房地产经纪行业管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产经纪行业管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】行政管理；自律管理；管理制度

0 引言

为使我国房地产经纪行业与国际接轨，需充分了解他国的战略方针，政策及行业运作机制，本文旨在对日本房地产经纪行业管理模式作必要介绍与综合信息的阐述，为我国同行业发展提供参考最新数据。

1 日本房地产经纪行业实行人归业、业归会及保证金保证业务和保证金等保管业务等的状况

1.1 行政管理

1.1.1 管理主体

政府机关与特殊法人：

国土交通省

住宅金融支援机构

UR都市机构：独立行政法人都市再生机构

1.2 具体职能

国土交通省：政府机关，实施相关法律，政令的颁布，监管等。

UR都市机构主要业务内容：

1.2.1 都市再生

作为都市再生的计划者通过构思方案，诸条件配备等的配套业务及作为合作者对事业计划进行参与并推进民间的都市再生。而且谋求与地方公共团体等的合作推进全国都市再生。

UR都市机构所从事的主要都市再生业务范围有：

对伴随产业结构转换的大规模的土地利用的再编；在都市范围内形成生活・交流・经济据点；都市防灾性的提高与密集市街地的改善；通过民间出租住宅的供给支援等形成良好的住宅市街地；活用既存出租库存的地域生活据点的完善。

1.2.2 居住环境

就由旧的都市基础整备工团继承的约76万户的出租住宅，进行力求既要保证居住者居住的安定又要给予合理管理的同时、通过以供给（照顾残疾人）无障碍化、改善房间配置、适应社会状的设备水准提高为目的的更新的住宅、屋外环境的改善、改建事业事等实施居住区的综合再生及有效利用。

1.2.3 灾害复兴

支援因地震等受灾地的复兴事业及强化都市的防灾机能。

1.2.4 郊外环境

以少子高龄化的对应，共生环境，安全安心的城市制作为题目灵活运用地域的特性，谋求实现有魅力的郊外及地方居住。

2 自律管理

2.1 全宅联（公益社团法人全国宅地建筑物交易业协会联合会的简称）

由于宅地建筑物交易业者的业务是以对国民来说最为重要的宅地和建筑物的供及流通等为主要内容的，特别要求其公共性与社会性。为使这些业务公平公正地得以运作，与此相关的法律制度和行政体制的完善成为重要的事项。此外，宅地建筑物交易事业者自身也应充分意识到其业务所具有的公共性与社会性，并尽力于根基在此基础上的活动尤为重要。

因此，宅地建筑物交易业者相互协作，不断努力，为保护一般消者和谋求宅地建筑物交易业健全地发展，根据宅地建筑物交易业法第74条，在全国各都道府县设立了宅地建筑物交易业协会（宅建协会），而且还设立了作为全国组织的全宅联。

全宅联，为达成上述目的，在对不动产进行调查研究和进行政策提议的信息提供活动的同时，还实施了房地产交易等启发事业及房地产相关人才培养事业。

全宅联是以全都道府县的区域为单位的47个宅地建筑物交易业协会为会员的。从属于这些会员的构成成员（为宅建协会会员的宅地建筑物交易事业者），大约有10万家，构成不动产业界名符其实最大的团体。会员所拥有的构成成员的大多数是中小不动产事业者，全国团结一致取得相互合作的成果。

2.2 全宅保证组织

全宅保证是随着昭和47年的宅建业法的部份被修正并制度化后设立的团体。昭和47年12月召开设立总会，开始活动后立刻有宅建协会的所属构成成员约4万5000名入会。昭和48年3月，会员数达5万6000名，获得了建大臣的社团法人许可。同年5月接受指定业务后，从次月6月开始了宅建业法第64条的第3款中规定的对意见的解决、研修、偿还业务。昭和55年，由于在宅建业法第64条の3・第3项增加了为谋求“宅地建筑物交易业的健全发展的必要业务”，也开始对流通机构的完善和促进流通的现代化等助事业的推进做出贡献。昭和62年1月开始定金保证业务，推进保证的扩充，从昭和63年11月开始推进以定金等保管业务为开端的种种业务。之后顺利发展，平成23年3月末的会员数约达到10万社。全国的宅建业者约80%归属其中。平成18年（2006年）5月“公益法人制度改革关联3法”成立，于平成20年12月开始施行，公益法人（社团法人及财团法人）的制度改革得到推进。作为社团法人的全宅保证也为谋求公正的不动产交易和消费者保护于平成24（2012）年度过渡到公益社团法人。全宅保证是从事解决以宅地建筑物交易业者为构成成员的宅地建筑物交易相关的意见及赔偿业务的公益法人组织。全宅保证的主要事务所（中央本部）设在东京都千代田区，从属事务所（地方本部）分别设在47个都道府县，采用在全国各地都能够解决宅地建筑物交易相关意见及受理赔偿的组织体制。中央本部和47个都道府县的地方本部在谋求会员管理、意见解决、赔偿、研修等范围业务处理上相互有机合作的同时，致力于合理的组织运营。

全宅保证的目的和主要业务

按宅地建筑物交易业法（以下“宅建业法”第64条的第2款，规定了关于“宅地建筑物交易业保证协会”的指定事项。公益社团法人全国宅地建筑物交易业保证协会（下称“全宅保证”），就是基于此而设立的保证协会，全国宅地建筑物交易业者（以下“宅建业者”）中大约80%加入了该协会。该协会以解决买卖物件购入者，出租物件借人等顾客与会员宅建业者间纠纷的相关意见，以及万一未能解决时的偿还业务为中心，实施为谋求宅建业务相关各方资质提高的研修，以及服务于消者的一系列不动产相关的研讨会等。而且，还施行为公平、公正、安全地进行交易的保证金保证业务及保证金等保管业务。此外，接受国土交通大臣的承认，进行旨在谋求宅地建筑物交易业健全发展的各种必要的业务。同样地，成为全宅保证的保证业务基础的，偿还业务保证金分担金的合计委托保管额（偿还业务保证金）在平成23（2013）年3月末至今，约达600亿日元。

2.3 全日本房地产协会

公益社团法人全日本不动产协会是从建设大臣领受了设立许可的公益法人，以昭和27年6月10日“宅地建筑物交易业法”首次公布为契机，于同年10月1日成为具有业界设立历史最悠久之盛誉且拥有全国47个都道府县房地产业者的全国性组织。

本协会在房地产是产业的基础，土地和宅地建筑物的供及流通是国民生活的根本的认识下，开展为确保消费者的安全和公正，促进有效利用等活动，及贡献社会和业界健全地发展等系列活动。

特别是本会伴随着公益法人制度改革，被内阁总理大臣认定为符合公益认定基准的团体，接受了作为“公益社团法人”的认定，从平成25（2013）年4月1日起，以“公益社团法人全日本房地协会”身份开展各项业务活动。

（1）主要业务

a.进行国内外房地产相关的调查研究及信息收集，同时将通过对其所做研究而提供给政府的政策建议及提供的信息作为出版物进行刊行出版

b.面向从事宅地建筑物交易业者或将要从事者的研修，讲习及指导

c.面向国民进行关于房地产交易知识的普及，启发，指导及建议

d.举办房地产相关会议及演讲会等

e.开展对受灾者及其他社会弱者的支援或对地域社会的健全发展有益的启发活动、支援活动及其他贡献社会的活动

f.开展以谋求会员利益或促使其彼此和睦为目的的事业

g.此外还开展为达成本会目的的必要事业

（2）事业活动

a.全国房地产会议；b.社会教育事业；c.研究指导事业；d.公益社团法人房地产保证协会；e.国际交流

3 管理制度

3.1 保证金等保管制度

A.成为对象的交易

如宅建业法第41条的第2款规定的，当宅地建筑物交易业者自身成为卖主时，在向买主的一般消费者出售完成物件的情况下，要领受买卖货款的10%或者超过1000万日元的保证金等时候，必须对保证金等采取保全措施。保证金等保管制度就是其中之一。

B.保证金等保管制度的结构

保证金等是根据此项制度，由全宅保证地方总部代替卖主接收进行保管，直到物件交付和所有权转移登记手续（包括登记所必需的必要文件由卖主向买主的交付的场合）完全办完为止。

C.保管费的有无

不需保管费。

D.事业内容

根据宅建业法第64条的第3款，会员身份的业者在处理与宅地建筑物交易业相关的交易时，全宅保证要以解决来自客户的不满为开端，处理因交易产生债权相关的偿还业务，并对宅地建筑物交易业从事者实施研修措施。自昭和62年导入保证金制度以来，一直开展谋求交易安全・促进流通机构登录等保证金保证业务。根据昭和63年11月的宅建业法第41条的第2款实施保证金等保管事业，谋求保护消费者利益和流通的完善顺利，及宅地建筑物交易业者信用的提升。

除此之外，还致力于继续不断地提供宅地建筑物交易相关信息，及对公平公正而且安全的交易进行启发督导。

E.偿还业务

全宅保证从事的业务有，关于会员与其所拥有的宅地建筑物交易客户进行交易产生的债权，及对其损害（损害的补偿）进行补偿的事业。 当宅地建筑物交易者等卷入纠纷，在意见解决事业解决不了，受害者希望获得损害赔偿时，全宅保证代替会员对其进行以上限为会员主要事务所大约1000万日元（拥有从属事务所的场合每个事务所均追加500万元）的金额（赔偿业务保证金）进行赔偿。

当然，关于宅建事业者成为该协会会员之前的交易也成为对象。赔偿事业不需要因裁判而有的手续，根据因宅地建筑物交易蒙受损害者提出的申请，对提出的该申请是否是与宅地建筑物相关，申请者所拥有的债权金额算定等的认证进行审查。

F.研修业务的说明

研修业务是指以交易主任者所从事其他的宅地建筑物交易业业务或者即将从事者为对象，以谋求宅地建筑交易业相关知识及能力提高为目的，由全宅保证的各地方本部与宅建协会一道共同进行的研修。

G.纸上研修的实施内容

全宅保证根据宅建业法第64条的第6款规定，作为研修业务的一环以宅地建筑物交易业者等为对象对其实施纸上研修。实施至今的纸上研修自开始到现在共128期。

3.2 保证金等保证制度

A.成为对象的交易

身为一般消费者可以与卖主与买主一样，向流通机构登录物件，全宅保证会员则可利用成为客付（受客）媒介业者的交易（不过，只根据本会规定实施保证。）

B.保证限度额

所谓保证限度额就是被授受的保证金的数额，限度是在买卖价格的20%以内到1000万日元间。

C.保证期间

如果是发行保证书，是直到交付或者所有权转移登记的所有项完结为止。

D.保证费用的有无

无需保证费。

E.产生保证金的支付的场合

尽管买卖合同效力丧失，买主不能从卖主接受保证金的返还的场合须支付保证金。

F.面向消费者的研讨会：在47 都道府县设立宅建协会的房地产相关免费协商窗口。

篇2

关键词：中小城市；房地产；经纪；问题；对策

一、当前中小城市房地产经纪行业存在的问题

随着改革开放以后国家住房制度改革的深入，计划分配房屋转变为市场化以及城镇化水平的提高导致的房地产业的快速发展，房地产经纪行业应运而生。近年来在全国各中小城市出现了大量的房地产经纪机构及队伍，这为中小城市的房地产交易建立了很好的信息平台。如笔者所在的中等城市――四川内江就有超过80%的客户买卖二手房的时候选择房地产经纪机构――房屋中介公司来为其服务。应该说，房地产经纪行业对降低房地产交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等方面能发挥重要作用。从未来的发展趋势来看，房地产经纪行业将充分架起一手房和二手房交易的信息桥梁，促进房屋信息的对称，充分维护当事人的合法权益。但是，当前中小城市房地产经纪行业却存在较多问题，若列其大端，主要表现在以下几方面：

（一）从业人员专业素养低

房地产经纪及其从业人员持证人数比例低，是当前房地产经纪行业从业人员职业道德、知识结构和执业能力等专业素质低的重要表现之一。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会不完全统计，到2012年底，全国中小城市房地产经纪从业组织达11多万家，但有注册房地产经纪人的房地产经纪机构只有1.2万多家，房地产经纪行业从业人员30万余人，但取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书的不足万人。但大部分机构是不规范的，有的只是取得了《营业执照》，但未取得《备案证书》的机构，甚至有90%的还是“三无”机构（即是无营业执照、无备案证书、无从业执业资格证书）。因此，当前房地产经纪行业从业人员的专业素质大体有如下特征：1.从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育，对房地产专业知识的掌握不足。2.从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。不少经纪机构还利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗当事人；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同

不规范等违规操作等，给当事人造成不小的损失。3.从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对来说都比较差，很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。

（二）监督法规不完善

目前国家出台制定的《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。如《房地产经纪管理办法》中没有对是否取得《营业执照》可以从事业务作出具体的规定，也没有对是否必须成立机构方可从事业务做出具体规定。《办法》只对房地产经纪机构作了相应的规定，但未对个体经营者方面作出具体规定。而现在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体，人员基本由1―3人组成，主要从事房屋信息的登记、办理过户手续、看房、租房等业务，基本未取得房地产经纪从业资格证、《营业执照》和《房地产经纪备案证书》。其主要原因是无注册资金、无从业人员资格证书，无法达到取得《营业执照》和《房地产经纪机构备案证书》的条件。《办法》对未取得《营业执照》从业的，未明确其法律责任。由于违法成本低，再加上开展房屋中介业务投入的人力、物力、财力等成本也低，导致房地产经纪行业营业场所不规范，甚至无营业场所，就在人行道放置房屋信息牌、一张桌子、一个人、一块牌就是一个中介机构，特别是中小城市比较突出。

（三）政府部门监管难度大

当前，导致政府部门监管难度大的因素主要有：1.房地产交易业务是一项专业性、复杂性强的业务，政府部门相关人员对其相关的税收、交易政策和程序及法律法规等知识都有一定欠缺，这增加了政府部门监管的难度。2.由于各种原因，政府部门搭建的房屋信息平台较少，使得房屋信息严重不对称，增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度大。鉴于政府提供的出售和购房的信息短缺，客户只能选择到房屋中介机构（多数是不规范的机构）登记售房信息和获取购房信息，这既客观上为目前不规范的房屋中介机构提供了生存空间，又增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度。许多房地产中介机构，无论政府部门怎么取缔，今天取缔，明天又继续经营。3.政府管理政出多门，也是导致其监管难度大的重要原因。在对房地产经纪行业实施管理中，政府管理部门多，而且其职能不明确，职责职能交叉，行业管理多处出证。如民政部门向社区颁发社区服务证书中服务内容也含有房屋中介等业务，而工商部门也在参与经纪人员的资格颁发，使得房地产经纪行业及其从业人员甚至政府管理部门不知哪个部门颁发的是合法、有效的。

（四）行业内部管理混乱，规模小、粗放经营

当前，我国还没有出台关于房地产经纪行业的完整的配套的法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，其市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低，成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了房地产经纪行业内部管理混乱，规模小、粗放经营的状况。

二、规范中小城市房地产经纪行业的对策

（一）加强专业知识培训，提升从业人员综合素质

房地产经纪行业是知识密集型服务业，为了适应新时期房地产市场经济活动的需求，需要培养一批知识结构完善、职业道德良好、综合能力强的房地产经纪人才。一支高素质的房地产经纪行业从业人员队伍对于保障房地产交易双方的声誉，促进房地产市场发展有重要作用。在专业知识培训上，加强对房地产经纪人员对房地产市场调研、市场预测一些基本方法的培训，掌握市场营销中的产品、价格、渠道、促销基本的策略的组合使用。强化对房地产经纪人员的房地产管理知识培训，主要包括：房地产经纪、房地产估价、房地产经营、房地产金融、房地产投资、物业管理等房地产管理等知识，同时还要要熟悉城市规划、环境评价、建筑工程、房屋测量等方面知识。房地产经纪人的专业化水平日益提高。随着经纪活动的复杂化、专业化和经纪活动领域激烈的市场竞争，将促使房地产经纪人努力学习专业知识，提高专业技巧，吸收最新信息，不断更新自身的知识结构。同时，适应经纪活动更加细分的要求，将造就出一支支分门类的专业化经纪人队伍。同时，要加强宣传，普及《物权法》、《合同法》、《城市房地产法》、《房屋权属登记管理办法》等法律法规和权属登记、合同签订等各项办理程序，培养房地产经纪人员的法制观念和道德意识，诚信守法，提升从业人员道德素质。

（二）完善监督法规

要进一步明确《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等对房地产经纪业行为主体的责权利规范，对房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也应有对应的处罚措施。《房地产经纪管理办法》要对未取得《营业执照》的机构不能从事该业务作出明确规定，《办法》还应针对个体经营者作出具体规定，因为当前在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体经营者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地产经纪行业发展还处在初级发展阶段，提高政府管理效用是行业规范发展的重要制度保障。一是该行业涉及工商、物价、房管等部门，各部门须建立科学合理，具有切实可行和操作性的长期有效的联合机制、协调机制和运行机制；二是各级政府部门要高度重视，要将该行业纳入本地房地产市场监管重点；三是充分发挥行业行政部门职能作用，同时必须将职责职能落实到实处； 四是指导和引导房地产经纪机构组织成立行业协会。

（四）整顿行业内部秩序

建立秩序井然的行业内部秩序是行业市场化的前提和基础。一是房地产经纪机构的房屋信息必须具有真实性、完整性；二是加强行业自律，积极组织行业协会，促进行业交流，提高行业执业水平；三是房地产经纪机构经营场所应公示《营业执照》、《备案证书》、规章制度以及办理程序、收费标准。机构服务人员做到持证上岗并挂牌服务。在服务工作中，应公开、公正、公平，不得赚取差价，不得欺骗当事人，同时，不得乱收费、重复收费，做到质价相符；四是服务合同的签订，合同内容、条款等应遵《合同法》等法律法规，不得存在不平等和欺骗当事人等条款。

在房地产市场日益繁荣的背景下，房地产经纪机构逐渐凸现其重要性，并将全面引导未来行业的发展方向，但刚刚起步的中小城市房地产经纪市场还远没有走向成熟，主要存在从业人员的专业素养低、法规监督不完善、政府部门的监管难度大以及行业内部管理混乱、规模小、粗放经营等问题。因此，建立规范有序的中小城市房地产经纪市场依然是任重而道远的事。当前应加强房地产经纪行业人员专业知识的培训，提升从业人员综合素质；应完善相关监督法规；应采取措施提高政府监管效用以及应整顿行业秩序等，以促进中小城市房地产经纪行业的健康发展。

参考文献：

【1】内江市房地产管理局《2012年房地产经纪机构调查报告》

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【关键词】房地产经纪现状 存在问题 对策分析

一、徐州房地产经纪服务业现状的行业环境分析

据徐州市国土资源房屋评估和经纪协会统计显示，截至2015年底，具有房地产经纪资质的徐州市房地产经纪企业共计659家，其中具有A级资质的企业52家，具有B级资质的企业69家，具有C级资质的企业538家。

规模较大的企业有连锁店30家以上，包括钢运房产、大泽置业、中房网络、大业兴房产、中原地产、美联物业等本地和外地房地产经纪企业在徐州市场上形成两分天下的竞争态势。

（1）本地企业竞争分析。本地企业按市场占有率大致可分为三个阵营：第一阵营的包括钢运房产、中房网络、大泽置业与大业兴房产等企业连锁店规模均在50家以上，各自占据房地产经纪服务市场10%以上的份额；第二阵营的包括琴琴房产、中先地产、博顿房产等企业连锁店均在10至50家，市场占有率各约5%左右；第三阵营的房地产经纪企业是指连锁店在10家以下的经纪企业群体。

（2）外地企业竞争分析。外地企业的竞争主要来自香港中原地产以及美联物业，其二三级市场联动的业务经营模式、纯粹的经纪人管理制度以及标准化的服务体系在香港市场取得成功的同时迅速复制到内地，其品牌影响力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地产经纪服务市场占据牢固的市场地位；21世纪不动产于2008年登陆徐州，公司在全球范围内的No.1地位所彰显的品牌号召力正逐渐吸引众多加盟商通过特许经营的加盟方式形成公司营销渠道网络，可以预见21世纪不动产必将成为未来徐州房地产经纪服务市场不可忽视的重要竞争对手。

二、徐州房地产经纪服务中存在的主要问题

（一）法律、法规滞后

住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》于2010年10月27日经住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意予以，自2011年4月1日起施行。《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。徐州国土资源房屋评估与经纪协会为规范房地产经纪服务业，维护房地产市场秩序，促进房地产健康发展，于2005年制定了《徐州市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》。然而，随着市场发展变化的不断推进，地方法律法规在促进和规范徐州房地产市场健康有序发展的同时，与国家法律规范相比表现出明显的滞后性。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围均早已超过相关法律法规的规定；行业标准不明晰而且与房地产经纪服务业自身的发展严重脱节；在服务过程中出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处理，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，使得许多问题在合同法中找不到确切的解决依据；缺乏明晰的法律法规对经纪企业及行为加以规范和管理，以切实保障消费者的权益，造成与经纪企业相关的法律纠纷屡见媒体的现象时有发生。

（二）不正当竞争普遍存在

一是无照非法经营，“一间房子、一张桌子、一部电话”就可以进行房地产买卖和租赁等经纪业务；二是给钱就做，有利就做，经纪企业间相互压低价格；三是超业务范围经营，个别经纪企业通过帮助客户垫资提前还贷或进行资产抵押等从中收取高额利息，“高利贷”服务变成了经纪公司获取利润的生财之道等现象时有发生。不规范服务和黑经纪的存在使得对房屋经纪的投诉连续几年居高不下，不仅严重损害了消费者的合法权益和经纪行业的整体形象，也造成了守法经纪企业经营成本的提高，市场中甚至出现了“劣币驱逐好币”的“格雷欣现象”。

（三）行业监管问题

在行业监管方面，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，导致房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。究其主要原因还是政府重视不够、立法滞后，监管不力。目前，无论是政府房地产主管部门――徐州市国土资源和房地产管理局的直接监管，还是由行业协会――徐州市徐州市国土资源房屋评估和经纪协会进行的自律性监管，都存在缺乏监管力度的问题，监管基本上流行形式。

（四）房地产经纪人员职业资格制度落实不到位

从2002年国家开始实行房地产经纪人员职业资格制度以来，全国取得房地产经纪人执业资格的人数超过40000余人，徐州已有超过4000人取得房地产经纪人执业资格。但是，从市场反映的实际情况来看，徐州房地产经纪服务从业人员的素质偏低的现象仍然不容乐观，这与房地产经纪人职业资格制度的落实不到位密切相关。目前来看，由于行业的快速发展吸引了大批有志于本行业的人员取得了房地产经纪人协理以及国家级房地产经纪人执业资格，所以目前从业人员的执证比例逐步升高，但从从业人员在持证上岗方面情况来看，比例仍然很低，职业资格制度落实不到位的现象十分明显，这给行业的监管带来极大的麻烦。

三、徐州房地产经纪服务市场的行业前景及对策分析

（一）行业前景

（1）拥有广阔的市场空间。房地产经纪市场是完整健康的房地产市场的重要组成部分，美国、香港等发达国家和地区房地产经纪市场的成交量占整个房地产市场成交量的比例占80%以上。进入十二五时期，徐州面临更多的发展机会，由刚性需求所引起的二手房市场规模的日趋扩大，对房地产经纪服务的需求不断增加，徐州市的房地产业正处在由增量市场向存量市场转变的重要发展阶段，二手房和商品房的交易比例达到1比0.7到0.8是徐州二手房市场比较协调的比例，也是政府部门的一个工作目标。

（2）发展机会巨大，人才和信息是关键。房地产经纪服务作为以人员和信息为主要资源的服务行业，其核心竞争力主要体现在人才和信息的数量与质量上。一方面，较高的人员素质，意味较高的服务质量、服务水平和较强的企业竞争力；另一方面，信息资源是企业生存和发展的基础，缺少信息，企业就失去了存在的根基。但归根结底，人才是房地产经纪企业生存和发展的根本。目前由于各种因素的影响，徐州房地产经纪机构的人员流动率较高，怎样才能留住人才并提高企业员工的整体素质，是企业能否把握住机会的关键所在。

（二）对策分析

（1）建立更强有力的资金监管机制保证交易结算资金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋买卖合同签约完毕后，买卖双方可以约定自行到银行开立双控账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结，同时，银行根据买卖双方约定的条件，在买卖双方一起到银行情况下，银行才给予放款，目前已有部分银行开设了此项业务；二是买卖双方约定通过其他可靠的第三方进行资金监管。可由当地房屋产权管理局即设立了二手房交易资金监管的业务，只要买卖双方自愿选择了房产局对资金进行监管，房产局即联合银行对交易资金的流转予以控制，只有当买方取得房屋所有权证后，才会将全部购房款支付给卖方，用政府部门的职能对此予以监管。毕竟政府部门的公信力要远大于房地产经纪机构，政府部门也不存在关门歇业的风险。又如在发达国家，买卖双方签订房屋买卖的合同基本上都是在律师事务所进行或者是委托律师办理，交易的资金往往也通过律师事务所流转，由律师监管。因为相比较于房地产经纪机构，律师事务所的设立、经营以及律师本人的执业条件要严格得多，资金流转的安全也更易保障，而买卖双方也可以采用这种形式；三是对于房屋的租赁业务，出租人在与房地产经纪机构签订委托租赁的合同时，最好还是保守的采取租金按月支付的方式，压缩租金在房地产经纪机构停留的时间，以降低风险。

（2）从交易合同规范房地产经纪机构的从业规范。房地产经纪合同（以买卖合同为例）是指购房者与售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份房地产经纪合同中是必不可少的：当事人的名称或姓名、住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任、合同生效条款、合同中止、终止或解除条款。然而，目前的徐州房地产经纪企业往往利用合同信息的不对称性特点，进行“合同欺诈”，使房地产经纪行业受到严重影响。因此，建议取消现状下各经纪机构各自采用自已订立合同的现状，由主管部门统一制定规范的格式合同，并且统一编号，由经纪机构统一到徐州市国土资源房屋评估和经纪协会处集中采购（或无偿领取）。合同从成交价款、标的、中介费取得等重要要素等方面进行统一，从而从合同上规避由于信息不对称所带来的行业交易秩序混乱现象，提高行业形象，为房地产经纪行业长期可持续发展提供保证。

（3）严格房地产经纪企业资质认定的及房地产经纪人（协理）执业（职业）资格程序。目前徐州房地产经纪企业资质认定为A、B、C三级，房地产经纪企业至少需要具有房地产经纪人三个及经纪人协理四个以上的专业房地产经纪人员组成。对于房地产经纪人员的管理及考核，房地产经纪主管部门可借鉴美国房地产经纪行业管理的基本制度，一是建立严格的执业牌照管理制度与教育训练制度，规定经纪机构的每项成交业务必须由取得资格的经纪人代表公司与客户签定成交合同，并且规定房地产经纪人实行终身负责制，即对自己的行为终身负责，从而为规避房地产经纪纠纷从制度上提供可能；其次，要通过发挥行业协会的作用，加强行业自律。一个行业的行业协会往往是健全该行业的必需机构。综观房地产中介业发达的国家（地区）的经验，要完善房地产中介业的结构，除了国家立法规范，行政管理完善之外，很大程度上有赖于行业协会发挥其教育及监督的功能，以提高行业整体素质、加强行业自律。北京市虽然也成立了相应的行业协会，但是其目前的发展状况与有效承担社会赋予的相应职能还有一定距离。随着脱钩改制工作的开展，今后行业协会要逐步承担起原由行政部门承担的资质评定，审核和从业人员教育培训、资格管理等行业管理工作。政府部门要给协会明确的授权，健全和强化学会的机构职能和力量。政府部门除了保留监督和最终裁定权之外，其它所有的事情都应交给协会来办。

参考文献：

[1]陈文.房地产中介企业违规行为规范研究[D].华中师范大学， 2011.

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一、我市房地产中介发展历程回顾

我市的房地产经纪行业起始在2000年后，伴随着房地产业的持续发展和房地产市场的日趋繁荣而发展起来的。在这短短十年的时间里，我市的房地产经纪行业经历了从无到有，从小到大的发展历程，我市房地产经纪行业的发展大致经历了三大发展阶段：

一是，崛起成长阶段，时间从2002到2007年。据我市房地产中介市场发展轨迹，起始于2002年，高峰在2006年。这短短的几年间，我市的房地产经纪行业存在着高成长性，发展从2002年开始一直处于稳建的发展之中，从业人员不断增加。

二是，调整阶段，时间从2007年到2009年。2007年下半年以来，在紧缩政策调控下，我国房市的泡沫成分开始收缩，我市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩,由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象，整个房地产中介行业面临着重新洗牌的局面。

三是，迅速增长阶段，从2009至今。随着楼市的逐渐回暖，房产中介公司的数量和规模迅速增长。

二、我市房地产中介市场现状

从区域分布来讲，我市的房地产中介多分布在花园路、兴华路和柳园路，以花园路房金大厦附近最为密集。我市的房地产中介公司服务项目单一,以房地产经纪为主,整体业务水平低。中介机构硬件设备情况。目前，我市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差，开发不够。中介机构规模小，结构和管理制度不健全，抗风险能力低、技术水平和服务手段落后。大中型经纪公司数量较少, 个体户占绝大多数,一般是“一间房子，一张桌子，几把椅子，一部电话，两块写信息的板子” 装备极为落后。虽然大多数配备了电脑，但利用率不高，50多家房地产中介中多数是“小、散、乱”。从业人员情况，中介服务机构人员接受的教育水平较低，多数人没有接受过专门的业务知识培训。从业人员包罗万象，来自四面八方。有城市下岗人员、退休人员、外来务工人员等，文化程度高低悬殊素质参差不齐，专业人才匮乏。从业资格管理方面，登记备案部门管理不到位，存在备案“盲区”。有两种情况，一是有的中介有工商营业执照，没有中介机构资质备案证书。由于房地产中介机构工商登记在先，登记备案在其后，部分经营者在取得工商营业执照后，既开始营业。从业人员不参加专业培训，也长期不到房地产政府管理机构做登记备案，被称之为“有照无证”；二是既没有工商营业执照，又无中介机构资质备案证书。由于他们在经营中，只要有利可图，不按法律法规办事，不顾及后果，随意性很大，常常“打一枪换个地方”，挣一把就跑，被老百姓称为“黑中介”，对整个中介业务的冲击很大。目前，这部分“黑中介”占有相当大的比重，给政府的监管带来困难。

三、我市房地产中介行业存在的问题

（一）中介机构和从业人员“市场准入”门坎过低。。从业人员入市门槛低，表现在房地产中介服务业兴起时间不长，从业人员资格认证制度还不是很规范，从业人员文化程度高低悬殊，素质参差不齐，鱼龙混杂。中介行业入市门槛低，主要表现在注册资金要求不高、从业资格管理还未全部到位、营业场所限制不多；一些信息服务机构、家政服务部门甚至部分物业管理公司也超范围从事房产中介业务。此外，无照经营、无资质经营也是屡禁不止。本来根据国家有关政策规定和市场要求，对房产中介机构和房产经纪人的素质都有较高的标准和要求，但事实上，目前许多中介企业和从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务知识和法律常识、不按政策规定操作、多收费、乱收费等现象，严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。有部分从业人员道德水平不高，不遵守职业标准和道德规范，或是开展欺骗性业务，导致执业质量低下，信誉丧失，也给社会造成了一定的负面影响。由门坎低带来的问题是各业务机构之间形成巨大差异，既有拥有几十家门店的全国知名的连锁公司，又有大量的一个门店一部电话的个体户，同时分享着市场蛋糕，不利于市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展。

（二）、很多房产中介机构暗箱操作，信任度不高，老百姓对房产中介难言信任。有些不正规的中介，为达到营利目的，广设陷阶，恶意欺诈消费者，既损害了消费者的利益，引发交易纠纷层出不穷，又使房产中介行业成为在媒体上曝光最多的行业之一。其欺诈花样大多如下：（1）房子信息有误，据一些从业人员透露，大概只有四成的信息是真实的，其余均为胡乱编造，只不过是想利用虚假的信息来作为吸引顾客的诱饵。（2）玩文字游戏。房地产中介公司以格式合同的形式规定不公正、不合理的条款。房地产中介公司利用格式合同的形式向消费者提供明显不平等的合同条款，并做出不合理、不公正的规定。有的合同中主要条款规避法规，往往对一些关系到购房者或租房者利益的条款，在措词上故意模糊或回避，出问题时，好把责任推干净。（3）利用“房托”。利用房托骗人的方法通常是让员工扮成房主或购房者，求房者上门时便制造房源紧张的假象，使购房者来不急考虑，就匆忙购买，以致于上当。或利用不存在的假房源与求房者周旋，最终达到骗取看房费的目的。（4）赚取差价。这种情况大多是中介公司或从业人员利用，买卖双方不见面或买卖双方信息不对称的情况下，压低卖价，抬高买价，隐瞒卖房者的实际出卖价格，从中获取差价收入。

（三）我市在对房地产中介的监管上存在一定的漏洞，给房地产中介公司用不正当手段欺骗消费者提供机会。不能很好的运用社会、舆论监督，在欺诈消费者的行为出现后，不能及时进行严惩，使得一部分房地产中介公司存在侥幸心理。

四、规范我市房地产中介行为，促进我市房地产中介行业发展的对策

（一）大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善，促进相关法律法规的实施，并在现有法律基础上规定更加详细的准则。法制的健全是行为规范的根本，我国目前房地产中介服务方面的法律法规体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。而对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。而我国目前的法律、法规在房地产中介行业所要承担的民事责任方面，没有过多的规定，因此我市应当强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。

（二）严格市场准入制度，提高行业准入标准。提高房地产中介行业准入标准，有利于中介行业优化资源配置，扩大企业经营规模，获取规模效益；有利于企业提高服务质量，树立服务品牌，发挥品牌效应；有利于企业扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力；有利于中介服务商增加机会成本，减少短期投机牟利行为，从而维护了消费者的合法权益。加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理，严格执行资格认证制度，强化中介服务规范化管理。上海市率先提高房地产中介企业的准入标准，明确规定须有五人经纪人证书，值得我市房地产中介主管部门借鉴。加强市场监督管理，不仅是房地产中介行业自身发展的迫切要求，更是我市房地产中介加强行业管理，制定房地产中介市场制度和行会标准，实现市场健康持续发展的需要。规范市场准入制度，加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有关部门颁发的房地产中介机构资格证书，严肃查处无资质的中介企业和中介行为。提高中介机构的抗风险能力和服务质量。严格市场准入，主要表现在对中介机构的注册资金、营业场所和从业人员的设定具体化，并根据注册资金、从业人员和经营业绩等条件划分不同等级的资质，从事相应的营业范围应适用不同金额的注册资金条款。

三是，提高市场透明度，规范市场交易行为，构建公平的交易环境。在房地产中介服务企业激烈的市场竞争中，提倡规模化诚信经营是大势所趋，也是企业生存发展的根本。提高房地产中介市场透明度。一要建立网络交易信息平台，方便消费者了解房地产中介市场信息和中介企业的服务水平和诚信度状况；二要规范房地产中介服务收费行为，针对不同类型、不同业务、不同服务质量采取适当合理规范的收费标准，确保其收费和服务水平相联系，实行优质优价；三要规范市场交易，要从繁荣房地产中介市场、维护各方合法权益出发，规范房屋的买卖、房产的租赁、交易价格的评估。

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关键词：博弈论；山东房地产；中介

1．前言

房地产中介组织是房地产业日趋成熟, 社会分工进一步细化的产物，近几年来以房地产咨询、房地产评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介公司如雨后春笋，蓬勃发展。而房地产经纪服务机构是指专门为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动的机构，这种中介组织作为经济的剂不断推动房地业进入高效，信息化的时代，并对房地产的技术革新、服务创新起到很大的作用。规范化的房地产中介组织和成熟先进的运营管理模式必将成为联接、沟通房地产开发和市场消费的桥梁和纽带。

2．房地产中介在山东的发展概述

09年山东房地产投资曾出现热潮，大批的炒房者进入二手房市场。为了谋取高额的差价利润，不少投资人将从开发商处低价买来的毛坯房当做二手房，中介市场盲目扩张，一度膨胀。10年国家宏观调控以来，各大城市纷纷实行“限购令”，山东济南调控政策细则出台后，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税，强化差别住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，投机行为得到了遏制。

山东省特别是济南、青岛、烟台的人均GDP、人均可支配收入较高,未来山东省内外部交通体系的迅速发展会快速增加人口导入和区域守卫度。外来企业不断加盟,会让市场总量增加。根据国家统计局网站资料，住房租金自10年以来一直保持持续上涨的态势，并且已经连续42个月上涨，对于持续走高的房价，很多刚刚起步的初创者们也感受到了买房的压力，退而选择租房的人越来越多，然而一面是租房者的忧虑，一面是房主们万般无奈，这种矛盾的背后往往是中介各种托管过程中不靠谱的行为。

3．山东房地产中介市场存在的问题及博弈分析

3.1山东房地产中介市场发育程度较低，管理不完善

山东有一部分中介没有接受相关部门的资质检查，缺乏房地产专业知识，没有一套专业严苛的操作程序，具体实施难以形成有效的制约机制；有的违规倒卖公房使用权，从中谋取暴利或者同时转租，再或者帮助开发商销售政府不允许的期房和商品房等。

3.2从业人员整体素质亟待提高

通过怂恿客户签订“阴阳合同”来规避税款，或者仅以口头协议规避麻烦，没有正式的文字合同，业务记载无法辨识，消费者维权困难等问题突出。有些房地产中介为了获得个体利益最大化，将从业人员的工资薪金报酬与客户多少和公司创利增收指标相挂钩，部分从业人员便不顾职业道德夸大宣传，虚假描述， 唯利是图，另外还有违规收取合同外费用，无正当理由不退定金，以个人名义承接房地产经纪业务收取费用或者出卖、泄露委托人商业秘密及个人信息都使得中介市场良莠不齐，举步维艰。

事实上，房产中介是市场经济中一个不折不扣的经纪人，这些“经纪人”会对自己行为方式进行成本收益大小的衡量，力图寻求以低风险，低成本，高收益的方式实现个体最大经济利益，而这种个体利益的寻求过程往往会以损害社会整体利益为代价。

3.3恶性竞争使得企业生存率低以及交易信息不对称

随着山东省经济的快速发展，房地产中介市场竞争愈加激烈，部分中介公司为赢得更多的房源市场，承诺对房主不收取任何中介费用，转而将经济压力抛给租客，恶性竞争使得市场的混乱导致一些小的中介被迫关门，房产经济业也面临中介市场份额下降和成交量萎缩的的双重困境。

我国的房产中介大多定费率和分成比例各行其是，缺乏统一的收费标准，另外信息产权制度的不健全，信息者在经济利益上得不到保障，很多人就封闭信息，这也降低了房地产市场运行的效力。

3.4博弈分析

从博弈论经典理论“囚徒的窘境”进行分析：

假设市场上只有两个房产中介甲和乙，在互不知情的情况下，甲乙双方对待委托方不合理要求的态度有满足和不满足两种（如表1）。如果双方都接受委托方不合理的要求比如联合提高价格，赚取利润则两者都能得到10的收益，但如果甲不满足委托方要求而乙满足委托方要求，甲将得到5的收益，而乙将得到15的收益，如果双方都遵循行业准则双方收益均为4，由以下矩阵可知，如果甲选择满足委托方要求则它的效用向量为（10,15）远大于不满足时的（5,4）；同理，乙的结论也一致，这样房产中介双方都会选择满足委托方的不合理要求，当市场上形成卖方市场时，往往就会助长不良之风，进一步哄抬房价，最终损害的还是消费者的利益。

表1房产中介与委托方的博弈

乙

甲 满足 满足 不满足

（10,10） （15,5）

不满足 （5,15） （4,4）

对于两个中介在选择执行行业标准和降价决策时也会产生类似的结果。即双方都会选择降价以赢得更多市场份额。

事实上房产中介和政府之间也在做着同样的博弈，假设政府为独立的经济人，有着独立的经济利益，政府对房产中介分检查和不检查，房产中介有两种策略，违规和不违规，C为检查成本，A为正常经营利润，Ri 为违规所获的超额利润，F为罚没收入。两者的博弈如表2。

表2房产中介与政府的博弈

房产中介

政府 检查 违规 不违规

（Ri+F-C，A+Ri-F） （-C，A）

不检查 （0，A+Ri） （0，A）

假设政府固定检查的概率为p，不检查的概率为q，(p+q=1)当房产中介违规时 期望收益M（p，1）=p（A-F）+（A+Ri）q，房产中介不违规时期望收益M（p，2）=pA+Aq，解M（p，1）= M（p，2）得p=Ri/(F+Ri)，当政府检查频繁超过Ri/(F+Ri)时，房产中介会选择遵守行业准则，不违规，但当政府检查概率小的时候，房产中介就会违规经营以获取更大利益。政府在保持一定监管成本的前提下，处罚力度F越大中介违规的概率就越小；房产中介不违规时大的房产中介产生的收益A就越大，违规的概率也越小。

4．解决山东房产中介问题的对策

4.1建立公平透明的中介市场，规范经纪行为

经纪组织按季度、按人申报经纪业绩统计表，执业经纪人应当使用经纪合同示范文本和租售信息示范表；帮助企业建立健全房地产销售档案，将经纪原始凭证、经纪台账、经纪合同存档备查；将经纪组织的经营范围，执业经纪人姓名、证号和照片，居间或者的服务内容及佣金标准等在公开市场公开标识。

4.2完善制度，加强行业监管力度

经济理论告诉我们：“在市场交易成本为零的情况下，不管权利初始安排如何，当事人之间的谈判都会导致那些使财富最大化的安排”。当交易成本大于现实的零时，不同的权利界定会产生不同的资源配置，产生不同的经济效率。中介的肆意猖獗需要一种强有力的制度来约束，提高他们的违约成本，并限制转嫁成本，加大对违规者的处罚力度，将违规行为的期望值降到最低。加强对房地产中介服务机构和从业人员的考核和监督，建立检查、考核、评价和准入退出机制，形成公正透明的竞争格局

4.3信息系统的建立、应用和完善

信息不对称，封锁信息，产业信息流动不畅是中介市场混乱的重要因素，良好的信息披露制度有利于中和消费者的弱势，供求主体的决策依赖于对未来市场的预测，同时准确的预测又以充分的经济运行参数为依据，将网络技术与传统方式结合，开通网络信息服务平台构建虚拟通道，吸引终端客户，使消费者能第一时间把握和分析有效的数据，最大限度的争取更多有用的信息。

5．结论

市场培育了多元化的主体，但是市场不是万能的，在经济活动报酬递增和边际成本递减的时候，自由市场将会产生垄断，但是市场又受到信息、要素、价格等多方面的影响，注定是一个不完全竞争市场，这样就会导致市场失灵。当然，作为经纪人一方的政府也会失灵，这样就给了房产中介“机会主义”契机。一方面房地产中介组织应该成为独立的经济主体，以更优质的服务和良好的信誉度赢得市场份额；另一方面政府应该建立完善的行业管理制度，加强各方联动机制，各部门组织之间协调运作，有效干预，自主创新，优胜劣汰。

山东房地产中介市场鱼龙混杂，房地产中介数量较多但普遍信誉不好，目前全国100强的中介企业中还没有山东的企业，这就更需要通过建章立制、部门联动等方式，加强和完善对房地产经纪机构的管理，合理整合山东的房地产中介市场使之披露的信息更加科学、公正、有效，对于促进山东经济持续稳定发展有着深远的影响。

参考文献

[1] 中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正版）．

[2] 刘瑞复．经济法学原理[M]．北京：北京大学出版社，2008．

[3] 蒋南平．中国房地产泡沫测度指标的分析与建立[J]．当代财经，2008(10)：91-98．

[4] 梁云芳．房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[M]．北京：中国社会科学，2006

[5] 张跃庆．关于北京房地产中介市场的研究．北京市政府研究室课题组．

篇6

（一）率先探索行政处罚自由裁量权标准化电子管理系统。继在全省率先开展规范自由裁量权以后，市法制局着手开展行政处罚自由裁量标准化管理系统可行性研究工作，确定行政处罚自由裁量权目录编码标准化、网上实施流程标准化管理的设计模式，以期实现行政处罚网上运行目的。

（二）率先成立法制事务议决委员会。为推进政府法制工作科学发展，切实发挥政府参谋助手作用，在全国率先成立法制事务议决委员会，制定《____市法制局法制事务议决委员会工作规则》。通过集体议决集思广益科学民主决策，实行少数服从多数原则决定议决事项，进一步提高法制部门的法律服务水平，深入推动政府法制建设。

（三）率先推行简政强镇事权下放后的法律问题研讨制度。为及时解决简政强镇事权下放后遇到的新问题，市法制局牵头建立了简政强镇事权调整后镇区行政执法疑难问题协调处理长效指导机制，制定《____市简政强镇事权调整后镇区行政执法疑难问题协调处理工作制度》，明确镇区行政执法疑难问题的范围、协调处理机构、处理程序和方式、行政执法业务专用章使用和行政诉讼案件应诉的司法衔接等问题。该研讨机制的有效运作推进了事权下放改革的深入开展。

（四）率先推进行政复议基层受理点工作。为方便群众申请行政复议，市法制局根据____实际情况，在全国率先推行行政复议基层受理点工作，在全市城区以外的20个镇区设立了案件受理点，力图把基层受理点打造成化解基层矛盾的先锋队。

（一）围绕中心工作审核规范性文件。积极配合市政府扶持产业发展策略、经济调控、社会管理、民生保障等中心工作，审核了一批涉及产业发展专项资金管理、户籍登记、积分制管理、保障房准入等领域的重要规范性文件；配合部门审查涉及公租房、建设工程诚信管理、司法鉴定援助等重要规范性文件。

（二）加强部门和镇区规范性文件监督和管理。组织各部门报送年度规范性文件制定修改计划，并拟定《____年政府规范性文件制定修改计划》，规划年度市政府规范性文件制定工作；开展涉企、招投标、民营企业重组和妨碍公平竞争及一批不适用的规范性文件清理工作。

（三）圆满完成全省试点的规范性文件后评估工作。通过多种方式全面评估《____市房屋安全管理办法》实施效果。后评估工作为修改完善有关房屋安全管理的措施提供有效的参考和依据，将对开展规范性文件评估工作和评估制度的修改提供经验，开辟规范性文件管理的有效渠道。

（一）加强依法行政规制建设。制定《____市____年依法行政工作要点》，明确各部门、各镇区____的依法行政工作任务；修改完善《____市行政机关行政应诉工作规则》，推进行政应诉的规范化和民主决策科学化；拟定《____市重大行政决策程序规定》（草案），推进重大行政举措科学化民主化；总结____年依法行政工作情况，撰写公布《____市____年依法行政工作报告》；研究《____市政府绩效管理依法行政考核指标体系》，将依法行政制度建设、行政执法情况、行政复议和行政诉讼情况纳入各部门绩效管理范围；制定《____市____常务会议学法工作方案》，协助圆满举办两期政府常务会议学法活动。

（二）配合简政强镇事权改革中心工作。指导各部门、各镇区开展简政强镇事权下放委托执法协议的签订工作，审查备案各部门事权下放协议和具体操作方案；为适应简政强镇事权改革的需要，连续举办3期镇区执法人员法律知识综合培训班，共1200多名执法人员接受了法律知识培训；协调解决简政强镇事权改革中火炬开发区、区办事处管理权限问题和镇区执法人员行政执法证办理问题；围绕简政强镇事权改革，对镇区法制干部实行业务培训；开通镇区

党政办（法制办）办理行政执法证管理系统；强化事权改革工作过程中出现的疑难复杂问题的指导和协调，理顺简政强镇事权改革中的工作衔接问题；全面梳理全市各部门行政强制措施210项，制定《关于贯彻<中华人民共和国行政强制法>进一步规范行政强制措施执法工作的指导意见》；健全实施调整下放事权行政执法案卷评查制度，加强镇区实施调整下放事权的调研指导和监督检查。（三）开展镇区实施调整下放行政执法事权调研指导工作。市法制局会同市编委办、市城管执法局等有关部门于11月19日至23日对24个镇区就依法行政工作开展情况及实施调整下放行政执法事权情况开展调研指导工作，本次调研活动有效全面掌握镇区实施市属部门调整下放行政执法事权情况，及时指导镇区解决实施调整下放行政执法事权中出现的问题，确保我市简政强镇事权改革工作取得更大成效。

（一）在强化政府规章建设中担当法律顾问。一是为全市重大决策提供全面参考。就推进综治工作和平安____建设、加强计生工作、医疗纠纷综合处置、基层（社区）医疗机构基本药物集中采购、深化农村综合改革、推进城市综合管理格局等重大决策提出建设性建议，有力增强社会决策的科学性、合理性和合法性；二是为政府内部管理制度提供参考意见。就政务信息资源共享、基层（社区）医疗机构基本药物集中采购、食品安全工作考核、工作责任考核等提出可行性和合法性建议；三是为部门依法履行职责提供法律服务。对涉及房地产经纪行业管理、城乡生活垃圾处理、电动自行车管理、市属国有企业试行企业年金制度、产权交易和住房公积金管理等提出合法性审查意见和适用性建议。

（二）在社会管理中发挥法律顾问职能。为公共利益、社会民生、公共政策调整等领域提供法律意见达99件；为解决重大疑难问题提供法律支持。

（三）增聘法律顾问提升法律服务水平。____年增聘6位资深法学家和法律工作者为市政府法律顾问，至此，我市政府法律顾问已增至13人。这是我市首次聘请省外专家参加政府法律工作，有效提高我市法制工作影响力，提升我市法治政府的良好形象。法律顾问积极为我市依法行政提出意见和建议，针对疑难法律问题提供专家意见，切实履行了职责。

（一）完善行政复议委员会机制。着手修改《____市人民政府行政复议委员会案件审查会议议事规则》等5项行政复议委员会工作制度，以适应我市行政复议的形势发展需要；针对现有行政复议委员会中非常任委员总数少、部分委员因故经常无法参与案件审查的现象，提请调整行政复议委员会的人员组成架构；完善案件审理的相关操作程序，采用行政复议建议书的形式反馈相关执法问题，强化行政复议监督职能；积极采取调解和解、听证方式解决行政争议，促进社会和谐。

（二）加强复议案件镇区受理点的管理。拟定《____市镇区行政复议受理点管理办法》，细化镇区受理点设置、人员招聘、档案管理等规定；强化镇区受理点工作人员培训力度，实行持证上岗制度；探索建立镇区受理点工作人员协助调查案件机制；创建镇区行政复议与案件衔接工作机制。

（三）引导群众通过行政复议解决行政争议。通过电视台、电台、公共汽车公司等媒体加强复议工作宣传，引导群众首选复议解决“官民”矛盾，行政复议案件数量大幅提高，初步形成“大复议、中诉讼、小”的行政争议处理格局。

（一）着力建设提升效率的制度体系。逐步确立以制度求规范、以规范求效率的总体工作思路，建立业务工作月报制、业务工作档案制及重点事件一事一报制等，使各项法制业务工作走向制度化、规范化，日益增多的法制业务循着规范、协调、高效的路径运转。