商业策划思路范文

导语：如何才能写好一篇商业策划思路，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】利率 商业银行 市场一、利率市场化进程与我国金融机构的风险趋势

利率市场化是一国金融深化重要的质的标志，当一国利率水平及其结构完全由市场供求、风险程度、通货膨胀以及经济性质等市场因素共同决定时，该国便实现了利率市场化。

美国利率市场化改革从1973年开始，仅利用了短短10时间，虽然利率自由化的迅速实现促进了金融竞争和金融效率，但最终爆发了80年代和90年代国内银行业的危机。

从1978年开始，我国实行由中央银行直接调控基准利率、各商业银行在基准利率一定百分比范围内自行调节存贷款的浮动利率机制。

20世纪80年代以来由于利率风险不能有效控制，导致巨大损失甚至陷入破产境地的银行如美国明尼阿波利斯第一系统银行（First Bank System，Inc.，of Minneapolis），因其错误预测未来利率水平下跌而大量购入政府债券，同时并未对利率风险进行有效管理，在其后利率不断上扬情况下债券价格下跌，使其损失高达5亿美元。因此，商业银行等金融机构必须重视利率市场化条件下的利率风险管理问题。与此同时，我国金融机构对利率风险管理变得十分重要。

2006年至2010五年期间，央行共15次调整一年期金融机构存贷款基准利率，其中有10次上调，5次下调。面对如此大幅度和高频率的利率调整，选择8家国内商业银行进行分析。

二、利率风险的衡量指标

（一）资金缺口

资金缺口（GAP）=利率敏感性资产（Interest Rate Sensitive Assets）-利率敏感负债（Interest Rate Sensitive Liabilities）

利率敏感性比率（IRSR）=

已知：利率敏感性比率大于1时，资金缺口为正；利率敏感性比率小于1时，资金缺口为负；利率敏感性比率等于1时，资金缺口为零。

从利率敏感性比率看，2006-2008年间，全部银行该比率偏离1的程度都在10以内，说明100%的银行都保持了较高的利率风险暴露程度，此时，只有积极正确的资金缺口管理，高利率风险暴露才会带来高净利息收入。

（二）有效持续期缺口（久期）

有效持续期缺口（DGAP）=资产平均持续有效期（ ）-负债平均持续有效期（ ），指总负债与总资产之比， 始终小于1。

从以上分析，我们需要找出我国以商业银行为代表的金融机构的利率风险管理的优点及弊端，并对此进行探讨和研究应当采取什么策略加强利率风险管理防范。

建立起高效的现行的现代利率管理机制；科学准确地预测利率；建立了科学合理的本外币存贷款定价机制；创建适合自身特点的利率风险管理模型。

按揭贷款持续期的计算：

（1）假设银行发放一笔N年期的按揭贷款，贷款金额A万元，合同规定，借款人按月于每月末等额偿还C万元，直到第n年末，已知市场利率为r。该笔贷款的麦考利持续期为：

该笔贷款的修正持续期为：

可以看出，按揭贷款的麦考利久期与贷款的本金和分期偿还金额都无关，只受贷款期限和市场利率的影响。

（2）同理可以计算市场利率为r，每年末支付c 元的永续年金的麦考利久期和修正久期：

三、证券投资组合的持续期

通常对投资组合持续期的计算有两种方法：

（1）加权平均值的持续期：

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企业营销队伍建设是业务战略和人才战略聚焦后的共同成果。企业战略的实施需要一批有专业知识、专业技能、综合素质的人才共同完成。对于烟草商业企业而言，市场营销是一切活动的重中之重，自然也就需要大量具备专业营销背景、营销理念、营销能力的人才来共同推进企业发展。因此，构建有层次的市场营销人才队伍是每一个烟草商业企业都必须着力解决的战略性问题，它关系着企业营销的根基，同时也是企业长久地占有市场的有效保障。根据二八理论，聚焦营销队伍，将更多地精力投入在营销系统员工队伍建设，才能保证企业管理效益的最大化。

二、烟草商业企业营销队伍建设措施

1.构建分层的营销职位体系，建立营销职位标准

组织是企业进行职能业务处理的直接体现，细分的业务环节需要有组织结构相对应才能做到权责明确、便于追根溯源。因此，组织结构搭建是企业管理实践中需要着重解决的第一步。工作认识细致到位、工作流程清晰明确，才能构建出层次合理的营销职位和组织，进而形成营销体系的基础。结合烟草企业的业务实践来看，第一层次是战略规划岗位，包括市场营销战略规划和目标测算等，具体又可以细分为国家政策信息收集、市场信息收集、同行业竞争情况调研、年度经营指标预算等，属于战略贡献度最高的一系列职能岗位；第二层是营销策划岗位，包括营销模式安排、促销活动策划、目标市场区域调整等，属于连接企业和市场的中间桥梁型策划岗位；第三层是营销管理岗位，包括经销商管理、销售计划监控、销售情况反馈等，属于直接面向中间消费者和零售消费者的职位。对于第一层职位，人员选拔标准侧重于战略性思维，强调信息处理能力、市场洞察能力、管理咨询能力等；第二层职位，人员选拔标准侧重于分析思维，强调市场策划能力、活动组织能力等；第三层职位，人员选拔标准侧重于沟通能力，强调和中间经销商的关系维护能力、消费者关系网络的构建能力、经销商开发能力等。总而言之，营销能力的提升，根本在于组织内部的管理水平，将营销的思路和理念贯穿到组织设置和人员管理中，公司整体营销能力才能逐级逐层发挥出来。

2.采取多种激励手段，提高工作积极性

烟草商业企业的营销系统，如果突破人员雇佣关系来看，更重要的在于两类群体。第一类是公司内部的卷烟营销人员，特别是客户经理，他们承担着连接烟草商业企业和市场零售客户的桥梁作用；第二类是一级经销商，他们既是企业的客户，同时也是支撑企业营销的重要力量。经销商相比于营销人员，与企业没有固定的雇佣关系，而是呈现出商业合作关系，因此，两类主体的管理方式也大相径庭。营销人员作为企业的一部分，激励手段更应偏重于对工作业绩的考量和管理。在人员基本素质胜任的基础上，通过对工作结果的奖惩和职业发展的进阶来实现对内部员工的激励；经销商是企业外的合作者，激励手段更应类似于销售促销手段，可以采用价格促销、积分奖励、企业参观、组织活动等形式进行激励，目的是增强经销商对于企业的忠诚度和依赖感。

3.加大人员培训力度，宣贯企业营销思路

通常情况下，人们对工作的理解越深刻，行为越能达到最初期望的效果。因此，企业需要对营销人员进行专业培训，才能够帮助营销人员更好的理清工作思路。首先，对于内部营销人员，让大家更清楚年度经营目标和现实经营情况，能够激发员工更加密切地关注业务运行状况和指标完成情况，自然而然地将企业目标内化于个人工作和行为中，通过内部战略和计划的培训和讲解帮助员工提升战略理解能力。其次，对于外部经销商，让大家更清楚每个系列产品的特点、口味、目标客户群体、产品定价层次，能够帮助经销商更加快速地识别目标顾客，提高销售行为的有效性，潜移默化地将企业营销策略意图直接导向终极消费者，有利于企业未来的市场策划和发展。

三、结语

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大家好，首先感谢局上给了我们这一次参与竞聘的机会，我想说：面对这次的机遇与挑战，我对自己充满了信心、对广告邮购公司的未来充满信心。

竞聘这一个岗位，我自身的优势是：到广告组后，系统学习了有关广告策划、广告制作以及广告营销方面的知识，有丰富的广告策划经验和较高广告制作水平。通过我的策划、设计的广告作品近百幅，客户满意，受到好评。

如果我是广告邮购公司经理，要使公司工作开展得有声有色，要有自己的思路和设想。下面，我谈谈对广告邮购公司未来对外经营、对内管理中的一些工作思路：

首先广告邮购公司的方针目标是：

强化公司职能，突出发展中心，转变经营模式，树立营销理念，加强管理力度，为完成××万业务收入而拼搏！

广告邮购公司作为一种全新的媒体，必将给客户一种全新的感觉，因此换一种全新的广告理念，改一改昔日的宣传方式，是公司在以后管理工作中的思路之一。在知识经济到来之时，最大程度地赢得客户，获取利润是我们的追求。让客户在选择我们的时候，能够充分感受到邮政广告得天独厚的信息传播网络，因此依靠邮政网络的平台经营广告，应该是邮政事业在信息产业化竞争中做出的正确决策，我们邮政广告人有信心、也有决心去做好这一领域的开拓。

1、制作发行明信片由我们公司独家经营，是一个非常有潜力的项目，公司在今后的业务发展中，将作为重点项目之一来开拓更大的客户市场。通过员工努力和借助社会力量，与学校、企业、单位、全市风景区有关部门联系，洽谈发展，制作企业明信片，开发景点型门票和文化收藏型明信片。

2、公司将积极与各大单位建立联系，拓展商业信函业务市场，提高商业信函业务宣传，使其拥有更多客户。让客户了解，商业信函不只是用于账单一种用途，重大节日、重大的活动等都能以商业信函的方式广告，让需要利用邮政的信息资源，给他的目标用户发送业务信函的企业都来加入。

3、公司将创造条件，增加、开发户外广告市场。在××××，增设广告制作门市部一个，计划在条件成熟后，在城内增设广告制作门市部，承接广告邮购业务，买断一些黄金路段的市政设施以及大型商贸、文体活动的广告权；另外，大家都可以看到，大楼的对面、干道的两旁有多块的大型喷绘广告牌，这些都是由其他广告公司策划和的，利润相当可观，我一直在构思，为什么不可以利用我们邮政大楼楼体来做一些大型广告牌，这里处于××××主干道上，地理位置十分优越，而且我们在自己的大楼做广告，成本也相对较低，只要做得好，必定吸引得了大客户的注意力。

4、公司将组建一支专业化营销队伍，运用商业运着方式，上门宣传、洽谈、揽收邮政广告业务，占领市场，并注重营销的实际效果。在邮政营销网点、各支局、所以及我们局里员工中开展业务承接，利润分成，调动起我们系统内部职工联系广告业务的积极性。

5、发展和健全邮政代销网络，吸引客户。据我了解，“娃哈哈”遂宁总经销商，想通过邮政网络，把他们的产品推销到农村市场去，这说明邮政网络的作用已经被一些客户所认识，公司可以在如何健全农村邮购代销网络上下功夫，有了好的销售网络，将会有更多象“娃哈哈”这样的客户主动与我们建立业务关系，邮政信息网络才能真正发挥其优势，公司的经济效益也能得到更大的提高。

6、企业网络化已不再是一种时髦，而是一种必然，利用互联网开展业务取得收益也应该是我们广告邮购公司新的经济增长点。例如开办邮政广告网络黄页，针对遂宁所有的企事业机关、单位、学校、社会团体，把他们的信息建立在网络中，这样，一方面对信息的查询者来说可以通过网站，能够更快、更方便、更准确地获取信息，一方面提供信息的企事业机关、单位、学校、社会团体也依靠我们的网络起到了很好的宣传、广告作用。

我是一名党员，也是一名退伍军人，在党的培养和部队严格的军事化管理中，培养了我政治觉悟高、组织能力强，对于公司的内部管理，我想首先应该服从局领导的管理，认真贯彻和落实局里的各项规章制度，在这个大的前提下，来做好公司的内部管理：

1、在公司中建立一种能够激励每个员工发挥他们创造性工作能力的管理体系；建立一种全新的广告理念，来适应现代广告市场的需要。

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营销策划方案是商业银行在进行金融产品或服务的市场销售之前，为使销售达到预期目标而进行的各种销售促进活动的整体性策划文书。

2.作用

营销策划是针对某一客户开发和某一产品营销而制作的规划，它的任务是为将朦胧的“将来时”渐变为有序的“现在进行时”提供行动指南，由此而形成的营销策划方案则是商业银行开展市场营销活动的蓝本。

3.特点

营销策划方案必须具备鲜明的目的性、明显的综合性、强烈的针对性、突出的操作性、确切的明了性等特点，即体现“围绕主题、目的明确，深入细致周到具体，一事一策，简易明了”的要求。

结构模式

1.种类

商业银行市场营销策划方案因其策划的对象不同可分为大型优良客户营销策划方案、重大项目营销策划方案、市场调查策划方案、产品推介策划方案等等。

2.结构

营销策划方案的基本结构是：

第一部分：营销策划方案封面

在这部分内容中,策划者需分项简要概述以下内容:

(1)营销策划的全称。

基本格式是:××银行关于××××营销策划书

(2)营销策划的部门与策划人。

营销策划:××银行××分(支)行客户部

主策划人:×××、×××、×××

(3)营销策划的时间。

××××年×月×日

第二部分：营销策划主题和项目介绍

根据不同的营销策划对象(即营销策划项目),拟定各自所应围绕的主题。营销策划主题是整个营销策划的基石和内核,是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍，包括项目的背景、项目的概况、项目的进展、项目的发展趋势等。

第三部分：营销策划分析

营销策划分析可以是逐项分类分析,也可以作综合分析,视策划的具体情况来定。

(1)项目市场分析。

宏观环境状况。主要包括宏观经济形势、宏观经济政策、金融货币政策、资本市场走势、资金市场情况等等。

项目市场状况。主要包括现有产品或服务的市场销售情况和市场需求情况、客户对商业银行新产品或服务的潜在需求、市场占有份额、市场容量、市场拓展空间等等。

同业市场状况。主要包括同业的机构、同业的目标市场、同业的竞争手段、同业的营销方式、同业进入市场的可能与程度等等。

各种不同的营销策划所需的市场分析资料是不完全相同的,要根据营销策划需要去搜集,并在营销策划中简要说明。

(2)基本问题分析。

营销策划所面临的问题和所要解决的问题,这些问题的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解决这些问题的基本思路如何确定,出发点是什么?通过何种途径,采取什么方式解决?等等。

(3)主要优劣势分析。

主要优势分析：围绕营销策划主题,将要开展某一方面的市场营销活动(如市场调查、新产品开发、市场促销、广告宣传等),拥有哪些方面的优势,主要是自身优势(即自身的强项)分析,也应考虑外部的一些有利因素。营销策划就是要利用好有利因素,发挥出自身优势。分析优势应冷静客观,既不能“过”,也不能“不及”,要实事求是。

主要劣势分析：主要劣势分析就是分析与将要开展的市场营销活动相关联的外部一些不利因素和自身的弱项、短处等。营销策划就是要避免和化解这些不利因素,如何弥补自身的不足，.错开自身的弱项。

主要条件分析：主要条件分析就是分析将要开展的市场营销活动所需要的条件，包括已具备的条件和尚须创造的条件,逐一列出,逐一分析,以求得资源的最佳利用与组合。

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在中地行鼎盛时期，为寻求个人突破，他又毅然创办了旭辉国际地产运营机构，与他的新伙伴们开始超越自我的二次创业。创造奇迹的冯晖，运用其独创的房地产系统运营策划服务模式（RSMO），在中国的房地产市场创造了一个个令业内赞叹的经典案例，演绎了一幕幕地产传奇故事。

与冯晖对坐在咖啡厅里，感受一位年轻企业家的内心独白以及其对中国房地产的信心、希望、忧虑与设想......

充满诱惑力的大蛋糕

记者：你把自己定位于商业地产运营策略供应商，为什么对商业地产情有独钟？

冯晖：我在十年前就预计商业地产在新世纪必然有一个蓬勃发展的机遇，就想通过一个个的案例，把商业地产的理论体系和专业化服务做起来。因为对于我们地产策划机构来说，住宅地产的发展空间越来越窄了，一是住宅地产市场越来越趋于平稳和理性，最后达到市场平衡，房地产行业需要新的经济增长点；二是住宅产品没有再生性，属于消费性地产，使用年限是70年，人们住在里面，变动性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋买卖，对我来说，感到缺乏挑战性。而商业地产就不同了，它的使用年限是40年，具有更新换代性，尤其是商业地产和住宅地产比较起来，具有五大特点：一是价值高；二是可以永续经营；三是充分享受物业的增值；四是它延伸出来的边际效益和回报是住宅所没有的；五是商业地产项目开发抗风险能力比较强，所以它属于动力地产的范畴。

我国目前正处于城市化高速发展期，商业地产使传统的商业形态发生裂变，这是一个充满挑战的事业。城市能将商业的价值无限扩大，并为商业的现代化、多元化提供最现实最厚重的载体。因此，商业与地产的联动，实质上就是将城市经济的两个重量级板块粘合在一起，形成城市化的“拳头产品”――商业地产开发。进入21世纪，我国的商业地产市场正在从长达10年的沉寂中走出，并快速升温。去年，商业地产市场更显蓬勃发展，各地商业地产项目如雨后春笋，成为房地产开发中极具潜力的投资型项目。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向动力型地产裂变。

发展商不能往火坑里跳

记者：有人说，商业地产卖的越好死得越快，这话有道理吗？

冯晖：商业地产项目就要遵循商业规律。一个成功的商业地产项目，有四个重要因素，其一是选址和定位；其二是商店和商品的规划；其三是商户组合；其四是经营管理。商业地产，“商业”是灵魂，地产是载体， 正因为许多开发商是初次涉足商业地产开发，所以犯了原则性错误：用住宅开发的思路开发商业地产，以住宅开发一次性收益代替商业地产靠物业升值赢得长线投资回报和现金流的获益方式。

这么多年，全国的商业地产开发成功的个案极少，失败的则比比皆是。没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足商业地产！这是有道理的。投资商业地产如果没有一定的投资分析和中长线投资技巧、预测和抗风险能力，就最好谨慎为之。因为商业地产的竞争比住宅地产还要厉害，没实力、没耐心、没经验无异于玩火。

记者：你对目前我国商业地产的形势有何看法与见解？

冯晖：商业地产更容易导致金融风险，因为它的投资量越大，回收期更长，投资下去，如果后续经营不好，很难取得理想的回报效益。商业地产对整个城市的影响更大，而且影响是多方面的。如果一个商业地产项目失败，投资者的资金收不回来，开发商是没有第二次生命的，经营者的资金沉淀在铺位上，对专业管理者意味着管理的失败，对终端消费者来说是享受服务方面的损失，从政府的角度看是城市规划建设的一个败笔，因为大的商业项目都是城市规划的重要课题。

当前我国的商业地产现状有六个方面：一是有的发展商因为对商业不了解，导致对商业地产项目开发十分盲目，并急于追求短期的回报和资金回笼，这种情况下，成功的可能性很小；未来两年，随着众多商业地产项目投入运营，很多分割产权出让的项目可能会有大批投资商业面积却收不到预期回报的投资人会找开发商清算。

二是商业与地产的不匹配，相互脱节是很严重的问题。商业与地产对应不起来，场和市对应不起来，商业建筑和零售商的需求对应不起来，结果导致招数困难，或者需要重新整改，造成重大资源浪费。

三是政府正充分看到商业地产的金融风险并加强监督。目前，商业地产开发主体多是住宅开发商转型，与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且分割产权出让的操盘模式居于主流。金融方面的调控对商业地产的打击更大，更直接。

四是没有实力的商业地产项目，通过资产重组合作和转让有实力的开发商是较好的办法。有的开发商为了收回资金更多的拼命销售，采用降价销售办法，导致商业项目烂尾，后续无法经营，其危害性更大。

五是随着零售业在今年年底彻底对外开放，我国商业地产整个行业的开发水平在提升，并逐渐与国际化接轨，但国外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全适宜中国的国情，盲目引进和照搬也不利于商业地产的发展。

六是如何找到一套国内商业地产行之有效的本土化运营的形式，这是迫在眉睫的问题。舶来品在国内行不通。只租不售，钱从何来？物业既要卖的好，又要经营得好，这才是打开商业地产运营的金钥匙。

需要系统运营策划模式

记者：商业地产项目投资巨大，严格说起来，只许成功，不许失败，能够做到这一点吗？

冯晖：商业地产项目只要能够立项，大多因为这些项目存在一定的商业价值，也就是说都具有一定的地段优势。各自有各自的优劣势，只要我们把土地的价值发挥到最大，把劣势转化为优势，商业地产项目是会成功的。

地产，顾名思义，就是要研究如何让土地产出的更多，当然不是研究土地的化学成分，那是农业所需要的。我们要研究的是土地的经济地理属性，研究它的空间位置，我们常常看到位处同一条路上的几个商业项目却有不同的表现，"冷热不均"，其中一个十分重要的原因是对地段的理解不够深入。地段是地域文化、消费能力、人口素质、消费特点、消费覆盖面等多种因素的客观反映，这个地方所处的位置适合干什么，有多少商业用地，多少人口，周围环境怎么样，只有深入地段背后的研究才会给项目找到清晰的定位。

记者：关于商业地产的策划，能谈谈具体做法吗？

冯晖：商业地产项目是需要精心策划的，没有策划的商业地产项目是注定走不长远。目前在地产策划营销界有三大类型，一种是以战略策划为主，属于理论性研究机构，善于宏观分析和概念提炼，以思维超前著称于世，但那些战略方案客户往往难以执行；一种是以房地产销售为主的实操性公司，善于具体的销售业务和执行层面的战术设计，以某一项目的销售业绩受到业界的赞誉，但因为缺乏应有的高度，不能给与客户一种长远的、系统的战略指导。近年来又有一种所谓全程参与的策划营销观点，主张策划机构从项目一开始就参与进去，自始至终跟踪服务。但全程策划虽然是每个环节都参与，由于参与不够深入，同样不能保证各个环节的统一，很难保证项目的成功。商业地产开发的成功必须要有一个创新的服务模式来保障。

记者： 你有没有更好的模式来解决？RSMO模式是一种什么模式，与其他模式有什么不同？

冯晖：RSMO模式是“房地产系统运营策划”模式的英文简写（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一种以逆向思维观察问题、分析问题、解决问题策划模式，对一个项目来说，RSMO模式不是注重的某一点、某个局部、某个时期，而是从全局高度考量，从后期是否能永续经营与持续发展入手，先考虑项目的后续经营与持续发展的远期战略，再根据总体战略要求与部署，提出系统的确实可行的解决方案，最后在项目开发与实施过程中进行整体统筹运作。

运营策划与全程策划等其他模式的区别在于：在实操中，由于很多策划公司没足够的资源与专业支撑，其所谓全程策划仅限于表面化的参与，仅停留在肤浅层次上，根本无法给开发商以建设性的指导。所以由于自身专业的限制，全程策划根本无法保障策划的真正成功。

篇6

各位来宾，各位朋友，下午好！

很高兴看到这么多全国各地的朋友能参加我们的峰会。大家都是高管，工作很忙，为什么还要抽出半天时间参加这个会议呢？而且有这么多朋友参加。我想归根到底，是我们生存的环境变化了，药越来越难做了。

今天，铂策划想借这个机会跟诸位探讨一下，为什么药越来越难做了，怎样做才能越做越轻松，这是战略层面的事情；另外还想给诸位交流一下，我们最近的营销实务方面的思考，怎样提升我们产品的营销绩效，怎样吸纳最新的营销思路。

首先来说环境的变化。我们铂策划发现，2000年以来，近4年，全国各地几乎没有一个新的OTC、保健品品种能迅速做大，做到全国去。这里面当然有深刻的原因，就是我们生存的环境发生了很重大的变化。

第一，政府管理层面上，近年来一直在加强对行业的监管。近年来，主管部门通过了处方药与OTC的分类办法，通过了药品招标政策，连续多次进行药品降价；此外对生产企业的强制性GMP认证、对商业流通单位的GSP认证，整合食品与药品管理部门；对企业广告投放监管的加强……政府通过的各类措施，不但提高了行业规范程度，更提高了行业竞争的壁垒，导致大量的中小企业退出竞争；

第二，从工业、商业的角度看，同业竞争正日趋白热化。从竞争态势上说，当前药业的大型企业已形成了竞争垄断的态势；从产品上说，当前存在的严重的产品同质化倾向，仿制药众多，创新药、独家品种少，导致恶性价格竞争，挤压工业利润；从商业渠道来说，新的流通巨头、大型连锁终端正在快速出现；而传统的招商制，因为缺乏互信机制正趋于没落；从营销战术来说，近年来，随着直销、会务营销、服务营销等新模式、新形态的出现，也导致竞争加剧；

第三，媒体的变化。近年来，随着经济发展，我国的媒体发生了很大变化。报纸厚了，电视节目多了，这意味这同样的广告版面、时段，现在消费者有效接受到的信息降低了。同时，广告费却直线上升，从1998年到现在，千人成本上升了6倍之多；正是基于这种种因素，目前传统的广告营销风险增大了；对于做OTC和保健品来说，这是很重要的；

第四，消费者获取信息的通道变化。可供消费者选择的媒体多了，消费者了解的信息通道过多，必然导致广告主效果的下降；即使消费者看到了我们的广告，现在有互联网、有众多不同厂家提供的不同说法，这些都导致消费者趋于理智，使他们对厂家的信息持怀疑态度，说服消费者行动的难度显著提升。

我们可以看到近年来，做成功的新OTC、保健品品种是很少的，但失败的却很多。比如四季三黄软胶囊、脂必妥、汉林清脂、女人缘等。可以发现不管是药品还是保健品，采用传统广告轰炸模式的，成功的都不多。另一方面，实际上，做处方药的企业，也面临着相同的问题。就是市场难做了，利润率下降、新产品推广困难。这是什么原因呢？

其根本原因是，随着竞争日趋激烈，行业环境变化了、市场门槛提升了，因此导致利润率下降、新品推广难度增大。暴利——资本进入——竞争激烈——正常利润，这个规律是适合所有行业的规律，我们药品、保健品行业同样不能例外。

药品行业能不能做？

既然行业难做了，那么我们还要不要做呢？我想这个答案是肯定的。

首先因为药品保健品产业是个门槛相对较低、利润率相对较高且比较稳定的产业。在美国，药品产业的平均利润率多年来稳定在18％左右，保健食品产业的利润率也达到15％左右。这样具有稳定且较高利润率的产业并不多。

其次，药品保健品产业是永恒的朝阳产业。因为不管时展到什么程度，人们永远都有健康和长寿的心理需求。这是药品保健品产业存在的永恒基础。

最后，药品保健品产业，近20多年来一直保持着高增长率；以OTC药品为例，2003年我国OTC增长率达到11％；远远高于世界上其他地区的平均增长率。而我国的保健品产业年销售额也达到500亿元以上，到2010年，估计可以增长到1000亿元的规模。

正因为这些原因，药品保健品产业仍然是充满希望和有活力的产业。越来越难做不是市场的错，而是我们没有能够适应变化。

建立战略导向观念

既然行业充满希望，但为什么我们在这个行业感觉到越做越累呢？越做越累是因为我们一直以短期利润为导向，忽视了竞争优势的建立；是因为我们缺乏清晰的战略，也就是缺乏能够让我们在将来越做越轻松的规划。

怎样才能越做越轻松呢，而不是越做越累呢？那就需要建立壁垒；让我们远离竞争，或者让竞争对手无法和我们竞争。我们铂策划总结，对于OTC药品、保健品来说，清晰的战略无非以下几种：

1．产品领先战略。就是能够开发出技术领先品种、独家品种、具有良好市场推广前景的品种；国外的大制药企业，能成为药品产业领导企业的，多数奉行产品领先战略，比如辉瑞等。我们中国药企研发能力薄弱，纯技术领先，是困难的；但不等于我们中国企业不能做产品领先战略。我们完全可以依据对市场的熟悉程度、跟踪国外信息、利用国家对中药产品的扶持政策，开发出一些适销对路的独家品种。比如“白加黑”、“丹参滴丸”、“坤泰胶囊”等；

2．渠道领先战略。渠道领先战略，也是一种很好的策略。比如北大维信的“血脂康”，在国内最早通过学术推广做降血脂产品，目前已经成为市场领导品牌；

3．品牌领先战略。比如六位地黄丸是很普通的品种，但宛西制药通过品牌运作，让仲景牌六味地黄丸，在该市场上遥遥领先；

4．媒体领先战略。这种策略最成功的应用者就是橡果国际。他们多年来一直在做电视购物，能够购买大量的低价时段，远低于竞争对手的价格，所以他们做得很好。还有就是脑白金，脑白金能够投大量的广告，原因就是采购媒体的价格比较低。

5．队伍领先战略。像中脉科技、安利国际这些企业，主要依靠直销来做，他们的队伍自我复制能力、队伍管理能力超过一般企业，所以就能够获得快速的发展。

如果我们知道了建立核心竞争力——也就是远离竞争的方向，我们其实可以有很多产品能够做得更好。长甲集团的百消丹曾经连续几年销售额达到10亿元以上，可惜后来，因为缺乏清晰的发展战略，在药健字产品取消后，错误地申报为保健食品；再加上集团对保健品行业信心的丧失，这个曾经非常畅销的品种已经停产了。

与此相反，立钻牌铁皮枫斗晶一直在缓慢而又仔细地做市场，经过多年地耕耘，尽管没有大规模地广告投放，没有能够覆盖全国市场，但也取得了销售额的持续上涨，目前年销售额已经达到2亿元以上。

立钻牌铁皮枫斗晶和百消丹的对比，可以知道，药企如果没有清晰的战略，领先的也会落后；落后的也能成为领导者。这就是战略和根据战略制定目标、稳步落实的力量。

清晰企业运营思路

在目前的环境下，我们要做大，要持续领先，就有必要根据市场环境的变化，调整自己的经营思路。铂策划认为，这种思路应该基于：

清晰的战略。应有清晰的、可以实现的战略目标、以及对实现战略目标步骤的恰当分解；

正常的预期。既然竞争激烈，既然其他行业都需要较大规模的投入，较长的投入回报周期，那么我们药企同样应该从“暴利”的浮躁心态中走出；用平常心来做事；

转变旧观念。市场正激烈变化，环境越来越恶劣，运作新产品，投入产出期不能避免会逐步拉长；我们应该适应环境的要求，转变旧的观念，积极适应新的变化；

专业化运作。由于竞争激烈，以前单单依靠经验来运作已经不适合市场需要，必须通过专业的合作人、专业的合作伙伴、专业的方式方法来做事，而且要能够将事情做到精细。

新产品营销怎么做？

企业怎样才能持续发展、怎样才能不断上规模呢？很大程度上我们需要通过运作新产品来实现。然而，因为成功概率很低，新产品营销的风险非常大。怎样才能正确地、低风险地运作新产品呢？

铂策划认为一个成功的新产品上市，必须经过产品立项、产品评估筛选、通过筛选后的改造、选择上市时机、模式设计、上市策划、样板运作、全国推广等几个步骤。

一个新产品的推广，我们最先要做的工作就是进行产品筛选。有大量的事实表明，错误的产品筛选，往往会带来严重的失败。我们铂策划总结了一套产品筛选的方法，这种方法首先是基于市场对产品进行评估。一个产品具有两面性，一个是市场属性，一个是自身的属性。

市场属性的研究，可以分为市场容量研究、消费趋势与消费者态度研究、竞争分析、市场成熟度研究、政策与外部环境研究。市场属性与产品无关，无法改变，但市场属性往往是决定产品成败的关键。近年来，操作降血脂类保健食品、OTC药品多数不太成功，主要原因就是市场属性决定的。

另外一个是产品的自身属性，比如产品的功效、商标、专利、市场保护期、批文中规定的产品功能、产品荣誉和光环。这些因素对于产品的成功，也非常重要。比如产品的功效，决定了产品的生命周期；产品的商标、专利、保护期等决定了是否独家垄断、垄断多久，这对于需长期投入的产品非常重要；产品获得的荣誉和光环，对于市场营销非常有利。一般来说，产品的自身属性，能够通过策划、公关、研发等手段来改进。产品的自身属性并不能决定营销的成败，但往往决定着营销绩效的好坏。

我们通过对新产品市场属性、自身属性的分析，往往能够得出结论，是否可以做。这个阶段是新产品营销中最最关键的因素——大量失败的新产品，往往都是前期分析工作做得不够；即使做得很成功的品种，实际上也能够通过改造产品自身属性，来获得更好的营销效果。

一个新产品通过了产品筛选，根据分析进行了适当的产品改造，那么就应该根据市场成熟度分析，确定产品的上市时机，时机确定了，就可以根据市场属性、产品特点，决定产品营销的模式；模式决定了就能够进行针对性的上市策划；初步策划结束后，可以选择恰当的区域、时机启动样板市场，以对营销模式、策划、方案进行验证，寻找出最佳的上市方案。

一般情况下通过3－6个月的样板市场运作，就能形成一套比较成熟的营销方案，这时候，就可以在全国进行推广啦。

铂策划注意到，最近几年来，能够在全国范围内成功上市的新品种是很少的。我们认为最大的原因是随着环境的变化，现在对产品评估、上市策划、市场操作的专业性要求越来越高，但很多企业要么单靠热情、要么单靠经验，而市场却要求我们用更专业、更精细的方法去运作。“谨慎论证、大胆尝试、控制风险、快速反应”是我们对新产品推广企业的建议。

知名产品的再提升

铂策划发现，近年来，OTC保健品的生命周期不断拉长，脑白金的生命周期达到7年、昂立一号12年了，OTC药品的生命周期也拉长了，比如斯达舒、白加黑都达到了6年以上；双灵固本散也做了8年了；21金维他已经上市20多年了。

不但老名牌产品的生命周期在拉长，而且不少老产品通过持续运作、改变思路，销量也保持了快速的增长态势。

21金维他上市20多年了，按照传统的产品营销理论，产品的生命周期已经到头了。然而通过转变思路，2001年销量8千万的产品，2004年销量突破7亿元。双灵固本散（原中华灵芝宝）从药健字转变为药品后，近几年销量节节攀升，仅在上海市场2004销量就突破了1.5亿元。

铂策划认为，随着营销环境的变化，那些一度辉煌的老知名品牌已经成了企业弥足珍贵的资源。对于拥有这些优质产品品牌的企业来说，与其费力地推广新品牌，更现实地选择是更新观念、重新提升老品牌产品。

全国的药品企业，拥有大量这样拥有良好基础、巨大潜力，却没有做得更好的传统知名产品，这些已经具有一定历史、具有一定品牌知名度的老产品，只要企业能够放开眼界、开阔思路，大胆尝试新作法、新战略，往往能够起到“事半功倍”的效果。

拥有了这些宝贵的产品品牌，就拥有了把产品做大的机会和把握。但遗憾的是，很多药企，因为自身营销能力、营销思路的限制，虽然拥有良好的产品资源，却干着“拿着金碗要饭吃”的事情。

对于老产品的再提升，铂策划认为，由于市场的激烈竞争，同样需要进行专业化、精细化的营销；只有做到了专业化、精细化，才能大大降低市场营销的风险。老产品的再提升，同样需要经过专业的评估、同样需要经过专业的定性等市场研究、同样需要经过专业人士的策划工作、同样需要精细的市场运作——最好先通过样板市场运作，然后再向全国扩展。

很多企业家对于是否花大力气做老产品的再提升，总是犹豫不决。这就需要问自己几个问题？我们营销手段有没有发展空间？有没有做到位？我们的队伍老化了吗？我们的思路僵化了吗？我们的工作做到十分精细了吗？我们的产品消费者需要吗？为了考虑清楚了这些问题，还可以引入专业的营销咨询合作伙伴，帮助自己做决定。

铂策划提示这些拥有优质产品资源的企业，首先是走出经验的误区；其次是用专业的方法做事，并且把工作做得精细；只要开阔思路，工作扎实，产品一定能够再创辉煌。

营销发展的几个新方向

铂策划在长期研究中国OTC保健品的过程中间，发现我国的OTC药品保健品营销，具有几个明确的趋势，希望能够和药企分享。

一．品牌化。不管企业还是产品，品牌都是通过营销能够获得的最有价值的资产，在清晰战略指导下的品牌化运作，已经成了众多药品企业再创新辉煌的必经之路；

二．服务化。消费者购买了我们的产品，归根到底是为了购买我们产品的效果，在同质化竞争日趋激烈的情况下，服务、直接提供给消费者的服务，已经成了形成差异化、形成消费者忠诚度的硬件；服务甚至比产品还重要，对于高价位的产品更是如此；

篇7

关键词：前期策划；市场调查；产品定位，实施管理

一 前言

伴随经济发展和城市建设的提升，城市建设的规模越来越大，从而使得房地产业成为国民经济的支柱产业，面对人们对房屋居住的需求，国家宏观经济政策、土地政策、银行贷款政策的调整理，使得开发商面临的开发较大风险并伴随着房地产业存在着激烈的竞争。竞争带来了挑战也提供了午台，在市场竞争中，若开发商市场定位不准，投资不准，眼光不高，开发出的小区缺乏远见，就会造成市场销售困难．房屋大量积压闲置，资金运转不畅，使企业承受巨大的风险和经营困难。相反，一些开发商即使在地段比较偏僻．土地现状条件不太优越的地区，却开发出了有品味、宜人的良好小区，吸引人们前来购买，从而改造了地段形成了品牌。可见，一个项目开发的成败，不仅取决于项目所在的区段．还与项目的定位、文化氛围、周边环境等有关，而这些因素与项目开发前期和规划设计及物业管理的定位策划有直接的关系。

近几年本人有幸参加几个公交场站项目的前期策划和一个开发项目的全过程策划。这是两类不同性质的项目建设。对市政基础设施项目公交场站，项目建设流程为：策划设计实施交付使用。公交场站策划操作是以项目建议书展开―确定建设的必要性；以初步设计为主线―确定建设规模和投资额度；以工程施工管理为控制―完成总目标，取得社会效益。对开发项目建设流程为：土地摘牌策划设计实施销售物业和商业管理，开发项目操作则是从市场调研开始，通过专业的咨询策划―选择项目商住体态和投资行动方案；以土地增值和规划设计条件为前提策划―确定项目的建设规模和建设标准；以实施蓝图为条件策划―定义主体建筑风格、投资造价、建设工期、环境景观；以销售的市场策略、招商策略策划―完成价值变现总目标；以物业及商业管理运营策划―展示良好居住生活、休闲娱乐、投资购物的环境。两类项目所不同的是公交场站土地为划拨用地，策划过程中不以土地增值为前提；开发项目是以土地的价值最大化为核心前提。

综合的看一个建设项目的成功取决于项目的良好策划和后续的实施。事实上，对建设项目来说，一个良好的策划往往对整个项目的成败至关重要。无疑，作好项目的前期策划工作，为项目开发定下良好的决策，是项目开发成功的重要因素。

二 项目前期策划的含义

1、项目策划的概念：

项目前期策划是在建设领域内根据建设项目的总目标要求， 从不同的角度出发， 通过对建设项目进行系统分析， 对建设活动的整体战略进行运筹规划， 对建设活动的全过程作预先的考虑和设想， 以便在建设活动中选择最佳的结合点， 重组资源和展开项目运作， 为项目的投资决策和保证项目在完成之后获得满意可靠的经济效益、 环境效益、 社会效益提供依据。因此，一个成功的开发项目首先来源于策划，科学、合理、有效的判断，市场的调查、系统分析的提出正确投资方向，就能推动项目的进程，获得较高的投资回报。

2、策划是项目全部活动的基本组成部分。

项目策划贯穿于项目建设全过程，对房地产项目的顺利进展程度及效果有着重大影响。这个策划的过程是一个由浅入深、不断深化的过程，依着阶段的不同策划的实质内涵不同。项目的实施过程以阶段可分为：策划阶段、设计阶段、建造阶段和投付使用阶段。而策划在不同的阶段中可分为：设计策划、专业策划、合同策划、价值策划、管理策划、营销策划。例如：在策划阶段---初步策划，根据地块的自然环境状况、规划设计条件、市场细分需求，确定项目规模和发展方向，描绘项目最基本的轮郭；而在设计阶段---实质策划，根据项目的定位层次和建设原则，确定建筑的风格和建设标准，组成项目最基本的形态。在建造阶段---关键策划，根据限额设计和投资方案及控制工程造价，确定土建工程、配套工程、环境保护、园林景观质量效率，打造项目最基本的形象。可以说项目的进程是以策划为基础展开的。

3、项目实施过程中策划是最重要的阶段。

策划是通过实践活动获取更佳成果智能创造行为。一个项目的成功就在于开发商取得有效土地权的同时，要谋略、构思、设计怎样才能使土地增值的效益最大化，怎能样才能使建筑功能高效性，怎样才能使实施的成果以某种特别的方式“打动”所有用户。策划就是在各阶段中根据现实中各种情况与信息判断事物变化趋势，围绕活动的任务或目标中心去完成任务和目标。因此，项目策划在整个工程建设中显得格外重要。一般来说，项目策划的任务主要集中在定义开发或建设什么，项目的效益和意义，制定并督促项目的规划和设计工作，从而勾画和展现出一个具体的项目计划。

三 项目策划阶段的关键工作

项目的成功策划以及的方案设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，方案设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。

1、市场调查

项目策划首要解决的是项目的市场定位，这要通过市场调查取得第一手资料，展开当地城市房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的方案设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。市场调查要着重于检查资料的全面性、来源的可靠性、时间性、细节的准确性。当地城市的房地产市场状况，包括各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和知名度、销售率、消费群认可度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等。要弄清房地产市场上的产品类型和百分比，以及市场发展的趋势和市场的细分情况，分析公司应进入哪个领域或者将计划在哪一块细分的市场上博得消费者的欢迎和认可。从哪一个地方打入和突破，并能很快立住脚跟，推出新产品，引起消费者的注意，刺激消费者的购买欲望，完成第一阶段的工作：突击入城，偏居一角。市场调查的意义是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪华住宅，还是普通住宅，还是小户型住宅等，至少要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决策时进行判断。

2、市场定位

市场调查的目的是为项目准确定位服务的，解决项目定位中的较高性价比和利益最大化，赢利可能性和实施的可行性的问题。因此，项目定位必须符合经济性原则、适应性原则、目标的风格。要满足于当地政府和规划的要求，树立公司品牌和美誉度，控制风险并追求合理利润，与经济发展消费水平、区域市场档次标准品质、目标客户群体的特点能力相适应。

进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位，后期楼盘推广才能有的放矢。

前面谈到本人参与的一个开发项目---中央大街项目全过程策划，项目位于武汉市江夏区，建设用地50亩，建筑总面积12.9万方（商业4万方二栋建筑，住宅9万方四栋22-30层建筑），投资近4个亿。当初土地挂牌前通过市场调查我们了解到项目处于未来新城区的中心，地块平整、临街面宽、交通便利，区域内有4个项目正在开发，高层建筑不多，土地摘牌后结合规划设计条件和江夏区市民购买力和生活娱乐需求及商业投资理念，给项目的市场定位是商业街加高层住宅，风格定位是生态社区、现代简约，价值定位是打造江夏高品质、人性化的高档城市综合体。目前，一期商业体施工已基本完成，由于商业部分定位准确，功能划分和业态布局比较完美，招商工作进展顺利、楼盘销售火暴。成为江夏区一个新城市一站式、全天侯，休闲、购物、娱乐消费中心；商业的典范项目，江夏时尚的风向标。

3、建设方案比选

美国一位杰出的建筑师和教育家说过“策划就是设计”。一个好的方案设计，必须在深入细致的市场调查，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。项目是否成功，需要一系列的运作和精心策划才能逐渐达到所定目标，其中，方案设计是龙头，是关键。设计应因地适宜，发挥个性，体现自然的、地方的、民族的、文化的、传统的特色，彰显项目形象。尤其是大型项目的方案设计，更应重视。大型项目的方案设计，要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行方案设计，将方案设计的目标逐步进行深化和细分，。所以，对于一个大型项目的方案设计首先要有一个整体的清晰的概念，而后要清楚开始做什么，中间做什么，实施时做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中去，并逐步进行落实和反馈。

在本人经历的项目---中央大街的方案设计前，首先通过招标选择一家有实力且思想前卫、观念新颖的设计单位。重点从三方面考虑：一是方案的整体布局和框架。二是经济技术指标。三是方案的风格和创新。每出套方案就汇集各方人士分析比较，有时回到市场再调查，对环境发展趋势再预测，调整方案组成结构。多重反馈的过程中我们进行了四轮比选，第一轮方案比选的成果与最后一轮方案比选的成果，在谋略构思、设计概念、销售策略方面有着许多理念上的不同，建筑由商业夹住宅过渡到商业街加住宅群。通过不断地进行调整、修改、优化。比选后选择的设计方案在实践中检验是最佳的。

四、项目的实施管理

所谓“实施管理”，是以项目为对象的系统管理，是对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化，在项目的生命周期内，不断进行资源的配置和协调，不断作出科学决策，从而使项目执行的全过程处于最佳的运行状态，产生最佳的效果。实施的过程就是策划调整实施策划调整实施完成的过程。有了好的项目、好的策划、好的设计这还只是成功的一半，它还不保证使项目获得最佳收益，达到预测目标。真正的成功还要取决于后期的实施管理，也就是工程的实施管理，专业的配合协调，配套工程的规划统一，招商业态的功能调整理。一个项目能按策划的方向和思路良好的发展涉及施工中的执行力问题，也就是说必须全面贯彻策划的精随和所包含的内涵及准确的定位。

值得思考的几个问题

1、策划和设计与审批问题：我们在项目实施的过程中会发现，策划的理念落实到方案设计上有时会出现差异，方案设计落实到施工图设计时也会因为地域受到限制要调整设计方案。施工图完成进入规划审批时会因为市政管网而调整总平面。另一方面开发商都希望尽可能缩短投资回收期，要求所有工作用最短的时间完成，往往开始施工图设计时，施工的前期准备工作就开始了，给予施工图设计的时间很紧张，在报审查时会发现图纸存在许多问题，比如出现的设计错误修改，规范与设计的冲突的修正，特殊功能与环保、消防、规划排斥修改，每一环节的审查都要占用了一定的时间，影响到工程预期开工。这就要求策划与设计相互光绪通，方案设计时按策划方案考虑周全，施工图设计时按规范要求考虑精细。

2、设计与商业业态问题：由于项目的招商和业态的定位滞后于设计，不同的业态对建筑有不同要求，为满足功能需求往往出现必须变更的情况，对投资控制和工期控制不利。在方案设计时虽然有大体业态策划思路，但业态对建筑的特殊要求仅靠发设计变更单是不能直接施工的，有些变更涉及房屋结构的变更，需要修改相关审批的文件，重新申办报审查。最好的状况是首先做好商业需求定位，施工图设计可以按商业专项要求进行施工图设计，避免出现施工中的停工设计、加固处理。

篇8

主持人方志华：商业地产是介于房地产与商业领域之间的一个新兴而又传统的业态，其营销的核心不是销售而是长期经营，那么应该如何看待营销对商业地产的推进作用？地产开发商关注的是找到好的商家，而商家要寻找的是目标消费者以促成购买，商业地产应该如何营销才能做到双赢？

商业地产营销的三个层面

王鑫华（颐高数码连锁集团总经理助理）

商业地产的营销可以从三个层面来理解。

首先，是针对业主的销售，商业地产的分割销售其实不应该成为主流，它是很多小型房地产开发商在现金流短缺的情况下不得已而采取的一种方式，所以它的销售会涉及短期套现问题。什么样的商业地产项目才算成功？所谓的成功并不是价值一亿元的项目能卖到2亿元，而是在赚钱的同时还能在几年之后良性地经营下去。这是颐高数码连锁集团一贯坚持的观点。

因此，在营销方面投资商必须考虑很多细节，例如，租金回报率与业态所可能获得的经营价值是否吻合，续租的各个环节能否在前期就能解决，等等。很多商业地产商在开发项目时，还在采用住宅地产的思路，过分注重外包装和一些表面因素，而对真正核心的元素却并不看重。北京中科贸就是其中一个失败的案例，它所提倡的7年14%的返租就远远高于其运营价值，这最终导致这个项目很难运营。颐高数码连锁集团本身也在开发和收购楼盘，但更多的是拯救烂尾楼，因此，我们会将经营价值的判断和后续租赁的细节放在首要位置。

其次，是招商部分的营销。我认为重点在于对资源的控制上，而不是营销面。大多数招商项目都类似于颐高数码连锁这样市场业态的项目，因此对资源控制能力提出了更高的要求。最初我们针对基层经销商进行直接招商，但是后来发现效果并不好，原因有二：一是招商谈判有难度，二是培育期较长。后来，我们开始针对上游资源进行整合，与上游厂商建立战略合作伙伴关系。我们每到一个地方都会借助厂商的力量来做营销工作，虽然我们的招商对象没有变，但经过整合后，招商变得非常容易。例如我们到青岛招商，一个礼拜就全部完成，一楼的核心商铺都是由厂商来圈定的。通过这样的资源整合方式，营销就会变得简单。

最后，是针对消费者端的营销，这是真正核心的部分。我认为针对消费者的营销重点应在于媒体的整合上。每一个业态有一个固定的消费人群，每一个媒体也有其特定的消费人群，所以我们每进入一个城市都会对每一个媒体进行深入剖析，并尽可能有针对性地做一些营销工作。

发现商业价值：商业地产营销的根本

（深圳市京基百纳空间商业管理有限公司总经理）

商业地产的营销大多数情况下与价格无关，但与管理和服务所产生的商业价值有关，尤其是MALL和购物中心。以我从事的一个项目华南MALL为例，它当初是一个地产项目，没有任何商业概念，只是想通过MALL的概念炒作来提高租金价格。后来我们发现，必须挖掘其商业价值，才能卖得更好。2000年，中国还没有主题式的购物公园，没有任何可供借鉴的成功经验。在这个项目中，我们是摸着石头过河，也总结了很多经验，其中的一条是必须将租金价格与商业价值结合起来。

华南MALL如果追求的是一种具有亲和力的文化，那么它的价值就很难估量。当商业物业处在建筑形态和产品的雏形期，价值是无从产生的，来自于文化、休闲、娱乐等多业态的结合和整合才使它焕发了活力，凸显出商业价值。商家真正感兴趣的是商业价值，而不是地产价值。没有持续的营销环境和良好的服务能力，好的商家也不可能进来。

华南MALL中期逐渐集中在品牌、服务、管理等方面进行系统营销，它们直接影响了租金的价格，而这正是投资者真正关注的。很多投资商都会模糊价值与价格的概念，但事实上，租金水平只是冰山一角，充分挖掘商业价值才是最重要的。

所有的营销最终要归结到资产与资本的营销，只有不断累积商业价值，才有可能进行资产和资本的营销，才能实现资本市场上的价值。以广州天河城为例，其资产与资本价值远比最初的地产价值高出许多倍。它的商业价值究竟有多大？即便从租金收入与固定资产角度去计算，它的数字也是很惊人的。

从地产营销到商业地产营销再到资产与资本的营销，整个过程，我个人称之为大营销。

推广期与经营期的商业地产营销

吴泽丹（广东北亭商业经营管理公司副总经理）

从购物中心的两个时期来看，我所理解的营销可分为推广期的营销和经营期的营销，不同的阶段有不同的营销策略。

推广期更多地表现在策划上。主题、背景、定位、功能、业态，这些都是前期的商业规划，而最终的目的是要让更多的消费者去认识，这便要有一个传播、推广的策划。这个策划过程实际上就是一个营销的过程。有一些人可能觉得策划很虚，我的理解是策划不可能把腐朽变为神奇。策划的作用有两个：一是让更多的人了解项目，二是挖掘项目的潜力。商业地产策划不可能解决立地、建筑、规划等招商所存在的问题，但是优秀的策划能挖掘项目优势，整合资源，让它更有商业价值。例如我们现在开发的项目叫北亭广场，英文叫UNI-MALL，给它的定位是广州首家娱乐MALL。在这期间，策划是起主导作用的。

经营期的营销体现在两个方面，一是树立品牌形象，我们不可能在经营期抛掉主题。营销会有很多层面，有些以文化理念的价值为导向，有些是以价格为导向，比如大甩卖，但对我们来说，前者更重要，所以保持我们一贯的品牌形象和理念很重要。第二是增强商业中心的人流量和影响力，提高知名度和美誉度。所以，我们现在跟行业资源和媒体资源共同举办了很多活动，通过活动来促进商家的销售，从而提升我们的持续经营能力。

租金价格：商业地产商的博弈之源

篇9

第一招：套辞。利用谈合作、拜访等借口争取和策划人面谈的机会。言谈之中，首先拿出谦逊甚至无知的样子，打消对方戒备；然后趁策划人谈兴正浓之时，以请教的口吻询问具体问题，一般会颇有收获。即便不甚具体，也能开拓思路。这一招儿最为省钱，适合小企业老板发愁时和企业策划部门无法应付老板时使用。如果你是个稍大点的企业，尽可让秘书一个电话招之，策划人正等客户，招之即来，，来则可套辞焉。最多赔顿便饭。

第二招：顾问。不要和策划人谈具体项目的合作，以防他量体定做。而是轻描淡写地请他当“顾问”，一个月给他个三百、五百的就打发了。记着，你可别客气着用，你尽可把超出“顾问”范围的活儿扔给他，一般来说策划人都有干活儿的毛病，大多会给你处理停当。写写呀、画画的都行，可别让他干动嘴。这样，就可出“顾问”之廉价，得“策划”之实惠。要诀：轻描淡写四字箴言。聘他当顾问要轻描淡写，以免他当真。——真正的顾问费也不少的；让他干活儿要轻描淡写，好象这事儿不复杂。

第三招：征集。在媒体登个广告，诚恳征集策划方案、标徽、广告词等等，设立一些奖金，吸引他的应征。你会得到一大批作品，真的选用后，无非就是点奖金。要知道，委托策划和设计的费用往往是一次征集活动总费用还不够！偷着乐去吧。——当然，应征策划人不会真下功夫按策划流程去做，作品肯定是投机性的。没办法，谁让咱先投机了呢？不过，将就用吧。这一招，大小企业都适合。

篇10

[关键词] 地产商业商业建筑营销

一、关于策划

策划是中国改革开放后实行社会主义市场经济的热门话题,随着改革开放的深入,由原来政府部门统一的计划经济转变成了市场经济,无论是企业还是个人,如果不积极与市场靠拢,主动参与市场,就很难适应,终将被市场所淘汰。这样必然加剧了商业的各种竞争程度,为了在自由竞争中取得成功,行业或个人随时都要关注市场的各种变化并了解熟悉发现掌握在市场竞争中领先的方式方法,在此基础上找到取胜的良计妙策,然后才能获得成功。这就是人们通常所称的策划的概念。

人们对策划含义的理解多样:一种认为策划就是对某件事某种项目有何计划打算用什么计谋采取何种谋策、划策,然后综合实施运行。也有的认为策划是通过与生产管理的紧密协调,对广告营销、公共新闻等的综合运用,使某件事某种项目达到较好的效果。

策划是整合科学策划,是通过全新的理念和思路,对生产力的各种要素资源重新整合,使之产生1+1>2甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益,策划是全部生产力要素的综合,甚至是经济因素与政治因素社会因素,以及其他多种因素的综合。归纳起来,策划是一个系统工程,是建立在有效地整合多种学科,经济学、商业经济学、市场营销学、管理学、广告学等基础上的一门复合性科学交叉的边缘科学。

二、房地产策划业的发展脉络

房地产行业作为一个资金密集型行业资金需求量动辄几千万甚至几亿元,一个项目的成与败,往往决定了一个公司的命运,故任何开发商在做项目时,都是慎之又慎的,需要对这个项目进行大量的调研评估,于是一个新兴的房地产策划业就应运而生了,可以说房地产策划随着房地产业的产生而产生。所谓房地产策划就是在深入研究和理解区域房地产市场的基础上,对某个特定的房地产项目进行整体的评估、设计、包装,使之领先于市场潮流,符合于目标客户口味的一种行为过程,随着房地产业从卖方市场过渡到买方市场,房地产策划由于与房地产行业的联动关系,跟随市场一起成长,也逐步迈向成熟,所以顺着房地产市场的发展脉络可以摸索到房地产策划的发展轨迹。

首先,在产品观念时代,策划找感觉。房地产刚刚走向市场化,开发商手里有资金、土地,开发什么项目呢?这时的策划往往依赖于企业领导或同几个专家一起讨论,市场调研没有受到丝毫的重视,主观臆断色彩十分浓郁,每个人都凭着自己的感觉。感觉找对了,项目也能获得成功,感觉找不对,就难讲了,我国的空置房一直居高不下,恐怕就和感觉型策划有很大关系推销观念时代策划找卖点在很长的一段时间里,策划的含义仅仅是广告策划而已,广告公司即为房地产策划专家,其最鲜明的特点是借助以往的平面推广经验,再寻找一个项目和其他项目的区别点,即卖点来进行宣传推广。并且,这一时期卖点的定位还主要以地段,价格等最基本的房地产要素来体现。

其次,在准营销观念时代,策划找概念。随着注意力经济时代的来临,产品的同质性引发了房地产市场的概念之战,以附加意义上的概念炒作来增加项目的标新立异成为时尚,同时消费者的潜在需求也引起了较大的关注,市场的空白点成为策划关注的焦点,一时间环保住宅,绿色住宅,智能住宅,种种概念铺天盖地,应该说这是种进步,策划不再是卖点的杂烩,而是统一概念下的多个层次。

再次,营销观念时代,策划找需求。竞争的压力,积压楼盘的现实,使开发商不再只关注于产品的本身转而也要看消费者的脸色了,消费者关心什么,注重什么,那项目就倾向于什么,消费者远比开发商和经销商们想像得要成熟得多,他们不再会为了某种概念的暗示而追求一种时尚,因为房屋毕竟不是口红,于是开发商们开始生产你所能够出售的东西,而不是出售你能够生产的东西发现欲望,并满足它们,而发现欲望的责任,就落在了策划身上。在此有人还将卖点、概念、造势奉若法宝的时候,另有一些策划人却转而去研究市场,分析消费者的真正需求,于是市场便出现了这样的现象:一方面,有些楼盘叫好不叫座,另一方面,一些名气并不响亮的楼盘却卖得红红火火。

最后,在社会营销观念时代,策划找平衡。最近几年提出这样的问题,一个在服务和满足个体消费者需要方面干得很出色的企业,是否必定也能满足广大消费者在社会的长期利益呢?市场的营销观念回避了消费者需要,消费者利益和长期社会福利之间隐含的冲突,对此,社会营销观念要营销者在制订营销政策时能权衡三方面的利益,即公司利润、消费者需要的满足和社会利益,房地产作为特殊的产品,它的社会性尤其突出,当有一天,不但小区建得如此漂亮而且周围环境也改造得如此优美,那说明市场已到了社会营销阶段,这时的策划就不但要研究目标市场了,而是要纵观全局在个体消费者和社会消费者之间,在楼盘与城市建设之间找一种平衡。

三、我国房地产策划业的现状问题与若干探讨

由于房地产策划扮演的角色显得越来越重要,各种各样从事房地产策划的公司如雨后春笋般地涌现,其水平也参差不齐,这些公司根据其从事的范围可以分为以下四种:房地产包装广告类策划公司,如广告公司、新闻媒体。房地产销售策划类公司,如房地产公司、顾问公司。房地产全程策划公司,如各种咨询,顾问类公司。房地产战略策划公司,不仅限于对房地产企业的产品进行策划,还对房地产企业本身进行策划,即将产品和企业视为整体进行策划。目前,从事房地产策划的公司如同目前的房地产开发公司一样,在全国范围内遍地开花,呈现出一种散、乱、差、的局面,与房地产开发公司一样,也出现了两极分化的现象,实力雄厚的房地产策划公司则主要从事战略策划和全程策划,而广大多数房地产公司则从事销售策划和广告包装类策划。这也与开发商的素质有关,有的开发商素质高,一开始就注重前期策划,产品适销对路,自然就有市场,下一轮的开发又注重战略策划,从而又形成企业品牌,就在房地产市场上越做越大。另一方面有的开发商不懂市场,盲目投资,在项目都施工了好几层楼的时候甚至已完工开始销售的时候才想到策划,马上请策划师把脉,实际上,在这个时候已经是病入膏肓,无药可救,最多再做做虚假广告包装一下。目前房地产项目策划的作业水平参差不齐,但绝大多数是仅仅处于做做市场调研,然后进行包装广告形象类的炒作,其市场调研也是主要是为了在销售过程中有针对性的定价,其调研范围非常局限,所以从事的策划主要是销售策划,称不上前期策划,也不能称为营销策划。也有一部分房地产项目策划是处于概念+营销阶段,如目前房地产市场上频繁出现的区位概念,围绕地段优势炒作。再如炒作生活概念,如5+2居住模式、五星级的家、运动就在家门口等。炒品质概念,物业品质概念较为实在,可有的夸夸其谈,甚至电话线上网变成宽带上网等。销售策划地产卖的是产品,而不是概念,决不能盲目跟风,概念推广也不是不重要,但是要看如何去整合,要结合项目实际壮况,对目标客户的摸底和目标客户心态分析,为此要进行艰苦细致的调查和客观科学的分析整理。

房地产策划公司在当今激烈的市场竞争中要想站稳脚跟,与房地产开发公司一样,也需要进行战略策划,需要对企业自身进行定位,确定自己在时间,空间,行业三维座标系上的位置,根据各个企业的特性为企业量身订造,提出一套企业发展近、中、远期有机结合的策略思路,明确企业的核心能力和阶段性目标与突破点,进行市场组合,整合各种资源,使企业内外部协调一致地推动企业或项目向目标前进。

由于每一家房地产开发企业不可能满足所有消费者的需求,房地产开发企业只有以市场上的部分特定顾客为其服务对象,才能充分发挥其优势提供更有效的产品和服务,因而明智的房地产开发企业会率先制定一个进攻的目标,再对目标范围内消费者的需求详加分析,根据某一分类标准将市场细分化,并从中选出有一定规模和发展前景,符合房地产开发企业目标和能力的细分市场作为企业的目标市场。但只是确定了目标市场是远远不够的,因为企业这时还是一厢情愿的阶段,选中的目标市场也许恰恰存在多家企业的竞争,如何让目标顾客也同样以你的产品作为他们购买目标才是真正的关键。为此,房地产开发企业需分析竞争对手情况,挖掘自己的竞争优势,与消费者需求的最佳结合点,从而将产品定位在目标消费者所偏爱的位置上,并通过一系列营销活动向目标消费者传达这一定位信息,让消费者注意到品牌并感觉到它就是所需要的市场细分和目标市场选择。