房产委托管理协议范文

导语：如何才能写好一篇房产委托管理协议，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

委托人：

法定代表人：

地址：

（以下简称：甲方）

受托人：

法定代表人：

地址：

（以下简称：乙方）

鉴于：

1、甲方依法开发建设了

项目。因债务不能及时清偿，项目被法院依法查封、冻结，项目进展遇到建设、策划、融资、债务重组等方面的经营困境。需委托乙方接盘管理。

2、乙方具备丰富的房地产咨询、融资、管理、销售、处置经验，并拥有大量优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有强大的专业技术支持力量。乙方有意通过输出专业的管理及技术，为甲方创造更高的效益。

3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意委托 乙方全面负责项目的融资、管理、销售、处置等管理工作，乙方也同意接受该项委托。

为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本 着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。

第一部分 协议书

一、项目概况

1、项目名称：

.

2、项目地点：见国有土地使用权出让合同附件《出让宗地界址图》 .

3、土地使用权获取方式为

,用地性质为

.

4、地块面积：宗地面积

平方米，其中建设用地面积 平方

米，最终以国有土地使用证上登载的面积为准。

5、主要规划建设指标：容积率为

.

6、与项目有关的合同文件及审批文件：《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。

二、委托方式及期限

1、甲方现委托乙方负责项目融资、管理、销售、处置等管理工作。

2、委托期限自本合同签订之日起至本项目的房产出售及回款完毕。

三、项目委托管理的基本原则

1、乙方根据本协议的约定履**托职责，获得协议约定的收益。

2、乙方组建项目管理团队，对甲方董事会负责，根据本合同的约定或甲方董事会的特别授权许可行使项目日常经营管理权。

四、甲方委托乙方开发管理工作内容

1、协助甲方进行项目融资、管理、销售、处置的全过程管理。

2、负责项目策划、推广、销售管理。

五、项目管理团队

1、为方便项目的开展，乙方同意派驻相关专业管理人员组成管理团队，负责具体实施本合同约定的管理事项。

2、乙方派驻人员履行甲方经营管理班子的相关职责，并以甲方名义对外开 展工作。

3、乙方代表为

,即项目负责人。

六、委托管理的相关费用

乙方完成本合同项下的委托事项，甲方应承担或向乙方支付以下几个方面的 费用：

1、乙方管理团队的基本报酬（含基本工资、社保和住房公积金）由甲方承担 .

2、甲方应按项目房产预估销售额的 %向乙方支付项目委托管理费 元。房产预估销售额的确定方法为：委托项目预售许可证核定的面积与项目开盘均价（16000元/O）之乘积（项目预估销售额为

亿元）。支付时间：自本合同签订之日起，以按委托管理费总额，按三年计算等额分次于每年的前五日内支付，即每次甲方应向乙方支付 元。

3、委托管理费由甲方支付给乙方或其指定单位。

4、在项目建设过程中，发生额外工作的，根据实际情况和乙方实际工作量， 根据本合同约定或甲方、乙方另行协商费用标准及支付方式。

八、其他事项

1、本合同中的[第一部分 协议书][第二部分 合同条件]为本合同的有机组成部分，不可分割，具有同等法律效力。

2、本合同一式 份，甲方执 份，乙方执 份，各文本具有同等法律效力。

第二部分 合同条件

第一条 甲方的权利和义务

1、甲方有权根据本合同规定，对委托管理项目的资金使用、工程建设进度、 质量进行综合性监督、控制、检查，对违规行为予以纠正；

2、甲方有权对因技术、水文、地质等原因造成的设计变更进行核准；

3、参与委托管理项目工程中招投标活动；

4、甲方有权要求乙方更换不称职的工作人员，更换从社会招聘的不称职员 工；

5、甲方应负责协调乙方及与项目有关的各政府行政主管部门的关系，负责 协助乙方办理项目前期相关审批手续；

6、甲方应监督和指导项目的建设实施，并参加项目的竣工验收和移交；

7、甲方有权要求乙方赔偿因擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设 标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失；

8、甲方负责筹措建设资金，应按相关合同约定及时核拨建设资金；

9、甲方应在 1 个工作日内就乙方书面提交并要求做出决定的一切事宜给 予书面答复；甲方没有在规定时间答复的，乙方不承担责任。

10、按时支付本合同约定的各项费用。

第四条 乙方的权利和义务

1、乙方应恪尽职责，按照法律对于人的规定，尽心尽力履行受托管理义务，维护甲方的合同权益，并享有下列权利：

（1）有权要求甲方支付本合同约定的各项费用；

（2）有权拒绝甲方提出的本合同约定之外的要求。 无论因何种原因解除合同的，甲方应向乙方人员支付人员的基本管理费。

2、乙方应履行以下义务：

（1）在项目委托管理实施过程中，乙方应根据乙方开发和管理经验，结合甲方和项目实际情况，为甲方建立公司基础管理制度和项目管理制度，包括人力资源和薪酬福利制度、财务管理制度、行政管理制度、工程营造制度、成本管理和招投标制度等，经甲方审批后执行，作为具体开展受托管理工作的依据；

（2）按要求向甲方报送计划、财务、工程、销售等工作情况报告，如遇方案、开发计划、成本等重大调整，须及时向甲方汇报；

（3）协助甲方做好项目建设中与有关专业工作单位的结算工作；

（4）协助和监督监理方进行相关的工程监理工作；

（5）组织竣工验收；

（6）负责督促、审核承包方编制的项目竣工报告；

（7）竣工验收通过后，及时与甲方办理移交手续；

（8）乙方应建立完整的项目建设档案，在项目完成后将工程档案、财务档案及相关资料向甲方和有关部门移交。未征得有关方面同意，不得泄露与本工程有关的保密资料；

（9）涉及款项支付的合同在签署前应征求甲方指定的项目负责人对价格及 付款方式的意见。上述涉及款项支付的合同在签订后 3 个工作日内，乙方应当将合同副本报甲方负责人处备案。

（10）负责项目的融资、管理、销售、处置等。

第五条 项目营销管理

1、乙方负责项目营销策划管理，主要工作包括：

（1）拟定项目推广案名，经甲乙双方协商共同确定；

（2）编制营销策划书，包括：项目市场定位，项目营销总体思路，各分期、 阶段营销推广策略和计划；

2、销售管理工作

（1）乙方负责根据项目开发计划制订销售计划，经甲方审批后执行；

（2）乙方负责日常销售管理工作：

3、销售价格管理工作

（1）乙方负责提供价格定位建议包括：总体价格策略制定、项目单价设定、 项目总价设定等；

（2）项目优惠方案制定，包括开盘折扣方案、持续销售期折扣方案制定等； （3）由乙方根据甲方对外负债情况，与债权人进行谈判，达成债权债务重

组协议，在销售价格管理的框架范围内，处置项目房产销售。

第六条 财务和资金管理

1、委托管理项目应单独建帐，受托人处理太和广场所得的房款及其他收益，均存入该账户，该账户内所有款项的支出，必须经乙方书面同意。

2、项目建设所需资金由甲方负责。乙方也可充分利用其融资资源，为项目融资，具体事宜另行协商。项目融资到帐后，必须全部用于项目的开发建设，未经乙方同意，甲方不得挪作他用。

3、项目实现销售收入后，由乙方决定用途、方式和金额。

第七条 合同变更、解除和终止

1、甲乙双方经协商，可以协议变更本合同；

2、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：

（1）由于甲方拒绝或怠于协助合同约定义务导致乙方管理工作发生困难的；

（2）其他因甲方原因导致合同履行目的不能实现或者难以实现的。

3、解除合同的程序当事人一方要求变更或解除合同时，应当提前30日以书面形式通知其他 各方，另一方应在20个工作日内给予答复，另一方未答复的，合同自动解除。因解除合同使其他各方遭受损失的，除依法可以免除责任的情况外，应由责任方负责赔偿。

第八条 违约责任

1、甲方的违约责任：

（1）甲方未能按约定向乙方支付任何费用的，应按照应付金额承担30%的违约金；

2、乙方的违约责任

（1）因甲方同意的变更设计导致管理期限、工程成本总额发生变化的，乙方不承担法律责任；

（2）因乙方管理原因造成的管理费用超支，超支部分由乙方承担。

第九条 争议的解决

在合同执行过程中引起的争议，应当协商解决，如未能达成一致，可提交主管部门协调，协调后争议仍未解决时，任何一方均可向原告所在地 人民法院起诉。

甲方（签章）：

法定代表人（签章）：

乙方：

本合同于

篇2

一、物业管理纠纷的主要特点。

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。

1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。

物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。

（一）物业管理纠纷的管辖问题。

确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。

（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。

审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。

1.注意审查物业管理服务合同的效力。

在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务.随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应认定合同无效。

在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业益的不平等条款的，应确认部分无效.

2.注意审查物业管理承包合同的效力。

由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物业管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。

3.注意审查物业委托管理合同的效力。

在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。

三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。

随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。

（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。

由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立住宅小区管理委员会，但《办法》未对业主大会制度，包括业主大会如何召集、选举如何行使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定，但不尽完善，实践中存在问题仍急需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理？在什么情况下召集第一次业主大会？如何选举产生管委会？在未召开业主大会的情况下，分别通过书面投票的方式征集业主的选票是否可行？如何确定业主的投票权？是一房产证一票还是一户一票，或确定一定的建筑面积为一票？这些问题很具体，但实践中涉及到当事人切身利益，急需有明确的规定，以便于操作.笔者认为，业主要行使物业管理权实现自治，应尽早召开业主大会，以确定物业管理中的重大问题。第一次业主大会的召集，既可由房产行政管理部门召集，也可由业主自行召集，但持有半数以上投票权的业主出席才能举行，在未召集业主大会，业主或其委托人未出席的情况下，分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项的决议的，不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业管理的最高决策机构，及召集第一次业主大会的前提条件，形成业主大会有效决定的程序。住宅小区或商厦，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《办法》规定，房地产开发商在出售房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享有的权益，但如果房屋出售或入住未达一定的比例，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大会也难以体现小部分业主的利益。因此，确定房屋入住率或出售率达到一定的比例，方依法召开业主大会，成立管委会，这是保护业主利益，规范物业管理的必然要求。笔者认为，住宅小区或商厦主要用于出售的，其出售率达到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率达到50％以上的，应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告，在管理部门组织下或自行召集下，召开第一次业主大会，选举产生管委会，这对于保护业主的物业管理权是较为有利的。

关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，根据权利义务一致的原则，有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益如何体现？笔者认为，应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人，不论所有或使用房屋的建筑面积大小，均应享有业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房屋为一票，或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位，每一计票单位的建筑面积享有一票，计票单位面积以下的业主，每一产权人有一票，非业主使用人的投票权从其与业主的约定。如以建筑面积100平方米为计票单位，房屋建筑面积每100平方米计一票，100平方米以下的每一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则，也充分考虑了小业主的利益。业主大会的决议，如要求所有业主通过方有效，则往往会只能形成议而不决的局面，反而不利于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上，规定业主大会的决议，须由出席会议的业主所投票数的半数以上通过，且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额达半数以上，方为有效，则可最大程度地保障业主的共同利益。

（二）关于管理委员会的主体资格问题。

管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认，或未经业主授权，他人以业主的名义将管委会予以登记的，视为管委会尚未依法成立。对于依法成立的管委会的主体资格，有一种意见认为，管委会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。对此意见，笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利，应视为管委会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章，且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时，必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷，管委会能否以其名义参加诉讼？笔者认为，管委会固然不是法人，但其属依法成立的自治管理组织，应属民诉法第49条的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确，实践中对此认识不一，因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。

（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。

与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。而建设部《办法》，国家计委、建设部印发的有关服务收费办法，都只对住宅小区的物业管理及服务收费予以规定，未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中，亦鲜有将商厦管理纳入物业管理的范畴，使商厦业主如何行使物业管理权，收费标准、服务要求如何确定既无法可依，也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理，不利于我国物业管理市场体系的建立和完善。因此，应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围，在有关物业管理法规中，以规定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架，分别根据住宅小区和商厦的特点，明确各自的服务内容、范围、服务质量、收费标准、方法，以及行使物业管理权的方式。

篇3

定金协议要谨慎

买卖二手房通常委托房产中介操作,其间会有大量协议、格式合同需要签署。由于条款复杂、专业程度高,一般大众很难理解。很多“定金协议”一旦发生违约,一方可被强制要求继续履行合同,或承担定金损失外和对方的其他损失,如房价波动产生的全部差价损失。因此,在定金协议中可写明如双方就购房合同协商不成,卖方必须向买方退还定金,这项可加入购房合同主要条款,防止卖方收定金后抬高总价。此外,要注意的是见不到房东,不把定金或房款打入中介公司的公司账户甚至个人账户,中介公司很可能代收房款或定金后用于炒房、炒股,或长期拖延不付,甚至突然倒闭、主要管理者携款潜逃等。若要把定金交给中介公司,一定要明确是代收还是转交。如是代收,则中介公司应出具卖方委托书;如是转交,要在定金协议中约定几天内转交,未能按时转交的承担违约责任等。

避免签阴阳合同

不少买房者为了规避税收,降低房屋买卖成本,会签订两份价格不同的房屋买卖合同即阴阳合同,价格低的合同用于办理房屋过户手续,实际执行价位高的合同。这样如房屋买卖过程中,一方想违约不履行合同,法院会判令用于避税的条款无效,双方仍按照实际成交价履约,地税局也明令规定此行为最高可罚款5倍。

另外,在签订二手房合同前,要核实房屋产权人是否都同意出售房屋,房屋产权证是否属实等。不要只看总价,还要看单价。有的二手房总价很便宜,但由于房龄长、面积小、得房率低等因素,每平米单价并不低。合同中要特别注意各种税费和其他费用的分摊方式,违约责任及违约金、免责等事宜,约定“解决争议方式、致使合同无效的情形,中介保证条款”等。

受限房屋不能买

受限房屋主要有三类:一是限售房,即有限制转让条件的市政配套商品房,主要是动迁安置房;二是处于司法查封状态的房屋;三是存在法律纠纷及产权人不明晰的房屋。以限售房为例,根据有关规定,在取得房地产权证后的5年内,不得转让。即使买方已实际入住,房地产登记部门也不予办理产权过户。因此,要掌握三个原则:一是只有动迁或预购协议,未办理产权证的房屋不买;二是有产权证的房屋要审核是否有“5年内限制交易”的条款;三是对价格明显低于周边房价房屋及新的动迁小区的房屋更要谨慎购买。

采用资金银行托管模式

在目前的二手房交易过程中,除了买卖双方自行划款外,还可采取资金监管和资金托管这两种方式。银行托管是部分银行开设的二手房资金监管业务。在买卖合同签约完毕后,买卖双方到银行通过开设买方账户或卖方账户,买方将首付款或全款打入账户,银行对资金进行冻结,其他人员均不得动用,最后根据买卖双方约定条件,给予放款。这是目前保证资金安全的最佳模式。

合理确定购房起始时间

根据有关规定,个人购买住房未超过5年的商品房要征收5%营业税。个人购房的起始日期以《房地产证》或契税完税凭证上注明的日期为准。通常买卖合同签订时间要早于房地产证制作完成时间。假设卖方购房超过5年,但房产登记时间不足5年,可到房产登记部门经确认后,将签订合同日期变成房产证上的“注明的日期”,从而节省原先需要缴纳的5%营业税。

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筹建物业管理公司主要要从以下几方面考虑

一、物业管理公司的资质要求：

为了加强和促进物业管理工作的健康发展，保证物业管理公司组建质量，根据《公司法》的要求，全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定。如上海的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》中将物业管理企业资质等级划分为三级

1．一级物业管理企业资质必备条件：

(1)管理物业规模一般在50万平米以上，或者管理涉及物业在20万平米以上；

(2)管理物业类型三种以上或管理涉外物业两种以上，物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋(下同)；

(3)管理物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦，且管理达标面在50％以上；

(4)企业经理或者常务副经理必须从事物业管理工作3年以上；

(5)具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上；

(6)企业经营年限必须在3年以上；

(7)企业注册资本50万元以上(含50万元)

2．三级物业管理企业资质必备条件：

(1)管理物业规模一般在3万一20万平米，或者管理涉外物业1万～5万平米；

(2)有中级专业技术职称管理人员3人以上；

(3)企业注册资本10万元以上(含10万元)；

3．处于以上两种类型之间的为二级资质的物业管理企业。

对于物业管理公司在管理物业规模3万平米以下或涉外物业规模l万平米以下的暂不定级。

物业管理公司申报经营资质审批时所要提供的资料

1、内资企业(全民、集体、股份制、股份合作制)

(1)物业管理公司资质申请报告；

(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件；

(3)管理章程；

(4)公司法定代表人任命或聘任书；

(5)验资证明；

(6)经营场所证明；

(7)拥有或委托管理物业证明(委托管理协议书)；

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件；

(9)其他有关资料。

2．外商投资企业(含中外合资、中外合作、外商独资)

除需要提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需要提供合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的标准文件。3．私营企业

(1)业主身份证明(复印证)；

(2)业主的工作简历；

(3)申请资质审批的报告；

(4)管理章程；

(5)验资证明；

(6)经营场所证明；

(7)拥有或委托管理物业的证

明；

(8)雇员的名册；

(9)专业技术人员的资格证书；

(10)其他有关资料。

二、物业管理公司资质审批程序

国家房产行政管理体系——各地区房产管理局收到物业管理公司经营资质报告及申报资料齐全后，在一定时间内(通常规定为两个星期内)审核完毕，符合经营资质条件的，核发批准文件，其他必须按有关规定向工商行政管理机构办理注册登记，在手续办完后才能对外营业。

三、物业管理公司设立和工商登记

(一)组织机构设立物业管理公司组织机构设置依照《公司法》可以成立“有限责任公司”、“股份合作公司”两种。

(二)工商登记根据《公司法》有关规定，物业管理公司登记的主管机关是工商行政管理机关。由于物业管理是一个新兴行业，在注册登记中会遇到一些问题，为了今后更好的开展工作，有必要搞清楚。

1．物业管理公司的经营宗旨物业管理公司的经营宗旨应含有以下几个方面：

(1)物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂、完整的系统工程。因此物业管理公司应积极参与社会分工，实现房地产开发、经营良性循环，促进我国住房制度改革的深化。

(2)对所管理的房产及各类附属设施进行科学的管理与养护，使其物业保值、增值，延长其使用寿命，最大限度地实现社会财富的节约。(3)物业管理的对象是物业，服务对象是人。所以应以业主(使用人)为对象，开展各类经营业务，寓经营与管理十服务之中，提供全方位的方便服务。

(4)发挥物业的最大使用功能，为业主(使用人)创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。

(5)履行社会管理义务，积极开展两个文明建设，致力于全社会的文明和进步。

2．经营范围根据物业管理的行业特点和经营宗旨要求，物业管理公司的经营范围有：

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投资昆山

2003年7月的一天，江苏昆山市的一群政府官员浩浩荡荡地来到上海招商，在他们的热情感召下，有30多个上海企业代表当场分别与昆山市有关乡镇、部门签约投资，其中上海澳升实业发展有限公司与昆山市蓬朗镇政府签订了530亩现代工业园区开发项目。

上海澳升实业发展有限公司依约向蓬朗镇政府支付了300万元定金，并立即注资1000方元成立了昆山澳升都市置业开发有限公司(以下简称“昆山澳升公司”)，随后在上海和蓬朗镇两地租办公场所，招聘员工，组织考察和设计规划，一切有条不紊。可是此时，昆山市为了加快城市化进程，对原有的行政管理体制进行了改革，蓬朗撤镇设街道，原蓬朗镇政府改成了蓬朗街道办事处(下简称“蓬朗街道”)，原来的蓬朗镇党政主要领导也纷纷调离。新上任的蓬朗街道领导对原领导签订的现代工业园区开发项目不再热心，3个月后，昆山澳升公司接到通知，现代工业园区项目暂时无法开发了。

昆山澳升公司是一个实业开发公司，日常公司运作成本很高，所有员工都希望能尽早启动，否则公司不可能坚持很久。就在这时，蓬朗街道办事处主任动员昆山澳升公司说，既然现代工业园区一时无法开发，那就把资金投放到原作为政府行政办公用的半拉子大楼吧。原来，该大楼建到一大半的时候，由于蓬朗撤镇设街道，行政职能发生了变化，不需要如此大规模的办公场所了。那么建到一大半的大楼怎么办?蓬朗街道一班人决定通过招商引资的办法盘活大楼，建成一个休闲、娱乐中心。

为了吸引昆山澳升公司投资，蓬朗街道开出的条件很诱人，不仅将大楼出租出去，而且将大楼周围土地一同出租出去。经过洽谈，昆山澳升公司决定租赁大楼周围约15亩土地以及4200平方米房屋，建设、经营“澳升生活广场”。

在决定投资之前，昆山澳升公司再三询问出租的房屋、土地的房产证、土地证等手续是否齐全。蓬朗街道负责人表示房产证、土地证正在办理中，绝对不会有问题。无论是2004年5月11日蓬朗街道与昆山澳升公司签订的《房屋土地租赁意向书》，还是2005年2月3日双方正式签订的《房屋土地租赁合同》，蓬朗街道均在台同中明确约定，将尽快办理房屋产权证、房屋竣工验收工作。同时约定，2005年2月16日，蓬朗街道向昆山澳升公司交房，租赁期限5年，同意昆山澳升公司合法经营或对外转租给第三方经营，同意免费提供3个月装潢期，但昆山澳升公司的装潢、装饰设计改造方案由街道确认后方可施工；昆山澳升公司每年交纳60万元租金。

合同签订后，昆山澳升公司按约先后交纳了10万元定金和30万元租金，并拿出了装潢、装饰设计改造方案，然而蓬朗街道迟迟不在方案上签字认可，导致施工一再延期，直到同年6月8日，方案才获确认。昆山澳升公司立即投资对房屋进行改建、装修，同年12月底，大楼改造完工。

承诺落空

2006年4月，昆山澳升公司突然接到昆山市人民法院传票，原来是蓬朗街道将其告上了法庭，索要2005年下半年房租30万元。

昆山澳升公司出庭应诉时答辩说，由于原告迟迟不批准改造方案，导致交房延期了近4个月，其责不在被告，理当不交纳这4个月的房租。由于昆山澳升公司的答辩有理有据，2006年11月28日，自知理亏的蓬朗街道向法院提出撤诉申请。

在装修改造大楼期间，昆山澳升公司就开始积极对外招商。但由于蓬朗街道迟迟不能依约向昆山澳升公司提供房屋产权证和所出租房屋竣工验收资料，导致许多已签约或准备签约的客户因无法办理工商营业执照等手续，不得不中途退出。一位被招商进场开办洗浴中心的魏姓业主，在申领营业执照时，工商部门认为这房屋是工业用房而非商业用房，不得从事商业活动；因为没有房产证，无法申领营业执照，供电部门只能向他提供临时用电，而临时用电经常受到拉闸限电限制，十分不便。

鉴此，昆山澳升公司多次向蓬朗街道提出依约尽快办理房产证，起初蓬朗街道还找借口搪塞，后来索性避而不见。昆山澳升公司经过调查后，才发现原来这幢大楼是在没有经过项目规划报批、土地审批、建设许可的情况下开工的，属于典型的违章建筑；大楼周围的15亩土地，仅有9亩多列明为综合用地，其他4亩多没有合法用地证件，而且大楼正好建在没有土地证的河道上，该大楼根本无法办理房产证。

没有取得房产证、土地证，何以就敢对外招商?2009年2月24日上午，蓬朗街道办事处一位负责人接受记者采访时说，当初估计这“两证”能够补办下来，谁料双方合同刚签不久，蓬朗街道划归到昆山市经济技术开发区了，开发区对用地、项目建设审批很严，对于这一事先没有任何手续的建筑、用地，昆山市经济技术开发区一直拒绝为其办理房产证、土地证。

因为蓬朗街道一直没能依照承诺和合同约定提供大楼房产证和竣工验收资料，导致昆山澳升公司的招商工作被迫全面停顿。

走投无路的昆山澳升公司只好于2006年10月3日与蓬朗街道达成《会谈纪要》，双方同意解除当初签订的租赁合同，昆山澳升公司将承租的“澳升生活广场”的土地、房屋全盘交还给蓬朗街道，昆山澳升公司已支付的款项，经蓬朗街道确认后，由蓬朗街道结算给昆山澳升公司；昆山澳升公司应付给第三人的款项，由蓬朗街道审核确认后，直接与第三人结算。

同年10月31日，昆山澳升公司正式开始移交，蓬朗街道确认澳升公司已投入的工程款等款项112万余元，将由蓬朗街道返还给昆山澳升公司。然而，当昆山澳升公司移交完毕开始向蓬朗街道索要这部分赞用时，蓬朗街道却以无力支付为由拒绝返还。

让昆山澳升公司没有想到的是，更大的麻烦还在后面。为了落实该项目的施工管理，加强“澳升生活广场”的招商和物业管理，2004年7月18日，昆山澳升公司在与蓬朗街道签订《房屋土地租赁意向书》后，又与上海菊苑物业管理公司签订了《委托管理及招商协议书》，2005年9月16日，双方又签订一份《修改及补充协议书》。依照协议，昆山澳升公司委托上海菊苑物业管理公司管理“澳升生活广场”的整个改造项目，包括房屋改造、装修过程中的现场施工管理、招商管理、物业管理等，向其支付委托现场施工管理费、人工工资、外出津贴、住房、交通、通讯、业务招待等费用55万元。同时双方对招商奖励、物业管理费提成、何时完工、何时收回投资款、违约责任等都作了明确约定。

《会谈纪要》签订后，蓬朗街道立即接管“澳升生活广场”，随后辞退了昆山澳升公司当初所聘的上海菊苑物业管理公司，导致昆山澳升公司与上海菊苑物业管理公司当初签订的协议被迫中止。

2007年3月，上海菊苑物业管理公司将昆山澳升公司告上了上海市普陀区人民法院，索赔各种施工管理费、招商奖励、物业管理费、违约金等近213万元。

在法庭上，昆山澳升公司辩解说，被告与原告签订的《委托管理及招商协议书》以及《修改及补充协议书》，是与蓬朗街道所签订的《房屋土地租赁意向书》《房屋土地租赁合同》的派生合同，是落实与蓬朗街道所签合同的具体步骤，后来由于蓬朗街道违约，无法提供所出租房屋的产权证，导致被告招商受阻，致使与原告的协议无法履行。原告的损失，都是蓬朗街道一手造成的，应由蓬朗街道赔偿。

但上海菊苑物业管理公司认为自己当初是与昆山澳升公司签订协议的，坚持向昆山澳升公司索赔。

2007年5月11日，上海市普陀区人民法院作出一审判决，支持上海菊苑物业管理公司的诉求，判令昆山澳升公司赔偿原告各项损失212.96982万元。

怒告招商者

蓬朗街道的虚假承诺，不仅使自己的投资受阻，还因此被上海菊苑物业管理公司高额索赔，昆山澳升公司愤怒了。2007年6月，昆山澳升公司将蓬朗街道告上苏州市中级人民法院，索赔近331万元，同年8月法院正式立案。

篇6

1、根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，结合苏州市实际，印制本合同示范文本。

2、本示范文本于适用房地产开发企业自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理（前期物业管理）。

3、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减（空格部位供甲乙双方以打“√” 方式选定，未选择部位打“x”）。

4、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件。

5、签约之前，合同双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对文本中的条款及专业词汇理解不一致的，可向当地物业管理行政主管部门咨询。

6、合同签订生效后，手写项及未被修改的文本印刷文字视为双方对该部分内容意思表示一致，涉及到选择、填写内容以手写项为优先。

7、根据规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，将合同报送当地物业管理主管部门。

苏州市房产管理局监制

委托方 （房地产开发企业，以下简称甲方）：

单位名称：

法定代表人：　 住所地：

联系电话：　 传真：

受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：

单位名称：

资质等级：　 证书编号：

法定代表人：　 住所地：

联系电话：　 传真：

甲方通过（招投标，协议选聘）方式将_______（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。

第一条　本合同所涉及的物业基本情况：

物业名称：________________________ 物业类型：____________

座落位置：___________区____________路（街道）_______号

四至范围：

总建筑面积：_______平方米；其中住宅_______平方米，商场_______平方米，办公楼________平方米，工业厂房______平方米，停车场（库）______平方米。其他：______________。

物业构成见附件一，规划平面图见附件三。

第二条　委托管理服务期限：物业管理服务期限为____年____月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自_____年_____月_____日_____时起至年_____月_____日_____时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。

篇7

第一条　本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：_________

单位名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

受托方（以下简称乙方）：_________

企业名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本状况

物业名称：_________

物业类型：_________

座落位置：_________区（市）_________县_________路（街道）_________号

四　至：_________东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________平方米

建筑面积：_________平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。

第二章　委托管理服务事项

第四条　房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________。

第六条　附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条　共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________。

第八条　附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理

本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条　维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________。

第十三条　根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条　业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。

第十五条　对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、_________等措施。

第十六条　其它委托事项：_________

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、_________；

3、_________。

第三章　委托管理服务期限

第十七条　委托管理期限为_________年（不超过3年）。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

第四章　双方权利义务

第十八条　甲方权利义务

1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；

2、审定乙方拟定的物业管理方案；

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；

4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；

在保修责任内，如存在质量问题，按以下第_________种方式处理：

（1）甲方负责返修；

（2）委托乙方返修，支出全部费用；

（3）_________。

6、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；

7、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第_________项执行；

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

8、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：_________

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。

9、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________

（1）_________；

（2）_________。

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；

13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；

14、_________。

第十九条　乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；

2、制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；

3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；

4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；

5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；

7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；

10、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，并于每年月以方式向甲方提出这些计划和报告；经甲方审定后组织实施；

11、每月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；

12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；

15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；

16、_________。

第五章　物业管理服务质量

第二十条　乙方须按下列约定，实现目标管理：

1、房屋外观；

2、设备运行；

3、房屋及设施、设备的维修、养护；

4、公共环境；

5、绿化；

6、交通秩序；

7、公共秩序维护与协助消防；

8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________。

上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第六章　物业管理服务费用

第二十一条　物业管理服务费

1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；

2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________。

3、本物业管理公共服务费每【月】/【季】/【半年】）交纳一次，每次交纳费用时间为_________。

4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。

5、本物业管理公共服务费标准的调整，按_________调整。

6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。

7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；

8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按【该幢】/【该物业】住户实际用量共同分摊；

9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理；

（1）从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金；

（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之_________交纳滞纳金；

（3）_________。

第二十二条　车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

1、露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2、车库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

5、_________。

第二十三条　乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第二十四条　乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________；

第二十五条　房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用

1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；

2、不属保修范围内的_________、_________、_________维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或_________承担。

3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。

第七章　违约责任

第二十六条　甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十七条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条　甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

第三十条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第三十一条　甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第八章　附则

第三十二条　自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十三条　为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十四条　甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十五条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十六条　本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：

【一】提交_________仲裁委员会仲裁；

【二】依法向人法院起诉。

第三十九条　本合同自_________起生效。

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

法定代表人：_________　法人代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件：

一、本物业构成细目

二、本物业管理质量目标

三、本物业的管理方案

四、成都市前期物业管理服务合同备案表

合同备案号：（_________）

（一）合同双方当事人：

委托方（以下简称甲方）：_________（签章）联系人：_________，联系电话：_________

受托方（以下简称乙方）：_________（签章）物业管理负责人：_________，联系电话：_________

（二）物业基本状况：物业名称：_________，物业类型：_________，物业座落：_________物业总建筑面积：_________平方米，其中：已竣工建筑面积_________平方米，尚在建的_________平方米；

按物业类型划分，具体是：

①住宅建筑面积，总计_________平方米；独立式住宅_________幢_________套，计_________平方米；多层住宅_________幢_________单元_________套，计_________平方米；8～9层住宅_________幢_________套，计_________平方米；10～20层住宅_________幢_________套，计_________平方米；21～30层住宅_________幢_________套，计_________平方米；31层以上住宅_________幢_________套，计_________平方米；

②商务办公用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；

③商业用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；

④工业用房_________幢，建筑面积总计_________平方米；

⑤机动车场（库）建筑面积总计_________平方米，停车位_________个；地面停车库_________个，建筑面积_________平方米，地面停车位_________个；

⑥其他用房_________处，建筑面积计_________平方米。

（三）物业管理公共服务费标准（请分类填写）：_________。

（四）物业管理期限：_________年_________月_________日_________时至_________年_________月_________日_________时

（五）乙方向甲方出示的证件：

1、企业的营业执照，编号：_________

2、企业的物业管理资质证书，编号：_________

3、其他有关业绩证明文件，_________。

（六）备案时间与备案机关：

备案机关：_________（盖章）

备案时间：_________年_________月_________日

说明：

1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。

2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。

3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。

4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。说明特别提示一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部【1997】263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有关问题的通知》（成房物【XX】第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门备案。三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。成都市前期物业管理服务合同（示范文本）说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。

2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开发企业非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。

3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理企业签订。

6、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

篇8

关键词：博弈论；山东房地产；中介

1．前言

房地产中介组织是房地产业日趋成熟, 社会分工进一步细化的产物，近几年来以房地产咨询、房地产评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介公司如雨后春笋，蓬勃发展。而房地产经纪服务机构是指专门为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动的机构，这种中介组织作为经济的剂不断推动房地业进入高效，信息化的时代，并对房地产的技术革新、服务创新起到很大的作用。规范化的房地产中介组织和成熟先进的运营管理模式必将成为联接、沟通房地产开发和市场消费的桥梁和纽带。

2．房地产中介在山东的发展概述

09年山东房地产投资曾出现热潮，大批的炒房者进入二手房市场。为了谋取高额的差价利润，不少投资人将从开发商处低价买来的毛坯房当做二手房，中介市场盲目扩张，一度膨胀。10年国家宏观调控以来，各大城市纷纷实行“限购令”，山东济南调控政策细则出台后，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税，强化差别住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，投机行为得到了遏制。

山东省特别是济南、青岛、烟台的人均GDP、人均可支配收入较高,未来山东省内外部交通体系的迅速发展会快速增加人口导入和区域守卫度。外来企业不断加盟,会让市场总量增加。根据国家统计局网站资料，住房租金自10年以来一直保持持续上涨的态势，并且已经连续42个月上涨，对于持续走高的房价，很多刚刚起步的初创者们也感受到了买房的压力，退而选择租房的人越来越多，然而一面是租房者的忧虑，一面是房主们万般无奈，这种矛盾的背后往往是中介各种托管过程中不靠谱的行为。

3．山东房地产中介市场存在的问题及博弈分析

3.1山东房地产中介市场发育程度较低，管理不完善

山东有一部分中介没有接受相关部门的资质检查，缺乏房地产专业知识，没有一套专业严苛的操作程序，具体实施难以形成有效的制约机制；有的违规倒卖公房使用权，从中谋取暴利或者同时转租，再或者帮助开发商销售政府不允许的期房和商品房等。

3.2从业人员整体素质亟待提高

通过怂恿客户签订“阴阳合同”来规避税款，或者仅以口头协议规避麻烦，没有正式的文字合同，业务记载无法辨识，消费者维权困难等问题突出。有些房地产中介为了获得个体利益最大化，将从业人员的工资薪金报酬与客户多少和公司创利增收指标相挂钩，部分从业人员便不顾职业道德夸大宣传，虚假描述， 唯利是图，另外还有违规收取合同外费用，无正当理由不退定金，以个人名义承接房地产经纪业务收取费用或者出卖、泄露委托人商业秘密及个人信息都使得中介市场良莠不齐，举步维艰。

事实上，房产中介是市场经济中一个不折不扣的经纪人，这些“经纪人”会对自己行为方式进行成本收益大小的衡量，力图寻求以低风险，低成本，高收益的方式实现个体最大经济利益，而这种个体利益的寻求过程往往会以损害社会整体利益为代价。

3.3恶性竞争使得企业生存率低以及交易信息不对称

随着山东省经济的快速发展，房地产中介市场竞争愈加激烈，部分中介公司为赢得更多的房源市场，承诺对房主不收取任何中介费用，转而将经济压力抛给租客，恶性竞争使得市场的混乱导致一些小的中介被迫关门，房产经济业也面临中介市场份额下降和成交量萎缩的的双重困境。

我国的房产中介大多定费率和分成比例各行其是，缺乏统一的收费标准，另外信息产权制度的不健全，信息者在经济利益上得不到保障，很多人就封闭信息，这也降低了房地产市场运行的效力。

3.4博弈分析

从博弈论经典理论“囚徒的窘境”进行分析：

假设市场上只有两个房产中介甲和乙，在互不知情的情况下，甲乙双方对待委托方不合理要求的态度有满足和不满足两种（如表1）。如果双方都接受委托方不合理的要求比如联合提高价格，赚取利润则两者都能得到10的收益，但如果甲不满足委托方要求而乙满足委托方要求，甲将得到5的收益，而乙将得到15的收益，如果双方都遵循行业准则双方收益均为4，由以下矩阵可知，如果甲选择满足委托方要求则它的效用向量为（10,15）远大于不满足时的（5,4）；同理，乙的结论也一致，这样房产中介双方都会选择满足委托方的不合理要求，当市场上形成卖方市场时，往往就会助长不良之风，进一步哄抬房价，最终损害的还是消费者的利益。

表1房产中介与委托方的博弈

乙

甲 满足 满足 不满足

（10,10） （15,5）

不满足 （5,15） （4,4）

对于两个中介在选择执行行业标准和降价决策时也会产生类似的结果。即双方都会选择降价以赢得更多市场份额。

事实上房产中介和政府之间也在做着同样的博弈，假设政府为独立的经济人，有着独立的经济利益，政府对房产中介分检查和不检查，房产中介有两种策略，违规和不违规，C为检查成本，A为正常经营利润，Ri 为违规所获的超额利润，F为罚没收入。两者的博弈如表2。

表2房产中介与政府的博弈

房产中介

政府 检查 违规 不违规

（Ri+F-C，A+Ri-F） （-C，A）

不检查 （0，A+Ri） （0，A）

假设政府固定检查的概率为p，不检查的概率为q，(p+q=1)当房产中介违规时 期望收益M（p，1）=p（A-F）+（A+Ri）q，房产中介不违规时期望收益M（p，2）=pA+Aq，解M（p，1）= M（p，2）得p=Ri/(F+Ri)，当政府检查频繁超过Ri/(F+Ri)时，房产中介会选择遵守行业准则，不违规，但当政府检查概率小的时候，房产中介就会违规经营以获取更大利益。政府在保持一定监管成本的前提下，处罚力度F越大中介违规的概率就越小；房产中介不违规时大的房产中介产生的收益A就越大，违规的概率也越小。

4．解决山东房产中介问题的对策

4.1建立公平透明的中介市场，规范经纪行为

经纪组织按季度、按人申报经纪业绩统计表，执业经纪人应当使用经纪合同示范文本和租售信息示范表；帮助企业建立健全房地产销售档案，将经纪原始凭证、经纪台账、经纪合同存档备查；将经纪组织的经营范围，执业经纪人姓名、证号和照片，居间或者的服务内容及佣金标准等在公开市场公开标识。

4.2完善制度，加强行业监管力度

经济理论告诉我们：“在市场交易成本为零的情况下，不管权利初始安排如何，当事人之间的谈判都会导致那些使财富最大化的安排”。当交易成本大于现实的零时，不同的权利界定会产生不同的资源配置，产生不同的经济效率。中介的肆意猖獗需要一种强有力的制度来约束，提高他们的违约成本，并限制转嫁成本，加大对违规者的处罚力度，将违规行为的期望值降到最低。加强对房地产中介服务机构和从业人员的考核和监督，建立检查、考核、评价和准入退出机制，形成公正透明的竞争格局

4.3信息系统的建立、应用和完善

信息不对称，封锁信息，产业信息流动不畅是中介市场混乱的重要因素，良好的信息披露制度有利于中和消费者的弱势，供求主体的决策依赖于对未来市场的预测，同时准确的预测又以充分的经济运行参数为依据，将网络技术与传统方式结合，开通网络信息服务平台构建虚拟通道，吸引终端客户，使消费者能第一时间把握和分析有效的数据，最大限度的争取更多有用的信息。

5．结论

市场培育了多元化的主体，但是市场不是万能的，在经济活动报酬递增和边际成本递减的时候，自由市场将会产生垄断，但是市场又受到信息、要素、价格等多方面的影响，注定是一个不完全竞争市场，这样就会导致市场失灵。当然，作为经纪人一方的政府也会失灵，这样就给了房产中介“机会主义”契机。一方面房地产中介组织应该成为独立的经济主体，以更优质的服务和良好的信誉度赢得市场份额；另一方面政府应该建立完善的行业管理制度，加强各方联动机制，各部门组织之间协调运作，有效干预，自主创新，优胜劣汰。

山东房地产中介市场鱼龙混杂，房地产中介数量较多但普遍信誉不好，目前全国100强的中介企业中还没有山东的企业，这就更需要通过建章立制、部门联动等方式，加强和完善对房地产经纪机构的管理，合理整合山东的房地产中介市场使之披露的信息更加科学、公正、有效，对于促进山东经济持续稳定发展有着深远的影响。

参考文献

[1] 中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正版）．

[2] 刘瑞复．经济法学原理[M]．北京：北京大学出版社，2008．

[3] 蒋南平．中国房地产泡沫测度指标的分析与建立[J]．当代财经，2008(10)：91-98．

[4] 梁云芳．房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[M]．北京：中国社会科学，2006

[5] 张跃庆．关于北京房地产中介市场的研究．北京市政府研究室课题组．

篇9

资金安全协议书范文1一、适用范围

为公司提供任何工程或作业分包性质服务的外协方，无论合同金额大小;

二、安全保证金额度

合同总金额的10%;

三、安全保证金的扣除

当外协方发生下列不能满足公司安全要求的条款内容时，根据情节轻重、损失大小、影响程度等因素对安全保证金按照一定比例进行扣除。

健康安全环保要求

1、遵守公司的各项健康安全环保要求，遵守工作场所的管理规定，采取积极合作的态度;

2、取得**公司《安全作业许可证》，许可证在有效期内，在许可的范围内从事作业;

3、提供能够从事合同要求的具备相应资质能力的人员，特种作业人员应持证上岗，确保所有作业人员已接受必要的专业技术培训和健康安全环保知识的教育培训;

4、所有参加合同作业的人员应办理工伤保险或人身意外伤害保险;

5、所有参加合同作业的人员应经过体检，持有公司认可的健康证明;

6、所有参加合同作业的人员应配备使用满足公司要求的个人劳动防护用品;

7、配备使用性能完好的设备和工具，提供必要的合格证书、检验报告等支持性文件;

8、定期对提供的人员、设备、设施、器械、工具等进行安全检查或检验，确保符合公司相关健康安全环保要求;

9、在项目实施前应当制定完善的健康安全环保方案，提交公司认可。所有作业人员应接受安全技术交底，熟悉并掌握存在的风险和控制手段;

10、项目实施期间应按照公司规定的要求办理相关的危险作业许可审批手续;

11、应当避免对工作场所、大气、海洋、码头等环境造成的污染或损害;

12、应积极配合公司各级的健康安全环保检查，对于提出的隐患认真落实整改;

13、发生事故或事件(人员伤害、火灾、爆炸、环境污染等)，不论大小，要在第一时间立即上报公司，不得隐瞒、拖延不报，并积极配合调查、处理;

14、其它未尽事项参照合同附件《质量健康安全环保要求》中的相应要求执行。

四、安全保证金的支付

1、工程或作业分包项目结束后，由分公司或项目组的安全监督(或其现场委托人)对外协方在项目实施过程中的安全执行情况进行考核并填写支付意见;

2、上报公司安全生产部审核，经公司主管领导确认同意后支付安全保证金;

3、如发生扣除安全保证金的事项，必须提供明确的事实依据和检查说明等。

五、其他

1、本协议作为合同主体的一部分，同主体合同具有同等的法律约束效力;

2、此协议作为合同附件，一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

资金安全协议书范文2甲方：xxxxxxx有限公司

乙方：xxx公司

丙方：xxxx有限责任公司

为保证甲乙双方在xxxxx建设工程劳务合同的履行，保障甲乙双方权益和经济安全，经甲乙丙三方平等协商，达成如下协议：

一、甲乙双方同意在近期甲方应支付给乙方的进度款约xxx万元(以甲乙双方最终确定金额为准)，乙方同意由甲方直接支付至经乙方书面认可后提供的xxx账号上或现金发放给xxx收款信息乙方应当如实申报，须经甲方核实无误，并报丙方送xxxxx备案。

二、甲乙双方同意由丙方保全应支付给xxx有限公司xxx项目工程款，用于保证甲方有足额款项支付乙方应结算款项。该保全款项为xxx万元，其中xx%为丙方应付进度款，另xx%为除质保金外结算款，在达到丙方应付甲方条件且甲乙双方就应付金额达成一致后才支付。

三、乙方还应积极做好除xxx工资外欠付的材料商、租赁商、管理人员、分项工程劳务分包商的维稳工作,甲方全力配合。甲乙方不得因此造成对丙方的不良影响，否则丙方不予认可对乙方的保全责任。

四、如果甲乙双方协商不成需走法律程序，则丙方按照权威部门裁定的书面结果进行支付。

五、丙方不对甲乙双方签订合同经济纠纷进行的实质审核。

六、丙方仅承担未按照上述约定支付保全工程款承担相应违约责任，不对其他任何事项承担任何责任。

七、本协议一式xx份，甲乙丙各执x份，三方签字盖章且甲乙双方提供书面保全申请后生效，丙方支付保全款项后失效。

甲方： 乙方： 丙方：

年 月 日 年 月 日 年 月 日

资金安全协议书范文3甲方(卖方)：

乙方(买方)：

丙方：

甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，由丙方为甲乙双方编号为 的合同项下的资产转让提供交易资金托管业务，现就有关事宜订立本协议，以共同遵守。

一、甲乙双方本次资产转让总金额为2100万元人民币。

二、乙方应在本协议签订后5个工作日内，在丙方处开立相应的监管账户。

三、在乙方将2100万元人民币打入监管账户次日，丙方应向甲方授权人发出《资金到账通知书》。同时乙方应向丙方发出金额为50万元人民币定金的通信地址： 电话： 通信地址： 电话： 通信地址： 电话：书面付款授权指令，由丙方按照指令在2个工作日内支付给甲方。

四、在乙方收到已过户的、所有权人为乙方的新房产证和国有土地使用权证二证次日起2个工作日内，乙方应向丙方发出金额为1400万元人民币的书面付款授权指令，由丙方按照指令在2个工作日内支付给甲方。

五、所有设施交接过户完毕、甲方撤离后3个工作日内，乙方应向丙方发出金额为650万元人民币的书面付款授权指令，由丙方按照指令在2个工作日内支付给甲方。

六、若自上述2100万元人民币到达监管账户之日起至20xx年12月31日中午12：00止，乙方仍未取得新的房产证、国有土地使用权证和机器设备的任何一项，则乙方有权根据具体情况决定是否将该监管账户内的资金转出，丙方应根据乙方的授权指令执行。已付给甲方的50万元人民币定金，由乙方与甲方按有关规定办理，与丙方无关。

七、本次交易资金托管业务手续费为人民币 元(金额须大写)，由甲乙双方各承担50%。

八、交易资金托管账户参照丙方托管期间人民银行公布的活期存款利率计算利息，利息归乙方所有，乙方在本协议终止后有权支取利息。

九、违约责任：

如发生以下情况，视为违约，甲、乙、丙三方同意按以下约定处理：

1、乙方未向托管账户存入或足额存入交易资金的，视为乙方违约，丙方有权在乙方违约后 2个工作日内，向甲、乙双方发出《违约通知书》，通报乙方违约情况。乙方在丙方发出《违约通知书》 3 工作日，仍未存易资金，甲方有权向乙丙方发出《终止协议通知书》，则本协议自动终止，且丙方无需退还甲乙双方已支付的手续费。甲方未向乙丙方发出《终止协议通知书》的，视为继续履行本协议。

2、若乙方未按时向丙方发出《授权支付通知书》，视为违约，丙方有权在乙方违约后 2个工作日内，向甲、乙双方发出《违约通知书》，通报违约情况。乙方在丙方发出《违约通知书》 3 个工作日内，仍未发出《授权支付通知书》，丙方将冻结该托管交易资金，直至收到甲乙双方共同签发的对托管交易资金的处理意见书或仲裁裁决、法院诉讼判决书等有效文件。

3、甲方和/或乙方未按时向丙方支付交易资金托管业务手续费的，视为甲方和/或乙方违约，甲方和/或乙方在收到丙方发出的《违约通知书》后 3 个工作日内，仍未向丙方支付交易资金托管业务手续费的，丙方有权终止本协议，同时有权直接从甲方和/或乙方在中国建设银行系统开立的任何账户中扣收甲方和/或乙方应向丙方支付而尚未支付的手续费。

十、 本协议所列甲乙双方授权人及丙方项目负责人全权负责联络工作并有权签收相关文件;但乙方向丙方发出的任何书面付款授权指令均必须由乙方授权人签字并加盖乙方公章方为有效。

十一、除乙方书面付款授权指令直接送达丙方外，其它文件在三方处可采用传真或邮寄方式。本协议中所列明的三方通信地址和传真均能有效送达，一方如发生变更，应当及时书面通知其它方。否则，按上述地址和传真发出的文件即使未收到，也视为有效送达。

十二、未尽事宜，另行协商。如协商不成，任何一方均可向人民法院起诉。

十三、本协议经三方授权代表签字并加盖公章生效。

十四、本协议一式3份，三方各执1份，具同等法律效力。

甲方：(签字和/或单位公章)：

乙方：(签字和/或单位公章)：

篇10

房产销售合同模板

委托方(以下简称甲方)_______________

方(以下简称乙方)_______________

甲、乙双方经友好商量，现就甲方自有产权的不动产，交由乙方房地产中介机构负责销售事宜达成如下协议：

一、不动产基本情况：

甲方自有产权的不动产位于 市 区 单元第____层，共(套)，房屋结构为__ __，建筑面积 平方米，户型 ;房屋所有权证号： ，属于： .附房屋状况表。

二、销售价格与收款方式：

1、甲方确认本合同指定的房屋销售底价为__ __元/平方米，总价 元人民币，乙方可视市场情况高于底价销售， 销售价超出甲方指定销售底价部分，甲方得 ___%、乙方得 ___%.若销售价低于甲方底价，须征得甲方书面认可;

2、甲方确认由乙方代收房款。

三、甲方同意乙方客户的以下几种付款方式：_______________

四、结算方式：

双方约定，自购房客户与甲方签订房屋买卖合同，房产证过户并交房后，方办理房款结算手续。

一次性付款结算方式：

1、一次性付款是指即购房客户与甲方签订房屋买卖合同当日将全部房款支付到乙方帐户;

2、乙方代收购房款，在甲方自行办理产权过户手续或委托乙方办理产权过户手续后，自房产证过户完毕之日起三日内乙方将代收购房款转予甲方。

按揭贷款的结算方式：购房客户与甲方签订购房合同后，购房客户向乙方支付首期房款后开始向银行申请按揭贷款，接揭贷款手续获批后，待房产证过户并办抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭银行付清。

为保证房屋交易的安全性，房屋产权过户手续办妥后，甲方接到乙方通知后，须凭本人身份证来乙方处领取房款，如委托他人取款的，应凭经公证的委托书(注明代收房款)及委托人身份证明领取，甲方系法人的，应以合同载明的开户行和帐号转帐。

五、期限及权限：

1.本合同期限为 个月，自____年____月____日起至____年____月____日止。合同到期后，本合同自行终止。

2. 甲方全权委托乙方在不低于甲方售房底价的情况下与客户签订定房协议书，并代甲方收取房款。

3、在本合同有效期内，甲方不得指定其他人或中介机构销售该不动产。

4、委托期满仍未销出者，甲方授权乙方可在委托底价内下浮 ____%出售。

六、费的收取

1、乙方的费为本合同所售不动产，在出售成功后按成交总额的____%收取，乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价部分，甲方得 ____% ，乙方得 ____%.费由甲方以人民币形式支付，由乙方从代收房款中扣除。

2.甲方在与乙方客户正式签订房屋买卖合同，乙方客户支付首期房款后，乙方即可获得本合同所规定的全部费。

3、甲方委托乙方在信息宣传系统上为该物业广告及带购房客户到现场看房，双方商定甲方向乙方支付信息费、产证鉴定费及服务费合计 元。

七、双方权利义务：

1、甲方向乙方提交如下房屋产权证明资料，并保证其真实、准确性。

1)《土地使用权证》、《房屋所有权证》、房主身份证等有效证件的复印件及原件，乙方核对原件无误后将原件交还甲方。

2)已婚夫妇，房屋所有权在一方名下，但共同生活超过八年的，应证得另一方的书面同意。

3)原购房协议书(另：如房屋是集体土地，应提交乡、村办及所属村委会城管科证明)

4)房屋平面结构图及附属设施说明清单、钥匙等。

5)房屋是否设定担保等债权、债务的书面声明。

6)有委托人代办的，应出具经公证的房主授权委托书原件及受托人身份证明。

2、甲方保证该不动产的产权清楚，若发生与之有关的权属纠纷及债权、债务纠纷概由甲方负责清理，因此给乙方及乙方客户照成的经济损失，甲方必须负责赔偿。

3、乙方在与客户签订定房协议书合同后，甲方应在得到乙方通知后三天内来乙方处签署销售确认书，并与乙方客户会签购房合同，如因甲方地址、电话变更，而未能通知甲方而给甲方所造成的损失概由甲方负责。甲方联系电话及地址以本合同所载的地址为准，经交邮即为送达。

4、甲方与乙方客户签订房屋买卖合同后，若双方委托乙方办理房产证的过户手续，应支付代办费。

5、房产证办理过户完毕，甲乙双方结清房款，则本合同指定的不动产义务即告完成。

6、原则上，乙方要求甲方应在房产证办理过户后，方交付房产给购房客户。特殊情况下，甲方愿提前交房应书面通知乙方。

7、乙方系房地产的中介机构，依法承担中介机构的权利义务。

八、违约责任：

1、乙方在委托期间，将委托不动产出售，并与购房客户签订定房协议书，如购房客户未履行定房协议书所规定条款，乙方有权终止定房协议书，并没收定金;如乙方与购房客户签订定房协议书后甲方反悔的，甲方应支付违约金，违约金的数额为乙方客户缴纳给乙方的定金。

2、甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任。如甲方自行售出委托物业，应以书面形式提前3天通知乙方，否则乙方仍按未售物业出售，就此造成的经济损失由甲方承担。

九、乙方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则，积极、主动、热情地为甲方进行服务，乙方必须严守甲方有关商业机密不能外泄。

十、双方一致同意本合同如发生争议由无锡仲裁委员会仲裁。

十一、本合同一式两份，双方各执一份为凭，本合同附件为主合同不可分割的一部分。本合同自双方签字盖章后生效。

十二、如有其它事宜，可签订补充协议。

甲方： _______________ 乙方：_______________

代表： _______________ 代表：_______________

地址：_______________ 地址：_______________

联系电话： _______________ 联系电话：_______________

开户行：_______________

帐号：_______________

签约日期： 年 月 日

房产销售合同范本

卖方(下称甲方)：

姓名： 国籍/地区： 电话：

身份证/护照号码： 邮政编码：

地址：

所占份额：

居间方(中介方)：

营业执照号码：

联系地址：

法定代表人： 居间备案证号：

联系(人)电话： 传真：

买方(下称乙方)：

姓名： 国籍/地区： 电话：

身份证/护照号码： 邮政编码：

地址：

所占份额：

买方：(下称乙方)：

姓名： 国籍/地区： 电话：

身份证/护照号码： 邮政编码：

地址：

所占份额：

根据《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳市经济特区房地产转让条例》及其他有关法律法规的规定，在居间人居间服务帮助下，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就下列房地产的买卖，订立本合同，以共同遵守。

第一部分 房地产买卖部分

第一条(出售标的)

甲方房地产(下称该房地产)坐落于

房地产证号为 房地产用途为 ，登记建筑面积为 平方米。该房地产始建于 年 月，入伙时间为 年 月 日。土地使用权年限自 年 月 日至 年 月 日止。目前物业管理公司为 管理费为 元/平方米。

该房地产转让时，出卖人对专有部分以外的共有部分的权利与义务同时转移。

该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等见附件一。

第二条;(房地产抵押现状)

买卖双方均清楚该物业产权现状并确认该物业是以现状出售，该物业产权现状为以下第种：

1、已办理商品房房地产证，没有设定抵押，卖方对该物业享有完整的所有权。能完全支配及处理。

2、处于抵押状态，抵押权人为 。抵押权人同意卖方出售该房地产。见附件。

3、处于抵押状态，买方同意于签署合同之日 天内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，双方同意并将房地产证原件托管于居间方或者居间方指定担保公司作为办理过户手续之用。(若买方需委托担保公司担保融资赎楼，则卖方须于签署本合同之日起 天内出具全权公证委托书给担保公司和居间方指定人员，同时卖方须协助买方办理赎楼手续。)

第三条、(房地产租约现状)

双方均清楚本房地产之上所附租赁债务现状并同意以下第 种处理办法。

1、该物业没有租约。

2、该物业之上存有租约，其租期到 年 月 日止。租金为 元/月，押金为 元。承租人已书面放弃优先购买权。卖方须于合同签订日将承租人的放弃优先权的书面文件原件交予买方。双方同意由卖方在实际交付房地产时处理与承租人的租赁关系事宜。

3、该物业之上存有租约，其租期到 年 月 日止。租金为 元/月，押金为 元。承租人已书面放弃优先购买权。卖方须于合同签订日将承租人的放弃优先权的书面文件原件交予买方。双方同意由买方处理与承租人的有关剩余租期事宜。卖方所收取的押金转交予买方。剩余租期的租金由买方收取。

第四条(附着于物业之上的户口)

本物业之上所附着的户口(无论是出售人自已的还是别人的)，出售人保证于收到房地产成交全部价款之日起 日内迁出，否则，买方有权要求其迁出。同时卖方可按本合同房地产总价款的百分之 向买方承担违约责任。

第五条(物业转让价格)

甲方自愿将上述房地产出售给乙方，转让价为 。该成交价不含税费。

第六条、(交易定金和履约保证金)

经双方协商，买方同意在本合同生效的同时向卖方支付定金人民币 元整(小写： )定金不得高于成交价的百分之二十。

为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付物业和结清所有费用，双方协商同意在房款中暂扣 元作为履约保证金。此款在卖方实际交付房地产时进行结算。

第七条、(税费承担)

按政府有关规定，买卖双方需另付税费：⑴营业税;⑵城建维护税;⑶印花税;⑷所得税;⑸契税;⑹增值税;⑺产权登记费;⑻权籍调查费;⑼公证费;(10)评估费、(11)律师费、(12)保险费、(13)抵押服务费。(14)土地使用费;⒂其他： 。(以实际发生的税、费单为准)

经双方协商，其中：

1、买方支付上述 项;

2、卖方支付上述 项。

[第⑼项费用发生在涉外合同的情况下，;]

第八条(买方付款方式)

经买卖双方协商一致，约定买方按下述第 种方式给付定金、履约保证金之外的楼款(ab两种方式选取其中一种)

a、一次性付款

双方同意，买方须将除定金、履约保证金之外的楼款人民币/港币

元整(小写 )于 年 月 日之前交由双方指定的银行监管。(买卖双方另行签订资金监管协议)。

b、买方向银行按揭付款

1、买方须将首期款(不含定金)人民币/港币 元整(小写 )于 年 月 日之前交由双方指定的银行监管;

2、买方于 年 月 日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查，审查和审批等手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，放款时间为银行约定时间交付予卖方。

如买方支付首期款之余额少于交易价格与银行承诺发放贷款的差额之余额，则首期款金额应相应增加，买方须于银行出具承诺贷款函后三日内补足并交由双方指定银行监管。

3、分期付款：

买方自合同生效之日起 日内支付全部房地产价款的百分之 ，即人民币 元。

买方自合同生效之日起 日内支付全部房地产价款的百分之 ，即人民币 元。

买方自合同生效之日起 日内支付扣除履约保证金后的余款人民币 元。

第九条 买方逾期付款的违约责任

买方未按照本合同约定的期限付款的，按照下列第 种方式处理：

1、按照逾期时间和欠款比例，分别处理

a、逾期在90日内(含90日的)，或逾期超过90日但未支付到期价款的金额未达到全部价款的五分之一的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全部支付应付款之日起，买方按日向卖方支付该笔逾期应付款万分之三的违约金。合同继续履行。

b、逾期超过90日后，且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，卖方有权要求买方支付全部价款或者在该款项付款期限届满之日起半年内解除合同，卖方解除合同的，买方按累计应付款的百分之十向卖方支付违约金。卖方应当返还已付的全部购房价款。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之四的违约金。

本条中的逾期应付款是指按照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期付款与该期实际已付款的差额确定。

2、(双方自行约定的处理办法)

。

第十条 (房地产交付)

乙方应当于 将上述房地产交付予买方。在交付房屋时，应当履行下列第 手续：

1、买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并交接该附表一中所列物品。

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。

3、移交该房屋钥匙。

4、

5、

。

第十一条(延迟交房的违约责任)

除合同另有约定的特殊情况外，卖方未按本合同第 条约定的期限将本房地产交付买方，按下列第 种方式处理：

一、按逾期时间，分别处理：

1、逾期在90日内(含90日)，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，卖方每逾期一日，应向买方支付相当于房地产总价款万分之四的违约金，合同继续履行;

2、逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当退还全部已付购房款和银行同期存款利息。同时，卖方按本房地产总价款的百分之十向买方支付违约金。并承担买方因本次交易所发生的佣金、赎楼费、税费等等一切相关费用;

3、逾期超过90日，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，但自约定交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以本房地产总价款为基数以日万分之四向买方支付违约金。

二、双方约定的其方式

第十二条、物业附随债务的处理

卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权从履约保证金中抵扣上述欠费。

第十三条(产权转移登记)

甲、乙双方自所签房地产现售合同生效之日起 日内，共同到房地产权登记部门申请预告登记，预告登记后 日内双方应携带房地产证书到房地产权登记部门办理产权转移登记手续。在房地产转让过程中发生的各项税费，均依照国家、省、市有关规定交纳。双方另有约定的，从其约定。办理《房地产证》的有关税费，按双方所约定处理。未有约定的，按国家、省、市的规定由甲乙双方各自承担。

第二部分 居间服务部分

第十四条(居间服务内容)

(一)、居间方为买方提供的服务内容

1、接受购房意向委托并为买方联系合适物业;

2、陪同买方看房;

3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图(包括但不限于房地产权状态、现状、房价、房地产所附着的学位及户口、付款方式、违约责任等事项)

4、对所售房屋进行产权事项的调查。

5、促成买卖双方交易完成，协助办理交接宜。

6、协助办理向银行抵押贷款事宜。

7、

8、

(二)居间方为卖方提供的服务内容

1、接受卖方售房意向委托并为卖方联系合适买家;

2、向卖方准确传达或报告买方的真实意图(包括但不限于房价、付款方式、违约责任等)

3、促成买卖双方交易完成，协助办理交接宜;

4、协助卖方办理赎楼事宜。

5、

6、

第十五条(前期佣金收取)

1、居间方在本居间合同生效时，有权向买方收取前期佣金总计(大写) 元。(不超过买方应交佣金总额的百分之三十)，如买卖双方未能签订房地产买卖合同或未完成产权过户，则此前期佣金无需退还。因居间方原因导致除外。

2、居间方在本居间合同订立时，有权向卖方收取前期佣金总计(大写) 元。(不超过卖方应交佣金总额的百分之三十)，如买卖双方未能签订房地产买卖合同或未完成产权过户，则此前期佣金无需退还。因居间方原因导致除外。

第十六条(后期佣金收取)

1、居间方在买卖双方签订房地产买卖合同时，有权向买方收取后期佣金人民币(大写) 元。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，此后期交易佣金无需退还。因居间方原因导致除外。

2、居间方在买卖双方签订房地产买卖合同时，有权向卖方收取后期佣金人民币(大写) 元。双方最终未能完成该房地产产权过户，此后期交易佣金无需退还。因居间方原因导致除外。

第十七条(违约责任)

1、卖买双方利用居间方所提供信息、条件、机会等信息交易平台，私自签署房地产买卖合同或者中途委托其他中介公司的，买卖双方应当承担违约责任。居间方有权要求买卖双方支付交易服务费和佣金。

2、因卖方过错或违约，致房地产买卖合同不能签订交易不能促成的，卖方需支付居间方双倍交易服务费和双倍佣金。买方可要求卖方赔偿已经支付的交易服务费与佣金损失。

3、因买方过错或违约，致房地产买卖合同不能签订交易不能促成的，买方需支付居间方双倍交易服务费和双倍佣金。卖方可要求买方赔偿已经支付的交易服务费和佣金损失。

4、因居间方原因，致房地产买卖合同未能签订或者房地产产权未能过户，居间方应对买方按已支付的交易佣金和交易服务费进行双倍赔偿。

5、因居间方原因，致房地产买卖合同未能签订或者房地产产权未能过户，居间方应对卖方按已支付的交易佣金和交易服务费进行双倍赔偿。

6、因不可抗力因素致房地产买卖合同不能签订或者房地产产权未能过户，居间方应于不可抗力情形消除后五个工作日内退还买卖双方交缴的交易服务费和佣金。

第十八条(双方约定的其他事项)

第十九条(本合同与其他文件的冲突解决)

于本合同之外三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议之内容，如有与本合同不相符的，以本合同为准。

第二十条 (合同附件)

本合同共有附件 份，页数为 页。合同附件为合同重要组成部分，与本合同具有同等法律效力。买卖双方应于各附件每页签字确认。

第二十一条 (法律适用与纠纷解决)

因本合同发生纠纷，由甲乙双方协商解决，协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取下列第 种方式之一解决

1、向深圳仲裁委员会申请仲裁

2、向中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会申请仲裁。

3、向人民法院起诉;

第二十二条(合同数量及持有)

本合同一式 份，甲乙双方各执一份，其他交有关部门。均具同等法律效力。

第二十三条(送达)

当事人所填写确认的地址即为送达地址。

第二十四条 (合同生效)

本合同自双方签订之日起生效。

卖方： 居间方盖章： 买方：

人： 居间人员： 人：

证号：

年 月 日 年 月 日 年 月 日

销售房地产合同参考

甲方：__________________________

地址：__________________________

邮码：__________________________

电话：__________________________

法定代表人：____________________

乙方：__________________________

地址：__________________________

邮码：__________________________

电话：__________________________

法定代表人：____________________

甲、乙双方在互惠互利的基础上，经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方独家销售甲方开发经营的房产事宜，达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条 合作方式和范围

甲方指定乙方为独家销售，销售甲方指定的由甲方在____________ 开发建设的房产(房产具体情况详见本合同的附件)，该房产为(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房)，销售面积共计________平方米。

第二条 合作期限

1.本合同期限为______个月，自_______年____月____日至_______年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲、乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长_______个月，可循环延期。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。

2.在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。

3.在本合同有效期内，甲方不得指定其他销售商。

第三条 费用负担

1.推广费用由乙方负责。甲方如特别要求制作电视广告、印制单独的宣传材料、售楼书等，该费用则由甲方负责并应在费用发生前一次性到位。

2.具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。

第四条 销售价格

1.销售价目详见本合同的附件。

2.乙方可视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向上灵活浮动，但浮动幅度原则上控制在______%内。

3.甲方同意乙方视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向下灵活浮动______%内，低于此幅度时应征得甲方的认可。

第五条 佣金及支付

1.乙方的佣金为成交额的____%.乙方实际销售价格超出本合同规定的销售价目时，超出部分归乙方。

2.佣金由甲方以人民币形式支付。

3.甲方同意按下列方式支付佣金：

甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中所约定房产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。

如乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余

款项返还甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4.因客户对认购书违约而没收的定金，由甲、乙双方五五分成。

第六条 甲方的责任

1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：

(1)甲方营业执照复印件和银行帐户;

(2)政府有关部门批准的国有土地使用权证、建设用地批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。

(3)关于代售房地产的所需的有关资料，包括：平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器设备配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;

(4)乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;

(5)甲方签署的委托乙方销售的独家委托书。

以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。

甲方保证若客户购买的房地产的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。

2.甲方应积极配合乙方的销售，并保证乙方客户所订的房号不发生一屋二卖等误订情况。

3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。

第七条 乙方的责任

1.在合同期内，乙方应做好以下工作：

(1) 根据市场，制定推广计划;

(2) 在委托期内，进行网络、媒体、声讯电话等方式的广告、宣传，利用各种形式开展多渠道的销售活动;

(3) 派送宣传资料、售楼书;

(4) 在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况;

(5) 在甲方与客户正式签署房地产买卖合同之前，乙方以人身份签署房产认购或预定合约，并收取定金;

(6) 乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。

2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。

3.乙方应信守本合同所规定的销售价格与浮动幅度。非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲、乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况，乙方应告知甲方，作个案协商处理。

4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。

第八条 合同的终止和变更

1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律、经济等事宜。本合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，甲、乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。

2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

第九条 其他事项

1.本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。

2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

甲方：________________ 乙方：________________