不动产登记程序范文

导语：如何才能写好一篇不动产登记程序，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、物权法出台前后相关法律规范关于不动产登记的规定及评析

（一）物权法出台前相关法律规范关于不动产登记的规定及主要缺陷评析

不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。一般而言，不动产即土地及其定着物。不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。我国的不动产登记制度是逐步完善和发展的。以前的不动产登记制度对于规范不动产的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是没有形成统一的不动产登记管理体制，调整不动产登记的相关规定散见于若干不同的法律规范中，不够统一，另外还存在登记机关不统一、登记程序不统一、权属证书不统一等问题。二是不动产登记的法律效力不明确，认为登记为不动产转让合同的生效要件，违背了物权变动区分原则的基本法理，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，一定程度上放纵了出卖人的随意违约行为。三是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容。四是缺少关于登记机构错误登记的赔偿责任制度的规定，使得在追究一些登记机构错误登记的法律责任时缺乏法律依据。这些问题有待进一步完善。

（二）物权法关于不动产登记的规定及简要评析

物权法规定国家实行不动产统一登记制度，即统一登记范围，统一登记机构，统一登记办法；依法规范了登记机构的行为；规定了不动产登记的效力排序问题，当权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明有错误；增加规定了一些新的登记类型，统一了不动产变动规则，并明确规定了登记机构错误登记的赔偿责任制度，等等。概括起来，物权法对我国不动产登记制度的完善和发展，突出表现在以下两个方面：

（1）完善和发展了不动产物权变动规则。物权法区分不动产物权变动的不同情况，对不动产物权变动作出了比较系统的规定，统一了不动产物权变动规则。一是登记要件主义。即不动产物权的变动，需经过依法登记才发生效力。这是不动产物权变动应遵循的一般原则，主要适用于建筑物所有权、建设用地使用权、不动产抵押权的变动。二是贯彻区分原则理论，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。即不动产物权变动依当事人的合意发生法律效力，但是不登记，不得对抗善意第三人。例如《物权法》第15条、第129条和第158条的规定。三是对于一些特殊的不动产所有权，如国有自然资源所有权，规定可以不予登记。另外，由于现行条件限制，对土地承包经营权、宅基地使用权没有强行要求必须登记。

（2）健全了不动产登记类型，增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等类型。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”这是关于更正登记的规定。异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动请求权而进行的登记。预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。

二、物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响

物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，对涉及不动产的执行工作既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。物权法就不动产物权变动、不动产登记等问题作出了比较系统全面的规定，可操作性强，有利于执行人员执行中正确适用物权法而执结案件。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战。面对物权法实施带来的机遇和挑战，执行人员要不断开拓进取，及时总结执行工作经验，努力做到以下几点：

1、执行人员要转变执行理念，增强物权保护意识，更加注重保护当事人的合法物权。物权法突出了对民事主体合法物权的保护力度，执行人员在工作中要更加细心谨慎，努力做到保护申请人的债权与保护被执行人的不动产物权二者的统一。执行中，对侵害当事人不动产物权的违法行为要依法予以处理。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助或推诿的，要依据民事诉讼法的有关规定依法予以民事制裁；对于行政机关不依法履行职责或者错误登记损害当事人合法权益的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行职责，或要求其承担行政赔偿责任。当然，执行人员违法执行侵害当事人的合法权益的，人民法院要承担行政赔偿责任。

2、执行人员要调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。执行人员要调整执行思路，不能简单地以不动产登记确定权属，还要看该不动产是否存在共有关系，是否存在抵押登记、异议登记等情况；也不能以涉案不动产没有登记而一推了之，要根据申请人的申请和提供的执行线索，认真调查并准确界定不动产的权属状况，针对不动产的不同权属情况采取不同的执行方式，在法律许可的范围内灵活处理，准确采取执行措施予以执行。

3、执行人员要注意新旧法的衔接问题，正确适用物权法。物权法是调整物权法律关系的基本法，执行中判断因物的归属和利用而产生的民事关系的性质、作用以及对执行的影响，要依据物权法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海

商法》等其他法律对物权另有特别规定的，依照其规定。这是执行中适用物权法应遵循的一般原则。另外，执行中还要注意物权法对以前民事法律规范有关不动产物权的规定的补充和修改，正确理解新旧法律对不动产物权的不同规定，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，正确适用物权法，搞好涉及不动产案件的执行。 三、民事执行程序中适用不动产登记制度应注意的几个问题

1、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致的处理问题

执行实践中，不动产登记名义人与实际权利人往往不一致，主要存在以下几种情形：①申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却为被执行人占有、使用。对此人民法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠道寻求救济：向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；提起撤销权诉讼，撤销第三人的虚假登记行为；通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果人民法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记后，人民法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。②被执行人通过继承、判决等合法途径已经取得了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记。对此可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。③登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有。根据物权的公示、公信原则，对这种情况人民法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权并提出执行异议的，从保护真实权利人的合法权益以及化解矛盾减少不必要的纠纷的角度考虑，人民法院对该异议应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。

2、关于对不动产的预查封问题

预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。这是最高人民法院 国土资源部 建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[20__]5号）规定的一项执行措施。物权法实施后，该项规定仍然有效。执行中对不动产采取预查封措施应当注意以下两点：一是严格执行预查封的程序性规定。采取预查封措施，人民法院应当制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。在预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，否则，该处分行为无效，有关部门也不得办理房地产转让、抵押手续。二是正确适用预查封的轮候制度。当某一房地产被某一法院查封、预查封后，后续送达的查封、预查封裁定并不当然失效，而是按照各个法院向国土资源、房地产管理部门送达协助执行通知书的时间先后进行登记，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、预查封或者查封、预查封自动失效，且原查封或者预查封的房地产尚有可供查封或者预查封的价值时，排列在先的轮候查封或者轮候预查封就自动转为查封或者预查封，依次轮定。

3、关于同一不动产上的数个抵押权的实现顺序问题

同一不动产上存在数个互相冲突的抵押权时，执行中各抵押权的实现顺序如何确定？依据《物权法》第199条、《担保法》第54条第（1）项、《担保法解释》第58条的规定，这种情形下不动产抵押权的实现顺序应当是这样的：登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，因为依据《物权法》第187条的规定，未登记的不动产抵押权根本未生效，乃普通债权，根据物权优先于债权的物权法原理，登记的抵押权当然应优先受偿；不在同一天登记的，以登记的先后为序，登记在先的抵押权优先受偿；同一天在不同部门登记的，同一顺序，各抵押权人就不动产平均受偿，债权人各自的剩余债权转为一般债权，由抵押人分别偿还。

4、关于不动产上的异议登记或预告登记的处理问题

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根据国土部的时间安排，2019年底完成不动产登记的职能整合，2019年全面实施不动产登记。

国家土地管理局地籍管理司原副司长向洪宜告诉21世纪经济报道记者，《不动产登记实施细则》对于2019年全面推进不动产登记具有至关重要的作用，相比框架、原则性的规定，实施细则对于登记的规定更具操作性，将为地方实行不动产登记奠定制度基础。

实施细则很快出台

今年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。与《条例》配套的《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》于3月26日公开征求社会意见。

按照国土部不动产登记的时间表，实施细则本来是希望安排在全国市县级不动产登记整合过半时出台。上述地籍司的人士说。

根据国土部的数据，截至10月20日，全国市、县两级职责机构整合的占比均已超过50%，为确保2019年底前全面完成市、县两级职责机构整合，国家土地督察机构将开展地方不动产登记职责机构整合的专项督察。

在全国不动产登记职能机构整合占比过半之时，上述征求意见稿也走完了法定的程序。

10月14日，不动产登记工作第四次部际联席会议通报了《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)起草、征求意见情况以及各地不动产登记工作进展，就《细则》的制定出台进一步征求意见。

上述国土部地籍司的人士告诉21世纪经济报道记者，在联席会议上，各部委的并没有太多大的修改意见，也就是说，《实施细则》的最后一道法定程序已经走完，并有望很快出台。

上述地籍司人士介绍，在督察和多次视频会议上，国土部多次提出让各地发不动产统一证书。《细则》对于登记程序、登记的办理、资料的查询和保护等均作出了详细的规定，也将指导各地推进不动产统一登记的具体落地。

11月9日，北京已经开始受理不动产登记申请，启用不动产登记簿证，并将按照不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。

根据21世纪经济报道记者的不完全统计，截止到目前，已有青岛、厦门、广州、深圳、泸州等超过20个地方启动了不动产登记制度，并发出不动产权证书。

数据整合成下一步重点

《细则》的出台将指导各地全面推进不动产登记，与此同时，不动产登记的数据移交整合亦是不动产统一登记工作的前提。根据《不动产登记暂行条例》，把过去分散在林业、海洋、土地等部门的不动产登记职能进行整合，并统一登记。

截至目前，国家层面的不动产登记资料移交已经完成。

11月9日，国土资源部网站显示，国务院批准的项目用海、用岛登记发证数据由国家海洋局移交全国不动产统一登记机构。

根据国家海洋局资料显示，自2019年至2019年9月底，国务院批准的项目用海登记现状数据共706宗，包含约4.7万条数据和3200多个图片，确权用海面积约8.5万公顷。

此前的8月26日，国土资源部和国家林业局交接了重点国有林区登记资料和土地基础数据。

9月9日，国土部与住建部也联合发文称加强住建部门的房屋数据和不动产登记数据的衔接，推进房地登记统一。

中地数码副总经理张利峰表示，各部门、地方的数据标准不一，导致了数据的整合性较差，国土部也有相关的指导文件，要求各地上报的数据必须使用统一的标准，如此就能起到上下的融汇贯通。

不动产登记的技术并无障碍。各地的思路和进展不一，政府职能的转变和数据的共享无疑是不动产登记工作的重要支撑点，张利峰介绍。

各地按照国土部给予的不动产登记数据格式进行填写移交，但在真正融合的时候仍存在一些待解难题。南方数码总经理谢刚生在第十届中国智慧城市建设技术研讨会上接受21世纪经济报道记者采访时表示，不动产登记最关键的就是把数据统一到数据库，在统一的平台上，发不动产登记统一证书。他认为，数据整合的工作量应该占到整个不动产登记工作的80%。

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建立全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记制度是党的十八届三中全会作出的重大决策，是国务院机构改革和职能转变的重大部署。按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》（下称“细则”）等文件要求：2016年年底前全国所有市县要实现不动产统一登记工作的全面运行，要基本实现不动产产权证的“停旧发新”。据权威部门透露：截至2016年12月15日，全国335个地市、2801个县区就全面实施了不动产统一登记制度，并严格执行“发新停旧”要求，颁发新版不动产权证书，分别占100%和98%。因此，就不动产登记工作而言，2016年是“不动产登记工作的落地之年”。

实施不动产登记的目的是确定不动产的权利归属，通过在登记簿上进行记载公示，达到保护不动产物权的目的。在这一年里，各地紧紧围绕贯彻登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的不动产登记制度，以“五严格”建设、规范不动产登记行为。严格进行登记审核，注重查验、实地查看、公告等每一个环节；严格依嘱托、依职权登记程序登记发证，确保登记程序正当；严格登记资料管理，用“科技+制度”为不动产登记信息装上“安全阀门”，确保登记信息安全；严格登记信息查询和不予查询的情形，确保查询依法依规开展；严格登记人员管理，对不动产登记人员提出明确要求，确保登记行为规范。总之，2016年，是不动产登记管理机构和工作人员执行《细则》之年，为之奋斗之年，取得丰硕成果之年！

按照国土资源部的部署，到2017年底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。也就是说，2017年将进一步巩固不动产统一登记工作成果，现不动产登记工作新跨越――由各类不动产的分散登记向统一登记转变，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。这就需要基本形成覆盖全国的不动产登记数据资源体系；全国各级不动产登记机构接入国家级平台。这个平台主要以各级不动产登记机构、不动产审批和交易主管部门、其他相关部门、社会公众为服务对象，提供登记业务支撑、信息实时互通共享、信息共享交换、信息依法查询服务，不仅贯穿于不动产统一登记制度实施的全过程，而且可以有效消除“信息孤岛”。

不动产统一登记工作是一项开创性的事业，任重而道远。我们期待各地认真实践、努力创新，将好的经验与做法以稿件的形式及时传递给我们，通过我们的刊物传播出去，不断提升不动产登记工作水平，为较好完成2017年的不动产登记工作而奋发努力。

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在目前的不动产登记实务中，日益增多的行政诉讼和随之而来的行政赔偿案例，让登记从业人员和业内专家开始反思登记行为本身存在的问题，这也正是当前不动产登记的主要风险之一。因此，如何在不动产登记中做到登记行为合法有效、登记服务优质高效以及有效预防和减少行政诉讼与行政赔偿风险的发生，已成为摆在不动产登记机构面前的重要课题。如果能够将合规管理模式引入不动产登记实务当中，或可对此类风险实施有效的规避、防范和控制，以达到最优化的服务与管理效能。

一、不动产登记合规管理的定义

所谓不动产登记合规管理，是指不动产登记机构通过主动发现登记程序各环节的内部违规情形来有效识别行政诉讼与行政赔偿发生的风险，并且及时采取适当措施予以纠正、中断、制止的行为。

二、不动产登记主要违规情形

从房地产登记涉讼案例来看，违规登记是不动产登记中损害登记申请人及利害关系人合法利益，最终导致行政诉讼与行政赔偿结果的主要原因。在实务中，违规登记的情形主要有两种：程序违规和实体违规。

1.程序违规

程序违规主要存在两种情况。（1）在受理之初因疏忽未鉴别出不动产登记机构颁发的权利证书（证明）的真伪，或会导致错误登记。（2）在之后的不动产登记程序各环节中，登记工作人员未严格依照相关规定进行当场一次性告知，仔细查验，实地查看，客观调查，审慎核查，准确、完整、清晰登簿，按照权限查询等而导致登记错误。

2.实体违规

实体违规主要指登记工作人员对现行不动产登记有关法律条文的理解和运用产生偏差或登记行为未有现行相关法律法规上的任何依据而导致的违规行为，主要表现为：（1）不作为，即应当登记的不予登记。（2）乱作为，即收件错漏的给予登记、法律法规明确规定不予登记的竟然登记。

三、构建不动产登记合规管理的路径

1.岗位合规手册

不动产登记机构岗位合规手册的制定和修改是关于不动产登记的一系列相关制度和相应操作的即时持续完善过程，是不动产登记机构建立有效内部控制机制的基础和核心。

不动产登记事务繁杂精细，稍有不慎就会操作失误，如未及时发现，最易导致行政诉讼与行政赔偿风险的发生。为理清各类业务头绪，便于记忆，让定期轮岗、交流岗位、调动岗位、新进岗位的登记工作人员能够较快胜任本职工作，构建登记安全“铁打的营盘”， 不动产登记机构应编撰岗位合规手册―― 《各类登记安全操作指南》，包括规章制度、简要说明、操作步骤、注意事项、快捷方式、关键点、易错点、小窍门、口诀等。

2.全程动态监管

不动产登记机构可设立由三位及以上单数的不动产登记专家组成审核委员会，平时可设合规管理部门，由审核委员会成员推荐或兼任专职合规管理人员，在接待申请-初审-受理-查验-登簿-发证各环节依次循环形成的不动产登记程序中定时定岗检查、随时随机抽查、定期全程排查，以期主动发现内部违规问题后及时采取适当补救措施加以纠正，并撰写合规岗位责任到人制度、月度年度合规报告、违规调查处理意见、合规改进措施、合规完善建议等。这一以服务不动产登记当事人为宗旨而实施的全程动态监管过程，首先可有效减少不动产登记机构各业务职能部门间相互推诿扯皮现象的发生；其次可促使不动产登记机构的工作人员自觉运用相关法律法规以及单位规章制度来严格约束自身的登记行为；再者可以为单位营造浓厚的合规氛围，对不动产登记机构逐步形成合规文化奠定良好的思想基础。

3.合规绩效考核

不动产登记机构可在现行的绩效考核机制中纳入合规管理奖惩制度，即增加绩效考核中合规管理的比重，也就是说在绩效工资中分配一定比例的合规考核工资，确立合规有奖、违规重罚制度，可有效激励登记工作人员防微杜渐、未雨绸缪、树立合规意识、严格依法办事、严谨合规操作、严守合规底线。

4.合规学习培训研讨

（1）可组织登记工作人员进行内部的法律法规、规章制度学习，并定期检验学习成果，比如通过考试或者内部技能竞赛等方式，让登记工作人员能在实践过程中不断地巩固和提升对合规登记的认识。

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关键词：动产；不动产；划分标准

一、动产与不动产划分的意义

物权作为一种基本的民事权利，物权人可以直接支配特定的物，排除他人干涉而享受其利益。基于物权的支配性、排他性、绝对性等性质，特定的物成为物权的客体，而动产与不动产的划分自始至终都是一个对物的最基本的划分。在研究动产与不动产的划分标准问题中，笔者认为首先应当认识到划分动产与不动产的意义所在。

第一、动产与不动产在价值上存在差异。人类之所以划动产和不动产并为不动产设置种种特殊的规则，正是体现了不动产非凡的价值和人们普遍对不动产的珍视和尊重。在近代民法上由于所有的财产被商品化了，导致两者的本质差异在逐渐缩小，但是二者的自然属性仍然具有很大差异，即经济价值上有很大差异、位置上的固定程度不尽相同、利用方式的不同。

第二、动产与不动产的划分对所有权绝对的观念产生了重大影响。近代民法的三原则即私权神圣、意思自治、自己责任中的私权神圣即是受了动产与不动产划分的影响而逐渐形成的。罗马法的所有权概念，是指从有限的权利转化为对物的完全支配权，它产生基本上是在罗马的土地公有制形成过程。

第三、动产和不动产的财产分割是民法的发展进步的表现之一，是建立现代民事法律民法规划的财产法律制度的基石。关于动产和不动产划分，掀起了一场伟大的博弈，推动着物权法及至民法的不断前进和发展。而在此之中，不动产的地位更是倍受重视，用益物权和担保物权基本上发生在不动产范围内。

二、动产与不动产的划分标准及评析

动产与不动产的划分可溯及至古罗马时代。查士丁尼前的罗马法中，最重要的分类称为"要式物"和"略式物"，即根据物是否有重要价值以及物的转让是否已经履行法定程序的标准来划分。之后因查士丁尼皇帝因捕捉不到之前罗马法中动产不动产划分的痕迹和其不易理解而将之废除，将物划分为"不动物"和"可动物"，以物的物理属性是否可动为标准划分动产和不动产。而在日耳曼法上，除了物理标准外，还辅之以物是否容易灭失为标准划分，容易 灭失者为动产，不易灭失者为不动产。这种做法在古代日耳曼人的狩猎为主要生产方式，辅之以农耕。

法国物权法承继了罗马法中纯粹的物理标准划分动产和不动产。但是为了适应经济生活进步的需要，法国民法根据财产的用途，对动产和不动产的物理分类标准在某些情况下进行了修改。除了物理标准外，从价值上认为不动产是贵重的、长期存在的和能够产生收益的财产；动产则具有较低的价值且不能长久存在的财产，即动产的价值是"脆弱"的。可见，在法国古代法中，动产与不动产的分类既不同于罗马法又不同于日耳曼法，其根据是一种有所改变的物理标准，体现和适用了一定的价值观念。在现代法国法中其规定又与古代法国法存在很大差别，不动产的体系呈现出不规则性。一方面，建立在价值思想基础之上，另一方面却又采取绝对的物理标准。

《德国民法典》中的不动产被称为"地产"，地产是指在不动产登记中被登记的地表部分，是一个具有物理意义和程序意义的双重分类标准。在德国没有对于动产和不动产的概念界定。因为，在立法者看来，这两者概念的内容是人人熟知的所以才对其没有加以定义和解释。其所依附的是基于土地这一出发点。那么这种概念需要从技术的角度出发依据登记簿对于土地的登记内容来对其进行理解和分析。在德国民法规定中，地产的重要部分是建筑物。地产的组成部分和地产具有一样的法律命运。因此可以看出德国民法在采用物理标准来区分动产和不动产后，又通过登记程序进一步加以限制，从而形成了民法上的关于不动产这种概念。

那么，从上述可知，关于动产和不动产划分标准大致有物理标准、物理和价值标准、登记标准、物理和程序双重标准。罗马法所确立的是一种能为具有一般理智之人所掌握，在法律实务中简便易行的标准。法国法分类的标准，表面看去似乎完美，其实也是存在很大问题的。由于罗马法、法国法中并没有将权利与权利客体加以区分开来，因此，对于地上权、地役权、质权等无体物，首先要联系他们的客体性质，进而才能确定这些无体物的归属，这就造成了在无体物以外又拉入了有体物的混乱结构。其次，重要性本身含有更多的主观色彩，而财产价值大小是一个数量上的概念，这两者有交叉地带，但又不重合。财产价值的大小与是否可移动存在意义上的混乱。德国民法采用物理标准和程序标准能够解决一些问题，但是德国物权法将物限于"有体物"，造成了程序标准未能发挥应有的作用，反而较之于罗马法缩小了不动产的范围。

三、关于动产与不动产划分标准的选择

上述几种划分标准应当说各有利弊，只是程度不一。尽管物理标准在适用过程中会不可避免地显露出弊端，但是法律是随着社会的发展和需要而适时加以修正和改进发展的，理应对于物理标准做出相应的补充和完善。因此，笔者以为采用物理标准是切实可行的。理由在于以下几点：

第一、物理标准不具有其它性质特征的功能，但是它却承担了划分动产和不动产这一重要任务。对于"动"与"不动"要做辩证的理解，不能从绝对意义上看待。房屋虽然能够实现整体上的移动，但这只是稀有的现象，并且通常是无奈之举。单纯从房屋可被整体迁移考虑而认为这违背了不动产的内在规定性也显得没有任何意义了。

第二、以物理标准来划分动产和不动产具有天然的优势。 物理标准经历近现代国家民法之检验而经久不衰说明了物理标准具有普遍的适用性和强大的生命力。在划分标准的变迁中尽管一些国家又增加了其他辅助标准，但这仅仅是对物理标准的补充或者是限制，并没有从根本上动摇物理标准的统治地位。因此，物理标准若非有充足而有信服力的理由，是绝不能轻易放弃的。

第三、部分学者认为应该按照物理标准和登记标准双重标准来划分动产和不动产。但是按照登记标准划分动产和不动产主观色彩是极为浓厚的，不动产或者重要财产的范围会不断发生变化，从而使人难以准确把握。登记标准远远不及物理标准那样直观和有说服力，因为不动产是客观存在的。换个角度，登记不动产或动产完全是出于物权变动的需要，没有必要将登记财产限于不动产。

参考文献：

[1]梁慧星，陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，2007.

[2]孙宪中.德国当代物权法[M].北京：法律出版社，1997.

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[关键词]不动产登记制度；物权变动；实质审核

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187

在我国物权法中不动产登记制度是其非常重要的组成部分，它主要指的是通过权利人或与其有紧密关系的人申请之后，然后再把不动产权变更事宜由相关的职能部门记载到登记簿上。就其本质而言，不动产登记就是物权公示。如果不动产权有变动就应该将变动的信息资料公开，从而充分地发挥不动产的排他作用。现阶段我国的不动产登记制度还存在很多不足，因此，积极完善我国的不动产登记制度具有非常重要的现实意义。

1现阶段我国不动产登记制度存在的不足

11机构缺乏整合力度

尽管我国制定的不定产有明确的规定，即不动产登记工作不管是国家还是省级的都应该由国土资源部来监督和指导，而对于市级或县级的不动产登记工作应该由当地政府指定相关部门来负责，基于这样的情况就很难将机构统一。据调查，部分区域的国土资源部门并没有积极地设立负责不动产登记的机构，而且他们认为在没有明确划分各部门的登记职能和管理职能的前提下，很难协调好各部门，开展工作也具有很大的难度。而且各地区的国土资源管理工作非常繁杂，所以他们也更愿意把登记不动产的机构隶属于当地政府，然后通过国土资源部门指导。不仅如此，把各地区市级和县级登记不动产的机构设置于当地的国土资源部门也是非常困难的。

12技术标准和信息未实现统一

随着我国颁布不动产登记条例及其正式施行，制定不动产统一登记制度已经变得迫在眉睫。不动产登记的登记依据、登记簿册、信息平台以及登记机构应该要实现“四统一”，同时还必须要逐步地规范不动产统一登记的权籍调查、信息平台建设、操作规范等。但是现阶段部分地区在登记不动产的过程中却没有严格根据“四统一”的要求进行，反而更多的是结合当地的实际情况来进行不动产登记。这就造成国家制定的关于不定产登记的相关规范也不能顺利彻底地执行，相关数据也得不到兼容。这就导致在统一登记不动产之后还必须重新整理相关数据，这无形之中就加大了工作量。

13不动产登记制度缺乏公信力

在进行不动产登记的过程中，信息交易的安全在很大程度上是由登记制度的公信力来保护和决定的。基于我国目前施行的关于不动产登记方面的法律法规，不动产登记制度公信力方面的法规还比较缺乏。这种问题具体表现为：其一，关于推定权利正当性制度没有；其二，信赖登记制度缺乏明确的规定来确保买受人可以安全交易。像这样缺乏公信力的不动产登记制度会在很大程度上影响那些从事不动产登记信息交易的人员。如果登记不动产的名义人在将其真实权利隐瞒的前提下出卖了不动产，而在不动产交易的时候则是根据登记的信息进行的，等完成交易之后，不动产真实的权利人却展开抗辩，这将在很大程度上损害买受人的财产。

14相关的法律十分混乱

现阶段，我国在不动产登记方面的司法解释、部门规章、地方法规及其法律法规等没有统一标准且内容十分混乱，更有甚者有的法律法规还互相矛盾。诸如土地管理法、矿产资源法以及物权法等法律主要是关于不动产登记的，而城镇国有土地使用权转让和出让条例和土地管理法实施条例则主要是关于不动产登记的行政法规的。此外，还有土地登记资料公开查询制度和土地登记规则等是涉及不动产登记的地方性政策和法规。尽管这些政策和法规详细地规定了不动产登记的相关问题，但是相对比较分散。像这样杂乱不堪的不动产登记，相关的政策法规在很大程度上增加了地方财政支出和申请不动产登记相关人员的负担，同时还对不动产登记工作的效率起到阻碍作用，很有可能出现很多错误的登记信息，这在很大程度上不利于不动产信息的查阅。尽管我国制定的关于不动产登记条例已经开始施行，但是它还需要有相关的法律法规和制度来辅助和保障，该条例还存在与矿产资源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的现象。

2完善我国不动产登记的建议

21专门制定规范不动产登记程序的政策法规

要想规范不动产登记的程序，首先要在国家制定的物权法中统一不动产的登记规范、登记模式及其物权模式。同时不仅要严格实施不动产登记条例，而且还必须要对不动产登记的其他法律法规进行积极的完善。尽管现存的关于不动产的法律法规也有很多，但是部分法律法规之间存在互相矛盾、不协调以及重复的现象。因为不动产登记在人们日常生活中有着非常重要的作用，所以修改和完善不定产登记相关的政策法规是非常必要的。一方面要明确不动产登记的程序、效力以及性质，构建完善的不动产登记制度；另一方面还必须要制定一些关于不定产统一登记配套的制度和政策。相关部门可以制定一些能够支持不动产统一登记相关的金融财政政策，同时国家还需要制定不定产登记相关的管理制度和操作程序，从而最大限度地确保不动产登记法律体系的逻辑性、科学性以及统一性。

22尽快制定不动产的技术规程及其统一登记标准体系

为了确保我国各地区的不动产登记工作能够更好地_展，使各个部门之间尽量不会出现不定产登记数据信息不兼容的现象，应该尽快制定不动产的技术规程及其统一登记的标准体系。通过统一建立不定产登记的平台使不定产登记信息可以实现信息化管理。但是因为不动产登记的信息是由各个部门分别负责管理的，所以应该尽快建立一个不动产的管理系统，该系统可以实现不动产档案信息查询的管理和不动产统一登记发证系统，从而有效地实现了不动产登记信息的共享和整合。通过有效运用GIS技术、互联网技术等现代技术构建完整的不动产登记管理系统，从而使不动产的管理实现内外联动，最大限度地提升所登记信息资料的准确性。

23专门制定不动产登记的审查制度

不动产物权变动的公信效力对其交易的稳定性具有决定性的作用，而不动产登记的信息是否真实则决定了不动产登记的公信效力，检验不动产登记信息是否真实的前提是实质审查制度的实施。但是考虑到物权法处于起步阶段，我国的实质审查仍然需要有大量的人力和资金作为保障。虽然物权法没有对不动产登记时是否进行实质审查做强制性要求，但是基于目前的情况而言，在进行不动产登记的时候并没有全面落实实质审查工作，这就造成不动产登记出现很多错误的信息，从而极大地损害了不动产登记人的利益。由此可见，专门制定不动产登记的审查制度是非常必要的。首先，开展实质审查工作可以在很大程度上提高不动产登记资料信息的准确性和真实性，从而避免在进行不动产交易的时候出现不必要的交易风险；其次，开展实质审查工作还可以督促相关部门认真履行自己的职责，一心一意为人民服务。

3结论

综上所述，随着我国社会的快速发展，不动产登记制度也逐渐成为人们日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我国的不动产登记制度还存在着一些诸如机构缺乏整合力度、技术标准与信息没有统一、缺乏公信力、相关法律比较混乱等问题，我国的相关职能部门应该不断努力，积极完善不动产登记制度，确保其能够充分发挥自身的职能。

参考文献：

[1]向明我国不动产登记薄制度研究[J].政治与法律，2011（2）：152-160

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摘要：不动产登记是一种具体的行政行为，但这种行政行为又以一定的民事法律关系为基础，由其引发的案件呈现出民行争议相交织的状态，如何妥善地处理好此类纠纷关系到当事人的切身利益，也为司法机关处理此类问题提供一个准则，以避免司法和行政混乱的局面。本文拟从分析冲突产生的根源着手，探讨不动产登记纠纷权利救济途径的选择。

关键词：不动产登记 权利救济

《物权法》是私法公法化的重要体现，作为物权法重要内容的不动产登记行为亦不例外，同时涉及民事法律关系和行政法律关系，由其引发的案件经常呈现出民事争议和行政争议相互交织的状态。选择不同的权利救济途径往往造成不同的裁判结果，严重影响了司法的公信力，给当事人造成了诉累。如何解决此类问题首先应当分析其产生的根源。

一、冲突产生的根源

产生以上问题的根源在于不动产变动的特殊规则，即基础民事行为+登记的模式,因法律行为所引起的不动产物权的变动，除了债权行为成立且有效，尚需到不动产登记机关践行登记程序，不动产物权变动的法律效果方才发生。即：不动产登记涉及到两个法律关系，一个是行政法律关系，一个是民事法律关系。由此可见，公私交织是不动产登记案件中民事行政争议交织产生的根源。

1.公私交织

我国就不动产物权变动立法上采取的是债权形式主义为主的模式，在这种模式下，债权行为对物权变动起着决定作用。

不动产登记是国家行政权力对不动产物权的合理干预，目的是为了更好地明晰不动产的权属关系，保护物权人的合法权益。不动产登记属于行政机关作出的具体行政行为，是公法渗入私法的结果，具有公定力。一旦当事人变动物权时，依据法律规定进行了登记公示，那么信赖该物权存在并与之交易的人，法律就应承认其物权变动的法律效果。

然而，不动产登记行为并不直接处分相对人的权益，登记的内容只是基础的债权行为，仅是对平等主体之间不动产物权变动情况的一种确认，并赋予其对抗第三人的效力。登记机关只做表面的审查而不审查基础债权行为是否合法，这就导致了登记机关登记的内容与真实性存在一定程度的分离，那么必然就会与登记行为的公定力产生矛盾。

2.两种价值取向上的差异

对于民事诉讼而言，其以维护交易安全为己任，强调保护不动产交易的动态安全及安定性，在民事审判中，更多的是考量第三人是否构成善意取得的问题；而行政诉讼对不动产登记行为的司法审查，则遵循合法性审查原则，任何实体程序上的错误都可能导致登记行为被撤销，强调保护不动产的静态安全，私法自治原则要求登记机关对申请人提交的材料仅作形式审查，而法院对登记机关登记行为的审查则是实质审查，登记权属与实际权属不符即为违法。

由此可见，对于无权处分的不动产变动问题，如果真正权利人提起行政诉讼，登记行为的公定力要求法院撤销登记行为，而如果提起民事诉讼，登记行为的公信力要求保护善意第三人的利益，那么登记行为的效力应当得到维持。这样，当事人选择不同的救济路径就会得到截然不同的结果。

二、解决之道

对于不动产登记案件中行政与民事交叉问题，应该如何进行审查，适用何种程序和方式进行审理，实践中有以下几种做法:

1.先民后行模式

采用此种模式的理由是认为登记机关的登记颁证行为并不直接使申请人获得权利，登记机构不能依自己的意志设立、变更或者消灭申请人相应的民事权利，所以公示性的登记情况应当作为一种证据使用，在行政民事交叉诉讼时，民事诉讼不应中止。笔者认为这种观点值得商榷，登记情况虽然是民事诉讼中的证据，但如何检验该证据的合法性又是民事诉讼不能解决的问题，且民事诉讼不能解决因登记错误导致的赔偿问题。

2.先行后民模式

这种观点能解决上述先民后行模式的弊端，且行政行为具有公定力，一经作出对任何人具有被推定合法有效并获得社会尊重和信任的法律效力。但此种观点仍然会遭到质疑，因为在对具体行政行为进行合法性审查时，必须会审查到转移登记的原因性民事法律关系是否真实、合法的问题，这显然又是民事审判的范畴，不管行政审判对行政登记的物权变动行为作出肯定或否定的判断，在实践中会导致当事人“行政庭审起了民事案”的责难。

3.行政附带民事诉讼

这种模式最主要的障碍是没有立法支持，行政诉讼法司法解释虽然规定了行政附带民事诉讼制度，但主要是针对被告对平等主体之间的民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求法院一并解决的，法院可以一并审理。

笔者认为，不动产登记案件的实质争议是不动产的权属问题，其实质是一个私法问题，因此，不动产登记纠纷的司法救济路径应该通过修改法律或法规以单一的民事诉讼机制来解决。因为：

1.行政诉讼不能解决当事人的实质争议。物权变动的焦点在于基础性的民事行为，只有通过解决民事诉讼才能解决实质争议。

2.民事诉讼可以直接对不动产的权利归属作出认定和裁判。首先，登记行为是一种行政确认行为，其本身不创设新的权利义务。其次，登记行为的公定力与民事诉讼并无冲突。从公定力的角度看，它是对行政行为合法的一种推定，是一种假设的法律效力，在当事人提出反证证明该民事法律关系存在异议时，法院当然可以直接对民事法律关系进行认定。再次，民事审判中，审查对象是基础民事法律关系，若另一方能举出反证且能证明登记的内容与权力的真实状态不一致，那么法院就可直接依据反证认定争议房屋的归属。若另一方举不出反证，法院则可直接按登记的内容来判断。尽管民事判决了登记的内容，但其实质是了登记对基础民事关系的认定，本身并没有登记行为的效力。

3.真正权力人可依据生效判决申请登记机关变更权属登记。民事判决确定了不动产真正的权利人后，登记的内容被了，根据司法最终原则，民事判决的效力要高于登记行为。此时，真正的权利人可通过向登记机关申请变更登记来废止前一登记行为。若真正权利人担心不撤证，登记名义人会将诉争房屋进行转让，那么其可向登记部门提出异议登记。

综上，笔者认为单一的民事诉讼就可解决不动产登记案件。鉴于当事人对不动产登记纠纷救济路径的困惑，法院可以在立案阶段给予当事人一定的指引，引导其直接提起民事诉讼。

参考文献:

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一、不动产登记官制度的比较法介绍

(一)德国

1　登记机构组成人员

不动产登记处的人员主要包括三类：登记簿法官、司法辅助人和文书官。专任的登记簿法官事实上不存在。仅在司法辅助人提出请示时，相关法官才会涉入；文书官主要从事材料处理和签收的工作。因此，在德国，负责不动产登记事务的人员主要是司法辅助人。

2　司法辅助人制度

(1)性质与地位

在德国，司法辅助人属于司法公务员。德国公务员职称制度将各个公务员等级与其职务、教育水平、薪金等制度结合在一起。在司法公务员职称系统中，法官为高级公务员，需大学法学毕业并通过两次国家考试；而司法辅助人为副高级公务员，需高等职业学校毕业并通过司法辅助人考试；文书官为中级公务员，仅需两年的预备期学习。文书官任职三年后，通过一定培训和升级考试，也能晋升为副高级司法公务员，担任司法辅助人。

(2)职权

司法辅助人的职能都是由法官职权中移转过来的，包括社团登记，婚姻共同财产登记，不动产、船舶登记，强制执行及财产分配，监护或抚养关系，遗产及分配，破产与和解程序，诉讼费用确定程序，刑事部分的扣押与罚金程序，提存程序等。但是，许多案件，如遗产分割、收养等，则是有保留的移转给司法辅助人。根据《司法辅助人法》，不动产登记事务完全从登记簿法官移转给了司法辅助人，即该事务毫无例外地由司法辅助人办理，而不必呈送法官。根据《司法辅助人法》第5条，只有存在以下情形时，司法辅助人才必须就所处理的登记事务请示法官：其一，司法辅助人的决定悖于其已知的判例；其二，处理该事务时出现适用法律困难；其三，需要适用外国法；其四，所处理的事务与法官正在经办的案件有紧密联系，而分割判决或决定并不合适。

(3)培养机制

成为司法辅助人的条件包括，在专门培养司法辅助人的高等专科学校(Fachhochschule)三年的预备实习期学习，并通过司法辅助人考试。《司法辅助人法》款规定，取得法官资格者(即通过第二次国家考试)也能被分派给司法辅助人的工作。已完成法学学习者(即通过第一次国家考试)转入司法辅助人预备期学习，预备期学习缩短12个月。候补文官(即通过第一次国家考试，并进入法官的预备实习期学习的)可暂时司法辅助人的工作。

(4)司法辅助人协会与在岗的学习

德国的司法辅助人自行组织了许多行业协会，如司法辅助人协会、联邦德国司法辅助人联盟等。行业协会定期出版刊物，介绍各地司法辅助人情况、各领域最新判例，从而帮助司法辅助人取得最新资讯。

(二)奥地利

在奥地利，不动产登记程序属于非讼程序，由司法辅助人负责不动产登记事务。其《司法辅助人法(RpflG)》款规定，登记簿法官保留随时负责登记事务的权力，但是实践中法官很少负责登记事务，因为司法辅助人只要符合法律规定的资格，就享有对登记事务的实际管辖权，他只需要服从登记簿法官的有关指令即可。因此，在奥地利，不动产登记机构的工作人员主要就是司法辅助人。奥地利司法辅助人的培养机制与德国有很多相似之处，不再赘述。

(三)日本

依据日本的《不动产登记法》，登记所的事务由登记官办理。登记官是指在法务局、地方法务局、法务支局和派出所服务的且经过法务局长或地方法务局长指定的法务事务官。所谓法务事务官是指所有在法务局、地方法务局、法务支局和派出所的公务员。据统计，2007年日本全国的法务局、地方法务局、派出所的工作人员总数为11000人。但是，并非所有的人都是登记官，各登记所一般是根据其规模设1人至数人担任登记官。由于日本的不动产登记官属于国家公务员，因此要成为不动产登记官必须通过国家公务员考试。

日本的《法务局及地方法务局组织规则》规定，在民事行政部内必须配备首席登记官2人(东京及大阪法务局是3人)以及次席登记官(限于东京、名古屋、大阪、广岛、福冈法务局)、总括表示登记专门官、电子认证管理官(限于东京法务局)、登记信息系统管理官以及民事行政调查官各1人(东京及大阪法务局的次席登记官各2人)。

(四)韩国

目前韩国共有大约200个登记所，负责登记所的领导为不动产登记官，一个登记官负责一个登记所。尽管韩国的不动产登记机构是由法院设立的登记所，但不动产登记官本身并不是法官，而是政府的公务员。在韩国要担任不动产登记官，必须通过司法行政考试(第5级公务员考试)。该考试是由司法部行政处负责，由其负责出考题。每年韩国要选拔十个第5级公务员，其中有2名为登记官，即全国每年选拔2名登记官。在韩国，不动产登记官没有级别，也没有晋升制度，登记官都属于国家的第5级公务员。

(五)小结

首先，从比较法来看，各国登记官的性质主要就是两种：法官或公务员。大多数国家的不动产登记官属于国家公务员，只有德国、奥地利比较特殊，登记官是司法辅助人。其次，对于登记官的专业知识和业务水平都有较高的要求。由于登记官从事的是不动产登记事务，而不动产登记涉及到民法总论、物权法、合同法、土地法、房地产法、继承法、婚姻法等多钟法律部门。因此，登记官必须具备很高的法律素养，方能胜任不动产登记工作。这在德国、奥地利体现的最为明显。即便是在将登记官作为公务员的日本、韩国，其公务员考试中也要求必须掌握相应的法律知识。

二、在我国建立不动产登记官制度的重要意义

目前，住房和城乡建设部正在致力于建立房屋登记官制度。《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作(试行)的通知》(建房[2009]61号)明确规定：“在房屋登记机构从事初审、复审、终审等具有房屋登记审核性质工作的人员，应按照《房屋登记办法》和本《通知》的要求，通过房屋登记人员培训考核或确认，取得《房屋登记官考核合格证书》后，成为房屋登记官，方可从事房屋登记审核工作”。“从2010年开始进行房屋登记官考核的组织培训和实施工作，各房屋登记机构要高度重视培训考核工作，积极为登记审核人员参加岗位培训创造条件。到2012年凡未取得《房屋

登记官考核合格证书》的人员，一律不得再从事房屋登记审核工作；房屋登记机构其他工作人员也必须具备与其岗位相适应的专业知识，否则应调离其工作岗位”。

笔者认为，住房和城乡建设部推动房屋登记官制度的努力是非常值得肯定的。因为，不动产登记官制度是不动产登记活动的内在要求。在我国建立不动产登记官制度具有重要意义，它是我国不动产登记乃至整个不动产市场发展和完善的一个重要环节。具体理由如下。

首先，建立不动产登记官制度有助于提高登记人员的专业素质和知识水平。依据《物权法》等法律，不动产登记在原则上是基于法律行为的不动产物权变动之生效要件。没有登记，不动产物权变动就不发生法律效力。同时，不动产登记簿具有推定效力与公信效力。一旦不动产登记出现错误，很可能给当事人的合法权益造成严重损害。确保不动产登记的真实性与准确性的一个重要环节就是，登记机构的工作人员应当依法履行登记职责，尽到合理的注意义务。不动产登记涉及诸多的法律部门，尤其是物权法、合同法、土地法、婚姻法、继承法等。只有经过专门法律训练并经过考试合格的人，才能依法履行登记职责并尽到合理的注意义务。因此，不动产登记工作本身的复杂性和专业性要求，必须建立登记官制度，确立进入登记机构工作的专业门槛，保证登记机构的工作人员达到相应的专业水准。然而，我国目前不动产登记机构的人员却普遍存在法律知识欠缺、专业技能低下等一系列问题。据统计，自2000年以来，全国的行政案件数量增长了20％，其中，房屋登记行政案件竟然增长了近200％。目前，房屋登记行政案件在人民法院受理的94类行政案件中排位第二，占全部行政案件受案总数的比率高达8％。之所以出现这种情况，一个重要的原因就是不动产登记机构工作人员的知识水平和专业素质低下。笔者参与《房屋登记办法》起草调研工作时发现，无论是发达地区还是落后地区，其房屋登记机构的工作人员中具有大专以上学历的比例都非常低。在经济发达地区如广州、南京等地的登记机构中，具有大学本科学历的比较高一些，但也只是50％左右。一些中西部地级市，这个比例甚至不足10％。

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关键词：不动产；登记

一、不动产物权登记的含义

登记制度是物权法中的一项核心制度，其作为不动产物权变动的公示手段，有着深刻的自由、安全、公平效益的价值，广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。

二、不动产登记的目标

每一部法律都应有明确的目标，其中的每一制度有相应的制度价值。我国土地立法过分强调国家利益，强调管理。而在转轨时期，国家利益又多为部门利益所代替，所以形成登记制度的五种不统一，即登记机关、登记根据、登记簿册、登记程序、登记效力的不统一，由此带来诸多交易安全上的问题。现在的中国不仅土地流通性很差，而且登记所保护之交易安全时有被破坏之虞。所以，我们建议立法目标应向个人倾斜，以维护交易安全，并以之为登记制度之根基。

三、中国不动产权利登记的制度问题与解决方案

我们认为土地权利登记能解决登记不统一，登记中公权干预私权的问题，登记的效力问题、登记的物权法定与意定平衡的问题，即将形成物权的债权的保护问题以及物权争议诉讼的保全问题。

（一）登记机关不统一问题的解决

我们认为，我国登记五不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。统一了不动产登记机关，登记原则、根据、程序、效力、簿册自然便统一了。我国旧民法制定之时，也采用由地方法院统一登记的作法，但后来由于民国初期的司法混乱而改为由不属于行政机关的独立部门――地政局统一负责。二是不动产登记机关的统一性。为维护在不动产登记上的司法统一性，同时也因为不动产在自然联系上的紧密性，国家法律均规定一国之内或一个统一司法区域内实行统一不动产登记制度，即不论是土地房屋还是其它不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的登记机关负责。

关于登记机关统一性的问题，广州、深圳等地已实行房产、地产证合一的制度，但并未为全国性基本法律所承认。我们认为，物权立法应协调各有关部门，解决好这一问题，学习成功经验，建立统一独立的登记机关。

（二）登记中公权力干预私权利问题的解决

利用登记机关行政权力的高效、权威性使物权得以公示并获得公信力，但同时也带来了公权力对私权利侵扰的问题。为解决这一问题，无论采取实质审查主义国家还是采取形式审查主义国家，均采取了一些补救措施，典型的如德国的物权行为理论、法国及日本的公证制度等。

1、实质审查主义。实质审查主义是与公示、公信原则相协调的制度，登记机关不仅就登记之申请在登记程序法上是否适合加以审查，同时就其登记的申请，是否与实体法上的权利关系相一致，且其实体法上的权利关系，是否有效，亦加以审查。

2、形式主义审查制度。形式主义审查制度，指就登记的申请，是否在登记程序法上赋予登记机关以审查的权限，惟就其登记的申请，是否为实体法上的权利关系，一般不得加以审查，亦不得决定其登记申请的许否。法、日采之。这种方法的优点是公权力不干预私权利，登记的效力纯依当事人意思自治，登记并无公信力，仅有对抗力，故登记效率很高，但由此产生的弊端亦不少。

我国登记机关在进行登记时所拥有的权利相当大，不仅如德国实质登记主义那样对当事人提交的文件资料有审查权，而且享有审查这些资料以外事实的权限，力求达到“客观真实”的理想状态。所以，公权力对私权利的侵扰甚大。我国土地立法实质登记主义是正确的，但必须有相应的立法技术对其弊端加以补救，才能达到权力与私权平衡的目的。从改革开放以来的登记实践看，大部分登记机关要求公证这一程序，只有公证的真实性得到保证，登记机关的审查权加以弱化，方能结合实质审查与形式审查的优点。

（三）不动产登记效力问题

物权登记的效力，是指物权获致登记后所取得的私法上的效果，亦即对相关当事人所施加的实际作用。它是整个登记制度的核心。因登记效力的不同，世界各国可以划分为登记生效主义及登记对抗主义，德国是典型的登记生效主义国家，而且其登记还有公信的效力，有的学者称之为公信原则。公信原则系指依公示方法所表现的物权纵不存在或有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权、而为物权交易之人，法律仍承认具有与真实物权存在相同法律效果，以为保护的原则。

关于不动产登记效力的问题，目前在我国出现的问题表现为其效力的不统一，以不动产抵押登记为例，实践中大体有四种做法：一是规定自完成抵押登记时生效；二是规定自合同公证后生效；三是规定合同鉴字后生效；四是规定登记时生效，但当事人得另行约定。这里的生效一般指合同生效，如《城市房地产抵押管理办法》第31条规定：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。”这样的规定不仅在理论上说不通，实践中也必侵害当事人的利益。国外的有关立法中，不论把登记作为成立要件还是对抗要件，都是针对不动产合同履行或物权行为效力而言的，已经登记只是说明不动产的物权已发生移转或不能对抗第三人，并不意味着不动产买卖合同本身无效。否则，当事人之间不仅没有登记请求权，发生纠纷时亦不能以有效合同为据提讼。所以，不动产民事立法应规定登记的效力，并仅针对物权的设立或移转，而不针对债权合同之效力。关于产生物权公信力还是对抗力，依目前大多数学者的看法及我国司法、立法实践，应采公信力主义立法，以统一登记效力。

（四）即将形成物权的债权或请求权的保护问题。

为解决债权及物权请求权保护的问题，各国规定了两种性质的准备登记，即异议登记及预告登记。德国法称预告登记与异议登记，日本相应称为假登记及预登记。瑞士则分为三种，第一种为债权的预登记，第二种为处分权限制，第三种为暂时登记，前两种相当于德国民法的预告登记，第三种相当于德国民法的异议登记。预告登记（vormerkungen）为债权请求权的准备登记。目的是为了保全关于不动产的请求权，并有警示的作用，其登记权利并不是不动产权完成权。预告登记制度的核心问题在于其效力。在不动产债权行为成立之后和不动产物权移转之前，虽然，不动产的所有权人或者其他物权的持有人已经承担了未来移转物权的义务，但因为合同相对人享有的债权的相对性，并不能对抗第三人，所以为平衡当事人间的利益，将债的请求权预告登记之后，该项请求权既获得物权的对抗力及排他力。关于异议登记的效力，有国家规定物权经异议登记后，即冻结登记簿，即物权不得为处分，如德国。而瑞士的暂时登记却不生冻结土地登记簿之效力，原登记名义人，仍得为处分，被暂时登记人无处分权。如果其主张暂被登记之权因判决而确定，则其确定溯及于暂时登记之时，发生效力。登记名义人于其间所为之登记不发生效力，而且对于一切人，并对于处分人及其继承人不发生效力。胜诉之原告，得迳请不正当登记的变更或涂销。由上可见，“处分行为的重点其实是在交付或登记，藉以满足物权的公示性需求。此所以在没有处分合意的买卖预告登记，反而可以有一定的处分权限制效果；相对的，无法满足公示性需求的物权合意，反而不承认任何处分权限制的效果。”

我国《城市房地产管理办法》第34条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间峻工，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”在建工程抵押登记是否为预登记，值得探讨。从整体看，我国并无预告登记及异议登记制度，实践中却有确立二制度之需要。所以，物权立法应借鉴之，规定其定义、程序内容及效力，以其衡平当事人间的利益。

参考文献

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①登记所

在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）

②登记对象

係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。

③不动产登记法

不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。

2．不动产登记

①可为登记之权利

登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。

所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权

所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.

在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。

所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。

在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。

②公的图面

登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。

但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。

因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。

③申请人

登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。

申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.

表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。

不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。

④登记之效力

权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。

一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。

在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。

⑤登记之申请

登记之申请，在备斉下列要件后为之：

·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）

·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件书类之检附

申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）

·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）

·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）

·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）

·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。

⑥登记之嘱托

承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）

作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：

·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）

·印章证明书（证明确属印章之书面）

·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。

在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登记

裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）

此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）

关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。

因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。

应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）

申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就開始裁決程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。