不动产的登记制度范文

导语：如何才能写好一篇不动产的登记制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、不动产登记制度的相关理论

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准；登记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力；登记的推定力，又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者；登记的公信力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。

研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。

二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

（一）物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷评析

物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别”②，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效”，不是“物权不登记不生效”，因此，如果当事人签订的不动产买卖合同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。

（二）物权法关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

物权法在总结我国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题以专节14个条文作出了明确规定，完善和发展了我国的不动产登记制度，主要体现在以下方面：

（1）对不动产变动原则的完善和发展。一是物权法贯彻区分原则理论③，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。规定登记不是法定义务，不登记，也可以发生物权变动，但是不登记，不得对抗善意第三人。即区分物权变动和债权变动，将物权变动合同的效力与物权变动的效力相区分，不动产变动的合同虽然没有登记仍然有效，不受不动产是否发生变动的影响。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》第129条和第158条也规定不动产物权变动采登记对抗主义。二是登记要件原则。按照《物权法》第9条的规定，不动产物权的变动，经过依法登记而发生效力，也是我国不动产物权变动的主要方式。三是合同生效，发生物权变动。这是《物权法》第127第第1款的规定，农村土地承包经营权通过合同就可以设立，这是我国物权法独有的规定。三是非因法律行为引起的不动产物权变动。这种情况指的是《物权法》第28条、第29条和第30条的规定。

（2）增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等登记类型。

更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系的不一致状态，对既存登记的部分内容进行修正而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济 途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。④该法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。登记错误的更正需要一个过程，在此过程中，登记权利人有可能处分不动产，从而使真正权利人的权利受！到损害。为防止更正登记之前登记权利人的处分行为，有必要采取异议登记这项措施来保全权利。

预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记⑤。我国物权法亦规定了预告登记制度，该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。

（3）物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响

物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，主要体现在以下几个方面：

一是物权法的实施对涉及不动产的执行既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。如执行中处理不动产登记名义人与实际权利人不一致的问题时，可结合物权法关于异议登记的规定，及时解决争议，恰当处置不动产；还例如物权法关于预告登记的规定，使执行人员在查封前对不动产的相关权利人了如指掌，为及时采取预查封措施提供了便利。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战，需要执行人员深入学习和研究物权法的相关规定，准确把握物权法的立法宗旨，深刻理解物权变动的内涵，依法及时执行涉及不动产的案件，维护权利人的合法物权。

二是对传统执行方式和执行理念产生较大影响，要求执行人员在执行中及时调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。该条规定从根本上区分了不动产和动产物权设立和变动的公示方法。对于不动产，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。执行人员执行中要认真贯彻物权法规定的不动产变动规则，在采取强制执行措施前应认真调查不动产物权变动的情况，不能简单地以登记确定权属，还要看该不动产上是否存在预告登记、异议登记等情况，准确采取执行措施。

三是要求执行人员在执行中注重保护执行当事人的合法权利。既保护申请人的合法债权，又要保护被执行人的合法不动产物权，做到二者的统一。执行实践中，对当事人合法权益产生侵害的行为主要为有关机关的协助执行行为和法院的执行行为本身。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助、缩小或扩大协助范围或违法采取措施造成其损害的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行职责，拒不履行职责造成损失的，承担行政赔偿责任。法院执行人员违法执行，侵害当事人的合法权益的，法院要承担行政赔偿责任。

三、贯彻物权法，执行涉及不动产的案件应注意的几个问题

1、关于国有划拨土地使用权的执行

实践中，对于能否强制执行被执行人拥有使用权的国有划拨土地问题，存在不同的认识。本人认为，法院在执行中应当本着既有利于最大化实现债权，又不违反现行法律规定的原则，依据《物权法》、土地管理法律法规和《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[20__]6号）的有关规定，在与土地管理部门取得一致意见后，再行裁定转移，进行妥善处理。对原属划拨方式取得但不再属于供地范围的，应告知权利受让人办理国有土地使用权出让手续。如果该国有划拨土地上还有房屋及其他附着物，法院应当通过房地产评估将土地使用权与房屋所有权价值分离（仅限执行房产），并会同国土资源部门完成收回承载房屋及其他附着物的国有划拨土地使用权，由国土资源部门依据土地管理和城市规划等有关法律规定采取招标拍卖，挂牌出让等方式对该土地依法进行处置。

2、关于集体土地使用权的处理问题

在我国，集体土地所有权和使用权原则上是禁止交易的，但实践中集体土地权属也存在事实上的交易。如《担保法》第34条第（5）项、第36条第3款规定，农村“四荒”土地的使用权和乡镇企业厂房等建筑物所占用范围内的土地使用权可以设定抵押，那么该抵押权人在行使抵押权时，必然牵涉到集体土地使用权的处分问题。对此应当如何处理？本人认为，法院执行案件涉及集体土地使用权时应与当地国土资源管理部门进行协商，取得一致意见后予以执行。依照《土地管理法》第63条的规定，人民法院执行集体土地使用权仅限于用地单位因破产、兼并等情形。执行土地成交前，人民法院应当会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，完成地籍调查，责成集体土地所有权单位签订征地补偿协议书，并书面告知权利受让人成交价款中是否包含该集体土地的征地补偿费。按照《土地管理法》第62条、第63条之规定，权利受让人应仅限于该集体经济组织内符合宅基地审批条件的农户。执行农村房屋涉及集体土地使用权的处置时，应会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，并完成地籍调查，并对该集体组织范围内符合宅基地审批条件的农户进行审查，确认权利受让人的资格；人民法院应当责成该集体经济组织出具相关证明材料，协助权利受让人依法办理土地变更登记手续。

3、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致时的处理

实践中，不动产登记名义人与实际权利人不一致存在以下几种情形。第一种情形是：申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却被被执行人占有、使用，对此法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠 道寻求救济，一是依照物权法的规定向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；二是依据合同法中的撤销权诉讼，通过民事审判撤销案外第三人的虚假登记行为；三是通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记，此后，法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。第二种情形是，被执行人通过继承、判决和执行等合法途径已经得到了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记的，可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。第三种情形是：登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有，对这种情况法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权的，可提出执行异议，法院应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。

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目前，我国法律对需要进行登记的物权范围规定得并不明确，现有的规定并未涵盖所有的物权种类，这就意味着有些物权不经法定登记方式也可获得。目前，我国不动产登记种类不健全，在不动产登记的种类中缺少预告登记、顺位登记等重要制度，不能满足市场经济发展得要求。

登记机关不统一也是我国不动产登记制度的重大缺陷。由于长期以来形成不同的财产分属不同的部门管理，因此，不同的行政机关负责对不同的不动产进行管理，最终形成了多个登记机关都有权从事不动产登记的现象。登记程序的不统一，使各登记机关各行其是，当事人无所适从，严重损害了登记作为法律行为确认的统一性和权威性。

不动产登记信息缺乏公开化，只有将不动产登记信息公开，才能使不动产登记起到真正公示的效用，才能促进不动产交易的安全和高效。

如上所述，目前我国的不动产物权登记制度存在诸多缺陷，已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善。笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：

1.统一不动产物权登记的法律依据，结束我国目前不动产登记法律散乱、矛盾的情形，进而消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。在不动产登记法中明确规定不动产物权的登记范围，登记机关的组成、登记工作人员的资格、登记程序、不动产登记簿的管理以及不动产登记信息的利用等，从程序上完善不动产物权登记制度。制订统一的不动产登记法律，对于建立统一的不动产交易市场，促进我国市场经济的健康发展意义深远的。

2.统一不动产物权登记机关。统一不动产登记机关对不动产交易有着极大的促进作用，有利于不动产交易的快捷和安全，不动产登记机关统一后将不会出现一物交易多方登记的现象。未来的不动产登记机关在机构设置时，应以土地管理机关为主，辅之以房屋产权产籍管理部门，在国务院之下成立国家不动产登记总署，在县以上各级行政区域成立类似于现在各地行政服务中心的不动产登记专门机关，对各种类型的不动产进行统一登记。不动产登记机关实行垂直领导，以加强领导，统一不动产登记市场，达到不动产登记信息的共享。不动产登记实行在不动产所在地的县级不动产登记机关进行登记的原则。跨越两个行政区域的不动产，由不动产跨越的两个行政区域的共同上级管理机关指定由其中的一个登记机关进行登记。不动产登记机关不干预原各个行政职能部门的行政审批权力，如不动产权利的设定、变动、消灭须经审批的，先由各个管理机关批准，然后由不动产登记机关统一登记。

3.明确登记的物权制度属性。正确区分不动产物权移转合同的生效要件和物权变动的生效要件。如前所述，登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权移转合同的生效要件。对于依法生效的不动产移转合同，不登记则不生物权变动的效力，同时也不能对抗善意第三人。

4.在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。我国现行法律对依法律行为和非依法律行为产生的所有权变动未予以区分，对因生产、继承、征收、强制执行，法院判决等原因发生的所有权变动，也需登记而生效。

5.应承认登记的公信力。登记公信力与登记要件主义之间在体系上是密切联系在一起的，实行登记要件主义，就应当承认登记公信力。只有在肯定登记公信力的前提下，方能更好地推进登记制度的完善。

6.登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义。除前文所详述的采行实质审查主义的优点外，由于法律赋予的登记的公信力难免会牺牲真正权利人的利益。为避免公信力的此一弊害，确保真实的权利，就必须使登记与真实的权利状态保持一致，为达这一目标，应实行实质审查制度。

7.完善的不动产登记类型。未来制订的物权法和不动产登记法应当包括各种登记类型。如规定实体权利登记和程序权利登记（不动产权利的顺位登记）；所有权登记和他项权利登记（所有权之外的一切权利均为他项权利）；终局登记（包含总登记、变动登记、更正登记、回复登记、涂销登记）和预告登记。

8.统一不动产登记的程序与不动产登记的权属证书。立法时可以在物权法中对此问题做以概括规定，不动产登记法规定具体的登记程序要尽可能简化、快捷。为简化登记薄的繁琐性，建议只规定两种登记簿即土地登记簿和土地定着物登记簿。在制发登记证件时，规定不动产登记机关制发全国统一的不动产权属登记证。不动产权属证书不统一，不但会加重权利人的经济负担，加重市场规范的矛盾，而且还会加剧了动产管理机关之间的争执。故不动产的权属证书必须统一，这一点在物权法和不动产登记法中应明确规定。

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【关键词】 不动产 抵押登记制度 物权 土地登记

中图分类号：D651.1 文献标识码：A 文章编号：

不动产抵押登记的含义和价值

（一）不动产抵押登记的含义

不动产抵押登记，是指不动产抵押物的登记机关根据当事人的申请，依照法定程序将在不动产抵押物上设定的抵押权及其变更、终止等事项记载于特定的抵押物登记簿上的行为。设立该项制度的初衷在于不动产抵押权的公示，使社会公众能够容易地了解到某项不动产上所具有的抵押权状况，从而降低不动产交易中的风险。

（二）不动产抵押登记的价值

之所以要设立不动产抵押登记制度，原因之一在于不动产一般价值较大，不动产交易直接影响着社会经济秩序与安全，关系着国计民生;更重要的原因还在于不动产抵押登记有着其自身的重要价值。

首先，不动产抵押登记的价值之一在于强化担保的效力。不动产抵押权进行登记后，其担保物权性便得到了法律的确认。当其与担保物上的其它权利如债权发生冲突时，法律将对其优先保护;此时如果第三人在进行与不动产抵押有关交易的过程中，对不动产抵押权的存在状况未能进行必要的调查，则理应承担因此而产生的不利后果，其对不动产抵押物的权利主张不得与抵押权相对抗，这样，登记便使不动产抵押权产生了对抗第三人的效力，使抵押权对主债权的担保功能得到了进一步强化。

其次，不动产抵押登记的价值之二在于有利纠纷的解决。 在日常生活中，同一不动产上常常可以负担有多个抵押权，多个抵押权相互之间的冲突就可以通过不动产抵押登记制度对权利的顺位进行法律上的安排，以有效地解决纠纷。《中华人民共和国担保法》第五十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：(一)抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。这样，在同一不动产上存在多个抵押权的情况下，就可以根据登记簿上记载的抵押登记的时间先后来确定抵押权的先后顺序，使抵押权人之间的冲突得以顺利解决。

再次，不动产抵押登记的价值还在于有利经济社会市场交易的安全与秩序。不动产抵押登记后，与抵押物进行交易的第三人就可以到登记机关查阅登记的内容，以了解有关可能会影响其利益的其他权利的存在状况，对交易后果进行合理的预期。这样就可以避免因抵押权的行使而使自己的利益受到不测的损害，从而维护不动产交易的安全与秩序。

二、不动产抵押登记的现状及存在的问题

（一）当前不动产抵押登记制度的现状

1、登记机关呈分散状态

房地产抵押登记是不动产抵押登记的重要部分，而我们日常所说的房屋转让实质上是房屋所有权及房屋占用范围内土地使用权同时转让，当事人不仅要到房产管理部门办理房屋转让登记，而且还要到国土资源管理部门办理土地使用权转让登记，这样转让行为才能合法有效，权益才受法律保护。但在目前城镇房地产市场上，特别是城镇住房房屋转让只办理房屋所有权登记，不办理土地使用权登记，或办理了房屋所有权登记，到国土资源管理部门办不了土地使用权登记的情况大量存在，这便增加了房地产市场的矛盾，影响了房地产市场健康发展，也影响了政府对房地产市场实施有效监督和调控，造成政府土地收益流失，这一严峻问题亟待解决。

2、登记机关的责任机制不健全

首先，登记机关仅仅只享有收费的权利，而不对错误登记的后果负任何责任和义务，损害了当事人的合法权益。因此，必须使登记机构在享受一定利益的同时承担一定的责任和义务，这才能体现权利和义务对等的原则。其次，登记机关对登记内容不承担任何责任，不利于加强登记机关的责任感，登记机关很难有压力和动力来履行其审查登记义务。再者，这种只有权利而不承担义务的做法在实践中已经产生了很多问题，如土地使用权已被法院查封，却依然能办理抵押权登记，一旦抵押权人在法院诉讼时，如果不能及时发现并提出异议，其抵押权的实现就会落空，而登记机关对此却不承担责任。针对上述情况，《物权法》第二十一条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

3、登记收费不合理

当前我国一般是按财产标的金额收取一定比例的登记费用。作为物权登记，不论标的大小，程序是一样的，也不会因为标的大小不同而使登记机关有劳动付出的不同。因此，对于按标的大小来收取不同的费用是不合理的。登记具有社会服务的一面，不应成为行政收费的谋利手段。因此，物权登记的费用应当有一套全国统一标准。这个标准应当依据足以维持每件登记支出（包括登记公告、资料存档、办公设备等）的成本来进行量化，而且必须尽可能地低，以便加速财产流转，提高不动产的使用效率。《物权法》规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”

（二）、我国不动产抵押登记制度存在的问题抵押物登记能起到公示作用，可以防止抵押人隐瞒财产已作抵押的情况，对同一财产的同一价值作抵押或者非法转让，损害债权人的利益。现实生活中，如果一方以某项财产作抵押或者转让，接受抵押的一方当事人或者受让一方就要考虑相对人的财产权利是否有瑕疵，抵押人或者受让人对该财产有无所有权或者使用权，该财产上是否存在其他财产权利。抵押物一经登记即可取得担保物权，抵押权可取得对抗第三人的效力；抵押物被第三人占有时，抵押权人有权直接向占有该物的第三人主张抵押权，任何第三人都负有不得侵害抵押物的义务。登记对不动产物权变动至关重要。各国不动产登记制度的普遍规则是：不动产登记机关具有统一性和司法性。规定在统一的司法或行政区域内实行不动产登记制度，不论是何种不动产物权，都规定统一的登记效力。有些国家规定登记机关为地方法院，有些国家规定登记机关为司法行政机关。因为不动产物权登记直接决定当事人的权利义务关系，是一种司法行为，而不是行政行为。所以，登记机关应为司法机关，不动产登记机关的司法性和统一性是不动产法的基本规则。

三、不动产抵押登记制度的完善

（一）取消担保法中关于不动产和特定动产抵押登记要件主义（抵押合同自登记之日起生效）的规定，一律改为登记对抗主义。（二）改变“多头登记”状况，统一登记部门，赋予登记部门以司法权。

（三）建立实质审查制度。

要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查，实行实质性审 查，是登记具有公信力的必要前提。有学者认为，实质审查虽有提高登记内容准确率之优 点，但也有操作程序复杂、影响交易效率之缺陷。正因如此，即使被认为是实行实质审查 制度的代表—德国，也对权利人与相对人的关于实体法律关系的意思表示实行不予审查的原 则。这一观点不无道理，但应当看到，德国在不动产买卖做成以后，通常要求公证机关 进 行公证，而在公证过程中实际上就要进行认真的实质审查。这样，在登记的时候就没有必要 进行实质审查。

（四）建立登记机关的责任赔偿制度。

如前所述，登记内容的正确与否不仅影响到交易当事人的利益，而且影响到交易的安全和秩序。登记发生错误，不仅会给真正的权利人造成损失，也会给交易当事人造成损失。一方 面 ，如果对登记审查不严，某人因故意或过失将他人的财产登记在自己名下，就会使真正的权 利人蒙受损失。另一方面，如果对登记审查不严而发生登记错误，使善意相对人与登记权利 人发生了交易，以后因为登记内容的更正也会造成善意相对人的损失。在因为登记错误而使真正权利人和善意相对人发生损失时，登记机关是否有义务加以赔偿，值得研究。

此外，如果登记机关的工作人员故意与他人相互勾结、恶意串通，造成交易当事人损害， 应当承担行政责任，严重的甚至要追究其刑事责任。在此情况下，由于登记机关对其工作人 员存在选任和监督的过失，所以登记机关仍然应当承担责任。

【参考资料】

[1] 孙宪忠：论不动产物权登记

[2] 孙宪忠：论物权法[M].法律出版社，2001

[3] 肖厚国：《物权变动研究》

[4] 马 莹：《不动产统一登记制度实现途径之我见》

[5] 杨海坤：《中国行政法基础理论》

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【关键词】：不动产登记 不动产登记制度缺陷 不动产登记制度完善

一、不动产登记制度的概念和立法意义

1.不动产登记制度的概念

关于不动产登记制度的概念，不同的学者有不同的观点。王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。孙宪忠教授的观点是：不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。

2.不动产登记制度的立法意义

第一，不动产登记为不动产物权变动提供法律基础。在依据法律行为发生的物权变动的情况下，为了表现物权的排他性并保障交易安全，物权公示原则要求不动产物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动的情况下，不动产登记是权力处分权的前提条件。因此，不动产登记在本质上是决定不动产物权变动是否完成的法律工具，旨在给不动产物权变动提供法律基础，而不是为了实行行政管理。

第二，不动产登记为物权变动提供了国家公信力支持的法律基础。由于不动产物权是涉及国计民生的重要权力，故现代社会中的不动产登记机关都是国家机关，由国家机关出面承担登记责任，以国家行为的严肃性为登记的真实性提供保障，使登记具有为社会一体信服的法律效力，即任何民间证明都不可比拟的国家公信力。不论客观情况如何，法律确认不动产物权的标准是登记簿的记载，以登记簿上的记载的权利正确权利，并依此建立不动产物权的交易秩序；同时，如果第三人依据不动产登记簿取得登记权利，这种行为及其后果当然应该得到物权法保护。

第三，不动产登记的统一性是不动产物权统一性是不动产物权统一的法律基础。通过不动产登记，国家为不动产提供了一个在整个法律实施范围内发生的一切不动产物权交易才有了统一的法律基础和规则。如果没有这个统一的基础和规则。如果没有这个统一基础，公正有血的不动产物权流转制度的建立就完全是一句空话。

二、我国不动产登记制度的缺陷

综观我国现行的不动产登记的法律规范，可以用两个字来概括：“散乱”。尽管在物权法制定初期，孙宪忠等专家都呼吁出台一个统一的不动产登记法，但是所有的关于不动产权属登记的规定仍散见于各项单行的民事法律法规之中，没有一个统一的不动产登记法，且相关规定之间存在着冲突、矛盾，没有统筹协调和具体制度的统一。

1.登记机关不统一

我国目前从事不动产物权登记的机关有多个，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，草原登记在农牧业部门，林木权登记在森林管理部门等，例如《中华人民共和国土地管理法》第5条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。《中华人民共和国土地管理实施细则》第3条规定：“土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”。《中华人民共和国森林法》第三条第2款规定：“国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书确认所有权或者使用权。”《担保法》第42条规定的不动产登记部门就有土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政府规定的部门等，而且这些部门都具有管理不动产的行政职能。

这样规定的弊端也是显而易见的：登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序；由于多个行政部门进行登记，所发权证权属界址经常发生冲突，会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在，对人力资源也是一种浪费。

2.不动产预告登记制度有待进一步完善

在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度。预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现，培育良好的市场环境。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。

不难看出，预告登记制度还是有其缺陷的。首先，和德国、日本以及我国台湾地区的预告登记制度相比，我国的预告登记制度的范围相对狭窄。通过对德国、日本以及我国台湾地区关于预告登记适用范围的比较，可以看出，不动产物权变动请求权，不仅包括不动产所有权移转、设定、变更、消灭的请求权，还包括不动产物权变动的请求权，而我国《物权法》中把预告登记的范围设定在不动产所有权请求权上，就显得过于狭窄了。其次，我国的《物权法》适用范围含糊不清。《物权法》第20条规定预告登记的适用范围是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，从汉语上理解会产生歧义：到底是将“买卖”理解为动词还是将其理解为形容词修饰“房屋”呢，后一种理解比前一种的理解要宽泛得多。再次，预告登记的效力不明确。我国《物权法》第20条规定:“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，可见我国赋予了此请求权具有排他效力，但是对于国家权力效力以及顺位保全效力却并没有规定。

三、我国不动产登记制度的完善

2007年颁布的《物权法》中其中关于不动产登记的有13条，对不动产登记进行了总的概括，但是不得不承认的是，时至今日，我国尚未建立一个统一的不动产登记制度，而且是已有的法律法规带有浓重的行政色彩。“不能满足不动产进入市场经济交易的需要，不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进行保护的需要”。所以，我国在理论上需对《物权法》中规定的不动产登记制度进行进一步的阐述，笔者从统一登记机关，完善预告登记制度与完善不动产变更登记制度。

1.统一不动产登记机关

世界各地关于不动产登记机关的学说有法院说、行政机关说、公正机关说、现状妥协说等等。在实践中，一般分为两种模式：以德国、瑞士、韩国为代表的，法院负责不动产登记；另一种是日本为代表的，行政机关负责不动产登记。

笔者认为，我国不适合法院登记制的模式。法院不适合做登记机关的原因有：第一，从目前的实际情况来看，各级法院承担着繁重的审判任务，如果再让其负责不动产登记工作，不免加重法官的工作量，影响审判效力。第二，从历史上来说，负责不动产登记的机关就是行政机关，如果将登记机关更正为法院，公民在观念上很难接受。第三，如果真的出现物权争议的情况下，法院必须要审查登记真实性的问题，如果法院本身就是登记机关，很可能出现徇私舞弊的行为，可能使司法失去其公正性。

因此，笔者赞同行政机关登记的模式。首先，如果行政机关负责不动产登记，可以有效减轻法院的工作，也可以提高登记的工作效率，解决大批行政人员的去留问题。其次，这次符合我国的传统观点，以及民众的朴素的法律观，因为这样就能发挥立法者所预期的法律效用，即力求贴近现实生活，使一般人发现法律规范背后的价值理念，并符合一般人的法律感情。其实，法律的真正权威不是体现在保证法律实现的国家权力上，而是体现在法律自身合理性中。再次，这样就可以有效避免法院在审理涉及物权的案件时，出现徇私舞弊的可能性。如果既做审判机关又做登记机关，这种双重身份很可能使法院为了维护自身的利益而损害当事人的利益。

2.完善预告登记制度

我国《物权法》只用了一个条文规定了预告登记制度，对预告登记制度的规定仅仅停留在原则性阶段，规定还是比较概括的，缺乏可操作性，在很多地方都有待明确和细化。因该从预告登记立法体例、预告登记的内容、预告登记的程序方面进行完善。

在立法体例上面我国的物权法可采用日本和我国台湾地区的立法模式。日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定，我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记的内容，并且在“土地登记规则”中对预告登记如何实施予以细化。由于地缘因素以及同属于大陆法系，我国可以借鉴日本和台湾地区有关规定，将预告登记如何实施进行细化。

此外，预告登记的内容也需要完善。明确不动产预告登记的适用范围，《物权法》第20条规定表明我国不动产预告登记制度的适用范围包括：一是买卖房屋，二是买卖不动产。但是，这个适用范围和日本以及我国台湾地区法律规定范围相比，过于狭窄，应该包括：附条件或者附期限的不动产物权请求权；不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权等等。

预告登记的程序也需要完善。如上文所述，要完善预告登记程序，首先需要一个统一的登记机关，这也是预告登记程序完善的前提。还要建立预告登记审查制度，登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件，不仅要审查登记的程序是否合法，还要进行实质审查。不仅如此，还要预告建立登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登记机关所造成的，那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一种制度有利于登记机关提高登记的正确率，有效地避免了由于不动产登记制度是一个完善的物权制度所必不可少的内容，但我国目前的不动产登记制度还很不完善。

在新的《物权法》框架下如何完善我国的不动产登记制度，是作者的写作目出发点和目的所在。为此，本文讨论了不动产登记的概念和立法意义。并且列举了我国现行不动产登记制度的缺点，比如登记机关不统一，预告登记制度不完善等。针对以上缺点，本文给出了相应的措施，统一登记机关和完善预告登记制度等。

参考文献

[1]孙宪忠，物权法[M]，北京，社会科学出版社，2011年版

[2]王利明，论我国不动产制度的完善（上）[J]，求索，2001-05

[3]王利明，论我国不动产制度的完善（下）[J]，求索，2001-06

[4]王正辉，我国不动产制度研究[D].上海.华东政法大学，2007-04

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【关键词】不动产；统一登记制度；实施问题；对策

一、前言

不动产统一登记制度登上历史舞台，是人类社会发展的必然趋势，通过制定和完善该项制度，能够更好落实《物权法》和保障部分人的合法权益，同时还能够有力的推动我国反腐倡廉进程，促进税收改革等工作的实施。但是，不动产登记制度在实施过程中，存在着诸多问题，对社会产生不良影响。因此，应进一步对制度实施问题和原因进行阐述，并提出合理的实施对策。

二、不动产登记制度的实施问题

不动产登记制度实施过程中，存在诸多问题，主要表现在以下方面：一是《物权法》的实施以来，明确规定统一登记范围、登记机构和登记办法，但仅仅停留在原则性的层面上，缺乏明确的方法规定，直至出现多头登记现象（国土、住建、林业、农业等相关部门都是登记部门），造成混乱。时至今日，《不动产登记条例》已出台，但各相关职能部门，因职能职责划分不明确，人员去留等多方原因，至使机构组合人员迟迟不能到位。二是重机构组合，未认真清理研究各职能部门流程再造，统一技术规范，新组合不动产登记工作团队存在各自为政的习惯。三是不动产登记工作人员的综合素质水平有待进一步提升。四是登记软件与登记业务要求不相匹配，造成登记项目缺损，给权利人造成损失，出现登记纠纷。五是登记查询制度相对不够完善，不能满足现状需求。

三、不动产登记制度不合理的原因

2013年3月《国务院机构改革和职能转变方案》进一步明确建立不动产统一登记制度，并明确各部门分工，但在实施中，仍存在以下不合理问题：一是行政主管部门之间因利益博弈，协调难度大，对统一登记管理工作带来阻力，不便提高工作效率。二是制度不配套，新旧制度未能有效衔接。三是动产登记制度实施过程中，缺乏有效监督。四是不动产登记制度实施过程中，国家未能及时建立统一信息平台，与住建、林业、农业、公安、民政等相关部门未实现信息共享，登记机构审查难度加大，尽管国家规定不允许在办理登记中出现相关证明，但为登记机构为减少登记纠纷，仍存在要求权利人提供必要证明，且因未实现信息共享，仍存在权利人重复提交申请及相关资料。五是制度规定与登记机构权利责任不相匹配，如：继承房屋登记由登记机构审查继承人，一是工作量大；二是登记机构如何把控怎样调查继承人，一旦调查有缺失，出现登记错误难承担责任等问题。

四、新形势下不动产统一登记制度有效实施的对策

新形势下，完善不动产统一登记制度尤为重要，有利于推动我国法律体系的发展进程。

1.完善不动产统一登记法律体系

在完善不动产统一登记法律体系时，应对法律体系加以科学合理的设计，形成多层级的体系，有利于推动该制度的实施进程。一是围绕《物权法》相关规定，针对不动产登记专门制定《不动产登记法》，为登记工作提供明确的规范。该法律中，应针对不动产登记的范围、机关、程序、相关人员责任、登记方式、信息查阅等方面进行明确规定，保证不动产登记的有效性。二是对现行的相关法律进行整理，消除与《不动产登记法》脱节或冲突的法律条例，以达到消除法规矛盾的目的，保证法律权威性，促进社会交易活动的深入开展。三是制定不动产登记配套的行政和地方性法规，使其更具法律效力。四是在立法允许的范围内赋予相关部门完善系列法规或规章等。

2.完善相关配套设施

新形势下，我国不动产统一登记制度的完善，建立在立法、司法、执法基础之上，具有法律效力，且与各项规章制度之间有着必要的协调性。要保证不动产统一登记制度的有效实施，应完善相关配套设施，使不动产统一登记制度趋于规范化。

一是加强不动产登记管理部门硬件建设，并构建信息联网系统，使不动产登记信息能够保持高度共享性。以房地产信息联网系统为例，从2010年起，个人住房信息系统、保障性住房信息系统、住房公积金监管系统等加以整合，构成有效的联网系统，实现不动产登记信息的高度共享，既提高不动产登记管理的水平，又为我国不动产登记信息联网系统构建提供可行的经验。

二是提高不动产登记部门人员准入门槛，力求工作人员能力素质水平的达标，对提高工作效率和质量发挥着重要作用。通过提高行业准入门槛，有利于组建一支高素质队伍，并减少登记信息失误等问题，维护人民的财产安全。

三是加强登记中有效监督，设立相应的赔偿储备金，对登记部门人员给予规范性引导，从根本上提高其工作效率。

四是加强提供登记软件公司登记政策水平培训，力求开发软件符合登记要求，并对软件公司信息管理安全问题用法的形式予以明确。

五、结论

不动产统一登记制度的有效实施，能够维护财产所有人的合法权益，同时对推动反腐倡廉进程发挥着重要作用。通过不动产统一登记制度的实施实践可知，存在一定问题，对其原因进行分析后，作者从两方面提出促进不动产统一登记制度有效实施的策略：一是完善不动产统一登记法律体系；二是完善相关配套设施，为该制度有效应用营造良好的环境条件。

参考文献：

[1]何欢乐，姜栋，张鹏. 切实推进中国不动产统一登记的新思路――解决分散登记问题的过渡期方案[J]. 中国土地科学，2013，07：10-14.

[2]陈育新. 真三维立体显示技术在不动产登记统一平台中的应用研究[J]. 测绘与空间地理信息，2016，05：107-109.

[3]高圣平，申晨. 不动产抵押登记若干问题探讨――从不动产统一登记条例出发[J]. 社会科学，2014，05：93-100.

篇6

关键词：不动产,物权,不动产登记制度

不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。

一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]

（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。

（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。

（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。

通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。

二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。

第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。

第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。

三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。

（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。

（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。

（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。

（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。

我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。

注释：

[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。

[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。

[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。

篇7

[关键词]不动产；登记现状；统一登记；意义

[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）30-0191-02

随着我国经济的飞速发展，物权交易异常活跃。所以保护交易安全就显得尤为重要，这不仅与我国的社会稳定发展和现代化建设密切相关，更与每个公民的切身利益不可分离。不动产登记制度就是为了保护交易安全而设计的制度，它是物权变动制度的核心问题，是物权公示原则的具体体现。不动产物权在整个物权法体系中占据了大约2/3的内容，其在整个物权法中举足轻重的地位是毋庸置疑的，故如何在法律上设定科学合理的不动产登记制度，是物权法的重要内容。

1 不动产登记制度的概念界定

不动产物权登记，就是将不动产物权变动的法律事实，记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或者事实。我国《物权法》第十条第二款已经明确规定，国家不动产对不动产实行统一登记制度，可见登记制度是物权法的制度基础，在物权法中占据重要的地位，它不仅是人们进行不动产物权确定和物权交易的重要原则，也是保障物权交易安全性和公平性的重要工具，为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。

关于“不动产”，《物权法》只是提及概念，却始终没有对其界定。笔者认为我们完全有必要通过立法的方式明确界定《物权法》所称的“不动产”，可以借鉴大陆法系国家对于不动产的界定方式，并借鉴国内学者对不动产的认识，比如梁慧星教授在其《物权法草案建议稿》和王利明教授在其《物权法草案建议稿》中将不动产界定为：不动产，指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分离的其他物。

2 我国不动产登记制度存在的缺陷

《中华人民共和国物权法》的通过在很大程度上改变了我国不动产登记的混乱和不统一状态。如第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外；第十条规定：我国的不动产登记实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。除此之外，《物权法》还分别对登记的范围、登记机构、登记程序、登记效力、登记簿的查询、登记的法律责任等做出了相应的规定。但仍然可以看出，受现实的制约，现行的《物权法》对不动产登记制度仅做了原则性的规定，且规定得不明确，法律效力规定不科学，致使司法实践比较混乱，可以说这些规定几年来一直悬在空中，许多问题有待进一步完善。

目前，我国的不动产登记主要由相应的行政主管部门负责，登记机关主要分布在不同的行政部门。据不完全统计，不同财产的登记机关竟达到二十多个。在不动产登记制度实践层面，由于有关不动产登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释中，这种依据散乱，内容多为有矛盾的不动产法律登记制度，它满足不了不动产资源分别管理的需要，也满足不了依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权保护的需要。不动产登记制度尚未在我国得到系统的建立，因此，实践中有一些涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制，对土地、房屋、林木等各项不动产，分别制定了只具有部门规章意义的登记规则。这些规则零散且法律层级低、效力不足，只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能适应不动产交易日益活跃的市场需要，不能满足依公示原则和交易的客观公正原则对不动产交易进行保护的需要。在没有统一的不动产登记法协调的基础上，房产、地产的分别管理，登记缺乏信息的流通，造成了第三人参与交易成本的增加和风险的扩大。其不良效应一方面体现在增加了政府的管理成本，同时由于不动产的交易需要在两个部门间交涉，在一定程度上也降低了不动产交易的效率；另一方面是由于在两个不同的部门进行登记，很容易损害当事人的正当权益，扰乱正常的法律秩序。

3 我国不动产统一登记制度的建立及意义

因此，探讨如何建立符合我国国情和适应我国社会经济生活要求的不动产登记的具体制度显得现实而紧迫。我国政府在2013年11月20日十八届三中全会后召开的第一次国务院常务会议提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”。主要内容包括：一是将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担；二是消除“信息孤岛”，建立不动产登记信息管理基础平台；三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。可以说政府意识到房、地分别设置登记的缺陷，尝试将两部门合二为一，从而实现房、地合一登记。笔者认为这一改革是符合不动产登记的发展趋势的，独立于统一的不动产登记机关对保护不动产的交易安全和社会财产的有序化具有重大意义，设置独立而统一的不动产登记部门是我国实行不动产统一登记制度的必然要求。

同时人们还从不动产统一登记制度中读出了“反腐”、“拉低房价”等作用，“房叔”、“房姐”的出现证实了登记制度不统一、房产信息不公开的弊端，不动产统一登记和公开查询系统建立后，有助于搞清那些不正当交易的问题，对于发现腐败会有重大作用。还有人认为不动产登记制度的作用除了反腐，查“房叔”、“房姐”之外，也是为房产税打基础，健全了全国不动产统一登记制度之后，也就扫清了房产税开征的最大障碍，特别是对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。

笔者却认为国家建立不动产统一登记管理制度的根本目的不在于反腐，而是保护群众的不动产权益，保障交易安全，搞清楚全国不动产基本情况，利于宏观调控。其具体意义可分为以下几点：首先，不动产统一登记管理制度可以更好地落实物权法，保障不动产交易安全，强化登记的公示和公信功能，有效保护不动产权利人的合法财产权，鼓励交易。其次，它属于基础性制度建设，建立不动产统一登记制度是转变政府职能、提高行政效率、改善社会环境、完善市场体系、加快社会信用体制建设的又一重要步伐，可以说是市场经济发展的必然要求；最后，有利于反腐和预防腐败。在不动产统一登记制度实施之后，拥有大量房产的人可以被很快确定，从而逼出空置房，遏制非自住房需求，改善供求关系，对降低当前过高的房价、减轻群众住房负担意义重大。前途虽然光明，但道路同样是曲折的，该项制度的实施必然会遇到某些阻力，这就需要各方的大力支持，我们群众也应切实地进行监督以期提高不动产统一登记制度的效果。

为达到不动产统一登记制度发挥其应有作用的目的，笔者认为应把以下几点做到实处：第一，不动产统一登记的机关要具有独立性，不依附于任何行政部门，也就是说，登记机关与行使不动产行政管理权力的部门必须绝对分开。这样，登记工作人员才不会受到人为因素的压力，更好地体现登记的公示公信效力。第二，强化登记工作人员的法律素质和道德素质，不断提高登记质量和登记效率，使他们能够爱岗敬业从而中立客观地履行不动产登记职责。只有这样，才能使不动产统一登记管理制度成为真正民法物权意义上的基础制度，在维护财产秩序和保护不动产交易安全方面发挥应有的作用。

参考文献：

[1]梁慧星. 中国物权法草案建议稿[M]. 北京：社会科学文献出版社，2000：139.

[2]向明. 不动产登记制度研究[M]. 武汉：华中师范大学出版社，2011：3.

[3]常昱，常宪亚. 不动产登记与物权法――以登记为中心[M]. 北京：中国社会科学出版社，2009：159.

[4]蒋晓云. 论不动产的物权行为无因性与善意取得制度的协调[J].中国市场，2011（44）.

[5]李芬，刘章生，张东祥. 不动产自动化估价系统研究[J].中国市场，2012（6）.

[6]孟春，李. 世界主要国家不动产税改革经验、教训和借鉴[J].中国市场，2010（14）.

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【关键词】不动产，统一登记，《物权法》，皮鞋成本

一、登记概述

登记是登记机构在不动产领域进行国家治理的活动。探讨“不动产统一登记”这一命题的前提是――不动产需要进行登记，且不动产登记具有效力。

那么第一个问题就随之而产生：不动产是否需要登记？对于这一个问题的回答世界存在两种声音：一是以法日两国为代表的“登记对抗主义”主张不动产不需要登记：《法国民法典》2127条、1108条都表达出的合意原则以及《奥地利民法典》883条和1432条都表明了这一立场――除了抵押权需要“以公证形式做成证书始得设定”之外，其他不动产的各项权利均不需要登记；另外一种是以德、瑞、荷为代表的“登记要件主义”主张对不动产各项权利的获得主要来自于不动产登记，即《德国民法典》873条第一款所表述的“必须登记在土地登记簿内”就算是对于权力的丧失也要在不动产登记簿上标明（875条第一款），在这里“登记”意味着“设权”。在这里有些人可能会提出质疑：中国是否可以采取“登记对抗主义”？笔者认为登记对抗主义基于一下原因在中国是行不通的：（1）无法保证不动产交易的安全性。（2）丧失了不动产的排他性。（3）某些场合无法发挥“登记对抗效力”。应用到实际情况中便是――无法避免二重甚至多重买卖。

据不完全统计，我国目前有15个不动产登记机构。那么这么多不动产登记机构所组成的现行“不动产登记”的对象是什么呢？不动产本身？可是我国是土地国有制，土地是公民、国家共有。不动产登记的对象示权利本身（例如：《土地登记》第二条；《城市房屋权属登记管理办法》第三条；《矿产资源开采登记管理办法》第四条《矿产资源勘查区块登记管理办法》第五条《林木和林地权属登记管理办法》，即我国的不动产登记属于权利登记制。最后，就不动产物权登记的目的而言，“登记”这一制度本质上在立法设立而言是指向权利人以外人公示不动产权利，即不动产物权登记应当作为物权变动的公示方法；但是在目前中国的实践角度甚至从中国式“登记”本身的含义而言，不动产物权登记已经作为行政机关的一项职权，是国家公权力对交易秩序的一种干预，其根本目的在于国家机关从中获取附加的国家管理的费用以及职能，从这一角度来讲，不动产登记机关与行政管理机关职能具有一一对应关系，即“登记”作为一项职能融入到了各个国家行政部门之中，出现了目前这种许多登记部门职能与范围不明相互覆盖、程序冗杂的结果。

二、我国《物权法》中的不动产统一登记制度

从《物权法》十二条可以看出，我国目前现行的不动产登记制度采用的是实质的审查模式，即审查不动产（《担保法》九十二条：不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物）申请材料以及资格，决定是否登记、采取什么样的模式登记等；并且由于不动产登记是国家在不动产领域的管理活动，不动产登记事务完全由国家垄断，作为不动产登记的垄断职能的实施者其权力可想而知。从笔者目前的了解而言，不动产登记机构具有如下权力：1.管理并审查不动产登记事项2.处罚有关的违法行为（一般来讲是罚金）3.决定登记与否4.管理登记簿；从不动产登记程序实施来讲，由不动产登记机构完成审查公示以及完成办理、暂缓甚至是拒绝办理等决策。

《物权法》第10条第二款要求我们实现不动产统一登记制度，并且没有告诉我们如何具体实施这一制度，所以，我们还是需要探讨一下这一制度如果实施的话需要完成什么内容：1.统一的法律依据――确定的登记材料等审查标准、审查程序2.统一的登记机关――王利明先生和梁慧星老师都标注这是不动产统一登记制度的重中之重3.统一的登记效力――从实践中的某一个部分来讲，对于同一片森林到国土部门和森林部门审查的结果要一致4.统一的登记程序――时间上来讲5.统一的权属证书――最好对于城市居民的房屋等土地使用权和房屋所有权在一个证上面。可以看得出来，不动产统一登记制度的纠结点就在于如何统一登记机关，但是不得不说，从实际的利益分配角来讲，如果不改变登记的国家管理属性很难真正意义上实现“不动产统一登记制度”。但是，在现阶段如果不解决或者连形式上都不对这一问题加以重视，显然又是不恰当的。那么仔细剖析一下现行不动产分散登记制度，究其重大弊端应在于三点：一是提高了登记本身的登记成本（显成本：工本费、车路费），二是降低了公式效果（公示信息本身发生冲突），三是信息不对称、不畅通。在解决这些问题的基础上，也要关注不动产统一登记机关的内部职能划分、行政规划层级体制（不同级别的不动产登记）以及机构设置所属范围。

三、不动产统一登记机构设想

鉴于当前中国国情，我提出了对不动产统一登记机构的设想：

在这种模式下，各个管理机关（15个）依然保证自己在所管辖不动产登记背后的对于登记的不动产的管理权力（例如税收等），大型不动产登记的权力以及其他小型不动产的最终登记审查权依然在各个管理机关手中，并不影响其正常工作运行。对于普通权利人来讲，节省了其皮鞋成本、登记成本、并且可以从统一的来源了解到准确的信息，达到了公示效果。

参考文献：

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一、第三人征信义务产生、内涵及意义

不动产善意取得制度是为了维护信赖不动产登记之物权表征效力的第三人,司法实践中法官确定第三人是否应产生合理信赖,取决于第三人是否查阅了不动产登记簿。通说认为,不知真实物权信息是第三人受公信力保护的前提,而占有与登记的推定力,也使得第三人不负担调查义务。孙宪忠先生认为,善意取得理论的本质是依法赋予第三人一个针对原物权出

让人的抗辩权,使其在自己负有举证责任的情况下保护自己的物权取得。我们认为,在不动产善意取得范畴中,这种观点有一定的合理性,因为不动产价值较大,交易应做到相当的谨慎,如果第三人在交易时没有查阅登记簿显然不能被认定为善意,适当的调查义务――征信义务由此产生。

我们认为,征信义务是对“积极观念说”的进一步拓展,在不动产交易中第三人的征信义务不仅应查阅登记簿获取交易的必要信息,而且应当尽到合理的注意,达到社会一般公众的判断水准;对于特殊情况的不动产交易则应达到专家水平。不动产善意取得制度中,善意取得是第三人的权利,其对应的义务不应是“消极的不知”无权处分,而应是积极的征信义务。应当立法确定在善意取得制度中,第三人负征信义务并从其内在角度确认为知情权利。

二、第三人履行征信义务的障碍

第三人履行征信义务的主要障碍在于我国不动产登记制度本身的缺陷;不动产查询途径不畅,“多头执政”;登记信息简单,没有统一的不动产登记簿;在物权法出台之前《土地登记资料公开查询办法》对登记信息资料的查询规定了大量的限制;未能充分利用计算机技术建立完善的不动产数据库。

三、第三人履行征信义务的保障措施

(一)完善登记事项,统一不动产登记簿

在全国范围建立统一的不动产登记簿。统一规定不动产登记的内容。不动产登记簿的内容可分为二部分,一是不动产权属状态;一是不动产的物理状态。具体地说,就是要包括权利主体、权利的种类、来源、成立时间、期限、权利的内容和范围,不动产的用途、四邻界线、面积等。要尽可能的精确、细致、完整地记载不动产的信息。尤其是权利来源、取得时间、权利变化等情况应该从登记簿中客观及时的反应出来,利于第三人做出判断。

(二)建立和健全不动产交易商的信用评估制度

长期商务关系中除了持有以牙还牙的制约手段外,确保交易双方遵守诚信的方式就是信用。如果交易当事人机会主义行事,那么他将很快丧失这种声誉。契约伙伴,特别是现在的时代,会投资于产品质量和售后服务,并为其服务做广告以赢得一个很好的声誉。这通常是一个很耗费成本的过程。这种声誉因而会变成其无形资本的组成部分。如果顾客转向这样一个有声誉的零售商,他们知道,他们所支付的资本中,有一部分是为诚实信用而支付的。现代技术已经使重复契约和信息扩散更加容易,所以机会主义主体的声誉将更加岌岌可危。这种声誉的平行制约使得像诚信这样的社会内在文化制度得到了履行和保障。西方发达国家较早地建立起了一套比较成熟的信用评估机制,而且在其存在的社会环境中无论是个人还是商业组织都十分重视并有着良好的信用。

(三)完善不动产登记信息的公开查阅制度

不动产登记机关应建立可供查阅的公共场所,不动产登记机关联合办公,所有的关于不动产登记的资料,当事人都可以集中查询,可以节省当事人的很多时间和精力,也减轻了当事人的经济负担。应当充分利用计算机技术,将所有关于不动产登记的信息都录入数据库,这样一方面便于数据的规范化管理,另一方面为当事人查询提供了方便,当事人不必再去翻阅厚厚的不动产登记簿,还可以避免不动产变动的信息没有及时写入不动产登记簿的弊端。可以考虑各登记机关建立起自己的不动产登记的信息库,在总结经验的基础上逐步建立所有不动产登记信息的综合查询系统。

(四)引入公证人或中介机构征信机制

由于近几年的房地产交易发展迅猛,即使建立了相应的查询途径,如果查询人都集中到某一查询部门,既会增加管理成本,同时也给查询人带来很多的不方便。可以考虑不动产登记信息数据库以会员制的方式,对有资质的公证机构和中介机构开放,减少登记机关的管理压力,也能方便不动产交易人。不过为了更好的确保诚实信用得以实现和执行,特别是在一些制度还不完善的不动产交易环境中,应该注意和增强中介组织的作用。中介人根据其自己的利益进行背对背的交易。除了有助于信息搜寻外,他们还承担在履约上提供信任的职能。他们一般在其业务领域中远近闻名,地位巩固,且资信良好。信誉是他们赖以存在的生命。因此他们将自己作为“人质”提供给交易的双方。这构成了一项可信赖的承诺和保证。

(五)注意保护隐私权和商业秘密

通过多种途径都可以查询到不动产的登记信息,会极大的方便不动产交易,但是,我们也应看到问题的另一面,可能存在有人滥用查询便利,不利于登记人隐私权和商业秘密的保护,应对查询进行必要的规范:①应设立不动产登记查询记录簿。记载何人、何时、何事查询过某项不动产的登记记录。此查询记录簿也应信息化管理,便于在第三人陷于不动产交易纠纷或恶意查询人侵权时调取证据。②实行递进式的查询方式。第一层级查询的内容为:不动产权利人,不动产的物理状态;第二层级的查询内容扩展至权利来源、取得时间、权利变化,包括不动产前手交易信息。第一层级的内容可向一般查询人开放,第二层级内容可向提出申请的第三人、司法机关、律师和公证机关等对象开放。③对于不动产登记信息数据库的会员,仅能以不动产权属证书编号的途径检索第一层级的信息。在检索程序的设计上要求录入真实查询人的信息并载于统一的电子不动产登记查询记录系统上。

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目前，国土部不动产登记局组建工作正在加快推进，但是短期内对房价产生的影响可能性不大。为实施以土地为核心的不动产统一登记制度，国土部将按中央部署，协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台这四项主要内容。逐步以全国土地登记信息动态监管查询系统为基础，整合推进不动产统一登记信息管理基础平台和查询服务系统建设，推进信息共享。重点是做好不动产统一登记的顶层设计和制度安排。首先落实好统一登记机构和统一登记依据，尽快协调有关部门，建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，机构人员要到位，以加强工作支撑。对此，业内专家表示，不动产登记局只是承担基础信息采集工作，有利于房产税开征等工作的继续推进。

同时，我国《物权法》也明确提出，不动产要实行统一登记这一重要制度，国家对不动产实行统一登记制度。但《物权法》只确定了原则，并没有具体的操作性方案。今后我国进一步推行不动产统一登记，主要是为不动产交易提供法律依据，这也是基于市场经济的需求，为达到防范交易风险，保证交易安全的目的。

据专业人士介绍，不动产登记涉及范围并非房屋这么单一。目前，我国统一进行的不动产登记包括国有建设用地使用权在土地管理部门的登记，房屋在房产管理部门的登记；草原、滩涂在农业部的登记；林业资源在林业局的登记。没有对所有不动产进行统一登记，最大的问题就是存在交易风险。