房地产内控管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产内控管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产企业 内控管理 模式研究

一、房地产企业内控管理模式存在的问题

房地产企业的内部控制管理模式关系到企业的可持续发展，而管理模式存在以下问题，严重影响企业在市场中的正常运行：

（一）业务流程存在缺陷，房地产企业业务流程的完善而优化，是企业抵抗市场经营风险和获得高额利润的前提条件，而业务流程中的项目建设、营销策划、客户服务等存在的问题，使得房地产企业失去商业嗅觉，难以建立有效的决策流程。一旦企业在决策过程中失去话语权，意味着企业在市场业务竞争中失去优势，甚至丧失在市场中的地位，影响企业的生存与发展。

（二）内部资金缺乏集中掌控，导致资金成本攀升，造成资源的极大浪费。一是资金信息的不对称，由于房地产企业组织架构复杂，产生的现金流错综复杂，给内部账户的统筹管理带来极大的难度，再加上资金流向和流量的失控，给资金的安全性带来极大的威胁，无形中增加了资金的管理风险。二是资金的调配问题，主要体现在大量闲置资金的存在，资金的使用效率低下，资金的增值目的难以实现。三是财务费用的节节攀升，主要原因的资金的分散，导致了贷款利率的上升，而资金的调配缺乏有效措施，譬如票据调剂体系的缺失，使得贴息高额支出。

（三）市场的风险评估能力低，房地产规模的扩大的同时，催生了各种类型的市场风险，而且这些风险关系错综复杂，主要有两方面，一是国家宏观调控政策对一级市场土地买卖的控制，房地产企业无法利用常规的价值规律控制买卖的供需平衡，成为企业最难控制的外部风险。二是房地产企业项目开发的周期长，在开发的期间，市场和政策的因素使得企业产品的消费市场规模以及房价等产生难以预料的变化。房地产市场这些特点决定了该行业成为一种高风险的行业，而房地产企业缺乏市场风险评价能力，在发生市场危机的时候往往措手不及。

二、完善房地产企业内控管理模式的建议

（一）房地产企业业务流程的规范化

房地产企业业务流程包括招投标、合同和客户关系维护三方面的管理内容，具体体现如下：

1.招投标环节，一是开发商与供应商之间的开放式在线招标管理，通过以供应商会员注册的形式，与开发商建立长期的合作关系，达到招标业务高效率的效果。二是建立供应商的规范档案，根据供应商的服务水平和产品质量进行等级划分，为招投标环节提供信息公开化、公平化、规范化的依据。三是建立招投标的管理部分，对各种招标流程进行严格控制，根据不同类型和金额的招标项目，制定不同的招标流程，并以集中招标和评标的模式，提高招投标环节的效率。

2.合同的内部管理要贯穿订立到变更整个流程，对合同管理的进度进行跟踪，合同的管理工作要紧紧围绕工程的合同信息管理，其中包括工程合同、材料合同、设备合同和土地买卖合同等，一方面是对合同成本、变更时成本项目指定、合同结算等进行拆分，控制合同体现成本的额度，另一方面是利用信息化管理技术，提高合同管理的便捷性和实时性，也便于合同台账的监督和审计。

3.客户关系维护，随着消费者维权意识的加强，房地产需要以产品的数量、质量、品牌获得市场支持，因此客户关系管理内部控制是房地产企业内控的关键点。关于客户关系的维护，要以客户的需求为主线，在房地产企业推出的产品当中，体现出客户的基本需求，譬如某区域的购房者需要中小面积户型的商品房，则房地产企业在做足市场调研工作之后，要将产品的户型面积定位好，如果违背客户的这种购房需求，而盲目生产大户型的商品房，那么企业将面临滞销的结局。

（二）内部资金实行集中掌控

房地产企业建立集中管理的模式，旨在实现企业资金成本效益的最优化，掌控的方法具体如下：

1.结算中心的成立，提高对下属部门的资金监督和集中管理，提高资金的划转效率。笔者建议企业采用高度集中的资金管理模式，由财务部门挂头，对企业资金的流向、流量和存量等进行实时监控。企业的内部信息系统要与银行交易系统连接在一起，其中包括付款交易和收款交易两大环节，可以在资金管理系统中及时查询资金的发生额和余额，并快速下载对账单。

2.资金计划的拟定，根据企业的营销、租赁和物业收支等的计划，为资金计划的申请和审批提供依据，促进资金使用计划性的实现，一方面是根据合同的约定，自动生成资金的款项类型、付款金额和付款时间等，另一方面通过考虑企业实际资金，制定经营、投资、筹集等活动资金的收支平衡表，以便及时对资金计划进行调整。

3.预警监督机制的完善，在资金计划和业务流程审批之后，规定资金使用的禁止条件，并结合复杂的工程项目，设置预警监督机制，将合同付款控制在预算范围之内，最大限度降低支付的风险。

（三）提高市场风险的评估能力

房地产企业项目成本风险的控制，是通过动态成本和目标成本的差异化对比分析，制定出合理的目标成本，以便控制好企业内部成本和项目进度，提高企业抵御市场风险的能力，这也是市场风险评估能力的体现过程：

1.对市场地产项目进行批量分析，测算出科学的明细成本，成本控制部门根据规划部门的规划经济指标和项目描述等，对标准建设进行成本估算，在商业计划书阶段、规划方案设计阶段、建筑方案设计阶段，经过科学的测算和严格的审批，形成各阶段项目成本的控制标准。

2.以目标成本、合同约定额度、合同变更条件和合同结算标准等为依据，结合企业实际需求更新动态成本，并利用差异动态比较分析的方法，对动态成本和目标成本进行对比，以确定动态成本是否符合成本管理的要求。

3.根据企业的发展策略，在目标成本生效后，指导各类合同的签订，以及在合同费用发生后，控制合同成本的细项，以免超过预定的目标。

三、结束语

综上所述，房地产企业作为国民经济的支柱产业之一，需要以健康的可持续发展面貌立足于经济市场。而房地产企业存在的业务流程分散、资金掌控不集中和市场风险评估能力差等问题，始终制约着该行业的健康发展。笔者认为只有通过结合内控管理模式存在的问题，制定相应的问题解决措施，一方面是规范化房地产企业的业务流程，完善招投标、合同和客户关系维护三方面的管理内容，另一方面是实行内部资金的集中掌控，实现企业资金成本效益的最优化，并制定出合理的目标成本，以便控制好企业内部成本和项目进度，提高企业抵御市场风险的能力，方可完善企业的内部控制管理内容，实现企业内部业务流程的健康、稳定和高效的合理运行。

参考文献

[1]张艳华.　论房地产企业内控的现状及对策[J].时代经贸，2007年02期：101-102.

[2]周红梅.　浅谈地产企业财务内控模式的构建[J].中国集体经济，2011年25期：172-173.

[3]江旺桂.　试论房地产企业财务内控体系的有效构建[J].中国城市经济，2011年30期：179.

[4]胡伏.　房地产企业内部控制探析[J].企业研究，2012年02期：65-66.

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一、国有企业房地产开发项目内部控制和风险管理中存在的问题

1.对内部控制制度建设认识不足

当前，在国有企业房地产开发过程中，将主要精力都放在房地产商品的开发和销售上，认为内部控制不能产生直接经济价值，对内部控制制度建设不够重视。加之对内部控制制度缺乏深入的认识，这就导致在内部控制制度建设上只停留在一些基本的内部控制操作上，没有形成一个完整的制度体系。在房地产开发项目实施过程中，多侧重于事后控制，对事前的预防控制较为忽视，这就给内部控制的执行带来了较大影响。

2.对风险管理的研究和处置力度较小

当前，国有企业房地产开发项目中风险管理活动没有专门人员和机构负责，在风险管理中，每个人及每个部门只针对自己的工作采取一定的措施，缺乏全局性和系统性。部分企业自身对风险及风险管理缺乏认识，对风险管理工作缺乏积极性和系统性，不仅事前风险管理缺位，且在事中和事后风险管理工作中存在较强的随意性。对风险管理较为被动，不能主动识别、评估、管理和监控企业的主要业务风险，在风险管理工作中存在着瞬时性和间断性，且缺乏对风险的定期复核和评估，导致房地产开发过程中对风险的规避能力缺乏，不能有效适应环境变化。

二、完善国有企业房地产开发项目内部控制制度建设和风险管理的措施

（一）制度建设和风险管理要坚持相关原则

1.合法性原则

企业制度建设和风险管理的相关措施在制定时需要在法律法规框架内进行，因此，在房地产开发项目实施过程中，制定内部控制和风险管理需要遵循合法性原则，从而保障制度的有效性。

2.全面性原则

在符合内部控制要素要求的前提下，业务流程的设计必须能覆盖企业经营管理的各个环节，并将业务流程中的关键控制点落实到决策、执行、监督等各环节，不得留有制度上的空白或遗漏。

3.审慎性原则

企业制定内部控制制度是为了能实现对各种风险的有效防范，因此建立内部控制制度时要保持审慎性的原则，确保能将各种风险控制在许可的范围内，对企业经营过程中可能存在的风险进行预测，并采取切实可行的控制措施来减少风险的发生概率和可能带来的损坏。

4.前瞻性原则

企业内部控制制度需要具有良好的前瞻性，不仅要满足企业风险管理的需求，且当企业内部环境发生变化时，内部控制制度能及时进行适当调整和完善，确保与企业经营战略、方针及管理要求相适应。

（二）完善企业内部控制环境

对企业管理者讲，需要对内部控制的重要性给予充分重视，强化自身内部控制意识，确保企业内部控制制度得到有效落实和执行，将内部控制制度建设作为企业的一项长期任务来抓。同时要履行好监控、引导和监督责任。加强企业文化建设，建立统一的价值观和道德标准，并制定员工行为准则，认真考虑企业的社会责任，合法、公平、公正地处理企业与利益相关各方的关系。

（三）构筑严密的控防体系

在房地产开发项目实施过程中，需要建立起重要的监控防线，明确相关人员的业务权限及应承担的责任。同时还要强化监督职能，在常规的会计核算基础上，需要加强对各岗位及各项业务的核查。另外，还要确保内部审计的相对独立性，通过对企业进行常规稽核、离任审计、监督审查企业的会计报表，还要对企业会计部门强化内部控制，确保会计信息的真实性和可靠性。

（四）构建风险管理控制框架和流程

建立企业风险管理系统，在组织上设立专门的风险管理岗位，并设计风险管理流程，流程范围覆盖项目相关的各个部门。在风险控制框架中，风险的等级要从成本、进度等指标上设置不同的组织等级进行处理。

三、结语

内部控制和风险管理作为国有企业房地产开发项目实施过程中不可或缺的重要部分，对企业管理水平的提升具有非常重要的意义，因此需要加强企业的内部控制，完善内部控制体系，提高企业应对风险的能力。

参考文献：

[1]杨小林.有效加强房地产开发项目管理的控制措施分析[J].江西建材,2014(21).

[2]张锦.论房地产企业财务风险及防范[J].经营管理者,2011(8).

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摘 要 企业财务内控体系的构建对于企业财务管理水平的提高与企业的长远发展意义重大，如何构建企业财务内控体系具有深刻的研究意义。由于我国房地产企业只有短短几十年的发展历史，加之对财务内控理论研究的缺乏，使得房地产企业的财务内控体系存在着严重问题，本文从当前房地产企业财务内控体系存在问题的分析入手，对企业财务内控管理体系的构建和完善提出了相应对策。

关键词 房地产 财务 内控体系

一、内部控制的含义和遵循原则分析

企业财务内部控制最初简单表述为内部牵制，是指企业在财务管理工作过程中为实现有效的经营与组织活动，防止错误以及非法业务发生所设计的业务流程。内控理论经过不断的研究和发展，企业财务内控的概念逐步演变为“由企业管理层实现的，在适用相关法规基础上，为实现企业财务报告准确可靠性，提高企业经营效率和效益的财务管理过程。

企业财务控制作为企业财务管理活动的重要组成部分，对企业的发展意义重大，在制定和执行过程中应遵循以下原则：

（一）合法性原则，是指企业在制定财务内控制度的过程中必须以相关法律法规为基础，在国家法律法规允许范围内进行财务内控管理活动，防止企业财务管理过程中违法、违规现象的发生。

（二）适应性原则，是指企业在所制定的财务内控管理制度应与企业自身发展情况以及企业所处的社会经济环境相适应，并根据企业的现状、战略规划情况和不断变化的所处环境进行及时调整和优化。在此基础上努力实现内控制度的易于操作和切实可行性。

（三）一贯性原则，指的是企业财务内控制度要保持一致性和连续性，防止朝令夕改等不利于内控制度贯彻执行的现象的发生，保证财务内控工作的严肃性和有效性。

（四）整体性原则，指企业内控体系的建立既要符合企业的现状，又要保持发展的眼光，与企业的长远发展规划相适应，并在贯彻秩序过程中做到与其他内控制度的协调，保障企业内控制度的整体效果的发挥。

二、房地产企业财务内部控制存在的问题分析

随着市场经济的发展，房地产企业财务管理内部控制体系建设日趋完善，企业财务管理内控水平较之以往有了明显提高，但是问题仍然不可忽视。财务内控意识的淡漠、治理结构的不合理、内控制度的不规范、内控监督乏力以及财务内部控制管理人员素质低下的问题，造成房地产企业财务内控体系在企业财务管理与发展中无法发挥应有作用。

（一）财务内控意识淡漠

由于房地产企业在我国的发展只有短短的几十年，加之我国企业财务内部控制的理论研究较薄弱，使得企业的决策者忽视财务内部控制在企业发展中的作用。企业管理过程中单纯把房产的开发与销售作为工作重点，对财务内控不重视以及对财务内部控制片面理解的问题的存在，企业管理者财务内控意识的淡漠，造成财务内控体系作用在企业发展过程中难以得到有效发挥。

（二）企业治理结构不合理

当前我国很多房地产公司存在着股权结构不合理的问题，股权结构中“一股独大”的现象、财务管理工作中“内部人控制”的问题。企业高层管理者由于内部控制观念的淡薄，对企业财务越权管理，控制人集财务管理控制权、管理权、监督权于自己一身，权力发挥的任意性，导致房地产企业财务内部控制能力降低。

（三）企业内部控制制度不规范

财务管理缺乏风险控制意识，内部控制制度不健全。内控制度尚未建立或者制度不够健全、内部控制程序不合理、控制目标不够细化，执行违规现象的存在严重影响着企业内部控制体系作用的发挥。当前，房地产企业之间的竞争日趋激烈，房地产企业在面对我国变幻莫测的经济大环境时，诸如政策性风险、投资风险、经营性风险、成本控制风险在不断提高。规范、合理的内控管理制度的缺乏，是困扰企业财务管理水平提高的一大难题。

（四）企业财务内控监督乏力

虽然我国的房地产企业制定了财务内控制度，且较为全面，但在执行过程中却存在执行不力现象。部分企业没有设立内部控制专门机构，这就使得财务内控制度的执行和落实缺乏保障，无法对财务管理违法违规行为进行有效制约。有些企业虽然设立了内控专门机构，但赋予的职权十分有限，财务管理中发现的问题得不到及时有效处理。此外，在企业财务外部监督方面，由于企业信息的封闭性，造成社会以及公众等外部监督主体难以实现对企业内控的有效监督。

（五）财务管理人员素质低下

我国房地产企业发展历史较短的自身特点，以及当前我国内部控制理论研究不够深入，使得先进合理的财务内控管理制度很难纳入到企业管理的机制之中。对企业财务人员素质培养的忽视，导致房地产企业财务管理人员，内部控制观念滞后，财务内控管理知识欠缺、内控管理缺乏主动性和积极性，财务管理人员无法为企业的长远发展提供有价值的建议，这对房地产企业自身竞争力的提高产生了严重影响。

三、构建房地产企业财务内部控制体系的对策分析

当前，我国房地产企业的财务财务内控体系难以与企业财务管理和企业发展情况相适应，已经逐渐成为影响房地产企业发展的因素之一，构建和完善财务内控管理体系，要注意以下几点：

（一）增强企业财务内控意识

我国房地产企业的财务管理者，尤其作为企业决策层的高层管理者应注重财务内控意识的提高，注重财务内部控制监管体系的构建和完善，加强企业财务内控工作观念，摒弃落后的财务内控思想，在注重吸收传统经验的基础上，注重吸收财务内控新的管理知识，实现房地产企业财务管理水平的提高，降低房地产企业运行成本，实现企业市场竞争力的提升。

（二）优化财务内控组织结构

为避免企业股权结构中“一股独大”的现象、财务管理工作中“内部人控制”的问题的发生，房地产企业应注重企业财务内部控制组织结构的优化。充分发挥企业董事和监事会的作用，通过专门内部控制监督机构的设置，为公司财务决策提供真实、可靠的会计信息；同时注重对企业财务内控管理机构的授权，保障财务内控执行的独立性和有效性，充分发挥财务内控体系在企业财务管理过程中的作用。

（三）树立财务管理风险意识

房地产企业投资大、周期长、社会影响大的特点，要求企业财务内控管理体系构建过程中必须树立风险意识，达到规避和消除各种财务风险影响的目的。房地产企业必须要把财务风险防范意识渗透到财务内控工作的全过程。通过财务内控预警系统机制的建立和完善，保障企业财务风险预兆出现时，可以采取及时有效的措施加以防范。

（四）强化财务内控有效性

规范房地产企业财务内控的有效性监督度，通过企业财务体系的建立和完善，使内部控制监督作用得以充分发挥。企业内部控制对于企业会计信息真实性以及经营业绩有效监督的实现意义重大，在实施企业财务内部控制、规范企业会计审计、核算的过程中，要注重企业内部控制工作的权威性和的独立性，使财务内部控制反馈的信息得到充分重视，保障财务管理过程中发现的问题得到及时有效解决。

（五）完善财务内控流程

科学有效的财务内控流程是充分发挥企业财务内控作用，实现财务管理活动规范运行的重要保障。加强内控管理制度的制定和完善，通过财务内控流程信息管理系统的构建，实现房地产企业业务的一体化。此外，在执行过程中注重与企业相关部门的协调配合，避免职能交叉与制度缺失等问题的出现，使企业财务内控流程不断完善，

（六）提高财务内控人员素质

注重房地产企业财务内控人员业务素质和职业道德水平的提高。由于财务内控涉及内容广泛，对企业财务内控人员的综合素质要求极高，这就要求注重对财务内控人员的教育培训以及业务指导，通过对财务内控人员综合素质培训，为企业财务工作培养出一批高素质的财务管理人才，同时必须建立起科学合理的奖惩考核与激励制度，切实推动财务管理人员主动性和积极性的发挥。

四、结束语

房地产企业财务内控体系的构建，与企业财务的管理活动进行的顺利与企业的生存和发展有着直接的关系。随着企业财务管理制度改革的不断深入，企业财务内控体系的构建取得了一定成效，同时存在的问题不容忽视，适应当前企业发展面临经济社会环境对财务管理工作的新要求，构建起一套合理有效的财务内控体系对房地产企业的发展意义重大。

参考文献：

[1]王兆金,秦江萍,冯纯纯.浅谈公允价值在投资性房地产行业的应用.北方经济.2009(02).

[2]梅斐杰,钱雅丽.房地产泡沫的成因和防范措施的探讨.北京建筑工程学院学报.2006(03).

[3]罗淞尹,段柯伊."贵"在制度,"赢"在执行――浅论国企财务内控制度管理创新.科技创新导报.2008(32).

[4]曾江涛.浅议如何加强建筑企业集团的内部控制.中国总会计师.2010(05).

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关键词：房地产企业 税务内控体系 构建意义和方法

1.税务内控的背景、定义和目标

公众普遍认为房地产企业是涉税风险很高的行业，偷税漏税现象十分严重，并且房地产企业投资额巨大，涉及的税种多，税收在总投资额中所占的比例又很大，所以，房地产企业在建立一套完整的内控体系的同时建立一套适合本行业的税务内控体系体系是十分有必要的。2008年5月，财政部等五部委联合印发了《企业内部控制基本规范》，自2009年7月1日起在上市公司范围内实施，并鼓励非上市的大中型企业执行。2009年5月5日，国家税务总局以国税发[2009]90号文印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》。2010年4月，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合颁布了《关于印发企业内部控制配套指引的通知》。根据《企业内部控制指引》，上市公司建立完善有效的内部控制制度，对加强企业的经营管理、保护企业的财产安全、保证企业会计信息真实、提高企业经济效益等都有积极的推动和促进作用。在构建完善的的内部控制体系的同时，结合企业自身特点建立适合的税务内控体系对于企业防范涉税风险将起到积极的作用。由此可以看出，税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制一个重要组成部分的税务内控，业界对此还没有完全明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业董事会、管理当局和全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值” 这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。由税务内控的定义可以看出，企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。

2.房地产企业构建税务内控体系的意义

在当今政府对房地产业宏观调控的影响下，政府部门（尤其是税务管理部门）对房地产企业的管理日趋严格。从2002年起，房地产企业一直被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象。房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高。所以房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存、发展、获利就必须高度重视税务问题。房地产企业结合自身特点构建一套税务内控体系无论是对企业本身还是整个国民经济都有重大的意义。

3.构建适合房地产企业税务内控体系的方法

为了尽可能的规避税务封风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。

3.1为了提高企业税务内控管理水平，应尽量在财务管理部门下设立专门的税务管理机构，没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗，专门来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不仅仅指税务岗的人或者财务部门的人，还包括与公司税收联系紧密的其他人员，还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报表的填制、管理发票、评估、处置和监督税务风险事项；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行税务指导，杜绝经营过程中的潜在税务风险；尽量参与公司投资、筹资税务管理评价，并能提出有效的税务评价意见。

3.2对各环节的风险管理流程进行控制

作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须建立科学的内部涉税事务管理组织与标准，加大对税务工作事前筹划和过程控制的力度，实现各个业务流程税务价值的最大化。房地产可以根据自身的情况，对各个涉税环节的风险点进行控制，即建立一套各税环节的风险控制流程，通过这些流程的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到防范涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。

3.3建立完健全企业内部风险汇报制度

风险汇报，包括汇报制度与汇报标准两个方面，主要作用是明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度以公司管理的高度， 明确重大涉税事项，必须要向公司领导及时汇报。重大涉税事项的确定，很难一概而论，必须根据实际情况进行针对性的分析，一般而言税务检查、税收筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用、税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须汇报的事项。汇报标准决定各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题，以便于汇报文本在不同部门、不同人员签字流转中的统一理解。

3.4建立内部税务风险测评制度

建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确，并将其作为房地产企业日常管理的一部分。

一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。

二是各涉税部门应当定期（每月或每季度）对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。

三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整。信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。

4.结论

以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。

参考文献：

[1]方红星，王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理——整合框架[M].东北财经大学出版社，2005.

[2]郭伟、肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报，2008.

[3]林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济，2007（16）.

[4]张红玫.论企业税收内控[J].现代商贸工业，2010（2）.

[5]李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文，2007.

[6]张舒.加强房地产企业税收征管的思考[J].财政监督，2007.

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(一)资本结构不合理，资金成本高、负债率高

房地产企业是一个投资量大，投资周期长的资本密集性行业。一个项目从立项，到土地审批到最后的竣工投入使用，需要经历很长时间，其投入量大，投入面广，房屋在竣工前需要的资金量非常大。新形势下，房地产企业融资更难，很多企业为了得到资金，根本不考虑融资成本，借入的资金成本非常高。不考虑自有资金和借入资金的比例，根本没有考虑财务杠杆的作用，资金结构不合理，加大了财务风险及经营风险，过高的资金成本吞噬了企业的利润，影响了企业的收益。

(二)不重视成本和费用的管理，不重视预算

我们所说的成本和各项费用管理主要是指经营费用和产品成本的预算、控制和分析等管理活动。在企业中开展这些方面的活动，主要作用就是对房地产企业的管理进行全面的挖掘和分析，节约更多的成本，有效的控制企业各项费用，从而提高企业的经济实力，在市场中保持更加旺盛的竞争力。很多房地产企业良莠不齐，根本不重视成本和费用的管理，经营者没有财务管理的概念，没有做到对企业经营和生产的全过程的监督和控制，导致了企业财务管理方面存在各种各样的问题，加大了企业的成本。不重视预算管理，没有预算或在预算的编制与执行上各行其道，各部门之间不能形成默契，导致整个预算体系存在问题，使预算没有得到很好的执行。

(三)内部控制制度不完善

大部分中小房地产企业未建立完善的内控体系，企业监督和控制主要靠人来管理人，不是用制度管理人，财务人员一人兼数职，不相容岗位没有分离，没有建立内部控制体系，使财务管理混乱，财务管理及企业经营存在很大的漏洞，企业频繁出现舞弊现象。(四)财务人员素质不高，财务管理意识淡薄房地产企业重控制轻管理现象很普遍，尤其是中小房地产企业，很多经营者只需要财务解决融资问题，根本不重视财务人员的素质，财务管理意识也非常淡薄，企业的财务管理流于形式。会计信息的真实性、完整性得不到体现。使财务活动中的预测、监督、控制与决策没有起到作用。

二、解决对策分析

(一)加强财务管理，降低资金成本

房地产企业的项目开发周期长，资金需求量大，通常都会采用融资。不同的融资方式，会产生更多的利息和财务风险，因此，在进行财务成本预算过程中，应该对各种融资方式进行全面的分析和研究，科学合理的对企业的经营成本进行控制，制订不同的融资方案，在融资时要考虑资本结构，最大限度利用财务杠杆，将企业的资金成本控制在合理的水平之内，切实有效的降低企业成本，降低财务风险，对企业的资源进行优化配置，使企业效益最大化。

(二)建立完善的财务制度，加强内控管理

我国房地产企业的财务管理水平低下，在管理过程中没有建立完善的管理制度，没有建立内控体系。在企业发展过程中，为了切实有效地提升企业在市场中竞争力，必须要加强企业内部的财务管理。建立健全财务管理制度，完善财务监督机制，加强财务管理的作用，有机结合内部审计和财务监督部门，全面有效的对企业的财务活动和经营活动进行监督。建立健全内部制度，相互制约和监督，提高会计人员的工作质量，防止财务管理中出现错误和舞弊行为，实现对内控制度的有效监督。

(三)建立财务预算体系，强化财务的管理职能

房地产企业管理者应该重视和支持财务预算管理工作，建立完善的财务预算体系。在房地产企业中的通过建立并且完善财务预算的动态性，能够有效的对房地产开发建设进行一定的监控，注重对预算行为的监督和检查。尤其对资金使用情况进行重点的监督和检查，对于存在问题及时上报，提高资金的使用效率，对于企业闲置的资金应该充分进行利用，进而能够有效的实现资金管理，实现资金使用的效益最大化。同时在检查过程中还需要分析研究项目建设和投资存在的风险，设立风险预警机制，对财务风险进行一定的监督及防范，从而发挥财务管理的作用与价值。

(四)加强财务人员的专业水平，提升综合素质

提高财务人员的财务管理水平，就必须要提高财务人员的综合素质，只有高素质的财会人员，才能保证财会工作正常有序。提高财务人员的综合素质，首先从人员的选拨入手，按照国家相关规定选拨优秀人才，考察人员的专业技能和从业资格；第二在工作中要不断进行培训，建立和完善培训机制。倡导工作中不断学习，加强专业知识和技能培养，使财务人员的综合素质得到提升。

三、结束语

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关键词：房地产企业；内部会计控制；现状；原则；对策

中图分类号：C29 文献标识码：A

前言：房地产业经营管理制度的一个重要组成部分就是内部会计控制，它几乎贯穿了房地产企业经营的每个环节，与企业管理相互配合、相互交叉。然而，由于目前我国房地产业在会计控制上仍存在问题，企业应该采用多种方式来解决问题，从整体上改变内部会计控制的现状，完善企业内部会计控制的体系，使房地产企业发展更加科学、迅速。

一、房地产企业的内部会计控制的现状

（一）我国企业内部会计控制的理论

2012 年对于中国房地产行业是个不寻常的一年，政府对房地产的政策影响着市场跌宕起伏，在水与火的反差中喜忧参半地纠结着。个别城市试点存量房房产税、国八条出台提高二套房首付比例、提高贷款利率优惠门槛等，政策调控持续加力，在限贷、限购、限价等红线下释放刚需，行业在调控政策下经历着一轮轮的市场考验，政策与市场相互制约寻求平衡，房地产企业则在各种博弈中实现着突破与重生。下半年随着十的召开，城镇化的继续推进，今后房地产政策将保持抑制投机需求、满足合理住房需求这个调控方向。

（二）缺乏完善、有效的内部监督机制

目前，在对房地产企业内部控制的有效监督上，主要是内部审计。内部审计职能是指对内部控制实现再控制。而目前一些房地产企业并没有设立完善的内审机构，或者说一些企业虽然有内审机构，但是在实际运行过程中，其审计职能被弱化甚至缺失，不能行使审计功能，失去对企业运营的约束力，不利于企业内部会计控制的实施。此外，我国目前缺乏 COSO 这样的组织来指导包括房地产企业在内的企业建立完善的内部控制制度体系，大部分的内控管

理制度的建设还依靠政府相关部门的规定执行，而政府的各个相关部门也只能在职责范围内行使权力，所以在房地产业无法形成统一、完善的监督机制。

（三）缺乏完善、有效的外部监督机制

外部监督机制是指市场之外的社会和政府的监督，此类监督在我国房地产业的发展运行中发挥着不可替代的作用。然而，在如今市场经济的大背景下，对经济利益的追求成为多数房地产企业的目的，而且，激烈的同行竞争以及客户的不合理要求，导致社会监督缺乏其应有的公正性。虽然政府监督要更加合理和客观，但是由于经费有限、监督手段落后等原因，使得政府监督力量减弱、监督面不完善。因此，在实际过程中，外部监督流于形式，缺乏完善性和有效性。

（四）内部会计控制手段的落后

随着科技的不断发展以及广泛应用，许多企业的管理及经营手段逐步实现了网络信息化，这大大提高了其运营效率，降低了运营成本。在此背景下，房地产企业也开始了向网络信息化管理的转变，然而，仍有不少企业还在沿用传统的内部会计控制手段，从而导致效率低下，影响企业的发展和进步。

二、完善房地产企业的内部会计控制的有效对策

（一）房地产企业的内部会计控制应该遵循一定的原则

如果有正确的原则来指导，房地产企业的内部控制机制会变得更加完善，企业的内控效率可以更高。房地产企业内部需要遵循的原则有：第一，必须要坚持合法合理性的原则，我国法律法规是所有行为的准绳，房地产企业的任何规章制度以及行为，都要在法律法规的许可范围之内进行，包括房地产企业的内部会计控制行为；第二，坚持全面性的原则，在坚持合法合理性原则的前提之下，要将房地产企业内部的会计控制涵盖企业业务的各个方面，并且还要重点落实决策、实施、监督等环节，实现对企业经营及管理的整体控制，例如 ：对材料及设备的购入控制、对施工成本的有效控制等；第三，坚持谨慎性的原则，房地产企业的内部会计控制的关键是有效防范风险，而房地产企业的一个重要特点就是投资风险大，这就要求内部会计控制要谨慎地考虑、评估、分析企业在经营各环节会存在的各种风险，争取将风险值降到最低，以实现企业利益的最大化；第四，坚持灵活性的原则，企业的内部会计控制在坚持谨慎性原则的同时，还要根据具体的环境、实际需求、企业的经营战略等情况及时改变、调整或完善相关措施等。

（二）提高相关人员自身的素质，增强其内部会计控制的意识和认识

在房地产企业的运营中，专业人才在项目决策、实施等阶段都发挥着重要作用。在建立企业内部控制系统时，高素质的会计人员要安排房地产企业内部的控制措施，此外，他们还要监督会计控制的执行情况。同时，要不断加强对会计人员的培训，增强其内部会计控制的知识及能力储备，提高对企业内部会计控制的认识以及内控意识，主动参与到房地产企业工程项目的内部会计控制当中去，从而适应房地产企业的内部会计控制的现代化要求。

（三）加强房地产企业的预算控制

目前，我国房地产企业存在的共同问题是资金紧张，因此要想在激烈的竞争中生存下去，就要加强企业的预算控制，从而建立完善的内部会计控制的体系。如今，房地产企业的经营要以加强预算为导向，对项目决策做出合理的、科学的动态调整，最大程度地降低房地产企业经营的风险。要做到以加强预算为导向，就要加强预算的权威性和灵活性，科学采集预算数据，从而加强企业的内部会计控制。

（四）不断完善房地产企业会计内部的监督机制

不断完善房地产企业会计内部的监督机制是提高企业内控的关键。完善的内部监督机制能有效地监督企业会计的预算、核算的实施过程，能够及时地提出问题并且予以改正。要想完善房地产企业会计内部的监督机制，就要在企业内部建立专门的审计部门，根据企业的监督制度对会计部门及人员进行监督。其次，要保证审计部门的完整性和独立性，避免其职能受到削弱，使其能够独立的、有效的对会计部门实施监督。只有这样才能保证房地产企业会计内部监督机制的完善和权威，从而提高企业的会计内部控制。

（五）加强企业考核激励制度的建立

加强企业内部的审计工作是目前房地产企业内部会计控制的重要内容之一，因此企业要根据自身的特点来建立完善的、合理的审计监督的体系，并且对各项工作进行合理、有效的考核和激励，这样才能最大程度地保证房地产企业各种内部会计控制的有效性。

（六）建立完善的电子信息系统，加强房地产企业内部会计控制的电算化进程

在科技的高速发展的信息化社会中，电子商务快速发展，并且推动了企业会计电算化的发展。电子核算制度成为房地产企业内部会计控制的重要内容，它为会计的结算和核算提供了极大地方便。此外，房地产企业还应建立完善的电子信息系统，从而保证企业会计电算化的安全。

结语：

在现代市场经济企业经营的大环境下，内部控制制度对于房地产企业的经营管理是非常重要的，它能有效地帮助企业形成一种财务优势。因此，房地产企业工作人员必须努力推进相关措施的实施，争取推动房地产企业内部控制制度的有效运行。当面临政府方面对土地的出让愈加正规、对地产政策越加严苛，在当前的经济局势下，中小房企想要赢得市场竞争，必须改善其粗放的管理模式，建立健全内部控制制度，使其与企业发展阶段相适应，保证资金安全提高管理效率、降低企业的经营风险，以精准的市场定位、科学高效的管理方式赢得市场的一席之地。

参考文献：

[1] 李雪 . 企业内部会计控制存在的问题及对策[J]. 辽宁广播电视大学学报，2008（01）.

[2] 郑玉玲，许少敏 . 浅谈企业内部会计控制存在的问题及对策[J]. 会计师，2010（05）.

[3] 张旭铭 . 完善房地产企业会计内部控制研究 [J]. 中国外资，2012（05）.

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关键词：资贷危机商业银行风险管理

美国次贷危机，全称是美房地产市场上次级按揭贷款的危机。“次贷危机”是自2007年初开始，由于“次级债”大量逾期违约引发全面性的信用危机。特别是2008年，随着华尔街贝尔斯登、美林证券、雷曼兄弟公司、高盛和摩根士丹利五大投资银行的全军覆没，将危机推向了，已演变为一场全球性的金融风暴。在这场危机中，越来越多的国家、金融机构以及大型企业遭受重创，使世界经济陷入了衰退的时期。

金融的本质是信用，金融创新的泛滥导致了信用的滥用，给社会经济埋下了祸根，引发了次贷危机。如何认识和应对这次危机，就成为我们金融内审工作者当前探讨、分析的热点问题。

一、美国次贷危机产生的机理

次贷危机的根本原因在于美元本位的国际货币体系和美国消费的过度膨胀。特别是布雷顿森林体系崩溃后，全球形成了以美金为本位的信用货币体系，而美国则进入了无约束的美金泛滥时期。

美国次贷危机产生的原因除了以上大的宏观经济因素以外主要还有以下原因：

一是政府对经济运行缺乏必要的监管。美国一度放纵经济泛滥增长，在宏观层面对经济运行缺失必要的监管，甚至在某些领域没有实施监管。无政府状态是导致次贷危机的根本条件，由于对房贷市场缺失必要的监管，使其无限膨胀，形成了巨大经济泡沫。美国是世界经济，在当今全球经济中占据主导地位，这个巨型经济泡沫一旦破灭，势必对全球经济产生巨大冲击。

二是金融机构内部的风险控制机制十分脆弱。盲目追求扩张发展，追逐高额利润，忽略了风险管理，使次级抵押贷款标准降低，并一降再降，最终导致风险失控。

三是过度扩张金融衍生产品。在前几年美国楼市最火爆的时候，很多按揭公司为了扩张业务，牟取更高利率，介入了次级房贷业务，从而促使金融新产品无限度的不断扩张，在很大程度上掩盖和隐藏了次级房贷的危害性。特别是次级房贷证券化，信贷违约掉期等不透明的复杂金融衍生产品的推波助澜，构筑了房地产市场空前的虚假繁荣。

四是金融机构对投资者缺乏尽职调查。由于高额利润的驱使和非常火爆的销售市场，使房地产开发商不顾社会实际需求状况，没有重视必要的市场调查，盲目扩张业务。很多金融机构也没有实施可行性的市场需求调研，在利润最大化的诱导下，忽略了对实体经济发展的真实需求及日益俱增的市场风险控制，不断推出新金融衍生产品，最终使这些金融业务纯粹变成了金钱游戏，与分散风险的初衷背道而驰，更加加剧了信用危机。

五是各个环节的信息披露不充分。特别是在贷款证券化过程中，信息传递链条过长，导致信息披露不全面，不准确，层层失真，包括发行人、承销商、资产管理人、信用评级机构和投资者很难获得足够真实的信息。

六是信用评级严重脱离实际，使评级结果不够真实、准确。在经济利益诱导下，信用评级机构受自身利益驱动，在主观上存在听任自然的不尽职尽责的现象。另一方面由于当时房地产市场异常旺盛，使各类经济实体以往的经营业绩普遍向好，由此形成的风险管理模型和宏观计量经济学模型，所反映的是好时期的数据，数据具有片面性，提供的信用评级结果是虚假的，没有真实地反映经济实体机构的经营状况及本来面目，从而潜藏了巨大的金融风险。

二、金融危机对我国金融业的启示

美国次贷危机对全球银行业界来说都是一个深刻的教训，我国银行业应充分借鉴，特别是对我们商业银行内控管理及内审工作来说，有以下几点启示：

(一)有效控制金融风险是金融企业安全、高效、稳键经营的基本保障。金融业应尽快建立和完善全面的风险管理体系，风险管理流程设计等多方面的制度基础。次贷危机引发了百年罕见的金融危机，与以往历次危机相比，次贷危机的不确定性、扩散性、加速性更加明显。世界经济日趋一体化的趋势，加速了全球金融一体化。特别是世界经济结构及金融市场各要素之间的相互影响、相互决定的复杂关系，导致金融危机的全球化已成必然。近几年，我国工、农、中、建、交五个大型国有商业银行中，工、中、建、交四个大型国有商业银行完成股份制改造后已在境内外成功上市。农业银行目前也已完成了股份制改造，正在积极准备上市。我国银行业的经营管理模式已与国际接轨。如何加强风险管理，进行多元化经营和提升国际竞争力，是我国金融业亟待解决的重大问题。

美国经过几百年的发展，已经构建并发展了世界上最发达的金融体系，而在这次次贷危机中，美国的金融机构和金融体系却不堪一击，一筹莫展。面对当前的这次金融危机，我国金融业应当很好地进行反思和总结，我们既要学习借鉴国外成功的内控管理经验，也要从次贷危机中汲取深刻的教训。特别是在经营管理和风险控制方面，要研究如何坚持具有中国特色的优秀传统经营管理模式，屏弃陈旧落后的不适应国际化经营管理模式。要把国际金融业最成熟的风险管理理念与我国优秀的传统管理经验有机地结合起来，在风险管理和经营方略上应做到有所为，有所不为，绝不能重蹈美国的覆辙。

(二)深刻研究和认识金融业务发展与金融产品创新。多年来，我国大型金融企业基本上都是国有的，在国内金融市场上占据着绝对统治地位，银行业的兴衰决定着中国金融体系的命运。因此，我国金融业一直受到国家积极保护和高度监管。就目前金融危机影响来看，我国银行业受到全球金融动荡的冲击较小。但是，随着我国金融改革步伐及对外开放步骤的日益加快，与国际化接轨是我国金融业面临的必然趋势，我们在看到内在优势与良好发展机遇的同时，还要看到所面临的严峻形势和许多不足。我国金融业今后将面临三个方面的挑战。一是银行业必将向混业经营模式转变。其经营模式或业务模式必将影响我国金融业的发展格局，使银行业处于多元化的业务竞争当中。我国金融机构应及早与国际接轨，探索混业经营的内控管理和风险控制对策与措施，在综合化经营的同时，实现效益最大化的目标，进一步提高国际竞争力。二是金融创新与金融衍生产品必将得到大力快速的发展。目前，我国金融业务发展及金融衍生产品创新还处于起步阶段，为适应金融业务国际化需要，今后，我国必将加快金融创新及金融衍生产品的发展。这次金融危机产生的原因之一，就是金融创新导致的信用过度扩张。因此，我国应高度警觉和及早控制金融衍生产品创新所带来的风险。三是国家对金融业的监管模式及银行业务管理手段必将进行革新。随着金融全球化步伐加快，国家对金融业监管模式必将进行重大变革。在金融业内部应尽快探索和制定与国际接轨的内控管理及风险防范机制。

(三)亟待探索和提高风险管理技术。过去，我们总认为美国内部控制和风险管理方面的技术是最先进的，近些年来，我们一直都在学习和借鉴美国内控管理经验和模式，并引进了许多管理理念和内控管理方法。但经过这次金融危机来看，美国的风险管理技术和内控管理机制，并不是完善可靠的，还存在诸多弊端和不足，尤其对风险隐患揭示

和控制还缺乏必要的手段，以致引发了金融危机。同时，从世界各国来看，近年来，虽然国际风险管理技术大力发展，各国对风险管理都有所重视和加强，但在本次金融危机中也未幸免于难。因此，必须改革和创新风险管理技术，在国际上建立统一的金融监管组织架构，以及建立适度有效的监管手段和标准已经成为必然趋势。另外，我国要积极探索和提高具有中国特色的，并能够适应国际金融一体化的风险管理技术，尽快健全和完善风险管理机制，以确保在金融国际化的发展轨道上健康稳健运行。

三、商业银行强化风险管理的对策与措施

面对金融危机持续蔓延的严峻形势，以及我国金融业所面临的机遇和挑战，我国商业银行要审时度势，应最大限度的提高风险防控能力，及早建立与国际接轨的科学规范的风险管理机制。

(一)强化金融监管力度，有效防控金融风险。商业银行业务广泛涉及到社会经济各个领域和个人，在整个社会经济体系中的地位非常特殊、非常重要，对社会经济影响巨大。我们国家应借鉴美国次贷危机教训，研究和制定适合当前金融全球化模式的金融监管机制，进一步强化金融宏观调控，促进商业银行强化风险管理力度，严防突发性、扩散性等重大金融风险事件的发生。

(二)商业银行应培育良好的企业文化。防范和化解金融风险是商业银行安全、高效、稳键经营的基本保障，商业银行应把风险控制当作首要任务。特别是要加强内控管理基础性工作，构建良好的内控环境，培育优秀的企业文化，要进一步提高全体员工的风险防范意识，使风险管理工作融人到银行业务的每个环节。特别是要调动员工参与并推进内控建设与风险管理的积极性、主动性与创造性。

(三)完善内控制度，加强风险管理。内部控制作为商业银行经营管理活动的基础，不仅是防范控制金融风险、保障业务稳健发展的一个重要手段，也是提高经营效率、实现经营目标的一个重要保障。一是要在全体员工中树立内控优先的理念。内控理念是内控体系的灵魂，只有增强全体员工的风险防范意识，认真主动地把内控理念贯彻落实到银行各项日常工作及每一个业务环节，才能提升内部控制和风险管理的效率与效果。二是要建立和完善内控制度和风险管理机制。内控制度是规范行为的准则，是内控建设和风险管理的基本内容。商业银行要按照“完整性、系统性、科学性、超前性和有效性”的要求建立健全内控制度体系。要根据我国金融管理的基本法规，参照国际金融惯例建立和完善内控制度与风险管理机制。特别是要对重要业务及重点环节的关键控制点制定出规范合理，适度有效的监督制约制度，以严防各类风险事件的发生。三是要建立风险防控体系，切实发挥“三道防线”的功能。第一道防线是自控防线。要完善对各个业务操作环节的监督防控机制，注重对银行从业人员道德素质的修炼及制度观念的培养。第二道防线是互控防线。要利用现代化的技术手段，构筑起对全部业务操作过程的监控体系。业务部门要配备专职或兼职检查监督机构和监督人员，对该控制的风险点都能不疏不漏地进行有效监督。第三道防线是监控防线。要建立健全内部审计监督机制，要对各个营业机构、重要岗位、重要环节实施现场或非现场的事前、事中、事后的全过程监控和审计检查。

(四)发挥内审合规部门的功能。内审合规工作承担了监督、评价的职责。特别是对风险政策的执行情况、业务规章制度合规情况等评价，这对于风险管理至关重要。内审合规部门要坚持对各项经济指标完成的真实性、合法性、合规性和规章制度执行情况进行长期不懈地检查鉴证。不仅有问题要开展检查，没有问题也要进行检查，发现问题及时制止和纠正，把问题消灭在萌芽状态，作到警钟长鸣，积极督促各部门把防范风险的具体措施落到实处。

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（一）中国的房地产市场以每年25%的发展速度继续增长3-5年的话，按其一般固定周期就必须调整，也会因为以下的原因导致推迟，奥运盛会导致我国进入了一个建设。加入WTO和调整海外来华投资政策，人民币增值致使国际投机资本进入我国，以上海为源头的周边都产生了聚焦反应，部分投机资本对房价的炒作，直接导致了泡沫的产生，利益集团有意维持泡沫，其后果可想而知。

（二）房地产市场一路升高，收入跟房价已经不成比例。一般房价房价比例为5:1但是很多城市最高已经达到12：1了。

（三）把住房拿来投资。保守来说20%左右的购房者是用于投资或者投机。有相当一部分人群则是买新租旧，以旧租养新屋，其实这也是投资氛围。最为典型的是温州炒房团，民间说法是其拥有的资金达1500亿元。富裕的温州人希望投资但苦于没有合适的渠道，于是亲朋好友几十人凑几千万资金一起砸在某个楼盘上，迅速抬高楼价再卖。如果一旦房产过盛，导致逐步下降，这对投资人来说将是万丈深渊。

（四）房地产贷款剧烈增长。我国80%的房地产开发以及购买者资金来自银行。商业银行基本步入了开发商的全程，也将面临地产业的各种风险。地产贷款最近几年剧烈增长。

（五）闲置率的增加。闲置面积比近几年完工平方之和称为闲置率，一般国际标准是10%，截止2004年4月末，我国闲置房租一年以上未使用的达到了5529万平方米，闲置房占市场的57%。

（六）倒卖炒卖。很多地方在征地强拆导致居民合法权益受损，这是权力合法化权利承包合法化导致一种野蛮私拆乱建的野蛮建筑。这也是利益导致泡沫产生的另一根源。所以来说地产泡沫必将灭亡，这样才能维护土地的正常使用，以免导致耕地不足所给农民到来的困惑。其实基本地产业也到不了那个时候，大量的闲置空置房租到一定情况下，银行就会收紧信贷，直接打击泡沫经济。

以上表现是房地产泡沫存在的现实依据。由此可见，中国的房地产市场存在泡沫是不争的事实。而随着央行的加息，美元结束短期的弱势，不管是民间资本还是国际资本都有可能在某一时刻撤出房地产市场，使房地产信贷中的不良资产急剧膨胀，形成恶性循环，承担风险最大的就是银行。针对地产业产生的泡沫，逐步到了“崩溃边缘“，地产业贷款貌似与投资的贷款超过2万亿元的的书情况下，哪怕只有很少的一部分不良贷款，足已让银行方面难堪重负，直接危及整个经济大局。所以，必须毫不犹豫地打压房地产，迫使其着陆，“软着陆”不行，“硬着陆”也要，越快越好。

我认为可采取以下对策：

1、加强金融管理力度

中央银行在《2002年第三季度货币政策执行报告》中首次就防止地产泡沫向地产市场发出警告，所以目前对于加强金融市场管理是相当必要的，尤其对房地产也来说，如何规范，如何正常运作，如何不让过度开发，盲目投机，如何加强贷款的创造和投资机构，担保部门，以及保证机构的完整的金融体系是至关重要的金融体制如果不是很健全的话，金融部门过度的纵容或过度的解除管理制度，会直接导致过度的信贷资金流入泡沫经济，在房地产对中国市场做出巨大贡献的同时，有关金融部门更因该加强对信贷，机构贷款容易发生的金融问题，多发的问题集中管理，以免金融风险造成更大的泡沫经济。

2、低价的监测和调控管理

我国目前地产市场不规范，很多问题随处可见，开发商胡乱定价，跟实际价值不符属于漫天要价，直接影响了房地产也的正常秩序。对于出让的土地在评估基准评估很多价格差很大。我国对土地管理上的价格没有个宏观的管理模式，应该对土地的价格及时到位的公布出来，以保证公开公平性，在一定程度杜绝土地市场的“黑箱操作”和“黑幕”。我们各个区域的基准地价及其公示制度，以便合理的做出评估定价，按不同时间年限各类低价指数，作为监测。

3、完善土地税务制度

依据房地产市场的运作模式和市场发展设定税收政策，使土地使用合法化起来，把土地在税收制度的优越性都体现差除开。在税制运用过程中，首先要保证财政收入，然后从完善的角度合理的配备土地资源，并且从使用以及占有各种情况下逐步建立和完善土地税收政策从而让税收在土地开发资源合理化中产生积极的调节作用。

政府首先严格监测购地者的投资开发过程，对于规定期限内不能正常开发的或有意拖延的单位或个人征收赋税，比如：空地、土地保有税等。同时加强土地增值税，对于一定时限多次转让的土地交易中加收土地增值税收。除此之外外，还应当严格控制限制土地转手频率也是相当重要的。

4、加强政府市场主体规范

首先政府严把土地出让行为，对市场管理者加强约束力。政府部门对划拨土地使用权的管理必须做出严格的管理.限制.以及动态监控，以避免多次倒手造成的飙升。土地出让尽量以招标.或者拍卖，避免以协议方式出让用地范围，更为了有人利用低价出让土地的事件发生，制定客观详细、规范、可操作性比较强的协议出让标准。

加强市场管理地储备制度调整储备合理分配，政府可以对于市场来收购或提供土地。适度的来调整市场利用一部分可以利用的资源，用来稳定土地市场，避免泡沫产生。

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【关键词】房地产；抵押；风险；控制

一、房地产抵押中存在的风险

1、抵押物风险

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。

从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要是指在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款，只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。从法律后果看，《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予与执行；③是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予与执行；④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

2、变现风险

房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

3、社会和政策性风险

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。现在房地产不景气，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。

4、抵押物毁损风险

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。

5、房地产抵押登记风险

首先，不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次，多头抵押。不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押。再者，重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押，过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额，只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。还有一种情况，不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后，又假借挂失，骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款，造成重复抵押。

6、房地产抵押评估过程中的风险

抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的 评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间 价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工 时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导 致金融机构资金回笼方面存在风险。

二、房地产抵押的风险控制

首先，金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力，以及抵押物土地的性质，规范用途趋向，其他产权状况，要进行全面审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。经审查可给予贷款的，要求企业以合法的房地产抵押担保，包括集体性质的土地，由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务，征地费是否冲抵的赔付处置证明等；并办理好相关的合法登记。金融机构应充分考查贷款企业状况，建立预警机制，最好抢在企业破产前处置抵押物，以减少贷款损失；一旦企业破产，要加强与房地产和法院等有关部门联系，依法处置抵押物，以期使损失减少到最少。完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态 监管抵押物全过程。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制 度，降低金融机构的金融风险。

其次，房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制；条件具备的，相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。

再次， 完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风 险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后 检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减 少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。⑤对于虚 假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押贷款风险发生。

三、总结

在我国，房地产贷款是商业银行的主要信贷业务之一。如何防控该业务所产生的风险，不仅关系到商业银行的利益，也影响着我国整个金融市场的稳 定。完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防范房地产抵押贷款风险的重要措施。同时，相关部门要设立特殊的房地产担保规 则，引入住房质量强制保险制度。完善银行内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，进一步完善房地产贷款风险控制机制。只有在房地产抵押登 记管理部门和金融机构密切配合下，才能合理规避房地产抵押贷款中的风险。

注释：

①符启林：《房地产法》，法律出版社，2009年。

②关永宏：“论住房公积金贷款存在的风险及其防范”，《山西大学学报》，2009年6月。

③刑建：“浅谈商业银行住房贷款的风险防范”，《商情》，2008年6月。

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关键词：房地产开发 财务风险 控制

一、房地产开发项目财务风险的特点

（一）房地产企业筹资难度和偿债压力巨大

房地产开发行业是资金密集型行业，因此筹资活动是支持房地产项目开发经营，促进房地产项目投资和再投资效率的重要环节。目前我国房地产行业用于运转的资金的主要来源有自筹资金、银行融资、销售回款三个主要方式，其他方式的资金来源不足融资总额的10%。而销售回款中约有60%的资金来源于银行按揭贷款，由此可见我国房地产行业发展对银行的依赖程度。由于我国经济发展阶段和资本市场成熟程度的限制，欧美国家房地产行业的多渠道融资模式在我国难以推广，加之国内证券市场对房地产企业上市的限制严格，信托受限，房地产行业资金需求规模的不断增加和融资方式的单一使房地产企业在筹资融资环节上面临巨大的财务风险。

（二）投资活动对企业经营管理水平要求高

房地产项目的投资活动是以资金为资本通过对项目投资的手段以获取投资收益的行为，是企业经营管理水平、战略决策和资金运用能力的综合体现。房地产项目投资回收期长、资金需求量大，因此在项目投资决策时要十分谨慎，一般的房地产企业在进行投资决策的过程中都会进行可行性研究分析和投资测算，从主观方面来说，不管是公司管理层还是专业咨询机构对市场走势和竞争环境的预测均来源于对历史数据的分析和主观经验假设，因此企业管理能力和专业水平的高低对投资成败有着不小的影响。从外部政策环境来说，投资决策中对政策条件和经济环境的因素变化的分析不可能面面俱到，外部环境的不确定性很大。因此这些投资决策过程中的不确定性因素会引发较大的财务风险。

（三）项目销售资金回收情况受市场波动影响大

房地产行业的投资回收取决于销售收入额和其转化为资金流入的速度，资金回收是企业偿还债务和再投资的基础。销售收入的实现主要受房地产市场供求状况和购房者的心理预期影响，图1为2008年-2014年我国房地产开发面积和销售面积增长率变化情况。

由图1可见，除去2008年度金融危机到2009年度房地产行业反弹过程中我国房地产开发面积和销售面积均存在较大增幅以外，其余年度我国房地产行业新开发面积和销售面积均呈现下降趋势，但是销售面积下降幅度和波动程度远高于新开发面积的变动程度，由此可以分析判断出，我国房地产的总体供求关系还是供应量高于市场需求。进入2015年以来购房者仍持观望态度，一边是高企的库存，一边是浓厚的观望情绪，不少中小型房地产企业的资金回收不足，在加上融资能力的欠缺和较高的融资成本，使其资金链越来越脆弱，而为了确保资金链条，这些企业纷纷降价促销，导致购房者强烈的降价预期，在这一过程中有不少中小房地产企业已经不堪重压，面临破产。企业资金回收中面临的风险会直接导致资金链紧张，引发财务风险。因此，企业应采用加强销售战略制定和收款管理的双重机制，降低资金回流风险。

二、房地产开发项目财务风险控制的主要环节

房地产行业的财务风险控制应该在结合房地产企业财务风险特点的基础上，结合企业财务风险控制的主要环节进行企业财务风险的把控。

（一）投资风险控制

房地产企业的投资管理水平与房地产企业的财务风险控制水平有着密切的关系，投资管理主要体现在对整个投资项目的事前投资策略制定、事中控制、事后反馈三个过程，通过聘请具有丰富行业经验的高管团队、建立科学严谨的决策流程、扎实细致的预算工作等手段可以有效降低项目投资管理中的非系统风险，因此科学的投资管理体系是房地产投资风险控制的有效手段。

（二）筹融资风险控制

根据房地产面临财务风险的具体特点，可知融资风险把控是与投资风险控制密切相关的风险控制环节。从房地产经营的开发时序性来说，在投资策略制定后最重要的财务风险控制就是融资风险控制。目前我国房地产企业的投资主要来源就是外部融资，而投资策略能否按步骤实施完全取决于融资风险的控制能力，因此，房地产企业应当在健全投资管理体系的基础上，理性客观地评价企业的资金需求和资金平衡能力，将融资工作的控制细化到每一个节点。不仅仅是将成功实现融资作为主要目标，对于融资的偿还和再融资安排也要形成具有系统管理能力的体系，这样才能完成既定的投资管理目标，降低筹融资风险及整体财务风险。

（三）营运资金风险控制

作为房地产项目投资最重要的资金来源及投资效果评价最关键的环节，营运资金风险控制始终是房地产企业财务风险控制的重中之重。目前，我国对于房地产开发企业的流动资金控制愈加规范和严格，房地产企业无法将所有的销售回款进行再投资或进行企业间拆借。因此，要控制好房地产营运资金风险首先要确保资金来源，加强回款管理保证资金回流速度。其次，在做好回款管理的基础上，合理制定营运资金滚动计划管理机制，确保对于项目整体投资策略的细化目标实现。最后，合理利用流动资金进行融资还款及再投资，实现项目资金的良性循环，降低整体财务风险。

除了上述三方面在房地产行业普遍存在且影响较大的风险以外，房地产企业与其他企业一样还面临着利益分配风险、内控管理风险等，虽然每个企业的综合管理能力有所不同，但是每个企业都应该重视风险控制，避免严重危机的产生。

三、房地产项目财务风险控制的主要措施

（一）建立完善的投资预算体系控制财务风险

在房地产开发项目投资建设期间，一些预算及分析体系不完善的企业往往偏向关注项目开发进度及销售进度，对项目前期的财务测算及事中事后的财务预算管理重视程度不高，导致项目开发过程中出现资金链断裂和清算，造成整个投资失败。

因此，必须通过进行概率分析法和例举法在项目开发前期进行整体现金流量可靠预测，避免项目财务风险。在项目开发的过程中应该实时根据项目开发进度及市场情况的变化及时调整整体预算及资金预算，加强对项目开发过程中出现的意外情况的把控能力，保障整体预算目标的实现，体现出财务管理工作的监督和保障职能。

（二）多方面开拓筹融资渠道，合理配置资金结构

基于健全项目开发预算体系，通过对项目开发整体资金需求的分析，求出资金需求缺口峰值，根据资金需求峰值出现所处的项目开发阶段，考虑项目所处开发阶段对融资的局限性，客观分析筹资缺口，如果项目自身融资能力不足以满足，通过合理的方式寻求自有资金需求，避免筹资额度不足带来的财务风险。

通过多渠道的融资方式间的互相弥补，降低资金成本，消减获利能力风险。由于项目开发类融资有获取难度大、期限长、资金成本高的特点，而短期经营类融资有着易于获得、期限短、成本低的特点，因此通过长短期融资的高低搭配以实现长期融资为基础，短期融资为辅助，利用短期融资流动性强的特点，实现长期融资和短期融资之间的置换和互动，降低整体资金成本，减少偿债风险。

（三）增强流动性资金管理，使资金利用率最大化

房地产项目对资金投入的要求较为密集和持续，假如在某一个环节上，出现资金投入困难的问题，项目投资很可能难以为继，严重时甚至会拖累整个企业的发展。所以在日常运营时，流动管理资金就更加应该得到充分的重视，加强各方面的营运资金管理。

1.加强回款管理提高销售回款率缩短回款时间

对于房地产开发项目来说，销售回款是整个项目开发的命脉，销售回款的速度直接影响整个项目开发资金链的稳定程度及财务风险控制水平。因此，需要构建完善的营销与财务的对接机制，形成对销售未回款部分按期梳理和逐笔清理的具体措施，并制定合理的任务目标与具有激励性的考核机制，最大限度地提高销售回款比例。

2.经营性资金流入用于筹资业务有关的支出管理

房地产行业是资金密集型行业，其筹资成本必然在其整体项目获利能力预期和项目投资评价中起到举足轻重甚至是决定性的作用。因此，当项目进入销售期和经营期以后，将一定的经营性现金流入用于归还融资本金，降低资金成本就成为增强项目获利能力的重要途径。从经营性现金流入的类别来说，项目销售类资金流入虽然有着资金流入量大、回收期限短的特点，但其受市场波动和政策调整等不确定因素的影响较大，如果在项目销售情况比较好的情况下去预测未来较长一段时间的销售资金流入，很可能出现过于乐观的判断和假设，在此阶段使用过多的销售类回款用以提前偿付筹资本金，极有可能使整个项目在市场波动或政策调控情况下面临开发资金短缺。而此部分资金缺口由于在短时间内需求量较大，难以通过短期融资来弥补，从而使企业面临较大的财务风险。

针对这一特点，开发企业应当对销售性资金流入进行妥善管理，在较为理性保守的财务预测分析下，对波动性较强的销售回款和较为稳定的持续经营类收入做好统筹安排，在优先保证项目开发和到期融资的资金需求前提下，再考虑提前偿付融资。

3.利用经营性资金盈余进行再投资管理

由于房地产行业发展的特性及近年来我国房地产行业的市场发展模式，我国大多数房地产企业均会在其投资项目的中后期利用项目自身产生的净现金流量进行再投资，主要的投资资金用途包括摘取新土地、为其他项目开发提供资金支持等，但是不管是摘取土地还是进行其他项目开发投资，其对资金的占用期限均较长，而且被投资项目的投资效果不确定性很强，在短时间内无法产生足量的现金流入。因此，从项目本身来说，对于利用项目盈余资金进行投资的控制应在绝对满足项目自身开发经营的前提下，利用多种假设及敏感性分析的模型同时对资金输出项目和被投资项目的现金流量情况进行预测，避免由于过度投资产生的资金流动性弱而导致的财务风险。

四、结论