房地产风控管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产风控管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

1 部分房地产企业税务风险控制模式

以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。

1.1 风控模式一

中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。

1.2 风控模式二

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。

2 房地产企业税务风险管理

我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。

根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。

房地产税务风险管理的不良表现：

2.1 内部控制缺失或风险管理不健全

房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。

2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异

国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。

3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立

企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。

3.1 外部风控模式的建立

国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。

3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题

①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。

②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。

③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。

④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。

⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。

⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。

⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。

3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高

①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。

②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。

③以假发票虚列成本。

④多结转成本等。

3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题

①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。

②税法不允许列支的项目。

例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。

企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。

税务稽查：应纳所得税262.5万元。

3.2 内部风控模式的建立

3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节

3.2.2 涉及主要税种

分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。

3.2.3 房地产项目投入大工期长

有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。

3.2.4 税务风险控制模式的建立

通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。

企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。

4 结束语

篇2

关键词：房地产公司；万科公司；财务管理与风险控制

房地产业是国民经济的支柱产业，房地产企业的发展状况决定着国民经济和社会能否稳定发展。新世纪以来，我国房地产行业越加蓬勃发展，特别是在全球经济危机来袭的2008年，房地产企业更是在拉动我国GDP增长上贡献了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求决定了中国政府必然的政策倾斜，这使未来房地产企业前景普遍不被看好，所以财务管理与风险控制将成为其主要必修课。特别是房地产企业由于资金周转率比较低、过度使用财务杠杆、企业负债比重大、现金流不均衡等特点，使其承担了较高的财务风险，从而给企业经营造成了极大的冲击，进而间接冲击着整个行业经济、资本市场、投资者利益甚至是社会生活。因此，如何有效评价和防范财务风险，使得房地产企业能够健康有序的发展，是我们急需解决的重要问题。

一、万科公司当前财务状况分析

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。这一点也是万科成为房地产行业龙头企业的基石。作为中国最大的房地产公司，万科的跌宕起伏会冲击紧绷的楼市神经，放映整个行业的侧影，所以评价万科公司的财务状况和经营成果对于预测中国房地产行业的发展具有重要的现实意义。我们首先将对万科进行细致的财务分析，即以其财务报告和其他资料为依据和起点，将大量的报表数据转换成对决策有用的信息，以便对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险的能力作出评价。这样系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。我们将从下面六个方面展开分析：

1.资产结构分析

从2007-2011年万科的资产总规模及其变动表（表1）可以发现，自2007年以来，万科资产规模总体呈上升趋势。具体地说，如果从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的波折趋势；如果从资产的类别构成趋势来看，资产总计的变动率几乎与流动资产的变动率保持一致，这说明流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降的趋势，占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。

由于流动资产占总资产的大部分，所以有必要对流动资产的结构进行分析。为此，选择几项代表性较强的指标来分析，包括：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。如表2，2007-2011年万科流动资产结构表所示，存货所占比重最大，达到了流动资产的一半以上，于2008年达到顶峰75.71%，2009-2010年其比重缓缓下降，2011年又回升，仍高达到73.71%。其次是货币资金，其比例于2007-2010年较稳定，保持在18%左右，但在2011年下降至几乎一成。预付账款在2008年下降，并理所当然地达到最低2.79%，近几年则回升并保持稳定。应收账款的比例在2007-2011年一直维持在1%以下，关注意义较小。其他应收款在2007年至2011年间，有小幅增长。

表1和表2很清楚地反映了房地产企业受大环境的影响很大，特别是2008年的艰难。同时，货币资金和存货的稳定又表征着万科市场活动的稳定性和产业结构的稳定性。但是，总的来说，存货所占比例太大，这是未来资产结构优化的方向。

2.偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务（包括本息）的能力。偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力是企业偿付流动负债的能力，公司能否偿还短期债务，取决于公司债务的多少以及有多少可变现偿债的流动资产等。流动比率、速动比率是反映公司短期偿债能力的常用指标。一般情况下，流动比率、速比率越高，则偿债能力越强。如表3所示，万科的流动比率以2009年为转折点，2008年较2007年下降，2007年最高为1.96，2010和2011年在逐年下降，这说明2011年万科的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。速动比率在2009年以来也逐步降低，2011年为最低0.3702，这是因为公司货币资金逐年下降所致。总的来说，万科短期偿债能力有所下降。

长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，分析一个企业的长期偿债能力主要是为了确定该企业偿还债务和本金的能力。企业长期偿债能力的衡量指标主要为资产负债率和产权比率。如图1所示，万科产权比率在2010-2011年大幅上升，说明万科自有资本占总资产的比重下降，长期偿债能力下降。万科资产负债率近年来保持平稳，四年来也只有小幅提升。总的来说，万科的长期偿债能力近年也来有所下降。

3.成长能力分析

从2007-2011年万科主营业务利润表（表 4）中可以看出，万科实现了主营业务总收入和利润年年增长，即使成本相应的增长下，仍然保持着很高且很稳定的利润增长率，表现了良好和稳定的成长能力。当然，万科的成长能力仍有提高余地，我们可以发现，在2010年主营总收入增长率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，这是政府政策和市场协调的体现，但是主营利润增长率对应着反而刚好表现相反的行为。这个原因我们可以从主营成本增长率清晰的看出：2010年成本增长率为负值，即成本大大减少了，从而带来了极大的利润增长率，2011年则很大的成本投入拉低了利润增长率。显然，控制好成本增长率，万科的成长能力将出现质的飞跃。

4.营运能力分析

应收账款周转率可以反映企业应收账款的变现速度和管理效率，应收账款周转率越高，说明企业应收账款周转速度快、流动性强。表5显示，万科的应收账款周转率近年来波动较大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并达到最高值，为59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年则有小幅上升，说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性。存货周转率近五年来呈下降趋势，表明存货的流通性和变现性有所降低，管理水平降低。总资产周转率也呈连年下降趋势，说明公司利用全部资产进行经营的效率在降低。公司要加强对资产的长期以及短期管理，以增强其经营效率。

5.盈利能力分析

盈利能力是指企业获取利润的能力，是上市公司财务状况中的核心指标。从表6中可以看到，万科的销售净利率近3年都呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关，由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2009-2011年连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，总资产和净资产的获利能力在上升。

6.现金流量分析

表7显示：经营活动现金流入流出比在2007-2009年连续增长，并于2009年达到顶峰1.1842，2010年小幅下降为1.0252，2011年小幅增长达1.0316，说明2011年企业1元的经营现金支出可以带来1.0316元的流入，经营活动产生效率在2009年达到最高，近两年来有所降低；投资活动现金流入流出比在2010年达到最高，为0.5520，相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.5520元的流入，投资活动产生效率较低，说明企业投资还处于扩张期，投资项目多；筹资活动现金流入流出比在2007-2009年连年降低，并于2009年达到最低值0.8768，说明还款明显大于借款，2010年该比率增长至1.8128，说明这一年企业借款增加，2011年这一比例则接近于1，企业无资金危机。

二、万科公司财务风险评价

上一节我们对万科公司进行了基本的财务分析，接着我们将在此基础上，进行其财务风险评价。具体的说，我们将利用李素红等人构建完备的基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价指标体系，在行业内综合评价万科公司的财务风险。

房地产上市公司财务风险评价指标体系是由一系列反映房地产上市公司的财务指标组成的，用来评价房地产上市公司在资本活动过程中所面临的风险。所以选取的指标要能够全面反映公司的经营情况。选择财务风险评价指标的原则是：预见性原则、灵敏性原则、配合性原则和稳定性原则。依据这一原则，参考一般房地产上市公司的绩效评价指标体系，结合房地产企业自身的特点，最终构建了房地产上市公司财务风险评价指标体系，其中包括了6个方面财务能力的20个财务指标，分别是

（1）资本结构：股东权益比率（X1）和资产负债率（X2）；

（2）偿债能力：流动比率（X3），速动比率（X4），利息支付倍数（X5）和长期负债比率；

（3）成长能力：主营收入增长率（X6），净利润增长率（X7）和总资产增长率（X8）；

（4）营运能力：应收账款周转率，存货周转率（X9），固定资产周转率，总资产周转率和流动资产周转率（X10）；

（5）盈利能力：总资产利润率（X11），主营业务利润率，销售净利率（X12）和净资产报酬率（X13）；

（6）现金流量：经营现金流量与负债比率和现金流量比率（X14）。

针对万科，这六个方面我们在上一节已经大部分详细论述过，这给其风险评价打下了基础。

因子分析是主成分分析的推广和发展，它是将具有错综复杂关系的若干个指标进行因子分析提取公因子，再以每个因子的方差贡献率作为权数与各因子得分的乘积总和构造综合得分函数。基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价，首先进行财务指标的预处理，这里是将财务指标进行无量纲化处理，然后进行因子分析法适用性检验，筛选出合适的因子做因子分析，这里我们选取的因子即上面标注的Xi（i=1-14），未被标注的财务指标是未通过适用性检验的因子。需要强调的是，这里的Xi不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是综合房地产上市公司的实际财务情况，由专家给出的对应因子的评价值。之后以主成分分析法构造因子变量，即在Xi（i=1-14）因子中进行平方和方差贡献分析，提取前5个主要贡献的因子，命名为Yj（j=1-5）。同样的，这里的Yj不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是主成分分析得到的5个主因子的贡献值。这5个主因子大体上体现房地产上市公司6个方面财务能力。需要注意的是，主成分分析法发现，营运能力的因子贡献很大程度上从属于资本结构，这符合我国房地产公司的实际情况。我们将其并在一起，从而6个方面财务能力提取出了5个因子。接着我们对得到的成分组成针对5个因子进行对应排列，构造旋转成分矩阵（Aij），以便根据综合加权公式利用此矩阵计算出各个房地产上市公司的主因子得分。假设主因子得分为Kj，则Kj=Xi*Aij。这里相同的字母i表示对i=1-14个一般因子进行求和。最后，总结出房地产上市公司的综合得分K=Kj*Yj。这里相同的字母j表示对j=1-5个主因子进行求和。我们将上面万科的财务指标代入后，会得到正的因子得分，这说明万科公司财务风险处于平均水平以上。这初步说明了万科公司在国内房地产上市公司财务风险评价指标体系中，处于合格的位置。

更细致的评价是，在财务风险评价指标体系的基础上，引入基于聚类分析法划分财务风险等级。聚类分析是将物理或者抽象对象的集合分成相似的对象类的过程。这里使用的聚类方法是K-均值聚类方法，它是用户指定类别数的大样本资料的逐步聚类分析。所谓逐步聚类分析就是先把被聚对象进行初始分类，然后逐步调整，得到最终K个分类。考虑国内房地产行业，上面由因子得分（K）及其贡献率可以得出了国内房地产上市公司的财务风险状况的排序，运用聚类的思想将房地产上市公司财务风险状况分类，可将其分成4类，相应的风险等级划分为：几乎没有财务风险，财务风险较小，财务风险一般，财务风险很大。结果如表8所示，我们这里只列出了部分典型的企业，其中万科处于财务风险一般的等级中。对万科这样财务风险一般的公司而言，应该根据财务报表的相关指标进行分析，找到影响财务风险的主要因素并采取相应对策，以避免财务风险状况的恶化，并通过建立财务预警机制实时监控财务风险。

三、综合评价

通过对万科当前财务状况分析和财务风险评价，我们可以看出，即使在全球经济危机的大环境时，万科公司仍处于一个稳步发展阶段，其市场占有率不断上升，销售收入稳步增长，资产规模持续扩张，每股收益平稳发展，具有较强的偿债能力、盈利能力和营运能力，万科正在健康发展。

但与此同时，我们可以看到万科公司在财务管理中存在一些不足之处：

1.万科公司虽然具有较好的流动比率和速动比率，但是从长期来看，其流动比率和速动比率都有下降趋势。在我国日益激烈的房地产市场中，万科在同行业内确立了很多领先地位，但是在流动比率和速动比率上，万科都出现了下降，而国内其他一些房地产公司的流动比率和速动比率都较以前有所改善，如万通地产的流动比率从06年的1.6上升到08年的1.95，中华企业从06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行业立于不败之地，万科公司应该采取积极措施应对下降趋势。

2.万科的财务压力正在加大。资金一直是影响房地产行业生存和发展的一个重要因素，实践中由于资金链的断裂而导致破产的房地产企业不计其数，因而选择合理的负债规模对房地产公司来说就显得尤为重要。万科公司的资产负债率在我国同行业中处于一种优秀水平，但是具有不断增长的趋势，同时其负债结构中的流动负债率较高，对公司债务的偿付起到消极作用。

3.周转率有所下降。周转率是万科最为看重的指标之一，它是保证万科扩张的核心。房地产行业是一个资金密集型行业，只有保持高周转率，才能够将资金快速回笼，保证企业更大规模的开发，同时保证企业将来的兼并收购。万科公司的总资产周转率和存货周转率近年来逐年下降，并且在08年出现较大幅度下降。在宏观调控政策对于房地产行业日渐不利的情况下，房地产公司可能面临调整拐点的到来，如果不能将周转率提高，将会对万科一系列的运营产生重大的影响，并且加大公司的财务风险。

四、万科财务风险控制策略

针对万科的财务现状，本文提出以下几点财务风险控制策略。

1.着眼于政治环境，争取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地产金融立法，建立健全政府支持体系，加强对中介机构的监管等，以便为房地产企业的发展创造良好的政策、法律环境，公平公正竞争环境。对万科有利的是，其良好的口碑，行业内的领头角色和对政府政策的积极响应，使其在这些政策的争取中占有很大的有利地位，积极合理的利用这种优势，将巩固其领头的势头。

2.着眼于行业内，万科公司需要提高风险意识，建立财务风险控制系统。在国家频繁的宏观调控政策下，加上市场竞争的日益加剧，使得房地产面临着严重的财务风险。通过构建国内房地产上市公司财务风险体系，我们也发现，万科公司虽然处于财务风险一般状态，但仍是最靠近财务风险很大情形。因此，万科有必要建立一支专业的风险管理队伍，充分了解其所处复杂环境下的财务风险状况，结合万科自身实力和开发项目的特点进行有效的风险管理工作，构建风险控制系统，从而有效监控和防范财务风险，减少损失。在这一点上，万科实际上已经走出了一步。通过前面的分析我们知道万科公司的总资产周转率的下降主要受其存货周转率的下降影响，因此对万科来说提升存货周转率可以使公司有更大空间的发展。这一点，也被万科公司分析得出。所以近些年，万科一直在注重周转率的提升。在房价远远超出民众实际购买力的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，万科于07年10月打破房价居高不下的局面，实现我国房地产行业的领跌，这其实对资金密集型房地产行业来说，是一种加快资金周转，提高单位资金收益率的做法，有利于长期发展。万科能在平稳发展中发现自身存在的缺陷并能采取积极措施去完善，说明万科具有良好的风险控制和积极促进发展的意识，将这种意识系统规范化，必将使万科公司走上新的高度。

3.着眼于发展战略的调整。就国内现状而言，万科可采取的主要的战略调整措施包括：项目的合作开发；向国外市场进军；向二三线甚至四线城市进军；发展商业地产；向旅游和养老地产探索；探索国民租房体系；加大保障性住房的投入等。特别是后几项发展战略，很符合万科的发展理念，很符合国内民生现状，预料中将会得到政府政策的大力倾斜。

4.着眼于资本结构，万科需要优化资本结构，并实现资金的供求均衡。一方面在广度上，扩大融资渠道，特别是世界资本市场。这一点以万科这几年交出的利润答卷，扩大其世界影响力的同时，也使其更为资本市场的“香馍馍”。保持稳定的前提下，合理适当的运用世界资本市场，将成为万科发展的强心剂。另一方面在深度上，要考虑到收益和风险的相互匹配，充分考虑影响万科资本结构的各种因素，从而确定对万科最佳的融资规模。对于资本结构的优化，还要考虑到资本结构弹性和财务灵活性的有效协调，并注意万科公司不同资本筹集方式之间进行转换的可能性，实现资金的供求均衡，有效降低财务风险。

5.着眼于万科公司内部具体财务控制，万科需要加强对资金的集中管理，提高财务管理的透明度。包括实现资金筹集权、使用权和调配权的统一，防止资金分散，提高资金的管理效率。具体表现在：加强内部控制，实现财务总监对资金运动的有效控制和调配；注重信息反馈，加强资金的事后控制。

五、结论

从以上分析可以看出万科具有良好的发展前景，万科是我国房地产行业的龙头企业，而从万科的健康发展我们可以预测我国房地产行业的整体发展前景良好。自08年年底全球经济危机全面爆发以来，我国政府从振兴整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多房地产开发企业也顺应市场趋势，积极降价促进销售。房地产公司房价的下调有助于公众购买力的提升，增强对宏观经济的信心，同时有利于房地产公司资金的快速回笼，这对房地产行业也将起到积极的作用。

另一方面，在全球经济危机的大环境下，我国的经济相对增长较快，在经济利益的驱动下，外资会源源不断的流入我国，外资的流入在一定程度上会抬升我国的房价，但考虑到国内民众的购买力及国外资本的竞争，我国房地产会适当的压低房价，在国外资本的竞争下，我国的房价不会持续走高，也不会持续高涨，而会走向一种平衡，这种平衡就是理性回归。在此背景下，稳定可持续发展才能稳固江山，这就要考验房地产公司的内功——财务管理与风险控制，谁的内功深厚，谁必将笑到最后。

参考文献：

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[2]新浪网：.sn.

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[11]陈真诚：万科领跌 房市引发蝴蝶效应.新经济杂志，2008年3月.

篇3

关键词：宏观调控；房地产企业；财务管理；风险防控

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-02

近年来，政府加大调控政策，使房地产企业面临着严峻的市场压力。在这种背景下，由于自身具有的资金密集性特点，很多房地产企业的财务管理工作受到了极大的冲击，遇到一定的财务风险。因此，如何有效规避财务风险，已经成为很多房地产企业必须思考和亟待解决的现实问题。

一、国家宏观调控政策对房地产企业财务管理产生出的影响

（一）国家金融财政政策降低房地产企业的利润

一方面，随着政府先后出台的一系列金融财政政策，尤其是国务院在2011 年初出台的“国八条”，调整房地产行业的税收政策，强化对相关税收的征收力度。同时，对土地增值税征收管理等加强方面监管，增大存量房的税收征收管理力度，严格实施房地产所得税的征收等工作。另一方面，逐步实施差别化信用贷款政策。近年来，人民银行不断增加贷款利息，提高存款准备金率。银行不再对贷款利息进行优惠，并且严格审查贷款业务。这些措施有助于消除炒房者对房地产市场造成的危害，对于降低房价发挥了积极作用。可以说，国家金融财政政策必将导致购房需求降低，减少房地产企业的利润。

（二）土地供应政策增加房地产企业的财务风险

在国务院于2011 年初出台的“国八条”中，明确提出要进一步控制住房用地的供应与管理。其中，用于保障性住房、棚户区改造以及中小型套房等普通商品类住房的用地要高于房地产建设所用土地总供应量的70%的标准。在这种政策的引导下，地方各地政府逐步实施中央下达的宏观调控政策，积极落实保障性住房的土地供应，这在一定程度上有助于维护房地产市场土地供给与需求的平衡，防止由于土地供应造成房地产市场价格的大幅变动。国家土地供应政策的变化，导致房地产企业面临着一定的财务风险。

（三）保障性住房建设政策影响房价上涨预期

近年来，政府强调通过增加保障性住房对房地产市场进行调控，采取多种方式增加保障性住房建设。同时，国务院及相关部委鼓励并支持保障性住房建设，在土地供应、保障性住房建设的资金投入以及税费优惠制定出一系列举措。大规模建设保障性住房，不仅有助于减少人们对普通商品房市场的需求，而且在拉低商品房的市场价格，降低房价的上涨预期等方面发挥积极作用。而这些政策会对房地产企业的经营造成不利影响， 尤其是对房地产企业的财务管理工作带来一定的风险。

二、宏观调控背景下房地产企业财务管理中面临的风险

随着国家宏观政策的逐步实施，房地产企业受到了明显的影响和冲击。在这种情况下，房地产企业的财务管理工作中面临着很多的风险。主要表现在以下方面：

（一）融资面临较大困难

在市场经济活动中，企业融资是正常的市场行为。对于房地产企业来说，由于资金需求量大，融资已经成为众多房地产企业开展生产经营、对外投资和调整资本结构的必然选择。但是，随着国家宏观政策的实施，房地产企业在融资过程中面临着较大的市场压力，在发展中潜藏着一定的财务风险，融资极为困难。主要表现为：首先，贷款的期限较短，很多金融机构不再为房地产企业提供或很少提供中长期贷款，这必将会对房地产企业的持续发展产生不利影响。其次，贷款的门槛有较大提高。随着政府近年来加大宏观调控力度，房地产企业面临着银行信贷收紧，资金供给受阻等问题，造成很多房地产企业无法达到金融机构贷款的评级要求等问题。最后，借贷成本高，这就造成很多房地产企业贷款的难度增加，而只能从其他投资机构获得融资，导致融资利息增加，增加了房地产企业的财务风险。

（二）投资回报率低

在经济活动中，企业面临的投资风险指的是投资项目由于不确定性因素的影响而无法实现预期收益，导致企业的盈利以及偿债等受到影响等风险。对于房地产企业来说，投资是否合理已经成为能否盈利的关键，会对企业的生存与发展产生重要影响。只有对投资项目进行科学分析和充分的市场调研，对投资项目进行合理规划，才能最大限度发挥资金的作用，提高房地产企业的盈利能力。当时，很多房地产企业在投资过程中由于受到各种不利因素的影响，包括项目规划不合理、项目的实际收益偏低等，严重阻碍了房地产企业的发展。

（三）收益分配不合理

一般来说，企业的收益分配存在的风险就是因为利润分配不合理而造成企业的经营风险。 企业在经济活动中获取的利润不仅要给股东分配股息，而且要为企业的发展提供资金。分配股息不仅有助于房地产企业进行再融资，而且为企业的发展提供充足的资金支持，扩大企业的规模。但是，当前很多房地产企业在处理因留存收益和股息分配的关系方面处理失当，或者造成企业发展资金不足，制约了企业的规模发展，或者由于企业股息分配低，伤害了投资者的积极性，不利于房地产企业的再融资。

三、防范企业财务管理风险的主要对策

在国家开展宏观调控的背景下，房地产企业的财务管理工作面临着巨大的风险。因此，房地产企业必须采取有效措施进行应对。

（一）加强对投资项目的全面评估与科学论证

随着政府对房地产行业加强调控，房地产企业的投资受到各种不利因素的影响。因此，为了减少自身潜在损失，房地产企业要加强对投资项目的评估与论证，对相关投资方案的可行性进行深入分析。在进行深入分析与科学预测的基础上，房地产企业要从土地成本、资金运作、投资回报率等方面对这些项目进行深入细致的论证，防止项目投资和开发过程中的盲目性。同时，在房地产项目上马之后，企业要构建起全面预算管理体系，在项目预算、财务预算、筹资预算等环节加强管理，推动房地产企业健康发展。

（二）在拓宽筹资渠道的基础上不断改善企业的筹资结构

由于房地产行业的独特性，融资状况对房地产企业的生存与发展具有重要影响。当前，房地产企业的筹资渠道除了自有资金之外，就是通过银行贷款。随着宏观调控政策的逐步实施和国家金融政策的收紧，这种单一的筹资模式使广大房地产企业面临着巨大的筹资压力。在这种情况下，房地产企业要积极拓宽筹资渠道，逐步摆脱单一的筹资模式，不断改善自身的筹资结构，努力消除国家宏观政策对企业发展造成的风险和不利影响。

（三）不断加强成本管理，提高企业资金的使用效益

由于房地产企业需要大量资金，如果加强企业的成本管理，极易造成企业资金的浪费甚至企业资金链的断裂，不利于房地产企业的健康可持续发展。因此，房地产企业要加强成本管理，提高企业资金的使用效率。首先，房地产企业要制定出全面的资金使用计划，确保企业日常运营的需要。其次，重视应收账款的管理工作，采取针对性措施，加快公司应收账款的回收，确保企业资金的正常周转。再次，房地产企业要加强管理控制，在项目开发过程中要尽可能细化核算对象，努力降低相关成本费用。最后，房地产企业对项目开发各环节的成本进行合理规划，并通过设置的监督机构，对照相关制度及目标加强检查与考核，切实提高房地产企业的资金使用效益。

（四）建立健全财务风险管理制度

一方面，要根据企业财务指标体系，建立起财务风险预警机制。对于房地产企业来说，建立财务风险预警系统有助于对企业发展中潜在的财务风险及危机，进行科学预测，并有针对性提出防范措施。房地产企业通过对资金流动比率、资产增长率以及资产周转率等财务指标进行科学分析，可以有效识别并防范企业财务风险。另一方面，房地产企业要建立起完善的财务风险管理制度，包括明确房地产企业财务风险管理目标、管理机构以及财务风险管理程序等内容。完善的企业财务风险管理制度，对于消除房地产企业的财务风险具有重要意义。同时，房地产企业要重视财务人员的培训工作，使财务人员能够在财务管理工作中及时发现问题及风险隐患，并及时提出合理化建议及处理方案，提高企业防范和应对风险的能力。

参考文献：

[1]王新华.宏观调控下房地产开发企业财务风险管理研究[J].中国总会计师，2010（8）.

[2]周兴梅.浅析房地产企业财务管理[J].现代商业，2009（11）.

[3]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师，2010（2）.

篇4

关键词：房地产；风险管理；意义；概况；建议

中图分类号：F293.3文献标识码： A

目前，导致我国房地产企业发生风险的因素越来越多，比如房地产营销风险、财务风险、投资决策风险等等，房地产开发投资过程中产生的风险不容小视，房地产企业必须把控好风险管理，才能避免企业遭受不必要的风险损失。

1、房地产企业风险管理控制的意义

房地产产业的特点是行业竞争激烈、建设周期较长、下游行业涉及面较广、投资规模较大等，由于房地产开发的风险存在于开发过程中的各个阶段，且现代市场经济环境复杂多变，近几年国家政策调控愈来愈严，行业人员的风险防范意识普遍薄弱，容易使房地产企业遭受不必要的风险损失，因此，房地产企业应在房地产开发过程中正确认识风险给其带来的影响，加强房地产风险管理意识，制定相应的风险控制措施，让企业预防风险、避免风险、降低风险。风险是把双刃剑，在为企业的发展带来困难与阻碍的同时，也为企业带来了实现高收益的机会，房地产企业如果能够在准确防范风险的情况下，合理利用风险中存在的机遇，不仅能为房地产企业降低风险损失，还能为企业未来的发展铺设良好的道路，实现企业的可持续发展。

2、我国房地产企业的风险因素概况

2.1房地产营销风险

房地产企业一般通过地产、房产的转让来实现企业利润，而房地产的滞销，将为房地产企业带来极大的风险，即营销风险，又称为市场供求风险。国民经济的健康发展离不开商品房的供求平衡，要使商品房供求平衡，应使商品房空置率处在合理区，即空置率应在5%至10之间；当商品房的空置率在10%至20%之间时，商品房的供求平衡被打破，说明商品房的空置率处于危险区，为了使房地产市场的发展轨迹恢复正常，房地产企业应大大提高销售力度，降低商品房的空置率；此外，当商品房的空置率在20%以上时，说明商品房空置率已经处于重积压区，房地产企业应及时采取科学合理的措施，控制好商品房的供求平衡，否则将对国民经济的正常运行造成严重的影响。房地产能否顺利销售与企业制定的营销策略是否科学合理有着密切的关系，由于制定科学合理的营销策略难度较大，营销风险成了房地产主要的风险因素之一。

2.2房地产财务风险

房地产财务风险是指房地产企业因为举债经营所造成的企业无法按照约定履行相应的债券义务、无法及时获得贷款等风险。房地产属于资金密集型企业，在开发过程中避免不了大量资金的使用，由于房地产开发成本过高，房地产企业通常因资金不足而借助金融机构筹集或调剂企业所缺资金，一般情况下，企业在融通资金时就伴随着财产风险，会产生信用风险、利率风险、银行贷款政策变动风险等金融风险，其中银行贷款政策的变动对企业的资金流管理有着直接影响，比如银行信用条件的松紧程度、银行信贷额度的大小、银行信贷政策倾向性的变动情况等等，同时，银行利率上升会影响房地产的投资，房地产的资金成本会随着银行利率的升高而增加，使企业的债务负担更大，加大了企业还贷的难度，降低了企业的预期收益。

2.3房地产决策风险

房地产决策风险是指房地产企业在开发过程中，由于决策不当产生的风险。房地产企业的开发周期较长、投资规模相对较大，且房地产的投资收益目标会受到各种政策（地价政策、环保政策、住房政策、土地供给政策等等）的影响，同时，早期决策的正确与否需要经过后期的开发来检验，因此，企业在对房地产开发各环节做决策时，伴随着较大的风险。

3、房地产企业风险管理控制措施

3.1房地产企业应建立风险管理机制

房地产企业应设立专门的风险管控部门，建立健全风险指标识别系统、预警系统和监控系统，提高各类信息的处理能力。风险管理工作是一项专业性较强的工作，风险管理制度、措施、动态和整个运行机制，都要靠人来执行，所以培养和造就一大批风险管理专业人才是风险管理的基本要求。建立一整套行之有效的约束和激励制度。使各个业务部门以及下至每个员工，对各项成本都要有所了解，使之在处理各项业务时自觉地处理好收益和成本之间的关系、市场与风险之间的关系，保证各项业务建康有序的发展。风险管理工作人员的进行风险管理时，应以动态的角度对风险进行全面分析，全方位思考房地产开发过程中各环节有可能出现的风险，提高企业的风险防控能力。

3.2分散投资

分散投资分为投资时间分散和投资种类分散两种方式，投资时间分散是指企业在进行房地产投资时，确定合理的时间间隔，从而降低市场变化带来的风险损失；投资种类分散是指投资风险和收益可根据不同种类的房产而定，对不同种类的房产分散投资，达到降低企业的整体风险的目的。由于房地产的投资收益受不同城市、不同区域的市场供求、投资政策或者经济环境的影响，企业可根据房地产区域性较强的特征，将房地产进行分散投资，从而使企业某些特定区域的经营免受市场不景气的影响，降低企业的风险损失。

3.3树立正确的房地产风险管理观念

房地产企业工作人员应改变传统的风险管理观念，加强风险管理意识，正确认识风险管理对房地产开发投资的重要性，在房地产开发投资前做好风险防范，降低企业的风险损失。

3.4房地产企业应加强风险管理人员能力和水平的持续培训

房地产企业要在企业内部设立一个风险管理培训机构，定期对职工进行风险管理培训，或者要求职工定期去外部风险管理专业机构进行培训，使职工对各种风险有所了解，提高职工识别风险的能力，掌握风险识别方法（如分解原则法和专家调查法等）和风险评估的方法（如风险平衡积分卡法和层次分析评估法等），并学会应对房地产开发投资过程中遇到的各种风险，加强职工的风险防范意识。

3.5房地产企业应建立风险管理系统

房地产企业应建立风险管理系统，通过完善的会计信息系统，以便企业员工能够及时捕捉相关的财务信息，并对其进行科学合理的分析，职工在进行风险管理工作过程中，应对企业的债务利息进行及时统计，计算出企业的债务总额，避免企业出现债务到期而无法偿还债务的情况，降低企业遭受财务困难风险的概率，员工应合理利用企业会计信息，对财务进行科学预算，为决策人员提供企业在未来可能发生的还债义务，减少决策风险带来的损失，同时，房地产企业通过及时收集企业经营所需的各类信息，比如与企业经营区域内的土地规划等有关的国家或区域性经济政策，为企业进行风险管理提供相关资料。

3.6房地产企业应制定科学的风险管理计划

房地产风险管理计划的？什么意思?风险管理的目标、责任、程序、任务和措施等，其对象是风险管理的一切相关活动，房地产企业在制定风险管理计划时，应确立企业中有关风险管理工作的各项目标，明确风险管理相关工作人员的职责，企业各部门之间应互相协调，保证落实好风险管理工作，风险管理主要人员应制定科学完善的风险管理计划，应能识别房地产开发投资过程中的各类风险，应能够准确预测风险的发生，并能在风险发生时及时采取有效措施，保证风险管理计划实施的有效性。

结束语

综上所述，房地产企业的发展伴随着各种各样的风险，房地产风险管理已经成为房地产企业必不可少的管理工作，房地产风险管理是否科学合理影响着房地产企业目标经济效益的实现，因此，房地产企业应全面了解房地产开发投资过程中可能出现的风险，并对其进行有效预防，尽可能避免风险发生，对于外部政策和市场变化带来的不可避免的风险，应及时采取有效措施进行处理，降低企业在房地产开发投资过程中的风险损失，促进企业健康持续的发展。

参考文献

[1]邓瑜.房地产企业风险管理研究概述[J].企业导报，2011.

篇5

【关键词】房地产；经济安全；政府控管

随着城市化进程的不断加快，我国房地产行业取得了突飞猛进的发展，房地产企业经济安全问题成为困扰房地产企业的重要问题。由于经济安全受到各方面因素的影响，仅靠市场经济是无法达到维护经济安全的目的，因此政府必须加强对房地产企业经济安全的控管。

一、对房地产企业进行政府控管的必要性

影响房地产企业经济安全的因素有很多，针对当前企业发展前景不容乐观的现状，实行政府控制是提升企业竞争力的必然选择。以下将对政府对房地产企业经济安全进行控管的必要性进行深入的分析。

1.土地资源的有限性

虽然我国土地资源较为丰富，但是由于人口众多，所以人均占有土地面积较少。在社会经济不断提升的前提下，人口仍呈增长的态势，如何在形式严峻的情况下，提升土地的利用率是摆在当前房地产企业面前的重要难题。如果强制性的调整现有土地资源，不仅会造成资源浪费，同时也制约了房地产企业的可持续发展。为了合理、有效的利用土地资源，要求在实践中增强政府控管能力，达到和谐发展的目的。

2.房地产是国民经济的先导

房地产是社会生活的基本载体，即是人们的生产资料也是生活必需品，在生产生活中占据主导地位。随着经济水平的不断增长，房地产内部需求也随之扩大，企业在发展进程中促进了良性循环，提升了城乡的发展水平。此外房地产企业与其他主导性产业有必然的联系，例如：建筑、能源、交通等，它的发展能带动其他产业的共同繁荣。

3.房地产企业自身特点

房地产企业作为经济产业中的主导产业，能有效的促进国民经济的发展，提升人们的生活水平。房地产企业具有投资额大，政策变动明显，管理体系复杂的特点，同时由于房地产企业属于高投资管理的行业，在实践中有很多风险性，要求企业在运用相关经济手段减轻不稳定因素的影响，利用政府控管手段，保证房地产经济的平稳发展。

二、政府如何加强对房地产经济安全的控管

针对当前房地产经济安全不容乐观的发展现状，要求政府部门对此引起足够的重视，完善控管体系，将各个环节有机结合在一起，以达到保证房地产经济安全的目的。

1.加强宏观调控

为了保证房地产的经济安全，要求政府加强控制能力，采取有效的管理手段，加强宏观调控。在市场经济的背景下，采取相应的法律和行政手段对企业经济安全进行合理的干预。在法律规范中对企业发展目标和发展体系进行严格的规定，保证企业一切经济活动是在法律允许的范围内进行的。在控管过程中，以企业当前发展趋势为出发点，明确控管目标，禁止出现房屋闲置的现象，将整体结构细化，保证每个程序之间形成紧密的联系，避免各种危机的发生，进而实现可持续发展。其次在实践中，实现对企业的整体调度，约束企业未来发展方向，保证企业逐渐步入正轨，从而实现政府对房地产经济安全的有效管控。

2.及时调整规定政策

影响房地产企业经济安全的因素有很多，在实践中，受到其他因素的干扰，为了提升企业的发展水平，要适时调整规定政策，根据实际要求，控制土地批量、利率及税费。房地产企业由于自身体系较为复杂，在发展过程中会受到不可预见性因素的影响，给当前发展体系带来严重的挑战，为了保证该体系的顺利进行，要建立适当的风险预警机制，将风险预警政策落实到实践中，对各个程序进行监督，如果某个程序在实践中存在误差，要及时调整规定政策，政策调整要在法律允许的范围内，禁止出现越界或不合法程序，以达到保证改程序顺利进行的目的，进而实现有效调节。

3.与市场形式保持一致

受到其他影响因素的干扰，导致房地产企业经济安全波动性较大，因此政府在控管过程中要与市场形式保持一致，正确分析当前市场经济体制，看清当前房地产经济的发展走向，根据波动幅度和波动时间确定合理的管控政策。为了保证控管体系的完善性，要将房地产经济和当前国民经济有效结合在一起，理论上两者在发展中是一致的，如果在发展中两者出现偏差，要根据国民经济发展趋势，调整房地产运行机制，尽量让两者呈水平发展态势。此外如果房地产经济出现工序矛盾，政府要及时清理房地产经济中的泡沫，根据实际情况，增加供给或需求，尽量保证两者间的平衡。

三、结束语

针对房地产企业在我国经济发展体系中的重要地位，要求政府提升控管能力，从企业当前发展水平出发，认识到经济安全的重要性，针对房地产企业自身发展特点和发展趋势，构建完善的经济管理体系，尽量保证其与国民经济发展体系相一致，在控管过程中，采取适当的管理政策，从而保证房地产企业能健康有序的发展。

参考文献：

[1]张荣芝，王欢欢.浅谈我国房地产业的宏观调控 [J].经营管理者，2011，（12）：100-102

篇6

【关键词】房地产企业 内控管理 模式研究

一、房地产企业内控管理模式存在的问题

房地产企业的内部控制管理模式关系到企业的可持续发展，而管理模式存在以下问题，严重影响企业在市场中的正常运行：

（一）业务流程存在缺陷，房地产企业业务流程的完善而优化，是企业抵抗市场经营风险和获得高额利润的前提条件，而业务流程中的项目建设、营销策划、客户服务等存在的问题，使得房地产企业失去商业嗅觉，难以建立有效的决策流程。一旦企业在决策过程中失去话语权，意味着企业在市场业务竞争中失去优势，甚至丧失在市场中的地位，影响企业的生存与发展。

（二）内部资金缺乏集中掌控，导致资金成本攀升，造成资源的极大浪费。一是资金信息的不对称，由于房地产企业组织架构复杂，产生的现金流错综复杂，给内部账户的统筹管理带来极大的难度，再加上资金流向和流量的失控，给资金的安全性带来极大的威胁，无形中增加了资金的管理风险。二是资金的调配问题，主要体现在大量闲置资金的存在，资金的使用效率低下，资金的增值目的难以实现。三是财务费用的节节攀升，主要原因的资金的分散，导致了贷款利率的上升，而资金的调配缺乏有效措施，譬如票据调剂体系的缺失，使得贴息高额支出。

（三）市场的风险评估能力低，房地产规模的扩大的同时，催生了各种类型的市场风险，而且这些风险关系错综复杂，主要有两方面，一是国家宏观调控政策对一级市场土地买卖的控制，房地产企业无法利用常规的价值规律控制买卖的供需平衡，成为企业最难控制的外部风险。二是房地产企业项目开发的周期长，在开发的期间，市场和政策的因素使得企业产品的消费市场规模以及房价等产生难以预料的变化。房地产市场这些特点决定了该行业成为一种高风险的行业，而房地产企业缺乏市场风险评价能力，在发生市场危机的时候往往措手不及。

二、完善房地产企业内控管理模式的建议

（一）房地产企业业务流程的规范化

房地产企业业务流程包括招投标、合同和客户关系维护三方面的管理内容，具体体现如下：

1.招投标环节，一是开发商与供应商之间的开放式在线招标管理，通过以供应商会员注册的形式，与开发商建立长期的合作关系，达到招标业务高效率的效果。二是建立供应商的规范档案，根据供应商的服务水平和产品质量进行等级划分，为招投标环节提供信息公开化、公平化、规范化的依据。三是建立招投标的管理部分，对各种招标流程进行严格控制，根据不同类型和金额的招标项目，制定不同的招标流程，并以集中招标和评标的模式，提高招投标环节的效率。

2.合同的内部管理要贯穿订立到变更整个流程，对合同管理的进度进行跟踪，合同的管理工作要紧紧围绕工程的合同信息管理，其中包括工程合同、材料合同、设备合同和土地买卖合同等，一方面是对合同成本、变更时成本项目指定、合同结算等进行拆分，控制合同体现成本的额度，另一方面是利用信息化管理技术，提高合同管理的便捷性和实时性，也便于合同台账的监督和审计。

3.客户关系维护，随着消费者维权意识的加强，房地产需要以产品的数量、质量、品牌获得市场支持，因此客户关系管理内部控制是房地产企业内控的关键点。关于客户关系的维护，要以客户的需求为主线，在房地产企业推出的产品当中，体现出客户的基本需求，譬如某区域的购房者需要中小面积户型的商品房，则房地产企业在做足市场调研工作之后，要将产品的户型面积定位好，如果违背客户的这种购房需求，而盲目生产大户型的商品房，那么企业将面临滞销的结局。

（二）内部资金实行集中掌控

房地产企业建立集中管理的模式，旨在实现企业资金成本效益的最优化，掌控的方法具体如下：

1.结算中心的成立，提高对下属部门的资金监督和集中管理，提高资金的划转效率。笔者建议企业采用高度集中的资金管理模式，由财务部门挂头，对企业资金的流向、流量和存量等进行实时监控。企业的内部信息系统要与银行交易系统连接在一起，其中包括付款交易和收款交易两大环节，可以在资金管理系统中及时查询资金的发生额和余额，并快速下载对账单。

2.资金计划的拟定，根据企业的营销、租赁和物业收支等的计划，为资金计划的申请和审批提供依据，促进资金使用计划性的实现，一方面是根据合同的约定，自动生成资金的款项类型、付款金额和付款时间等，另一方面通过考虑企业实际资金，制定经营、投资、筹集等活动资金的收支平衡表，以便及时对资金计划进行调整。

3.预警监督机制的完善，在资金计划和业务流程审批之后，规定资金使用的禁止条件，并结合复杂的工程项目，设置预警监督机制，将合同付款控制在预算范围之内，最大限度降低支付的风险。

（三）提高市场风险的评估能力

房地产企业项目成本风险的控制，是通过动态成本和目标成本的差异化对比分析，制定出合理的目标成本，以便控制好企业内部成本和项目进度，提高企业抵御市场风险的能力，这也是市场风险评估能力的体现过程：

1.对市场地产项目进行批量分析，测算出科学的明细成本，成本控制部门根据规划部门的规划经济指标和项目描述等，对标准建设进行成本估算，在商业计划书阶段、规划方案设计阶段、建筑方案设计阶段，经过科学的测算和严格的审批，形成各阶段项目成本的控制标准。

2.以目标成本、合同约定额度、合同变更条件和合同结算标准等为依据，结合企业实际需求更新动态成本，并利用差异动态比较分析的方法，对动态成本和目标成本进行对比，以确定动态成本是否符合成本管理的要求。

3.根据企业的发展策略，在目标成本生效后，指导各类合同的签订，以及在合同费用发生后，控制合同成本的细项，以免超过预定的目标。

三、结束语

综上所述，房地产企业作为国民经济的支柱产业之一，需要以健康的可持续发展面貌立足于经济市场。而房地产企业存在的业务流程分散、资金掌控不集中和市场风险评估能力差等问题，始终制约着该行业的健康发展。笔者认为只有通过结合内控管理模式存在的问题，制定相应的问题解决措施，一方面是规范化房地产企业的业务流程，完善招投标、合同和客户关系维护三方面的管理内容，另一方面是实行内部资金的集中掌控，实现企业资金成本效益的最优化，并制定出合理的目标成本，以便控制好企业内部成本和项目进度，提高企业抵御市场风险的能力，方可完善企业的内部控制管理内容，实现企业内部业务流程的健康、稳定和高效的合理运行。

参考文献

[1]张艳华.　论房地产企业内控的现状及对策[J].时代经贸，2007年02期：101-102.

[2]周红梅.　浅谈地产企业财务内控模式的构建[J].中国集体经济，2011年25期：172-173.

[3]江旺桂.　试论房地产企业财务内控体系的有效构建[J].中国城市经济，2011年30期：179.

[4]胡伏.　房地产企业内部控制探析[J].企业研究，2012年02期：65-66.

篇7

关键词：房地产企业；税务内控；构建

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2012）08-0092-02

追求自身发展，提高自身竞争力是众多企业追求的战略目标，而内部控制就是实现企业长远发展目标的一个必要手段，监控着企业内部管理。在所有企业看来，企业内部控制起着举足轻重的作用，能够减少企业面临的风险，可是关于税务的内部控制体系，却没有被企业同等对待。当前形势下，我国的税收政策不断调整，对企业实行了减税、免税等许多优惠政策，在很大程度上减轻了企业的税收负担。可是任何事物都有两面性，企业在减轻税收负担的同时却增加了税务稽查的风险。企业所面临的税务环境不断变化，这就要求企业适应环境的变化，加强内部控制管理水平。企业一方面要做到树立税务风险的防范意识，另一方面要在企业整体的内部控制体系中渗透税务控制体系。

一、构建税务内控体系的必要性

一种普遍观点认为，企业的董事会、相关管理部门以及全体企业职工等共同实行的，实施企业税务内控的根本目的是防范税务风险，提高税务价值，增强企业竞争力，并针对这一目标实行系统的、规范化控制活动。

近几年以来，我国房地产业的飞速发展也带动了房地产业的税收的增长，在国家的税收总收入中占有重大比重。目前，国家对房地产业采取了宏观调控的政策，而且国家对房地产业的税务管理力度在逐年加大。国家税务局曾经在十年前就已经把房地产业列为税收专项检查的对象，并且是必检对象。在人民群众眼中，房地产业中经常出现税收差错，比如偷税、漏税现象，这就从另外一个角度证明了我国的房地产业的税务征收存在许多问题，有很高的涉税风险。

在我国，国家对房地产业实行宏观调控的政策，并且不断加大管理力度，相继出台了许多政策来调控房地产市场。比如国家颁布了房子限购令，再比如贷款利率上涨，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影响了房地产市场。尽管如此，房地产业仍然是我国国民经济的支柱产业，而且房地产业的税收仍然在国家税收总额中占很大一部分。因此，建立健全房地产业的税务内控体系显得十分有必要，有利于规范房地产行业，使其健康发展。这不仅仅对房地产业有巨大作用，而且对我国的整个国民经济都有很重要的意义。

如果企业没有建立健全的税务内控体系将会加大企业面临的税务风险。没有健全的内控制度可能会使企业的税务筹划出现问题。比如，本来是想节税，可是筹划不当可能会导致偷税、漏税，也可能因为不懂国家的税收政策中的优惠部分，多缴税款，造成税收浪费。除此之外，税务内控管理体系是否健全能够影响企业的生产经营活动，也是企业能否长远发展的关键环节。

二、构建适合房地产企业税务内控体系的方法

（一）提高企业税务内控管理水平

企业要设立专门的税务管理部门，即使自身条件不够，无法达到设立专门的部门的水平，也要由专业人才专门管理企业的税务管理工作。企业一定要把税务管理工作人员的责任明确到位，除此之外，企业其他一些人员，只要是涉及到税务的岗位，比如采购部门，都要明确职责。企业领导要大力支持税务管理工作。税务管理工作内容有：核算税务申报数据、管理发票使用、分析税收风险、研究国家税收政策，利用其中的优惠部分，合理进行税收筹划、指导企业的相关部门，避免经营活动中的税务风险、关注企业投资方向，提出税务管理意见等。

（二）控制各环节的风险管理流程

企业的税务内控体系属于提前防范性质，对企业所面临的风险要提前防范。完善税务内控体系就要做到使企业各环节能够正常运作，降低企业所面临的各种税务风险。企业的税务内控管理是企业现代管理的重要内容，所以一定要在企业内部设立专门的涉税管理部门，同时，要加大企业税收筹划的管理力度，使企业在运行中的每一个环节都能达到税后收益的最大化。房地产企业首先要认真分析自身的每一个环节，正确评估，有效控制生产经营活动中的每一个涉税环节，把风险降到最低。通过不断完善税务风险控制体系，并使之有效运行，达到控制涉税环节的目的，从而实现税务价值的提高。房地产企业有以下几个环节可能会涉及到税收，比如开发环节会涉及到土地增值税；销售环节会涉及到营业税、土地增值税以及印花税等多个税种，在这个环节中，企业所面临的税种最多；在保有环节中，房地产企业会涉及到房产税、营业税、城市建设维护费等若干税种。

（三）企业内部要建立风险汇报制度

风险汇报制度，也就是企业内部涉及到税收的所有职工都要从全局出发，以大局为重，认真对待企业税务管理工作。建立风险汇报制度能够使每一个涉及税收的企业职员都能够明确自己的责任，树立风险意识。对房地产企业来说，一般涉税金额比较大，涉税事项有时候不容易确定，所以涉税人员一定要从实际出发，针对企业的具体情况做出具体分析。对于一些重大的涉税事项，比如税务检查、税务筹划、涉税合同以及国家税务优惠政策的调整等，一定要及时汇报。企业相关部门的涉税人员如何进行汇报是由汇报标准决定的，并且要遵从一定的汇报流程。这就会使汇报文本在各部门之间流转起来更加方便，和谐统一。

（四）建立内部税务风险测评制度

从管理房地产的角度出发，测评企业运行中的税务风险，并将其制度化，这就是风险测评制度，它属于企业日常管理的一个方面。这主要从两方面来努力：第一，提高企业职工控制风险的意识，培养其高度的责任感。所以，房地产企业要及时做好职工的培训工作，使其充分了解税务基本知识，深刻认识税务风险。第二，各个涉及到税务的相关部门要及时评估涉税风险，并及时调整工作方向，把风险消除在萌芽之中。第三，要根据国家税收政策的变化及时调险测评制度。房地产企业的各部门之间一定要加强沟通，及时进行信息交流，特别是要与税收人员保持友好关系，得到他们的指导和建议，对于规避税务风险具有很重要的意义。

三、结束语

总之，房地产业的税务管理一定要加强。企业一定要结合自身的实际情况建立有效的税务内控体系。只有这样才能防范税务风险，加快企业发展。

参考文献：

[1] 梁云凤，逄振悦，梁云波.纳税筹划[M].北京：中国市场出版社，2006.

篇8

国家改革开放以来，我国国民经济获得了良好的发展，当前，我国公民对生活工作环境提出了越来越高的要求，房地产行业是改善我国公民生活工作环境的重要行业，正处于快速发展的过程当中。房地产企业的财务内控水平是保障房地产企业获得良好发展的重要因素，目前，我国一些房地产企业的财务内部控制工作存在着一些问题，严重影响着企业的健康稳定发展，因此，很多房地产企业已经将改善房地产企业财务内控制度作为重要的工作内容。

二、当前我国房地产企业财务管理内部控制存在的问题

(一)房地产企业的工作人员对财务内部控制的重视程度不足

房地产企业在国家改革开放之后得到了快速的发展，而我国市场经济制度的快速变化使得我国房地产企业难以准确的把握行业变化规律。另外，我国房地产企业财务管理内部控制方面的理论著作比较少，一些企业的管理人员无法从理论著作中获得财务管理方面的经验，一些房地产企业将关注的重点放在销售环节和建设环节，对财务管理的理解停留在传统的阶段，并没有对财务管理内部控制制度进行必要的改良。还有些房地产企业的工作人员对财务内部控制的理解过于简单，导致对财务内控的重视程度不足，这种消极的态度很大程度阻碍了企业的发展。

(二)房地产企业缺乏完善的内部控制制度

目前，我国很多房地产企业在制度建设方面主要关注营销和施工，对财务内部控制的制度建设较为落后，一些企业的内部监督机制缺乏科学性，使得财务管理机构的工作难以得到切实有效的监管，存在着消极懈怠和的问题，还有些房地产企业在财务内控的信息交流方面缺乏完善的制度，导致各部门财务信息不能被管理机构及时准确的了解，而财务管理机构缺乏足够的权力，致使内部控制制度的执行力度不足，降低了财务内控的效率和质量。一些房地产企业的财务管理制度中缺少必要的风险评估机制，使得房地产企业的经营过程面临较大的风险，无法保证企业的经济效益[1]。一些企业制定财务内部控制的流程缺乏科学性，并没有对房地产行业的特点和本企业实际情况进行深入的分析，仅仅根据相关理论和常识对财务内控制度进行了构建，因此，内部控制制度具有一定的盲目性，无法适应企业长远发展的战略要求。一些企业制定的内部有控制制度仅仅保证和符合法律法规的要求，并没有根据房地产企业现阶段发展情况进行制度的细化，使得制度缺乏足够的可行性，财务管理人员无法直接依靠制度进行管理工作。

(三)房地产企业财务管理机构工作人员专业技能不足

我国的房地产企业主要在改革开放后发展起来，相比于发达国家的房地产企业，发展历程较短，相关经验的积累不足[2]。一些房地产企业财务管理机构的工作人员仅仅对相关内部控制理论进行了学习，并没有对我国房地产行业的特点和财务管理风险进行深入的研究，使得学习到的内部控制理论无法在实际工作中发挥重要作用。一些房地产公司比较重视对销售人员和开发人员的技能培训，对财务内控人员的培训力度不足，致使财务内控人员缺乏提升专业技能的机会。一些房地产企业内部缺乏对财务内控工作人员的激励机制，导致一些工作人员的工作态度不够积极，影响内部控制水平。还有些房地产企业没有为工作人员提供同其他企业工作人员交流学习的机会，使得内控管理人员的视野狭隘，思想观念滞后，无法提高财务内控水平。

三、提高房地产企业财务内控水平的具体举措

(一)提高房地产企业工作人员对财务内控的重视程度

房地产企业的主要领导要首先加强对财务内控的学习，要主动阅读财务内控有关理论文献，了解财务内控基本事项，并参与财务内控的工作实践，以便加深对财务内控工作的理解和重视。要对房地产企业全体员工开展财务内部控制专题教育活动，将财务内控的基本道理和重要意义进行宣讲，提升房地产企业全体工作人员对财务内部控制的理解程度，以便全体工作人员抛弃传统的对财务内控的理解，积极主动的配合新型财务内控制度的建设工作，为房地产企业建设出适应新时期新情况的财务内控制度。要加强对房地产企业员工的风险意识教育，使每一位工作人员认识到房地产企业所面临的较大财务风险，以便加强对财务管理机构工作的重视，促进财务内控机制的完善。

(二)完善房地产企业财务内控制度

房地产企业的内部控制制度建设要加强对财务预警机制的重视，要提高全体工作人员对财务预警机制的重视，以便房地产企业出现资金风险的时候，工作人员能够及时将发现的问题告知财务管理机构，财务管理机构的工作人员可以更早的发现问题，并将问题解决在萌芽状态。要充分研究房地产企业的未来发展战略规划，严格按照战略规划的要求对财务内控制度进行改良，以便财务内控制度能够在更长的时间范围内发挥积极作用。要结合房地产企业的发展现状，对企业现有经济资源和社会资源进行统计，以便财务内控制度能够真正切合企业实际发展情况。房地产企业要提高完善内部控制制度的紧迫感，要将由于财务内控水平不足导致财务危机的案例制作成专题教育片在企业内部进行播放，以此提高企业全体工作人员对完善内控制度的重视程度[3]。企业的财务内控人员必须深入研究当前我国房地产行业和房地产市场发生的深刻变化，以便对内部控制的各个要素进行严格的把握，不断更新企业内部控制制度，使企业更好的适应新时期市场环境。要做好房地产企业内部控制制度转变的衔接工作，防止内部控制制度的变化导致企业部分事物缺乏管理，要科学的对房地产企业各个机构进行分工，以便企业各机构能够发挥本机构的特长，支持内部控制制度的建设，并且将内部控制制度建设过程中的问题对管理机构进行及时的反映，避免制定的制度出现不符合实际情况的问题，让房地产企业的内部控制制度更加符合企业的发展现状。以北方某房地产企业为例，该企业在实施内控机制改革之前，该企业2012年总销售为30亿元人民币，普通员工薪资水平为3000元，仅缴纳养老保险，房地产项目施工成本为13亿元。该企业在2013年年初开始进行了财务内控改革，同年营销效益上升了1.5亿元人民币，员工薪资提升近千元，并均缴纳了三险一金，施工成本也降低1亿元左右。由此可见，一套科学的财务内控模式，能够有效提升房地产企业经营效益，降低成本，值得推广。

(三)提高房地产企业工作人员财务内控能力

房地产企业要定期开展财务内控工作人员专题教育活动，邀请经验丰富的讲师担任财务内控制度建设方法的专题课程教授。培训活动不仅要重视提高工作人员的财务内控技能，也要重视工作人员的职业道德建设，要定期考察财务管控机构工作人员的学习情况和工作业绩，以便根据实际情况调整教学方案，切实增强工作人员的财务内控水平。

四、结束语

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——关于新体制下××区项目建设及其税收管理情况报告

一、当前××区项目建设概况

××区是由原××市的两县三区的部分乡镇、街道组成，发展空间广阔，具有综合发展优势，是石家庄市发展的主要方向和重点区域。几年来，该区围绕“加快发展，富民强区”战略目标，按照“商贸服务发达、科技工业领先、文化教育繁荣、绿色居住怡人”的功能定位要求，充分发挥区位优势、土地资源优势和特殊政策优势，狠抓项目的谋划、跑办和建设。今年前九个月全区固定资产投资保持了快速增长，经济发展后续能力明显增强。据有关部门统计，今年，全区计划建设项目共计183项，计划投资568500万元，千万元以上项目78项。其中：省级重点项目9项，市级重点项目13项，区级重点项目31项。截止9月底，全区社会固定资产投资完成407000万元，同比增长71.7%。其中：国有及其他投资完成349000万元，增长84.7%。在全部投资中,房地产开发投资181863万元,占全部投资总额的45%。2004年项目建设预计新增产值26亿元，实现利税 1.17亿元。

二、新体制下项目建设税收控管机制和主要措施

从××区项目建设概况可以看出，基建投资和房地产投资占有较大比重，而基建和房地产投资在建项目纳税人在税收管理上涉及纳税地点、税种归属、经营形式（工程分包转包）、内建外建等情况十分复杂。根据新的户籍管理办法，我局主要从以下几方面对项目建设进行跟踪管理。

(一)按照属地管理的原则，严格实行项目建设税务管理责任制。我局把项目建设列为管理部门重点税源监控的内容之一，对开工在建项目实行信息采集按月专报制度，准确锁定项目目标；建立村委会、办事处（镇）、政府部门（计划局）三级项目建设信息传递机制。

(二) 实行源泉控管。一是建立房地产开发、建设信息传递制度，实现对房地产业的税源监控。城建局发展计划部门对房地产开发的立项批复，土地管理局对土地出让的批复等各种资料报送地税机关备查。二是严格实行以票管税。城建局、土地管理局在办理土地、房屋产权手续时，向房产开发商索取销售不动产完税证明和专用发票。三是委托代征税款。由于付款方与收款方有着项目合作上的经济利益关系，税务管理部门与项目建设的付款单位签订委托代征协议书，能够更为有效地防止税款流失。四是联合城建局、土地管理局组织房地产业税收大检查。

(三)健全和完善协税护税网络，堵漏增收。注重发挥协税护税组织的优势，弥补税务征管力量不足，取得最佳的结合效果，防止个体、私营投资项目税收流失。

（四）强化分期收款纳税人按正常户进行管理。对分期收款纳税人按正常户进行管理，由税务机关提供发票，纳税人提供发票保证金或纳税担保，并责令其按期纳税。

（五）创造良好的税收征管环境。叫响：“人人都是投资环境，个个都是地税形象”的口号。把文明礼貌、热情服务、规范操作贯穿于税收执法的每个环节和岗位，坚持“在执法中服务，在服务中执法，一切为纳税人着想，简化程序，提高工作效率”的思想，初步形成全方位、零距离的纳税服务网络。

三、项目建设税收管理存在的问题及建议

从目前情况看，在实际工作中，项目建设税收管理还存在一些问题：

（一）政府经管部门和社会团体对税源的协管作用还有待于发挥。一些相关部门对税收法律责任缺乏足够的认识，主观上对税源的协管责任意识不强、配合较差；个别单位或相关部门在职权范围内从事或管理涉税事项，内心缺乏税收法律观念或与税务机关貌合神离，往往在强调自身发展的同时牺牲国家税收利益，有时还会成为制约税收发展的阻力。

（二）对项目建设纳税人使用发票的管理问题。现行《户籍管理办法》规定，市内各区不能代开发票，若让其使用原籍发票如何控税，项目所在地税务机关对其所使用的发票有无检查权？若由项目所在地税务机关供票，如何管理？如何控税等等还存在很多问题。

（三）现行体制与户籍管理办法的衔接上存在问题。比如说离开机构所在地到外区经营的纳税人在经营地需办理登记或登录,但是《登记管理办法》已经无登录的规定而户籍管理办法依然存在；境外企业在中国境内承包的项目建设税收管理在《户籍管理办法》中没有体现；还有外出经营报验登记在《户籍管理办法》中没有明显体现。

针对以上存在的问题，我们提出以下几点建议：

（一）加强宣传，促进规范管理。税法宣传要注意在广度和深度上下功夫，把突击宣传、重点宣传同日常宣传结合起来，充分发挥社会舆论的监督作用，选择正、反两个方面的典型曝光，树立纳税光荣、偷税可耻得社会风尚，增强企业的守法经营意识。

（二）加强部门联合，形成治税合力。一方面要加强与工商、城建、土地、公安等部门联合，互通信息，有效地对重点项目进行监督控管。另一方面，要充分发挥社区服务管理中心、居委会和各级民间组织管理范围比较广，触角比较深的的优势，形成强大的协税护税网络，从源头堵塞税收漏洞，实现税收的应收尽收。

（三）强化重点项目动态管理。一是对重点项目明确专人负责，实施动态跟踪管理，及时掌握各项目建设情况；二是加大检查力度，以查促收；三是加强部门协作。定期向城建管理、国土资源、房产管理等部门了解建设项目涉税信息，加强源泉控管。

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摘要：本文首先论述了加强财务管理有利于房地产企业战略目标的实现、经营业绩的提高、经营风险的防范等重要性，指出当前房地产企业存在财务管理目标不明确、资金管理低效、投融资风险意识薄弱、成本控制经验不足和缺乏高素质财务管理人才等问题，提出了明确财务目标、建立资金“蓄水池”、加强投融资风险管理意识、改善成本监控管理意识等加强房地产企业财务管理的对策建议，为房地产企业不断完善企业管理奠定了基础。

关键词 ：房地产企业；财务管理；对策建议

完整的企业管理包括了财务管理、购销管理、薪资管理等子系统，而财务管理是企业管理的核心。随着房地业竞争日益激烈，加上房地产业自身需要的金额较大，资金周转周期较长的行业特性，使房地产企业面临着严峻的内部管理的挑战。越来越多的房地产企业意识到加强财务管理的重要性，全面的财务管理是房地产企业立足于市场与行业竞争的重要举措。

一、房地产企业加强财务管理的重要性

1.有利于房地产企业战略目标的实现

合理的财务管理是实现企业的战略目标的保证。企业财务管理分为财务核算和财务管理两个部分，财务核算能为企业提供真实的信息，财务管理则为企业管理者带来经营的信息。

财务管理将房地产企业的财务指标与企业的战略目标有效地联系在一起，具体体现在财务指标的量化，将财务目标与企业的短期和中长期战略目标进行阶段性地分解，使房地产企业对企业的各项财务预算进行有效地控制与监督，及时调整不适应企业发展的短期目标，保证房地产企业中长期的战略目标的实现。

2.有利于房地产企业经营业绩的提高

财务管理与企业的经营业绩直接相关，全面的财务管理综合考虑了房地产企业的战略规划、财务预算、业绩考核和成本收入等项目，将企业的经营业绩切实落实到房地产企业的日常经营的各个环节。房地产企业通过全面预算管理一方面基于企业经营利润最大化的目标，另一方面考虑了企业的成本费用支出问题，将房地产企业的成本控制在合理的区间，降低了企业的经营成本费用，全面预算管理使企业能够合理把握收入与成本问题，从而实现房地产企业经营业绩的提高。

3.有利于房地产企业经营风险的防范

房地产企业的经营风险涉及企业的战略风险、经营业务风险、项目投资风险与日常经营风险等，房地产企业的资金投入大，回报周期长，投融资风险大于其他行业，因此，经营风险的防范对房地产企业而言显得尤为重要。预算管理有利于房地产企业对企业经营的事前、事中、事后进行有效地监督控制，及时地解决经营过程中存在的问题，对可能存在的问题与风险进行预防，从而降低房地产企业的经营风险，以保证企业正常的运作。

二、房地产企业财务管理存在的问题

1.房地产企业的财务管理目标定位不明确

财务管理目标的建立与房地产企业的生存与发展直接相关，而目前大部分房地产企业将财务目标定位为利润最大化和股东利益最大化。以利润最大化为目标的财务管理在一定程度上反应了房地产企业创造的财富价值，且企业创造的财富与利润成正比，但该目标缺乏对资金的时间价值与投资风险的评估。以股东利益最大化为目标的财务目标虽然考虑了房地产企业资金的时间价值与投资风险因素，但是其适用范围有限，由于股东利益最大化主要以股票的市值计价，对于非上市的房地产企业却不适用。许多房地产企业将收益与成本倒挂，或出现了风险与收益不对等、忽视利益相关者的预期收益等问题，主要原因在于企业在财务管理上目标定位不明确或企业定位财务目标时并没有综合考虑投资利润、承担风险和其他人力资本的投入等因素。综上，部分的房地产企业的财务管理目标定位没有考虑企业发展的实际情况，片面强调企业的利润最大化或股东利益最大化，忽略了财务管理目标的可行性及与企业经营目标的协调，不利于房地产企业的长期发展。

2.房地产企业的资金管理低效

房地产行业作为资本密集型产业，具有资金需求量大，占用周期长、风险性高的特点，因此其资金周转率偏低，对资金运作管理的要求也更高。资金管理效率低下，意味着企业资金占用的时间成本大，这一隐性成本也是企业经营风险的主要影响因素。克服资金管理低效的问题，不仅能为企业节约大量的资金占用的隐性成本，缩短资金回报周期，而且能保证企业资金链的顺畅，对促进企业发展起到重要作用。在房地产行业业内竞争日益激烈的今天，已有部分企业颠覆了这一模式，在追求多点经营的同时，开始关注企业资金管理的效率，试图以企业财务管理改革来带动企业自身资金的高效使用。但目前，大部分房地产企业都维持原有的财务管理模式，对资金的使用和回收管理较为低效，导致企业无法确保资金链的顺畅，也出现了企业部分资金闲置与不足并存的现象。

3.房地产企业投融资风险管理意识薄弱

目前，许多房地产企业在投融资的风险管理方面都存在着一定的盲目性。从融资方面看，一些房地产企业对融资风险认识不足，在融资规模、融资时机、融资方式和融资成本方面的决策缺乏合理性，常常使企业的融资风险增大。此外，虽然整个房地产行业融资方式多种多样，但单独的房地产企业融资渠道有限，基本都是采用银行贷款或从机构中借贷的方式，房地产基金如股票融资、债券融资方面利用较少。从投资方面看，当前国内房地产企业对其开发的项目销售前景期望过高，投资缺乏稳健性，存在投资规模过大，结构不合理等问题。一方面，部分房地产企业投资决策不够理性，在投资初期未考虑到未来的市场前景、资金链和施工进度等问题，有些企业甚至没有考虑到相关批文是否落实等问题；另一方面，许多房地产企业投资偏好某一项目或某一类项目，导致在该项目或该类项目中资金投入过多，风险性过大，一旦市场出现利空趋势，企业将面临很大风险。

4.房地产企业成本控制管理经验不足

房地产项目开发过程中进行开发方案设计、取得土地使用权、公开招投标工程及施工过程控制等都会在不同程度上影响项目开发的成本。目前，许多房地产企业财务对成本控制管理经验不足，在土地使用权竞买过程中易作出非理性的选择，在某些情况下甚至无视竞买价格是否偏离预算成本等问题。其次，一些房地产企业对开发方案的选择也存在盲目性。在实际操作中，并不是所有价格越高的设计方案越不可取，而应综合考虑技术指标、销售前景和施工情况等因素进行最终评定、选择，在最终成本计算方面，部分房地产企业仅重视中标价格，但实际上，中标价格不等于最终价格，最终价格还受到后期合同纠纷或变更等因素的影响。就房地产企业而言，其投资从项目立项到工程竣工，中间的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，进行准确的预算和监控要克服很多困难，但进行成本控制管理能有效进行资金监控，为企业带来更大的利润。

5. 房地产企业缺乏高素质财务管理人才

要把握瞬息万变的市场经济中的机遇，应对变化莫测的经济挑战，加强财务管理，防范、降低企业投融资风险，便要求企业雇佣高素质的专业的财务管理人才。高素质、专业型的财务人员能充分利用现代科学技术手段，充分掌握市场、企业信息，迅速地为风险和投资决策提供可靠信息。专业型高素质财务人员的引进与培养还能为企业评估投融资项目，有效进行资金管理和成本监控，为企业取得经济利润和长远发展带来推动力。当前，许多房地产企业在人力资源分配上不够合理，在雇佣员工方面仅重视相关销售、建筑人才，对财务管理人才引进较少，导致企业账目混乱，缺乏对资金监控的管理，出现了资金部分闲置与不足共存的现象。此外，大多房地产企业在招聘人才时忽视了人力资本的作用，仅重视财务人员的专业技能，对员工的创新能力、计算机应用能力等不够重视。

三、房地产企业加强财务管理的对策建议

1.明确房地产企业的财务管理目标

财务目标对于房地产企业的发展具有重要的作用。明确的财务目标与企业的长远发展紧密相关，一方面财务目标能够有效地协调与组织房地产企业的日常经营活动，另一方面明确的财务目标与房地产企业的业绩考核挂钩，是房地产企业进行期末考评的重要标准。因此，明确的财务目标对房地产企业的成长具有重要的导向作用。资金的筹集、投放、耗费、回收及分配等过程中，企业财务目标要与企业发展战略目标相协调，实现财务管理科学化、预算化等，提高企业财务管理水平。相对于以企业利润最大化或股东利益最大化为目标的财务管理，以企业价值最大化为目标的财务管理在操作层面上更具有可行性，该财务目标考虑了资金的时间价值与投资风险，较为全面地考虑了与企业相关利益者的权益。此外，房地产企业财务目标的设定不仅要明确企业资金的时间价值与投资风险，还应综合考虑企业总体发展战略与人力资源等因素，从而制定出明晰的房地产企业财务管理目标，充分利用企业的人力、财力与物力各项资源，使房地产企业围绕目标不断成长壮大。

2.建立房地产企业资金的“蓄水池”

房地产企业资金分散，投资资金主要来源于对前期投资项目资金的回收，因此企业财务对资金管理的效率较低。企业财务管理的科学化发展，要求企业既重视宏观管理又重视微观管理。宏观上，企业应做好立项、预算及资金回笼等的大帐；微观上，企业财务还应加强对财务数据的动态监控，将管理落实到企业经营的每个细节中。为解决企业资金管理效率低的问题，房地产企业可借鉴其他企业经验，建立企业资金的“蓄水池”———企业资金结算中心，将企业各部门、各项目的资金归集到结算中心的专门账户，使企业财务能像“蓄水池”一样，及时回笼、调动部分资金，做到专款专用、余款及时回收。此外，资金“蓄水池”还应注重“源头”与“流向”，即加强项目预算与资本预算，对企业资金的收支及分配等作出合理具体的安排，并加强预算监控，定期检查、严格考核，从“源”与“流”两个方面改善资金的管理效率，节约资金占用的时间成本。企业财务还应对企业下的各部门、各项目的资金实施集约化管理，避免资金分散、闲置与不足共存的局面，既能解决企业资金管理低效的问题，又能解决企业下属各部门开立过多账户、资金帐外循环等问题。

3.加强房地产企业投融资风险管理意识

企业财务加强对房地产企业投融资的管理和监控可规避风险性过大的项目，有效降低投融资风险。在融资方面，企业财务管理部门应积极参与融资决策的制定，协助其他部门完成融资。影响企业融资风险的因素很多，如融资渠道、融资组合、融资成本、融资环境以及相关政策法规等。对房地产企业而言，融资组合和融资成本是主要的影响因素。因此房地产企业财务管理部门应协助相关部门进行融资资金预算、识别影响因素、确定融资组合、测算融资成本、进行区间估计、确定融资方案等工作，确保企业融资方案决策的严肃性和正确性。在投资方面，在投资之前对投资项目进行整体评估是很有必要的，能迅速地分析出企业投资项目的可行性及投资规模等问题，为企业做出正确的投资决策提供合理依据。合理的投资项目模型应考虑到资金链是否顺畅，相关文件批文是否落实，未来市场前景及施工进度等问题，这要求企业财务部门参与项目立项与投资评估分析，了解相关政策法规、熟悉投资环境并制定相应的预算计划。此外，房地产企业还应理性分析宏观环境和市场条件，优化自身投资结构，积极拓展投资领域，开发不同类型投资项目，并能根据市场变化及时调整投资方案，以便企业有效规避投资风险，获得较高利润。

4.改善房地产企业成本监控管理能力

房地产企业进行合理的成本预算与成本监控对取得盈利有重要意义。首先，应降低土地开发成本，即降低土地使用权购买价格，即使在竞买时由于竞争使价格偏高，也应积极与当地政府进行交涉洽商，在支付时间和支付比例上争取更大的优惠，已抵消购买价格过高带来的隐性成本。其次，在设计方案的选择上，房地产企业应综合多方因素进行选择，对技术指标、市场前景、预算金额和施工进度等因素进行研究分析，不要盲目否定预算较高的设计方案，而应根据企业项目的既定目标、市场环境及政策因素进行评估，努力使项目方案为企业带来利益最大化。对最终成本的计算也应考虑到合同后期发生纠纷或变更等因素的影响，在合同条款的签订中保持严谨和细致的态度，避免由于签订合同时权责不明而造成双方日后的纠纷，为企业赢得最大的利润。最后，房地产企业还应以成本控制为目标，培养成本预算和成本监控的相关人才，降低资金成本等，对企业资金的使用和回收情况进行及时的反馈和修正，保证资金流畅，节约资金占用等隐性成本。

5.引进、培育专业的高素质财务人才在市场经济体制改革不断深化，计算机技术广泛普及的今天，高素质的专门的财务人才对企业发展起着重要的作用。房地产行业利润可观，但投资金额大，企业财务部门的工作量也往往多于其他行业，如房地产项目从立项到竣工、出售，财务部门需对立项方案进行经费预算，为融资方案作出合理评估，在之后的施工过程中，财务部门还需对资金管理、成本监控负责，甚至合同完成后，也可能因为发生合同纠纷，而需财务部门对整体成本进行重新计算。专门的财务人才能准确把握与财务活动相关的环境因素、制度因素、目标因素、价格因素和发展趋势等市场信息，对企业投融资风险进行动态分析预测，为企业做出正确决策提供参考，因此高素质人才对企业财务发展和完善财务制度有重大意义。就房地产企业而言，应重视对财务管理人才的引进，加强人才培养工作，提升财务人员的业务能力水平，开设财务人员对政策法规的学习和对计算机技术的掌握课程，增强财务管理人员的创新能力，不断提高企业财务管理水平。

近年来，房地产行业发展迅速，对财务管理的要求也越来越高。在机遇与挑战并存的今天，许多房地产企业获得了巨额的利润，但也面临财务管理效率低、资金管理意识薄弱和成本监控经验不足及缺乏高素质财务人才等问题。因此，明确房地产企业财务管理目标，进行有效的资金管理，加强成本监控能力，培养高素质财务人员对房地产企业改善财务管理现状，加强对资金的控制，提升资金使用效率，并降低投融资风险意义重大。如上文所述，当今房地产企业在财务目标设立、资金管理、降低投融资风险、成本监控及人才引进、培养方面仍有待改善。为此，房地产行业企业应从业内的实际情况出发，根据市场环境作出正确的决策，明确财务管理目标，做好资金管理和成本监控工作，采取一切措施来降低营运风险和财务风险，提升企业财务的整体业务水平和监控能力，做到财务管理科学化、预算化，推动企业的长久发展。

参考文献：

[1]周文生.对加强房地产企业财务管理的相关策略思考[J].现代经济信息，2010（22）：201.

[2]叶欣.对房地产企业财务管理的相关问题的思考[J].经济生活文摘，2013（1）：106．