商业地产的现状范文

导语：如何才能写好一篇商业地产的现状，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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就重庆主城区而言，包括渝中区、沙坪坝区、九龙坡区、江北区和南岸区（不含行政区划分的北碚区、渝北区、巴南区和双桥区，也不讨论在主城区地域内形成的高新区和经开区）。其中以渝中区的解放碑作为传统的商业中心，是重庆市民购物的首选之地，而其它区域的商业发展极为不足。在传统习惯上，市民到解放碑去称为“进城”，至今老重庆人还沿用这一习惯称谓。随着城市建设的发展，各个区域的商业设施不断涌现，特别是各个区域步行街的兴起，重庆商业地产的初步格局形成。以渝中区解放碑为顶级商圈，江北区观音桥、沙坪坝区域、南岸区南坪、九龙坡区杨家坪四个区域商业中心都各成气候。

现阶段重庆城市发展进程中，商业步行街的建设，极大地推动了主城区商业地产的发展，步行街成了重庆商业的“救世主”。解放碑最先修建了步行街，围绕解放碑中心形成的步行街，显得大气而繁华，极大地提升了重庆商业中心的商业品质。随着解放碑商业步行街修建的示范效应，市内各区也纷纷效仿，从而有了沙坪坝、杨家坪、南坪和观音桥的步行街，而南坪和观音桥步行街的后续工程还将进一步扩大步行街的规模。随着一个个步行街的形成，各个区域商业地产迅速发展，商业设施增多，商业网点密布，各个区域的居民摒弃了购物必到解放碑的传统。同时，随着各个区域的商业重新布局，也刷新了重庆零售业的新纪录，步行街及其周边区域地产物业迅速升值，带动了重庆城市经济的发展。

虽然重庆主城区商业地产有了长足的发展，特别是商业步行街的建设使得城区商业地产上了一个台阶，但是随着城市建设的推进和经济的发展，各个区域步行街的商业模式和城市建设的发展模式其自身的不足和缺陷也逐渐表现和暴露出来。同时，形成步行街热的前提条件和区域环境正在有所改变。随着城市交通道路的扩建，周边区域环境的改善，再加上环线高速路通行纳入年票制收费的改革，形成了不少新的开发热点，例如江北城建设，南岸茶园新城区的开发等，重庆的城市发展空间被大大拓展；而汽车工业的飞速发展，汽车价格不断下降，城市市民汽车拥有量迅速增加，这些变化正不断改变着人们的生活方式。在这样的情况下，重庆城市商业地产的发展就要跟上城市的发展步伐，特别是在新兴的大型住宅区，要完善商业的功能配套，真正满足消费者的需求，商业零售业只有做到方便消费者的购物需求，才能生存和兴旺。

伴随着各个商业零售巨头在各个区域大规模的圈地布点，重庆主城区内五个商圈的商场容量已日趋饱和，新的商业形态和商家已很难在这些商圈内找到零售市场的空白和兴奋点。今后几年内，商业地产的未来发展趋势将怎样哪？

社区商业将有较大的发展空间

由于重庆经济发展和沿海城市相比相对滞后，商业机会较少，市民闲暇时间较多，就会有较多的时间用于采购食品和日常用品。随着西部大开发的浪潮，作为西部重镇的重庆直辖市，经济飞速发展，伴随着经济的发展，市民的生活节奏加快，消费者会越来越多地考虑商业消费的出行成本和时间，各个区域商圈内的食品和日常用品的消费会逐步转移到居家附近；特别是在大型居住区周边，这样的需求会逐渐增大。同时由于五大区域各个商圈容量趋向饱和，新的零售超市将向各大型社区渗透。与重庆市毗邻的成都作为对比，例如新开业的家乐福光华店，这间店面每天的营业额已超过100多万元。由于该店面紧靠几个居住小区，消费者可把购物车直接推到小区楼下，由小区物管的服务人员收回，这样，对于消费者来说，免去了购物的麻烦和辛劳，其商业模式自然受到青睐。而反思重庆的商业零售服务，消费者购物后却不得不提着大包小包的商品辗转回家。可见重庆的商业服务还大有挖掘的潜力，发展社区商业是未来必然趋势。在新的居住社区，将会出现与其社区定位相匹配的，为社区内业主服务，同时又能吸引其它区域消费者的特色商业中心、大型超市和卖场等。

交通便捷配套合理的商业设施将备受追捧

随着重庆城市交通的发展，再加上主城区所有路桥及环线高速路通行都纳入了年票制，私家车逐渐增多，市民对于交通便捷配套合理的商业设施会更多地关注。同样以成都为例，成都的商家把目光投向了车流和人流量大的二环路沿线，若从成都二环路南二段开始向西行走，差不多每隔1.5公里，就会有一家新开业的大型连锁店和超市，这就是2003年在成都出现的城西南高尚社区购物长廊。这些商家由家乐福、麦德龙、Pricemart、伊藤洋华堂、好又多等国际连锁品牌为主力店，再加上餐饮娱乐和精品服饰店等，形成大规模的商业网点，而每个商家之间又保持了合理的竞争距离，因此生意都还不错。在商业设施中尤其是餐饮业，口岸已经不是决定性的因素，有时，车位对中高档餐饮的重要性还超过了口岸。离开传统中心口岸的重庆南岸滨江路餐饮一条街，由于具有观景特色，加上交通便捷，建成后就迅速兴旺起来，这是一个很能说明问题的例子。

方便消费者的扇页式步行街将成为商业地产的新热点

由于重庆城就是“山城”，和其它城市相比，重庆城市市政建设的成本高昂，交通道路少，扩建困难。修建商业步行街虽然给城市建设和零售商业的发展带来了新的亮点，但同时也要看到，大型商业步行街的建造也给城市道路交通和市民生活带来了诸多不便。沙坪坝三峡广场修建之后，在重庆一中和南开中学到沙坪坝转盘路段由于人流量和车流量大，道路狭窄，人车拥堵不堪，极易发生交通事故，事实上在2003年下半年在立洋百货附近就发生过一起恶通事故。在九龙坡区杨家坪中心转盘建成的大型商业步行街，虽然给市民购物休闲提供了一个广阔的场所，但是不少普通市民乘车却要穿过长达半公里的步行街，给百姓出行带来了不便。

目前，由于重庆私家车拥有率低，市民出行主要靠公共交通和步行，因此步行街式的商业模式从习惯上能还能被本地市民接受。而在经济发达国家和沿海大城市，消费者却希望从停车位到商场的步行距离越短越好，而重庆消费者到步行街购物却要步行较长的路段。随着重庆市民生活水平的提高，生活节奏加快，市民到步行街购物的消费需求会有所减弱。因此，未来步行街的发展将会有所变化，现在的修建的步行街呈饼状式和大型化，其商业设施也盘踞在步行街中心区域，今后步行街的发展应该更多地强调各区域商业功能，可以采取扇页式步行街的模式，如南坪步行街的后续工程，就应该沿用这样的思路。

重庆轻轨竣工后可能会使现有的商家重新洗牌

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【关键词】商业地产 开发模式 现状 问题 创新

我国房地产行业经过三十余年的现代化发展，所取得的成就是非常辉煌的，尤其是商业地产开发至今为止依然保持着较快的发展势头。但是，从事物发展的两面性上来说，任何事物的发展都存在着利、弊两个方面，商业地产开发也不例外。近年来，商业地产开发存在的诸多问题日益凸显，已经逐渐影响到了整个行业的健康发展，比如说，招商乏力、经营不善、质量问题突出、空置率过高等等。下面，我们就对商业地产开发模式的创新展开探讨，以期能够为大家提供一些理论上支持与帮助。

一、商业地产开发现状及存在的主要问题分析

（一）商业地产开发的现状分析

总的来说，我国商业地产开发能够用“起步晚，发展快”这一句话来概括。国内商业地产的开发大约起步于2000年，至2003年以后进入了快速发展时期，2005、2006这两年我国商业地产开发进入了第一个高峰期，但是，在这之后前期大规模开发的商业地产弊病渐渐显露出来，由此也标志着我国的商业地产开发开始进入相对理性的发展时期。纵观我国商业地产开发的发展历程，我们发现之前国内商业地产开发主要采用了分割出售、租售结合以及只租不售和不售不租等几种主要模式。

（二）传统商地产开发模式存在的问题

首先，分割出售模式致使业主产权多元化，很难实施统一的经营与管理，这种模式最主要的弊病已经为业内人士所熟识，并且现在基本上已经没有开发单位再采取这样的开发模式了。

其次，租售结合模式曾经也是商业地产开发中较为成功的一种模式，比如说2003年大连万达集团在南宁建设的万达商业广场就是采取的这种模式，并且它也是当时南宁经营较好的众多大型商业广场之一。然而，这种模式也存在着明显的弊端，所出售的部分依然带有“商铺全零售”的弊端。

最后，不租不售开发模式，虽然是由开发商掌握了产权以及经营权，但最明显的弊端在于这种模式对开发商的商业经营能力都有着很高的要求，一旦后期经营不善，就会成为开发商的一大包袱。此外，这种经营模式属于资金长线运作的模式，资金回笼的期限的较长，风险比较大，并不适于资金力量相对薄弱开发商操作。

二、商业地产开发模式的创新

（一）传统模式不再适应经济发展需求的具体原因分析

在商业地产开发热的那几年，各地方政府为了鼓励当地经济发展，主动降低了商业地产开发的要求与相关条件，更多开发商基于地产开发巨额利润的诱惑和资金的压力，更多采取了“分割零售”与“售后返租”等方式实施商业地产的开发。然而商业地产开发本身是一项投资期限较长、投资金额较大、风险比较高并且对于专业人才要求较高的经营项目，如果开发商仅仅是基于迅速获取高额利润的目的，全然不顾开发与后期经营的相互结合，显然是不科学、不理性的；这也是当前众多商场出现招商乏力、经营困难的主要原因之一，当商业地产开发进入了相对理性的发展阶段，这些模式自然将不再适合商业地产开发的需求了。

（二）只租不售模式在现代商业地产开发上的优势

商业地产开发采取“只租不售”的模式将更加有利于项目的总体规划、经营管理及资源整合。从商业地产的国际开发惯例上来说，很多实力较强的开发商都是采取“只租不售”的开发模式，并在后期的经营上对产品进行统一招商、实施统一管理，主要是以持续有效的经营管理来提升整体项目的商业价值。当前，我国上海、杭州等地的诸多开发商都开始走回头路，把曾经卖出去的商铺又回购了回来，重整项目、再做运营；北京也有许多高端的商业地产项目明确表示项目采取“只租不售”的开发模式。

（三）只租不售模式应用到现代商业地产开发上的创新与发展

只租不售的商业地产开发模式对于开发商来说，最大的问题就是融资问题和盈利前景问题，这也是众多业内人士所关心的。以前地方政府在商业地产开发时，通常采取的是千人指标进行配套，并没有详尽考虑地方的实际市场需求，而有经验的投资者主要是分析商业地产所在地的居民消费水平和消费习惯等来决策是否实施项目的开发。在商业地产开发理性发展阶段，地方政府的发展要求与商业地产开发的具体要求可能不完全一致，致使地方政府不在重点扶持商业地产的开发，再加上银行银根紧缩等原因，商业地产融资确实尤为艰难。但是，从国内资本市场上的闲散资金综合状况以及投资者的趋利根本上来看，有好的项目是不愁融不到钱的。因此，我们可以借鉴发达国家和地区在商业地产开发上的成功经验，大力发展地产投资信托基金，这样不仅能够有效化解商业银行的金融风险，同时还能解决资本市场资金闲置以及商业地产投资资金不足的问题，从而更好的带动地方经济实现快速、平稳的发展。

三、结语

总的来说，商业地产开发模式的创新发展尚且算是一个较为新颖的研究课题，并且其间所涉及到的主体也比较多，比如说地方政府、主管部门以及市场资本机构、开发商、当地居民等等，所以说这是一个综合性比较强的项目，在房地产开发越来越理性的发展阶段，综合考虑与分析各方需求，并能够确保商业地产项目开发实现较高的经营利益，还需要我们诸多业内人士及专业研究、学习人员的共同努力。

参考文献：

[1]蔡鸿岩.商业地产或是开发商转型机遇[J].城市开发，2010，（08）.

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关键词：商业地产经济；存在问题；解决策略

一、当前商业地产经济存在的问题

1.商业地产经济发展过于盲目

在很多人的眼里，商业地产经济往往被视为高利润、低风险的经济领域，这也是当前全球范围内房价大范围上涨的重要因素，部分商业地产开发商为了追求较高的经营利润，过于盲目地进行追求不同的投资盈利模式，造成大型商业网点建设热潮，甚至部分商业地产开发商误以为只要盖了房子就一定能够获取较高的经济利润，而忽视了商业项目的可行性分析等环节，过于盲目。

大多数商业地产开发商在开发房地产项目时普遍缺乏可行性研究环节，再加上忽视对上下游供应商的供应能力以及商业地产经济结构进行深入的研究与分析，过于依靠自身的主观想象力决定是否进行商业地产经济的扩张。另外，“先开发后招商”商业地产开发模式的大范围应用，造成商业地产网点分布过于密集，经济结构有待进一步优化，规模大型化等鲜明问题产生。

2.商业地产经济开发与经营相脱节

通常情况下，商业地产项目所需的投资金额较为庞大，再加上需要较长的运营周期才能够收回资金，目前多数商业地产开发商过于急功近利，不愿意投入太长的资金回收周期，在房子刚刚盖完之后，就开始急着出租或者出卖，而忽视了当前商业地产项目潜在的真实价值。此外，在商业地产经济发展中，开发与后期运营存在严重脱节的问题，部分商业地产项目在项目验收后就立即按照建筑面积销售，造成项目开发与后期运营严重脱节问题存在。

3.商业地产经济管理团队建设有待加强

当前经济发展的竞争，归根到底是人才的竞争，在商业地产经济发展中尤其明显。但是由于商业地产经济是最近几年才得以迅速发展起来的，商业地产产业中存在着严重的人才匮乏问题。其一，商业地产经济的管理员工素质普遍较低，很大比例上商业地产经济管理人员属于兼职人员，专业管理知识较为薄弱，房地产项目成本管理意识也有待提升。其二，商业地产经济管理人员普遍缺乏自我提升意识，未能够及时更新自身专业知识，难以满足时展需求。

二、当前商业地产经济问题解决策略分析

1.结合时展需求，合理规划商业地产经济

市场经济的稳健、高效发展，离不开时展需求，因而在制定市场经济发展策略时不可脱离当前时展的实际需求，才能够在实际发展过程中具有实际可操作性。当前商业地产经济在发展中存在着过于盲目扩张的显著问题，因而在未来的商业地产发展过程中应该加强商业地产项目的可行性分析建设，以确保商业地产的开发与运营符合经济的发展趋势，符合当地经济的发展实际需求，才能够保障商业地产经济处于健康的发展氛围中。

（1）及时了解社会经济发展趋势

在未来的商业地产发展中，应该基于互联网、电视、广播以及报纸等各种媒介更为高效、及时地了解社会经济发展趋势，确保商业地产发展趋势与社会经济发展趋势相吻合，避免受到社会经济发展大环境的不利影响。

（2）制定合理的发展战略

制定科学、合理的经济发展战略，有利于在经济发展过程中获取更为有利的位置。因而，在发展商业地产经济时，科学、合理地制定发展战略及其重要。在实际管理工作中，应该结合社会发展趋势、自身发展现状以及当地经济现状制定更为合理的发展战略。

2.优化商业地产经济发展结构，重视后期运营管理

目前商业地产经济在发展中存在开发与运营严重脱节等问题，不利于商业地产经济的持续高效发展。因而，优化商业地产经济发展结构，重视后期运营管理就显得非常重要。

（1）优化商业地产经济发展结构

目前大多数商业地产开发商经济结构过于单一，存在较大的发展风险，抗风险能力较弱。因而，在未来的发展中应该优化自身的经济发展结构，力争多元化发展，以持续提升自身的抗风险能力，提升自身盈利空间。

（2）加强商业地产运管管理

优质的商业地产运营服务，有助于商业地产开发商提升自身的品牌形象。因而，在未来的发展中，应该通过加强物业管理，加强招商、提升运营服务质量等多个渠道提升自身的运营管理水平。

3.加强商业地产经济管理团队建设

在商业地产经济发展中，应该努力提升商业地产经济管理人员的专业素质，为员工提供良好的工作环境及薪酬福利待遇，吸引更为优秀的管理人员加入到公司的发展团队中，以切身提升公司经济管理团队力量。此外，在公司发展中，应该加强内部培训力度，以有效地提升公司员工的专业素质能力，为公司经济结构优化及运维服务质量提升等提供最为雄厚的人力资源保障。如果缺乏有效的培训资源，可以考虑与外界专业的培训团队合作，提升公司内训团队力量。

三、结语

商业地产经济是否能够得以健康、稳健的发展，无论对于社会经济发展，还是对于居民生活水平提升均有着关键性的作用。因而，在发展商业地产经济时，应该清晰地意识到当前商业地产经济发展中所存在的问题，并采取积极有效的解决策略，方能够更好更快地推动商业地产经济发展。

参考文献：

[1]蔡坚.浅谈促进我国商业地产经济发展的途径和方法[J].现代商业，2011（07）：75.

[2]郭学尚.房地产经济管理的困境和出路初探[J].财经界（学术版），2014（12）：105.

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关键词：商业地产企业；内部控制；问题；建议

近年来，随着我国商业地产业在国民经济发展中的重要地位的凸显，人们对商业地产业的发展越来越关注。商业地产市场的波动必将对我国的经济发展产生重大影响。纵观我国商业地产的发展现状，它作为我国市场经济体系中的重要组成部分，是我国商业地产业健康发展的标志与载体。据相关数据资料统计显示：目前我国从事商业地产开发的企业已经超过了8万家。它所直接拉动的就业人数为200万人以上，如果再将物业管理、房屋中介等相关产业也视为商业地产企业的范畴，那么商业地产企业所带来的经济正拉动作用更是不可忽视。而内部控制作为有效防范企业经营风险的有效措施，不仅影响到我国商业地产企业自身的健康和可持续发展，甚至影响到我国国民经济的整体发展水平。

一、商业地产企业内部控制存在的问题

随着我国社会主义市场经济的不断发展，我国商业地产业在飞速发展的同时仍面临着激烈的竞争，面对瞬息万变的市场环境，商业地产企业要想获得更好的发展就必须做好内部控制管理。虽然在社会各方面的监督提醒下，商业地产企业的内部控制工作取得了一定的成绩，但是仍存在一些问题。

1.商业地产企业内部控制环境薄弱

针对我国目前商业地产企业的内部控制现状来看，还存在内部控制环境薄弱的局面。首先，企业的管理层缺乏对内部控制的认识。我国的商业地产企业基本都是以民营企业为主的。而这些民营企业的管理者、领导者、决策者都是从包工头、泥瓦匠的角色中蜕变出来的，他们的管理方式凭借的都是自身的经验，对于内部控制的重要作用认识不足。其次，内部人员素质不高。随着知识经济时代的到来，我国商业地产企业逐渐意识到人力资源才是现代企业战略发展目标实现的重要保障。但是，由于我国商业地产企业的人员素质参差不齐，导致企业内部控制执行能力差，内部审计监督的力度不够等问题。如果商业地产企业内部管理层或员工出现贪污舞弊等行为将给企业的经营管理带来人为的风险。

2.缺乏风险防范意识

据国家统计局相关数据资料显示，我国商业地产企业的平均寿命只有3.5年。究其原因，主要是由于商业地产行业存在较大的风险、缺乏对风险的有效评估而造成的。其实，商业地产项目的投资本身就是一种对未来的预测而进行的产品的生产过程。但是，在投资经营过程中未来是不确定的，这也就决定了我国商业地产企业必须面对来自各方面的风险。再加之商业地产企业的投资数额一般都比较高，资金的变现能力差、资金周转周期慢等行业特点的存在更使得商业地产企业的经营充满了变数。例如，金融危机的爆发、中央政府对商业地产行业实施的宏观调控等都增加了商业地产的经营风险。就目前我国商业地产企业的风险管理现状来看，大多数商业地产企业对风险的评估能力较为薄弱，没有将商业地产企业可能面对的风险进行细化、对现金流的控制也存在不到位的问题，大多数商业地产企业在内部控制方面还是以对财务报表的防错、财务舞弊现象的纠正作为主要目的，目光短浅未能将企业的内部控制与风险管理有机的融合在一起。

3.内部控制缺乏执行力

在实际生活中，我们经常在新闻、网络等媒体中听到一些关于商业地产企业的工作人员在为客户办理业务、采购工程物资、销售商品房、承包工程项目等业务时经常舞弊、贪污、损公肥私、捞取回扣等，还有的工作人员利用职务之便挪用公款，这些经济案件的发生都是由于商业地产企业内部控制的执行不到位导致的。虽然我国商业地产企业内部制定了内部控制制度，但是，大部分都是为了应付上级部门或者相关部门的检查，制度上墙但是执行力度较差。对于企业内部控制的执行力度的不足使得很多商业地产企业在遇到具体问题时，企业的领导者总是将很多制度性问题灵活化，将内部控制的严肃性、刚性抛于脑后、置之不理。例如：有的商业地产企业的员工奖惩制度经常出现由于人情因素的而改变现象，最终引起其他员工的不满、怨声四起，企业的经营容易出现无章可循的无序状态。

二、完善我国商业地产企业的内部控制对策

面对激烈的竞争，我国商业地产企业如何才能在这种内外压力的环境中立于不败之地，就必须克服目前商业地产企业内部控制方面的各种问题，不断创新、与时俱进，更好的适应社会主义市场经济发展对商业地产企业提出的要求，为我国国民经济的发展创造更多的经济效益。

1.创建良好的内部控制环境

良好的内部控制环境是商业地产企业建立并实施内部控制的基本前提条件，因此，对于商业地产企业而言，必须构建良好的内部控制环境。首先在企业管理层与普通员工中树立现代企业的控制管理理念，强化他们的风险意识，无论是企业的高层领导者，还是企业的管理人员，人人都必须树立风险管理意识，防止盲目的扩张，避免为了追求业绩而忽视风险的行为发生；其次加强对本企业员工专业素质的培养与提升。可以结合目前我国正在开展的反腐倡廉等活动，对于企业的管理层及决策层员工进行廉洁自律、依法办事的职业道德素养的培训；对普通员工定期对其进行内部控制专业知识的培训。

2.不断完善商业地产企业风险管理体系

商业地产企业在经营过程中存在很多风险，因此，商业地产企业必须从自身所处的实际环境出发，在企业内部不断构建并完善全面风险管理体系，并将风险管理体系视为企业内部控制的主要内容。对于商业地产企业而言，要对每一项投资项目都进行风险评估，在关注财务风险的同时，要注意对企业的资金实行预算与集中管理。例如，由于目前我国各商业地产企业的资金主要来自银行，据统计，商业地产企业90%的资金来源于银行，这种单一的融资方式不仅大大增加了商业地产企业的资金成本，更是我国商业地产业企业由于对银行的过分依赖而增加了经营风险，因此，商业地产企业可以拓展其他融资渠道，如上市、信托融资等。

商业地产企业的工程项目较为复杂，并存在较多的应付款项目，管理者很难真正实现对每一个合同的全面监控。因此，这就要求商业地产企业必须根据已经审批的业务流程来申请资金计划，对各项目设立禁止的条件与预警机制，当合同的付款金额达到了80%～90%，那么预警机制将自动提醒企业的管理者，同时加强审批制度的完善，力争把风险控制在安全范围。

3.不断强化商业地产企业内部的审计与监督管理职能

商业地产企业的内部审计是强化企业内部控制的一项最有效的策略，也是企业及时发现内部控制漏洞并予以改进的最佳选择。因此，我国商业地产企业必须加强对内部审计的监督与管理，充分发挥其职能。这就要求商业地产企业必须注意在企业内部加强对内部审计的重视，保证其权威性与地位独立性。特别是作为商业地产企业的项目施工招标环节，是一个极易发生舞弊事件的环节，这就要求企业内部审计人员在平时的工作中熟悉对照招标条款，看是否在施工中严格遵照招标流程进行，是否存在不合理的改动或者未经授权，其书面评估意见是否与最终中标结果一致等，如果存在不一致的情况一定要分析其真正的原因。

总之，商业地产企业的内部控制是一项系统性的工程，需要长期的实践与完善。面对来自各方面的竞争压力与生存压力，商业地产企业一定要稳扎稳打地完善内部控制，从观念上转变、在营造内部控制管理环境的同时提高内部审计部门的监管职能，使商业地产企业在激烈的市场竞争中立于不败之地，从而对国民经济的发展起到良好的促进作用。

参考文献：

[1]关海霞，李淑娟.关于建立我国商业地产估价机构内控机制的一些设想[J].商业经济，2011（10）.

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中图分类号:F127

文献标志码：A

文章编号：1000—8772（2015）10-0021-02

一、引言

商业地产作为房地产开发形式的一种，是消费水平不断提升的产物，商业与地产的融合，它成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的两驾——消费和投资，对经济的增长产生了不小的作用。但商业地产具有投资额巨大、投资回收期长、投资风险大的特点。近年来随着经济环境、人们生活方式的改变，给商业地产的发展带来了严峻的挑战。

2014年重庆商业地产的整体发展状况表现为甲级办公楼更受租户所青睐，商铺购物中心体验感增强。2014年重庆甲级办公楼成交创历年新高，达140，400平方米，同比增长134.4%。强劲的需求使甲级办公楼市场空置率从2013年底的60.7%下降至2014年底的45.1%。另外，近几年电商发展突飞猛进给商业地产带来了较大冲击，但体检式餐厅、娱乐、休闲等业态地产发展较好。解放碑是重庆历史最为悠久的商业中心，本文以重庆解放碑商业中心为研究对象，分析解放碑商业地产的发展现状及存在的问题，并给出相应的对策建议。

二、解放碑商业地产发展的条件

1.政策的影响

1999年左右，重庆开始提五个商圈的概念。步行街和商圈的概念促进了商业地产的成长。近几年，世界五百强企业开始涌向中国，进一步促使了商业地产的发展，加大了对发展商业地产的认识。据重庆市商圈建设工作会2012年的部署，重庆市计划将建45个商圈，在这样的部署下，重庆商业地产迎来了发展热潮。

2.城镇化的影响

近几年重庆市城镇化速度较快，居西部第二，随着城镇化进程的加快，农村劳动力及人口大量向城市转移，消费市场的扩大，加之第二、三产业不断向城镇聚集，促使经济结构发生转变，第三产业蓬勃发展，商业地产作为服务业的发展平台，其需求量将不断增加，这就加快了重庆商业地产的不断发展。

三、解放碑商业地产发展现状分析

（一）解放碑概况

解放碑是重庆著名的历史最悠久的商业中心，是重庆游客必须要去的地方之一，而一些商界人士甚至将进驻解放碑看作企业品牌形象与实力象征。解放碑商贸中心共有楼宇425幢，建筑面积459万平方米，商业网点密度大、大型商场多，为全国同类地区少有。解放碑CBD区域内有各类企业机构3000余户，世界500强企业中，38家入驻解放碑CBD，47家在此设立分支机构。区内商业网点达4482个，营业面积共121万平方米。其中，营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家。近百个金融网点和证券交易所，同时还汇聚了超过500家餐饮宾馆、休闲娱乐、信息中介等社会服务场所。解放碑CBD区域商铺整体出租率达90%以上，特别是临街铺面的出租率几乎达100%。

（二）解放碑商业地产存在问题

1．购物中心同质化

随着其他新兴商圈的崛起，重庆主城区当前已营业的购物中心有27个，但缺少差异化特质，出现了同质化竞争。多数购物中心都以百货、超市、电影院作为主力店，每个购物中心几乎都引进同类品牌，商场也缺少特色，这为招商引资带来了困难。怎样走特色差异化路线，是解放碑商业中心应该多考虑的问题。

2.电商的冲击

当前，几乎任何的商品都可以在网上进行交易，苏宁、优衣库、周大福等各大品牌纷纷入驻电子商务平台。2014年中国电子商务市场交易规模12.3万亿元，同比增长21.3%，开始涉及各个商业领域，并颠覆了一些商业领域，这对传统的销售渠道产生了较大的影响，而作为商业销售平台的商业地产也受到了不小冲击。电商低成本的运作方式向商业地产高成本发起了挑战，而消费者消费习惯的转变，对购物中心环境和体验功能的看重，更加说明传统的商业形态与运营模式急需改变。

3. 核心商圈与外围商业网点联系不畅

解放碑商业中心因楼宇的建设导致解放碑与较场口的商业断层，使商圈人流动线被割裂，核心商圈与外围商业网点联系不畅。

四、解放碑商业地产发展的对策及建议

（一）扩容升级

解放碑的扩容升级应从以下几方面入手：（1）商圈连接。通过商圈内专业特色街的建设，逐步实现了大型商业网点之间的商业连接。（2）区域错位发展。解放碑商业中心商业项目数量多，但布局比较分散。为较好的显示各自的特色，可将整个解放碑商业中心按地理位置划分成了四大板块，以走高端奢侈路线为主的朝天门板块，以走记忆路线为主、着重发展体验式消费的临江门板块，以走潮流时尚娱乐路线为主较场口板块，及走金融商务路线为主新华路板块。

（二）走差异化路线

重庆主城区多数购物中心在服务客群上出现了不同程度的重合，品牌组合的同质化也大大降低了购物中心的吸引力。开发商应结合现代人的生活、消费习惯，建设具有特色的、差异化的符合现代人情感及心理需求的购物中心。

（三）建设体验式购物中心

在当今社会人们生活、工作压力越来越大的情况下，集休闲娱乐、优良品位于一身的良好购物环境会越来越受人们的追捧，建造一个好的体验式购物中心，对吸引消费者前来休闲、娱乐、驻留、购物，具有重要作用。体验型购物中心作为一个新兴的商业地产发展模式，将对抵抗电商的冲击、促进商业地产的发展具有重要现实意义。

参考文献：

[1] 杨博尧.商业地产定位及案例分析.大连理工大学硕士毕业论文.2013.

[2] 铁媒体. 数读2014年中国电商发展现状：移动购物市场增速迅猛.2015.

[3] 赢商网.“体验式”购物中心模式解析及发展探讨.

作者简介：龙梅（1986-），女，四川冕宁人，硕士研究生，助教，研究方向：工程管理、房地产开发管理。

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关键词：商业地产　优化　发展　趋势探析

商业地产在整个地产行业出现的时间较晚，相对地产行业来说还处于一个较新的范畴。商业地产概念的提出基本是在2000年左右，首先在几个经济高度发达的地区得到发展，例如上海、北京、广州等，然后向全国范围延伸。在商业地产快速发展的过程当中，笔者针对其发展现状、发展路径和发展趋势做出主要阐述，下本便是笔者的论述，与大家共同探讨。

1.商业地产升温的原因分析

近几年，商业地产开发增速趋势明显，主要原因有以下几点：

（1）城市化发展进程加快，促使城市消费人口增加、居民消费水平不断提升，对于商业地产的发展来讲，发挥着积极的促进作用。

第一，站在城市化发展的角度进行分析，伴随着城市规划的实施，很多城市的经济发展导向转向商业，在这种情况下，很多大城市不约而同的将新城区的开发作为城市发展的重点，同时，也在不断进行着旧城的改造工程。CBD的建立、购物广场的兴建、商业街的改造既令城市面貌焕然一新，又让广大人民的生活水平大幅提升。因此，就商业地产，很多地方政府相继出台了一定的优惠政策和扶持措施，使商业地产得以持续、健康地发展。

第二，站在居民消费水平的角度进行分析，伴随城市居民人均工资收入水平、生活水平的显著提高，其生活方式、消费方式也与从前有了明显改变，无论是对休闲、娱乐、购物，还是社会交往上的一些商业活动，多方面的需求都在逐年增多。这种改变无形中已经对商业场所的档次、业态、品类、品牌、环境、服务等等诸多环节提出了更高要求，为商业地产的长足发展、品质升级开启了新的空间。

（2）住宅房地产业的平均利润下降，房地产开发商需要寻找新的利润增长点，很多已在发展战略上转型。从90年代中后期开始，我国住宅类房地产的年开发量增速每年都在20%以上。到近几年，暴露出来的商品房开发结构、市场定位和房价上涨等问题愈发明显。国家先后出台的一系列政策，更使很多房地产企业的利润受到影响。当前住宅房地产的平均投资回报率已经相较低于商业地产。较好的投资回报促使房地产商开始考虑将部分资金由住宅类房地产转向商业地产的开发运营，加快了商业地产的发展。

（3）我国加入WTO之后，外资零售企业在我国的开店限制得到解冻。商业地产在这样的开放政策下得到了更长足的发展。

第一，外资零售企业增多，发展步伐加快，对商业地产的需求随之增长。沃尔玛、百思买、麦德龙等大型零售企业不断扩大在华规模，中国开店数量逐年增加。第二，零售业开放带动内资商业的同步发展，增加了对商业地产的需求量。由此我们可以发现，零售业全面开放有效的促进了内外资零售企业的同步发展与扩张，从而进一步为商业地产的发展创造了双重需求，奠定了更为坚实的基础。

2.商业地产繁荣背后的理性透视

当商业地产在全国大中城市势如破竹，大力发展的同时，商业地产的空置率也有所升高，商业地产空置率的居高不下，不仅可能造成土地资源的浪费，还会在一定程度上使商业银行面临更高的金融风险。

据中国商业地产联盟的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。但其空置率，根据驰昂咨询数据显示，按照我国近年来年竣工商业地产建筑面积4000万平方米推算，2011年全国商业地产空置率将达到20%以上，远远超过国际公认的商业地产空置率10%的警戒线。商业地产过高的空置率造成了土地资源的浪费。

从金融风险角度分析，一般来说商业地产对银行的信贷平均依赖水平在70％～80％。参考商务部的《中国流通产业发展报告》，2011年我国商业地产投资规模将达到一万亿元，银行在商业地产行业需要承担的资金将在7000亿～8000亿元之间。这就意味着当商业地产出现大量的空置房时，地产开发商难以达不到盈亏平衡点，势必会造成商业银行的不良贷款，从而增大了银行的金融信贷风险。

商业地产的空置率逐渐升高，究其原因一与地产开发商对于未来市场研判过于乐观的预期有关，一是开发商对商业地产经营模式的理解还不够深刻、透彻。在实际的分析研判中，开发商有时会忽略对隐性需求的研究。例如，当零售业不断出现扩张，它的扩张方式并不一定就是开新的店面，有的是对现有门店资源的兼并、重组，在这种扩张方式下就没有带来对商业地产的需求。二是，现在国内一些商业地产开发商都是由住宅地产开发商转型，由于缺少对商业地产的基本认识和实际操盘的经验，习惯性的沿用住宅地产“开发-销售-套现”的经营模式，把用于住宅地产的经营模式套用到了商业地产的开发上来。

对于商业地产，这样的开发经营过程极易出现问题，例如，商业地产在进行后期管理和经营过程中所存在的复杂性和重要性，是普通住宅地产经营模式所无法比拟的。通常情况下，开发商为了可以及早获得开发所带来的利益，出现短视行为，在商业地产推广的过程中，主要采用“抛房养铺”的方式。这种方式就属于商铺产权式的销售，开发商将开发出来的地产分开售卖，实际上是缺少对商铺经营管理和功能定位的考虑的表现。实践表明，采用这样的方式进行商业地产的开发，最终很难获得成功。

此外，商业地产的空置也可以称为结构性空置，主要体现在商业地产开发形式的同质化与消费需求的多元化之间存在一定的矛盾。在一定的区域范围内，一个好的商业布局，应该是大、中、小项目协调发展的，各自拥有不同的定位，发挥不同的功效，只有这样，其所提供的商品和服务才可以满足不同的消费群体相应需求。

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【关键词】 商业地产 融投资 估值研究 股权

商业类型的房地产是商业和房地产的综合集合体，在我国的发展起步比较晚。随着我国，改革开放的不断深化，市场经济体系的不断确立，越来越多的资本开始转向商业地产当中。商业地产从微观上来讲是用于零售、餐饮、娱乐以及健身休闲等用途的房地产形式，从经营模式上和功能用途上区别于普通的居民住宅、公寓和写字楼等常用形式。商业性质的房地产是一个具有商业和地产等多种投资属性的综合性行业，商业房地产不仅区别于单纯的项目投资和商业发展，还区分于传统意义上的房地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。从宏观上来看商业地产是一个具有非常高资金密度的行业，这对于进入企业的融资水平具有着更高的要求。

1 我国商业地产融资发展的现状

商业性房地产任何方面的调控都将会影响到我国金融市场的每一个角落，强制性地打压房地产行业将会给我国经济带来沉重的打击，为了避免我国经济走上二十世纪末日本房地产市场泡沫破裂而导致日本经济大规模衰退的老路，政府需要在必要的时机支持房地产的发展。而商业地产作为房地产的一个重要组成部分也将会得到一个更好的发展空间，我们要看到房地产在社会经济发展中的重大作用。

1.1 商业类地产融资具有较大的关联性

我国的商业类地产已经逐渐成为了我国社会经济中的重要支柱性产业，是我国宏观经济中一个必不可少的组成部分。通过我国的统计数据我们可以看出，商业地产等房地产类行业对于每年GDP的拉动大约为两个百分点，虽然这种拉动效果不是十分地明显，但是实际上房地产和国民经济中的很多行业具有着非常明显地联系。如和房地产直接相关的行业就有钢铁、水泥和其他建材等行业，这些行业又将进一步带动着冶金、化工和纺织等众多行业共同发展，根据相关资料房地产领域一百元的销售额可以带动其他领域十七元的销售，销售带动率为百分之十七，除此之外随着这一轮炒房的热潮，已经有了很多普通消费者囤积了很多商品房，在现今的经济形势下提倡商业地产的再融资可以在很大程度上盘活民间资本，促进社会经济的发展。通过商业类地产的融资可以很大程度上提高我国社会财富的合理流动速度，促进基础设施建设，减少国家和地方财政对于社会建设的财政负担。

1.2 商业地产融资过程中对保证经济增长发挥的作用

虽然我国在2011年在借贷市场上出现了问题，但是从整体上来看市场供需之间的差距还不是很大，从统计数据上来看，我国的房地产投资增幅大于百分之二十五，其中2011年度提出的一千万套保障房的建设很大程度上拉动了房地产投资的快速增长，但是随着商品房的整体调控和资金短缺问题的加剧，商品房的总体投资从第三年季度就开始有所降低，到第四季度已经降到了一个很低的水平。同时我国在土地的购置上在第四季度也有所回落，我国对于房价调控力度很大，下一年度的房地产投资降低拖累了固定投资的增长速度，如果我国经济要保证GDP百分之八以上的增长率就要协调好民生和房地产行业的发展平衡。因此此次房地产宏观调控没有达到预期的调控目标。而商业地产经过多年的市场的开发和供应已经得到了很大的发展，很多普通的市民对于投资者的商品房已经逐渐趋近于饱和，这就使得很多新增的商品房对于消费者在选择过程中具有更多的选择空间，很多房地产企业也都相应减少了开发量。

2 我国商业地产融资的主要问题

在商品房开发面临着众多背景，商业地产的投资总额随着时间的推移不断提升，这说明社会经济对于房地产投资还是具有比较充足的信心的。其中一个比较重要的关键因素是我国正在处于一个城市化率迅速提升的阶段。按照经济发展的规律来讲一个国家的城市化率提高到百分之三十之后房地产行业将会进入一个比较快的发展阶段，我国的城市化率从上世纪末的百分之二十九发展到2011年的百分之四十七，按照这个比率来讲，我国的城市化速度非常快，同比日本减少了三十年，城市化的大规模发展必然会带动房产类行业的配套要求，可以预见的是我国的房地产开发将会出现一个新的发展纪元。在这个基础上我国的商业地产也将会有新的发展方向，以万达模式为代表的商业地产具有非常强的市场活性。自以来，我国逐步推进房地产制度改革，根据国际经验已经初步建立了社会住房保障体系，但是在商业性的房地产融资上仍然存在着这样几个方面的问题：

2.1 相关政府缺乏资金提供的主动性

在新国八条中，政府提供的保障性住房提出了大力发展商业地产的发展政策目标，根据城市建设部门的估算，建设总体资金量将达到1.3万亿，其中土地出让的资金将直接用于投资建设，这些资金当中土地出让提供近三千亿资金，中央方面款在两千亿左右，各个公积金贷款提供近千亿资金，上述各类资金的总额合计六千亿，这些资金和总需求存在着七千多亿的资金缺口，在这部分资金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不准确，这些资金大约占到了建设资金总额的百分之六十左右，这部分资金占到了建设资金的一半以上，资金主体的责任相互推诿给资金供给造成了很多发展瓶颈。而且商业地产能够在很大程度上带动当地其他产业的发展，对于拉动地方经济具有非常大的作用，政府的资金参与责无旁贷，但是中央和地方政府在角色上没有确定主次。就商业性房地产的财政支持来看，中央政府虽然提高了财政方面的转移支付，但这部分支付的资金总额只是很少的一部分，而地方政府不仅是GDP的生产者和所有者，更是地方经济的管理者，这部分管理工作不仅包括了商业地产和其他行业的规划、开发以及建设管理，因此，这部分较大的资金缺口应该由地方政府承担。但是因为没有完备的资金提供保障体制，这就导致了地方政府在商业地产的招商引资上没有监督和约束，导致了投资部门无法真正履行其职责，也在很大程度上制约了商业地产的融资进程。

2.2 金融市场上商业地产资金来源的非市场化

目前在我国的主要城市性建筑的资金来源是政府的财政划拨，这种非市场化的资金来源必然会导致商业地产资金的使用效率低下。从我国的房地产金融市场现状来看，我国房地产金融市场的资金总量远远不能满足商业地产的建设资金要求。从我国的金融行业现状来看，三十多年的改革开放为我国社会积累了很多的财富，民间的资本也日益增加，我国居民的民间储蓄率逐年升高，而且居民对于房地产投资的需求也日益强烈。除此之外，伴随着我国金融市场的发展和我国投资机构增强了对风险和收益的控制，改善了投资市场的软环境，但是也要清楚地看出商业地产在我国的金融市场发展中并不是十分完善和成熟的，投资渠道的狭窄使得多种资产类产品无法实现广泛地进入投资市场。而且商业性房地产的理财产品因为资金活性差就无法保证产品的保值和增值功能。因此如何保护性地利用我国的商业地产金融市场，最主要的就是要充分地利用我国的民间资本，通过盘活民间资本来促进金融市场资金来源的市场化。

3 新时期商业地产融资主要风险探析

在商业地产的发展过程中我们不难发现，商业地产作为我国房地产投资的一个新的热点，今后必将成为投资的新的方向。但是每一种投资产品都会存在其固有的风险，商业类房地产的投资量大，投资回收的时间相对较长，而且在投资的过程中会经常受到国家和地方的双重影响，这对于一些实力较强的金融机构都会是一个巨大的挑战，对于普通的投资者风险就更为明显了，作为一个高风险和高收益的地产类投资理财项目，商业性地产的风险主要来源于这样几个方面：

3.1 商业性地产开发商的决策性失误

商业性房地产的开发商是地产的第一投资主体，开发商自身的决策决定了整个商业性地产的发展方向和发展模式。针对某一个特定的房地产行业来看，开发商的主要决策风险存在于自身的管理水平和财务状况以及市场的营销策划水平等诸多方面。房地产项目的投资范围比较广而且产权的期限也比较长，如果没有一个很好的管理水平和决策能力将会在地产投入使用之后造成管理上的混乱甚至会直接影响到房地产本身品牌价值。在现今宏观经济不明朗的情况下，房地产产业更是政府进行调控的重点，各种和房地产有关的政策变化较快，特别是在税收方面的小幅度调整频率特别高。面对着政府的微调如果企业没有一个良好的企业财务处理能力就会增加企业成本的负担。这就需要企业在进行房地产融资决策之前建立好一个充足的人才储备，只有这样才能在面临变革的过程中处变不惊。而作为一个投资者在进行商品性房产购买之前对于开发商的资质要有一个比较清楚的认识，只有一个拥有雄厚资本实力和优秀管理能力才能使得房地产项目有效地避开风险。

3.2 商业性房地产概念认识不清

现在很多的市民、投资主体和房地产开发商对于商业性房地产的认识存在着很大的误区，国内的很多商业类地产企业还只是在拿着原来开发商品房的思路进行商业性的地产开发。在很多店铺、写字楼和办公楼的设计上仍然使用小户型商品房的设计和销售理念进行销售，认为只要开发出的房地产能够让投资者买得起或者自身的产品只要能够卖出去就是成功，很多商业地产开发商只做到了地产而没有做到商业。另一方面很多房地产开发商在进行商业性地产开发的过程中存在着只是帮助政府完成政策性工程和形象工程的现象。这样就会导致在一定区域内的房地产开发量大于当地的经济发展需要，这就会导致在进行招商过程中很难招到足够的入驻商铺，如果招商无法正常进行，那么商业性的地产也将是空想，所以投资者在进行投资的过程中要综合性地考虑当地地区招商的潜力和当地经济未来发展的空间，进行综合性考量，不要盲目投资。

3.3 商业性融资价格存在水分

一般投资在商业性店铺的投资者获取回报的途径主要有两种，一方面是投资者在购买后出租给有实际需求的客户，通过收取租金的形式获得综合性收益。另一方面是通过购买房地产然后出售获得价格差利润。目前市场上大多数的投资者比较倾向于后一种价格差的获利方式。而商业性地产作为一种处于不断发展的房地产投资形式具有非常高的增值空间，但是一旦游资进入到该行业中就会导致地产价值速度快速上涨。因此投资者要理性地看到自己进入的实际价格点位，一个没有节制高速上涨的态势必将会导致形成价格泡沫，价格当中也将会含有较高的水分，一旦政府进行了较为严格的管控措施就会给投资者造成非常严重的损失，这种投资泡沫的破裂引发的价格危机是系统性的，所以在投资商业性地产的过程中投资者要充分考虑到融资价格是否合理，如果进入的价格点位就是一个比较高的价格，就要充分考虑到是否已经到了价格链崩溃的边缘，此时进入的话可能会给自身的财产带来非常严重的损失，而进入点位较低的时候要充分考虑到宏观形势，价格降低是因为相关政策的打压还是市场的合理波动，通过综合性的合理判断，做出相对比较合理的投资选择。

4 结语

综上所述，传统商业地产通过自我积累和发展的方式来解决企业发展中的资金问题已经无法适应不断发展变化的外部市场环境，尤其是对于像商业地产这类资本密集型行业。面对着不稳定的金融市场，商业类地产企业必须结合自身特点进行融资类创新，通过多渠道进行发展，利用各种有利条件解决自身发展中存在的资金问题。总而言之，商业地产在进行拓展房地产融资渠道的过程中要尽量拓宽融资多元化融资渠道，只有这样，才能使得我国商业地产取得更好更快的发展机会。

参考文献：

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[2]朱平安，王元月.房地产企业融资问题与对策.中国乡镇企业会计，2012.

[3]唐敏.宏观调控下房地产企业的融资对策.消费导刊，2012，（10）.

[4]刘李胜，高翔.房地产企业融资上市图景[M].中国时代经济出版社，2009.

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关键词：商业地产：融资：经济影响

中图分类号：F833 文献标识码：A文章编号：1006-1428(2010)03-0060-03

一、美国商业地产概况及融资体系特点

据穆迪估计，截至2007年末。美国商业地产总市值约为5.3万亿美元，次贷危机后大幅下降。市值占比依次为：办公楼(36.6％)、公寓(24％)、商业零售(22.1％)、工业工地(15.3％)以及宾馆(2％)等。

据德勤估计，美国当前商业地产融资结构大致为：私人债务(45％)，公共债务(17％)，私人股权(32％)，公共股权(6％)。可见，银行体系在商业地产融资中起到关键作用。与住房市场相比，商业地产融资体系有以下突出特点：

一是参与主体以机构投资者为主。所谓与住房市场主体不同，主要是商业地产的借款人不同，而后端的资金提供者大体相同，即包括银行、保险机构、养老金等在内的机构投资者。商业地产的借款人包括地产开发商、建设商、投资商等机构，与此相对应，住房的借款人主要为拥有住房的个人。

二是整体杠杆率较高。就单份合同而言，商业地产可抵押的成数一般比住房低。但由于商业地产借款人通常会最大程度地利用基础抵押资产以提高资本回报率，表现出来的整体杠杆率要高于住房。根据RREEF和ULI的估计，2008年末，美国商业地产整体杠杆率在60％以上。

三是债务到期后一般以再融资方式借新还旧。与住房借款人在确定期限后偿还贷款不同，商业地产借款人通常不会在到期之后把贷款还清，而是到期后再融资借新还旧。虽然投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业地产从建成到成熟运营仍需经过2～3年的过渡期，因此所需资金更为雄厚。由于到期时要偿付的金额巨大，所以经济不景气时，部分房地产企业可能仅仅因为现金流问题而破产倒闭。

二、商业地产股权融资的主要特点

商业地产的股权融资主要有两个途径，一是直接拥有地产类上市公司股权(私人股权)，二是REITs(公共股权)。根据ULI的估计，2008年末，二者在权益市场上的比例分别为80％和20％左右。

REITs指通过股票市场募集资金来持有和管理商业地产的公司，并在股票市场公开交易。RElTs的收入主要包括租金、投资于其他REITs股票所得股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。根据投资对象不同，REITs可分为权益型(Equity)、抵押权型(Mortgage)与混合型(Hybrid)等三种基本形态。20世纪80年代末以来，权益型REITs占据主导，2008年末占92％。

REITs具有独特优势，近年来发展相当迅速。首先，避免双重征税是REITs迅速发展的一个重要原因。政府为鼓励部分资金对商业地产的长期支持，允许REITs成为特殊投资主体，在税收上有优惠，所得收益在公司层面免征，只在股东层面征收。其次，REITs增强了房地产的流动性并分散了投资风险。由于REITs投资物业类型多样，所拥有的物业遍布全国各地，从而保证了其资产组合能有效地规避风险。第三，REITs使房地产融资更具有针对性。信托投资公司可针对不同房地产公司和项目的特定现金流状况及风险，设计出相应的信托产品，能够比较灵活地处理房地产的多种经济与法律关系。第四，降低了房地产领域的投资门槛。传统的房地产融资通常规模巨大，普通中小投资者往往只能望而却步，难以介入。而REITs通过将房地产资产拆细证券化，使房地产投资变得大众化。

三、商业地产债务融资的主要特点

根据联邦存款保险公司数据显示，截至2009年9月末，美国商业地产债务总额达3.4万亿美元左右，其中50.3％由商业银行和储蓄机构持有，20.7％发行成CMBS、CDO等资产支持证券，其余部分由其他机构投资者持有。

(一)私人债务――银行贷款

商业地产贷款约占银行总资产的15％，占商业地产债务余额的50％，这一比例远高于其他机构投资者。商业地产贷款一般可分为四类，按余额依次为非农场非住房、建筑开发类贷款、公寓贷款以及农场贷款。值得一提的是，建筑开发类贷款近年来增长较快，显示商业地产贷款整体风险程度有所上升。此外，在流动性过剩背景下，商业地产贷款中也出现和住房按揭贷款类似的低首付、优惠利率贷款。

与住房抵押贷款相比，商业地产贷款的特点有：

一是地区性和社区银行的商业地产贷款占比较高。与住房抵押贷款集中于几家大银行不同，商业地产贷款集中分布于中小银行，其贷款损失压力严重。因此，与危机初期金融体系压力主要体现在大金融机构不同，商业地产融资压力问题更多关注的是中小金融机构。

二是违约率始终小于住房抵押贷款。危机以来，商业地产空置率明显上升，导致商业地产价格下跌，贷款违约率持续上升。

需要说明的是，美联储等监管当局所指的“商业地产贷款”不仅指以收益来源于租金的物业和以商业地产为抵押的那部分贷款，而且还包括土地开发贷款以及商业地产和单户住房的建筑贷款。由于开发商在建造完成之前没有收入，还款来源严重依赖销售。随着整体房地产市场销售急剧下降，2009年6月末建筑和开发类贷款的坏账率已高达16％。将违约率较高的建筑类贷款纳入商业地产贷款口径，往往造成夸大商业地产贷款违约率的问题，而以不参与建筑开发环节的人寿保险公司持有的商业地产贷款质量看，危机以来则总体较为稳定。

导致商业地产违约率和止赎率不断上升的另一个关键因素是信贷紧缩。根据美联储的调查，2008年四季度收紧商业地产贷款标准的银行比例超过80％，2009年10月大幅下降到35％，虽仍远高于17％的历史平均水平，但信贷可得性已明显改善。

耐人寻味的是，一般观点都认为商业活动的不确定性远高于住房贷款人的收入波动，因此，商业地产贷款的违约率应该更高。但从2000年以来的数据来看，商业地产贷款违约率始终都小于住房抵押贷款。这一方面与主要物业类型的平均租金水平在危机期间并未大幅下降有关；另一方面按揭银行家协会(MBA)的研究也显示，发放商业地产贷款前10位的商业银行中，其48％的商业地产贷款抵押品为借款人

的自用物业，这部分贷款质量并不取决于物业的租金收入；此外，商业地产贷款成数较低，机构投资者因物业价格下跌而违约的动机相对个人按揭贷款者更低。

商业地产贷款是商业银行和储蓄机构资产的重要组成部分。虽然其贷款质量也受到经济危机的冲击，但与直觉相反，商业抵押贷款不仅没有成为“掉下来的第二只鞋”，实际上它还是银行和储蓄机构持有的质量最好的贷款，这一点也可以从贷款资产减记比率中观察到。

(二)公共债务――CMBS

在公共债务方面，商业地产出现的最大创新就是商业地产抵押贷款支持债券(CMBS)的大量使用。它将利息收入打包重新组合，并能公开交易。它一开始在美国是作为住房抵押贷款(MBSs)的衍生品出现，但在1990年代以后迅速发展。CMBSs给长期投资者提供了新的跨部门投资工具。与住房抵押贷款支持债券(RMBS)相比，CMBS有如下主要特点：

一是复杂程度较低。商业地产贷款通常能够较好地规避提前偿还风险(一般为10年左右的固定期限，提前偿还会面临重罚)，而RMBS在到期前均可按面值提前偿还。因此，CMBS不必设计出复杂的期限结构来满足投资者需求，相应的衍生品也不如RMBS繁多。

二是证券化率较低。虽然商业地产贷款有产品相对简单的特点，但由于住房抵押贷款有房利美、房地美作担保，其证券化率远在商业地产贷款之上。因此，尽管商业地产抵押支持债券发展较快，但目前仅占商业地产债务余额的25％。

三是资产分散程度较低。RMBS可能包含有上万个贷款，20％来自加州，10％来自佛罗里达，基本上分布都比较均匀；但对于商业地产贷款来说。一个打包结构中贷款项目数较少，分散程度相对较低，如果有一两个贷款出现问题，整个商业抵押贷款证券都会出现问题。

市场对商业地产的担忧。很大程度上来自CMBS市场再融资的一度枯竭。2008年中以来，CMBS停止发行，直至2季度受益于TALF计划才重新恢复融资功能，但也仅发行5.6亿美元。再加上CMBS到期还本，CMBS余额罕见地呈下降趋势。长期连续的发行才能表明商业地产的企稳。

从违约率和融资条件看，目前CMBS市场呈现好转迹象，但总体状况仍然较为脆弱。对CMBS与国债利差(spread)的分析表明，虽然CMBS市场显现复苏迹象，息差同比有所收窄，A级以上的CMBS利差下降企稳，但BBB级CMBS的利差仍保持在高位。依然表明市场的担心。由于银行资产中的商业地产贷款级别以BB级到BBB级为主，其高利差表明市场预期该部分贷款的违约率短期内不会下降。部分甚至恶化。按揭银行家协会(MBA)公布逾期30天以上CMBS违约率，从一年前的1.17％急升至2009年第三季的4.06％，为1997年有纪录以来最高；办公室、购物中心及其他能产生收益的物业贷款，约有3.43％逾期至少90天，也远高于去年同期的1.38％。

四、商业地产的趋势展望及对经济的影响

(一)商业地产未来发生大规模危机的概率较小

当前美国商业地产市场呈触底迹象，交易量价双双回升，在未来发生大规模危机的概率较小。主要原因包括：一是随着美国经济逐步走向复苏，市场预期明显改善；二是对比历史上历次商业地产周期，此次过度建设现象并不突出，存货调整压力不是很大；三是商业地产贷款和CMBS市场的融资状况逐渐恢复，再融资压力有限。因此，有理由相信，尽管在短期内商业地产市场将继续受到冲击，但压力持续的时间和对金融体系冲击力度与次贷危机相比有本质的区别。加上金融救助计划的有效支持，类似次贷危机再次爆发而引致的金融危机第二波的概率不高。

(二)商业地产市场衰退对经济的影响不如住房

从影响GDP的投资需求看，相对于住房，商业地产投资规模更大，建设周期更长，通常落后住房市场景气1-2年。相应的，与住房市场通常引领经济景气不同，商业地产投资一般滞后经济景气周期半年到一年的时间。住房在经济周期中变动比较强烈，在周期快要结束时商业地产开始剧烈变动，也即存在时滞。虽然由于商业地产投资周期滞后存在拖累整体经济的可能，但商业地产投资仅占GDP的2.2％左右，远低于住房市场的5％。此外，过去50年，商业地产投资增长的波动率为10.7％，低于住房的14.4％。总的看，商业地产投资对GDP的影响不如住房市场大。

篇9

1绿色建筑商业地产项目建造成本控制的特点

持有型为主的商业地产主要经营收益为租金及物业增值，是以实现营业周期内运营成本最低、运营收益最高为目标的商业地产项目类型。因此，商业地产项目与住宅项目相比，对开发技术要求更高，同时,运营增值空间也更大。由此可以看出，决定商业地产项目适合作为绿色建筑发展的着力点的主要原因是：第一，商业地产项目多采取租赁为主、租售结合的经营模式，与传统绿色建筑住宅项目相比，改变了绿色建筑增量成本的投资者和受益者分离的尴尬局面；第二，与传统绿色建筑住宅项目相比，绿色建筑商业地产项目投资规模更大、回收期更长，但同时运营增值空间也更大。这两个因素都导致了投资方追求的将不再是能够赚取市场眼球以其将建筑产品卖个好价钱的绿色建筑评级指标，而是真正能节约后期运营成本的绿色建筑运营指标。而这种通过运营成本节约弥补前期绿色建筑增量成本的动机将有利于改变传统绿色建筑住宅项目重建设、轻运营的弊端，成本管理所关注的将不仅局限于规划设计阶段和施工阶段所发生的全部费用，还要充分考虑运营阶段成本情况，以项目特定运营周期为视角进行项目开发成本管理研究更有意义。

2绿色建筑商业地产项目建造成本控制存在的问题

尽管目前我国对发展绿色建筑商业地产项目建造成本的控制模式进行了不懈的探索，但目前仍然存在诸多问题。

1）项目成本参考数据缺乏或不准确，又没有合理的、简单可行的绿色建筑成本投入绩效评价标准，因此，许多开发商难以确定合理的项目目标成本，使后期成本管理困难。

2）项目设计指标偏高，又没有评价体系进行规范和指导，造成能耗浪费严重。

3）缺乏系统设计的理念，许多商业地产项目成为技术堆砌的产物，实际节能指标远低于设计节能指标的现象普遍存在，部分节能技术不实用且成本高昂，未能实现绿色增量成本和效益的有效平衡。

4）缺乏有效的绿色建筑商业地产项目成本动态管理方法，对项目的管控偏管理而轻治理，项目过程控制效果不理想。

二绿色建筑商业地产项目成本控制的要点

绿色建筑商业地产项目建设规模大、参与方众多、技术复杂的特征决定了其成本管控过程的复杂性。基于绿色项目设备的循环周期N进行的成本管控视角，以下从决策设计管理、制度管控方面对绿色建筑商业地产项目成本管控的要点进行论述。

1决策设计管理

（依靠绩效评价体系作出判断）绿色建筑商业地产项目决策设计阶段的成本控制工作要遵循以下原则：

1）决策阶段尤为重要，可行性研究的成功与否在一定程度上决定了项目的成败：尽量使绿色建筑咨询顾问提前介入项目，以便绿色建筑顾问从决策设计阶段即可对项目各专业的设计方案提出意见，避免方案确定后因绿色建筑申报引起方案变更所导致的成本增加。

2）可以采用成本预估和效益回收预期情况对项目采用绿色建筑技术、设备及材料的情况进行绩效评价，形成较为可信的绩效评价结果和运营成本分析。

3）坚持资源节约的理念，合理确定项目的建设规模和建设标准，在确保项目使用功能及舒适性的前提下，权衡优化设计指标，避免设计指标偏高造成的资源浪费。

4）重视各专业设计的系统整合，绿色建筑商业地产项目涉及专业众多，技术体系复杂，与传统的住宅或非绿色建筑商业项目相比更加重视专业穿插，对于设计的精细程度也要求更高，商业项目的系统性要求亦更高，因此，各专业要从概念设计阶段就紧密合作，通过精细专业化的设计，对各种方案进行技术经济统筹优化，避免专业设计冲突导致的设计变更或者后期节能效果不理想。

5）技术选用要兼顾技术的适宜性及可用性，既要充分与当地气候、水文条件相适应，且兼顾绿色建筑商业地产的实用功能要求，又要有技术成熟且易操作的特性。

6）要兼顾所选用技术的前期施工及后期运营成本，以特定的运营周期为视角进行项目经济分析，对绿色建筑增量成本、建造成本及产生效益进行深入研究,充分论证项目的经济可行性,真正实现绿色建筑商业地产项目“使用成本最低”的目标进行方案选优，确保实现科学决策，全面提高项目的经济、社会和环境效益。

2制度管控

（项目治理与项目管理相结合）绿色建筑商业地产项目涉及的参与方众多，各个参与方在项目中考虑问题的角度不同，这就给项目整体的实施带来了难题。然而目前，我国对绿色建筑商业地产项目成本管控的研究还是集中在对施工阶段居多，且大多重管理轻治理的思维倾向也十分严重，这极大地制约了绿色建筑商业地产项目在我国的发展。因此，更需要有效的项目管控机构，实现对项目从制度到流程的全方位管控，即项目治理和项目管理相结合的项目管控模式。对于绿色建筑商业地产项目的建设过程，强调的是在项目参建各方的协调下，在项目建设各阶段都能够体现绿色建筑的特色，这就要求项目参与各方的有效沟通和协调，通过良性的沟通避免造成绿色建筑特性的缺失，保证绿色特性的可用性。因此，在绿色建设项目的项目管控模式中，主张做到摒弃静止的、片面的和孤立的立场和观点，坚持发展的、全面的、系统的项目管理和治理相结合的项目管控。实现项目治理与项目管理相结合的项目管控模式的核心思路，是通过完善的责、权、利分配制度更好地保障项目的顺利实施。在此治理模式下，首先要明确的是在绿色建筑建设管控过程中，绿色等级方面及商业项目功能需求的实现是面向全生命周期的，要建立一套合理的制度体系，将项目建设任务分解到各个环节，并通过项目治理在参建各方中完善责、权、利的配置与制衡，从而维持项目交易中的一种良好秩序的过程，这种秩序绝非只是在出现治理问题时才需要，而是贯穿项目的整个建设过程。实现项目治理与项目管理相结合的项目管控模式的最终目标是通过建立以项目建设目标为导向的项目管控结构，使最有能力，最有积极性做出正确决策的人掌握决策权，以合理的部门责、权、利关系和有效的执行力去开发和利用最合适的资源，从而在此制度下，更好地通过项目管理实现资源、能力和态度的匹配，配合有效的监督机制，实现绿色建筑项目的成本、质量、工期和节能减排的项目目标。

3建立独立的商业绿色建筑项目节能及效益实现的绩效评价及管理平台

（商业绿色建筑项目的项目核心管理目标统一）绿色建筑商业地产项目建设过程的复杂性决定了其成本管控模式的探索将是一个漫长的过程，且目前我国绿色建筑商业地产项目尚处于起步阶段，参考数据缺乏，这就要求参建方在建设过程中，一方面要积极通过绿色建筑专题会议、论坛等平台学习新经验，并根据项目自身开发和运营特点进行改造实现为我所用，另外更重要的是，要做好建设过程中的经验总结和数据库的积累，并在施工阶段就要形成项目节能及效益管理平台，实现能耗指标监测、节能成果展示和对外宣传的展示平台能耗在线监测，以便后期跟踪各项技术的实际运营效果，积极总结经验，完善节能技术措施。最终通过积累和分享，在标准化的基础上，实现绿色建筑商业地产项目的模块化的设计、生产，有效形成成熟做法的拼接复制，形成节能技术的菜单化操作，模块化设计、成本测算、工程实施一体化操作；最终实现绿色建筑商业地产项目成熟成本管理模式的推广。

三小结

篇10

企业财务状况的好坏会直接影响企业的发展，从而影响我国经济的健康发展和社会的稳定，因此，对企业进行财务风险管理的系统和深入研究具有极为重要的意义。本文主要研究商业地产该如何有效地控制财务风险，从理论分析着手，结合国内外现阶段关于财务风险的研究思路和研究方法，阐述了财务风险的成因以及主要特征、主要类型，并结合实际情况讨论我国目前商业地产财务风险的主要表现，针对不同的情况做出相应的措施来防范财务风险。

关键词：

商业地产；财务风险；成因分析；防范与控制

1商业地产财务风险的基本理论

财务风险是一种经济上的风险现象，它在实物界和理论界都得到了广泛的重视。在实际财务工作中，企业常常由于管理不善而遭到财务风险带来的经济损失，甚至可能会导致企业破产。因此，财务风险在理论界也渐渐上升为现代财务管理理论的核心内容之一。对财务风险的定义上有广义和狭义之分。广义上的财务风险是指，在企业财务活动中，受各种不可控因素的影响，在一定时期内，企业的预期财务收益与实际的财务收益不同，因而可能会蒙受的损失。一般包括筹资风险、投资风险、利率风险和汇率风险等。狭义上的财务风险是指，企业因为举债而给企业财务的成果带来的不确定性。一方面，它提高了企业的收益，满足了投资需要，扩大了规模；另一方面，它也增加了企业筹资的负担。由于市场情况瞬息万变，企业之间竞争激烈，这都可能导致决策失误或管理措施失当，从而使筹集资金的使用效益有很大的不确定性，因此产生了筹资风险。只有负债经营的企业才存在这种狭义的财务风险。笔者认为，财务管理的本质应体现在财务风险的概念中，即资金运动以及其所体现的相关经济关系，它包含筹资风险，也包括理财活动的所有环节。也就是说，理财事务中，所有的不确定性因素给企业带来的实际收益与预期发生偏离的可能，使得企业财务收益与预期发生负偏离，从而造成蒙受经济损失的可能。

2我国商业地产财务风险的现状及成因分析

2.1我国商业地产财务风险现状商业地产运营是一种高投入、高回报和高风险的投资活动，加之我国商业地产起步较晚、基础较差、规模小，和国外商业地产相比，我国的企业财务风险管理远没有实现规范化，很多商业地产的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，所以，商业地产承担着巨大的财务风险。再加上受国际经济形势和国家政策的影响，我国商业地产为求生存、谋发展而迫切需要解决的问题之一就是财务风险。目前，我国商业地产的资产负债率平均值在75%以上，远高于国际公认的60%的警戒水平。但在高回报率的驱使下，我国仍有很多商业地产不顾到期是否能偿还本金及高额利息，盲目地、过度地进行各种筹资活动，大面额存单转贷、借贷短期流动资金、资金空转等，都为企业埋下了财务风险的隐患。其中，利率变动是商业地产多种财务风险中最为致命的风险之一。受金融信贷政策不断紧缩的影响，资本市场融资的门槛越来越高，本文认为，当前我国商业地产突出的财务风险，具体有以下几个方面。

2.1.1降价促销，回笼资金近两年来，商业地产形势有所回暖，更有房产市场以降价促销的方式来加快销售进度，以加速回笼资金缓解资金压力。个别楼市甚至打出7.5折优惠促销，有的楼盘不惜打出买房送花园或送装修的活动。

2.1.2土地转让项目日益突出2014年以来，商业地产之间土地项目转让情况明显增多，这与企业资金紧张，对未来市场信心不足有关。如某大型商业地产公开挂牌转让土地，被疑因为资金紧张。中国土地一级开发网的信息显示，2014年5月份，中小型房地产业转让项目的信息就有45条，项目来自多个省份。这么多省份不同程度地出现这种现象，说明当前我国中小企业的资金十分紧张，财务管理存在比较大的风险隐患。

2.1.3商业地产经营活动的现金流净值多为负值企业财务存在风险隐患可以在企业财务指标上反映出来。从公布的房地产上市企业季度报告中可以发现，2014年第三季度经营性活动现金流净值多为负值，其中不乏大型商业地产，这在某些程度上表明当前商业地产的现金流普遍比较紧张。

2.2我国商业地产财务风险的成因分析企业的财务状况体现了该企业所面临的风险，所以从某种意义上说，企业面临的风险有可能引发企业的财务风险。

2.2.1企业财务风险管理主体的局限性受到决策者信息处理能力的影响，管理者不会总是做出完全正确的判断。如果掌握的相关信息越多，做出来的决策就越正确。但受成本效益原则的限制，管理者不可能收集到那么多相关的信息，这必然会影响到决策的结果。

2.2.2信息不对称性和不完全性随着计算机的不断发展，企业所拥有的财务信息量越来越大，财务控制主体不可能完全拥有客体的信息。特别是商业地产，项目种类多且投资额大，投资决策存在很多变量，每个变量的小变化都可能会影响整个决策。在房地产投资项目中，委托者所掌握的信息永远都少于者，这就是信息的不对称性。所以，决策主体拥有的信息不对称和不完整，是财务风险的主要成因。

2.2.3企业内部员工的“道德风险”股东们的目标常常与经营者的目标发生冲突。一个是企业财富最大化，一个是个人利益最大化。这就是企业存在的“道德风险”问题。在一些企业更是存在为了应付相关管理部门的检查，账目仅仅是走形式。如此一来，财务报表便无法正确地反映出企业的财务状况和经营成果，而企业决策者很难根据财务报表进行正确的决策，这就造成了企业决策的失误。

3探索企业财务风险的防范与控制措施

3.1筹资方面商业地产属于投资高且投资密集型的行业，所以便利的筹资途径就显得尤为重要。JY房地产公司对近十年的房地产业财务报告进行了研究，发现土地储备量并不是房地产公司发展的关键，有些企业虽然有大量的土地储备，但仍旧经营亏损。JY公司在长期的发展中不断加强对融资风险的控制与防范，并制定了严格的筹资管理制度，主要措施如下。

3.1.1建立并保持良好稳定的银企合作关系JK公司因为一直秉承着诚实守信的经营理念，在努力创造经济效益的同时，又积极地回报社会，所以树立了较好的社会形象，因此与各大银行都有着长期的、稳定的、互惠的战略合作关系，这对于JY的发展至关重要。

3.1.2拓宽筹资渠道企业融资不能仅仅依靠银行，JY地产公司的融资渠道有多个方面，主要包括上市、股权收购、信托基金、引进外资、上市、合作开发、融资租赁、发行债券、私募基金等。多样的融资渠道是企业长期发展重要的保障。

3.1.3筹资管理制度科学、规范、高效JY房地产公司的资金来源主要有三方面：预收账款、留存收益及长期银行借款。资料显示，JY公司的长期负债占总负债额的38%，长期还款压力不大。JY公司安排了合理的贷款期限，并确定了企业最佳贷款额度，建立了合理的融资结构，并且有效控制了筹资成本。JY公司编制了五年期的滚动资金预算，每个月更新滚动一次，能够实时预测未来一定时期的资金需求量，让企业能够及早安排资金。

3.2投资方面商业地产的单个项目投资额大，所以一个房地产项目投资失败，那么整个公司就可能面临破产的风险。因此，企业必须高度重视每个项目的投资，JY房地产公司对投资风险方面的防范和控制有以下几个方面。(1)JY房地产公司容易受国家宏观政策的影响，因此，公司专门设立了政策研究部门，该部门主要是在符合政府规定的前提下，研制相关政策的应对措施，为公司的投资规模及方向做出指导。(2)JY公司在每个项目进行投资前都会做出充分的可行性、成本分析，并根据实际情况做出具体的市场调研、客户定位和产品定位，以此来降低投资风险。(3)JY房地产公司在共同投资方面统筹安排资源，与合作者利益共享，风险同担，充分调动了投资方的积极性，争取最大限度地发挥各自优势以降低风险。

3.3日常资金运作方面商业地产的资金量大，若发生资金短缺，那么公司将很难运作下去。JY房地产公司设立“资金结算中心”来应对资金运作中的风险，同时加强对现金流量的预测，保证借款能够及时偿还，这样既保持了资金的流动性，又提高了资金的利用效率。与此同时，JY房地产公司也制定了催款措施，来往款项的管理和对账要由专人负责，并按规定责任落实到人，并将其计入绩效考核中来。JY房地产公司建立了客户资信评价系统，加强了客户资信管理，对于资信较差的客户，公司规定了更严格的收款条件和更短的交款期限，以此来降低坏账发生的可能性。中国的房地产行业发展迅猛，但在行业高速发展的同时，管理者们也应该时刻警惕并关注企业财务风险，制定和完善企业内部的相关制度，并将其严格实施。尽管本文以大型房产企业JY公司为例分析了防范和控制企业财务风险的措施，但是，每个房产企业内部也要制定适合自己企业文化和企业发展的相应措施，以保证企业能够在健康稳定的基础上快速发展。

参考文献

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