商业性房地产信贷管理范文

导语：如何才能写好一篇商业性房地产信贷管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词:商业银行;信贷风险;房地产;风险管理

在我国,房地产信贷己成为当前银行信贷的重要组成部分。由于房地产产业属于资金密集型产业,使得银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在我国的房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。所以,一旦房地产业萎缩,房价持续下跌,地产商存货堆积导致周转困难,必然致使银行收贷困难,贷款违约率升高,坏账提取额度加大。同时,以土地和房产等小动产做抵押的贷款资信度也将随之下降,由于信用等级下降,抵押物会重新估值,优质资产将不再优质。这一系列的连锁反应将降低银行的盈利能力,银行在经营过程中将会面临很大的市场风险和信用风险。因此,为了防止信贷风险的形成和累积,商业银行就必须对房贷风险进行有效地防范、控制和化解。

一、我国商业银行房地产信贷的现状

近几年在居住方面,国内城乡人均住房面积以每年4%以上的速度增长,带动建材、装饰市场以每年20%的速度增长。国家统计局数据显示,2008年1-5月份,全国完成房地产开发投资9519亿元,同比增长31.9%,高于去年的同期增长4个百分点。在从紧货币政策下,房地产开发及房地产市场资金的流入仍保持快速增长,房地产业的繁荣为我国房地产信贷业务提供广阔的发展空间。

(一)房地产信贷业务爆发性增长

房地产业对关联产业具有很强的带动效应,对短期经济增长指标也有明显的促动作用,因此,我国近年一直将房地产业培育为支柱产业。在这样的产业政策主导下,房地产投资增幅很快,大量资金涌向房地产行业。房地产开发投资的快速增长直接导致了商业银行房地产贷款的飞速增长。根据中国人民银行的统计数据,2002年末房地产开发贷款余额为6616亿元,个人住房贷款余额为8253亿元,而到2007年末分别达到了1.8万亿元和3万亿元,年均增速分别为22.2%和29.4%。

(二)房地产信贷业务危机重重

随着房价不断的上涨,泡沫危机也日益笼罩,商业银行在这个背景下隐藏着巨大的房贷风险。自2002年以来,我国房地产信贷业务得到了快速发展,社会各界看好其未来的发展,使得它成为各大商业银行争相瓜分的“蛋糕”。国内的不少银行,甚至不惜突破规则限制,让那些没有资质的贷款者进入市场,以夺取信贷市场的一席之地。也由于我国银行对住房按揭贷款缺乏风险防范意识,不仅使得国内个人住房按揭贷款潜在风险巨大,也使得按揭贷款证券化产品在我国处于停滞阶段。正因为国内银行把住房按揭贷款作为银行贷款的“优质资产”,最近几年由于国内股市价格暴涨,证券市场赚钱效应,诱使国内不少人通过假的住房按揭贷款让大量的银行资金进入证券市场,这给国内证券市场的发展和国内房地产市场、金融体系造成了多重的风险和隐患。

二、我国商业银行房地产信贷的主要风险

第一,金融政策影响房地产市场。房地产业对金融政策的敏感程度远远高于其他行业,每次金融政策(尤其是货币政策)调整所带来的资金面的变动都可以成为房地产行业的风向标,进而给一些地区、行业、企业带来突发性的风险。与此同时,央行多次调整利率,导致购房者的还贷压力日益加大,使得部分购房者购房心态发生变化,产生观望心理,个人住房贷款需求出现一定程度的减少,直接影响了楼盘的销售,进而在一定程度上导致房地产企业出现资金链紧张,一旦房价趋势逆转银行住房开发贷款将很有可能遭受损失。多年来,国家的宏观调控保持了较浓厚的行政色彩,调控大多基于对己经发生的经济行为、金融行为,甚至信贷行为的判断做出的,存在滞后性,预测性不强,无法从信贷资金的安全性、效益性、流动性方面改变商业银行的信贷行为效率。

第二,房地产企业融资渠道单一。房地产作为资金密集型行业,对银行信贷资金有着巨大的依赖性。在我国房地产投资资金来源中,企业的自筹资金一直维持在25%-33%左右,房地产开发贷款约占18%-23%,绝大部分房地产开发商都是尽可能地利用银行资金实现战略扩张。在商品房预售中约有70%的客户可能会采用按揭贷款的方式购买商品房,按揭贷款以首付20%-30%计算,其他资金来源中约有49%-56%的资金来源于商业银行的消费信贷。房地产企业融资渠道的单一,导致房地产信贷风险过度集中在房地产市场资金链中,商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程,是房地产市场各参与主体的主要资金提供者,要承受伴随着各个环节的市场风险。

第三,投资性买房诱发价格泡沫导致房地产信贷抵押品价值不充足。上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下,大量社会资金为实现保值增值,转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费,本质上是住房价值循环中多余的环节,但由于炒作,投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。在房地产信贷中,抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等。如果抵押品价格严重超出市场预期,抵押品处置会变得十分困难,抵押品减少银行房地产信贷风险的作用将会被削弱,借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。

第四,银行内部风险防控意识不足,操作不规范。我国的银行业过去长期处于计划经济体制中,其信贷审查和贷后管理水平普遍不高。商业银行出于对经营利润的追求,往往重视对房地产信贷业务的市场拓展,而对房地产信贷业务的风险和控制认识不够。在实际业务中,银行内部人员的违规操作也常常会导致房地产信贷风险出现的机率上升。究其原因,一是由于各级业务审查、审批人员主观上不够重视,疏于防范和管理,贷前审查流于形式,对明显存在疑点的资料不深入调查核实,随意简化手续;二是由于业务不精、技能不热,无法准确判断和把握借款人的信用状况和风险状况,没有科学、完整的风险度量指标体系,审查过程成了摆设和走过场;三是贷后管理出现严重漏洞,放款后就对借款人不管不问,给房地产企业随意挪用资金提供了条件;四是迫于任务指标、绩效考核的压力,部分商业银行放松审查标准,仅仅要求借款人提供的资料符合形式上的要求,对其实际的还款意愿和还款能力却不作详尽调查。这样马虎的审查过程放出的贷款,常常隐藏着巨大的信贷危机。

三、对我国商业银行房地产信贷风险管理的建议

(一)把握国家宏观调控的方向,保持敏锐的金融嗅觉

宏观经济走势,对产业关联度大的行业影响力十分明显,尤其是关系到民居民生的房地产业。房地产在自由竞争市场条件下运行时,就必然会经历产业周期的波动,随之引起房地产信贷周期性波动。银行要高度关注和贯彻落实国家房地产宏观调控政策,关注国家宏观经济走势,关注国家经济、金融政策的变化,如住房开发、居民购房、贷款利率等政策,适时调整内部的房地产信贷政策,使之与国家经济发展速度和房地产业的波动相吻合。在控制风险的前提下稳步拓展房地产信贷业务、进一步加强项目的调研和筛选工作,理性适度拓展房地产信贷市场,合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向,努力转变经营观念,优先满足区位优势明显,产品结构合理,得到国家政策扶持的地区的房地产开发项目,要从源头努力防范行业风险。

(二)拓宽房地产企业融资渠道,创新房地产金融产品

长期以来,中国房地产企业融资的主要来源严重依赖于商业银行信贷资金,这不仅使房地产企业的融资方式和融资渠道越来越狭窄,同时也日益加大了商业银行信贷资金和信贷投放的风险。因此,在我国金融体制加人改革力度的今天,有必要为拓展房地产企业融资途径创造条件,开拓房地产与金融共赢的局面。2008年房地产企业协会指出,应当支持房地产开发企业通过股权合作、上市等渠道筹集开发资金。对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动省地节能环保型住宅的企业,给予融资的支持。通过大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具,将流入房地产投资性消费的资金和保险基金、养老基金引导到住房融资市场,吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域,以缓解由于投资渠道短缺、住房投资性需求的增加给市场带来的压力。

(三)缓解房地产企业与商业银行之间的信息不对称

信息不对称是导致商业银行房地产信贷产生风险的原因之一,要解决两者之间的信息不对称主要是要强化银行对开发商的披露信息、约束和激励机制。银行应采取一定的措施使开发商经过成本收益分析后放弃机会主义行为,对银行传递真实的信号和自觉信守信誉行为的同时要完善房地产贷款的抵押担保制度,以通过第三人或其自有财产显示开发商的真实信息有效的贷款担保制度是保证增强开发商真实信息显示的可靠措施,这样就可以缩小与开发商之间的信息不对称程度。

(四)健全和完善银行内部风险防控体系

加强贷款管理、严格贷前审查,杜绝违规操作、明确各部门职责,对各工作岗位从事的业务活动进行风险控制和制度管理,建立协同配合、监督制衡的工作机制。一是对开发商进行现场调查和跟踪联系如果借款人出现的经济恶化情况,要第一时间发现并及时采取补救措施,可视情况严重程度要求开发商追加担保措施或提前偿还贷款,切实保障银行债权安全;二是明确贷前信用审核的严肃性,认真分析客户的征信信息和偿还能力,避免出现虚假按揭现象,严防信贷风险;三是落实贷后管理,放款后客户经理要实时监控工程进度及楼盘销售进度,保证销售同笼款按照要求对应转入专户,严防房地产企业违规挪作他用;四是加快构建商业银行内部的风险管理文化,充分认识风险管理的重要性和迫切性,尽快使风险管理的意识深入人心,把风险管理理念贯穿于银行业务的整个流程。

参考文献:

1、张雯.我国房地产信贷风险探析[J].江西社会科学,2009(3).

2、祝琳.我国房地产信贷现状探讨[J].经济金融观察,2009(4).

3、胡倩.对当前形势下我国商业银行房地产信贷风险管理的思考[J].中国商贸,2009(5).

4、戚剑虹.商业银行应如何加强对房地产信贷风险的管理[J].管理科学,2009(8).

5、孔艳杰.中国商业银行信贷风险全过程控制研究[M].中国金融出版社,2006.

篇2

(1)商业银行房地产信贷业务的内涵。商业银行房地产信贷是房地产公司以土地、房屋等产权或期权作为抵押，从银行贷取巨额资金以进行房地产开发活动的一种抵押贷款方式。房地产信贷具有贷款周期长、贷款金额大、贷款高风险、高回报等特点，在现代商业银行所有信贷业务中占有举足轻重的地位。

(2)商业银行房地产信贷业务现状。房地产业对资金的大需求量，高回报率，促使金融业对房地产业开始支持，截止到2010年底房地产贷款已接近6．2万亿元。不同地域之间的商业银行房地产信贷业务存在着较大的差别。在房产开发商的资金结构中，银行信贷是主要组成部分。

二、商业银行房地产信贷风险的影响因素

(1)宏观环境。在国际经济相互影响发展的情势下，任何在国际经济、金融体系中占有一定位置的国家政治、经济政策的变动，都会引起整个经济体内各个国家的连带反映，国家在宏观调控高度上的一些政策和措施也将直接影响到金融界和房地产界的各个环节。同时，和房地产业直接相关的上游产业例如钢铁、水泥等价格的变动也会给市场带来诸多的不确定性。此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。

(2)商业银行自身因素。结构性风险，即商业银行过量投入的风险。流动性风险是指源于金融资产变现的风险。利率风险是指由于市场利率变动而对金融资产的价值带来损失的风险，技术性风险指房地产信贷业务中因缺乏必要的申贷、监控、财务、法律、专业技术及咨询和技能的支持而形成的风险因素。

(3)商业银行客户因素。由于个人信用评级制度尚未建立，国内没有权威的个人征信系统为银行提供全面客观地了解个人信用的渠道。房地产业是资金密集型行业，房地产开发项目的资金需求量大、投放集中、资金回笼快，如果忽视项目的跟踪监管，很有可能出现项目资金不到位、信贷资金被挪用、项目资金回笼失控等情况。三、商业银行房地产信贷业务风险产生的原因

(一)商业银行自身原因

(1)房地产融资方式单一。我国现阶段房地产发展的主要资金来源还是银行贷款，无论是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款，还是个人住房消费贷款，都通过间接或直接的方式集中到了银行身上。

(2)银行信贷管理上存在漏洞。银行信贷管理中存在银行约束机制匮乏、信用体系的缺失、房地产开发模式的诟病、贷款抵押方式的顽疾等漏洞，一旦房地产市场形势发生变化，或者房地产企业决策失误，势必造成信贷资产风险。

(二)政府机构原因

1．政府公共财政投资的不到位。在房地产信贷实际业务中，有许多项目实际上是财政融资渠道，如高校房地产贷款、土地储备贷款等业务。政府公共财政投资的不到位和错位，不仅导致部分地方政府财政支出项目建设缓慢，而且客观上诱导和压迫着商业银行的信贷介入力度，加大了银行信贷风险。

2．政府对土地投资和政绩追逐。由于各地城市开发和改造的大规模铺开，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。这些无不增加了商业银行提供土地购置与开发贷款的隐含风险。再者，部分地方政府为追求GDP的高速增长，为了使一些未必符合贷款要求的房地产开发项目顺利上马，往往行政干预商业银行的放贷，一旦开发项目出现问题，这部分贷款就演变成商业银行新的不良资产。

(三)商业银行客户自身原因

1．房地产商还贷能力变动。～是市场因素，市场大环境的变化，对开发商开发楼盘项目的销售的影响，直接的左右开发商的还款能力；二是利率的影响，利率上调，开发商资金成本加大，利润减少，偿还借款能力减弱，信贷风险增加。

2．个人还贷能力的下降。按照国际惯例，个人住房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务很多按揭贷款还有存在漫长的还款期限，虽然我国商业性个人住房贷款不良货款率不到0．5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0．24％，但并无法保证漫长期限内国内经济水平、存贷款利率、个人收入水平以及不可抗力等因素造成个人还贷能力的下降，这些将会导致不良贷款的发生。

3．国内信用环境和法规不完善。我国的社会信用环境不理想，存在一些企业法人或自然人逃、废债和借贷不还、千方百计从银行骗取贷款的现象，同时对违背诚信的打击力度还不够，没有建立起良好、完善、电子化的社会信用体系。信贷的法律法规不完善，当债务人因巨额债务无力清偿时，如果不涉嫌诈骗，法律就无可奈何。

四、防范商业银行房地产信贷业务风险的对策建议

1．加强宏观调控以优化金融环境。

(1)制定有效的宏观调控政策。目前，我国宏观调控已经取得了阶段性的成果，但还必须看到经济过热、物价继续上涨的苗头并没有从根本上得到控制，经济发展的结构性矛盾依然突出，这就要求所有银行家时刻保持清醒的头脑，随着外部经济情况不确定因素的增加，对信贷操作的要求就更高，切不可以商业银行间相互争夺优良资产的名义，继续走扩张贷款的路线。

(2)拓宽融资渠道。让市场拥有更多的金融工具来改善银行独自支撑整个市场的局面，让更多的公民有更多的投资渠道参与市场经营，并获取收益，分散金融的风险。如抵押贷款证券化的实施就是一个有效地化解房地产信贷风险的好方法，因为其中有部分风险将会转移到证券投资者身上。

(3)建立健全房地产信贷的法律法规体系。在《商业银行法》、《贷款通则》等规范信贷双方行为的法律法规中，增加当借款人出现严重资不抵债破产倒闭以后，对其经营行为进行限制和银行追索债权的权利的条款，用法律约束规范房地产开发商及个人的金融行为。制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，共同促进国民经济的健康发展。

(4)建立企业及个人征信制度。建立国家信用管理体系，完善征信行业的数据环境应尽快成立国家级的企业征信管理机构。建立个人征信市场化运作机制，完善征信行业的市场环境。建立相关法律制度，完善企业及个人征信行业的法律环境。

2．商业银行应强化风险意识。

(1)商业银行做好信贷调查及客户信息分析。要掌握客户的信贷需求，判断客户资金需求的合理性，直接从源头摒除不合理贷款需求，降低银行放贷的资金流向风险。调查客户的资信状况，严把受贷人的资信评价环节，从贷款出处降低风险。分析客户的市场竞争能力，同时预测和分析借款按期还本付息的可能性以及可能出现的风险状况，制定针对风险的防范措施和管理措施。

篇3

【关键词】经济因素 环境因素 房地产评估

我认为关于房地产评估方面的影响因素主要有三个方面：一般因素、区域因素以及个别因素。一般因素主要包括政策因素，法律因素，经济因素等；区域因素主要指建筑物位置、土地用途等。还有的就是其他个别影响因素：例如心理因素，购买心态等等这些都会影响房地产评估人员对于房地产的评估结果。

一、一般因素――以经济因素、政策性因素为例

（一）宏观经济对于房地产价格的影响

宏观经济对房地产市场的作用主要通过房地产市场的供给和需求这两个渠道，而房地产市场对宏观经济影响则是通过消费和投资这两个渠道。

宏观经济对房地产价格的作用渠道在于宏观经济水平的变化会引起人们对于未来期望的变化，从而产生房地产供给和需求力量对比失衡，进而引起房地产价格的上升或者下降。如果经济发生衰退，金融机构和企业将进行大量改组和合并，使得市场上供转让的土地和房源大量增加。居民失业，则会造成大量住房闲置，供给和需求的不匹配将会导致价格下降。房地产价格对宏观经济基本面的作用渠道归结于消费和投资两个方面。房地产价格下降将会导致居民财富增加，宏观经济发展也就会相应得到促进。

（二）当前主要影响房地产业发展政策性因素分析

（1）第二套房政策影响分析。央行专门出台的关于房地产市场的调控政策莫过于《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号），359号文将对投资性购房行为产生显著的抑制作用，首付成本要提高一成，利率相当于提高了三成；目前五年以上基准利率为7.83%，投资者原本可以享受85折的优惠利率6.656%，但现在要执行基准利率的1.1倍，即8.613%，涨幅达到 29.4%；首付款的初期投资以及后期利息的大幅增加，使得投资收益及投资积极性都将受到极大打击。

（2）保障性住房建设。从长期来看，楼市需求将被分流。中国住宅体系将会分成三大部分：即采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给就中国目前发展来看，一部分人还不具备买房能力，而且房价越来越高，更加造成这一结果；而且政府方面也没有足够的财力来支撑。

总而言之，经济发展水平是影响房地产价格最基本的因素，行政因素主要是指国家针对土地以及房地产的宏观规划，城市规划，城市发展战略，土地利用计划直接对于房地产的区位构成影响。

二、区域因素――以房地产周围区域环境因素为例

（一）房地产评估中的具体环境因素

（1）自然环境.自然环境包括自然景观以及人文环境；对于任何一个小区或者说是居民区来说，自然景观都是非常重要的一个方面。因为自然景观能够使人们更加注重生活品质以及追求生态健康的环境。因此小区自然景观覆盖面积越高就越容易得到消费者的青睐，其价值也会随之而增长。此外，人文景观具有有历史性和文化性，拥有旅游吸引力，所以在此周边的房地产价值也会受到其影响，这也就是景区附近房价一般较高的原因。

（2）土地用途。一块土地的价格与其使用用途之间有很大的联系，如果用于商业，那么它的价值一定会比用于住宅的价值高；除此之外，规划限制，使用年限等也都影响着房地产的价格。

（二）环境因素对房地产价值的积极影响和消极影响

所谓对房地产积极影响是指一种对房地产价值产生正面积极影响的外部性。好的环境因素会使房地产价值增加。例如临近生态公园附近的居住区因为环境较好便能因此受到积极的影响，增加该房地产的价值。

对房地产的消极影响是指一种对房地产价值产生负面影响的外部性。如工业房地产与居住区的接近使企业位于工人方便上下班的位置，但居住性房地产市场会因为接近潜在的危险物质而受到负面的影响。也就会造成房地产价值的下降。

三、个别因素――以心理因素、购买心态为例

心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：购买或出售时的心态；个人的欣赏趣味（偏好）；时尚风气、跟风或从众心理；接近名家住宅的心理；讲究风水或吉祥号码等。

比如说房地产需求者到处寻找合意的房地a，当看中了某处房地产时，拥有者不太愿意出手，需求者则需要花高价购买；有时房地产购买者出于自身的特殊需要，在与竞争对手的争夺中也会为为得到房地产而抬高价格；房地产拥有者偶然发生资金困难，急需用钱时，无奈只有出售房地产变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格；风水是指住宅基地、坟地等的地理形势，如地形、水流、风向等，目前人们在购买住宅、办公楼时，比较讲究风水，一般会选择较吉利的数字或者是门牌号等。

综上所述，在当今这个城市化和工业化快速发展的社会，人们对房地产的要求越来越高，特别是居民住宅，注重的因素也越来越多，现在的消费者都希望有一个能让自己感到舒适的居住环境，对房地产的要求也就越来越高，所以影响因素也就越来越多。相信在以后的生活中，国家对房地产的宏观调控也会逐渐作出规范，促进房地产评估系统的发展。

参考文献：

[1]谭荣， 吴丽梅， 曲福田. 城市房地产价格与环境质量关系分析[J]. 生态经济（中文版）， 2005（10）：193-196.

[2]王翼， 许武成， 邓茂林，等. 浅析影响城市房地产价格评估的环境质量因素[J]. 西华师范大学学报（自然科学版）， 2009， 30（1）：91-96.

篇4

关键词：房地产调控；高房价；开发；投资

中图分类号： F293 文献标识码： A

引言：房地产调控一直备受全国人民的高度瞩目，随着史上“最严厉”的楼市调控政策的继续执行，但是其调控效力却微乎其微。房子，目前不仅仅代表家的含义，更代表着一个人的经济实力。在这种大环境下，房地产热了，于是衍生出高房价，高利润率，高回报率的现象；如果没有官方的强制行政干预措施，房价的实际涨幅可能将大大超出社会所能容忍的底线。

一、 新疆房地产开发投资基本情况

目前中国房地产行业，正处在并购加剧、行业集中度加速上升的时期，其房地产调控也将持续发酵，在中央和地方，一系列房地产调控政策措施的颁布和实施，使全区房地产开发投资增速有所回落，企业资金日趋紧张，新开工的面积不断减少，房地产市场没有出现以往年份的“红五月，火六月”的销售行情，现有商品房销售压力较大。由于对房地产调控政策何时解除存在诸多不确定因素，因此业内多数房地产开发企业仍旧对房地产开发投资持谨慎态度。去年1-6月份全区房地产开发投资为179.71亿元，比上年同期增长2.5%，增速比上年同期回落64.7个百分点，比1-5个月回落4.0个百分点，比1-4个月回落4.9个百分点，呈现出逐月回落态势。城镇固定资产投资的比重，由上年同期的13.9%回落到10.6%。由此可以看出房地产开发投资持续回落。

二、 新疆房地产开发投资存在的问题

（一）非住宅类投资增速加快、比重有所提高。由于这一轮房地产调控目标主要针对住宅类投资，非住宅类投资环境相对宽松，投资份额有所提高。去年1-6月份，全区非住宅类投资50.81亿元，增长63.5%，高于房地产开发投资61.0个百分点。占房地产开发投资的28.3%，与去年同期相比提高10.6个百分点。其中商业营业用房投资31.78亿元，增长77.4%，占非住宅类投资的62.6%；其他投资16.00亿元，增长71.5%，占31.5%。

（二）企业筹集资金能力减弱。房地产销售的持续不景气，影响企业的资金回笼和购房者信心,企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款增速持续回落。1-6月，全区房地产开发企业到位资金301.16亿元，增长16.6%，比往年同期回落27.2个百分点，比1-5个月回落3.5个百分点，比1-4个月回落38.1个百分点。其中自筹资金123.14亿元，增长29.4%，比上年同期回落37.5个百分点。以上三项资金占房地产开发企业到位资金的83.5%，如继续回落，则将加剧开发商的资金紧张程度，增加企业资金缺口。

（三）新开工面积首次出现负增长。1-6月，全区新开工面积1379.54万平方米，下降9.6%,同比回落81.3个百分点，比1-5个月回落13.1个百分点，比1-4个月回落29.7个百分点。其中，住宅新开工面积1053.64万平方米，下降20%，比上年同期回落94.0个百分点。

（四）房地产市场消化压力大。受到销售市场持续低迷的影响，全区商品房待售面积持续加大。上半年，全区待售面积348.21万平方米，增长6.7%，比1-5月增加10.91万平方米。其中，待售1-3年面积149.74万平方米，增长25.1%，占待售面积的42.0%。

（五）房地产企业开发建设热情减弱。商品房销售不畅、库存增加、资金趋紧、国家对房地产市场宏观调控的决心不减，使得房地产开发企业普遍信心不足、开发建设热情减弱。1-6月份，全区购置土地面积319.69万平方米，下降43.5%，与上年同期1.1倍的增速形成较大的反差。整体看来，自2012年以来，国家和地方推出一系列的房地产调控政策，对全区房地产市场还是有一定影响的，虽然这种影响比期望要小，但还是起到对房地产市场健康发展一定的积极推动作用。

（六）对房地产企业资金筹集限制，即提高房地产企业银行贷款审批条件。国家对房地产调控政策主要通过金融部门入手，我国的各大银行对房地产企业商业房融资贷款开始执行不予支持，限贷政策。目前只针对房地产企业中政府性棚户区改造，商业性机构用房，城市保障性住房给予贷款资金支持。这样直接导致很多小房地产开发企业纷纷陷入资金链断裂的危险境地，导致房地产市场重新洗牌，对我区房地产市场乱尾楼风险系数增加。

三、 促进新疆房地产业发展的对策

（一）落实宏观调控政策，加强规划管理。从住宅市场未来走势来看，中低档住房需求仍是大多数购房者的首选。房产主管部门应落实中央宏观调控政策，以调整住房结构为首要，积极编制和实施住房建设规划，将满足地方居民住房需求放在首要地位。

（二）加强税收、信贷优惠力度，提高住房公积金管理。要发挥税收和信贷的作用，调控新疆房价，规范新疆房地产市场。要针对购房自住中低收入者，加大住房公积金信贷力度及银行贷款比例，为此部分人群改善住房条件给子资金支持。针对房地产企业银行信贷部门仍要加强信贷管理，严格执行中央调控政策，提高放贷条件，防止房地产开发利用银行贷款囤积房源，抬高房价。

（三）加强保障性住房，棚户区改造住房建设，规范城镇住房保障制度。有关主管部门要尽快建立健全的保障性住房，棚户区改造相关配套制度及政策。加快建设保障性住房建设用地审批，落实针对保障性住房的相关各项优惠政策。控制并监管保障性住房建设标准和销售对象，坚决遏制针对保障性住房谋取不正当利益的行为，真真正正的解决中低收入居民的住房问题。同时针对城市廉租房建设要加快建设步伐，要坚持以货币补贴为主，租金减免和实物辅租的方式改善困难居民的住房问题。坚决制止以变相集资房建设名义进行住房福利违规分配的行为，努力营造一个健康、有序的房地产市场。

（四）建立房地产市场诚信体系。对于恶意炒作房价、囤积房源、提高房价的房地产企业实施严厉的处罚制度，同时提升房地产企业的准入条件，对现有的房地产企业集中审查，建立房地产企业诚信档案，对违规房地产企业坚决清理出房地产市场。

结束语:从当前及未来一段时期国家调控政策及全区房地产市场走势来看，自2012年房地产调控政策的主基调是“稳房价”，但是新疆房地产市场起步较晚，刚性需求及改善性住房需求较强烈，投资和投机性购房问题相对不突出，未来一段时间房价不会出现向一线城市房价大幅增长的现象，但是有关部门也不要放松警惕，同时要完善各项房产市场管理制度，从根源调控监管房地产市场。

参考文献：

[1]郑军.对发展和完善我国房地产信贷的思考[J].福建金融管理干部学院学报.2010年05期.

篇5

项庄舞剑，意在沛公。万科“降价”促销，其根本用意在于更多回笼资金。

外界对于万科掌舵人王石频频发表惊人言论，以及高调推出降价促销活动的主要用意猜测颇多。有业内人士认为是向政府示好，也有人认为他在“清理门户”。但也有分析人士指出，对于讲究“现金为王”的万科来说，最实惠的是回笼资金。

“清理门户”不现实

万科最近接连抛出许多对市场造成重大影响的言论和行动，例如“拐点论”，“三四年后再买房”和“40岁之前不买房”等。针对万科近日的举措，SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹认为，万科是在“清理门户”。

潘石屹2月15日回答网友提问时表示，万科认为国际经济萧条对中国的房地产已造成了影响，所以需要作出一系列调整措施。再者，万科已经做大做强了，2007年的销售额已经突破了500亿元，可以利用自己的影响力“清理门户”了，所以万科的行为实际上是在这样做。

但业内人士认为万科无法大到可以随意“清理门户”的程度。易居房地产研究院所长助理杨红旭在接受记者采访时表示，根据万科的公告数据显示，2007年销售业绩表明，该公司全年销售面积合计613.7万平方米，销售金额合计523.6亿元。与的公司相比，虽然绝对值不小，但是占国内整个市场份额却只有1％左右，这样的市场占有率无法做到操控整个市场。

回笼资金是关键

市场处于观望状态，这对开发商来说是一个不祥的信号，

中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受记者采访时表示，此前政府出台了一系列关厂改变房地产市场发展模式的政策，其中影响最大的是金融政策。如《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称359号文件)，其核心是加强对房地产银行信贷的管理，区分住宅的投资与消费。此外，加强土地出让金缴纳管理，以及今年采取货币从紧政策，这些措施必将导致国内的房地产市场环境发生变化。

事实上，这种变化在市场上已有所反映。以上海为例，根据上海佑威房地产研究中心监测，1月份上海商品房(剔除动迁配套房)成交量仪为134.43万平方米，环比下滑12.23％。至此，上海楼市已经历了4个月的下滑。

而这种市场变化在万科也体现了出来。根据万科在2月19日的公告显示，其1月份销售额出现了大幅度的下降。其中，2008年1月份公司实现销售面积23万平方米，销售金额18.5亿元。这个数字虽然分比2007年同期增长11.65％和11.72％，但环比2007年12月份的数据，则分别锐减233.47％和233.51％。

而根据其去年第三季度报表显示，按万科权益计算的公司规划中项目建筑面积合计为1813.4万平方米。此后，截止到2008年1月份，万科又在上海、长沙、成都、苏州、无锡和东莞等城市取得9块地，按万科权益计算总建筑面积达104.7万平方米，支付土地出让金42.6亿元。

篇6

【关键词】房地产泡沫；危害与防范措施

【中图分类号】TU256【文献标识码】A【文章编号】1674-3954（2011）01-0001-01

房地产业属于第三产业，它的发展能够带动其他相关产业的同步发展，因而已成为我国国民经济的支柱性产业。而正是因为房地产业的特殊性、相关性以及迅速发展所带来的影响，使这一产业成为了泡沫经济的多发地，必须引起国家、政府和各级管理人员的高度重视。

一、 房地产泡沫的危害

房地产业是支柱产业，相关度高，影响力大，泡沫的形成对国民经济、社会生活等产生着极大的危害，需要引起高度的重视。房地产泡沫产生的主要危害有：

1、增加人们生活生产耗费，造成生产和消费危机

在我国经济得到高速发展的新形势下，人们的收入水平得到一定程度的提高，生活质量得到改善。但相对于房价的高速增长，人们的收入增长水平相对较低。因此，人们会更加注重理性消费，具体表现为减少当期消费，把一部分收入存入银行，以防不测。特别是在高房价面前，更多的人们只能“望房兴叹”，不得不控制和压缩其他方面的消费支出，从而影响和抑制了房地产对其他相关行业的拉动作用，不利于国民经济的健康发展。

2、加剧金融风险，导致金融危机

据资料统计，房地产企业开发的项目，在其投入的资金中约有20%～30%是从银行贷款的。建筑公司在施工过程中所需有资金也是向银行贷款。同时，大部分购房者也向银行申请了个人住房抵押贷款。以上几项累加，与房地产项目相关的开发商、承建商、购房者都需要与银行打交道。因此，如果一旦房地产泡沫破裂，银行就会成为最大的买单者，加剧了银行系统的金融风险。

3、引发政治和社会危机，影响社会和谐稳定

房地产泡沫破裂最终会导致经济危机的发生，就会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增。而且会直接带来建筑业、银行业、建材业等其他相关产业的连锁反应，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会可能动荡不安，易引发政治和社会危机。在金融危机下，犯罪案件激增。

二、房地产泡沫形成的原因分析

根据美国经济学家关于“泡沫”的分析，可以理解为在一个连续的过程中房地产价格的持续上涨，而且这种价格远远高于与之相应的实体价格，最终导致泡沫产生。因此，影响力大，破坏性强，需要认真分析造成泡沫的原因，为控制和消除泡沫的产生提供科学依据。

1、土地管理制度不健全，行业管理不完善

土地是房地产行业的基础，随着社会经济的深入发展和城市化进程的不断推进，人们对土地的需求与日俱增的, 而土地的供应的相对固定的，从而导致了土地资源的相对不足，泡沫形成的基础条件就是土地的稀缺性。

另一方面，在土地市场不成熟、制度管理不健全的客观条件下，地方政府部门对土地市场进行过多的干预，把房地产作为提高效益、保持政绩的主要手段，造成了土地和房地产行业的无序管理，导致了房价的不断上涨。

2、人们基于对房地产的过度投机行为

无序管理必然产生漏洞，也必然会产生投机行为。人们买房不是为了居住，而是通过炒房赚取差价，时间长了，人就多了，房价在一片“炒声”中不断攀升,最终形成房地产泡沫。

3、银行过度房贷，成为房地产泡沫最大的推手

房地产业是资金密集型行业，开发商、建筑企业都必须拥有雄厚的资金才能在房地产行业一展身手。而他们的开发资金、建筑资金主要来源于银行贷款。在高回报、高利润的收益影响下，银行在办理贷款过程中，往往会违反有关规定，向开发商大量发放贷款，造成过度开发。对银行来说，带来了不小的金融风险。

三、防止房地产泡沫产生的主要措施

泡沫形成和破裂的危害性极大，也有其产生、发展和破裂的原因，我们必须客观地加以分析，认真研究，制定措施，防止泡沫产生，促进房地产行业的健康发展。

1、完善土地管理制度，强化土地资源管理

国家要重视和完善土地管理制度，建立和健全房地产业的监控体系，通过税收管理、土地供应等手段，对房地产业进行必要的干预和调控，促进土地资源的合理开发和有效利用，促进环境资源的优化配置和城市的可持续发展。

政府部门要充分发挥土地管理的职能作用，切实做好协调、指挥、规划、使用和管理工作。根据城镇化建设和房地产市场的实际要求，合理规划，科学调控，保持各类用地的供应比例和土地的合理供应量。要采取强有力的措施，坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。要严格惩处各类违规行为，严厉打击和查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。要根据市场需求和人们群众的实际情况，积极调整房地产开发结构，合理利用土地资源，大力实施“安居工程”，发展安居型房地产，让老百姓能买得起房、住得起房，提高人们的幸福指数。

2、打击和控制投机行为，遏制投机购房需求

房地产业中的投机行为包括地方政府和个人两个方面的行为。这都是因利益追求而实施的投机行为，应予以打击和控制。

首先，要打击地方政府的“投机主义”倾向。中央政府要重视加大对地方政府的监督和管理，特别是在对政府的绩效考核中不能单独考核业绩指标，还要考虑政府的社会责任、服务意识和群众的满意度。这样，就可以避免政府追求政绩而在土地上大做文章或乱做文章的“投机主义”。 自己不参与，自身腰杆硬，政府就能在土地管理中严格执法，科学调控。

其次，要遏制个人以投资为目的购房需求。房地产作为一个特殊产业，具有资产和消费品两重性，正因为如此，才带来了房地产市场十分活跃的投资环境。而且，我国房地产实行的是住房交易环节中的营业印花税和个人所得税，对居民自有自用住房不征收房产税和物业税。房产投资者正好利用了这一税收制度的特殊性，大肆进入房地产业进行“炒房”、“囤房”，扰乱了房地产市场的供求关系，“火爆”的投资交易制造了房地产市场的虚高价格。因此，必须采取强有力的措施，遏制个人以投资为目的购房需求。在具体操作过程中，要执行央行、银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的有关规定，并进行更加深入的探讨。针对房地产市场的不规范行为，研究和制定相应的应对政策，如严格商品房出售收入个人所得税、营业税等的征收，稳步推行物业税，降低房地产的投资价值，抑制囤积房产、投机炒作现象。

3、加强金融监管力度，合理引导资金流向

与房地产相关的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，加强金融风险防范，从源头上控制投机资本。 要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平。要加强信用总规模的控制，加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等手段，从源头上防止现代泡沫经济发生。重点要强化个人住房贷款管理，禁止发放“零首付”个人住房贷款，适当提高个人住房贷款比例，增加投机者炒房成本，增加投机炒房风险，让投机者“望房兴叹”，有利于控制房子价格。

4、完善住房保障制度，实现住宅产品优化供给

国家应制定相关的政策和措施，加强经济适用房开发力度，把经济适用房的建设作为控制房地产市场价格和解决低收入住房的重要手段。同时，进一步完善应住房供给制度，为不同消费人群提供不同价位的商品房，让所有的老百姓都能住上房，住上满意的房。

参考文献：

[1]季辉.房地产泡沫的危害与防范措施[J].跨世纪.2008(5)

[2]王雪丽.我国房地产泡沫分析[J].现代商贸工业.2010(5)

篇7

[关键词] 房地产PE；房地产开发；房企融资需求

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.032

房地产是资金密集型产业，尤其在开发阶段对外部融资需求较高。随着近年来调控趋紧，银行信贷、房地产信托、资本市场IPO、发债等传统融资渠道受阻，房地产私募基金（房地产PE）因其门槛低、运作方式灵活受到房企的青睐。

1 我国房地产私募基金发展现状

我国房地产私募基金起步于20世纪90年代，1995年《境外中国产业投资基金管理办法》鼓励海外基金进入，房地产PE得以起步。2010年起国家重点调控楼市，加剧了房企的资金压力，而同年发改委提出要加快股权投资基金制度建设，本土基金取代海外基金成为主角，房地产PE进入高速发展期。2013年①我国本土房地产基金管理机构约510家，累计管理规模超过6000亿元，新募基金132只，金额714.7亿元；投资案例105个，金额423.18亿元，相较于2010年扩大了近6倍（见图1）。

基于房地产业金融化程度的不同，我国房地产PE募资模式与欧美发达国家有很大差异。我国房地产PE更注重标的项目而非基金运营团队，一般先确定项目后，再根据项目特征设计基金产品而募资，这与我国房地产业项目开发为主的经营模式相适应。我国缺乏成熟的机构投资者②募集对象以富裕个人和民营企业为主，募资能力相对弱；故多采用结构化的基金产品，即参照信托产品划分“优先、中间、劣后受益人”，信托计划作为优先受益人参与出资，代替机构投资者的角色完成目标筹资金额。据清科研究中心数据，2007―2013年我国房地产私募基金绝大多数投向了房地产项目开发，在金额上占比约92%。一方面是由于项目开发投资涉及金额规模较大；另一方面是由于我国房地产业经营以项目为基本单位，以“开发―出售回款”为主要模式，因而PE盈利模式也偏短期机会型，以融资功能为主。

2 房地产开发融资需求分析

2.1 房地产开发企业资金链

房地产项目开发需要大量资金的支持。按开发流程顺序，可将其划分为前期拿地、工程建设和租售回款三个阶段。前两个阶段为资金输入期，最后一阶段则为资金回流期。第一阶段，主要现金流出项为土地出让金，一般来自企业自有资金；第二阶段，开发商投入项目开发资金，保障施工过程中的流动资金，资金主要源自商业银行的房地产开发贷款、施工企业垫付资金及企业自筹资金等；第三阶段，开发商通过预售和项目竣工租售回流资金，主要支出项为宣传费用和经营费用，回流资金主要为购房款，一般来自个人住房按揭贷款、公积金贷款及购房者的自有资金。

不难看出，银行贷款贯穿我国房地产开发的整个过程，资金链中的主要资金项房地产开发资金、建筑企业及房企流动资金及个人购房款等都直接或间接来自商业银行贷款。这种依赖债权融资结构的资金来源期限短，不适合需长期占用资金的持有经营类项目和回款速度慢的租赁类项目。

2.2 房地产开发企业资金来源

2010年以来房地产市场密集调控，银行体系收紧银根以预防因房地产资金链断裂而引发的金融风险。与此同时，限购令削弱了市场需求，导致房企快速销售回款这一资金回流渠道受阻，还本付息能力降低；而2014年以来，随着房市“降温”，资金回流变得更为困难。此外，2006年起我国加强了对外资投资房地产业的限制以避免过度投资和投机，海外资金流入量减少。从图2中可以看出，2007―2014年第二季度，直接银行贷款（国内贷款和个人按揭贷款）在房企资金来源渠道中的比例呈下降趋势，利用外资规模也较小，而企业自筹资金比例上升，已成为最主要的资金来源。

虽然房企资金来源结构发生调整，但商业银行信贷仍是当前房地产开发企业实现资金周转的最大保障。据统计③，2013年我国房地产开发企业资金总额12.2万亿元，其中直接银行贷款（国内贷款和个人按揭贷款）占比27.6%，加上自筹资金和定金及预付款中的间接委托贷款（大部分是银行抵押贷款），银行信贷实际上占到了房地产行业融资总量的53.7%，远高于国际通行标准40%。造成这种现象的主要原因之一就是我国房企自筹资金中仍以债权资金，特别是银行贷款等私募债权为主。由于我国房地产业对商业银行的依赖度过高，房地产开发运行过程中的市场风险和信用风险易转变为银行的金融风险，进而可能影响实体经济。

就整体趋势而言，我国房企传统资金来源渠道变窄，而企业自筹资金的压力增大。当前自筹资金中的债权资金比重较大，融资期限短易造成回款压力，且实质上仍较多依赖商业银行贷款（抵押贷款形式）。为改变融资结构，房企应寻求更灵活多样地股权融资方式，根据资金用途合理设计企业自筹资金来源和期限结构。

3 房地产私募基金发展方向

3.1 发展潜力

除银行信贷外，我国房地产业还有信托、基金、共同开发、融资租赁等多种快速发展的外部融资方式。但相对于房地产行业的整体资金需求而言，这类融资渠道规模仍然较小。2013年房企外部资金来源中，非信贷和销售回款渠道（包括基金、信托、外债、民间借贷等）资金仅占8.7%。 仅就房地产私募基金一项来看，2013年实现投资63.16亿美元，仅占当年全国房地产投资总额的0.49%左右，房企资金总额的0.35%；即使考虑它的累计资金管理规模6000多亿元，也不足该年房企资金量的0.5%。而国际上股权私募作为来源渠道占比通常达到30%以上，美国则高达70%～80%，对比来看，我国房地产私募基金还有很大的发展空间。

从国际范围来看，房地产PE一般有公司制、信托制和合伙之三种组织运作形式，而合伙制由于税收优惠和激励约束等方面的优势，更受投资者青睐。我国2007年新修订的《合伙企业法》确立了有限合伙企业的法律地位，为私募股权基金组织建设奠定了良好的基础。此外国家发改委在2010年明确提出要加快股权投资基金制度建设，而2011年年初新 《基金法》草案也拟将房地产投资基金纳入其中，这意味着房地产PE有望确立正式法律地位，走向规范化，利于扩大规模运作形成房地产私募市场。

信贷环境变化冲击了现有房地产融资结构，致使资金供给减少，融资成本上升，迫使房企寻求新的融资渠道。房地产PE本质上是一种定向于房地产业的投资基金。从投资者的角度看，可通过资产组合投资与管理满足其高收益、低风险的投资需求。从融资方房企的角度看，房地产PE能集中零散资金，在筹资成本、资金来源等方面也具有较强的可行性。

由于投资渠道匮乏，过去十年间我国个人投资者主要直接投资于房地产终端产品，如住房、商铺等。2014年上半年调查显示④，我国部分一、二线城市住房投资回报率已跌至2%，低于同期银行存款利率，直接投资于终端房地产产品的收益率大幅下降，房地产去投资化趋势显现。为追求收益性，这一部分的资金将寻找其他投资途径，从终端投资转向过程投资，有利于成为房地产PE最大的潜在资金供给者。民营企业发展迅速，追逐利润的动机强烈，借助房地产PE的专业管理和分散化投资，可降低行业进入壁垒，间接扩大企业经营范围和规模。短期来看，富裕个人投资者和民营企业将是房地产PE投资的主要力量。而从长期来看，比照国外房地产PE以养老基金为主要资金来源的现状，随着风险控制能力的增强和政策的放开，国内保险和社保基金等机构投资者也会逐步成为重要的投资力量。

3.2 介入时点

房地产私募基金应用于房地产开发阶段，主要优势有两点：一是投资方式灵活，限制少，在房地产开发各阶段皆可利用；二是私募基金可利用自身在金融或房地产项目管理方面的专业背景，提供咨询、管理等技术层面的服务，促进项目的决策、拓展。

3.2.1 拿地阶段

房地产开发资金链的运作始于土地出让，土地成本是房地产开发成本的主要组成部分，平均约占30%。2007年12月，人民银行和银监会共同出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中规定“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”，对房地产开发商自筹资金能力提出了更高的要求。

我国房地产开发商自有资金多来自其他项目销售款和自身积累现金流。资本市场上发债或IPO融资方式虽然融资规模较大，速度较快，但对融资企业的经营业绩和财务表现要求较高。且此类大规模融资往往是基于企业层面而非单一项目，对预期有良好收益率的房地产项目的资金支持效果有限。房地产私募基金投资则主要与具体项目相联系，在土地投标时就通过股权投资方式介入，不仅能针对性地满足房企的资金需求，而且可通过早期介入更好地管理和控制融资项目，对该项目施加更大的影响，从而规避投资风险。一般而言，土地出让阶段进入的房地产私募基金投资会持续至项目建成出售才会退出，资金存续期为2∽3年，较多采用股东股权回购和物业拆分出售的退出方式。

3.2.2 工程建设阶段

作为该阶段主要资金来源的房地产开发贷款条件较严，除必须具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》四证外，还要求贷款项目具有一定比例的自有资金（最低为30%），并在银行贷款之前投入项目建设。通常在获得“四证”前，开发项目会有一段时间的资金缺口，是房地产PE介入的良好时点。

该阶段资金来源和流向涉及建筑施工企业、房地产开发企业、商业银行等多个主体，资金运作较为复杂。房地产PE在此阶段介入，不仅能以灵活的方式解决资金缺口，还能发挥第三方智库的作用。在资金方面，可推荐有实力的建筑商以此延长开发商付款期限，可协助开发商四证齐全后向银行贷款；在项目管理方面，能及时调整项目定位，提高项目投资的可行性，协助项目的后期包装及运作。

3.2.3 租售回款阶段

项目取得预售许可证后，即可通过租售回款，回流资金主要来自购房者的个人银行按揭贷款和公积金贷款，资金回流的情况决定了一个项目的盈利与否。不考虑信贷环境，造成此阶段资金缺口的原因一般有三种，一是未能按期获得预售许可证，二是销售情况不理想，三是项目性质为长期持有经营，回款速度慢。

房地产PE可据资金缺口原因灵活融资以满足资金需求，提升项目价值。因未能获得预售许可证造成的资金短缺时间通常较短，房地产PE可通过信托计划融资后先为购房者提供按揭贷款，待项目取得预售许可证后再将上述按揭贷款项目转给银行而推出，资金周转速度及安全度均较高。对于销售不理想的项目，房地产PE既可提供资金协助房地产开发企业再次开发或将房产重新装修定位，以此提升项目投资价值；也可以将其视作不良资产，收购后进行拆分组合，包装后再出售、融资或租赁以获得投资收益，退出方式灵活。对于第三种原因造成的资金短缺，房地产PE则可通过股权投资参与项目的管理运作，该类投资方式对房地产PE而言，风险较低，能获得长期较稳定的现金流，也有利于形成“开发――长期持有”的经营模式，提升项目价值。

4 小结

房地产私募基金会通过非公开募集的方式，向投资者发行受益凭证从而募得资金，并由专业的房地产投资管理机构进行资金运作和管理，同时兼具融资和专业第三方管理双重职能。房地产开发是我国当前房地产业的重要环节和主要价值创造过程，但随着房市调控，信贷环境改变，过去主要依托于商业银行贷款的资金结构受到冲击，需要寻求其他低成本、高灵活度的融资方式。而房地产PE运作灵活，在房地产开发前期拿地、工程建设、竣工租售等各个环节都能较为灵活地设计资金结构，满足房企资金需求，契合其经营目标，是较为理想的外部融资方式。

但需要注意的是，我国房地产PE尚处于起步阶段，体量较小，其作为开发资金来源的作用非常有限。一方面，这预示着房地产PE在我国的发展空间较大；另一方面，也折射出房地产PE面临的一些困境。首先，我国房地产PE并没有明确的法律地位和相关法律规范，难以形成规模市场。其次，我国缺乏成熟的机构投资者和稳定的资金来源。从国际范围来看，养老基金是最大且稳定的资金来源，但我国相对应的社保基金投资限制比较严格，仅限于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具，其中银行存款和国债比例不得低于50%；其他机构投资者如保险公司也被限制投资房地产业。此外，房地产PE退出渠道有限，房企上市和公开发行债券的审查严格，且耗时较长；而贷款证券化和REITS等国际常见投资渠道，一定程度上限制了房地产PE的发展。

不难看出，房地产PE在政策法规层面仍有诸多限制。但作为房企融资的新兴模式，其应更加关注如何通过灵活的资金结构设计，更好地满足开发过程中的资金需求；同时注重培养专业人才，参与投资项目的监督、指导，促使房企业优化资源配置，提高开发效率。

参考文献：

[1] 胡俊，吴建伟.我国发展房地产投资基金的可行性分析[J].经济论坛，2007（15）.

[2] 赵晓英，张杰.我国发展房地产私募基金的价值分析与政策建议[J].国际金融，2012（8）.

[3] 易志勇.我国房地产私募基金公司发展新模式[J].中国房地产金融，2013（7）.

[4] 回建强.房地产私募基金：机遇与风险并存[J].上海房地产，2011（11）.

[5] 广发证券研究所.房地产私募股权投资基金专题研究[R].2011.

[6] 国家统计局.中国统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2007-2013.

[7] 清科研究中心.2011；2012；2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告[EB/OL].http：///report/free/905.shtml

[8] 中国房地产估价师与房地产经纪人学.2014年上半年中国房地产投资回报率调查[EB/OL].http：///news/20140630/123459203.shtml，2014.

篇8

【关键词】商业地产 上市融资

一、商业地产企业融资问题的重要意义

资金问题对于商业地产行业来说，有着至关重要的作用，毫不夸张地说，资金是房地产企业的喉舌。这与房地产行业的特殊性质不无关系，商业地产开发的前期需要大笔的土地购置费用，以及开发费用，在建筑阶段，也会有大笔的资金投入，这样的特点决定了商业地产企业对于资金的高度依赖性，从而对金融资本市场的高度依赖性。对于商业地产企业来讲，其核心竞争力中不可或缺的一部分，即金融市场。

另外一方面，商业地产关系到国计民生，也是政府宏观调控的对象，有着极强的政策依赖性。从2003年6月央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》到2004年6月银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，一系列的金融信贷紧缩政策导致许多房地产开发企业资金更加吃紧。2007年美国爆发次贷危机，由于次贷危机由房地产业引起，因此为避免房地产市场的波动转化为银行体系的风险，避免类似美国次贷危机在中国上演，2007年9月，人民银行与银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，将己利用贷款购买住房，又申请购买第二套及以上住房的首付比例提高到40%，同时贷款利率提高到同期通档次基准利率的1.1倍，即8.6%，并禁止加按揭。2008年，信贷紧缩已成定局。在开发商的资金来源主要依靠银行信贷的背景下，信贷紧缩对房地产企业的资金压力显而易见。

在这种不乐观的融资环境下，商业地产企业不得不转换视角，由向银行融资的间接融资方式转向直接融资，最明显的就是房地产的上市融资。2006年中国股市的牛市之时，很多地产股领跑了股市。到2007年，中国的商业地产企业在股市着实地赢得了股民的信任。很多商业地产的巨头都选择了上市融资，比如2007年，碧桂园在香港上市，成功融得资本130亿元，碧桂园的掌门人也成了中国的女性富人排行榜上名列第一，当年同样在香港上市的还有景泰富，远洋地产和中国奥园地产等。另外万科等企业也在2007年进行了再融资。房地产企业的上市融资之路走得如火如荼。

但是2007年美国次贷危机所带来的冲击使房地产企业的上市融资的选择变得趋于冷静。房地产的降价趋势引来了人们的观望，同时也引起了资本市场的融资困难。受美国次贷危机影响，国际资本市场堪忧，投资者对中国的房地产企业心存疑虑“2008年3月20日，赴港上市的恒大地产因路演未获一家机构认购而在最后一刻被迫放弃IPO计划，折戟最后一程，海外上市也蒙上了阴影”面对融资困境。

二、商业地产企业融资中面临的问题

不能从自身出发选择适合的融资渠道。上市也是一把双刃剑，它不是万能的。每个商业地产企业有自己的不同自身特点，应当从自己的实际出发，客观地衡量自己的发展阶段，制订企业的发展战略规划，对于企业的财务战略有着明晰的定位。不能盲目地选择以上市的方式来进行融资。上市有着其独特的优势：能够整得较大的资金规模，而且受到的政府和国家政策的相关的影响较小，对于需要充足的资金来发展的企业而言，能够帮助其扩大规模更好地拓展业务。但另外一方面，上市后是面临着种种风险的，股市的风险不仅包括系统风险，还包括各种不可定因素而带来的风险。而且上市本身需要一系列的成本：上市前期的准备，上市时面临的种种信息公开和政府审查，更加严密的财务管理等，所以如果是在二线和三线城市发展，并且对资金的需求量不大的话，而且企业所选择的是相对稳健的发展战略的话，基本上是不需要上市的，或者上市是利大于弊，其成本远同于收益。

因此商业地产企业一定要谨慎选择，不能盲目地跟风，更不能盲目的追求规模的扩张。

商业地产企业不能只盯住上市这种方式，而应当追求一种多元化的融资方式。从历史来看，2003年以后的房地产调控政策，主要是涉及到两个方面，首先是间接融资渠道，尤其是银行的贷款，对商业银行的房地产信贷进行了更严格的规范和管理，使房地产企业原来赖以生存的资金链面临断裂的风险。尤其是对于一些中小型的房地产企业而言，形势更不容乐观，因为它们从银行获得贷款将更难，而且其抗风险能力更差。

房地产是我国经济发展中的重要支柱，关系到国计民生，因为政府在宏观调控过程中，要充分重视商业地产企业的健康发展，使商业地产企业的融资结构更加合理、融资方式更加科学和理性，从而为商业地产企业的发展营造一个良好的社会环境。

当前的流动性过剩的金融环境，应当对于商业地产企业而言是件好事，在这样的环境下，政府应当净化金融环境，不断地鼓励金融机构不断的推动金融产品创新，增加金融产品品种，为商业地产企业提供多样化的融资选择。

三、规范商业地产企业上市融资的政策建议

政府应当支持房地产企业开拓渠道，通过股权合作的方式来开发资金渠道。政府同时也应当提供政策性引导，对于地产企业开发建造的环保型住宅，国家政策性住宅，比如限价房和廉租房等。同时吸引民间资本参与商业地产的住房开发，不断地缓解渠道短缺带来的问题。

在政府的宏观调控方面，发达国家为我国提供了可以借鉴的案例。比如完善直接融资的渠道，在金融创新方面，尝试推进房地产抵押贷款的证券化，以及开发相应的商业地产信托业务，加大保险资金与房地产金融市场的融合。

股权融资不失为一种较好的直接融资渠道，它不同于上市，风险较少，而且对于国家的金融安全风险的分散来说，也很有益处。2004年2月1日，国务院了《关于推进资本市场改革开发和稳定发展的若干意见》（以下简称意见）。

这个文件所关注的焦点问题之一就是如何完善直接融资，使其成为主要的融资渠道，以更好地推动我国的市场经济发展更好地通过金融市场来促进市场经济中的资源配置和资金流向。为了确保银行等债权人权益，房地产企业的所有者权益比率不应低于房地产市场波动所导致房地产价格最大跌幅，或者，房地产开发项目资本金比率不应低于市场实际房价的最大跌幅。这样，即使房地产市场有较大负的下跌，仍能保证其在所有者权益或项目资本金金额的范围内，不至于损害到债权人的利益。

在政府的审批环节，不能实行“一刀切”，应该区别地对待。房地产本身的性质决定了它是资本密集型的。显然离不开资本市场的有力支持。因此，对于实力强大，业务运营状况良好，有着较好的发展前景的商业地产企业，应当鼓励和支持其通过上市来进行直接融资。而对于实力牵强，上市融资的实力还不具备的企业，要从紧政策。总之政府要有区别性地对待。实力强的商业地产企业上市，可以更好地完善其资本结构，提高资金效率，通过上市也可以更加规范企业的管理和运作，同时在将土地转化为商业地产方面的效率更高，更好地满足人民的商业和居住需求，更好地添补供需的不平衡问题。

另外，从政府对金融市场管理的角度，应当深化金融体制改革，不断的发展和完善我国的房地产金融市场。要想上市，要合理的、科学地运用融资工具，就对金融市场有着诸多的要求，同时对商业企业的人才和财务等方面也有着更高的要求。商业企业的财务人员要十分熟悉本国和似上市市场的金融市场上市融资规则，商业地产企业的财务制度要配合上市全面完善和与国际接轨。而且辅助上市还需要一个完善的会计环境，比如会计师事务所和商业银行。在这方面我国的金融环境支持明显不够，这些是企业的能力所不够的，需要国家金融监管部门完善制度和体制建设，加快金融市场建设，完善金融体制创新。这一方面是发展资本市场，另一方面是证券市场，只有将两个市场更加规范化管理，才能更快地向国际金融市场看齐，更好地为商业地产企业提供资金支持。另外，在间接融资环境方面要更好地发展商业银行。为我国专门的服务于商业地产的金融市场体系，支持房地产行业的发展和壮大。

要配合现在国家的金融体制改革，为了更好地避险，要改变原来商业地产企业的单一主体的局面，实现地产金融主体的多元化。通过地产金融相关产品的创新来吸引更多的房地产金融投资主体。

除了直接的融资服务机构以后，在商业地产的融资金融环境中，不可或缺的还有房地产金融中介机构，它们对于房地产融资信息的沟通 和促进融资的实现、丰富融资渠道、提高融资效率方面有着极大的作用。一般而言，房地产评估机构主要包括资产和信用等级的评估公司、抵押担保公司、保险机构等。

除了一级市场以外，房地产的二级市场也是地产金融市场的重要组成部分，二级市场的金融创新可以推动贷款证券化的发展。一个繁荣成熟的二级证券市场可以更好地实现证券与金融衍生品的互动，更好地促进融资的同时也更好地避险，从而更好地达成市场的互动。同时完善相应地法律法规，形成房地产金融市场的有效政策和法规保障机制。在这方面也要防止走向另外一个极端，即金融风险的预防。美国的次贷危机的产生正是由于次级贷款的资金链断裂，贷款的证券化盲目发展最后导致了危机。

宏观金融环境的打造将有助于房地产企业更好地利用完善的融资机制实现多元化的融资结构，促进商业地产企业的良性发展，打造一个有力的融资平台。

其源头就是过度的金融创新和金融中信用的被滥用，同时在过度趋利的形势下，政府并没有进行有效地监管和控制，市场的约束机制失灵了，所以酿成了此次的危机。资产的证券化本身是一种转嫁风险的方式，但是如果过度的利用，将违背其初衷，其避险的作用达不到。所以借鉴这些反面的经验，作为政府和金融监管机构，对于贷款的发放要有严格的标准，过分宽松的政策会导致贷款的信用质量降低，造成潜在的危机，引发泡沫，否则一旦房价出现下降，就会牵一发而动全身，引起房地产行业一系列的多米诺骨牌效应，出现资金链条的断裂，银行出现坏账，房地产金融市场的投资者出现严重损失甚至是破产，同时房地产企业也将面临融资危机，从而影响下一步的经营。对于贷款人来说，也将增加其负担，而这部分贷款人是占多数的，是直接影响到社会安定的，同时也会影响到银行的坏账.伴随着美国房地产市场的逐步降温，这一风险继续扩大，产生了大量的放贷违约和银行坏账，最终引发了此次影响全球金融市场的次级按揭贷款危机。

虽然我国的房地产市场与美国的次级按揭市场存在很大不同，住房抵押贷款人一般都直接向银行申请贷款，没有复杂的衍生产品，同时房产首付在30%，政策上不允许发放零首付贷款“但是也要看到我国住房抵押贷款存在的风险，防患于未然”我国应增强评级体系的竞争性，金融机构要强化风险意识，金融监管应跟上金融创新的步伐。

金融监管要跟上金融创新的步伐。资本市场的风险防范措施要处理好三个关系：处理好房地产金融创新与监管的关系，注重金融创新与违规经营的区别；处理好中资金融机构与外资金融机构的关系，真正遵循国民待遇原则，对中外资金融机构一视同仁；处理好金融机构效率与金融机构体系安全的关系“监管机构要加强对复杂金融产品的风险监管，特别是，对信用衍生品等的监管要改进，要强化资产支持证券发行机构对基本债务人的债务履约能力的监督责任”。

参考文献

[1]黄明峰，，田水.配股政策的变更与上市公司盈余管理现象的实证研究——基于1994-2007年上市公司的经验数据[J].北方经济，2009（12）.

[2]孙众.北京金融街建设集团公司买壳上市的启示[D].对外经贸大学MBA学位论文.2005（04）.

篇9

国务院17日国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

1　并未放松二套房贷政策，理顺并减免税费是主要的政策方向

本次会议出台的政策措施并未越二套房贷政策的“红线”。在2007年12月5日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知中提到，关于第二套房的认定标准，对于本次措施中提到的改善性需求，即入均居住面积低于平均水平可以再购一套房，办理按揭时可以视为第一套房。本次几乎再次原文提出，因此并未松绑二套房贷政策。

我们在年度策略报告中曾提出，中央松绑二套房贷政策的概率不大，银监会对此有非常明确的态度，这点我们从银监会对光大银行房贷细则的叫停可以看出。对于后续政策，我们认为理顺繁杂的行业税费，并进行减免是主要的政策方向。

2　暂减免二手房营业税，促进改善，需求释放

作为一项临时政策，二手房免征的年限从超过5年缩短到了2年，即超过2年转让所购住房即可免交营业税，同时，对于不买2年的，也降低了营业税缴纳额。我们认为该政策用意主要是配合改善性需求的释放，改善性需求往往需要先出售原有住房，营业税率为交易金额的5％，是二手房实际交易中税费最高的一项，如果营业税缴纳过严，会通过增加交易成本提高房价，不利于住房的流转。

经过之前系列政策对于税费减免之后，目前二手房居住满2年的，买卖时理论上需要缴纳的费用仅剩个人所得税20％(实际一般不缴纳)，契税1％。土地增值税、印花税、营业税和教育税附加均不需缴纳，共减免税费约6.52％，实际所剩税贽仅为税率为1％的契税。(房地产行业涉及税费参见附录3)

3　顺应市场降价自救；鼓励优胜劣汰

我们认为，除非09年经济异常糟糕，目前政府救房市的组合拳已经进入尾声，活跃市场的责任已经转移到开发商一边。此次会议比较明确指出，开发商不要对“救市”抱有不必要的幻想，通过降价提升行业健康发展必要的成交量才是顺应市场的表现，不自救将有被同行兼并的风险。

同时，会议指出要支持合理的融资需求，甚至包括兼并重组融资。这一方面是为了支持中低价位、中小套型普通商品住房建设，拉动投资。另一方面也是鼓励市场化手段优胜劣汰，开发商要生存还需要积极自救。

4　城市房地产税仅向外商投资企业征收，取消该税不对行业带来影响

房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税，目前只对外商投资企业征收。取消该税收不会对目前的商品房市场产生影响。

5　政策总体对行业影响中性偏多

我们认为，政策执行带来的直接影响将是二手房市场的活跃，进而导致改善性需求的释放，一手房交易量会因此有所提升。此外，政策带来的间接影响可能是开发商积极采取措施自救，行业调整速度有望加快。

篇10

论文摘要：个人住房信贷业务迅猛的发展不可避免地存在一些问题和垒融风险，须引起高度重视借鉴国外经验，提出规范个人住房贷款业务发展的措施，促进个贷业务健康发展。

随着国家宏观调控政策、住房分配政策及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了住房消费信贷投人，个人住房贷款业务迅猛发展并初具规模。截至 2000年底，北京市个人住房信贷余额达 406．65亿元 ，其中自营性个人住房贷款余额 340．69亿元，特别是 2000年个人住房贷款的增量和支持居 民购买住 房的套数、面积均超过前两年的业务总量。但 由于个人住房贷款业务开办时间不长，在内外部环境 尚未完善的情况下，其迅猛的发展不可避免地暴露出一些问题和潜在的金融风险 ，须引起有关方面重视。

1 个人住房贷款业务存在的问题及风险

1．个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制

对借款 申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作 ，但由于我国个人资信制度尚未建立．对个人 的资信状况缺乏合理 、完整的判定标准 ，银行只能 以借款人所在单位开具 的收人证 明等材料做为信用评定的依据．其真实性、时效性难以确定 ，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分 由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握 。

2．房地产项目按揭合作不规范．房地产经营管理风险无法控制

房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质 、项 目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金 的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。但由于市场竞争激烈．导致一个项 目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额 ．不正确地迎合来 自社会各方面的某些需要 ，在竞争 中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段 ，放松对开发商资质和项 目合法性的审查及工程建设的监理 ，对开发商售楼资金放任 自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展 。

3．抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展

由于住房货币化分配．抵押登记工作量成数量级增长．房屋产权管理部门难以适应 ，办事效率低 ．抵押登记工作进展得十分缓慢．增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新 、抵押贷款新业务品种的创新和发展

4、个人住房贷款的风险转移机制不健全

由于个人住房贷款数额大，期限长，出现风险的可能性较大 ，急需建立风险转移机制。个人住房贷款担保或保险机制尚未建立，缺乏为信用提供担保 的经营机构 。房地产二级市场发展缓慢 ，房地产拍卖市场不发达，廉价租房尚未启动，造成抵押物处置难 ，特别是对已进住的房产 ．在居民安置问题无法解决的情况下，银行难以处置和有效地保全资产 。

5．科技含量低．贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适应

零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期 限长，管理成本高的特点 ，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管理等方面与批发业务有很大差别。特别是个人住房贷款业务迅速增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服务手段和质量等工作提出了更高的要求 ，但 由于银行内部管理系统科技含量低 ．信息处理速度慢 ，不利于经营管理水平的提升 。

6．从银行资金的来源与运用的角度来看 ．存在短存长贷风险

目前个人住房贷款的社会需求量巨大，从长远角度来看，与全社会其他信用需求量可成比例，但从银行 自身信贷结构平衡角度来讲 ．个人住房贷款的规模应有银行 自身的管理界限。另一方面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银行个人住房贷款指标 、资金紧张

7．从银行经营效益来看 ，目前个人住房贷款享受国家

优惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 为5．58 ，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差仅为 3．33 ，银行的利润空间很有限。外加个人住房贷款属于零售业务 ，相对于企业贷款而言，金额小，笔数多，银行在合同成本、广告宣传等投入了大量的人力 、物力和财力 ．这样又将本来就较小的利润空间进一步缩小．相反由于个人住房贷款利率优惠，且贷款期限长．在企业融资审查严格的情况下．助长企业套取个贷资金长期使用．增加银行信贷风险。

2 防范和化解金融风险的经验借鉴

1．由政府部门牵头 ．尽快成立 个人资信评估系统

信用记 录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份证 明，任何银行 、企业都可以有偿查询和利用这些记录，形成社会性 的信用管理基础 。具有 良好信用记录的个人或企业 ，在寻求贷款、信用消费、交易往来 中．都会享受到极大的便利 ，可以为银行决策提供依据 ，减少决策失误 应 由政府部门牵头 ，成立相应的中介机构 ，建立起个人资信评估系统 ．把所有的个人信息收集、整理、加工，对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价．以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享 。

2　．加强个人住房贷款前期合作项 目的审查和预售房款的监管，防范房地产经营管理风险

严格合理地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质 ．选择优质的发展商和项 目，在合作项 目的选定上 ，制定一套严谨、科学 的管理办法 。对于预售房 ，应借鉴新加坡 的经验，从政策法规上规定建立项 目工程账户，对预售房资金使用按照工程进度进行拨付．防止房地产开发商滚动开发 ，乱铺项目，在经营管理不善 的情况下 ，造成逾期交房或工程烂尾 ．损害消费者的利益和银行信贷资金的安全 。

3．建立灵活多样 的担保制度 在贷款 的担保

上不应局限于所购住房进行抵押．应借鉴西方国家的经验和做法：(1)由政府部门成立专业的政策性担保机构 ，对配合社会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保；(2)成立商业性的担保公司提供信用保证 ；(3)建立个人住房信贷保险机制，积极探索和增加商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式。

4．建立市场化 的个人住房贷款利率管理体系

目前个人住房贷款不论期限、金额、购房面积和房源性质均实行两档利率，不利于客户合理地安排和使用资金 ，不利于银行进行市场细分，满足不同层次客户的需求 ，提供差别化服务，随着我国加人 WTO步伐的 日益临近，为加强我国商业银行的竞争力 ，我们应加紧研究和建立市场化的个人住房贷款利率管理体系

5．加大科技投人 ．提高银行个人住房贷款经营管理水平

由于个人住房贷款具有笔数多、期限长的特点，银行传统的经营管理手段 已不能适应迅猛发展的个人住房贷款的需要，必须加大科技含量，利用高科技手段进行管理，提高信息处理速度和风险预防监测水平 ，有效防范风险。