取欺诈、胁迫等手段，使对方在违背真实意愿的情况下签订流转合同的；承包方与受让方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益的；受让方改变土地农业用途的；受让方拒不履行流转合同约定义务的等等。

（二）建立健全农村土地承包经营权流转管理制度。

各级农村经济经营管理部门负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导，要认真履行职责，切实做好日常规范管理工作。要建立健全土地承包经营权流转登记备案制度，及时办理相关手续；建立健全流转合同管理制度，指导规范流转；建立健全流转档案管理制度，做好流转档案的收集、整理、归档和保管工作，维护其完整安全。有条件的地方，应建立电子档案，为全省联网打好基础。

（三）切实搞好土地承包经营权流转纠纷的调解仲裁。

要建立健全县、乡、村三级农村土地承包纠纷调解仲裁网络。村级调解员由村干部兼任，在乡镇财经所内设纠纷调处委员会，在县（市、区）农村经济经营管理部门内设纠纷仲裁机构。省农村经济经营管理局要搞好仲裁人员培训和资格认定，推动建立一支高素质的纠纷调解仲裁队伍。农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决；协商不成可以请求村或乡镇调解；不愿协商或调解不成的可以向县（市、区）农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院。

篇6

关键词：土地流转；农村经济发展；作用；对策

近年来，新农村的建设发展步入了一个崭新的平台，很多新农村都发展培育出了具有本村特征的特色农产品，并将其推入市场中进行产业化经营，有利于新农业的产业化、规模化发展。因此，随着新农村建设发展和新农业的产业化经营，使土地流转速度加快。反过来，土地流转的加快也促进了农村经济的迅速发展。

一、土地流转对农村经济发展的促进作用

1.提高农民的收入，拓宽来源渠道

农民进行土地流转，转让经营使用权，是以获得一定的租金为经济报酬的行为，因此，土地流转丰富了r民取得收入的来源渠道，增加了农民收入。过去，一家一户的农业生产方式，由于基础设施及劳动技术的制约，农业种植效益并不高，不仅不利于农民增收，还不利于农业发展。

2.减少农村土地浪费，增加土地耕种面积

当前，我国农村劳动力的受教育程度普遍提升，加之现代交通的便捷，并且城市化发展劳动力缺口大，使得很多的农村青壮年离开农村，转向城市发展，农村的劳动力减少。如果进城生活的农民没有将土地的经营权转让给别人，而自己又没有时间精力耕种土地，那么就会造成土地的浪费，土地闲置荒芜浪费，不仅不利于农村的建设发展，而且加剧了粮食产量供不应求的局面。

3.农地流转能够巩固农业在市场中的地位

在现代化农业生产与发展过程中，我们必须要采取有效的措施来处理好农产品的供需关系，采用贸易、工业、工业相结合的市场机制进行农产品的营销。通过农地流转可以在农业生产的过程中，采取适度规模的经营方式来生产出高质的农产品，满足市场的需求，从而推动现代化农业的发展。

二、土地流转过程中存在的问题

1.规范有序的土地流转市场还没有形成流转的合同不规范，多数流转还停留在口头协议上，极易引发纠纷；流转主要是在亲戚、朋友和邻里之间，能够实现适度规模化、集约化经营的很少；支持土地有序流转的市场和平台还没有形成，土地流转供需双方难以衔接。

2.土地流转不够规范化，流转过程缺少管理

当前很多农村的土地流转都存在一系列的问题，主要表现在以下几方面：首先，农民进行土地流转的眼光不够长远，没有从土地的长远发展上考虑，局限于人情世故，将土地流转给亲朋好友，致使土地不能发挥应有的效益，更为严重的是，缺乏相应的流转合同。然后，在农村关于土地流转的中介机构上还没有发展起来，造成了土地流转信息闭塞，想承包土地的没有渠道，让转让的也流转不出去。

3.农村劳动力转移难制约流转

由于农民思想观念陈旧、文化水平较低、技能水平不高，创业本领不强，城市提供的就业机会无法胜任，而适合农民就业机会较少，农民外出务工难度大、收益小，所以大多数农民不愿外出务工，只依靠家中土地维持生计，农业收入仍是许多农民家庭收入的主要构成部分，制约了土地流转。

4.土地流转政策不完善没有形成体系

关于土地流转的相关政策规定还不够完善，对不同对象及数量的流转标准没有一致的规定，使很多农民在土地流转的过程中存在随意性。这就造成了土地租金的千差万别，有的农民土地流转得到的补偿较多，而有的则较少，土地流转补偿政策不统一，经济利益补偿少的农民很容易产生心理上的不平衡，挫伤了流转积极性。

四、对策建议

1.成立土地流转服务平台

成立农村土地流转服务中心，建立农村土地承包经营权流转信息库，为土地流转供求双方提供信息服务。公示土地流转需知和程序，引导土地转出方和受让方向土地流转服务中心提出申请和登记，以收集、土地流转信息，联络土地流转双方洽谈土地流转有关事宜。

2.建立农村社会保障体系

建立多层次的农村保障体系，包括农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助，以及发展和完善农村合作医疗制度等，逐步弱化土地的福利和社会保险功能，为农民解除放弃土地承包的后顾之忧，使“完全不依赖土地为生计”的农民真正离开土地，促进农村土地流转和农村城镇化建设。

3.加强宣传教育，引导土地流转。通过各种媒体和宣传手段，加大对《农村土地承包法》《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和政策以及土地流转典型的成功案例宣传力度，让广大基层干部和农民充分认识到实行土地规范有序流转的必然性、必要性和现实性，使他们走出认识上的误区，看到土地流转的积极作用及前景，要解放思想，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则，积极引导农民健康有序地进行土地承包经营权流转。

4.培育土地流转服务中介组织

篇7

关键词：农村；土地流转；问题；对策

中图分类号：DF452文献标识码： A

一、我国农村土地流转的现状及问题

1、农村土地流转的现状

使农村土地承包经营权这一静态权利，依据法律规定的流转方式进行动态的配置，让种地能手实现规模化经营的梦想，让更多的农民完成由“农民”到“市民”身份的转换，似乎已成为当前“三农”问题症结的破解之道。

1.1 经营权流转比重偏低：我国农村土地流转问题上，大部分地区土地流转比重偏低，很多乡镇地区土地流转比重只占全部承包地面积的30%左右，愿意进行土地流转的农户也只是少数，约在1/5左右，与各界人士理想中的规模性土地流转景象相去甚远。

1.2土地流转形式缺乏法律效力：我国乡镇地区土地流转形式不容乐观，很多地区土地流转都是村民自发的活动，缺乏法律效力，在自愿基础上,农户之间自行协商确定土地转包或出租以及租金标准后流转,期限不确定,以口头协商居多；有些地区采取委托流转的方式，缺乏安全性和可靠性，由农户自愿委托村社或其它农户“代耕”, “代耕”依然成为部分乡镇地区农村土地流转的主要模式。由此可见，我国农村土地流转普遍规模小、数量少、范围窄,多是零星、分散流转,规模经营程度不高,还有待进一步引导和完善。

1.3 流转意愿不强：土地承包经营权能否实现流转的理想状态，在很大程度上受到供给量和需求量两方面的制约，而这两方面无疑又与土地承包经营权人欲流转的意愿和潜在的愿意耕种农地人的意愿有很大关联。现在没有多少农民愿意耕种土地，但又不能放弃土地。

2、农村土地流转的问题

2.1 乡镇工作人员业务水平低，合同管理意识差

各乡镇上报的土地流转数据水分大，工作人员业务不熟悉，操作不规范，土地承包管理工作亟待加强。由于业务人员经常变动，兼职人员多，对转包、转让、出租、入股、互换等几种流转形式的概念没搞清楚，随意上报数据。大多数农户之间的土地流转书面合同内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意，绝大多数土地流转不按规范签订合同，有的甚至根本没有合同，只是口头协议。即使签订了书面合同，所签书面合同条款很多都不规范，内容过于简单，对流转双方权利义务及违约责任、承租土地上附着物处置、有关赔偿条款等缺乏具体明确的规定。

2.2 流转缺乏市场化机制

一是土地流转市场尚未形成,缺乏中介服务。农户寻找流转对象难，特别是大农在土地流转过程需要挨家挨户谈判，工作繁琐，又分布零散，土地流转空间狭窄,流转成本增大。市场机制的缺失使流转信息不畅通，农民没有准确的市场信息导向，可靠性较差，常会给农民带来损失。并且没有响应的损失补偿机制，加大农民负担，降低农民土地流转的积极性。

2.3 土地规模流转难度较大

当前农村劳动力转移，以外出打工为主要方式,其他家庭成员大多仍在农村从事农业生产,这部分人依靠承包地收入维持基本生活。所以，如果没有良好的、稳定的收益保障,很多人宁愿粗放经营,甚至不惜撂荒，也不愿流转土地。进行土地流转的只是少数务工人员，难以实现规模化流转。

2.4 乡村基层组织工作力度不大

部分基层干部存在求稳怕乱、少找麻烦的思想,工作不到位,引导不力，服务滞后，影响了土地流转规模经营与规范化管理的进程。一些村级组织在协调引导、土地调剂、矛盾处理、监督管理方面，没有发挥好应有的作用。

2.5 开发业主引进难

由于农业几乎是看天吃饭的行业，因此，业主对投资农业开发极为慎重，真正有实力的企业或业主参与土地流转、规模经营农业的比较少。有的业主依赖性强，只想靠政府支持；有的管理水平低，科技含量不高；有的项目选择不准，产业趋同，品种单一等。

二、解决农村土地流转问题的主要对策

1、以管理为基础，规范土地流转行为

把加强土地管理作为基础，规范土地流转行为，把改革创新机制作为突破，丰富土地流转形式。加强对土地承包法律法规的宣传，大力宣传《农村土地承包法》等相关法律，教育广大农民和基层干部知法、懂法、用法；加强土地转出方的管理，引导农户签订规范的土地流转合同，并对土地流转业主的资质审查；严格执行土地承包法律、法规，土地流转年限不能超过农户家庭承包土地的剩余承包期；规范乡村集体经济组织参与土地流转的行为，必须保证农民自愿进行土地流转；完善土地流转台账，做好土地流转登记备案工作，加强土地流转档案管理；鼓励发展土地股份合作社。

2、转变农民思想，提高土地流转意识

把转变思想放在首位，提高土地流转的认识，把加快劳务输出作为重点，拓宽土地流转的空间。首先，让农民认识到土地流转在城乡统筹发展中的重要性，引导农民增强流转土地的自觉性。通过土地相关法律法规的宣传，教育广大农民和基层干部知法、懂法、用法；加大典型引导力度，乡镇和涉农部门要充分发挥外出创业成功人员和种粮大户的典型示范作用，使农民看到实实在在的效果，从而转变思想观念，投身非农产业，加快土地流转。

3、加大社会服务和扶持，推进土地流转进程

把提供优质服务作为宗旨，优化土地流转的环境，把优惠政策支持作为动力，推进土地流转的进程。一是建立健全组织体系，成立由主要领导负责的土地流转服务中心，建立土地流转信息库；二是将土地流转纳入市场，通过市场调节完善流转机制；三是完善土地流转纠纷调解仲裁机制，着力解决土地纠纷工作，化解矛盾，排除隐患；四是健全社会保障机制，解除农民的后顾之忧，进而为土地流转创造良好的条件。五是对土地流转双方给予资金奖励；六是建立大规模租赁土地业主信贷支持制度，有关部门要积极帮助其提供融资担保支持，并给予贴息支持。

4、落实承包经营权,为土地流转创造前提

落实和明晰土地承包经营权是进行土地承包经营权流转的基本条件，是健全土地流转市场的基础性工作。政府要依照相关规定切实做好延包后续完善工作,妥善解决二轮延包遗留问题。明晰承包情况，做到承包地块、合同、证书、台账“四到户”、“四相符”,所有档案资料委托乡镇土地流转中心集中保管,逐步实现土地承包档案管理信息化,为加快推进土地流转,发展适度规模经营打好基础。

5、以管理机制和市场机制推进农村土地流转工作

健全管理机构，加强规范管理，建立市场化机制，促进农村土地流转。首先，建立健全乡镇农村土地流转服务中心，构建土地流转平台，收集传播土地流转信息，形成土地流转管理服务体系,满足土地流转的市场需求；其次，建立健全民间协商、乡村调解、县级仲裁、司法保障的农村土地承包纠纷调处机制,为土地纠纷仲裁提供有力保障；再次，积极培育土地流转市场,支持有条件的乡镇建设土地流转交易大厅,为土地流转双方提供“一站式”服务；最后，建立有效的土地流转市场准入制度和抗风险机制，审查、评估大农户、业主资信。

6、鼓励农业大户，发展规模经营

鼓励种粮大户或工商企业投资农业，鼓励户主出租土地、土地入股、参与分红；对农业大户除了保证国家补贴政策兑现外，还要给予多方保障，安排农业项目。工商企业进行农业开发，可以享受相关产业扶持政策。

结束语

土地是国家重要物质资源，对国民经济生存发展至关重要。政府部门应该高度重视农村土地流转问题，遵循国家“三农”问题相关政策以及土地转让相关法律，稳固推进土地流转工作。

参考文献：

[1] 光. 土地流转与农业现代化[J].管理世界.2010（07）：74-93+105.

篇8

关键词：土地流转；农村经济；土地资源。

一、农村土地流转的基本内涵和背景

（一）土地流转的基本内涵。土地流转，从严格意义上讲即农用地使用权流转。土地的流转，本质上是农户对所拥有的集体土地承包经营权的交易。从法律角度来理解，农民的土地承包经营权是一种从集体土地所有权中分离出来的土地产权，属于一种相对独立的土地他物权，具有一般物权的独占性与排他性，即农户依法享有对承包的集体土地的排他性占有、使用、收益以及处分处置的权利。从产业经济学的角度分析，土地流转包括核心产权让渡的土地流转和核心产权保留下的土地流转两大类，现实中的土地流转实际上就是土地物权关系互为基础变动的过程。在我国现行的土地制度中，以物权对象的土地流转形式包括土地转让、继承和抵押等，即以土地使用权为对象的土地流转；以债权为对象的土地流转的典型形式有土地转包、土地租赁、土地入股等，即以土地经营权为对象的土地流转。从农学角度讲，土地流转是地权中使用权的流转，不是土地所有权的流转。只有这一内涵界定明确，才能保证各种交易行为合法且无所障碍，从而实现产权主体的基本利益，即农民的利益。

（二）土地流转问题的产生背景。目前，各地农村已经实行了第二轮土地延包，土地承包期延长30年不变。家庭承包经营责任制的实行，曾使农村经济获得了迅速的发展，出现了农村发展的第一次飞跃。但若干年后，在第二轮土地延包过程中我们也发现，随着农业比较效益的下降，部分农产品市场疲软，价格低迷，出现了为增加收入农村部分劳动力向第二、三产业转移和农村劳动力大规模跨区城流动的新情况。加之分散经营土地的成本居高不下造成农民土地负担过重，使农村土地撂荒现象日益加剧，家庭承包责任制的负向效应已显露出来。

二、实行土地流转是农村市场经济发展的必然要求

（一）土地的"三权分离"为土地流转奠定了基础。家庭承包经营制的推行实现了农业生产用地的集体所有权、家庭承包权和土地经营权的分离。而正是这种"三权分离"的土地制度为"明确所有权、稳定承包权、搞活经营权"奠定了坚定的基础。土地的发包方为农村集体经济组织，根据《中华人民共和宪法》第十条的规定，"农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有"。农民作为农村集体经济组织的成员，一方面承包集体土地体现了农民从事农业生产经营的一种权力，另一方面农民放弃承包土地的经营权而获得一定收益，则是土地集体所有制的产权利益在农民身上的一种体现。《中华人民共和国土地承包法》明确规定，农民作为农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。国家保护承包方的土地经营权，任何组织和个人不得侵犯。同时国家保护承包为依法、自愿、有偿地进行土地承包权流转。可见，承包户完全可以在坚持土地集体所有权和农户承包权的前提下，开展土地经营权的流转。"三权分离"的农村土地制度是中国特色土地制度的创新，它较好地实现了农村土地所有权、承包权和经营权的分离，是现阶段正确处理稳定土地承包制与开展土地经营权流转关系的原则。

（二）实行土地流转是市场经济的客观要求。在市场经济的竞争环境下，比较效益或机会成本是资源和生产要素流动与配置的首要原则。在比较效益和机会成本的引导下，通过要素的不断流动和资源的重新优化组合，使要素所有者最终获得效益的最大化。土地是农业生产的基本要素，实行土地经营权的流转，是农业生产效益和市场经济的客观要求。

在传统的计划体制下，农业生产用地由集体统一经营，农民作为集体成员参与农业生产，农民的收入由集体统一评工计分来决定，农民不具有自行配置生产要素的权利，不能根据比较效益或机会成本的原则来安排自己的劳动时间或流动到更适合的就业领域。家庭承包制的推行，使农民在很大程度上具有了自行配置生产要素、安排劳动时间、选择适当就业领域的权利。在比较效益原则导向下，一部分劳动力和劳动时间向非农产业转移，从而为土地的流转创造了条件。

（三）土地流转是农村经济发展的现实需要。生产关系必须符合生产力发展的需要，农村的土地制度必须符合农村经济和农业发展的需要。随着农村经济的快速发展和农村劳动力向非农产业的转移，使许多农民有了稳定的农业以外的就业渠道和收入来源。一部分农民在农业税和政府处罚抛荒行为的双重支出的压力下，开始自发地把土地经营权转让给别的农民耕种。农民首创土地流转的最初动因就是为了解决耕地抛荒和粗放经营的问题。而农业生产结构的调整和现代农业要求的规模化经营，更是进一步推动了土地流转的进行。

三、实行土地流转有力地促进了农业和农村经济的发展

（一）土地流转较好地解决了土地抛荒和粗放经营的问题，促进了农业结构调整和规模化经营，提高了农业生产的效益。人多地少是我国的基本国情，家庭分散经营更导致了土地经营的小规模化，形成对现行土地制度合理性的最大挑战。通过土地流转，实现土地的优化配置，完善了农业生产要素市场，使土地的经营规模得以不断扩大，较好地解决了耕地抛荒和粗放经营的问题，有力地促进了农业结构的战略性调整，提高了农业专化程度和产业化经营水平，提高了土地规模化和集约化经营的水平，提高了农业劳动生产率。

（二）土地流转进一步促进了农村劳动力的转移，推进了农村城市化和现代化的发展。土地经营权流转机制的建立，改变了部分农民"亦工亦农、亦商亦农"的兼业化状态，提高了农业的专业化、规模化水平，促进了农村劳动力的分工分业，使经商打工办企业的人能安心工作，解除了土地对这些农民的束缚，进一步促进了农村劳动力向非产业转移，向城镇集聚，推动了城市化和现代化进程。

（三）土地流转有利于增强农业市场主体的活力，提高农业市场化水平。土地流转有助于培育一大批新型农民以规模化经营参与市场竞争；有助于各类工商企业介入农业领域，增强农业市场主体的活力和抗御市场风险的能力；有利于提高农业科技的应用和推广水平，并且以现代企业理念经营农业；有利于催生和培育各类农业龙头企业，发展各类农村专业合作经济组织，提高农业的产业化经营程度。特别是在加入WTO的形势下，通过土地流转，使农业在更广阔的空间内聚集各种要素，推进科技创新和技术进步，提高农业生产和农民的组织化程度，提高农业的市场竞争力。

（四）土地流转有利于土地价值的显性化，切实保护农民土地承包的收益权。在稳定承包关系的前提下，通过市场机制，推行土地承包经营权的有偿流转，使农户在转让承包土地经营权的同时，取得了一定的转让收入，从而使农民对土地承包权和经营权的价值得到充分体现，实现土地的增值，增加农民收入，保护了农民的切身利益。

四、必须坚持合理有效地促进土地流转

（一）充分利用土地流转的内在动力，促进土地流转。一是正确处理土地流转各方的经济利益关系，尽量满足各方的利益要求和收益预期。二是要积极推动农业产业化经营的发展，鼓励工商企业、个体大户、外商投资农业，建设公司式的农业和庄园式的农业，以获得规模经营效益。土地产业化经营、规模经营是农民进入市场，有效参与市场竞争的重要经营形式，而当前真正有能力进行规模经营和产业化经营的则大部分是一些涉农企业和个体经营大户，这就要求在推进土地流转的过程中一方面要照顾经营者的利益，另一方面也要照顾农户的利益，做到有偿流转、以法规范，因地制宜、科学有序。

（二）深化农村土地承包制度改革，促进农村土地的合理流转。实施家庭承包经营，稳定土地承包关系是我国农村经济社会稳定发育的一项基本政策和经营制度，必须长期坚持。但是在目前市场经济的条件下，需要进一步深化与完善。具体思路是：强化集体的土地所有权，最大限度地放活承包权和经营权。一是在外流劳动力较多、二三产业发展较快的地方，要改变农户分散承包土地的经营格局，允许集体将土地调整集中连片，向社会公开发包。二是将土地这一基本的生产要素商品化。家庭承包责任制实施以来，农村土地在很大程度上有着生产资料和社会福利保障的双重性质，从而形成土地平均分配的格局。但是，在市场经济的条件下，农民被推向了市场，土地的这一双重性质应该随之改变，要将土地作为商品价格化，即按不同等级确定土地的市场价格，按照价格规律实现土地的合理配置。

篇9

摘要：《土地管理法》1998年修正以来，在中国土地立法缺位情况下，很长时间内充当了土地最高法角色。经过十余年施行，这部法律在日新月异的时代中已显得有所滞后。《土地管理法（修订草案征求意见稿）》因此浮出水面。本文根据法律的社会、政治、经济影响，通过研究和分析，指出该草案的先进之处和不足之处，希望能对《土地管理法》重新修订提供有价值的参考。

关键词 ：土地管理法；修订草案；土地立法

一、修订草案可采纳之处

1.土地权利的细化

修订草案第二章关于土地权利的有关内容，与《物权法》紧密联系。其中，第十条明确了土地的相关权利种类，尤其对于地役权、土地抵押权等有了明确的阐释，使得相关土地权利有法可依，在法律层面上加强了对土地相关权利人的保护，防止了土地权利的滥用。第十九条建设用地使用权的划分，加入了地上权和地下权，与城市建设紧密相关，为建设工程的施工运行提供了法律的基础。

修订草案强调推行土地登记制度，使土地权利物权化，有利于保护土地所有权人和使用权人的合法利益。在第二十六条到第三十一条对此进行了详细的阐述，明确了土地登记的强制性、必要性、效力、登记方法和发证机关等，对于土地登记的广泛实施做出了必要的铺垫和保障。此外，第二十三条创造性提出了异议登记的措施，在土地登记实施之后有充分的可借鉴性，对于争议土地的处理提供了一个新的思路。

2.耕地保护力度的加大

在我国人多地少的现实条件下，耕地问题成为一个制约发展的突出问题，耕地的保护涉及到社会的广泛利益。在修订草案中，对于耕地采取了相当严格的控制机制。第一条就指出：“实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度”，奠定了耕地保护的中心思想。第五十一条至第五十五条，先后对基本农田的保护、划分、占用、用途、数量、转用等进行了严格限制，保护力度尤为突出。第五十五条到第五十七条提及相关政策，增加了先补后占制度，结合耕地占补平衡、总量平衡的政策，以及第一百二十一条破坏耕地的法律责任，有助于一般耕地的保护。再者，修订草案中明确了耕地保护的资金保障。第四十七条指出，国家将设立启用耕地保护基金，对耕地保护予以补贴。第八十四条规定，新增建设用地土地有偿使用费，百分之七十留给有关地方人民政府，专项用于土地整治和耕地保护。资金的支持，对于耕地的维护有着重要的意义。不仅如此，修订草案强化了对建设用地的控制，能够间接达到耕地保护的目的。第七十七条提出土地用途转用许可制度，未经许可，不得立项，严格了耕地向建设用地转化的监管。第七十八条将土地用途转用许可的审批权收归省级以上人民政府，一并提出建设项目核查制度，有利于控制地方违法违规审批的现象。

第九十二条大幅度缩小了划拨用地的取得范围，减少建设用地的调配。

此外，对于行政部门也加强了保护耕地的要求。第四十五条将耕地保护列为各级人民政府的基本责任，第四十六条还将耕地保护作为地方政府的考核指标，第一百二十九条进一步规定对于大量耕地或者基本农田被违法占用的地方人民政府给予问责制。这些要求为地方政府保质保量地落实国家的耕地保护政策提供了强大的法律约束。

3.权利人利益的维护

修订草案中多处体现了对土地权利人利益的保护，符合法律以人为本的宗旨。开篇第五条明确指出：“土地权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”进而，第十六条、第六十二条、第六十七条、第一百二十条、第一百二十一条中，明确了土地权利人的权益范畴，对于破坏土地权利人利益的行为在法律上予以追究，使得土地权利人的维权行为有法可依。第七十二条、第一百条提出土地收益的公开制度，结合第一百二十四条在法律上的警示，可以加强对土地权利人直接利益的保护，制约集体经济组织非法占有土地收益的违法行为。对于土地权利争议，第二十三条中去除了“三十日内”的规定，有利于土地权利人充分准备、及时反应，维护自己的合法权利。关于土地闲置，第九十二条中去除了“无偿”二字，有利于建设用地单位损失的减小。

对于土地使用期限，修订草案中也有了一定的表示。第十四条将土地承包经营期限由三十年修改为“土地承包关系保持稳定并长久不变。”；第一百零三条：“建设用地使用权出让、租赁合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该宗土地的以外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订出让、租赁土地有偿使用合同，支付建设用地使用权出让金等相关费用”。“住宅建设用地使用权期限届满的，按国家有关规定自动续期。”这些措施综合考虑了社会群体的可接受性，对于承包地和住宅用地的使用人——农民和居民——进行了合理的保护，对于建设用地的继续利用提供了可能，有利于消除社会上的不确定心理。

4.土地监督监察的强化

修订草案第六条指出：“国家实行土地督察制度。”这一制度在第十章有着详细而具体的说明。引进国家对地方的督察机制，对于地方人民政府在土地方面的行政予以监督，能够在一定程度上缓解地方政府土地违规行为的发生，防止权力的滥用。同时，加强了地方政府的土地监察职能，赋予人民政府依法制止和查处土地违法行为的权力，允许调动公安部门进行配合，使得地方政府能够对土地违法行为进行及时的控制，予以合适的处理。此外，第一百二十九条、第一百三十条的问责制，第一百一十九条行政不作为和错误作为的责任、第一百二十八条阻碍执法的责任等等规定，对于土地监督和土地监察的顺利进行给予了保障。

二、修订草案值得探讨之处

在整个土地管理法修订草案中，也体现出了诸多的不合理因素，应评估和讨论其可行性，进行慎重选择。

1.土地交易的风险

修订草案第二十六条指出：“依法应当登记而未登记的土地，不得转让、出租、作价入股或者抵押。”这就意味着，依法登记的土地即可以进行转让、出租、作价入股或者抵押等活动。这一推论在土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等相关内容中得到了很好的印证，第十六条、第十七条对土地承包经营权进行描述；第二十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条对建设用地使用权进行描述；第二十一条、第九十条对宅基地使用权进行描述。无论何种土地，均允许正常的转让、出租、作价入股或者抵押等活动。而土地市场作为土地交易的媒介，修订草案中也予以了承认。第九十四条：“国有建设用地使用权和集体建设用地使用权的出让、转让和租赁，必须通过统一的土地市场以公开的方式进行”“土地承包经营权流转应当纳入城乡统一的土地市场”。将土地市场正式引入，同时也间接承认了土地交易的合理性。

以上种种，对于土地交易进行了相当程度的放开，转让、出租、继承、入股、抵押等土地交易活动均被认可。名为转让，实则与买卖并无异处，这无疑会对中国现行的土地公有制制度予以强烈的冲击。修订草案第二条明确指出：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”但是，在土地交易制度下，公有制的生命是否会被严重缩短？这一点不可不慎重考虑。

2.征地政策的模糊

修订草案中，第六十九条出现这样表述：将量化的征收土地补偿标准完全废止；无独有偶，第七十六条，关于房屋拆迁补偿，同样没有一个量化的指标。量化指标的缺失，势必造成土地征收中补偿方式的混乱，双方将难以达成一致。作为弱者，农民的利益将更加难以得到保障。第七十一条，对于补偿争议，“省、自治区、直辖市人民政府的裁决即为最终裁决”，这显然属于一言堂现象的重新演绎。在其中，官官相护的因素不可以不被考虑，一旦裁决显失公平，农民的利益将化为泡影。而且，“对裁决程序有异议的，可以自接到裁决决定之日起十五日内，向人民法院起诉”。这里的“十五日”，对于农民来讲，显然太少，自己的意愿难以进行有效的表达，甚至还来不及做出应有的反应。更为离谱的是，“征收土地补偿争议不影响征收土地的实施”。土地的补偿争议无法起到应有的干涉作用，随着土地被征收，农民将失去最原始的谈判资本，其利益将完全丧失。

3.村集体权力的扩张

修订草案第十四条：“在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。”；第十五条：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”双双被废止。这无疑给了农村集体经济组织赋予了扩大化的权力，给了他们跳过农民利益，为所欲为地承包土地的职能。这类争执在调整之前发生率明显不低，如此调整，想必将使农民无处申诉，对于村集体的稳定相当不利。

4.建设用地的潜在问题

第八十条：“国务院以及国务院投资主管部门批准、核准的建设项目，占用基本农田的建设项目，需要征收农民集体所有土地的，由国务院批准。征收前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”结合第七十八条，这一规定放大了省级政府对于土地用途转用许可和土地征收的权力，给建设项目的扩大化进行留下了缺口，与耕地保护的思想格格不入。

第一百二十八条：“建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉。”这一准则被删减，似乎意味着县级以上主管部门对于建设单位或个人的施工可以任意干涉，建设单位或个人将无权进行申辩，这无疑会给有关部门的职权滥用留下隐患。

篇10

关键词:两分两换;制度变迁;农户参与;启示

中图分类号:F127.55 文献标识码:A 文章编号:1003-4161(2010)03-0064-04

一、“两分两换”背景及内涵

近年来,随着经济的快速发展及城市化加快,土地浪费与土地需求短缺的现象同时存在。其中,最为关注的是,农村耕地和宅基地的取得带有福利性质,它们是解决农民“衣、食、住、行”最直接和实际的途径。现实情况是,一就宅基地而言,在城市化过程中,农村劳动力大量向城市转移,并在转移过程中,变成城市人,通常城市住房标准要比宅基地住房标准低,并且城市建筑的容积率要比农村宅基地建筑容积率高,在此过程中,宅基地(或者说建筑用地)应该会被释放出来;而实际情况是:农民进城买房同时又在其宅基地建房,或者在当前法律规定宅基地不能交易的情况下,不愿把宅基地还给农村集体组织,形成“两头占地”的局面,空心村比比皆是,造成农村集体建设用地闲置浪费现象。二就农用地而言,我国现行的农村土地制度是集体所有农民承包经营的格局,并且是基于平均分配的基础,因而土地碎块严重,阻碍了农用地的规模经营,在农业的比较效益较低的情况下,由于农村土地承担一定的社会保障功能,农民趋于对农业用地的粗放利用,按照土地报酬递增递减规律,农业用地的粗放利用与我国人多地少的国情不相适应。基于以上情况,为了减少土地浪费及扩大土地供应的难题,实现土地利用的节约集约,促进经济的健康发展,提高人民的生活水平,缩小城乡差距,推进农村土地制度改革,各地都进行了大量的实践和探索,其中,基于经济社会发展水平、资源禀赋、群众基础和管理能力的前提和基础[1],浙江省嘉兴市试点实行的“两分两换” 综合改革尤其值得关注。

浙江省嘉兴市“两分两换”改革的基础是宅基地不能流转和承包地粗放利用、农村土地资本没有很好地激活。“两分”指的是宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开。“两换”是以土地承包经营权换股换租换保障,推进集约经营,转变生产经营方式,以宅基地换钱换房换地方,推进集中居住,转变农民生活方式。从长远看,这一制度的推进,有利于推进农业规模经营和高效生态现代农业建设;有利于节约、集约利用土地,为新型工业化、新型城市化推进开拓广阔空间;有利于促进资金、劳动力等要素在城乡间的合理流动和有效配置;有利于改善农民居住条件、提高农民生活质量、让农民共享改革开放成果。从而为建设现代新农村、加快形成城乡经济社会发展一体化新格局、率先基本实现现代化打实基础[2]。 “两分两换”的试点是以农民为主体的农村土地制度改革,其出发点是提高农民财产性收入和推进城乡一体化。但目前研究多从“两分两换”结果来分析,而把农户作为微观基础来研究这项改革的资料很少。农村土地制度改革的第一行为主体和最终实施主体应该是农民,当前形势下“两分两换”的健康发展应该以尊重农民的意愿为前提,以满足农民更高的生活水平的需要为根本目的,以农民的积极参与为根本手段。因此,了解农民“两分两换”参与意愿及实践过程中遇到的主要问题,对于把握未来试点总结、推广的基本方向,对于调整相关政策改革顺利推进具有重要的现实意义。

文章从试点的实地调查资料入手,对于试点区农户的参与意愿及其影响因素进行实证分析,并重点分析“农民以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障”,以期把握“两分两换”在当前情况下进行制度创新的需求及需改进的方向。

二、研究的理论依据和基本分析框架

研究当前农村土地制度条件下农户参与的动因和“两分两换”可能存在发展的内在机理,西方新制度经济学为我们提供了很好的分析工具。新制度经济学关于制度变迁与创新理论研究的基本框架是:制度变迁是制度的替代、转换与交易的过程,即一种效益更高的制度对于另一种制度的替代过程;新制度经济学认为,制度可以在个人、组织、政府等不同主体的层次上被创新;追求自身效用最大化是这些主体的共同特征,制度变迁正是这些主体效用最大化行为的结果。新制度经济学制度变迁理论的主要目的是力图建立一个符合经验史实的制度变迁理论框架,并用它来解释经济实绩。在新制度经济学看来,制度变迁的需求来自由技术变化、人口变化、市场规模扩大、产品和生产要素相对价格的变化等外生变量引起的,可从规模经济、外部性内在化、风险规避等方面获得的符合主体效用的收益;制度变迁的内在动因是主体期望获取最大的“潜在利润”,制度创新的充分条件是制度创新可能获取的潜在利润大于为获取利润而支付的成本[3]。

借鉴新制度经济学的基本理论,文章研究的基本思路和观点是:“两分两换”的建立和发展,是经济当事人在外部利润引导下进行的一项制度创新。当农户意识到存在现有的土地制度安排下无法获得的潜在利润时,就会产生获取更大利润的制度创新需求。然而,新制度的创新实践需要对机会成本有很好的判断。只有当参与“两分两换”的收益大于机会成本时,农户才会选择参与“两分两换”,进行宅基地置换或者土地承包经营权置换,成为制度创新的拥护者,从而才会真正发生“两分两换”的制度创新,提高农民的土地财产性收入,增加建设用地供应量,并由此产生试点地区应有的作用。

文章的基本假定是:(1)农民参与“两分两换”是农户在外部自然、经济、社会等环境变化的刺激下所采取的有规律的反应或活动,它是农户微观经济活动和宏观社会经济环境因素综合作用下的一种复杂的经济行为。(2)农户是理性经济人,在一定的环境约束条件下,农户在经济活动中总是以追求自身利益的最大化为基本目标。农户对“两分两换”参与的选择,是在给定的约束条件下,对于各种组织与制度进行成本与收益比较后所进行的最优选择。从而实现农户的个体利益与社会利益相统一。

三、农户基本情况及其对“两分两换”的需求与评价调查

为了更好地了解嘉兴“两分两换”试点工作的成绩和问题,为试点工作的深化和推广提出一些建议。因此,我们于2009年12月―2010年1月在浙江嘉兴平湖市新仓镇的试点村对农户进行了实地调查,实地调查采取问卷访谈的方式完成。调查问卷主要涉及,一是农户家庭基本情况,主要是对农户家庭结构和户主的身体及教育程度进行调查了解;二是农户土地承包经营情况、宅基地情况和家庭收入结构;三是农户对“两分两换”的评价,重点掌握农户对“两分两换”政策的了解程度、满意程度及对“两分两换”的前景进行预测;四是农户参与“两分两换”的情况,分别对“宅基地置换城镇住房”和“土地承包经营权置换社会保障”进行调查,其中,把“宅基地换钱换房换地方”统一归为“宅基地置换城镇住房”一个指标;“土地承包经营权置换社会保障”指标不涵盖“以土地承包经营权换股换租换保障”三种形式,仅指“以土地承包经营权换保障”――即指彻底放弃土地承包经营权。

文章所用的分析依据主要是,我们的实地调查资料(收回调查问卷58份)和其他资料数据[1][4]。实地调查采取问卷访谈的方式完成,其他资料是公开发表的资料数据,因此,数据较为真实可靠。具体调查内容及调查结果分析如下:

(一)农户家庭基本情况、经济情况

从调查结果来看,被调查农户的文化程度分布为,小学以下占有1.7%,小学文化程度41.4%,初中文化程度20.7%,高中及高中以上36.2%,文化程度低对农民放弃土地承包权的稳定就业有一定的负面影响,这也许是农户不敢轻易放弃土地承包权的主要原因之一。

这次的经济情况主要是指2007年及2008年的收入情况,并对其进行调查。被调查户主的主要职业是以非农业为主兼业,同理,他们家庭收入来源也是以非农业为主兼业,即主要来源于非农业。在所调查的农户中,只有10.3%农户的家庭收入以农业为主,并且收入主要来源于农业的家庭有一个共同特点,就是他们从集体承包的土地面积相对较大,均达到10亩以上。以农业为主及以农业为主兼业的家庭收入差距不大,大部分在人均收入10 000元左右,这进一步说明在经济活动、土地流转活跃的新仓镇,其城乡差距(农业收入及非农业收入)不大。我们可以这样认为:当前家庭收入以农业为主还是以非农业为主的情况对“放弃土地承包权”的影响不大,农户放弃土地承包权的原因更多地集中于对未来生活的预期。

(二)农户对于“两分两换”的综合评价

为了更好地了解农户对“两分两换”的认识及需求情况,本文主要从“宅基地置换城镇住房”和“土地承包经营权置换社会保障”两方面入手,这也是嘉兴土地制度改革中的两个重点。

1.农户对于“两分两换”了解和满意程度

我们对农户“两分两换”的了解程度设置了4个选项,分别是非常了解、基本了解、基本不了解和完全不了解。调查结果显示,所有调查的农户都表示对“两分两换”基本了解。“两分两换”作为一项新的改革试点,能让农户获得如此高的知晓率,这点与当地政府及市、区、镇、村、组等干部的宣传及讲解是分不开的,他们在“两分两换”试点推行过程做了大量的工作(其中一大块就是预调研)。我们还对“两分两换”满意程度设置了5个选项,它们分别是非常满意、满意、基本满意、不满意和非常不满意。调查结果显示,94.8%的被调查户表示基本满意。这表明,农户对“两分两换”的制度是了解的,他们的选择是基于理性的思量。

2.对于“两分两换”的需求程度

关于农户参与“两分两换”制度的情况,调查结果显示,愿意参加“宅基地置换”的占90.3%,愿意参加“以土地承包经营权置换社会保障”的农户占80.6%,可见,现阶段绝大部分农户对于“两分两换”有明确的制度需求。

3.农户参与“两分两换”的前景及心态调查

我们调查了农户对“两分两换”推广前景的预期(值得推广、不值得推广和不知道),96.8%农户选择了不知道,这表明农户对“两分两换”这一新鲜事物还持观望的态度,特别在“土地承包经营权置换社会保障”方面。

(三)影响农户真正参与“两分两换”的心态与影响因素的调查分析

试点地区目前的主要工作之一是:严密跟踪“两分两换”的进程,随时纠偏,同时在这个过程当中,推进政策的调整、改革。下面将对农户参与“两分两换”的情况进行分析,试图寻找出试点区制约农户实际参与的主要原因。

1.关于农户未参加“宅基地置换新房”原因的调查分析

值得我们注意的是:尽管有90.3%的农户具有明确的制度参与需求,但根据平湖1+8X建房模式中,有“宅基地”置换行为的农户目前不到20%,根据调查,其中的原因有:(1)“两分两换”是分期进行的一项大工程,置换农户分批进行(如“芦川花苑”是新仓镇中心社区的一个核心区块,按照建设规划,“芦川花苑”将分5期建设);(2)有些农户的宅基地面积超过政策规定面积,在如何对待农户多占的宅基地在置换住房的问题上,农户和政府没有形成统一,在此情况下,“宅基地置换城镇住房”就暂时搁浅;(3)有些农户的房子是刚刚新建的或在城里刚买了新房,感觉“宅基地置换城镇住房”经济上不划算;(4)有的老年家庭更习惯在农村生活,例如,在农村他们可以自由地饲养家禽等。

2.关于农户未参加“土地承包权置换社会保障”原因的调查分析

在所有被调查的农户中,虽然有“以土地承包经营权置换社会保障”意愿的农户占80.6%,但真正有“以土地承包经营权置换社会保障”行为的农户,几乎没有。在“经济不合算、置换后找不到工作、别人不换,我也跟着不换、缺乏知情权,‘两分两换’政策不透明和其他原因”的五个选项中,没有一个被调查者选择缺乏知情权,从调查可知,未参与“土地承包权置换社会保障”的主要原因是前两项(见表1)。

表1 农户未参加“土地承包权置换社会保障”的主要原因

未参加"土地承包权置换社会保障"的主要原因经济不合算置换后找不到工作别人不换,我也跟着不换缺乏知情权,"两分两换"政策不透明其他原因

占全部农户比重50.0%41.7%008.2%

由上表可知,我们可以将这些因素总结为三个方面:(1)作为理性人,经济是农户考虑最多的因素;(2)试行的社会保障水平不够高,没有达到农户的预期,对于农民还缺少足够的吸引力;(3)在现有的社会经济及土地政策法律宏观环境条件下,农民对于“两分两换”中的“土地承包经营权置换社会保障”这样一种新鲜事物的存在和发展存在种种思想顾虑,还不能完全抛弃耕地的社会保障功能。我们认为,在当前土地承包制度下,多种形式的流转方式和越来越规范的流转政策更能满足农户的制度需求――土地承包经营权流转[5]。为了更好地服务农村土地承包经营权流转,2009年10月,平湖市农业经济局印发了《平湖市农村土地承包经营权流转管理实施办法》,该办法与当地农村土地流转市场相对活跃、土地承包经营权再次流转情况相适应。

四、调查研究的基本结论和政策启示

(一)通过调查,我们得到如下结论

(1)有“宅基地置换城镇房产”意愿和实际行为的农户分别比有“土地承包经营权置换社会保障”意愿和实际行为的农民多;(2)很大部分农户有“两分两换”的意愿,但没有“两分两换”――特别“土地承包经营权置换社会保障”的实际行为;(3)农户对“两分两换”是了解和满意的,更多地体现在对“两分两换”政策透明的满意;(4)农户参与“两分两换”的意愿都较高,表明农户对“两分两换”制度是充满期待的;(5)农户有意愿但没有实际参与“土地承包经营权置换社会保障”的行为,根本原因是“两分两换”的经济利益不高,因此,能够为农民提供更高的、可持续的生活保障,必将增加“两分两换”对于农户的吸引力;(6)从参与宅基地置换的农户都认为经济上很划得来,并且没有一个是把宅基地换成钱,为了生活条件的改善和生产的便利,他们选择了宅基地换房或换地方;(7)他们对“两分两换”是理性的,不会随大流;(8)农户对于“两分两换”持观望态度,还有待进一步深化(96.8%的人不知道这个试点是否值得推广)。

(二)给予我们几点启示

按照制度变迁理论的内外动因学说,影响制度变迁的因素很多,一般可以分为三类:即经济因素、政治因素和意识形态因素。在制度变迁的不同阶段,三种因素会同时发生作用,但作用大小不同。在诱致性制度变迁中,经济因素对制度变迁成本影响较大,而在强制性制度变迁中,政治因素和意识形态因素对制度变迁成本的影响较大。基于以上结论及制度变迁理论,调查给予我们以下几点启示:

1.加强新房的建筑管理和完善新社区的管理制度

从参与宅基地置换的农户都认为经济上很划得来,并且没有一个是把宅基地换成钱,为了生活条件的改善,他们选择了宅基地换房或换地方,从而出现了大面积的居民集中点――“新社区”。鉴于此,今后宅基地置换工作的重点,应放在联排房及公寓房的建造和新社区的管理工作上,使“两分两换”与新农村建设挂钩。

2.“两分两换”要始终坚持农民自愿的原则

调查显示“宅基地置换城镇住房”和“土地承包权置换社会保障”的“两换”农户选择结果不一样,表明,“宅基地置换城镇住房”和“土地承包经营权置换社会保障”的“两分”是事实求是的,更是适合农户当前的需要。“两分两换”中无论是“宅基地置换住房”还是“承包地置换社会保障”,其主体是农民,只有充分尊重他们的意愿,坚持自愿的原则,才能调动广大农民的积极性,拥护这一新方案,维护社会稳定,在和谐中取得改革的成功。

3.建立农民收入保障机制及一定的增长机制

在调研中也发现,愿意置换土地的农民对于“两分两换”的期望值很高,但实际参与“两分两换”的农户不多,特别是参与“土地承包权置换社会保障”的农户更少。这是由于农民原来在土地上从业尚有自给自足的特征,收入和支出都有一定的弹性,土地承担一定的社会保障功能。进入城镇社区后,收入和支出都呈刚性态势,现有的补偿政策能否满足、能否长期保持稳定的状态都还是未知数。从经济和政治的角度来看,应充分考虑建立农民的收入保障机制并建立一定的增长机制,确保置换后农民生活水平有所提高,让农民享受置换后土地增益的改革成果。

4.严格依法管理,做到公开、公平、公正

随着经济的发展和农民生活水平的提高,农民需要的更多体现在“尊重”的层面上,更多地追求“公开、公正、公平”。公平与正义是制度变迁应有的价值纬度。长期以来,由于基层政府对农民建房缺乏正确的引导和管理,再加上采用的是无偿、无期限的使用制度, 出现了农民超标准占用宅基地建房,未经土地管理部门批准,任意在承包地上建房,一些村干部凭权力、关系占有多处宅基地等问题。在“宅基地换城镇住房”的制度下,家庭宅基地的多与少将会带来巨大的收益差别,为了防止农民将多占的宅基地用来换住房,在具体实施工作中,必须坚持依法置换的原则,只允许符合政策规定面积之内的宅基地换住房[6],以确保村民平等地享有应得的权利。但我们还应该考虑宅基地的历史问题和相关法律、政策的延续性问题。《土地管理法》(1998)、《关于加强农村宅基地管理的意见》(2004)和《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》(2010)明确规定,各地要结合本地资源状况,按照节约集约用地的原则,严格确定宅基地面积标准。随着时代的发展变化,宅基地面积标准也随之变化。鉴于此,我们应该具体问题具体分析,不让农户非法多占的宅基地置换住房,同理,我们也应该保护农户以前合法所得的宅基地。

正如诺斯所说:“历史是至关重要的”,“人们过去做出的选择决定了他们现在可能的选择。”“两分两换”作为土地制度的一项改革,应以渐进性制度变迁为主,强制性制度变迁为辅。改革创新,不能操之过急。

基金项目:项目资助情况现为:本文为浙江省软科学研究项目“城市化进程中农户土地利用行为与耕地可持续利用研究”(2009C35001)、浙江省教育厅研究项目“城乡结合部土地可持续研究――以嘉兴“两分两换”为重点”(Y200803756)、宁波大学科研项目(XYW08011)、宁波大学学科项目(XK1002003)的阶段性成果。

参考文献:

[1]莫晓辉,林依标,吴永高.鼓励农民勇于放弃――浙江省嘉兴市“两分两换”试点调查[J].中国土地,2008,(08):50-52.

[2]朱兴祥.法律突破与利益均衡―农村土地使用权“两分两换”制度路径探索[J].法治研究,2009,(08):20-26.

[3]王小映.与新制度经济学制度变迁理论的比较[J].中国农村观察,2001,(04);20-26.

[3]戚永晔.“两分两换”开创城乡新局面[J].观察,2008,(11):25-28.

[5]叶慧.深化土地使用制度的创新――浙江土地流转向纵深推进[J].今日浙江,2009,(06):24-25.

[6]谭峻,林增杰.地籍管理(第四版)[M].北京:中国人民大学出版社,2008:90-91.