房地产估价资质管理办法范文

导语：如何才能写好一篇房地产估价资质管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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为加强我县房地产估价机构的日常监管，规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价机构活动当事人合法权益，根据建设部《房地产估价机构管理办法》、《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》和有关文件精神，结合我县实际，现就进一步加强房地产估价机构监管工作提出如下意见：

一、建立健全估价机构资料档案及信用档案。

凡房地产估价机构来我县从事房地产估价业务，必须持相关材料到房产服务中心备案后方可执业。自备案之日起，将为每个房地产估价机构建立分户管理档案资料，对归档内容（机构资料、估价师情况、技术分析资料、估价报告等）、归档形式（纸质文档、电子文档、影像资料等）、归档时间、档案管理等各个环节都严格按照《房地产估价规范》的要求进行落实，并注重对原始资料的收集和整理。房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地房管部门。建立健全房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案，并将信用档案的主要内容在房管网站上进行公示，接受社会监督。

二、加大估价业务日常监管力度。

对估价业务从接受委托、现场勘察、技术分析、估价报告等全过程进行动态监管，定期或不定期地实地检查房地产估价机构资质情况、专职注册估价师执业情况、资信情况、投诉处理、主要业绩等，并记入信用档案。对违反规定、评估不公、评估失误、弄虚作假出具评估报告的，给予通报批评，情节严重的，暂停在我县的评估执业资格，并按规定追究评估机构和评估人员责任。切实加强本行政区域内执业的房地产估价机构资质的管理，对需作出撤回资质处理的，及时上报市局。

三、规范房地产估价机构分支管理。

一级资质机构可以设立分支机构并办理备案手续。二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构。各房地产估价机构不得设立类似分支机构的“办事处”、“联络点（站）”等机构。

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关键词：房地产；评估；现状；对策

随着住房制度的进一步改革和房地产业的快速发展，目前，房地产业行业已经成为我国国民经济发展的支柱性产业。房地产市场和房地产估价服务的关系非常密切，在目中程度上来讲，我国房地产业的快速发展为评估行业的发展提供了广阔的空间，但是，从发展状况来看，估价的发展还不能适应社会需求，有必要提出有针对性的解决方案，切实为老百姓解决关系切身利益，解决一些实际问题。

一、发展现状分析

在我国，房地产估价行业起步比较晚，但是，经过近几年的发展、创新，逐步建立起房地产估价师执业资格制度，房地产估价机构的运营在主管部门的指导下逐渐步入正轨，其现状主要表现在以下几个方面：一是制定了较为完善的有关法律规章。主要有《城市房地产管理法》、《房地产估价师注册管理办法》等。二是建立并逐步完善房地产执业资格制度和评估的技术规范。据统计，我国目前约有15000人获得房地产估价师的执业资格，已经注册成立的房地产估价的各类机构三千余家，按照资质级别的不同，规定了他们的业务范围，同时，《房地产估价规范》已经出台，对评估的程序、技术规范等都进行了详细的规定。三是逐步形成了具有行业自律标准的、统一的、开放的房地产估价市场。按照国家规定，属于经济鉴证类中介机构的房地产估价机构进行了脱钩改制，原有的房地产估价机构改制有限责任公司或者合伙制企业。在改制中介机构的同时，我国的各级房地产管理部门逐步实行政事分开，充分发挥房地产估价师学会在房地产市场上的职能，建立并逐步完善了房地产市场的自律机制。

二、主要问题分析

从总体上看，我国的房地产评估业还存在着一些比较突出的问题，下面我们对这些问题进行简要地分析。

一是房地产评估机构的产权问题还不十分明确。我国的房地产评估机构和工作人员没有在真正意义上实现脱钩，估价人员表面上是脱钩了，实际上其管理部门仍然是原来没有脱钩时的主管部门，一些人员还在原来的主管部门担任职务。估价机构的管理人员是由原来的主管部门任命的，主要业务来源仍然是原来的主管部门，与原来的主管部门之间仍然有着千丝万缕的联系。虽然房地产估价机构可以是合伙制，也可以是有限责任公司，但是，在现实社会中，几乎是清一色的有限责任公司，因为，有限责任公司出资人不会承担无限连带责任。根据《房地产估价机构管理办法》中的有关规定，采取有限责任公司制的一级房地产估价机构的注册资金也只有200万元，在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，保障性不是很好。我国的房地产估价机构的经营效率比较低，主要是因为受到有限责任公司体制的影响，出资人的投资主要是为了分红，如果一些人出资比较少，在公司所占的股份就比较少，对公司的经营状况就很难做到尽职尽责，因此，导致房地产估价机构的运营效率不高。

二是相关的法制建设还不能够满足房地产估价行业的发展需要，在我国，律师、会计师、估价师属于当前的三个比较大的中介行业，目前已经有了《律师法》和《注册会计师法》，但是，针对估价师却没有一部具有针对性的法律来进行规范，虽然也制定了《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》，但是，这毕竟不是法律，因此，在房地产估价的各项法律、法规中，实施的细则还不健全，对于不同用途的房地产没有针对性很强的技术标准和规范。

三是房地产估价人员的素质参差不齐，还不能够满足本行业对人才的需求。在估价师考试中，最主要的还是理论考核，没有对相关人员的专业工作经历进行限制，因此就出现了一些没有工作实践经验，但是理论基础比较好的大学毕业生在考试中的通过率比较高，而那些工作经验比较丰富的从业人员在考试中的通过率非常低，并且，由于工作单位业务范围的单一性，使从业人员只是比较熟悉某一方面的业务，对相关性不是很强的其他类型评估业务不够熟悉，综合能力不强。注册房地产估价师的级别设置还比较单一，没有按照初、中、高的级别来设置，而是只设置了相当于中级职称的房地产估价师。对房地产估价师的再教育还比较缺乏。

三、对策与建议

针对以上对房地产评估行业的发展现状以及存在的主要问题的分析，我们提出以下建议和策略：

一是采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。首先，要进一步做好房地产评估机构的脱钩改制，让房地产评估行业的各个机构真正作为独立的中介机构在平等竞争的市场环境良性发展，并保持房地产估价活动不受外界因素干预，确保估价成果的公正性和独立性。房地产主管部门应该在充分调查房地产估价市场的基础上，制定房地产估价市场运行以及监管规则。二是做好房地产估价行业相关法律法规体系建设工作。制定出适合当前市场现状的房地产评估行业技术规范，并在有关法律法规定基础上制定出可操作性更强的实施细则，国家立法部门应该在相关规范和法规定基础上，研究制定《估价师法》。三是打破目前估价师级别设置比较单一的局面，实行分级制，对从业人员实现动态管理，以便形成结构合理的从业人员梯队，同时，通过严把质量关、完善继续教育机制等措施提高从业人员的综合素质。四是以创新的思维强力推进房地产评估行业的信用体系建设。

四、结束语

房地产评估是房地产行业的重要组成部分，在社会经济的发展过程中有着非常重要的作用，虽然，目前处于初级阶段，且还存在着一些亟待解决的问题，但是，结合我国的国情采取措施进行规范，房地产评估会日趋成熟，可以在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。

参考文献：

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关键词：商业房地产评估；现存问题；对策

近些年来，我国经济高速发展的同时，商业房地产行业也呈现出一种高速发展的状态。这也为我国的商业房地产评估行业带来了更多的发展机会。在国家相关部门以及工作人员等的共同努力下，我国的商业房地产评估，经历了十多年的创新与发展的历程，也逐渐走向了正常发展的轨道。然而，纵观我国商业房地产评估的现状，还存在着一些不可避免的问题。这些问题制约着我国商业房地产评估行业的发展，商业房地产评估尚不能完全地适应商业房地产市场发展的要求，这些问题是迫切需要解决的。因此，要想把握整个行业的发展规律与趋势，并积极地寻求解决这些问题的对策，尽快缩短与国际之间的行业差距，进一步健全、完善我国现有的商业房地产评估业，就必须正视商业房地产评估行业的发展现状及现存问题。

一、商业房地产评估现存的问题

从发展的角度来看，商业房地产评估，尽管取得了很大的进步，但从整体上看，仍没有一个较为健全的市场体系以及规范的管理制度，在这种环境下，商业房地产评估不可回避地存在着很多问题。

1.商业房地产评估方面的法律制度欠缺

虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章构成，以房地产评估师注册两项行政许可和房地产评估机构资质标准为核心的房地产评估法律体系，对房地产评估人员、评估机构的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则，同时，关于商业房地产评估的专门法律却一直尚未出台。而对商业房地产评估的程序、规范以及执业的道德标准等提供系统和权威的法律依据的各种规范性文件以及规章制度中也缺乏相关的规定。因此，使得房地产评估师由于没有充分的法律保障在执业过程中往往受到很多限制，不能充分发挥其在评估过程中的作用，导致很难获得社会认可的评价结果。

2.商业房地产评估中易出现连带责任

虽然评估机构已经实现了脱钩改制，但大部分估价人员仍然受原来的主管部门的管理，甚至一些人员的主要业务来源仍然是原来的主管部并且还在其中担任职务，这使评估人员在评估过程仍存在着“人情交易”，这就避免不了连带责任的出现。

3.商业房地产评估师执业资格水平欠缺

房地产估价师执业资格考试，是严肃和权威的。然而，不可避免的是，有一部分人，虽然根本没有真正领悟到商业房地产估价的基本理论和方法也没有商业房地产评估方面的相关经验，但通过出具假的资历证明取得报考资格，然后通过强行记忆理论条文通过考试，再者，获得评估师资质的人员也并不一定是可以从事商业房地产评估工作的专业人员，像不是专业从事商业房地产评估工作的评估师也可以取得房地产估价师执业资格，这就使得行业管理的难度增大，从而影响了整个行业的整体形象。

4.商业房地产评估中存在不正当竞争

伴随着房地产行业的迅猛发展，商业房地产评估在整个商业房地产市场中扮演的角色也越来越重要。由于目前一些不正当的竞争在我国商业房地产评估行业存在，这就使得委托方经常在评估业务中制约着评估人员或机构的工作，使得独立、客观、公正的原则不能得到很好地遵从。譬如为了使自己获取更多的利益，在商业房地产拆迁补偿过程中，经常会出现委托方“给商业房地产估价师回扣”的现象，从而导致估价人员的评估和判断受到影响。此外，由于我国建立的评估机构准入制度方面要求比较低以及日益增长的评估需求，使得评估机构数量逐渐增加，进而导致众多评估机构之间的不正当竞争增多，背离了评估行业的一些基本原则，从而使执业风险增加。因此，商业房地产评估风险成为影响商业房地产行业的健康发展的关键。

二、商业房地产评估中现存问题的原因

我国商业房地产评估行业起步较晚，并且各方面的建设和工作目前还尚不成熟，必然会存在很多的问题，出现这些问题的原因也是多方面的。

1.商业房地产评估行业发展时间较短

改革开放以后，我国才开始发展商业房地产评估业，所以相对来说发展历史较短。因此目前，还没有相关的各项法律法规，来对商业房地产评估的实施细则进行完善地规定。同时，针对评估师工作的相关法律法规也是同样匮乏。目前，商业房地产估价的盲点随着商业房地产交易种类地增多也逐渐增多，从而导致了许多由估价不合理引起的法律纠纷。

2.商业房地产评估管理体制欠缺

主要表现为两个方面。其一，机构管理体制欠缺。虽然合伙制或有限责任公司制这两种组织形态可以自由选择，但是为了避免出资人承担无限连带责任，在现实社会中，大多商业房地产评估机构都采用有限责任公司制。但是在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，评估过程中的连带责任便会大大增加。其二，行业管理体制欠缺。目前“政府主管、协会自律管理”成为我国商业房地产评估行业的主要管理模式。因此，作为非自发性的行业自律，靠着政府推动，效果较弱，这便造成了目前我国商业房地产评估市场的紊乱。

3.商业房地产评估的准入门槛较低

目前我国相关的法律法规也还不够健全，尚未形成一套科学和完整的针对人才培养、准入以及晋级的机制。这导致了许多并非相关专业出身，学历层次也相对较低的人员进入商业房地产评估行业，对商业房地产评估的严谨性和科学性并没有足够的认识，职业道德的遵守情况也较差。同时，目前我国一次性的房地产评估师资格考试制度，由于只有一个注册级别，很难使评估师的水平高低和资历深浅得到充分体现，因此很多评估师都不愿继续学习和深造以提升业务水平或执业资格。

三、解决商业房地产评估现存问题的相关对策

在我国市场化经济的快速发展中，商业房地产评估行业面临着巨大挑战的同时也迎来了许多机遇，要想战胜挑战，把握住机遇，就必须制定合理的对策去解决当前商业房地产评估中存在的问题。

1.建立健全商业房地产评估行业的法律体系

有法可依是商业房地产评估行业存在和发展的保证。为了确保商业房地产评估的健康顺利发展，国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《商业房地产估价法》。该法除了应该综合现有的法律法规的相关规定，还应该完善以下几个方面：一是强化行业标准。制定商业房地产评估行业的操作规范和规程并强制推行。二是规范收费标准。应该详细地对项目收费档次进行划分并适当调整其收费标准。三是制定职业道德标准。出台《商业房地产估价师守则》等相关规定来规范评估机构和评估师的评估行为。四是提高商业房地产估价人员的风险意识和责任意识。因此要解决评估结果与社会发展不相协调的问题，就必须对商业房地产评估方法和程序进行规范和完善。

2.加强对商业房地产评估市场的监管力度

由于在不同的部门垄断和行业垄断，使得商业房地产评估行业间的竞争一直处于不平等的状态。为了使房地产评估机构能够成为真正独立的中介机构，今后应加快评估机构的脱钩改制工作，使得各评估机构在平等的竞争环境中靠质取胜，这样才能使商业房地产评估行业的估价水平得到整体提高。对于商业房地产评估机构和评估人员的工作，房地产主管部门应当避免干涉，以防止保评估结果完整性或规范性的缺失。商业房地产主管部门要组织对商业房地产评估市场的调查研究，制定评估市场监管规则，明确评估的违规性质，制定评估的惩罚机制，追究违规人员的行政或法律责任。

3.加强商业房地产评估从业人员的资格认证和后续教育

要想使商业房地产评估从业人员的自身素质和行业的整体水平都能得到提高，一方面，应该结合我国的客观实际，加强对商业房地产评估从业人员的资格认证工作，实行动态的两级管理体制，即根据商业房地产估价师职业道德的好坏、执业能力的强弱、等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。同时，要提高商业房地产估价人员的综合素质。具体措施包括：（1）适当地提高从业人员的准入门槛，将报考人员的学历要求提高。规定报考房地产评估师的专业人员应该至少具备大学本科以上的学历；（2）严格执行注册制度。加强对该制度的执行力度；（3）适当加大考试的难度，同时扩大考察知识面，选优录取。最后，为了能够提高从业人员的业务水平，以及及时地更新专业知识，相关从业人员的后续教育工作也将成为房地产评估行业协会的重要任务。

四、结论

商业房地产行业的快速对发展我国社会经济的发展起到促进作用。作为我国房地产行业的重要组成部分，商业房地产评估对我国社会主义市场经济的健康、全面的发展起到关键作用。在推动商业房地产经济趋于规范化和稳定化的进程中的价值也不可替代。我国商业房地产评估作为新型产业，发展劲头十足。虽然目前仍处于初级阶段，且还存在着一些问题，但是，结合我国的国情采取适当的措施加以规范，商业房地产评估会日趋成熟，将在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。

参考文献：

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[5]万乃源.房地产评估产业的发展现状与对策研究[J].中国外资，2013（7）：72.

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第二条城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。

第三条本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

第七条拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

第八条受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。

估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第九条拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。

第十条受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。

第十一条拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十二条委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

第十三条市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

第十四条拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第十六条拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

第十七条拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十八条估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

第二十二条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。

第二十三条估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

第二十四条省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。

第二十五条受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。

第二十六条估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。

拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

第二十七条对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：

（一）出具不实估价报告的；

（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；

（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；

（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

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    为了加快核发《换地权益书》收回闲置土地工作进度，切实做好处置海南省积压房地产试点工作，根据《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知》（〔1999〕62号）、《海南经济特区换地权益书管理办法》和《海南省人民政府办公厅关于进一步做好闲置土地处置工作的通知》（琼府办〔2000〕41号），现就核发《换地权益书》的有关问题通知如下：

    一、各市、县政府是签发《换地权益书》的法定主体，负责依法审查土地权益关系，核定土地权益数量，向土地权益人签发《换地权益书》和收回闲置土地，并对签发《换地权益书》记载的权益事项的真实、合法性负责。省政府为《换地权益书》的核准机关，授权省土地行政主管部门对空白《换地权益书》印制的有效性进行核准，加盖海南省国土环境资源厅印章。经核准盖章的《换地权益书》，由市、县政府依法填写签发。

    二、各市、县政府应当严格审查土地权益关系，准确核定土地权益数量，依照有关法律、法规和政策签发《换地权益书》。签发《换地权益书》应当同时收回相应的土地。

    三、签发《换地权益书》收回土地，必须依照有关规定评估拟收回土地地价现值。承担《换地权益书》评估业务的中介机构，必须具备B级以上土地评估机构资质。禁止地价评估和确认中的弄虚作假行为。各市、县政府应当加强对地价评估结果的审查、确认和评估异议处理工作的管理。土地权益人对地价评估和确定结果有异议的，可以依照有关规定申请市、县房地产估价鉴定委员会或省土地估价鉴定委员会鉴定。

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[关键词]商品房按揭贷款

风险及防范

一、按揭贷款中银行所存在的风险

(一)来源于购房人的风险

1、客观原因造成的风险。商品房按揭贷款的期限目前各商业银行均按照中国人民银行1999年9月21日颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定的最高期限为30年，如此长期的借款期限，购房人自身因素往往会发生各种变化，这期间的风险，主要包括自然原因造成的风险和社会原因造成的风险。前者主要表现为借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险；后者主要表现为借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业，或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款可能产生的风险。

2、主观原因造成的风险。这种风险主要表现为借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使购房贷款存在风险。

(二)来源于开发商的风险

1、开发商的欺诈行为。开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时，银行可能会被购房者指控资金监管不力，主观存在过错而影响债权的实现。

2、开发商延期交房。开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”，致使购房合同无法履行，从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心，由此使银行贷款受到损害。

3、开发商所建房屋与合同不符。虽然房屋按期竣工，但由于存在质量、面积误差等种种问题，导致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息，从而损害银行的利益。

4、开发商所建成房屋存在法律手续上缺陷。开发商开发楼盘未取得土地使用权，无法取得房证或违法预售等而使银行面临债权得不到实现的风险。

5、开发商用“假按揭”的方式套用银行信用。开发商因资金不足，或楼盘销售不畅，或根本无法销售出去的房屋等情况，通过“假按揭”获取贷款而达到筹集资金或回笼的目的，导致银行很难或无法实现债权的风险。

(三)来源于被按揭房产的风险

出现这种情况的风险在于按揭房产价值灭失、下降或者处分成本太高而使借款人遭受损失的风险。

在我国，按揭房产的贬值风险尤为银行所担心。目前，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，房产价格普遍偏高。因此，一旦房价的波动发生比较大的变化，银行承担的房屋贬值风险很大。

(四)来源于银行的流动性风险和管理风险

我国各商业银行发放按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源。而商品房按揭一般为个人住房贷款，贷款期限一般较长，少则三五年，多则10年、20年，甚至30年，因此，银行就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。目前，由于商业银行的商品房按揭贷款还处于起步阶段，尚缺乏成熟经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险，如对借款人资信审查不严、对借款人发放了超过其支付能力的款项等。

二、银行风险的防范措施

(一)加强对购房者的调查工作。银行在提供按揭贷款之前，要调查了解借款人(购房者)的个人信用情况、收入来源，要制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序，对借款人(购房者)的个人素质、实际收入、财产状况、付款能力等信用状况进行调查、分析和评估，特别要注意借款人收入的稳定性，逐步实现对个人住房贷款申请人的资信调查工作的科学化、标准化和程序化。

(二)强化对开发商的审查和监管

1、加强开发商的按揭申请审查。主要包括：(1)资信审查，如开发商是否依法设立，是否具有相应的资质等级、公司的注册资金是否到位、公司以往的经营业绩等；(2)开发项目的审查，如要求开发商提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的工程进度等。

2、强化开发商的担保责任。开发商在按揭贷款中作为担保人可以说是我国内地商品房按揭的一大特色。目前，我国商品房按揭实务中，开发商的保证责任主要有两种：(1)保证将《房屋产权证》和《土地使用证》交给按揭权人(即银行)；(2)代位偿付责任。这种保证责任看起来似乎对开发商过于苛刻，但就我国目前的商品房销售，尤其是在商品房预售中还是很有必要的。理由是：(1)从商品房按揭贷款设定来看，在将取得的商品房上设定担保是购房人的本意，一旦房屋建成，按揭便应自然转化为现房抵押，开发商在商品房竣工办理有关手续后，将两证交到银行手里，使双方得以办理现房抵押，按揭权真正得到实现，可以说是按揭人设立按揭的自然结果。(2)从商品经济发展看，市场竞争越来越激烈，银行贷款安全性越来越差，单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求，为减少贷款风险，在抵押的基础上再设立一种保险机制，以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。

(三)加强银行自身对贷款风险的监控和管理

银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系，加强对抵押物的资产评估，加强对房地产市场的研究分析，以保证房地产金融市场的良性运作。

1、科学评估抵押房产。在评估方面，银行最好要培养自己的房地产估价员，进行科学的估价，以防范价格高估。对预售商品房的估计要尤为慎重，要把自己的估价与现行市价进行比较，然后确定按揭贷款的比例，以降低抵押房屋所含的债务成分。

篇7

一房地产市场运行基本情况

(一)房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快.

一是房地产总投资额持续增长.年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.

(二)商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.

1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理.年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右.

2、住宅类商品房销售势态良好，年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%.

3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.

4、商业营业用房需求量下降.年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%.

5、经济适用房建设力度加大.1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米.

6、廉租房建设步伐加大.《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段.

(三)房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化.

1、产权产籍登记管理等业务大幅增长.1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长.

2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动.

3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚.

4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.

(四)房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾.

年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%.

二存在的问题

(一)企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.

(二)住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.

(三)房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.

三、加强房地产市场宏观调控的建议

(一)加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系

1、进一步完善住房供应政策.

一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系.二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的双困户.

2、加强对经济适用房的建设和管理.

一是认真落实《六盘水市住房分配货币化改革方案》和《六盘水市住房分配改革方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.

3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设.

一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件.

4、逐步完善廉租住房制度.对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴.

(二)加大金融支持和监管力度，协助金融机构强化房地产信贷管理

1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理.

一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求.二是加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控..三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定.

2、加大住房公积金贷款力度.要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率和职工购买力.

3、逐步建立个人住房置业担保体系.一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作.二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费.

(三)标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序

1、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为.

一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处.二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境.三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原則，建立责任追究制度.

2、完善房地产信息系统和预警预报体系.

一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德.二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价.

3、加强对房地产开发行业的管理.

一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的改革、改制工作.二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业.

4、深化房改工作，积极活跃住房二级市场.按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市场.

5、规范发展市场服务.

一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度.二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务.

(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作

篇8

关键词：房屋安全；管理；治理

中图分类号：TU714文献标识码： A 文章编号：

引言

房屋安全是生产、经营、居住、学习、娱乐活动安全的基本保证。如果对房屋质量安全管理不善,一旦发生安全事故,不仅给业主及其他人群造成重大经济损失,而且给国家和社会造成恶劣的影响。房屋安全使用已不仅是珍惜个人生命财产安全的问题,实际上已成为极其重要的社会公共安全问题。

一、房屋安全管理现状

1、危旧房屋面广,整治难度较大

全国各地危旧房屋量大面广,据统计,广州市目前尚有50万平方米的危房,河南省有306万平方米不同程度、不同层次的危房,黑龙江省尚有乡镇以下农村中小学D级危房113.9万平方米。这些危房中,土木、砖木、砖混、石混结构的占90%以上,大部分为民宅、乡镇中小学校舍、农民自建房。受经济能力和城市规划等因素制约,这些危房改造难度较大。

2、建立了城市危险房屋管理法规和规章制度

根据国务院令第393号《建设工程安全生产管理条例》和建设部令第129号《城市危险房屋管理规定》,建设部负责全国城市危险房屋管理工作,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作,市、县人民政府房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构,负责房屋质量安全鉴定工作。

3、建立了房屋安全鉴定机构和资质审查制度

全国各地、市、县人民政府房地产行政主管部门基本上设立了房屋安全鉴定机构,负责房屋的安全鉴定,并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。《建设领域安全生产行政责任规定》(建发[2002]223号)文件规定,建设行政主管部门对城市房屋安全鉴定机构应当依法进行严格审查；对不符合条件的,不得批准或者委托。

4、制定了一些国家标准

房屋安全鉴定应当符合1984年原城乡建设环境保护部批准的《房屋完损等级评定标准》(试行)、建设部的行业标准《建筑拆除工程安全技术规范》(JGJ147-2004)、国家标准《建筑抗震鉴定标准》(GB50023-95)等要求。

二、房屋安全管理中存在的突出问题

1、房屋安全管理法律法规不健全

一方面,我国现行的《建设工程安全生产管理条例》和安全生产管理方面的法规,大部分是针对在建的建筑工程施工安全管理,很少涉及既有房屋的安全管理,致使私有房屋在安全管理上形成“真空”。另一方面,我国房屋安全立法管理体系不健全,与国外房屋安全管理体系不接轨,需要补充完善。

2、房屋使用安全观念淡漠

长期以来，建设领域存在“重建设、轻管理”的现象。重建设，无可厚非，只有建造符合各项建筑标准、规范要求的建筑物，房屋的后期使用安全才有可靠的前提和基础。但是应该清醒地看到，房屋的建造过程，只有短短的二三年时间，而使用时间则长达五六十年甚至数百年，因此，房屋使用过程中的安全管理更为重要。当前对于社会公共安全重要组成部分之一的房屋使用安全，我国各级政府和行政主管部门重视程度不足。许多地区，尤其是西部地区，除省会城市外，大部分地市级城市没有相关法规。目前房屋产权人或者使用者，为了满足使用要求，盲目乱拆乱建或者私自改变使用用途，留下了严重的房屋安全隐患。近年来，全国各地发生的多起因盲目加层，扩建和野蛮装修引起的安全事故，给国家、集体、个人的生命及财产安全带来巨大的损失，影响社会和谐稳定。

3、房屋安全鉴定业务的垄断性

目前来看,总的说来,房屋安全鉴定业务基本上是房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构所垄断,非房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构，诸如一些已脱钩改制的建筑科研、质量检测、设计单位很少得到房屋安全鉴定业务。

4、对公共房屋建筑及其附属设施的安全无强制性检查和鉴定

在现有的国家法律法规、规章制度中,只有房屋业主(使用人)提出申请,才能进行安全检查和鉴定；在房屋业主(使用人)未提出申请时,就无法定期对房屋进行强制性“体检”,也就无法保证房屋的安全性。

5、房屋安全鉴定人员执业水准不高

在房地产业中,房地产估价、房地产经纪、物业管理等三个领域建立了执业人员资格和市场准入制度,而在房屋安全鉴定方面还是一片空白。房屋安全鉴定人员缺乏系统的教育培训,凭经验鉴定作业,执业水准不高,无法保证房屋安全鉴定结论报告的正确性。

三、加强房屋安全管理工作的对策

1、加强法律法规建设,依法监督管理

为继续完善和加强房屋安全管理,建议国家出台一部《房屋安全管理法》或《房屋安全管理条例》。在国家出台这部法律法规之前,各地人大常委会或人民政府可先行一步,针对房屋安全管理专门制定一部综合性法规或规章。

2、建立定期房屋使用安全检查制度

根据笔者调研结果，许多省会级城市，已经开始对全市的房屋进行安全普查或者检查。如杭州、哈尔滨等城市，在政府的要求下，对全市各类房屋进行安全检查或者定期检查，尤其是杭州市，在对全市房屋进行安全检查的基础上，运用现代科技手段，建立房屋健康档案，对各类房屋按照用途、结构形式、安全现状、使用情况，分门别类进行登记，从而使房屋在交付使用后，管理者随时可以掌握其安全程度。发生重大事故或者自然灾害时，做到重点预防，为决策提供第一手依据。又如上海市为了迎接2010年召开的世博会，专门对全市临街建筑物的外墙饰面砖粘结情况进行了检测，对存在缺陷的要求立即整改，以防因饰面砖脱落发生不安全事故。中国工程院和住房与城乡建设部举办的“房屋建筑质量与安全管理制度的发展与创新”科技论坛暨学术研讨会也建议对一些大型群众聚集活动场所及一些重要的建筑物进行定期安全鉴定。

同时，对超出使用年限而由于种种原因仍在使用的各类建筑物，应该实行强制安全鉴定，可以有效地避免重特大建筑安全事故的发生。

3、推行房屋安全鉴定机构市场准入制度和鉴定人员执业资格制度

房屋安全鉴定应该朝专业化、市场化、社会化方向发展,实行房屋安全鉴定机构资质动态管理和市场准入制度,制定《房屋安全鉴定机构管理办法》,并统一收费标准。房屋安全鉴定人员的执业资格,必须达到相应的标准,如理论基础、工作经验与技术能力等,建议国家施行房屋安全鉴定注册工程师执业资格制度。

4、建议国家对公共房屋建筑及其附属设施的安全定期进行强制性“体检”

学校、政府机关、商场、医院、体育场馆、娱乐场所等人群聚集的公共房屋安全与否,事关百姓人身安危,房地产行政主管部门应定期组织房屋安全鉴定机构等相关部门,对这些公共场所的房屋安全进行普查和安全鉴定。

5、房地产行政主管部门建立健全房屋安全管理动态信息系统

为实现房屋安全管理的网络信息化,应建立健全房屋安全管理动态信息系统。通过该系统,可以对房屋的安全、修缮、防汛、灾害等数据进行全方位网络信息化管理,保障信息及时、准确和完整；可以掌握危险房屋治理和灭失情况。建立健全危险房屋登记、注销制度。

结束语

房屋安全管理是我国安全工作的一项重要任务,从我国的现状和房屋结构潜在的破坏性,都要求我们对房屋安全加强管理,制定详细而可操作的规程、制度、标准、方案,以此来规范房屋安全和使用管理,为全面落实科学发展观、加快构建社会主义和谐社会创造良好的条件。

参考文献

[1]陈肇元.完善技术标准与管理法规确保建筑物合理使用寿命与使用安全明[J].工程质量,2008,6:1-9.

篇9

关键词： 智能建筑 机遇 挑战

概况:

自从上个世纪70年代末，中国实行改革开放政策以来，中国经济得到了巨大的发展。在这20年的时间里，中国国民生产总值（GDP）每年平均增长约9%；在最近4年中，中国国民生产总的增长情况是：1998年增长7.8%，1999年增长7.2%，2000年增长8.2%，而2001年增长超过7%.中国国民经济的发展，直接带动了中国建筑业的发展。从建设规模论，中国建筑业的规模在世界建筑业近排行中可算是首屈一指的。目前中国建筑业有雇员3400万人，而在1978年中国实行改革开放初期，中国建筑业雇员约为800万人。现在中国建筑业的年产值约为5500亿元，约合670亿美元，在建建筑面积约为14亿平方米，每年竣工的建筑面积约为6亿平方米。此外，中国对公共市政设施每年约投入6000亿元，约合733亿美元。

由于经济的不断发展和科技的突飞猛进，人们对建筑工程要求的数量上大发展的同时，对建筑工程美观、品质、安全、环境和功能方面提出了更大、更高的要求。面对这样繁重而复杂的任务，建筑设计与营造必须要具有现代化理念，开发采用现代化技术和运用现代化管理。其中智能化融入于建筑之中，乃是当今现代化建筑发展的一项重要内容和发展趋势。

1 WTO与中国建筑市场的开放

中国入世既是机遇更是挑战，经过15年的入世谈判，过程非常艰苦，时间长了些，但是从某些方面看，中国晚一些入世也有其好处，至少在人们思想上，体制适应上，政策法规梳理方面，都会有较充裕的准备，但入世对一个国家固有的经济的体制，特别是像中国这样一个既大又欠发展的国家来说，毕竟会受到十分巨大的“冲击”。

据建设部2000年的初步统计，1998年和1999年两年间，外国企业在中国境内承包工程的境外企业共有138家，分别来自香港、日本、美国、德国、韩国、法国等十几个国家和地区。承包工程总数383个，工程承包合同总额为46亿美元，占建筑市场的1.02%.

中国建筑业是80年代初率等实行市场经济的行业，也是对国外开放的行业，但从上面所引统计数字来看，在中国进入WTO前，这种开放应当说是初步的，有相当局限的，而在中国进入WTO后，建设领域对外承诺有以下一些内容：

建筑业：

1）允许外国企业在中国成立合资、合作企业；

2）合资、合作企业注册资本金水平高于国内企业注册资本金的水平；

3）合资、合作企业要承担一定比例的外资工程；

4）不允许外国企业在中国国内设立分支机构直接承揽工程。

加入WTO后三年内开始允许外商成立独资企业，但只能承揽以下工程：

1）全部由外国投资、赠款或外国投资和赠款建设的工程；

2）我国利用国际金融组织贷款并采取国际招标的工程；

3）外商投资占50%（含）以上的中外合资、合作建筑的工程；

4）国内建筑业难以单独完成的国内投资建设工程，经省级建设行政主管部门批准，允许与国内建筑企业合作总承包或外包。

合资合作企业在加入WTO后三年内开始享受国民待遇。

加入WTO后五年内开始允许外商成立独资企业。

勘察设计咨询业：

1）允许外国企业在中国成立合资、合作企业；

2）进入中国从事设计的建筑师、工程师及企业必须是在本国从事设计工作的注册建筑师、工程师及注册企业。

加入WTO后5年内开始允许外商成立独资企业。

标准定额及其工程服务：

1）允许外国企业在中国设立合资合作企业；

2）进入中国的个人及企业必须是在本国从事该行业工作的注册造价工程师及注册企业；

加入WTO后五年内开始允许外商成立独资企业。

房地产业：

1）从事房地产开发的企业，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等）不允许外商独资外，其它房地产项目没有限制；

2）在房地产中介服务方面（包括房地产估价、物业管理、中介服务等）允许外商成立合资、合作企业。

加入WTO后五年内开始允许外商成立独资企业。

城市规划：

1）我国城市总体规划不对外开放；

2）除城市总体规划的规划领域，允许外商在中国成立合资、合作企业；

3）进入中国的个人及企业必须是在本国从事规划工作的注册规划师和注册企业。

2 智能建筑在中国

中国智能建筑是逐步发展起来的，在上世纪八十年代末，九十年代初，随着改革开放的深入，国民经济持续发展，综合国力不断增强，人们对工作和生活环境的要求也不断提高，一个安全、高效和舒适的工作和生活环境已成为人们的迫切需要；同时科学技术飞速发展，特别是以微电子技术为基础的计算机技术、通信技术和控制技术的迅猛发展，为满足人们这些需要提供了技术基础。这一时期智能建筑主要是一些涉外的酒店和特殊需要的工业建筑，采用的技术和设备主要是从国外引进的。虽然普及程度不高，但是人们的热情是高涨的，得到设计单位、产品供应商以及业内专家的积极响应，可以说他们是智能建筑的第一推动。

在八十年代末建设部编制的《民用建筑电气设计规范》中，就已经提出了楼宇自动化和办公自动化，对智能建筑理念和各种系统有了比较全面的涉及。这个时候人们对建筑智能化理解主要是将电话、有线电视系统接到建筑中来，同时利用计算机对建筑中机电设备进行控制和管理。各个系统是独立，相互没有联系，与建筑结合也不密切。

虽然把综合布线这样一种布线方式技术的引入曾使人们对智能建筑的概念产生一些误解，把综合布线当作智能建筑的唯一方式。但它确实吸引了一大批通信网络和IT行业的公司进入智能建筑领域，促进了信息技术行业对智能建筑发展的关注。同时由于综合布线系统对语音通信和数据通信的模块化结构，在建筑内部为语音和数据的传输提供了一个开放的平台，加强了信息技术与建筑功能的结合，对智能建筑的发展和普及产生了巨大的作用。

1995年中国工程建设标准化协会通信工程委员会了《建筑与建筑综合布线系统和设计规范》，这些都促进了通信网络和办公自动化系统在建筑中的应用。同年上海正式颁发了地方标准《智能建筑设计标准》，它根据不同的需求，把智能建筑划分为三级，为智能建筑规划、设计和施工提供了依据，推动了智能建筑的发展。

对智能建筑另一个重要推动力量来自房地产开发商，在九十年代房地产开发热潮中，房地产开发商，在还没有完全弄清智能建筑的时候，发现了智能建筑这个标签的商业价值，于是“智能建筑”、“5A 建筑”、甚至“7A建筑”的名词出现在他们促销广告中。正是这些情况，智能建筑迅速在中国普及起来，在九十年代后期沿海一带新建的高层建筑几乎全都自称是智能建筑，并迅速向西部扩展。据不完全统计，到目前为止，全国各地累计已经建成或正在建设的各类智能建筑已近两千多项。迅速膨胀的市场在锻炼和培养一支智能建筑设计和施工队伍的同时，也出现一些不规范的现象，智能建筑的工程质量也出现一些隐患。

为此建设部在1997年颁布了《建筑智能化系统工程设计管理暂行规定》，在1998年10月又颁布了《建筑智能化系统工程设计和系统集成专项资质管理暂行办法》以及与之相应的《执业资质标准》两个法令。这两个法令规定了承担智能建筑设计和系统集成的资格，实际上是个市场准入的标准，它禁止一切不符标准、不具实力、没有业绩的不合格企业进入市场，以确保市场的秩序和产品的质量。到2001年底，全国获得建设部批准颁布的建筑智能化专项资质证书的单位共有905家（含国外独资企业）。其中工程设计资质257 家，系统集成商资质339家，子系统集成商资质309家。

如果说把综合布线当作智能建筑的全部，同似过于简单化，那么盲目追求智能建筑一体化集成，则对智能建筑不分对象和需要，过于复杂化了，针对智能建筑系统集成这个问题，建设部建筑智能化文化教育工作专家委员会1999 年在北京举办了“智能建筑系统集成高峰论坛”，与会代表就智能建筑系统集成的必要性、如何进行系统集成等有关问题进行了研讨，有关代表提出了系统集成应该主要是以楼宇自控系统为主的系统集成、和利用开放标准进行系统集成的观点；这些观点在后来的系统集成实践中成为主要指导思想。这标志着智能建筑建设从盲目追求智能化、贪大求全转向务实。

这种实践务实的思想，在2000年出台的国家标准《智能建筑设计标准》中得到了充分的体现。同年信息产业部颁布了《建筑与建筑群综合布线工程设计规范》和《建筑与建筑群综合布线工程验收规范》，这些国家级标准规范的制定为我国智能建筑健康有序发展提供了保证。

中国对智能建筑的最大贡献是开发智能小区建设。在上世纪末在中国开发的住宅小区建设是中国独有的现象，在住宅小区应用信息技术主要是为住户提供先进的管理手段，安全的居住环境和便捷的通信娱乐工具。这和以公共建筑如酒店、写字楼、医院、体育馆等为主的智能大厦有很大的不同，智能小区的提出正是信息化社会，人们改变生活方式的一个重要体现。建设部住宅产业促进中心于1999年底颁布了《全国智能化住宅小区系统示范工程建设要点与技术导则》（试行稿），导则计划用5年时间，组织实施全国智能化住宅小区系统示范工程，以此带动和促进我国智能化住宅小区建设，以适应21世纪现代居住生活的需要。

推动智能化住宅小区建设的主角是电信运行商，人们试图通过投资建设一个到达各家各户的宽带网络，并以此网络开展各种增值服务如：电子商务、网上娱乐、远程教育、远程医疗及其他各种数据传输和通信业务等，并以这些增值服务来回收投资。于是开发商和住户便享受起这个“免费的晚餐”，一个遍及全国的“宽带热”正在各地兴起。各种类型的公司纷纷加入这场“圈地”运动中，恶性竞争频频发生，甚至有些住宅小区同时几套宽带网络同时建设。为了规范宽带用户驻地网运营市场，鼓励公平竞争，保证广大电信用户的权益，促进互联网和宽带业务的发展，信息产业部于2001年出台了《关于开放用户驻地网运营市场试点工作的通知》及《关于开放宽带用户驻地网运营市场的框架意见》。

根据这两个文件中国将在13个城市首先开展宽带用户驻地网运营市场开放、管理试点工作。试点工作是为了摸索出行之有效的管理办法、技术标准，进而在全国推广，进一步推进中国的宽带建设。虽然文件将宽带驻地网运营定义为基础电信业务，但也规定了宽带用户驻地网运营许可证的发放将比照增值业务许可证的发放方式来管理。因此《框架意见》的出台，虽然提高宽带市场的准入门槛，但还是明确了对有实力的企业开放了市场。

虽有人对这种发展建筑智能化的思路持怀疑态度，但这并不影响“宽带网”成为建筑智能化行业，乃至房地产行业最热门的话题。更重要的是他将会改变人们进行建筑智能化建设的技术路线和运作模式，也许这也标志着智能化已经突破建筑，走向整个城市、整个社会。于是有人对智能建筑进行新的解释和理解，所谓建筑智能化就是通过接入到各种建筑的寅带网络，为生活和工作在这些建筑内的人们提供各种人们需要的智能化信息服务业务，用户通过这个网络接受和传送各种语音、数据和视频信号，满足人们信息交流、安全保障、环境监测和物业管理的需要。

3 中国智能建筑的发展前景

中国加入WTO以及北京将于2008年举办奥运会，对世界，对中国都是一件大事，对中国建筑业，对中国智能建筑行业更是一件大事，中国智能建筑市场充满无限商机，也充满着挑战。

3.1 中国智能建筑市场广阔

据统计，目前智能建筑的投资约占建筑总投资的5%至 8%，有的可达10%.其中，住宅小区智能化系统投资稍低，而公共建筑智能化系统投资稍高。根据最近几年全国平均建筑造价，每平方米约在1200左右，因此智能化系统的投资为每平方米60元以上。根据国家统计局的数据，在过去五年内全国各地共完成房地产开发建设投资22042.22亿元，并且增长速度强劲。若按其中四分之一建筑实施智能化系统工程，并且以6%计算智能化系统工程投资，那么在过去五年内建筑智能化系统工程投资已达330亿元。

在本世纪开始5年期间，全国城乡住宅累计竣工面积将达57亿平方米，其中城镇为27亿平方米，农村为30亿平方米。如按“十五”期间新增城镇住宅的半数实现智能化计算，单就这部分智能化系统的投资就可达 810亿元，其经济社会效益均不可低估。同时，已有城镇住宅的智能化改造也将逐步进行，同样会有不小的商机。此外，中国加入WTO后，经济发展的国际化对办公建筑的智能化水平提出了更高要求，不仅对新建办公楼，而且对量大而面广的已有办公建筑的改造都提出了智能化需求。根据过去五年资料估计，同期公共建筑智能化系统的投资约为住宅小区智能化系统的投资的一半左右，由此可见中国智能建筑市场潜力巨大。

另外北京为举办2008年奥运会，提出了“数字奥运” 的口号，北京为了实现这个目标将要建设众多数字化设施，这包括：2008年奥运会的技术指挥中心、数据中心、信息资源中心和网络管理中心、安全监测中心等。同时在北京现有的通信网络基础上，加快建设各类先进的通信设施，最终提供一个高度可靠、高度灵活、可扩展、可重新利用，能适应新技术发展的宽带、数字化的通信系统。而广播电视要实现从模拟向数字的技术转变，为奥运会广播电视的转播和信号传输构筑网络的支撑平台。此外还要建设22个现代化的体育场馆，提高场馆设施的智能化水平，这些本身就会增加对建筑智能化系统的需求。更为重要的是这些智能化系统的建设将会起到示范和推广作用，必将极大地推动智能建筑的进一步发展。实际上“数字奥运”是实现北京信息化跨越式发展最现实的需求、最重要的机遇、最有价值的品牌和最直接的动力。

3.2 中国智能建筑市场的未来

中国智能建筑广阔市场潜力为智能建筑的发展提供了巨大机遇，但也随着中国加入WTO，管理制度与国际接轨，市场的开放，中国智能建筑行业也面临严峻的挑战。

首先对智能建筑要有正确认识，根据不同的需求来发展智能建筑。建筑中各种智能化系统存在的必要性在于他们能否满足人们各种需要，要树立以人为本的思想。智能建筑应该是利用信息技术来提升建筑的服务功能、管理功能和安全功能，不同类型的建筑因为服务对象不同其智能化应该有不同的解决方案；不同档次、不同地区的建筑因为需求的不同其智能化也应该有不同配置，不应该强求一致，应该根据人们的需求对市场进行细分和优化，并为此制定出可以满足不同需要的建筑智能化发展道路。

其次要充分应用当今的信息技术，加强国际间的学术交流。智能建筑是信息技术发展的产物，智能建筑中各种系统无非是各种服务信息采集、传输和处理的工具，当今宽带网络技术、智能卡技术以及移动通信技术发展迅速，建筑智能化也应该顺应信息技术的发展，利用这些技术来解决智能建筑中的问题，把这些技术作为智能建筑的技术基础。科学技术是没有国界的，要认真、全面的了解和学习国际上先进的技术，加强国际间的学术交流，赶上国际技术发展的步伐，而不应该重复别人走过的道路。

篇10

一、预防金融风险是否能成为限制竞争的理由

发放贷款是银行的主管业务之一，而放贷过程中出现“坏账”、“死账”等，必然带来金融风险。为此，根据《商业银行法》，银行要求借款人提供的资产抵押应当由具备相应资格的评估单位进行评估，但不能单方限定评估参与单位，否则，便构成不正当竞争行为。

1、依法成立的评估机构才有权平等参与市场竞争。

评估行业有其特殊的准人制度。评估单位的设立，依据《资产评估机构管理暂行办法》、《房地产估价机构管理办法》等规定按其具备的评估师人数、注册资本额等条件，分别向财政、建设等部门申请取得相应等级的评估资质后再到工商部门办理营业执照。依法成立的评估单位即取得从事评估业务的资格，“可从事与其等级相适应的评估业务。不受地区、行业的限制”。取得合法主体资格的评估单位作为市场主体应当享有平等参与市场竞争的权利，并不受他人的非法干涉。银行自行拟定标准，设立“准人制度”，限定借款人选择其指定评估单位从事评估业务，实质上是一种差别待遇，非法剥夺了合法市场主体的平等权利，妨害了公平、自由的市场竞争。

2、评估机构对其评估业务依法承担法律责任。

作为经济鉴证类的中介机构，评估行业在从事评估业务过程中都应严格按照相应的职业操守，独立进行评估业务，确保评估结果的真实、客观、公正和准确。如果评估单位违反有关规定，与他人恶意串通，提供虚假评估报告，除了造成损失应承担连带赔偿的民事责任外，还要依法承担相应的行政责任、刑事责任。《资产评估机构管理暂行办法》第34条规定，“资产评估机构故意出具虚假报告，没收违法所得，处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并予以暂停执业，吊销直接责任人员的资格证书：给利害关系人造成重大经济损失或产生恶劣社会影响的，吊销资产评估机构的资产评估资格证书：构成犯罪的，依法追究刑事责任。”《刑法》第229条规定，“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。”。因此，一旦发生银行贷款难以收回的情况，不仅借款人，而且评估单位也需依法对其行为承担风险责任，

3、银行限定评估单位，剥夺了借款人的选择自由。

由于抵押物的评估是由借款人而非银行委托进行的，并由其承担费用；因此，借款人作为接受服务的一方当事人，有权按自己意愿自由选择有评估资格的单位提供服务，只要评估单位出具的评估报告真实、客观，符合行业规范，银行就应予以采纳。银行利用其优势地位限定借款人选择评估单位的范围，剥夺了其选择自由，违反了民事活动的自愿原则，实际是一种滥用优势地位实施强制交易的行为。

4、银行应履行审慎经营规则，严格审查评估结果。

审慎经营是银行业开展业务活动的基本要求之一，既然贷款风险是银行的主要风险之一，那么银行就应当建立一套严格、规范的审查制度。首先，应对借款人的资信情况、偿还能力进行全面细致的考察：其次，对直接影响抵押物价值风险的评估内容、评估结果进行严格的审核、把关。在有充分依据的情况下，拒绝采纳评估单位违规作出的不真实、不客观、不公正的评估，才是其应当和有权作出的行为，而非按主观意愿任意指定所谓“放心”的评估单位。

二、是正常的劳务收入还是商业贿赂

1、银行在此业务中并不具备合法中间人资格。

根据《商业银行法》的有关规定，银行可以从事中间业务。中间业务的概念是指经中国人民银行审查批准、与其经营有关的金融衍生业务及代办业务，范围限于中国人民银行《商业银行中间业务暂行规定》所规定的“证券业务”、“保险业务”等。为评估中介机构提供中间人服务的行为，既未经中国人民银行批准也不在上述规定范围内，同时工商部门也未核准其从事该项业务的经营范围，因此银行在此业务中并不具备合法中间人资格。

2、银行从事的不是合法的中间人业务。

合法的中间人业务是指具有合法资格的中间人利用掌握的信息通过介绍、联络、咨询等合法、正当的手段促成交易并收取佣金的行为。银行虽然“促成”评估单位的交易，但是它不仅不具备合法中间人资格，并且是通过利用其优势地位进行强制交易的不正当手段促成交易，显然不属提供合法的中间人劳务，当然也不可能收取合法的佣金。

3、银行收取的费用不是合法的劳动报酬。

银行既然不能收取合法的中间人佣金，那么银行安排相关人员对评估业务进行的登记管理、审查等工作是否可以向评估单位收取劳动报酬呢?首先，根据前面分析可以看出，借款人委托评估单位从事资产评估支付评估费用这一交易行为本身与银行并无直接关系，是交易双方“自己”的事，并不需要银行提供所谓“管理服务”：其次，如果银行为了预防风险建立内部管理机制，对评估业务进行管理及审查，应属于银行工作人员岗位职责的一部分，没有理由让评估单位支付银行人员分内工作的劳动报酬：再次，银行收费不是根据所提供服务的内容、项目及劳动量为标准而是按评估费收入的一定比例收取，与其实际的劳务支出之间不是一个等价交换的过程。因此，银行以手续费、劳务费等名义收取的费用不是合法的劳动报酬。

4、评估单位支付费用只是为了谋取交易机会。

评估单位之所以心甘情愿地将自己收入的相当份额给付银行，其目的并非为了交换银行提供的所谓“劳务”，而是“交换”银行利用不正当手段为其谋取交易机会。这种费用不论是以何种名义支付，只能属于贿赂款：也不论其是否入账，都不能改变其商业贿赂的行为本质。