房地产项目奖励方案范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目奖励方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词:房地产；开发；设计管理

0引言

在房地产项目建设开发的全过程中，设计管理的主要目标在于:确保各个设计阶段的进度符合要求，保障各设计方案的质量水平；对项目开发成本进行合理控制，控制房地产开发项目的品质，确保各个阶段设计方案的连续性与统一性。特别是在房地产产业不断优化升级的背景下，如何提高项目开发过程中设计管理质量，避免设计阶段各种问题的出现，已成为业内人士高度重视的一项课题。

1设计管理的内涵

在房地产工程项目设计阶段，展开全方位管理有着非常重要的意义与价值。一方面，房地产项目开发是由建筑设计专业人员共同完成的，集结了专业工程设计人员的智慧成果，使房地产开发项目的实用价值能够得到最大限度的提升，以确保大众需求得到满足。另一方面，在房地产项目开发过程中，设计人员能够起到沟通协调的作用，在促进房地产项目后期规范化、高效化的建设施工方面有积极作用。在房地产开发项目的设计阶段，设计管理人员积极介入，能够使项目设计阶段对整个房地产项目开发过程的控制效果更为理想，将作业人员能动性充分调动起来，进而在保障房地产开发项目设计管理走向成功的方面起到了尤为关键的作用。在房地产项目开发实践中，设计管理主要包括两个方面的基本内容:一是房地产项目开发设计阶段。这一阶段的最终成果是方案报建文本。二是房地产项目施工图设计阶段。这一阶段的最终成果是施工图蓝图。这两个阶段产生的最终设计成果都必须上报政府部门进行审批，审批合格后方可展开施工作业。由于设计管理的任务与目标有所不同，因此项目管理在时间、沟通、风险、质量以及人力资源等因素的协调处理上存在较大差异，方案设计阶段管理的重要性毋庸置疑。

2设计管理的具体内容

该项目位于福建省漳州市原罐头厂厂址，地块南临漳响路(腾飞路)，北临漳华路，与群裕小区隔街相望；东临零号路，西隔农贸市场，与丹霞路相近，交通便捷。基地建设用地面积为89459.24m2，规划要求容积率≤5.5,建筑密度≤38%。该项目三期主要建设7幢高层住宅、配套的商业与公建用房。总建筑面积（地上部分）128007.496m2，其中住宅建筑面积为120488.396m2,商业建筑面积7227.410m2。

2.1明确设计任务要求

在房地产项目开发阶段，设计管理的首要内容即明确设计任务要求。房地产公司的设计人员对设计院的设计成果的评估,是以设计任务要求为标准。设计任务要求是针对设计过程中关键部位,重要点、面等提的具体要求。合理确定设计任务要求是房地产设计管理的第一步，也是对设计单位管理的根本。该工程规划布局综合考虑周边环境、路网结构、公建与绿地系统；遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则；以人为本，注重社区的人性化设计。设计中突出绿化与水景相结合的自然生态环境，体现绿色社区的特点；空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态；营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然、人与人之间的亲和关系，强调居住均好性、家园人情味与亲切感。该项目整体规划已于2009年完成报批，各项经济指标已定型。所以，设计时仅结合现有市场情况对单体户型及立面调整，并增加一些公共配套设施，如室内活动场地等。

2.2设计进度管理措施

项目的设计进度管理贯穿于项目开发所有涉及的各个环节，是实现设计进度管理的关键所在，因此可将设计分几个节点，要求设计单位严格按照节点完成任务。

2.3设计过程管理措施

在设计过程中加强管理的具体措施包括:首先，应对设计进度进行重点控制。若特殊情况影响，无法按时完成设计，设计人员必须及时将具体情况上报给上级领导，并作出详细说明，不得出现弄虚作假或应付了事的情况。其次，不同阶段设计人员应当经常针对设计资料进行互提，构建一套完善且配合良好的资料互提单，以实现对设计人员责任权利的约束与管理，提高设计的全面性与严谨性水平。最后，设计工作完成后，要根据审图中心的意见进行图纸的修改，并在返修后进行复审，复审通过后方可开工。从而减少对设计图纸的变更。

2.4合同管理措施

首先，在房地产开发设计管理实践中应当确保设计费用的合理性。设计费用占房地产项目开发成分的比例低，但设计会对房地产项目开发成本产生相当大的影响，因此不能以过低的设计费用降低设计单位工作质量以及工作积极性，以避免图纸质量受到影响。其次，应确保设计周期的合理性。房地产开发项目设计需要设计人员投入大量的时间与精力，若过分约束时间可能会影响到设计人员的专注度，导致项目设计质量大打折扣。最后，应对合同条款及相关内容进行严格控制，明确涉及到图纸数量的约定内容，以免导致后期费用增加。

2.5经济管理措施

首先，应当通过建立奖励机制的方式，鼓励设计单位为房地产项目开发商主动考虑成本问题，以设计方案的不断优化达到控制开发成本的目的。如可以在具体条款中规定:设计单位若能够将设计方案下的成本指标控制在理想范围内，则按照某种方式给予某种程度的奖励，以促进设计单位不断研究设计方案的优化措施，降低成本开支，不断提高房地产开发项目的成本效益水平。其次，应当明确规定针对设计问题对房地产开发项目所产生的损失应当由设计单位负责承担一定比例，通过经济层面的惩罚措施，不断提高设计人员责任意识，保障设计方案的合理性与经济性。

3总结

房地产项目的开发规划水平会受到大量因素的影响,规划设计工作的开展具有复杂性、多层次性以及多元性的特点。在房地产项目开发过程中，必须采取各种措施实现目标体系间的有机整合，促进各体系相互配合，形成平衡发展、和谐一致的局面，以促进房地产开发期间规划设计工作的顺利开展。

参考文献:

[1]苗新英.初探房地产开发公司的设计管理问题与对策[J].建筑工程技术与设计,2016(28):1846.

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引言

如何提高房地产企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部管理，已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而房地产开发项目成本控制作为企业的核心竞争力是房地产开发企业首先要解决的问题。房地产工程项目的实施阶段包括分为设计、招投标、施工及竣工结算阶段等。而每个过程、分过程、子过程又是由许多不同的具体活动构成的。房地产工程项目的工程成本控制管理贯穿了项目的全过程，即从房地产项目决策的投资估算到设计阶段设计概算，以及施工阶段的施工图预算和工程完工后的竣工结算。各个阶段的成本控制目标是有机联系在一起的，各个阶段互相制约、互相补充。因此，要建立一体化的管理体系，及时发现偏差，纠正偏差，使几个阶段朝着预定的控制目标方向进展，严格控制房地产项目工程成本。

一、房地产项目成本管理问题分析

在房地产项目成本管理上，房地产商通常只重视施工阶段的成本控制，而对设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。中国房地产商只重视“显成本”的控制，而对“隐成本”不加以重视，结果造成了房地产项目只得益于设计成本费用的减少却反而增加了其后工程成本的造价，使得成本实际却大大增加。具体房地产项目成本管理存在问题如下：

（一）只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制

施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段，应该说是比较重要的一个阶段，房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。房地产公司均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。开发商忽视了对设计阶段的成本控制，往往将设计费一压再压，认为这就是节约成本。开发商普遍缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。

（二）不重视计划和管理，导致成本失控

企业的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活动效能低下，资源没有得到合理利用，成本失真的问题时有发生。在评估成本支出时，材料利用率低、设备效用差、技术及产品储备不足、价值转移和价值增值过程的无用环节、资源浪费等现象非常严重。

（三）招标投标没有真正起到成本控制的作用

通过实行招投标以降低造价，保证质量，确实有其必要性和现实性。很多房地产公司（特别是一些国有房地产公司）不愿意搞公开的工程招投标。虽然政府作了硬性规定，工程招投标依然若隐若现未能全面实现，没有起到成本控制的作用。

（四）现场签证控制不力，导致成本失控

由于房地产项目的实施周期长，工程变更是项目施工阶段经常会遇到的问题，它常常伴随着工程费用的增加，同时也可能会引起停工、返工现象，造成项目总成本的大幅增加。如加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理等，却忽视了对工程变更的控制，从而造成施工阶段的支出超出预算，使得施工阶段的成本难以控制。

二、房地产实施阶段成本控制的措施

（一）设计阶段的成本控制措施

设计阶段是投资控制的关键环节，尤其是初步设计阶段。因为在初步设计阶段，建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准等已基本确定，因此在初步设计阶段就开始进行投资估算显得尤为重要。设计阶段可以采用的成本控制方法有：

1.推行设计招标与设计监理

实行设计招标制度可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质和实力的设计单位在良好的制度环境下公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力，同时也扩大房地产开发企业在设计方案的选择范围，保证了设计方案的质量。

2.实行限额设计制度

积极推行限额设计，实行设计经济责任制。作为设计单位，要推行限额设计，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，充分考虑施工的可能性和经济性。项目设计委托时，要向设计单位提供尽可能详尽的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位和工程建设成本范围，特别要强调设计方案的经济合理性，在保证工程质量和进度的前提下尽可能节约成本。

3.运用价值工程优选设计方案

在设计阶段运用价值工程进行投资控制，就是把工程的功能和投资两个方面进行综合分析。选择投资相对较低，功能相对较高的方案，确保必要的使用功能，消除不必要功能的费用，从而达到控制投资的目的。

4.加强图纸会审工作并实行设计的奖惩制度

加强图纸审核，将工程变更尽量控制在施工之前。在设计出图前，组织设计部、工程部造价部对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、同时，制定较为详细的、操作性较强的奖惩方案，从节约额中提取一定比例的金额进行奖励，进而提高设计人员的工程成本控制意识，避免工程设计的肥梁胖柱、超量配筋、加大截面、任意提高钢筋混凝土强度等级等提高工程造价的现象。

（二）施工阶段的成本控制

1.工程变更控制

设计变更是在工程施工过程中为满足施工现场条件变化、保证设计和施工质量，完善设计而进行的修改工作。工程成本增减幅度应控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重。一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失进行比较，权衡轻重后再做出决定。建设单位要事先做好各项准备工作，设计变更时间做节点控制，主体变更控制节点应该为标准层砌筑完成，现场统一检查与核对；室外变更时间控制节点应该为污水、雨水管线完成施工，对总图进行全面检查。

2.索赔控制

在索赔事件发生后做好同期记录，根据工程的实际情况，给承包商发放停工和复工通知，尽可能减少工程损失，并应掌握第一手资料，以便于与承包商日后索赔费用的核实。

（三）竣工阶段的成本控制

工程竣工结算是核定建设的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。一般应从以下角度控制结算工程成本。

1.核验结算资料

根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸和合同规定完成工作，是否有丢项、落项的工程。

2.结算费用审核

根据各项合同，处理好施工过程变更和索赔后，重点审查工程量、审查材料价格及单价的套用、换算、补充是否合理，是否符合合同规定；在结算时实行复审制度，以确保工程结算能按照合同约定的方式进行，并进行工程尾款会签制度，确保结算质量和投资收益。

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关键词：房地产开发项目管理房地产开发项目管理；施工管理

1引言

由于房地产行业发展太过迅速由于房地产行业发展太过迅速，巨大的市场需求使得开发商全力的追逐开盘的速度发商全力的追逐开盘的速度，完全不考虑质量问题，这也为房地产企业的发展埋下了隐患地产企业的发展埋下了隐患。而且来自于消费者、同行、政府等各方的压力使得房地产企业之间的竞争也日益剧烈等各方的压力使得房地产企业之间的竞争也日益剧烈，想要在行业市场上有一席之地在行业市场上有一席之地，就要考虑如何以最少的经济成本和最快的速度和最快的速度、最高的质量去完成房地产项目建设。然而，影响其成本响其成本、质量和速度的关键在于项目中的施工管理工作。施工管理对整个房地产开发项目起到了提纲挈领的作用施工管理对整个房地产开发项目起到了提纲挈领的作用，通过科学的施工管理可以有效的组织和管理房地产项目的整个过程过程，可以将项目的施工质量、进度、成本控制在计划内，从而使整个项目利益最大化使整个项目利益最大化。

2房地产开发项目管理定义

所谓房地产开发管理指的是在房地产项目开发建设的过程中程中，项目管理者运用系统工程的观点、理论和方法对房地产项目的建设和使用的全过程进行综合管理项目的建设和使用的全过程进行综合管理，并通过管理对房地产项目进行优化配置地产项目进行优化配置，从而对房地产开发项目的整体工期、成本等进行把控成本等进行把控。

3房地产开发项目施工管理现状

虽然近十多年我国房地产行业发展迅速虽然近十多年我国房地产行业发展迅速，但从我国的现状以及需求情况来看状以及需求情况来看，我国房地产行业依然是处于快速成长阶段阶段，具有成本高、工期长、变数大、利益关系较多、受环境影响大的情况响大的情况。总的来说我国现阶段房地产项目施工管理的现状有几点状有几点：a)施工人员不专业施工人员不专业，基本是由农民工组成，技术水平落后后，流动性大；b)为了蝇头小利为了蝇头小利，在施工的过程中偷工减料，质量有很大隐患隐患，而且经常因为质量问题返工；c)施工过程中把握不好进度施工过程中把握不好进度，很难按时完成工期，基本无法按时交付使用法按时交付使用；d)在施工过程中在施工过程中，管理凌乱，无法做到成本控制，经常因为资金的问题影响到项目的施工进度为资金的问题影响到项目的施工进度。

4影响房地产开发项目施工管理的诸多因素

影响到房地产开发项目施工管理的因素有很多影响到房地产开发项目施工管理的因素有很多，可以分三个方面进行分析三个方面进行分析。a)进度方面进度方面，影响到施工进度的因素有：①对应的责任单位没有按期完成所需完成的任务位没有按期完成所需完成的任务。比如：设计单位没能按期完成图纸设计完成图纸设计、供货单位没能按期提供所需材料等，房地产开发是一个复杂的过程发是一个复杂的过程，会涉及到很多部门和单位，任何一个部门或单位未能按时完成任务门或单位未能按时完成任务，都会导致后续的工程无法进行，从而影响到整个工程的进度从而影响到整个工程的进度；②临时的变更情况临时的变更情况，如：因为施工地质问题需要修改施工方案工地质问题需要修改施工方案，这时候则会需要重新设计图纸纸，重新补充针对特殊地质情况所需设备等，从而会产生新的工作工作，必然会影响到工程进度；③工程所需材料缺乏工程所需材料缺乏。材料是施工过程中的必备品施工过程中的必备品，受市场的影响，材料缺乏、材料未到位等原因是比较常见的等原因是比较常见的，故因此导致的工期延误也是比较常见的的；③受天气等不可控因素影响导致进度延误受天气等不可控因素影响导致进度延误，如：空气污染严重政府要求停工严重政府要求停工，连续的暴雨无法施工等。b)质量方面质量方面，质量是基本保障：①““人”的因素，这是主要因素因素，如果施工人员本身的品质就有问题，那么不可能做出质量过关的产品量过关的产品；②材料的因素材料的因素，材料如果不合格，成品必然是不合格的不合格的；③设备的因素设备的因素，设备功能会直接影响到施工质量，比如定位不准确之类的问题比如定位不准确之类的问题。c)成本方面成本方面，影响房地产项目施工成本方面的因素非常多多，几乎贯穿了整个项目施工过程，主要体现在以下几点：①合同方面合同方面，合同中没有明确对施工总造价及支出情况提出要求求；②过程中过程中，施工过程中没有进行监督管理，无法及时发现影响成本的问题影响成本的问题；③管理人员技术水平问题管理人员技术水平问题，无法发现工程进度中存在的风险因素度中存在的风险因素，不能及时采取控制措施。

5如何提高房地产开发项目中的施工管理水平

5.1进度方面

首先要对整个施工过程进行总体计划首先要对整个施工过程进行总体计划，根据计划制定出具体的具体的、可行的施工方案，并对涉及到的各个施工部门进行协调要求调要求，确保他们能相互配合和衔接，实现资源最优化；②充分的做好各种准备工作分的做好各种准备工作（测绘、设计、原材料供应等），避免因临时的更改导致工期进度的延误临时的更改导致工期进度的延误；③做好节点控制做好节点控制，对施工链条中的各个环节进行总体调控条中的各个环节进行总体调控，确保一环接一环，保障工程能顺利开展顺利开展；④做好激励的奖惩政策做好激励的奖惩政策，并写入合同，对于在确保质量下缩短了工期的给予奖励质量下缩短了工期的给予奖励，反之则给予惩罚，以此来刺激施工单位的动力施工单位的动力，让他们提高效率。

5.2质量方面

①在施工单位必选时在施工单位必选时，必须要选择质量、信誉、口碑都非常好的单位常好的单位，并且在与其签订的施工合同中需要对工程质量的要求进行明确的要求进行明确，在验收的时候也严格按照国家标准及合同约定进行验收约定进行验收，以此来确保工程施工质量；②从源头入手从源头入手，对使用的材料进行严格审查使用的材料进行严格审查，选择符合国家标准的高品质材料，并且对材料进行测试并且对材料进行测试，最大程度上保证项目的修建质量；③在施工过程中施工过程中，加强管理，对工程的关键点、隐蔽部位等地方的施工进行重点监测施工进行重点监测；④加强过程中的监督管理加强过程中的监督管理，避免出现偷工减料的情况减料的情况；⑤通过培训等手段提高施工人员的工艺水平通过培训等手段提高施工人员的工艺水平，强化他们的质量意识化他们的质量意识，这样不仅可以提高质量，还可以提高施工效率效率，加快进度。

5.3成本控制方面

①加强管理加强管理，打造完善的管理体系，结合绩效考核，利用制度对施工人员进行约束制度对施工人员进行约束，人总是会有偷懒和拖延的心理，所以必须利用制度对其进行管理约束以必须利用制度对其进行管理约束，强化他们的责任意识，降低管理成本和因人的因素带来的其他成本浪费低管理成本和因人的因素带来的其他成本浪费；②采用招标必选等方式对材料的供应商进行选择必选等方式对材料的供应商进行选择，选择出质量过关，价格也有优势的大牌供应商也有优势的大牌供应商，减少成本支出；③对施工过程中的材料料、机械设备进行优化配置，尽可能提高利用率，避免不必要的浪费的浪费；④加强监督管理加强监督管理，避免中饱私囊的情况出现。

6结束语

房地产行业所涉及的面非常广房地产行业所涉及的面非常广，其项目的施工管理更是一个非常复杂的过程一个非常复杂的过程，要提高管理水平就必须要意识到房地产开发项目中的各种问题产开发项目中的各种问题，并对这些问题采取有效的应对方法法，这样才能真正提高房地产项目施工中的管理效率。

作者:曾文琼 单位:上海仁阅置业有限公司

参考文献：

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关键词：房地产开发 项目管理 问题 措施

房地产开发项目是一项高投资、开发周期长、高技术以及高风险的工程项目，如果管理不当会进一步增加房地产开发项目的风险，甚至还会影响到房地产开发企业的稳步发展。而根据有关调查显示，很多房地产开发项目管理中还存在较多的问题，这些问题不仅仅直接影响到了房地产开发工程的质量，同时还给房地产开发项目带来了较大的风险，因此房地产开发项目管理部门必须要科学合理做好全方位工程管理，只有这样才能降低风险，促进房地产建设的良性健康发展。

1、房地产开发项目管理的重要性

房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面，首先在计划方面，对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。其次，房地产开发项目的组织管理能够根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。再次就是房地产开发项目的协调管理，它能够为房地产开发项目提供协调和谐的环境，保证房地产项目开发建设的顺利进行。最后就是房地产开发项目的控制管理，它能够对房地产开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效的控制，这样可以保证房地产开发项目能够以最小的投入获得最大的经济效益、社会效益以及环境效益。

2、房地产开发项目工程管理中存在的问题

2.1 房地产开发项目管理前期准备不足

根据有关调查显示，10%左右的房地产开发风险都是由房地产开发项目管理前期准备不足引起的，例如很多房地产开发项目企业在开发前期并没有掌握完善的技术资料，进而在很大程度上增加了房地产开发项目工程的风险。还有很多房地产开发企业为了在最大程度上缩短房地产开发周期，在开发前期没有做好的充足的准备就盲目开工，进而在很大程度上影响了房地产开发项目工程的正常进行，从而在很大程度上影响了房地产开发企业的盈利空间。

2.2 缺乏完善的房地产开发项目管理制度

完善的制度是保证房地产开发项目管理工作顺利开展的基础，但是在实际调查中发现，有80%以上的房地产开发企业都没有建立完善的房地产开发项目管理制度，进而致使房地产开发项目管理工作的随意性比较高。例如很多房地产开发项目管理部门并没有建立房地产开发项目管理责任制度，进而无法将房地产开发项目管理责任落实到每个部门以及每位职工，从而在很大程度上影响了房地产开发项目管理的效果。还有很多房地产开发项目管理部门并没有建立完善的激励机制，进而没有对房地产开发项目管理工作作出突出贡献的个人或者集体作出及时的奖励，从而在很大程度上影响了全体职工参与房地产开发项目管理工作的积极性。

2.3 成本控制不理想

成本控制是房地产开发项目管理的重要内容之一，但是很多房地产开发项目管理中成本控制效果并不是很理想，在一定程度上增加了房地产开发的成本，进而影响了房地产开发项目的经济效益。例如很多房地产开发企业忽视了房地产开发项目设计阶段的成本控制，进而致使设计出来的房地产开发项目方案的造价偏高，增加房地产开发的成本。

2.4 风险控制意识薄弱

风险控制意识薄弱是房地产开发项目管理中的常见问题，有很多房地产开发企业过分追求利益在很大程度上忽视了风险管理的重要性，没有制定完善的房地产开发风险控制系统，这样就在很大一定程度上增大了房地产项目开发的风险。

3、加强房地产开发项目工程管理，降低房地产开发风险

3.1 加强房地产开发项目的前期准备工作

完善的前期准备工作是房地产开发项目工程顺利开展的基础，因此房地产开发项目管理部门必须要进一步加强房地产开发项目的前期准备工作。首先，房地产开发项目管理部门在房地产开发项目前期必须要对开发项目作出详细的可行性分析，并且还要掌握完善的技术资料，这样才能保证房地产开发项目的顺利进行。其次，在房地产开发项目前期，房地产开发项目管理部门要加强与其他部门的沟通联系，这样可以有效降低房地产项目开发中的一些阻力，进而保证房地产项目开发的顺利进行。

3.2 进一步建立与健全房地产开发项目管理制度

完善的制度是一切工作的基础，因此房地产开发企业必须要建立完善的房地产开发项目管理制度，只有这样才能在最大程度上提高房地产开发项目管理工作的水平。例如房地产企业必须要建立房地产开发项目管理责任制度，将房地产开发项目管理责任落实到每个部门以及每位职工，从而能够有效降低房地产开发项目管理的随意性，提升管理效果。其次房地产开发企业还必须要建立有效的激励机制，对那些为房地产开发项目管理做出突出贡献的个人或者集体要及时给予物质奖励与精神激励，这样可以充分调动企业职工参与房地产开发项目管理的积极性，进而能够实现房地产开发项目的全员管理，从而能够在很大程度上提高房地产开发项目管理的效果。最后，房地产开发企业在建立完善的制度的同时，还要加强执行力的建设，这样可以保证房地产开发项目管理制度能够落实到实处。

3.3 进一步加强房地产开发项目成本控制

随着房地产市场竞争的不断激烈，房地产开发成本控制已经成为了房地产开发项目管理工作的重心，因此房地产企业必须要进一步加强房地产开发成本控制。首先房地产开发企业必须要加强设计阶段的成本控制，将成本控制意识贯穿于设计的整个阶段，这样可以在很大程度上提高设计方案的可行性，进而能够降低房地产项目的开发风险。其次，房地产企业还必须要加强房地产开发成本的动态控制，根据不同的开发环境制定出不同的成本控制措施，只有这样才能在最大程度上提高房地产开发成本，进而提高房地产开发项目的经济效益。

3.4 进一步增强企业风险控制意识

随着房地产市场竞争的不断激烈，房地产开发项目的风险越来越大，因此为了进一步降低房地产开发项目风险，必须要进一步增强房地产开发企业风险控制意识，使其认识到房地产开发项目风险控制的重要性，并且建立系统完善的房地产开发项目风险控制系统，把风险控制在系统之内，在不断变化的过程中进行管理，这样可以有效降低房地产开发项目的风险。

4、结束语

总而言之，加强房地产开发项目管理工作能够在很大程度上降低房地产开发项目的风险，提高房地产开发项目的收益，因此房地产开发项目管理部门要积极转变传统的管理观念，树立新的房地产开发项目管理观念，根据工程项目的实际情况制定出科学合理的管理措施，只有这样才能在最大程度上降低房地产开发项目的风险，提高房地产开发项目的盈利能力。

参考文献：

[1]新.房地产开发项目工程管理及其风险[J].企业导报，2011年2期

[2]张荣超.浅谈如何做好房地产开发项目工程管理[J].建材发展导向（下），2012年6期

[3]陈婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居，2013年27期

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为促进我县地震灾后房地产业恢复发展，根据成都市人民政府办公厅《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（成办发〔20*〕50号）精神，结合我县实际，制定如下实施意见：

一、进一步优化审批流程

各镇、县政府各部门要高度重视促进房地产业加快发展工作，进一步优化服务流程，将各类审批工作提前介入到企业的项目实施过程中，营造宽松的发展环境。要按照“统一受理、分头审批、限期完成、集中回复”的原则，在立项、规划、用地、建设、产权办理五个环节推行主协办工作制度，减少审批环节，缩短审批时限。

（一）及时办理项目立项

符合*土地利用总体规划和成都市*分区规划的项目，且报送资料齐备的，县发改局立即办理立项备案手续，同时发放工程建设项目招标登记意见书。

（二）搞好工程招标投标

1、非国有资产及非政府投资的工程项目，县发改、建设、交通等相关部门在收到备案资料后，立即办理招标及施工合同备案手续。

2、国有资产及政府投资的工程项目，县发改、建设、交通等相关部门在收到齐备的招标文件后的2个工作日内，进行招标前备案；在收到招标投标资料及施工合同后的2个工作日内，进行招标后备案。属于灾后重建的政府投资项目，按相关规定执行。

（三）简化规划审批

1、对房地产项目涉及的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》实行合并办理，办理时限由原13个工作日缩短为3个工作日。除划拨方式取得国有土地使用权的项目外，其它建设项目可不再办理《建设项目选址意见书》；经招、拍、挂取得地块的房地产项目，在1个工作日内办理《建设用地规划许可证》。

2、对建设单位报送相关资料齐备的房地产业项目，在4个工作日内完成建筑设计方案审查，2个工作日内办理《建设工程规划许可证》。

（四）简化建设审批

1、严格实行施工图联合会审制度。县规划、建设、环保、人防、卫生、文广、气象、消防等相关部门每周定期对房地产报建项目进行联合会审，确保在3个工作日内提出会审意见，会审由县建设局牵头组织，并对项目实行跟踪协调和服务。

2、房地产建设项目施工图审查合格和相关资料齐备，县建设局立即办理施工图设计文件审查备案手续、施工安全监督备案手续和质量监督备案手续。

3、对建设单位报送相关资料齐备的房地产项目，县建设局在2个工作日内办理《建筑工程施工许可证》。

4、房地产建设项目在报建手续未办结的情况下，施工图审查合格且施工现场具备开工条件的，经建设单位申请，可实行安监、质监提前介入，同时限期完善备案手续。

（五）放宽商品房预售限制条件

对取得《建筑工程施工许可证》且建筑面积在5万平方米以上的房地产项目，根据开发企业申请，可提前办理《商品房预售许可证》，商品房预售资金由县房管局进行监管。

（六）简化其他审批事项

对建设单位报送相关资料齐备的房地产项目，县水务局在1个工作日内办结《取水许可证》；对因地质、地下管网密集等原因无法修建防空地下室而需缴纳人防工程易地建设费的房地产建设项目，县人防办先办理有关手续，待工程峻工验收后再收取相关费用。

二、加大政策扶持力度

（一）实施报建费优惠

1、在20*年4月25日至2009年4月30日期间，完成报建审批手续并在15天内正式开工建设的房地产项目，新型墙体材料专项基金在报建时先缴50%，工程竣工时根据使用情况再办理补缴（或返退）手续；民工工资保证金实行支付担保制度。

2、在20*年8月1日前、10月1日前、12月1日前完成报建审批手续且在15天内正式开工建设的房地产项目，按2009年4月30日前完成的主体工程的实际建筑面积，分别按40元/㎡、30元/㎡、20元/㎡的标准返还部分城市基础设施配套费作为奖励扶持。

3、在20*年4月25日至2009年4月30日期间动工且建筑面积在5万平方米及以上的房地产项目，经县政府批准同意，在项目报建时可先缴纳报建费的50%，余下50%在办理商品房预售许可证前一次性缴清。

（二）实施财税扶持

在20*年4月15日至2009年12月31日期间，房地产项目的开发企业年纳税额在500万元（含500万元）至1000万元的,县财政按该企业当年缴纳企业所得税县实得部分40%额度予以扶持;年纳税额在1000万元（含1000万元）至1500万元的,县财政按该企业当年缴纳企业所得税县实得部分50%额度予以扶持;年纳税额在1500万元（含1500万元）至2000万元的,县财政按该企业当年缴纳企业所得税县实得部分60%额度予以扶持;年纳税额在2000万元及以上的,县财政按该企业当年缴纳企业所得税县实得部分70%额度予以扶持。

（三）放宽用地限制

1、对已通过招、拍、挂等方式取得土地使用权的地块，符合城市规划，具有地块分宗条件的，在审定总平面方案的前提下，经土地使用权人申请，依照地块分宗规划红线，并在缴清分宗地块的地价款后，可分宗办理国土使用证。

2、对出让取得开发用地使用权的企业，可以土地使用权与他人联合开发，县国土资源部门为其办理土地使用权人加名和土地使用权变更登记手续。规划、建设等部门为其办理项目报建手续。以土地使用权进行联合开发所产生的各方当事人的权利义务，应由其按有关法律规定通过协议约定。

3、对出让取得开发用地使用权的企业，因地震灾害导致企业资金短缺无力进行开发建设的，经国土资源部门审核批准，可通过协议方式将其土地使用权转让给有条件开发建设的企业，有关部门为其办理土地使用权转让和报建等相关手续。

4、降低大型商业项目出让地价标准。今后三年内，对投资规模大，促进经济发展作用明显的新建大型商业设施项目用地，经县政府同意，降低地价标准，实行分期付款。

（四）完善落实其它扶持政策

1、实施房政优惠政策。在20*年1月1日至2009年3月31日期间开工建设，并在2009年12月31日前申请办理房屋产权初始登记的，房屋保修金可缓交；20*年度开工建设且在20*年12月31日前实际完成建筑面积在2万平方米以上，并在2009年12月31日前进行产权登记项目，该部分建筑面积在办理初始产权登记时，房屋产权登记费按实减半收取。

2、在20*年6月1日至2009年3月31日开工建设的房地产项目，免收建设项目地形地貌规划资料技术服务费、建设项目界址点成果测绘资料费、建筑物放样测绘费。

3、进一步完善市政配套优惠政策

（1）天然气安装。20*年度开工建设且在2009年4月30日前办理天然气民用户安装手续的项目，天然气公司免收外管超出部分的费用（郫筒镇城区天然气外管超过500米，其它镇天然气外管超过300米的部分）。对20*年8月1日以前、2009年4月30日以前两个时段办理民用安装手续，且已具备天然气安装施工条件的，分别按现行天然气民用户安装费标准3000元/户的70%、80%优惠收取工程包干费。

（2）自来水安装。20*年度开工建设的高层建筑且在2009年4月30日前完成自来水报装手续的项目，成都市自来水公司*分公司可根据建设业主需求，对建设项目提供总表供水安装方式，安装工程费按实际发生费用结算（可不执行县物价局核准的2200元/户的标准）。同时，对20*年6月1日至2009年4月30日期间开工建设的房地产项目免收给水工程查勘费和停水费。

（3）有线电视入网安装。20*年6月1日至2009年3月31日期间，对土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证齐全且主体封顶的商业楼盘申请入网安装有线电视，每户入网安装费和一台单向机顶盒合计优惠价款为880元，合同首付款比例降至25%。

（五）对重大特殊项目，报经县政府同意，实行“特事特议”。

（六）扶持政策兑现办法

符合享受扶持政策的企业，按项目进展情况和财税结算时间，向县政府申请享受相关扶持政策。报建费奖励政策在2009年5月底前申请，财税政策在次年1月底前申请。申请时提交所享受政策涉及的相关合同文本、规划建设手续、营业执照、税务登记证、税票复印件、报建费收据复印件等资料，经县建设、财政等部门核定后，由县政府批准兑现。

篇6

关键词：房地产企业； 投资决策分析 ；成本控制

中图分类号： F830.59 文献标识码：A

一、房地产业投资决策对成本控制的影响

1、影响投资决策的因素分析

（1）社会因素

房地产业与国家政策、金融政策以及国民经济发展水平密切相关，因此其投资时机受国家产业政策、金融政策及国民经济发展水平的影响。政策的变化对房地产开发项目的影响较大，如对控制固定资产投资规模的政策变化，将会影响到市场对房屋的需求量；实行新的土地政策，将会对房地产开发成本造成影响，税收政策及贷款利率的变化将会引起投资效益的变化。国民经济发展水平对市场购买力造成影响，也会影响房地产的投资。

（2）成本因素

影响房地产项目开发的成本因素主要包括所需要资源价格的变化、项目周期以及项目的产出率等。由于在建筑过程中的施工消耗，建筑所需材料等价格都在不断变化，投资收益会受到一定影响。房地产项目周期长，资金占用量大，而资金的占用对成本的影响直观的体现就是利息的支出，开发项目的周期越长，银行贷款的数额就越大，而如果开发项目的周期短，房地产企业的资金周转次数多，其产生的效益也就越大。

（3）投资区位

房地产作为一种特殊的商品，具有不可移动的特点，因此房地产的区位因素是客户最为关心的内容之一。对于房地产开发来说，地段位置是影响项目投资效益的关键性因素。随着社会经济的不断发展，人们对生活质量提出了更高要求，追求高品质生活。而任何一个房地产项目都与其周边的人文、自然环境发生着各种互动关系。因此不同区位的房地产项目，会产生不同的经济效益。

（4）投资时机

选择合适的投资时机是房地产投资收益的关键。经济发展趋势是影响开发时机的关键性因素，在经济发展的成长期，房地产市场需求旺盛，市场处于上升势头，此时推出合适的房地产项目较易获得较高的收益；当经济处于低迷期，市场需求下降，不能达到预期收益，因此房地产投资者必须具有敏锐的判断力，进行项目可行性分析，把握投资时机。

2、投资决策失误对成本控制的影响

面临日益复杂的市场环境，房地产投资潜在着各种风险，如果决策失误，将会给企业带来很大的投资风险。

（1）市场因素对成本控制的影响

房地产市场的动荡会使房地产开发企业带来巨大的经济损失，市场供需关系、市场购买力以及利率汇率等都会对成本控制造成影响。房地产企业周期长，在从项目可行性研究到开盘期间，市场需求发生变动的可能性很大，如客户对户型结构及单元面积的喜好等都会发生变化，从而使收益难以达到预期目标。

（2）政策因素对成本控制的影响

金融政策及财政政策对房地产企业开发的成本影响最为直接，货币政策的紧松都会直接影响到房地项目开发者以及购买者所持有的资本，影响了项目的开发和销售，使房地产开发企业所需的成本受到影响。如国家出台的一系列土地增值税条例和房地产开发相关办法，都使增加了项目开发的成本。

（3）项目开发团队人员素质对成本控制的影响

项目开发团队人员的素质对成本的影响较大，如果没有专业的投资分析，很难作出正确的决策，而决策的失误导致的项目投资失误给企业带来不可估量的损失，增加了项目的开发成本。决策者如果没有敏锐的市场洞察力，无法正确对项目进行定位，盲目进行投资开发，在开盘后出现销售瓶颈，成本的收回速度较慢，使开发成本增加。

二、完善房地产企业投资决策阶段的成本控制措施

1、进行充分的市场调查，降低投资风险

在房地产投资经营过程中会存在很多不确定因素，潜藏着风险，从而使投资实际收益偏离预期收益。这就要求投资者在投资决策前要充分利用信息化手段进行市场调查。调查住房销售价格、户型需求、环境要求以及市场竞争情况等进行调查，对正在开发的楼盘进行产品、客户群、价格以及市场购买力等进行分析。根据项目的使用要求、建设目标和规划技术条件等组织项目前期工作组的相关人员对项目进行研究并提出初步投资建议，为他们的投资决策提出科学依据，降低投资风险。

2、重视房地产开发项目可行性研究及投资估算

投资阶段重点是进行项目的可行性研究，对项目的投资估算精确度进行控制，并采用合理的估算方法进行编制，从而确保项目上投资决策的可靠性。

（1）重视房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目投资数额大，建设周期长，要使开发项目达到预期经济效果，就必须实现项目决策科学性，减少或避免投资决策的失误，做好可行性研究，解决并落实项目开发过程中经济技术原则和基础资料。可行性研究的内容包括市场的供需关系、客户群及产品定位分析、项目选址与方案规划、产品的建筑方案分析、投资估算与资金筹措以及财务效益等。对市场进行研究，了解客户需求，对项目进行定位；在技术研究阶段要结合设计方案对比项目功能，从中选择出经济与技术结合较好的方案。进行科学的可行性研究可以提高决策的可靠性，使投资者更好的了解市场以及项目本身的定位，尽可能避免投资风险，有效控制项目成本。

（2）重视房地产开发项目投资估算

投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是进行投资决策的重要依据之一，是否进行项目开发取决于开发项目的投资估算。投资估算必须保证准确性，如果出现的误差太大，将会导致投资决策的失误。在初步决策阶段，允许估算误差在30%左右，但在最终决策阶段，其估算误差必须控制在10%以内。只有保证投资估算的方法和数据资料可靠性，才能保证项目开发过程中其他阶段的成本控制在合理的范围之内，实现成本控制的预期目标。

3、采取组合投资策略，利用保险规避经济风险

（1）采取组合投资策略

目前，多数房地产企业为了分散风险，采用组合投资的策略，同时运作多个房地产项目。如何利用有限的企业资源通过合理的投资组合，选择投资时机、项目类型、投资区域等，规避风险并且尽可能多的获取经济效益和社会效益，具有重要的现实意义。

首先，采取组合投资要选择恰当的时机。房地产业具有投资时间长、资金占用量较大等特点，因此在项目开发过程中最容易遇到的就是财务危机，如果后续资金无法及时到位，很容易出现资金链断裂的问题。因此在采取组合投资策略时要避免几个项目的同时启动，避免由于几个项目一起启动占用大量资金给企业带来的整体性经营风险。在组合投资时，要注意对开发周期不同的项目进行组合，注意开发周期的多元化，使其相辅相成，增加抵御风险的能力，在保持企业效益长期稳定的情况下，提升企业形象和融资能力。

其次，采用组合投资策略时要注意投资产品的组合。房地产企业选择的投资产品包括商业地产、住宅地产以及工业地产等。由于市场供需的多变，因此不同类型的房地产商品在同一时期内的供需关系是不相同的。在分析激烈的市场竞争环境的基础上充分掌握各种产品的市场状况和企业实力进行科学、准确、系统的评价，从而对投资产品组合作出调整。

再次，投资区位的组合。不同区域的经济发展水平不一、实施的政策不同、社会环境、人文地理不同，房地产开发企业的发展机会和生存空间也是不一样的。实施投资区位组合，可以使企业打破房地产不可移动的地域限制，从而为企业赢得更多的市场份额和发展机会，避免一失均失、一败俱败的局面，尽可能的防范和分散风险。

（2）利用保险规避经济风险

保险作为一种及时、合理的分摊经济损失和实施经济补偿的方法，可以有效处置房地产项目开发过程中的风险。房地产保险是指在房屋设计、建造、销售以及消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。房地产企业可以通过向保险公司投保，以缴纳保费为代价，将开发过程中或已经开发完成的项目存在的风险转嫁给保险公司来承担。但同时值得注意的是保险的可保范围是有限的，在多数情况下，保险也并不能提供充分的补偿。因此企业也需要采用其他非保险手段来转嫁风险。

4、加强项目团队建设，提高成本管理水平

（1）加强投资项目团队人员素质建设

房地产可行性研究和开发策略是一个非常专业、系统的工作。面临新的经济形势，房地产开发企业要适应新时期的变化，提高项目团队的整体素质，加强项目团队的建设，积极探索新的发展模式和管理方法。成本管理人员除了对城市的市场状况和经济形势、建筑工程造价状况、贷款利率等做充分的了解、分析和判断，还要树立以客户为中心的思想，为客户创造更大的价值。要加强团队人员的专业素质能力和良好的协调沟通能力，善于利用各方资源，与公司内部各部门合作伙伴沟通。

（2）提高成本管理水平

在房地产开发投资决策阶段，投资者要进行严格的成本管理，建立有效的成本控制激励机制，实施相应的成本控制措施，避免或降低投资风险。

首先，要建立利于成本控制的激励机制。要充分发挥成本管理体系中的“监督”职能，分析成本失控的原因并采取相应措施。要调动全员参与成本控制的积极性，对于提出成本控制有良好建议的员工要进行奖励，对于由于个人原因造成的成本失控要进行处罚。优秀的企业文化具有激励功能，拉近企业与员工之间的关系，使企业与员工同呼吸共命运，自觉节约成本。

其次，控制房地产开发成本。房地产开发成本主要包括前期的土地开发成本、项目设计成本、建筑安装工程造价成本、配套设施成本等。土地开发成本一般占到项目总支出的20%～30%左右，因此对土地的位置选取及出价的确定都应充分考虑开发风险和升值空间。要根据项目设计的先进性、经济性、可靠性及实用性等来确定最佳设计方案，确保投资成本的最低。建筑安装工程造价成本会占到项目总支出的45%～55%左右，在进行建筑安装工程成本的控制时，要根据当前区域经济的发展形势，对类似的项目造价标准进行调研，把握项目施工的总体情况，对影响成本的主要因素进行深入的分析，制定出科学合理的成本指标，在施工过程中对成本进行分析优化，将成本控制在最小范围。

第三、财务费用及税金的控制。在投资决策阶段要对财务费用做好充分估计，正确利用企业财务杠杆作用，在满足项目资金链连续性的前提下，最大限度的减少财务费用。税费的减免对于房地产开发企业来说是至关重要的，可以降低企业的开发成本，因此在投资决策前，要根据相关政策规定估算，努力获得政府支持。此外，还要预测其他一些因素的影响，如开发周期的变动等，确保项目成本最小化。

项目成本控制的实施是实现企业组织目标、达到预期经济效益、提高竞争力的关键。房地产开发项目运作周期长、资金占用量大、成本核算多、投资风险高等特点，因此提高投资决策水平，加强成本控制就显得尤为重要。企业要组建一支高水平专业项目开发团队，提高成本控制管理水平，尽量避免风险，从而达到企业的预期经济效益。

参考文献：

[1] 邹坦,韩宁.关于工程建设单位控制设计阶段工程造价的方法研究[J]. 工程质量. 2007(19)

[2] 黄千里.浅谈房地产开发项目成本管理中存在问题的原因及对策[J]. 现代商业. 2007(14)

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关键词：房地产项目；成本控制；价值工程；技术经济分析

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的0.5％-1％，但对工程建安成本的影响可达75％以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少,合理科学的设计，可降低工程建安成本10％左右。但在实际工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。因此我们必须重视设计阶段的成本管理，为了克服技术与经济设计与概算相互脱节的状态，为了选择技术先进经济合理的最优设计，我们必须注重设计方案的优化，强调技术经济分析，实施限额设计，加强设计监督和建立设计激励机制[1]。

一、运用价值工程法优化项目设计方案

价值工程作为一门新兴的管理技术，是降低成本提高效益的有效方法。它是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析提高对象的价值[2]。这里的价值指的是反映费用支出与获得之间的比例。用数学式表示如下：

价值=功能÷成本，即：V=F÷C

该公式揭示了用最少的投资争取最大效益的五条方法：保持开发项目功能不变降低项目投资；投资不变提高项目功能；投资虽有所增加但功能提高幅度更大；降低一些次要功能使成本大幅降低；运用新科技新技术既提高功能又降低项目投资。

同一建设项目、同一单项单位工程可以有不同的设计方案，就会有不同的成本；可用价值工程进行方案的选择。在设计阶段，运用价值工程控制建安成本并不是片面地认为成本价越低越好，而应把工程的功能和成本两个方面综合分析研究。只有价值系数最大即满足必要功能的费用消除不必要功能的费用才是价值功能要求的，实际上也就是成本管理本身的要求。例如：在某楼盘沿街青年公寓设计时，经过市场调研发现，如果增加精装修设计，虽然每平方米将增加成本250元，却更能满足社会上目前单身白领急于购房，而又没有精力装修的现实需求，楼面售价虽然提高800-1000元/平方米，可见价值还是增加了。

二、加强项目设计的技术经济分析

强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证功能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。技术经济分析的重点在基础设计阶段，对于构成工程项目基本投资费用的工程内容和质量要求基本上都要确定下来，包括结构选型工程材料的技术规格和要求环保措施自动控制程度以及建筑物和构筑物的设置范围。当工程设计完成之后降低投资费用的余地就大为缩小了，只能靠改进项目的实施工作，提高工程设计效率和施工劳动生产率以及在设备材料采购工作中尽是做到优质价低、按时交货等措施来实现。

能大幅降低投资费用的措施：主要有削减某些可以省掉的工程内容或缩小工作范围、适度技术要求和材料规格性能要求，不要过于追求过剩功能和质量等。比如未来城项目一期地下车库，原先设计的为防水腻子、乳胶漆市场价格65元/平方米，后来根据当地的气候情况，以及地下车库水位地质情况经过技术论证，完全可以采用普通腻子、乳胶漆，就能满足质量要求，市场价格为32元/平方米，一期车库面积共计2.26万平方米，则仅该项就能直接降低成本74.58万元。

三、实行项目限额设计

所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额[3]。

投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。限额设计的过程分为目标设置、目标管理、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程。限额设计的过程，其实是个技术经济论证的过程，是一个产品技术属性和经济属性统一的过程。其实施步骤是：（1）将投资总限额按专业工程进行合理分解得到专业限额；（2）根据专业限额，由专业设计部门或设计院进行设计成果；（3）根据设计成果，测算各专业设计成果的投资额，并进行汇总获得设计总投资额；（4）设计总投资额与投资总限额比较，如果超出设计总限额，则分析原因，如果是设计原因则返回第一步，直到满足要求；如果不是设计原因则进入下一设计阶段。如果不超出限额设计则直接进入下一设计阶段，开始下一轮的限额设计。详限额设计流程见图1。

由房地产开发公司同设计院签订限额设计协议，明确限额指标，杜绝长期以来房地产商技术力量薄弱对设计院约束能力差，导致限额设计无法兑现的现象。比如：对于小高层，限额要求：钢筋 46kg/m2,砼 0.48m3/m2等，使限额设计可执行，可验证，可考核。

三、实施项目设计监督制度

为改变他山项目设计变更较多，屡屡突破设计限额的现象，山东ZQ房地产开发公司成立专门的设计监督部门，部门内配有经验丰富的建筑、结构、水电方面的专业人才和经济分析人员。设计监督部门隶属于集团，以方便统一管理，部门的职能：制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位所出的设计方案和施工设计图进行审核。对工程项目的结构、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。

设计监督的方法有以下几种：（1）设计周期的严格控制。一般设计院，设计任务繁重，往往同时设计几个工程，所以必须对设计周期进行控制。一般情况下，通过把设计任务按设计周期分解制定设计计划书，同设计院签订分阶段索要设计成果的方法解决。（2）限额设计的监督。在设计院分阶段提交设计成果的时候，对设计成果进行核算，超出限额马上同设计院沟通，原则上只允许调整设计，不能调整设计限额。（3）设计变更的监督。有两个方法，一是图纸预审，即在正式出图之前组织所有相关部门进行内部图纸预审，然后根据图纸预审问题调整图纸。二是设计变更总额控制。在签订设计合同的时候，约定设计变更总额，该设计变更总额包括自开工以来由于设计原因所出具的所有设计变更的成本总额，比如设计变更总额不得超过投资总限额的3%。（4）设计方案的监督。通过设计监督部门采用方案经济性论证方法和组织专家组讨论的方法，对设计方案进行监督。

五、建立激励机制

当前我国现行的设计取费标准是按投资额的百分比计算，使得造价越高收费也越多。这种取费办法难以调动设计者主动地考虑降低造价节约投资，因此房地产开发企业要确保能够得到优秀的设计方案有必要建立风险激励机制。

实行优质优价，若在批准的设计限额内，能认真运用价值工程原理在保证安全和不降低功能的前提下依靠科学管理，所节约的资金对设计单位和设计人员按节约比例给予奖励以调动设计部门积极性，主动降低工程造价。相反，凡因设计失误，造成经济损失的设计单位和设计人员应承担相应的经济责任。这样，实行风险激励机制有利于增强设计人员的责任感，鼓励他们进行设计创新采用先进的方法进行投资。比如房地产开发公司在与设计院所有的合同中均明确约定，如果设计人员能够合理进行技术分析改进已有设计方案，则所节约的成本的10-15%,将作为奖励，直接在同期设计款中支付给设计院作为奖励。这样的方法既节约了成本，又调动了设计工作人员的积极性，推动设计水平的提高，同时加强房地产开发企业在设计阶段的成本控制能力。

参考文献：

[1] 马宏图 贺庆明.浅析控制工程造价的关键在于设计[J].煤炭工程,2006(02)

[2]谢芳.基于价值管理的企业成本管理模式研究[J].会计之友,2010(1)

篇8

一、房地产财务管理的重要性

1.财务管理是房地产产业的核心

好的财务管理体制可以帮助企业降低和抵御生存风险、帮助企业实现自身价值和利润最大化。增强企业成本管理，加强财务管理，帮助企业实现低成本、高收益的管理模式是新时期下企业所追求的。在房地产产业中，财务活动贯穿原料采购、项目施工和成品销售等一系列活动，是房地产企业运营的基础。另外财务信息影响公司决策和各部门工作的进展，从财务信息中可以推算出预期投资、工程造价等资金需求，这些数据有助于公司掌控项目的进程，更好的实现企业目标。

2.财务管理可以预知企业风险

在经济发展的潮流中，企业犹如大海中的一艘船，航行的过程中需要良好的导航和气象预报系统为航船指明方向，才能有效地躲避风雨袭击，将损失降到最低。房地产产业具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长和风险性高等特点，这些特点往往造成预测目标与实际收益有很大差距。为了避免这些问题对企业的运行造成影响，就需要对可能出现的问题进行预测，就需要财务管理对现有的财务资料记性分析，从中挖掘出隐藏的问题，及时解决，尽量减少风险对项目影响。

3.房地产产业财务管理现状

目前很大一部分房地产企业徘徊于“高出生与高死亡”状态，造成这些企业失败的内外原因有很多，通过分析这些企业的失败案例不难发现一个共同点，那就是大多数企业的财务管理基础薄弱、财务管理体制不能发挥其作用。我国房地产企业受多方面的影响，把工作的重点放在如何满足消费者的需求的层次上，忽略了做好内部财务管理的重要性。在产业迅速发展的同时，财务问题日益突出，使很多企业到后期运转不开，被迫停工。所以企业加强对财务管理的重视，对项目做好预期分析，防范财务风险，提高自己的竞争力，才能使自身立于不败之地。

二、财务管理工工作中出现的问题

1.企业的财务管理机制不够完善

财务管理机制不够完善主要表现在以下两个方面：一是由于财务管理人员素质较低，缺乏足够的经验，使房地产企业的财务管理不够严谨，存在着很多的漏洞；二是房地产企业在项目的整体掌控和资金使用中存在问题。缺乏对项目的全面掌控，无法准确估计工程所需资金，在一些不必要的方面造成资金浪费，加大企业的资金负担。

2.管理力度不够深入

目前，大多数房地产企业的财务管理工作仅单纯涉及到填写凭证、登记账簿和编制财务报表等项目，却没涉及到财务预测、控制、决策及分析等工作。房地产企业的财务管理人员素质低，无法完成财务管理中财务预测等工作。房地产企业现有的财务管理状况，由于数据缺失、缺乏深入探索等原因，无法对房地产企业的决策提供依据。同时企业领导不够重视，把工作的重点放在如何满足顾客需求、增加销量上。不重视财务管理工作的进行，只停留在表面的财务管理工作，房地产企业财务管理的数据同步无法实现，对企业的发展造成影响，降低企业利润。

3.不能做到成本最优，增加企业财务负担

房地产项目的成本主要来源于设计项目方案、购置土地使用权、管理工程招投标和施工过程中。降低房地产项目的成本，才能增加企业的利润。但是，目前房地产企业的成本管理中存在着很多的问题：选择设计方案时，不能选择最优方案，造成资金的流失，增加了企业负担；购置土地使用权时，各企业之间的竞争等一些因素，使土地的价格被抬高，无疑给企业资金造成压力；在房地产项目开发的过程中，房地产企业通常忽视了对工程开发前的造价控制，导致工程造价管理的各个阶段脱节，不利于项目建设。

三、改善房地产企业财务管理存在问题的措施

1.建立健全的财务管理制度

首先，房地产企业要根据相关法律法规，完善财务会计工作的机制。结合自身公司的财务工作的实际需要，科学地进行财务管理工作。其次，完善财务管理人员的行为准则，健全财务管理人员的行为准则，使房地产产业财务管理工作更加详细，分工更加明确。财务管理人员能根据标准的财务管理制度去进行房地产企业的财务管理活动。最后，要加强财务管理制度建设。针对性的制定一套符合房地产企业实际情况的财务管理制度，保证该制度具有一定的实用性。

2.树立全面预算管理思想

全面预算管理是企业实现长期战略目标的一个基本手段，预算主要的任务是计划安排企业的未来发展方向，合理的控制、考核和分配内部资源。加强预算管理工作的组织指导，明确划分项目流程中的各项程序，拟定预算目标才能发挥全面预算管理的作用和功能。企业要想实施全面的预算管理，那么首先要建立适量预算管理和企业发展战略目标相互结合的理念。改变各部门对财务部门的认识，让其他各级部门对财务管理部门的工作能积极配合并协助，这才能全面的树立预算管理思想。

3.提高财务管理人员的素质

房地产企业在招聘财务管理人员时，要优先录取拥有丰富房地产财务管理工作经验应聘者。对应聘成功的财务人员宣传财务工作的重要性，让其了解到自己的工作对公司运营的重要性，增强其责任感。同时建立自己企业专有的财务管理团队，将人员集中起来，明确各自的分工，一起应对财务中出现的问题。另外要定期的对财务管理人员进行集中培训。通过参加外部专业培训或者聘请财务管理方面的专家到企业内部对财务管理人员进行培训等方式提升财务人员的业务技能。培训完成后，进行公司内部的财务工作评比，对优胜者给予奖励，通过这种方式，提高财务人员的积极性，促进企业财务工作的进展。

4.加强房地产企业的财务信息化建设

由于财务管理活动不只是单纯涉及到填写凭证、登记账簿和编制财务报表等项目，还涉及到例如财务预测、控制、决策及分析等工作。这些众多项目使财务统计工作中产生大量的数据，由于多数房地产企业不重视财务管理工作，导致企业的财务管理只依靠手工记录的方式，这种方式费时费力，而且容易出现很多问题。随着信息化水平的发展，财务管理的办公条件也应达到现代化要求。企业的领导应该重视财务管理的工作，为财务人员提供办公设备，并督促技术人员建立财务信息系统，将财务数据登入导系统中，方便各部门之间的信息整合，加强各部门之间的沟通。同时也方便各部门数据的使用。

四、结语

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一、对旧城改造中实行招拍挂出让的国有土地，凡有居民房或商户拆迁任务的房地产开发项目，在不违反城市规划强制性技术规范的前提下，可按《纪要》规定的程序对土地招拍挂文件确定的建筑容积率、建筑密度、绿地率等指标进行合理变更并补交相应的土地出让金。如因拆建比例过低（小于1:2）影响正常开发的，由市房地产开发工作领导小组办公室对项目经济效益测算后提出是否补交土地出让金的意见，由市政府研究决定。

二、对老城区内政府已经有偿出让并确定为工业用地的土地，在符合城市建设用地总体规划的前提下，如需将土地用途变更为房地产开发用地，土地使用权人可提出变更申请，由国土资源主管部门确定同等地段商住用地招拍挂价格与同时点该地块工业用地评估价格之间的土地出让金差额，土地使用权人补交相应的差额后，规划部门即予办理土地用途变更手续。具体变更程序按照《土地管理法》第56条、第12条和《城市房地产管理法》第17条规定办理。

三、对旧城改造中有居民房或商户拆迁任务的房地产开发项目，如实际拆迁面积（不含违章建筑）超过土地招拍挂文件载明拆迁面积10%以上导致开发商大幅度增加拆迁成本的，可由市房地产开发工作领导小组办公室向市政府提出建议，由市政府研究决定将该地块的部分土地出让金用于该项目适当补偿。

四、《纪要》中关于拆迁人对被拆迁人实行“拆一补一，不找差价”安置方案的享受部分税收返还的规定，既适用于拆迁安置补偿方案直接确定“拆一补一，不找差价”并实际执行到位的情形，也适用于拆迁安置补偿方案虽未确定“拆一补一，不找差价”的安置政策，但实际补偿时“评估价加奖励”后已经达到“拆一补一，不找差价”标准的情形（以拆迁人与被拆迁人签订的拆迁安置补偿协议为准）。

五、为加快推进滨江地带拆迁工作，实现早日打通沿江大道丁字街—大桥路段的目标，市政府决定从正在建设的第一期经济适用房中调剂一栋（约55套）专门用于安置该地段内符合条件的被拆迁户。

六、进一步加大对旧城改造中拆迁工作的支持和保障力度。在坚持开发企业为拆迁主体、自行或委托专业拆迁公司拆迁的工作格局的同时，市房地产开发工作领导小组组成由市政府办、房产局、规划局、国土局、建设局、公用局、园林局、工商局、国税局、地税局、监察局、卫生局、文体局、民政局、物价局、质量技术监督局、局、所在办事处和社区居委会、公检法司等部门参加的强有力拆迁工作专班，协助解决拆迁工作中的有关问题。

七、民营或民营资本占控股地位的房地产开发企业，在不违反《招标投标法》规定的前提下，其工程建设招投标方式由房地产开发企业自主确定。选择邀请招标方式的，市招投标管理部门主要对招标机构和投标单位资质、招投标程序和评标委员会组成情况进行监督。中标单位确定后，市招投标管理部门只按规定向中标单位收取招标服务费，不再向房地产开发企业收取其他费用。

八、对《纪要》规定的行政事业性包干收费项目由六项增加为七项(增加的项目为建筑垃圾处理费),同时将其中绿化补偿费变更为园林绿化费（含缺绿补偿费、城市绿地临时占用费）。包干收费标准调整为：没有居民房或商户拆迁任务的房地产开发项目，按55元/㎡收取；有居民房或商户拆迁任务的房地产开发项目，按45元/㎡收取。未经市政府批准，任何单位和个人都不得提高或降低以上包干收费标准。继续鼓励新建高层建筑，12层以上16层以下（不含16层）的建筑按整栋房屋面积减半收取基础设施配套费，16层以上整栋房屋免收基础设施配套费。

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[关键词]成本控制 房地产企业 必要性 措施

房地产业的迅猛发展使房地产业成为我国国民经济的支柱产业之一,并在社会经济中起着举足轻重的作用。虽然目前房地产的价格屡创新高,但房地产企业也备受指责。与此同时,国家也重视这一问题,开始对房地产的价格进行宏观调控。这意味着,房地产的高价格将会得到抑制,如何从成本控制的视角提高房地产企业的竞争力就是一个亟待解决的重要课题之一。本文从房地产企业提高成本控制水平的必要性入手,进而给出了房地产企业提高成本控制水平的相应措施。以期为我国房地产业的成本控制水平的提高献策献力。

一、房地产企业成本控制的必要性

1、成本控制是提高投资效益的重要前提

利润是销售收入扣除成本费用的余额。这一个简单的公式让我们明白,在其他条件保持不变时,降低成本是提升利润的最有效方法。经济效益是衡量一个企业竞争力重要标准,房地产企业也毫不例外。因此,大部分房地产企业都是以实现利润最大化为其目标,而成本控制就是实现这一目标的重要手段。

2、有效的成本控制可以增强企业竞争力

2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中,“逐步推进房产税改革”这一表态,被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。与近期出台的房贷政策一起分析,可以合理的推断出房地产价格一路走高的趋势可能性是比较低的。因而,成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码。从该角度出发,成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到影响企业生存与发展,进而提高房地产企业竞争力的战略问题。

3、成本控制是房地产企业项目管理的三大目标重中之重

项目管理的三大目标是由成本、质量与进度控制三个组成部分构成的。当然不同性质的项目,对三大目标是有不同侧重的。譬如说,对于如抢险抗洪、救灾工程等有特殊意义的工程,进度往往是项目最重要的目标。但是对于房地产企业而言,将成本控制在既定的范围内是项目管理最重要的目标。

4、成本控制是提高管理效率的重要手段

我们说成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下两点提出的,其一成本控制是成本管理的重要内容,成本控制水平的高低关系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生产管理效率的重要手段。

二、房地产企业成本控制的主要措施

项目成本控制是房地产企业重头戏,从某种意义上说,能够控制住项目的成本无疑解决了房地产企业成本控制的大部分。

1、项目前期策划阶段的成本控制方法

项目前期的估算是非常重要,这关乎房地产企业后面业务进展能否顺利的执行。主要方法有历史数据法、定额材料法和合同价格法。

(1)历史数据法

历史数据法是采用企业过去发生的类似项目的数据来估算现在的项目的成本的一种方法。该方法由于简单方便,因而在房地产企业间得到了广泛的使用。

(2)定额资料法

定额材料法是按照相应设计方案的图纸来计算耗用材料的数量,然后再根据市场调查的数据,乘以现行的材料价格,得出成本总额的一种方法。这一种方法的优点就是与市场保持一致,具有时效性。

(3)合同价格法

合同价格法就是利用已经签订的合同的价格扣除合理的利润率,最后估计出成本限额的一种方法。该方法的优点是有迹可循,合同规定的价格可以提供一个可靠的参考价格。该方法可以与第二种方法结合使用。缺陷在于,如果合同价格过低,可能会致使偷工减料的现象产生。

(4)前期策划主要以目标成本编制为准

在介绍了上面估计成本的方法后,企业可以选用方法,计算出总的成本限额,进而规定各个部分的目标成本。这些目标成本主要分为六大项:土地成本、前期成本、建安成本、市政环境成本、公共配套成本、开发间接成本。

2、项目设计阶段控制与施工阶段控制

(1)项目设计阶段的成本控制

项目设计阶段的成本主要是指施工图出图前成本控制。对于大型房地产公司而言,它们经过多年累积大部分会有设置标准图库,可较大幅度的降低成本。如果此阶段出现问题,可以出现设计不能满足需要,回头重新修改设计的可能,如此导致费用不断增加。

(2)设计招标和设计方案竞选

招标是一种有效控制设计成本的方法。首先开发商可以通过报刊、信息网络或其它媒介招标公告。这样的方法可以更大可能将有实力的设计公司吸引并参加设计招标或设计方案竞选,从而可能以获得众多经济、适用、美观的设计方案。进而房地产企业还可以采用限额设计的方法来设计项目的施工图纸。限额设计是在资金一定的情况下,尽可能提高工程功能水平的一种设计方法,也是优化设计方案的一个重要手段。设计阶段的投资控制,说到底就是编制出满足设计任务书要求、造价又受控于决策投资的设计文件。限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节,在整个设计过程中,设计人员与经济管理人员密切配合,做到技术与经济的统一。

(3)施工阶段的成本控制

施工过程是整个工程项目建设过程中非常重要的阶段,大部分的成本费用将在这一阶段投入。施工阶段的成本控制主要是指施工图出图后成本控制。

①现场签证的管理。项目管理者必须做到以下几点以实现现场签证的优异管理:其一要求相关人员必须熟悉合同及工程计价的有关规范、规定。只有相关管理人员能够熟练的掌握相关知识,才能够做到合理的分析现场签证的必要性和合理性。其二,为了避免参见现场参加签证的人员的变动的影响,相关人员必须做到每一项工作及时签证并编号,及时审核和填写签证费用审定表,计算费用;上报有关部门做后期处理,以免到结算时发生补签现象,引起纠纷。

②现场索赔的管理。在工程量清单计价模式下,房地产商对工程变更和工程索赔观念与应对能力的缺乏是他面临的主要风险之一。为了做好工程反索赔工作,建设单位必须强化现场和合同管理,增加反索赔能力。

③采购是成本控制的重点。材料成本是房地产项目的成本的重要组成部分,大概占到60%左右。因此,房地产企业在采购过程中必须采取招标的方式。同时在招标过程中一定要发挥各专业部门的作用和积极性,要求专业主管部门必须设有专业业务能力强,事业心强的人员共同参与。

3、项目结算阶段的成本控制

房地产企业在项目结算的阶段必须按照合同的要求及时支付相关施工单位的货款,同时还要严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析,材料调差,取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价,作为工程款支付依据,即为该项目最终建安成本数据。同时,房地产企业应该根据这个项目的整个成本过程总结出以后企业成本控制的重点所在,争取在下一个项目的成本控制的过程中实现新的突破。

三、制定合理的期间费用计划

房地产企业的期间费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。它们不计入开发产品的成本,而直接计入当期损益。

其一,房地产企业应该将总成本控制目标所提供的管理费用总额度,按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。管理费用的控制可以直接落实到个人,实行“超支惩罚,节约奖励”的方法。其二,在一般情况下,房地产企业销售费用主要是广告费,大概是商品房销售价格的2%～4%,数额是比较大的。销售策划的高低直接决定了销售费用的高低。因此,房地产企业应该尽量的采用一些有实力的销售策划公司进行销售策划,以控制销售费用。其三,合理最大化降低资金成本。由于房地产企业占用了大量的资金,资金的利息支出就是房地产企业财务费用的主要组成部分。

参考文献:

[1]孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考.建筑管理现代化,2009;1

[2]何坤珍.房地产项目成本控制研究.武汉理工大学, 2007

[3]甘英华.房地产企业项目成本控制策略.广西城镇建设,2009;7