居家养老运营方式范文

导语：如何才能写好一篇居家养老运营方式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】 物联网技术； 养老机构； 成本； 运营模式； 创新

【中图分类号】 F832 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2017）06-0134-04

一、引言

当前，中国正迎来老龄化浪潮，养老问题备受社会关注。数据显示，截至2015年底，我国60周岁以上老年人口已达2.22亿，约占总人口的16.1%；65周岁以上老年人1.43亿，约占总人口的10.5%。预计到2025年，我国老年人口总数将近3亿。人口老龄化增长速度快、规模大、持续时间长，使得中国养老问题日益严重，成为全社会关注的焦点。在全国养老工作会议上提出：构建智能养老产业发展，将智能养老上升到国家战略。如何建立物联网视角下养老低成本运营模式，使得老有所依、老有所养，需要智能硬件与大数据、云计算相结合的“互联网+养老”的应用。

二、物联网下养老运营模式的概念及优势

物联网就是通过射频识别技术以及红外感应器、全球定位系统以及激光扫描器等信息传感设备将物品与互联网连接起来实现信息的互换，以此实现物与物、人与物之间的自动化信息交互和处理的智能网络。物联网的网络构建如表1。物联网关键技术包括：一是RFID技术，该技术的工作原理就是由读写器发射特定频率的无线电波能量，当射频标签进入感应磁场后，接受读写器发出的射频信号，进而产生信息；二是传感技术，传感器是实现信息互换的关键因素，也是信息采集的枢纽。

随着我国老龄化进程的不断加速，传统的养老模式已经不能满足高龄老人对社会福利和照料需求的要求，尤其是在经济新常态环境下及“智慧型养老产业”发展的环境下，将物联网技术应用到养老中具有重要的现实意义。物联网养老模式改变了以往的养老模式，实现了对养老服务的智能化管理，符合我国“智慧型养老产业”发展战略的要求。物联网养老一方面通过物联网信息采集可以为老年人提供风险处理服务，随时关注老年人的身体状况[ 1 ]；另一方面物联网养老模式延伸了人工养老的能力，拓展了养老服务途径，提高了智能化养老产业的发展。结合实践，物联网养老运营模式相比传统养老运营模式具有以下优势：

（一）w现了以人为本的养老服务理念

传统的养老服务模式往往着眼于养老设施建设、养老队伍的培育与管理等“硬性”环节的投入。随着物联网技术在养老服务中的应用，养老服务又新增了一项“抓手”，那就是依靠信息技术与养老服务相融合，在“软”环节上做文章，为老年人提供“触手可及”的智能化服务，强化“以人为本”的服务理念。首先，传统的养老模式往往依靠子女的赡养，但是在经济新常态环境下，“四二一”家庭结构给养老服务带来了巨大挑战，子女基于生活和工作需要没有足够时间陪伴父母。物联网养老模式通过物联网技术打造的亲情视频通话、远程医疗监控等服务，让不能“常回家看看的”儿女可以通过互联网随时了解父母的健康状况。其次，物联网养老模式为老年人提供了多样化的养老模式，避免了传统的单一养老方式，为老年人的生活带来了丰富多彩的活动。例如依托物联网技术构建的网络平台，老年人可以通过网络进行图书阅读、医疗健身等活动。最后，物联网技术强化了对老年人信息的及时监测，有效降低了老年人意外的发生率。

（二）改变了养老资源分配不均的问题

长期以来基于我国老年人口基数大、养老服务基础设施建设滞后的因素，我国养老资源一直存在分配不均的现象。以公立养老机构床位为例，由于缺乏对床位信息的网络化管理，导致养老资源不能及时反馈，进而影响床位的使用效益，而通过构建物联网养老运营模式，养老机构通过物联网技术将床位数量、人员分布以及收费标准进行统一的数据管理，借助网络平台可以实现对床位的统一管理，提高了公立养老机构资源的利用率。长期以来公立养老机构由于收费便宜、服务质量高受到社区老年人的欢迎，由此带来了入住难的问题，而实际入住公立养老机构的人员存在只占床却不住的现象，因此养老机构可以通过构建物联网养老管理平台，将床位信息纳入到信息管理中，将某时段闲置的床位转移给其他老年人，以此提高公立养老资源的市场价值，弥补养老资源短缺的问题。

（三）养老服务手段更加丰富与完善

传统的养老服务主要是通过护理人员深入到养老场所开展实地服务，养老服务的手段主要是照顾老年人的生活起居等，而物联网养老运营模式则是借助物联网技术实现网络化、智能化以及空间化的养老管理。长期以来我国老年人有“落叶归根”的恋家思想，他们不愿意到养老机构养老，同时基于我国特殊的养老国情，使得子女没有富裕时间去全身心照料父母，物联网养老运营模式的实施实现了居家养老模式的创新，通过构建物联网监测平台可以为老年人提供全天24小时的服务。例如老年人通过物联网呼叫平台可以定制自己需要的服务，实现了护理人员上门护理服务[ 2 ]。另外，物联网养老运营模式大大提高了机械智能技术的应用，促进了智慧养老产业的发展。在我国经济新常态下，老龄化进程加速发展给我国经济建设带来具体的影响，据有关资料显示，未来20年我国20到40岁的青年人口数量将减少400万，“无人养老”将更加严峻，而通过物联网技术可以有效克服人力资源不足的缺陷。在2016年杭州乌镇召开的“第三次世界互联网峰会”关于智能机器人的应用为物联网养老运营模式的发展提供了实例支撑。

三、物联网下养老运营模式成本分析

虽然从短期看发展物联网养老运营模式的成本高于传统养老运营模式，但是从我国养老产业的长期发展规模看，物联网养老运营模式成本低的趋势将会越来越明显。

（一）物联网养老促进了养老机构的工作效益，降低了成本支出

工作效率是影响企业效益的重要因素，长期以来受护理人员专业能力差以及硬件设施不完善等诸多因素的影响，养老机构的工作效益低下，例如养老机构每位护理人员需要护理4到6位老年人，巨大的工作任务使得他们在工作中表现出消极态度，尤其是需要护理人员做许多重复性的工作，严重影响了工作效率。物联网养老运营模式借助互联网技术，通过整合物联网技术、云技术、GPS定位技术等先进技术，以“建设信息化”“建立老年人信息数据库”为核心，以“提供紧急救援、生活照料、家政服务、精神关怀、增值服务”为基本服务内容[ 3 ]，有效“整合社会服务资源”为服务主体，建立完善的居家养老服务体，这样对于提高工作效率具有积极意义。工作效率的提高直接带动企业成本支出的降低，以护理人工费为例，长期以来人工护理费一直是养老机构成本支出的重要部分，通过实施物联网管理平台，减少了人工劳动需求量，从而养老机构可以不再使用过多的人力资源，进而为企业节省了大量的人力资源费用。

（二）物联网养老运营规避运营风险，降低了违规费用支出

众所周知养老机构的费用支出不仅包括常规的管理费用，而且还包括养老机构的运营违规费用。老年人基于身体和心理变化随时可能出现身体不适等安全事故，养老机构一旦出现安全事故就会给机构带来具体的负面影响（资金赔偿、社会声誉以及客户流失等）。物联网养老运营模式依托物联网管理平台实现了对老年人的实时监测，这样可以在第一时间针对老年人作出正确判断，避免发生安全事故。例如养老机构可以通过传感设备实时监控身体状况，并记录位置信息，形成物联网，一旦发现健康数据波动或突然摔倒等情况，可在第一时间定位其位置，并由养老机构工作人员或社区服务人员第一时间前往提供帮助，这样大大降低了养老机构的经营风险费用支出。

（三）物联网养老运营提高了资源价值，促进养老行业的发展

物联网养老运营模式低成本运营的基础与前提就是提高养老行业的社会劳动生产力。具体到养老企业而言，物联网养老运营模式低的关键因素在于物联网技术实现了资源的优化配置，提高了资源的市场价值。由于我国养老资源供应不足问题突出，同时资源自身市场价值不高，根据对锦州市某社区日间照料养老中心的调研，该社区的养老中心存在床位资源分布不均的问题，许多老年人长期占据床位，却不使用床位，或者只在某个时间段使用该床位，严重影响了资源效率的发挥，因此通过建立物联网管理平台实现了对资源的重新分配，及时有效地实现了资源效益最大化。另外，通过公关服务平台使养老信息能够互联互通，使养老机构、社区养老、居家养老在统一的平台上呈现，从而统筹人力、设施等有限的养老资源来提供高效的养老服务[ 4 ]

四、实现物联网养老低成本运营创新的对策

物联网下养老成本比传统养老成本低主要体现在对物联网技术的合理应用上，结合国外经验和我国国情设置基于物联网技术的养老运营模式（见图1）。

图1的养老运营模式实现了线上与线下养老内容的融合，物联网养老机构以市场化为视角，通过“产学研”结合，根据养老市场的发展需求，制定符合市场消费主体的产品，以此提高企业的经济效益。该养老机构依托物联网技术为老年人提供专业的养老服务：首先，基本生活保障由于当前我国独生子女家庭比较多，依靠传统的子女养老模式已经不能适应我国养老市场的发展，因此专业养老机构通过与当地家政服务公司合作，为老年人提供24小时家政服务，以此分担子女赡养老人的责任。其次，为满足社区空巢、独居老人的基本生活需求，通过网上下单，专业机构可以为社^独居、空巢、困难和失能老人等有需要人群代购日常用品、蔬菜、食品、药品等。再次，医疗保健机构根据每位老年人的特点制定有针对性的详细服务方案，老人无需出门，只需要在家使用智能养老服务器或者在小区使用智能居家养老服务一体机，护理员便会根据需求实时上门，为老人提供各项护理服务。最后，与物联网结合的日常生活安全保障服务，如老人在家或外出因遗忘造成煤气点着扑灭漏气、水管漏了造成淹水等诸多生活隐患得以及早排除，使得晚年生活维持有序进行[ 5 ]。

通过对物联网养老运营内容及流程的分析，物联网技术实现了养老运营的低成本，低成本运营创新的举措如下：

（一）资产非产权化运作整合

面对中国客观养老严峻的现实，即使是国家层面也没有足够资金支撑起全社会的养老，对于产权化运作模式下的资金很难达到大而全的效果，而如果利用专业养老公司的自有养老网站，通过、加盟和联合的方式应用科技公司智慧养老的系统，充实物联网下最新的老人日常生活安全监测系统，就形成了在区域模式下养老资源的合理化整合，从而极大提高了资产的效用，降低了运营成本，也为社区、街道、区政府、市政府决策提供有用的参考依据。例如江苏慧明公司通过互联网和物联网技术优势、可穿戴的生命体征数据收集系统、利用企业的人机交互智能应用技术优势等来满足老人对健康的需求，帮助老年朋友建立起自己的健康数据库，企业运用公司已经架构完成好的健康数据分析平台，可帮助老人实现健康预警、远程体检、远程医疗等多项健康保障服务，为我国全民实现远程医疗或保健奠定基础，缓解全国各地医院、养老院挂号难、床位紧张等压力。企业通过“居家候鸟式养老”的运行管理平台，可随时上门对各地居家失能老人或患者进行康复期的护理，在对他们进行康复护理的同时，轻松收集他们的身体检测数据，为他们的健康安全作出有力保障。通过已经建立的健康数据库平台，将收集到的全国老人的体征数据用来分析全国老人不同疾病的高发区，可对全国范围内的医院就诊提供一手资料。这种大健康数据库的建立，将为国家医疗管理部门提供一个科学真实的理论依据，为大数据营销奠定基础。

实践证明通过构建基于物联网养老运营模式无论是对我国的养老机构盈利水平还是对养老服务水平都比传统的养老模式有了很大的提升。

（二）智慧养老区域化的有效运行机制

实践证明当前智慧养老机构的运营模式多通过全国或者地方的方式推行服务，企业盈利更是通过产品营销的方式获得。但是通过利益相关者三方在智慧养老中的权益和利益分析（见表2）可以看出它们三者之间存在相互矛盾的博弈，尤其是智慧养老服务平台与地方政府的联合性较差，智慧养老健康数据与地方政府数据之间的连接不畅造成资源的浪费。

通过上述分析，提出有效保障智慧养老区域化运行机制的对策：政府鼓励企业开展“互联网+养老”金融创新试点，支持民间资本和社会力量兴办养老服务创新孵化器，建设养老服务产业集聚区和示范基地；专业健康养老公司构建一个制度框架，让价格、利润、数据、企业家、用户成为智慧养老市场运行的主体，实现养老数据与医疗数据的实时共享，智慧养老才能在t养结合上释放出巨大优势。健康档案、慢病管理、康复护理，一系列的智慧养老服务项目都与医疗密切相关。

（三）计算机、互联网、物联网三位一体结合在养老中的应用

智慧养老平台的构建是我国“互联网+养老”的具体体现，而计算机、互联网、物联网则是实现智慧养老管理平台的基本要素。互联网技术的应用实现了区域性管理，例如慧明养老服务平台在全国编织成立一个庞大的自助异地居家旅游服务网络，对诸多刚退休的老人提供异地居住生活或旅游服务，帮助老年人口实现“全国都有自己一个家”的美好愿望；如果能实现物联网专用WLAN，物联网则成为监测老年人身体素质以及开展线上服务低成本运营的重要技术，进一步完善了智慧养老日常安全功能体系。养老需要做到“轻资产，重服务”的低成本运营，计算机作为载体的具体操作让养老智能化成为必须而现实的可能[ 6 ]。

随着物联网、云计算、大数据、移动互联网等技术的兴起，加强物联网技术的养老服务模式已经成为当前我国养老产业创新发展的重要形式，实现物联网智慧养老大大降低了养老机构的运营成本，提高了养老服务工作水平，所以在“健康中国”战略下我国要大力发展物联网养老服务模式，以此促进我国智慧养老事业的健康可持续发展。

【参考文献】

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[3] 杨静，张晓，许春秀.物联网在智慧养老建设中的应用[J].产业与科技论坛，2015（10）：60-62.

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【关键词】 养老产业 社区养老

2015年末我国 65岁以上人口约为1.44亿，占全国总人口的比重超过了10.5%，根据趋势判断，人口老龄化现象在我国将一直长期存在下去。随着我国养老服务业由单一的国家负担逐步走向社会化，再加上老年人的消费观念转变、子女生活事业压力加大、老年人空巢率不断提高等原因，可以预见未来我国养老服务市场的发展空间极为广阔。日本是世界上较早进入老龄化的国家之一，在政府引导下，经过数十年的探索建设构建了较为成熟先进的私营养老服务产业，其经验可供我国参考借鉴。

在日本，存在“养老事业”和“养老产业”：“养老事业”主要指由政府主办、以老年人为对象的公共服务事业，整体上是非营利性的；而“养老产业”则多为民间资本经营的面向老年人的营利性事业。

一、日本养老产业的发展历程

第一阶段：20 世纪70、80 年代，养老产业的形成阶段。在此阶段，由政府指定专门机构负责产业指导，扶持养老产业的形成与发展。政府的养老事业主要为民间企业不愿涉足的低收入阶层提供必要的服务，大部分老年人的养老需求尽量由养老产业通过市场机制来解决。因此，这个时期的主要任务一是建立市场规范和行业标准，保证老年人的权益，二是在政府的指导下，扶持养老产业的建立，推动养老产业的发展。

第二阶段：80 年代后期，养老产业的成长期。在此阶段，日本政府及相关企业开始重视和关注老年人的商品开发和老年市场的发展。日本厚生省成立了“养老产业室”。通产省作为政府经济主管部门着手制定了“老龄商务伦理纲领”，以加强行业和企业的自律。民间养老院协商成立了全国性的中日两国养老产业发展比较研究行会，其下设立了基金会，以备个别养老院倒闭时对入住老人进行补偿和救济。同时致力于提高从业人员的专业化水平，建立职业资格制度。1987 年，日本国会通过了“社会福利师和介护福利士法”，并于1989 年进行了这两项国家资格的首次考试。

第三阶段：20 世纪90 年代，养老产业的发展期。在这个时期，制定了一系列的政策措施来促进和推动养老产业发展。比如“促进福利用具研究、开发和普及的法律”、“长寿社会住宅设计的指针”等。为引导市场产品结构、培育新兴产业提供政策支持。

第四阶段，2000 年以后，养老产业的扩张期。在此阶段，改革与完善社会福利制度，促进养老产业的扩张。继“全民皆年金”和“医疗保险”之后，日本建立了世界上第5个护理社会保险制度。这项制度是日本最重要的社会保障制度。从此，养老产业进入了一个新的发展阶段。

二、日本养老产业的模式

养老产业是一项营利性事业，内容可以划分为六个方面：一是老年住宅产业；二是老年金融产业；三是家务服务；四是福利器械用品；五是文化生活服务；六是其他相关产业。现已形成了老年住宅产业为基础、金融产业和家政服相结合、养老经营机构为主体的“三维一体”的养老模式。

（一）老年住宅a业

为鼓励民间资本参与老年住宅建设和管理、日本政府近20年内先后修订或制定了《老人福祉法》、《医疗法》、《护理保险法》、《高龄者居住安定确保法》、《住生活基本法》等法律；同时，地方政府也通过制定地方法规推动民间力量参与老人住宅产业的投入。住宅产业分为多种形式，有收费型老人公寓、老人集体住宅、昼夜看护服务旅馆、三世同堂住宅、老人住宅的改建和整修等。

日本企业在建设和运营住宅产业时，非常注重换位思考，站在老年人的角度上考虑问题，想方设法研究如何更好的为老年人提供便利。比如，居室的设计、卫浴的设计、座椅的设计、餐饮的配备等都交由专业的公司来操作。而每一个专业问题都涉及更为深入的细分领域，因此养老院的主办方往往将这些细节问题外包给专门企业。住宅产业社会化建设和运营的过程，带动了一大批类似“老人用品专卖”、“老年餐饮专营”、“老人之家管理咨询”、“养老服务人员培训”等企业发展，这在某种程度上形成了以养老设施为核心的“养老院经济”产业形态。

日本政府为保障老年人的居住需求推出了一系列政策性金融产品，如厚生劳动省、国土交通省联合金融住宅支援机构（JHFA，日本政策性银行之一）提供部分政策性贷款，利率低，零手续费，较同期商业银行贷款低 1-3个百分点；采用固定利率法，便于借贷者还款；还款期限最长可达35年，充分减轻购建者还款负担。

（二）老年金融产业与家政服务

其中，老年金融产业包括了终身保险、看护保险、特殊医疗保险、年金资产代管等，家政服务包括了家务服务、保健护理、登门洗澡服务等。其中，护理服务是日本养老产业发展的重点。日本是世界上少数的推出“介护保险”、实行“介护保险制度”的国家，拥有标准化的介护制度，在养老护理方面具有丰富的经验和优势，而养老护理服务又贯穿居家养老、社区养老和机构养老全方式。所以日本是把金融产业和老人保健服务有机地结合在了一起。

日本在2000年4月开始实施的《介护保险法》，丰富了居家养老的服务内容，鼓励老年人原宅居家养老，并且“介护保险”的资金采取“税收+保险金”的形式，保证了筹措财源的稳定。日本的“介护”是指对老年人、病人、残障人士的照顾和护理，不同于一般的护士和护工，主要从日常生活照顾、基本医疗保障、精神生活干预等方面提供专业化服务，按介护程度轻重共分为7个级别层次。

很多专业的养老运营结构业提供专业的护理服务，如倍乐生集团的养老院都建在老人们多年熟悉的市中心的住宅区，24小时看护，家属可以随时来看望老人；日医学馆（Nichiigakkan）的看护部门提供家庭护理、日内护理、失智护理、残疾护理、上门护理和洗浴等服务，还开展护理学校，并且销售出租护理设备，保健分部销售保健产品，并提供家政、配餐和私人护理服务；西科姆（株式会社SECOM）提供生活救援、二十四小时紧急通报、室内对外应急求救设施以及高科技监护老人身体状况的装置，以高品质服务老年人。

（三）养老经营机构的发展

现有的养老经营机构所提供的服务构建了集医疗、护理、康复、预防、娱乐为一体的服务网，切实解决了养老面临的许多问题，特别是对高龄老人和老年痴呆症患者的照顾，极大地缓解了家庭养老的压力。

为了鼓励民间成立养老经营机构，日本于 2001 年专门成立福利和医疗服务机构（WAM），其主要职责之一：为符合条件的民营社会福利机构和医疗机构提供低息或免息的长期贷款，并制定了详细的贷款方案，对贷款对象从性质、业务、规模、资本作出要求。目前，其支持对象主要有社会福利设施、看护服务机构、盈利养老法人等，贷款通过直接发放或金融机构发放，融资额度为项目总造价扣除已获得的补贴×系数（根据融资对象不同分 80%、75%、70%三种）；融资期限在3年～30年以内，并且有6个月～3年的还款宽限期。

另外，商业银行还开发了针对医疗、护理机构建设、购买设备、运营所需资金的贷款。例如，瑞穗诊所辅助贷款产品，为经营诊所的医生个人或医疗法人，提供医疗场所建设、运转和设备资金，贷款额度根据有无担保控制在1000万～1亿日元以内，运营用途贷款期限为10年以内，设备购置用途期限在15年以内，同时，个人贷款人无需提供保证人，医疗机构需要法定代表人提供连带保证。

三、日本养老产业发展对我国的启示

近几年，我国的老年人口增长迅猛，且数量巨大。因此，仅仅依靠政府的力量，远远解决不了养老问题，吸引社会力量共同养老才是根本路径。

1. 国家立法，确立养老制度。

近年来，我国先后出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》和《关于促进健康服务业发展的若干意见》，出台鼓励政策和优惠政策固然重要，但通过立法的方式规范养老制度、树立为养老服务的理念更为重要。日本政府为扶持养老产业的发展，制定了明确的行业规范，并通过产业指导、培训及税收等一系列措施扶持中小企业发展，并且相继颁布了《国民年金法》、《老年福利法》、《老人保健法》、《推进老年人保健福利10年战略》、《护理保险法》等法律法规文件维护老年人权益，为老年人的养老服务提供全方位的法律支持。所以通过国家立法，确立养老制度才能真正保障养老的长期性和稳定性。

2、政府引导，社会兴办养老设施。

在养老设施建设方面，一定要坚持“政府引导、社会兴办、市场推动、加快发展”的方针，政府要制定引导养老产业发展的税收、信贷等各项政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持等特殊政策，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与养老产业的发展，从而增加对养老设施建设的投入，兴办不同档次的养老服务机构。尤其是在信贷政策上，各个金融机构在保证合理收益的基础上，互相配合、加强合作，大力创新，设计契合我国各层次、各类型养老服务类信贷产品；同时，对老年人给予财税政策支持，增强老年人消费能力，培育养老消费市场，为养老产业提供更大政策优惠，从而增强金融支持B老服务业的效果。

3、发展社区养老，细化养老服务。

我国的老年人口数量巨大，养老院根本无法满足养老需求，再加上较为传统的养老观念，所以，应该大力提倡居家养老、社区养老，尤其重视社区养老的作用。日本推行的“小规模多功能型社区养老”值得借鉴，在老人的日常生活圈里（30 分钟以内），建设能够提供日托服务、上门看护、短期入住、夜间探视等全年全天候护理服的综合平台，一则在家里就可以接受来自社区的各种护理，二则可以接受日托服务、一起开展康复训练、一起开展娱乐活动，三则儿女前来探望也非常方便。在我国，应该通过财政拨款大力加强社区的服务职能，完善社区养老人员信息，熟悉养老人员情况，与医疗机构合作为老人提供医疗护理服务，增加娱乐设施，从而提高养老人数的生活品质。

与此同时，大力鼓励商业性养老机构开展短期居住型、长期居住型、疗养保健型等富有特色的养老服务，开展更为复杂、更为细化的护理，支持信息服务、管理咨询、人才培训等社会中介机构的发展，鼓励社会力量开展以社区为基础的老年生活照料、家政服务、康复护理、紧急救援、心理咨询等服务。

【参考文献】

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【关键词】养老地产；商业模式；方法

0.引言

由于我国房地产行业的不断完善和发展，加上我国逐渐出现的老龄化现象，开始形成了一个新兴的地产模式――养老地产。这种地产不同于其他一般的房地产开发模式，它具有自己特殊的特点：养老地产对政府的依赖程度比较高，因此具有社会福利性；养老地产在开发的过程中会牵涉到很多其他的产业，服务配套设施要求也比较高，所以其产业链比较长；在融资问题上，养老地产也不同于其他房地产融资，它需要大量的资金来作为开发的支撑，并且国家政府也会给予一定的资助；还有就是面向客户的不同。养老地产是专为老年人开发的，在营销方法上也是和其他房地产销售有所不同的。正是由于养老地产有着自身的特殊性，就应该给予特殊的对待和高度的重视，这样才能促进我国的养老地产商业模式更好的向前发展。

1.养老地产的内涵

养老地产和养老产业是两种不同的概念。养老产业是一种新兴的产业，为了满足不断增长的老年化群体的物质生活需求而出现的，它是在第一产业、第二产业和第三产业的基础之上发展的一个综合性的产业。

而养老地产则属于复合地产，是养老和地产两者的结合[1]。房地产开发商从老年人的生活需求和特点出发，负责提供老年人居住所需的产品，并且提供后期的运营和管理设施服务，目的是为了给老年人营造一个舒适宜居的生活环境，让老年人能保持一种健康轻松的生活心态。从目前我国养老地产的发展情况来看，基本以老年住宅、养老院、老年公寓、养老公寓等形式存在，这些存在形式在选址上也非常的讲究，要综合考虑交通和环境等各方面因素，而对老年人来说，最重要的还是服务质量，他们比较关注的是养老产业的配套设施以及后期服务等，这些就要求养老地产在开发的时候要全方面考虑各种因素，在大量的资金和土地支持的基础上提高配套设施和服务质量。

2.我国养老地产的商业模式

在我国目前的养老模式中，最主要的是以居家养老为主，在家有子女的照顾，或者社区建有社会化的养老机构，另外再加上政府建立的养老院为补充，这些都为老年人提供了养老服务。养老地产虽然得到了国家政府的大力支持，但是仍然有市场化的投资，因而养老地产也呈现出了一些商业模式的特点[2]：养老地产的土地获取方式是以出让为主，房屋销售也分为两种，一种是购买产权，老人可以用来自己居住，也可以交给社区委托经营；第二种是居住权。老人可以自由的选择居住地，不限定房屋类型，也不受到房屋产权的限制。养老地产的服务非常完善，有秘书二十四小时的服务，加上智能化的设备设施和ERP管理软件等。在养老地产的商业模式中，实行会员同质化和资源最大化，即会员要有相同的养老价值取向和相接近的消费能力，实行可持续发展的商业模式，最终达到多赢的局面，实现候鸟型的养老生活目标。

从我国养老地产的商业模式上来看，站在给老年人提供的服务和管理的角度上来进行分析，我国的养老地产商业模式主要包括以下几种模式：①综合养老社区模式。这种模式综合程度非常高，拥有料理生活、医疗救助和精神供养三大功能，专为老年人量身定制，给他们带去了全程服务的养老模式，最典型的模式例子就是北京的太阳城社区；②会员制养老模式。这种模式采取的是会员制，它可以分为两种，一种是过让使用权，即把老年公寓的使用权让给老年人，但是房屋产权却保留在社区的开发者身上，这种模式可以提升相关的服务质量和水平，保证社区管理的有序进行；另一种是过让产权，出让公寓的房屋产权给老年人，这样可以满足老年人的思维习惯，并且老年人也可以享受到社区系统的服务，最典型的模式例子就是上海的亲和源老年社区；③分时度假养老模式[3]。由公司出资与环境优美的村民签好协议，对他们的房屋按照标准进行装修，公司享有该房屋房间的30年使用权与经营权，这种模式把酒店、旅游、养老和房地产等相结合，整合了旅游业、房地产业和金融商业，实现了资源共享的合作模式，最典型的模式例子就是浙江的城仙居。

3.我国养老地产商业模式发展的方法

根据我国对养老地产的调查数据显示得知，我国的老年化现象不断加重，2011年老龄化人口比重已经占到总人口的13%，并且还将迅猛的发展下去，但是就目前我国的养老体制来说，不管是硬件设施方面还是医疗保健等相关方面，都还无法满足养老地产的巨大需求[4]。如何促进养老地产商业模式的健康发展就成为了我国面临的一个重大问题。笔者借鉴国外的一些成功经验，加上自身的一些主观想法，提出了以下几点对策。

3.1树立适宜的运营理念

我国目前刚刚踏进老年社会的起步阶段，在不同的社会发展阶段，老年人对养老地产的需求也不会相同，呈现出多元化的需求，这就要求开发商从老年人的实际需求出发，明确他们的养老需求，给提供的养老产品进行明确的定位，提出适宜的养老运营理念，整合养老建筑、医疗救助机构和休闲度假等，形成配套设施完善、服务质量好、健康轻松的老年人居住生活环境。

3.2建立有效的管理模式

对于养老地产的运营管理，可以通过两种方式，一种是直接运营，另一种是专业公司运营管理。直接运营是开发商直接给本社区居住的老年人提供服务，担当物业管理人员的角色，这种方式可以迅速的建立起完善成熟的服务体制，直接提升了服务的质量。如果把运营管理权交给专业公司进行掌管，可以有专业化的工作分工，建立专业化的服务体制，从而提高了养老地产的服务品质。

3.3 拓宽融资途径

养老地产的开发需要大量的资金支持，而资金的筹集渠道不能只是依靠国家政府，开发商还必须要拓宽资金的来源渠道，发动社会力量的积极参与，比如企业、民间资本和其他投资机构等的赞助支持，这些资金的投资周期都较长，回报率低、风险低，为了能使这些力量投入到养老地产中，可以通过成立基金会，交银行托管，或者设立债券等手段来获取更多社会资本的参与度。

4.结语

我国的养老地产还处于刚刚起步的阶段，随着社会的不断发展和社会老龄化现象的加重，养老产业的社会需求也必将增大。由于养老地产具有自身的一些独特特点，这就需要房地产开发商给予养老地产一定的重视和特殊对待，对养老地产进行创新。在养老地产的开发建设中，找到最适宜的养老地产商业模式便成为了社会各界最关注的话题之一。从目前我国的养老地产商业模式的发展情况来看，仍然还有一些问题需要进一步的解决和完善，本研究提出的一些对策方法，希望能给相关部门和人员一些启发，实现养老地产经济效益和社会效益的最大化双赢局面。

参考文献

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